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金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 10.00 40.06% 8.00 5.26% -- 8.00 5.26% -- 详细
渝派代表之一,多元发展,多元激励,高质量成长, 高分红获险资增持金科股份于 1998年在重庆成立,渝派代表之一,形成以地产开发为主、物管和新能源等为辅的多元化布局,围绕“三圈一带”展开全国化拓展,据克而瑞数据, 公司 19年销售额达 1,803亿元,行业排名第 17名。公司激励机制丰富,管理层稳定并积极,推动公司高质量快速发展。 15年,推出限制性股票激励计划; 15-19年,推出并修订员工跟投计划; 19年,推出卓越共赢计划暨员工持股计划,并承诺 19-22年业绩分别为 51、 62、 74、 82亿元,对应 CAGR+20%。 此外,公司 16-18年平均分红率达 64.2%,并获前海人寿增持( 1.97%)。 高销售增速、高权益比、 高销债比、高销售/业绩比, 实现高质量成长16年以来, 公司实现高质量成长: 1)高销售增速:据克而瑞数据,公司 19年销售额 1,803亿元,同比+40%、 17-19年 CAGR+63%,分别高于主流 12家房企平均 22%、 33%; 2)高权益比: 19年权益销售额 1,494亿元, 同比+41%、17-19年 CAGR+72%, 分别高于主流 12家房企平均 16%、 27%; 19年销售权益比高达 83%,高于主流 12家房企平均 70%; 3)高销债比: 19年权益销售额/有息负债余额达 1.6倍,高于主流 12家房企平均值 1.5倍, 凸显资金使用高效; 4)高销售/业绩比:公司 19年预测销售归母净利润/19年预测结算归母净利润达 2.9倍,远高于 12家主流房企平均 1.6倍, 具备强业绩释放能力。 积极拿地、可售丰富, 多手段提周转、控杠杆, 低价拿地毛利率无忧16年以来,公司拿地积极, 16-18年拿地面积/销售面积达 123%、 148%、 153%; 3Q19市场拿地分化之际, 公司拿地面积/销售面积仍达 196%, 远高于 17家主流房企平均 128%。 在积极扩张中,公司通过:向强三四线能级下沉( 3Q19拿地占比 72%)、提升 30万方以下小盘占比( 3Q19拿地占比 86%)、 降拿地权益比提经营杠杆(从 15年 89%降至 3Q19的 64%),实现兼顾周转加快和杠杆率稳定。此外,公司拿地地价控制优秀,估算 3Q19一二线、 三四线加权拿地均价/销售均价分别 30%、 31%,低于 14-18年平均 40%, 预示后续较强毛利率表现。 19H1末,公司可售面积超 5,600万方,估算一二线占比 59%,可覆盖 18/19E 销售面积 4.2/2.8倍,高于主流 8家房企平均 3.7/2.3倍。 步入业绩释放期、预收款高覆盖, 物管估值可观, 当期销售 PE 较低估3Q19营收 423亿元,同比+61%;归母净利润 39.8亿元,同比+82%;毛利率和归母净利率分别为 30.1%、 9.2%,同比分别+4.1、 +1.1pct。 19Q3末,净负债率 144.3%,同比-4.7pct;预收款 1,043亿元,同比+50%,可覆盖 18年营收2.5倍,高于行业平均,保障业绩高增。 19H1末,物管合同面积达 2.4亿平,综合实力排名前十。金科物业 14-18年净利润 CAGR 达 88%,预计 19年净利润 4.0亿元,按 19PE30/35/40倍估算, 若上市有望增厚公司 43/54/65亿元,增厚比例 11%/13%/16%。而剔除物业后, 开发业务对应 19/20结算 PE 仅 6.6/5.0倍。 此外,公司 19年销售 PE 仅 2.7倍, 显著低于主流房企平均 4.4倍。 投资建议:渝派代表,多元激励, 高质量成长,重申“强推”评级16年以来, 金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长, 如高销售增速、高权益比、高销债比、 高销售/业绩比、 高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业综合实力排名 10位,后续估值或将逐步体现。我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 为 7.7/5.8倍, 19年销售 PE 仅 2.7倍,显著低于主流房企平均 4.4倍,维持目标价 10.00元,重申“强推” 评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 9.94 39.22% 8.00 5.26% -- 8.00 5.26% -- 详细
从成渝向全国扩张、布局二三线为主:1)公司全国战略布局初步完成:公司1998年成立于重庆,持续深耕川渝市场,2016年开始公司转变经营策略,开始积极扩张,提出“三圈一带”新战略,锁定“核心十城”,截至2018年,公司已完成“三圈一带、八大城市群、核心25城”战略布局;2)公司主力布局二三线、土储超5600万方:公司定位布局二三线为主,二三线城市占比80%以上。截止2019中报,公司在手土储可售建面约5600万方,对应货值约为5433亿元,足够未来2-3年销售。分地区来看,公司拿地结构出现调整,重庆下滑,长三角、湖南湖北、山东为重点新增区域。在2019H1新增土储面积中重庆+四川占比仅为27%,其中重庆占比从35%下降至12%,三大区总计占比仍为19%,但长三角占比升至16%。而山东、河南、湖南、湖北、云南等省市新增土储面积占比有所上升。 销售增速引领行业、结算盈利稳步提升:1)预计2020年销售将超2000亿元:公司于2017、2018年的销售金额同比增速分别为97.49%与88.57%,2019H1销售金额同比增长40.10%,销售面积增速20.37%。2019年公司实现销售金额1803亿元,同比增速40%,超额现全年销售目标且增速行业领先。我们预计公司2020年销售额有望突破2000亿元。2)结算毛利率稳步提升、净负债率稳步下降:销售利润率上涨驱动的ROE提升显著,19H1归母净利润同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高。公司毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和12.13%,较2018年分别提升1.74pct和2.38pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司归母净利润增速大幅高于营收增速,主要源于17年高毛利项目进入结算丰收期,毛利率大幅提升。 物业服务行业前十、股权价值被低估:1)物业合同面积2.4亿平、行业前十:2019年金科物业服务位于百强排名第10名,合同管理面积约为2.39亿平,外拓竞争力极强,总市值逾百亿。2019H1物业营收规模达到12.03亿元,yoy84%,净利润达到1.59亿元,yoy260%。同时公司盈利能力持续提升,2019H1毛利率、净利率分别为23.6%、13.2%,利润水平可观。公司项目除了来自自身项目竣工交盘,在三方拓展方面也具备很强的竞争力。2016-2018公司进入城市数量从60+升至149+,超过地产项目布局的100城,在管项目数量从60上升至149,个,平均每个城市在管项目数在5个左右,基本稳定,表明公司在三方拓展方面竞争力强。2)预计物业估值近百亿、市场未充分发现、不排除拆分上市可能:目前行业第11、12名分别为港股上市公司中海物业、蓝光嘉宝物业,当前(2020年1月10日)市值分别为170亿港币、87.63亿港币,公司物业板块总市值逾百亿,归母市值约为76亿,不排除公司拆分上市可能。 优质成长和高分红吸引长期投资、股权结构稳定:公司实际控制人为创始人黄红云,及其一致行动人合计持股30%左右,第二大股东融创系持股(不足30%要约收购红线),2019Q3前海人寿新进前十大股东,公司高分红、高股息,作为财务投资对象吸引力强。公司2019年6月通过了员工持股激励计划,并规定当2019-2022年公司净利润相较于2018年的增长达到30%、60%、90%、110%时,2018年公司分红比例48%、股息率5.82%,我们预计在分红可观的情况下,现有股权结构有望保持稳定。 投资建议:公司从区域向全国布局战略成果显著,定位二三线为主,我们预计销售有望突破2000亿,增速引领行业,公司物管业务被低估,我们预计公司归母净利润分别为54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元,其中地产板块19年归母净利润为50.52亿元,参考可比公司2019年一致性预期PE 9倍,对应市值为454.71亿元,预计物业板块2019年归母净利润2.92亿元,我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE26倍,对应市值为76.07亿,合理市值应为530.77亿元。对应目标价9.94元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期。
金科股份 房地产业 2019-12-23 7.47 8.90 24.65% 8.23 10.17%
8.23 10.17% -- 详细
金城深耕二十载,千亿之上再出发,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为538亿元/676亿元/817亿元,归母净利润为53亿元/67亿元/79亿元,EPS为0.99元/1.26元/1.47元,首次覆盖目标价8.9元(对应19年9倍PE),给予“买入”评级。 更大的成长空间,更丰富的全能级开发经验。公司2018年销售额首破千亿,相当于碧桂园/恒大/万科的20.1%/25.8%/26.3%,当前布局47个城市,相当于碧桂园/恒大/万科的22.7%/24.2%/50%,成长空间仍大。同时,公司长期深耕内部发展程度差异很大的重庆,产品系列能够满足各能级城市的需求,管理机制能够适应不同能级城市的开发需求。 千亿之上销售延续高增,拿地积极奠定未来增长基础。截至2019年11月,公司实现销售额1513亿元,同比增长40.7%,提前完成年度任务,增速在TOP20房企中位列第2。上半年末可售面积约5600万平方米,相当于本年预计销售面积的2.8倍,在手土储资源丰富。与此同时拿地积极,土储面积延续超额补充态势,拿地金额在销售额中的比例高于多数主流房企,奠定未来增长基础,预计2020年有望实现销售额约2000亿元。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩锁定性强。数量方面,公司2019Q3预收账款余额为1043亿元,对上年营业收入的覆盖率为253%,处于近7年最高水平,明显高于当前板块平均水平153%。质量方面,公司未来1到2年的毛利率水平有望维持相对高位,少数股东损益占比料将提升至20%,对冲之下,未结算资源的盈利能力将保持稳定。成熟度方面,2020年和2021年营收增速仍然会处于相对较高的水平。 估值低位股息率高,员工持股计划进一步提升管理能力。公司当前估值处于近5年PE分位水平为5.2%,当前股息率为4.74%,高于A股主流房企平均水平3.64%。新推员工持股计划拟覆盖公司核心管理层和不超过2489名骨干员工,体现了公司一直以来的高激励传统,有望进一步提升公司管理能力。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,融资超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-12-11 7.21 8.89 24.51% 8.23 14.15%
8.23 14.15% -- 详细
销售高增,土储充沛,千亿之后再起航2019年 1-9月,公司实现销售金额 1255亿元,同比增长 45%,销售面积 1248万平方米,同比增长 29%。公司 2016年以来积极拿地,合理布局“三圈一带,核心 25城”,在好产品、快周转和强激励的促进下实现跨越式发展。 2019H1公司新开工面积 1156万平方米,可售面积约 5600万平方米,未来发展值得期待。 物业管理成长可期,多元化业务量质齐升物业管理行业处于高速发展的龙头形成时期,行业集中度持续上升。 2019H1金科物业合约管理面积达 2.39亿平方米,规模处于领先地位,并远大于公司开发面积,彰显公司物业服务强大的外拓能力,可保障公司物业管理面积的持续增长。物业管理业务2019H1净利润增长 260%。此外,公司非地产业务也量质齐升,新能源业务 2019H1营业收入增长 89%, 净利润增长 62%。 盈利质量改善,负债率处于行业低位公司 2019Q3实现营收 432.03亿元,同比增长 60.7%;归母净利润为 39.81亿元,同比增长 81.6%。公司重点布局的川渝区域及其他核心城市的市场发展态势良好,毛利率和净利率自 2016年的 20.7%和 5.6%提升至 2019Q3的 30.1%和 10.8%,盈利质量显著改善。同时,公司 2019Q3扣除预收账款的资产负债率为48.0%,较 2018年末降低 2.6个百分点。与其他重点房企相比,公司扣除预收账款的资产负债率处于较低水平。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。 盈利预测与投资建议在好产品高周转强激励的促进下,金科股份自 16年开始实现跨越式发展, 18年销售规模成功突破千亿。公司土储充沛,“三圈一带,核心 25城”布局合理,融资渠道多样,成本较低。因此我们将公司 19-21年 EPS 由 1.02/1.32/1.57元上调至1.07/1.36/1.62元,对应 PE 为 6.4/5.1/4.3倍,评级由“增持”上调至“买入”,目标价为 8.89元/股。
金科股份 房地产业 2019-11-07 6.88 7.20 0.84% 7.07 2.76%
8.23 19.62% -- 详细
公司发布 2019年第三季度报告。 前三季度,公司实现营业收入 432.03亿元,同比增长 60.65%,实现归母净利润 39.81亿元,同比增长 81.65%。 业绩增长亮眼。 公司利润业绩亮眼主要源于: 1) 2016年以来公司进入快速增长期,今年以来进入集中结算期,结算项目增加带来营业收入大幅增长; 2) 公司 Q3毛利率较去年同期大幅提升 4.15pcts 至30.10%,毛利率大幅提升助推业绩增长取得亮眼成绩。 销售成绩优异,营收增长确定性强。 2019年 1-9月,公司实现销售金额 1255亿元,同比增长 45%;销售面积 1248万平方米,同比增长 29%,销售业绩稳居前 20。 公司销售从成渝区域逐渐向全国范围拓展,今年以来公司销售增速在行业中保持前列,未来营收增长确定性较强。 受益于销售的快速增长,公司预收账款不断增厚, 截至三季度末,公司预收账款 1043.18亿元,同比增长 49.49%,相当于 2018年全年营业收入的 2.53倍,未来营业收入确认有保障。 拿地加快带来有息负债增长,杠杆处于行业中高位水平。 今年以来,公司新增土地项目 140个,计容建筑面积约 2446万平方米, 同比增加38.11%,在行业投资谨慎的趋势中公司依然保持一定拿地力度。 同时,拿地增加带来公司有息负债的增加, 截至三季度末,公司有息负债规模 988.50亿元, 较年初增加 21.42%,净负债率 144.33%,较年初上升7.82pcts。 公司过去一直以来借助高杠杆进行扩张发展,杠杆率在行业中处于中高位水平。 今年以来,拿地的增加导致公司经营净现金流量为负,现金短债比 1.07,较年初略有下滑。偿债压力将略有上升但目前尚可控。 投资建议与盈利预测: 预计公司 2019/2020实现归母净利润 47.99、58.07亿元,对应 EPS 为 0.90、 1.09元,对应 PE为 7.6X、 6.3X,结合行业整体估值水平,给予公司 8-9倍 PE,对应 6-12个月合理价格区间为 7.20-8.10元, 维持公司“谨慎推荐”评级。 风险提示: 现金净流量为负,偿债压力加大; 竣工结算进度不及预期; 房地产行业政策收紧。
金科股份 房地产业 2019-11-05 6.98 7.97 11.62% 7.07 1.29%
8.23 17.91% -- 详细
结算规模持续增长,基数影响单季度增速表现19年前三季度实现营业收入 432亿元,同比增长 61%,归母净利润40亿元,同比增长 82%;其中三季度实现营收 171亿元,同比增长 51%,归母净利润 14亿元,同比下降 9%。单季度业绩增速下降主要由于 18年三季度利润释放规模较大,而 19年前三季度增长主要来自二季度的贡献。 量价齐升带动销售高增长,拿地力度进一步加大19年前三季度实现销售金额 1255亿元,同比增长 44.6%,目标完成率为 83%,规模增长由量价共同作用。前三季度公司累计拿地 2446万方,同比增长 38.1%。19年以来公司始终保持较高的拿地力度,前三季度拿地面积/销售面积占比达到 196%,较 18年提升 43pct,三季度单季度更是进一步提升至 229%,在中西部三四线市场仍旧具备一定韧性情况下,较强的拿地力度是公司未来开工销售持续增长的资源保障。 净负债率小幅下降,杠杆结构进一步优化截至三季度末公司有息负债为 988.5亿元,较 18年末增长 21.4%。在少数股东权益增长的情况下,三季度末公司净负债率较 19年半年度回落3.1pct 至 144.3%。杠杆乘数方面,三季度末公司杠杆乘数较 19年半年度提升 1.0x 至 11.8x,其中经营杠杆提升 0.6x 至 5.9x,杠杆结构进一步优化。 19-20年业绩分别对应 PE7.0x、5.8x,维持“买入”评级预计公司 19-21年对应归母净利润分别为 53/64/79亿元,对应 19年7.0xPE,20年 5.8xPE。给予公司 19年 8.0xPE 合理估值,对应合理价值7.97元/股,维持“买入”评级。 风险提示棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.98 10.00 40.06% 7.07 1.29%
8.23 17.91% -- 详细
3Q19业绩同比+82%,利润率双升、 预收款覆盖率进一步走高3Q19营业收入 423.0亿元,同比+60.7%;归母净利润 39.8亿元,同比+81.7%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益 0.74元,同比+85.0%;毛利率和归母销售净利率分别为 30.1%和 9.2%,同比分别提升 4.1pct 和 1.1pct;三费费率为9.9%,同比下降 1.5pct,其中销售费率和财务费率分别下降 0.6pct 和 0.7pct。 公司业绩高增源于交房规模及整体销售毛利增加。 报告期末,资产负债率和净负债率分别为 83.8%、 144.3%,分别同比持平、 -4.7pct。 19Q3末, 预收款达1,043.2亿元,同比+49.5%, 较 19H1末+11.0%,可覆盖 18年地产营收 2.7倍,较 19H1末提升 0.2倍, 预收款高覆盖将保持业绩持续高增。 3Q19销售 1,255亿、同比+45%,全年销售望超预期,拿地额/销售额 49%3Q19销售金额 1,255亿元,同比+45%;销售面积 1,248万方,同比+29%,销售稳步增长。公司 19年全年销售目标 1,500亿元,对应同比+26%, 全年大概率将超计划完成。拿地方面, 3Q19新增土地储备项目 140个,土地投资 614亿元,占比当期销售 49%,拿地较积极,权益地价 400亿元,计容建面 2,446万方,同比+38.1%。 19H1末可售面积约 5,600万方。考虑到 19年计划新开工约 3,000万方、同比+11%,并考虑到年末在建面积预计约 5,500万方, 19年新增可售货值 3,200亿元,充足可售保障 19年销售大概率超计划完成。 物管合同管理面积 2.4亿平、估值可观, 创新性员工持股确保业绩高增19H1公司物业管理营收 12.0亿元, 同比+84%; 净利润 1.59亿元, 同比+260%; 19H1末,累计合同管理面积达 2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。 19年全年计划新增合同管理面积 5,000万方, 18年金科物业综合实力排名 11位, 后续物管估值或将逐步体现。 6月 6日,公司股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过 10%,单个参与人不超过 1%。其中,一期持股计划资金总额不超 32亿元,其中员工自筹资金不超 16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若 2019-22年业绩分别达 51、 62、 74、 82亿元, 复合增速 20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。 投资建议:业绩、销售靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。 公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。 3Q19公司业绩大增 82%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名 11位,后续估值或也将逐步体现。 我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元, 对应 19-20年 PE 分别为 7.0倍和 5.2倍, 18年股息率高达 5.3%, 维持目标价 10.00元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.85 9.30 30.25% 7.07 3.21%
8.23 20.15% -- 详细
销售保持高增长,业绩平稳释放。前三季度,公司实现营业收入432亿元,同比增长61%;实现归母净利润约40亿元,同比增长82%。销售保持高速增长,前9月公司实现全口径销售金额1255亿元,同比增长约45%,实现销售面积1248万方,同比增长约29%,销售单价约1万元/平,稳步提升。公司预收账款1043亿元,较19年中期增加103亿元,是当期营业收入的2.4倍,是18年营业收入的2.5倍,未来业绩增长确定性较强。 高强度拿地,为增长蓄力。拿地方面,前三季度公司新增土储2446万方,拿地金额614亿元,拿地单价约2510元/平,地价房价比约为25%,拿地性价比较高,利润水平有所保证;权益投资金额约400亿元,权益比约为65%,主要位于二线和三四线城市,拿地能级有所下沉,拿地金额/销售金额为49%,公司拿地强度高于行业平均水平,为未来销售持续增长蓄力。期末公司净负债率为144%,与中期基本持平,负债水平保持稳定。 员工持股计划积极推动。公司推出员工持股计划,存续期7年,共分5期,一期资金总规模32亿元,其中员工自筹资金16亿元,后续各期资金来源提取2019-2022年业绩考核达标后的年度净利润的3.5%作为专项基金,考核条件为2019-2022年归母净利润较2018年同比增长30%、60%、90%、110%。截止报告期末,尚未购买公司股票。 公司待结转资源充裕,同时推进员工持股计划,未来业绩增长确定性较强,维持公司买入评级。预计公司2019、20、21年三年EPS 至0.98、1.33、1.68元,对应的PE 分别为6.9、5.1、4倍。 风险提示:西南区域调控超预期收紧,行业融资环境超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.85 8.42 17.93% 7.07 3.21%
8.23 20.15% -- 详细
前三季度公司实现营业收入 432.0亿元,同比+60.7%,归母净利 39.8亿元,同比+81.7%。业绩接近此前预告上沿,总体符合预期。维持 2019-2021年 EPS 为 0.99、 1.28、 1.64元的盈利预测,维持“买入”评级。 高增长预期持续兑现, 高质量预收款对业绩支撑有望延续单季度业绩受限于去年结转不均衡导致增速波动有所加大,前三季度归母净利依然实现 81.7%的高速增长。综合毛利率同比+4.2pct 至 30.1%,创2014年以来同期新高。期间费用率全面改善,同比-1.4pct 至 10.0%。少数股东损益占净利润比重同比+5.6%pct 至 14.6%,投资净收益由去年的-0.6亿进一步扩大至-3.1亿,未来表外项目的结算有望对冲表内少数股东损益对净利润的稀释。报告期末已售未结资源同比+49.5%至 1043.2亿,对 2018营收覆盖率达 253%, 考虑到西南市场高景气周期的相对滞后,我们认为公司高质量预收款对业绩的支撑有望延续。 大概率超额完成全年销售目标,土地投资强度持续上行前三季度实现销售面积 1248万平,同比+29%;实现销售金额 1255亿元,同比+45%, 销售增速保持行业居前。前三季度公司新增计容建筑面积约2446万平方米,同比+38.1%, 新增投资金额 614亿元(前五大区域:重庆 14%、四川 12%、山东 12%、江苏 11%、河南 8%)。投资强度(新增土储建面/销售面积)在 2016-2018年 123%-153%的基础上进一步上行至196%。 全年计划新增可售货值 3200亿元,预计四季度拿地力度不减。 公司四季度可售货值充裕,全年预计超额完成 1500亿的销售目标。 杠杆空间优化,长期持股计划激活发展潜力报告期末公司货币资金对短债覆盖率达 106.6%,净负债率、扣除预收账款的资产负债率均较 2018年末-3pct 至 144.3%、 48.0%, 受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚, 杆杆率进一步优化。 6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工。 一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、 23%、 19%、 11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。长期持股计划有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 根基扎实, 行稳致远,维持“买入”评级公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现。 近 12个月股息率 5.3%, 2019预测股息率高达 7.2% (假设分红率不变)。维持 2019-2021年 EPS为 0.99、1.28、 1.64元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.7倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期,给予公司 2019年 8.5-9.5倍 PE 估值,目标价 8.42-9.41元(前值 8.91-9.90元),维持“买入”评级。 风险提示: 受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.85 8.00 12.04% 7.07 3.21%
8.23 20.15% -- 详细
公司前三季度实现营业收入 268.9亿元,同比增长 49%; 实现归母净利润 21.9亿元,同比增长 131%; EPS 为 0.74元。 结转提速带动业绩高增,销售表现依旧亮眼: 前三季度实现营收432亿元,同比增 61%,结转面积提升使得结算收入高增; 实现归母净利润 40亿元,同比增 82%,净利润增速高于营收源于前三季毛利率较同期提高至 30.1%,同时净利润率增加至 10.8%。 公司销售管理费用率 3.1%,维持在去年同期水平。前三季度销售金额 1255亿元,同比增 45%,已完成今年 1500亿销售目标的83.7%; 完成销售面积 1248万平,同比增长 29%。 前三季销售均价 10056元/平,同比提升 12%,首次突破万元大关, 开发业务正实现跨越发展。 投资力度维持,低能级城市获储丰富: 1-9月累计新获 140个项目,权益拿地金额 399.8亿元,新增建面 2446万方,新增面积同比增长 38%,拿地金额占销售金额 49%,稳步推进投资节奏。从能级结构看,公司在强三线城市权益拿地金额比重不断攀升, 前三季度权益拿地金额 66%位于三线城市, 而二线城市拿地仅占31%。拿地成本方面,前三季度成本由同期 3430元/平降至 2509元/平, 新增土地权益比例持续下降至 66%。公司于报告期内筹划收购星坤地产, 8月间完成平价收购新城旗下 8家项目公司股权,预计新增计容建面 204.8万方,土储得到进一步增厚。 净负债率和短债压力均有所提升: 由于拿地支出增加,经营性现金流重新转负,短债压力与净负债率分别为 93.8%和 144.3%,较年初增加 7.3pct 和 0.8pct。融资方面,公司正筹划发行新一期总规模 50亿元的公司债,目前已收到上交所反馈。目前中诚信评估仍维持公司主体信用 AAA 评级,联合资信以及大公评级也同时维持公司 AA+的评级,主体信用依然保持稳健。 投资评级与风险提示: 公司高成长叠加高分红属性,配置价值凸显。 预计 2019-2020年 EPS 分别为 1.01元、 1.32元,对应 PE 分别为 6.8倍、 5.2倍,给予“买入”评级。应考虑单一市场业务集中度过高、房地产行业持续调控以及业绩结转不达预期之风险。
金科股份 房地产业 2019-11-01 6.89 -- -- 7.07 2.61%
8.23 19.45% -- 详细
业绩大幅快增,经营质量显著提升 公司2019年1-9月实现营业收入432.0亿元,同比增长60.7%;实现归母净利润39.8亿元,同比增长81.7%。营收高增主要系报告期内公司交房规模增长较多所致。前三季度,公司销售毛利率及销售净利润率达30.1%和10.79%,分别较上年同期上升4.15pct和1.84pct,盈利水平进一步向上。 销售亮眼,拿地积极 报告期内,公司实现销售金额约1255亿元,同比增长约45%,增速高于行业平均水平,并已完成全年销售计划的83.7%;在当前可售资源充裕的情况下,预计公司将大概率完成全年1500亿元的销售目标。前三季度,公司投资金额为614亿元,投资占销售的比重约为49%,保持了较高的拿地强度。 财务优化,整体风险可控 截止报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为48.03%和144.33%,分别较上年同期下降2.23pct和4.67pct,负债率持续改善。三季度末,公司在手货币资金达309.6亿元,同比增长5.6%,现金短债比从上年同期的1.04上升至1.07,短期偿债压力可控。 投资建议 金科股份业绩快速增长,销售靓丽,土储资源丰富,财务状况良好。预计公司19-21年EPS分别为1.02/1.32/1.57元,对应PE分别为6.7/5.2/4.3倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
金科股份 房地产业 2019-10-18 7.08 8.91 24.79% 7.28 2.82%
8.23 16.24%
详细
10月 14日业绩预告显示, 2019前三季度公司预计实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%;其中三季度预计实现归母净利 10.1至 14.1亿元,同比-33.8%至-7.5%。 总体业绩符合预期,三季度业绩同比减少主要源于去年结转节奏不均衡。 考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS 至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元),维持“买入”评级。 业绩延续高质量增长,全年大概率超额完成销售目标10月 14日业绩预告显示,虽然公司三季度业绩由于去年基数结算节奏不平均导致同比有所下滑,但前三季度公司预计依然实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%,总体业绩符合预期,考虑到西南市场高景气周期的相对滞后,我们预计公司毛利率维持高位区间。亿翰数据显示,2019年 1-9月公司实现销售金额 1299亿元,同比+50%,公司四季度可售货值充裕,全年预计超额完成 1500亿的销售目标。 可售资源充裕,继续拓展核心 25城2019上半年末公司总可售面积 5600万平,货值约 5000亿元,可售资源较为充裕。上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%;公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,上半年末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。 员工持股计划出台,激活中期发展潜力6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、 23%、 19%、 11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 根基扎实, 行稳致远,维持“买入”评级公司近 12个月股息率 5.0%, 2019预测股息率高达 6.8%(假设分红率不变)。考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元)。参考可比公司 2019年 7.3倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期和货值优势, 给予公司 2019年 9-10倍 PE 估值,目标价 8.91-9.90元(前值 7.68-8.64元)。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
金科股份 房地产业 2019-10-16 7.14 10.00 40.06% 7.28 1.96%
8.23 15.27%
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3Q19业绩预增 64-83%,结算进入丰收期、 预收款高覆盖保障业绩高增公司预计 3Q19归母净利润将提升至 36-40亿元,同比增长 64.3%-82.5%,对应每股收益为 0.66-0.74元,业绩高增主要源于交房规模及整体销售毛利增加。在18年、 19Q1、 19H1中,归母净利润增速分别高达+94%、 +48%、 200%-290%,显示公司目前已经进入结算丰收期。截至 19H 末,资产负债率和净负债率分别为 83.9%、 147.5%,分别同比-0.9pct、 -11.9%,杠杆率逐步下降。此外,截至19H1末, 预收款达 939.9亿元,同比+48.2%, 较 19年一季度末+9.0%,可覆盖 18年营收 2.5倍, 较 19年一季度末提升 0.2倍, 预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 3Q19销售额 1,213亿元、同比+32%, 全年大概率超 1,500亿元销售计划克而瑞数据显示, 3Q19,销售金额 1,213亿元,同比+32%,销售保持快增。 公司 19年全年销售目标 1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面, 19H1公司新开工 1,156万方, 同比+10%, 竣工 425万方,同比+66%; 19H1末, 公司在建 4,468万方, 同比+76%。 19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售 52%,拿地积极,权益地价 309亿元,计容建面 1,530万方,同比+51.2%。 19H1末, 公司可售约 5,600万方。考虑到公司 19年计划新开工约 3,000万方、同比+11%, 以及年末在建预计约 5,500万方, 19年新增可售 3,200亿元,充足可售保障 19年销售大概率超计划完成。 物管业绩同比+260%,合同管理面积 2.4亿平, 创新性员工持股确保业绩高增物业方面,19H1实现营收 12.0亿元,同比+84%; 净利润 1.59亿元,同比+260%; 新增合同管理面积 3,500万平,累计合同管理面积达 2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。 19年全年计划新增合同管理面积 5,000万方, 18年金科物业综合实力排名 11位,估值或将逐步体现。 6月 6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》, 持股计划占比不超过 10%,单个参与人不超过 1%。其中,一期持股计划资金总额不超 32亿元,其中员工自筹资金不超 16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若 2019-22年业绩分别达 51、 62、 74、 82亿元, 复合增速 20%, 则下一年度按该净利润 3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。 投资建议:业绩高增、物管优质, 创新型持股计划护航,维持“强推”评级金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。 公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。 3Q19公司业绩预增 64-83%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名 11位,后续估值也或也将逐步体现。 我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 分别为 7.3倍和 5.5倍,维持目标价 10.00元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
金科股份 房地产业 2019-08-26 7.11 8.53 19.47% 7.17 0.84%
7.39 3.94%
详细
事件: 公司近日发布 2019年中报,实现营业收入 261.05亿元,同比增 67.9%,归母净利润 25.89亿元,同比增 288.50%,基本每股收益为 0.48元。 业绩高增长,营收净利润大幅攀升。 公司业绩、净利润同比大增, 毛利率为30.3%,较去年同期提高 7.8个百分点。公司利润增速高于营收增速源于 17年高毛利项目进入结算丰收期使毛利率大幅提升。 截至 2019年 6月 30日,公司预收款达930亿元,同比+48.2%,可覆盖 18年营收 2.5倍,业绩锁定度高,预收款覆盖率进一步提升, 预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 销售稳步提升。 截止 2019年上半年,公司及其所投资的公司实现销售金额约814亿元,同比增长约 36%;销售均价为 9702.03元/平方米;销售面积约 839万平方米,同比增长约 20%。 2019年冲击 1500亿的销售目标截至目前已完成约 54%,销售面积位列全国前十,预计公司将于今年按时完成销售目标。 投资积极,拿地进程加快。 公司在报告期内新增土地投资项目 94个,新增权益建筑面积 1165.5万平方米,计容建筑面积 1530万平方米,拿地面积/销售面积为 1.8,权益占比为 76.2%,相较于 2018年全年的 64.1%上升 12.1%。公司持有项目的权益比例较高可以使企业维持销售规模和营收增长的平衡,从而实现有质量的增长。合同投资金额 423亿元,同比增长了 56.7%;权益总价为 308.51亿元,拿地金额/销售金额 0.52,较去年同期+6.7pct,拿地力度加大。在区域分布方面,公司聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。截至中报,公司在建项目 226个,上半年新开工面积约 1156万平方米,同比增长约 10%,竣工面积约 425万平方米,同比增长约 66%,期末在建面积约 4468万平方米,同比增长约 76%,竣工结算节奏加快。公司可售面积约 5600万平方米,土储充沛,为未来高增长打下了坚实的基础。 公司杠杆有所下降,融资多元化,整体财务状况处于可控范围。 截至 2019上半年,公司净负债率 147.47%,下降 11.9pct;资产负债率 83.86%,下降 0.93pct; 2019年上半年总共发行 15.8亿元的公司债、 3亿美元债、 15亿元超短融, 12亿短期融资券以及 23亿元中期票据, 融资结构多元化, 融资成本得到有效控制。短期债务覆盖比率 1.07,短期偿债能力有保障。 投资建议:公司营收利润增长显著,盈利能力稳中有升,业绩锁定度高,土地储备充沛,我们预测 2019-2021年公司 EPS 分别为 1.02、 1.29、 1.59元人民币,对应 PE 分别为 6.8X、 5.4X、 4.4X, 目标价 8.53元, 维持增持评级。 风险提示: 房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-08-20 6.76 -- -- 7.19 6.36%
7.39 9.32%
详细
利润率改善带动业绩大幅增长 公司19上半年实现归母净利润25.9亿元,同比增长288.5%,低利润基数状态下的主营收入扩张叠加净利率改善为公司带来了极大业绩弹性。19年上半年实现营业收入261.1亿元,同比增长67.9%,毛利率上涨7.8pct,毛利率及费用管控能力的提升使公司整体净利率提升7.0pct至12.1%。 高强度土地投资保障销售规模持续提升 19年上半年公司实现销售金额814亿元,同比增长36.3%,主要由量价共同拉动。土地投资方面,公司上半年新增建面1530万方,总地价423亿元,主要仍集中于公司优势中西部地区(占比接近70%),拿地力度(拿地面积/销售面积)在18年的高基数(153%)上进一步提升29.3pct。截至19年6月末,公司可售面积5600万方,同比+55.6%,储备资源充足。 净负债率小幅上行,盈利能力显著改善 受持续高强度拿地影响,公司净负债率较18年末上升10.9pct至147.5%,但仍远低于17年水平。截至19年6月末,公司杠杆乘数由18年末10.0x上升至10.9x,其中经营杠杆提升0.5x,为主要增量,杠杆及利润率提升带动年化ROE大幅上升至20.7%,较18年增长4.0pct。 19-20年业绩分别对应PE6.3x、5.2x,维持“买入”评级 预计公司19-21年对应归母净利润分别为52/62/71亿元,同比分别增长33.0%/20.1%/14.9%,对应19年6.3xPE,20年5.2xPE。给予公司19年动态PE7.5x估值目标,对应合理价值7.26元/股,维持“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名