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金科股份 房地产业 2020-10-13 9.00 13.00 67.74% 9.88 9.78% -- 9.88 9.78% -- 详细
事件: 2020年10月12日,金科股份公布,2020年9月公司实现合同销售金额235亿元;实现合同销售面积221万平米;合同销售均价10,633元/平米。2020年1-9月,公司累计实现合同销售金额1,474亿元;累计实现合同销售面积1,422万平米;合同销售均价10,366元/平米。 点评: 9月销售235亿,环比+23%,前9月销售1,474亿、计划完成率达67% 10月12日,公司公布9月月度销售数据,2020年9月,公司实现合同销售金额235亿元,环比+23%;实现合同销售面积221万平,环比+23%;合同销售均价10,633元/平,环比+0.2%。20年1-9月,公司累计实现合同销售金额1,474亿元,全年销售目标完成率达67%;累计实现合同销售面积1,422万平;合同销售均价10,366元/平。2020年,公司销售目标2,200亿元、同比+18%,计划新开工3,600万平、同比+14%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%,显示公司销售和业绩均更具弹性。 20H1拿地积极,金科服务拟分拆、并上市在即,物管高成长新星起航 2020H1,公司拿地金额达546亿元,新增计容建面1,370万平,拿地/销售金额比63%、拿地/销售面积比159%,拿地积极,拿地均价3,985元/平,同比+44%,源于拿地能级上移,新增土储建面二三线城市占比85%。20H1末,公司总可售面积超7,400万平,同比+32%,相当于2019年销售的4.1倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。此外,金科服务发行H股申请材料已获中国证监会受理,2020H1,金科服务营收同比+36%;净利润同比+80%。考虑到金科服务高成长性,分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价,并有望增厚金科股份市值。 投资建议:销售持续快增,物业上市在即,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正值业绩释放期。此外,金科服务上市在即,优质物管价值料将逐步体现。我们维持2020-22年每股收益预测分别为1.35、1.69、2.10元,考虑到金科服务拟分拆上市,按主流物管公司平均21PE38倍,估算对公司市值增厚或超30%,维持目标价13.00元,对应20/21年PE为9.6/7.7倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-09-14 9.90 -- -- 10.43 5.35%
10.43 5.35% -- 详细
首次公布月度经营数据,8月销售数据亮眼8月公司实现签约金额约191亿元,实现签约面积约180万方,对应销售均价10611.11元/平米。1-8月累计实现签约金额约1239亿元,较1-6月增长42.74%;1-8月累计实现签约面积月1201万方,较1-6月增长39.65%,增速有较大提升。1-8月对应销售均价为10316.40元/平米,较1-6月增长223元平米。公司在疫情后推出线上线下营销平台,实现销售的突破。2020年公司销售目标为2200亿元,同比增长18%;计划新开工面积3600万平米,同比增长14%。前8月公司已经完成销售目标56.32%,随着传统销售旺季“金九银十”的到来,公司销售推进将实现加速,全年销售目标有望达成。 上半年拿地积极,净负债率下降,拟分拆物管上市2020年上半年公司新增土储87宗,建面约1370万平方米,占比同期销售面积的158%;对应总地价546亿元,占比同期销售金额63.5%;拿地均价约3985元/平方米,占比同期销售均价的39.48%,潜在利润水平可控。上半年资产负债率为83.9%,同比增加0.1个百分点,净负债率为124.6%,同比减少22.8个百分点。其物业服务公司金科服务已经递交港股上市申请材料,并且获得中国证监会受理。随着物管业务的高速增长和成功上市,公司市值有望增厚,“四位一体”协同发展战略再获进展。 投资建议:公司8月份销售表现出色,考虑到销售旺季即将到来,公司有望实现全年销售目标。净负债率持续下行,公司债务结构优化。上半年公司积极拿地,并拓展物管和新能源等多元业务,将实现业绩释放。我们预计公司2020-2022年EPS 分别为1.30、1.68、1.90元/股,对应当前股价PE 为7.5、5.8、5.1倍。维持“增持”评级。 风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等。
金科股份 房地产业 2020-09-11 10.06 13.00 67.74% 10.43 3.68%
10.43 3.68% -- 详细
事件: 2020年 9月 9日, 金科股份公布, 2020年 8月公司实现合同销售金额 191亿 元;实现合同销售面积 180万平米; 合同销售均价 10,611元/平米。 2020年 1-8月, 公司累计实现合同销售金额 1,239亿元; 累计实现合同销售面积 1,201万 平米; 合同销售均价 10,316元/平米。 点评: 首次公布月度销售,前 8月销售 1,239亿, 20年销售额计划同比+18% 9月 9日,公司首次公布月度销售数据, 2020年 8月,公司实现合同销售金额 191亿元;实现合同销售面积 180万平;合同销售均价 10,611元/平。 20年 1-8月,公司累计实现合同销售金额 1,239亿元,全年销售目标完成率达 56%;累 计实现合同销售面积 1,201万平;合同销售均价 10,316元/平。 2020年,公司 销售目标 2,200亿元、同比+18%, 计划新开工 3,600万平、同比+14%,估算 计划竣工 2,076万平,同比+72%,显示公司销售和业绩均更具弹性。 20H1拿地积极,金科服务拟分拆上市,物管高成长新星起航 2020H1, 公司拿地金额达 546亿元,新增计容建面 1,370万平,拿地/销售金 额比 63%、拿地/销售面积比 159%,拿地积极,拿地均价 3,985元/平,同比+44%, 源于拿地能级上移,新增土储建面二三线城市占比 85%。 20H1末,公司总可 售面积超 7,400万平,同比+32%,相当于 2019年销售的 4.1倍,并形成“二 三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。此外,金科服务发行 H 股申请 材料已获中国证监会受理, 2020H1,金科服务营收同比+36%;净利润同比 +80%。考虑到金科服务高成长性,分拆上市后有望获得主流物管公司高估值 溢价,并有望增厚金科股份市值。 投资建议: 首次公布月度数据, 全年销售目标积极,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控 杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩 比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正 值业绩释放期。此外,金科服务上市在即,优质物管价值将逐步体现。我们维 持 2020-22年每股收益预测分别为 1.35、 1.69、 2.10元,考虑到金科服务拟分 拆上市,按主流物管公司平均 21PE38倍,估算对公司市值增厚或超 30%,维 持目标价 13.00元,对应 20/21年 PE 为 9.6/7.7倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-09-08 9.90 -- -- 10.44 5.45%
10.44 5.45% -- 详细
2020年8月28日公司公布2020年半年报,公司上半年实现营业收入303.1亿元,同比增长16%;实现归母净利润36.2亿,同比增长40%。我们对公司上半年经营和业绩点评如下: 业绩高增符合预期,盈利能力改善。公司上半年毛利率26.0%,较2019年中期和2019年底分别下滑4.4pct和2.9pct。但公司归母净利润率同比提升2pct达到11.9%,我们认为主因以下几点:1)公司控费能力提高,期间费用率下降2.2pct;2)获得5.84亿投资净收益(去年同期为-1.78亿),全部为对合联营企业的投资收益;3)综合税率下降1pct;4)结算权益比提升3pct至84.9%。截止2020年中期,公司已售未结资源对2019年营收覆盖率达206%,全年营收稳健增长确定性较强。 销售高增长并且结构改善,华东区域占比提升。2020年上半年,公司全力抢抓市场机会,实现疫情后销售突破:销售面积860万平方米,同比增长2.5%;销售均价10093元/平方米,首次突破万元。销售金额达到868亿元,同比增长6.6%。销售均价提升主因销售结构改善,华东区域占比达到43%,余下的重庆、西南(不含重庆)、华中、华南分别为19%、12%、10%、8%。 拿地保持积极,土储充沛。公司近年来拿地始终较为积极,2020年上半年拿地力度达到159.3%,公司坚持严格拿地标准,积极补充土储。上半年新增土储中,二三线城市计容建面占比超85%。报告期末,公司总可售面积达7400万平方米,约为2019年全年销售面积的3.9倍,全年2200亿元销售目标有望实现。前8个月公司累计销售金额1218亿元,同比增长19.8%。 物业业务赴港上市,多元化布局再上台阶。今年6月底金科旗下公司金科智慧服务已向联交所递交IPO申请。作为多元化战略的重要一翼,金科服务2019年末合同面积超2.5亿平方米,实际在管面积达1.2亿平方米,连续5年蝉联物管企业TOP10。此次赴港上市将成为“四位一体”协同发展战略的关键一环,助力公司战略转型,且有助于公司增厚净资产降低杠杆。 净负债率较年底小幅提升,全年杠杆有望改善。2020年上半年,公司净负债率为128.2%(永续债记为负债),较2019年底提升4.6pct;剔除预收账款后的资产负债率为74.1%,较同期减少0.7pct。报告期末,公司货币资金对短期有息负债的覆盖率达101.2%。我们预计伴随业绩结转,公司净负债率有望下降。 公司盈利预测及投资评级:我们认为伴随公司股权结构更趋稳定、加强华东区域布局和提升周转速度,公司正走在正确的发展通道上。看好年底公司杠杆微降,业绩和销售稳健增长。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为57.8亿元、65.7亿元、68.0亿元,对应EPS分别为1.1、1.2和1.3元。当前股价对应2020-2022年PE值分别为9.2、8.1和7.8倍。给予“强烈推荐”评级。 风险提示:公司结转不及预期,销售目标完成不及预期。
金科股份 房地产业 2020-09-07 9.80 -- -- 10.44 6.53%
10.44 6.53% -- 详细
业绩高速增长,合联营公司贡献突出。20H1公司实现营业收入303亿元,同比增长16%,归母净利润36亿元,同比增长40%,前期在手资源充足叠加销售施工迅速恢复,业绩增速均维持稳定,疫情的影响被较好的消化。上半年合联营企业贡献投资收益5.8亿元(19H亏损1.8亿元),显著增厚业绩。20年上半年公司实现归母净利率11.9%,同比上升2.0pct。 销售拿地向东倾斜,华东区域表现突出。20H1公司实现销售金额868亿元,同比增长7%,其中华东区域首次超过重庆区域成为贡献最大的市场,东进策略取得了一定成效。土地投资方面,20H1公司拿地金额546亿元,同比增长29%,对应金额口径拿地力度为63%,较19全年上升15pct,整体投资态度更为积极。区域方面,上半年公司投资重心继续向东部沿海转移,西部投资金额占比较19全年下降12pct至30%,而对长三角的投资金额占比则提升21pct至45%。有息负债规模提升,净负债率上行。截至报告期末公司账面有息负债1106亿元,较19年末上升12%,对应净负债率125.1%,较19年末上升4.6pct,主要增长的还是银行贷款。杠杆结构方面,截至20H1公司整体杠杆乘数为12.4x,较19年末提升0.7x,权益、财务和经营杠杆均有增长,资产负债结构仍较为健康,后续增速具备较强的保障。 预测20-21年业绩对应EPS为1.39元/股、1.72元/股。预计公司20-21年归母净利润为74/92亿元,对应PE7.1x/5.8x。合理价值方面,我们给予公司20年9.0xPE合理估值(低于过去三年平均动态PE),对应合理价值12.50元/股,维持“买入”评级。 风险提示。棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓,新冠肺炎疫情对地产市场影响超预期。
金科股份 房地产业 2020-09-02 10.28 -- -- 10.44 1.56%
10.44 1.56% -- 详细
1.事件 公司发布了2020年半年度报告。报告期内,公司实现营业收入303.06亿元,同比增长16.09%;公司实现归属上市公司股东的净利润36.15亿元,同比增长39.59%,扣非后归属上市公司股东的净利润为32.85亿元,同比增长27.48%;公司基本每股收益为0.68元,同比增长41.67%。 2.我们的分析与判断 (一)公司业绩表现依旧靓丽,全年业绩高增可期 2020年上半年公司实现营业收入303.06亿元,同比增长16.09%;实现归母净利润36.15亿元,同比增长39.59%。业绩增速高于营收增速的原因,主要系:1)销售费用同比减少39.9%;2)公允价值变动净收益较去年增加2.03亿元;3)对联营和合营企业的投资收益增加明显,报告期内为5.84亿元,去年同期为-1.78亿元。公司实现毛利率26.0%,较去年同期减少8个百分点,实现净利率14.1%,同比增加2个百分点。值得注意的是,报告期内公司实现竣工730万平方米,同比增加71.76%,远高于地产结算增速,下半年公司结算加速可期。报告期内,公司合同负债和预收账款达到1394.21亿元,同比增长48.34%,覆盖2019年地产结算收入的2.2倍,公司可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (二)销售实现逆势增长,全国化布局趋向均衡 2020H1公司实现销售金额达868亿,同比增长6.6%;实现销售面积860万平米,同比增长2.5%,与同行业相比,受疫情影响较小,实现逆市增长。报告期内,公司在华东、重庆、西南、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%,全国化布局初见成效。报告期内,公司新增土地87宗,土地购置金额达546亿元,计容建筑面积1370万平方米,新增土地储备按计容建筑面积计算二三线城市占比超85%,公司拿地积极,土储充足且资质优越。报告期末,公司总可售面积超7400万平方米,其中华东、重庆、西南、华中、华南地区占比分别为25%、25%、16%、17%、8%,与2020H1销售各区域占比相比,可售资源的全国化布局更趋均衡。 (三)金科服务分拆上市,杠杆水平逐步下降 公司在2020年4月通过了分拆金科服务到境外上市的议案,并已向港交所递交了上市申请书,公司“四位一体”协同发展战略逐步推进。报告期内,金科服务营业收入同比增长36%,净利润同比增长超80%,高成长的金科服务上市后有助于提升母公司的估值。报告期末,公司扣除合同负债后的资产负债率为46%,同比下降3个百分点,净负债率125%,同比下降22个百分点,杠杆水平进一步下降,货币资金为368亿元,有效覆盖短期有息负债。同时,中诚信、签合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。 3.投资建议 作为植根于中西部地区的地产龙头股,公司版图逐步扎实的扩展至全国,上半年销售实现逆势增长,显示出较强的抗风险能力和高成长性。公司土地储备丰富,杠杆率下降,物业服务板块分拆上市提升估值,我们看好公司未来的发展。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.33、1.71元。以8月28日10.59元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.96、6.19倍,维持“推荐”评级。 4.风险提示 行业调控政策升级,销售大幅下滑风险等。
金科股份 房地产业 2020-09-02 10.28 -- -- 10.44 1.56%
10.44 1.56% -- 详细
事件公司发布2020年上半年报告:报告期内,公司实现营业收入约303.06亿元,同比增长16.09%;实现归属母公司净利润36.15亿元,同比增长39.59%;每股收益0.68元,同比增长41.67%。 点评业绩逆市增长,归属母公司净利润创同比新高报告期内,公司营业收入及归属母公司净利润同比增速分别达16.09%和36.15%。公司净利润的增长主要源于期间费用的下降以及投资收益和公允价值变动损益的增长。销售毛利率为25.95%,同比下降4.36个百分点;销售净利率14.05%,同比上升1.92个百分点。期间费用率为8.0%,同比下降2.2个百分点。对联营和合营企业的投资收益和公允价值变动损益大幅增长,分别为5.84亿元、2.03亿元。截至2020上半年,公司合同负债达1391亿元,同比增长37.89%,覆盖近一年营业收入约2.47倍,业绩有望持续释放。销售方面,公司上半年实现销售金额868亿元、销售面积860万方,同比分别增长6.6%、2.5%,;销售均价10093元/平方米,比去年年末增长3.6%。公司在疫情后推出线上线下营销平台,实现销售的突破。全年来看公司有望实现年初设定2200亿元的销售目标。 拿地积极,全国化布局初见成效报告期内,公司新增土储87宗,建面约1370万平方米,占比同期销售面积的158%;对应总地价546亿元,占比同期销售金额63.5%;拿地均价约3985元/平方米,占比同期销售均价的39.48%,潜在利润水平可控。从区域上看,公司在华东、重庆、西南、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%。总可售面积超7400万方,同比增长32%。新增土储中二、三线城市面积占比超过85%,全国化布局初见成效。充裕的土地储备叠加“二三线为主、一四线为辅”的布局,助力销售规模稳步提升。 净负债率下降,信用评级上升为AAA截至报告期末,公司资产负债率为83.9%,同比增加0.1个百分点,净负债率为124.6%,同比减少22.8个百分点。货币资金368亿元,同比增长约19%。 货币资金覆盖短期借款及一年内到期的非流动性负债倍数约1.04倍,短期偿债压力可控。公司主体信用评级被中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调至AAA。物管业务分拆上市,多元业务成为公司业绩增长点2020年上半年,公司实现物业管理收入13.7亿元,同比增长13.88%。新能源业务营收2.9亿元,同比增长69.59%。其物业服务公司金科服务已经递交港股上市申请材料,并且获得中国证监会受理。根据招股说明书,2019年金科服务营收和归属母公司净利润分别为23.3、3.6亿元,同比分别增加52.8%、123.5%;2020年上半年金科服务营收和归属母公司净利润同比增长36%、80%。随着物管业务的高速增长,公司“四位一体”协同发展战略再获进展。 投资建议:公司2020年上半年延续业绩高增长势头。逆市拿地力度不减、充裕的土储持续释放,未来销量规模有望再上新台阶。净负债率持续下降,债务结构优化。公司积极进行物业管理、新能源等多元化业务的拓展,与主营业务形成协同效应。我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.30、1.68、1.90元/股,对应当前股价PE为8.1、6.3、5.6倍。维持“增持”评级。 风险提示:资金端超预期收紧,调控政策边际改善不达预期,疫情影响的不确定性致公司销售不达预期等
金科股份 房地产业 2020-09-02 10.28 -- -- 10.44 1.56%
10.44 1.56% -- 详细
事件公司发布2020年半年度报告:上半年,实现营业收入303.06亿元,同比增长16%;实现归母净利润36.15亿元,同比增长40%;每股收益0.68元,同比增长42%。 业绩高增,成长提速持续兑现公司归母净利润增速高于营收的原因在于:(1)报告期内,合作开发的项目陆续进入结转期,投资收益达5.8亿元,同比增长428%。(2)投资性房地产公允价值增加2.0亿元。(3)公司费用管控能力提升,报告期内销售管理费用率(销售金额口径)降至2.4%,较去年同期下降0.5个百分点;财务费率为1.03%,较去年同期下降7BP。报告期内,公司毛利率25.95%,较上年同期下降4.4个百分点;实现净利率14.05%,较上年同期提升1.9个百分点。上半年毛利率下行主要源于,2017年高地价项目陆续进入结转阶段。短期内公司的毛利率水平或仍有收缩,但2018、2019地价售价比有所下行,公司2019年新增土储平均楼面价约2672元/平方米,仅占当期销售均价的27%,未来毛利率修复可期。 销售逆势增长,贡献分布更趋均衡报告期内,公司实现销售金额868亿元,同比增长6.6%;销售面积860万平米,同比增长2.5%,位列克而瑞销售排行榜(全口径金额)第16位。随着疫情影响逐渐淡化,公司销售持续修复。分季度来看,2020Q2单季销售金额同比达17%(2020Q1同比为-12%)。从区域分布来看,报告期内,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%,全国化布局初见成效。预计全年可推货值3600亿元,下半年去化率有望继续修复,完成全年销售目标(2200亿元,同比增长18%)。 拿地积极、土储充裕,多元融资并举、杠杆可控报告期内,公司拿地积极,土地购置金额546亿元,同比增长29%;拿地面积1370万方,同比下降10%;拿地金额占销售金额的63%,同比提升11个百分点;平均楼面均价3985元/平米,占当期销售均价的39%。 公司资源在布局层面向核心城市倾斜,新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线)城市占比超85%,按土地购置金额计算占比超90%。截至2020年上半年,公司总可售面积超7400万平米,其中,重庆占比降至25%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%,可售资源全国化布局更趋均衡。 上半年公司抓住市场融资窗口期,发行:(1)公司债40亿元(其中:a.19亿元,3年期,利率6.0%;b.4亿元,5年期,利率6.3%;c.12.5亿元,4年期,利率5.0%;d.4.5亿元,5年期,利率5.6%)。(2)2020年1月发行超短期融资券8亿元,融资成本5.30%;(3)2020年4月完成购房尾款资产证券化(ABS)发行,发行规模10.6亿元(附息部分10亿元,发行利率5.86%;到期一次还本付息0.6亿元)。报告期末,公司有息负债规模约1106亿元,较去年末增长12%。上半年,公司实现销售回款846亿元,回款率达97%。货币资金余额约368亿元,同比增长超19%,货币资金覆盖短债1.0倍。2020中期末,净负债率125%,较去年末增加4.4pct。 “四位一体”协同发展,物业板块分拆上市稳步推进公司在夯实主业的同时,业务布局多维延伸。金科服务:截至2019年末,物业板块合同建筑面积约2.49亿平方米,在管面积约1.21亿平方米,集团输送与外部拓展并行,规模稳步提升。若物业板块成功上市,有望增厚集团整体市值,带动估值修复。金科产业:围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向,构建产业综合运营服务体系,推动区域产业结构升级。金科新能源:截至2019年末,景峡、烟墩风电场全部实现并网发电,总装机容量达到40万千瓦,两个风电场全年上网电量共计103,076万千瓦时。 投资建议公司2018年销售金额突破千亿关口,2019年以1860亿元延续逆势高增。 2016年拿地态度转向积极后,土储规模稳步提升,跨区域布局持续推进。 公司陆续实施“股权激励+跟投机制+员工持股”的综合激励机制,调动员工积极性,增强企业凝聚力、向心力,不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控,有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变。慷慨分红、高股息率或成企业价值投资另一亮点。物业板块上市稳步推进,释放独立经营能力的同时,有望增厚集团整体市值带动估值修复。我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.32、1.62、1.96元/股,相对当前股价PE为7.9、6.4、5.3倍,维持“增持”评级。 风险提示销量不及预期,行业调控政策趋严,资金面超预期收紧等。
金科股份 房地产业 2020-09-02 10.28 -- -- 10.44 1.56%
10.44 1.56% -- 详细
事件概述金科股份发布2020年半年报,公司上半年实现营业收入303.1亿元,同比+16.1%,实现归母净利润36.2亿元,同比+39.6%。 业绩稳健增长,盈利水平向好2020H1公司实现营业收入303.1亿元,同比增长16.1%,归母净利润36.2亿元,同比上升39.6%。报告期内,公司净利润增速高于营收增速主要系投资净收益上升7.6亿至5.8亿。公司净资产收益率及净利率分别为12.22%、14.05%,较上年同期上升1.85pct和1.92pct,盈利水平进一步向好。 销售逆市增长,布局趋于均衡2020H1公司实现销售金额868.0亿元,同比上升6.6%,位于克而瑞销售排行榜第16位。公司上半年新增计容建面1370.0万平方米,对应拿地金额546.0亿元,拿地金额占当期销售金额的62.9%,相比上年同期提高10.9pct,投资强度稳中有进。公司布局以中西部地区为主,逐渐向东南部扩展,使得可售资源全国化,布局更趋均衡。 财务持续优化,信用评级提升截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为45.96%,较一季度末下降1.88pct,净负债率为124.62%,较一季度末下降7.20pct,杠杆率有所优化。此外,公司已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA,信用评级进一步提升。 投资建议金科股份业绩快速增长,销售靓丽,土储资源丰富,财务状况良好,激励机制完善。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS为1.36/1.62/1.91元,对应PE为7.6/6.4/5.4倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货跌价准备影响业绩。
金科股份 房地产业 2020-09-02 10.28 -- -- 10.44 1.56%
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深耕川渝,布局全国,高成长优质标的,维持“买入”评级 金科股份以国家城市群发展战略为导向,近年来公司销售提速,业绩增长有保障。我们维持此前盈利预测不变,预计2020-2022年公司归母净利润分别为71、87、104亿元,EPS分别为1.33、1.64、1.94元,当前股价对应PE为7.8、6.4、5.4倍。维持“买入”评级。 毛利率略有回落,业绩增长靓眼 金科股份发布2020年半年报:2020年上半年,公司实现营收303.06亿元,同比增长16.09%;归母净利润36.15亿元,同比增长39.59%;基本每股收益0.68元。分业务结构看,公司房地产销售、生活服务、新能源收入占比93.0%、4.5%、1.0%;毛利率分别为26.2%、32.1%、45.4%;公司上半年实现综合毛利率26.0%,同比下降4.4个百分点;期间费率8.1%,同比下降2.2个百分点;推动公司销售净利率14.1%,同比提升2个百分点。 销售逆市增长,拿地力度回升 2020年上半年,公司实现销售金额868亿元,同比增长7%;销售面积860万平米,同比增长3%。公司投资积极,拿地金额546亿元,同比增长29%;拿地面积1370万平米,同比减少10%;楼面价3985元/平米,占当期销售均价的39%。上半年公司拿地金额占销售金额的63%,同比提升11个百分点,公司处于持续扩土储阶段。截至2020H1,公司总可售面积超7400万平米,其中,重庆占比降至25%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%,可售资源全国化布局更趋均衡。 杠杆水平有所下降,融资成本低位 截至2020H1,公司资产负债率83.9%,净负债率124.6%,同比下降23个百分点;公司紧抓发债窗口期,年初至今超短融、公司债、ABS及中票累计发行额达78.6亿元,加权平均利率仅5.58%。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。
金科股份 房地产业 2020-09-01 10.55 13.40 72.90% 10.44 -1.04%
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业绩同增近4成,经营效率显著提升。公司2020年上半年实现营业收入303.1亿元,同比增长16.1%,实现归母净利润36.2亿元,同比增长39.6%。 公司业绩增速高于营收增速,主要有以下原因:期间费用率大幅下降,上半年期间费用率8.0%,同比下降2.2个百分点,主要来源于销售费用的降低;其次投资净收益5.8亿元,较去年同期增加7.6亿元。上半年毛利率为26.0%,较2019年末下滑2.8个百分点;归母净利率11.9%,较2019年提升3.5个百分点。少数股东损益占比为15.1%,较2019年末上升3.4个百分点。 销售逆市正增长,积极拿地布局优化。公司2020年上半年签约销售金额868亿元,同比增长6.6%,销售均价10093元/平,较去年年底增长3.4%,销售逆市稳定增长。土地投资方面,公司上半年新增项目87个,新增土储计容建筑面积1370万平方米,土地投资额546亿元,投资强度为48%,较2019年持平,保持在扩张区间。截至2020年6月,公司总可售面积超7400万平方米,可售资源全国化布局更趋均衡。 杠杆率基本稳定,信用评级再获提升。2020年上半年公司净负债率124.6%,较2019年底提升4.4个百分点,扣除预收账款后负债率46%,较去年年底下降2.1个百分点。截止2020年6月,公司现金余额367.6亿元,同比增长19.1%,一年内到期的有息负债363.3亿元,在手现金能够持续覆盖短期负债。截至报告期末,公司已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。 财务预测与投资建议维持买入评级,上调目标价至13.40元(原目标价9.38元)。我们维持公司2020-2022年EPS的预测1.34/1.69/2.18元。可比公司2020年估值为8X,考虑到公司2020-2022年28%的复合业绩增速远高于可比公司,我们给予其20%的估值溢价得出10X估值,对应目标价13.40元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
金科股份 房地产业 2020-09-01 10.55 -- -- 10.44 -1.04%
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事件:公司公告2020年半年度业绩,2020年上半年公司实现营业收入303.06亿元,YOY+16.09%;实现归母净利润36.15亿元,YOY+39.59%;实现基本每股收益0.68元/股,YOY+41.67%。 半年度业绩稳增:上半年公司实现营业收入303.06亿元,YOY+16.09%;实现归母净利润36.15亿元,YOY+39.59%;营业收入的增加主要源于期内交房结转的增加(期内结转金额281.93亿元,YOY+13.18%)。期内公司销售毛利率虽有一定幅度的收缩,但归母净利润增速仍实现超过营收增速约18.39pct,主要源于:1)投资收益的大幅增加:期内公司实现投资收益5.84亿元,较上年同期增加约7.62亿元,若考虑当期所得税、少数股东损益等的影响,投资收益增加额对应的合理归母净利润为5.11亿元,占上年同期归母净利润比重约19.73%;2)公允 价值变动收益增加:期内公司新增商业项目,由此带来公允价值变动收益约2.03亿元,若考虑当期所得税、少数股东损益等的影响,公允价值变动收益对应的合理归母净利润为1.36亿元,占上年同期归母净利润比重约5.27%;3)整体三费率收缩:期内公司整体三费率为8.00%,较上年同期收缩2.18pct,其中销售费率、管理费率、财务费率分别为2.41%、4.57%、1.03%,较上年同期分别收缩2.24pct、提升0.14pct、收缩0.07pct。 利润率持续改善:上半年公司实现销售毛利率25.95%,较上年同期收缩4.35pct,较上年末收缩2.88pct;毛利率的收缩主要源于资本化、结算资源的结构变化,以及限价等客观因素影响;考虑到客观条件(限价等),我们认为整体毛利率的空间短期内或持续维持于25%-28%的区间内。期内公司实现销售净利率14.05%,较上年同期提升1.92pct,其中归母净利率11.93%,较上年同期提升2.01pct。销售净利率的提升源于投资收益、公允价值变动收益、三费率收缩等因素,其中三费率收缩主要为销售费用当期资本化使得销售费率有较大收缩,在排除投资收益、公允价值变动收益的扰动外,我们认为销售净利率将回归常态水平,预计在10%以内波动。 期内补货积极:上半年公司实现销售金额868亿元,YOY+6.6%;实现销售面积超860万方,YOY+2.5%;区域分布上,华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别为43%、19%、12%、10%、8%,销售区域以华东为主,全国化布局初见成效。期内新增土地87宗,土地购置金额546亿元,新增建面1370万方,新增土地成本为3985.40元/平米;新增土储按计容面积计算,二三线城市(含新一线)占比超85%;按土地购置金额计算占比超90%。上半年土地购置金额/销售金额为62.90%、土地建面/销售面积为159.30%,表明公司上半年补货积极;新增土地成本/销售均价为39.49%,表明公司所获取项目仍具备一定的盈利空间。期末公司总可售面积超7400万方,其中重庆占比降至25%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%、4%,可售资源全国化布局更趋均衡。上半年新开工面积约1200万方,竣工面积约730万方;其中新开工面积完成年初目标的33.33%,销售金额完成年初目标的39.45%;上半年销售金额的完成度与货源铺排节奏相似。 债务结构稳健:期末公司有息负债余额1106.05亿元,融资类型看,银行贷款、非银行金融机构贷款、债权类借款分别为717.08亿元、189.96亿元、199.01亿元,占比分别为64.8%、17.2%、18.0%;期限结构看,一年内到期有息负债354亿元,一年以上有息负债752.05亿元,占比分别为32.0%、68.0%;债务结构稳健、期限结构均衡。期末净负债率125.06%,较上年同期收缩22.41pct,较上年末略有回升4.83pct,主要为期内拿地较为积极。期内销售回款846亿元,回款率高达97%;期末现金368亿元,YOY+19%,现金短债比1.04X,体现较好短期偿债能力。 投资建议:公司业绩稳增,补货积极,债务稳健。我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为69.01、84.45、103.25亿元,对应EPS分别为1.29、1.58、1.93,对应PE为8.19X、6.70X、5.48X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
金科股份 房地产业 2020-09-01 10.55 -- -- 10.44 -1.04%
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业绩延续靓丽,未结资源仍充足。公司上半年营收同比增长16.1%,归母净利增长39.6%,扣非后归母净利润同比增长27.5%。净利润增速高于营收主要因:1)销售费用率同比下滑2.3个百分点至2.4%;2)联营、合营企业投资收益增加带来期内投资收益5.8亿元(上年同期为-1.8亿元); 3)产业扶持发展基金带来其他收益2.8亿元;4)投资性房地产公允价值变动带来收益2.0亿元。期末合约负债与预收账款合计较上年末增长21.6%至1394.2亿,为业绩保持稳健增长奠定基础。 销售逆市增长,全国化布局成效显现。上半年公司积极应对疫情影响,实现销售额868亿,同比增长6.6%,销售面积860万平,同比增长2.5%,销售均价10093元/平,较2019年全年上升3.4%;其中,华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售额占比分别达43%、19%、12%、10%与8%。考虑公司全国化布局逐见成效且土储充足,随着下半年推货量增加,全年有望实现2200亿元目标,同比增长18.3%。 投资保持积极,土储质优量足。期内公司新增土储总价546亿元、建筑面积1370万平,拿地销售面积比达159.3%,其中二三线城市建面占比超过85%,带动平均楼面地价较2019年全年上升49%至3985元/平,地价房价比较2019年提12.1个百分点至39.5%。期末公司总可售面积超7400万平米,为2019年销售面积的3.9倍;其中重庆占比降至25%,可售资源布局更加均衡。 债务持续优化,短期偿债压力较小。期末公司在手现金367.6亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的101.2%,短期偿债压力较小。期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率和净负债率分别为46.0%与124.6%,较上年同期分别下降3.3、22.8个百分点。 投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、且布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业,并带动负债率持续改善。此外,公司与融创股权纠纷圆满解决,核心高管持续增持彰显信心,物管分拆上市有望提振估值,股息率亦具备吸引力,持续看好公司后续表现。维持公司盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元,当前股价对应PE分别为7.9倍、6.5倍、5.4倍,维持“推荐”评级。 风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)公司净负债率仍处行业较高水平,若融资环境超预期收紧,或面临融资渠道受阻、成本上升风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;4)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
金科股份 房地产业 2020-08-31 10.66 11.50 48.39% 10.61 -0.47%
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利润高增领先行业,业绩增长确定性强。营收增长系地产结算规模提升拉动,期内地产结算收入281.9亿元,同比+13.2%,利润增速高于营收主要由于期内非并表合作项目结算增加致投资收益高增428.2%。期内实现竣工面积730万方,同比+71.8%,增速显著高于结算,下半年结算或将提速。 利润率方面,期内实现毛利率26.0%,同比-4.4pct,主要受结算项目结构影响;归母净利率11.9%,同比+2.0%,较去年底提升3.6%。公司费用管控能力持续提升,期内三费/营收为8.0%,同比-2.2%,较去年末-3.1%; 销管费用/销售金额为2.4%,同比-0.5%,较去年末-1.3%。截至期末录得预收账款1394.2亿元,同比增长48.3%,覆盖2019年营收2.06倍,位居行业高位,未来业绩增长确定性较强。 销售稳增结构趋均,拿地积极能级提升。期内公司实现销售金额868亿元,同比+6.6%;销售面积860万方,同比+2.5%;销售均价10093元/平,同比+4.0%,首次突破万元大关;实现销售回款率97%,较去年末大幅提高10%。销售贡献来看,期内华东、重庆、西南、华中、华南、其它占比分别为43%、19%、12%、10%、8%、8%,销售分布更趋均衡。期内公司拿地面积1370万方,同比-10.5%;拿地金额546亿元,同比+29.1%;拿地均价3985元/平,同比+44.2%。期内公司拿地能级提升,二线城市占比较去年+28.5%,除继续深耕成渝大本营外长三角占比同比+13.4%。拿地金额/销售金额为62.9%,同比+10.9%,土地投资力度保持高位。 信用评级提升,负债率改善。期内公司获中诚信、联合评级、大公国际三家评级机构上调信用评级提升至AAA,处于民企领先水平。截至期末公司净负债率为124.6%,同比-22.8pct;现金短债覆盖比1.01,同比-0.06。 维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS 为1.34、1.68和2.00元,对应PE分别为7.77、6.18和5.21倍。 风险提示:调控政策超预期收紧;疫情反复带来不确定性影响
金科股份 房地产业 2020-08-12 9.79 -- -- 11.27 15.12%
11.27 15.12% -- 详细
天时地利人和,规模四年增七倍。2015-2019年公司销售额从238亿元增至1860亿元,行业排名升至第17位。我们认为公司规模持续高增为外因与内因共同作用的结果,从外因来看,公司深耕的中西部地区受棚改货币化等推动,2017年以来楼市持续超预期;从内因来看,2015年以来公司逐步加大区域扩张及下沉力度、加速周转提高资金利用效率、不断完善激励机制、叠加充足的人才储备,共同推动规模跨越式增长。 土储足而优,高质量增长依旧可期。公司2019年末可售面积近6700万平,去化周期达3.5年,其中华东、华南与华北土储占比达34%,全国化布局逐见成效,抗区域风险能力大幅提升。同时通过城市研判、淡化城市能级概念,把握城市轮动带来的投资机会;2019年地价房价比仅27%,保障后续盈利空间。公司2020H1销售均价仅10079元/平,处主流房企中低水平,未来仍有望通过加大核心城市布局、发力中高端产品市场提升销售均价,助力销售额的提升。 物管分拆提振估值,股权纷争走向尾声。公司旗下金科智慧服务已向港交所提交招股书,其2019年末合约管理面积2.49亿平,净利润达3.7亿,在借助资本市场进一步扩大物管规模的同时,亦有望对公司估值形成提振。与此同时,随着融创持股比例降至5%以下,股权纷争亦走向尾声,未来发展将更具向心力。 债务持续优化,步入业绩释放期。2015-2019年公司归母净利润CAGR达45.5%,2020Q1预收账款为2019年营收1.7倍,业绩有望持续释放。2019年净负债率同比降18pct至120%,在手现金覆盖一年内到期负债的110%,随着业绩逐步结转释放,未来杠杆或进一步下降。2020H1获联合、大公上调至“AAA”评级,融资成本改善亦值得期待。 投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、且布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业,并带动负债率持续改善。短期来看,公司与融创股权纠纷圆满解决,核心高管持续增持彰显信心,物管分拆上市亦有望提振估值,股息率亦具备吸引力,持续看好公司后续表现。预计公司2020-2022年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元,当前股价对应PE分别为7.4倍、6.1倍、5.0倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)公司净负债率仍处行业较高水平,若融资环境超预期收紧,或面临融资渠道受阻、成本上升风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;4)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名