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曹一凡

申万宏源

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华发股份 房地产业 2020-04-22 6.28 -- -- 6.85 3.63%
7.91 25.96%
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公司披露2019年报,收入和利润稳健增长,符合预期。2019年,公司实现营业收入331.49亿元,同比增长39.87%;归属于上市公司股东净利润27.85亿元,同比增长21.90%。公司加权平均净资产收益率增加2.59pct至20.09%。收入利润稳步增长,实现高质量稳健发展。 行业地位提升,全国化布局稳步推进。公司2019年销售同比大幅增长。全年签约销售金额922.7亿元,同比增长58.5%,销售面积395.9万平方米。根据克尔瑞榜单显示,公司位列中国房地产企业销售榜第39名,相比2018年提升8位,行业地位进一步提升。销售布局方面,公司主要销售区域珠海/华东/华南/华中/北方销售额分别为256.2/375.2/103.06/80.9/54.4亿元,占比分别为27.8%/40.7%/11.2%/8.8%/5.9%。从销售区域分布看,2019年,公司业务布局越趋合理,有效避免了因市场单一带来的风险,“立足珠海、面向全国”战略优势凸显。 拿地成本控制较好。公司持续深耕珠海市场,并布局全国核心一、二线城市,土地储备资源充足且较为优质。2019年据我们测算,公司招拍挂拿地总额561.9亿元(权益拿地总额为539亿元),拿地金额是销售金额的61%,拿地强度高。拿地楼面价7254元,是2019年销售均价的31%,成本控制较好。公司土储布局多元,华南地区土地储备面积占比33.9%;华东地区土地储备面积占比8.3%;华中地区土地储备面积占比45.7%;北方地区土地储备面积占比12.1%。从土地储备的地理区域分布来看,公司区域布局进一步优化,土地储备品质优良。 拓宽融资渠道,业绩储备充足。2019年公司主体信用评级及各项融资产品评级均由“AA+”上调至“AAA”,为后续融资工作提供了有力支持;公司成功落地永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务,进一步拓宽融资渠道。公司资产负债率81.5%,较年初降低1个百分点。货币资金近260亿元,为短期借款及一年内到期债务的0.7倍。公司期末合同负债+预售账款合计585.2亿元,是2019年营收的1.77倍,业绩储备充足。 维持增持评级,下调2020-21盈利预测,新增2022盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且全国化布局,融资进一步改善。预计2020-22年归母净利润为32.6/40.8/49.2亿元(原预计2020-2021年归母净利润为37.9/46.9亿元),对应归母净利润增速:17.1%/25.1%/20.7%,对应EPS:1.54元/1.93元/2.33元。当前价格对应的PE为4.3X、3.4X、2.8X。
世茂股份 房地产业 2020-03-27 3.98 -- -- 4.24 6.53%
4.51 13.32%
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公司披露2019年报,收入和利润稳健增长,由于项目结算毛利率下滑较快导致利润低于预期。公司2019全年实现营业收入214.5亿元,同比增长3.7%;实现净利润38.4亿元,同比下降18.7%;归属于上市公司股东的净利润24.3亿元,同比增长1.1%。 销售略有下滑,新开工及施工面积增长较快预示2020年货值充足。2019全年,公司实现签约额244亿元,同比减少10%,完成年度目标的81%;实现销售签约面积约123万平方米,同比减少11%。年内公司房地产新增开工面积约255万平方米,同比增加69%;施工面积约970万平,同比增加29%;竣工面积约97万平方米,同比减少8%。2020年,公司计划实现合约销售270亿元,约10%的销售增速。 拿地强度高,披露未来三年经营计划。2019全年公司招拍挂拿地总金额117亿元,权益金额55亿元,兼并购拿地支付金额23亿元。公司10月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4亿元,楼面价5828元,地售比预计不超过30%,保持高总价、低楼面价、综合性开发的拿地传统。此外,公司2019Q4以3.8亿元获得福州永泰青云小镇项目25.5%股权及广西玉林公园和玉林悦湖项目15.3%股权,项目合计建面约125万平方米,进一步拓展海西及华南市场。公司2019全年拿地金额/销售金额达63%,拿地力度较高。公司披露了未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达10%,公司未来三年计划净利润年均增幅达10%。 土储布局优越。公司2019年销售额244亿元,同比减少10%。截至2019年末,公司拥有土地储备约1892万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。按建面算,其中一二三线占比9%/50%/41%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为14%/27%/7%/52%。2019年公司房地产出租面积约142万平方米,取得租金收入约7.3亿元,综合出租率约92%,毛利率达80%以上,是稳定的现金流来源。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为58.5%,较2018年提高2个百分点,杠杆率稳健。根据公司目前在手项目,公司2020年度资本性支出预计为195亿元,三项费用预计为35亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。 维持买入评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1890万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,经营稳健分红慷慨,预计2020年股息率6%以上。下调2020-21年预测,新增2022年预测。预计2020-22年归属于母公司的净利润27.1/32.1/37.1亿元(原预计2020-21年归属于母公司的净利润33.5/40.0亿元),同比增速为11.7%/18.2%/15.5%。 对应EPS分别为0.72/0.86/0.99元。当前价格对应的PE为5.5X、4.6X、4.0X。 风险提示:销售去化超预期、租金大幅下滑。
首开股份 房地产业 2019-12-26 7.89 -- -- 8.30 5.20%
8.30 5.20%
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北京国资委最大地产开发平台,国企中销售额首破千亿。实际控制人为北京市国资委,具有国家一级房地产开发资质,首开集团是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组而成的市属国有大型企业集团,历经了三十多年发展,是中国最早成立的房地产企业之一。2018年公司销售金额为1007.3亿元,成为首家销售额破千亿的国企,在克尔瑞公布的2018年全国百强销售排行榜居于31位。 土储布局优越,一二线占比85%。公司土储布局优越,总土储建面1860万平,京内土储规划建筑面积560万平方米,占比30.1%。按城市能级划分,除一线城市北京外,公司二线城市占比49.1%,三四线城市占比15.4%。按区域划分,公司土储主要分布于京内和南方区域,其中南方区域占比53.8%,主要包括苏州、杭州和珠海;京外地区主要为廊坊等地。公司2015-2018累进新进入10个城市,单一市场波动风险降低。 ROE三年连续增长,有望保持稳定。2016年以来公司ROE持续攀升,2018年达到10.3%的水平,较2017年提升了2.3个百分点,在各地国企房企中表现靓丽。ROE提升来自于公司净利率以及杠杆率的双重推动。公司净利率从8.6%提升至10.0%,权益乘数2016年以来从4.98提升至5.43,未来公司会对杠杆率加强控制,据中指数据公司销售价格2019年前11月为3.3万元,同比增长7%,对利润率有一定保障,公司ROE有望保持稳定。 公司业绩保障丰厚,棚改项目一二级联动收益确定性强。公司已预售面积为377.6万平方米,计划销售面积333.28万平方米,超出计划13.3%。且57%位于京津冀、长三角和珠三角地区,业绩潜力丰厚。公司预收款项自2016年以来大幅提升,2018年预收款631.4亿元,当年预收与上年营收的比值为1.6,业绩保障性处于历史最高位置。且北京市棚改资源丰富,目前北京棚户区改造项目按总投资额加成收益率的方式给予企业利润,收益率在12%至15%之间。根据公司目前实施中棚改项目的计划总投资额447.3亿元保守测算,2020年起四年内可带来合计26.7亿元的税前利润,业绩确定性高。 盈利预测与评级:首次覆盖,给与增持评级,2019年相对估值法合理价格为8.7元,RNAV估值20.0元,目前价格折价60%。公司是北京国资委旗下最大地产开发平台,京内土地资源优势丰厚,且土储一二线内占比85%,安全边际较高。业绩储量丰富,2018年预收款/营收达到1.6倍,为历史最高点。综上所述,我们认为公司未来发展前景可期,给与增持评级。我们预计公司2019-2021年归母净利润为36.5/44.1/53.1亿元,同比增速为15.1%/21.0%/20.3%。对应EPS分别为1.41/1.71/2.06元。当前价格对应PE为5.6/4.7/3.9X。 风险提示:北京内新房市场受政策影响较大,限价房等定价机制对公司毛利率或有影响;公司新布局区域如厦门等城市存在去化不及预期风险。
世茂股份 房地产业 2019-11-04 4.02 -- -- 4.06 1.00%
4.62 14.93%
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公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019Q1-3 实现营业收入150.7 亿元,同比增长4.8%;实现净利润25.4 亿元,同比增长1.2%;归属于上市公司股东的净利润15.5 亿元,同比增长4.4%。 销售略有下滑,四季度货值充足。2019 年1-9 月,公司实现签约额162 亿元,同比减少19.4%,完成年度目标的54.4%;实现销售签约面积约77 万平方米,同比减少26.7%。 1-9 月公司房地产开工面积约151 万平方米,同比增加68%;竣工面积约44 万平方米,同比增加16%。由于预售证发放受限等原因,公司推货主要集中在四季度,全年300 亿销售目标不变。 拿地强度高,保障持续经营能力。2019Q3 公司累计招拍挂拿地金额92.6 亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南、珠海等二线城市约百万平土储建面,拿地金额/销售金额达76%,拿地力度较高。预计全年拿地金额有望破百亿。且公司拿地以总价高、楼面价低、综合性开发著称,10 月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4 亿元,楼面价5828 元,地售比预计不超过30%。 土储布局优越。公司2018 年销售额271 亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019 年的业绩提供安全保障。截至2019Q3,公司拥有土地储备逾1500 万平,静态测算预计可供销售5 年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比12%/46%/42%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为23%/8%/27%/42%。1-9 月公司房地产出租面积约153 万平方米,取得租金收入约5.4 亿元,综合出租率约为91%,净利率可达70%以上,是稳定的现金流来源。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为56.5%,较2019H1 微降1.8 个百分点,杠杆率稳健。公司2019H1 毛利率30.7%,环比下降0.66 个百分点,依然处于行业较高水平。截至9 月底,公司在手货币资金70.5 亿,足够覆盖61.6 亿元的短期有息负债。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1500 万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE 改善的起点之年,2019 预计股息率5%以上。预计2019-21 年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0 亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS 分别为0.74/0.89/1.07 元。当前价格对应的PE 为5.8X、4.8X、4.0X。
阳光城 房地产业 2019-10-31 6.20 -- -- 7.21 16.29%
8.86 42.90%
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公司收入和利润高速增长,符合预期。公司2019Q3实现营业收入320.3亿元,同比增长23.5%;归母净利润22.5亿元,同比增长42.6%;综合销售毛利率28.4%,较上年同期增加2.1个百分点。加权平均净资产收益率较上年同期增加2.8个百分点至10.6%。1-9月公司投资收益增长较快,为7.9亿,较上年同期增加92.7%,其中对合营联营企业的投资收益达5.8亿。公司2019年前三季度业绩高增,各项财务指标持续好转。 销售增长较快,投资趋于稳健。2019年1-9月公司全口径销售额达到1502.0亿元,同比增长38.4%,在行业整体销售有所下滑的情况下依然保持较快增长,克而瑞排名13位。公司1-9月权益拿地金额342.2亿,占同期权益销售额的35.1%,预计货值943.2亿元,略低于同期销售金额,平均楼面价格5480.5元,是预计销售价格的44.0%,地售比良好,安全边际较高,同时布局趋于二线及长三角珠三角等都市圈内城市。 业绩保障性继续加强。截至9月底,公司预收款项882.1亿元,同比增长21.6%,是2018年结算金额的1.56倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至2019H1,公司累计土地储备总计4396.4万平(预计货值5466.8亿),可供持续销售2年以上,其中一二线城市预计未来可售货值占比85.9%(土地储备面积占比76.2%),累计成本地价4322.2元/平,仅占公司2018年销售均价的32.8%。 现金流状况改善,杠杆率下降。截至9月底,公司有息负债规模1131.8亿,规模保持平稳,其中短期有息债务规模314.4亿元,占有息负债比例较去年年末下降15.0个百分点至27.8%,负债结构持续优化。同时,公司资产负债率84.4%,较去年同期减少1.2个百分点;剔除预收款项后的资产负债率为56.0%,较去年同期减少2.1个百分点;降低净负债率至142.2%,较去年同期下降65.6个百分点。公司现金流改善,实现经营性净现金流入113.1亿元,继续为正,货币资金443.3亿元,足够覆盖314.4亿元的短期有息负债。 中民投股权转让落地。公司公告福建捷成受让中民嘉业持有的上海嘉闻50%股权,合并持有上海嘉闻100%股权,从而间接持有阳光城总股本的17.29%,中民嘉业及福建捷成按照公司每股6.16元的价格为原则进行协商。目前福建捷成未有任何明确减持计划。 维持增持评级,维持盈利预测。公司目前近5500亿货值,86%位于一二线,安全性高,中民投减持担忧化解。公司管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。公司销售和业绩弹性有望在近两年释放。维持增持评级,维持盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润为43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:45.4%/34.7%/28.7%,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE为6.1X、4.5X、3.5X。
万科A 房地产业 2019-09-05 25.83 -- -- 27.81 7.67%
28.70 11.11%
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公司收入和利润持续较快增长,略超预期。2019年上半年,公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%;每股基本盈利 1.06元,同比增长 28.8%;全面摊薄的净资产收益率为 7.35%,较 2018年同期增加 0.59个百分点。利润超预期主因结算均价提升,公司结算面积 846.3万平方米,同比上升 20.7%;房地产业务的结算均价为1.57万元/平,同比增长 9.5%,公司利润率进一步提高,毛利率和净利率分别为 36.3%和 13.8%,同比分别增加 1.8和 1.1个百分点;此外投资收益 13亿,较 2018H1增长 5.2亿。 销售稳健增长、继续重仓一二线。公司 1-6月实现销售面积 2150.1万平,销售金额 3340.0亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%,在 41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年公司获取新项目 54个,总规划建面 1372.8万平,权益比例 68.6%。权益地价总额约 649.8亿元,权益拿地金额/销售金额 32.3%,投资强度适度。拿地成本 6900元/平,地售比 44.4%。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。公司在建项目和规划中项目总建筑面积约 15340.2万平方米。其中在建项目总建筑面积约 9867.6万平方米,权益建筑面积约 5869.2万平方米;规划中项目总建筑面积约 5472.6万平方米,土地资源可供销售两年以上。 业绩逐步释放,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为 18-24个月,2019年结算项目对应 2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019H1公司合并报表范围内有 4403.7万平已售资源未结算,合同金额合计约 6215.5亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。2019年预计竣工 3076.6万平,同比增长 11.6%,目前已完成计划的 34.5%,竣工节奏与 2018年基本一致。从已售未结金额/营收的角度看,公司 2019H1达到 1.9倍,历史较高水平。 而结算价格弹性较大: 2019H1已售未结均价 1.41万/平米,而 2018年结算均价仅 1.18万/平米,2019H1为 1.57万/平米,预计2019年全年维持在较高水平,结算毛利率有望维高位。 负债率下行,债务结构健康。公司净负债率 35.0%,较年初减少 9.8个百分点,有息负债金额为人民币 2253.2亿元,较年初减少人民币 358.9亿元,占总资产的比例为 14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 666.5亿元,占比为 29.6%;一年以上有息负债人民币 1,586.7亿元,占比为 70.4%。并进行了新型融资渠道的探索,发行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划。 维持增持评级,维持盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固,增长机会多于其余房企。房地产核心主业业绩确定性维持历史最高水平,并逐步进入业绩释 放期, 2019年 结算毛 利率有 望再攀 高峰 。我们 维持 公司 2019-2021年 归母 净利 润为411.9/482.1/563.1亿元,同比增速为 22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的 PE 为 7.1X、6.0X、5.2X。
金地集团 房地产业 2019-09-05 11.35 -- -- 12.96 14.19%
13.50 18.94%
详细
公司收入和利润较快增长,符合预期。公司2019H1实现营业收入224.83亿元,同比增长48.78%;实现归属于上市公司股东的净利润36.32亿元,同比增长51.65%;房地产项目结算面积136.88万平方米,同比增长8.96%;结算收入200.33亿元,同比增长54.04%;房地产业务毛利率为40.37%,较上年同期增长2.13%。公司营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增加及毛利率提升。 销售业绩佳,大幅上调新开工计划。2019H1公司累计实现签约面积428.0万平方米,同比增长13.97%,实现签约金额855.7亿元,同比增长35.68%。公司在一二线城市的销售占比约70%,深耕城市销售保持稳定。其中,华东区域销售占比27%,南京、上海的销售额均超过60亿元,东南区域销售占比24%。19H1公司新开工和竣工面积分别为633和342万平,分别完成修订后全年计划的51%、39%,并分别同比-31%、+45%;其中19年计划新开工面积大幅上调50.8%至1235万平,一二线占比较高叠加新开工大幅上调,预示着公司下半年可推货量较为充足,销售有保障。 积极投资拿地,业绩储备充足。2019H1公司土地总投资额约554亿元,是销售金额的64.7%,拿地强度较高,新增了约675万平方米的总土地储备。公司坚持合理布局,深耕一线城市及核心二线城市,一线城市的总投资额占比14%,二线城市的总投资额占比63%,三四线城市的总投资额占比23%。截至2019上半年末公司已进入全国54个城市,总土地储备约4760万平方米,权益土地储备约2550万平方米,其中一二线城市占总土地储备比重约80%。公司2019H1预收款达847.3亿,是2018地产结算金额的1.84倍,业绩储备丰厚,逐步进入业绩释放的高峰期。 注重现金管理,融资优势明显。公司高度重视现金流管理,强调销售及时回款,2019H1销售回款率超过80%。截至上半年末,公司持有货币资金人民币395.30亿元,债务融资余额为932.19亿元,债务融资加权平均成本为4.87%,资产负债率为77.86%,剔除预收账款后的实际资产负债率为69.56%,净负债率为78.01%,始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。 维持增持评级,下调盈利预测。公司拿地强度较高,杠杆率远低于行业水平,受融资政策收紧影响较小,低杠杆赋予公司持续扩张空间,看好公司未来销售表现。维持增持评级,下调2019-20盈利预测,新增2021盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润为97.0亿元/118.7/140.5亿元(原预计19-20年净利润为106.4/123.7亿元),对应归母净利润增速:19.8%/22.3%/18.4%,对应EPS:2.15元/2.63元/3.11元。当前价格对应的PE为5.2X、4.3X、3.6X。
世茂股份 房地产业 2019-08-29 4.08 -- -- 4.46 9.31%
4.60 12.75%
详细
公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019H1实现营业收入128.2亿元,同比增长5.5%;实现净利润23.6亿元,同比下降5.4%;归属于上市公司股东的净利润15.9亿元,同比增长9.8%。公司实现物业销售收121.07亿元;实现非物业销售收入7.14亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到5.57%。 销售略有下滑,下半年提速可期。由于预售证获取较严格等原因,公司销售有所下滑。2019年1-6月,公司实现签约额122亿元,同比减少24%,完成年度目标的41%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。房地产开工面积约87万平方米,同比增加14%;竣工面积约38万平方米,同比增加53%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预计主要项目(深圳龙岗项目等)会在下半年取证,考虑到公司今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期。2019H1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南等二线城市约百万平土储建面,权益拿地金额/销售金额达60%,拿地强度持续超出行业平均。预计全年拿地金额有望破百亿。 土储布局优越,租金+物管收入稳步提升。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,公司拥有土地储备总计1391万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比13%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,租金与物管费合计约5.7亿元,同比增长约12%。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司资产负债率60.6%,环比微增1.2个百分点,剔除预收款的资产负债率为58.4%,较2019Q1微增3.0个百分点,杠杆率稳健提升。公司2019H1毛利率30.7%,环比下降0.66个百分点,依然处于行业较高水平。在手货币资金126.1亿,是短期债务的3.4,现金流充沛。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1300万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE改善的起点之年,NAV折价70%。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为5.4X、4.5X、3.7X。
保利地产 房地产业 2019-08-23 14.54 -- -- 15.03 3.37%
16.44 13.07%
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公司收入和利润高速增长,符合预期。公司 2019H1实现营业收入 711.4亿元,同比增长19.5%;归母净利润 99.6亿元,同比增长 53.3%;公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为 41.0%,较去年同期提升 5.7个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至 39.77%和 18.22%。公司 2019年上半年业绩高增,主要是由于公司持续加快结转。 销售稳健增长,资源结构不断优化。在行业销售规模增速放缓的背景下,2019H1公司实现签约金额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列行业前四;实现签约面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%;新开工面积 2894万平方米,竣工面积 1167万平方米,分别同比增长 22.69%和 53.29%。2019年上半年公司新拓展项目 44个,新增容积率面积826万平方米,总成本 533亿元。其中,一二线城市拓展金额及面积占比分别为 78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局,持续优化资源结构。 业绩保障性继续加强。公司 2019H1预收款项 3621.1亿元,环比增长 20.8%,是 2018年结算金额的 1.86倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至上半年末,公司在国内外 104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积 7618万平方米,可满足未来 2-3年的开发需求,保障公司能够在不同的行业周期灵活应对市场变化。持续深耕核心区域,待开发面积中,一二线城市 4614万平方米,占比 60%以上;珠三角和长三角城市群 3498万平方米,占比 46%。 此外,公司坚持“一主两翼”战略,坚定聚焦房地产开发主业,加速培育两翼产业市场化能力。截至 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。 公司逐步形成多产业协同发展格局,开辟新的规模与利润增长点。 强化现金管控,资产负债结构改善。2019H1公司累计实现销售回笼 2168亿元,回笼率较去年同期上升 8个百分点至 86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。此外,公司发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券 150亿元,保持充足的融资空间。截至上半年末,公司资产负债率 79.27%,基本保持稳定; 净负债率 76.64%,较年初降低 3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息负债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。 维持增持评级,维持盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,资金成本低。维持增持评级,维持盈利预测。预计 2019-2021年归属于母公司的净利润为 231.5/274.5/331.8亿元,对应归母净利润增速:22.2%/18.6%/20.9%,对应 EPS:1.95元/2.31元/2.79元。当前价格对应的 PE 为 7.3X、6.2X、5.1X。
阳光城 房地产业 2019-08-06 6.46 -- -- 6.54 1.24%
6.79 5.11%
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公司收入和利润高速增长,符合预期。 公司 2019H1实现营业收入 225.1亿元,同比增长48.0%;归母净利润 14.5亿元,同比增长 40.5%;房地产项目毛利率较去年年末增加 1.3个百分点达 26.9%,较上年期末提升 1.1个百分点至 6.4%,加权平均净资产收益率较上年同期增加 1.7个百分点至 6.9%。 公司投资收益上半年增长较快,为 6.1亿,同比增长3.5倍,其中对合营联营企业的投资收益达 4.6亿。 公司 2019年上半年业绩高增,各项财务指标持续好转。 销售增长较快,投资趋于稳健。 2019年 1-7月公司全口径销售额达到 1060亿元,同比增长 32.6%,在行业整体销售有所下滑的情况下依然保持较快增长,克而瑞排名 13位。公司上半年权益拿地金额 272.8亿,占同期权益销售额的 30.0%,预计货值 758.7亿元,略低于同期销售金额,平均楼面价格 6424元,是预计销售价格的 36%,地售比良好,安全边际较高,同时布局趋于二线及长三角珠三角等都市圈内城市。 业绩保障性继续加强。 公司 2019H1预收款项 770.8亿元,同比增长 24.1%,是 2018年结算金额的 1.36倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。 公司累计土地储备总计 4396.4万平(预计货值 5466.8亿),可供持续销售 2年以上,其中一二线城市预计未来可售货值占比 85.9%(土地储备面积占比76.2%),累计成本地价 4322.2元/平,仅占公司 2018年销售均价的 32.8%。 现金流状况改善,杠杆率下降。 2019H1公司有息负债规模 1121.21亿,规模保持平稳,其中短期有息债务规模 341.6亿元,占有息负债比例较去年年末下降 12.3个百分点至30.5%,非银融资占比较去年年末的 52.6%下降至 31.0%,负债结构持续优化。同时,公司有效降低资产负债率至 83.6%,较 2018年底减少 0.9个百分点;降低有息资产负债率至 38.8%,较 2018年底减少近 4个百分点;降低净负债率至 145.1%,较 2018年底下降 37.1个百分点,平均融资成本 7.7%,比 2018年年末优化 22个基点。公司现金流改善,平均回款率约 80.5%,实现经营性净现金流入 86.98亿元,86.98亿元,继续为正,期末账面货币资金 433.1亿元,足够覆盖 341.61亿元的短期有息负债。 维持增持评级,维持盈利预测。 公司目前近 5500亿货值,86%位于一二线,享受今年一二线回暖大趋势,管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。 公司销售和业绩弹性有望在近两年释放。 维持增持评级,维持盈利预测。 预计 2019-2021年归属于母公司的净利润为 43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:45.4%/34.7%/28.7%,对应 EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的 PE 为 6.1X、 4.5X、 3.5X。
华发股份 房地产业 2019-07-02 7.82 9.27 29.65% 8.65 10.61%
8.65 10.61%
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投资要点: 大本营珠海,大湾区核心受益标。公司是珠海本地房地产开发龙头企业,在珠海深耕细作20余年,历年来销售额口径的市占率均在10%以上。随着粤港澳大湾区的加速建设,对标国际纽约及东京湾区等,粤港澳在人口占比及GDP三产占比上均有20%以上的提升空间,而珠海作为湾区次级核心城市之一,2018年是珠三角五大地级市人口流入增速最快的城市,人口吸纳能力强,公司是湾区发展最受益的房地产标的之一。 布局优越,一二线及都市圈内城市为主,异地扩张初见成效。目前华发以珠海、上海、广州、北京、深圳、武汉、天津、苏州、南京、杭州、青岛等一二线城市为重点布局方向,合计土地储备逾1500万平,其中一二线占比52%,都市圈占比97%。长三角/珠三角/华北/华中土地储备占比分别为4.7%/32.3%/23.0%/37.5%。全国化布局初见成效。而除了布局多元,抗风险能力强之外,公司拿地的楼面价/销售均价2016年以来逐年走低,为0.57/0.40/0.16,拿地较谨慎,未来盈利能力有望维持l兼具国企融资和灵活经营机制优势。公司剔除预收款的资产负债率77.9%,同等杠杆率的上市房企中,公司6.44%的综合融资成本是最低的水平之一,相较于地方国企公司有更高的销售规模及增速,而相较于激进的民企公司又享有国企融资的优势,而在经营管理上公司销售额口径下的销售和管理费用率自2014年开始的费用率直线下滑,从2.8%和4%一路下行至2018年的1.5%和1.6%,控费效果良好,公司也试行了市场几乎所有通用的激励方法,兼具国企融资及灵活的经营管理体制优势。 新开工增速高企保障销售弹性,且拥有史上第二高的业绩确定性。从销售和业绩角度看,公司历年的上年新开工面积/当年销售面积一般稳定在1-1.5之间,而2018年公司的514万平新开工面积(同比增长233%)是对2019年可推货值的充分保障,预计公司2019年完成1000亿销售额可能较大,预期增速72%。销售规模有望迈上新台阶。而2019年业绩确定性极强,公司2018年末预收款390亿,是18年营收的1.65倍,业绩确定性达到2013年的历史次高点,基本与2016年持平。 首次覆盖,给与增持评级,2019年目标价10.2元。公司是珠海地产龙头开发商,粤港澳大湾区核心受益标的,享有国企资源优势+多重激励机制双重红利,全国化布局卓有成效。 在同等市值的房企中定有最高的销售增速目标及极强的业绩确定性。目前的土地储备主要分布于长三角、珠三角、环渤海以及华中地区的二线城市,南京、武汉、珠海、沈阳、中山,合计占总土储的72.3%,均是人口长期流入、需求有支撑的城市。综上所述,我们认为公司销售规模增长潜力较高,未来两年有望迈上新台阶,给与增持评级。预测公司2019-2021年归母净利润为30.1/37.9/46.9亿元,同比增速为39.6%/26.1%/23.6%。对应EPS分别为1.42/1.79/2.21元。据可比公司估值,我们给与公司2019年目标PE为7.2倍,目标价10.2元,上涨空间28%。RNAV测算15.98元,当前价格折价50%。 风险提示:公司短期取证库存大部分位于珠海,受单一地方政策波动影响较大,珠海市场与公司短期销售情况强相关;公司杠杆率较高,短期债务有一定压力。
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 -- -- 28.31 1.11%
31.45 12.32%
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公司收入和利润持续较快增长,符合预期。公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元,同比增长25.2%。其中,房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%;实现结算收入455.9亿元,同比增长64.0%。收入增速高于归母净利润增速的主要原因是合作项目的增加导致公司少数股东损益同比增长135.9%至20.9亿。公司利润率较2018Q1进一步提高,毛利率和净利率分别为35.0%和0.7%,同比分别增加0.86和0.87个百分点;三费费率下降2.4pct至12.3%,主因管理费用率(含研发费用)下降1.5pct至5.7%。 销售略有下行、土储区位优越。公司2019Q1实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行因1月销售增速-28.1%有所拖累,2月和3月销售有所提速,分别为21.3%和13.2%。公司土储补充意愿较积极,一季度新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,一季度万科支付地价款305.3亿,拿地建面/销售面积为64.7%,拿地价格/销售价格46.5%。公司在建项目总建筑面积约9790.8万平方米,权益建筑面积约5851.6万平方米;规划中项目总建筑面积约5536.0万平方米,权益建筑面积约3393.4万平方米。按建筑面积计算,规划和在建项目总建筑面积约1.5亿平,权益比例约为60%。其中逾70%位于一二线城市。 业绩保障性达到历史高点,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为18-24个月,2019年结算项目对应2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019Q1公司合并报表范围内有4042.8万平方米已售资源未竣工结算,较2018年底增加332.6万平方米;合同金额为5863.5亿元,较2018年底增加556.4亿元,环比分别增长9.0%和10.5%。2019年预计竣工3076.6万平,同比增长11.6%。从已售未结金额/营收的角度看,公司2018年达到1.97倍的水平,历史最高。结算价格弹性较大:2018已售未结均价1.43万/平米,而2018年结算均价仅1.18万/平米,预计2019年结算毛利率有望进一步提升。 竣工增长较快、净负债率略有提升仍处低位。公司持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较2018年末提升13.9pct,继续保持行业低位。本集团新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 维持增持评级,上调盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固。而极致深耕战略使得公司仍有大量潜在市场值得挖掘,增长机会多于其余同档次房企。房地产核心主业未来业绩确定性达到历史最高水平,2019年结算毛利率有望再攀高峰。我们略微上调公司2019-2021年归母净利润为411.9/482.1/563.1亿元(原预计为408.6/481.2/561.9亿元),同比增速为22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的PE为7.9X、6.8X、5.8X。
世茂股份 房地产业 2019-05-02 4.72 -- -- 5.01 0.00%
4.72 0.00%
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公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入31.9亿元,同比增长19.2%;归母净利润2.6亿元,同比增5.2%,扣非归母净利润2.5亿元,同比增长4.9%。同比增加主要系苏州金鸡湖6号地块项目销售结转增长,由于公司一季度可结转资源较少,对全年业绩不具有太大的前瞻意义。 可售货值充足,下半年销售提速可期。2019年1-3月,公司实现合同签约销售额52亿元,比2018年同期增长4%;实现合同签约销售面积23万平方米,比2018年同期增长5%。截至3月末,公司已实现全年销售目标的17%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预售证获取条件严格,预计主要货量(深圳龙岗项目等)会在未来三个季度推出,考虑到公司整体未售货值约1400亿(未签约口径),今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期,并且大概率超预期完成销售目标。2019Q1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以3.8亿元的价格获取泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权,拿地金额/销售金额达76.9%,拿地强度较高,体现了公司强烈的扩张意愿。 销售稳健增长为业绩提供安全保障,土储布局丰富区位优越。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,截至2018年末,公司拥有土地储备总计1300万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比14%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。按货值计算一二三线占比分别为63%/27%/10%,长三角珠三角合计占比82%。 盈利能力处于行业最高位之列,杠杆率依然较低。公司资产负债率59.4%,剔除预收款的资产负债率为55.3%,较2018年末微增1.4个百分点,杠杆率依然处于行业最低水平。公司2019Q1毛利率31.3%,同比下降12.6个百分点,依然处于行业较高水平,因单个项目在一季度结算资源中占比过高因此毛利率有较大波动,预期后续会回归正常水平。经营效率继续提升。公司销售期间费用率较2018年下降2pct至11.7%,主因销售费用控制良好带来的销售费用率下行(2019Q1为3.85%,下降了1.8个百分点),管理费用率及财务费用率基本持平。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有1500亿的优质住宅+商业土地储备,一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,今年是ROE提升的起点之年。公司2018年分红率大幅提升至40%,并有望长期维持,目前价格对应的股息率达5.2%,对长期投资者颇具吸引力。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为6.8X、5.6X、4.7X。
阳光城 房地产业 2019-04-30 6.84 -- -- 6.99 1.16%
7.51 9.80%
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公司收入和利润高速增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入60.1亿元,同比增长40.0%;归母净利润3.1亿元,同比增长37.2%,扣非归母净利润2.9亿元,同比增长27.6%。 公司投资收益一季度增长较快,为2.6亿,同比增长1069.4%,其中对合营联营企业的投资收益达2.5亿。公司一季度继续实现较快增长,在融资环境改善的情况下预计财务成本有望下降,对业绩增长贡献有望进一步提升。 销售增长较快,投资强度有所回升。2019Q1公司全口径销售额达到340.4亿元,同比增长22%,权益销售金额219.3亿元。其中长三角和内地战略城市1-3月全口径销售额234.0亿元,占比68.7%。公司Q1拿地金额156.7亿元,占同期销售额的46.0%,权益比例90.5%,拿地价格/销售价格57.3%,公司投资强度较去年下半年有所回升,积极应对未来可能的土地市场升温现象。 业绩保障性强,土储布局丰富区位优越。公司2019Q1预收款729.5亿元,环比增长17.4%,是2018年营收的1.29倍,考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至2018年末,公司拥有土地储备总计4418万平(未结算口径),其中一二线城市土地储备面积占比76.9%(预计未来可售货值占比85.8%),对应可售货值约5681.5亿元,土储布局丰富区位优越。 盈利能力继续提升,杠杆率下降。公司资产负债率83.8%,剔除预收款的资产负债率为57.0%,较2018年末下降了3.9个百分点,杠杆率持续下降。公司2019Q1毛利率27.4%,同比增长2.4个百分点,经营效率继续提升。公司销售期间费用率16.4%,较2018年增加了4.5个百分点,主因销售高增带来的销售费用率增加(2019Q1为8.53%,增长2个百分点)及财务费用率上行(2019Q1为1.4%,增加4个百分点),费用率上行不改净利率提升趋势,公司2019Q1净利率5.0%,较同期增长0.41个百分点。 维持增持评级,维持盈利预测。公司4418万平土储,约5600亿货值,主体布局一二线,享受今年一二线回暖大趋势。碧桂园明星团队加盟带来管理效率的全面改善。叠加融资环境趋宽的情况下,公司销售和业绩弹性有望增长。维持增持评级,维持盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:48.2%/34.7%/28.7%,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE 为6.4X、4.7X、3.7X。
万科A 房地产业 2019-03-29 28.80 -- -- 33.60 16.67%
33.60 16.67%
详细
公司收入和利润持续较快增长,符合预期。公司2018年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。利润率进一步提高,毛利率和净利率分别为37.5%和16.6%,同比分别增加3.4和1.2个百分点;三费费率略有上升至8.4%,其中财务费用提升了1.2个百分点,主要由于资本化比例下降了9个百分点至42%。此外,公司2018年度计提存货跌价准备23.1亿元。 销售稳健增长、市场份额持续提升。公司2018年实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%。坚持面向主流客户自住需求定位。公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。深耕广拓相结合,公司市场份额仍有继续提升空间。 重仓一二线城市,土储充沛。2018年公司获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益比例53.2%,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算,82.6%的新增项目为合作项目,72.1%位于一二线城市;按权益投资金额算,81.4%位于一二线城市。公司土储充沛,规划和在建项目总建筑面积约1.5亿平,权益比例约60%。按总建面-累计竣工计算,总体建面1.3亿平,可供销售两年以上,经营持续性有保障。 业绩保障性强,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为18-24个月,2019年结算项目对应2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2018年公司合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较上年末分别增长25.2%和28.1%。2019年预计竣工3076.6万平,同比增长11.6%。从已售未结金额/营收的角度看,公司2018年达到1.8倍的水平,历史最高。结算价格弹性较大:2018已售未结均价1.43万/平米,而2018年结算均价仅1.18万/平米,预计2019年结算毛利率有望进一步提升。 维持增持评级,下调2019-20盈利预测,新增2021预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固。而极致深耕战略使得公司仍有大量潜在市场值得挖掘,增长机会多于其余同档次房企。房地产核心主业未来业绩确定性达到历史最高水平,2019年结算毛利率有望再攀高峰。我们预计公司2019-2021年归母净利润为408.6/481.2/561.9亿元,同比增速为21.0%/17.8%/16.8%。对应EPS分别为3.70/4.36/5.09元(原预计2019-2020归母净利润为437.4/523.1亿元)。当前价格对应的PE为7.65X、6.48X、5.56X。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名