事件： 特发服务成功中标菜鸟网络总部新园区项目。这是继 2019年 8月中标菜鸟网络西溪首座项目后，特发服务再次拿下菜鸟网络总部一体化 IFM 服务。 投资摘要： 阿里版图持续扩大2020年公司中标阿里总部楼内物业项目及阿里巴巴亲橙里项目，北京分公司中标阿里中国尊项目，开拓超高层物业服务项目，深入扩大阿里系项目版图。 此次中标菜鸟网络总部新园区项目后，特发服务全面承接阿里系三大总部级自建园区——阿里巴巴西溪园区、蚂蚁 A 空间园区、菜鸟总部园区，进一步扩展了特发服务的业务范围。 公司与阿里合作持续扩大，侧面说明公司服务的高质量。公司曾于 2018年获得阿里巴巴年度极致服务团的奖项。 阿里集团是公司第二大客户在 2020年三季报中，前五大客户分别为华为、阿里巴巴、特发集团、中国移动和腾讯，占比分别为 27%、16%、3%、2%和 2%。 菜鸟总部园区项目总建筑面积近 30万平方米，服务团队 500余人。此次中标有利于稳固头部客户的收入占比。 公司换届选举完成 管理层保持稳定 公司于2021年10月14日召开公司第二届董事会第一次会议，同意选举陈宝 杰先生为公司第二届董事会董事长，聘任崔平先生为公司总经理。陈宝杰先生 和崔平先生自 2018年 10月起分别担任公司董事长和总经理，此次换届选举得以连任，管理层保持稳定有利于公司平稳发展。 投资建议：我们预计公司 2021-2023年收入分别为 16.1、18.3、21.1亿元；归母净利润分别为 1.3、1.5、1.7亿元；每股收益分别为 1.03、1.15、1.32元，对应 PE 分别为 22.2、19.8、17.3倍。维持“买入”评级。 风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。

公司发布半年报，2021H1营业总收入 384.8亿元，同比增长 29.6%，归属母公司净利润 17.5亿元，同比减少 14.7%。合约销售额为 1089.9亿元，同比增长33.9%，合约销售面积约 790.1万平方米，合约平均售价约为每平方米 13793元。 报告期内，受结算项目结构影响，公司净利润增长放缓，但公司定位高质量增长，谨慎拿地，现金流情况向好。 投资摘要： 房地产业务收入实现 273.8亿元，在全部收入占比 68.3%。公司“房地产+建筑”双轮驱动，房地产、建筑和其他业务收入占比分别为 68.3%、28.3%和 3.4%，同比增速分别为 31.5%、17.2%和-19.7%。房地产销售金额中，一、二线城市占比36%。 净利润受结算结构影响同比减少 14.7%。2021H1公司归属上市公司股东净利润17.5亿元，主要原因为非并表项目结算减少，导致投资收益实现 6.8亿元，同比减少 62%。受此影响，净利润率同比下降 2.36个百分点至 4.54%。 竣工计划集中在下半年，保证全年增长。2021H1竣工面积 395万平方米，同比下降 25%，完成全年竣工计划的 32%。新开工面积 541万平方米，同比下降5.9%，完成全年开工计划的 58%。 谨慎拿地，土储聚焦长三角。2021年上半年，公司新增 41个项目，规划建筑面积 699.9万平方米，平均土地收购成本为每平方米 4136元，权益地价总额为289.48亿元，对比上半年 1089.9亿元的销售额，拿地成本占销售额比重低于40%。新增 41个项目，按面积计算三四线城市占比 78%，长三角占比 40%。 下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。2021年 8月 10日下午，天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，最高溢价率均降至不超 15%，触顶后启动摇号机制。公司上半年谨慎拿地，为下半年新规划优化土储结构奠定基础。 “三条红线”踩一条，处于“黄档”。截至 2021H1，公司的净负债率为 95.27%，现金短贷比为 1.03。仅剔除预收款项后的资产负债率不满足低于 70%的要求，2021H1为 77.42%，较 2020年末下降 1.27个百分点。 现金流情况向好。经营性现金流入 764.4亿元，同比增长 12.1%，是一年内到期的有息负债的 3.6倍，其中销售商品、提供劳务收到的现金流入 526.6亿元，同比增加 30.6%。经营活动产生的现金流量净额 24.1亿元，同比增加 18.5%，持续保持正值。 毛利率和期间费用率维持稳定。公司综合毛利率 16.31%，同比下降 0.97个百分点。销售费用率、管理费用率和销售费用率分别为 2.5%、4.59%和 1.49%，同比变动 0. 14、0.37和-0.03个百分点，整体维持稳定。 投资策略：在目前“三条红线”、“两集中”等行业政策下，中南建设采取高质量发展的策略，谨慎拿地，保证公司现金流情况向好。我们预计公司 2021~2023年的营业收入分别为 983亿元、1149亿元、1389亿元，归属于上市公司股东净利润分别为 81亿元、95亿元、120亿元，每股收益分别为 2.13元、2.5元、3.15元，对应 PE 分别为 2.15、1.84、1.46倍。维持“买入”评级。 风险提示：销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险

楷体 公司发布半年报，2021H1 营业总收入 7.7 亿元，同比增长 58.31%。其中，综合物业管理服务收入、政务服务和增值服务收入分别为 6.7、0.73 和 0.26 亿元，占比分别为 87%、9%和 3%。归上市公司股东的净利润为 0.56 亿元，同比增长27.91%。报告期内，口岸管养业务开始贡献收入，公司现金流充沛。投资摘要：口岸管养业务如期贡献收入。? 公司上半年营收 7.7 亿的主要驱动因素，一是包括口岸管养业务在内的新拓展项目贡献的收入；二是 2020 年新增项目因翘尾因素影响报告期内营收。? 深圳市特发口岸服务有限公司实现收入 1.1 亿，净利润 0.13 亿。公司与深圳市人民政府口岸办公室于 2021 年 2 月签署了《深圳口岸管养服务委托协议》，公司下属全资子公司深圳市特发口岸服务有限公司具体实施。? 口岸管养业务合同金额 3.99 亿元。公司全面承接深圳 8 个一线口岸、11 个原特区管理线检查站的管理。经营活动产生的现金流量净额大幅增加，公司现金流充沛。? 经营活动产生的现金流量净额同比增加 404.69%。2021H1，经营活动产生的现金流量净额达到 1.26 亿元。? 公司增加闲置自有资金进行现金管理额度。将自有资金进行现金管理的额度由原来的不超过人民币 4 亿元增加至不超过人民币 7 亿元，有利于提高自有资金的使用效率，2021H1 实现投资收益 119 万元。? 公司扩大经营范围，充沛现金将为新业务提供支撑。公司在原经营范围中增加“非居住房地产租赁；公共事业管理服务；医院管理；农村集体经济组织管理；市政设施管理”。毛利率受疫情补贴退坡的影响同比下滑。? 2021H1 整体毛利率为 16.6%。公司 2019 年和 2020 年毛利率分别为 18.65%和 20.76%。疫情补贴退坡和业务拓展导致营业成本增速超过营业收入增速。? 分项业务均呈现不同程度下滑。综合物业管理服务、政务服务和增值服务毛利率分别为 14.25%、15.11%和 74.53%，分别同比变化-3.53%、-5.28%和-8.44%。标准化进一步完善，项目复制性强。? 公司进一步完善口岸服务标准。下属特发口岸公司编制了《深圳口岸管养服务总体方案》，为口岸管养业务的具体开展提供了文件指引，也为今后进一步细化口岸服务标准打下了坚实基础。? 公司依托多年服务华为基地等标杆案例积累的高新园区服务经验，目前已编制并发布了园区类、商业类、住宅类三大服务标准以及政务、商务类可视化服务标准。投资策略：我们预计公司 2021-2023 年收入分别为 16.7、18.3、21.1 亿元，年复合增长率为 24%；归母净利润分别为 1.3、1.4、1.7 亿元，年复合增长率为 19%；每股收益分别为 0.99、1.12、1.28 元，对应 PE 分别为 25.7、22.8、19.8 倍。维持“买入”评级。

本篇报告核心观点是特发服务是创业板园区物业稀缺标的，与头部客户华为合作超过20 年。在日常物业管理服务的基础上，公司开拓了华为云数据中心项目运维服务。同时，政务服务业务实现重大突破，与深圳市口岸办公室达成3 年口岸管养服务协议。预计公司全年收入将实现超过40%的增长，当下估值处于低估的位置。 公司成立于1993 年，是特发集团旗下物业管理公司，业务包括综合物业管理服务、政务服务和增值服务。目前管理项目近200 个，管理面积超2000 万平方米，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯等知名企业。 公司以综合物业管理服务为主，协同发展政务服务与增值服务。2020 年公司实现营收11 亿元，同比增长24.4%。其中，物业管理服务收入9.1 亿元，占比82.7%。政务服务和增值服务分别占比13%和4%。 综合物业管理服务中，园区物业占比最大。公司2020 年物业管理服务收入为9.1 亿元，同比增速为24%。其中，园区物业贡献最大，收入占比为85%。 园区物业管理服务市场空间广阔。 预计2025 年全国产业园总建筑面积将达到62 亿平方米。其中，存量角度，2020 年国家级和省级开发区园区在管面积合计55 亿平；增量角度，全国的产业园建筑面积每年估计新增1.4 亿平方米。 华为云数据中心运维项目将为公司园区物业带来超2 亿元收入。公司与华为签订3 年服务合同，服务期限为自2020 年7 月1 日至2023 年6 月30 日，成功迈入数据中心运维领域。 政务服务成为新的利润增长点。 政务服务收入过去三年复合增速为42%。公司在湖北区域占有较高市场份额，为武汉市下辖的13 个行政区中的7 个提供政务服务。在管政务服务项目由2017 年的37 个扩张至2020 年的125 个，服务区域已从武汉扩展到湖北恩施、黄石、荆门，广东深圳、汕头，山东东营、青岛以及天津等地。 深圳口岸管养服务首次协议期内的管养经费为3.99 亿元。公司全面承接深圳8 个一线口岸、11 个原特区管理线检查站的管理。2020 年政务服务收入1.5亿，此次近4 亿新业务将公司政务服务带上新台阶。 优质客户长期合作 项目复制性强。 与华为合作超过20 年。公司2017-2020 年前五大客户收入占比均在50%以上，公司的核心竞争力突出，多次获得核心客户认可的奖项。 公司制定三大服务标准，助力业务快速复制扩张。公司依托服务华为基地多年积累的高新园区服务经验，制定了园区类、商业类和住宅类三大统一的服务标准和管理体系。 投资建议：我们预计公司2021-2023 年收入分别为16.7、18.3、21.1 亿元，年复合增长率为24%；归母净利润分别为1.3、1.4、1.7 亿元，年复合增长率为19%；每股收益分别为0.99、1.12、1.28 元，相对于当前股价PE 为27.3、24.14、21.01 倍。FCFF 估值测算每股合理股价为35.92 元。首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。