事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入52.60亿元,同比增加175.75%;归属于上市公司股东的净利润2.20亿元,同比下降32.29%(实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.25亿元,同比增长544.50%);实现基本每股收益0.19元。 2019年上半年,受房产结转收入增加推动,公司营收增加175.75%;受同期非经常性损益金额较大,而本期非经常性损益金额较小的影响(即上期为苏州乐园土地收储收益5.23亿元,本期无此收益),归母净利润下降32.29%。 截至2019年上半年末,公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积183.18万平。根据公司8月24日经营数据公告:2019年1-6月,公司在苏州新增商品房土地储备8.67万平。新增商品房开工面积30.80万平,施工面积162.13万平,竣工面积54.49万平。2019年1-6月,公司商品房累计实现合同销售面积12.72万平,同比减少35.87%;合同销售金额22.98亿元,同比减少16.27%;商品房销售均价1.81万元/平,同比增长30.56%。上半年,公司商品房累计结转面积36.45万平,同比增长200.48%;结转收入47.76亿元,同比增长230.54%;主要结转项目有吴江天城花园、遇见山、公园里等。 2019年上半年,公司多元业务齐头并进。2019年上半年,公司5座污水厂合计完成污水处理量3817万吨,同比增加18.65%,实现营收8900.76万元。报告期内,东菱振动实现营业收入9061.66万元。公司旗下融联基金及参股企业苏高新创投集团通过旗下基金参与科创企业投资,首批科创板上市企业中,瀚川智能为被投企业;同时,山石网科通信技术股份有限公司已获科创板上市委审议通过。融资租赁方面,报告期内,高新福瑞实际完成投放3.32亿元;实现营收4468.77万元,同比增长17.82%;实现净利润1966.66万元,同比增长1441.39%。 投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略,“优于大市”评级。公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级,加强非银金融与其他产业融合发展,通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局,建立“创新地产+高新技术产业投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020年EPS分别为0.62和0.77元,对应RNAV是14.85元。我们参考创新转型类园区标的2019年平均动态估值,给予公司2019年16-20倍动态PE,对应的合理价值区间为9.92-12.40元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入72.82亿元,同比增加16.64%;归属于上市公司股东的净利润6.11亿元,同比增加0.84%;实现全面摊薄每股收益0.41元。l2018年,受商品房结转数量同比增加推动,公司营收增加16.64%;同期公司实现归母净利润6.11亿元,同比增加0.84%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司完成商品房合同销售面积47.84万平,同比减少4.25%;合同销售金额67.13亿元,同比增加2.99%。截至报告期末,公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积131.93万平,其中住宅111.71万平,商业20.22万平。公司年内新增商品房土地储备面积43.79万平,总计容建筑面积73.44万平。2018年,公司旅游地产通过提升旅游项目与周边住宅开发的联动效应,提升产品附加值。其中,苏州地区新苏州乐园配套项目包括遇见山、翡翠四季、大象山舍,截至报告期末累计销售面积24.21万平,销售金额46.08亿元;徐州地区徐州乐园配套项目包括万悦城、未来城,截至报告期末累计销售面积34.89万平,销售金额30.04亿元。2018年,公司旅游业务完成营收1.61亿元,接待游客127.17万人次。2018年,东菱振动实现营业收入3.57亿元,同比增长11.56%。截至报告期末,公司旗下的融联基金累计完成投资项目21个,投资金额2.802亿元,退出项目3个,参股的蠡湖股份已于2018年10月上市,另有2家被投企业计划或已进入IPO进程。 根据公司2018年年报披露:2019年,公司商品房计划施工面积195.27万平,新开工面积106.91万平,计划新开工商品房项目为苏州工业园区3号地块及4号地块、滁州产业园项目、合肥中央公馆项目等。推进苏州乐园森林世界、徐州乐园欢乐世界建设,实现公司旅游产品的提档升级。 投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略,“优于大市”评级。公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级,加强非银金融与其他产业融合发展,通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局,建立“创新地产+高新技术投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020年EPS分别为0.62和0.77元,对应RNAV是14.85元。我们参考创新转型类园区标的2019年平均动态估值,给予公司2019年16-20倍动态PE,对应的合理价值区间为9.92-12.40元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

年地产调控持续,苏州商品房市场成交增速已经企稳有所回升,而价格继续攀升,公司开发业务有望受益。2018年苏州等地调控政策持续,而公司所在的苏州商品房市场成交增速在放缓后正逐步回升,而成交价格仍在攀升。截至2018年11月,苏州市商品住宅累计销售金额2698.96亿元,同比增加。同期,苏州商品住宅销售价格升至23094元/平,同比增加14.87%。 地产业务逐步向周边扩张。2018年以来,公司合计竞得权益建面合计52.59万平的用地。截至2017年底,公司储备项目主要集中在苏州,包括住宅、商业、综合项目合计建面285.32万平。 年以来公司继续加大股权投资力度,2018年上半年合计参股投资17.77亿元。2016年9月,公司2亿元增资参股苏高新创投集团14.97%。我们认为,这将有助于优化公司产业结构、稳步提升公司金融业务比重,推进公司金融产业延伸。根据公司2018年半年报披露,截止2018年上半年末,公司参股股权投资企业共20家,主要涉及非银金融、基础设施经营产业、与房地产相关联产业。公司对外参股投资17.77亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的可供出售金融资产合计7.90亿元。其中,公司2018年上半年末按成本计量的可供出售金融资产合计3.61亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的长期股权投资合计9.87亿元。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。2018年11月28日,公司公告称,公司全资子公司高新投资、下属子公司白马涧小镇公司拟与苏州高新区枫桥投资发展总公司联合投资设立合资公司苏州高新枫桥新兴产业投资有限公司,重点围绕枫桥街道特别是苏州生命健康小镇新兴产业投资等事项开展深入合作。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.36元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入19.1亿元,同比增加21.8%;归属于上市公司股东的净利润3.25亿元,同比增加25.6%;实现全面摊薄每股收益0.27元。 2018年上半年,受房产结转和制造业板块收入增加推动,公司营收增加21.8%;同期公司综合业务毛利率较高和费用水平下降使得净利润增幅扩大至25.6%。根据公司2018年8月22日公告,2018年1-6月,公司合同销售面积19.84万平,同比减少22.14%,合同销售额27.45亿元,同比增加0.04%。根据公司2018年半年报披露:节能环保方面,上半年,污水公司实现营收9181万元,同比增长6.43%。创新地产方面,苏州生命健康小镇正在推进产业园一期和小镇会客厅的建设工作。公司积极推进与万科泊寓、建银资管成立三方合资平台,正式进军长租公寓领域。上半年,公司旅游板块完成营收0.53亿元;实现入园人数42.12万人次。战略新兴产业方面,上半年,东菱振动实现营业收入1.17亿元。非银行金融与产业投资方面,上半年,高新福瑞完成投放超过3.5亿元,实现营业收入3793万元。截至报告期末,公司参股的融联基金累计完成投资项目21个;累计投资金额2.80亿元;已退出项目2个。2018年2月,公司竞得三幅权益建面合计40.5万平的用地。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.21元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

苏州高新是苏州高新区首家挂牌上市的公司,“高”与“新”是公司转型升级的目标,公司立足于“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,依托房地产板块发展其他业务领域。目前公司有五大业务板块:产业地产、环保、先进制造、旅游及非银金融与产业投资。 公司2017年经营业绩稳步提升,实现营业收入62.42亿元,归母净利润6.06亿元,分别同比增长11.80%和97.41%。房地产业务是公司的第一支柱业务,占据公司总营业收入的80%以上。公司业务主要集中于苏州、扬州、徐州等地,八成业务收入来源于苏州地区。 公司2017年销售金额达到65.18亿,同比减少3.78%,销售均价为13,046元,同比增加2.75%。公司主要在苏州地区获取项目,近年来逐渐扩大城市范围,转向长三角城市圈内的三线城市扬州、徐州、合肥、滁州布局。随着市场化拿地的难度逐步提高,公司利用自身优势做资源整合,布局“产业+地产”,力求升级转型。2017年苏州高新与苏州高新区管委会、万科共同投资位于苏州高新区的生命健康小镇。生命健康小镇以基因工程和医疗大数据为主,总投资额120亿,占地面积约3.96平方公里,总建筑面约100万平方米。 依托旅游业多元化发展趋势,公司围绕旅游资源打造旅游地产项目。公司的旅游业主要是苏州乐园、徐州乐园,2017年全年接待游客263万人,实现营收3.11亿元,毛利率30.84%,占总营收的4.48%。为配合区域规划调整,公司2017年收储226.49亩,带来收益5.26亿元。 公司于2017年购入东菱振动,完善了先进制造业板块的布局。东菱振动主要涉及振动试验领域,与苏试试验、航天希尔三足鼎立,2017年带来营收3.2亿元,同比增长21.67%。被公司收购后,背靠国企的资源和渠道优势,前景更加宽广。 公司股价安全边际较高。1)公司于2018年3月公告计划回购4223.86万股,占公司总股本的3.54%,截至8月2日,累计回购1561万股,累计支付9998万元,回购均价在5.91~6.83元。2)2017年9月,基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认同,公司董事长、全体高级管理人员及核心人员合计增持公司股份1,098,100股,增持金额851.99万元,增持均价7.759元/股。3)我们使用RNAV法对公司估值进行检验,公司房地产业务的RNAV估值为8.86元/股。其中,开发项目净现值为31.8亿,归属于母公司净资产为74亿,重估净资产为106亿,总股本为11.9亿股,WACC为4.1%。 盈利预测与评级:考虑到公司股价安全边际较高,未来2年房地产业务结算收入将保持稳定增速,整体业绩保障性较强。同时公司战略转型“高新技术产业培育与投资运营商”,既符合国家政策趋势,亦能较好的利用苏州高新区管委会的资源优势,具有一定的成长性,因此给与增持评级。我们预计公司2018-20年实现营业收入73.2/90.0/107.9亿元,实现归母净利润7.10/8.26/9.75亿元,同比增速17%/16%/18%,对应EPS为0.59/0.69/0.82元/股。根据可比公司相对估值法,给予公司2018年11.91倍的PE,对应目标价7.03元。

事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入62.4亿元,同比增加11.8%;归母净利润6.06亿元,同比增加97.4%;实现基本每股收益0.48元。公司向全体股东每10股派发现金红利1.45元(含税)。 2017年,受东菱振动并表等推动,公司营收增加11.8%;同期业务综合毛利率上升使得净利润增加97.4%。2017年,东菱振动为“天舟一号”货运飞船提供了振动测试服务,技术中心团队首批入驻中国地震局“地震观测技术研究院”,技术和科研能力得到认可。2017年,公司完成商品房合同销售面积49.96万平、合同销售金额65.18亿元,同比分别减少6.35%和3.78%。全年商品房项目施工面积140.92万平,同比增加55.69%。公司旅游服务业全年完成营收3.11亿元,接待游客263万人次。报告期末,公司参股股权投资企业共22家,公司对外参股投资28.27亿元。 2017年3月,公司采取现金收购东菱振动73.53%股权,积极向先进制造业转型。2017年6月,公司竞得苏州一幅39.80万平的文体娱乐用地。2017年11月,公司竞得苏州一幅占地面积3.47万平的住宅用地。2018年2月,公司竞得三幅合计47.7万平的用地。2017年8月,公司出资2亿元参股中船重工(天津)军民融合创业投资基金合伙企业(有限合伙)。2017年8月,公司设立苏州高新投资管理有限责任公司。2017年9月,公司签订华大生命健康小镇项目合作框架协议。2017年11月,公司发起设立2亿元的产业投资基金。2017年9月,公司董事长、全体高级管理人员及核心人员完成增持公司股份0.09%。2018年3月,公司拟以不低于2亿元、不超过4亿元自筹资金,按照不超过9.47元/股的价格回购上市公司股份。 公司2017年年报披露:2018年,公司商品房项目计划施工面积155.23万平,新开工面积10.15万平。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,维持“买入”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业投资运营商”的战略,以先进制造业、环保业为核心,产业地产、非银金融与产业投资为支撑的产业架构。此次现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。在暂时不考虑股本回购的情况下,我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是11.64元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态29.54XPE,给予公司2018年20XPE,对应目标价12.0元,维持“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2017 年一季度。报告期内,公司实现营业收入7.70 亿元,同比减40.4%;归属于上市公司股东的净利润1.04 亿元,同比增加30.2%;实现基本每股收益0.09 元。 2017 年一季度,受结转减少影响,公司营收降40.4%;受结转毛利率较高且投资收益增加推动,公司净利润增加30.2%。2017 年1-3 月,公司施工面积52.96 万平,竣工面积1.42 万平。报告期内,公司房地产合同销售面积共4.08万平,同比减少79.97%,合同销售额4.15 亿元,同比减少81.34%。 2017 年2 月,公司2 亿元认购九州证券0.48%股权。2017 年1 月,公司苏州乐园再被收储70 亩。2017 年3 月,公司终止发行股份收购,采取现金收购东菱振动73.53%股权,积极向先进制造业转型。东菱振动是一家核心技术实力雄厚的试验设备研制和测试服务商,军民融合发展空间巨大。东菱振动注册资本2100 万元,是一家力学环境及试验设备研制商和测试服务商,主要提供试验装备研发、制造、销售、服务及测试试验,产品和服务广泛应用于航空、航天、兵器、船舶等军工行业以及轨道、汽车、电子等领域,参与了神舟系列、天宫系列、探月工程、风云系列等国家重大项目的力学环境试验任务。东菱振动的力学环境与可靠性试验设备产品广泛应用于国防军工、科研院所、高端装备制造业等领域,服务范围覆盖航空、航天、船舶、兵器等军工行业,以及轨道交通、汽车、电子、家电、医疗等领域。东菱振动保证未来三年业绩持续增长,按评估价测算2017 年动态PE 仅为12 倍。我们认为,收购东菱振动是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。 投资建议。积极转型先进制造和环保等“高新”产业,业绩有保障,维持“买入”评级。目前,公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,业务涉足地产开发、环保、旅游业和产业投资。近年来公司积极转型先进制造和环保等“高新”产业,此次现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.34 和0.45 元,对应RNAV 是6.60 元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2017 年平均动态42XPE,给予公司2017 年40XPE,对应目标价13.6 元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。2017年3月23日,公司公告称,公司拟现金收购苏州东菱振动试验仪器有限公司73.53%股权,收购价暂定为26,470.80 万元。本次收购事项尚需经过国家国防科技工业管理部门审查同意,待审批通过且再次提交公司董事会审议通过后与交易对方签署正式股权收购协议。公司原拟发行股份购买苏州东菱振动试验仪器有限公司控股权,为尽快完成对标的公司的并购整合,经交易各方友好协商,在终止筹划本次发行股份购买资产之后,拟以现金方式收购王孝忠、吴国雄、吴斌、金林生、陈冬良、江运泰、肖仲义合计持有的东菱振动73.53%股权。经预估,标的公司股东全部权益价值约为36,000万元。2017年3月23日,公司公告称,公司第八届董事会第三十二次会议审议并通过了《关于终止筹划发行股份购买资产事项的议案》。 公司终止发行股份收购,采取现金收购东菱振动73.53%股权,积极向先进制造业转型。东菱振动是一家核心技术实力雄厚的试验设备研制和测试服务商,军民融合发展空间巨大。东菱振动注册资本2100万元,是一家力学环境及试验设备研制商和测试服务商,主要提供试验装备研发、制造、销售、服务及测试试验,产品和服务广泛应用于航空、航天、兵器、船舶等军工行业以及轨道、汽车、电子等领域,参与了神舟系列、天宫系列、探月工程、风云系列等国家重大项目的力学环境试验任务。交易对方承诺东菱振动在未来的2017年、2018年及2019年三个完整会计年度的扣除非经常性损益后归属于母公司净利润不低于3000万元、3600万元和4200万元。按照评估价3.6亿元测算,东菱振动2017年动态PE为12倍。我们认为,收购东菱振动是公司向“高新”产业战略转型迈出的重要一步。 投资建议:积极转型先进制造和环保等“高新”产业,业绩有保障,维持“买入”评级。目前,公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,业务涉足地产开发、环保、旅游业和产业投资。近年来公司积极转型先进制造和环保等“高新”产业,此次现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.34和0.45元,对应RNAV是6.60元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2017年平均动态42XPE,给予公司2017年40XPE,对应目标价13.6元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入55.8亿元,同比大增71.8%;归属于上市公司股东的净利润3.07亿元,同比增加60.4%。 公司年度分红政策为每10股派发现金红利0.78元(含税)。 2016年,受销售结转大幅增加推动,公司营收大增72%,同期公司净利润大增60%。2016年,公司全年完成商品房合同销售面积53.35万平、合同销售金额67.74亿元,同比分别增长81.27%、151.74%。截止报告期末,公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积103.62万平。2016年,公司全年旅游项目实现入园人数391万人次,实现收入3.35亿元,较去年分别增长30.33%、0.30%。2016年,公司控股子公司高新污水全年完成污水处理量6659万吨,同比增长6.95%,实现营业收入1.547亿元,同比增长15.19%。 2016年,公司发起设立的融联新兴产业基金目前规模3.34亿元,公司已完成第三期出资,累计出资比例100%,截至2016年底,该基金完成15个投资项目,投资金额1.725亿元。 2016年8月,公司参股大盛银行15%的股权。2016年9月,公司2亿元增资参股苏高新创投集团14.97%。2017年2月,公司2亿元认购九州证券0.48%股权。2016年10月,公司拟转让徐州苏科49%股权。2016年7月,公司与北控水务集团签署了《战略合作框架协议》。2016年9月,公司竞得苏州建筑面积4.22万平的综合用地。2016年10月,公司竞得合肥建筑面积41万平的商住用地。2016年12月,公司与清华大学新闻与传播学院签订战略合作协议。2017年1月,公司苏州乐园再被收储70亩。 2017年,公司商品房项目计划施工面积51.97万平,新开工面积15万平。 2017年,预计公司资金需求43亿元。 投资建议。参股公司上市有望提速,维持“买入”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林等正加快上市进程。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.34和0.45元,对应RNAV是6.60元。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(2017年平均动态43.6XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2017年45XPE,对应目标价15.3元,维持“买入”评级。

事件。前三季度,公司实现营业收入49.3亿元,同比增加177.0%;归属于上市公司股东的净利润2.92亿元,同比增加336.4%;实现基本每股收益0.24元。 2016年前三季度,受销售推动结转大幅增加,公司营收增加177%;受费用水平下降推动,净利润增速扩大至336%。2016年第三季度末,公司未开工的权益土地面积49.01万平,权益计容建筑面积不超过113.51万平。2016年第三季度,公司实现签约面积14.74万平,同比增长498.11%,实现签约金额113,412.66万元,同比增长624.39%。截至2016年9月30日,公司房地产出租面积为9.38万平,2016年第三季度取得租金收入430.72万元。 2016年8月,公司参股大盛银行15%的股权。2016年9月,公司2亿元增资参股苏高新创投集团14.97%。2016年7月,公司与北控水务集团签署了《战略合作框架协议》。2016年9月,公司竞得苏州建筑面积4.22万平的综合用地。2016年,公司计划施工面积171.55万平,上半年实际施工面积119.56万平;全年计划新开工面积129.10万平,上半年实际新开工面积55.60万平。2016年10月,公司拟转让徐州苏科49%股权。 投资建议。参股公司上市有望提速,维持“买入”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林等正加快上市进程。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.31和0.45元,对应RNAV是6.60元。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(2016年平均动态57XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年50XPE,对应目标价15.5元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

加速存量去化进程,业绩提升显著。公司有序展开与苏南万科合作,提升“苏高新地产”的影响力。公司实现商品房合同销售面积32.05万平方米、合同销售金额36.66亿元,分别同比上涨276.62%和379.22%。公司实现房地产结转面积32.3平方米,同比上涨163.89%。2016年全年计划施工面积171.55万平方米、计划新开工面积129.10万平方米,上半年已实现施工面积119.56万平方米、新开工面积55.6万平方米,重点开发苏州阳山地块、吴江天城、徐州万悦城等项目。报告期内,公司实现营业收入372,876.75万元,同比增长197.56%;实现归属于母公司净利润26,384.59万元,同比增长626.79%。 立足“苏州乐园”品牌,大力发展旅游服务业。上半年,旅游产业实现入园人次146.85万,营业收入1.25亿元,同比增长5.04%,其中苏州地区接待游客132.35万人次,徐州地区接待游客14.50万人次。同时,公司运营6家酒店,寻求在营销推广与客源上与旅游服务业客源联动。公司借助“苏州乐园”的品牌优势,调整旅游产业布局,整合苏州西部旅游资源,实现旅游服务业的提档升级,打造区域旅游目的地。公司已完成81.57亩老苏州乐园土地收储,大阳山水上乐园开园,大同路酒店开业,并将有序推进徐州欢乐世界、贡山岛生态村、大阳山森林世界等重点项目的建设。金融创投业稳步推进。 金融、股权投资业主要涉及银行、基金以及拟上市公司股权投资。投资的江苏银行于2016年8月2日正式上市交易,公司持有的66,857,649股锁定期为1年。投资的中新开发集团IPO已获得证监会审核通过,金埔园林处于IPO进程中。融联新兴产业基金累计完成14个投资项目,投资金额1.68亿元;联合境外投资者成立的福瑞融资租赁公司上半年完成资金投放2.80亿元,并获第二类、第三类医疗器械经营资质。 首次覆盖,给予“增持”评级。预计2016、2017和2018年EPS分别为0.24元、0.28元和0.36元。当前股价对应2016、2017和2018年PE分别为40.25倍、34.68倍和27.11倍。 风险提示:苏州市房地产市场或逐渐降温,向金融转型或存在不确定性。

事件描述 苏州高新公告2016半年报,主要内容如下: 2016年上半年公司实现营业收入37.29亿元,同比大幅增长197.56%,净利润2.64亿元,同比增长626.79%;净利润率7.08%,同比上升4.18个百分点,EPS0.22元。其中,第二季度单季实现营业收入24.37亿元,同比大幅增长428.51%,净利润1.84亿元,同比增长792.17%;净利润率7.54%,同比上升3.08个百分点,EPS0.15元。 事件评论 苏州楼市回暖最大受益者。2016年以来,楼市热度向二线城市传导,苏州楼市量价齐升,位居“二线四小龙”之列。公司是苏州楼市回暖的最大受益者,报告期内营业收入增长197.56%,净利润同比增长626.79%,其中苏州地区营业收入同比增长406.83%,占比高达91.15%。 销售表现优异,业绩具备保障。报告期内,公司在苏州楼市火爆行情的推动下,销售情况也非常优异,实现合同销售面积32.05万平方米,同比增长276.62%,合同销售金额36.66亿元,同比增长379.22%,公司未来业绩形成有力保障。 负债水平下降,债务结构优化。报告期内,公司负债水平明显下降,资产负债率同比下降7.47个百分点至68.40%,真实负债率下降9.17个百分点至66.14%。公司报告期内以4.00%的票面利率发行公司债券募得资金10亿元,控股子公司苏州乐园以4.50%票面利率通过短期融资券募得资金1亿元,有利于优化债务结构、降低融资成本。 股权投资成果颇丰。公司在股权投资方面专注于银行、基金以及拟上市公司等股权投资。公司投资的江苏银行已上市交易,以0.72亿元的投资成本持有0.67亿股,按当前收盘价计算市值达到8.85亿元。此外,中新开发集团IPO已获得证监会审核通过等待发行,金埔园林处于IPO进程中,融联新兴产业基金目前累计完成投资项目14个,累计投资金额1.68亿元。 投资建议:预计2016年、2017年EPS分别为0.38和0.40元/股,对应当前股价PE为26.16和25.21倍,维持“买入”评级。 风险提示:苏州调控政策对楼市走势影响。

事件。公司公布2016年一季度。报告期内,公司实现营业收入12.9亿元,同比增加63.1%;归属于上市公司股东的净利润8001万元,同比大增4.1倍;实现基本每股收益0.08元。 2016年一季度,受房产结算增加推动,公司营收增加63%;政府土地收储使得净利润增幅扩大至4.1倍。2016年1-3月,公司无新增土地储备,新增商品房开工面积17.35万平,施工面积56.16万平,竣工面积14.33万平。报告期内,公司合同销售面积共20.37万平,同比增长577.11%,合同销售额22.24亿元,同比增长661.50%。其中:住宅合同销售面积20.28万平,同比增长623.44%,住宅合同销售收入22.17亿元,同比增长740.95%。公司房地产结转面积共12.22万平,同比增长36.05%,结转收入11.35亿元,同比增长65.12%。2016年1月,公司与苏南万科实现合作开发苏州项目,公司持股新设子公司51%的股权。2016年,公司新开工面积将达129万平。 投资建议。参股公司上市有望提速,维持“买入”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.24和0.34元,对应RNAV是6.60元。截至4月26日,公司收盘于8.68元,对应2016、2017年PE分别为36.2倍和25.5倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(2016年平均动态70XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年50XPE,对应目标价12.0元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

报告要点 事件描述 苏州高新披露2016年一季报,主要内容如下:2016年一季度公司实现营业收入12.92亿元,同比上升63.12%,净利润0.8亿元,同比大幅上升409.7%;净利润率6.19%,同比上升4.21个百分点,EPS 0.08元。 事件评论 业绩稳步提升,符合预期。受益于一季度苏州房地产的强势复苏,公司一季度地产结算面积(12.22万方,+36.05%)和结算收入(11.35亿,+65.12%)大幅提升,带动公司营收同比增长63.12%。叠加本期苏州政府收储了子公司苏州乐园的部分经营用地,营业外收入同比猛增6421.61%,本期公司净利润同比大幅上升409.70%。2015年底,公司总可售面积183.87万平,2016年计划施工面积171.55万平,同比增长20.58%,未来2-3年可售货源充足,且公司项目大多位于苏州、徐州、扬州等较为经济较为发达的二三线城市,有望充分受益政府去库存政策,未来业绩有所保障。 资产结构进一步优化。期内,公司成功发行10亿元公司债,票面利率为4.00%,资金成本较低。截至本期末,公司资产负债率为70.30%,比上期下降7个百分点,扣除预收账款后的真实负债率为68.80%,负债水平总体可控,财务结构较为稳健。 金融、股权投资业务将助力发展。目前,公司金融业务目前已逐步铺开,投资的中心开发集团、江苏银行IPO 均已获得证监会审核通过,发起设立的3.8亿融联新兴产业基金已完成第二期出资及13家企业、1.44亿元的投资。同时,公司拟通过增发及现金支付的方式收购大股东旗下苏高新创投集团100%股权,主要分为各类股权投资业务、综合金融服务平台和第三方服务机构三大板块,已通过省国资委审批,若方案顺利实施,公司将实现产业与金融的强强结合,成为公司未来新的利润增长极。 投资评级:预计公司2016-2017年EPS 分别为0.08、0.11元,对应PE 分别为111.21、77.47倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,金融业务进展滞后。

事件。公司公布2015年。报告期内,公司实现营业收入32.5亿元,同比下滑9.06%;归属于上市公司股东的净利润1.91亿元,同比增加12.6%;实现基本每股收益0.17元。本年度公司拟每10股派发现金红利0.50元(含税)。 2015年,公司完成商品房合同销售面积29.43万平、合同销售金额26.91亿元。2015年,公司全年旅游项目实现入园人数300万人次,实现收入3.34亿元。控股的高新污水公司全年完成污水处理量6,226万吨,同比增长4.81%;全年动迁房及代建项目施工面积45.72万平方米。2015年,公司投资的中新开发集团、江苏银行IPO均已获得证监会审核通过,金埔园林处于IPO进程中。2015年6月,公司位于苏州高新区内的152.8亩土地被收储,实现1.4亿元净利润。2015年10月,公司苏州乐园5.54万平的地块被收储。2015年12月,公司苏州乐园7.37万平的地块被收储。2015年11月,公司获得苏州开发项目储备建筑面积23.4万平。2015年12月,公司定增收购苏高新创投集团,创投实力大增。2016年,公司新开工面积将达129万平。 投资建议:参股公司上市有望提速,维持“买入”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。公司强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.24和0.34元,对应RNAV是6.60元。截至3月7日,公司收盘于8.82元,对应2016、2017年PE分别为36.8倍和25.9倍。公司参股多家苏州高新区内企业,多家企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(2016年平均动态51.9XPE),考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016年50XPE,对应目标价12.0元,维持“买入”评级。 风险提示:公司面临房地产行业政策的调控风险。