事件：2023年10月27日，科顺股份发布2023年三季报。2023年前三季度，公司实现营业收入62.41亿元，同比上涨4.77%；实现归母净利润8198.42万元，同比下滑69.44%。其中，2023年第三季度，公司实现营业收入19.04亿元，同比上涨4.86%；实现归母净利润2138.01万元，同比下滑9.96%。 投资要点:营收规模小幅增长，毛利率回升。（1）营业收入方面，2023年前三季度营业收入同比增长4.77%，23Q3营业收入同比增长4.86%，在地产需求下滑，市场收缩背景下，公司营业规模实现小幅上涨，预计主要系经销零售渠道业务快速增长，带来业绩增量；（2）毛利率方面，2023年前三季度公司综合毛利率为21.19%，同比下降0.42pct。分季度来看，23Q3综合毛利率为21.35%，同比增长2.37pct，环比增长0.59pct。毛利率同环比均有所改善，主要得益于原材料价格较去年高位有所回落以及公司产品结构优化、高毛利产品占比提升。 销售费用率上升叠加信用减值损失增加，公司利润端持续承压。23年前三季度归母净利润为8198万元，同比下降69.44%，23Q3归母净利润为2138万元，同比下降9.96%，利润端承压明显，主要系销售费用以及信用减值损失增加影响：（1）期间费用率方面：2023年前三季度公司销售/管理/研发/财务费用率分别同比变动+1.07/-0.12/-0.33/-0.12pct，期间费用率整体同比上升0.5pct。虽然管理、研发、财务费用率均有所回落，销售费用上涨明显，推动期间费用率同比上涨，预计这与公司开拓经销零售渠道，增加C端市场投入相关；（2）信用减值方面：2023年前三季度，公司信用减值为2.89亿元（上年同期1亿元），减值损失同比增加1.89亿元，其中Q3信用减值为1.34亿元（上年同期101万元，二季度1.23亿元），预计仍是工抵房及应收账款账期拉长所致。 收现比小幅提升，四季度现金流有望转正：2023年前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额为-8.48亿元，同比下降19.55%。随着年终经销商欠款回流，四季度现金流有望改善回正。2023年前三季度，公司收现比为89.90%，同比上升6.62pct；付现比为109.08%，同比上升10.71pct。 盈利预测与投资建议：2023年前三季度由于公司信用减值计提规模超预期增加以及房地产行业新开工修复进展不及预期等综合因素影响下，我们下调公司盈利预测，调整后预计2023年-2025年营业收入分别为81.7亿元、95.5亿元、111.7亿元（原预测值为88.4亿元、107.1亿元、128.6亿元），同比增速分别为6.63%、16.94%、16.91%，归母净利润分别为1.5亿元、4.3亿元、5.1亿元（原预测值为3.5亿元、6.2亿元、8.2亿元），当前（10月27日）对应PE分别为58、19、15倍。维持“增持”评级。 风险因素：原材料价格超预期上行、下游需求修复不及预期、客户回款风险、信用减值持续超预期等。

报告关键要素: 公司 2023年以来销售金额维持行业第一，投资聚焦核心城市，逐步实现腾笼换鸟，财务水平保持稳健。公司坚持不动产投资开发高质量发展的同时保持销售规模在行业内的龙头地位，当前行业利好政策持续兑现，行业有望回暖企稳，公司有望进一步巩固龙头地位。 事件:8月 31日，公司披露了 2023年中期报告，公司实现营业总收入1370.27亿元，同比提升 23.71%；公司实现归母净利润 122.22亿元，同比增长 12.65%。 点评： 竣工交付明显提速，推动结算收入增长，毛利率仍有所下降： （1）收入端受益于竣工增长，公司 2023年 H1竣工面积为 1585.67万方，同比增长22.30%，环比 Q1（Q1增速为 9.55%）明显提升;新开工面积 626.16万方，同比下降 44.18%,较 Q1下滑幅度明显收窄； （2）受行业下行影响公司毛利率下降，公司 2023H1毛利率为 21.26%，同比下降 4.26pct，较 Q1下降 0.61pct； （3）持续严控费用率，公司 2023H1期间费用率为 5.18%，较去年同期下降 0.99pct； （4）公司上半年由于罚款及违约金收入增加带来约 5亿元营业外收入，同比增长 230.7%； （5）少数股东损益占比下降带动归母净利润增长，2023H1少数股东损益占净利润的比重为 18.9%，同比下降 8.6pct，较 Q1下降 13.2pct。 今年以来公司销售金额稳居行业第一：根据中指百强排行榜，2023年 1-8月公司实现销售金额 2990亿元（同比+6.1%），居行业首位，销售面积1683万平方米，同比-0.6%。公司 2023年 1-7月拿地总价 824.2亿元，拿地强度 30.8%，权益占比 82.6%。2023H1公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的 38个核心城市的销售金额占比 87%，同比提升 8个百分点；截至中期末，公司共有在建拟建项目 690个，可售容积率面积 1.8亿平，待开发面积 5917.8万平方米。 行业销售弱复苏，公司回款表现较好，财务维持稳健：2023年 H1公司实现销售回笼 2273亿元，回笼率为 96%。截至 23H1末，公司资产负债率76.99%，较年初下降 1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为 65.31%、净负债率为 63.06%，分别下降 3.17和 0.50个百分点，现金短债比为 1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。同时综合融资成本持续下降，公司银行贷款与直接融资比重为 86%，综合融资成本约 3.73%，较年初下降19个基点。 盈利预测与投资建议：我们预计公司 23/24/25年营业收入分别为3119/3334/3704亿元，归母净利润分别为 208/234/252亿元，公司销售规模增长与业绩增长均保持稳健，行业龙头地位稳固，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策放松力度不及预期、销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期等。

事件：2023年08月30日，科顺股份发布2023年半年报。2023年上半年，公司实现营业收入43.37亿元，同比上涨4.73%；实现归母净利润6,060.41万元，同比下滑75.21%。其中，2023年第二季度，公司实现营业收入24.70亿元，同比上涨2.67%；实现归母净利润252.86万元，同比下滑98.26%。 投资要点:营收规模整体有所回升，但受原材料价格仍处相对高位影响，盈利能力承压：（1）23H1营业收入同比增长4.73%，从产品结构看，主要是防水涂料营收增幅较大，公司防水卷材/防水涂料/防水工程施工业务分别实现营业收入22.72/10.76/7.41亿元，同比变动-4.78%/+20.49%/+3.86%。防水卷材营收有所下降，主要系房地产下行导致下游市场需求疲软影响；而防水涂料营收则明显上涨，或与公司加大C端市场投入相关；（2）毛利率方面，2023年H1公司综合毛利率为21.12%，同比下降1.65pct，主要系原材料价格保持相对高位导致营业成本增加，以及行业竞争加剧导致产品价格下降影响。其中，防水卷材/防水涂料/防水工程施工毛利率分别为19.91%/24.92%/16.31%，同比变动-1.90/+0.42/-8.12pct，卷材与工程施工毛利率受影响较大；（3）公司加大非房业务布局，丰泽股份在报告期内实现营业收入2.2亿元，净利润1382.75万元。 信用减值影响叠加期间费用率上升，公司利润端承压。2023年H1，公司归母净利润同比下滑75.21%。除了受毛利率影响外，净利润下行主要受信用减值和期间费用增加影响。信用减值方面，由于部分应收款项账龄变长，信用减值损失金额明显增加。2023年H1，公司信用减值为1.55亿元（上年同期1亿元），其中Q2信用减值为1.23亿元，同比增加126.35%，截至23H1末公司应收账款余额为66.4亿元，较上年末增长19.6%，其中有部分工抵房相关应收账款仍挂账一定程度推高了公司的应收账款规模，同时工抵房的处置时间或较长导致账龄拉长亦会增加减值准备计提金额。期间费用率方面，2023年H1公司销售、管理、研发和财务费用率分别同比变动0.67/0.07/0.22/0.02pct，期间费用率均有所上涨。其中，销售费用率上涨较大，与公司拓展销售渠道，增加对核心经销商的支持赋能相关。 收现比小幅提升：2023年H1，公司经营活动产生的经营活动产生的现金流量净额为-7.54亿元，同比下降11.16%。2023年H1，公司收现比为82.50%，同比上升1.79pct；付现比为102.95%，同比上升3.98pct。 可转债融资顺利上市，公司盈利能力有望加强。报告期内，公司发行可转债融资21.98亿方案获得证监会注册批复，并已顺利发行上市。根据公司募集说明书，此次募集资金主要用于扩建生产基地、原有工厂智能化改造项目以及部分补充流动资金。随着募投资金的顺利到位，一方面可以在一定程度上缓解公司的资金压力，为公司增资扩产提供资金保障；另一方面能够有效提高公司生产效率，巩固公司在行业内的地位。 盈利预测与投资建议：2023年上半年，受需求端，成本端等多重因素影响，公司业绩短期承压。由于公司超预期增加信用减值计提以及房地产行业新开工不及预期等综合因素影响下，我们下调公司盈利预测，调整后预计2023年-2025年营业收入分别为88.4亿元、107.1亿元、128.6亿元，同比增速分别为15%、21%、20%，归母净利润分别为3.5亿元、6.2亿元、8.2亿元，当前（9月1日）对应PE分别为27、15、11倍。维持“增持”评级。 风险因素：原材料价格超预期上行、下游需求修复不及预期、客户回款风险、信用减值等。

公司是家电零部件细分领域的行业龙头，全球市场份额超1/4，通过收并购切入光伏组件领域，实现以家电零部件业务为基础，新能源业务为先导的发展战略，公司光伏组件业务已开始逐步放量，新增产能持续推进，并筹划进入储能领域，业绩增长可期。 投资要点:公司启动器和热保护器市占率领先，营收增势稳健：公司家电板块核心产品（启动器和热保护器）的全球市场份额约29%，在营收规模和盈利能力方面均行业领先，龙头地位稳固。目前，全球冰箱、冷柜等家电市场规模稳定，家电行业高端化转型和新兴家电的发展有望驱动公司基本盘保持稳健。同时，公司家电业务板块持续扩充产品品类，如温度控制器受益于小家电发展，业务规模近年实现稳步提升。 公司切入光伏组件领域，产能扩张计划稳步推进：2021-2022年期间公司逐步实现对富乐新能源的控股，切入光伏组件领域。富乐新能源目前产能达1.5GW/年，拟新建2GW高效光伏组件项目预计2023年底建成投产，后续拟将光伏组件产能扩大至5GW。同时，公司在手订单充足，海内外客户持续拓展，随着产能逐步释放，公司光伏业务规模有望进一步快速提升。 公司电机下游应用领域拓展至新能源，并已获得比亚迪订单：公司子公司浙特电机专注于中小型电动机与微型电动机领域，公司技术实力雄厚，产品应用广泛，品牌知名度较高。2022年，公司成功打入比亚迪供应链，拓展新能源领域业务。 与长风智能合作，有望逐步进入储能领域：公司目前已与长风智能达成战略合作，拟推进储能业务，有望进一步增加公司新的盈利增长来源。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2023年-2025年营业收入分别为32.45亿元、47.08亿元、63.50亿元，同比增速分别为66%、45%、35%，归母净利润分别为1.79亿元、2.06亿元、2.70亿元，对应PE（截至6月1日）分别为23X、20X、15X,首次覆盖，给与“买入”评级。 风险因素：光伏组件价格超预期下行、新能源客户拓展不及预期、新增产能建设不及预期、原材料价格大幅波动等

报告关键要素:我们认为防水行业市场空间广阔，在防水新规持续推进下龙头企业将持续受益，其政策效果也将逐渐显现，近两年行业受下游房地产行业信用风险以及原材料价格上行等因素影响业绩承压，随着房地产行业销售端逐步企稳，开工端有望随之改善，防水行业亦将实现恢复性好转。同时，科顺股份在过去几年也在积极开拓非房业务，经销收入以及直销中的非房业务收入占比均已过半，收购丰泽股份拓宽产品品类，后续随着丰泽股份与公司防水业务的协同发力，非房业务收入有望更进一步，建议积极关注企业下游需求的边际变化，以及原材料价格波动情况。 投资要点:? 防水行业具备千亿规模，行业集中度持续提升，公司作为行业头部企业有望持续受益：防水行业市场广阔，地产基建需求规模庞大，将持续支撑防水材料需求，另外，近年国内存量翻新市场快速增长，为防水材料需求提供了有力补充，综合房地产新增规模仍保持一定量级、基建投资保持相对稳定增长等多重因素，预计年均防水市场规模超1400 亿元。 同时，防水新规落地叠加监管趋严，行业标准快速提高，推动行业提质扩容，市场集中度将进一步提高，市场规模有望提升75%，作为防水行业龙头，公司有望持续收益。 ? 公司深耕防水主业数十载，开辟百亿新征程：公司深耕行业多年，营收增长稳健，在市场占有率、产能产量方面，均稳居行业第二，公司2022年总营收为76.61 亿元，营收规模保持稳定。2022 年，公司完成对丰泽股份收购，为公司添加新的业绩增长点。 ? 产能扩充计划短期扰动，不改长期战略：公司近年产能稳步扩张，保持近50%增速。公司目前拥有佛山科顺、昆山科顺、重庆科顺、德州科顺等九大生产基地，另有安徽滁州科顺、德州科顺三期等多个在建项目，为公司未来产能规模增长，供应区域扩大，区域协同加强奠定坚实基础。 ? 短期业绩承压，不改公司长期良好发展趋势：受房地产行业以及宏观经济等因素影响，公司近年业绩承压。面对多重挑战，公司积极优化经营结构，扩大经销占比，持续优化生产工艺，实行降本增效，有效地稳定了营收增长，控制了经营风险。随着需求端地产回暖、基建投资增加，成本端石油沥青价格回落，公司盈利能力有望恢复。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2023 年-2025 年营业收入分别为92.7 亿元、110.1 亿元、131.1 亿元，同比增速分别为21%、19%、19%，归母净利润分别为6.9 亿元、9.2 亿元、11.2 亿元，当前（5 月22 日）对应PE 分别为17、13、10 倍。首次覆盖，给予“增持”评级。 ?风险因素：原材料价格超预期上行、下游需求修复不及预期、客户回款风险等。

报告关键要素: 公司新拓展项目转化率以及利润率承压，导致公司短期业绩增速放缓，公司始终坚持长期发展战略，先做大规模后做实密度，公司业绩增速或逐渐重回较高增长通道。 事件:4月 28日，公司披露了 2023年一季度报告，2023年一季度公司营业收入实现 7.25亿元，同比增长 18.71%；实现归属于上市公司股东的净利润 4739.26万元，同比增长 10.26%。 点评： 受合同转化不及预期以及毛利率下滑等影响公司业绩增速不及预期，但费用率下降以及信用减值转回正向贡献利润增长： （1）收入端，项目拓展及订单转化不及预期； （2）毛利率同环比进一步下降，公司 2023年一季度毛利率为 15.7%，同比下降 2.1pct，较 2022年全年下降 0.4pct； （3）费用率稳中有降，2023年一季度公司销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为 1.1%/6.5%/-0.3%，同比变动-0.9pct/-2.7pct/+0.1pct，期间费用率综合同比下降 3.5pct； （4） 会计估计变更下信用减值转回 350万元，同比综合正向贡献约 1226万元。 公司一季度项目外拓增速回落，全国化布局稳步提升： （1）2023年 Q1，公司新拓展项目中标金额 4.3亿元，同比增长 15.3%，饱和年化合同收入金额 2.13亿元，同比下降 4.5%，其中重庆以外区域市场拓展进一步提升至近总量 90%； （2）新中标多个优质项目标的，包括郑州机场 2号航站楼、成都地铁 7号线项目、莆田学院等，截至 2023年一季度末，公司在管面积超过 1.3亿平，全国化经营布局稳健提升。 盈利预测与投资建议：公司新拓展项目转化率以及利润率承压，导致公司短期业绩增速放缓，公司始终坚持长期发展战略，先做大规模后做实密度，公司业绩增速或逐渐重回较高增长通道。我们维持 2023-2025年盈利预测，预计归母净利润分别为 2.6亿元/3.6亿元/4.4亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

报告关键要素: 公司顺应行业发展趋势，聚焦“中心城市+城市群”，保持稳健的财务水平，坚持不动产投资开发的高质量发展，并积极发展不动产产业链业务，巩固各板块龙头地位，在行业企稳修复期，公司有望实现进一步突破。 事件:3月 31日，公司披露了 2022年年度报告，公司实现营业总收入2811.08亿元，同比下降 1.37%；公司实现净利润 270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利润 183.47亿元，同比下降 33.01%。 点评： 收入端保持稳健，利润端受行业因素影响承压：公司建立多维度竣工、交付风险防范机制，2022年公司竣工面积 3974.9万平，基本完成年初计划目标（达到年初目标值的 94%）。但受前期低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率以及投资收益下降，导致净利润明显下降，其中毛利率同比下降 4.79pct 至 22.01%，投资收益下降 32.36%至 42.01亿元。 公司销售表现持续优于大市，市场份额稳中有升：公司聚焦核心城市，区域深耕效果显现，2022年公司实现销售签约面积 2747.95万平方米，同比下降 17.55%，实现销售签约金额 4573.01亿元，同比下降 14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企 12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为 3.4%，连续 7年提升。 2023年地售比有望实现稳中有升：2022年公司新拓展项目总地价为 1613亿元，同比下降 13%，拓展容积率面积 1054万平方米，公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比 98%，持续提升。2022年新增拿地金额/销售金额为 35.6%，较 2021年下降 2.4pct，投资态度维持审慎积极。 截至期末公司可售容积率面积 2.14亿平方米，土地储备充足。 公司财务结构健康，融资成本持续下降：2022年末，公司“三道红线”维持绿档，有息负债规模为 3813亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，综合融资成本约 3.92%，较去年末下降 54个基点。 盈利预测与投资建议：我们调整 23/24年归母净利润至 208/242亿元，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策超预期收紧、销售超预期下滑、结算收入不及预期等。

公司坚持先做大规模后做实密度，最终实现高质量发展的发展战略，短期业绩增速有所放缓，但在基本盘快速增长的基础上，预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道。 事件:3月28日，公司披露了2022年年度报告，2022年公司营业收入实现25.98亿元，同比增长24.41%；实现归属于上市公司股东的净利润1.86亿元，同比增长11.80%。 点评：公司业绩增速放缓：这主要受外延并购不及预期以及利润率下降影响，（1）受公司外延并购部分未能及时达成合作意向，导致公司业绩增速不及预期；（2）毛利率下降，主要源于①公司规模增长快，低毛利率水平的新进项目占比持续提升，公司综合毛利率下降至16.14%（2021年为18.65%）；②重庆区域社保基数提升导致公司人员成本增加。 公司先规模后密度战略持续推进，全国化布局效果不断深化：（1）2022年公司新进入济南、三亚、珠海、厦门等34座城市，重庆以外区域收入占比达到60.04%（2021年为52.74%），2022年末公司项目管理部数量达到513个，服务面积增至约1.3亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至60.23%，新签约年合同金额较上年同期增长约19.62%，占比76.51%；（2）截至2022年末，公司已设立14个城市公司，全国化经营布局不断完善；（3）2022年新拓展项目190个，过千万级项目22个，斩获了重庆移动、中国银保监会、海南电网、南京新媒体大厦等地标性优质项目。 公司坚持内生增长与外延并购并举的举措，随着规模扩大，项目运营逐步进入稳定成熟期，公司业绩有望恢复至较高增长通道。2022年公司坚持“资本驱动，加速发展”，同时推进地方政府国有平台合作等工作，于7月与重庆保税港区股份有限公司达成合作，收购了重庆保税港区港佳综合服务有限公司40%股权，与江西省铁路航空投资集团有限公司下属江西赣铁物业有限公司，合作成立江西中泽新大正股份有限公司，12月，与云南沧恒投资有限公司达成收购意向，公司根据行业发展情况，短期外延并购保持谨慎，不改长期发展战略和趋势。 公司保持公建物管龙头优势，各业态规模持续稳定拓展，办公/航空/公共/学校/商住,增速分别为+38.09%/+15.30%/+31.33%/+12.67%/+1.81%。 盈利预测与投资建议：公司坚持先做大规模后做实密度，最终实现高质量发展的发展战略，短期业绩增速有所放缓，但在基本盘快速增长的基础上，预计公司业绩增速仍会逐渐恢复至较高增长通道。我们调整2023-2024年盈利预测，预计归母净利润分别为2.6亿元/3.6亿元，同时预计2025年归母净利润为4.4亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

公司业绩稳健，央企背景带来的财务稳健优势与优秀的投资能力相辅相成，在行业低谷期依然维持较积极的投资态度，向高能级城市拓展，预计公司业绩维持稳中有增的趋势。 事件:8月 29日，公司披露了 2022年中期报告，上半年，公司实现营业总收入 1107.63亿元，同比增长 23.10%；实现净利润 149.24亿元，同比增长 1.60%；归母净利润 108.26亿元，同比增长 5.11%。 点评： 业绩整体与业绩预告基本一致，在行业整体压力持续加大下保持利润正增长：公司 2022H1毛利率下降 6.95个百分点至 25.55%，导致公司利润增速明显不及营收增速；费用管控成效明显，2022H1期间费用率 6%，同比下降0.8pct，净利率为 13.47%，同比下降 2.85个百分点。2022H1公司竣工面积 1296.57万方，完成全年计划目标的 30.64%，下半年压力较大。 房地产行业持续承压，公司销售表现优于同业：2022H1公司实现签约金额2102.21亿元，同比下降 26.29%；实现签约面积 1307.31万平方米，同比下降 21.78%。根据克而瑞统计数据，2022年 H1百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到 50.3%，公司全口径销售规模居于行业第二位，公司销售表现显著优于行业。 地售比维持稳定，聚焦核心城市：2022年 H1公司新增容积率面积 412万平方米，同比-76%，总获取成本 607亿元，同比-35.5%，其中一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为 85%和 90%，分别同比提升 16、14个pct，土地资源储备结构持续优化。1-7月新增土地总价/销售额为 37.4%，与 2021年水平相当，新增土储权益占比 69.2%，较 2021年下降 6.5pct。 新开工明显下滑：公司 2022H1新开工面积 1121.8万平方米，同比下降59.7%，预计后续会根据市场情况调整开工节奏，及时补充可售货值；截至期末公司可售容积率面积 2.07亿平方米，土地储备充足。 公司资负结构健康，现金流较好，综合融资成本有所下降：中期期末，公司有息负债规模为 3635亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为 21%，综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14个基点。公司扣除预收款的资产负债率为 66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比为 1.41，保持绿档，报告期内公司实现现金回笼 1995亿元，回笼率为 94.9%，在手货币资金

公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司，不断深化全国化业务布局，建立多层次的激励措施，保持积极的项目拓展态度，搭建十大重点中心城市团队，推进公司中长期目标逐步落地，预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件::7月25日，公司披露了2022年中期报告，2022年上半年公司营业收入实现125,034万元，同比增长约39.49%；实现归属于上市公司股东的净利润9,315万元，同比增长约25.23%。 点评：业绩保持高增，整体符合预期：：（1）2022年H1公司营业收入的增长主要源于：2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加；（2）公司22H1净利润增速维持稳定高位：在剔除股份支付1295万元影响后，公司归母净利润上半年实现增长约38.57%，保持了平稳高速增长；（3）疫情影响叠加新进项目尚处培育期，综合毛利率下降，22H1公司综合毛利率为17.23%，环比Q1下降0.65pct，同比下降2.09pct，22H1成熟项目占比79.26%（毛利率为18.47%），新进项目占比20.74%(毛利率为12.23%)，同比+0.86pct；（4）费用率环比下降，同比保持平稳：公司2022年上半年销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为1.33%/8.03%/-0.27%，较Q1变动-0.63pct/-1.11pct/+0.04pct，同比保持较为平稳；项目拓展积极，全国化布局取得明显成效：：（1）上半年，公司重庆区域和重庆区域外收入占比分别为42.19%和57.81%（上年同期分别为52.34%和47.66%），重庆以外区域收入占比首次过半，公司全国化业务布局成果不断显现；（2）2022H1公司业务对外拓展进展较好，新增拓展项目金额11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长41%；重庆区域和重庆外区域项目拓展均保持良好的增长势头，两者中标总金额同比增长约290.52%和23.3%，其中重庆外区域新增中标总额占比达到70%；（3）新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目。 公司各大业态规模均保持稳步提升，其中办公//航空//公共业态表现亮眼，其增速分别为53.67%/44.76%/51.64%,占收入比重分别为38.07%/11.80%/21.71%,同比变动+3.52pct/+0.43pct/+1.75pct；学校业态特殊受疫情管控更为严格，市场拓展难度加大，但是公司学校物业营收依然实现了同比增长24.75%,收入占比约14.97%，同比下降1.76pct；商住物业营收同比增长7.82%,收入占比约13.45%，同比下降3.94pct。 盈利预测与投资建议：公司搭建十大重点中心城市团队，保持积极的对外拓展态度，建立三大层次股权激励体系，与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定，推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司2022-2024年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

公司作为独立第三方公建物业管理龙头公司，不断深化全国化业务布局，建立多层次的激励措施，保持积极的项目拓展态度，搭建十大重点中心城市团队，推进公司中长期目标逐步落地，预计未来三年公司业绩仍可保持较快增长速度。 事件::7月9日，公司披露了2022年中期业绩预告，预计2022年上半年归母净利润9,100万元-9,500万元，比上年同期增长22.33%-27.71%。扣除非经常性损益后的净利润8,350万元-8,750万元，比上年同期增长21.25%-27.06%。 点评：公司业绩保持较高速增长：： （1）2022年上半年公司营业收入预计实现12.45亿元-12.55亿元，同比增长约38.89%-40.01%；营业收入的增长主要源于：2021年新拓项目的翘尾新增收入、2022年上半年对外拓展进展较好、延伸增值服务收入增加； （2）公司上半年净利润增速维持稳定高位：在剔除股份支付影响后，公司归母净利润第一季度实现增长约37.10%，第二季度实现增长约34.58%-44.40%，综合上半年实现增长约35.76%-40.99%，保持了平稳高速增长。 公司保持积极的项目拓展，支撑业绩的高成长：2022年上半年公司业务对外拓展进展较好，新增拓展项目金额11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长41%；上半年公司新中标中国银保监会、贵阳龙洞堡国际机场、包神铁路运输服务分公司等重大项目及多个军队业态项目，此外，公司与江西省铁路航空投资集团有限公司成立的合资公司江西中泽新大正物业股份有限公司，有望在航空和铁路等领域进一步扩大公司业务规模。 盈利预测与投资建议：公司搭建十大重点中心城市团队，保持积极的对外拓展态度，建立三大层次股权激励体系，与核心管理层、重点中心城市团队形成深度绑定，推动公司完成中长期业绩目标。我们预计公司22/23/24年归母净利润2.4亿元/3.3亿元/4.2亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

公司业绩稳健，央企背景带来的财务稳健优势与优秀的投资能力相辅相成，在行业低谷期依然维持较积极的投资态度，向高能级城市拓展，预计公司业绩维持稳中有增的趋势。 事件:4月29日，公司披露了2022年一季报，公司实现营业总收入335.55 亿元，归属于上市公司股东的净利润25.31 亿元，同比分别增长33.74%、1.18%； 点评： 业绩整体符合市场预期，毛利率承压以及投资收益下降拖累利润表现：受结算结构影响公司在竣工面积小幅下滑（竣工面积471 万方，同比-2.28%）的情况下，实现结算收入同比+33.74%；Q1期间费用率为8.8%，同比下降2.7pct ，但由于结算毛利率（27.9%）同比下降7.5pct，以及投资收益同比下降5.92亿元，导致公司利润增速明显不及营收增速；公司计划2022年竣工4321万方，同比+5.8%，对于全年的结算收入有一定支撑，同时公司期末合同负债/2021年营业收入为1.5倍，结算收入增长有保障，其可一定程度上对冲行业整体毛利率下行压力，助力公司业绩维持稳定。 行业仍处底部，公司销售下滑，但优于同业：一季度期间，公司实现签约金额906.95亿元，签约面积553.87万平方米，同比下降27.02%和22.89%。根据克而瑞统计数据，2022年Q1，百强房企的整体销售规模同比降低47%。 行业低谷中公司拿地相对积极，整体地售比维持稳定，土储结构持续优化：2022年Q1公司新增容积率面积194万平方米，同比-76.1%，总获取成本341亿元，同比-24.7%，其中38个核心城市拓展金额占比接近90%，进一步优化资源储备结构。Q1新增土地总价/销售额为37.6%，与2021年水平相当。新增土储权益占比73.1%，维持较高水平。 新开工虽下滑，可售货值充足：公司一季度新开工面积607万平方米，同比下降41.29%，与行业整体趋势一致，公司计划2022年新开工面积4010万方，同比-18.2%，预计后续会根据市场情况调整开工节奏，及时补充可售货值；截至期末公司共有在建拟建项目747个，在建面积12786万平方米，待开发面积6989 万方，土地储备充足。 公司财务优势显著，持续保持绿档，回款较好：公司持续优化负债结构，保持绿档，报告期内公司实现现金回笼832亿元，回笼率为92%，同比+8pct 。 盈利预测与投资建议：我们维持对公司22/23年归母净利润290/314亿元不变，同时预计24年归母净利率342亿元，公司当前股价（截至5月5日）对应22/23年市盈率为7.25/6.69倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。

报告关键要素:公司全国化业务布局进一步深化，多层次的激励措施持续推进，2021年实现规模与业绩高速增长，预计未来三年仍可保持较快增长速度。 事件: 3月28日，公司披露了2021年年报，实现营收20.88亿元，同比+58.40%，归母净利润16,607万元，同比+26.57%。公司拟向全体股东每10股派发现金红利5元（含税）、每10股以资本公积金转增4股。 点评： 业绩符合预期，规模与业绩均保持较高速增长，全国化经营加快： （1）公司全国化战略布局持续深化，在管面积首次突破一亿平方米，项目覆盖全国25省82城。全年新拓中标项目总金额到16.9亿元，饱和年化合同收入金额8.2亿元，同比+74.22%，新增项目有国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目； （2）深耕重庆本土区域，持续扩展重庆外区域，实现区域间再平衡：公司项目管理部数量达到477个，同比+29.27%，重庆以外区域项目数达到238个，同比+48.75%，占比49.9%，收入占比达到52.76%，较上年+18.61pct；重庆项目数量达到239个，较上年增长14.35%，收入占比达到47.24%。 各业态齐头并进，多点开花：办公/航空/公共/学校/商住五大业态项目营业收入占比分别为36.72%/11.43%/20.29%/15.93%/15.63%,各业态营收同比变动+134.26%/+44.92%/+52.94%/+30.42%/+11.02%,航空物业不断突破，在管机场项目达到22个，保持业内领先低位；办公物业、公共物业、学校物业均有较多标志性项目中标，均为各业态的持续提升奠定了基础；商住物业通过探索“物业+生活服务”的模式，在项目数量未增长的同时实现营收+11.02%，实现较好的尝试和突破。 业务快速扩张导致新进项目占比提升或一定程度压制公司毛利率水平，但不改变公司较高速成长逻辑：21年公司成熟与新进项目占比分别为86.85%/13.14%，毛利率为19.56%/12.60%，由于新项目培育期和人员设备前期投入等问题，综合毛利率阶段性下降至18.65%，但预计仍有较强韧性。 盈利预测与投资建议：我们公司22/23年归母净利润2.4/3.3亿元不变，同时预计24年归母净利率4.2亿元，维持“买入”评级。 风险因素：公司项目外拓不及预期、新项目毛利率提升不及预期等

报告关键要素:三十年来公司把握政策趋势发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步提升，商品房销售规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势。 房地产行业在经历了政策严格调控、信用风险暴露等，目前处于低谷期，但政策面已在持续改善，公司作为具有财务优势的大型央企，行业逆境中韬光养晦保持优势，顺势中有望实现进一步突破。 投资要点: 央企地产龙头，深耕主业，革故鼎新：公司成立30年以来，顺应政策趋势发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步提升，多年以来商品房销售规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势，冲击行业前三。 2021年公司销售规模达到5349.29亿元，近十五年复合增速达32%，稳居行业第四；公司深耕主业同时，发展两翼业务，已形成一定成果，尤其物业、商业等领域与公司主业形成有效互补，不断孵化新的增长点。 捕捉市场窗口，控制土地成本，保持竞争优势： （1）公司土储充足。截止2021年中期，公司土储货值2.5万亿元，居于行业第二，公司土地布局始终以一二线为核心，进行城市的纵深拓展。截止2021年中期末公司深耕的38核心城市资源储备占比超70%； （2）回顾公司上市以来拿地历程，公司精准把握市场变化趋势，在市场下行期进行集中发力，推动公司在行业上行期实现快速发展。 经营稳健，业绩持续保持在行业前列： （1）2006-2021年公司营收CAGR 达32.83%，归母净利润CAGR 达28.1%，利润增速保持在行业前列。受市场影响，公司毛利率承压，但整体依然维持较强韧性；费用管控能力显著，净利率保持小幅提升状态，由2016年11%提升至2021年三季度末的14.03%； （2）负债结构健康，杠杆水平合理，财务优势凸显。公司三条红线保持绿档，现金短债比维持两倍左右，融资成本仅4.7%，接近公司历史低位。 盈利预测与投资建议：预计公司2021-2023年营业收入分别为2850、3261、3680亿元，归母净利润分别为276、290、314亿元，当前股价(2022/3/28)对应PE 分别为7.4、7.0、6.5倍，首次覆盖并给与“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。