事件：近日，公司公布2022年年报。2022年全年，公司实现营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%；实现基本每股收益0.41元/股，同比下降64.66%。 行业整体下行，公司利润承压筑底，长期盈利回升可期。2022年全年，公司实现营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%；净利润率4.97%，较2021年同比下降4.49pct；ROE为4.05%，同比降低5.82pct。2022年，受市场环境影响，房地产业整体业绩承压。公司利润下滑主要受毛利率下降、低效项目去化及计提减值增加、相应政策减免租金等因素的冲击。公司业绩增速放缓，利润大幅下滑符合前期研判，随着业绩利空释放完毕，在供需两端政策共振激发市场热度的情况下，我们看好其长期盈利能力提高与业绩继续增长。 房地产开发业务基本盘殷实，高能级城市市场表现靓丽。2022年，公司累计实现销售面积1,193.65万平，同比下跌18.49%，累计实现销售金额2,926.02亿元，同比下跌10.47%，市场冷淡下销售规模行业排名逆势上涨，较上一年度提升1位至第6位。公司深耕高能级城市，在上海、合肥等东部5城的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元，在全国12个城市销售金额稳居当地前5。公司拓宽数字营销渠道，成果显著，全年线上成交金额达680.6亿元。新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，公司供货能力持续加强。2023年度公司提出3300亿元的销售目标，与2022年度持平。随着政策端多措并举刺激刚需及市场观望情绪淡化，房地产点状复苏将带动基本面的好转，公司有望完成全年目标。 核心城市土储充足，城市更新项目外拓有力。2022年公司累计获取土地56宗，投资强度相较行业整体仍处于高位，核心城市土储充足。新增土储建筑面积726.14万平，同比下降53.17%；总地价1283.30亿元，同比下降39.93%。公司主动布局，资产端聚焦核心城市，提升高能级城市项目储备，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。继2021年承接我国中部、北部等城市更新项目14个后，公司继续提高孵化优质项目能力，积极布局粤港澳大湾区，获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1,200万平方米。 做优产品，强化品牌，多元业务打造新的机会增长点。2022年，公司产品力排名位列房企第八位，多项目入选克而瑞榜单，社区客户满意度近10年首次突破90分，完美交付比例大幅提升28%。 集中商业业态管理方面，公司推动运营效能持续优化，积极拓宽品牌资源，2022年与超4,000家品牌建立合作关系；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，2022年度会员总数突破500万，同比提升63%，会员满意度达94分，同比提升13%。紧抓融资机遇，降低融资成本，整合优质资源为后续发展添动力。2022年度，招商蛇口司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。年末公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。紧抓融资政策机遇，新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元。年末公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。2022年，公司夯实资产负债表，降低融资成本，为后续发展奠定长效优势。 投资建议：2022年，房地产行业面临周期下行，招商蛇口积极主动布局，重视产品力打造与强化品牌力，强化企业内部管理，紧抓融资窗口机遇，实现提质增效。公司房地产开发业务基本盘殷实，销售规模实现逆势上涨，当前，公司业绩承压筑底，市场利空释放，可预见地盈利修复回升，伴随着中国经济的修复与供需两端政策共振带来市场活力，我们看好公司的长期价值。我们预计公司2023-2025年每股收益分别为0.94元/股、1.23元/股、1.53元/股，以3月21日的收盘价13.49元计算，对应的市盈率分别为14.4倍、11.0、8.8倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级风险提示：销售去化及毛利回升不及预期、融资环境波动、市场复苏不及预期。

事件：近日，公司公布2022年年报。2022年全年，公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；实现归母净利润5.94亿元，同比增长15.72%；实现基本每股收益0.56元/股，同比增长15.71%。 剔除减免租金影响，营收利润协同增长。2022年，公司实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；其中物业管理业务实现125.04亿元，同比增长26.19%，主要系原有项目增长以及新拓展项目增加；资产管理业务实现营业收入4.65亿元，较上年同期下降16.40%，主要系购物中心等持有型物业收入减少及减免租金影响。公司响应国家政策，履行社会责任，减免房产租金0.86亿元，减少归母净利润0.81亿元。减免房产租金影响后，公司2022年度归母净利润较上年同期增长31.58%，业绩保持较快增长。 物管业务基底夯实，提质增效稳重有进。基础物业管理方面，2022年末公司在管面积3.11亿平方米，同比增长11%，净新增面积3040.9万平，同比增长10.68%。公司物管板块实现营业收入125.04亿元，同比增长26.19%，占营业收入总额的96.01%。物管板块实现毛利率9.78%，较去年下滑1.33pct，主要由于宏观经济等外部因素影响导致物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑的情况。2022年内公司落实降本增效，将为后续业绩增长提供更高空间。 外拓成绩硕果累累，项目结构持续优化。公司扩大市场触角，外拓业务高质量增长。新签年度合同额33.14亿元，同比增长8.66%，其中第三方项目新签年度合同额27.77亿元，占比83.80%，对母公司依赖度进一步下降，千万级以上项目占比超过50%，获取优质项目能力加强，项目结构得到优化。公司非住业态管理面积达1.83亿平，占比接近60%，非住业态优势持续提升。公司业务外拓多点发力，“总对总”业务高效服务美团等大客户群体，新签年度合同额同比增长46%；合资合作与地方资源平台强化合作，新签年度合同额同比增长49%，补强公司在城市服务、公建等领域资源。 ，增值业务成绩斐然，平台业务增速喜人。公司增值业务成绩瞩目，平台增值业务锚定集采、社区增值业务，实现营业收入5.76亿元，同比增长117%，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，平台化经营卓有成效，数据稳步提升，业态多元化发展。专业增值服务稳中有进，专业公司与城市公司条块结合，实现营收18.70亿元。 经济复苏助力资管业绩可期，资源协同赋予业务乘风起航。资管业务实现营业收入4.65亿元，同比下降16.40%，主要是受房产租金减免和赣州九方剥离的影响。商业运营方面，在管商业项目52个（含筹备项目）管理面积293.1万平，同比增长63.74%；持有物业出租及经营方面，总可出租面积为48.86万平，出租率为97%。随着我国经济复苏，为资管业务注入新的动力。在与母公司招商蛇口的业务协同下，凭借自身的口碑与服务，我们看好公司资管业务的长期价值。轻重分离卓有成效，资产负债结构优化，充足现金流为业务拓展与收并购保驾护航。2022年，公司重资产业务剥离有效推进，上半年出售深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司100%股权获取3343万元投资收益；4月开启天津项目退地工作；22年末拟出售7家子公司，均为对应主业持有物业性质的公司。预计交易完成可为公司补充充足现金流，改善公司资产负债结构。公司分别于21年12月收购上航、南航物业增强航空物业服务能力，以及于2022年6月整合汇勤、新中物业，布局金融物业领域，三季度外拓新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地。可以预见盘活资产带来的充足现金流将继续增强公司业务拓展能力与提高收并购预期，从而巩固非住业态物管赛道优势，加深护城河。 投资建议：2022年公司业务的提质增效稳步推进，外拓业务高质量增长，随着经济复苏资管业务增长可期，轻重分离有序推进。公司作为央企物管旗舰龙头企业，在非主领域处于领先地位，受益于股东资源以及外拓机制创新，在物业管理领域的市场占有率有希望进一步提升。 我们预计公司2023-2025年每股收益分别为0.75元/股、0.92元/股、1.13元/股，以3月17日的收盘价15.22元计算，对应的市盈率分别为20.3倍、16.5倍、13.5倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目外拓不及预期、物管行业竞争加剧、物业费市场化进程缓慢及收款难度提高等风险。

事件：近日，公司公布2022年三季报。2022年前三季度，公司实现营业收入91.78亿元，同比增长20.89%；实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.6%；实现基本每股收益0.45元/股，同比增长23.61%。 剔除租金减免影响，营收业绩协同增长。2022年前三季度，公司实现营业收入91.78亿元，同比增长20.89%；其中物业管理业务实现88.56亿元，同比增长25.02%，资产管理业务实现营业收入3.25亿元，同比下降19.94%。公司实现归母净利润4.72亿元，同比增长23.6%；实现扣非归母净利润3.84亿元，同比增长10.84%；扣非业绩增速不理想主要系，公司响应国家政策要求，减免房产租金0.7亿元，减少归母净利润0.68亿元，若剔除减免租金影响，前三季度公司实现扣非归母净利润4.52亿元，同比增速30.31%，仍保持了较高的业绩增速。 物管业务基础稳定、质量优化。公司2022年前三季度实现新签约合同金额额24.3亿元，同比增长17%，客户基础保持稳定，除稳固传统招投标市场领先优势外，在“总对总”及“合资合作”业务拓展方面实现快速发展，相关业务新签年度合同额同比增速分别达到41%和94%。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。业务拓展数量质量齐头并进，创新业务开发机制，打造特色服务模式，稳固非住业态领先地位。 增值业务全国化、平台化，推动核心业务锦上添花。公司多措并举，赋能业务运营，打好提质增效“组合拳”。截至2022年9月30日，公司在管项目数量达到1837个，管理面积达到3.04亿㎡。 公司业务全国化布局提速，重点城市布局成效显现，广东省、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位居前列，合计实现收入为50.40亿元。平台增值服务保持快速增长势头，用户数、活跃度等平台数据稳步提升，私域效能不断。专业增值业务平稳发展，公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，协同共享资源，促进专业增值业务全国化、平台化发展。 资管业务稳健，业绩受减租及资产剥离影响。公司商业运营业务规模稳步扩大，在管项目主要来源控股股东招商蛇口委托。截至2022年9月末，公司在管商业项目50个（含筹备项目），管理面积261.8万㎡，其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个，第三方品牌输出项目4个。持有物业出租及经营业务稳健，总可出租面积为48.55万㎡，2022年9月末总体出租率为97%，受减租及资产剥离影响，相关业务收入利润有所下降。投资建议：公司作为央企物管公司在行业始终占据龙头位置，受益于股东资源以及外拓机制创新，在物业管理领域的市场占有率有希望进一步提升，业绩稳健提高有所保障。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为0.63元/股、0.79元/股，以10月26日的收盘价14.2元计算，对应的市盈率分别为22.5倍、18.0倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、资产分离不及预期、租金减免影响、行业竞争加剧等风险。

事件：公司公布2022H1 业绩报告。2022 上半年，公司实现营业收入1107.63 亿元，同比增速23.1%；实现归母净利润 108.26 亿元，同比增长5.1%；实现基本每股收益0.90 元/股，同比增速5.11%。 结算规模扩大拉动增收，“薄利多销”实现增利。22H1 公司实现营业收入1107.63 亿元，同比增长23.1%，实现归母净利润 108.26亿元，同比增长5.1%，毛利率为25.6%，同比-6.95pct。营收增长是因为公司结算规模扩大，结转收入同比增加23.8%至1536.25 亿元，拉动营业收入同比例增长。受行业下行影响，毛利率有所下降，但营收的大幅增长抵消了这部分下滑，“薄利多销”保障归母净利润增长5.1%，归母扣非净利润增长0.76%。目前公司存在合同负债4343.3 亿元，较去年末增长4.4%，且本年在建面积共13301 万方，在手资源丰富，未来业绩有增厚空间，随着毛利率回归正常区间，利润也会有所保障。 排名上升摘得榜眼，城市深耕效果凸显。22H1，公司实现签约金额 2102.21 亿元，同比下降 26.29%；实现签约面积 1307.31 万平方米，同比下降 21.78%，全口径销售额及权益销售额排名均上升一名，位列克而瑞行业销售榜第二。上半年，全行业销售金额同比下降28.9%，销售面积同比下降22.2%，公司销售降幅低于行业平均，这得益于公司的国资背景及优秀的杠杆水平。核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为79%，同比+2pct，城重点城市拓展效果显著。 保持定力，审慎拿地，聚焦高能级。22H1，公司拓展项目37 个，新增计容面积412 万平方米，同比下降75.0%；拿地金额607 亿元，同比下降36.9%；拿地面积占销售面积31.5%，拿地金额占销售金额28.9%，配合行业环境下行，收敛拿地力度，保持定力守住底线。 一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为85%、90%，同比+16pct、+14 pct，聚焦高能级城市，也导致楼面均价大涨152.6%至1.47 万元/平，反映出公司重视拿地质量，在不稳定中谋求更大确定性。 推进全域化服务模式，品牌力持续提升。22H1，保利物业在管面积5.23 亿平方米，合同面积7.32 亿平方米，实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%，成长性良好。保利商业品牌力不断增强，商业板块开业购物中心34 个，开业面积231 万平方米。酒店管理板块已开业酒店、会议中心22 个，客房数近5700 间；公寓板块开业及筹开项目49 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 财务稳健坚守三道红线，融资畅通成本下降。22H1，公司实现回笼金额1995 亿元，回笼率为94.9%；保持合理的资金储备，在手货币资金1571 亿元，占总资产比重11%。杠杆合理稳居“绿档”，公司扣预资产负债率66.45%、净负债64.14%、现金短债比1.41。短期偿债压力可控，一年内到期的债务占有息负债比重为21%。稳健财务经营与合理的杠杆水平助力公司融资，推动22H1 综合融资成本较21 年末下降14bps 至4.32%。融资成本下降也充分受益于银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较去年末下降37bps。此外，报告期内发行公司债 65亿元、中期票据75 亿元，平均融资成本仅3.09%，反映出公司背靠国资、财务稳健带来的强大的融资能力。 投资建议：公司作为头部央企，土储质量高，销售优于行业，现金回笼情况好，各业务板块齐头并进，财务稳健融资通畅，不断巩固行业龙头地位。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为2.40 元/股、2.52 元/股，以8 月30 日的收盘价16.95 元计算，对应的市盈率分别为7.1 倍、6.7 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：行业销售超预期下行、结算规模不及预期的风险。

事件：近日，公司公布2022年半年度报告。2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；实现基本每股收益1.05元/股，同比增长10.7%。 业绩实现稳定增长，毛利率及投资净收益下滑。2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；毛利率20.5%，同比下降2.5pct；ROE为5.2%，同比增长0.25pct。在需求不足、市场低迷、企业暴雷的背景下，公司能逐步走出低谷，营收收入和归母净利润同步持续增长，经营业绩较为亮眼。报告期内营收同比增速高于利润增速主要由于上半年内公司毛利率下降2.5pct 至20.5%以及对联合营企业投资收益下滑导致投资净收益同比减少78.5%至6.2亿元。 销售下行，已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2022年上半年，公司实现签约金额2152.9亿元，同比下降39.3%，实现签约面积1290.7万平方米，同比下降41.1%，销售规模仍居行业前列，在2022年上半年克而瑞房企销售排行榜中位列第3名。2022年上半年，公司房地产开发业务结算面积1310.2万方，同比增长17.5%，推动结算收入同比增长23.9%至1788.8亿元。截至报告期末，公司已售未结资源4326.8万方，较上年末下降7.4%，合同金额6672.7亿，较上年末下降6.1%。 精准谨慎投资，可售资源分布均衡。公司2022年上半年共获取新项目19个，规划计容建面307.8万方，权益计容建面213.1万方，面积权益比例69.2%，项目总地价 386.8亿元，地价权益比例为64.2%。投资持续聚焦重点城市，2022年上半年新获取项目95.6%位于一二线城市。新开工面积1068.8万方，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%，同比增长0.2pct。竣工面积1443.7万方，同比增加17.8%，完成年初计划的37.0%，同比增长2.8pct。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2亿元，较 2021年底下降 4.9%，叠加约534.7万方的旧改项目，仍可满足未来销售需求。 万物云持续聚焦拓展，拆分上市获核准。2022年上半年，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT 及BpaaS 解决方案服务同比增长分别为34.8%、39.7%、59.0%，占比分为为56.3%、35.6%、8.1%。截至2022年上半年底，万物云已布局全国120多个大中城市，签约管理的物业数目达4096个，在管物业数目达到3035个。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，挖掘更多服务机会，报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，4个超高层地标项目。2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。 万纬物流经营效益效率不断提升，开始尝试轻资产模式。2022年上半年，万纬物流实现营收18.6亿元，同比增长39.1%，符合上年年末既定目标，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。2022年上半年万纬物流新获取5个项目，可租赁建筑面积合计37.8万方，新开业73.5万方，其中高标库57.8万方，冷链园区15.7万方；目前累计开业的可租赁建筑面积为901.4万方，高标库稳定期出租率为91%，冷链园区使用率为78%。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积828万方。万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式共管理3个物流园区。 租赁住宅规模行业领先，轻重并举巩固能力优势。公司租赁住宅业务实现营收14.8亿元，同比增长12.3%。截至2022年上半年末，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间，已开业项目年均出租率94.0%，客户续租率为56%。为应对疫情冲击，公司创新自有渠道营销模式，加强拓展B 端客户的销售能力和服务能力，上半年泊寓自有渠道获客占比达到79%，较2021年底增加1pct；线上平台注册人数达234万，较2021年底增长17%。公司商业业务营收40.1亿元，同比增长10.4%，累计开业建面1194.8万方，项目整体出租率为91.6%。 商业业务继续通过轻重并举方式拓展项目，截至2022年上半年底，印力输出管理项目达35个，输出管理面积231.3万方。 财务状况稳健，融资渠道通畅成本下降。2022年上半年，公司完成发行29.9亿元公司债，最低票面利率2.90%以及85.1亿元境内外中票，最低票面利率2.95%。公司持续通过各类融资工具优化债务结构、降低融资成本。截至2022年上半年底，公司有息负债金额为2802.3亿元，其中一年以上有息负债占比77.6%，存量融资综合融资成本为 4.08%，较去年年末有所下降。 截至2022年上半年底，公司净负债率35.5%，剔除预收账款后资产负债率68.4%，现金短债比2.25，稳居三条红线中绿档企业。上半年内，实现经营性现金净流入82.9亿元，延续13年连续为正。 投资建议：公司在手资源丰富，财务状况稳健，融资能力优异，物业、物流、长租公寓、商管业务齐头并进，面对目前的困境公司积极调整经营战略，截至2022年中期，各业务经营业绩基本符合去年既定目标。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.08元/股、2.29元/股，以9月1日的收盘价16.84元计算，对应的市盈率分别为8.1倍、7.4倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

事件：近日，公司公布2022年上半年中报。2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，同比下降17.98%；实现归母净利润19.65亿元，同比增长7.68%；实现毛利率21.98%，同比上升4.62pct。 结算结构优化，推动盈利水平逐步修复。2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，同比下降17.98%，其中房地产开发业务营业收入232.5亿元，同比下降20.9%；实现归母净利润19.65亿元，同比增长7.68%；实现毛利率21.98%，同比上升4.62pct，其中，房地产开发业务毛利率为21.18%，同比上升6.93pct；ROE为3.15%，同比减少0.07pct。公司结算节奏同比趋缓，地产开发结算面积与结算金额同比下降21%，上半年营业收入因此拖累。 去年同期结算低毛利项目占比较高，因此今年上半年结算毛利润率有显著回升，2022年全年公司毛利率同比预计将趋于稳定。 销售规模承压，销售排名逆势增长。2022年上半年公司累计实现销售面积419.2万平方米，同比下降44.33%，实现销售金额额1006.1亿元，同比下降38.21%，全年销售均价为24009.55元/平方米，同比增长11.05%，全口径销售金额在克而瑞行业排名中位居第8位，较去年同期上升2位。公司持续深耕一二线城市，货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名均位居前列，为平稳穿越市场周期、业绩持续稳定恢复奠定了坚实基础。 审慎原则驱动，拿地收缩规模优化布局。公司2022年上半年新增总土地储备约156万平方米，同比下降87.49%，其中权益储备约56万平方米，拿地销售面积比为37.21%；总投资额约179亿元，同比下降81.49%，权益投资额约71亿元，占比39.67%，较21年同期下降5pct。新开工面积约331万平方米，同比下降59.68%。竣工面积约389万平方米，同比增加9.89%。公司总土地储备约6,193万平方米，其中一、二线城市占比约为70%，较去年年末上升8pct，投资布局更加聚焦高能级城市，为公司持续发展提供资源保障，拿地节奏更加谨慎，进一步提升公司安全性。 业务多面开花，物业、商管、代建、不动产投资齐头发展。 面对疫情冲击，公司加快多元化进程，保障物业管理持续稳健经营。截至2022年上半年末，金地智慧服务合同管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米，平均出租率维持90%以上。代建业务方面，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1,600万平方米，其中商办项目累计投资规模超420亿元，公建项目累计签约面积超360万平方米。商办、商住、公建领域均衡发展，逐步形成公司新的增长点。融资渠道多元结构良好，财务稳健优势突出。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好债务结构和资金状况来确保经营安全稳定。截至2022年上半年末，公司持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元，扣除预收款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，财务结构稳健，稳居三条红线绿档状态，处于行业优秀水平。截至2022年上半年末，公司债务融资加权平均成本为4.54%，积极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持融资成本优势。 投资建议：公司销售排名逆势增长，盈利能力逐步修复，融资优势突出，财务状况稳健稳居绿档，业务多面开花，物管板块带来新增长点。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.26元/股、2.49元/股，以8月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为5.1倍、4.7倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、股东减持及股价波动、融资环境波动。

事件：近日，公司公布2022 年半年报。22H1，公司实现营业收入106.9 亿元，同比减少44.86%；归母净利润12.8 亿元，同比增长1.34%。 归母净利润增长，未结转预收款充足，全年营收或修复为正增长。22H1，公司实现营业收入106.9 亿元，同比减少44.86%，归母净利润12.8 亿元，同比增长1.34%，毛利率为21.21%，同比-0.74pct。营收下降主要因为本期交付结转面积减少，无法确认收入。利润实现逆势增长原因有两点，第一，对联营企业和合营企业的投资收益大幅增长，21H1 仅0.49 亿元，22H1 增长至8.84 亿元；第二，少数股东损益同比减少54.5%至3.21 亿元，占比下降15.8pct至20%。截止22 年上半年末，公司总资产2,523.43 亿元，归属于上市公司股东的净资产218.05 亿元，分别较上年同期增长19.18%和5.95%，财务状况良好。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为1198.5 亿元，较年初增长28.13%，对21 全年营收覆盖率为3.2 倍，预收款持续增厚，为未来业绩提供充分保障。上半年完成交付10 个项目，下半年预计仍有25 个项目竣工交付，全年营收或修复为正。 销售同比降幅不断收窄，回款增加，经营性现金流扭负为正。 22H1 公司销售情况良好，实现销售额683.93 亿元，同比降幅收窄至22%。位列克而瑞行业销售排名第13 位，蝉联杭州房企销售冠军。权益销售回笼资金322 亿元，同比增加6%，销售回款强劲增加成为经营性现金流回正的主要原因，22H1，经营性现金流净额4.8 亿元，同比增长151%，在行业下行的环境下实属难得。22H1公司实现销售额683.93 亿元，与1500-1600 亿元的销售目标还有很大空间，下半年销售情况值得期待。 拿地力度逆势增强，深耕浙江。22H1，公司新增土地储备项目30 个，其中杭州28 个，进一步巩固杭州市场份额。新增土地面积合计149.4 万平方米，同比增加37.1%，新增计容建筑面积合计366.3万平方米，同比增加56.5%，新增土储货值权益比例57.5%，同比+2.5pct。截止2022 年上半年末，公司土地储备中杭州占62%，进一步增加公司在杭州市场的销售集中度，推动公司后续销售增长；同时，杭州今年一批次集中供地所获项目净利润率平均在8%左右，高于去年同期，为利润增厚提供了空间。 其他业务稳步发展。截止22 年上半年末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约31 万平方米，报告期内实现租金收入1.46 亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值58.54 亿元。 财务稳健，经营性现金流转正，稳居绿档，授信额度提供进一步保障，融资能力远超大部分民企。22 年上半年末，公司有息负债规模558.07 亿元，较年初增加22%，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%，债务结构清晰。公司平均融资成本同比下降0.2pct 至4.7%，创历史新低。扣预后的资产负债率为65.47%，净负债率为 85.79%，现金短债比为 1.11 倍，可有效覆盖短期债务，保持“绿档”企业。此外，公司授信储备充裕。截至22 年上半年末，滨江集团共获银行授信总额度1114.4 亿元，较上年末增加34%，授信额度已使用498.4 亿元，剩余可用616 亿元，占总额度的55%，为公司融资提供进一步保障。2022 年8 月22 日，滨江集团成功发行2022 年度第一期无担保中期票据，规模为人民币9.4 亿元，利率4.8%。这是继7 月5 日滨江集团成功发行短期融资9.7 亿元后，短短一个多月的时间，滨江集团再次发债成功，且融资成本始终保持低位，展示出了企业稳健经营的能力，远超大部分民企。 投资建议：公司销售显著强于行业平均，销售回款良好，助推经营性现金流回正；公司抓住投资窗口，拿地逆势增长，土储丰厚，并且拿地利润率改善，为未来利润增厚提供空间；财务稳健，融资成本创历史新低。 我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为1.12 元/股、1.34元/股，以8 月29 日的收盘价9.39 元计算，对应的市盈率分别为8.4 倍、7.0 倍。我们看好公司长期的表现，给予“首次推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动、结算进度不及预期。

事件：近日，公司公布 2022年半年度报告。2022年上半年，公司实现营业收入 56.46亿元，同比增长 18.16%；实现归母净利润 3.3亿元，同比增长 33.49%；实现基本每股收益 0.31元/股，同比增长33.52%。 “沃土云林”综合发展，经营业绩平稳提升。物业管理方面，2022年年中公司在管面积 3.01亿平方米，上半年净新增在管面积1959.39万平，其中来自住宅和非住宅的面积增长分别 250.69、1,708.70万平方米。公司物管板块实现营业收入 54.37亿元，同比增长 22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；物管板块实现毛利率 10.98%，较去年提升0.28pct。公司坚持“沃土云林”模式，助力提质增效持续推进，经营业务稳中有进。 多途径助推市场拓展，成果显著。2022年上半年公司继续稳步推进市场化拓展，新拓展项目结构进一步向“高质量”优化。公司 2022年上半年实现新签约合同金额额 15.95亿元，同比增长 17%，年合同额超 1000万以上的新项目占新签年度合同额 54%。拓展方式来看，“多引擎”发展模式持续深化，“总对总”及合资合作模式新签年度合同金额同比增长分别为 34%、70%，进一步扩大公司稳定、可持续发展的资源。2022年上半年，公司积极把握收并购机遇，先后完成对汇勤物业、新中物业股权收购，以及进一步完善投后管理，上年度收并购项目的平稳过渡，保障公司经营的连续性，稳固非住业态的领先地位。 资管业务受疫情及减租影响，业绩有所下滑。资管业务实现营业收入 2.16亿元，同比下降 16.44%，占比 4%。商业运营方面，公司在管商业项目 47个（含筹备项目）管理面积 233.1万平；持有物业出租及经营方面，总可出租面积为 48.55万平，出租率为 98%。 受疫情和减租影响，各项业绩较去年同期有所下滑。 重资产剥离有序实施。首批轻重分离项目已落地，深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下 属子公司并完成股权过户。2022年4月，公司董事会同意退还天 津项目地块使用权，剥离重资产以优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。 投资建议：公司上半年业绩稳中有进，市场拓展成果显著，平台增值业务成长迅速，轻重分离有序推进，我们认为公司的战略效果逐步显现，下半年公司业绩有望进一步增长。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为 0.66元/股、0.83元/股，以 8月 29日的收盘价 16.93元计算，对应的市盈率分别为 25.7倍、20.4倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、资产分离不及预期、行业竞争加剧等风险。

事件：近日，公司公布2022年第一季报。2022年Q1，公司实现营业收入25.37亿元，同比增长14.75%；实现归母净利润1.45亿元，同比增长24.35%；实现基本每股收益0.14元/股，同比增长24.36%。 物业管理盈利能力同比提升，“总对总”模式积极外扩。物业管理方面，截止2022年3月底，公司在管项目达到1754个，在管面积2.91亿平方米，相比21年末增长4%。2022年Q1,公司物管板块实现营业收入24.03亿元，同比增长17.59%，占营业收入总额的94.72%；物管板块实现毛利率10.49%，较去年同期提升0.27pct，主要系非住宅基础物业部分经营效益提升所推动。报告期内公司实现新签约合同金额7.3亿元，同比增长26%，拓展了阿里IDC数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等一批项目，公共、园区、医院等业态取得较好成绩。公司向外拓展模式持续深化，“总对总”聚焦IFM综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务，新成立济南文旅合资公司，多项合资合作业务洽谈中。558.52%。 增值服务增速亮眼，垂直领域专业公司积极扩张。公司坚定“沃土云林”商业模式，依靠基础物业优势和招商蛇口支持，积极推动增值业务的发展。2022年Q1,平台增值服务实现营业收入0.59亿元，同比增加422.85%，到家汇商城一季度持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务。平台交易额同比增长26.4%。专业增值服务实现营业收入3.55亿元，同比增加14.91%。多家专业公司市场拓展力度加大，建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工程，楼宇科技中标深圳供电局配电房消防设施维护施工项目，公司在布局全国消防维保领域实现突破，南光电梯市场拓展也取得佳绩。 资管业务稳中向好，盈利能力提升。2022年Q1，资管业务实现营业收入1.45亿元，同比增长5.23%，占比5.73%。商业运营方面，公司商业运营收入0.22亿元，同比增长128.89pct，毛利率较同期提高16.65pct。持有物业出租及经营方面，营业收入1.23亿元，同比增加1.04%，营业成本下降7.71%，毛利率较同期提高3.29pct，主要是由于一季度持续开展无人值守车道改造、清洁机器人替岗等降本工作。随着深圳广州疫情放缓，各项业务相较去年均有所回升。 转让股权，退还项目，加速打造轻资产运营平台。轻资产运营积极推进，助力公司提质增效。2022年2月，公司股东大会通过将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业。2022年4月，公司退还全资子公司退还天津项目地块。截止2021年末，该地块账面存货原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备，不会影响年报业绩。投资建议：公司组织架构调整成效显现，整合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公司进入稳健增长的新阶段，我们认为公司运营效率的提升将在2022年逐步体现，推动业绩进一步增长。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为0.66元/股、0.83元/股，以4月28日的收盘价18.11元计算，对应的市盈率分别为27.4倍、21.8倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。

事件：近日，公司公布2021年年报。2021年全年，公司实现营业收入992.3亿元，同比增加18.2%；实现归母净利润94.1亿元，同比下降9.5%；实现毛利率21.2%，同比下降11.7pct。 毛利率下降、计提减值准备、费用率上升导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入992.3亿元，同比增加18.2%；归母净利润94.1亿元，同比下降9.5%；毛利率21.2%，同比下降11.7pct ，其中，房地产开发业务毛利率为19.7%，同比下降13.9pct；ROE 为15.6%，同比减少3.0pct。本年度增收不增利主要系：1）受房地行业整体下行的影响，房地产项目结算规模增加， 结转收入项目土地成本较高， 房地产开发业务毛利率19.65%，同比下降13.9pct；2）资产减值损失同比增加5.7亿元至12.1亿元，减少归母净利润；3）受销售、管理、财务等费用率上行影响，销售期间费用率为9.3%，同比上升2.2pct。 销售逆势增长，深耕战略成果显著。2021年全年公司累计实现销售面积1,377.0万平方米，同比增长15.25%，实现销售金额额2,867.1亿元，同比增长18.15%，全年销售均价为20821.35元/平方米，同比增长2.51%，销售情况实现逆势增长， 增幅位于TOP20房企前列。公司全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第11位，较上一年度上升2名。自2021年下半年市场遇冷，公司灵活把握供货节奏，同时受益于良好的品牌力，金地集团成为为数不多完成年初销售目标的房企之一。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额进一步稳固提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十。 拿地稍有放缓，聚焦一二线核心城市，土地质量提升。公司2021年获取新项目111个，新增总土地储备约1,636万平方米，同比下降1.3%，其中权益储备约648万平方米，拿地销售面积比为118.8%；总投资额约1,309亿元，同比下降3%，权益投资额约523亿元，占比40%，较20年下降10pct。新开工面积约1,843万平方米，同比增加16%。竣工面积约1,534万平方米，同比增加39%。公司在一二线城市投资占比65%，其中市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达到34%，投资布局更加集中，拿地质量明显提升，为后续扩张提供保障。 金地智慧服务打造“三横九纵”服务矩阵，代建业务不断发展。截止2021年末，金地智慧服务物业合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%。年内“三横”主业稳定发展，“九纵”业务持续升维。互联网SaaS 线上服务等智能科技服务服务社区约3,800个，覆盖100余座大中城市。报告期内，第十次荣登中国物业服务百强服务质量领先企业榜首。此外，公司代建业务已布局全国超30座城市，累计开发管理面积超1,500万平米，住宅项目累计货值超过880亿，商办项目投资规模超过400亿，累计政府公建面积超过400万平方米。 财务稳健融资优势凸显，积极补充资金谋求长期发展。公司开发多元融资渠道，低成本获得优质资金，2021年公司债务融资余额为1,256亿元，融资加权平均成本下降为4.56%，剔除预收款项后，公司实际资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%，剔除受限资金后短债覆盖倍数仍有1.40倍，均处于行业优秀水平，稳居绿档企业。司抓住融资窗口期，积极补充资金，在21年11月、12月及22年2月相继发行三期中期票据，发行规模分别为15亿、15亿、17亿，发行利率分别为4.17%、4.04%、3.58%，融资成本逐步下降。 投资建议：公司销售逆势增长，盈利能力逐步修复，融资优势突出，财务状况稳健稳居绿档，业务多面开花，物管板块带来新增长点。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.26元/股、2.49元/股，以4月27日的收盘价13.19元计算，对应的市盈率分别为5.8倍、5.3倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

事件：近日，公司公布2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入678.02 亿元，同比增长53.31%；实现归母净利润6.92 亿元，同比下降77.95%；实现基本每股收益0.187 元/股，同比下降83.47%。 毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入678.0 亿元，同比增长53.3%；归母净利润共6.9 亿元，同比下降77.9%；房地产开发业务毛利率24.5%，同比下降3.2pct，其中北京地区毛利率下降明显，同比下降14.59pct；ROE 为2.2%，同比减少8.1pct。本年度增收不增利主要归因于：1）受房地行业整体下行的影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，成本占售价比上升，房地产开发与经营业务毛利率同比下降3.2pct 至24.5%；2）计提资产减值损失10.8亿元，信用减值损失1.4 亿元，减少归母净利润；3）投资净收益减少，本期投资支付现金与去年持平，但本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金，造成比同期有所降低。 销售业绩逆境增长，2022 年度销售目标为1080 亿元。公司全年销售面积393 万平方米，销售额1149 亿元，销售回款1194 亿元，分别完成计划的98%、104%、113%，同比分别增长3%、7%、21%，签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。销售业绩实现逆境增长，按销售额排名，公司在北京市场位列榜首。2022 年公司提出签约金额1080 亿元，销售面积380 万平方米的目标，比2021年已实现销售稍降。 公司在手资源丰富，聚焦北京，积极参与城市更新。公司21 年获取待开发土地面积90.4 万方，权益土地面积52.5 万方，面积权益比例58.1%，计容建面积177.8 万方。公司开复工面积2237 万平方米，与过去两年基本持平，新开工面积480.6 万方，同比下降21.3%。竣工面积680.4 万方，同比增长27.5%，超额完成年初计划。 公司立足北京，深耕细作，住宅区和商业办公区项目一并拓展，在北京积累了大量地段优良的经营性存量资产，竣工面积中京内面积占40.1%。此外在城市更新方面，公司棚户区改造总用地达1589.1万平方米，计划投资463.1 亿元。 物业收入实现快增长，探索新的运营模式。公司21 年物业经营收入11 亿元，同比增长22%，物业租赁面积82 万平方米，同比增长4%，酒店客房销售数量20 万间·天，同比增长76.2%，毛利率为59.4%，比上年增加25.2pct。公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式，推进疫情常态化下物业经营管理。除此之外，首创还在商业地产、养老、文创等转型领域探索，目前还尚未形成清晰的管控和盈利模式。融资渠道顺畅，有息负债规模稳步下降，拓展债券融资渠道。公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，债券发行成本均处于同期同业较低水平。推进供应链保理融资，开辟保交所供应链新通道，全年共发行供应链保理产品12.9 亿元。公司报告期继续保持最高的AAA 级企业主体评级。2021 年度，公司全年累计新增融资约414.30 亿元，其中开发贷款73.13 亿元，信托贷款104.23 亿元，保债计划35 亿元，发债规模201.9 亿元。累计归还到期有息负债约523.86 亿元，减少带息负债规模109.56 亿元。现金短债比指标持续达标。 截至报告期末，公司资产负债率为78.68%，较上期减少1.74pct，剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22 倍，杠杆水平还有下降空间。 投资建议：公司作为北京国有龙头房企，具备资源优势；首开深耕北京市场，积累了大量优质经营性资产。21 年销售、拿地稳健，积极优化融资结构并控制有息负债，拓展成本较低的债券融资渠道。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为0.30 元/股、0.32 元/股，以4月19 日的收盘价6.51 元计算，对应的市盈率分别为21.7 倍、20.3 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

事件：近日，公司公布2021年年报。2021年全年，公司实现营业收入4527.98亿元，同比增长8.04%；实现归母净利润225.24亿元，同比下降45.75%；实现基本每股收益1.94元/股，同比下降46.50%。 毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入4527.98亿元，同比增长8.04%；归母净利润共225.24亿元，同比下降45.75%；毛利率21.8%，同比下降7.4pct；ROE为9.78%，同比减少10.35pct。本年度增收不增利主要归因于：1）受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，房地产开发业务毛利率同比下降至23.0%；2）计提资产减值准备共计35.3亿元，减少公司2021年度归母净利润25.5亿元；3）投资收益减少，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，公司投资收益减少69亿元至66.1亿元，其中，按权益法确认的投资收益减少主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。 受市场下行影响销售负增长，公司已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2021年全年公司实现签约金额6277.9亿元，同比下降10.8%，实现签约面积3607.8万平方米，同比下降18.4%，销售规模始终处于行业领先水平，在克而瑞榜单中位居第2名，市占率为3.5%。截至报告期末，公司已售未结资源4673.5万方，同比下降5.05%，合同金额7108亿，同比增长1.8%。 公司在手资源丰富，积极参与城市更新。公司21年获取新项目148个，计容建面2667.4万方，权益计容建面1901.4万方，面积权益比例71.3%。新开工面积3265.3万方，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%。竣工面积3571.4万方，同比增加5.6%，完成年初计划的99.6%。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2亿元。公司还在多个城市参与了旧改、老旧小区改造等不同类型的项目实践，目前旧改项目的计容建面约为534.7万方。 万物云“三驾马车”齐驱，创造卓越行业领先。21年万物云实现营收240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT及BpaaS解决方案服务同比增长分别为22.9%、38.1%、99.5%，占比分为为56%、36.2%、7.8%。万科云在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38%，合管比1.3。截至报告期末，万物云在管第三方住宅项目占在管住宅项目56.9%，在管第三方商企项目数量占在管商企项目84.0%。万物梁行在21年国内进行招投标的超过层项目中获取了超过50%的份额，已服务超50家头部互联网科技企业和独角兽企业。万物云主要服务于一线、新一线及二线城市，在社区类项目占比86.4%，商企及城市项目占比89.2%。 万纬物流规模与效益双提升，引战助力业务发展进入新阶段。21年，万纬物流（含非并表项目）实现营收31.6亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6%亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%，公司冷链仓储规模目前居全球第一。2021 年万纬物流新开业141万平方米。其中，新开业17个高标库，可租赁建筑面积114 万平方米；新开业8个冷链园区，可租赁建筑面积27万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积828 万平方米。万纬物流稳定期的高标库出租率为93%，冷链稳定期的使用率为75%。万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家战略投资者，战略投资者将推动业务进入新发展阶段。 租赁住宅行业领先，商业轻资产输出渐入佳境。公司租赁住宅业务实现营收28.9亿元，同比增长13.9%。截至2021年底，共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，已开业项目年均出租率95.3%，全年租金收缴率98.9%。报告期内，泊寓“产策、建造、运营一条龙”的综合服务能力明显提升，为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，服务的资产方已达294家，涉及房源2.1万间。公司商业业务营收76.22亿元，同比增长20.57%，累计开业211个商业项目，建面1139.16万方，其中2021年新开业项目34个，建面206.87万方。轻资产输出能力逐步迈向成熟，截至21年底印力输出管理项目达42个，输出管理面积237万方。 融资渠道通畅，稳居绿档企业。2021年度，万科完成发行15.66亿元公司债、60亿元住房租赁专项债、60亿元中票，最低票面利率3.08%。公司多渠道控制融资成本，加上四季度以来融资环境持续改善，全年综合资金成本为4.11%。截至2021年末，公司净负债率29.7%，剔除预收账款后资产负债率68.4%，现金短债比1.5，稳居绿档企业。全年实现经营性现金净流入41.1亿元，连续13年为正。 公司公布回购计划，高管增持彰显发展信心。公司公布回购部分A股股份计划，回购金额为20-25亿元，拟回购股数为1.09-1.37亿股，回购价格不超过18.27元/股，回购期限在4月29日起3个月内。此外，公司董事、监事和高级管理人员自3 月30日起6 个月内增持A股股票，合集金额不低于2000万元，增持价格不超过18.27元。 投资建议：公司在手资源丰富，融资渠道通畅，物业、物流、长租公寓、商管业务齐头并进，面对目前的困境公司积极调整经营战略，2022年有望实现营收和净利润的企稳回升。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.08元/股、2.29元/股，以4月1日的收盘价20.66元计算，对应的市盈率分别为9.9倍、9.0倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

事件：近日，公司公布 2021年年报。2021年全年，公司实现营业收入 1606.43亿元，同比增长 23.93%；实现归母净利润 103.72亿元，同比下降 15.35%；实现基本每股收益 1.16元/股，同比下降20.55%。 结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多因素导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入 1606.43亿元，同比增长 23.93%；归母净利润共 103.72亿元，同比下降 15.35%； 净利润率 9.46%，较 2020年同比下降 3.59pct；ROE 为 9.88%，同比降低 2.61%。公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付并结转的面积增长，由此带来房地产业务结转收入增加。本年度增收不增利主要归因于：1）受到市场下行的影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72亿元，减少公司 2021年度归母净利润 34.56亿元；3）投资收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少 24.45亿元，由此导致归母净利润同比减少 20.49亿元。 销售量价保持双位数增长，2022年度销售目标为 3300亿元。 2021年全年公司实现签约金额 3268.34亿元，同比增长 17.73%，实现签约面积 1464.47万平方米，同比增长 17.77%，销售规模始终处于行业领先水平，在克而瑞榜单中位居第 7名，较上一年度继续提升 3位。公司聚焦于核心城市，精耕细作，深圳、上海、苏州、南京等 7城销售规模位居当地前三，此外 16个城市销售规模在当地排名前十。全年销售面积和金额同比增速均大于 17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。2022年度公司提出 3300亿元的销售目标，与 2021年度持平。目前市场基本的购房需求犹在，预计随着需求端政策放松，居民购房热情将逐步回暖，基本面渐进式复苏，公司有望完成全年销售目标。 投资聚焦高能级“强心 30城”，持续发力兼并收购和城市更新领域，实现多渠道综合拓展。2021年公司拿地强度高于其他房企，全年累计获取土地 113宗，新增土储建筑面积 1559万平方米，同比略降 4.05%；总地价 2150亿元，同比增长 41.82%。公司追求有质量的内生增长，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局上海、深圳、南京等能级高的核心城市，在划定的“强心 30城”中权益地价投入占总投资额的比重高达 90%。值得关注的是，公司坚持多渠道综合发展，积极布局于雄安新区、合肥新站、武汉神龙等，全年在产城联动方面共获取项目 9宗，补充土储约 215万平方米；此外收并购和城市更新领域持续发力，获取收并购项目 12宗；斩获 14个旧改项目排他资格，还与上海市有关部门组建规模为 800亿元的城市更新基金，实现了多渠道综合拓展。 融资渠道通畅，稳居绿档企业。2021年度，招商蛇口共滚动发行了 9期超短融资券和 2期中期票据，票面利率多次创下相近时间内房企债券利率新低。公司多渠道控制融资成本，加上四季度以来融资环境持续改善，全年综合资金成本为 4.48%。截至 2021年末，公司净负债率 42.82%，剔除预收账款后资产负债率 61.67%，现金短债比 1.25，稳居绿档企业，为未来发展奠定坚实的基础。 投资建议：公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土储为安全垫。我们预计公司 2022-2023年每股收益分别为 1.40元/股、1.54元/股，以 3月 23日的收盘价 14.55元计算，对应的市盈率分别为 10.4倍、9.4倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

事件：公司公布2021年业绩快报。2021年全年，公司预计实现营业收入1606.43亿元（未经审计，下同），同比增长23.93%；实现归母净利润103.72亿元，同比下降15.35%；实现基本每股收益1.16元/股，同比下降20.55%。 结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多因素导致盈利承压。2021年全年，公司预计实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；实现利润总额228.43亿元，同比下降5.25%；实现归母净利润103.72亿元，同比下降15.35%，公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付并结转的面积增长，由此带来房地产业务结转收入增加。本年度增收不增利主要归因于：1）受到市场下行的影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归母净利润34.56亿元；3）投资收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此导致归母净利润同比减少20.49亿元。分季度来看，2021年营业利润率呈倒V 型，第二季度以来稍有回落并逐步企稳，截止到第四季度，营业利润率为14.22%，高于年初的11.87%。 销售量价保持双位数增长，行业龙头地位稳固。2021年全年公司实现签约金额3268.34亿元，同比增长17.73%，实现签约面积1464.47万平方米，同比增长17.77%，全年销售均价为22317.56元/平方米，同比略降0.03%，销售规模增幅处于行业领先水平。公司全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第7位，较上一年度上升3名。受到市场下行的影响，招商蛇口并未完成年初3300亿元的销售目标，但公司依旧位居行业龙头，全年销售面积和金额同比增速均大于17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。 拿地强度领先行业，积极布局核心城市。受到土地市场由热转冷的影响，公司本年度新增土地数量呈现出前多后少的变化，上半年利用多元化投资方式获取土地63宗，下半年以来土地投资略有放缓，共获取土地49宗。整体来看本年度公司拿地强度高于其他房企，全年新增土储建筑面积1551万平方米，同比下降4.54%；总地价2150亿元，同比增长41.82%；拿地均价13862元/平方米，同比增长48.57%。公司追求有质量的内生增长，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市，投资的地块均位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈。 融资渠道通畅，成本逐步下降。2021年度，公司滚动发行了9期超短融资券，以满足其经营发展的资金需求。自四季度以来，融资环境持续改善，公司分别于2021年11月、2022年1月发行两期中期票据，两次发行中均包含3年期和5年期两个品种，发行规模总计为42.9亿元，三年期票据发行利率分别为3.23%和2.89%，五年期票据发行利率为3.55%和3.30%，融资成本逐步下降。 投资建议：公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土储为安全垫。我们预计公司2021-2023年每股收益分别为1.31元/股、1.40元/股、1.54元/股，以3月1日的收盘价13.92元计算，对应的市盈率分别为10.6倍、9.9倍、9.0倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

事件：公司公布 2021年业绩快报。2021年全年，公司预计实现营业收入 992.32亿元（未经审计，下同），同比增长 18.16%；实现归母净利润 94.63亿元，同比下降 8.99%；实现基本每股收益 2.10元/股，同比下降 8.70%。 灵活把握供货节奏，销售额逆势增长。2021年全年公司实现签约金额 2867.1亿元，同比增长 18.15%，实现签约面积 1377万平方米，同比增长 15.25%，全年销售均价为 20821.35元/平方米，同比增长2.51%，销售规模增幅处于行业领先水平。公司全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第 11位，较上一年度上升 2名。自 2021年下半年，居民购房意愿下降，市场遇冷，公司灵活把握供货节奏，同时受益于良好的品牌力，金地集团成为为数不多完成年初销售目标的房企之一。 市场下行导致增收不增利，四季度营业利润率已回升。2021年全年，公司预计实现营业收入 992.32亿元，同比增长 18.16%；实现营业利润 160.60亿元，同比下降 21.07%；实现营业利润率16.18%，同比下降 8.04pct，公司全年业绩略低于市场预期。本年度增收不增利主要归因于政策偏紧，市场下行，各房企均存在存货减值的压力，整体项目结转规模下降，同时公司部分高地价低毛利的项目集中交付，使得结算毛利率不及预期。2021年 Q4单季度，实现营业收入 453.48亿元，同比增长 4.15%；实现营业利润 95.43亿元，同比增长 11.37%；营业利润率 21.04%，较去年 Q4增长1.36pct。整体来看，全年营业利润率呈 V 型，自第二季度触底后逐步回升。 拿地趋于谨慎，重视土地质量。在“两集中”供地的背景下，2021年土地市场由热转冷，公司随市场状况适当调整拿地节奏，上半年利用多元化投资方式获取土地 81宗，下半年以来土地投资放缓，共获取土地 22宗。整体来看本年度金地集团拿地趋于谨慎，全年新增土储建筑面积 1521万平方米，同比下降 8.21%；总地价 1151亿元，同比下滑 14.74%；拿地均价 7567.39元/平方米，同比下降7.12%。深耕广拓战略的指引下，共布局全国 86个城市，其中公司对一二线核心城市进行深耕，对优质三四线城市进行适当下沉，拿地质量明显提升，为后续扩张提供保障。 财务稳健融资优势凸显，积极补充资金谋求长期发展。公司抓住融资窗口期，积极补充资金，在 21年 11月、12月及 22年 2月相继发行三期中期票据，发行规模分别为 15亿、15亿、17亿，发行利率分别为 4.17%、4.04%、3.58%，融资成本逐步下降。公司财务状况稳健，截止到 2021年第三季度末，金地集团稳居绿档企业，良好的融资优势使其能在政策放松期积极补充资金，在调控周期中抓住机会谋求长期发展。 投资建议：公司销售逆势增长，盈利能力逐步修复，融资优势突出，财务状况稳健稳居绿档，业务多面开花，物管板块带来新增长点。我们预计公司 2021-2023年每股收益分别为2.10元/股、2.26元/股、2.49元/股，以 2月 23日的收盘价 12.98元计算，对应的市盈率分别为 6.2倍、5.7、5.2倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。