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金科股份 房地产业 2019-11-07 6.88 7.20 10.60% 7.07 2.76% -- 7.07 2.76% -- 详细
公司发布 2019年第三季度报告。 前三季度,公司实现营业收入 432.03亿元,同比增长 60.65%,实现归母净利润 39.81亿元,同比增长 81.65%。 业绩增长亮眼。 公司利润业绩亮眼主要源于: 1) 2016年以来公司进入快速增长期,今年以来进入集中结算期,结算项目增加带来营业收入大幅增长; 2) 公司 Q3毛利率较去年同期大幅提升 4.15pcts 至30.10%,毛利率大幅提升助推业绩增长取得亮眼成绩。 销售成绩优异,营收增长确定性强。 2019年 1-9月,公司实现销售金额 1255亿元,同比增长 45%;销售面积 1248万平方米,同比增长 29%,销售业绩稳居前 20。 公司销售从成渝区域逐渐向全国范围拓展,今年以来公司销售增速在行业中保持前列,未来营收增长确定性较强。 受益于销售的快速增长,公司预收账款不断增厚, 截至三季度末,公司预收账款 1043.18亿元,同比增长 49.49%,相当于 2018年全年营业收入的 2.53倍,未来营业收入确认有保障。 拿地加快带来有息负债增长,杠杆处于行业中高位水平。 今年以来,公司新增土地项目 140个,计容建筑面积约 2446万平方米, 同比增加38.11%,在行业投资谨慎的趋势中公司依然保持一定拿地力度。 同时,拿地增加带来公司有息负债的增加, 截至三季度末,公司有息负债规模 988.50亿元, 较年初增加 21.42%,净负债率 144.33%,较年初上升7.82pcts。 公司过去一直以来借助高杠杆进行扩张发展,杠杆率在行业中处于中高位水平。 今年以来,拿地的增加导致公司经营净现金流量为负,现金短债比 1.07,较年初略有下滑。偿债压力将略有上升但目前尚可控。 投资建议与盈利预测: 预计公司 2019/2020实现归母净利润 47.99、58.07亿元,对应 EPS 为 0.90、 1.09元,对应 PE为 7.6X、 6.3X,结合行业整体估值水平,给予公司 8-9倍 PE,对应 6-12个月合理价格区间为 7.20-8.10元, 维持公司“谨慎推荐”评级。 风险提示: 现金净流量为负,偿债压力加大; 竣工结算进度不及预期; 房地产行业政策收紧。
金科股份 房地产业 2019-11-05 6.98 7.97 22.43% 7.07 1.29% -- 7.07 1.29% -- 详细
结算规模持续增长,基数影响单季度增速表现19年前三季度实现营业收入 432亿元,同比增长 61%,归母净利润40亿元,同比增长 82%;其中三季度实现营收 171亿元,同比增长 51%,归母净利润 14亿元,同比下降 9%。单季度业绩增速下降主要由于 18年三季度利润释放规模较大,而 19年前三季度增长主要来自二季度的贡献。 量价齐升带动销售高增长,拿地力度进一步加大19年前三季度实现销售金额 1255亿元,同比增长 44.6%,目标完成率为 83%,规模增长由量价共同作用。前三季度公司累计拿地 2446万方,同比增长 38.1%。19年以来公司始终保持较高的拿地力度,前三季度拿地面积/销售面积占比达到 196%,较 18年提升 43pct,三季度单季度更是进一步提升至 229%,在中西部三四线市场仍旧具备一定韧性情况下,较强的拿地力度是公司未来开工销售持续增长的资源保障。 净负债率小幅下降,杠杆结构进一步优化截至三季度末公司有息负债为 988.5亿元,较 18年末增长 21.4%。在少数股东权益增长的情况下,三季度末公司净负债率较 19年半年度回落3.1pct 至 144.3%。杠杆乘数方面,三季度末公司杠杆乘数较 19年半年度提升 1.0x 至 11.8x,其中经营杠杆提升 0.6x 至 5.9x,杠杆结构进一步优化。 19-20年业绩分别对应 PE7.0x、5.8x,维持“买入”评级预计公司 19-21年对应归母净利润分别为 53/64/79亿元,对应 19年7.0xPE,20年 5.8xPE。给予公司 19年 8.0xPE 合理估值,对应合理价值7.97元/股,维持“买入”评级。 风险提示棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.98 10.00 53.61% 7.07 1.29% -- 7.07 1.29% -- 详细
3Q19业绩同比+82%,利润率双升、 预收款覆盖率进一步走高3Q19营业收入 423.0亿元,同比+60.7%;归母净利润 39.8亿元,同比+81.7%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益 0.74元,同比+85.0%;毛利率和归母销售净利率分别为 30.1%和 9.2%,同比分别提升 4.1pct 和 1.1pct;三费费率为9.9%,同比下降 1.5pct,其中销售费率和财务费率分别下降 0.6pct 和 0.7pct。 公司业绩高增源于交房规模及整体销售毛利增加。 报告期末,资产负债率和净负债率分别为 83.8%、 144.3%,分别同比持平、 -4.7pct。 19Q3末, 预收款达1,043.2亿元,同比+49.5%, 较 19H1末+11.0%,可覆盖 18年地产营收 2.7倍,较 19H1末提升 0.2倍, 预收款高覆盖将保持业绩持续高增。 3Q19销售 1,255亿、同比+45%,全年销售望超预期,拿地额/销售额 49%3Q19销售金额 1,255亿元,同比+45%;销售面积 1,248万方,同比+29%,销售稳步增长。公司 19年全年销售目标 1,500亿元,对应同比+26%, 全年大概率将超计划完成。拿地方面, 3Q19新增土地储备项目 140个,土地投资 614亿元,占比当期销售 49%,拿地较积极,权益地价 400亿元,计容建面 2,446万方,同比+38.1%。 19H1末可售面积约 5,600万方。考虑到 19年计划新开工约 3,000万方、同比+11%,并考虑到年末在建面积预计约 5,500万方, 19年新增可售货值 3,200亿元,充足可售保障 19年销售大概率超计划完成。 物管合同管理面积 2.4亿平、估值可观, 创新性员工持股确保业绩高增19H1公司物业管理营收 12.0亿元, 同比+84%; 净利润 1.59亿元, 同比+260%; 19H1末,累计合同管理面积达 2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。 19年全年计划新增合同管理面积 5,000万方, 18年金科物业综合实力排名 11位, 后续物管估值或将逐步体现。 6月 6日,公司股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过 10%,单个参与人不超过 1%。其中,一期持股计划资金总额不超 32亿元,其中员工自筹资金不超 16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若 2019-22年业绩分别达 51、 62、 74、 82亿元, 复合增速 20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。 投资建议:业绩、销售靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。 公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。 3Q19公司业绩大增 82%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名 11位,后续估值或也将逐步体现。 我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元, 对应 19-20年 PE 分别为 7.0倍和 5.2倍, 18年股息率高达 5.3%, 维持目标价 10.00元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.85 9.30 42.86% 7.07 3.21% -- 7.07 3.21% -- 详细
销售保持高增长,业绩平稳释放。前三季度,公司实现营业收入432亿元,同比增长61%;实现归母净利润约40亿元,同比增长82%。销售保持高速增长,前9月公司实现全口径销售金额1255亿元,同比增长约45%,实现销售面积1248万方,同比增长约29%,销售单价约1万元/平,稳步提升。公司预收账款1043亿元,较19年中期增加103亿元,是当期营业收入的2.4倍,是18年营业收入的2.5倍,未来业绩增长确定性较强。 高强度拿地,为增长蓄力。拿地方面,前三季度公司新增土储2446万方,拿地金额614亿元,拿地单价约2510元/平,地价房价比约为25%,拿地性价比较高,利润水平有所保证;权益投资金额约400亿元,权益比约为65%,主要位于二线和三四线城市,拿地能级有所下沉,拿地金额/销售金额为49%,公司拿地强度高于行业平均水平,为未来销售持续增长蓄力。期末公司净负债率为144%,与中期基本持平,负债水平保持稳定。 员工持股计划积极推动。公司推出员工持股计划,存续期7年,共分5期,一期资金总规模32亿元,其中员工自筹资金16亿元,后续各期资金来源提取2019-2022年业绩考核达标后的年度净利润的3.5%作为专项基金,考核条件为2019-2022年归母净利润较2018年同比增长30%、60%、90%、110%。截止报告期末,尚未购买公司股票。 公司待结转资源充裕,同时推进员工持股计划,未来业绩增长确定性较强,维持公司买入评级。预计公司2019、20、21年三年EPS 至0.98、1.33、1.68元,对应的PE 分别为6.9、5.1、4倍。 风险提示:西南区域调控超预期收紧,行业融资环境超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-11-01 6.89 -- -- 7.07 2.61% -- 7.07 2.61% -- 详细
业绩大幅快增,经营质量显著提升 公司2019年1-9月实现营业收入432.0亿元,同比增长60.7%;实现归母净利润39.8亿元,同比增长81.7%。营收高增主要系报告期内公司交房规模增长较多所致。前三季度,公司销售毛利率及销售净利润率达30.1%和10.79%,分别较上年同期上升4.15pct和1.84pct,盈利水平进一步向上。 销售亮眼,拿地积极 报告期内,公司实现销售金额约1255亿元,同比增长约45%,增速高于行业平均水平,并已完成全年销售计划的83.7%;在当前可售资源充裕的情况下,预计公司将大概率完成全年1500亿元的销售目标。前三季度,公司投资金额为614亿元,投资占销售的比重约为49%,保持了较高的拿地强度。 财务优化,整体风险可控 截止报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为48.03%和144.33%,分别较上年同期下降2.23pct和4.67pct,负债率持续改善。三季度末,公司在手货币资金达309.6亿元,同比增长5.6%,现金短债比从上年同期的1.04上升至1.07,短期偿债压力可控。 投资建议 金科股份业绩快速增长,销售靓丽,土储资源丰富,财务状况良好。预计公司19-21年EPS分别为1.02/1.32/1.57元,对应PE分别为6.7/5.2/4.3倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
金科股份 房地产业 2019-10-18 7.08 8.91 36.87% 7.28 2.82% -- 7.28 2.82% -- 详细
10月 14日业绩预告显示, 2019前三季度公司预计实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%;其中三季度预计实现归母净利 10.1至 14.1亿元,同比-33.8%至-7.5%。 总体业绩符合预期,三季度业绩同比减少主要源于去年结转节奏不均衡。 考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS 至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元),维持“买入”评级。 业绩延续高质量增长,全年大概率超额完成销售目标10月 14日业绩预告显示,虽然公司三季度业绩由于去年基数结算节奏不平均导致同比有所下滑,但前三季度公司预计依然实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%,总体业绩符合预期,考虑到西南市场高景气周期的相对滞后,我们预计公司毛利率维持高位区间。亿翰数据显示,2019年 1-9月公司实现销售金额 1299亿元,同比+50%,公司四季度可售货值充裕,全年预计超额完成 1500亿的销售目标。 可售资源充裕,继续拓展核心 25城2019上半年末公司总可售面积 5600万平,货值约 5000亿元,可售资源较为充裕。上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%;公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,上半年末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。 员工持股计划出台,激活中期发展潜力6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、 23%、 19%、 11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 根基扎实, 行稳致远,维持“买入”评级公司近 12个月股息率 5.0%, 2019预测股息率高达 6.8%(假设分红率不变)。考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元)。参考可比公司 2019年 7.3倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期和货值优势, 给予公司 2019年 9-10倍 PE 估值,目标价 8.91-9.90元(前值 7.68-8.64元)。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
金科股份 房地产业 2019-10-16 7.14 10.00 53.61% 7.28 1.96%
7.28 1.96% -- 详细
3Q19业绩预增 64-83%,结算进入丰收期、 预收款高覆盖保障业绩高增公司预计 3Q19归母净利润将提升至 36-40亿元,同比增长 64.3%-82.5%,对应每股收益为 0.66-0.74元,业绩高增主要源于交房规模及整体销售毛利增加。在18年、 19Q1、 19H1中,归母净利润增速分别高达+94%、 +48%、 200%-290%,显示公司目前已经进入结算丰收期。截至 19H 末,资产负债率和净负债率分别为 83.9%、 147.5%,分别同比-0.9pct、 -11.9%,杠杆率逐步下降。此外,截至19H1末, 预收款达 939.9亿元,同比+48.2%, 较 19年一季度末+9.0%,可覆盖 18年营收 2.5倍, 较 19年一季度末提升 0.2倍, 预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 3Q19销售额 1,213亿元、同比+32%, 全年大概率超 1,500亿元销售计划克而瑞数据显示, 3Q19,销售金额 1,213亿元,同比+32%,销售保持快增。 公司 19年全年销售目标 1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面, 19H1公司新开工 1,156万方, 同比+10%, 竣工 425万方,同比+66%; 19H1末, 公司在建 4,468万方, 同比+76%。 19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售 52%,拿地积极,权益地价 309亿元,计容建面 1,530万方,同比+51.2%。 19H1末, 公司可售约 5,600万方。考虑到公司 19年计划新开工约 3,000万方、同比+11%, 以及年末在建预计约 5,500万方, 19年新增可售 3,200亿元,充足可售保障 19年销售大概率超计划完成。 物管业绩同比+260%,合同管理面积 2.4亿平, 创新性员工持股确保业绩高增物业方面,19H1实现营收 12.0亿元,同比+84%; 净利润 1.59亿元,同比+260%; 新增合同管理面积 3,500万平,累计合同管理面积达 2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。 19年全年计划新增合同管理面积 5,000万方, 18年金科物业综合实力排名 11位,估值或将逐步体现。 6月 6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》, 持股计划占比不超过 10%,单个参与人不超过 1%。其中,一期持股计划资金总额不超 32亿元,其中员工自筹资金不超 16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若 2019-22年业绩分别达 51、 62、 74、 82亿元, 复合增速 20%, 则下一年度按该净利润 3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。 投资建议:业绩高增、物管优质, 创新型持股计划护航,维持“强推”评级金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。 公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。 3Q19公司业绩预增 64-83%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名 11位,后续估值也或也将逐步体现。 我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 分别为 7.3倍和 5.5倍,维持目标价 10.00元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
金科股份 房地产业 2019-08-26 7.11 8.53 31.03% 7.17 0.84%
7.39 3.94% -- 详细
事件: 公司近日发布 2019年中报,实现营业收入 261.05亿元,同比增 67.9%,归母净利润 25.89亿元,同比增 288.50%,基本每股收益为 0.48元。 业绩高增长,营收净利润大幅攀升。 公司业绩、净利润同比大增, 毛利率为30.3%,较去年同期提高 7.8个百分点。公司利润增速高于营收增速源于 17年高毛利项目进入结算丰收期使毛利率大幅提升。 截至 2019年 6月 30日,公司预收款达930亿元,同比+48.2%,可覆盖 18年营收 2.5倍,业绩锁定度高,预收款覆盖率进一步提升, 预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 销售稳步提升。 截止 2019年上半年,公司及其所投资的公司实现销售金额约814亿元,同比增长约 36%;销售均价为 9702.03元/平方米;销售面积约 839万平方米,同比增长约 20%。 2019年冲击 1500亿的销售目标截至目前已完成约 54%,销售面积位列全国前十,预计公司将于今年按时完成销售目标。 投资积极,拿地进程加快。 公司在报告期内新增土地投资项目 94个,新增权益建筑面积 1165.5万平方米,计容建筑面积 1530万平方米,拿地面积/销售面积为 1.8,权益占比为 76.2%,相较于 2018年全年的 64.1%上升 12.1%。公司持有项目的权益比例较高可以使企业维持销售规模和营收增长的平衡,从而实现有质量的增长。合同投资金额 423亿元,同比增长了 56.7%;权益总价为 308.51亿元,拿地金额/销售金额 0.52,较去年同期+6.7pct,拿地力度加大。在区域分布方面,公司聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。截至中报,公司在建项目 226个,上半年新开工面积约 1156万平方米,同比增长约 10%,竣工面积约 425万平方米,同比增长约 66%,期末在建面积约 4468万平方米,同比增长约 76%,竣工结算节奏加快。公司可售面积约 5600万平方米,土储充沛,为未来高增长打下了坚实的基础。 公司杠杆有所下降,融资多元化,整体财务状况处于可控范围。 截至 2019上半年,公司净负债率 147.47%,下降 11.9pct;资产负债率 83.86%,下降 0.93pct; 2019年上半年总共发行 15.8亿元的公司债、 3亿美元债、 15亿元超短融, 12亿短期融资券以及 23亿元中期票据, 融资结构多元化, 融资成本得到有效控制。短期债务覆盖比率 1.07,短期偿债能力有保障。 投资建议:公司营收利润增长显著,盈利能力稳中有升,业绩锁定度高,土地储备充沛,我们预测 2019-2021年公司 EPS 分别为 1.02、 1.29、 1.59元人民币,对应 PE 分别为 6.8X、 5.4X、 4.4X, 目标价 8.53元, 维持增持评级。 风险提示: 房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-08-20 6.76 -- -- 7.19 6.36%
7.39 9.32% -- 详细
利润率改善带动业绩大幅增长 公司19上半年实现归母净利润25.9亿元,同比增长288.5%,低利润基数状态下的主营收入扩张叠加净利率改善为公司带来了极大业绩弹性。19年上半年实现营业收入261.1亿元,同比增长67.9%,毛利率上涨7.8pct,毛利率及费用管控能力的提升使公司整体净利率提升7.0pct至12.1%。 高强度土地投资保障销售规模持续提升 19年上半年公司实现销售金额814亿元,同比增长36.3%,主要由量价共同拉动。土地投资方面,公司上半年新增建面1530万方,总地价423亿元,主要仍集中于公司优势中西部地区(占比接近70%),拿地力度(拿地面积/销售面积)在18年的高基数(153%)上进一步提升29.3pct。截至19年6月末,公司可售面积5600万方,同比+55.6%,储备资源充足。 净负债率小幅上行,盈利能力显著改善 受持续高强度拿地影响,公司净负债率较18年末上升10.9pct至147.5%,但仍远低于17年水平。截至19年6月末,公司杠杆乘数由18年末10.0x上升至10.9x,其中经营杠杆提升0.5x,为主要增量,杠杆及利润率提升带动年化ROE大幅上升至20.7%,较18年增长4.0pct。 19-20年业绩分别对应PE6.3x、5.2x,维持“买入”评级 预计公司19-21年对应归母净利润分别为52/62/71亿元,同比分别增长33.0%/20.1%/14.9%,对应19年6.3xPE,20年5.2xPE。给予公司19年动态PE7.5x估值目标,对应合理价值7.26元/股,维持“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气程度不断下降,棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
金科股份 房地产业 2019-08-16 6.20 7.68 17.97% 7.19 15.97%
7.39 19.19% -- 详细
8月 12日半年报显示, 2019上半年公司实现营收 261.1亿元,同比+67.9%; 实现归母净利 25.9亿元,同比+288.5%;实现扣非后归母净利 25.8亿元,同比+330.6%;加权平均 ROE 同比+7.6pct 至 11.0%。公司上半年净利增速贴近业绩预告上沿,总体业绩符合预期。维持 2019-2021年 EPS 0.96、1.27、1.64元的盈利预测,考虑到公司高成长预期,上调至“买入”评级。 毛利率创近 5年新高,充裕货值奠定高增长基础上半年业绩释放提速主要源于:1、2017、2018年销售高增长(金额同比+93%和+81%)带动 2019上半年营收同比+68%;2、高毛利项目集中步入结转周期,上半年毛利率同比跳升 7.8个百分点至 30.3%,创 2015年以来新高;3、激励优化带动期间费用率同比降低 2.6pct。2019上半年公司实现签约销售金额约 814亿元,同比+36%;签约销售面积约 839万平,同比+20%。报告期末总可售面积 5600万平,可售资源较为充裕,全年预计向 1500亿销售目标迈进,全年结转收入有望超过 570亿。西南市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局为业绩延续高质量增长奠定基础。 巩固成渝深耕优势,加速全国均衡布局2019上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%。公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,报告期末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。此外,报告期末公司物业管理面积达 2.4亿平,收入、净利增速分别达 84%和 260%,开发业务的高质量结转有望延续物业管理的强势表现。 完善长效激励机制,稳定中期发展预期6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、23%、19%、11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 深耕西南+全国布局,上调至“买入”评级公司近 12个月股息率 6.1%,2019预测股息率高达 8.0%(假设分红率不变)。维持 2019-2021年 EPS 为 0.96、1.27、1.64元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.4倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期, 给予公司 20198-9倍 PE 估值,维持目标价 7.68-8.64元。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,近期板块估值下调凸显公司配置价值,上调至“买入”评级。 风险提示:受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险
金科股份 房地产业 2019-08-15 6.18 10.00 53.61% 7.19 16.34%
7.39 19.58% -- 详细
19H1业绩同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高 19H1,公司实现营业收入261.1亿元,同比+67.9%;归母净利润25.9亿元,同比+288.5%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益0.48元,同比+336.4%;毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和9.9%,较18H1分别提升7.8pct和5.6pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司业绩增速大幅高于营收增速源于17年高毛利项目进入结算丰收期致毛利率大幅提升。截至19H1末,公司预收款达939.9亿元,同比+48.2%,较19年一季度末+9.0%,可覆盖18年营收2.5倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 19H1销售额814亿元、同比+36%,拿地额占比销售额52%、拿地积极 19H1,公司实现销售金额814亿元,同比+36%;实现销售面积839万方,同比+20%,销售稳步增长。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面,19H1公司新开工面积1,156万方,同比+10%,竣工面积425万方,同比+66%;19H1末,公司在建面积4,468万方,同比+76%。19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售52%,拿地积极,权益地价309亿元,计容建筑面积1,530万方,同比+51.2%。19H1末,公司可售面积约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工面积约3,000万方、同比+11%,新开工稳增,并考虑到年末公司在建面积预计约5,500万方,19年新增可售货值3,200亿元,充足可售保障19年销售大概率超计划完成。 物管业绩同比+260%,合同管理面积2.4亿平,创新性员工持股确保业绩高增 物业方面,19H1实现营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;新增合同管理面积3,500万平,累计合同管理面积达2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,估值或将逐步体现。6月6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超32亿元,其中员工自筹资金不超16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。 投资建议:开发丰收、物管靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级 金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。19H1公司业绩大增289%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为6.0倍和4.5倍,18年股息率高达6.1%,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-08-15 6.18 8.91 36.87% 7.19 16.34%
7.39 19.58% -- 详细
收入大增,盈利能力显著提升,驱动业绩高速增长。 公司 2019年上半年实现营业收入 261.1亿元,同比增长 67.9%,归母净利润 25.9亿元,同比增长 288.5%。业绩高速增长的原因主要是由于房地产结转增加和利润率的改善。上半年毛利率和归母净利率分别为 30.3%和 12.1%,较去年同期分别提升 7.8和 7.0个百分点。三项费用率为 10.2%,同比下降 2.7个百分点,其中管理费用率和销售费用率分别下降 0.3和 1.4个百分点。由于少数股东损益占比较去年同期提升 2.3个百分点至 18.2%,所以归母净利率提升幅度略低于净利率。上半年归母净利率为 9.9%,同比提升 5.6个百分点。 销售金额保持快速增长,拿地积极保证货值充裕。 公司上半年实现销售金额814亿元,同比增长 36%。销售规模的快速扩张受益于量价齐升。销售面积839万平方米,同比增长 20%,销售均价 9702元/平方米,同比增长 16.4%。 土地投资方面,公司上半年拿地金额 423亿元,同比增长 56.7%。投资强度(拿地金额/销售金额)为 52.0%,较 2018年全年下降 7个百分点。公司现有可售面积约 5600万平方米,按照上半年销售均价计算,对应货值 5433亿元,足以支撑公司持续增长。 物业管理和新能源板块收入大幅提升,利润实现翻倍式增长。 2019年上半年,物业板块新增合同管理面积 3500万平方米,累计合同管理面积达 2.39亿平方米。公司物业板块上半年实现营业收入 12.02亿元,同比增长 84%,净利润 1.59亿元,同比增长 260%。 新能源业务实现营业收入 1.7亿元,同比增长 90%,净利润 6538万元,同比增长 165%。 财务预测与投资建议: 维持增持评级,目标价 8.91元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为0.99/1.32/1.72元。可比公司 2019年 PE 估值为 9X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 9X,对应目标价 8.91元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
金科股份 房地产业 2019-08-15 6.18 6.90 5.99% 7.19 16.34%
7.39 19.58% -- 详细
地产业务业绩靓眼, 物管业务发展迅速。 2019年上半年公司实现营收261.05亿元,同比增长 67.92%, 归母净利润 25.9亿元,同比大幅增长 288.5%,业绩高增主要源于公司前 2年保持高增的销售额兑现为当期结算规模的显著增长,以及西南区域高毛利项目逐渐进入结算期。 利润率方面,期内公司毛利率和归母净利率分别为 30.3%和 9.9%, 同比提升 7.8和 5.6个百分点。 值得一提的是,公司物业子公司金科服务期内分别录得营收和净利润 12.02和 1.59亿元,分别同比高增 84%和260%,期内新增合同管理面积 3500万平方米,后续表现值得关注。 销售稳定增长,全年目标无忧。 销售方面,期内公司实现销售金额 814亿元,同比增长 36%,销售面积 839万方,同比增长 20%。 考虑到期内新开工、在建、竣工面积分别同比增长 10%、 66%、 76%, 公司完成全年 1500亿元销售目标具备保障。 拿地方面,期内公司新增土储1530万方, 同比增长 51.2%, 拿地金额 423亿元, 同比增长 59.3%。 拿地金额/销售金额为 52.0%,土地投资强度同比提升 6.7个百分点。 推行员工持股,完善长效激励。 期内公司推出员工持股计划,存续期7年,共分 5期,一期资金总规模 32亿元,其中员工自筹资金 16亿元,后续各期资金来源提取 2019-2022年业绩考核达标后的年度净利润的 3.5%作为专项基金,考核条件为 2019-2022年归母净利润较 2018年同比增长 30%、 60%、 90%、 110%。 融资渠道多元, 净负债率改善。 期内公司坚持多元化融资渠道, 截至报告发布日公司发行 35.8亿元公司债、 3亿美元债、 27亿元短融和 23亿元中票。 期内公司净负债率为 147%, 同比下降 11.85个百分点, 有所改善。 短期借款+一年内到期非流动负债占货币资金比例为 94%,同比提升 19个百分点,短期现金流压力稍有提升。 维持公司买入评级。 预计公司 2019、 20、 21年三年 EPS 至 0.98、 1.33、1.68元,对应的 PE 分别为 6.7、 4.9、 3.9倍。 风险提示: 西南区域调控超预期收紧,行业融资环境超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-08-14 6.04 -- -- 7.19 19.04%
7.39 22.35%
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结转提速,盈利持续改善,业绩迎来高增长阶段。金科股份2019年上半年实现营业收入261.05亿元,同比增长67.92%;归母净利润25.90亿元,同比增长288.50%。公司业绩增速大幅高于营收增速,主要由于结转项目毛利率较高,2019年上半年公司毛利率30.31%,同比提升7.76个百分点;公司净利率12.13%,同比提升7.03个百分点。截至2019年上半年,公司预收款项达939.88亿元,同比增长48.24%,未来业绩增长可期。 销售增长靓眼,投资保持积极。公司2019年上半年实现销售金额814亿元,同比增长36%;销售面积839万平米,同比增长20%。公司拿地积极,上半年新增土地项目94个,拿地金额423亿元,同比增长57%,权益比例73%,拿地销售比为52%;拿地面积1529万平米,同比增长51%,平均楼面价2762元/平米,仅占当期销售均价的28%,未来项目毛利率有保障。截至2019年上半年,公司可售面积超5600万平米,保证未来持续发展。 旗下物业公司金科服务享有超高品牌美誉度,利润增长可期。金科服务上半年实现营业收入12.02亿元,同比增长84%;净利润1.59亿元,同比增长260%。上半年金科服务新增合同管理面积3500万平米,同比增长231%;累计合同管理面积达2.39亿平米;业主满意度连续多年超过90%,市场占有率连续三年中西部第一,管理五年以上项目满意度达95%,合同管理规模的持续提升有效保障未来物业服务的业绩水平。 杠杆水平持续下降,融资渠道多样化。截至2019年6月末,公司资产负债率83.86%,同比下降0.93个百分点;净负债率147.47%,同比下降11.9个百分点。公司融资渠道多样化,年初以来顺利发行27亿元短融、23亿元中期票据及35.8亿公司债,此外,6月公司还完成3亿美元债的发行,公司融资成本得到有效控制。 投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2019-2021年公司EPS分别为0.92、1.11、1.34元人民币,对应PE分别为6.47、5.33、4.40倍,维持“增持”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。
金科股份 房地产业 2019-07-11 6.80 7.68 17.97% 6.70 -1.47%
7.19 5.74%
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核心观点7月 7日公司业绩预告显示,2019上半年公司预计实现归母净利 20-26亿元,同比增长 200-290%,上半年总体业绩超出预期,主要源于交房规模及销售毛利增加。公司对西南市场高景气行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励制度的完善有望加速优质资源的周转兑现,维持 2019-2021年 EPS 0.96、1.27、1.64元的盈利预测,维持“增持”评级。 高质量结转周期延续,上半年销售增速行业居前我们认为公司上半年业绩超预期的主要原因在于:1、2017、2018年销售金额增速高达 93%和 81%,可结转资源较为充裕;2、2018年毛利率跳升7.3个百分点至 28.6%,西南区域高毛利项目步入结转周期,2019年盈利水平有望维持高位。亿翰数据显示,2019上半年公司实现销售金额 821亿元,位居全国第 17位,销售金额同比+41%,累计增速位居主流 A 股房企第 3位。重庆市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局为业绩延续高质量增长奠定基础。 全国布局效果显现,物业管理预期强势2018年公司全国布局效果显现,合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率区间 1.6%-2.7%,2018年均实现翻倍。2018公司土地投资 700亿元,同比+52.2%,新增土储中一二线城市货值占比超过 75%,继续深耕布局核心 25城。 2018年末可售面积超 4100万平,按照 2018销售均价计算的总货值约 3630亿元。2019年公司计划新开工 3000万平,同比+11.1%,计划新增可售货值3200亿元,全年预计向 1500亿销售目标迈进。此外,2018年末物业管理面积达 2.4亿平,收入、净利增速分别达 41%和 49%,开发业务的高质量结转有望延续物业管理的强势表现。 完善长效激励机制,稳定中期发展预期6月 6日公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、23%、19%、11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 深耕西南+全国布局,维持“增持”评级公司对西南市场高景气行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现。维持 2019-2021年EPS 为 0.96、1.27、1.64元的盈利预测。参考可比公司 2019年 7.1倍的PE 估值,考虑到公司高成长预期,我们认为公司 2019年合理 PE 估值水平为 8-9倍,维持目标价 7.68-8.64元,维持“增持”评级。 风险提示:受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名