公司公告定向增发再融资预案,发行数量不超过17.91亿股,发行价格不低于3.07元,拟募集资金共计55亿元,专项用于公司在上海的棚户区改造项目,即上海新湖明珠城和上海新湖青蓝国际的开发。 募投资金专项用于上海棚户区改造,符合国家促进棚户区改造的相关政策,获批可能性较大。公司通过董事会后尚需股东大会通过和证监会审核,而根据此前证监会对于再融资的态度,仍须报请国土部对拟再融资的地产公司出具无囤地等不良记录的批复。我们认为,6月26日国务院常务会议上提出研究部署加快棚户区改造释放了中央对于改善民生和稳增长的信号,而公司拟募投项目新湖明珠城和青蓝国际都是上海市内环内较大的365旧城改造项目,符合政策取向,获批的可能性较大。 再融资盘活优质地块,有望助推公司规模上台阶。过去几年公司在战略上以多元化投资为主,房地产销售主业一直徘徊在40亿元左右,这一方面与公司资本驱动型的战略相关,另一方面也与公司杠杆率过高,长期无法盘活上海棚户区改造项目相关。再融资一旦成行,将使公司加速盘活优质地块,由于上海内环内项目需求不缺,此两大项目有望助推公司未来两年销售规模上台阶,项目共计货值172亿元,其中明珠城将在2013年底预售、青蓝国际将在2014年上半年预售。我们预计公司2013年合同销售额将达100亿元,较2012年翻番,2014年则将继续增长至140亿元。 销售前景广阔,维持“买入”评级。我们对公司2013-2015年盈利预测为0.41、0.45、0.57元,对应2013年PE8X,公司RNAV8.1元,P/RNAV仅为0.4,估值具备优势;同时公司未来两年合同销售额有望达到100亿元,140亿元,年复合增速为67%,故维持对公司买入评级,6个月目标价4.5元。 风险提示:再融资预案未被证监会通过。

京外项目占比提升及投资收益下降导致利润率大幅下降,13年影响仍将延续。 首开股份今日公布年报,公司2012年实现收入126.8亿元,净利润16.2亿元,同比分别为40.2%、-13.8%,每股收益为1.08元,与前期业绩快报基本一致。 收入大幅增加而利润下降的主要原因是:1)京外项目在结算中占比上升,及京内保障房项目结算增多,使公司毛利率大幅下降。公司12年京外项目结算面积为72万方,占比从11年的27%左右上升至31%,结算金额占比也从11年的16%上升到21%。由于目前京内项目利润率为46%,而京外项目仅为26%,京外项目占比的提升导致公司整体毛利率降至41.6%,较11年下降了12.3个百分点。此外,12年京内保障房项目结算约30万方,而11年仅3万方,也拉低了京内项目的毛利率。13年,公司计划竣工187万方,其中京外122万方,占比提到65%,竣工项目不会全部结算,但预计京外项目在结算中占比也将达到50%左右,从而使毛利率继续下降,预计将在36%左右。2)投资收益有所下降。由于首城置业、国奥、天津海景等项目贡献逐渐下降,公司12年投资收益同比下降了24%至6.7亿,占营业收入的比例则从9.8%降至了5.3%,预计13年投资收益还将有所下降。 12年销售大幅增长,京外项目占销售面积比例提升至50%左右。13年年货量充分,184亿的销售有望超额完成。12年公司销售面积为133万方,签约销售金额177亿元,同比增幅均为55%,其中京外项目销售面积66万方,占比为50%,较11年上升约10个百分点。公司13年可售面积预计为278万方,预计货值约为在340亿左右,若销售率维持在12年60%的水平,销售额即可超200亿,我们认为公司184亿的销售计划有望超额完成。 负债结构有所改善,但平均债务成本有所上行。公司12年长短期负债比从11年的1.3上升至1.8,负债结构有所改善。但由于公司信托融资比例增加(12年底占36%),公司的平均债务成本将有所上行。 公司销售良好,但利润率存在一定下降压力,维持增持评级。目前公司销售情况良好,公司13年销售计划有望超额完成,但随着京外项目占比增加,利润率存在一定下降压力。维持13、14年EPS为1.27、1.51元的预测,目前PE为7X、6X,估值相对较低,维持增持评级。

年报业绩高于预期主要因海外收壳带来的营业外收入,但降价项目进入结算周期,导致毛利率大幅下降。金地公布12年年报,公司12年实现营业收入328.6亿元、净利润33.8亿元,同比上升37.4%、12.2%,基本每股收益0.76元,高于我们预期的0.68元。超预期的主要原因是:1)公司收购星狮地产(已更名为金地商置)产生了4.5亿元负商誉,导致营业外收益大幅增加。实际上公司扣除非经常损益以后的净利润为28.3亿元,同比下降5.71%。2)公司购买理财产品获得了0.94亿投资收益。值得注意的是,公司11年以来的降价项目逐渐进入销售、结算周期,导致12年结算毛利率为32.0%,较11年下降6.7个百分点,同时上海艺华年、常州天际、深圳名峰、慈溪鸿悦、宁波东御5个项目还计提了4.4亿存货跌价准备。 资金状况大幅改善,拿地进度明显加快。公司11、12年的权益地价款分别为22.9亿、49.2亿,分别仅占销售额的7.4%、14.4%,投资大幅收缩。目前公司手持现金206亿,净负债率下降10个百分点至43.1%,长短期负债比也由1.09上升至2.18,资金状况大幅改善,为13年项目拓展做好了充足准备。公司13年拿地将发力,预计权益地价款将达到150亿,占预计销售额的37%。 公司13年前3月已拿地近80亿,进度明显加快。 开工翻倍,13、14年货量弹性充分,维持13年销售额410亿的预测。公司近期拿地明显加速,13年计划开工572万方,同比增加100%,13、14年货量弹性充分。预计公司13年新推货量为400亿,可售量达到700亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(12年为65%),维持13年销售额410亿的预测。 新项目周转加快,明年有望迎来业绩拐点,维持增持评级。由于此次存货跌价准备计提相对充分,预计公司13年毛利率基本稳定。同时新项目周转速度加快,公司有望在14年迎来业绩拐点,上调公司13盈利预测至0.78元(原预测为0.74元),预计14、15年业绩为0.91元、1.16元,对应13-15年PE分别为8X、7X、6X,估值较低,维持增持评级。

业绩增速略低于预期主要因竣工结算速度有所放慢,13年计划竣工282万方,增速达62%,为业绩提供坚实支撑。金科股份今日公布年报,2012年公司实现营业收入103.5亿元,净利润为12.5亿元,同比上升4.9%、19.7%,基本每股收益1.10元,略低于我们预测的1.20元,主要是由于:1)结算进度有所放慢,导致房地产结算收入增速较低。2012年公司竣工面积为174万方,同比增长4.8%,低于12年初计划的230万方,成为导致收入和利润低于预期的主要原因。但这也使得13竣工量相对较大,计划为282万方,同比增长62%,且大部分已经售出,可为13年结算提供坚实支撑。2)受地产调控影响,12年园林、门窗业务收入下降较多。内部抵消后,公司12年园林、门窗业务收入为1.4亿,同比下降35%。但目前房地产市场正处于持续回升之中,预计13年园林等业务收入将有20%左右增长。 12年大举拿地,13年货量充分,结构调整成效显现,预计13年销售额240亿,其中房地产销售额230亿,同比增长40%。1)公司12年新增土地储备863万方,地价款92.6亿,为当年地产销售额的56.5%,为我们覆盖公司中最高。而公司快周转风格一以贯之,大部分项目将在12、13年开工并陆续销售。 2)公司产品结构调整成效也将显现,预计13年新推盘中高层占比将达到55%,较12年提升约10个百分点,去化速度有望得以提升。3)公司13年计划开工量为365万方,预计13年新推盘量为330万方,可售货值350亿,维持对13年销售额240亿的预测(公司计划为235亿),其中房地产销售额230亿,同比增长40%。 业绩锁定度高,销售快速增长,但考虑结算进度,适度下调13、14年盈利预测至1.35元和1.58元,维持买入评级。公司目前有预收账款174.6亿,13年业绩几乎完全锁定。公司13年销售快速增长,但考虑到竣工结算进度,我们适度下调13盈利预测至1.41元(原预测为1.58元),预计14年业绩为1.70元,对应13、14年PE分别为9X、7X,维持“买入”评级。

福星股份今日公布年报,2012年公司实现营业收入62.4亿元,净利润为6.1亿元,同比上升31.2%、17.0%,基本每股收益0.86元,符合我们0.87元的预期。 结算收入增长明显,但毛利率下滑拖累净利润增长幅度相对较慢。1)2012年,公司金属业务基本保持稳定,实现营业收入19.7亿元,同比增长5.11%,毛利率稳中略有上升;2)房地产结算面积为52万平米,结算收入为42.5亿,同比增长48%,但由于同期结算的青城华府和东澜岸毛利较低,拖累公司整体利润率水平,房地产结算毛利由去年的43%下降34%,预计后续随着房价的回升以及结算产品结构的改善,房地产毛利率有望回升至36%。 收缩投资规模,改善负债结构,优化财务状况。2012年公司主要通过收缩投资以及偿付高成本的信托借款减轻还款压力。1)2012年,公司经营活动净流入转正,主要得益于公司减少了项目资本开支和投入,当期公司经营性现金流出为76亿,下降23%。这是由于公司的新开工规模由前两年的上百万方规模下降至30-40万左右,同时拆迁等成本支付进度也相应压缩。2)调整长短期负债结构,偿付高成本的信托。截至年底,公司现有74个亿的有息负债中,信托借款仅占到10个亿左右,整体资金成本控制在10%左右,预计公司2013年将进一步置换信托借款,以降低财务成本的压力。 武汉市场处于回暖之中,预计13年销售额80亿,能否超预期主要取决于姑嫂树村项目能否在年内销售。公司12年房地产销售面积73.3万方,销售收入66.8亿元,同比分别增长1.69%、1.02%。公司13年福星城、福星国际城和水岸国际等主要项目仍将持续加推,考虑到市场形势回暖,预计销售额为80亿。目前姑嫂树村项目拆迁已基本完成,即将进入开工阶段,若姑嫂树村项目今年能进入销售阶段,则销售有望超预期。 公司财务状况显著改善,姑嫂树村项目有望年内销售,维持“增持”评级。 由于前期调价导致利润率水平有所下滑,我们适度下调公司13、14年业绩分别至1.08元、1.27元(原预测为1.13、1.45元),对应市盈率为7X、6X。 估值较低,维持“增持”评级。

2013年3月公司实现销售面积127.2万平方米,销售金额152.0亿元,同比分别上升15.7%和31.9%,环比分别上升52.9%和62.2%,销售均价为11950元,同比上升10%,环比上升6%。3月新增项目储备4个,土地权益面积共计93.16万平米,共需支付地价款32.28亿。 3月销售金额为152亿,同比增加31.9%,环比上升62.2%,市场销售形势积极导致推盘量显著增加,价格也有小幅上涨。3月销售面积和金额分别为127.2万方和152.0亿,同比分别上升15.7%和31.9%,增幅较2月扩大0.1和4.2个百分点,环比分别上升52.9%和62.2%。主要原因是3月起推盘明显增加:3月实际推盘量约为150亿,较2月的80亿上升明显,也高于月初120亿左右的计划,市场销售形势积极。同时,3月新盘认购率约为60%,与2月基本持平。3月公司销售均价为11950元,同比上升14%,环比上升6%,环比上升较多主要是1-2月由于结构因素均价较低。实际上一季度以来销售价格处于持续小幅上涨之中,目前这一趋势仍在延续。 4月推盘量或小幅回落,销售格局仍然乐观,维持13年销售额1750亿的预测。 由于3月推盘较多,公司4月计划推盘量有小幅回落,约为120亿,预计销售额将在110-130左右。目前看,国五条细则仍以差别化执行为主要导向,且对一手房影响较小,销售格局仍然乐观。公司全年货量充分,预计可售量在2400亿以上,维持全年销售额1750亿的预测。 3月新增项目储备4个,权益地价款32.3亿,占销售额比例有所回落,土地市场竞争日渐激烈,公司将持续合理把握土地市场机会。万科3月共新增项目储备4个,权益建筑面积共93.16万方,总权益地价款32.3亿,占销售额的21%,较前期略有下降,主要是由于目前土地市场价格上升较快、竞争激烈,但公司仍在积极挖掘优质地块,合理把握土地市场机会。 13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。调控格局下难改行业中期需求、集中度提升趋势明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司目前已售未结金额超过1400亿,2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、6X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

华夏幸福今日公布年报,公司2012年实现营业收入120.8亿,同比增长55.0%,净利润17.8亿,同比增长31.3%,基本每股收益为2.02元,符合我们的预期。 业绩符合预期,园区收入结构优化,新区建设快速推进,房地产可结算资源充分,销售价格上涨为未来毛利率回升奠定有利基础。1)园区相关收入增长6%,增速相对缓慢主要是土地市场不佳,土地整理进度放缓,但高毛利的产业发展服务(主要是招商)收入增长显著,同比上升62%。2)2012年新增签约投资额增长129%,入园企业平均签约投资额明显提升,还与中联航、航天科技集团等大型企业建立了战略合作关系。同时沈阳苏家屯、河北文安、昌黎等新园区招商均已启动。3)新拓展园区建设快速推进,怀来、文安等园区12年在招商引资和房地产开发方面也明显提速。我们认为,13年公司固安、大厂等成熟园区收入将基本稳定,苏家屯、怀来、文安等起步园区收入将逐渐增长,预计13年园区相关收入在40亿左右。4)房地产当期结算收入同比增长93%,毛利率略会有下滑主要是部分结算产品由2011年降价所致,12年公司结算均价在5500元左右,而销售均价已达6576元,预计未来结算毛利率将有所回升。 环北京价格普涨+新区进入收获期,13年销售快速增长。1)北京市场价格领涨全国,预计北京全年价格上涨幅度将在20%以上。即使公司环北京区域现有销售规模维持不变,仅销售均价上升20%(年初至今已上升13%左右),13年就可支撑190亿销售额,已超过12年全年水平。2)京外园区渐入收获期,12年公司在沈阳、无锡、镇江、文安、滦平等5各区域共获取土地56.3万方,都将在13年陆续推盘销售,预计13年销售额为15亿,14-15年后还将有明显提升。3)预计13年公司房地产销售收入为245亿,加上园区结算收入40亿,预计全年整体销售收入为285亿(公司计划为280亿),同比增长35%。 园区收入结构优化,13年销售快速增长,业绩锁定度高,公司模式正逐步兑现收益,重申“买入”评级。公司现有园区入园企业质量逐渐提升,收入结构优化,而新拓展园区渐入收获期,招商引资和房地产开发都开始贡献收入,公司独特模式的成效正逐步兑现。同时公司主要项目所在的环北京市场13年价格看涨,预计13年整体销售额285亿。公司现有预收账款243亿,为我们预计的13年结算收入的1.44倍,13年业绩已完全锁定。上调盈利预测至13、14年分别2.65、3.41元(13年原预测为2.45元),目前对应PE为10X、8X,攻守兼备,重申“买入”评级。

投资要点: 公司公告2012年年报,营业收入、母公司净利润分别为18.8亿元、2.1亿元,同比增长13.4%、34.3%,折EPS0.65元。公司同时公告,利润分配方案为10送3派3元。 业绩略超预期,利润高增长主要系去年同期期权费用摊销较高所致。公司2012年EPS为0.65元,略高于我们此前预期的0.63元。尽管公司2012年4季度结算超预期,但营收增长从全年看仍较为缓慢,为13%,低于代理销售额48%的增长,主要原因为公司结算周期未有明显改善,代理销售结算收入增长14.2%;公司第二大业务顾问业务下滑13%,主要系2012年新开工和开发商土地购置出现负增长;新兴业务如金融服务和资产服务规模尚小,难以补足其他业务的下滑。母公司净利润增速高于营业收入的主要原因系去年同期有6600万的期权费用摊销所致,考虑这部分费用,2012年业绩与2011年基本持平。 传统业务规模扩张持续,新兴业务收获仍待时日。公司明确2013年发展重点仍是深耕已有的代理销售业务和顾问业务,由于公司代理销售刚需盘为主(140平米以下占86%),政策对于公司的影响相对有限,我们预计公司2013-2015年代理销售额为3000亿元、4000亿元、5000亿元,因结算周期未有变化,公司以量补价战略、市占率提升均将持续。公司的新兴业务金融服务和资产服务,2012年收入分别为4700万和9200万,占营收的3%、5%,我们预计2013年此两项收入分别超过1亿元,但仍处布局期,这两项业务的收获期要到2015年,我们预计2015年公司两项业务占比将达到营业收入的6%和10%。 看好公司2013年代理销售,微幅调整2013-2015年盈利预测至0.81、0.99、1.38元(原预测为2013年0.79元、2014年1.03元),年复合增长率29%,维持“增持”评级。我们预计公司2013-2015年代理销售额为3000、4000、5000亿元,结算额为2100、2800、3600亿元,未来3年增长将相对稳健。目前公司动态市盈率15X,隐含了代理销售和结算回款较差的预期,我们仍然认为公司代理销售情况会较为理想,维持对于公司增持的评级。

首开股份公布激励基金管理办法(二期),激励对象为公司高管及各级精英人才,原则上不超过公司员工人数的5%。本次激励周期为2011-2015年,每期根据业绩状况按一定的比例计提激励基金,在激励周期结束后高管兑现80%,剩余部分在下期激励计划首年业绩达标后兑现,精英一次性兑现全部激励。 激励基金启动的业绩条件适中,通过对管理层的激励和公司的积极经营,有较大概率达成,对公司业绩增长起到一定支撑作用。此次激励周期为2011-2015年,行权条件为在激励期内,公司净利润年均复合增长率与营业收入年均复合增长率之和不低于40%,且分别不低于13%。若净利润复合增速完成最低要求的15%,相应营业收入复合增速达到25%,则至2015年,公司归属上市公司所有者的净利润将达到24.8亿,相应公司营业收入为256.6亿。根据2012年业绩快报,公司12年已实现营业收入126.8亿,净利润15.8亿。 若要达成目标,13-15年净利润还需复合增长16.1%,营业收入还需复合增长26.5%。我们认为激励基金启动的业绩条件适中,通过对管理层的激励和公司的积极经营,有较大概率达成,对公司业绩增长起到一定支撑作用。 激励基金按累进比例计提,但由于兑现金额不超过薪酬40%,对复合增速达到15%以上部分激励不足。计提方式是净利润总额在13%以内的部分,按0.96%计提,超过的部分若低于1亿,则按10%计提,1-2亿的部分按15%计提,超过2亿的部分,按20%计提。根据前面测算,若未来3年净利润复合增速19.5%,则到15年共可计提1.36亿,其中高管分配60%,约为8200万。但由于兑现金额不超过高管年度薪酬总和的40%,预计实际可分配激励基金为6400万(若仅达到最低条件,可分配5702万),对复合增速达到15%以上部分激励不足。 我们认为本次激励计划业绩条件适中,总体上有利于激发管理层提高经营管理水平,也能对公司业绩增长起到一定支撑作用,维持增持评级。目前北京市场销售稳定,京外销售也有所改善,但考虑毛利下降压力,下调13、14年EPS至1.27、1.51元(元预测为1.57、1.70元)的盈利预测,目前PE为8X、6X,维持增持评级。

荣盛发展今日公布年报,公司2012年实现收入134.15亿元,实现净利润21.4亿元,同比分别上升41.2%、39.7%,每股收益为1.15元,基本符合我们年报前瞻中1.12元的预期 公司业绩符合预期,销售快速增长,毛利率有望维持稳定。12年销售均价有所下降,但对结算利润率影响不大。公司12年基本每股收益为1.15元,同比增长40.24%,符合预期。公司结算毛利率为36.4%,较11年下降1.2个百分点,但下半年以来已基本企稳。净利率16.0%,与11年基本持平,较前三季度有所回升。公司12年实现签约销售面积313万方,同比上升72.9%,销售金额180.55亿,同比增加59.5%,实现了快速增长。12年销售均价为5768元,较12年下降7.8%,但由于增值税相应减少以及新老项目结算的平滑作用,预计13年之后毛利率将比较稳定,下降空间不大。 公司13年开工量翻倍,可售量约在400亿左右,大部分在经济基础和市场容量较好的城市,245亿的计划销售额大概率可以实现。公司12年公司拿地489万方,13年计划新开工面积为535万方,较12年上升99.7%,开工较多的主要是南京、沈阳、廊坊、蚌埠、徐州、常州等经济基础较好、市场容量较大的城市,且绝大部分为刚需类产品,预计今年销售形势将不差于去年,销售率可维持在70%左右。预计公司13年新推货量在500万方左右,加上100万方左右的存货,可售货量约在400亿左右,公司245亿的销售计划大概率能够实现,同比增长36%。 负债率上升但结构有所改善。公司12年土地购置规模较大,净负债率从11年的92%升至98%,但长短期债务结构及短期负债的现金覆盖比例都有所改善,公司的资金状况仍然较好。 13年开工量大,销售有望快速增长,适度上调13年盈利预测,维持增持评级。 目前公司有预收账款129亿,为12年营业收入的96%及我们预计的13年营业收入的70%,业绩锁定度较高。公司13年开工量翻倍,销售有望快速增长。 我们预计公司13、14年的盈利预测为1.52、1.98元(原预测13年为1.48元,本次小幅上调),目前PE为9X、7X,维持“增持”评级。

公司公告2012年业绩,营业收入、母公司净利润分别为253.0亿元、33.2亿元,同比增速67%、28%。折合EPS1.93元。 公司业绩略高于预期,毛利率下滑主要系结算结构变化所致。2012年公司营业收入、母公司净利润分别获得67%、28%的高增长,其中EPS为1.93元略高于我们前期1.91元的盈利预测。其中毛利率从2011年的52.4%下滑至48.8%,主要原因是房地产结算毛利率从2011年的56.3%降至50.6%,主要系结算结构变化所致,一方面公司高毛利的大户型销售较慢,另一方面公司深外项目进入结算期(长三角和除珠三角环渤海的其他地区营业收入增长均达到100%),拉低了整体毛利率,其中长三角毛利率为38%、其他地区为27%。我们预计2013年伴随深圳果岭花园、北京1872等高毛利楼盘结算,毛利率将有所恢复。从净利润率看,公司2012年较2011年下降5%,较毛利率下滑幅度更大,主要系财务费用率有所上升及上海陇原项目计提了减值准备。 2013年快周转策略未变,去化仍是关键。公司2013年计划开工达到405万,较2012年增长72.3%,表明公司快周转策略未现明显变化;但由于公司大户型去化存在困难,2012年末公司现房存货增加88.6亿元至112.9亿元(主要包括上海佘山珑原、南京紫金山一号、深圳曦城五期等),公司在拿地策略上渐趋谨慎,拿地/合同销售额略有下降至36%,而加快销售策略一直未变。由于公司持有大量现房且多为大户型,我们认为未来公司销售额和业绩向上的空间将高度依赖于大户型的销售。我们预计公司2013年可售货值为700亿元,合同销售额有望达到450亿元(公司计划400亿元)。 业绩锁定度高,四大龙头中的成长股,维持“增持”评级。我们预计公司2013年-2014年业绩分别为2.59元、3.52元,对应市盈率9X、7X,年复合增速35%,是四大龙头中的成长股。同时公司业绩锁定度较高,2012年底预收款285亿元是2012年当年地产结算收入的123%,是2013年我们预测地产结算收入的98%,维持对公司的增持评级。

2013年2月公司实现销售面积91.2万平方米,销售金额84.4亿元,同比分别上升141.3%和133.4%,环比分别上升6.8%、下降17.9%。2013年1-2月,公司累计实现销售面积176.6万平方米,同比增长251.1%,累计销售金额187.2亿元,同比增长133.4%。保利2月新增项目储备4个,总建筑面积85.5万平米,总地价款27.3亿。 春节推盘不懈怠,销售同比大幅增加,销售率稳定。2月保利实现销售面积91.2万方,销售金额为84.4亿元,基本符合我们的预期,环比下降主要因春节期间推盘减少。实际上1-2月合计推盘量约在170亿,远高于去年同期不足百亿的水平。2月公司销售均价为9254元,同比下降3.3%,环比下降23.1%,销售均价较低主要因为有10万方北京亦庄保障房项目进行集中签约,均价仅在4500元左右,因此拉低了均价。剔除保障房,2月保利销售率约为61%,与12年全年的63%基本持平,反映市场热度在1-2月仍然延续。 3月继续积极推盘,维持13年签约销售额1300亿。继1-2月大量推盘之后,公司3月推盘依然积极,预计推盘量在80亿左右,考虑到250亿左右已推未售资源,预计3月销售额在80亿左右。公司12年新开工约有1500万方,13年新推货量预计为1200亿,预计13年销售额为1300亿,同比增长28%。 2月新增项目储备4个,权益地价款36.8亿,结构调整仍是主要导向。保利2月共新增项目储备4个,总建筑面积共85.5万方,总地价款27.3亿,占销售额的32.3%,与12年全年40%的占比基本相当。2月拿地主要布局在天津、青岛、长春等二线城市,调结构仍为当前拿地主要导向。 13年货量充分,预计签约销售额增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。 公司12年新开工约1500万方,预计13年销售额1300亿,增长28%。维持对公司12-13年结算收入689亿、875亿,EPS1. 14、1.47元的预测,对应PE为10X、8X,业绩锁定度高,维持买入评级。

2013年2月公司实现销售面积13.5万平方米,销售金额16.2亿元,同比分别上升13.4%、31.7%,环比分别下降30.1%和34.7%。2013年1-2月,公司累计实现销售面积32.8万平方米,同比增长110.3%,累计销售金额41.0亿元,同比增长150.0%。金地2月新增项目储备5个,权益建筑面积59.1万平米,权益地价款42.4亿。 2月销售符合预期,3月起推盘量将明显增加。2月金地实现销售面积13.5万方,销售金额为16.2亿元,符合我们的预期。2月公司销售均价为12000元,同比上升16.1%,环比下降6.6%,预计3月起随着新推盘中中小户型住宅占比增加,销售均价将逐渐下降到11000元左右。公司1、2月以存货去化为主,月均推盘量不足10亿。3月起公司将进入集中推盘时期,预计推盘量将达到25亿,4月将进一步达到30亿以上。预计3月销售额将提高到25亿左右。 2月拿地发力,单月拿地金额超12年全年,新增项目储备5个,权益地价款42.4亿,均在主流地区。金地2月共新增项目储备5个,权益建筑面积共59.1万方,权益地价款42.4亿,已超12年全年拿地金额40.8亿。公司12年拿地较少,截至12年3季报公司有现金188亿,预计13年拿地量将在100亿以上,将重点布局一二线城市主流地区,定位刚需和首次改善类的普通住宅。 拿地和开工进一步加快,预计公司13年可售量将增加到700亿左右,上调13年销售额为410亿(原预测为390亿)。通过加快拿地和开工,预计公司13可售量将明显增长,预计可提高到700亿左右,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),上调13年销售额预测为410亿(原预测为390亿),同比增长20%。 拿地开工积极,上调销售额预测至410亿,维持增持评级。通过加快拿地和开工,预计公司13年可售量将达到700亿左右,上调13年销售额预测至410亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为9.4倍、8.7倍,维持增持评级。

主题公园业务渐入收获期,房产销售与创新融资助推公司扩张。1)公司2012年接待游客数达到2619万人次,较2011年的2430万人次增长8%,景区收入增长我们预计在5%左右,而2013年伴随公司天津欢乐谷开业,北京欢乐谷二期、上海欢乐谷及武汉欢乐谷的运营改善,公司接待游客数将再持续增长,我们预计将达3028万人次,旅游业务收入(不含旅游配套地产)将有12%的增长;2)2012年伴随公司房产销售约200亿元的回款,欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划18.5亿元的创新融资,公司净资产负债率从2011年底的113.2%降至72.4%,改善明显,公司重获主题公园扩张能力,宁波鄞州项目和福州仓山项目在2013年得到落实。 业绩锁定度明显提高,但房产销售计划略显谨慎。1)公司2012年合同销售额达200亿元,预收款达到56亿元,业绩锁定度达到26%(年底预收款/旅游+地产收入),高于2011年底的19%,同时公司综合利润率和房产结算利润率均下滑不多,分别下滑1.3%、3.1%,预计2013年利润率也将维持稳定;2)由于公司偏投资性的产品结构,2013年销售计划较为谨慎,其中可售面积计划为168万方,较2012年继续增长,但由于均价有所下调,公司2012年预计可售货值在400亿元,我们预计公司2013年合同销售额为240亿元,由于融资受阻,公司主题公园扩张速度将由房产销售决定。 因公司房产销售不确定性有所增长,我们预计公司未来两年复合增速维持在17%,维持“增持“评级。我们预计公司2013-2014年EPS为0.62元、0.72元,对应市盈率8X、7X,由于国五条主要针对投资性产品,而公司此类产品占比较大,估值中隐含了对于公司未来销售部分悲观的预期,故我们维持“增持”评级。

2013年2月公司实现销售面积93.7万平方米,销售金额93.7亿元,同比分别上升15.6%和27.7%,环比分别下降48.4%和50.9%,销售均价为11262元,同比上升10%,环比下降5%。2月新增项目储备7个,土地权益面积共计169.54万平米,共需支付地价款36.83亿。 市场热度延续,2月销售金额为93.7亿,同比增加27.7%,环比下降50.9%%,推盘及认购情况略超预期。2月销售面积和金额分别为83.2万方和93.7亿,同比分别上升15.6%和27.7%,环比分别下降48.4%和50.9%,环比下降主要因春节期间推盘减少。但2月推盘和销售情况是略高于预期的,实际推盘量达到80亿左右,高于计划的50-60亿,认购额也达到80亿左右,销售率稳定在60%附近,反映2月市场购买热情较高。2月公司销售均价为11262元,同比上升10%,环比下降5%,环比下降主要是受推盘结构影响,实际2月价格相对稳定,有小幅上涨。 3月起进入集中推盘期,新政策影响仍需观察,但行业中期增长和集中度提升带给龙头开发商的机会并未改变,维持13销售额1750亿的预测。春节之后推盘渐增,公司从3月起也将进入集中推盘期,预计推盘量将达到100亿以上。国五条及其细则出台以来,目前市场反应尚不明朗,具体影响仍有待观察,但行业的中期增长和集中度提升的格局并没有发生改变,仍将有利于龙头开发商。预计公司13年可售货量达2400亿,维持全年销售额1750亿的预测。 2月新增项目储备7个,权益地价款36.8亿,继续积极布局一二线城市,美国合作开发项目签约,国际化进程迈出实质性一步。万科2月共新增项目储备7个,权益建筑面积共169.5万方,总权益地价款36.8亿,主要布局在北京、福州、南昌、济南等一二线城市,土地储备结构日渐改善。同时,公司与美国铁狮门(Tishman Speyer)签署合作协议将合作开发美国旧金山201 Fosom项目,万科占71.5%权益,国际化进程又迈出实质性一步。 13年货量充分,ROE稳步提升,国际化进展积极,维持买入评级。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司目前已售未结金额超过1400亿,2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、6X,P/RNAV为76% ,股价低估,维持买入。