事件：公司发布2021年报，报告期内实现营业收入1682.32亿元，同比上涨15.64%，实现归母净利润125.98亿元，同比下跌17.42%。 营业收入稳健增长，行业调控拖累利润率。2021年营业收入1682.32亿元，同比上涨15.64%，实现归母净利润125.98亿元，同比下跌17.42%。利润与营收增速背离的原因在于，1）行业阶段性调整下，结算毛利率同比下降4.1pct至17.7%；2）计提减值准备48亿元，较2020年增加32亿元；3）合营联营投资收益20.69亿元，同比减少8.2亿元。利润率方面，期内公司毛利率20.4%，同比下降3.1pct，归母净利率7.5%，同比下降3pct，利润率仍处底部。期内三费/营收为6.6%，同比下降0.6pct，销管费用/营收为6%，同比下降0.5pct，财务费用/营收为0.7%，同比下降0.02pct。 土储维持优质充裕，商业运营延续较强增长势头。期内公司实现销售金额2337.8亿元，同比下降6.9%，销售金额中长三角、大湾区占比达到57%，持续聚焦重点城市圈；实现销售面积2354.7万方，同比下降0.3%；实现销售均价11465元/平，同比上升7.3%，销售回款2387亿元，回款率102.1%，回款率水平位居行业前列。拿地方面，期内公司拿地面积2157.7万方，同比下降47.9%；拿地金额767.1亿元，同比下降38.9%；楼面价3555元/平，同比上升17.3%，楼面价/销售均价35.8%，同比上升7.4pct；拿地金额/销售金额为32.8%，同比下降17.2pct。土储方面，截至期末，公司土储建面1.38亿方，其中一二线城市及长三角地区三四线城市总占比达到67%，土储较为充裕优质。开工竣工方面，新开工3169万方，同比增长20.9%，为计划的145.2%，期内公司竣工3290万方，同比增长7.1%，为计划的76.4%；公司预计2022年新开工面积1502万方，对应同比增速-47.4%，竣工面积2802万方，对应同比增速-14.8%。商业方面，期内公司商业运营总收入86.4亿元，同比增长51%，超额2021年初确定的85亿目标；期内公司新获取32个吾悦广场，新增在营项目共30个（其中4个为委托管理项目），布局吾悦广场项目达到188个，在营项目总数达到130个，在营总面积1238.4万方，平均出租率97.6%，“百城百店”目标进一步推进；共26个吾悦广场收入超1亿元，常州武进吾悦广场收入超2亿元，规模、运营双向发力；公司预计2022年商业运营总收入105亿元，新开业吾悦广场25个，预计快增势头将延续。 三道红线顺利进入绿档，融资成本进一步优化。三道红线方面，扣除预收款的资产负债率70%，同比下降4.1pct；净负债率为48.1%，同比上升4.4pct；现金短债比1.07，同比下降0.61，顺利进入绿档。融资成本同比下降0.15pct至6.57%，持续优化。今年3月初，公司回售6亿元公司债，并按期偿付4049万美元债；截至期末，银行授信总额度1129亿元，其中已使用授信377亿元，额度充裕；整体来看，公司财务状况较为稳健。 投资建议：维持公司买入评级，考虑到行业整体调控影响，预计公司2022-24年归母净利润增速分别为8.3%/7.1%/4.6%，对应EPS分别为6.02/6.45/6.75元，对应PE5.74/5.36/5.13倍，考虑到公司土储较为充裕、商业运营业务持续推进，我们认为公司合理估值约为22年7.5倍PE，对应目标价45.19元。 风险提示：

事件：新大正发布 2021年报，2021年实现营业收入 20.88亿元，同比增长58.4%；归母净利润1.66亿元，同比增长26.6%；归母扣非净利润1.49亿元，同比增长31.7%。 顺利完成股权激励业绩指引，多因素影响利润率下降。2021年实现营业收入20.88亿元，同比增长58.4%，归母净利润1.66亿元，同比增长26.6%，归母扣非净利润1.49亿元，同比增长31.7%，全年股权激励支付费用1513万元，剔除股份支付费用后归母净利润增速38.1%，顺利完成股权激励业绩指引（ 2021年初确定行权条件为2021-2025年营收增速45%/45%/43%/27%/21%，净利润增速35%/41%/32%/24%/23%）。期内综合毛利率18.7%，同比下降2.7pct，归母净利率8%，同比下降2pct，利润率下降主要源于，1）疫情社保减免退坡；2）重庆外项目营收占比提升，较低密度区域规模化降本不明显；3）组织架构调整，新项目培育、人员设备增加前期投入，短期拉低整体利润率。2021年销管费用率9.5%，同比下降1.3pct，期间费用率9.2%，同比下降1.2pct，费用管控进一步优化。 规模稳健增长，非住外拓延续强劲。2021年公司调整业务板块划分，更新为基础物管、创新业务、城市服务三大主营业务，其中基础物管收入19.35亿元，同比增长61.3%，收入占比同比提升1.6pct 至92.6%，毛利率同比下降2.7pct 至17.6%，主要源于架构调整、新项目拓展拉低毛利率水平；创新业务收入1.07亿元，同比增长19.7%，收入占比同比下降1.7pct 至5.1%，毛利率同比下降2.3pct 至36.6%；城市服务收入0.46亿元，同比增长56.7%，收入占比2.2%，与2020年持平，毛利率同比提升7.3%至19.8%，收入结构维持稳定。2021年在管项目总数477个，同比增长29.3%，签约面积超过1亿方，同比增长25%，规模稳健增长；全年新拓展项目中标金额16.9亿元，饱和年化合同收入金额8.2亿元，同比增长74.22%，年内获取国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等优质项目，市场化外拓能力进一步强化。从业态来看，办公物业在管项目199个，同比增长47.4%，收入7.67亿元，同比实现翻倍增长，收入占比从2020年的24.8%提升至36.7%，发力较为显著。 全国化布局持续推进，重庆外区域已成增长主要驱动力。从布局来看，2021年重庆以外区域项目收入11.01亿元，较2020年实现翻倍增长，占总收入比重同比提升18.6pct 至52.8%；在管项目238个，同比增长48.8%，占比同比提升6.5pct 至49.9%；中标总金额同比增长86%，占公司总中标额的80%，伴随市场渠道拓展，重庆外区域业务进一步加强，已成为业务增长的主要驱动力，全国化布局持续推进。 投资建议：考虑到公司非住物管业务增长弱于住宅，调整盈利预测为2022-2024年分别实现归母净利润2.38/3.36/4.43亿元， 同比增速+43.4%/+41.2%/+31.9%，对应EPS 分别为1.46/2.07/2.72元，当前股价对应2022-2024年PE 为23.56/16.69/12.65倍，维持买入评级，目标价45.37元。 风险提示：非住业务拓展不及预期，架构调整不及预期

事件：公司发布 2021年报，报告期内实现营业收入 1606.43亿元，同比增长 23.9%，实现归母净利润 103.72亿元，同比下降 15.3%。 低毛利结转、减值准备影响，利润同比下滑。本期归母净利润同比下降15.3%，主要源于以下方面影响，1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率对比去年有所下降；2）对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备以及应收款计提信用减值准备较多，直接减少期内归母净利润 34.56亿元（减值准备影响较 2020年增加 12.72亿元）；3）期内公司转让子公司产生投资收益同比减少 24.45亿元。费用率方面，销管费用率 3.8%，与 2020年持平，财务费用率 1.2%，同比下降 0.5pct，销管费用/销售金额为 1.9%，同比上升 0.1pct，费用管控能力维持稳定。 城市深耕持续推进成效渐显，多经业务多点开花。2021年公司实现销售金额 3268.3亿元，同比增长 17.7%，为全年目标 3300亿元的 99%，目标基本达成；销售面积 1464.5万方，同比增长 17.8%；销售均价 22318元/平米，与 2020年基本持平；在深圳、上海、苏州、南京等 7个城市中销售规模居当地前三，在共 16个城市中销售规模当地排名前十，城市深耕成效渐显。 拿地方面，2021年公司拿地金额 1235.1亿元，同比下降 18.3%；拿地面积1559万方，同比下降 4.1%，楼面价 7922元/平米，同比下降 14.8%。拿地金额/销售金额为 37.8%，同比下降 16.6pct，拓地趋于审慎；楼面价/销售均价为 35.5%，同比下降 6.2pct；位于国家重点城市群长三角、粤港澳合计投资占比超 70%，持续城市深耕。多元业务方面，2021年园区开发与运营业务收入 325.3亿元，同比增长 15.2%；年内获取 4宗集中商业项目，为上海、南京、成都、厦门核心地段地铁上盖物业，平均单体商业体量 11万方，年内获取烟台芝罘湾广场等轻资产项目 3个，新开业杭州花园城等 3个项目，商业拓展持续推动；长租公寓方面，迭代升级深圳鲸山别墅等项目，并新开深圳东门壹棠服务公寓、大连壹间公寓·公园 1872两个项目，截至期末，长租公寓布局全国 22城，运营 3.6万间；产业园方面，三大产品线完成布局 15个城市，总规划建面 475万方，建面 4.7万方的 13个创库项目中7个项目已进入运营期。 三条红线稳居绿档，融资成本持续优化。期内公司实现平均融资成本 4.48%，同比下降 0.22pct。三道红线方面，截止期末公司资产负债率（剔除预收款）61.7%，净负债率 42.8%，现金短债比 1.25，三项指标皆满足监管要求。负债结构来看，短期负债占比为 21.7%，同比下降 13.9pct；长期负债占比为78.3%，较低的资金成本叠加稳健财务结构为公司可持续经营的保障。 投资建议：维持公司买入评级，考虑到行业整体销售承压、景气度下行，预计公司 2022-24年归母净利润增速分别为 7.8%/10.7%/10.1%，对应 EPS 分别为 1.41/1.56/1.72元，对应 PE 9.96/8.99/8.17倍，考虑到央企背景、稳健财务带来的投融资优势在行业下行中进一步凸显，我们认为公司合理估值约为 22年 12倍 PE，对应目标价 16.93元。 风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控放松不及预期