业绩靓丽,预收充足:上半年公司实现营收11.9亿,同比增长74.9%;其中蓝郡国际为主力结算项目,单项目实现营收5.4亿,占比达45.4%。期内净利润1.56亿,同比增长623.4%,主要受前期楼市回暖,毛利率同比大增26.2个百分点至45%,盈利能力提升带动净利润增速远高于营收。由于销售金额远高于结算收入,期末预收账款较2017年末增长67.4%至91.7亿元,充足预收为后期业绩增长提供保障。 销售大幅增长,回款率超90%:公司布局主要以一二线及核心城市群为主,期内集中开盘南京溧阳悦宸府、杭州富阳江宸府、舟山定海柏悦府等项目,开盘当天基本实现房源售罄,展现公司城市深耕策略优势。期内合计实现销售金额90亿元,较2017年全年增长28.1%,其中江宸府单盘销售达17亿。在市场融资成本不断上升以及融资渠道不断收窄的大背景下,公司坚持现金为王,强化资金管控,销售回款率销保持在93%以上。上半年新增宁波、安徽、广西地区3幅地块,新增项目占比面积21万平,为后续销售扩大奠定货值基础。 财务状况稳健,短期偿债压力无虞:受益于期内销售增长,期内经营活动现金流净额较上年全年增加23.9亿至24.0亿元;净负债率及剔除预收款后的资产负债率分别为41.4%、37.8%,较期初分别下降51.1个及8.9个百分点;期末在手现金20.1亿,为一年内到期负债的141.5%,较年初上升51.4个百分点,短期偿债压力无虞。期内公司推出员工持股计划,截止期末累计买入3,302.87万,占公司总股本的2.46%,成交均价约3.89元/股,员工持股进一步绑定利益。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为0.19元和0.25元,当前股价对应PE分别为16.2倍和12.2倍,公司业绩逐步走出前期低谷,员工持股绑定利益,维持“推荐”评级。 风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)公司土地及开工增速相比公司规模略显谨慎,后续或面临货量供应紧张风险。

毛利率回升带动业绩走出低谷:公司2017实现营收27.5亿,同比下降64.6%,主要因报告期内集中交付楼盘较少导致结算收入减少。其中舟山蓝郡一期为主力结算项目,单项目实现营收15.3亿,占比达55.5%。期内净利润1.56亿,同比增加3.55亿,实现扭亏,主要受前期楼市回暖,期内毛利率同比提升15.1个百分点至33.2%,盈利能力提升带动净利润表现远高于营收表现。 销售高增长,拿地积极:报告期内公司实现销售额70.2亿,同比增长25.8%,销售面积43.3万平,同比下降1.2%。平均销售均价16216元/平米,同比增长28.1%。分项目来看,东郡之星销售额8.33亿,丼郡国际7.74亿,新宸悦府7.45亿,蓝郡国际7.57亿,江宸府10.5亿,为主要销售贡献项目,合计销售占比59.2%。公司坚持“拿有市场的土地,做有市场的产品”,期内在杭州、湖州等地新增项目10块,为后续销售扩大奠定货值基础。 负债率小幅上升,员工持股绑定利益。受期内拿地支出加大影响,期内经营活动现金流净额同比下降25.9亿至0.08亿;剔除预收款后的资产负债率为46.8%,同比上升4.7个百分点;期末在手现金20.1亿,为一年内到期负债的90.1%,较年初上升124个百分点,短期偿债压力略有加大。公司同时披露员工持股计划,总金额不超过3个亿,覆盖超过包括高管在内的127个人员工,2018、2019年业绩解锁条件分别为净利润较2017年增长50%、100%以上,高解锁条件彰显高管对未来业绩信心。 投资建议:预计公司2018-2019年EPS分别为0.19元和0.25元,当前股价对应PE分别为17.6倍和13.2倍,公司业绩逐步走出前期低谷,员工持股绑定利益,高解锁条件彰显高管业绩信心,维持“推荐”评级。 风险提示:业绩及销售不及预期。

投资要点: 公司2016年实现归母净利润亏损1.99亿元。2016年公司完成营业收入77.64亿元,同比增加123.52%;归属于上市公司所有者净利润-1.99亿元,实现每股收益-0.15元。 公司2016年实现总资产规模493.58亿元。截止报告期末,公司资产总额95.18亿元,负债总额57.68亿元,资产负债率为60.60%。预收账款17.66亿元,占负债总额30.61%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债9.02亿元,占负债总额的12.14%,经营活动净现金流量为25.85亿元。 地产业务保持增长,2017年业绩扭亏为盈是大概率事件。公司在2017年1月公告因部分存量项目计提了减值准备,导致2016年业绩可能出现亏损。但受益于行业2016年复苏,公司2016销售额达到56亿元左右,是公司近年来的新高销售额。较高的销售金额有望在2017年提供较好的结算业绩。预计随着2016年公司所销售项目在2017年进入结算,2017实现扭亏为盈是大概率事件。 与宁波奉化区签署棚改合作协议,有望在未来进一步扩大土地储备。公司公告与宁波市奉化区人民政府签署《奉化区南山新村改造土地整理合作协议》。根据协议内容,公司拟与奉化棚户区(危旧房)改造二期项目南山区块的土地整理,本次合作有望在未来增强公司在该区域获取土地的能力,有望进一步扩大公司的土地储备。 与深圳前海达仁资产管理公司携手加码医疗产业。同时在2016年6月公司公告全资子公司杭州茂都投资管理有限公司入伙由深圳前海达仁资产管理有限公司(以下简称“前海达仁”)作为普通合伙人设立的深圳达仁汇通资产管理企业。 其中公司出资5亿元。合伙企业的管理人为前海达仁。前海达仁为合伙企业的普通合伙人即执行事务合伙人,对合伙企业的经营与投资进行管理。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018年每股收益分别是0.16和0.24元。截至4月14日,公司收盘于5.05元,对应2017年PE为31.56倍,2018年PE为21.04倍。考虑到公司未来成长性,给予公司2017年40倍的PE,对应目标价格6.4元,维持“买入”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。

与宁波奉化区签署棚改合作协议,有望在未来进一步扩大土地储备。公司公告与宁波市奉化区人民政府签署《奉化区南山新村改造土地整理合作协议》。根据协议内容,公司拟与奉化棚户区(危旧房)改造二期项目南山区块的土地整理,本次合作有望在未来增强公司在该区域获取土地的能力,有望进一步扩大公司的土地储备。 地产业务保持增长,2017年业绩扭亏为盈是大概率事件。公司在2017年1月公告因部分存量项目计提了减值准备,导致2016年业绩可能出现亏损。但受益于行业2016年复苏,公司2016年销售有望创出新高。目前公司2016年三季报所公布的销售商品提供劳务现金流已经达到46亿元,预计2016年全年的销售额有望达到70亿元左右,是公司近年来的新高销售额。较高的销售金额有望在2017年提供较好的结算业绩。预计随着2016年公司所销售项目在2017年进入结算,2017实现扭亏为盈是大概率事件。 公司积极布局大健康产业。公司从2015年8月与控股股东共同成立了宋都新大健康管理有限公司,其中公司占股份90%,正式开启了转型大健康相关产业的发展。随后宋都新大健康就与大股东旗下的另一家青创投资共同参与了金溪生物的增资扩股,双方各出资1000万元,向金溪生物增资2000万元,同时双方分别获得金溪生物20%的股权。2016年6月2日公司公告其全资子公司杭州茂都投资管理有限公司与杭州若沐知藏投资管理有限公司以合伙的方式设立企业,其中前者出资3亿元,后者出资100万元。合伙企业主要投资医疗健康领域,有助于加快构建双主业的驱动模式,在做好房地产开发传统主营业务的同时,继续深化战略推进,加大医疗健康产业的投资力度,奠定公司未来的发展基础。 与深圳前海达仁资产管理公司携手加码医疗产业。同时在2016年6月公司公告全资子公司杭州茂都投资管理有限公司入伙由深圳前海达仁资产管理有限公司(以下简称“前海达仁”)作为普通合伙人设立的深圳达仁汇通资产管理企业。其中公司出资5亿元。合伙企业的管理人为前海达仁。前海达仁为合伙企业的普通合伙人即执行事务合伙人,对合伙企业的经营与投资进行管理。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018年每股收益分别是0.16和0.24元。截至3月13日,公司收盘于5.46元,对应2017年PE为34.13倍,2018年PE为22.75倍。考虑到公司未来成长性,给予公司2017年40倍的PE,对应目标价格6.4元,维持“买入”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。

公司是杭州地区中型开发商。公司是杭州地区本土的中型开发商。从土地储备的角度来看,公司目前有大约8个项目在手,其中5个在杭州,其余3个分别分布在南京、合肥和舟山。项目总建筑面积达到180万平。 地产业务保持增长,2017年业绩扭亏为盈是大概率事件。公司在2017年1月公告因部分存量项目计提了减值准备,导致2016年业绩可能出现亏损。但受益于行业2016年复苏,公司2016年销售有望创出新高。目前公司2016年三季报所公布的销售商品提供劳务现金流已经达到46亿元,预计2016年全年的销售额有望达到70亿元左右,是公司近年来的新高销售额。较高的销售金额有望在2017年提供较好的结算业绩。预计随着2016年公司所销售项目在2017年进入结算,2017实现扭亏为盈是大概率事件。 公司积极布局大健康产业。公司从2015年8月与控股股东共同成立了宋都新大健康管理有限公司,其中公司占股份90%,正式开启了转型大健康相关产业的发展。随后宋都新大健康就与大股东旗下的另一家青创投资共同参与了金溪生物的增资扩股,双方各出资1000万元,向金溪生物增资2000万元,同时双方分别获得金溪生物20%的股权。2016年6月2日公司公告其全资子公司杭州茂都投资管理有限公司与杭州若沐知藏投资管理有限公司以合伙的方式设立企业,其中前者出资3亿元,后者出资100万元。合伙企业主要投资医疗健康领域,有助于加快构建双主业的驱动模式,在做好房地产开发传统主营业务的同时,继续深化战略推进,加大医疗健康产业的投资力度,奠定公司未来的发展基础。 与深圳前海达仁资产管理公司携手加码医疗产业。同时在2016年6月公司公告全资子公司杭州茂都投资管理有限公司入伙由深圳前海达仁资产管理有限公司(以下简称“前海达仁”)作为普通合伙人设立的深圳达仁汇通资产管理企业。 其中公司出资5亿元。合伙企业的管理人为前海达仁。前海达仁为合伙企业的普通合伙人即执行事务合伙人,对合伙企业的经营与投资进行管理。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018年每股收益分别是0.16和0.24元。截至3月7日,公司收盘于5.38元,对应2017年PE为33.63倍,2018年PE为22.42倍。考虑到公司未来成长性,给予公司2017年40倍的PE,对应目标价格6.4元,维持“买入”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。

投资要点: 公司1-9月归母净利润为0.85亿元,同比增长640%;营业收入49.7亿元,同比增长175%。公司前三季度平均毛利率为14.6%,较去年同期下降1.7个百分点。公司Q3净偿还了约16亿长期借款,资本结构得到进一步优化,当期资产负债率为63.9%,较年初下降7.6个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为50.6%,较年初下降11.3个百分点。 公司Q3归母净利润亏损0.19亿元,主要是由于当期结算项目毛利较低以及财务费用率较高所致。公司Q3毛利率为7.4%,同比减少7.5个百分点,主要系项目结算结构差异所致;财务费用率为3.2%,去年同期为-2.2%,可能系Q3新增2亿短期借款与新增长期借款融资成本上升导致的融资利息支出增加以及金融手续费增多所致。 公司销售状况良好,现金流稳健。公司前三季度累计销售面积达29.1万平米,已接近完成15年全年30万平米的销售成绩。现金流方面,1-9月公司经营现金流净额为22.6亿元,为带息债务的0.81倍,偿债压力较小;投资现金流净额为-4亿元,系对外投资增加所致。 公司在手土地储备2.7万方,平均拿地成本较低,未来有望收获高毛利。该土地储备由位于杭州临平藕花街的两幅地块组成,项目容积率不超过3.8,拿地总价为2741万元(附加最低返还面积1.8万平米)。 杭州房市量缩价涨,预计公司未来毛利有所提升。2016年9月杭州商品住宅成交均价为19410元,同比增长23%;9月成交面积为202.7万平米,同比增长110%。受限购政策影响,过去一周杭州商品住宅每日成交量回落至5.2万平米,但新房售价依旧维持在高位。因此我们预计公司未来销量增幅有所下滑,毛利水平将得到提升。 公司拟进行战略性证券投资以寻找并购机会,医疗大健康产业布局稳步推进。2016年8月公司拟使用不超过5亿元人民币的自有资金进行证券投资,主要为寻找有利于公司产业布局的战略性证券投资并购机会。2016年6月子公司杭州茂都投资管理分别出资3亿、5亿人民币参与设立杭州若沐宋都股权投资合伙企业和参与入伙深圳达人汇通资产管理企业,该产业资本主要投资医疗健康领域。公司将充分利用外部专业团队在相关领域的投资经验,有效提高投资效率,加快公司的大健康转型。 维持增持评级与盈利预测。由于我们看好杭州后市的发展,认为公司毛利水平有望提升,同时公司积极布局大健康板块提高了我们对公司业绩成长能力的预期。因此我们认为公司股价仍在上涨的大趋势内,维持增持评级,保持盈利预测不变。我们预计公司2016-2018EPS为0.13/0.18/0.21元,当前股价对应2017年PE 为35X。此外,公司今年三月底实施(锁定期一年)的员工持股计划成交均价为5.406元,给予公司股价一定的安全边际作支撑。

投资要点 事项: 公司披露2016年三季报,前三季度实现营业收入49.7亿元,同比上升175%, 净利润8522.8万元,同比上升640%,对应EPS0.064元,符合预期。 平安观点: 结算结构差异致单季亏损,毛利率有望逐步回升:结算面积大幅增加叠加低基数,公司前三季度营收及净利润同比分别增长175%与640%;由于结算结构的变化,期内毛利率同比下降1.65个百分点至14.6%,考虑年内杭州、南京房价上涨,加上公司项目拿地较早,预计公司毛利率后续有望回升。其中三季度单季由于项目结算结构原因,亏损1925万元。期内公司管控能力依旧突出,前三季度期间费用率同比下降1.36个百分点至4.91%。 成交受益区域回升,财务状况持续优化:公司扎根杭州,显著受益区域市场回升,从销售商品、提供劳务收到的现金来看,前三季度实现销售额45.8亿,同比增长62.7%。期内公司新增杭州两幅土地,合计建面22.2万平米,楼面地价仅3295元/平米。公司目前主要楼盘均位于杭州、南京及合肥,有望受益区域楼市回升带动盈利能力提升。期末剔除预收款后的资产负债率37.0%,较年初下降9.3个百分点;在手现金13.1亿,为一年内到期负债的236%,较年初上升172个百分点,短期偿债压力较小。 参与设立产业基金,积极布局大健康:2015年8月,公司出资4500万元与杭州宋都大健康共同设立宋都新大健康,占90%股权,新公司的成立标志着公司正式进军医疗大健康行业。报告期内公司先后出资3亿参与设立杭州若沐宋都股权投资合伙企业,出资5亿入伙深圳大仁汇通资管公司,均主要投资医疗健康相关产业。公司有望借助外部专业团队的投资能力、项目储备和产业经验,以新的金融模式切入医疗产业和医疗供应链等实体产业,推动公司在大健康产业领域的扩展,助力公司地产+医疗大健康双主业战略推进。 员工持股计划构筑安全边际。公司今年3月完成员工持股计划,斥资2.7亿共买入公司股票4995万股,成交均价5.4元/股,持股数量占公司总股本3.73%,锁定期12个月。 盈利预测与投资评级:预计2016-2017年EPS分别为0.15元和0.19元,对应PE分别为42.1倍和35.2倍。公司扎根杭州,有望受益杭州、南京楼市回暖,积极布局大健康产业,后续转型布局有望提速。基于公司持续向好的基本面趋势和积极转型的决心,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期风险;业绩不及预期风险。

投资要点: 公司中期业绩超预期,营业收入同比增幅195%,归母净利润同比增幅达1361%。2016年上半年公司实现营业收入40.49亿,归母净利润1.04亿。经营活动现金流9.96亿,同比增加310%,主要系本期房产销售回笼资金增加所致。财务费用0.44亿,同比增加796%,主要系融资费用增加。 公司销售面积同比增长26%,房地产业务毛利率同比下降1个百分点。2016年上半年公司合同销售额28.5亿元,同比增长42%;合同销售面积21.2万平米,同比增长26%;销售均价13415元/平米,同比增长13%。公司的项目开发进度如期进行,顺利实施了南京南郡项目的交付。2016年上半年房地产业务毛利率16.23%,较去年同期下降0.99个百分点,主要系刚需楼盘利润空间变化所致。受益于杭州房价上涨以及刚需项目今年基本出清,我们预期未来公司毛利将有所提升。 公司目前土地储备较少,房产项目剩余可售面积仅30余万平米。公司目前手持1块土地储备,位于杭州余杭,占地面积2.7万平米,规划计容面积10.3万平米;主要销售楼盘位于杭州(6个项目)、南京(1个)、合肥(1个)、舟山(1个)。 医疗大健康板块稳步推进,公司参股两家投资合伙企业。2016年6月子公司杭州茂都投资管理分别出资3亿、5亿人民币参与设立杭州若沐宋都股权投资合伙企业和参与入伙深圳达人汇通资产管理企业,主要投资医疗健康领域。 维持增持评级,下调盈利预测,给与目标价6.58元。由于公司新增土地储备低于预期,未来拿地计划不明确,我们预计公司现有的盈利能力可持续性较低,因此给与公司2016-2018EPS:0.13/0.18/0.21元,下调幅度分别为0.10/0.27/0.44元。考虑到市场对公司转型大健康的预期较高,我们挑选了处于转型过程中且转型方向为大健康的同类房企作为可比公司。因此我们给与公司2017年PE36.56X(与可比公司一致),对应目标价为6.58元。 此外,公司今年三月底实施(锁定期一年)的员工持股计划成交均价为5.406元,给于公司股价一定的安全边际作支撑。

投资要点: 事件:公司公告2016年半年报。 公司2016上半年实现归母净利润同比增加1360%。2016年上半年公司完成营业收入40.49亿元,同比增加194.78%;归属于上市公司所有者净利润1.04亿元,实现每股收益0.08元,同比增加1360.56%。 公司2016年上半年实现总资产规模123.18亿元。截止报告期末,公司资产总额123.18亿元,负债总额82.80亿元,资产负债率为67.22%。预收账款26.51亿元,占负债总额32.02%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债7.38亿元,占负债总额的8.91%,经营活动净现金流量为9.96亿元。 公司地产业务稳步发展。2016年上半年公司实现地产预售金额28.5亿元。从土地储备的角度来看,公司目前有大约8个项目在手,其中5个在杭州,其余3个分别分布在南京、合肥和舟山。项目总建筑面积达到180万平。受益于行业的逐渐复苏,公司2016年销售有望达到50亿元左右。 公司房继续加大布局大健康产业。2016年6月2日公司公告其全资子公司杭州茂都投资管理有限公司与杭州若沐知藏投资管理有限公司以合伙的方式设立企业,其中前者出资3亿元,后者出资100万元。合伙企业主要投资医疗健康领域,有助于加快构建双主业的驱动模式,在做好房地产开发传统主营业务的同时,继续深化战略推进,加大医疗健康产业的投资力度,奠定公司未来的发展基础。 与深圳前海达仁资产管理公司携手加码医疗产业。同时在2016年6月公司公告全资子公司杭州茂都投资管理有限公司入伙由深圳前海达仁资产管理有限公司(以下简称“前海达仁”)作为普通合伙人设立的深圳达仁汇通资产管理企业。其中公司出资5亿元。合伙企业的管理人为前海达仁。前海达仁为合伙企业的普通合伙人即执行事务合伙人,对合伙企业的经营与投资进行管理。 员工持股计划进一步强化激励。公司于2015年7月开始筹划员工持股计划,本次员工持股计划的参与员工合计约115人,涉及的员工人数较多,该计划锁定期为1年,杠杆比例为2倍。截止到2016年3月31日,公司员工持股计划已经完成了二级市场的购买,共买入4997.67万股,成交均价人民币5.406元/股,成交金额约为2.7亿元,买入股票数量占公司总股本的3.73%。员工持股计划的顺利推行有望进一步强化公司激励,促进双主业稳定发展。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2016、2017年每股收益分别是0.17和0.26元。截至8月30日,公司收盘于5.21元,对应2016年PE为30.64倍,2017年PE为20.04倍。考虑到公司未来成长性,给予公司2016年40倍的PE,对应目标价格6.8元,维持“买入”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。

事项: 公司披露2016年中报,上半年实现营业收入40.5亿元,同比上升195%,净利润1.04亿元,同比上升1361%,对应EPS0.078元,与业绩预告基本一致。 平安观点: 结算面积大幅增加叠加低基数致业绩高增长:结算面积大幅增加叠加低基数,公司上半年营收及净利润同比分别增长195%与1361%;由于结算结构的变化,期内毛利率同比下降1个百分点至16.2%,考虑年内杭州、南京房价上涨,加上公司项目拿地较早,预计公司毛利率后续有望回升。期内公司管控能力依旧突出,期间费用率同比下降2个百分点至4.1%。 成交受益楼市回升,财务状况持续改善:公司扎根杭州,显著受益区域市场回升,上半年实现销售额28.5亿元,同比增长35.7%。期内公司新增杭州两幅土地,合计建面22.2万平米,楼面地价仅3295元/平米。公司目前主要楼盘均位于杭州、南京及合肥,有望受益区域楼市回升带动盈利能力提升。公司2014年年底完成定向增发,资产负债结构进一步完善,期末剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为45.7%和59.6%,较年初下降0.7个和28.8个百分点;在手现金18.1亿,为一年内到期负债的84%,较年初上升20个百分点,短期偿债压力有所缓解。 参与设立产业基金,积极布局大健康:2015年8月,公司出资4500万元与杭州宋都大健康共同设立宋都新大健康,占90%股权,新公司的成立标志着公司正式进军医疗大健康行业。报告期内公司先后出资3亿参与设立杭州若沐宋都股权投资合伙企业,出资5亿入伙深圳大仁汇通资管公司,均主要投资医疗健康相关产业。公司有望借助外部专业团队的投资能力、项目储备和产业经验,以新的金融模式切入医疗产业和医疗供应链等实体产业,推动公司在大健康产业领域的扩展,助力公司地产+医疗大健康双主业战略推进。员工持股计划构筑安全边际。公司今年3月完成员工持股计划,斥资2.7亿共买入公司股票4995万股,成交均价5.4元/股,持股数量占公司总股本3.73%,锁定期12个月。目前股价仍处在员工持股价下方,安全边际充足。 盈利预测与投资评级:由于项目结算进度快于此前预期,小幅上调公司盈利预测。预计2016-2017年EPS分别为0.15元(+0.07)和0.19元(+0.09),对应PE分别为34.1倍和28.5倍。公司扎根杭州,有望受益杭州、南京楼市回暖,积极布局大健康产业,后续转型布局有望提速。基于公司持续向好的基本面趋势和积极转型的决心,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期风险;业绩不及预期风险。

投资要点: 公司加速构筑双主业格局。公司在2015年年报中公司提出在做好房地产开发主业的同时,将积极寻找在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与利润的健康产业投资机会,为公司构建双主业的驱动模式,奠定公司未来五至十年的发展基础。 牵手达仁资管(新三板:831639),5亿投入设立健康产业基金。2016年6月8日公司公告与深圳前海达仁资产管理有限公司合作成立合资公司。本次合作的目的在于进一步推动公司在医疗健康产业领域的扩展,使公司构建双主业的战略能够扎实推进。根据公告详情,合伙企业将重点投资医疗健康相关行业。 连续加大健康产业布局。公司从2015年8月与控股股东共同成立了宋都新大健康管理有限公司,其中公司占股份90%,正式开启了转型大健康相关产业的发展。目前企业已投资金溪生物(研发生产第三代化学发光免疫检测试纸条)20%股权。2016年6月2日公司公告其全资子公司杭州茂都投资管理有限公司与杭州若沐知藏投资管理有限公司以合伙的方式设立企业,其中前者出资3亿元。合伙企业主要投资医疗健康领域,有助于加快构建双主业的驱动模式。 公司地产业务保持平稳发展。公司房地产业务立足杭州和周边区域,规模近年来一直维持在30亿左右水平。2015年受益于香悦郡与东郡国际等项目的热销,公司实现了地产预售金额51亿元,整体业务规模迈上新台阶。从土地储备角度看,公司目前有大约8个项目在手,其中5个在杭州,剩余3个分别分布在南京、合肥和舟山。项目总建筑面积达到180万平。作为一家本地中型房地产开发企业土地储备相对较足。 员工持股计划为公司业务发展进一步助力。截止到2016年3月31日,公司员工持股计划已经完成了二级市场的购买,成交均价人民币5.406元/股,成交金额约为27000万元。员工持股计划的顺利推行有望进一步强化公司激励,促进双主业稳定发展。目前市价低于公司员工持股成本价(折价9%)。 投资建议。预计公司2016、2017年每股收益分别是0.17和0.26元。截至6月7日,公司收盘于4.85元,对应2016年PE为28.71倍,2017年PE为18.77倍。考虑到公司未来成长性,给予公司2016年40倍的PE,对应目标价格6.8元,维持“买入”评级。风险提示。行业复苏不达预期。

公司是一家由俞建午为实际控制人的房地产公司。宋都股份是一家由俞建午先生为实际控制人的上市公司,目前其通过浙江宋都控股有限公司持有上市公司44.75%的股权,并同时担任公司的董事长以及总裁职务。另外其妻郭秩娟直接持有上市公司4.51%的股份,夫妻二人合计持有上市公司49.26%的股份; 公司地产业务属于杭州市中等水平。公司的房地产业务规模近年来一直维持在30亿左右的水平,在杭州本地属于中型房地产开发企业。2015年受益于香悦郡与东郡国际等项目的热销,公司实现了地产预售金额51亿元,整体业务规模迈上了一个新的台阶。从土地储备的角度来看,公司目前有大约8个项目在手,其中5个在杭州,其余3个分别分布在南京、合肥和舟山。总的建筑面积达到180万平。作为一家本地中型房地产开发企业土地储备相对较足; 公司筹划构筑双主业格局。公司在2015年年报中公司提出在做好房地产开发主业的同时,将积极寻找在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益与利润的健康产业投资机会,为公司构建双主业的驱动模式,奠定公司未来五至十年的发展基础。关于在健康产业领域的投资机会,公司从2015年8月与控股股东共同成立了宋都新大健康管理有限公司,其中公司占股份90%,正式开启了转型大健康相关产业的发展。随后宋都新大健康就与大股东旗下的另一家青创投资共同参与了金溪生物的增资扩股,双方各出资1000万元,向金溪生物增资2000万元,同时双方分别获得金溪生物20%的股权; 员工持股计划为公司业务发展进一步助力。公司于2015年7月开始筹划员工持股计划,本次员工持股计划的参与员工合计约115人,涉及的员工人数较多,该计划锁定期为1年,杠杆比例为2倍。截止到2016年3月31日,公司员工持股计划已经完成了二级市场的购买,共买入4997.67万股,成交均价人民币5.406元/股,成交金额约为27,000万元,买入股票数量占公司总股本的3.73%。员工持股计划的顺利推行有望进一步强化公司激励,促进双主业稳定发展; 投资建议。预计公司2016、2017年每股收益分别是0.17和0.26元。截至5月11日,公司收盘于4.77元,对应2016年PE为28.05倍,2017年PE为18.35倍。考虑到公司未来成长性,给予公司2016年40倍的PE,对应目标价格6.8元,维持“买入”评级。 风险提示。行业复苏不达预期。

投资要点: 公司业绩高增长,财务状况明显优化。公司实现房地产销售额51亿元,营业收入34.7亿元,同比增长49.5%,归属于母公司的净利润为7754万元,同比增长109.1%。公司三项费用率出现明显下降,本期为6.9%,降低1.2个百分点。此外,本期公司毛利率较低,为18.1%,主要受结算项目中东郡项目刚需成分较多所影响。2016年公司将完成南郡国际项目的交付工作,我们预计该项目的结算将带动公司未来毛利率的提升。 布局医疗大健康,积极尝试双主业驱动模式。宋都股份以控股子公司杭州宋都新大健康为平台,积极布局中西医、生物基因、药品医疗器械开发营运、健康体检管理、健康养老五大领域。2015年8月,宋都新大健康入股杭州金溪生物科技有限公司,股权比例为20%。金溪生物拥有研发和商业化的第三代化学发光免疫检测试纸条和配套检测仪相关产品的专利技术。 公司本次员工持股计划已完成股票购买,彰显公司上下对于未来转型具有充分的信心。公司员工持股计划整体成交额为2.7亿元,成交均价5.406元/股,买入股票数量占公司总股本的3.73%。该计划锁定期为12个月,杠杆比例为2倍。本次员工持股计划参与人数众多,管理层持股比例较高,约占整个员工持股计划的55%。 首次覆盖,给予增持评级,目标价6.70元。我们预计公司2016-2018EPS 分别为0.23/0.45/0.65元。考虑到公司转型布局较为清晰、房地产业务恢复增长以及员工持股计划释放了积极信号,我们给予公司估值2016年29X 的PE(较可比公司溢价15%),对应目标价6.70元。

报告要点 事件描述 2015年度公司实现营业收入34.73亿元,同比增长49.52%,净利润0.78亿元,同比增长109.07%;净利润率2.23%,同比上升39.82个百分点。EPS0.06元。 事件评论 项目周转速度提升,业绩表现亮眼。公司2015年实现销售面积30万方,同比增长31.81%,销售金额50亿元,同比增长124.37%;实现营业收入34.73亿元,同比增长49.52%,实现净利润0.78亿元,同比增长109.07%,主要系南京南郡项目和东郡国际项目交付结转以及上半年淘天地写字楼项目的火爆销售所致。公司2015年毛利率同比有所下降,主因结算项目中刚需较多。由于本期融资利息费用的增加致使公司2015年财务费用有所提升。 多渠道融资优化财务结构。公司继14年约12亿定增完成后,于15年4月发布公司债券发行预案,拟募资金额10亿元,且近期收到来自控股股东提供的20亿借款。多渠道融资确保了公司稳定的资金流以及优异的财务结构。 项目布局核心二线城市,土储稳步增加。公司目前主要有9个在建及在售项目,3个新增土储,项目计容积率建筑面积共计356.58万平方米。其中有8个项目位于杭州,其余4个分别位于南京、合肥、舟山及桐庐,大部是核心二线城市。而杭州、南京等城市正值地产回暖大潮,未来市场向好,公司16年库存有望快速去化,销售有望持续提升。 积极拥抱大健康,努力构造双主业。公司于15年8月与子公司“宋都大健康”共同出资设立“宋都新大健康”,公司持90%股权。随后,宋都新大健康增资“金溪生物”,其主营生物监测技术研发,拥有并商业化“第三代化学发光免疫检测试纸条”,且公司在基因快速检测,精准医疗快速检测等产品方面具有广阔的市场空间。大健康的布局有利于公司加大对新市场的拓展力度,创造更高的业绩、培育新的利润增长点。 投资建议:公司NAV估值为5.46元,对应当前股价折价13.28%;2016年员工持股计划的价格为5.5元/股,股价安全边际较高。预计公司2016、2017年EPS分别为0.13和0.16元,对应当前股价的PE分别为36.56和29.72倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:销售增速下滑,转型不达预期。

平安观点: 业绩逐步改善,毛利率有望逐步企稳:公司全年营收及净利润同比分别增长49.5%和109.1%,净利润增速高于营收增速主要因1)2015营业外支出较2014年减少2179万;2)2015年结算项目少数股东损益占比由32%下降到5.6%。由于期内结算的东郡国际项目盈利能力较弱,导致期内整体毛利率仅18%,同比下降2个百分点。随着近期南京、杭州房价回升,预计后续公司毛利率亦有望逐步回升。 销量大幅增长,财务指标持续好转:公司扎根杭州,显著受益区域市场回升,全年实现销售额51亿元,同比增长91%。期内新增建面30.4万平,在手可售面积67.4万平米,可售相对充足。且主要楼盘均位于杭州、南京,有望受益区域楼市回升带动盈利能力提升。公司2014年年底完成定向增发,资产负债结构进一步完善,期末剔除预收款后的资产负债率46.4%,较2014年末回落8.9个百分点;在手现金9.4亿,为一年内到期负债的64%,较2014年上升24.6个百分点,财务状况持续改善。 布局医疗大健康产业,拓展新的利润增长点:2015年8月,公司与杭州宋都大健康签订合作协议,共同出资设立宋都新大健康,公司出资4500万,占90%股权,新公司的成立标志着公司正式进军医疗大健康行业。同时,宋都新大健康及关联方青创投资各向金溪生物增资1000万元,根据协议,宋都新大健康与青创投资有权各委派一名董事,且董事长在委派的董事中选任,转型迈出实质一步。 盈利预测与投资评级:预计2016-2017年EPS分别为0.08元和0.10元,对应PE分别为63.0倍和49.6倍。公司扎根杭州,有望受益杭州、南京楼市回暖,积极布局大健康产业,后续转型布局有望提速。基于公司持续向好的基本面趋势和积极转型的决心,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期风险;业绩不及预期风险。