公司2月累计销售金额降幅已明显收窄,单月及累计销售均价出现一定提升。万科2月实现销售金额约431.9亿元,同比增长21.3%;销售面积246.7万平,同比增长2.7%;当月销售均价约为17507元/平,较上月的15386元/平有明显提升。前两月实现累计销售金额约920.7亿元,同比下滑11.1%;累计销售面积564.4万平,同比下滑17.5%。公司累计销售金额和销售面积降幅较1月已有明显收窄。 公司拿地面积与金额有所下滑,拿地强度出现一定下降。公司2月单月拿地建面约184.3万平,同比下降约59.7%;前两月累计拿地建面约458.4万平,同比下降约32.2%。拿地价款方面,公司2月单月拿地总价约138.4亿元,同比下降约25.2%;前两月累计拿地总价约262.9亿元,同比下降约18.8%。拿地强度方面,公司累计拿地面积/累计销售面积之比环比、同比均有所下滑,整体拿地强度出现了一定下降。 拿地仍然集中于二线城市,拿地成本控制得当。公司2月拿地总建面约为184.3万平,其中二线城市约为149.5万平,三线城市约为34.8万平,二线城市占比约为81.1%,公司土地获取上仍然以二线城市为主。 拿地成本方面,公司前两月累计拿地楼面价约为5736元/平,同期累计销售均价约为16313元/平,销售均价与拿地楼面价之间差额仍然较为稳定,土地获取成本控制较为得当,能够在一定程度上支撑公司未来开发业务的盈利空间。 关注配置价值,维持“买入”评级。公司近期发行的五年期公司债票面利率仅为3.65%,而公司当前股息率(TTM)约为3%;在稳健增长背景下,公司权益资产配置价值凸显。预测公司2018、2019、2020年EPS分别为3.02、3.68、4.44元,同比增长19%、22%、21%,对应2019年3月5日收盘价PE分别为9.92x、8.13x、6.74x;NAV每股43.42元,3月5日收盘价折让约31.05%;维持买入评级。

优异ROE背后是公司每个经营细节上的领先。 公司2017年ROE约为22.8%,远高于行业整体的13.6%。拆分来看,公司毛利率约为34.1%,高于行业整体的29.5%;期间费用率约7.1%(行业:9.4%),三项费用率均低于行业整体;因此公司全口径净利率约为15.3%,高于行业整体的12.4%。杠杆方面,公司2017年归母权益乘数约为8.1倍,远高于行业整体的5.5倍,但主要依靠5.4倍的无息杠杆(行业:2.4倍),其1.3倍的有息杠杆远低于行业整体的1.9倍。公司的均好性可见一斑。 关键节点前瞻性战略的选择成就公司的均好性。 举例而言,万科在1994年果断砍掉旁枝、聚焦于住宅开发主业优势赛道,销售和管理费用率也从调整完成前最高的7.8%和13.5%分别降至2017年的2.6%和3.7%。2000年前后,万科较早地围绕核心城市进行布局,保障盈利能力同时突破了增长瓶颈。2003年公司开始向帕尔迪学习,在客户细分、快周转、现金流管理等方面走在了前列,2003-2010年销售额CAGR达51%,2010年更是首破千亿元大关。2012年后,万科认识到行业将由“黄金时代”进入“白银时代”的变化,开始了向“城市配套服务商”的战略转型,同时对激励机制作出重大调整。公司并不主动“赌周期”,但数十年来经营战略上持续领先于行业,背后是核心团队出众的战略眼光与强大的忧患意识。 开发主业稳定基本盘,多元业务打开增长空间同时提升估值。 市场对公司担心主要在行业波动带来的销量下滑以及多元化能否带来稳定充足的利润,但我们认为公司仍有望在中长期引领行业,原因如下:1)商品住宅市场较为平稳,公司在住宅开发主业上已做到业内顶尖,有利于稳定基本盘;2)核心团队战略能力已被时间证明,未来超前的战略眼光、好赛道和协同效应或将支撑万科多元化业务发展,进而打开增长空间、提升估值。 增长稳健、配置价值凸显,维持“买入”评级。 当前核心资产较为稀缺,公司作为房地产业“均好性”的集大成者,有望享受核心资产溢价。性价比方面,公司近年来派息率较为可观,股息率已具一定吸引力,配置公司股票相当于以较可观收益率买入高评级附带稳定增长的债券,具有一定安全边际;公司当前配置价值凸显。预测公司2018、2019、2020年EPS分别为3.02、3.68、4.44元,同比增长19%、22%、21%,对应2019年2月15日收盘价PE分别为8.80x、7.21x、5.97x;NAV每股43.42元,2月15日收盘价折让约38.86%;维持买入评级。 风险提示: 1.行业调控政策或存在一定不确定性,影响上市公司销售业绩; 2.宏观经济波动可能对公司经营造成一定影响。

事件描述 华夏幸福公告2018年经营情况,全年实现总销售额1,634.77亿元,同比增长7.45%,此外结算面积快速提升,异地复制成效逐步显现。 事件评论 总销售额突破1600亿,实现稳健增长。从签约销售情况看,公司2018年实现总销售额1,634.77亿元,同比增长7.45%。其中房地产开发签约销售额达1,291.76亿元,占总销售额的79%。从销售面积看,公司2018年累计销售面积达1,502.23万平,同比增长57.56%。 结算面积快速提升。从房地产开发项目情况看,2018年公司结算面积实现快速提升,全年累计结算面积高达689.79万平,同比增长高达119.05%。受结算面积大幅提升推动,公司2018年营业收入或将持续增长。 异地复制逐步推进。2017年之前,公司销售分布区域以京津冀地区为主。自2017年起,公司先后在环南京、环杭州、环郑州等地实现快速扩张。虽然京津冀地区销售面积仍在提升,但销售面积占比已从2017年的近70%降至2018年的50%以下。2018年,环南京、环杭州的销售面积占比较为稳定,而环郑州销售面积实现快速增长,销售面积占比由2.54%增长至16.63%,成为除京津冀之外销售面积占比最高的区域。 公司与中国平安的合作逐步落地,融资能力持续增强。2018年9月,公司与中国平安签署战略合作协议,建立全面战略合作伙伴关系,近期合作逐步落地。2018年12月,公司全资子公司九通投资拟与平安资管设立投资计划,预计资金总募集规模为不超过60亿元,投向公司旗下的产业新城PPP项目,公司融资能力有望持续增强。 投资建议:竞争优势稳固,异地复制彰显成效,融资端持续改善。公司在产业新城方面优势稳固,异地复制取得良好成效,销售额稳步增长,结算面积快速提升。随着公司与中国平安展开战略合作,公司的融资能力有望进一步增强。我们预计,公司2018年和2019年EPS分别为4.07和5.12元,对应当前股价PE分别约为6.35和5.05倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.调控政策或存不确定性; 2.公司异地复制进度或存不确定性。

近期债券回售比率下降,融资成本维持低位,融资渠道进一步打开。公司近期面临债券回售,但综合来看回售比率有所下降,除“15保利01”债券外,其余债券回售额占债券发行额的比例均较低。保利地产2018年以来发行中期票据募资65亿元,发行租赁住房资产支持证券募资约17亿元,境外发债募资10亿美元。公司融资成本保持低位,报告期内新发3年期债券按照发行总额计算的加权融资成本仅约4.69%,低于2018年中报末有息负债综合成本(4.86%)。此外,公司永续中期票据已于2018年11月底获准注册,注册金额为100亿元,融资渠道进一步拓宽。 业绩稳健增长,销售快速提升。受项目结转规模提升影响,保利地产2018年业绩保持稳健增长,归母净利润同比增长约20.3%,增速略低于营业收入、营业利润及利润总额,主要受结转项目权益比例下降影响。 公司销售额快速提升,2018年达到约4048亿元,同比增长约30.9%,行业排名稳居前5名(排名数据来自于克而瑞),公司良好的销售表现将为后续业绩奠定坚实基础。 拿地力度平稳回落,坚持核心城市群布局战略。2018年,保利地产拿地力度平稳回落,新增土地总价款约1918.2亿元,占同期销售额比例约为47.4%,2017年及2018年上半年该比例分别约为87.2%和49.6%。从区域上看,保利地产2018年拿地坚持核心城市群布局战略,并逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域,其中京津冀、长三角和珠三角等三大城市群拿地面积占比约46.5%。 投资建议:业绩稳健增长,估值修复优质标的。公司销售保持快速增长,业绩稳健增长具备保障,看好公司在估值修复行情中的表现。2018年和2019年预计EPS分别约为1.58和1.91元,对应当前股价PE分别为7.6和6.3倍,维持“买入”评级。

华夏幸福营收与利润保持高增长 2018年上半年,华夏幸福实现营业收入约349.74亿元,同比大幅增长约57.13%,归母净利润约69.27亿元,同比增长约29.05%;毛利率约45.67%,净利率约19.85%,EPS为2.25元。其中,华夏幸福第二季度单季实现营业收入约254.90亿元,归母净利润约46.40亿元。 高增长高毛利,业绩锁定性强 华夏幸福延续高增长势头,2018年上半年业绩增速达到约29%,实现销售额约805亿元,同比增长约16%。截至2018年上半年末,华夏幸福预收款项达到约1433亿元,从毛利率来看目前仍处于历史较高水平,意味着公司未来收入与业绩增长的稳定性具备较强保障。 异地复制显效,模式再获认可 公司在非京津冀区域的拓展取得显著成效。一方面,上半年新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个全部位于非京津冀区域。另一方面,公司非京津冀区域销售快速增长:京津冀以外销售面积较去年同期增长约294%,在总销售面积中的比例达到约46%,京津冀以外核心业务销售额占比达到约39%,较去年同期提升约25个百分点。2018年2月,公司开发的湖北团风产业新城、浙江南浔产业新城、河南新郑产业新城入选财政部第四批PPP示范项目,华夏幸福产业新城PPP模式再获认可。 多渠道融资,成本保持可控水平 华夏幸福积极拓展融资渠道,上半年成功发行84亿元公司债券,25亿元超短期融资券,2亿美元境外债,且与银行等金融机构保持长期合作关系,授信额度充足、贷款利率稳定。公司上半年整体平均融资成本约为6.14%,相比2017年上升约0.16个百分点,维持在可控水平。 投资建议:异地复制成效显著,维持“买入”评级 华夏幸福在产业新城方面优势稳固,异地复制取得良好成效,销售良好且业绩锁定性强,毛利率维持高位,根据控股方与平安资管及平安人寿所签协议来看,公司业绩增长信心充足。预计公司2018年和2019年EPS分别为4.07和5.12元,对应当前股价PE分别约为6.1和4.8倍,维持“买入”评级。

招商蛇口:招商血脉,蛇口基因,超级平台。 公司传承招商局血脉,身具蛇口基因,是集园区开发、社区开发和邮轮产业为一体的超级平台。一方面,公司传承招商局血脉,是招商局集团旗下城市综合开发旗舰企业;另一方面,公司身具蛇口基因,前身蛇口工业区是中国改革开放的发源地。2015年12月招商蛇口换股吸收合并招商地产,实现了旗下三大核心业务整体上市,组建了集园区开发、社区开发和邮轮产业于一体的超级平台。 园区业务:蛇口模式,复制升级,走向全国。 公司不断将蛇口模式复制升级,旗下园区业务走出蛇口迈向全国。蛇口工业区成立39年以来,公司积淀了深厚的园区开发运营经验,形成了丰富的园区产品系列,并将以政企合作为精髓的“蛇口模式”不断复制升级,走出蛇口,迈向全国,开拓海外。招商蛇口的园区土地储备丰富,其中约531万平(土地面积)位于深圳,主要分布在前海蛇口自贸区范围内,重估价值较高。 此外,招商蛇口在园区土地获取方面紧跟国家级战略,积极参与京津冀协同发展、粤港澳大湾区发展等国家重要战略。 社区开发:规模提速,协同发展,均衡增长。 公司社区开发业务规模提速,近年来积极扩张拿地,进行组织提效。30余年来公司社区开发业务与园区业务协同发展,现已完成国内近50座城市布局,各区域之间收入与销售额分布较为均衡。公司社区开发产品覆盖多业态类别,打造全生命周期产品体系,其中住宅形成“成长系”、“成就系”和“传承系”三大类产品。截至2018年一季度末,公司货值超过7700亿元,且大部分位于一二线城市,并通过“做实区域”和“项目跟投”等变革措施激发组织活力。公司2018年销售目标为1500亿,完成可能性较大。 投资建议:经营显著提速,维持“买入”评级。 招商蛇口储备丰厚,经营显著提速,NAV折价明显,维持“买入”评级。招商蛇口打造“前港-中区-后城”模式的超级平台,园区地产储备丰富,社区地产经营提速,邮轮业务起步有力,近年来销售额保持快速增长,盈利能力不断回升。预计2018年和2019年公司EPS分别为1.98和2.44元,对应当前股价PE约为9.0倍和7.3倍,NAV折价约35%,维持“买入”评级。

事件描述新城控股7月6日公告销售情况:6月份公司实现合同销售金额约280.97亿元,销售面积约235.70万平方米;1-6月累计合同销售金额约953.11亿元,比上年同期增长94.17%,累计销售面积约774.56万平方米,比上年同期增长118.25%。n事件评论新城半年销售近千亿,年度目标完成率超过50%。新城控股2018年销售目标为1800亿,上半年已经完成953.11亿,完成率高达52.95%,上半年的靓丽表现有力保障了全年销售目标完成。一般而言,下半年尤其是“金九银十”才是房企的推盘高峰,因此新城控股全年销售目标大概率或将超额完成。 6月单月增速高达约255%,销售额排名挺进前8名。新城控股二季度以来销售增速不断加快,销售额累计同比增速从4月份的57%提升至6月份的94%,6月单月增速达到约255%,公司销售形势持续向好。与此同时,公司销售排名再创新高,今年4月份跻身行业前10,6月份提升至第8名(上述排名来自亿翰智库)。 拿地仍然积极,坚持拓展重点城市群。2018年上半年,新城控股拿地力度维持高位,新增土地储备面积高达约1201万平,超过775万平的销售面积,拿地总价款约为365亿元,新增货值预估为1034亿元,略超953亿元的销售额。从区域上看,新城控股拿地继续围绕重点城市群,例如长三角、珠三角、京津冀区域拿地面积分别约为572万平、43万平和41万平,此外继续在中西部区域围绕成都、西安、武汉、长沙等核心城市进行布局。 投资建议:公司土地储备优质充足,销售持续高速增长。受益于双轮驱动与多层激励的推动作用,公司近年来销售额保持高增长,考虑到收入结算的滞后性以及相对稳定的结算利润率,2018年和2019年预计EPS分别约为3.82和5.07元,对应当前股价PE分别为7.38和5.56倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或收紧,影响商品房销售去化率;2.房地产业务所在区域调控政策或收紧。

华夏幸福:领先的产业新城运营商。 华夏幸福依托PPP模式,成为持续领先的产业新城运营商。华夏幸福1998年创立于河北廊坊,逐步由传统开发商转型为产业新城运营商。公司采用政府和社会资本合作的“PPP”模式,打造“产业新城”和“产业小镇”两大核心产品,近年来取得高速发展,2017年实现销售额约1522亿元,排名稳居行业TOP10。华夏幸福的ROE长期处于行业领先水平,产业新城业务带来的高利润率是其核心优势。 合作共赢,固安园区成就标杆。 固安区域作为公司打造的标杆园区,在推动当地经济发展的同时,也为公司业绩增长持续贡献动力。固安工业园区是华夏幸福产业新城模式的典范,固安县此前是典型的农业县,在固安园区开发的推动下,经济和税收得到大幅提升,GDP从2005年约28.9亿元提升至2016年约207.1亿元,地方公共财政收入相应从约7400万元提升至约44.8亿元。另一方面,固安园区开发也为华夏幸福业绩增长持续贡献动力。 全面开放合作,园区拓展迅速。 园区拓展迅速,2018年公司开始聚焦全面开放合作。固安模式大获成功,公司在深耕巩固京津冀城市群的基础上,围绕国家战略积极布局国家级城市群及优势区域,包括长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。公司近年来加快园区拓展,2017年新拓展园区21座,业绩表现受其推动迅速增长,近五年销售额和归母净利润复合增长率分别达到约48%和38%。2018年公司提出聚焦全面开放合作,目前在产业新城方面拟与合作方成立两期产业新城基金(规模分别为75.01亿元和40.01亿元),在住宅业务方面已与旭辉组成联合体竞得嘉善区域的地产项目。未来随着全面合作开放策略进一步开展,公司与合作方更为广泛的合作或将陆续落地。 投资建议:高成长低估值,维持“买入”评级。 高成长低估值,聚焦全面开放合作打开新一轮成长空间。华夏幸福销售表现良好,2017年末预收账款达到约1325亿元,营收增长具备保障,业绩有望保持高增速。我们预计公司2018年和2019年EPS分别为4.07和5.12元,对应当前股价PE分别为7.05和5.60倍,维持“买入”评级。

新城控股:双轮驱动,高速周转 新城控股依托双轮驱动模式,持续实现高增长。新城控股1993年创立于江苏常州,近年来实现跨越式发展,2017年实现销售额1265亿,排名位列第13位。公司及其母公司形成A&H双市场上市平台,通过实行商业与住宅“双轮驱动”模式,达到加快周转并提升产品价值的效果。新城控股的ROE长期处于行业领先水平,高周转是其核心竞争优势,此外利润率改善也为近年来的ROE提升提供了较强动力。 地产主业:千亿之上,跨步前行 公司销售规模已突破千亿,发展潜力充足,在双轮驱动模式和多层激励机制推动下,高增速有望持续。新城控股以长三角为核心,形成“1+3”的全国战略布局,近年来区域收入结构趋于均衡。公司土储丰富量足质优,截至2018年3月货值高达7200余亿元,区域布局方面长三角占比较高,城市能级方面一二线占比较高,并向中西部的二线和长三角的三四线进行扩张。公司股权激励+竞创百亿+跟投计划的激励机制全面且到位,叠加商业+住宅的双轮驱动模式,2018年完成1800亿销售目标的可能性较大,高增长有望持续。 深入剖析:以ROE为核心,探寻跨越式发展的核心逻辑 新城控股2015年以来实现跨越式发展,我们以ROE为核心指标进行深入剖析。从利润率角度而言,公司通过“双轮驱动+产品升级”的商业模式提升产品溢价,通过“逆周期+稳下沉+多渠道”的拿地策略合理控制土地成本。 从周转率的角度,公司通过“产品体系化”加快复制速度,通过“建筑产业化”加快开发速度,打造行业领先的周转率水平。从杠杆率的角度,公司一方面积极拓展融资渠道,优化融资结构,另一方面加大股权合作比例,扩大经营规模,在实现业绩增长的同时合理控制负债率水平。 投资建议:高成长典范,维持“买入”评级 公司土地储备优质充足,并通过双轮驱动和多层激励实现高速成长。受益于双轮驱动与多层激励的推动作用,公司近年来销售额保持高增长,考虑到收入结算的滞后性以及相对稳定的结算利润率,2018年和2019年预计EPS分别约为3.82和5.07元,对应当前股价PE分别为8.50和6.40倍,NAV折价约为35%,维持“买入”评级。