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南山控股 房地产业 2023-09-04 3.60 4.06 80.44% 3.57 -0.83%
3.57 -0.83%
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事件: 8月 30日公司发布 2023年半年报,实现营业收入 79.02亿元,同比增加264.2%;归属于上市公司股东净利润 2549万元,同比扭亏为盈。 净利润同比扭亏2023年上半年公司营收同比增加 264.2%,归属于上市公司股东净利润约2549万元,2022年同期净利润亏损约 1.31亿元,同比扭亏为盈。营收增长得益于公司部分房地产开发项目进入结算期,房屋结转面积增加;净利润扭亏主要受房地产开发项目结算排期影响,利润存在季度间的不均衡性。 地产销售及结算量均有增长2023年上半年公司房地产开发业务营收达 57.94亿元,同比增长 2660.65%,占总收入的 73.32%,毛利率 16.26%,同比增加 6.21个百分点。上半年公司新获取扬州地块一宗,总建筑面积 9.8万平方米。上半年公司累计实现全口径销售金额 99.4亿元,同比增长 86.5%,权益销售金额 65.6亿元,同比增长 147.5%。公司推动房地产开发项目销售去化,促进现金回流。 仓储物流稳健发展2023年上半年公司仓储物流业务营收 8.78亿元,同比增长 9.85%,占总收入的 11.11%,毛利率 50.23%,同比增加 2.48个百分点。上半年内公司旗下宝湾物流仓库平均使用率 89.4%,较 2022年末增加 2.2pct;宝湾物流新增开工面积 47.2万平方米,新增竣工面积 54.5万平方米,新增获取土地面积 127亩。公司仓储物流基础设施网络持续完善,运营状况保持良好。 财务状况保持良好2023年上半年公司地产业务“三道红线”维持绿档,现金回流加速,经营活动现金流量净额 27.8亿元,同比增长 334%,财务表现稳健;上半年宝湾物流发行 5亿元中票,同时获批 20亿元中票注册额度,融资状况良好。 盈利预测、估值与评级我们预计公司 2023-2025年的营业收入分别为 147.31、176.07及 205.91亿元,对应增速分别为 21.24%、19.52%及 16.95%;归母净利润分别为 7.91、8.42及 9.43亿元,对应增速分别为 16.30%、6.41%、12.00%;EPS 分别为0.29、0.31及 0.35元/股,三年 CAGR 为 11.87%。鉴于公司在房地产和仓储物流双赛道前景可期,参照可比公司估值,我们给予公司 23年 14.0倍PE,目标股价为 4.06元。维持“买入”评级。 风险提示:市场恢复不及预期,仓储物流空置率上升风险,政策不及预期。
南山控股 房地产业 2023-07-12 3.39 4.02 78.67% 4.08 18.95%
4.13 21.83%
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投资要点: 公司拥有房地产及仓储物流业务双赛道,抵御市场波动风险能力坚韧:地产业务坚持深耕核心城市,土储项目丰富;仓储物流业务持续提升“募投建管退”的资产管理能力,公募REITs项目前景广阔,制造业务及产城综合业务的稳步发展拓宽公司的盈利空间。 房地产业务土储资源丰富,坚持聚焦一线或强二线城市。公司坚持聚焦长三角、粤港澳大湾区及华中、成渝等热点区域的一线或强二线城市,保持审慎务实的拿地节奏。2022年公司房地产业务实现营业收入同比增长24%,营业利润同比增长33%,累计持有土地面积103.41万平米。未来公司将贯彻稳中求进的总基调,增强风险抵御能力,坚持“以销定投”的策略,实现稳健发展。 围绕核心城市布局优质项目,仓储物流园区运营能力不断提升。公司积极规划深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。 各主要物流园区的出租率基本上保持在95%以上,公司核心业务抗风险波动能力依旧坚韧。2022年宝湾物流实现营业收入同比增长11%,运营、管理和规划在建仓储面积逾940万平方米。 拟发行类REITs盘活存量资产,多维度拓宽融资渠道与盈利空间。明江宝湾与广州宝湾类REITs资产项目实现处置收益18.5亿元,此次发行的REITs项目资产评估增值率271%,预计交易完成可带来4.9亿元的归母净利润,将为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金,完善“募投建管退”的全流程资产管理运作能力。 盈利预测、估值与评级:预计公司2023-2025年的营业收入分别为147.31、176.07及205.91亿元,对应增速分别为21.24%、19.52%及16.95%;归母净利润分别为7.91、8.42及9.43亿元,对应增速分别为16.30%、6.41%及12.00%;EPS分别为0.29、0.31及0.35元/股,三年CAGR为11.87%。参考可比公司23年平均PE值为18.38,鉴于公司在房地产业务与仓储物流业务双赛道上前景可期,我们给予公司23年14.0倍PE,目标股价为4.06元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:房地产市场恢复不及预期,仓储物流空置率上升风险,政策力度不及预期。
南山控股 房地产业 2022-11-07 3.07 7.65 240.00% 4.85 57.98%
4.85 57.98%
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结转影响营收同比下降,净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21亿元,同比下降5.45%,归母净利润亏损2.71亿元,同比下降174.05%,扣非后归母净利润亏损3.3亿元,同比下降330.25%,毛利率22.78%,较去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影响。净利润同比大幅下降主要由于:1)费用率上升:公司销售费用率、管理费用率分别为4.12%和13.65%,同比上升0.55pct和2.00pct;2)公司2022年制造业研发投入增加,研发费用上升77.4%,同时2021年同期赤湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益,今年投资收益大幅下降72.18%。 物流仓储业务:拟开展公募物流仓储业务:拟开展公募REITs运作。公司8月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》,拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目,发行基础设施公募REITs。 目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元,按照资产基础评估法,公司四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元,较账面价值分别增值154.12%、389.79%、215.60%和140.28%。通过实施基础设施公募REITs项目,公司实现自持物业资产出表,经公司初步评估预计可为公司实现归母净利润约4.9亿元。就公司过去出表物流园的情况来看,2020年公司出表的上海明江宝湾、广州宝湾重估增值达到了448.0%和286.5%,为公司当年带来12.48亿投资收益。除了出表带来的资产收益之外,项目出表之后,公司通过持有REITs的部分股权还能够享受项目利润。 房地产业务:保持拿地节奏,积极拓展优质地块。根据克尔瑞口径,公司2022年前三季度累计实现销售金额64亿元,同比下降18.54%,降幅优于大市,排名有所提升。同时,公司保持拿地节奏,前三季度公司在上海、成都获三宗地块,总规划建筑面积9.62万平米,考虑2022年市场整体下行,房企大多谨慎拿地,公司能保持在公开市场拿地已属不易。且公司获取地块城市能级较高,其中分别在6月和10月在上海获得两宗地块,考虑到后续市场在筑底恢复的过程中,基本面较好的核心城市有望率先受益于政策放松销售回暖,公司在核心城市获取的地块有望受益。 维持公司“买入”评级。随着公司地产业务销售规模增加,地产业务结算规模有望提升,在建物流仓储项目完工,运营面积增加,租金收入有望保持增长,制造业及其他业务发展稳定,给予公司“买入”评级,目标价7.73元。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期,地产行业销售下行幅度超预期,公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期
南山控股 房地产业 2022-05-09 4.35 7.23 221.33% 5.27 21.15%
5.27 21.15%
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业绩_点评:2021年公司实现收入111.8亿元,同比-0.5%;实现归母净利润9.8亿元,同比-24.5%。业绩下滑一方面是由于房地产结算毛利率较上年下降11.7个百分点至14.1%,另一方面是由于公司于2021年发行类REITs项目确认投资收益12.5亿元,2021年投资收益有较大幅度下降。2022Q1实现收入约10.4亿元,同比+22.9%;归母净利润亏损1.26亿元,上年同期亏损8293万元。 销售增长稳健,土储量足质优。全年实现全口径销售金额218亿元,同比增长122.7%,其中并表口径销售金额125.3亿元,同比+22.0%。2021年公司通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式累计获取土地21宗,其中并表范围内新增11宗,总规划建筑面积125.4万平方米,主要布局在长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二线城市。截至期末公司总土储占地面积117.7万平方米,总建筑面积263.5万平方米,土地储备充足,其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为26%、33%、24%、17%。此外公司有权对赤湾3.4平方公里土地进行开发,预计中长期可开发及城市更新面积超126万平方米。 仓储物流管理规模持续增长,经营效率良好。2021年宝湾物流业务实现收入14.7亿元,同比+24.7%,经营净现金流10.9亿元,同比+41.9%,主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好,租金收入稳步提升,报告期内平均使用率为94.5%。截至2021年末,宝湾物流在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积达900万平方米,物流网络不断完善,保持行业领先地位,并积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务。 财务健康,现金流优化。公司资金充足,宝湾物流成功发行两笔中票并引入投资者,共融资47亿元。南山地产三道红线均处于健康状态,公司注重加强回款,经营活动现金流量净额为30.1亿元,较2020年的-19.1亿元明显优化,期内融资成本3.85%-4.99%,较2020年进一步降低。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为9.8%,综合考虑开发业务、物流仓储及光伏业务的分部估值,公司总市值为197.9亿元,对应目标价7.31元,维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。
南山控股 房地产业 2022-04-11 6.00 -- -- 7.00 16.67%
7.00 16.67%
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背靠南山集团,深耕三大业务板块:南山控股成立于2001年,是一家以房地产开发为主业,发展高端仓储物流和探索产城开发的综合性企业。公司实际控制人为南山开发集团,以国有资本为主体,是中国第一家国有控股混合所有制企业,拥有丰富、优渥的土地资源,对公司形成潜在协同效应。 物流地产行业:高标仓供不应求,行业格局一超多强。需求端:消费升级和电商发展支撑物流仓储需求,消费体制扩容催生高标仓需求。供给端:物流仓储土地出让数量下降,仓储建设速度放缓,人均存量面积远低于美国等发达国家。未来供应链是新增长点,新零售线上线下场景融合也将驱动高标仓库市场。融资方面:公募REITs提供了物流仓储的退出渠道,有望释放估值压力。行业格局来看,目前形成了以普洛斯为一超,万维、宝湾、宇培等公司为多强的竞争格局。 仓储物流业务:优势明显的战略性主业。资产方面,布局主要物流节点城市,形成了完善的网络布局;融资方面,发行类REITs盘活存量资产,拓宽融资渠道满足外部筹资需求;运营能力方面,公司客户质量好稳定性高,标准化的管理体系形成了品牌影响力。此外公司定增中国核能,有望通过拓展光伏业务,提供能源供应保障,提升资产价值。 房地产业务:稳健发展的支撑性业务。公司2021年上半年房地产业务收入28.14亿元,同比增速639%,房地产业务注重拓展优质土地项目,公司目前主要开发区域位于一线和二线城市,整体盈利能力和回款情况较好,未来有望进一步提高盈利水平。 产城综合开发业务:初具规模的培育性业务。公司2021上半年产城综合开发业务实现收入1872万元,同比增长70.72%,毛利率保持在50.75%的较高水平,目前已经落地的项目有合肥双凤宝湾国际商贸物流产业园、合肥岗集综合交通物流港、南京浦口智造园等。 财务状况:营收增速较快,费用率有所上升。得益于物流租金稳定和房地产业务的快速发展,总营收增速较快,2021Q3营业收入52.04亿元,同比增速43%,归母净利润同比增速351%。公司营业成本主要由于公司房地产业务项目结转面积增加和仓储物流业务新园区投入使用。 司预计公司2021-2023年年EPS为为0.27/0.31/0.37元/。股。随着公司地产业务销售规模增加,地产业务结算规模有望提升,在建物流仓储项目完工,运营面积增加,租金收入有望保持增长,制造业及其他业务发展稳定。首次覆盖,给予公司“买入”评级,目标价7.73元。 风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期,地产行业销售下行幅度超预期,公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期
南山控股 房地产业 2022-02-22 4.00 5.11 127.11% 4.02 0.50%
7.00 75.00%
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推荐逻辑:1)增发收购布局新能源产业,积极开发光伏业务, ] 自有屋顶资源可实现近 1GW 装机量,打造营收增长新窗口。2)高端仓储行业领先,物流园区运营成熟,布局全国稳中求进。3)销售金额高速增长,拿地积极土储充沛,背靠南山资源优质。 增发中国核能科技,光伏业务开创新局。2021年公司拟通过定增中国核能科技,成为第一大股东,布局光伏业务。中国核能科技深耕光伏发电领域多年,截至2021H1管理各类光伏及风力电站 45座,总装机容量达到 520MW,可与公司实现深度协同。公司场地资源丰富,截至 2021H1,公司运营、管理和规划在建的仓储物流园区面积共 760万平方米,规划在建、待建及运营产业园区面积约162万平方米,可实现约 0.9GW,此外公司还拥有母公司南山集团等工商业屋顶作为潜在可拓展资源。公司第二大股东普洛斯拥有分布式光伏项目开发经验,已逐步在全国 15个省市稳定运营分布式光伏发电项目,2021年底累计开发规模约达到 1GW,可赋能公司新业务发展。 仓储物流规模扩张,REITs助力资产升值。2021H1公司凭借宝湾物流平台,累计运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积共 760万方,同比增长 11.8%; 仓库出租率维持高位,达到 93.1%,公司仓储物流网络体系不断完善。同时,宝湾物流 2020年成功发行类 REITs,全年归母净利润同比增长 2,137%;公司继续积极探寻融资通道多样化,助力高端仓储物流业务发展。 销售金额持续攀升,拿地速度稳中有进。2021H1公司实现销售额 67.2亿元,同比增长 258.0%;权益销售金额 55.8亿元,同比增长 197.0%;销售面积 26.1万方,同比增长 122.7%。公司累计土储占地面积 130万方,同比增长 73.8%; 其中,华中地区占比 46.6%,华东地区占比 38.5%,成都占比 10.8%,东莞占比 4.1%,区域深耕特色依旧突出,全域辐射趋势日渐显著。 盈利预测与投资建议:预计 2021-2023年公司归母净利润分别为 6.8/7.5/8.0亿元,增速分别为-47.8%/10.0%/7.4%,综合考虑开发业务、物流仓储及光伏业务的分部估值,公司总市值为 140.1亿元,对应每股 5.17元,首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:定增推进不及预期、销售回款不及预期、物流仓储出租不及预期等。
南山控股 房地产业 2020-09-02 4.25 6.69 197.33% 4.76 12.00%
4.76 12.00%
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事件: 近期公司发布 2020年中报, 报告期实现营业收入 15.2亿, 同比下降 39.3%, 实现归属于上市公司股东净利润为亏损 2.3亿, 同比下降 248.1%。 业绩表现符合预期, 仓储物流和产城开发表现亮眼。 公司中期业绩基本与 2020年 7月 14日披露的 2020H1业绩预告中位数相当, 符合市场预期。 上半年业绩 下滑比较大的原因: 1) 地产项目结转太少(结转收入 3.8亿, 同比下降 73.0%, 这一部分季度波动性较大,大量项目在四季度结算) ; 2) 同期分摊的财务费用 较高(2.6亿, 同比增长 37.9%) ; 3)投资净收益同比减少 0.3亿、 管理费同 比增长 0.2亿; 展望全年, 公司业绩弹性犹存, 如果考虑到上海明江和广州宝 湾两个物流园区的股权出售,业绩或将另外增厚 7个亿左右。 宝湾物流期末在营规模或达 500万方,将持续受益公募 REITs 推进。 截止 2020年中, 宝安物流在全国管理 63个物流园区, 已运营物流仓储面积 350万方,在 建待建项目超 300万方。 2020H1物流实现收入 5.4亿(+20%),净利润 0.4亿(+31%),疫情冲击下宝湾物流的仓库平均使用率高达 95.3%。考虑在建项 目集中在下半年竣工, 我们预计 2020年底运营物流项目在 450-500万方。基 础设施领域 REITs 试点相关工作在如期推进,宝湾物流有望借助公募 REITs 大 力改善负债结构,提升开发速度, 放大资产运营管理效率优势,打造网络化、 滚动化、可持续的资本闭环发展模式。 业务协同优势显现, 产城业务持续发力。 2020H1公司地产销售额 19亿,新增 土储建面 46.4万方(深圳 12.73万方),地产开发土储建面 159.84万方(另 外开发在建项目 116.2万方) 。公司培育的产城综合开发业务持续发力,报告 期公司在合肥、上海、重庆和英山新增产城项目合计建面 84.7万方(其中商住 用地合计 44.4万方),期末产城业务累计土储剩余可开发建面 127.9万方(另 外开发中建面 19.6万方) 。 盈利预测与投资建议。 预计 2020-2022年 EPS 分别为 0.20元、 0.28元和 0.34元,考虑到公司物流和产城业务上量明显, 或持续受益公募 REITs 推进, 可以 突破地产开发的估值约束, 我们维持“买入”评级, 目标价 6.98元不变。 风险提示: 地产结算或拿地低于预期、公募 REITs 落地或不及预期等。
南山控股 房地产业 2020-08-13 5.03 6.21 176.00% 4.91 -2.39%
4.91 -2.39%
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背靠大股东南山集团和二股东普洛斯,明确定位物流地产为战略主业 南山控股的前身为雅致股份,2015年集团地产业务注入雅致股份,2017年南山控股成功吸收合并深基地B(含宝湾物流),成为第一家A股上市物流地产公司,形成了“房地产开发+物流地产+产城开发”多元业务格局。目前大股东南山集团持股68%,二股东普洛斯持股6%,同时董事会及高管团队多出身于物流仓储条线,公司物流地产方面优势明显。激励方面,2019年公司首次推出股权激励计划,激励占总股本1%,覆盖员工2%,并行权要求21-23年收入同比增速18%/22%/18%,较严格行权条件彰显发展信心。 物流地产行业空间巨大,物流地产核心标的,积极参与REITs加速发展 我们认为,物流地产行业发展空间巨大,物流仓储供需关系趋紧推动仓储租金持续上升,公募REITS将推动行业加速发展。公司物流仓储业务主体为宝湾物流,目前其市场份额市占率4.6%,全国排名第七。2019年末已布局全国34城,管理园区63个,运营仓储面积340万方,储备面积300万方,公司持续积极扩张;2019年宝湾物流营收9.6亿元,同比+28%,营收规模持续高增。2020年6月,公司拟将上海明江宝湾和广州宝湾进行资产证券化运作,平均出售估值达PE36.5倍、PB4.8倍,预计可贡献7亿元利润,也为后续公募REITS对接做好准备,进一步加速公司资源盘活,助力公司跨越式发展。 开发业务积极扩张,销售改善、预收高增,集团优质资源助利润率改善 地产方面,公司2019年销售额80亿元,同比+56%,销售创历史新高,并推升预收款至62亿元,同比+46%,可覆盖地产结算123%。拿地端,2016-19年新增建面同比为+27%/+40%/+10%,拿地占比销售面积比为105%/167%/114%,拿地持续积极。2019年末,合计拥有总可售建面108万方,集中分布于一二线,并可覆盖2019年销售面积2.2倍。此外,南山集团在深圳赤湾拥有大量优质土储,并曾承诺避免同业竞争,预计后续将持续向公司注入高毛利优质项目,进一步助力地产业务利润率改善。 财务结构健康,融资成本优化,估算公司价值178亿元、现价折价20% 2019年末公司净负债率52%,长短债比1.9倍、现金短债比1.5倍,分别较2018年1.0、1.2倍明显改善。公司融资渠道多样,融资成本逐年优化,鉴于公司积极推动旗下资产证券化,预计将助力资产负债表进一步优化。此外,我们在绝对和相对估值法下分别测算公司重估价值为195亿、160亿,鉴于公司业务处于快速拓展期、经营能力改善空间仍较大,后者相对估值较保守,因而取两者平均值作为重估价值178亿元,对应每股为6.56元,现价较之折价20%。 投资建议:物流地产核心标的,公募REITS助力发展,首覆、给予“强推” 南山控股属于A股物流地产核心标的,近年来仓储面积快速增长,市场份额排名全国第七,并且将受益于公募REITs加速资源盘活、优化财务报表;公司地产业务积极扩张,销售改善,集团优质资源助力利润率改善。我们预测公司2020-22年每股收益分别为0.43、0.24和0.28元,并按绝对和相对估值法的平均值178亿元作为目标市值、对应6.56元/股,相当于20PE15倍、扣非归母净利润口径20PE37倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、公司拓展速度不及预期。
南山控股 房地产业 2020-08-06 5.02 6.29 179.56% 5.56 10.76%
5.56 10.76%
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事件:为满足资金需求,拓宽融资渠道,降低融资成本,优化融资结构,南山控股发布公告:1)发行债权融资计划:公司或全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司拟发行规模不超过人民币55亿元(含55亿元)的债权融资计划;2)发行中期票据和永续中票:公司之控股子公司宝湾物流控股有限公司拟发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的永续中票。3)发行资产支持证券:公司全资下属公司宝湾商业保理有限公司拟作为原始权益人将其持有的应收账款作为基础资产开展资产证券化业务,发行资产支持证券。 点评: 公司董事会审议通过了《关于公司申请发行债权融资计划的议案》。公司或全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司拟在北京金融资产交易所申请注册发行规模不超过人民币55亿元(含55亿元)的债权融资计划,用于南山地产的项目开发建设及偿还金融机构贷款,发行期限不超过5年。本次债权融资计划按面值发行,通过发行定价、集中配售的结果确定发行利率。公司将结合实际资金需求,在备案有效期内一次或分期发行,并提供不可撤销的连带责任保证担保。本次债权融资计划有利于公司拓宽融资渠道,有利于公司中长期资金的统筹安排和战略目标的稳步实施。 公司董事会审议通过了《关于控股子公司申请发行中期票据和永续中票的的议案》。公司之控股子公司宝湾物流控股有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的永续中票,用于补充公司营运资金、偿还金融机构借款、项目投资建设及其他中国银行间市场交易商协会认可的用途。其中,中期票据发行规模不超过人民币5亿元,发行期限不超过5年,中票发行利率根据发行时银行间债券市场的情况,以簿记建档的结果最终确定。永续中票发行期限为3+N年,发行人依照发行条款在赎回之前长期存续,在行使赎回选择权时到期。此次中票和永续中票的发行将进一步拓宽公司融资渠道、优化融资结构和满足公司资金需求。 公司董事会审议通过了《关于全资下属公司申请发行资产支持证券的议案》。公司全资下属公司宝湾商业保理有限公司拟作为原始权益人将其持有的应收账款作为基础资产开展资产证券化业务,由平安证券股份有限公司设立资产支持专项计划受让该等基础资产,发行资产支持证券。本次专项计划采用储架式发行,总额度不超过人民币15亿元,资产支持证券的存续期不超过18个月,发行利率参考实际发行时的市场利率。本次资产支持证券将设定优先级/次级的本息偿付次序来实现内部信用增级,同时,中国南山开发(集团)股份有限公司通过出具《付款确认书》成为共同债务人,为本专项计划提供增信保障。公司全资下属公司宝湾保理利用商业保理应收账款进行资产证券化,有利于提高公司资产的流动性,缓解宝湾保理的资金压力,进一步拓宽宝湾保理的融资渠道,符合公司中长期战略发展的要求。 2020年8月3日,国家发展改革委办公厅近日印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,公司坐拥340万方运营仓储面积有望持续受益于公募REITs的政策红利。2020以来,公司拿地积极,新增5个项目,新增土地储备面积46.82万平方米,拿地总价68.56亿元,较19年上半年增幅明显。2015-2019年,公司地产业务销售规模长期维持平稳,土地储备保持平稳充裕。2019年,公司地产业务实现销售金额79亿元,销售面积50.15万方,同比大幅增长54.9%、61.8%。截至2019年末,公司土地储备为107.62万方,未结土储为106.29万方,足够公司2年左右销售。随着公司下半年地产业务结转增多,叠加公司通过资产证券化等方式降低融资成本、盘活优质不动产,预计下半年公司将显著改善。 投资建议: 公司地产主业增长稳健,“地产开发+物流地产”双主业格局持续向好,近期公司资产证券化进一步降公司融资成本,盘活公司优质不动产,为今后接入公募REITs提供契机,未来有望逐渐加速资产周转速度。我们预计2020年公司业绩有望随资产证券化进度上升,公司20-22年归母净利润分别为11.3亿元、7.3亿元、9.1亿元,对应PE估值分别为11.09X、17.19X、13.82X。维持买入评级。 风险提示:房地产销售不及预期、REITs市场推进不及预期、融资成本控制不及预期。
南山控股 房地产业 2020-08-05 4.92 -- -- 5.56 13.01%
5.56 13.01%
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地产物流齐驱并进,背靠南山资源深厚。南山控股前身为雅致集成房屋,15年雅致股份收购南山集团地产业务,18年吸收合并深基地B,逐步形成了房地产开发、物流地产、产城开发三大业务。其中地产业务19年销售金额79亿元,19年末未结算面积226万方,未结算货值392亿元,公司赤湾项目资源优势突出,赤湾19年结算毛利率50%。l物流业务:二梯队国资龙头,运营经验丰富。(1)行业背景来看,根据仲量联行数据,中国18年物流地产人均面积为0.7平,日本、美国为4.0平、3.7平,以宝湾为代表的高标仓储中国占比仅为5%,长期总量不足。(2)作为早期布局物流地产的国资龙头,19年宝湾物流在全国33个城市布局63个物流仓储,总面积690万方,运营园区289万方,20年预计落地项目182万方。(3)运营方面,公司管理经验丰富,尤其是在配套服务方面可提供供应链上完整的“一条龙”服务,包括仓储运输配送以及园区货架整理等,提高客户粘性。早期布局运营成熟的项目在租金和出租率方面保持领先地位,现金流稳定持续。(4)公募REITs为物流园运营商提供退出机制,公司拟将明江宝湾物流园、广州宝湾物流园进行资产证券化运作,预计可为20年贡献7亿元利润,并在合适时机对接公募REITs产品,公募REITs的推出将帮助公司发挥其物流开发及运营的优势,实现规模跨越式发展。 盈利预测:不考虑物流园退出的情况下,预计20-21年业绩分别为0.20元/股、0.25元/股,考虑物流园退出的业绩贡献,预计20-21年业绩分别为0.45元/股、0.50元/股。基于可比公司估值,我们给予公司非地产部分20年11xPE估值,结合地产部分RNAV,公司合理价值为5.24元/股,给予公司“买入”评级。 风险提示。运营进度不及预期,公募REITs推进不及预期。
南山控股 房地产业 2020-07-07 4.25 6.29 179.56% 5.08 18.14%
5.56 30.82%
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公司是一家以高端物流园区开发运营及供应链服务、房地产开发、产城综合开发为主业的综合性上市企业集团。公司主业为房地产业务,2019年公司房地产业务占营收比例为69.3%,主要开发区为珠三角及长三角区域。同时,仓储物流为公司的战略性主业,2019年仓储物流业务占营收比例13.3%,产城综合开发为公司培育性主业。同时公司还涉及船舶舾装和集成房屋等制造业务。2009年12月雅致股份首次公开发行上市(雅致股份A:002314.SZ),2015年5月,雅致股份通过发行股份收购南山地产100%股权、上海新南山80%股权和南通南山100%股权,2015年11月公司更名为“南山控股”,成为以房地产开发销售为主业的公司。股权方面,公司大股东中国南山集团通过直接及间接(南山房地产开发有限公司以及赤晓企业有限公司)方式持股共68.43%,公众持股31.57%。2019年4月,公司通过了首个期权激励计划。向管理层及公司骨干授予2610万股股票期权,授予数量占公司总股本的约0.96%,有利于捆绑核心管理层与公司长期一致。 公司近年盈利能力维持稳定,其中仓储物流业务发展突出。公司2014年以前营收增速逐年下降,2015年通过重组后营收稳步上升,2019年公司营收达到72.38亿元,同比增加2.6%。公司归母净利润近几年呈下降趋势,主要由于公司营业成本的增加。公司2019年归母净利润4.03亿元,同比下降20.2%,公司摊薄ROE 在近年同样呈下滑趋势。公司销售毛利率、净利率近年稳定略有下降,公司2019年毛利率、净利率分别为32.88%、6.59%,均较2018年分别下降10.0、4.1个PCT。按业务类型来看,公司主要以房地产业务为主,而2019年房地产业务毛利占比为约70%,仓储物流业务毛利占比22.7%,逐年提升。毛利率方面,公司房地产业务毛利率较为稳定,2019年公司房地产业务毛利率33.4%,仓储物流业务毛利率维持高位,2019年该业务毛利率56%。 地产主业稳健发展,销售规模再创佳绩。目前,房地产开发为公司支撑性主业。近年来,公司地产业务利润贡献逐年降低,仍为公司主要业绩来源。截至2019年末,公司地产业务实现营收50.13亿元,占比约70%,同比增长4.74%;实现毛利润16.75亿元,占比约70.38%,较上年下降8.5个PCT;对应毛利率33.42%,同比降幅明显,下降9.5个PCT。销售方面,2015至2018年间,公司地产业务销售规模总体来看有升有降。2019年,地产业务销售有明显改善,实现销售金额79亿元,销售面积50.15万方,同比大幅增长54.9%、61.8%;其中长三角为公司主要销售来源,销售金额占比超过半数,达到52%。2018、19年公司拿地力度快速提升,在手土储优厚,未结土储充裕。截至2019年末,公司在手的土地储备为107.62万方,新增地价总额为56.45亿元,新增计容建面为57.4万方,同比增加10.79%;从拿地方向来看,长三角为公司重点布局区域,占比高达68.72%。同时,公司在手的未结土储充裕,为109.29万方,足够公司2年销售。 物流地产证券化增厚利润、公募REITS 推出加速公司资产周转。截至2019年底,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米,规划在建(含待建项目)面积超过300万平米,物流网络不断完善,规模效应日益提升。公司2020年计划实现可运营面积500万平米,较2019年提升47.06%。6月3日,公司发布关于控股子公司开展资产证券化的公告,公司拟将其控股子公司的两个物流园进行资产证券化运作,并拟于合适时机对接公募REITs产品。本次资产证券化有望增厚集团利润约7亿元,有助于拓宽公司仓储物流业务融资渠道,同时为进一步接入公募REITs 提供契机,公司仓储物流商业模式进一步优化。 投资建议:公司地产主业增长稳健,“地产开发+物流地产”双主业格局持续向好,近期公司资产证券进一步降低公司融资成本,盘活公司优质不动产,为今后接入公募REITs 提供契机,未来有望逐渐加速资产周转速度。根据RNAV 测算,公司重估净资产为每股 6.64元,折价率37%。我们预计2020年公司业绩有望随资产证券化进度上升,公司20-22年归母净利润分别为11.3亿元、7.3亿元、9.1亿元,对应PE 估值分别为9.94X、15.41X、12.39X,首次覆盖,给予“买入”评级,目标价6.64元。 风险提示:房地产销售不及预期、REITs 市场推进不及预期、融资成本控制不及预期、项目开发进度不及预期
南山控股 房地产业 2020-05-15 2.88 -- -- 3.48 20.83%
5.63 95.49%
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公司介绍:股东背景强大,“物流+地产”双轮驱动 南山控股大股东是南山集团,南山集团1982年经国务院批准,由招商局集团、中海油总公司,以及广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资有限公司等共同组建,是国有企业混合所有制探索的先行者。南山控股上市前身为雅致股份,主要从事集成房屋业务;2015年资产重组后获南山集团旗下地产业务注入;2018年公司换股合并深基地B,接手旗下宝湾物流业务。截至目前,公司已形成了仓储物流为战略性业务、房地产开发为重要支撑业务,外加产城综合开发为培育型业务,三大业务两主一副协同发展的商业模式,凭借强大的物流地产开发经营能力,及一体化的物流产业链全方位服务能力,2019年根据CNPP数据研究,宝湾物流被评为中国物流地产十强。 仓储物流业务:竞争优势突出,有望持续受益REITs试点 宝湾物流是公司旗下物流地产的主要开发运营平台,截至2019年,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区,运营仓储面积近340万方,在建项目建筑面积超300万方;宝湾物流采用“五星级酒店”的管理标准,将物联网技术应用于物流园管理,物联网系统采集园区日常运行数据,通过人工智能分析并自动预警和派单处理,实现园区管理智能化。 2020年4月30日,公募基础设施REITs试点推出,为物流地产在产业链上提供了完善的资本退出通道,资产流动性大幅提升;物流仓储作为本次REITs试点的重点聚焦方向之一,考虑到公司持有大量优质成熟运营的物流地产项目,有望率先获得支持,有助于公司改善资本结构,加快开发速度,完善物流地产产业链商业模式。 地产开发业务:销售逆市高增长,重点区域深耕细作 2019年,南山控股房地产销售增长显著,全年实现销售额79亿,同比增长56%;商品房销售面积50万方,销售均价15852元/平;分区域看,商品房销量大幅增长贡献主要源自于苏州、长沙及深圳项目的热销,上述三个城市项目销售贡献销售额分别为33.4亿、16.5亿及11.9亿,占全年销售额的77.8%。 财务情况:现金充足,负债率维持在低位 现金充足:截至2019年末,公司货币资金68.06亿,短期借款及一年内到期的非流动性负债之和44.29亿,现金短债比1.54,无偿债压力;杠杆率有所上升:截至2019年末,带息债务合计126.89亿,同比增长46.5%;净负债率为51.5%,同比增加19.1pct,但依然维持行业较低水平;存货大幅扩张,未来业绩可期:公司2019年加杠杆用于扩张土储,报表上看2019年公司存货合计166.14亿,同比增长50.4%,对应到产品主要为房地产开发及物流地产相关项目,为未来的销售及物流项目的扩充提供坚实支撑。 盈利预测及投资建议 伴随公司新增物流地产项目投入使用、房地产项目交付结算,公司业绩将进入景气上行周期,预计2020至2022年,公司实现营业收入88.91亿、108.45亿、132.49亿,同比增长19.89%、21.99%及22.17%,实现归属母公司净利润5.57亿、7.55亿及10.51亿,同比增长30.72%、35.42及39.30%;摊薄后每股收益0.21元、0.28元及0.39元,对应PE为14.09倍、10.4倍及7.47倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期;公募REITs政策推进不及预期。
南山控股 房地产业 2019-12-30 3.04 4.16 84.89% 3.15 3.62%
3.15 3.62%
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高端仓储运营标杆,或将充分受益于物流地产红利。宝湾物流2015年底拟建/在建/运营物流园区建面分别为209万平/73万平/135万平,2016年新签落地3600余亩(预计约125万平,重庆/西安/长沙/咸阳等),2017年落地1500余亩(约50万平,重庆/宁波/长沙等),2018年新落地杭州/淮安/漳州/德阳等,2019上半年新落地301亩(约10万平,天津/合肥/宁波),也即宝湾物流持续围绕沿江、沿海“T型”网络以及城市圈进行布局,节奏上16-17年大力扩张提前布局,18-19H1适当放缓,目前已基本实现全面覆盖全国核心城市的核心物流节点,物流网络与规模效应初步形成;截至2019H1,宝湾物流在国内拥有及管理63个智慧物流园区,运营仓储面积近300万平米,规划在建(含待建项目)面积超过300万平。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/第三方物流等驱动因素、以及存量替换,高端仓储行业持续景气,宝湾物流作为国内高端仓储运营标杆,行业地位和资产质量相对领先,长期或将充分受益于物流地产红利。 上市公司重估价值170亿,市值较重估价值折价60%,安全边际显著。(1)宝湾物流价值重估价值约90亿。宝湾物流运营园区面积300万平,18年收入7.54亿元,按60%计算NOI约4.5亿(16-18年未扣利息费用的净利润占比30%-40%,加上折旧成本和税费约等于NOI),假设资本化率5%,拟建在建的300万平园区估值打个7折,对应宝湾物流保守重估价值约150亿元,净有息负债规模预计约30亿(18Q1深基地B净有息负债规模29亿),也即宝湾物流重估价值120亿,南山控股77.36%股权对应90亿左右;(2)开发业务NAV估值约80亿。截至2019H1,公司权益未竣工建面约140万平,对应货值约220亿元,结构上主要分布在长沙/苏州/武汉等地,占比分别为37%/36%/19%(建面口径),大致可供开发3-4年,能贡献评估增值约20亿元,叠加权益净资产近60亿,对应NAV估值约80亿元。另外,其他业务量小且盈利欠佳暂不给予价值,如此,对应上市公司重估价值约170亿,目前市值约82亿,较上市公司重估价值折价约60%,安全边际显著。 南山集团潜在土地资源优渥,未来存在进一步市场合作或整合空间。集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,其中,赤湾二路以南主要是港口码头用地,占比约三分之一;赤湾二路至赤湾六路之间主要是工业用地,目前主要是堆场,未来具备部分改造为研发楼等自持物业的空间;赤湾六路以北是未来商业化开发的重点区域,包括红昌地块、2号线与5号线赤湾双地铁口上盖综合体等。赤湾片区潜在可开发空间体量不小,并且长远看,赤湾片区整体规划具备更多空间。此外,集团在全国重点一二线城市拥有万亩工业和物流用地,可对接物流业务,部分可打造为物流园区和运输基地。 维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价4.39元/股。高端仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为国内高端仓储运营标杆,行业地位和资产质量相对领先,长期或将充分受益于行业红利;且南山集团潜在土地资源优渥,未来存在进一步市场合作或整合空间。公司目前市值较重估价值折价约60%,安全边际显著;预计2019-2021年EPS分别为0.20、0.23、0.25元/股,对应PE分别为15.3X、13.5X、12.4X,维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价4.39元/股(对应重估价值折价30%)。 风险提示:房地产销售不及预期,物流业务推进不及预期。
南山控股 房地产业 2018-11-05 3.07 3.20 42.22% 3.48 13.36%
3.48 13.36%
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业绩总结:2018年前三季度,公司实现营业收入42.7亿元(31.1%),实现归母净利润2.3亿元(153.8%),实现扣非后归母净利润2.0亿元(+181.4%)。 前三季度业绩如期释放,毛利率大幅提升。由于地产项目结算进度分布不均,第三季度公司结算面积大幅增长,单季度实现营业收入20.9亿元,同比大幅增长215.1%,实现归母净利润2.5亿元,同比大幅增长532.3%。业绩增速远高于营收增速,主要受益于第三季度结算项目单价的提升,带动公司前三季度毛利率较上半年大幅改善3.9个百分点至46.5%。另外,前三季度管理费率同比上升1.0个百分点至9.1%,销售费率同比下降1.5个百分点至3.6%。 下半年公司增大推盘力度,整体回款良好并积极补库存。上半年公司实现销售金额20.4亿元,同比下滑3%,实现销售面积10.6万平方米,同比下滑23%。 而截至三季报末,公司销售商品提供劳务收到的现金为51.7亿元,同比增长23.1%,比上半年末增长88.6%,可见销售和回款情况相较上半年已经有所改善。 同时,公司依旧积极补充库存,截至报告期末,公司存货账面价值为118.7亿元,与上半年末基本持平,比去年同期增长30%。截至上半年末,公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米,同比增长28.5%。 物流地产稀缺标的,短期偿债压力较小。公司为物流地产稀缺标的,吸收合并的深基地在全国有50多个物流园项目,并已在物流园区开发运营领域有十几年布局,处于行业领先地位,其品牌、资源优势较强,截至2017年末运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米,物流地产资源优质,未来业绩释放潜力充沛。下半年以来,公司适度增加借款,但截至三季度末货币资金与短期借款比值为2.1,短期无偿债压力。而三季度末,公司扣除预收账款后的负债率为49.0%,同比提升了21.3个百分点,净负债率约为56%,比2017年末提升了36个百分点,但杠杆率依旧维持在可控水平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元,归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率,再考虑已并表的物流地产,当前市值相比NAV有显著的安全边际,我们给予公司2018年13倍估值,对应目标价3.38元,维持“增持”评级。 风险提示:市场或进一步偏好大市值标的,公司业绩及业务协同性或低于预期。
南山控股 房地产业 2018-09-03 3.26 3.45 53.33% 3.44 5.52%
3.48 6.75%
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业绩总结:公司公布2018半年度报告,上半年年实现营业收入17.3亿元(-22.5%),实现归母净利润-0.1亿元(-106.6%)。 上半年地产结算下滑,三季度业绩释放。由于公司项目结算进度在季度间不均匀,公司上半年结算面积同比明显减少,导致营业收入同比下滑。公司业绩同比大幅下滑出现小幅亏损主要因为:1)上半年地产开发结算毛利率为58.5%,但受其他板块拖累公司综合毛利率为42.6%,较上年同期下滑6.9个百分点;2)上半年公司短债增加使得财务费率同比上升0.9个百分点至2.1%,管理费率同比上升3.5个百分点至10.3%,销售费率同比上升1.1个百分点至5.3%;3)营业外收入同比有所减少。同时,公司预计2018年1-9月归属于母公司的净利润在2.0-2.6亿元,对应的同比增速在80.8-130.8%。 销售额有所回落,上半年苏州新增一幅地块。由于调控政策的影响,叠加推盘节奏有所放缓,公司在报告期实现销售额20.4亿元,同比减少3%,实现销售面积10.6万平方米,同比减少23%。拿地方面,上半年公司在苏州新增一幅地块项目,规划建面为15.3万平方米,报告期末公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米,同比增长28.5%,主要位于苏州、南通、合肥、长沙、武汉等二三线城市。 资源整合与转型落地,物流地产及潜在土储是未来看点。2018年7月18日,公司完成发行A股吸收合并深基地重大资产重组事项,将对公司未来业务发展产生深远影响,深基地在物流领域具备较强规模优势、资源优势及品牌影响力,完成合并后有望提升公司各项业务之间的协同效应。此外,公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备,大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列,这可能是公司未来潜在的利润增长点。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元,归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率,再考虑已并表的物流地产,当前市值相比NAV有显著的安全边际,考虑到公司业绩从三季度释放,我们给予公司2018年14倍估值,对应目标价3.64元,下调至“增持”评级。 风险提示:市场或进一步偏好大市值标的,公司业绩及业务协同性或低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名