事件：11月6日，公司发布公告介绍2024第三季度业绩说明会相关情况。点评：短期业绩延续承压，10月销售快速修复，回购股票或用于管理激励。 前三季度结算进度放缓，短期业绩仍将承压：24年前三季度，公司实现营业收入315.6亿元，同比下降33.2%，其中单三季度实现营收67.2亿元，同比下降57.4%，单三季度结算进度放缓明显，四季度结算有望放量；公司综合毛利率为15.8%，同比下降1.9pct，延续下滑趋势，其中24年中期开发业务毛利率为15.5%，同比下降2.3pct；公司归母净利润为13.3亿元，同比下降39.6%，主要因结算规模及毛利率下滑、对联营企业和合营企业的投资收益同比下降40.6%、所得税率同比提升2.6pct等影响。 前三季投资谨慎，10月销售边际改善明显：24年前三季度，公司实现销售额651.2亿元，同比下降37%；新获取上海、广州两宗土储，总建面9.3万平米，权益建面2.4万平米；新开工面积91.6万平米，同比下降58%。据克而瑞数据，24年10月，公司实现销售额110.3亿元，环比增长99%，同比增长30%；1-10月公司实现销售额761.5亿元，累计同比收窄至-32%，销售额位居克而瑞房企销售排行榜第11位，保持行业头部位置。公司以销定投及定产，虽24年拿地强度明显降低，但随着行业销售回暖，公司有能力提升投资强度，加大推货力度。 最高6亿元股票回购计划，或用于股权激励提升管理活力：10月29日，公司公告拟以自有或自筹资金回购公司股票，回购股份金额3至6亿元（含本数），回购价格上限为9.83元/股，回购股份占公司总股本的1.11%~2.22%，回购股份将全部用于员工持股计划或者股权激励，10月29日公司董事局已审议通过相关议案，回购计划可自10月29日起开始实施。参考公司2017年开始实施的股权激励计划（以2015年为基准年，2017-2020年净利润增长率分别不低于20%、30%、40%、50%；净资产收益率不低于8.5%、8.8%、9%、9.5%；主营业务比率不低于97%。）各项业绩考核解锁条件均超额完成，激励效果显著，有力促进公司快速进步至行业头部水平，此次公司进一步筹备员工持股与股权激励，有望保障核心团队稳定与活力，为下一阶段高质量发展积蓄更大动能。 盈利预测、估值与评级：考虑到24年前三季公司销售降幅较大或降低未来可结算资源，部分城市房价承压明显或影响公司销售进展与毛利率修复，我们下调公司24-26年EPS为0.55/0.66/0.83元（原预测为0.82/1.00/1.12元），当前股价对应24-26年PE分别为12.9/10.7/8.5倍，公司近年来经营稳健，核心土储充裕，信用优势显著，未来业绩提升可期，维持“买入”评级。 风险提示：销售与拿地不及预期、施工与交付不及预期、市场下行超预期等。

事件：据克而瑞数据，2024年 1-10月，滨江集团于杭州房企销售榜流量榜单、权益榜单、全口径榜单均位居第一名。 点评：十月销售表现优异，24年新增土储质量较高，预计全年业绩或小幅承压。 前三季毛利率延续下滑，业绩表现承压：2024年前三季，公司实现营收 407.8亿元，同比下降 12.1%，其中单三季度营收 165.8亿元，同比下降 14.4%，截至三季度末公司合同负债 1351亿元，较 23年末下降 5.6%，待结算资源整体充足，后续结算收入增速或有压力；公司综合毛利率为 10.4%，同比降低 4.6pct，其中单三季度毛利率为 11.7%，同比提升 1.2pct，毛利率或因结算结构影响边际企稳，整体仍保持承压；公司归母净利润为 16.3亿元，同比下降 34.0%，其中单三季度归母净利润为 4.7亿元，同比下降 44.1%，前三季业绩下滑主要因结算规模和毛利率下滑等影响，四季度公司将加速结算，预计全年业绩或小幅承压。 十月销售表现优异，杭州销售龙头地位稳固：2024年 1-10月，据克而瑞数据显示，公司累计实现全口径销售额 922亿元，同比下降 30.3%，其中 10月份单月销售额 120亿元，同比增长 18.9%，环比增长 54.6%；在杭州，公司实现全口径销售额 603.7亿元，同比下降 41.4%，杭州销售额占公司全部销售额比重达65.5%，同比降低 12.4pct，其中公司在杭州流量（操盘口径）销售额 380亿元，权益销售额 306亿元，均位居杭州房企销售榜第一位，杭州销售龙头地位稳固、品牌优势显著，有利于持续发挥规模效应，优化运营成本。 拿地能力较强，24年新增土储质量较高：据公司公告，2024年 1-10月公司以竞拍方式获取了 12宗土地，全部位于杭州，总建面 96.3万平米，累计投资额269亿元，平均楼面价 2.79万元/平米，拿地销售比为 29.2%，拿地适度积极，新获取土地质量较高，约 76.6%投资额集中于杭州核心市区（滨江、西湖、拱墅及上城区），销售流速保障度更高。2024年 10月 9日，杭州出台楼市新政宣布新出让住宅用地不再设置新房限价要求，为公司在核心市区的销售定价提供更多空间，在平衡流速的基础上，有望兼顾利润率提升，有利于加速业绩回升。 短债可控，财务稳健：截至 24年三季度末，公司一年内到期的非流动负债及其他流动负债较 24年中期末合计下降 15亿元；在手货币资金 291亿元，较 24年中期末提升 27亿元，可有效覆盖短债；扣预后资产负债率 59.1%，财务稳健。 盈利预测、估值与评级：考虑公司 24年销售额及毛利率下滑幅度较大等因素，我们下调公司 24-26年预测 EPS 为 0.74元、0.95元、0.97元（原预测为 0.88元、1.16元、1.34元），当前股价对应 24-26年 PE 为 13.8/10.8/10.5倍，公司深耕杭州，销售表现良好，土储优质，财务稳健，维持“买入”评级。 风险提示：销售及拿地不及预期、项目交付结算不及预期、市场下行超预期等。

事件：11月11日，公司发布《2024年10月份经营简报》。 点评：10月销售表现弱于大市，商业经营稳中有进，全年业绩或延续承压。24年销售承压明显，10月销售表现弱于大市：24年1-10月，公司实现销售额344.5亿元，同比减少48.0%，同比降幅较1-9月扩大0.9pct，销售额占比前三的省份分别为江苏（30.7%）、天津（9.8%）、山东（7.4%）；销售面积467.9万平米，同比减少43.9%；销售均价7363元/平米，同比下降7.3%；其中，10月份公司实现销售额26.2亿元，同比减少56.6%，环比增长14.2%，销售边际改善幅度小于10月份克而瑞百强房企整体表现（克而瑞百强房企10月份销售额同比+4.9%，环比+70.1%），或因三四线城市销售复苏偏慢及公司近年来新增土储不足有关。商业经营稳中有进，全年目标达成可期：截至24年10月末，公司在管商业物业共168座，总建筑面积1552万平米，分别较23年末净增加6座、49万平米，新增物业分别位于上海、广东、福建、四川、青海、内蒙古、河南、山西境内，商业有序扩张。截至24年三季度末，公司在管商业整体出租率97.7%，较23年末提升1.2pct，经营稳中有进。24年1-10月，公司累计实现租金收入98.8亿元，同比增长15.5%，商业运营总收入105.9亿元（含税），完成2024年商业运营总收入125亿元目标的85%，全年目标达成可期。 前三季结算规模延续下滑，综合毛利率稳定：24年前三季度，公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，其中单三季度实现营收176.6亿元，同比下降40.2%，主要因前期销售下行导致结算规模减少；公司综合毛利率为20.2%，同比提升1.9pct，主要得益于商业业务毛利占比提升的影响，其中24年中期房地产销售业务毛利率10.9%，同比降低2.0pct；公司财务费率达4.8%，同比提升2.4pct，主要因利息费用的资本化率减少导致利息费用增加；公司归母净利润为14.5亿元，同比下降41.3%，其中单三季度归母净利润1.4亿元，同比下降31.6%，前三季度业绩下滑主要因收入结算规模和房地产销售毛利率延续下滑、财务费率明显提升及投资收益大幅减少等因素，后续或主要依托商业带动利润率修复。 盈利预测、估值与评级：考虑公司销售下滑及商业出租率提升等影响，调整公司24-26年EPS预测为0.24元、0.45元、0.79元（原预测为0.24元、0.38元、0.70元），当前股价对应24-26年PB分别为0.57/0.56/0.54倍，公司商业稳步发展，提升穿越周期实力，有望带动利润率逐步回升，财务保持稳健，PB估值处于低位，维持“买入”评级。 风险提示：地产销售/交付/商业经营不及预期、债务出险、市场下行超预期等。

事件：9月 28日，公司公告拟与公司控股股东、实际控制人旗下属子公司上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（简称“漕总公司”）、上海临港现代物流经济发展有限公司（简称“临港物流”）发生两笔关联交易。 点评：公司积极调整资源布局，持续提升核心竞争力，长期业绩有望稳步增长。 积极调整资源布局，持续提升核心竞争力：公司拟以 6.3亿元的价格收购漕总公司所持有的上海漕河泾颛桥科技发展有限公司（简称“颛桥公司”）70%股权、拟以 13.9亿元的价格将持有的上海自贸区联合发展有限公司（简称“自贸联发”）94.72%股权转让给临港物流。1）颛桥公司重点围绕智能制造、生命健康、前沿科技等新兴产业构建产业生态链集聚圈，旗下核心资产是颛桥科技绿洲项目，该项目分四期开发，截至 24年 3月，项目一期工程已完工且对外出租，二、三期正在开发，四期尚未报批，22年、23年该项目分别实现营收 3350万元、4942万元；截至 24年 3月 31日，颛桥公司净资产账面价值 6.5亿元，评估值 9.0亿元，评估增值率 39.18%，公司收购对价对应 PB 为 1.4倍。2）自贸联发主要负责上海洋山特殊综保区陆域部分的开发，22年、23年分别实现营收 1.2亿元、1.7亿元，净利润 1134万元、1697万元；截至 24年 7月 31日，自贸联发的净资产账面值 8.9亿元，评估值 14.6亿元，评估增值率 63.68%，公司转让对价对应 PB 为 1.6倍。我们认为上述交易定价公允，有助于进一步优化公司科技创新产业区域布局，聚力打造世界一流高科技产业园区，提升公司核心竞争力。 24H1收入高增长，非经常性损益短期拖累业绩：24年上半年，公司实现营业收入 29.5亿元，同比增长 41.6%，其中，房屋销售收入 12.1亿元，同比增长 132.7%，园区运营服务相关收入 2.7亿元，同比增长 138.0%，23年末公司销售待结转面积 38.7万平米或陆续进入结转周期将有效支撑 24年销售收入增长，同时轻资产服务收入快速增长有效优化收入结构；公司综合毛利率为 65.2%，同比下滑2.1pct，主要因房屋租赁业务毛利率同比下降 4.9pct 至 70.0%；归母净利润 3.1亿元，同比下降 43.4%，扣非归母净利润 3.5亿元，同比下降 15.6%，业绩下滑主要因期内处置持有物业导致土增税支出同比增加 3.3亿、其他非流动金融资产公允价值变动亏损 1.1亿元等因素所致。公司短期业绩下滑主要因非经常性因素影响，长期来看，公司经营稳健，业绩有望随着园区布局升级而稳步增长。 盈利预测、估值与评级：考虑公司园区租赁业务毛利率小幅下滑及短期税金增加等因素，我们下调公司 24-25年 EPS 预测为 0.38元、0.47元（原预测为 0.81元、0.94元），新增 26年 EPS 预测为 0.48元，当前股价对应 24-26年 PE 为27.8、22.1、21.8倍，公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健，维持“买入”评级。 风险提示：项目销售、施工不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。

事件：公司发布24年中报，2024年上半年，公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%；归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%。 点评：。核心业绩保持稳定，拿地强度有待提升，多元化业务稳步发展，财务稳健。 开发毛利率延续下滑，核心业绩保持稳定：：24年H1，公司实现营收512.7亿元，其中开发业务实现营收399亿元，同比下降4.2%，占营收77.8%，上半年结转进度放缓；资产运营业务收入31.0亿元，同比增长13.1%，城市服务业务收入82.7亿元，同比增长16.9%，多元化业务稳步增长；公司综合毛利率为12.0%，同比降低4.3pct，其中开发业务毛利率为12.2%，同比降低5.6pct，延续下滑趋势，主要受结转结构等影响；公司归母净利润为14.2亿元，同比下降34.2%，主要因开发业务结算毛利率下降、转让子公司股权投资收益同比减少，其中，公司扣非归母净利润为14.0亿元，同比增长0.45%，核心盈利能力保持稳定。 深耕城市销售地位稳固，拿地强度有待提升：：24年H1，公司实现销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售权益比同比提升9pct至65%，后续有望增厚表内业绩，核心10城销售业绩贡献占比66%，在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，城市聚焦与深耕效果显著；公司新增土储总地价146.1亿元，其中在，在“核心10城”的投资金额占比达86%，整体拿地销售比为14.5%，同比降低11pct，或受销售市场需求、核心城市土地供给减少及核心土储竞争激烈等因素影响。 积极转型升级，多元化业务收入稳步提升：24年H1，资产运营方面，公司全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现19.0亿元，同比上涨14%，其中商业、产业园、公寓运营收入分别达8.4亿元、5.7亿元、6.3亿元，同比分别增长25.3%、12.8%、24.1%；物业服务方面，公司旗下招商积余实现营收78.4亿元，同比增长12.3%，新签年度合同额18.9亿元，外拓能力较强。 财务稳健，融资成本持续降低：24年H1，公司新增融资成本3.01%，资金成本显著降低。截至24年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%，净负债率59.17%，现金短债比为1.63，短债占比为16.7%，财务保持稳健；综合融资成本为3.25%，较年初降低22bp，信用优势显著。 盈利预测、估值与评级：考虑近期市场销售修复承压，或影响公司销售规模及毛利率修复，我们下调公司24-26年归母净利润预测为54.1/59.2/68.6亿元（原预测为66.8/73.0/81.2亿元），当前股价对应24-26年PE估值分别为16.5/15.0/12.8倍，公司保持行业销售头部地位，财务稳健，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。 风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。

事件：24年 8月 19日，公司发布 24年中报。24年 H1，公司实现营业收入 1392亿元，同比增长 1.7%；归母净利润 74亿元，同比下降 39.3%。 点评：营收稳步增长，利润率延续承压，拿地力度有待提升，财务表现稳健。 24H1营收稳步增长，毛利率同比延续下滑：24年 H1，公司实现营业收入 1392亿元，同比增长 1.7%；其中，房地产销售收入 1278亿元，同比增长 1.8%，主要因项目竣工有序推进、项目结算均价提升，24年 H1公司完成竣工 1380万平米，占 24年计划竣工规模的 41%（同比提升 5pct），全部结算项目的结算均价 1.73万元/平米，同比增长 17%；公司综合毛利率为 16.0%，同比降低 5pct，与 23年全年水平保持一致，其中房地产销售的毛利率为 15.8%，开发业务毛利率仍处于下滑趋势；对合联营项目投资收益同比增长 95%助力增厚了公司净利润，但因结算项目毛利率下降，公司实现归母净利润 74亿元，同比下降 39.3%。 Q2销售边际回升，拿地强度有待提升：24年 H1，公司累计实现销售额 1733亿元，同比减少 26.8%，其中 24Q2推货 1254亿元，环比 24Q1增长 181%，实现销售额 1104亿元，环比 24Q1增长 75%，边际改善明显；公司新增 12个项目，总计容建面 116万平米，总地价 126亿元，权益地价 109亿元，拿地销售比为 7.3%，拿地权益比为 86.5%，新获取项目位于北京/上海/广州/西安/合肥等 10城，一线城市投资额占比 36%，公司拿地实力充足，下半年有望根据土地市场供给情况提升拿地强度，高权益比拿地可更好保障权益销售与结算空间。 融资规模净增长，融资成本持续下降：截至 24年 6月末，公司有息负债总额较23年末净增加 193亿元至 3735亿元，综合成本降低至 3.31%，较年初下降 25BP；公司扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22倍（23年末为 1.28倍），保持稳健的资产负债结构。 推出 95亿元可转债计划，优化债务结构：24年 8月 19日，公司同步发布《向特定对象发行可转换公司债券预案》，公司拟向不超过 35名（含）特定对象发行总额不超 95亿元（含）可转债，其中债券期限为 6年，其中，公司实际控制人保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过人民币 10亿元。若可转债成功发行，可提升公司的直接融资占比，同时也有望增厚公司的净资产，长期来看，有利于优化公司的债务结构，节约公司财务成本，提升运营稳健性。 盈利预测、估值与评级：考虑目前房价延续承压，销售需求恢复较慢，或影响公司未来销售修复进度与利润率修复高度，我们下调公司 24-26年 EPS 预测分别为 0.83/0.90/0.95元（原预测为 1.04/1.18/1.29元），当前股价对应 24-26年PE 估值为 9.5/8.8/8.3倍，公司销售稳健，土储积极调仓升级，央企信用优势显著，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。 风险提示：销售、拿地不及预期，销售利润率不及预期，行业下行超预期等风险。