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南山控股 房地产业 2020-07-07 4.30 6.64 30.20% 5.08 18.14%
5.10 18.60% -- 详细
公司是一家以高端物流园区开发运营及供应链服务、房地产开发、产城综合开发为主业的综合性上市企业集团。公司主业为房地产业务,2019年公司房地产业务占营收比例为69.3%,主要开发区为珠三角及长三角区域。同时,仓储物流为公司的战略性主业,2019年仓储物流业务占营收比例13.3%,产城综合开发为公司培育性主业。同时公司还涉及船舶舾装和集成房屋等制造业务。2009年12月雅致股份首次公开发行上市(雅致股份A:002314.SZ),2015年5月,雅致股份通过发行股份收购南山地产100%股权、上海新南山80%股权和南通南山100%股权,2015年11月公司更名为“南山控股”,成为以房地产开发销售为主业的公司。股权方面,公司大股东中国南山集团通过直接及间接(南山房地产开发有限公司以及赤晓企业有限公司)方式持股共68.43%,公众持股31.57%。2019年4月,公司通过了首个期权激励计划。向管理层及公司骨干授予2610万股股票期权,授予数量占公司总股本的约0.96%,有利于捆绑核心管理层与公司长期一致。 公司近年盈利能力维持稳定,其中仓储物流业务发展突出。公司2014年以前营收增速逐年下降,2015年通过重组后营收稳步上升,2019年公司营收达到72.38亿元,同比增加2.6%。公司归母净利润近几年呈下降趋势,主要由于公司营业成本的增加。公司2019年归母净利润4.03亿元,同比下降20.2%,公司摊薄ROE 在近年同样呈下滑趋势。公司销售毛利率、净利率近年稳定略有下降,公司2019年毛利率、净利率分别为32.88%、6.59%,均较2018年分别下降10.0、4.1个PCT。按业务类型来看,公司主要以房地产业务为主,而2019年房地产业务毛利占比为约70%,仓储物流业务毛利占比22.7%,逐年提升。毛利率方面,公司房地产业务毛利率较为稳定,2019年公司房地产业务毛利率33.4%,仓储物流业务毛利率维持高位,2019年该业务毛利率56%。 地产主业稳健发展,销售规模再创佳绩。目前,房地产开发为公司支撑性主业。近年来,公司地产业务利润贡献逐年降低,仍为公司主要业绩来源。截至2019年末,公司地产业务实现营收50.13亿元,占比约70%,同比增长4.74%;实现毛利润16.75亿元,占比约70.38%,较上年下降8.5个PCT;对应毛利率33.42%,同比降幅明显,下降9.5个PCT。销售方面,2015至2018年间,公司地产业务销售规模总体来看有升有降。2019年,地产业务销售有明显改善,实现销售金额79亿元,销售面积50.15万方,同比大幅增长54.9%、61.8%;其中长三角为公司主要销售来源,销售金额占比超过半数,达到52%。2018、19年公司拿地力度快速提升,在手土储优厚,未结土储充裕。截至2019年末,公司在手的土地储备为107.62万方,新增地价总额为56.45亿元,新增计容建面为57.4万方,同比增加10.79%;从拿地方向来看,长三角为公司重点布局区域,占比高达68.72%。同时,公司在手的未结土储充裕,为109.29万方,足够公司2年销售。 物流地产证券化增厚利润、公募REITS 推出加速公司资产周转。截至2019年底,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米,规划在建(含待建项目)面积超过300万平米,物流网络不断完善,规模效应日益提升。公司2020年计划实现可运营面积500万平米,较2019年提升47.06%。6月3日,公司发布关于控股子公司开展资产证券化的公告,公司拟将其控股子公司的两个物流园进行资产证券化运作,并拟于合适时机对接公募REITs产品。本次资产证券化有望增厚集团利润约7亿元,有助于拓宽公司仓储物流业务融资渠道,同时为进一步接入公募REITs 提供契机,公司仓储物流商业模式进一步优化。 投资建议:公司地产主业增长稳健,“地产开发+物流地产”双主业格局持续向好,近期公司资产证券进一步降低公司融资成本,盘活公司优质不动产,为今后接入公募REITs 提供契机,未来有望逐渐加速资产周转速度。根据RNAV 测算,公司重估净资产为每股 6.64元,折价率37%。我们预计2020年公司业绩有望随资产证券化进度上升,公司20-22年归母净利润分别为11.3亿元、7.3亿元、9.1亿元,对应PE 估值分别为9.94X、15.41X、12.39X,首次覆盖,给予“买入”评级,目标价6.64元。 风险提示:房地产销售不及预期、REITs 市场推进不及预期、融资成本控制不及预期、项目开发进度不及预期
南山控股 房地产业 2020-05-15 2.88 -- -- 3.48 20.83%
5.10 77.08% -- 详细
公司介绍:股东背景强大,“物流+地产”双轮驱动 南山控股大股东是南山集团,南山集团1982年经国务院批准,由招商局集团、中海油总公司,以及广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资有限公司等共同组建,是国有企业混合所有制探索的先行者。南山控股上市前身为雅致股份,主要从事集成房屋业务;2015年资产重组后获南山集团旗下地产业务注入;2018年公司换股合并深基地B,接手旗下宝湾物流业务。截至目前,公司已形成了仓储物流为战略性业务、房地产开发为重要支撑业务,外加产城综合开发为培育型业务,三大业务两主一副协同发展的商业模式,凭借强大的物流地产开发经营能力,及一体化的物流产业链全方位服务能力,2019年根据CNPP数据研究,宝湾物流被评为中国物流地产十强。 仓储物流业务:竞争优势突出,有望持续受益REITs试点 宝湾物流是公司旗下物流地产的主要开发运营平台,截至2019年,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区,运营仓储面积近340万方,在建项目建筑面积超300万方;宝湾物流采用“五星级酒店”的管理标准,将物联网技术应用于物流园管理,物联网系统采集园区日常运行数据,通过人工智能分析并自动预警和派单处理,实现园区管理智能化。 2020年4月30日,公募基础设施REITs试点推出,为物流地产在产业链上提供了完善的资本退出通道,资产流动性大幅提升;物流仓储作为本次REITs试点的重点聚焦方向之一,考虑到公司持有大量优质成熟运营的物流地产项目,有望率先获得支持,有助于公司改善资本结构,加快开发速度,完善物流地产产业链商业模式。 地产开发业务:销售逆市高增长,重点区域深耕细作 2019年,南山控股房地产销售增长显著,全年实现销售额79亿,同比增长56%;商品房销售面积50万方,销售均价15852元/平;分区域看,商品房销量大幅增长贡献主要源自于苏州、长沙及深圳项目的热销,上述三个城市项目销售贡献销售额分别为33.4亿、16.5亿及11.9亿,占全年销售额的77.8%。 财务情况:现金充足,负债率维持在低位 现金充足:截至2019年末,公司货币资金68.06亿,短期借款及一年内到期的非流动性负债之和44.29亿,现金短债比1.54,无偿债压力;杠杆率有所上升:截至2019年末,带息债务合计126.89亿,同比增长46.5%;净负债率为51.5%,同比增加19.1pct,但依然维持行业较低水平;存货大幅扩张,未来业绩可期:公司2019年加杠杆用于扩张土储,报表上看2019年公司存货合计166.14亿,同比增长50.4%,对应到产品主要为房地产开发及物流地产相关项目,为未来的销售及物流项目的扩充提供坚实支撑。 盈利预测及投资建议 伴随公司新增物流地产项目投入使用、房地产项目交付结算,公司业绩将进入景气上行周期,预计2020至2022年,公司实现营业收入88.91亿、108.45亿、132.49亿,同比增长19.89%、21.99%及22.17%,实现归属母公司净利润5.57亿、7.55亿及10.51亿,同比增长30.72%、35.42及39.30%;摊薄后每股收益0.21元、0.28元及0.39元,对应PE为14.09倍、10.4倍及7.47倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期;公募REITs政策推进不及预期。
南山控股 房地产业 2019-12-30 3.04 4.39 -- 3.15 3.62%
3.15 3.62%
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高端仓储运营标杆,或将充分受益于物流地产红利。宝湾物流2015年底拟建/在建/运营物流园区建面分别为209万平/73万平/135万平,2016年新签落地3600余亩(预计约125万平,重庆/西安/长沙/咸阳等),2017年落地1500余亩(约50万平,重庆/宁波/长沙等),2018年新落地杭州/淮安/漳州/德阳等,2019上半年新落地301亩(约10万平,天津/合肥/宁波),也即宝湾物流持续围绕沿江、沿海“T型”网络以及城市圈进行布局,节奏上16-17年大力扩张提前布局,18-19H1适当放缓,目前已基本实现全面覆盖全国核心城市的核心物流节点,物流网络与规模效应初步形成;截至2019H1,宝湾物流在国内拥有及管理63个智慧物流园区,运营仓储面积近300万平米,规划在建(含待建项目)面积超过300万平。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/第三方物流等驱动因素、以及存量替换,高端仓储行业持续景气,宝湾物流作为国内高端仓储运营标杆,行业地位和资产质量相对领先,长期或将充分受益于物流地产红利。 上市公司重估价值170亿,市值较重估价值折价60%,安全边际显著。(1)宝湾物流价值重估价值约90亿。宝湾物流运营园区面积300万平,18年收入7.54亿元,按60%计算NOI约4.5亿(16-18年未扣利息费用的净利润占比30%-40%,加上折旧成本和税费约等于NOI),假设资本化率5%,拟建在建的300万平园区估值打个7折,对应宝湾物流保守重估价值约150亿元,净有息负债规模预计约30亿(18Q1深基地B净有息负债规模29亿),也即宝湾物流重估价值120亿,南山控股77.36%股权对应90亿左右;(2)开发业务NAV估值约80亿。截至2019H1,公司权益未竣工建面约140万平,对应货值约220亿元,结构上主要分布在长沙/苏州/武汉等地,占比分别为37%/36%/19%(建面口径),大致可供开发3-4年,能贡献评估增值约20亿元,叠加权益净资产近60亿,对应NAV估值约80亿元。另外,其他业务量小且盈利欠佳暂不给予价值,如此,对应上市公司重估价值约170亿,目前市值约82亿,较上市公司重估价值折价约60%,安全边际显著。 南山集团潜在土地资源优渥,未来存在进一步市场合作或整合空间。集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,其中,赤湾二路以南主要是港口码头用地,占比约三分之一;赤湾二路至赤湾六路之间主要是工业用地,目前主要是堆场,未来具备部分改造为研发楼等自持物业的空间;赤湾六路以北是未来商业化开发的重点区域,包括红昌地块、2号线与5号线赤湾双地铁口上盖综合体等。赤湾片区潜在可开发空间体量不小,并且长远看,赤湾片区整体规划具备更多空间。此外,集团在全国重点一二线城市拥有万亩工业和物流用地,可对接物流业务,部分可打造为物流园区和运输基地。 维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价4.39元/股。高端仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为国内高端仓储运营标杆,行业地位和资产质量相对领先,长期或将充分受益于行业红利;且南山集团潜在土地资源优渥,未来存在进一步市场合作或整合空间。公司目前市值较重估价值折价约60%,安全边际显著;预计2019-2021年EPS分别为0.20、0.23、0.25元/股,对应PE分别为15.3X、13.5X、12.4X,维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价4.39元/股(对应重估价值折价30%)。 风险提示:房地产销售不及预期,物流业务推进不及预期。
南山控股 房地产业 2018-11-05 3.07 3.38 -- 3.48 13.36%
3.48 13.36%
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业绩总结:2018年前三季度,公司实现营业收入42.7亿元(31.1%),实现归母净利润2.3亿元(153.8%),实现扣非后归母净利润2.0亿元(+181.4%)。 前三季度业绩如期释放,毛利率大幅提升。由于地产项目结算进度分布不均,第三季度公司结算面积大幅增长,单季度实现营业收入20.9亿元,同比大幅增长215.1%,实现归母净利润2.5亿元,同比大幅增长532.3%。业绩增速远高于营收增速,主要受益于第三季度结算项目单价的提升,带动公司前三季度毛利率较上半年大幅改善3.9个百分点至46.5%。另外,前三季度管理费率同比上升1.0个百分点至9.1%,销售费率同比下降1.5个百分点至3.6%。 下半年公司增大推盘力度,整体回款良好并积极补库存。上半年公司实现销售金额20.4亿元,同比下滑3%,实现销售面积10.6万平方米,同比下滑23%。 而截至三季报末,公司销售商品提供劳务收到的现金为51.7亿元,同比增长23.1%,比上半年末增长88.6%,可见销售和回款情况相较上半年已经有所改善。 同时,公司依旧积极补充库存,截至报告期末,公司存货账面价值为118.7亿元,与上半年末基本持平,比去年同期增长30%。截至上半年末,公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米,同比增长28.5%。 物流地产稀缺标的,短期偿债压力较小。公司为物流地产稀缺标的,吸收合并的深基地在全国有50多个物流园项目,并已在物流园区开发运营领域有十几年布局,处于行业领先地位,其品牌、资源优势较强,截至2017年末运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米,物流地产资源优质,未来业绩释放潜力充沛。下半年以来,公司适度增加借款,但截至三季度末货币资金与短期借款比值为2.1,短期无偿债压力。而三季度末,公司扣除预收账款后的负债率为49.0%,同比提升了21.3个百分点,净负债率约为56%,比2017年末提升了36个百分点,但杠杆率依旧维持在可控水平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元,归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率,再考虑已并表的物流地产,当前市值相比NAV有显著的安全边际,我们给予公司2018年13倍估值,对应目标价3.38元,维持“增持”评级。 风险提示:市场或进一步偏好大市值标的,公司业绩及业务协同性或低于预期。
南山控股 房地产业 2018-09-03 3.26 3.64 -- 3.44 5.52%
3.48 6.75%
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业绩总结:公司公布2018半年度报告,上半年年实现营业收入17.3亿元(-22.5%),实现归母净利润-0.1亿元(-106.6%)。 上半年地产结算下滑,三季度业绩释放。由于公司项目结算进度在季度间不均匀,公司上半年结算面积同比明显减少,导致营业收入同比下滑。公司业绩同比大幅下滑出现小幅亏损主要因为:1)上半年地产开发结算毛利率为58.5%,但受其他板块拖累公司综合毛利率为42.6%,较上年同期下滑6.9个百分点;2)上半年公司短债增加使得财务费率同比上升0.9个百分点至2.1%,管理费率同比上升3.5个百分点至10.3%,销售费率同比上升1.1个百分点至5.3%;3)营业外收入同比有所减少。同时,公司预计2018年1-9月归属于母公司的净利润在2.0-2.6亿元,对应的同比增速在80.8-130.8%。 销售额有所回落,上半年苏州新增一幅地块。由于调控政策的影响,叠加推盘节奏有所放缓,公司在报告期实现销售额20.4亿元,同比减少3%,实现销售面积10.6万平方米,同比减少23%。拿地方面,上半年公司在苏州新增一幅地块项目,规划建面为15.3万平方米,报告期末公司累计持有开发类土储的计容建面约114.7万平方米,同比增长28.5%,主要位于苏州、南通、合肥、长沙、武汉等二三线城市。 资源整合与转型落地,物流地产及潜在土储是未来看点。2018年7月18日,公司完成发行A股吸收合并深基地重大资产重组事项,将对公司未来业务发展产生深远影响,深基地在物流领域具备较强规模优势、资源优势及品牌影响力,完成合并后有望提升公司各项业务之间的协同效应。此外,公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备,大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列,这可能是公司未来潜在的利润增长点。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.26元、0.29元、0.32元,归母净利润未来三年将保持10.9%的复合增长率,再考虑已并表的物流地产,当前市值相比NAV有显著的安全边际,考虑到公司业绩从三季度释放,我们给予公司2018年14倍估值,对应目标价3.64元,下调至“增持”评级。 风险提示:市场或进一步偏好大市值标的,公司业绩及业务协同性或低于预期。
南山控股 房地产业 2018-05-04 5.76 10.05 97.06% 5.79 0.52%
5.79 0.52%
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南山控股发布2018年一季报,实现营业收入7.91亿,同比增长146.3%,归母净利润-0.35亿,EPS-0.02元。 结算同比大幅上涨 报告期公司营业收入大幅增长143%,同比去年一季度公司结算量大幅提升。从结构来看,主要仍然是深圳山语海以及苏州项目,但业绩依然出现小幅亏损,主因在于:1.一季度地产业务收入占比相对较低,而非地产业务涉及硬性成本较大;2.因山语海为高毛利项目,涉及的增值税较高,同时项目权益占比为51%,以致报告期内少数股东权益占比同比大幅提升;3.因为公司积极推进吸收合并深基地B相关事宜,管理、财务费用较高,期间费用率达22%,但同比去年亏损收窄,全年口径下,预计18年业绩表现相对平稳。 去化即将提速,布局物流产业地产 一季度新推货量有限,销售额不到10亿,但后续18年公司将加快新项目入市力度,16年所获得的苏州项目将在今年步入销售阶段,同时,长沙岳麓项目也将加大推盘,此外,锡东车联网小镇有望在今年贡献货值。总体而言,公司一改过去的佛系开发风格,向快周转靠近。在扩张模式上,公司也有所突破,通过政企合作、产城融合的路径能够最大化公司物流+地产双主业的协同效应。 吸收合并深基地B在即,静待地产+物流双主业格局 1月公司吸收合并深基地B预案已获证监会并购重组委无条件通过,4月收到外汇管理局批复,打通B股股东购汇支付行使现金选择权渠道,预计二季度将圆满完成重组。重组对于公司意义深远。重组后的南山控股隐性资源丰厚。市值较NAV折价37%,随着国内以房产租赁REITs为代表的地产金融环境逐步破冰,宝湾多年在物流板块的蛰伏蓄势将在资本市场上兑现价值。 投资评级以及盈利预测 预计18-19年EPS分别达0.36,0.41元,维持“买入”评级。
南山控股 房地产业 2018-04-30 5.70 8.60 68.63% 5.82 2.11%
5.82 2.11%
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吸收合并深基地B事项实施在即,双主业格局将开启:目前公司已收到外管局批复,吸并事项实施在即。换股吸收合并完成后,深基地将终止上市并注销法人资格,南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。南山控股换股价格为5.83元/股,深基地B换股价格为19.55元/股,换股比例1:3.6004,交易价格为45.08亿元。根据2月23日公司披露的交易报告书,深基地在上海、天津、广州、武汉等29个城市自行开发并管理50个物流园项目,运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米,资产优质。深基地旗下物流相关的堆存(仓储)业务收入持续稳定增长,2014、2015及2016年各运营物流园区业务合计收入分别为3.70亿元、4.84亿元和5.41亿元,复合增长率达20.92%,合计净利润(不考虑财务费用)分别为1.57亿元、1.81亿元和1.99亿元,复合增长率达12.58%。 2017年业绩稳步增长,土储持续扩充:2017年实现合同销售面积35.33万平方米,销售额53亿元。根据克而瑞数据,南山控股于2016、2017年连续两年进入中国房地产企业销售面积、销售金额、权益金额排行TOP200。2017年公司实现营业收入66亿元,同比增长32%,实现归母净利润6.4亿元,同比增长21.8%,业绩稳步增长。销售毛利率及净利润率持续提升,2017年分别达到44%及14%,ROE达到10.9%。土地储备方面,公司不断扩充,15-17年新增土储持续增加,17年新增计容面积37万方,累计计容面积116.07万方,主要分布在苏州、南通、合肥、长沙等。 RNAV折价46.7%,安全边际较高:1)地产业务净权益增加值60.72亿元。公司吸并前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元;2)投入运营的物流园区项目大部分已产生稳定租金收入,直接计算NAV为59.74亿元,在建项目和储备项目尚存在不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,NAV分别为23.61亿元和43.62亿元,加总得到物流地产的NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%的股权,对应NAV为98.22亿元;3)吸收合并深基地B后公司总股本升至27.08亿,吸并后NAV总规模为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率48%,安全边际较高。 投资建议:公司换股吸收合并深基地B事项实施在即,将形成“地产开发+物流地产”双主业格局。考虑吸并后公司NAV232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价48%,安全边际充足。假设公司18年重组完成,对应18-20年备考归母净利润分别为7.42亿元、8.96亿元和9.78亿元,我们预计18-20年EPS分别为0.27、0.33和0.36元,对应PE估值分别为21.2X、17.5X、16.1X,维持“买入”评级,6个月目标价8.6元。 风险提示:整合深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售。
南山控股 房地产业 2018-04-04 5.89 10.05 97.06% 6.07 3.06%
6.07 3.06%
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南山控股发布2017年年报,实现营业收入66.02亿,同比增长32.4%,实现归母净利润6.4亿,同比增长21.8%,EPS0.34元。 四季度集中结算,业绩稳步增长:公司营业收入如期恢复增长,主要是四季度销售项目步入集中结算,推动地产结算收入大幅增加38%。但因为山语海项目公司权益占比为51%,以致报告期内少数股东权益占比大幅提升,这也是业绩增速低于收入增速的原因。由于高毛利率的山语海项目大部分已经结算完毕,预计18年毛利率水平会出现一定程度的回调,加上“深基地”整合推升期间费用,预计18年业绩表现相对平稳。 17年销售放缓,18年去化即将提速:17年销售额预计50-60亿,同比略有下降,因为报告期新推货源有限,以旧盘去化为主。18年公司将加快新项目入市力度,16年所获得的苏州项目将在今年步入销售阶段,同时,长沙岳麓项目也将加大推盘,此外,17年年底公司与无锡政府达成协议,合作开发锡东车联网小镇,这一项目区位成熟,也有望在今年贡献货值。总体而言,公司一改过去的佛系开发风格,开始向快周转靠近。 积极扩储,布局物流产业地产:公司17年新获三块土地,总地价23.9亿,扩充建面37.2万方,公司一直积极参与各地土地市场的招拍挂,扩张需求强烈。车联网小镇项目和长丰国家级综合交通物流基地项目的扩张模式不仅能够降低扩张成本,同时通过政企合作、产城融合的路径能够最大化公司物流+地产双主业的协同效应。此外,远期的地产开发主力项目主要聚焦于集团在赤湾港片区所拥有的3.4平方公里土地。 吸收合并深基地B获批,静待地产+物流双主业格局:吸收合并深基地B预案已获证监会无条件通过,重组不仅优化公司的财务结构及盈利能力,物流+地产双主业格局还将推动产业结构升级,充实公司土地储备和获取土地资源的实力。重组后的南山控股隐性资源丰厚,NAV达226亿,目前市值较之折价明显。 投资评级以及盈利预测 预计18-19年EPS分别达0.36、0.41元,维持“买入”评级。
南山控股 房地产业 2018-04-04 5.89 7.74 51.76% 6.07 3.06%
6.07 3.06%
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事件:公司公布年报,2017年实现营业收入66.0亿(+32.4%),实现归属于上市公司股东的净利润6.4亿(+21.8%),加权ROE为11.1%,同比提升2.35个百分点。 业绩超预期,盈利能力显著增强。销售毛利率44.1%,同比提升5.8个百分点;销售净利率14.4%,同比提升2.3个百分点,盈利能力显著提升。货币资金25.9亿元,资金充裕,杠杆水平总体较低,公司经营稳健。费用控制良好,期间费用率同比下降0.38个百分点至9.03%。 销售维持向好态势。根据战略发展需要,推动成立地产业务运营管理中心。为适应多项目协同联动发展需要,公司统一目标、凝聚共识,于年内推动成立了地产业务运营管理中心,强化项目开发运营全周期、精细化综合管控。通过“大运营”管理思路的建立和落地实施,2017年地产业务顺利实现三个50亿目标:销售金额超50亿,营业收入超50亿,回笼资金超50亿。 资源获取显著好转。公司持续关注西南和中部重点省会城市土地竞拍,2017年获武汉、合肥、长沙3宗住宅类地块,合共占地11.12万方,计容建面37.24万方。截至报告期末,公司累计持有土地67.49万方,计容建面116.07万方,为实现公司规模化提供有力的支撑。 积极推进地产转型,土地资源和物流资产是重要看点。公司在积极进行多元化战略布局,地产开发从住宅拓展到文旅地产、产业地产、商业地产等领域。2018年2月,公司申请吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司项目获批。此外,公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备,大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列,这可能是公司未来潜在的利润增长点。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为0.43元、0.57元、0.70元,归母净利润未来三年将保持26.9%的复合增长率,公司地产NAV为120亿,当前市值有显著的安全边际,考虑到公司基本面从四季度逐步改善,我们给予公司2018年18倍估值,对应目标价7.74元,维持“买入”评级。
南山控股 房地产业 2018-03-06 6.01 9.07 77.84% 6.31 4.99%
6.31 4.99%
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事件:2月27号晚,公司公告2017年业绩快报。 盈利符合预期。公司2017年收入/营业利润/归母净利分别为66.0/13.7/6.4亿元,同比分别增长32.4%/58.8%/21.5%,盈利符合预期。收入较高增长主因今年结算面积增加所致,营业利润增速显著高于收入增速,主要得益于期内结算项目毛利率提升,而归母净利增速回落至21.5%,预计是少数股东损益占比提升所致。 物流行业二梯队龙头,将充分受益于物流地产红利。公司吸收合并深基地已于18年1月获证监会无条件通过,将成就A股纯正物流地产第一股。高端仓储行业是地产行业少有的成长领域,根据戴德梁行数据,截至2017年上半年,按照各物流地产运营商存量占比,宝湾物流的市占率达到6%;作为物流地产二梯队龙头,行业地位和资产质量相对领先。公司吸收合并深基地完成后,将成为A股首家纯正物流地产企业,未来将充分受益于物流地产红利。另外,南山集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,潜在可开发空间体量不小;并且在全国重点一二线城市拥有1万亩工业和物流用地,可对接物流业务,集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。 “物流+地产”双轮驱动,当前股价隐含折价30%。宝湾物流当前运营面积182多万平米,在建及拟建面积366万平米;预计平均租金1元/平米/天左右,稳定出租率约90%,净现金比例50%+;假设预期回报率(综合资本成本)6.5%、租金增长率3%,对应现金还原倍数接近30X,成熟物业重估价值0.5+万元/平米(租金*365天*出租率*净现金比率*现金还原倍数),未来物业估值打八折,则对应重估价值240亿;考虑到开发总成本0.2-0.3万元/平米,即重估增值率50%左右,对应物流业务重估增值120亿,叠加净资产35亿,对应NAV(净资产+重估增值)155亿,深基地77.36%股权对应120亿。地产业务NAV估值80亿左右,再加上其他杂项业务,预计重组完成后对应综合价值近230亿,当前股价隐含总市值160亿,较NAV折价30%+,安全边际显著。 维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价9.07元/股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值160亿,较RNAV折价30%+,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。预计公司2018-19年EPS分别为0.43、0.50元/股(暂未考虑深基地),对应PE分别为14X、12X,维持“强烈推荐-A”投资评级,给予目标价9.07元/股(对应NAV平价)。 风险提示:物流业务推进不及预期。
南山控股 房地产业 2018-02-02 6.55 8.60 68.63% 6.23 -4.89%
6.31 -3.66%
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事件 经2018年第5次并购重组委工作会议审核,公司发行A股股换股吸并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易事项获得无条件通过,股票将于1月25日复牌。 吸并深基地,形成“地产开发+物流地产”双主业格局 南山控股换股价格5.43元/股,深基地换股价格19.55元/股,换股比例1:3.6004,交易价格45.08亿元。深基地物流地产业务(宝湾控股)市占率6%,行业前五。目前宝湾18个物流园已投入运营,运营面积182.4万方,在建面积116.5万方,拟建面积249万方左右,总计547.9万方。主要物流园区收入2012-2016年复合增长率达18.8%,增长迅速。地产主业项目优质,背靠大股东南山集团,潜在资源丰富:公司项目集中在上海、苏州、长沙等地,2017上半年合同销售13.88万方,结算面积3.37万方,同时公司深耕华东区域,保持较高的毛利率并有逐年提高趋势,2016年地产业务毛利率达44%。大股东南山集团拥有深圳前海自贸区赤湾片区340万方土地,潜在可开发体量较大,有望增厚公司价值。公司地产未结算面积93万方左右(含土储),其中苏州占比69%。 RNAV折价23%,安全边际充足 公司住宅及物流物业储备量大,采用绝对估值方法,因原制造业务萎缩,深基地石油后勤等业务占比较小,我们仅对地产开发业务及宝湾控股的物流地产业务进行估值。1)地产开发:土地储备按照成本法保守估值,得地产业务净权益增加值60.72亿元。吸并前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元;2)物流地产:公司14年加大拿地力度,按5年开发周期考虑,预计18-19年有批量物流园达稳定运营状态,按租金28元/平/月、出租率92%估算,全部园区投入运营后,年租金约17亿元,按37%净利率(不考虑利息费用)估算,可贡献6.6亿净利润。用EBITDA/资本化率估算NAV,EBITDA利润率为70%,资本化率取7%,已产生稳定租金收入的运营园区NAV为59.74亿元,在建项目和储备项目尚存不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,NAV分别为23.61亿元和43.62亿元,加总NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%股权,对应NAV98.22亿元。吸并后公司总股本升至27.08亿,NAV总规模232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率23%,安全边际充足。 投资建议 地产开发资源优质,业绩锁定性较强,大股东在深圳有340万方土储;物流地产国内市占率前五,规模扩张迅速重组后将突破股权融资渠道瓶颈,业绩兑现可期。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润分别为5.87亿元、7.2亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值21.6X、25.4X、20.7X,维持“买入”评级,鉴于重组事项已获无条件通过,我们认为RNAV折价有较大修复空间,上调6个月目标价至8.6元。 风险提示:吸收合并深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售。
南山控股 房地产业 2018-01-26 6.71 9.07 77.84% 7.00 4.32%
7.00 4.32%
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公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。维持“强烈推荐-A”评级,目标价9.07元/股。 吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。公司于2016年8月首次向证监会申报换股吸收合并深基地并获受理,10月公司申请中止审核(政策不明朗),17年10月底申请恢复审核,并于18年1月获证监会审核通过,将成就A股纯正物流地产第一股。根据最新重组方案,南山控股发行8.3亿股,以3.6:1的比例吸收合并深基地,即1股深基地换取3.6股南山控股,其中南山控股换股价5.43元/股,深基地换股价19.55元/股(对应23.27港元/股);重组完成后总股本达27亿股。另外,本次合并提供现金选择权。 “物流+地产”双轮驱动,当前股价隐含折价近30%。宝湾物流当前运营面积182多万平米,在建及拟建面积366万平米;预计平均租金1元/平米/天左右,稳定出租率约90%,净现金比例50%+;假设预期回报率(综合资本成本)6.5%、租金增长率3%,对应现金还原倍数接近30X,成熟物业重估价值0.5+万元/平米(租金*365天*出租率*净现金比率*现金还原倍数),未来物业估值打八折,则对应重估价值240亿;考虑到开发总成本0.2-0.3万元/平米,即重估增值率50%左右,对应物流业务重估增值120亿,叠加净资产35亿,对应NAV(净资产+重估增值)155亿,深基地77.36%股权对应120亿。地产业务NAV估值80亿左右,再加上其他杂项业务,预计重组完成后对应综合价值近230亿,当前股价隐含总市值179亿,较NAV折价近30%,安全边际显著。 物流行业二梯队龙头,将充分受益于物流地产红利。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/第三方物流等驱动因素、以及存量替换,高端仓储行业持续景气,是地产行业少有的成长领域。根据戴德梁行数据,截至2017年上半年,按照各物流地产运营商存量占比,宝湾物流的市占率达到6%;作为物流地产二梯队龙头,行业地位和资产质量相对领先,本次重大资产重组完成后,将成为A股首家纯正物流地产企业,未来将充分受益于物流地产红利。 南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。集团在赤湾片区拥有3.4平方公里土地,其中,赤湾二路以南主要是港口码头用地,占比约三分之一;赤湾二路至赤湾六路之间主要是工业用地,目前主要是堆场,未来具备部分改造为研发楼等自持物业的空间;赤湾六路以北是未来商业化开发的重点区域,包括红昌地块、2号线与5号线赤湾双地铁口上盖综合体等。赤湾片区潜在可开发空间体量不小,并且长远看,赤湾片区整体规划具备更多空间。此外,集团在全国重点一二线城市拥有1万亩工业和物流用地,可对接物流业务,部分可打造为物流园区和运输基地。 维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价9.07元/股。公司换股吸收合并深基地顺利过会,将成就A股纯正物流地产第一股。物流仓储是地产行业少有的成长领域,公司作为物流行业二梯队龙头,又将是A股首家纯正物流地产标的,未来将充分受益于行业红利;重组完成后,股本27亿,当前股价隐含总市值179亿,较RNAV折价近30%,安全边际显著;另外,南山集团潜在土地资源优渥,未来或存在进一步整合空间。预计公司2017-19年EPS分别为0.34、0.43、0.50元/股(暂未考虑深基地),对应PE分别为20X、16X、13X,维持“强烈推荐-A”投资评级,给予目标价9.07元/股(对应NAV平价)。
南山控股 房地产业 2018-01-01 6.08 7.80 146.06% 7.13 17.27%
7.13 17.27%
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投资建设车联网小镇,长三角布局再下一城: 公司拟于无锡锡东投资建设车联网小镇。预计项目占地约930亩,总建设规模123万方(暂定)。项目位处无锡主城区与锡东高铁站中间,交通优势突出,不排除公司未来继续通过产业地产的方式持续获取新项目。 发行购房尾款资产支持票据,提高资金使用效率: 公司的全资子公司南山地产拟对购房尾款进行资产证券化,通过发行信托计划进行融资,发行总规模不超过6亿元,期限不超过3年,分为优先级和次级,其中次级部分由南山地产认购。该举为公司在融资模式上的创新,有利于提高资金使用效率。 吸收合并深基地B,物流地产龙头光芒即将绽放: 吸并事项已收到证监会反馈意见通知书,对部分问题进行补充解释。宝湾物流市占率6%,行业前五,目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流运营、在建及拟建面积547.9万方,收入2012-2016年复合增长率18.8%,增长迅速。重组后将形成地产开发及物流地产双主业格局。 宝湾控股专注于高标仓,业绩兑现可期: 宝湾控股重点布局一二线和强三线城市,14年起加大拿地力度,预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态,按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算,全部园区投入运营后,年租金收入可达18亿元左右,按照37%的净利率(不考虑利息费用)估算,稳定后每年可贡献6.6亿净利润。 投资建议: 公司尝试产业地产拓展土地获取新渠道,吸并深基地B,形成“地产开发+物流地产”双主业格局,目前公司已收到证监会反馈意见通知书,对部分问题进行补充、解释。对公司地产及物流地产业务进行估值,重组前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元。重组后NAV为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率41.2%,安全边际较高。我们预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元,EPS为0.31、0.32、0.40元,对应PE估值为19.5X、18.7X、15.1X。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值为19.5X、22.8X、18.7X,维持“买入”评级,6个月目标价7.8元。 风险提示:重组进展不达预期,调控影响公司销售,车联网小镇方案存在不确定性。
南山控股 房地产业 2017-12-04 5.96 7.80 146.06% 6.39 7.21%
7.13 19.63%
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事件:公司11月29日公告调整换股吸并深基地B交易方案,取消配套募集资金11.28亿元,公司已与配套融资认购方签署了《终止协议》。 地产主业项目优质,背靠大股东南山集团,潜在资源丰富 公司2017年上半年实现合同销售面积13.88万平方米,结算面积3.37万平方米。公司深耕华东区域,地产业务保持较高的毛利率,并有逐年提高的趋势,2016年底,公司地产业务毛利率达44%。大股东南山集团拥有深圳前海自贸区赤湾片区340万方的土地,潜在可开发空间体量较大,公司背靠南山集团,潜在土地资源想象空间较大。公司地产未结算面积估算约93万方左右(含土储),其中苏州占比69%。对公司地产业务进行NAV估值,其中,土地储备按照成本法保守估值,得到地产业务净权益增加值60.72亿元。 吸收合并深基地B,A股首家物流地产龙头光芒即将绽放 公司吸并深基地B事项已恢复审核,深基地物流地产市占率6%,为行业前五,目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流园区运营面积达182.4万方,在建116.5万方,拟建249万方,总计547.9万方,收入2012-2016年复合增长率达18.8%,增长迅速。按平均租金28元/平/月、出租率92%估算,未来全部园区投入运营后,年租金可达18亿元,按照37%的净利率(不考虑利息费用)估算,稳定后每年可贡献6.6亿净利润。物流地产用EBITDA/资本化率估算NAV,EBITDA利润率70%,资本化率7%。运营的园区项目基本已产生稳定租金收入,直接计算NAV,在建和拟建项目尚存在不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,加总得到物流地产的NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%的股权,对应NAV为98.22亿元。 引入物流地产基金,实现融资渠道拓宽 公司拟与中保投招商国协仓储物流股权投资基金合作,共同投资开发、收购、持有及运营优质仓储物流项目,物流地产基金对项目公司股权占比不超过49%。基金规模37.5亿元,基金计划投资期3-5年,投资期满后3年完成退出,实现轻重资产分离经营模式,融资渠道拓宽,优化资本结构。 投资建议: 公司吸并深基地B,形成“地产开发+物流地产”双主业格局。对地产及物流地产业务进行估值,交易前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元。交易后NAV为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率43.8%,安全边际清晰。预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元,EPS为0.31、0.32、0.40元,对应PE估值为19X、18X、15X。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值为19.1X、22.4X、18.3X,首次覆盖给予“买入”评级,6个月目标价7.8元。 风险提示:吸收合并深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售
南山控股 房地产业 2017-11-02 6.29 7.48 135.96% 6.43 2.23%
7.13 13.35%
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事件:公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入27.1亿(-33.1%),归属于上市公司股东净利润1.0亿(-79.4%)。 三季度结转量大幅下滑导致业绩低于预期。公司第三季度营业收入4.7亿元,同比下滑了24.2%,主要是因为地产公司结算面积较上年同期大幅减少所致。而同期财务费用较上年同期增长217.1%,当期费用大幅增加使得第三季度净利润为负,对前三季度业绩形成一定拖累。预计四季度深圳的山语海和苏州的部分项目结转,全年业绩预计相比去年实现小幅增长。 三季度销售维持向好态势。2017年三季度末,公司预收款项58.1亿,同比增长124.4%;销售商品提供劳务收到的现金为42.0亿,相比2017年中增加了18.9亿;说明苏州等地政策调控对公司整体的销售备案的时滞影响有限,再考虑到上半年已经完成全年计划销售额的60%,我们预计公司完成销售额目标的可能性较大。 拿地门槛提升倒逼资源整合。由于房地产调控政策的持续,土地竞拍难度日趋加大,公司在今年前三季度仅通过公开市场获取了合肥新站区一副地块,占地面积约57.43亩,拿地金额5.78亿。但公司的土地储备相比销售去化情况来说明显不足,股东资源输血成为唯一可行的路径。2017年10月9日,公司发布公告,完成了收购大股东旗下武汉盘龙南山公司100%的股权。我们判断,这是公司整合集团资源的开端,后续资源整合或资产注入事项确定性较强。 积极推进地产转型,土地资源和物流资产是重要看点。公司在积极进行多元化战略布局,地产开发从住宅拓展到文旅地产、产业地产、商业地产等领域。公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2平方公里的土地储备,大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列,这可能是公司未来潜在的利润增长点。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为0.34元、0.42元、0.54元,归母净利润未来三年将保持24%的复合增长率,公司地产NAV为120亿,当前市值有显著的安全边际,考虑到公司基本面从四季度逐步改善,我们给予公司2017年22倍估值,对应目标价7.48元,首次覆盖给予“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名