事件： 2024年 1月 9日，公司发布 2023年 12月经营数据。2023年 12月公司实现签约销售面积 129.08万平方米，同比减少 45.11%；实现签约销售金额 227.59亿元，同比减少 46.58%。2023年 1-12月，公司累计实现签约销售面积 1,223.41万平方米， 同比增加 2.49%；累计实现签约销售金额 2,936.35亿元，同比增加 0.35%。 点评：23年全年销售金额同比持平，12月金额单月同比下滑、环比基本持平。2023年 12月公司实现签约面积 129.08万平方米，同比-45.11%，环比+44.3%；实现签约金额 227.59亿元，同比-46.58%，环比-3.6%；销售均价 17632元/平方米，同比-2.7%。公司 1-12月累计实现销售金额 2936.4亿元，同比+0.4%；累计销售面积 1223.4万平方米，同比+2.5%；累计销售均价 24001.4元/㎡，同比-2.1%。 拿地持续布局核心城市，全年一二线城市拿地金额占比超 96%。12月新增 11宗，在上海、广州、成都、西安等地均有斩获。12月拿地建筑面积149.7万方，拿地金额 242.76亿元，拿地楼面均价 16220元/㎡，拿地金额占销售金额比重 106.7%。2023年 1-12月，累计拿地金额 1142.2亿元，拿地金额占销售金额比重 38.9%。从拿地结构来看，集中于一、二线城市，一线城市拿地金额占比 51.7%，二线 44.6%，三四线为 2.1%，海外 1.5%； 从城市来看，重仓城市分别为：上海（25.4%）、北京（19.2%）、杭州（7.8%）、西安（6.7%）、厦门（5.6%）。 融资成本为业内标杆。2023年 12月，公司新发行一笔中期票据，发行规模 16亿元，利率 3.2%。2023年以来，公司共计发行债券 344.28亿元，加权平均利率 2.71%，凸显央企融资优势。三条红线处于绿档并持续优化。 截至 2023年 9月 30日，根据公告计算，公司现金短债比为 2.09，净负债率为 41.02%，剔除预收账款的资产负债率为 60.5%。 投资建议：23年销售同比持平，拿地稳定优质资源丰厚，未来增长可期，看好公司中长期投资价值。维持预计 23-24年 EPS 为 0.69元和 0.95元，以 2024年 1月 9日收盘价计算，PE 分别为 12.5倍和 9.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。

事件： 1月 5日，公司发布 2023年 12月销售数据。2023年 12月，公司实现签约面积 128.53万方，同比-62.18%；实现签约金额 227.33亿元，同比-60.24%。1-12月，累计实现签约面积 2386.12万方，同比-13.17%；实现签约金额 4222.37亿元，同比-7.67%。 点评： 全年累计销售规模行业第一。2023年 12月公司签约面积 128.53万方，同比-62.18%；签约金额 227.33亿元，同比-60.24%。2023年 1-12月累计签约面积2386.12万方，累计签约金额 4222.37亿元，同比分别-13.17%、-7.67%。单月销售均价 1.77万元/平米，同比+5.14%；累计销售均价 1.77万元/平米，同比+6.3%。根据克而瑞排行榜，公司 2023年全年累计销售金额位居行业第一，龙头地位巩固。 拿地强度跃升，聚焦高能级城市。2023年 12月公司新增 20宗地块，拿地总金额 329.7亿元，年内单月拿地金额仅次于 2023年 6月，拿地总建面 269.3万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.2%，本月拿地力度为 145.0%，拿地强度跃升。公司 2023年 1-12月累计拿地金额 1631.9亿元，累计拿地建面1074.6万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为38.6%，同比提升 3.4个百分点。近 12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为 83.8%，三四线占比为 16.2%。拿地金额占比较高的城市有广州（20.0%）、佛山（8.7%）、北京（8.7%）、南京（8.4%）、上海（6.2%）。 公司回购股份和实控人增持，维护公司价值、彰显发展信心。公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购总金额不低于 10亿元（含），不超过 20亿元（含）。实控人保利集团计划通过集中竞价方式增持公司股份，增持金额不低于 2.5亿元，不超过 5亿元。截至 2023年 12月 29日，公司已回购 2518.66万股，占总股本的 0.21%，支付人民币 2.5亿元，已达回购下限的 25%。截至 2023年 12月 22日，实控人已增持 1004.46万股，占总股本的 0.08%，支付人民币1亿元，已达增持下限的 40%。 销售回笼率保持行业高位，“三道红线”维持绿档。2023年前三季度，实现销售回笼 3334亿元，回笼率为 99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。截至 2023年三季度末，我们计算公司扣除预收款的资产负债率为 66.27%、净负债率为 62.85%，现金短债比为 2.08，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展 2023年销售排名行业第一，回购增持彰显发展信心。拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司 2023-2024年 EPS 为 1.66元、1.71元的预测，以 2024年 1月 5日收盘价计算，对应的 PE 为 5.5倍和 5.4倍，维持“买入”评级。 风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。

事件：2024年1月3日，公司发布2023年12月经营数据。2023年12月公司实现签约面积256.7万平方米，同比减少10.5%；实现签约金额329.8亿元，同比减少17.1%。 点评：2023全年销售累计同比个位数下滑，但优于百强销售数据。2023年12月公司实现签约面积256.7万平方米，同比减少10.5%（11月为减少8.0%），环比增加34.5%；实现签约金额329.8亿元，同比减少17.1%（11月为增加0.9%），环比增加7.4%。公司2023年全年累计实现销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%；累计销售面积2466万平方米，同比下降6.2%；累计销售均价15252元/㎡，同比下降3.8%。单月及全年销售表现均优于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，12月百强房企整体销售金额同比下滑38.6%，2023年全年百强房企整体销售金额同比下滑17.9%。 2023年年全年拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额近占比近8成。 2023年全年累计拿地金额829.7亿元，拿地金额占销售金额比重22.1%。 2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累计拿地金额计算，长三角占比50.8%，珠三角占比26.2%。其中：上海（24.3%），东莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。 三道红线持续保持绿档。1）23年公司累计新增发债173.0亿元，新增公开市场债券成本进一步下降至3.01%（22年发债成本为3.11%）。2）三道红线持续达标。根据公司2023年三季度报，公司现金短债比为2.2，净负债率为53.9%，剔除预收账款的资产负债率为67.1%。3）财务管控稳健，债务结构也明显优化，一年内到期的有息负债占比为14.8%。 投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024年EPS分别预计为1.55元、1.56元，按照2024年1月2日收盘价计算PE分别为6.5倍、6.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：

事件：12月11日，公司发布回购A股股份方案及实际控制人保利集团增持计划。公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购总金额不低于10亿元（含），不超过20亿元（含）。实控人保利集团计划通过集中竞价方式增持公司股份，增持金额不低于2.5亿元，不超过5亿元。 点评：公司回购股份和实控人增持，维护公司价值，彰显发展信心。公司公告，拟斥资10亿元-20亿元回购股份，实控人计划增持2.5亿元-5亿元。1）回购股份：公司拟自董事会审议通过回购方案之日起不超过3个月，以集中竞价不超过15.19元/股的价格（公司截至三季度末每股净资产为16.31元），回购金额不低于10亿元（含），不超过20亿元（含）的股票。以价格上限15.19元/股计算，回购股数区间为不低于0.66亿股，不超过1.32亿股，分别占公司总股本的0.55%、1.10%；2）实控人增持：公司实控人保利集团基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，计划在未来12个月内，通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持金额不低于2.5亿元，不超过5亿元，增持价格不超过15.19元/股。以价格上限15.19元/股计算，回购股数区间为不低于0.16亿股，不超过0.33亿股，分别占总股本的0.14%、0.27%。 过往实控人也数次发布增持计划，充分显示了对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。1）2008年9月8日，保利集团通过在二级市场增持公司11万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持637万股；2）2014年2月25日，保利集团通过在二级市场增持公司40万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持270万股；3）2015年8月27日，保利集团通过在二级市场增持公司80万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持124万股；4）2021年8月5日，保利集团通过在二级市场增持公司50万股，后续拟增持不超过总股本的2%，最终增持50万股。 行业龙头地位巩固，保持拿地节奏。2023年1-11月累计签约面积2257.59万方，累计签约金额3995.04亿元，同比分别-6.25%、-0.16%；累计销售均价1.77万元/平米，同比+6.5%。根据克而瑞排行榜，公司1-11月累计销售金额位居行业第一。公司1-11月累计拿地金额1302.2亿元，累计拿地建面805.2万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为32.6%。近12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为84.1%，三四线占比为15.9%。拿地金额占比较高的城市有：广州（14.9%）、南京（11.3%）、佛山（9.1%）、北京（8.2%）、上海（6.9%）。2023年前三季度销售回笼率长期保持行业较高水平，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展回购股份及实控人增持，维护公司价值，彰显发展信心。 今年以来公司销售排名保持行业第一，龙头地位稳固。拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司2023-2024年EPS为1.66元、1.71元的预测，以2023年12月11日收盘价计算，对应的PE为5.8倍和5.6倍，维持“买入”评级。 l风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。

事件：12月6日，公司发布2023年11月销售数据。2023年11月，公司实现签约面积159.46万方，同比-29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比-15.61%。1-11月，累计实现签约面积2257.59万方，同比-6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比-0.16%。 点评：累计销售同比转负，龙头地位巩固。2023年11月公司签约面积159.46万方，同比-29.57%；签约金额312.37亿元，同比-15.61%。1-11月累计签约面积2257.59万方，累计签约金额3995.04亿元，同比分别-6.25%、-0.16%。单月销售均价1.96万元/平米，同比+19.83%；累计销售均价1.77万元/平米，同比+6.5%。根据克而瑞排行榜，公司1-11月累计销售金额位居行业第一。 保持拿地节奏，聚焦高能级城市。11月公司新增5宗住宅地块，拿地总金额113.6亿元，拿地总建面63.3万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）88.9%，本月拿地力度为36.4%，保持拿地节奏。公司1-11月累计拿地金额1302.2亿元，累计拿地建面805.2万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为32.6%。近12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为84.1%，三四线占比为15.9%。拿地金额占比较高的城市有：广州（14.9%）、南京（11.3%）、佛山（9.1%）、北京（8.2%）、上海（6.9%）。 销售回笼率保持行业高位，“三道红线”维持绿档。2023年前三季度，实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。截至2023年三季度末，我们计算公司扣除预收款的资产负债率为66.27%、净负债率为62.85%，现金短债比为2.08，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司2023-2024年EPS为1.66元、1.71元的预测，以2023年12月6日收盘价计算，对应的PE为5.9倍和5.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。

2023年12月5日，公司发布11月经营数据。11月公司实现签约销售面积89.44万平方米，同比减少26.88%；实现签约销售金额236.12亿元，同比增加0.68%。 点评：11月销售面积环比增加，销售金额同环比增加。2023年11月公司实现签约面积89.44万平方米，同比-26.88%（10月同比+4.9%），环比+2.5%；实现签约金额236.12亿元，同比+0.68%（10月同比-16.0%），环比+12.7%；销售均价26400元/平方米，同比+37.7%。公司1-11月累计实现销售金额2708.8亿元，同比+8.4%；累计销售面积1094.3万平方米，同比+14.2%；累计销售均价24752.7元/㎡，同比-5.1%。 11月拿地稳定，新增2宗，在上海和西安均有斩获。11月拿地建筑面积7.5万方，拿地金额71.35亿元，拿地楼面均价95388元/㎡，拿地金额占销售金额比重30.2%。23年1-11月，累计拿地金额885.6亿元，拿地金额占销售金额比重32.7%。从拿地结构来看，集中于一、二线城市，今年1-11月份一线城市拿地金额占比52.1%，二线45.2%，三四线为2.7%；从城市来看，重仓城市分别为：上海（25.3%）、北京（24.4%）、杭州（9.9%）、厦门（7.1%）、苏州（6.1%）。 融资成本为业内标杆。截至12月5日，11月以来公司新增融资共计38.4亿元，包括1笔一般公司债，利率为3.2%。今年以来，公司共计发行债券302.28亿元，加权平均利率2.72%，凸显央企融资优势。三条红线处于绿档并持续优化。截至9月30日，根据公告计算，公司现金短债比为2.09，净负债率为41.02%，剔除预收账款的资产负债率为60.5%。 投资建议：销售面积环比提升，销售金额同环比提升，拿地稳定优质资源丰厚。 增强优质资产权益比例和资金优势。未来增长可期，看好公司中长期投资价值。 维持预计23-24年EPS为0.69元和0.95元，以2023年12月5日收盘价计算，PE分别为13.9倍和10.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。

事件： 12月 4日，公司发布 11月经营数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米，同比减少 8.0%；实现签约金额 307.0亿元，同比增加 0.9%。 点评：11月销售金额同比增加，优于百强销售数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米，同比减少 8.0%（10月为增加 0.6%），环比减少 4.6%；实现签约金额 307.0亿元，同比增加 0.9%（10月为下降 0.8%），环比下降 3.6%。销售表现优于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，11月百强房企整体销售金额同比下滑 29.3%，金额环比下滑 3.1%。公司 1-11月累计实现销售金额 3431.4亿元，同比下降 9.0%；累计销售面积 2209.2万平方米，同比下降 5.7%；累计销售均价 15532元/㎡，同比下降 3.5%。 拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额占比近 8成。公司 11月拿地总金额 30.13亿元，拿地总建筑面积 26.80万方，拿地楼面均价 11241元/㎡，拿地金额占销售金额比重 9.8%。23年 1-11月，累计拿地金额 829.7亿元，拿地金额占销售金额比重 24.2%。2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累计拿地金额计算，长三角占比 50.8%，珠三角占比 26.2%。其中：上海（24.3%），东莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。 三道红线持续保持绿档。1）23年公司累计新增发债 173.0亿元，新增公开市场债券成本进一步下降至 3.01%（22年发债成本为 3.11%）。2）三道红线持续达标。根据公司 2023年三季度报，公司现金短债比为 2.2，净负债率为 53.9%，剔除预收账款的资产负债率为 67.1%。3）财务管控稳健，债务结构也明显优化，一年内到期的有息负债占比为 14.8%。 公司首单消费 REIT 获批，有利于盘活存量资产。2023年 11月 26日，中金印力消费 REIT 获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施 REITs 之一。其目标基础设施资产为杭州西溪印象城。该 REIT 如成功发行，将有助于盘活公司商业不动产存量项目，打通重资产退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性。 投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科 2023-2024年 EPS 分别预计为1.55元、1.56元，按照 2023年 12月 4日收盘价计算 PE 分别为 7.2倍、7.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

营收高增，业绩大幅好转。2023 年前三季度，公司实现营收 160.50 亿元，同比+64.68%，实现归母净利润 5.98 亿元（去年同期为-7.87 亿元）；单三季度，公司实现营收 63.04 亿元，同比+366.93%，实现归母净利润 1.14 亿元（去年同期为-4.58 亿元）。公司营收高增、业绩大幅好转主要由于：1）持有金融资产股价同比大幅改善。前三季度公司公允价值变动净收益及投资净收益 0.37 亿元（去年同期为-15.43 亿元）。2）本年项目结转收入大幅增加。 7 月天坛府一期交付推动三季度结算规模大幅增长。截至三季度末，公司合同负债 305.41 亿元，未来业绩仍有保障。 销售表现远超行业平均，北京区域优势明显。23 年 1-9 月城建发展实现销售面积 67.8 万方，同比+67.0%，实现销售金额 316.3 亿元，同比+29.5%，而百强房企 1-9 月销售金额累计同比-10.3%，公司销售增速远超行业平均。公司亮眼的销售表现主要得益于在北京区域的良好布局，前三季度，公司在北京区域权益销售金额排名第二。其中，公司天坛府项目六开六捷，位居北京住宅项目销售榜首，项目前三季度合计成交金额 114 亿元。 拿地保持积极，持续深耕北京。23 年 1-9 月公司新增土储备总建面 64.1 万方，同比+4.7%，累计拿地金额 148 亿元，拿地力度（拿地金额/销售金额）47%。其中，北京新增 2 宗地块（北京朝阳区奶西村棚改地块及海淀区双新村棚改地块），全口径拿地金额 114 亿元，占总拿地金额的 77%。 三道红线优化，融资优势明显。测算三季度末，公司净负债率 86.8%、剔除预收账款的资产负债率 74.7%、现金短债比 2.71，较 22 年末优化。23 年以来共发行公开债 25 亿元，平均发行利率 3.4%（22 年综合融资成本4.67%），融资成本有望进一步改善。 投资建议：公司深耕北京，受益一线城市基本面韧性及政策优化，销售去化有保障。且公司作为城建集团下唯一地产开发上市平台，在北京拥有丰富的城市更新资源，也有望持续受益于后续核心城市城中村改造推进。我们预计公司 23 年、24 年 EPS 分别为 0.44、0.61 元，按照 2023 年 11 月 13 日收盘价，对应 PE 分别为 13.3 倍，9.8 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示：销售恢复不及预期、对外投资股价大幅波动、地产政策风险。

事件：2023 年 11 月 10 日，公司发布 10 月经营数据。10 月公司实现签约销售面积87.25 万平方米，同比增加 4.92%；实现签约销售金额 209.55 亿元，同比减少15.96%。 点评：10 月销售面积同环比增加。2023 年 10 月公司实现签约面积 87.25 万平方米，同比+4.92%（9 月同比-19.2%），环比+13.4%；实现签约金额 209.55 亿元，同比-16.0%（9 月同比-42.2%），环比+3.5%；销售均价 24017 元/平方米，同比-19.9%。公司 1-10 月累计实现销售金额 2472.6 亿元，同比+9.1%；累计销售面积 1004.9 万平方米，同比+20.2%；累计销售均价 24606.1 元/㎡，同比-9.2%。 10 月拿地积极，新增 4 宗，在上海、西安和宁波均有斩获。10 月拿地建筑面积 49.2 万方，拿地金额 123.16 亿元，拿地楼面均价 25019 元/㎡，拿地金额占销售金额比重 58.8%。23 年 1-10 月，累计拿地金额 814.2 亿元，拿地金额占销售金额比重 32.9%。从拿地结构来看，集中于一二线城市，今年 1-10 月份一线城市拿地金额占比 48.8%，二线 48.2%，三四线为 3.0%；从城市来看，重仓城市分别为：北京（26.9%）、上海（19.2%）、杭州（10.9%）、厦门（7.8%）、苏州（6.8%）。 融资成本为业内标杆。截至 11 月 9 日，10 月以来公司新增融资共计 11 亿元，包括 2 笔一般中期票据，利率分别为 3.1%和 2.9%。今年以来，公司共计发行债券 284.82 亿元，加权平均利率 2.62%，凸显央企融资优势。三条红线处于绿档并持续优化。截至 9 月 30 日，根据公告计算，公司现金短债比为 2.09，净负债率为 41.02%，剔除预收账款的资产负债率为 60.5%。 投资建议：销售面积同环比提升，拿地积极优质资源丰厚。定增进一步增强优质资产权益比例和资金优势。未来增长可期，看好公司中长期投资价值。维持预计 23-24 年 EPS 为 0.69 元和 0.95 元，以 2023 年 11 月 9 日收盘价计算，PE分别为 16.0 倍和 11.7 倍，维持“买入”评级。 风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期

事件：公司发布2月经营数据。2021年2月公司实现签约面积69.4万平方米，同比上升430.2%；实现签约金额173.5亿元，同比上升480.2%。2021年1-2月公司累计实现签约面积170.7万平方米，同比上升129.1%；累计实现签约金额416.2亿元，同比上升173.2%。 点评：2月销售同比大幅增长。2月公司实现签约面积69.4万平方米，同比上升430.2%；实现签约金额173.5亿元，同比上升480.2%，销售均价25000元/平方米，同比增长9.5%。2021年1-2月公司累计实现签约面积170.7万平方米，同比上升129.1%；累计实现签约金额416.2亿元，同比上升173.2%；销售均价24382元/平方米，同比增长19.2%。 2月月拿地节奏放缓。2月新增地块2个，拿地建面12.4万方，同比下降58.1%，拿地金额10.5亿元，同比下降46.5%，楼面均价为8461.2元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为6.1%，拿地速度放缓。1-2月累计新增拿地建面69.3万方，累计拿地金额152.5亿元，楼面均价为21991.7元/平方米，拿地金额占销售金额比重为6.3%。1-2月按拿地金额计算，一线城市占比25.4%，二线城市占比70.9%，三四线城市占比3.7%；拿地主要城市为天津（60.7%），北京（25.4%），福州（3.9%），徐州（3.7%），呼和浩特（3.3%）。 融资优势显著，财务结构稳健。截至2020年三季度末，公司三条红线仍达标，扣除预收账款资产负债率69.9%；净负债率67%；现金短债比1.09。公司融资优势显著，截至2020年半年报债务融资加权平均成本为4.86%，较2019年的4.99%进一步下降。2021年以来公司仍然保持较低融资成本，1月3年期中票发行利率为3.88%，2月公司债发行利率3.93%。 投资建议：金地集团稳定现金流业务到了临界点。金地物业实力雄厚，估值有较大提升空间。此外，公司三道红线均达标，土地储备丰富。我们预计公司2020-2021年EPS分别为2.33和2.44元，以3月5日收盘价计算，PE分别为5.3倍和5.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：货币政策大幅收紧。

投资建议：金地集团稳定现金流业务到了临界点。金地物业实力雄厚，估值有较大提升空间。此外，公司三道红线均达标土地储备丰富。我们调整公司20202021年EPS分别为2.33和2.44元，以2月5日收盘价计算，PE分别5.0倍和4.7倍，维持买入评级。 风险提示大幅度收紧按揭等购房杠杆，核心城市调控超预期严格，地产融资收紧超预期。

事件： 2月 4日， 公司发布 1月经营情况。 2021年 1月份公司实现合同销售面积 398.6万平方米，合同销售金额 714.7亿元。 1月新增开发项目 17个， 总建筑面积 280.7万方， 需支付价款 162.73亿元。 点评： 1月销售稳步增长。 2021年 1月，公司实现合同销售面积 398.6万平方米，同 比增加 19.5%，合同销售金额 714.7亿元，同比增加 30.2%；销售均价 17930元/平方米，同比上升 8.9%。 1月拿地谨慎， 聚焦一二线。 公司 1月新增 17个开发项目，拿地金额 195.14亿元，拿地总建面 280.7万方，拿地均价 7274元/平方米，拿地金额占销售金 额的比重为 27%， 去年全年该比例为 29.4%， 拿地谨慎。 1月拿地金额占比较 高的城市为杭州（20.8%）、 南通（19.8%）、 乌鲁木齐（14.5%）。 1月拿地按金 额计算， 二线城市占 68.7%，三四线城市占比 31.3%。 公司财务结构稳健，融资优势明显。 从三道红线来看， 2020年三季度末，公 司剔除预收账款资产负债率 74.2%，净负债率为 27.6%，现金短债比 1.97， 预 计未来有较大概率全部达标。 有息负债以银行借款和应付债券为主， 截至半年 度末有息负债中银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占 比为 18.7%。 从公司债券发行成本来看， 1月发行的两种公司债票面利率分别 为 3.38%、 3.98%， 保持较低水平， 融资优势明显。 投资建议： 万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一 二线，土储价值丰厚。我们预计公司 2020-2021年的 EPS 为 3.80元和 4.31元， 以 2021年 2月 4日收盘价计算，对应的 PE 为 7.3倍和 6.5倍，维持买入评级。

事件： 公司发布 1月经营数据。 2021年 1月公司实现签约面积 101.4万平方米，同比 上升 64.99%；实现签约金额 242.7亿元，同比上升 98.23%。 点评： 1月销售同比大幅增长。 2021年 1月公司实现签约面积 101.4万平方米，同比 上升 64.99%；实现签约金额 242.7亿元，同比上升 98.23%， 销售均价 23935元/平方米， 同比增长 20%。 1月拿地集中在一二线。 1月新增地块 5个，拿地建面 56.9万方， 同比上升 46.3%， 拿地金额 58.7亿元， 同比上升 88.8%， 楼面均价为 10317元/平方米， 拿地金额占销售金额的比重为 24.2%。 1月按拿地金额计算， 一线城市占比 66.1%， 二线城市占比 24.3%， 三四线城市占比 9.6%； 拿地主要城市为北京 （66.1%）， 天津（15.8%）， 呼和浩特（8.6%）， 徐州（9.6%）。 融资优势显著，财务结构稳健。 截至 2020年三季度末，公司三条红线仍达标， 扣除预收账款资产负债率 69.9%；净负债率 67%；现金短债比 1.09。公司融资 优势显著，截至 2020年半年报债务融资加权平均成本为 4.86%，较 2019年的 4.99%进一步下降。 1月发行 3年期 15亿元中票利率仅为 3.88%， 处于行业较 低水平。 投资建议： 金地集团稳定现金流业务到了临界点。 金地物业实力雄厚， 估值有 较大提升空间。 此外， 公司三道红线均达标， 土地储备丰富。我们调整公司 2020-2021年 EPS 分别为 2.33和 2.44元，以 2月 4日收盘价计算， PE 分别为 4.8倍和 4.6倍，维持“买入”评级。

事件： 2021年 1月，公司实现合同销售面积 189.13万平方米，同比增加 78.54%；合 同销售金额 166.39亿元，同比增加 48.51%；销售均价 8798元/平方米， 同比 下降 16.8%。 点评： 1月销售同比增长。 2021年 1月，公司实现合同销售面积 189.13万平方米， 同比增加 78.54%；合同销售金额 166.39亿元，同比增加 48.51%； 销售均价 8798元/平方米，同比下降 16.8%。 拿地态度积极。 公司 1月新增 9个土地项目，拿地建面 285.4万方，拿地金额 64.5亿元，拿地均价 2260元/平方米，拿地金额占销售金额的比重 38.8%， 拿 地面积占销售面积的比重为 150.9%。 1月拿地金额中，占比较高的城市有： 温 州（34%）、 南通（18%）、 商丘（17%）。 财务结构稳健。 截至 2020年三季度末，公司的净负债率为 51%， 剔除预收账 款的资产负债率为 78%，现金短债比为 1.69。 融资成本下降。 12月， 惠誉将公司信用评级上调至[BB+]。 1月， 穆迪将公司 信用评级上调至[Ba1]。 2月， 公司境外子公司新城环球成功发行 4.04亿美元 债券， 期限 5.25年， 票面利率 4.5%。 评级上调前， 公司海外债发行成本为 6-6.8%， 公司融资成本下降。 吾悦广场快速发展。 截至 2020年末， 公司已开业吾悦广场 95座， 开业+储备 的广场共 156座， 未来每年新拓展目标为 30个。 2020年公司租管费收入 57.21亿元， 同比增长 41%， 超额完成 20年 55亿目标， 21年目标为 80亿元， 未来 将持续稳定现金流。 投资建议： 新城控股稳定现金流业务到了临界点。 公司商业地产高增长， 运营 能力行业领先。 此外， 公司销售保持增长，拿地积极， 财务结构稳健。 我们 预计 2020-2021年 EPS 分别为 6.74元、 7.88元，按照 2021年 2月 4日收盘价， 对应的 PE 分别为 6.4倍和 5.5倍， 维持“买入”评级。

事件：1月29日，公司发布2020年度业绩预告。2020年公司实现归母净利润4.2-4.5亿元，较去年同期增长46.7%-57.2%；2020年基本每股收益为0.396-0.424元/股。 正文：算物管业务保持增长，估算2020年公司物管实现净利5.12-5.42亿元，可比口径下同比增长亿元，可比口径下同比增长36.1%-44.1%。根据公司业绩预告，2020年公司物管净利较去年增长2.7-3.0亿元。2019年公司实现并表口径物管归母净利润2.42亿元（招商物业自2019年11月19日并表至年末实现归母净利0.39亿元+中航物业2019年净利2.03亿元），推算2020年物管净利为5.12-5.42亿元。按可比口径计算（假设19年招商+中航物业全年并表，19年合计净利润为3.76亿元），20年物管净利同比增长36.1%-44.1%，公司物管业务保持较高增速。 资管+开发业务拖累业绩，但预计后续影响减弱。2020年公司各类业务（物管+资管+开发等）共实现净利4.2-4.5亿元，按照物管净利5.12-5.42亿元推算，20年全年公司资管+开发业务亏损约0.92亿元。其中，资管业务净利较去年下滑0.4-0.5亿元，开发业务下滑0.7-1.0亿元，主要是资管业务受疫情影响较大，19年开发业务冲回以前年度多计提的土地增值税而20年无此事项发生。考虑地产业务可能为一次性拖累，且随疫情防控常态化，公司资管业务正在逐步回暖（2020年前三季度资管净利下滑0.8-1.0亿元，推算第四季度同比增长0.4-0.5亿元），我们预计后续公司资管+开发业务对业绩拖累影响将减弱。 招商系高管上任，集团内部有望强化协同，资源整合或加速。根据公司先前公告，12月公司收到兄弟公司中外运航运关于创毅控股的股权收购建议。1月，公司新聘任总经理，陈海照先生曾任招商局物流、中外运冷链物流、招商局漳州开发区等多个集团内领导职位。随新任总经理的上任，未来公司与招商局集团内部协同有望加强，资源或将加速整合助力增长。 投资建议：公司定位央企物管旗舰，物管业务保持增长。招商系高管上任后，资源或将加速整合促进增长。根据业绩预告，我们下调20-21年盈利预测，预计公司2020、2021年EPS分别为0.42元、0.70元，按照2021年1月29日收盘价，对应PE分别为46倍，28倍，给予“审慎增持”评级。 风险提示：资源整合较慢，公共卫生事件导致成本上升。