事件: 金地公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额338.2亿元,同比增长61.7%;实现签约面积173.9万平方米,同比增长61.2%。1-6月,公司累计实现签约金额1,016.3亿元,同比增长18.7%;实现累计签约面积484.9万平方米,同比增长13.3%;1-6月,公司新增建面469.0万平方米,同比下降15%;总地价427.1亿元,同比增长7.7%。 点评: 6月销售额338亿、同比大增62%,H1销售额同比高达+19% 6月公司签约金额338.2亿元,环比增长48.3%、同比增长61.7%;签约面积173.9万平米,环比增长73.2%、同比增长61.2%;销售均价19,448元/平,环比下降14.4%、同比增长0.3%。1-6月公司累计签约金额1,016.3亿元,同比增长18.7%,较1-5月提高13.9pct;累计签约面积484.9万平米,同比增长13.3%,较1-5月提升16.1pct;累计销售均价20,953元/平米,同比增长4.8%,较1-5月下降3.1pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 6月拿地金额186亿,拿地积极扩张、拿地额/销售额达55% 6月公司在土地市场获取南京、上海、义乌等城市的13个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。6月公司新增建面132.6万平米,环比增长5.4%、同比下降18.5%;对应总地价185.7亿元,环比增长106.8%、同比增长131.8%;平均楼面价14,008元/平米,环比增长96.2%、同比增长184.5%,6月公司拿地金额占比销售金额达54.9%;拿地面积占比销售面积76.2%;拿地均价占比当月销售均价72%,主要由于在上海拿地。1-6月,公司新增建面469.0万平米,同比下降15%;对应总地价427.1亿元,同比增长7.7%,拿地均价9,106元/平米,同比增长26.7%。1-6月,公司拿地额占比销售额达42%;拿地面积占比销售面积96.7%;拿地均价占比当年销售均价43.5%,总体拿地态度积极。 投资建议:销售持续高增,拿地积极扩张,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE为6.1倍。考虑到公司销售持续超预期,现价对应股息率高达4.1%,按照20年PE7.5倍上调目标价至20.02元(原18.83元),重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

广信资产包引入战投、回款390亿元,提升资金效率并加速资产盘活 2017年6月29日,万科通过现场公开拍卖成交广信资产包,成交价551亿元;项目为广州市核心区16宗土地,预计权益计容建面211万平,对应超千亿货值。2019年1月9日,公司完成广信资产包破产清算,并完成项目交割。截至2020年6月29日,公司为广信资产包累计投入470.4亿元,其中包括已付转让对价416亿元,其他费用等合计54.4亿元。公司为加速广信资产包盘活,将资产包50%股权以70.4亿元转让给战略投资者,并收回320亿元,溢价转让可收回390.4亿元。战投为由中国信达资产管理股份有限公司(核心债权人)、深圳市绿景华城实业发展有限公司(深圳旧改为主)等7家公司共同委托中信信托发起的集合资金信托计划。战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长,有助于加速资产包盘活,进一步提升广信资产包价值。 万科与深铁成立合资公司,双方加强战略协同,轨道+物业开发稳步推进 6月29日,公司公告与深铁签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》,拟与深铁共同投资成立合资公司。注册资本暂定10亿元;其中万科和深铁各出资5亿元、各占比50%。5月15日,公司曾公告与深铁合资开发佛山南海新交通车辆段上盖项目,项目可售建面42.8万平,其中万科持股51%;后续万科和深铁各投资不超过22.15和21.29亿元用于项目开发。预计本次成立合资公司,有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,后续公司及深铁集团将实现强强联合,关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,并探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。 5月累计销售2,471亿元、同比-8%,拿地谨慎,拿地额/销售额比14% 1-5月公司签约金额2,471.1亿元,同比下降7.7%;签约面积1,575.5万平米,同比下降5.1%;累计销售均价15,686元/平米,同比下降2.7%。1-5月,公司新增建面656.2万平米,同比下降44.3%;对应总地价342.1亿元,同比下降52.7%,拿地均价5,214元/平米,同比下降15.1%。1-5月,公司拿地额/销售额13.8%;拿地面积/销售面积41.7%;拿地均价/当年销售均价33.2%。 投资建议:广信资产包引入战投,轨道+物业稳步推进,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

5月销售额185亿、同比+17%,年初至今拿地积极助力销售稳增 5月公司实现签约金额185.1亿元,环比增长18.9%、同比增长17.2%;实现签约面积141万平米,环比增长24.9%、同比增长14.4%;销售均价13,128元/平米,环比下降4.8%、同比增长2.5%。1-5月公司累计实现签约金额556.7亿元,同比下降10.3%,较1-4月提高9.4pct;累计实现签约面积417.5万平米,同比下降16.7%,较1-4月提升10.1pct;累计销售均价13,334元/平米,同比增长7.7%,较1-4月下降2.1pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 5月拿地金额45亿,年初至今拿地积极、拿地面积/销售面积103% 5月公司在土地市场获取杭州、济南等城市的的8个项目,拿地聚焦一二线和环都市圈,能级较去年有所提升。5月公司新增建面68万平米,环比下降65.6%、同比下降35.4%;对应总地价44.7亿元,环比下降64.9%、同比下降38.9%;平均楼面价6,571元/平米,环比增长2.2%、同比下降5.5%。5月公司拿地金额/销售金额达24.1%;拿地面积/销售面积48.2%;拿地均价/销售均价50.1%,主要由于拿地能级提升。1-5月,公司新增建面431.7万平米,同比增长29.1%;对应总地价230.4亿元,同比增长4.6%,拿地均价5,338元/平米,同比下降18.9%。1-5月,公司拿地额/销售额达41.4%,较上年的26.1%提升15.3pct;拿地面积/销售面积103.4%,较上年的62.8%提升40.6pct;拿地均价/销售均价40%,较上年的41.6%下降1.6pct。 投资建议:新阶段新成长,满怀积极进取,重申“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.90、2.43元和2.91元,现价对应20-22年PE仅为4.3/3.4/2.8倍、并较股权激励行权价格8.49元折价4%,考虑到公司利润率望低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

事件: 金地公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额167.9亿元,同比增长2.9%;实现签约面积83.2万平方米,同比增长0.4%。1-4月,公司累计实现签约金额449.9亿元,同比下降10.2%;实现累计签约面积210.7万平方米,同比下降13.8%;1-4月,公司新增建面210.6万平方米,同比下降23.8%;总地价151.5亿元,同比下降36.3%。 点评: 4月销售额168亿、同比+2%,可售丰富助力销售稳增4月公司实现签约金额167.9亿元,环比增长29.5%、同比增长2.9%;实现签约面积83.2万平米,环比增长57%、同比增长0.4%;销售均价20,180元/平,环比下降17.5%、同比增长2.5%。1-4月公司累计实现签约金额449.9亿元,同比下降10.2%,较1-3月提高6.4pct;累计实现签约面积210.7万平米,同比下降13.8%,较1-3月提升7.3pct;累计销售均价21,353元/平米,同比增长4.1%,较1-3月下降1.6pct。近期受到新冠肺炎疫情影响,上半年房地产市场成交或存在一定压力,但我们认为全年影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 4月拿地金额101亿,拿地积极、拿地额/销售额比60%4月公司在土地市场获取广州、苏州和沈阳等城市的的10个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。4月公司新增建面142.0万平米,同比增长0.2%;对应总地价100.7亿元,同比下降15.6%;平均楼面价7,092元/平米,同比下降15.8%。4月公司拿地金额占比销售金额达60%,较上月的0%提升60pct;拿地面积占比销售面积171%,较上月的0%提升171pct;拿地均价占比当月销售均价35%。1-4月,公司新增建面210.6万平米,同比下降23.8%;对应总地价151.5亿元,同比下降36.3%,拿地均价7,193元/平米,同比下降16.4%。 1-4月,公司拿地额占比销售额达33.7%,较1-3月的18%提升15.7pct;拿地面积占比销售面积100%,较1-3月的53.8%提升46.2pct;拿地均价占比当年销售均价33.7%,较1-3月的33.5%提升0.2pct。 投资建议:销售转正,拿地积极,维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE 为4.9倍,现价对应股息率高达5.1%,维持目标价18.83元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额479.5亿元,同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平方米,同比下降17.9%。1-4月,公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%;实现累计签约面积1,188.6万平方米,同比下降8.2%;1-4月,公司新增建面480.5万平方米,同比下降48.8%;总地价177.1亿元,同比下降67.4%。 点评: 4月销售480亿元、同比-20%,预计全年销售平稳略增 4月公司实现签约金额479.5亿元,环比下降12.7%、同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平,环比下降19.7%、同比下降17.9%;销售均价15,783元/平,环比增长8.6%、同比下降2.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%,较1-3月降低3.6pct;累计实现签约面积1,188.6万平,同比下降8.2%,较1-3月下降3.9pct;累计销售均价15,634元/平,同比下降3.4%,较1-3月提升0.1pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 4月拿地68亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比14% 4月公司在土地市场获取长沙、柳州、惠州等城市的10个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。4月公司新增建面234.4万平,环比增长66.4%、同比增长87.7%;对应总地价68.2亿元,环比增长52.4%、同比下降42.5%;平均楼面价2,911元/平,环比下降8.4%、同比下降69.4%,4月公司拿地金额占比销售金额达14.2%,拿地面积占比销售面积77.2%,拿地均价占比当月销售均价18.4%。1-4月,公司新增建面480.5万平,同比下降48.8%;对应总地价177.1亿元,同比下降67.4%,拿地均价3,685.4元/平,同比下降36.4%。1-4月,公司拿地额占比销售额达9.5%,较1-3月的7.9%提升1.6pct;拿地面积占比销售面积40.4%,较1-3月的27.8%提升12.6pct;拿地均价占比销售均价23.6%,较1-3月的28.4%下降4.8pct。按销售均价1.56万元/平估算公司1-4月累计新增货值750亿元,低于同期销售金额1,858亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一季度业绩同比+11%,利润率略降、已售未结充裕2020Q1,公司营业收入477.7亿元,同比-1.2%;归母净利润12.5亿元,同比+11.5%;每股基本收益0.11元,同比+8.9%;地产结算收入393.6亿元,同比-6.4%;地产结算面积 316.2万平,同比+ 1.8%;毛利率和归母净利率为31.3%和2.6%,同比分别-3.8pct 和+0.3pct;三费费率为12.5%,同比+0.4pct;投资收益1.1亿元,同比+153%。2019年末公司预收账款5,950亿元,同比+3.1%;并表已售未结面积4,580万平,同比+6.8%;并表已售资源金额为 6,599亿元,同比+8.3%,覆盖19年地产结算金额1.87倍,锁定未来业绩释放。 Q1销售额1,379亿元、同比-8%,拿地/销售面积比28%、拿地谨慎2020Q1,公司销售金额1,378.8亿元,同比-7.7%;销售面积884.8万平,同比-4.3%;销售均价15,583元/平,同比-3.6%。Q1公司拿地面积246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,423元/平米,同比-15.3%。Q1公司拿地额/销售额比7.9%,拿地面积/销售面积比27.8%,拿地均价/当年销售均价比28.4%,较上年的37.8%下降9.4pct。Q1新开工面积708.8万平,同比- 30.5%,占全年开工计划的 24.3%(19年同期 28.2%),主要由于疫情影响;竣工面积 242.6万平,同比+ 8.9%,占全年竣工计划的7.3%(19年同期7.2%)。截至2019年末,公司未结算面积1.7亿平,其中71%位于一二线。 财务稳健、负债低位、融资成本下行,物业拓展加速、估值可观2020Q1末,公司资产负债率84.2%,同比-0.5pct;净负债率仅34.3%,同比-10.5pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。2019年末,商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平;物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,作为物业管理行业龙头,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

19年业绩40亿元、同比+33%,利润率与分红率双双提升 2019年公司营业收入610.5亿元,同比+8.1%;归母净利润40.2亿元,同比+33.2%;基本每股收益0.91元,同比+37.9%;加权平均净资产收益率18.9%,同比+2.5pct;地产结算收入587.5亿元,同比+5.9%;结算面积452.6万平,同比+18.2%;毛利率和归母净利率为26.6%和6.6%,同比分别+0.5pct和+1.2pct;三费费率为9.3%,同比+2.3pct,其中销售费率和管理费率分别+1.1pct和0.8pct;投资收益8.1亿元,同比+1,393%。2019年末预收账款801亿元,同比+29.0%,覆盖地产结算收入1.36倍。此外,公司每10股派息2元,对应分红率20%,同比+12.5pct;股息率为2.9%。 19年销售2,110亿、同比+30%,拿地/销售面积比74%、权益比提至75% 2019年公司销售金额2,110亿元,同比+30%,其中内地和长三角分别占比37%和34%,克而瑞排名第13;权益销售金额1,351亿元,同比+14%;权益比例64%,同比-9pct;销售面积1,713万方,同比+35%;销售均价1.23万元/平,同比-4%。公司2020年销售目标2,000亿元,同比-5%;计划引入战略投资者、加强资源整合。2019年公司拿地金额656亿元,同比+17.0%,权益比例75%;拿地面积1,269万方,同比-4.8%;拿地额/销售额和拿地面积/销售面积分别为31%和74%,拿地总体谨慎。公司全年竣工面积529万方,同比+32.5%。截至2019年末,公司土储可售面积4,101万方,按照1.2万元/平估算可售货值5,052亿元,覆盖2019年销售额2.4倍;平均土储成本4,356元/平,占比当期销售均价35%,整体成本可控。 负债率大幅改善、结构持续优化,融资成本有所下行 截至2019年末,公司资产负债率83.5%,同比-1.0pct;净负债率135%,同比-47pct;现金短债比1.3倍,较上年提升0.5倍;短债占比有息负债比29%,较上年下降14pct;近两年资产负债表持续改善。期末融资余额1,123亿元,同比-0.3%;其中银行贷款和债券类分别占比47%和28%,同比分别+18pct和+9pct,融资结构大幅优化;整体平均融资成本7.71%,同比-0.23pct。4月公司成功发行12亿/4年/6.95%和8亿/5年/7.3%公司债,融资成本亦有所下行,并于期内首次获得主体评级提升至AAA。2019年公司平均回款率约80.20%,实现经营性净现金流入154亿元,继续保持正值。 投资建议:业绩销售高增,负债改善、结构优化,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2020-21年每股收益预测分别为1.33元、1.79元,并引入22年预测为2.15元,现价对应20年PE为5.1倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

事件: 金地公布公司3月销售数据,3月公司实现签约金额129.7亿元,同比下降20.2%;实现签约面积53万平,同比下降35.7%。1-3月,公司累计实现签约金额282.0亿元,同比下降16.6%;实现累计签约面积127.5万平,同比下降21.1%;1-3月,公司新增建面68.6万平,同比下降49%;总地价50.8亿元,同比下降57.1%。 点评: 3月销售额130亿、同比-20%,可售丰富助力销售稳增 3月公司签约金额129.7亿元,环比+333.8%、同比-20.2%;签约面积53万平,环比+304.6%、同比-35.7%;销售均价24,472元/平,环比+7.2%、同比+24%。1-3月公司累计签约金额282.0亿元,同比-16.6%,较1-2月降低3.3pct;累计签约面积127.5万平,同比-21.1%,较1-2月下降15.2pct;累计销售均价22,118元/平,同比+5.7%,较1-2月提升13.5pct。近期受到新冠肺炎疫情影响,上半年房地产市场成交或存在一定压力,但我们认为全年影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 3月未拿地,Q1拿地额/销售额比仅18%,拿地态度谨慎 3月公司未新增拿地。1-3月,公司新增建面68.6万平,同比-49.0%;对应总地价50.8亿元,同比-57.1%;拿地均价7,403元/平米,同比-15.8%。1-3月,公司拿地额/销售额比18.0%,较1-2月的33.3%下降15.3pct;拿地面积/销售面积比53.8%,较1-2月的92.1%下降38.3pct;拿地均价/销售均价比33.5%,较1-2月的36.2%下降2.7pct。我们按销售均价2.2万元/平估算公司1-3月新增货值152亿元,低于同期销售额282亿元。 投资建议:销售低位修复,拿地态度谨慎,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应20PE为5.3倍,19E股息率高达5.3%,维持目标价18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

3月销售549亿元、同比-4%,预计全年销售平稳略增 3月公司签约金额549.4亿元,环比+96%、同比-4.2%;签约面积378.1万平,环比+118.3%、同比+4.9%;销售均价14,531元/平,环比-10.2%、同比-8.7%。 1-3月公司累计签约金额1,378.8亿元,同比-7.7%,较1-2月提升2.2pct;累计签约面积884.8万平,同比-4.3%,较1-2月提升5.9pct;累计销售均价15,583元/平,同比-3.6%,较1-2月下降3.9pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 3月拿地45亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比8% 3月公司在土地市场获取包头、郑州等城市的4个项目,拿地仍聚焦一二线省会城市。3月公司新增建面140.9万平,环比+296.9%、同比-54.2%;对应总地价44.8亿元,环比+73.3%、同比-70.7%;平均楼面价3,179元/平,环比-56.3%、同比-36.1%,3月公司拿地额/销售额比达8.2%,较上月的9.2%下降1.1pct;拿地面积/销售面积比37.3%,较上月的20.5%提升16.8pct;拿地均价/当月销售均价比21.9%,较上月的45%下降23.1pct。1-3月,公司新增建面246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,422.9元/平米,同比-15.3%。1-3月,公司拿地额/销售额比达7.9%,较1-2月的7.7%提升0.2pct,较上年的37.3%下降29.4pct;拿地面积/销售面积比27.8%,,较1-2月的20.8%提升7.1pct;拿地均价/当年销售均价比28.4%,较1-2月的37.2%下降8.8pct,较上年的37.8%下降9.4pct。 投资建议:销售有所恢复,事业合伙人增持,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

事件: 2020年 3月 31日,代表万科事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(以下简称“盈安合伙”)告知公司,盈安合伙于 2020年 3月 31日通过深圳证券交易所大宗交易系统购入公司 A 股股票 65,000,026股,占本公司总股本的 0.58%,本次购买股票的价格为 25元/股,共使用约 16.25亿元。 点评: 伙 盈安合伙 5年 年 以来 首次增持持 ,本次增持 0.58%, , 累计股 持股 4.97%2014年公司股价持续低迷,公司回应资本市场要求,“经济利润奖”奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的资金作为劣后级资金,通过国信金鹏分级 1号和 2号资产管理计划(以下简称“金鹏计划”)购买万科 A 股股份。2014年 5月 28日至 2015年 1月 28日,金鹏计划累计购买 4.96亿股万科 A 股股票,占公司目前总股本的 4.39%。2020年 3月 31日,盈安合伙 5年来首次增持万科股票,通过大宗交易购入 6,500万股,占比 0.58%;购入价 25元/股,合计使用 16.25亿元。因此,目前盈安合伙合计持股公司比例为 4.97%。本次增持代表管理层对公司价值的认可和与其利益的绑定,利于公司业绩稳定释放。 1-2月累计销售 829亿元、同比-10% ,预计全年销售平稳 略增1-2月公司签约金额 829.4亿元,同比下降 9.9%;累计实现签约面积 506.7万平方米,同比下降 10.2%;累计销售均价 16,369元/平方米,同比增长 0.3%。 我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳、宝万股权之争已落幕、管理层 5年来首次增持的背景下,预计公司 2020年的销售或将平稳略增。1-2月,公司共新增规划面积 105.2万平方米,同比下降 79.2%;对应总地价 64.1亿元,同比下降 76.4%;拿地面积占比销售面积为 20.8%;拿地均价占比当年销售均价 37.2%;由于疫情影响公司拿地仍较谨慎。 投资建议:人 万科事业合伙人 5年来首次增持 ,维持“ 强推 ”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持 2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,现价对应 2020年 PE 仅 6.5倍;我们维持目标价 45元,维持“ 强推 ”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

19年业绩24亿元、同比+15%,利润率高位略有下行、分红率31% 2019年公司营业收入337.9亿元,同比+52.4%;归母净利润23.8亿元,同比+15.3%,位于1月业绩预告23.5-25.5亿元的下沿;扣非归母净利润12.3亿元,同比+0.5%;每股基本收益0.61元,同比+15.1%;地产结算收入269.0亿元,同比+65.0%。毛利率和归母净利率为41.2%和7.0%,同比分别-4.9pct和-2.3pct;其中地产和持有型业务毛利率分别为37.9%和62.4%,同比分别-5.0pct和+1.2pct;三费费率13.6%,同比-1.1pct;公司计提资产减值损失2.4亿元,权益法核算的长投投资收益减值9.6亿元,合计影响12.0亿元(税后约9亿元)。 报告期末,预收账款297.8亿元,同比+31.7%,覆盖2019年地产结算额1.1倍。此外,公司拟每10股派息1.70元,分红率31%,股息率3.1%。 19年全口径销售711亿、操盘销售618亿,商场租金31亿、同比+18% 地产销售方面,公司2019年全口径销售额710.8亿元;操盘口径销售额618.5亿元,同比+26.9%;销售面积290万方,销售均价2.5万元/平。持有型物业方面,2019年公司实现租金收入51.4亿元,同比+17.4%。其中2019年末公司在北京、上海等8个城市开业10个大悦城及1个祥云小镇,可出租面积86万方,平均出租率97%,全年租金31.8亿元,同比+17.4%;轻资产运营2个项目,同时拥有在建及拟建的大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个。2019年末公司在北京、上海等城市持有5栋写字楼、可出租面积21万方,2019年实现租金6.2亿元,同比+34.0%;酒店收入8.4亿元,同比+14.9%。 逆周期拿地积极、拿地面积/销售面积172%,“商业+住宅”整合优势显现 2019年公司拿地积极,拿地面积500万方,权益比例50%,拿地面积/销售面积172%;拿地金额276亿元,拿地金额/销售金额39%;拿地均价5,525元/平,拿地均价/销售均价23%,考虑到公司拿地主要集中于天津、重庆等一二线城市,整体拿地成本处于低位,“商业+住宅”整合优势逐步显现;其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。截至2019年末,公司未竣工面积(包括商业)1,529万方,其中83%位于一二线。 24亿股权融资占比8.41%,引入太平、工银助力发展、推动负债率优化 2019年末,公司资产负债率76.8%,同比-1.0pct;净负债率97.7%,同比-23.5pct;现金短债比1.4倍;融资成本5.23%,3月发债9亿/3年/3.14%和6亿/5年/3.60%,处于行业低位。1月公司定增完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73元/股,两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量的发展。 投资建议:销售快增、业绩稳增,商住协同优势显现,维持“强推”评级 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2020-22年EPS预测分别调整为0.68、0.85元(原预测值为0.76、0.92元),引入2022年为1.02元;现价对应20PE为8.1倍,低于定增价6.73元,我们按照2020年PE12.0倍下调目标价至8.14元(原目标价为9.86元),维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

19年业绩同比+15%、略低于预期,利润率略降,分红率30% 2019年公司营业收入3,678.9亿元,同比+23.6%;归母净利润388.7亿元,同比+15.1%;每股基本收益3.47元,同比+13.3%;净资产收益率为20.7%,同比-1.0pct;地产结算收入2,340.4亿元,同比+21.8%;毛利率和归母净利率为36.2%和10.6%,同比分别-1.2pct和-0.8pct;三费费率为7.0%,同比-1.1pct;投资收益49.8亿元,同比-26.6%。我们认为,公司业绩略低于预期源于:存货计提减值11.4亿元,影响归母净利润7.8亿元;投资性房地产计提减值5.1亿元;长期股权投资计提减值21.5亿元;估算多计提折旧摊销27.0亿元;多计提土增税准备金清算148.0亿元,预计上述科目影响业绩部分或将在后续业绩期冲回。此外,每10股派息10.45元,分红率30%,股息率为3.7%。 19年销售额同比+4%,拿地/销售面积比90%、拿地中性略谨慎 2019年公司销售金额6,308.4亿元,同比+3.9%;销售面积4,112.2万平,同比+1.8%;新开工面积4,241.1万平,同比-15.1%,完成年初计划的118%;竣工面积3,007.9万平,同比+9.1%,完成年初计划的98%。公司2019年拿地较2018年谨慎,总体拿地中性略谨慎,全年拿地/销售金额比37%、拿地/销售面积比90%;拿地面积中72%位于一二线;权益拿地均价占比销售均价41%、成本控制合理。2020年公司预计新开工面积2,921.2万平,同比-31.1%,但按照以往一般都会超出计划执行;预计竣工面积3319.3万平,同比+10.4%,预示2020年结算量保持稳定增长。 经营现金流连续11年为正、财务稳健,物业拓展加速、估值可观 至2019年末,公司资产负债率84.4%,同比-0.2pct;净负债率仅34.7%,同比+9.7pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。公司经营情况稳定,在龙头房企中是仅有的连续11年经营现金流为正的公司,2018年经营性活动现金流净额457亿元。2019年末已售未结金额6,091.0亿元,同比+14.8%,覆盖2019年地产结算金额1.73倍,锁定未来业绩释放。商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平。物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳步增长,物业估值可观,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。鉴于公司19年多个科目计提较多,谨慎起见我们分别将公司2020-22年每股收益预测调整为3.94、4.54、5.24元(原预测2020-21年为4.41、5.30元),但同时考虑上述科目压力一次性释放将赋予公司业绩或更持续的稳定增长,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

2月销售额30亿、同比-57%,预计全年销售或更具弹性 2月公司实现签约金额29.9亿元,环比下降75.6%、同比下降56.8%;实现签约面积13.1万平方米,环比下降78.7%、同比下降60.2%;销售均价22,824元/平,环比增长14.5%、同比增长8.4%。1-2月公司累计实现签约金额152.4亿元,同比下降13.2%,涨幅较1月下降28.4pct;累计实现签约面积74.5万平方米,同比下降5.9%;累计销售均价20,443元/平方米,同比下降7.8%。 近期受到新冠肺炎疫情影响,一季度房地产市场成交或存在一定压力,但我们认为全年影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,两者将推动其销售弹性更佳。 2月拿地额20亿,拿地谨慎积极、拿地额/销售额达66% 2月公司在土地市场获取佛山和石家庄的3个项目,拿地仍聚焦一二线。2月公司新增建面29.7万平方米,环比下降23.6%、同比下降11.4%;对应总地价19.7亿元,环比下降36.7%、同比下降44.5%;平均楼面价6,627元/平米,环比下降17.1%、同比下降37.3%。2月拿地额/销售额达65.8%;拿地面积/销售面积227%;拿地均价占比当月销售均价29%。1-2月,公司新增建面68.6万平方米,同比增长37.5%;对应总地价50.8亿元,同比增长17.3%,拿地均价7,403元/平米,同比下降14.7%。1-2月,公司拿地额/销售额33.3%,较上年56.0%下降22.7pct;拿地面积/销售面积92.1%,较上年的120.5%下降28.4pct;拿地均价/当年销售均价36.2%,较上年46.5%下降10.3pct。我们按销售均价2万元/平估算公司1-2月新增货值140亿元,略低于同期销售152亿元。 投资建议:疫情下销售暂降,拿地谨慎积极,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别为7.0/5.8倍,18A/19E股息率高达3.8%/4.8%,维持目标价18.83元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

2月销售280亿元、同比-35%,预计全年销售平稳 2月公司实现签约金额280.3亿元,环比下降49%、同比下降35.1%,降幅在主流房企中属较低;实现签约面积173.2万平方米,环比下降48.1%、同比下降29.8%;销售均价16,184元/平,环比下降1.7%、同比下降7.6%。1-2月公司实现签约金额829.4亿元,同比下降9.9%,较1月降低22.3pct;累计实现签约面积506.7万平方米,同比下降10.2%;累计销售均价16,369元/平方米,同比增长0.3%。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售或将平稳增长。 2月拿地26亿元、拿地谨慎,拿地额/销售额为9% 2月公司在土地市场获取江门和武汉的2个项目。2月公司新增建面35.5万平方米,环比下降49.1%、同比下降83%;对应总地价25.9亿元,环比下降32.4%、同比下降81.8%;拿地金额占比销售金额达9.2%,较上年37.3%下降28pct;平均楼面价7,282元/平米,环比增长32.8%、同比增长7.3%,拿地均价占比当月销售均价45%,较上年37.8%提升7.2pct。1-2月,公司共新增规划面积105.2万平方米,同比下降79.2%;对应总地价64.1亿元,同比下降76.4%,拿地额占比销售额达7.7%,较上年37.3%下降29.5pct;拿地面积占比销售面积为20.8%,较上年的99%下降77.9pct;平均楼面价6,090元/平米,同比增长13.3%,拿地均价占比当年销售均价37.2%。按销售均价1.64万元/平估算公司1-2月累计新增货值173亿元,低于同期销售金额829亿元,由于疫情影响拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

事件: 金地集团公布1月销售数据,1月公司实现签约金额122.4亿元,同比增长15.2%;实现签约面积61.4万平方米,同比增长32.7%。1月,公司新增建面38.9万平方米,同比增长137.7%;总地价31.1亿元,同比增长296.6%。 点评: 1月销售持续稳增、同比+15%,预计全年销售更具弹性 1月公司实现签约金额122.4亿元,环比下降65.5%、同比增长15.2%;实现签约面积61.4万平方米,环比下降66.5%、同比增长32.7%;销售均价19,935元/平,环比增长2.8%、同比下降13.2%。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交或存在一定压力,甚至对全年销售形成负面影响;但购房需求只是延后、并非消失,同时房企一季度推盘和销售占比较小,预计全年总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳的背景下;并且公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,两者将推动其销售弹性更佳。 1月拿地谨慎、拿地额/销售额25%,主要受春节前置和疫情影响 1月公司在土地市场获取哈尔滨、青岛的合计3个项目,拿地仍聚焦一二线。1月公司新增建面38.9万平方米,环比下降74.7%、同比增长137.7%;对应总地价31.1亿元,环比下降56.6%、同比增长296.6%;拿地金额占比销售金额达25.4%,较上年56.0%下降30.6pct;拿地面积占比销售面积63.3%,较上年的120.5%下降57.2pct;平均楼面价7,995元/平米,环比增长71.9%、同比增长66.8%,较上年9,070元/平米下降11.9%;拿地均价占比当月销售均价40.1%,较上年46.5%下降6.4pct。我们按销售均价2.0万元/平估算公司1月新增货值78亿元,高于同期销售122亿元。 投资建议:销售稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅5.8/4.8倍,18A/19E股息率高达4.6%/5.8%,维持目标价18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。