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8.2%!深圳四年最大房价跌幅预示楼市拐点?

2016年08月09日07:59 来源:和讯网mp

二手房成交量价齐跌,调控政策繁如雪片,深圳楼市再7月创下了4年最大环比跌幅。调控的延迟效应已经开始登堂入室?

  8月1日,深圳市规划和国土资源委员会(下称规土委)公布了一组数据:7月,深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012

年以来环比最高跌幅。

  这是2016年深圳房价第二次出现环比下调,但即便在3·25楼市调控新政的4月,市场也只是微跌0.2%。深圳楼市对于中国此轮楼市上涨有着标杆意义,此次下跌,是否意味着中国楼市拐点的到来?

调控的延时爆破

2016年3月25日,深圳颁布了房地产调控新政:深圳市户籍居民家庭限购2套住房;非深户籍家庭限购1套住房,且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明;二套房最低首付比例为四成。“政策出来之后,成交量马上就下来了”,王飞说,4月二手房成交量不足1万套,环比3月一下子就跌去了5成多。

政策实施后的二季度,新房、二手房成交量同比近乎腰斩。其中,二季度深圳二手房一共成交了20275套,仅和3月份单月相当,比一季度的46005套大跌了56%;新房市场,二季度一共成交了7852套房子,与一季度相比大跌49%。

上半年,深圳新房批售项目合计41个共28189套,与往年相比处于正常水平,推售项目合计64个共15466套,与往年相比明显减少。

环球老虎财经作者,喜投网黄生如此分析深圳楼市暴涨暴跌的原因。

从2015年8月开始,深圳房地产进入了一轮暴涨周期,这个周期有着很多的因素引起:

1、从去年股灾开始,大量的资金开始撤出了股市,进入了楼市,这帮投机性非常强的资金,也投机性的将深圳楼市炒高,这部分资金甚至采用了杠杆配资的方式,所以,这波房价上涨非常急,前所未见。

2、从2015年8月开始,人民币汇率开始了一次贬值,导致了很多热钱想外流,而深圳是流向香港的最好跳板,大量的热钱囤积在深圳,但中国是资本管制的,于是大量资金滞留深圳,在深圳配置了大量的房产,进可攻,退可守。

然而,经过过去一年房价暴涨后,深圳的房价已经脱离了普通人的承受能力,同时限购政策进一步收紧,也导致了需求大幅度下滑。

1、根据深圳提供按揭贷款的银行提供的数据,现在的二手楼真实按揭贷款成交数比去年同期下降了80%,这个数据非常重要,是银行提供的,而不是二手中介提供的,因为中介提供的数据总是会美化的,毕竟他们就靠房地产生存。

2、深圳的新楼盘华侨城云邸以最低价六万多点入市,出乎很多人意料,业内称此盘一出,香蜜湖、华侨城一带的二手豪宅迅速卧倒,因为该区域很多二手房都在十万左右。

调控铁锁横江

前段时间,一篇《别让华为跑了》把深圳推到了风口浪尖。文章称,以因为无法承受深圳的高房价高成本,华为已经在逐渐搬离深圳。

华为不断加大东莞的业务比重,中兴布局河源,富士康的逐渐向河南、四川乃至印度转移……都是这个大趋势下的具体缩影。但越来越多的指责,都将全部矛头指向深圳,指向高房价。

然而在325新政落地之后,深圳楼市马上经历了价量齐跌的现象。从成交数据来看,整个7月,深圳一二手房成交表现不见起色,高价地块的短期刺激效应正逐渐消退,再加上淡季效应的叠加,行情低迷。

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示,下半年仍需密切关注政策变化与量价之间的变动关系,预计下半年深圳楼市平稳为主,房价不会有大涨行情。

BWCHINESE中文风专栏作家张平撰文称,不仅在深圳,放眼全国,7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示,2016年7月,核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米,环比成交量跌幅达到了7.4%。

面对,深圳房地产市场首次出现“量价双跌”现象,有学者认为这是一线城市房地产市场拐点的初现。因为深圳较其他一线城市而言,土地资源相对稀缺,这就形成了深圳房价有异常坚挺的理由。而现在深圳房价初现“量价齐跌”征兆,或将预示其他一二线城市房价也将出现松动可能。

另外,也有业内人士指出,整个深圳房地产市场已处于高位僵持期,再加上交易税费增加,这在一定程度上阻挡了购房者入市决心。而深圳的业主们又因长期看好楼市,惜售心态浓郁,不肯轻易降价出售。故买卖双方之间正处于持续博弈之中。

而张平认为,以深圳为代表国内的一线城市的楼市拐点即将到来。

首先,面对去年至今年初的这一轮一线城市房价飙涨,各大城市纷纷出台调控新政。特别是深圳的“3·25”楼市新政出台后,房地产过热局面马上得到遏制。二季度新房成交量7852套,环比一季度,几近腰斩。3·25新政已起到了作用。

具体内容再回顾下:深圳市户籍居民家庭限购2套住房;非深户籍家庭限购1套住房,且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明;二套房最低首付比例为四成。

再者,一线城市在经历了房价暴涨之后,目前整个房地产市场已经由之前的投机性需求为主,开始转向主要以首次、换房刚需,以及长期投资者为主。而这一群体一方面购房行为较为理性,另一方面购买潜力也大不如投机性购房者。预计一线城市的成交量在经历快速下滑之后,马上会转入实质性降价通道,只有通过降价才能促进成交量的稳定。

最后,近期中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”,防止系统性金融风险的发生。显然,一线城市房地产泡沫吹得过大,资产泡沫过重,会给我国的银行体系的安全带来隐患。各银行下半年对房地产业的支持力度会大幅收缩。

7月13日,深圳包括中行工行建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知,房贷利率都将调回9折,并于14日开始执行。要知道,深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折,上月突然调整到9折,已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%,银行已经开始通过提高利率折扣,而收缩投向房地产的信贷规模。

全国性的楼市拐点?

日前,7月份百城住宅价格指数出炉,当月,百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”。今年上半年“地王”辈出,掀起楼市“疯涨”龙卷风,那么下半年房地产还会持续上半年的火爆行情吗?

目前业内人士普遍分析,下半年中央将收紧楼市政策,情况将出现逆转,房价不会再重蹈上半年的疯涨,出现“中场休息”已经成为大概率。仅7月末,地产市场就接连出现来自中银层面的5份监管文件。深圳楼市自7月开始下行,与中央密集调控的时间节点非常契合,是否纯属巧合?

政治局:或着手抑制资产泡沫

7月26号,中央政治局会议罕见提出,抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。

证监会:再融资收紧

7月25日,证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

银监会:银行风控加强

7月27日,银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行,次日,银监会回应称,目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严,目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。

保监会:不做野蛮人

7月26日下午,保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的“地王”中,抢地的不仅有房地产大亨,更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈,是短期房地产利空。

财政部:房地产税在来的路上

7月23日,财政部部长楼继伟表示,目前房地产税制改革尚未推出正式方案,但下一步将"义无反顾"推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”,但这已表明了监管层的决心。

  此外,各地方政府从多方面释放收紧信号。

单单7月这一个月内,北京提高第二套房首付款比例,上海提出做好房地产信贷防控,深圳首套房利率普遍上调,天津、武汉等城市下调公积金贷款上限,厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。还有南京新版限贷政策开始在市场疯传,无风不起浪。

来源:环球老虎财经(laohucaijing01)

综合:经济观察报,黄生说,BWCHINESE等