格力地产 拟收购珠免 100%股权。格力地产拟向珠海市国资委、城建集团购买珠海免税 100%股权，交易对价 89.78亿元，其中股份对价 76.31亿元，现金对价 13.47亿元；此外，拟向不超过 35名特定投资者发行股票募集配套资金，募资额预计不超 70亿元。本次交易前，格力地产总股本为 18.85亿股，交易完成后格力地产总股本将增至 33.03亿股。 格力地产在大消费+精品地产+生物医药方面齐头并进，免税业务有望成为公司新增长点。房地产业务为公司核心主业，经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，定位于精品化路线；自 2016年开始拓展大健康产业，围绕科研孵化+产品落地+资源整合，2020年起布局加速，在产品研发、创新及销售等方面持续升级，以把握生物医药产业新机遇；重组完成后，公司主营业务将发生实质性转变，发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、坚持精品化路线的房地产业、以科华生物为平台的生物医药大健康产业三大板块齐头并进的公司。 珠免集团深耕口岸免税行业 40余年，是国内最早一批经国务院批准开展免税品销售的国有独资公司，旗下有 14家控股公司，9家为免税业务相关，覆盖免税品采购、销售全环节。珠免集团在渠道端、品类端、物业端和运营端全面综合发展：1）渠道端：①口岸免税：珠免市场份额约 3.5%，口岸免税业务体量居全国第二，截至 23年 3月，珠免旗下共拥有 7家已开业免税店和 5家已中标免税店，其中 10家均地处粤港澳大湾区，在珠海各口岸布局较为完整，有望承接大湾区发展红利,其中拱北口岸店为亚太地区单体面积最大的陆路口岸免税店，且经营稳健，2019-20年单店营收分别 19.79、20.05亿元，毛利率均可达约 46%；同时，珠免口岸免税版图已拓展至广西、内蒙古等地，并计划持续扩大全国机场口岸免税业务；②横琴布局：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，且未来拟在横琴进行轻资产+重资产并重的业务布局，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南布局：东西双线并行，一方面计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，另一方面按照海南省总体部署积极拓展海南西线免税市场布局；④市内免税：珠海为国家重点口岸城市及粤港澳大湾区核心城市，年出入境旅客流量超 1.7亿人次；珠免作为珠海市属国企，占据珠港澳三地出入境口岸的核心窗口。我们认为，未来珠免有望在珠海拓展市内免税市场，发挥市内+口岸渠道的联动效应，获取增量业绩。 2）品类端：珠免供应链完善，烟酒为传统强项，2022年 1-11月疫情下烟、酒销售占比分别高达 84%、14.5%；同时，珠免香化品类引入品牌持续提质扩容，近期拱北口岸进境店已升级改造、开启试营业，并计划于23年 5月 24日正式开业，新店拟引入超 100个国际高端香化品牌，其中陆路口岸首进品牌比例超 50%；展望未来，珠免计划构建香化+精品的多元品类矩阵，逐步提升香化及精品的销售占比，顺应出入境旅客消费需求。 3）物业端：珠免免税店及商铺物业多为自有或国资委持有，其中自有物业主要包括拱北口岸、九洲港口岸免税店及三亚合联 CBD 项目，该模式下无租金返点压力，可为利润率提供更大空间；租赁物业多由珠海市国资委或珠免控股股东持有，我们预计租金政策较为合理； 4）运营端：珠免积极布局数字零售，与格力地产合作打造免税+保税+有税综合性电商平台珠海免税 Mall,线上、线下并轨，并搭建会员服务体系、积极开拓新消费场景，截至 2021年末，珠海免税 Mall 累计访问量达到 1848.1万，总用户数 148.6万，订单累计积分总数 6400万，商品序列数超 1.2万个。 盈利预测及投资建议：公司深耕粤港澳大湾区，具备优质资源。若注入免税资产后，将有望在口岸免税业务稳定增长的同时拓展市内及离岛免税业务，业绩增长可期。不考虑免税业务，基于公司现有业务，我们预计公司 2023-2025年 EPS 为 0.19元、0.26元、0.31元，对应 2023年 5月 17日股价 PE 分别为 41、30、25X。当前公司免税资产注入进程持续推进，公司估值与可比公司平均水平相近，免税业务有望为公司注入成长新动能，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示：交易事项进展不及预期风险；现金流风险；经营相关风险；政策风险等。

珠免收购草案出炉， 40年免税老兵登陆资本市场渐行渐近： 继 5月末 披露交易预案后，公司持续推进重组进程。 10月 30日晚公布收购珠免 并募集配套资金报告书草案，拟以 4.3元/股向珠海国资委和城建集团共 发行 26.55亿股并支付 8亿现金收购珠免 100%股权，交易对价约 122.15亿元，对应 17.9倍 PE 和 3.36倍 PB，对比可比交易，仍处合理区间。 同步将引入战投，拟向通用投资发行不超过 1.86亿股配套融资不超过 8亿元，用以支付现金对价。 根据草案，重组后，实控人仍为珠海市国资 委，而公司股本将达到约 49.02亿股，备考市值达 501亿元。 立足粤港澳大湾区，深耕口岸免税独特业态： 珠免拥有 40年免税经验， 19年营收 26.5亿元，其中免税 25.1亿元（ +20.0%），占比达 94.6%。 拥有全国最大的陆路口岸免税店的珠免长期深耕大湾区，聚焦口岸免税 独特业态，产品以烟酒为主（占比超 90%）； 同时受益租金优势， 19年 归母净利率达 25.7%，优势明显。 尽管疫情下口岸免税承压明显， 20H1总营收仅 4.63亿元， 但 Q3随客流恢复已迅速回暖， 未来确定性仍强。 强强联合打造免税“新”势力，深化珠海基本盘，展望全国布局： 未来 在老店扩容和新店拓展的驱动下， 有望进一步拓展香化品类并提高直采 比例， 借力大湾区挖掘口岸免税潜力， 提升收入和毛利率， 构筑基本盘； 同时， 将与格力地产协同，展望海南乃至全国布局，享受免税时代红利。 地产主业逆势丰收，驱动盈利持续增长： 同日公司发布 20年三季报， 延续 20H1增长态势， 前三季度实现营收 42.5亿元（ +23.85%），实现归 母净利 5.97亿元（ +19.02%）。 20Q3单季实现营收 12.7亿元（ +66.7%）、 归母净利 1.75亿元（ +86.41%）。 分拆来看， 20年地产业务逆势丰收， 重庆项目开售带来增长， 20H1地产营收 26.55亿元（ +111.7%）；同时渔 获业务迅速放量， 20H1营收 1.79亿元（ +367.9%）；代建项目因港珠澳 大桥的建成开通而收入锐减，但渔港项目持续开发中，未来有望贡献增 量收益。 Q3单季继续逆势增长态势，预计仍由地产和海洋经济驱动。 盈利预测与投资评级： 通过重组引入珠免， 深入挖掘珠海口岸免税业态 潜力，展望海南乃至全国布局。 消费回流主旋律下，坚定看好免税业务 的成长空间和盈利能力。同时重组的协同效应将带动各业务板块高速成 长。 我们预计 20-22年合并营收分别为 58.7/ 82.7/ 92.6亿元， 同比增速 40.0%/ 40.8%/ 12%， 归母净利 7.3/ 14.5/ 16.9亿元，按重组后总股本 49.02亿股， 对应 EPS 0.15/ 0.30/ 0.34元/股，现价动态 PE 68.9/ 34.6/ 29.7倍。 看好重组下强强联合和免税业态的发展潜力，维持“买入”评级。 风险提示： 若次资产重组存在失败可能性；收购整合风险； 疫情反复带 来宏观经济波动； 地方政策可能存在波动风险。

华南免税龙头拟注入格力地产:格力地产公告披露重组预案拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买珠免集团100%股份,为公司注入免税业务;同时,引入战略投资者骨干央企通用技术下属子公司,并配套融资不超过8亿元。本次发行价格4.3元/股,参考海免并购案例,假设以15倍PE估值、75%股权支付比例进行重组,同时假设按上限进行配套融资,则共需增发约19.7亿股。若重组成功,资本市场免税板块将再添新力量。 珠免集团深耕珠海,展望全国布局:珠免集团起源于1980年,集免税、有税、保税业务为一体,拥有稀缺免税经营牌照。珠免深耕珠海,拥有全国最大陆路口岸拱北口岸出入境免税店、港珠澳大桥免税店等口岸免税店,并以天津机场为开端展望全国布局。2019年实现营收26.69亿元,预计免税贡献22-25亿元,仅次于中国中免。结合口岸免税特点,珠免以高毛利烟酒品类为主。未来在湾区发展和老店扩容新店开业预期下,免税业务成长可期。 珠免受益扣点租金优势,利润率显著领先行业:珠免集团拥有拱北和九州港持续经营权,租金费用率小于同行。受益于此,珠免稳定净利率超过25%,显著高于行业均值。同时携手格力地产后,2020年起港珠澳大桥店租金比例有望进一步下降,随着供应链结构升级优化及香化自主采购的经营战略进一步推行,预计利润率仍有提升空间,盈利能力突出。 格力地产打造“3+2”产业格局,稳健成长:格力地产09年借壳上市,经过10年发展,奠定了以房地产、口岸经济、海洋经济叠加现代服务业和金融业的“3+2”产业格局。19年营收41.93亿元(yoy+36%),实现归母净利5.26亿元(yoy+3%)。疫情背景下,加速布局大健康领域,拟收购科华生物(002022.SZ)18.63%股份。未来看好格力地产联手珠免集团、通用投资,打造以免税业务为特色的大消费、发展可期的大健康产业及坚持精品化路线的房地产业三大板块为驱动的集团型公司。 盈利预测与投资评级:若重组成功,在免税业务带动下,综合考虑疫情短期影响,预计20-22年合并营收分别为48.8/82.1/102.7亿元,归母净利分别为7.6/18.3/25.7亿元。假设按15倍PE、75%股权支付比例进行重组,同时假设按上限进行配套融资,则重组后总股本约40.31亿股,则当前备考市值458亿元,其中,根据RNAV估值测算,地产板块参考市值约119亿元;则隐含免税板块市值约339亿元,对应21年免税利润36倍PE。考虑到免税板块未来利润率的提升潜力、大湾区区位优势带来的客流成长及离岛、市内免税店预期,估值仍有提升空间,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:本次资产重组存在失败可能性;重进进程的不确定性;收购收购整合风险;疫情反复带来宏观经济波动;地方政策可能存在波动。

格力地提交预案,拟采用发行股份及支付现金方式,购买珠海市国资委和珠海城市建设集团有限公司持有的珠海市免税企业集团有限公司(以下简称免税集团)100%股份,同时向中国通用技术(集团)控股有限责任公司下属公司通用技术集团投资管理有限公司(以下简称通用投资)以非公开发行股份方式,募集不超过8亿元配套资金。 格力打造免税核心板块,珠免尽享大湾区客流红利重组完成后,格力地产致力于打造以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业和房地产业三大板块为核心的大型上市公司。本次交易将向公司注入盈利能力较强、发展前景较为广阔的免税业务。 珠免是口岸免税龙头,粤港澳大湾区建设下客流优势显著。 粤港澳大湾区的客流优势为珠免的发展奠定了良好的基础。目前珠免经营拱北口岸免税店、九洲港口岸免税店、横琴口岸免税店、珠澳跨境工业区口岸免税店4家口岸免税店和天津滨海机场进境免税店。 引导海外消费回流成国家重要政策战略,发展国内免税业成重要途径。由于关税等成本影响,国内免税品价格与境外存在大额价差,加之商品品类、购物体验等因素,导致消费外流现象严重。尽管目前中国已经成为全球免税消费主要客源地,中国免税市场相对全球仍然较小,2018年市场规模约为395亿元。如何促进海外消费回流,是中国免税业发展的关键问题。近年来,国家政府多次出台大批政策降低关税、引导海外消费回流,利好免税行业发展。 国内免税行业目前中免系一家独大,但政策呈现逐步放开趋势,未来离岛免税及市内店政策或将迎来更大开放。 投资建议给予“买入”评级,收购完成后,预计公司整体合理市值在345-380亿,与现阶段238亿市值相比仍存在较大提升空间风险提示:疫情反弹:宏观经济下行;行业竞争激烈;此次收购无法顺利实施;毛利率下滑

国资重组,公司切入高成长免税赛道。 公司拟以发行股份和支付现金方式购买珠海免税集团100%股权,发行价格4.3元/股。 以中国国旅收购日上上海、海免公司的交易方案看,对应PE分别为12X、15X,假设珠免定价参考以上案例估值区间,则珠免的评估价应在85-105亿(免税主业12-15XPE,投资收益1xPE)。同时,公司还将引入与免税业务具备协同效应的通用技术集团,未来珠免有望依托通用技术的跨国贸易网络,提升自身的采购能力。 疫情重塑全球免税竞争格局,中国免税消费回流空间广阔。 当前宏观背景下,为扩大内需,回流海外消费,政策推动免税业动力充足,免税行业政策红利有望不断显现。从国人境内免税购物转化率提升,以及海外免税消费回流角度测算,我们预计中国免税业未来销售规模有望达到1000-2000亿的区间。以中免、珠免为代表的国有免税运营商将进入黄金发展阶段。 珠海免税:承接港珠澳客流,“量变”与“质变”机会仍存。 公司门店占据大陆旅客访澳核心流量入口。2019年中国大陆游客每年进入澳门人次近2800万人次,主要进入途径包括:拱北口岸(68%)、路氹城边境口岸,即莲花大桥口岸(9%)、港珠澳大桥(8%)、水路码头,包括九州港口岸等(6%)。公司口岸免税店基本涵盖了80%以上大陆旅客进入澳门的主要渠道。珠免空间测算:参照美国居民每年游览拉斯维加斯人次占总人口的比例,我们预计中国大陆居民未来每年到访澳门的人次有望达到7000万人次,较2019年人次增长一倍以上。进一步地,公司正逐步加强对香化采购的重视,未来伴随门店面积扩张+品类结构优化,公司门店表观客单价有望向白云机场目前水平靠拢(2019年108元),则公司口岸远期销售规模有望达到75亿元,以公司目前归母净利率25%-28%看,对应利润体量在20亿元左右,若以30-40倍PE估值,远期市值在600-800亿元。 投资建议。 我们对公司2021年的分布估值为396-436亿元,较发行股份和支付现金收购珠免资产后的市值仍有空间。远期而言,如我们在上文所分析,珠海进入澳门的口岸客流远期成长空间广阔,同时国内免税业竞争格局已走向适度开放,珠免公司未来仍有机会进一步扩张其免税业务,首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示。 香港旅游环境不佳,可能导致未来港澳游人次下滑;免税行业政策波动风险。

事件:2020年6月17日,格力地产发布公告称,公司拟以发行股份(对象为珠海市国资委和城建集团)和支付现金方式购买珠海免税集团100%股权,发行价格4.3元/股。同时向中国通用技术公司下属通用投资非公开发行股份募集配套资金,募集资金总额不超过8亿元(扣除相关费用外支付本次收购现金对价和标的公司项目建设),且不超过格力地产以发行股份方式购买免税集团股权的100%。预计发行数量不超过1.86亿股,发行股份数量不超过本次交易前格力地产总股本的30%,发行价格为4.3元/股。 珠海免税:拥有多家口岸免税店,规模稳步扩张。珠免集团以免税为主业,集多种业务为一体;实控人为珠海市国资委(持股77%),公司是国内5家(暂不含王府井)获批在口岸和市内经营免税业务的国有企业之一,2018年免税市场市占率约5%,拥有拱北口岸免税店、港珠澳大桥口岸免税店、天津滨海国际机场进境免税店等多家免税店,其中拱北口岸免税店贡献最主要收入(估算营收占比90%+)。商品结构以烟酒类为主,与多家知名烟酒品牌建立合作关系,并上线“珠海免税MALL”小程序实现线上预购。2018/19年实现净利润6.3/9.87亿元。 格力地产:以房地产为主业,不断拓展新领域。主要业务涉及房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业等,实控人为珠海市国资委。格力地产近年来加大转型力度,收并购动作不断,5月9日公告拟以17.25亿入股科华生物,成其第一大股东,加速进军医疗行业。公司2019年营收41.9亿元,业绩5.3亿元。 本次重组系国企改革升级,有望联动口岸经济业务。公司近期一系列资产重组系国资国企改革号召下企业转型升级,若收购成功,格力地产有望进入免税新轨道,并显著增厚公司利润。格力地产第一大股东为海投公司(持股41%),拥有口岸经营权,格力集团通过多种方式参与珠港澳大桥珠海公路口岸的运营。传统模式下,口岸业主具有自然核心流量和垄断优势,免税商店对其议价能力弱,费用高。拥有免税许可证的珠海免税、拥有口岸经营权的海投公司和参与口岸运营的格力地产进一步联合,有望实现高效联动,增强免税业务竞争力。 未来看点:自身经营不断优化,珠海战略意义重大具备更多想象空间。 ①自身层面,目前珠海免税店80%-90%商品为烟酒产品,随着未来拱北免税店增建2层(面积由2800平方米扩至5000平方米),有望增加更多高毛利率的香化类产品,提升盈利能力。同时目前客单价和渗透率对比海南离岛免税提升空间巨大。②粤港澳大湾区在国家发展大局中占据重要地位,珠海与港澳两地陆地相连,2019年各口岸入境人流量达1.73亿人次,政府拟打造成为旅游城市,人流有望进一步改善; 横琴岛和港珠澳大桥人工岛地理位置优越,珠海免税集团正在协同横琴管委会探索横琴离岛免税,同时推动港珠澳大桥人工岛全岛免税商业发展,未来或存在更多商业机会,有望对标三亚。③公司或将重点发力粤港澳大湾区市内免税店,在中央政府高度重视促进消费回流,以及3月发改委提出“完善市内免税店政策,建设一批中国特色市内免税店”背景下,我们未来预期国人离境市内免税政策有望加速落地,政策红利或好于市场预期,有望打开更多成长空间。 投资建议:买入-A投资评级。预计原地产业务净利润为6.2/6.8/7.8亿元,对应增速为17.2%/10.7%/14.6%。参考历史市值水平给予110亿元市值,对应P/E约18x;若收购珠海免成功,参考Dufry和中国国旅的估值水平给予免税业务30-40xPE,考虑疫情影响预计珠海免2020-22年净利润增速为-30%/60%/30%,对应净利润为6.9/11.1/14.4亿元,预计中远期合理估值为530-650亿。考虑到未来市内店政策的催化作用,在此基础上给予20-30%的市值空间,整体中远期合理估值660-800亿。 结合目前公司拥有现金约30亿,发行价格4.3元/股以及公司拟向通用投资拟非公开发行股份不超过1.86亿,综合预计收购珠海免税后股本数为现在的1.7-2倍区间,上述中远期合理估值对应股价区间约16-23元/股。公司切入免税赛道有望分享免税行业红利,未来受益于珠港澳大湾区发展前景广阔,继续推荐!风险提示:新冠疫情持续恶化;宏观经济增速明显下行风险;免税政策红利低于预期;免税店业绩改善速度低于预期。

公司公布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入15.2亿元,同比增加11.6%;归属于上市公司股东的净利润2.77亿元,同比增加21.7%;实现基本每股收益0.13元。 2017年上半年,受房产结转增加推动,公司营收增11.6%;同期结转毛利率较高和费用下降使得净利润增幅扩大至21.7%。2017年1-6月,公司房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业“3+2”的产业格局得到进一步发展和巩固。报告期内公司房地产开发项目中,竣工项目总建筑面积为10.18万平,新开工项目总建筑面积为30.09万平,在建项目在建建筑面积为40.57万平。 截至2017年1月,公司控股股东海投公司增持公司股份0.36%。2017年7月,公司竞得珠海洪湾地区6幅地块合计建面22.38万平。 投资建议。看好珠海,选择格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种业务。2017-2018年预计公司EPS分别0.38元和0.49元。目前金控业务公司2017年平均动态估值22倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2017年25倍PE,则可知公司合理估值9.50元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

公司获得6块珠海洪湾中心渔港配套商业用地,打造公司“3+2”产业中海洋经济产业。2017年7月5日,公司公告称,公司下属全资公司珠海洪湾中心渔港发展有限公司经公开竞买获得珠海市六宗地块的国有建设用地使用权,并于2017年7月4日签署了《珠海市国有土地使用权出让合同》。洪湾公司为珠海洪湾中心渔港工程的建设主体,上述六宗地块属于洪湾渔港规划配套用地。我们认为,公司获得上述六宗地块有利于巩固公司“3+2”产业中海洋经济产业的发展。 洪湾中心渔港项目是公司海洋经济的抓手。公司旗下的海洋渔业产业链位于珠海南湾半岛上的新洪湾。在洪湾片区,公司以洪湾渔港建设为契机,通过洪湾渔港市政配套及通关中心等建设,紧抓港珠澳大桥带来的商机,全面助推珠海产业链升级。项目将借鉴旧金山渔人码头的先进经验,致力打造成集生产、贸易、加工、物流、餐饮、旅游等功能配套于一体的现代化中心渔港经济区,实现休闲旅游经济的全面发展。我们认为,公司海洋产业立足港湾治理,海岛建设、游艇码头、沙滩修复等相关产业链。 香洲港区域综合整治,打造环珠江口湾区魅力岸线。香洲港作为珠海百年渔港,承载着珠海城市的历史变迁,但其也因年代久远而亟待整治。随着香洲渔港的搬迁,公司已着手对香洲港进行综合整治,通过营造生态湿地、打造城市公园、完善游艇圈层,使之成为集休闲娱乐、文化旅游等于一体的多功能地带,打造环珠江口湾区最具魅力和人文风情的文化艺术岸线。 投资建议:看好珠海,选择格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2017-2018年预计公司EPS分别0.38元和0.49元。对应RNAV为8.90元。目前金控概念公司2017年平均动态估值27倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2017年28倍PE,则可知公司合理估值10.6元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入11.4亿元,同比增加13.4%;归属于上市公司股东的净利润2.62亿元,同比增加69.2%;实现基本每股收益0.13元。 2017年一季度,受结转增加推动,公司营收增13.4%;受结转毛利率较高推动,公司净利润增幅扩大至69.2%。 截至2017年1月,公司控股股东海投公司增持公司股份0.36%。2017年1月12日,公司公告称,公司控股股东珠海投资控股有限公司(简称“海投公司”)计划自2016年7月12日起的未来六个月内增持公司股票,累计增持比例不少于公司总股本的0.12%,不超过公司总股本的2%。2017年1月11日,本次增持计划期限届满。海投公司本次累计增持公司股票733.98万股,约占公司总股本的0.36%。截至公告日,海投公司持有公司股票8.47亿股,约占公司总股本的41.13%。 投资建议。看好珠海,选择格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2017-2018年预计公司EPS分别0.38元和0.49元。目前金控概念公司2017年平均动态估值28倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2017年28倍PE,则可知公司合理估值10.6元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入31.2亿元,同比增加22.7%;归属于上市公司股东的净利润6.01亿元,同比下滑56.2%;实现基本每股收益0.33元(全面摊薄每股收益0.29元)。公司拟每10股派发现金股利0.20元(含税)。 2016年,受结转增加推动,公司营收增加22.7%;同时受投资收益下降影响,公司净利润下滑56%。2016年,公司以“立足珠海,重点布局”为战略总方针,以“建设理想城市,创造幸福生活”为出发点,形成“房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的全新产业格局,打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群,把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质上市公司。 2016年2月,公司参与组建上海康橙投资中心(有限合伙),进行股权并购投资。2016年8月,公司设立美国全资子公司拓展大健康产业。2016年2月3日,公司下属全资公司珠海格力地产物业服务股份有限公司收到全国中小企业股份转让系统有限责任公司出具的《受理通知书》。2016年8月,公司竞得珠海一块建筑面积4.3万平的住宅用地。2016年5月,公司竞得上海松江建筑面积5.22万平住宅用地。2016年5月,公司旗下物业公司在新三板上市。截至2017年1月,公司控股股东海投公司增持公司股份0.36%。 投资建议。看好珠海,选择格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2017-2018年预计公司EPS 分别0.38元和0.49元。目前金控概念公司2017年平均动态估值28倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2017年28倍PE,则可知公司合理估值10.6元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

报告摘要: 聚焦珠海,销售可期。公司三季报披露的数据显示,今年1-9月,公司营收20.26亿元,同比大幅增加348.13%,主要是源于楼盘结算收入增加所致。归母净利润3.65亿元,同比减少55.99%,主要是由于去年投资收益占比较大所致。扣非后归母净利润为3.33亿元,符合预期。珠海作为强三线城市,受益本轮一线二线最严限购限贷政策,增量资金有望进一步流入珠海等强三线城市;此外,明年港珠澳大桥贯通,有望进一步带来利好,公司未来销售可期。 突出自身优势,规划核心城市。目前公司待开发的土地储备计容建筑面积128.81万方,主要集中在珠海、重庆和上海。在建项目规划计容建筑面积96.94万方,集中在珠海和上海。今年以来,公司共拿下两个地王,分别为:珠海市高新区唐家湾住宅类用地,占地面积1.43万方,,规划中深中通道及港珠澳大桥的建成将带动该区域交通、就业、城市配套、人居环境等多方面的发展。另一块为上海市松江区泗泾镇居住用地,成交总价19.65亿元,占地面积3.26万方。公司在手项目储备计容建面超过200万方,且均位于核心区域,土地价值稀缺,不仅未来2-3年销售有保障,随着土地价值进一步升值,公司估值亦有望进一步提高。 布局“3+2”产业格局,产业集群发力。公司通过房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的全面拓展,以及现代服务业、现代金融业的快速铺展,奠定了“3+2”的产业格局。目前公司主营业务依然为房地产,并主要辅以现代服务、海洋经济和口岸经济。未来,公司将进一步加大海岛开发、游艇码头等业务,形成产业协同发展,预计五年内将逐步贡献业绩。 首次覆盖,给予“增持”评级。预计2016、2017和2018年EPS分别为0.33元、0.44元和0.57元。当前股价对应2016、2017和2018年PE分别为18.70倍、13.73倍和10.67倍。 风险提示:或受宏观政策调控影响,房地产销售不及预期;现代服务、海洋经济和口岸经济的业绩爆发或需要一定时间。

事件。前三季度,公司实现营业收入20.3亿元,同比增加348.1%;归属于上市公司股东的净利润3.65亿元,同比下滑56.0%;实现基本每股收益0.21元。 2016年前三季度,受销售推动结转大幅增加,公司营收增加348%;受投资收益下降影响,净利润下滑56%。 2016年8月,公司设立美国全资子公司拓展大健康产业。2016年8月,公司竞得珠海一块建筑面积9.5万平的住宅用地。2016年8月12日,公司公告称,公司以自有资金在美国设立全资子公司“格力地产(美国)有限公司”(英文名:“GREE REAL ESTATE (USA) CO.,LTD.”),作为公司在美国从事医疗健康产业投资及房地产开发经营的区域管理公司,拟定注册资金为3000万。2016年8月27日,公司公告称,公司全资子公司珠海格力房产有限公司竞得珠海市位于科技创新海岸北围片区科创横四路南、新湾七路西侧,宗地编号为珠国土储2016-12地块。该地块成交总价为12.48亿元,宗地面积为1.43万平,规划土地用途为二类居住,容积率为≤3.0且>1.0。该地块位于珠海市高新区唐家湾,规划中深中通道及港珠澳大桥即将建成。 投资建议。看好珠海,选择格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2016-2017 年预计公司EPS 分别0.31 元和0.42 元。目前金控概念公司平均动态估值26 倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2016 年30 倍PE,则可知公司合理估值9.3 元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 事件。公司公布2016年半年报。报告期内,公司实现营业收入13.7亿元,同比大增10.9倍;归属于上市公司股东的净利润2.27亿元,同比下滑75.2%;实现基本每股收益0.14元。 2016年上半年,受结转大幅增加推动,公司营收大增11倍;受投资收益减少影响,公司净利润下滑75%。2016年2月,公司参与组建上海康橙投资中心(有限合伙),进行股权并购投资。2016年8月,公司设立美国全资子公司拓展大健康产业。2016年2月3日,公司下属全资公司珠海格力地产物业服务股份有限公司收到全国中小企业股份转让系统有限责任公司出具的《受理通知书》。2016年5月,公司竞得上海松江建筑面积5.22万平住宅用地。2016年8月,公司竞得珠海一块建筑面积9.5万平的住宅用地。2016年5月,公司旗下物业公司在新三板上市。 投资建议:看好珠海,选择格力。公司主要业务集中珠海,企业发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。2016-2017年预计公司EPS分别0.42元和0.50元。目前金控概念公司平均动态估值19倍左右,考虑到国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业和现代金融业处于积极发展阶段,我们给予公司2016年25倍PE,则可知公司合理估值10.5元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业面临调控和公司转型受阻。

本报告导读: 珠海土地价格大幅提升将打开公司资产价值重估预期。“房地产、海洋经济、口岸经济、现代服务业和金融业”五大板块产业格局有望为公司打开盈利的新成长空间。 维持增持评级,目标价8.5元。维持2016/17年EPS预测0.35和0.46元。珠海区域土地价格大幅提升将打开公司资产价值重估预期。战略上以房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业发展为核心,辅以现代服务业、现代金融业的转型将有效带动业绩的提升,公司后续持续受益于珠海区域超预期发展以及价值重估,维持8.5元目标价。 结算大幅增加,扣非净利润符合预期。上半年结算面积大幅增加,营业收入同比增加108.7倍至13.7亿元;净利润达2.3亿元,同比下滑75.2%,主要由于15年投资收益占比较大所致,业绩符合预期。毛利率32.7%,较去年同比增加10.3pc,净利润16.6%,处于行业较高水平。资产负债率83.5%,保持相对稳定。 区域地王频出,资产重估待续。珠海受益于市场持续改善,近期土地价格大幅提升,其中高新区单价地王价格达2.9万元每平米。公司当前未结土地储备超200万方,主要布局珠海。随着土地市场火爆延续,考虑到港珠澳大桥开通及广深都市圈的进一步发展,公司土地价值将得到有力重估,可支持未来2-3年业绩高速增长。 具备安全边际,金融扩张加速。1)公司股权激励行权价格为8.98元,定增价格下限为6.78元,现价具备较高安全边际;2)出资7500万,占比75%成立海控融资租赁公司,金融扩张加速;3)受益于17年珠港澳大桥通车,口岸经济将逐步贡献业绩。 风险因素:新业务拓展进度不及预期。