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金科股份 房地产业 2020-05-01 7.90 -- -- 8.38 6.08% -- 8.38 6.08% -- 详细
事件4月29日,公司发布公告称:金科股份(以下简称“公司”)于2020年4月 28日召开第十届董事会第四十七次会议,会议审议通过了关于公司拟分拆所属 金科物业服务集团有限公司(以下简称“金科服务”)到境外上市的相关议案。 点评管理规模稳步提升,拟分拆登陆资本市场巩固头部优势金科服务拥有国家一级物业管理资质,经过多年的发展管理业态涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所等多种物业类型,业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、陕西、山东等省、市及自治区。2019年,金科服务在管面积约2.55亿平方米,同比增长4.08%。凭借优质的服务、良好的口碑、高效的管理架构等优势,金科服务连续四年蝉联中国物业服务十强企业,荣膺服务百强企业规模TOP10、服务质量TOP10、企业经营绩效TOP10、中西部市场占有率第一、智慧科技物业、中国蓝筹物业企业(连续四年蝉联)等殊荣。从募集资金用途来看,金科服务本次发行募集的资金将用于扩大公司物业管理业务规模,收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司,发展公司增值服务业务,完善公司数字化及信息化系统,补充公司营运资金等。分拆上市登陆资本市场有望助力金科服务释放更多独立自主经营能力,促进公司管理规模稳步增长、丰富服务内容,实现专业化与盈利能力的双提升,进一步巩固头部优势。 ?物业板块业绩表现亮眼,若成功上市有望增厚集团整体市值金科服务2019年实现营业收入27.54亿元,实现归属于母公司所有者净利润3.97亿元。截至公告发布日,金科股份持有金科服务75%的股权,石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业持有其25%的股权。从金科股份生活服务板块的营收贡献来看,2019年生活服务业务实现营收23.1亿元,同比增长33.2%,占比同期营收总额的比重约3.41%;生活服务毛利率较前值增长7.07个百分点至25.83%。物业服务盈利水平的提升有望成为公司新的业绩增长点。同时,金科服务若成功上市,有望带动估值修复,增厚公司整体市值。 ?投资建议:公司在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年延续高增势头。逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放、强激励提效降本,未来销量规模再上新台阶可期。公司在夯实主业的同时,积极进行物业管理、新能源等多元化业务的拓展,与主营业务形成协同效应。通过销售回款能力的提升及多元化融资渠道的拓宽,净负债率持续改善,有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换。我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.31、1.60、1.79元/股,对应当前股价PE为6.0、4.9、4.4倍。维持“增持”评级。 ?风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的
金科股份 房地产业 2020-04-20 8.11 -- -- 8.38 3.33%
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(一)业绩增速亮眼,净利率提升明显 2020年一季度公司实现营业收入76.3亿元,同比增长18.96%;实现归母利润3.97亿元,同比增57.13%,继续兑现高预期。2020年一季度,公司销售毛利率为25.1%,同比下降0.4个百分点;销售净利率为6.6%,同比上升3.1个百分点;三费率为13.2%,同比下降0.61个百分点;公司2020年一季度投资收益为7600万元,同比增长2.13亿元。公司业绩增速高于营收增速,主要是由于三费率的下降叠加投资收益的大幅增长。 截止2020年一季度末,公司预收账款1163亿元,同比增加35%,可覆盖19年营业收入的1.7倍,业绩保障性较高。 (二)疫情期间销售实现突破,积极拿地土储充裕 公司疫情期间推出系列营销措施,整合线上主流平台,推动线上销售。2020年一季度,全公司实现销售金额264亿元,同比下降12%,销售面积271万平米,同比下降14%,优于行业平均。一季度,公司新增土地26宗,计容建面302万平米,合同投资金额109亿元,权益合同金额95亿元,拿地态度积极。深耕战略效果明显,版图逐渐扩展至全国。 巩固重庆本地资源优势,重庆之外增长势头强势。截至2019年末,公司可售面积近6700万平米,重庆占比降至29%,华东、西南占比达22%、18%,布局更加合理。 (三)杠杆率持续下降,经营更加稳健 2020年一季度末,公司资产负债率为83.4%,同比下降0.5个百分点;净负债率为131.8%,同比下降23个百分点,经营更加稳健。 投资建议 作为植根于中西部地区的地产龙头股,公司版图逐步扎实的扩展至全国,土地储备丰富,拿地成本低具有比较优势,公司融资渠道多样,杠杆率可控。预计2020、2021年公司EPS分别为1.33、1.71元,对应PE分别为6.2、4.8倍,低于行业平均值,维持“推荐”评级。 风险提示 行业调控政策超预期风险,销售大幅下滑风险。
金科股份 房地产业 2020-04-17 8.27 -- -- 8.38 1.33%
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事件4月14日,公司发布《关于股东权益变动的提示性公告》及简式权益变动报告书:红星家具集团控股子公司广东弘敏通过协议转让方式受让天津聚金持有公司的5.87亿股股份,占公司总股本的11%。 4月15日,公司发布公告称,董事长蒋思海先生及董事会秘书徐国富先生拟增持公司股份,增持金额分别为不低于3000万元和500万元。 点评? 红星受让公司11%股份,战略入股或促进双方在商业方面优势互补红星家具集团通过其控股子公司广东弘敏于2020年4月13日与天津聚金签订《股份转让协议》,以8元/股的价格通过协议转让方式受让天津聚金持有公司的5.87亿股股份,占公司总股本的11%,交易价款合计为人民币47.0亿元。 本次权益变动后,天津聚金仍持有公司3.20亿股股份,占公司总股本的5.99%,其与一致行动人天津润泽物业管理有限公司、天津润鼎物业管理有限公司合计持有公司9.80亿股股份,占公司总股本的18.35%。此次协议转让或打开双赢局面: (1)公司近四年累计分红约67亿元,累计分红比例超五成。2019年拟分红24亿元,现金分红比例为42%。慷慨分红、较高的股息率有望给股东带来丰厚回报; (2)红星入股后,双方有望在商业领域实现优势互补,在品牌、运营、资源等方面形成协同效应。 ?管理层宣布增持公司股份,彰显对公司未来发展信心公司董事长蒋思海先生及董事会秘书徐国富先生拟增持公司股份增持金额分别为不低于3000万元和500万元,实施期限为自增持计划披露之日起均不超过3个月。在公司股票价格不超过10元/股的情况下,择机实施增持计划。受疫情的冲击,公司一季度实现销售金额264亿元、销售面积271万方,同比分别下降11.7%和14.2%。2020年可售货值年内预计供货3600亿,出于对公司发展的信心及行业的预判,公司维持今年2200亿元的销售目标(去化率不低于61.1%)。在土储资源的获取上,公司采取传统招拍挂与收并购相结合的方式,避免因土地市场升温带来的成本增加,一季度合计新增土储建面约302万平方米,占比同期销售面积的111%;对应总地价109亿元,占比同期销售金额41%,且权益比较上年同期提升10.6个百分点至87.2%。充裕的土地储备、更趋合理的布局叠加快周转模式等,助力销售稳步增长。 员工持股(二期)实施在即,多维立体激励机制提效降本2020年4月13日,公司发布《卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之二期持股计划(草案)摘要》,本期计划资金总额不超过3.97亿元。根据此前发布的《卓越共赢计划暨员工持股计划》规定,若2019-2022年归母净利川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明2/ 4润较2018年增长率不少于30%、60%、90%和110%,则下一年按考核年度净利润的3.5%计提专项基金,即本期专项基金金额为1.99亿元。按照融资资金与专项基金的比例不超过1:1计算,合计金额约4亿元。本期计划的参与对象为公司员工,不包含公司董事、监事、高级管理人员、控股股东或实际控制人,预计不超过2100人。较为市场化的的激励机制将有助于调动员工积极性、提升执行力、增强凝聚力。 我们预计公司2020-2022年EPS 分别为1.31、1.60、1.92元/股,对应当前股价PE 为6.3、5.1、4.3倍。维持“增持”评级。 风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等。
金科股份 房地产业 2020-04-16 8.29 10.00 29.87% 8.38 1.09%
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红星家具战略入股、协议受让融创持股的11%,股权和经营双合作 4月14日,公司公告,红星家具集团基于对公司的长期了解,认同公司的发展战略、管理团队和长期投资价值,通过其控股子公司广东弘敏于4月13日与天津聚金签订《股份转让协议》,以8元/股协议受让天津聚金(融创子公司)的5.87亿股股份,占总股本的11%,交易价款为46.99亿元。本次权益变动后,融创通过天津聚金仍持有公司3.20亿股以及通过天津润泽、天津润鼎仍合计持有公司9.80亿股,即融创仍持股18.35%,并表示未来12个月不排除主要通过大宗交易、协议转让等方式继续减持;红星家具集团将合计持股11.04%。本次股权变动之后,公司持续4年的股权之争将逐步落幕,并且本次引入红星家具集团作为战投,而公司近期也已和红星家具在商业地产经营方面进行了合作,双方在股权和经营层面的合作将助力公司更有质量的发展。 1Q20销售好于行业、拿地积极,20年销售目标2,200亿、同比+18% 1Q20,公司销售金额264亿元,同比-12%;销售面积271万平,同比-14%。 虽受疫情影响,公司积极应对,推出一系列营销措施,整合线上主流平台,全力抢抓市场机会,实现疫情下销售突破。1Q20,公司拿地金额达109亿元,新增计容建面302万平,拿地权益比87.2%,拿地/销售金额比41%、拿地/销售面积比111%,拿地积极。19年末,公司总可售面积近6,700万平,相当于19年销售的3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。 20年销售目标2,200亿元、同比+18%,计划新开工3,600万平、同比+14%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性,高计划竣工增速望助力公司20年业绩更强业绩增长。 一期持股计划25亿元和二期计划4亿元陆续启动购买,护航价值 19年6月,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,一期持股计划资金总额不超过25亿元,其中员工自筹资金不超过12.5亿元,融资资金与自筹资金的比例不超过1:1。二期至五期的资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达到51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。20年4月,公司公告二期持股计划草案,本期计划的持有人范围为公司员工,总人数预计不超过2,100人。公司2019年归母净利润为56.76亿元,同比+46%,实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值,因此,按照该数字的3.5%提取专项基金,即1.99亿元作为本期计划资金来源,并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过1:1,加杠杆后对应二期计划购买金额为4亿元。 投资建议:红星战略入股,股权之争落幕,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为6.3/5.0/4.0倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-04-16 8.29 -- -- 8.38 1.09%
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事件:公司披露2020年一季报,报告期内实现营业收入76.27亿元,YOY+18.96%;实现净利润5.06亿元,YOY+125.03%,其中归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,YOY+57.13%。基本每股收益为0.07元/股,较上年同期增长0.03元/股。 业绩增速高增长:2020年Q1,公司实现营业收入76.27亿元,YOY+18.96%,增速较上年同期收缩约1.51pct;实现净利润5.06亿元,YOY+125.03%,增速较上年同期大幅提升近118pct;其中归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,YOY+57.13%,增速较上年同期提升约9.21pct。报告期内公司净利润增速提升明显主要源于:1)投资收益的变动,2019年Q1公司实现投资收益-1.37亿元,2020年Q1公司实现投资收益0.76亿元,前后变动绝对值约2.14亿元,分别占营收、净利润、归母净利润比重为2.8%、42.29%、53.90%;2)所得税费用的变动,2019年Q1所得税费用/利润总额为31.38%,2020年Q1所得税费用/利润总额约21.70%,如果仍以2019年Q1所得税费用比重计算,则对净利润的影响绝对额为0.62亿元,占比12.25%。3)归母净利润增速低于净利润增速的提升幅度,主要源于报告期内少数股东损益的增加。报告期末公司合同负债约1155亿元,对应业绩锁定率170.41%,较2019年末略微提升1.18pct,较高的业绩锁定率为公司未来结转提供充足保障。 盈利指标持稳:报告期内公司盈利指标保持相对稳定:1)期内录得销售毛利率25.07%,较上年同期略微收缩近0.37pct,毛利率的变动主要与公司结算项目结构相关;2)三费总比率较上年同期收缩近0.75pct,其中销售费率、管理费率、财务费率分别较上年同期收缩1.90pct、提升1pct、略微提升0.16pct。如果以销售费用/销售金额、管理费用/销售金额替代销售费率、管理费率的指标,以平衡报表的期限错配问题,则销售费用/销售金额、管理费用/销售金额比重分别为1.33%、1.73%,分别较上年同期略微收缩0.06%、提升0.66%。历史数据看,公司销售费用/销售金额、管理费用/销售金额比率逐年改善较为明显,表明公司管理的逐步改善,而Q1季度的略微提升或源于报告期内疫情的因素。 杠杆端及回款端改善:报告期末公司有息负债总额为1076.97亿元,较2019年末增加90.1亿元,主要为长期借款的增加。1)长短债结构改善:以(长期借款+应付债券)/(短期借款+一年内到期的非流动负债)衡量长短债比,2020年Q1季度该比例提升至2.88,较2019年末提升约0.87,长短债结构逐步改善。2)资产负债率稳定:截止报告期末,公司资产负债率83.37%,较2019年末收缩0.41pct;扣除预收款后的资产负债率为74.30%,较2019年末收缩0.5pct。3)净负债率持续改善:截止报告期末,公司净负债率131.82%,虽较2019年末提升近9pct,但较2019年Q1收缩约22.92pct,整体仍为改善趋势。4)资金使用效益提升:以有息负债/销售金额比率看,截止2019年末,公司有息负债/销售金额为53.06%,较2018年末收缩15.5pct,该比例近年来持续改善,表明公司资金使用效益的逐步提升。5)销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额比例改善:报告期内公司实现销售商品、提供劳务收到的现金229.82亿元,YOY+28.21%,销售商品、提供劳务收到的现金/销售金额比例为87.05%,较2019年末提升约26.4pct,比例改善明显。 拿地力度稳定,权益比例回升:1)Q1销售恢复至上年同期近九成:报告期内,受疫情影响,公司销售规模有所下降,截止报告期末,公司实现销售金额264亿元,YOY-11.71%,实现销售面积271万方,YOY-14.24%,整体看,销售规模已逐步恢复至上年同期的8-9成之间;2020年公司销售目标为2200亿元,Q1已完成年内目标的12%。2)拿地力度稳定:报告期内,公司新增土地项目26个,对应土地面积144.44万方,计容建筑面积302.17万方,土地总投资额108.80亿元;其中权益土地面积120.30万方,权益计容建筑面积255.88万方,权益投资额94.97亿元;以金额衡量的权益比率在Q1达到87%,较2019年末的63%比率有较为明显的提升。公司在增储提权的过程中仍保持了较为稳定的投资力度,2020年Q1,公司投资力度为41.21%,其中权益投资力度为35.97%(2019年至今权益投资力度基本维持在30%-40%的区间内)。3)拿地成本较低:报告期内公司新增土储楼面价为3600元/平米,权益楼面价为3712元/平米,对应楼面价/销售均价、权益楼面价/销售均价分别为36.96%、38.10%,成本可控。 投资建议:2019年公司盈利维持高增长,ROE达到20.7%连续提升,业绩锁定度达169%。2019年公司销售、拿地积极度高,在手土储高达6700万平,足够未来三年销售。公司杠杆水平明显下降,融资成本略有提升,但现金实现对短债完全覆盖,持续4年维持高分红水平,2019年股息率达5.9%。2020年目标销售增速维持20%+,处于行业较高水平。此外公司物业板块位列行业第10名,物管估值理应得到重视。基于此,我们预计公司2020、21年营收分别为892.26/1078.15亿元,对应归母净利润为69.43/84.00亿元,对应EPS为1.30/1.57元/股,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不及预期。
金科股份 房地产业 2020-04-16 8.29 -- -- 8.38 1.09%
8.38 1.09% -- 详细
业绩高增,盈利能力提升 2020年一季度公司实现营业收入76.3亿元,同比增长19%,实现归母净利润3.97亿元,同比增长57.1%。净利润增速高于营收增速主要系报告期内投资收益同比增长155.5%所致。报告期内,公司坚持执行“四位一体”的协同发展战略,销售净利率达6.63%,较上年同期上升3.13pct,盈利水平进一步上升。 销售保持韧性,拿地力度减弱 2020年一季度公司实现销售金额264亿元,同比下降11.71%。 一季度公司受新冠疫情影响,销售有所下滑,但增速远高于行业的平均水平。一季度,公司新增计容建筑面积为302万平方米,同比下降25.62%;当期拿地金额为109亿元,同比下降26.85%,占当期销售金额的41.29%,较上年同期下降8.54pct,投资力度有所减弱。 杠杆率改善,现金储备充足 截至一季度末,公司剔除预收账款的资产负债率为47.83%,较上年同期下降1.16pct;净负债率为131.82%,较上年同期下降22.92pct,负债端持续改善。报告期末,在手货币资金达360亿元,同比增长18.9%,充足的现金储备为公司在新冠疫情影响下保持高质量发展提供了有力支撑。 投资建议 金科股份业绩快速增长,销售靓丽,土储资源丰富,财务状况持续改善,激励机制完善。我们维持前期盈利预测不变,预计公司20-22年EPS分别为1.36/1.62/1.91元,对应PE为6.0/5.1/4.3倍,维持公司“买入”评级。 风险提示 销售不及预期,计提存货跌价准备影响业绩。
金科股份 房地产业 2020-04-16 8.29 -- -- 8.38 1.09%
8.38 1.09% -- 详细
事件公司发布 2020年第一季度报告:报告期内,公司实现营业收入约 76.27亿元,同比增长 19%;实现净利润 5.06亿元,同比增长 125%;实现归母净利润 3.97亿元,同比增长 57%;每股收益 0.07元,同比增长 75%。 点评业绩逆势高增, 受疫情影响 销售 短期下行 但优于 百强水平报告期内,公司营业收入及归母净利润同比增速分别达 19%和 57%。在疫情冲击的扰动下,实现超预期增长实属不易。业绩表现亮眼在于被投资单位当期净利润增加致公司报告期内确认投资收益 7631万元,同比增长 155.5%。报告期内,公司整体毛利率 25.07%、净利率 6.63%,分别较上年同期变动-0.37和+3.13个百分点。销售管理费用率(销售金额口径)略有提升至 3.1%。截至2020Q1末,公司预收账款达 1163亿元,同比增长 35%,覆盖近一年营业收入约 1.7倍,业绩有望持续释放。 销售方面,公司一季度实现销售金额 264亿元、销售面积 271万方,同比分别为-11.7%和-14.2%,;销售均价 9742元/平方米,同比增长 3.0%。位列克而瑞销售排行榜(全口径销售金额)第 13位,较 2019年提升四位。同期,百强房企销售金额同比约-20.9%,降幅大于公司近 9.2个百分点。疫情作为突发事件对行业整体影响存在短期效应,随着疫情压力的逐渐缓解及受抑制的需求迎来释放,全年来看公司有望实现年初设定 2200亿元的销售目标。 拿地 方式多元化 、 权益比提升报告期内,公司新增土储建面约 302万平方米,占比同期销售面积的 111%; 对应总地价 109亿元,占比同期销售金额 41%;拿地均价约 3609元/平方米,占比同期销售均价的 37%,潜在利润水平可控。在土储资源的获取上,公司采取传统招拍挂与收并购相结合的方式,避免因土地市场升温带来的成本增加。 一季度公司通过招拍挂和收并购分别获得土储 214.7万方、87.5万方,占比分别为 71%和 29%。公司一季度拿地权益比较上年同期提升 10.6个百分点至87.2%。截至 2019年末,公司可售面积近 6700万平方米,充裕的土地储备叠加“二三线为主、一四线为辅”的布局,助力销售规模稳步提升。 净负债率小幅回升、融资成本下行截至报告期末,公司净负债率为 131.8%,较 2019年末增加 11.6个百分点。 货币资金 359.7亿元,与 2019年末基本持平。货币资金覆盖短期借款及一年内到期的非流动性负债倍数约 1.30倍,较 2019年末有所提升,短期偿债压力可控。融资方面,公司 2020年 2月发行规模 23亿元的公司债,其中品种一发行规模 19亿元,期限 3年,票面利率 6.0%;品种二 4亿元,期限 5年,票面利率 6.3%,分别较 2019年发行 3年期债券利率下降 50BP、2018年发行 5年期债券下降 120BP。 卓越共赢 丰富激励机制 ,员工持股计划 (二期) 实施在即2020年 4月 13日,公司发布《卓越共赢计划暨 2019至 2023年员工持股计划之二期持股计划(草案)摘要》,本期计划资金总额不超过 3.97亿元。根据此前发布的《卓越共赢计划暨员工持股计划》规定,若 2019-2022年归母净利润较 2018年增长率不少于 30%、60%、90%和 110%,则下一年按考核年度净利润的 3.5%计提专项基金,即本期专项基金金额为 1.99亿元。按照,融资资金与专项基金的比例不超过 1:1计算,合计金额上限约 4亿元,按照 4月 14日收盘价 8.26元/股计算,约 0.48亿股,占总股本的 0.91%。本期计划的参与对象为公司员工,不包含公司董事、监事、高级管理人员、控股股东或实际控制人,预计不超过 2100人。较为市场化的的激励机制将有助于调动员工积极性、提升执行力、增强凝聚力。 投资建议:公司在 2018年销售金额突破千亿大关后,2019年延续高增势头。逆势拿地力度不减、丰厚土储持续释放、强激励提效降本,未来销量规模再上新台阶可期。公司在夯实主业的同时,积极进行物业管理、新能源等多元化业务的拓展,与主营业务形成协同效应。通过销售回款能力的提升及多元化融资渠道的拓宽,净负债率可控,有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换。我们预计公司 2020-2022年 EPS 分别为1.31、1.60、1.92元/股,对应当前股价 PE 为 6.3、5.2、4.3倍。维持“增持”评级。 风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等
金科股份 房地产业 2020-04-15 7.91 10.00 29.87% 8.38 5.94%
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Q20业绩同比+57%、超预期大增,业绩丰收期、践行高质量成长Q20,公司实现营收76.3亿元,同比+9.0%;归母净利润4.0亿元,同比+57.%; 扣非后归母净利润4.亿元,同比+57.0%;基本每股收益0.07元,同比+75.0%; 净资产收益率为.3%,同比+0.2pct;毛利率和归母净利率为25.%和5.2%,同比分别-0.4pct和+.3pct;三费费率为3.0%,同比-0.7pct。公司业绩增速高于营收增速,主要源于投资收益大增,Q20投资收益7,63万元,较Q9同期-.37亿元大幅增长。截至20Q末,公司预收款达,63亿元,同比+35%,较9年末+%,可覆盖9年营收.7倍,高于行业平均,有望助力公司业绩持续高增。20Q末,公司资产负债率、净负债率分别为83.4%、3.8%,分别同比-0.5、-22.9pct,分别较9年末-0.4、+.6pct。 vQ20销售好于行业、拿地积极,20年销售目标2,200亿、同比+8%Q20,公司销售金额264亿元,同比-2%;销售面积27万平米,同比-4%。 虽受疫情影响,公司积极应对,推出一系列营销措施,整合线上主流平台,全力抢抓市场机会,实现疫情期间的销售突破。Q20,公司拿地金额达09亿元,新增计容建面302万方,拿地权益比87.2%,拿地/销售金额比4%、拿地/销售面积比%,拿地积极。9年末,公司总可售面积近6,700万方,相当于9年销售的3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+8%,计划新开工3,600万平、同比+4%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性,高计划竣工增速望助力公司20年业绩更强业绩增长。 v一期持股计划25亿元已启动购买,二期计划4亿元即将启动购买9年6月,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,一期持股计划资金总额不超过25亿元,其中员工自筹资金不超过2.5亿元;融资资金与自筹资金的比例不超过:。二期至五期的资金来源于专项基金,若209-22年业绩分别达到5、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。4月4日,公司公告卓越共赢计划暨209至2023年员工持股计划之二期持股计划(草案),本期计划的持有人范围为公司员工,总人数预计不超过2,00人。公司209年归母净利润为56.76亿元,同比+46%,实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值,因此,按照该数字的3.5%提取专项基金,即.99亿元作为本期计划资金来源,并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过:,加杠杆后对应二期计划购买金额为4亿元。 v投资建议:业绩进入丰收期,持股计划陆续启动,重申“强推”评级6年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名0位,后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为.3、.65、2.07元,对应20-22年PE为5.9/4.7/3.7倍,维持目标价0.00元,重申“强推”评级。 v风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-04-15 7.91 9.17 19.09% 8.38 5.94%
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一季度业绩超预期,延续高质量发展 公司2020年一季度实现营收76.3亿元,同比+19.0%;归母净利4.0亿元,同比+57.1%;加权平均ROE同比+0.22pct至1.27%。总体业绩超出预期。 区域行情的精准把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发能力和立体激励加速优质资源周转兑现。维持2020-2021年EPS为1.31、1.60、1.91元的盈利预测,维持“买入”评级。 低基数下业绩逆势增长,投资收益贡献提升 一季度公司业绩延续高质量发展。1、19年末已售未结充裕叠加20年《企业会计准则第14号—收入》的执行预计加速收入确认,报告期营收依然实现19%的同比增长,报告期末合同负债同比微增1.4%至1163亿元;2、毛利率同比微降0.4pct至25.1%,但依然维持近5年同期高位;3、疫情期间线上销售占比提升,销售费用率同比-1.9pct;4、表外合作项目结算带动投资净收益同比+155.5%至7631万元;5、2019年一季度业绩基数较低,归母净利2.5亿,全年占比仅4.5%。 3月销售强势复苏,全年稳步迈向2200亿 一季度公司实现销售面积约271万平,同比-14%;销售金额约264亿元,同比-12%。亿翰数据显示公司3月全口径销售金额174.9亿元,同比+21%,一季度销售金额逆势跃居行业第15位。一季度公司新增土储302万平,同比-26%;新增土储金额109亿元,同比-27%;新增权益金额95亿元,同比-17%。报告期末净负债率131.8%,相比2019年末提升11.6pct,但相比2019同期大幅改善22.9pct。2月新发行公司债成本显著优化,为新一轮逆周期拓展奠定基础。2020年计划开工面积同比+14%;计划在建面积同比+26%,充裕货值支撑全年2200亿销售目标。 二期员工持股计划出炉,管理红利加速释放 公司卓越共赢一期员工持股计划总规模不超过25亿,继2月20日公告斥资3.4亿二级市场增持后,二期持股计划(草案)显示,二期计划按照公司2019年归母净利56.8亿的3.5%提取专项基金,即1.99亿元作为本期计划资金来源,同时拟采用的杠杆比例不超过1:1,二期计划设立的资金总额不超过3.97亿元。三至五期持股计划按照年度考核目标保守计算计划提取的专项基金约7.6亿元,未来可增持金额依旧充裕。 根基扎实,行稳致远,维持“买入”评级 维持2020-2021年EPS为1.31、1.60、1.91元的盈利预测,参考可比公司2020年5.1倍的PE估值,考虑到公司高成长预期以及近期地产板块总体估值水平的抬升,维持48%的估值溢价,给予公司2020年7-7.5倍PE估值,目标价9.17-9.83元(前值8.52-9.30元)。2019年股息率5.8%(4月13日收盘价计算),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;西南市场影响;股权结构分散;行业政策风险。
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突发公共事件对业绩影响较小。一季度实现营业收入76.3亿元,同比增长18.96%;实现归母净利润3.97亿元,同比增长57.13%。净利润增速高于营收增速的主要原因是:报告期内确认投资收益7631万元,同比增长155.51%,主要是被投资单位当期净利润增加。 一季度销售仅略有下降。突发公共事件影响下,整体行业销售明显下滑,TOP100房企销售金额下降21%,而公司下降幅度相对较小。一季度公司实现销售金额264亿元,同比下降11.7%;实现销售面积271万方,同比下降14.2%;销售均价为9741元/平方米,同比增长3%。根据克而瑞销售榜单,公司一季度销售金额位列行业第13名。 保持拿地力度,布局集中在二线城市。一季度新增土地26宗,新增拿地建面302万方,同比下降25.6%;新增拿地金额109亿元,同比下降26.8%;新增拿地权益金额为95亿元,权益比例为87.2%;一季度拿地均价为3609元/平方米;拿地金额占销售金额的比重为41.3%,2019年全年此比例为48%。从布局看,一季度二线城市拿地金额占比提高至55%,三四线占比为45%。主要布局的城市有:重庆(25%)、苏州(13%)、成都(11%)、襄阳(9%)、南通(7%)。 在手资金充沛,融资成本下降。截止2020Q1,公司净负债率为131.8%,在手货币资金为360亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债为277.4亿元,短期偿债倍数为1.3倍。一季度发债成本明显下降,受益融资环境的边际改善。 2020年2月20日,公司发行两笔一般公司债,其中“3+2”年期票面利率为6.3%,相较2018年2月发行的同期限同类别债券下降了120bp;“2+1”年期的票面利率为6%,相较2019年7月发行的同期限同类别债券下降了50bp。 公司创新丰富激励机制,自上而下覆盖各层级员工。2020年4月13日,公司公告了“卓越共赢”员工持股计划二期草案,拟提取2019年归母净利润的3.5%作为专项基金,即1.99亿元;同时拟通过融资融券方式进行1:1配资。本期计划参与对象为公司员工,预计不超过2100人。 投资建议:公司充分受益中西部城市基本面的持续超预期,销售持续高增长,拿地能力突出,为未来业绩夯实基础。我们预计公司2020-2021年EPS分别为1.32和1.58,按照2020年4月13日收盘价估算,对应PE分别为5.9倍和4.9倍,维持“买入”评级。
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盈利能力稳健,业绩增速靓眼。2020年一季度公司实现营业收入76.27亿元,同比增长19.0%;归母净利润3.97亿元,同比增长57.1%。公司整体销售毛利率25.07%,同比下降0.4个百分点;净利率6.63%,同比增长3.1个百分点。公司业绩增速高于利润增速,主要由于:1)销售增长缓慢、管理提效导致公司三项费率13%,同比下降0.8个百分点;2)投资收益增长明显,2020年一季度投资收益0.76亿元,同比增长2.13亿元。截至2019年末,公司预收账款1162.98亿元,同比增长34.9%,未来业绩确定性强。 销售增长稳健。2020年一季度公司实现销售金额264亿元,同比减少12%,完成年度目标2200亿元的12%;销售面积271万平米,同比减少12%。公司全国化版图全面展开,在疫情期间整合线上主流平台,推动线上销售,全力推进销售进度。 投资坚持招拍挂、收并购并进,持续区域深耕。2020年一季度公司新增土地26宗,拿地金额达109亿元,权益比例为87%,拿地金额占销售金额的41%;拿地建面302万平米,同比减少26%;平均楼面价3600元/平米,仅占当期销售均价的37%,有效保障公司未来毛利水平。截至2019年末,公司总可售面积近6700万平米,其中重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。 杠杆水平可控,融资方式多样化。2020年一季度,公司资产负债率83.37%,同比下降0.5个百分点;扣除预收款项后的资产负债率47.83%,同比下降1.2个百分点;在手资金充沛,货币资金余额近360亿元,同比增长18.90%。2020年一季度,公司发行1笔8亿元的超短融,票面利率5.3%;2笔公司债,发行规模23亿元,加权票面利率6.05%。 投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2020-2022年公司EPS分别为1.35、1.65、1.98元人民币,对应PE分别为5.7、4.7、3.9倍,维持“增持”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。
金科股份 房地产业 2020-04-15 7.91 -- -- 8.38 5.94%
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事件:公司公告《2020年第一季度报告》及《卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之二期持股计划(草案)》Q1经营稳健,业绩高增。公司2020年一季报实现营业收入总额76.27亿元,同比增长18.96%;实现归属于上市公司股东的净利润3.97亿元,同比增长57.13%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为4.11亿元,同比增长57.04%;实现稀释后每股收益0.07元,同比增长75%。 净利率显著上升,负债率小幅下降。报告期,公司毛利率为25.07%,比上年同期减少0.37个百分点;净利率为6.63%,比上年同期增加3.13个百分点。 截至报告期末,公司资产负债率为83.37%,较上年同期减少0.55个百分点; 剔除预收账款后的资产负债率为47.83%,较上年同期降1.16个百分点。公司总资产达到3272.43亿元,同比增长32.53%;货币现金359.69亿元,同比增长18.90%,合同负债达到1154.94亿元,为公司在新冠疫情影响下保持高质量发展提供了有力支撑。 积极应对疫情,销售拿地有序推进。报告期,公司实现销售金额约264亿元,同比下滑11.7%;销售面积约271万平米,同比下滑14.2%。公司新增土地26宗,计容建筑面积302万平米,合同投资金额109亿元,权益合同金额95亿元。 二期员工持股计划草案出炉,投资价值凸显。截止2月20日,一期持股计划已累计买入金科股份股票共计51523981股,占公司总股本0.96%,成交均价6.58元/股,对应已投金额为3.39亿元。公司2019年度经审计的归母净利润为56.76亿元,同比增长46%,实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标。因此,提取其3.5%,即约1.99亿元,作为二期持股计划资金来源。按照融资资金与专项基金比例不超过1:1,按照最新收盘价计算,涉及的标的股票数量约0.51亿股,约占公司总股本的0.96%。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计2020-2022年公司实现归属于母公司股东净利润分别为76.36亿元、96.12亿元、118.09亿元。以上收入和净利润对应的2020-2022年EPS分别为1.43元、1.80元、2.21元。按照公司2020年4月13日收盘价7.76元计算,对应2020和2021年PE为5.43倍和4.31倍。我们给予公司2020年8-10XPE,合理价值区间为11.44~14.30元,维持“优于大市”评级。风险提示:1)公司销售增长不达预期风险;2)房价出现较大幅度下行;3)股东变动。
金科股份 房地产业 2020-04-10 8.01 -- -- 8.38 4.62%
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房地产行业仍具有较大发展空间。2019年,全国房地产开发投资完成额为13.2万亿元,同比增长10%,增速较2018年提高0.4个百分点;房屋新开工面积22.7亿平米,同比增长8.51%。为了促进行业平稳健康发展,国家近年来加大了房地产市场的调控力度,出台了一系列宏观政策,地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。但长期来看,随着城镇化率的进一步提高,我国人均居住水平的进一步提高,房地产行业仍具有较大发展空间。 城镇化及可支配收入的不断提高是行业主要增长动力,房企毛利率整体有降低压力。土地出让金、建筑成本和人工成本的持续上升一定程度上影响了房地产发展运营,过去几年大部分主要上市房地产开发商的毛利率有一定程度的降低,整体而言,预期日后土地成本将持续攀升,对房企产生更大压力。目前融资成本处于历史相对低位,房企近年来资金压力整体有所减轻。 金科股份自2015年后进入高速增长期。金科房地产销售额从2015年的238亿元增长至2019年的1860亿元,年均复合增长率约为67%,2019年的销售额增速为56.6%,较之前有所回落。房地产销售面积逐年上升,由2013年的236万平方米增至2019年的1905万平方米,年均复合增长率约为42%,2017年至2019年的销售面积增速分别为68.9%,59.2%和42%。l金科股份拿地积极,2014年以来的拿地面积均超过当年销售面积。 公司2019年拿地面积为当期销售面积的174.4%,极高的拿地速度为公司未来的进一步扩张和收入确认带来了有效保障。此外,公司拿地均价占销售均价的比例较为稳定且基本处于50%以下,公司2019年的拿地均价为销售均价的27.4%,保证了公司在进一步发展中的盈利性。 投资建议:金科股份作为根植于中西部地区的龙头企业,在“三圈一带,八大城市群”的发展模式下,业务版图逐步稳扎稳打拓展到全国。在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年更上一层楼,公司拿地积极,丰厚的土储为未来销售保驾护航。随着销售回款的加强以及融资结构优化,未来杠杆水平有望进一步下降,现金流连续两年为正,运营周转提速。同时,公司的物业管理板块位于行业第10位,有望成为新的业绩增长点并逐步体现在估值提升上。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为70.73亿元、91.48亿元和108.70亿元,对应的每股收益分别为1.32元/股、1.71元/股、2.04元/股,以4月7日的收盘价8.13元计算,对应的市盈率分别为6.16倍、4.75倍、3.99倍,我们认为公司未来还有很大的发展空间,给予“推荐”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名