事件:公司发布中报,报告期内,实现营业收入1393.2亿元,同比+31.47%;实现归母净利润118.4亿元,同比+29.8%;EPS1.06元,同比+28.8%;ROE7.4%,较去年同期+0.6pct。 业绩锁定度高,盈利能力提升。公司19年上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%;毛利率36.2%,较去年同期+1.8pct,净利率13.8%,较去年同期+1.1pct。截至报告期末,公司预收款5666.4亿元(较18年末+619.3亿),覆盖2018年营业收入1.9倍(较18年末+20pct),业绩锁定度进一步提升。 销售增长稳健,可结算资源充足。2019上半年,公司实现销售面积2150.1万平方米,同比增长5.6%;实现销售额3340亿元,同比增长9.6%,销售均价15534元/平方米。销售增长稳健,均价稳步提升。截至报告期末,公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%,公司已售未结资源持续上升。 审慎投资,拿地节奏收缓,权益比例提高。2019上半年,公司拿地金额994亿元,同比下降15.6%;拿地建面1564万方,同比减少29.9%;楼面价6355元/平方米,同比增加20.5%。权益拿地金额700.5亿元,同比减少1.6%,权益比例70.5%,较去年同期+10pct,权益比例大幅上升;权益拿地建面1074万方,同比-20.9%;权益楼面价6522元/方,同比提高24.3%。拿地金额/销售金额0.3、拿地面积/销售面积0.73,分别较去年同期减少8.9pct、36.9pct,公司审慎投资,拿地节奏有所放缓;楼面价/当期及滞后一期销售均价0.42,均值较去年同期+6.3pct,隐含毛利率收紧。报告期内,公司拿地重点布局一二线城市,按建面计算,82%的新增项目位于一二线城市;按权益投资额计算,88%位于一二线城市。土地储备保持合理水平,竣工节奏有望提速保障业绩稳健增长。截至中报,公司土地储备保持合理水平,在建及规划中项目的总建面约15340万方。公司新开工规模下降,竣工规模保持增长。上半年实现新开工面积1953万方,同比下降15.9%,占全年开工计划的54.1%(2018H:65.5%);实现竣工面积1060万平方米,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018H:34.9%)。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平,下半年竣工节奏有望提速保障业绩稳健增长。 融资结构多元化,净负债率保持健康水平。截至2019年6月,公司财务、资金状况稳健,持有货币资金1439亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿,覆盖一年内有息负债2.16倍。公司剔除预收款后的资产负债率77%,与18年底持平。公司有息负债2253亿元,较年初减少359亿元,净负债率为35.04%。有息负债中,一年内到期合计667亿元,占比为29.6%;一年以上合计1586.7亿元,占比为70.4%。公司持续拓展融资渠道,优化债务结构,报告期内先后进行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划的发行。分融资对象来看,银行借款占比为59.2%,应付债券占比为25.7%,其他借款占比为15.1%。 投资建议:我们认为公司经营稳健,可结算资源充足,业绩锁定度高。多元化业务稳步发展,净负债率维持低位,融资结构多元化,其穿越周期、应对政策不确定性能力强。我们预计公司19-1年EPS分别为3.7、4.4及5.0元,对应PE为7.3X、6.1X及5.4X,目标价32.35元,维持“买入”评级。 风险提示:政策调控超预期,公司销售不及预期。