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金科股份 房地产业 2021-09-07 5.01 -- -- 5.30 5.79%
5.30 5.79% -- 详细
事件概述金科股份发布2021年半年报,公司实现营收439.7亿元,同比+45.1%,实现归母净利润37.1亿元, 同比+2.5%。 利润平稳增长,盈利能力有所下滑2021年上半年,公司实现营业收入439.7亿元,同比增长45.1%,归母净利润37.1亿元,同比增长2.5%,营收增速大幅高于净利润增速主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年,公司毛利率及净利率分别为20.14%和11.07%,分别较上年同期下降5.81pct 和2.98pct,前期高地价项目逐步结算的情况下,盈利水平有所下降。 销售稳定增长,拿地趋于保守2021年上半年,公司实现销售金额1025亿元,同比增长18%,销售面积为1005万平方米,同比增长17%,实现销售回款997亿元,回款比例高达97%,销售表现靓丽,连续多年稳居行业前列。拿地方面,公司新增土储39宗,拿地面积为835万平方米,同比下降39.1%,拿地金额达354亿元,同比下降35.2%,拿地金额占销售金额的比重为34.5%,较上年同期下降28.4pct,拿地力度显著减弱,但仍保持在合理的水平。 “三道红线”达标,财务安全度提升截至报告期末,公司净负债率、剔除预收款项的资产负债率、现金短债比分别为77.08%、69.55%和1.38,其中,公司有息负债规模由上年同期的1106亿元下降至941.4亿元,压降规模超160亿元,此外,一年内到期有息负债为268亿元,占比降至28.5%;一到三年内到期有息负债为524.7亿元,占比为55.7%,债务结构持续得到优化。总体来看,公司“三道红线”的各项指标均达标,整体财务的安全性进一步提高。 投资建议金科股份业绩稳增,销售表现良好,土储资源丰富,财务安全度提升,考虑结算项目增多而利润率下滑的原因,我们上调公司21-22年营收1018.7/1213.3亿元的预测至1153.3/1404.7亿元,下调21-22年EPS1.62/1.91元的预测至1.47/1.62元,并加入23年的盈利预测,预计营收为1623.9亿元,EPS 为1.8元,对应2021年9月3日4.99元/股收盘价,PE 分别为3.4/3.1/2.8倍,维持公司“买入”评级。 风险提示房地产调控政策收紧,销售不及预期,项目利润率出现下滑。
金科股份 房地产业 2021-09-01 4.61 -- -- 5.30 14.97%
5.30 14.97% -- 详细
事项:公司公布2021年半年报,上半年实现营收439.7亿元,同比增45.1%,归母净利润37.1亿元,同比增2.5%,扣非后归母净利润28.5亿元,同比降13.2%,对应基本EPS为0.67元/股。 平安观点:业绩平稳增长,未结资源充足。公司上半年营收同比增长45.1%,归母净利润同比增长增2.5%,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.9pct至20.1%;2)期内结算的非并表项目数量减少,合联营企业投资收益同比降53%至2.7亿元;3)少数股东损益占比同比提升8.7pct至23.9%;4)上年同期基数相对较高。期内公司经营明显改善,期间费用率同比降0.9pct至7.2%。考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升6.1%至1428.2亿元,为2020年营收1.6倍,叠加全年30%的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。 销售增长良好,投资方式多元化、力度略有收缩。公司上半年销售金额1025亿元,同比增长18.1%,销售面积1005万平,同比增长16.9%;平均售价10199元/平,较2020年全年增2.3%,全年销售目标2500亿元(同比增12%)有望达成。期内公司新增土地建面835万平米、总价354亿元,分别为同期销售面积、销售金额的83.1%、34.5%,略低于2020年全年(105.5%、39.9%);平均楼面地价4240元/平米,地价房价比41.6%,高于2020年全年(37.9%),主要因公司加大重点城市布局,期内新增土储按建面计算二三线(含新一线)城市占比93%;同时拿地方式更趋多元化,通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取土地建面472万平米,占比57%。期末总可售资源7311万平米,其中,重庆占比降至23.7%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别占比20.9%、18.3%、17.8%、9.2%、5.3%,分布更加均衡。 财务继续优化,维持“绿档”水平。期末公司在手现金370.3亿,现金短债比达138%,期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.6%、77.1%,同比降4.5pct、47.5pct,三项指标持续满足“三道红线”要求。境内主流评级机构均给予公司AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。期内各融资渠道保持通畅,实现境内外各类标准化债券融资规模约百亿元,位居国内A股民企前列,成功发行首单CMBS(16.85亿元,成本6%/年,期限18年);成功发行美元债3.25亿美元,期限3年,票息6.85%,较上期成本降低超150bp,有力支撑公司持续健康发展和现金流安全。 投资建议:考虑毛利率下行幅度超此前预期,我们下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元(原为1.61元、1.94元、2.29元),当前股价对应PE分别3.3倍、2.9倍、2.5倍。当前公司土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;同时债务持续优化,融资成本有望改善,叠加公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好公司后续表现,维持“推荐”评级。 风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)若疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
王小勇 1 8
金科股份 房地产业 2021-08-31 4.60 8.99 93.75% 5.30 15.22%
5.30 15.22% -- 详细
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入439.73亿元,同比上涨45.1%,实现归母净利润37.05亿元,同比上涨2.5%。 毛利率下调及少数股东损益增长较快双向影响下,本期归母净利润增长较为平缓。本期归母净利润较营收增长较缓的原因主要系毛利率持续回落,此外在全国化布局中主动降低拿地权益比例(自2018年,少数股东权益/所有者权益抬升至四成左右,而此前基本低于二成)使得本期少数股东损益同比增长80.4%至11.61亿元也对此有所影响。期内公司实现毛利率20.1%,同比-5.8pct,较2020全年下滑3.0pct;实现归母净利率8.4%,同比-3.5pct,较2020全年提升0.4pct。截至期末录得合同负债1488.00亿元,同比+6.7%,覆盖2020年营收1.70倍。费用率方面,期内三费/营收为7.1%,同比-0.9pct,销管费用/营收为6.5%,同比-0.5pct,财务费用/营收为0.6%,同比-0.4pct。 销售稳增回款率位居高位,拿地审慎多元投资保障质效。期内公司实现销售金额1025.00亿元,同比+18.1%,完成全年销售目标2500亿元的41%,其中华东、重庆占比位居第一二,分别为43%、20%,新一线、二线城市占比分别为40%、25%。期内录得销售回款997亿元,对应销售回款率为97%;实现销售面积1005.00万方,同比+16.9%;实现销售均价10199元/平,同比+1.1%。拿地方面,期内公司拿地面积835.00万方,同比-39.1%,多元投资占比来看,公开市场、地产+、收并购占比分别为43%、25%、15%;拿地金额354.0亿元,同比-35.2%,其中新一线、二线占比分别为49%、37%;楼面价4240元/平,同比+6.4%,楼面价/销售均价为41.6%,同比+2.1pct;拿地金额/销售金额为34.5%,同比-28.4pct,在上半年土拍市场竞争激烈的背景下,公司拿地力度有所减弱。截止期末,公司可售面积7300万方,重庆占比降至23.69%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。 三道红线维持绿档,偿债能力有效提升。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为69.55%,同比-4.8pct;净负债率为77.08%,同比-49.9pct;现金短债覆盖比为1.38,同比+0.32,继2020年末以来继续保持绿档。期内录得经营性现金流净额25.14亿元(去年同期为-24.50亿元),EBITDA 利息保障倍数同比+0.29至2.09,偿债能力有效提升,截至期末,有息负债余额同比减少160亿元至941.44亿元。长短债结构来看,短期负债占比为29.1%,同比-3.8pct;长期负债占比为70.9%。 投资建议:维持公司买入评级,考虑公司新五年规划追求高质量发展下增速放缓,预计公司2021-23年EPS 至1.50/1.67/1.87元,对应PE 为3.08/2.77/2.48倍。 风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。
金科股份 房地产业 2021-06-09 5.20 6.59 42.03% 6.04 7.09%
5.57 7.12%
详细
全国化均衡布局稳步推进,投资重心重回高能级城市:截至2020 年末,公司已进驻全国23 个省(市),合计总可售面积超 7100 万方,覆盖当期销售面积倍数达3.2 倍,可售资源充裕。2020 年公司新增计容建面2364 万方,同比减少28.9%;土地购置额892 亿元,同比增长0.5%;拿地成本3773 元/平方米,同比增长41.2%,拿地均价/销售均价近三年维持40%安全线以下。土地成本增加主要因公司拿地质量回升所致,2020 年公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20pct 至50.5%,土储质量提升利于公司盈利企稳。 销售稳健增长,巩固区域深耕护城河:2020 年公司实现全口径销售金额约2232 亿元,同比增长20%;重庆、江苏、浙江单省(市)销售规模超200 亿元,四川、河南、山东单省销售规模超100 亿元,区域深耕效果显著。2021 年公司全口径销售目标为2500 亿元,同比增长12%。2021 年一季度,公司已实现销售额约491 亿元,完成全年目标近20%;实现销售面积约475 万平方米。 业绩短期内可兑现性较强,净利率小幅回升:2020 年公司实现营业收入877 亿元,同比增长29.4%;实现归母净利润70.3 亿元,同比增长23.9%。我们认为公司未来短期内业绩可兑现性较高,原因包括:1)公司2020 年合同负债1346 亿元,覆盖2020 年营业收入1.5 倍;2)2020 年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021 年公司计划竣工面积达2600 万平方米,同比增加30%; 3)2019 年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。此外,销售费率改善及投资净收益增加拉动2020 年公司净利率提升1.7pct 至11.1%。 财务指标更趋健康,三道红线降至绿档:2020 年公司总有息负债976.5 亿元, 同比下降1.1%;一年内到期有息负债约325 亿元,占比33%,负债规模及结构持续优化。同期公司现金短债比小幅提升至1.3X;净负债率75.1%,同比下降45pct;剔预后资产负债率69.9%,同比下降5pct,达“三道红线”绿档要求。 盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引与股权激励指引,我们预测公司2021-2023 年EPS 分别为1.39、1.56、1.72 元。现价对应2021-2023 年预测PE 分别为4.1、3.6、3.3 倍;预测股息率分别为8.8%、9.9%、10.9%。公司全国化布局稳步推进,拿地质量提升,业绩稳健增长,区域深耕优势明显,品牌溢价较强,积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点,为“三道红线”绿档企业,财务指标改善明显。根据DDM 估值模型, 公司目标价7.13 元,对应21 年预测PE5.1 倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。
金科股份 房地产业 2021-04-15 6.45 -- -- 7.21 3.00%
6.64 2.95%
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事件: 4月 2日,金科股份发布 2020年年度报告。 营业收入同增 29.4%,归母净利润 70.3亿元同比大增 23.9%。 2020年公司实现 营业收入 877.0亿元,同比增长 29.4%。利润方面:受限价影响,公司房地产开发 业务毛利率为 23.0%,同比下降 6.1pct。 公司实现净利润 97亿元,同比增长 52.7%, 其中归母净利润 70.3亿元,同比增长 23.9%;归母净利润增速不及净利润增速的 原因为公司 2020年加大联合开发力度,少数股东利润数额为 26.7亿元,同比增 长 292.7%,占比提升 16.8pct 至 27.5%。 每股收益 1.30元,同比增长 23.8%。 销售额 2232亿同增 20%, 2025年目标翻番达 4500亿;拿地节奏放缓,拿地城 市能级提升,可售资源储备充裕。 2020年公司实现销售额 2232亿元,同比增长 20.0%,超额完成全年 2200亿元销售目标;实现销售面积 2240万方,同比增长 18%。销售单价 9964元/平。销售金额口径市占率由 2019年的 1.16%提升至 2020年的 1.29%。 公司坚定实施省域深耕战略,在重庆、江苏、浙江销售规模超 200亿 元,四川、河南、山东销售规模超 100亿元; 2025年销售额目标 4500亿, CAGR 超 15%。拿地方面:公司 2020年新增土地计容建面达 2364万方;拿地金额 892亿,同比增长 0.5%; 投资力度(当期拿地金额/当期销售金额)为 40.0%,自 2017年的 68.9%呈逐步下降趋势,拿地节奏放缓。权益拿地单价为 3773元/平,地货比 (当期拿地单价/当期销售单价)为 37.9%。 新增土储城市能级显著提升,按计容建 筑面积计算二三线(含新一线)城市占比近 80%。截至 2020年底,公司总可售 面积超 7,100万平方米,资源储备充裕。 金科服务成功上市,全年营收同增 44%,推动公司“四位一体”战略发展。 2020年 11月,公司控股子公司金科服务于香港联交所主板上市, 2020年金科服务 营收 33.59亿元同增 44.3%;归母净利润为 6.17亿元同增 68.5%;截至 2020年末, 金科服务合约面积 2.78亿方,独立第三方占比 56.3%。金科服务上市进一步推动金 科股份“四位一体、生态协同”的战略,实现“地产+服务”双向赋能,改善公司财 务结构,助力金科股份可持续健康发展。 “三道红线”全面改善由橙转绿,股权结构更趋多元。 公司“三道红线”全面改善 实现由“橙档”到“绿档”的跨越:剔除预收账款后的资产负债率为 69.85%同降 5pct,净负债率为 75.07%同降 45pct,现金短债比 1.34倍。成功引进红星家具集团、 阳光人寿保险等重要股东,股权结构更趋多元;同时公司员工持股计划顺利实施, 助力公司可持续发展。 投资建议: 我们预测公司 21/22/23年收入增速为 22.5%/21.1%/20.8%,归母净利 润为 87.37/105.17/126.46亿元,增速为 24.3%/20.4%/20.2%,归母净利润对应的 EPS 为 1.64/1.97/2.37元/股,对应的 PE 为 4.3/3.6/3.0x。维持“买入”评级
金科股份 房地产业 2021-04-15 6.45 -- -- 7.21 3.00%
6.64 2.95%
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1.事件 公司发布2020年年度报告。报告期内,公司实现营业收入877.04亿元,同比增长29.41%;公司实现归属于上市公司股东的净利润70.30亿元,同比增长23.86%;公司基本每股收益为1.30元,同比增长23.81%。 2.我们的分析与判断 (一)业绩增长动力强劲,毛利率下行 2020年公司实现营业收入877.04亿元,同比增长29.41%;公司实现净利润97.04亿元,同比增长52.66%,其中归属于上市公司股东的净利润70.30亿元,较上年增长23.86%,疫情下仍保持高业绩增长归功于公司优秀的运营能力。期间公司实现综合毛利率23.16%,同比下降5.67pct,综合毛利率的下行主要由于开发业务的限价和项目结算结构导致,同时毛利率下行也是行业整体目前的趋势;营业费率、管理费率、财务费率分别下降2.27pct、0.49pct、0.38pct,推动净利率上升1.69pct至11.06%。 (二)销售目标实现,积极获取二三线优质土储 公司2020年实现销售面积2240万平方米,同比18%,实现销售金额2233亿元,同比20%,完成销售目标2200亿元,完成开工2996万方,完成竣工约1995万方,期末在建约6852万方,全年供货约3600万方,综合去化率62%;销售区域布局向华东、重庆及华中集中,对西南依赖逐渐减小;2021年计划全年销售目标不低于2500亿元,到2025年总销售规模达4500亿元,年复合增长率超15%。公司实现全年回款2011亿元,同比24.91%,销售回款率达90%,高增长的回款表现为公司未来发展持续注入动能。 拿地方面,全年获取土地148幅,新增土储面积2364万平方米,同比-29%,其中二三线(含新一线)城市占比近80%,拿地金额892亿元;楼面单价3773元/平米,同比增加超40%,拿地楼面均价的提升主要由于新获项目城市能级的提升;目前公司账面累计可售面积超7100万平方米,总货值超6700亿元,其中重庆、华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%,新增土储分布均衡,占据全国化布局优势,优质丰沛的土储为公司未来两年的销售提供有力保障。 (三)三道红线全面达标,债务结构显著改善 2020年公司净负债率大幅下降45pct至75.07%,剔除预收后的资产负债率69.9%,同比-5pct,现金短债比1.34倍,“三道红线”均未踩,公司成功跻身“绿档”之列。偿债能力的大幅改善得益于优质的资金管理运营能力,公司年末货币资金余额435.6亿,可实现短期有息负债全覆盖,经营性现金余额同比增长5.5倍,呼应经营驱动型转变的整体战略。 在稳中偏紧的融资环境下,公司融资端和现金流依旧保持稳定,银行贷款仅占贷款及授信余额的60%,债务发行畅通,融资到期无集中兑付风险,2020年有息负债余额977亿,同比有降,其中一年内、一至两年、两年及以上到期分别占33%、36%、30%;2020年到期有息负债325亿,占全部有息负债的33%,一、二、三、四季度到期分别为51亿、137亿、69亿、68亿,整体分布均衡,资金充裕保证支付。 (四)五年战略指引明确,持有经营助力估值增厚 公司提出“四位一体、生态协同”的5年总体发展战略,实现总销售规模4500亿元,地产+业务500亿元,持有优质资产300亿元,包括优质商业资产200亿,产业资产100亿,同时跻身世界五百强。公司注重通过培育永续经营能力实现可持续发展,拓展多元化产品组合,获得穿越市场周期的能力。科技产业、商旅康养等业务已有多年积累沉淀,形成传统地产与地产+协同并进的局面。 3.投资建议 2020年公司在市场整体增速放缓的情况下,仍实现净利润超50%的增长,体现公司卓越的经营内功。面对行业格局转变,公司对自身的发展路径和未来的实施计划明确,坚定效益优先、客户至上、长期主义,全面提升盈利能力和永续经营能力,由规模导向转变为盈利导向,高质量发展可期。同时,公司不断优化财务结构,优质的融资平台将保证公司持续保持“绿档”优势。我们预计公司2021-2022年的每股收益分别为1.53元和1.71元。以4月9日7.05元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为4.6倍和4.1倍。我们看好公司长期的表现,维持“推荐”评级。 4.风险提示 行业销售超预期下滑、行业政策变动、毛利率继续下滑、融资环境波动的风险。
王小勇 1 8
金科股份 房地产业 2021-04-12 7.09 9.67 108.41% 7.21 1.69%
7.21 1.69%
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事件:公司发布2020年度报告,报告期内实现营业收入877.04亿元,同比上涨29.4%,实现归母净利润70.30亿元,同比上涨23.9%。 利润持续攀升,毛利率如期回调。期内公司实现毛利率23.2%,同比-5.7pct,毛利率下滑系2016~17年获取的高地价项目陆续进入结算通道,在限价影响下行业利润空间收窄的共性问题;实现归母净利率8.0%,同比-0.4pct,归母净利率下滑幅度相对有限主要系本期投资收益大幅增长至16.20亿元(去年同期1.86亿元),此外公司于2016年后快速全国化布局引起的拿地权益比例下降使得本期少数股东损益/净利润上行16.8pct至27.6%,短期内在报表层面维持此趋势;本期末录得合同负债1346.45亿元,同比+17.4%,覆盖2020年营收1.54倍。费用率方面,期内三费/营收7.9%(同比-3.2pct),销管费用/营收7.4%(同比-2.8pct),财务费用/营收0.5%(同比-0.4pct)。 销售稳增拿地审慎,多元业务整合赋能产业链。期内公司实现销售金额2232.00亿元(同比+20.0%),其中华东占比为41%。公司完成2200亿的销售目标,并提出冲击2025年总销售规模4500亿元(CAGR≥15%),在跨越式迈入2000亿大关后转向追求高质量稳增;实现销售面积2240.00万方(同比+17.6%);实现销售均价9964元/平(同比+2.1%)。公司期内录得90%的销售回款率,经营性现金流稳健。拿地方面,期内公司拿地面积2364.00万方,同比-28.9%;拿地金额892.0亿元,同比+0.5%,按拿地金额口径计算二线城市占比74%,在核心25城布局战略下,二线城市成为公司未来发展主战场;楼面价3773元/平,同比+41.2%,主要系城市能级提升明显;拿地金额/销售金额40.0%,同比-7.7pct,拿地趋于审慎;楼面价/销售均价为37.9%,同比+10.5%,但仍处于相对可控水平。截止期末,公司可售面积7100万方,重庆、华东分别占比24%、23%,二线(包括新一线)城市占比约56%。期内,控股子公司金科服务于香港联交所主板上市,“地产+服务”的双向赋能极大保障了公司“四位一体、生态协同”战略的落实。截至期末,金科服务实现营收33.59亿元,同比+44%,毛利率达到29.7%,同比+2.4pct,质效提升明显,实现了152个城市的全国化布局,在管面积1.56亿方(独立第三方占比48.6%),合约面积2.77亿方(独立第三方占比56.3%);地产+业务方面,期内金科产业累计开发运营管理项目25个,面积超1100万方,新增开发运营面积260万方,投资撬动效应较为明显;在战略股东红星集团的协助下收购整合位于重庆、昆明、慈溪的3个商业综合体项目股权,并明确了社区型及区域型购物中心相结合的商业发展模式。整体来看,公司“四位一体”的业务布局是基于自身优势对地产产业链进行的生态整合,我们认为公司新版“五年计划”很好把握住了行业发展趋势,管理层换届充分表明了公司的决心,同时过去的跨越式增长也给了公司足够的底气去投资“明天的业务”。 三道红线全面转绿,信用评级优良。截至期末公司扣除预收款的资产负债率为69.86%,净负债率为75.07%,现金短债比为1.34(扣除预售监管资金),三道红线优化至绿档;短期负债占比为34.3%,同比+1.1pct;长期负债占比为65.7%,同比-1.1pct,有息负债期限结构合理。期内公司获中诚信、联合评级、大公国际三家评级机构上调信用评级提升至AAA,信用评级优良。 投资建议:维持公司买入评级,考虑公司新五年规划追求高质量发展下增速放缓,下调公司2021-23年EPS至1.50/1.67/1.84元,对应PE为4.71/4.23/3.83倍。 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
金科股份 房地产业 2021-04-12 7.09 -- -- 7.21 1.69%
7.21 1.69%
详细
业绩增长稳健,三费显著降低。公司2020年营收同增29.4%,归母净利润同增23.9%,业绩增长主要因交房规模及整体销售毛利润增加所致,期内竣工面积1995万平,同比增65%。期内受限价、结算结构影响,房地产业务毛利率同比降6.1pct至23%,但期内投资净收益16.2亿元,同比增773%;同时经营显著提效,期间费用率同比降3.1pct至8.0%。2021年计划竣工同比增长30%,同时期末预收账款及合同负债合计1346.4亿元,同比增17.4%,覆盖2020年营收1.5倍,为后续业绩持续良好增长奠定基础。 销售目标超额完成,区域格局更趋优化。2020年公司实现销售额2233亿元,同比增长20%,超额完成全年2200亿元目标,市占率由2019年1.2%升至1.4%,销售回款率达90%;房地产销售面积2240万平方米,同比增长18%。期内在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%,区域格局更趋优化。2021年销售目标2500亿元,同比增12%。期内新开工2964万平,同比降6.3%;2021年计划新开工2900万平,同比降2.2%。 投资相对积极,城市能级大幅提升。2020年公司新增土储建面2364万平、总价892亿元,拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为105.5%、39.9%,同比下降68.9pct、7.8pct;楼面价3773元/平,同比增长41%;新增土储按地价计算二三线(含新一线)占比87%,其中二线(含新一线)占比74%。期末可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡,总可售面积超7100万平,其中重庆、华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别占比24%、23%、17%、17%、10%、5%。 金科服务成功上市,规模业绩持续高增。期内物业子公司金科服务在港交所成功上市,募资净额达67.17亿港币。期内金科服务实现净利润6.33亿元,同比增长69%,期末布局全国152个城市,在管面积1.56亿平,独立第三方占比48.6%;合约面积2.77亿平方米,独立第三方占比56.3%;连续五年蝉联“中国物业服务综合实力十强”,连续六年在西南地区市占率第一。 债务大幅改善,成功跻身“绿档”。期末公司在手现金435亿,现金短债比高达129%,同比升19.4pct;期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.9%与75.1%,同比降4.9pct、45.2pct,三项指标均满足“三道红线”要求,2020年顺利实现“橙档”到“绿档”的跨越。期内经营性现金流净额达145亿元,同比增长548%,连续三年为正。 投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业。当前公司债务大幅优化,融资成本有望持续改善,公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好后续表现。我们维持此前公司盈利预测,预计2021-2022年EPS分别为1.61元、1.94元,新增2023年业绩预测为2.29元,当前股价对应PE分别为4.4倍、3.6倍、3.1倍,维持“推荐”评级。 风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)若疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
金科股份 房地产业 2021-04-12 7.09 -- -- 7.21 1.69%
7.21 1.69%
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事件:公司披露2020年年报,全年实现营业收入877.04亿元,同比上升29.41%,实现归母净利润70.30亿元,同比增长23.86%,基本每股收益为1.30元,同比增长23.81%。 业绩符合预期,盈利能力提升。报告期内,公司实现营业收入877.04亿元,同比增长29.41%;净利润97亿元,同比增长52.66%。毛利率23.16%,较去年下降5.68pct(1)地产销售业务毛利率为23.01%,较去年下降6.08pct(2)西南地区和华东地区营收占比高,两地毛利率分别下降8.04、3.53pct.销售净利率11.06%,较去年同期增长1.68个pct,源于公司销售、管理、财务费用率分别变动-2.27、-0.53、-0.38pct,利润空间提升。归母净利润占比归母权益下降16.8个pct至72.4%。2020年公司加权ROE达到23.26%,同比19年微降0.37pct,基本维持稳定。截止到2020年底,公司合同负债达到1346亿元,同比超17%,预收款/营业收入高达153.51%,为公司未来结转提供了充足保障。 销售稳健增长,深耕重庆、布局全国势头强劲。2020年,公司销售业绩稳健提升,公司全年实现签约销售面积2240万平方米,同比增长18%,签约销售额2232亿元,同比增长20%,销售规模再上新台阶。销售均价9964元/平方米,同比增长2.05%。从区域分布来看,公司在重庆签约金额424亿,在重庆的市场占有率8.36%,同比降低3.3pct,公司重庆地区市占虽略有下降,但是在除重庆外地区拓展势头强劲。华东地区销售金额达到915.12亿,占公司总销售金额的41%。其中,公司2020年在江苏、浙江销售规模超过200亿元,四川、河南、山东销售规模超100亿元,区域格局更趋优化。公司深耕重庆与全国布局战略实施良好,双管齐下。 截至2020年末,公司实现新开工面积2964万平方米,同比下降6.29%,完成竣工面积1995万平方米,同比增长65.15%,同比19年明显提升,为公司业绩结算提供支撑。 报告期内公司拿地积极度高,地售比回升至0.38,储备充裕,足够未来3年销售。2020年,公司新增土地投资148宗,新增计容建筑面积2364万平方米,同比下降28.86%;新增拿地金额892亿元,同比增长0.45%,拿地金额占销售额的40%,新增权益拿地金额509亿元,对应权益比例为57.06%。 2020年公司新增土地平均楼面地价3773元/平米,同比增长41.19%,楼面地价/销售均价37.87%,同比上升10.5个PCT,公司土地储备充足。按城市能级看,新增土储面积在二线(含新一线)城市占比63%。截至报告期末,公司总可售面积7113.36万平方米,其中重庆占比24.46%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北、其他地区可售面积分别占总可售的22.83%、16.53%、17.22%、9.63%、4.76%、4.58%对比去年,公司可售面积增加约6.31%,足够未来3年销售。 三道红线进入“绿档”,净负债率大幅下降。2020年公司扣除预售款后的资产负债率降至69.85%,同比下降近5个pct;净负债率降至75.07%,同比下降45个pct,有息负债总额为325亿元,现金短债比达到1.34;.经营性现金流净额达到145亿元,同比大幅增长548%,连续三年为正。2020全年回款2011亿元,同比增长24.91%,高于销售额增速20%,回款率达到90%。2020年期末,公司融资余额为976.64亿元,同比降低1.11%,绝对值降低10.98亿元。从融资来源来看,银行借款占比53.1%,债券融资占比18.32%,非银融资占比28.59%,其中银行借款占比下降,非银借款占比提升。 投资建议:2020年公司盈利维持高增长,ROE维持高位连续提升,业绩锁定度达153.51%。2020年公司销售、拿地积极度高,在手土储高达7100万平,足够未来三年销售。公司三道红线进入“绿档”,杠杆水平明显下降,回款率高,现金实现对短债完全覆盖,持续维持高分红水平,2020年股息率达6.51%。 2021年目标销售额不低于2500亿,维持双位数增长,处于行业较高水平。基于此,我们将公司2021、22年营收预测分别由1057.24、1266.31亿元调整为1072.62/1295.84亿元,对应归母净利润84.45亿元、103.25亿元调整为89.36/109.87亿元,对应EPS1.67/2.06元/股,PE
金科股份 房地产业 2021-04-08 6.90 -- -- 7.21 4.49%
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深耕川渝,布局全国,高成长优质标的,维持“买入”评级公司以国家城市群发展战略为导向,销售、业绩增长有保障。鉴于行业逐渐进入存量时代,房企销售增速下行确定性大。我们下调2021-2022年盈利预测,新增2023年盈利预测,预计2021-2023年归母净利润84.6、100.3、116.4亿元(2021-2022年前值85.9、101.7亿元),EPS分别为1.58、1.88、2.18元,当前股价对应PE分别为4.5、3.8、3.3倍,考虑基本面仍然较为稳健,继续维持“买入”评级。 净利率回升,业绩增长靓眼金科股份发布2020年年报:实现营收877.04亿元,同比增长29.4%;实现归母净利润70.30亿元,同比增长23.9%。分业务结构看,房地产销售、生活服务、新能源收入分别占比93.0%、2.5%、1.0%;毛利率分别为23.0%、33.9%、41.3%;公司实现综合毛利率23.2%,同比下降5.7个百分点;期间费用率8.0%,同比下降3.1个百分点;推动公司销售净利率11.1%,同比提升1.7个百分点。公司2021年竣工目标2600万平米,同比增长30%,未来结算节奏有保障。 销售持续增长,拿地力度回升,土储更趋均衡化2020年公司实现签约销售金额2232亿元,同比增长20%;销售面积2240万平米,同比增长18%;2021年销售目标2500亿元,同比增长12%。公司投资积极,拿地金额892亿元,同比增长8%;拿地面积2364万平米,同比减少29%;楼面价3773元/平米,占当期销售均价的38%,拿地均价提升明显主要源于城市能级显著提升,金额口径看,二三线(含新一线)城市占比87%。截至2020年,公司总可售面积超7100万平米,其中,重庆占比降至24%,华东、西南(不含重庆)、华中占比分别为23%、17%、17%,可售资源全国化布局更趋均衡。 稳健经营,进入三道红线监管“绿档”截至2020年,公司剔除预收后的资产负债率69.9%,同比下降5个百分点;净负债率75.1%,同比下降45个百分点;有息负债977亿元,同比下降1%;现金短债比1.34倍,进入三道红线监管“绿档”。 风险提示:行业销售和融资波动;政策调整导致经营风险;企业运营风险。
金科股份 房地产业 2021-02-08 7.20 -- -- 7.96 10.56%
7.96 10.56%
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业绩增长稳健, 未结资源充足。 公司 2020年实现营收 878.1亿元,同增 29.6%,归母净利润 70.2亿元,同增 23.7%,业绩增长主要因交房规模 及整体销售毛利润增加所致,其中四季度结转明显提速。期末公司预收账 款及合同负债合计 1433.8亿元,同增 25.0%,覆盖 2020年营收 1.6倍, 充足未结资源为后续业绩持续良好增长奠定基础。 销售目标超额完成, 投资保持积极。 2020年公司实现销售额 2233亿元, 同比增长 20%,超额完成全年 2200亿元销售目标,市占率由 2019年 1.2% 升至 1.4%,销售回款率达 90%。 2017-2020年公司销售金额 CAGR 达 50.3%,居主流房企前列。 2020年公司拿地销售面积比、拿地销售金额比 分别为 105.5%、 39.9%,期末总可售面积升至 7014万平方,为 2020年 销售面积 3.1倍。公司近期出台未来五年规划,致力“四位一体、生态协调” 高质量发展, 2025年销售目标 4500亿元以上,年复合增长率 15%以上。 充足土储且布局均衡,为中期销售目标实现提供支撑。 债务大幅改善, 成功跻身“绿档”。 期末公司在手现金 435.6亿,为短期有 息负债的 140%,较 2019年末上升 29.6个百分点,短期偿债压力较小; 期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为 69.0%与 71.8%,较 2019年末分别下降 5.8、 50.5个百分点,三项指标均满足“三 道红线”要求, 2020年顺利实现“橙档”到“绿档”的跨越。 投资建议: 得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充 分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司 土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,五年规划亦明确 2025年 4500亿元销售目标; 同时随着过往销售高增项目步入结转周期, 未来业绩增速亦有望超越行业。当前公司债务大幅优化,融资成本有望持续改善, 公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好后续表现。 我们维持此前公司盈利预测, 预计 2020-2022年 EPS 分别为 1.32元、 1.61元、 1.94元,当前股价对应 PE 分别为 5.3倍、 4.4倍、 3.6倍,维持“推荐”评级。 风险提示: 1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响; 2)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响; 3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险; 4)业绩快报披露数据可能与 2020年年报数据存在差异。
金科股份 房地产业 2021-02-05 7.29 -- -- 7.96 9.19%
7.96 9.19%
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深耕川渝,布局全国,高成长优质标的,维持“买入”评级金科股份以国家城市群发展战略为导向,公司销售提速,业绩增长有保障。根据业绩快报,小幅修改盈利预测,公司中长期逻辑不变,预计2020-2022年归母净利润分别为70、86、102亿元(前值分别为71、87、104亿元),EPS分别为1.30、1.61、1.91元,当前股价对应PE为5.6、4.5、3.8倍。维持“买入”评级。 结转提速,业绩确定性强金科股份发布2020年业绩快报:2020年,公司实现营业收入878.07亿元,同比增长29.56%;归母净利润70.20亿元,同比增长23.69%;EPS为1.30元/股。单季度看,公司4季度实现营收、归母净利润增速分别为63.13%、52.38%。公司业绩增长迅猛主要源于结转持续提速,同时全年归母口径的销售净利率仍然维持在8.0%的高位水平。截至2020年,公司合约负债1433.81亿元,同比增长25.01%。 稳健经营,杠杆可控,三道红线回归绿档公司杠杆控制卓有成效,截至2020年,公司资产负债率80.7%,剔除预收后的资产负债率69.0%、净负债率71.8%,同比分别下降3.1、5.8、48.4个百分点;公司有息负债总额965亿元,在销售规模增长可观同时,公司有息负债规模同比下降2.32%,体现出公司资金使用效益的持续提升。此外,公司现金短债比为1.4倍,2019年同期为1.1倍。公司三道红线指标全面达标,从2019年的橙档回归2020年的绿档,体现出公司财务状况在持续优化,未来经营状态将更为稳健。 董事会换届完成,五年规划彰显发展信心1月30日,公司发布董事会换届选举公告,选举周达担任第十一届董事会董事长,王洪飞担任副董事长,聘任杨程钧为公司总裁。新管理层将成为《公司发展战略规划纲要(2021-2025年)》新的领军者,更加激发公司经营发展活力。根据五年规划,公司力争到2025年实现销售规模突破4500亿元,年复合增速15%以上,并力争冲击更高目标。2020年,公司实现销售金额2233亿元,同比增长20%。公司投资端表现积极,拿地金额占销售金额的40%,处于持续扩土储阶段。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。
金科股份 房地产业 2021-02-04 7.47 -- -- 7.96 6.56%
7.96 6.56%
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事件:2020年2月1日,公司公布2020年度业绩快报。 业绩稳步增长符合预期,增全年营业收入同增29.56%;盈利能力稳定。公司业绩稳步增长,算初步核算2020年实现入营业总收入878.1亿元,同增29.56%;营业利润123.9亿元,同增43.74%;归母净利润70.2亿元,增同增23.69%;基本每股收益1.30元,同增23.81%。报告称上述指标增加主要原因为2020年交房规模和整体销售毛利润增加。利润率方面,2020率年加权平均净资产收益率23.31%,同比微降0.32pct;营业利润率为14.1%,同比提高1.4pct;归母净利润率为8.0%,同比微降0.4pct。 公司盈利能力保持稳定。此外,公司20年末预收款项与合同负债共计1433.8亿元,覆盖2019年营业收入2.12倍,锁定未来业绩释放,保障后续业绩增长。 三道红线指标达成,财务结构持续优化。截至2020年12月31日,公司资产负债率为80.66%,去年同期为83.78%,同比下降3.12pct;剔除预收款为后的资产负债率为68.99%,去年同期为74.80%,同比下降5.80pct;净为负债率为71.84%,去年同期为122.32%,同比下降550.48pct;现金短为债比为1.4,去年同期为1.1,同增26.90%。房产融资三道红线指标均达由成要求,由2019年末的橙档转为2020年末的绿档,公司降杠杆效果显著,财务结构持续优化,利好公司未来长期可持续发展。 董事会成员变动,新团队领军“5年发展战略规划”。2020年1月30日,公司发布公告称,于1月29日召开了2021年第二次临时股东大会,选举产生第十一届董事会。周达担任金科股份董事长,王洪飞担任副董事长。聘任杨程钧为金科股份总裁,任期与本届董事会相同。公司表示新一届领导团队,将成为“5年发展战略规划”新的领军人物,全面提升公司的盈利能力和经营能力投资建议:我们预测公司20/21/22年营收为878亿元/1076亿元/1303亿元,营收增速为29.6%/22.5%/21.1%,归母净利润为70亿元/85亿元/99亿元,归母净利润增速为23.7%/20.6%/17.5%。公司业绩稳定,维持“买入”评级。 风险提示:行业调控及融资政策收紧超预期。公司销售不及预期。
金科股份 房地产业 2021-01-19 7.13 -- -- 7.92 11.08%
7.96 11.64%
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销售目标超额完成,业绩稳健增长可期。 2020年公司实现销售额 2233亿元, 同比增长 20.1%, 超额完成全年 2200亿元销售目标,市占率由 2019年 1.2%升至 1.4%, 销售回款率达 90%。2017-2020年公司销售金额 CAGR 达 50.3%,在 19家主流房企中排名首位,奠定后续业绩增长基础。 投资相对积极, 2025年目标 4500亿。 2020年公司拿地销售面积比、拿 地销售金额比分别为 105.5%、 39.9%, 期末总可售面积升至 7014万平方 米,为 2020年销售面积 3.1倍。公司近期出台未来五年规划,致力“四 位一体、生态协调”高质量发展, 2025年销售目标 4500亿元以上,年复 合增长率 15%以上。 充足土储且布局均衡, 为中期销售目标实现提供支撑。 金科服务市值高增,公司估值则处低位。 公司物业子公司金科服务上市后 股价表现靓丽,总市值升至 436亿元,公司持股部分对应市值 235亿元, 目前公司总市值 389亿元, PE( 2020E)为 5.5倍; 若剔除物业板块, 粗 略测算地产等其它业务对应 PE( 2020E)仅为 2.3倍。 融资成本改善,股息率吸引力十足。 近日公司将“18金科 02”债券存续 期后 2年利率由 7.50%下调至 4.00%, 该债券发行规模为 16.1亿元,不 考虑投资者行使回售权,每年最多可节约资金成本 0.56亿元。 截至 1月 11日,公司股息率( 2019年)达 6.2%,在主流房企中排名靠前,远高于 十年期国债收益率。 投资建议: 得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充 分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司 土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,公司五年规划亦提出 2025年 4500亿元销售目标;同时随着过往销售高增项目步入结转周期, 未来业绩增速亦有望超越行业,带动负债率持续改善。此外,公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力, 投资安全边际充足, 看好后续表现。维持公司盈利预测,预计 2020-2022年 EPS 分别为 1.32元、 1.61元、1.94元,当前股价对应 PE 分别为 5.5倍、 4.5倍、 3.8倍,维持“推荐”评级
金科股份 房地产业 2021-01-15 7.28 -- -- 7.92 8.79%
7.96 9.34%
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事件:2020年1月11日,公司公布2020年经营情况简报。 全年销售金额全年销售金额2233亿超额完成年度目标,回款率90%创创近四年新高。 公司2020年实现销售金额2233亿元(+20%),销售面积2240万方(+18%);销售均价9968.8元/平(+2.1%)。疫情影响下公司仍顺利完成2200亿年度目标,且销售额在主流房企中排名第16位,较去年提升一位,销售额增速在TOP40房企中排名中等偏上。公司在促销售的同时强抓回款,2020年实现销售回款2011亿元(+25%),回款率达90%(+3pct),为2017年至今最高。公司前三季度预收款项与合同负债共计1539.5亿元,覆盖2019年结算收入2.27倍,锁定未来业绩释放。 五年战略目标明确,目标明确,2025年年总销售销售4500亿亿CAGR15%,“地产“地产+”业”业务销售销售500亿元亿元。12月公司发布五年战略规划,未来五年总体战略是“四位一体、生态协同”高质量发展战略。一方面精耕地产主业,设定2025年总销售规模年总销售规模4500亿元以上,年复合增长率15%以上以上的销售目标,在行业整体增速放缓的背景下,较高目标体现了公司对未来发展的信心。另一方面规划做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,并进行产业链上下游的投资布局,打造产业链生态圈,实现地产与产业链的双向赋能。 公司计划“地产+”业务到2025年销售规模达500亿元以上,持有优质资产规模达300-500亿。整体来看,公司将开启从过去五年快速扩张向接下来五年高质量发展、从单一业务向多元业务协同发展的转变。 由于拿地能级提升均价同增由于拿地能级提升均价同增41.2%至至3773万,金额口径拿地强度逐年万,金额口径拿地强度逐年降至降至39.9%。2020年,公司拿地148宗,计容建面2364万方(-28.9%),土地购置合同金额892亿元(+58.8%)。拿地均价3773.万,同增41.2%,主要由于前两年拿地适当下沉,2020年拿地能级提升所致,截止2020Q3一二三线城市拿地权益建面占比分别为0.34%/51.61%/48.05%。面积口径和金额口径的拿地强度分别为105.5%(-68.9pct)和39.9%(-7.8pct),近几年公司拿地强度呈现逐年下降的趋势,体现公司从促规模到重质量的战略转变。五年计划里公司将进一步提高投资能力,计划到2025年招拍挂与非招拍挂拿地占比达50%:50%,有助公司进一步降本增利。 投资建议:投资建议:我们预测公司20/21/22年营收为872亿元/1069亿元/1294亿元,营收增速为28.7%/22.5%/21.1%,归母净利润为72亿元/87亿元/97亿元,归母净利润增速为27.7%/19.8%/12.0%。公司业绩稳定,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名