事件:万科公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额549.1亿元,同比增长12.3%;实现签约面积333.5万平方米,同比增长5%。1月公司新增建面69.7万平方米,同比下降76.5%;总地价38.2亿元,同比下降70.6%。 点评:1月销售549亿、同比+12%,预计今年销售平稳1月公司实现签约金额549.1亿元,环比下降4.2%、同比增长12.3%;实现签约面积333.5万平方米,环比下降19.6%、同比增长5%;销售均价16,465元/平,环比增长19.2%、同比增长7%。公司单月销售金额居克而瑞榜单第一。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续,甚至对全年销售形成负面影响,但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控;与此同时,新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大,也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡,或将促发逆周期调控弹性进一步加大。此外,在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售或将平稳增长。 1月拿地38亿元、拿地谨慎,拿地额/销售额为7%1月公司在土地市场获取上海、南通、太原等地6个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。1月公司新增建面69.7万平方米,环比下降42.8%、同比下降76.5%;对应总地价38.2亿元,环比下降67.4%,拿地金额占比销售金额达7%,较2019年的37%下降30pct,拿地谨慎由于疫情和春节影响;平均楼面价5,482元/平米,环比下降43.1%;拿地面积占比销售面积21%,较2019年的99%下降78pct;拿地均价占比当月销售均价33.3%,较2019年的37.8%下降4pct。按销售均价1.65万元/平估算公司1-1月累计新增货值115亿元,低于同期销售金额549亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

12月销售持续稳增、同比+24%,全年销售超2,100亿、同比+30% 12月公司签约金额355亿元,环比增长103.2%、同比增长24%;签约面积183.1万平,环比增长85.1%、同比增长11.2%;销售均价19,388元/平,环比增长9.8%、同比增长11.5%。1-12月公司累计签约金额2,106.2亿元,同比增长29.7%,涨幅较1-11月下降1.2pct;累计签约面积1,079.1万平,同比增长22.9%;累计销售均价19,519元/平,同比增长5.5%。本轮公司自17H2开始大力补库存,18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今销售持续回升一年多;考虑到2019年度公司拿地仍较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态。目前一二线市场销售稳定,公司坚守一二线城市以及积极开工,将推动其销售弹性更佳。 12月拿地谨慎,但全年拿地面积/销售面积达121%,拿地额/销售额达56% 12月公司在土地市场获取南京、成都、湛江等城市的合计8个项目,拿地仍聚焦一二线。12月公司新增建面154万平,环比下降14.1%、同比下降19.3%;对应总地价71.6亿元,环比下降24%、同比下降14.5%;拿地金额占比销售金额达20.2%,较上年50.8%下降30.7pct;平均楼面价4,650元/平,较上年9,529元/平下降51.2%,拿地均价占比当月销售均价24%,较上年51.5%下降27.5pct。我们用公司19H1半年报以及7-12月公告拿地统计得到2019年度拿地金额1,180亿元,同比+28.5%,拿地金额/销售金额56%;拿地面积1,301万平,同比+38.4%,拿地面积/销售面积达121%;拿地均价9,070元/平,同比-7.1%,拿地均价/销售均价46.5%,较上年的51.5%下降5pct。按销售均价1.95万元/平估算公司2019年新增货值2,298亿元,高于同期销售2,106亿元。 投资建议:全年销售高增,拿地逆势积极,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司19-20年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅6.4/5.3倍,18A/19E股息率高达4.1%/5.2%,并考虑到公司今年销售弹性依然较大,我们按照20年目标PE7倍上调目标价至18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧

事件: 万科公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额573.1亿元,同比下降9%;实现签约面积414.8万平方米,同比下降5.4%。1-12月,公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%;实现累计签约面积4,112.2万平方米,同比增长1.8%;1-12月,公司新增建面4,059.2万平方米,同比下降27.1%;总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%。 点评: 12月销售573亿、同比-9%,累计销售6,308亿、同比+4%,稳定增长 12月公司实现签约金额573.1亿元,环比增长5.1%、同比下降9%;实现签约面积414.8万平,环比增长13.8%、同比下降5.4%;销售均价13,816元/平,环比下降7.7%、同比下降3.8%。2019年度公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%,较1-11月降低1.5pct;累计实现签约面积4,112.3万平,同比增长1.8%;累计销售均价15,340元/平方米,同比增长2%。在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售将实现稳定增长。 12月拿地117亿元、拿地谨慎,全年拿地额/销售额为37%、拿地平稳 12月公司在土地市场获取深圳、南京、天津等地7个项目和1个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。12月公司新增建面121.8万平,环比下降49.8%、同比下降79%;对应总地价117.3亿元,环比增长36.8%、同比下降64.8%;拿地金额占比销售金额达20.5%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降30pct;平均楼面价9,632元/平,环比增长172.2%、同比增长68%,拿地均价占比当月销售均价69.7%,环比增长1.9%,较上年36.6%提升33.1pct。2019年度,公司共新增规划面积4,059.2万平,同比下降27.1%,拿地面积占比销售面积99%,较上年的138%下降39pct;对应总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%,拿地额占比销售额达37.3%,较上年50.5%下降13.2pct;平均楼面价5,792元/平,同比增长5.3%,拿地均价占比当年销售均价37.8%。按销售均价1.53万元/平估算公司2019年度累计新增货值6,211亿元,略低于同期销售金额6,308亿元,总体拿地平稳。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。

24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 本次公司定增获1.41倍超额申购,最终确定发行股数为3.60亿股、募集资金24.26亿元;公司总股本由发行前的39.26亿股增加至42.86亿股。公司成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计占比8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也将推动公司更有质量的发展。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19,公司拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct 19Q3末,公司资产负债率78.9%,较18年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18年末下降46.1pct;现金短债比1.3倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10月末获批30亿公募债额度,成为2019年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12月发行15亿元/3年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。 投资建议:引入险资战投助力发展,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.6/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于定增价6.73元,优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。

24亿股权融资成功完成、占比9%,引入战投助力发展、推动负债率优化 2018年12月公司重组方案获批,并且获批非公开发行不超过3.63亿股A股股份、不超过24.25亿元的募集配套资金方案,占比公司目前总股本的9.2%;2019年12月20日公司公告本次定增已于2019年12月17日缴付认购资金,表明本次定增成功完成发行。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,引入战投或也将推动公司更有质量的发展。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19,公司拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct 19Q3末,公司资产负债率78.9%,较18年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18年末下降46.1pct;现金短债比1.3倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10月末获批30亿公募债额度,成为2019年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12月发行15亿元/3年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。 投资建议:股权融资完成优化负债,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.1倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。

事件: 2019年 11月 27日至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易方式合计减持万科 A 股股票 565,107,128股,占万科总股本的 5.00%。截至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿合计持有万科 A 股股份 565,107,130股,占万科总股本的 4.9999998%。 。 点评: 近期宝能加速减持、持股比例降至 5%以下, 股权之争落幕在即2015年 7月宝能开始举牌万科,至 2016年 7月持股万科比例达到 25.4%。 宝能自 2018年 4月开始减持万科股份,其中 2018年 7月 24日减至 19.53%、2018年 9月 11日减至 14.65%、 2019年 12月 2日减至 9.16%、 2019年 12月 19日减至 4.9999998%,本月减持速度显著加快。 根据港交所披露的每次期间减持股份数量,我们计算得到目前宝能月化减持速度约 7.49% (相较于 2019年 6-11月平均月化减持速度 0.87%是有所加快), 假设按照这个速度 1个月内宝能将减持完毕万科股份,持续 4年多的宝万股权之争或落幕在即,压制股价因素得到缓解,预计公司估值也将得到修复。 1-11月销售 5,735亿、同比+5%, 同期拿地额占比销售额为 39%1-11月公司累计签约金额 5,735.2亿元,同比增长 5.4%,较 1-10月降低 1.4pct; 累计签约面积 3,697.5万平米,同比增长 2.7%;累计销售均价 15,511元/平方米,同比增长 2.6%。 在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 1-11月,公司新增拿地面积 3,937.4万平米,同比下降 21.1%;对应总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%;拿地额占比销售额达 38.9%,较上年 50.5%下降 11.5pct; 拿地面积占比销售面积 106%,较上年下降 31pct;平均楼面价 5,673元/平米,同比增长 3.7%,拿地均价占比当年销售均价 36.6%。按销售均价 1.55万元/平米估算公司 1-11月累计新增货值 6,103亿元,高于同期销售金额 5,735亿元,总体拿地平稳略增。 投资建议: 宝能减持至 5%以下,股权之争落幕在即,重申“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、4.41、 5.30元, 重申“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧

事件: 万科公布公司 11月销售数据, 11月公司实现签约金额 545.4亿元,同比下降6.5%;实现签约面积 364.5万平方米,同比增长 2.5%。 1-11月,公司累计实现签约金额 5,735.3亿元,同比增长 5.4%;实现累计签约面积 3,697.4万平方米,同比增长 2.7%; 1-11月,公司新增建面 3,937.4万平方米,同比下降 21.1%; 总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%。 点评: 11月销售 434亿、 同比-7%, 累计销售 5,735亿、同比+5%,稳定增长11月公司实现签约金额 545.4亿元,环比增长 25.7%、同比下降 6.5%;实现签约面积 364.5万平方米,环比增长 34.4%、同比增长 2.5%;销售均价 14,963元/平,环比下降 6.4%、同比下降 8.8%。 1-11月公司累计实现签约金额 5,735.2亿元,同比增长 5.4%,较 1-10月降低 1.4pct;累计实现签约面积 3,697.5万平方米,同比增长 2.7%;累计销售均价 15,511元/平方米,同比增长 2.6%。 在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 11月拿地 86亿元、拿地谨慎, 前 11月累计拿地额占比销售额为 39%11月公司在土地市场获取广州、杭州、哈尔滨等地 9个项目和 2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。 11月公司新增建面 242.3万平,环比下降 55.8%、同比下降 40.7%;对应总地价 85.8亿元,环比下降 59.9%、同比下降 67.7%;拿地金额占比销售金额达 15.7%,较上年 50.5%下降 34.7pct; 平均楼面价 3,539元/平,环比下降 9.3%、同比下降 45.5%,拿地均价占比当月销售均价 23.7%,较上年 36.6%下降 12.9pct。 1-11月,公司共新增规划面积3,937.4万平,同比下降 21.1%;对应总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%; 拿地额占比销售额达 38.9%,较上年 50.5%下降 11.5pct;拿地面积占比销售面积 106%,较上年下降 31pct;平均楼面价 5,673元/平,同比增长 3.7%,拿地均价占比当年销售均价 36.6%。按销售均价 1.55万元/平估算公司 1-11月累计新增货值 6,103亿元,高于同期销售金额 5,735亿元,总体拿地平稳。 投资建议: 销售暂弱, 拿地谨慎, 维持“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、 4.41、 5.30元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧, 行业融资政策超预期收紧。

逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。 其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍,考虑19Q3积极拿地后,土储对销售的覆盖率将更高。目前公司土储布局优质,并且可售资源充裕,料将综合推动后续销售稳增。 大悦城品牌、中粮产业协同拿地,总体/住宅楼板价较周边折价47%/38% 2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%。拿地方式共三类:1)商业综合体地块招拍挂:重庆渝北大悦城拿地均价4,426元/平vs.周边宅地均价9,192元/平vs.周边住宅售价19,250元/平;武汉光谷大悦城拿地均价3,156元/平vs. 周边宅地均价9,832元/平vs.周边住宅售价15,000元/平;成都天府大悦城拿地均价4,815元/平vs.周边宅地均价6,761元/平vs.周边住宅售价20,000元/平;济南历城大悦城住宅拿地均价5,789元/平vs.周边宅地均价11,160元/平vs.周边住宅售价15,800元/平。2)中粮产业协同:2019年10月获取武汉蔡甸柏林小镇项目,其中拿地要求配套商业以及全国性食品企业总部,拿地均价较周边地块折价率38%。3)大悦城品牌效应:西安大雁塔大悦城(收并购项目)开业获得圆满成功,西安市政府于今年7月与公司签订战略合作协议,锁定上塔坡城市综合体中粮千禧国际区项目,计划总投资250亿元,用地面积990亩。 主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、住宅等。 投资建议:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显,维持“强推”评级 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。

事件: 金地集团公布10月销售数据,10月公司实现签约金额158亿元,同比增长19.6%;实现签约面积86.8万平方米,同比增长51.2%。1-10月,公司累计实现签约金额1,576.5亿元,同比增长32.1%;实现累计签约面积797.1万平方米,同比增长25%;1-10月,公司新增建面843.9万平方米,同比增长35%;总地价563.5亿元,同比下降15.9%。 点评: 10月销售稳增、同比+20%,预计全年销售超2,000亿、同比超+23% 10月销售金额158亿元,环比+36.8%、同比+19.6%;销售面积86.8万平米,环比-35.8%、同比+51.2%;销售均价18,203元/平,环比-1.6%、同比-20.9%。1-10月累计销售金额1,576.5亿元,同比+32.1%,涨幅较1-9月-1.6pct;累计销售面积797.1万平米,同比+25%;累计销售均价19,779元/平米,同比+5.7%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;本轮自17H2开始大力补库存,18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今销售持续回升一年。目前一二线市场销售稳定,公司坚守一二线城市以及积极开工,将推动其销售弹性更佳,并考虑10M19销售额1,576亿元以及18年11-12月合计销售额430亿元,全年销售保守已达2,006亿元,同比超+23%。 10月拿地略有下沉,拿地面积/销售面积达118%,拿地额/销售额为29% 10月公司在土地市场获取襄阳、武汉、南昌等城市的合计6个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。10月拿地新增建面102万平米,环比+146.9%、同比+117.7%,拿地面积占比销售面积117.5%;对应总地价45.7亿元,环比+268.9%、同比+47.6%;拿地金额占比销售金额28.9%,较上年50.8%下降21.9pct;平均楼面价4,477元/平米,环比+49.4%、同比-75.9%,拿地均价占比当月销售均价24.6%,较上年51.5%下降26.9pct。我们用公司19H1半年报以及7-10月公告拿地统计得到10M2019拿地金额721亿元,同比-5.5%,拿地金额/销售金额45.7%;拿地面积967万方,同比+38.4%,拿地面积/销售面积达121.4%;拿地均价7,453元/平,同比-31.7%,拿地均价/销售均价37.7%,较上年的51.5%下降13.8pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前10月累计新增货值1,935亿元,高于同期销售金额1,576亿元。 投资建议:销售保持稳增,料全年超2,000亿,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE 分别仅5.4/4.5倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。

事件: 万科公布公司10月销售数据,10月公司实现签约金额433.8亿元,同比下降19.8%;实现签约面积271.3万平方米,同比下降20.5%。1-10月,公司累计实现签约金额5,189.9亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积3,332.9万平方米,同比增长2.8%;1-10月,公司新增建面3,695.1万平方米,同比下降19.3%;总地价2,147.9亿元,同比下降12.8%。 点评: 10月销售434亿、同比-20%,累计销售5,190亿、同比+7%,稳定增长 10月公司实现签约金额433.8亿元,环比下降12%、同比下降19.8%,单月销售较弱主要由于去年10月高基数541亿;实现签约面积271.3万平方米,环比下降15.4%、同比下降20.5%;销售均价15,990元/平,环比增长4%、同比增长0.9%。1-10月公司累计实现签约金额5,189.9亿元,同比增长6.9%,较1-9月降低3.3pct;累计实现签约面积3,332.9万平方米,同比增长2.8%;累计销售均价15,571元/平方米,同比增长4%。在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 10月拿地积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达49% 10月公司在土地市场获取漳州、杭州、兰州等地16个项目和5个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。10月公司新增建面547.9万平方米,环比增长28.8%、同比增长40.9%;对应总地价213.7亿元,环比增长18.7%、同比增长9.7%;拿地金额占比销售金额达49.3%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降1.2pct;平均楼面价3,901元/平米,环比下降7.8%、同比下降22.1%,拿地均价占比当月销售均价24.4%,环比下降0.1%,较上年36.6%下降12.2pct。1-10月,公司共新增规划面积3,695.1万平方米,同比下降19.3%;对应总地价2,147.9亿元,同比下降12.8%,拿地额占比销售额达41.4%,较上年50.5%下降9.1pct;平均楼面价5,813元/平米,同比增长8%,拿地均价占比当年销售均价37.3%。按销售均价1.56万元/平估算公司1-10月累计新增货值5,754亿元,高于同期销售金额5,190亿元,拿地较为积极。 投资建议:销售暂弱,拿地积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业融资政策超预期收紧。

3Q19业绩同比+3%, 毛利率微增,业绩放缓源于费用增加和表外结算少3Q19营业收入 425.3亿元,同比+26.9%; 归母净利润 54.3亿元,同比+3.4%,业绩仅略增主要由于费用率提升和表外项目结算较少; 扣非归母净利润 53.3亿元,同比+4.8%; 基本每股收益 1.20元,同比+3.5%; 毛利率和归母净利率分别为 41.7%和 12.8%,同比分别+0.4pct 和-2.9pct; 三费费率为 10.2%, 同比+2.7pct,其中销售费率和财务费率分别+0.8pct 和+2.2pct;投资收益 16.8亿元,同比-4.9%。 公司 18年宣告股利对应现价股息率 4.8%,高于行业平均水平。 3Q19销售额同比+34%、 预计全年销售 2,000亿, 19E 竣工同比+30%3Q19销售金额 1,418.5亿元,同比+33.7%;销售面积 710.3万平方米,同比+22.4%;销售均价 2.0万元/平,同比+9.2%。 在 2019年一二线销售向好的背景下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势,并考虑 3Q19销售额 1,419亿元以及 18Q4的 562亿元,合计已达 1,981亿元,预计全年销售 2,000亿元,同比+23%。 中期 19年计划新开工面积大幅上调 51%至 1,235万平、对应同比-21%, 19年计划竣工面积小幅上调 3%至 876万平、对应同比+30%。 19Q3拿地放缓、前三季度拿地金额/销售金额 37%,成本控制得当3Q19公司根据每月公告披露合计拿地金额 517.8亿元,同比-11.2%, 拿地额占比销售额达 36.5%; 但实际半年报披露拿地额 554亿元+Q3公告拿地 121亿元合计约 675亿元,拿地额占比销售额约 47.6%。 拿地面积 741.9万平米, 同比+28.3%;平均楼面价 6,980元/平米,同比-30.8%,拿地均价占比当年销售均价 34.9%,较上年 51.5%下降 16.6pct。 截至 19H1末公司布局全国 54城,总土地储备约 4,760万平米,其中一二线占比 80%;按照 2万/平均价对应未结算货值 9,520亿元。 财务稳健、负债率低位, 预收款充裕锁定业绩释放19Q3末公司资产负债率 76.4%,同比-0.1pct;净负债率仅 60.1%,同比-5.4pct,处于行业低位。 19Q3末公司预收账款 855亿元,同比+28.0%,覆盖 18年地产结算金额 1.86倍,锁定未来业绩稳定释放。 前三季度公司投资性房地产租金收入 7.9亿元,同比+16.7%。 投资建议: 业绩暂弱,销售靓丽, 维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一, 30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司 19年销售弹性更佳。 19H1末公司总土储中 80%位于一二线,预收款高覆盖 1.86倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司 2019-21年每股盈利预测为 2.24、 2.69元和 3.17元,对应 19-20年 PE 仅 5.6/4.7倍,股息率高达 4.8%, 维持目标价 17.76元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。

3Q19业绩同比+47%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 3Q19公司实现营业收入223.3亿元,同比+68.3%;归母净利润24.4亿元,同比+47.1%;扣非后归母净利润14.6亿元,同比+109.0%;基本每股收益0.62元,同比+47.6%;毛利率、净利率和归母净利率分别为48.4%、16.8%和10.9%,同比分别+2.0pct、-5.1pct和-1.6pct,净利率下降主要由于财务费用增加以及去年处置W酒店导致的投资收益高基数;三费费率为13.7%,同比-0.2pct,其中管理费率和财务费率分别-2.3pct和+3.1pct;投资收益7.5亿元,主要由于西安和长风大悦城项目出售给并购基金。19Q3末预收账款317.0亿元,同比+40.2%,覆盖18年地产结算收入2.5倍,保证后续业绩稳定释放。 销售快增、三年销售计划千亿,19H1租管费31亿、预计全年同比+25% 销售方面,克而瑞数据显示,3Q19实现销售金额510亿元,同比+31%;销售面积197万方,同比+58%;公司计划在2021年实现千亿销售。公司19H1投资性物业及相关服务收入31亿元,其中大悦城购物中心和写字楼租金收入分别为16.01亿和3.34亿,同比分别+24%;酒店4.34亿元(持平)。3Q19公司旗下持有型物业租金单价同比+0-14%不等,其中成都大悦城、香港中粮大厦等租金表现强劲。我们预计全年持有型物业实现租管费收入约62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 Q3拿地大增、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价21%。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1下降13%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19Q3末资产负债率和净负债率分别为78.9%和125.1%,较18年末分别-6.0pct和-46.1pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。 投资建议:业绩和销售快增,商住协同后拿地优势凸显,维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19-20年PE为9.7/8.3倍,较每股NAV14.09元折价48%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。

3Q19业绩同比大增79%、承诺持续兑现,预增全年业绩同比超50% 3Q19营业收入409.6亿元,同比+36.5%;归母净利润22.6亿元,同比+78.7%,其中Q3单季度业绩9.5亿元,同比+179.8%;3Q19扣非归母净利润21.5亿元,同比+65.8%;基本每股收益0.61元,同比+78.7%。房地产结算收入284.6亿元,同比+28.6%。毛利率和归母净利率分别为20.0%和5.5%,同比分别-1.3pct和+1.3pct;其中地产毛利率23.5%,同比+0.1pct;建筑毛利率8.9%,同比-5.4pct,主要受完工项目结构影响;公司在中报中预计19年结算毛利率将高于18年。 3Q19三费费率为9.3%,同比-0.5pct,其中管理费率-0.8pct、销售费率-0.9pct。此外,5月公司公布19年股权激励计划,拟授予股票期权占总股本3.73%,叠加18年7月激励方案的6.27%、两次合计达10%;行权价格8.49元;并进一步延伸21年业绩较17年增速不低于1,408%,即90亿元,彰显强烈发展信心。此外,公司预计19年归母净利润同比增长超50%。 3Q19销售额同比+27%、保持快增,拿地额/销售额32%、权益比例70% 3Q19销售金额1,299.5亿元,同比+27%;销售面积1,024.3万平方米,同比+32%;销售均价1.27万元/平,同比-4%。19年公司计划新开工面积1,061万平米,竣工面积998万平米、远高于18年结算面积,预示着19年丰富的可结算资源。 截至19Q3末,公司共有349个项目,在建规划建面3,423万方,未开工建面1,332万方;合计总土储4,755万方。3Q19拿地面积751万平米,权益比例70%、同比提升17pct;拿地面积占比销售面积73%;拿地金额416亿元,拿地金额占比销售金额32%;拿地均价占比销售均价44%,较1H19下降6pct。 负债率有所下行,预收款锁定高达4.6倍、后续业绩高增确定性强 3Q19末公司资产负债率90.9%,较18年末-0.78pct,剔除预收款后为44.1%,较18年末-0.91pct;净负债率175.6%,较18年末-15.9pct;现金短债比由19H1的1.49倍提高至1.59倍;有息负债余额691亿元,同比+23.1%,较1H19仅提升5亿元,并且18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.12倍。1H19末有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比49%、30%和22%,同比分别-3.4pct、+4.7pct、-1.3pct。3Q19末公司预收账款1,279亿元,同比+21.3%,覆盖18年地产结算收入4.6倍,远高于行业平均水平,并较18年末继续提升。 投资建议:业绩靓丽、销售快增,高成长确定性强,维持“强推”评级 中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。 我们维持公司2019-21年每股收益预测为1.10、1.89和2.45元,现价对应19-21年PE仅为7.9/4.6/3.5倍、较每股NAV16.81元折价48%,考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,维持目标价10.98元,维持“强推”评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

3Q19归母业绩同比+43%、扣非后+55%, 利润率提升、 预收款高锁定公司 19H1实现营业收入 320.3亿元,同比+23.5%;归母净利润 22.5亿元,同比+42.6%; 扣非归母净利润 20.7亿元,同比+54.6%; 基本每股收益 0.49元,同比+25.6%; 毛利率和归母销售净利率分别为 28.4%和 7.0%, 同比分别提升1.9pct 和 0.9pct; 三费费率为 10.6%,同比下降 0.6pct,其中财务费率下降 1.6pct。 19Q3末公司预收账款 882.1亿元,同比+21.6%,覆盖上年地产结算收入 1.59倍,保证业绩稳增长。 3Q19销售 1,500亿、同比+38%,料全年破 2,000亿,拿地谨慎、成本下行3Q19公司销售金额 1,502.1亿元,同比+37.8%,权益比例 64%;克尔瑞排名第 13;其中内地战略城市和长三角分别占比 36%和 34%。保守假设 Q4销售额持平去年达 539亿元,全年销售将破 2,000亿、同比+23%。 3Q19销售面积1,206.4万方,同比+48.4%;销售均价 1.25万元/平,同比-7.2%。 3Q19公司拿地金额 401.4亿元;拿地面积 899.1万方,权益比例 73%,拿地均价 4,465元/平;拿地额占比当期销售额 27%,权益拿地额占比当期权益销售额 32%; Q3拿地谨慎、成本下行,拿地均价占比销售均价 36%,较 19H1下降 12pct。 可售面积 4,400万方,对应土储货值 5,500亿、 75%位于一二线城市截至 2019H1,公司拥有土地储备(可售口径) 4,396万平方米,累计成本地价仅 4,322元/平方米,占比 2019H1销售均价仅 34%;对应可售货值 5,467亿元,覆盖 2018年销售金额 3.4倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比 50%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀,分别为 16%、 14%和 15%。分能级来看,一二线面积占比 65%、货值占比 75%。 回款持平略增, 现金流持续改善,负债率改善,中民投股权转让落幕3Q19公司表内销售回款 602.2亿元,同比+1.7%;但销售额同比+38%,主要由于并表权益比例下降, 3Q19销售额权益比例 64%VS3Q18的 77%。 同时经营性净现金流 113亿元、 连续近三年为正。同时,公司负债率稳步下行, 19Q3末资产负债率和净负债率分别为 84.4%和 142.2%, 同比分别-1.2pct 和-65.6pct; 有息负债为 1,132亿元,同比略增 2.2%。 此外, 10月 23日福建捷成收购二股东上海嘉闻剩余 50%股权(2月先收购了 50%),至此中民投退出公司股东。 投资建议: 业绩靓丽,销售高增,负债率改善,维持“ 强推” 评级阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载 70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司 2019-21年每股收益分别为 1.00、 1.35和 1.81元,现价对应 19/20PE 分别仅为 6.6/4.9倍、并较每股 NAV折价 56%, 维持目标价 10.00元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧

3Q19营收同比+27%、业绩同比+30%,毛利率和预收款锁定率持续高位 3Q19公司实现营业收入2,239.1亿元,同比+27.2%;归母净利润182.4亿元,同比+30.4%;基本每股收益1.63元,同比+28.7%;结算面积1,455.0万平,同比+13.6%;地产结算收入2,125.7亿元,同比+26.9%;结算均价1.46万元,同比+11.7%;毛利率、净利率和归母净利率分别为36.0%、12.8%和8.1%,同比分别+1.2pct、+0.4和+0.2pct;三费费率为8.0%,同比-0.9cpt,其中财务费率-0.5pct;公司Q3计提存货跌价准备11.4亿元,影响业绩7.8亿元、占比4.3%。3Q19末已售未结金额6,362亿元,同比+19.9%,覆盖18年地产结算收入2.2倍,处于行业高位,确保后续业绩稳定释放;已售未结面积4,474万平,同比+20.6%;预收账款5,673亿元,同比+16.5%。 3Q19销售4,756亿、同比+10%,开工降幅收窄、竣工平稳增长 3Q19公司实现签约金额4,756.1亿元,同比+10.2%;销售面积3,061.6万平,同比+5.5%;销售均价1.55万元,同比+4.5%。3Q19公司新开工面积3,243.4万平米,占全年开工计划的90%,同比-11%,其中Q3新开工同比-3%,新开工降幅有所收窄;竣工面积1,640.1万平方米,同比+5.5%,占全年计划竣工面积的53%,其中Q3竣工同比-9%。考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、3Q19结算均价同比+11.7%,隐含全年营收增速或为+25%。 3Q19拿地中性、货值相对充裕,负债率处于行业低位、回款平稳增长 3Q19公司新增拿地2,832.1万平,权益比例72%,较19H1提升3pct;根据公告披露加上物流拿地后,3Q19合计拿地面积3,147.2万平方米,同比-24.9%;对应总地价1,934.2亿元,同比-14.8%,拿地额占比销售额达40.7%,整体拿地中性;平均楼面价6,146元/平米,同比增长13.5%,拿地均价占比当年销售均价39.6%。3Q19末公司未结算总土储1.6亿平、权益比例61%;可售面积1.2亿平,按照1.5万元/平推算得到可售货值1.8万亿,覆盖18年销售金额3倍。19H1末资产负债率85.1%,同比+0.2pct;净负债率50.4%,同比-0.8pct,处于行业低位。报告期内,表内销售回款3,024亿元,同比+10.4%。 多元化业务稳步拓展,Q3宝能减持、但北上资金增持认可价值 报告期内万科物业品牌蝉联中指院2019物业品牌价值榜第一名;租赁住宅业务累计开业9.8万间,并成功发行25亿元/3.55%的租赁专项债;Q3万纬物流拿地面积27万方,截至期末可租赁物业的建筑面积998万平方米。从股东来看,香港中央结算有限公司(陆股通)持股比例由19H1末的2.43%上升至3.73%。此外,截至10月11日,港交所披露钜盛华和前海人寿分别持股7.0%和5.3%,即宝能合计持股万科比例由6月末的14.09%降至目前的12.25%。 投资建议:业绩高增、销售平稳,北上资金增持认可价值,维持“强推” 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS 预测分别为3.66、4.41、5.30元,对应19/20年PE 分别为7.3/6.0倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。