报告要点 事件描述 香江控股公告2016半年报,主要内容如下: 2016年上半年公司实现营业收入19.12亿元,同比下降17.73%,净利润2.44亿元,同比下降5.25%,扣非净利润2.16亿元,同比增长45.28%,EPS 0.10元。 事件评论 结转减少,毛利率提升。报告期内,公司营业收入同比下降17.73%,主要原因是结转面积有所下降,但是毛利率由去年同期的42.06%上升至45.12%,导致净利润降幅低于营业收入。而且,公司扣非净利润同比增长45.28%,表明公司正常经营业绩仍在稳步提升。 负债水平下降,定增获得核准。报告期末,公司资产负债率和真实负债率再度大幅下降,环比一季度末下降3.68%个百分点至66.86%和57.33%。2016年4月11日,公司重组事项获得中国证监会核准,同时拟募集配套资金23.5亿元,将进一步加强公司资金实力。 重组事项进展顺利,打造家居商贸地产龙头。公司自去年开始筹划重组事项,拟以发行股份支付现金的方式向关联方购买家居商贸物业资产,包括沈阳好天地、深圳家福特、以及郑州物业、长春物业等。目前该重大资产重组事项已经获得证监会核准,如若完成后公司将成为A股市场家居商贸领域的龙头标的。 股权激励保障业绩增长。公司于2015年10月推出了股权激励计划,该计划已于去年12月完成,该股权激励计划的解锁条件为2016、2017、2018年的扣非净利润相对于2014年业绩的增速不低于82%、99%和120%,个人层面根据考核结果确定1.0、0.5和0等解锁比例。按照该股权激励计划,公司2016年扣非净利润将为4.84亿元,公司业绩得到保障。 投资建议:大股东两轮资产注入也彰显了对上市公司发展的信心,股权激励计划为公司业绩保驾护航。预计2016年、2017年EPS 分别为0.30和0.34元/股,对应当前股价PE 为15.21和13.68倍,维持“买入”评级。 风险提示:重组进展缓慢

事件:2016年4月11日,公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会核准。 点评: 定增获得核准,公司实力持续增强。本次重大资产重组方案为上市公司向其关联方南方香江、深圳金海马、香江集团发行股份及支付现金,购买其持有的与家居商贸业务相关的物业资产。收购资产包括南方香江持有的沈阳好天地100%股权、深圳金海马持有的深圳家福特100%股权及长春物业和郑州物业,以及香江集团持有的广州物业,其中现金支付部分为7亿元。同时公司拟非公开发行股票募集配套资金不超过23.5亿元。预计随着大股东两次核心资产注入和配套融资的成功实施,公司优质资产将大幅扩充;同时,本次定增募资不超过23.5亿元将进一步增强公司资金实力,为公司长远发展提供保障。 拓展“自有物业+自有招商运营”模式,规模效应增强。由于受商业地产开发周期较长的影响,公司在短期内难以为商贸业务提供大量优质商业物业。本次资产注入将有利于加快上市公司向商贸业务战略转型,提升公司商贸业务的核心竞争力。同时公司资产质量大幅提升,公司财务结构将有所改善。未来公司持有的商业物业持续稳定的租金收入将有效改善公司的资金压力,增强业绩稳定性。 投资建议:公司定增获得核准,将极大增强公司实力。大股东资源对公司发展持续支持,股权激励有效增强凝聚力和战斗力。我们测算公司RNAV为11.5元。暂不考虑此次非公开发行后的股本变动,预计公司2016-2018年EPS分别为0.38、0.49和0.58元,对应PE分别为19.4、15.1、12.7倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回升不及预期。

投资要点 事项:公司公布2015年年报,全年实现营收42.1亿,同比下降22.7%,实现净利润3.89亿,同比上升7.54%,对应EPS0.33元,符合预期。公司拟每10股派0.9元(含税),以资本公积每10股转增5股。 平安观点: 业绩相对平淡,毛利率维持高位:受结算面积下滑49.8%影响,公司2015年营收同比下降22.7%,由于结算毛利率的上升,净利润同比上升7.5%,扣非后净利润同比下降8.6%。期内公司商品房销售业务毛利率达42.0%,同比上升10.3个百分点,考虑到公司大部分土地储备拿地成本较低,预计公司短期毛利率仍将处于较高水平。分业务来看,商品房、商铺及卖场销售为公司主要收入来源,占总收入68.9%,商贸运营和物业管理及其他收入占比24.5%和6.6%。期末公司预收款34.9亿,为全年营收的82.9%,为2016年业绩奠定基础。 销售状况稳健,土地储备充足:期内公司实现销售额31.3亿,销售面积32.9万平米,同比分别增长16.0%和6.3%。其中商贸物流实现销售9.2亿,住宅实现销售22.1亿。期末在手土地建面548.0万平米,出租物业建面194.8万平米,按照目前的开发进度,可满足未来5年的开发,土地储备充足。公司在手现金37.8亿元,为一年内到期负债总和(14.5亿元)的260%,较上期提升147个百分点。剔除预收款的资产负债为51.5%,较期初下降9.3个百分点。 背靠大树好乘凉,股权激励为业务转型保驾护航。公司大股东南方香江集团资源丰富,旗下包括家居流通、地产开发、资源能源和金融投资四大产业,继期内实现旗下香江商业和深圳大本营100%股权注入后,公司再次公布定增预案,收购大股东持有的沈阳、广州、深圳、郑州和长春等优质物业,预计将进一步提高上市公司“自有物业+自有招商运营”的比例,加快上市公司向商贸业务战略转型。期内公司公布限制性股权激励方案,股权激励的出台,有利于上下齐心,为业务成功转型保驾护航。 投资建议:预计公司2016-2017年EPS分别为0.28元和0.33元,当前股价对应PE分别为24.8倍和21.3倍。公司大股东实力雄厚,股权激励利于激发员工热情,看好公司转型及员工激励后的新气象,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

投资要点 #事件:香江控股发布2015年报,根据公司备考利润表口径,2015年公司实现营收42.12亿元,同比下降22.71%;实现归母净利润3.90亿元,同比增长7.54%;基本每股收益0.33元。 点评: 注入资产开始贡献业绩,业绩略超预期。根据公司备考利润表口径,2015年公司实现营收42.12亿元,同比下降22.71%;实现归母净利润3.90亿元,同比增长7.54%,注入资产开始贡献业绩,业绩略超预期。2015年公司通过定向增发购买了香江商业等公司的股权,实现了上市公司与集团资产的异业联合。公司通过战略转型增强了公司实力和竞争力,丰富了公司的经营业务,为未来业绩持续增长打下坚实基础。 房地产业务稳健增长,土地储备进一步扩充。房地产2015年公司实现结算面积30.70万平米、结算收入29.02亿元。2015年公司实现房地产签约销售面积32.94万平米、签约销售金额31.33亿元,同比分别增长9.8%、16.0%。其中商贸物流基地商品房实现签约销售面积9.72万平米、签约销售金额9.20亿元;住宅方面销售情况实现签约销售面积23.22万平米、签约销售金额22.13亿元。截至2015年底,公司持有土地储备总建筑面积约548万平米,较上年末增长10.7%。 净利率和资产结构大幅改善。2015年公司实现销售毛利率42.8%、销售净利率7.8%,同比分别增长6.9、2.2个百分点。公司15年非公开股票成功实施大幅增强公司的资金实力,同时房地产业务销售回款良好,公司资产结构大幅改善,净负债率大幅下降至18.3%的较低水平。 管理层授予股票激励,有效增强凝聚力和战斗力。大股东资源丰富,重视上市平台。管理层近期授予了第一次股票激励,数量2448万份,约占计划签署时股本(7.7亿股)的3.19%,解锁条件为2016-2018年归母扣非净利润相对2014年增长率不低于82%、99%、120%。股票激励有助于增强公司管理层的凝聚力和战斗力。香江控股作为大股东旗下唯一上市平台也受到大股东的高度重视。 投资建议:公司2015年注入资产开始贡献业绩,业绩略超预期。大股东资源对公司发展持续支持,股权激励有效增强凝聚力和战斗力。我们测算公司RNAV 为11.5元。我们上调公司盈利预测,预计2016-2018年EPS 分别为0.38、0.49和0.58元,对应PE 分别为18.4、14.3、12.1倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回升不及预期。

报告要点 事件描述 2015年度公司实现营业收入42.12亿元,同比减少22.71%,净利润3.9亿元,同比增长7.54%。EPS 0.33元。其中第四季度单季实现营业收入18.61亿元,净利润1.86亿元,净利润率9.98%。EPS 0.12元。 事件评论 重组后报表合并使业绩增长。2015年公司实现营业收入42.12亿元, 同比减少22.71%,主要因本年度房地产销售结转面积同比有所减少; 实现净利润3.9亿元,同比增长7.54%,主因本年度重大资产重组后对报表进行合并,使得业绩略微增长;扣非后净利润2.43亿元,同比减少8.60%。公司本年度毛利率为42.76%,同比增长4.96%,受益于销售费用的减少带来的成本大幅降低。报告期末公司资产负债率为72%,货币资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为2.6,资金充裕。 地产去化稳步推进。公司本报告期内实现地产签约销售面积32.94万平方米,实现签约销售金额31.33亿元,同比分别增长6.26%和16.04%。截至本期末,公司持有土地储备总建筑面积约548万平方米, 其中已竣工未销售建面约95万平方米,在建工程建面约159万平方米, 项目主要布局二三线城市。未来公司将结合“区域聚焦和城市深耕” 策略,在核心一线城市积极打造与电商结合的区域性商贸物流基地。 转型家居商贸平台,开启新篇章。本年度,公司通过发行股份及支付现金的方式购买了香江商业等公司100%股权,公司大股东香江集团相继将旗下从事家居商贸业务的优质资产分批注入了香江控股。通过资产注入,公司疏通了家居商贸产业链上下游各个环节,实现了由地产开发商到家居商贸商的转变,公司打造商贸产业链平台的动作即将正式起步,长沙高岭项目、南方金融中心及翡翠绿洲等战略性项目将成为重要的试金石。 携手百度未来商店,挖掘家居业务新模式。公司本年度与百度签署框架合作合同,百度未来商店已成为国内家居商贸领域的领先平台,而香江控股经今年的转型后已成为国内家居商贸行业的唯一A 股上市公司。双方联手有助于发挥各自的平台优势,开展深度合作。 投资评级:公司本年度完成股权激励计划,规模达2500万股,将充分激发管理层的积极性。而大股东两轮资产注入也彰显了对上市公司发展的信心。我们预计公司2016、2017年的EPS 分别为0.30和0.34元/股,对应当前股价的PE 分别为23倍和21倍,给予“买入”评级。

点评: 23.6亿定增获批,将极大增强公司实力。本次获批的定增方案是继公司15年12月完成的第一次定增(规模24.5亿元,价格6.02元)后的第二次定增,本次定增价格为6.06元每股,主要内容是注入南方香港、深圳金海马和香港集团旗下的5处家居商贸物业。预计随着大股东两次核心资产注入和配套融资的成功实施,公司优质资产将大幅扩充,大股东对上市平台的支持力度也将进一步加大;同时,两次配套募集资金总额达到48.1亿,扣除支付大股东现金10亿仍剩38.1亿,将进一步增强公司资金实力,有效提振投资者信心,为公司长远发展提供保障。 持续看好公司与百度合作前景。公司15年12月与百度签订合作框架协议,就智能、大数据及创新科技应用等领域与百度未来商店展开合作。我们认为公司与百度未来商店强强联手,有利于公司布局未来商业大生态。同时引入百度大数据系统,有利于衍生出更多智能相关的商业模式,利于公司长远发展。 管理层授予股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力;大股东资源丰富,重视上市平台。管理层近期授予了第一次股票激励,数量2448万份,约占计划签署时股本(7.7亿股)的3.19%,解锁条件为2016-2018年归母扣非净利润相对2014年增长率不低于82%、99%、120%。股票激励将有助于增强公司管理层的凝聚力和战斗力。香江控股作为大股东旗下唯一上市平台也受到大股东的高度重视。 投资建议:公司非公开发行获批将极大增强公司资金实力,我们看好香江控股大股东对旗下唯一上市平台的极度重视,大股东在商贸物流、大金融、大健康等领域的布局为上市公司未来成长带来广阔的空间。目前公司RNAV为11.5元,为当前股价提供一定的安全边际。暂不考虑此次非公开发行后的股本变动,预计2015-2017年EPS分别为0.28、0.35和0.45元,对应PE分别为25.1、20.1、15.6倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回暖不及预期;重组进度不及预期。

投资要点。 事件:公司发布2015年业绩预告,预计公司2015年实现归属于上市公司股东的净利润较2014年同期增长47%至97%,较2014年同期备考报表增长-9.8%至20.8%。 点评: 注入资产开始贡献业绩。公司发布2015年业绩预告,预计公司2015年实现归属于上市公司股东的净利润较2014年同期增长47%至97%,较2014年同期备考报表增长-9.8%至20.8%。2015年业绩预计同比较大幅度增长的原因主要是重大资产重组完成吸收合并,导致财务报表合并范围增加,实现整体业绩增长。 4.5亿非公开发行成功,大幅增强公司资金实力。15年公司第一次资产注入和配套募资完成,大幅增强公司资金实力,有效提振投资者信心;同时也为大股东正在推进的第二次注入资产和配套募资计划(规模23.6亿元,底价6.06元)奠定基础,预计随着大股东两次核心资产注入和配套融资的成功实施,公司优质资产将大幅扩充,大股东对上市平台的支持力度也将进一步加大;同时,两次配套募集资金总额达到48.1亿,扣除支付大股东现金10亿仍剩38.1亿,将进一步增强公司资金实力,为公司长远发展提供保障。 管理层授予股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力;大股东资源丰富,重视上市平台。管理层近期授予了第一次股票激励,数量2448万份,约占计划签署时股本(7.7亿股)的3.19%,解锁条件为2016-2018年归母扣非净利润相对2014年增长率不低于82%、99%、120%。股票激励有助于增强公司管理层的凝聚力和战斗力。香江控股作为大股东旗下唯一上市平台也受到大股东的高度重视。 投资建议:公司新注入资产开始贡献业绩,大股东资源对公司发展持续支持,股权激励有效增强凝聚力和战斗力。目前公司RNAV为11.5元,为当前股价提供较高安全边际。根据最新股本和公告内容,我们上调公司盈利预测,预计公司2015-2017年EPS分别为0.28、0.35和0.45元,对应PE分别为20.8、16.3、12.9倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回暖不及预期;重组进度不及预期。

投资要点 事件:公司非公开发行股票发行成功。截至2015年12月16日止,公司完成4.07亿股A股的发行,发行价格为6.02元/股,相当于发行底价5.94元/股的101.35%,集资金总额约为24.50亿元,扣除发行费用募集资金净额约为23.98亿元。配套资金主要用于支付现金对价以及长沙高岭商贸城等投资项目。 点评: 24.5亿非公开发行成功,将大幅增强公司资金实力。本次非公开发行方案是大股东香江集团向上市公司首次注入家居商贸资产方案的配套募资方案,其成功实施将极大增强公司资金实力,有效提振投资者信心;同时也为大股东正在推进的第二次注入资产和配套募资计划(规模23.6亿元,底价6.06元)奠定基础,预计随着大股东两次核心资产注入和配套融资的成功实施,公司优质资产将大幅扩充,大股东对上市平台的支持力度也将进一步加大;同时,两次配套募集资金总额达到48.1亿,扣除支付大股东现金10亿仍剩38.1亿,将进一步增强公司资金实力,为公司长远发展提供保障。 持续看好公司与百度合作前景。公司近期与百度签订合作框架协议,就智能、大数据及创新科技应用等领域展与百度未来商店展开合作。我们认为公司与百度未来商店强强联手,有利于公司布局未来商业大生态。同时引入百度大数据系统,有利于衍生出更多智能相关的商业模式,利于公司长远发展。 管理层授予股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力;大股东资源丰富,重视上市平台。管理层近期授予了第一次股票激励,数量2448万份,约占计划签署时股本(7.7亿股)的3.19%,解锁条件为2016-2018年归母扣非净利润相对2014年增长率不低于82%、99%、120%。股票激励将有助于增强公司管理层的凝聚力和战斗力。香江控股作为大股东旗下唯一上市平台也受到大股东的高度重视。 投资建议: 公司非公开发行成功实施极大增强公司资金实力,我们看好香江控股大股东对旗下唯一上市平台的极度重视,大股东在商贸物流、大金融、大健康等领域的布局为上市公司未来成长带来广阔的空间,目前公司RNAV为11.5元,为当前股价提供一定的安全边际。考虑此次非公开发行后的股本变动,预计2015-2017年EPS分别为0.23、0.33和0.45元,对应PE分别为47、32和24倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回暖不及预期;重组进度不及预期。

点评: 与百度未来商店强强联手,布局未来商业大生态。根据框架合作合同,百度未来商店获得香江控股全国的香江家居卖场及相关渠道优先框架扶持政策,且香江控股在百度媒体资源发布广告的,百度给予公司扶持优惠政策。百度未来商店是2015年由百度推出的国内首创智能创新产品网上商城,未来商店定位于硬件销售的总和解决方案提供商,通过这一平台,为智能硬件合作伙伴提供从品牌宣传、市场推广到评测、试用以及销售的全套解决方案,百度未来超越普通电商,打造的是全面的销售、营销生态。香江控股目前拥有“香江家居”等知名家居品牌,已在成都、南京、香河和长沙等地进行了区域性布局。我们认为香江家居与百度强强联手,一方面有助于百度未来商店借助香江家居的品牌效应和强大线下交易资源,实现其在家居这一重要消费领域的布局;另一方面也有助于香江品牌知名度的进一步提升和香江家居销售渠道的快速扩张,充分打通香江家居线上线下相结合的销售生态圈,增强公司在家居产业链上下游议价权,对公司家居CBD和商业物业管理业务形成积极影响。 引入百度大数据系统,利于公司长远发展。根据框架合作合同,双方还将共同建立基于现场用户数据的收集分析系统,共同推进大数据的收集、挖掘、分析、推广等业务,推动已有资源数据的双向共享和合作,且此次合作具有明显的排他性,“未经双方许可大数据不得向第三方透露或提供”。我们认为智能硬件是产业发展的一个大趋势,智能的核心是大数据,而对这种产品来讲体验至关重要,香江控股可以快速开大规模体验店的优势价值凸显,随着智能硬件销售增长带来的客户的增长,未来随着数据积累越来越多,可以针对所有用户进行精准营销,未来可以衍生出更多的智能相关的商业模式。 大股东资源丰富,重视上市平台,管理层授予股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力。香江控股作为香江集团旗下唯一上市平台,集团对上市公司高度重视,今年以来尤其明显。管理层近期也授予了第一次股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力。 投资建议:我们看好公司与百度强强联手对公司品牌知名度和家居销售效率的双重提升,同时看好香江控股大股东对旗下唯一上市平台的极度重视,大股东在商贸物流、大金融、大健康等领域的布局为上市公司未来成长带来广阔的空间,目前公司RNAV为11.5元,为当前股价提供一定的安全边际。不考虑11月重组,预计2015-2017年EPS分别为0.30、0.44和0.59元,对应PE分别为30、20和15倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回暖不及预期;重组进度不及预期。

携手未来商店,扩充家居业务内涵。根据协议内容,百度未来商店将获得公司旗下的香江家居卖场及相关渠道优先框架扶持政策。未来商店是百度推出的智能创新产品网上商城,依托百度在互联网领域的优势,已经成为全国智能家居领域的领先平台。而香江控股经过今年的资产注入以后,已经成为国内家居商贸行业唯一的A股上市公司。双方联手有助于发挥各自的平台优势,在智能家居领域继续巩固阵地。 利用百度资源,做大商贸产业平台。在资产注入以后,公司的主营业务将逐渐转向家居商贸流通和商贸物流平台建设。我们预计公司未来有可能利用在建设运营商贸物流平台积攒的经验和资源,依托长沙高岭商贸城,向商贸产业链下游进一步延伸,扩展商贸业务的内涵,打造全国领先的商贸产业平台。而随着互联网技术对商贸领域的渗透逐渐加深,公司在商贸产业链上的业务拓展对互联网的依赖也与日俱增。而当与国内互联网巨擘百度建立合作关系之后,公司有望利用百度在大数据、互联网营销推广方面的绝对优势,进一步巩固在商贸产业链上的领先地位,双方未来的合作深度值得期待。 股权激励完成,资产注入加速推进。公司于2015年十月推出了股权激励计划,激励规模2500万股,覆盖核心高管31人,授予价格约3元/股,近三年承诺的业绩增速为80%、100%和120%。目前已经正式授予并完成登记。同时公司第一轮资产注入已经完成,第二轮资产注入计划正在有序推进之中。股权激励计划的推出有利于绑定高管利益,激发管理层的积极性;而两轮资产注入则显示了大股东对于上市公司发展壮大的坚定支持。 价值低估,潜力可期,静待爆发。在第一轮资产注入之后,我们综合计算目前公司三块资产(原有地产业务+香江商业+深圳大本营)的合理市场重估值应当在150亿元以上,对应公司当前市价折让近30%。预计公司15、16年EPS分别为0.43元/股和0.5元/股,对应当前股价的PE分别为21和18倍,维持对公司的买入评级。

投资要点 大股东对于旗下唯一上市平台高度重视。香江控股作为香江集团旗下唯一上市平台,集团对上市公司高度重视,今年以来尤其明显。继2007、2008年集团将当时最核心资产地产业务注入上市平台后,时隔7年,大股东今年先后两次定增再次开启了核心资产注入的大幕。管理层本月授予了第一次股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力,授予力度在可比地产公司中也是较大的。 大股东香江集团实力雄厚、多元布局。大股东香江集团目前深入布局大金融、大健康、地产商贸平台、家居流通、资源能源、教育六大版块,资源十分丰富。金融投资板块已投资8家金融机构,并拥有小贷、担保等多元金融牌照子公司;医疗健康板块拥有香江健康山谷等,家居流通领域成功打造了“香江家居”、“金海马家居”两大连锁品牌。 商贸物流地产成为未来主业之一,成长空间广阔。目前我国物流地产呈现需求增长旺盛而供给不足、市场高度分散的格局,发展空间广阔。未来重组完成后的香江控股主营业务之一将是现代商贸物流地产,主力项目长沙高岭国际商贸城定位于全功能商贸平台,打造的“互联网+物联网”及“商业+仓储物流”目前已经获取土地储备700亩,投资11亿元,未来还将持续加大投资。具有极强的可延伸性和可复制性。 现有业务发展稳健,RNAV(11.5元/股)提供安全边际。公司目前总土地储备约490万方,对应RNAV为11.5元,为当前股价提供安全边际。 投资建议:香江控股大股东极为重视这一唯一上市平台,同时大股东在商贸物流、大金融、大健康等领域的布局为上市公司未来成长带来广阔的空间,目前公司RNAV为11.5元,为当前股价提供一定的安全边际。不考虑11月重组,预计2015-2017年EPS分别为0.30、0.44和0.59元,对应PE分别为27.1、18.6和14.0倍,给予“买入“评级。 风险提示:销售复苏不及预期;重组进度不及预期。

报告要点 地产开发稳步推进,集团产业亟待整合 上市公司房地产开发业务的营收持续增长,能够为上市公司提供稳定的业绩保障。虽然受城市布局影响,开发业务的增长受到一定制约,但核心项目仍旧能够为公司提供稳定的盈利保证。与此同时,公司大股东香江集团业务旗下布局广分布于家居商贸、商贸物流、地产开发、能源资源、金融控股、健康休闲六大领域,但其内部的协同效应一直未能实现。为了进一步实现整合资源,大股东今年将系列优质资产先期注入上市公司,其志在于,以上市公司为依托,对集团内部资产进行重新整合梳理。 借助资产注入东风,化身商贸产业链平台商 上市公司是香江集团旗下唯一的上市平台,也是未来集团业务整合的重要载体。借助大股东今年两次资产注入的契机,公司实现了家居商贸产业链上中游的全业务覆盖:从上游的商贸平台开发,到中游的招商运营,上市公司均有业务布局。不仅于此,公司还希望从长沙南岭商贸城项目开始,将商贸业务范围由单一的家居商贸转为全业态商贸;同时将业务链条进一步向下游拓展,在帮助商户客户做大经营规模、做旺商铺的同时,也助推上市公司实现由地产开发商到家居商贸商、再到商贸产业链平台商的两级跨越式转变。 行业政策、集团支持、股权激励,三大合力助公司腾飞 进入2015 年以后,公司的利好因素不断叠加。在行业层面,国家不断出台各项房地产刺激政策,促进了房地产市场的销售回暖,这不仅有利公司迅速实现库存去化、回笼资金,更利于公司去地产化的战略加速落地;在大股东层面,今年的两次资产注入正式拉开了集团内部业务链整合的大幕,此次整合一旦成功,将为香江集团后续进一步的业务整合提供范式;同时公司今年也首次推出了股权激励计划,实现了上市公司与管理层的利益绑定,这也将进一步驱动公司实现管理效率提升。 价值低估,潜力可期,静待爆发 在第一轮资产注入之后,我们综合计算目前公司三块资产(原有地产业务+ 香江商业+深圳大本营)的合理市场重估值应当在150 亿元以上,对应公司当前市价折让近36%。预计公司15、16 年EPS 分别为0.43 元/股和0.5 元/股,对应当前股价的PE 分别为19 和16 倍,维持买入评级。 风险提示:资产整合及业务转型不达预期

投资要点 事项: 公司公布定增预案,拟向关联方发行股份及支付现金,购买其持有的与家居商贸业务相关的资产,并募集配套资金,定增价6.06 元/股。 平安观点: 背靠大树好乘凉,优质资源再注入:公司大股东为南方香江集团,旗下包括家居流通、地产开发、资源能源和金融投资四大产业。此前大股东已注入香江商业和深圳大本营100%股权,公司形成了商业地产及住宅地产开发和商铺招商、家居等商贸流通的完整产业链。但由于商业地产开发周期较长,上市公司短期内难以为商贸业务提供大量优质商业,本次大股东再次注入沈阳、广州、深圳、郑州和长春等优质物业,将大幅提高上市公司“自有物业+自有招商运营”的比例,加快上市公司向商贸业务战略转型。 股权激励有助激发员工热情,或将揭开公司发展新篇章。尽管市场对大股东拥有的各项资源较为认可,但近年来上市公司相对保守的态度,使得市场对公司的运营能力和发展速度仍存疑虑。公司之前未做过股权激励,大部分核心员工无上市公司股份,公司近期已出台股权激励方案,有助于激发员工热情,借助集团资源,或将揭开公司新的发展篇章。 土地储备充足,财务状况稳健:前三季度公司实现销售额22.5 亿,销售面积24.0 万平米。在手土地建面493.0 万平米,可出租物业92.1 万平米,按照目前的开发进度,可满足未来5 年的开发,前三季度累计新开工39.2万平米,完成全年新开工目标的59.4%。在手现金20.2 亿元,覆盖一年内到期长短期负债的94%,剔除预收款的资产负债率58.4%,资金状况整体稳健。 投资建议:预计2015-2016 EPS 分别为0.29 元和0.34 元,对应PE 分别为27.3 倍和23.3 倍。公司大股东实力雄厚,优质资源注入助力公司业务转型,股权激励利于激发员工热情,看好公司转型及员工激励后的新气象,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

事件评论 销售结算减少、利息支出增加。公司三季度业绩有所下滑,主要原因在于收入结算量减少,同时债券利息结算,导致财务费用大幅增加,拖累业绩。公司四季度将实现金海马家居的并表,预计全年业绩增速有望保持在30%左右。公司负债水平基本保持稳定,扣除预收的真实负债率与年初持平,货币资金覆盖率维持在1左右,偿债能力无忧。 股权激励激发经营活力。公司十月推出了股权激励计划,激励规模2500万股,覆盖核心高管31人,授予价格3元/股,近三年承诺业绩增速为80%、100%和120%。目前已经股东大会表决通过。股权激励计划的推出一方面有利于绑定高管利益,激发高管的管理积极性;另一方面显示了大股东和高管对于公司未来发展,特别是业务转型的信心。 大股东鼎力支持公司发展。报告期内,大股东成功将旗下金海马家居注入了上市公司,使得上市公司由地产企业转型为家居物流、家居商贸、住宅开发的全产业链经营公司。公司大股东实力雄厚,在金融、医疗健康、股权投资等领域多有涉足。此次资产注入不仅扩充了香江的主营业务,也表明了大股东做大做强上市公司的决心,相信未来仍会有进一步帮助上市公司实现业务转型升级。 维持买入评级。预计公司15、16年EPS分别为0.43和0.5元/股,对应当前股价的PE分别为18.22和1.58倍,维持买入评级。

事项:公司公布三季报,前三季度实现营收23.5亿,同比下降12.4%,实现净利润2.04亿,同比下降16.5%,对应eps0.27元(未摊薄),符合预期。 平安观点: 业绩相对平淡,毛利率持续回升:由于去年三季度为全年结算高点,结算周期变化导致三季度单季营收下滑64.7%,前三季度累计营收同比下降12.4%,净利润同比下滑16.5%。但三季度单季毛利率达55.2%,自去年三季度以来连续5个季度环比回升,前三个季度整体毛利率44.8%,同比上升7.9个百分点,远高于行业平均水平,考虑到公司大部分土地储备拿地成本较低,预计短期毛利率仍将处于较高水平。 土地储备充足,财务状况稳健:期内公司实现销售额22.5亿,销售面积24.0万平米。在手土地建面493.0万平米,可出租物业92.1万平米,按照目前的开发进度,可满足未来5年的开发,前三季度累计新开工39.2万平米,完成全年新开工目标的59.4%。期末在手现金20.2亿元,覆盖一年内到期长短期负债的94%,剔除预收款的资产负债率58.4%,与中报基本持平。 背靠大树好乘凉,股权激励为业务转型保驾护航。公司大股东南方香江集团资源丰富,旗下包括家居流通、地产开发、资源能源和金融投资四大产业,近期已实现旗下家居流通资源的注入。同时公司近期公布限制性股权激励方案,考虑到公司之前未做过股权激励,大部分核心员工无上市公司股份,在刚刚完成对大股东香江商业和深圳大本营的收购,向商贸物流开发与运营转型的关键时点,股权激励的出台,利于上下齐心,为业务成功转型保驾护航。 投资建议:预计公司2015-2016年EPS分别为0.44元和0.52元(未摊薄),公司近期刚完成定增,按最新股本计算,预计2015-2016EPS分别为0.29元和0.34元,对应PE分别为27.3倍和23.3倍。公司大股东实力雄厚,股权激励利于激发员工热情,看好公司转型及员工激励后的新气象,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。