万科企业股份有限公司 2020 年第三季度报告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2020-107
万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2020 年第三季度报告
二〇二〇年十月
万科企业股份有限公司 2020 年第三季度报告
第一节 重要提示
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人
员保证 2020 年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司第十九届董事会第三次会议审议并通过了本报告。公司所有董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。
本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报
表未经审计。
除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指 2020 年 7-9 月。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对
此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
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第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
2020 年 9 月 30 日 2019 年 12 月 31 日 增减幅度
总资产 1,814,465,741,941.72 1,729,929,450,401.23 4.89%
归属于上市公司股东的净资产 202,675,004,733.29 188,058,491,912.82 7.77%
2020 年 7~9 月 比上年同期增减 2020 年 1~9 月 比上年同期增减
营业收入 95,141,960,460.82 12.47% 241,491,467,190.53 7.85%
归属于上市公司股东的净利润 7,355,307,573.23 14.94% 19,862,827,129.73 8.89%
归属于上市公司股东的扣除非
6,775,110,226.08 5.43% 18,889,318,112.36 3.93%
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 10,774,906,549.48 251.36% 33,380,868,586.36 1824.62%
基本每股收益（元/股） 0.633 11.82% 1.741 6.77%
稀释每股收益（元/股） 0.633 11.82% 1.741 6.77%
加权平均净资产收益率 3.69% 下降 0.22 个百分点 10.13% 下降 1.03 个百分点
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 11,617,732,201
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 1.710
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2020 年 1~9 月
出售、处理部门或投资单位收益 946,755,390.16
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 657,742,797.31
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (287,156,507.58)
所得税影响额 (324,274,815.15)
少数股东权益影响额（税后） (19,557,847.37)
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合计 973,509,017.37
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、
列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
371,526 户（A 股 371,477 报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 0
户，H 股 49 户） 股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
深圳市地铁集团有限公
境内国有法
司（以下简称“深铁集 27.91% 3,242,810,791 0 - 0
人
团”）
HKSCC NOMINEES
境外法人 16.30% 1,893,434,674 0 - 0
LIMITED
香港中央结算有限公司 境外法人 4.91% 570,563,888 0 - 0
国信证券－工商银行－
国信金鹏分级 1 号集合资 其他 3.93% 456,993,190 0 - 0
产管理计划
中央汇金资产管理有限 境内国有法
1.63% 189,566,000 0 - 0
责任公司 人
招商财富－招商银行－
德赢 1 号专项资产管理计 其他 1.26% 146,255,820 0 - 0
划
中国证券金融股份有限 境内国有法
1.14% 132,669,394 0 - 0
公司 人
大家人寿保险股份有限
其他 0.98% 113,481,903 0 - 0
公司－万能产品
中国人寿保险股份有限
其他 0.93% 108,159,570 0 - 0
公司－分红－个人分红
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-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限
公司－传统－普通保险 其他 0.74% 86,388,542 0 - 0
产品-005L-CT001 深
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
深铁集团 3,242,810,791 人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED 1,893,434,674 境外上市外资股（H 股）
香港中央结算有限公司 570,563,888 人民币普通股（A 股）
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
456,993,190 人民币普通股（A 股）
1 号集合资产管理计划
中央汇金资产管理有限责任公司 189,566,000 人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
146,255,820 人民币普通股（A 股）
资产管理计划
中国证券金融股份有限公司 132,669,394 人民币普通股（A 股）
大家人寿保险股份有限公司－万能产
113,481,903 人民币普通股（A 股）
品
中国人寿保险股份有限公司－分红－
108,159,570 人民币普通股（A 股）
个人分红-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－
86,388,542 人民币普通股（A 股）
普通保险产品-005L-CT001 深
“中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深”和“中国人寿保险
股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深”同属中国人寿保险股份有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明
司管理的保险产品。除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上
市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务
无
情况说明（如有）
前 10 名普通股股东、前 10 名无限售
条件普通股股东在报告期内进行约定 无
购回交易情况说明（如有）
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人；
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人；
注 3：上表中的“A 股 371,477 户”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2020 年 9 月 30 日，公司总股数为 11,617,732,201 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股 1,893,535,668
股。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 经营情况讨论与分析
一、 第三季度房地产市场情况
报告期内，各地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，坚持稳地价、稳房价、稳预期，持
续完善和落实调控措施。针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则出台，房地产金融监管持续强化。
国家统计局数据显示，第三季度全国商品房销售面积同比增长 9.9%，销售金额同比增长 19.5%；1-9
月，全国商品房销售面积 11.7 亿平方米，同比下降 1.8%；销售金额 11.6 万亿元，同比增长 3.7%。
第三季度，公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅成交面积同比增长 17.5%，截至报告期末，上述
城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约 10 个月。
1-9 月全国房地产开发投资同比增长 5.6%，增速较上半年提高 3.7 个百分点；全国房屋新开工面积同
比下降 3.4%，降幅较上半年收窄 4.2 个百分点。
第三季度土地市场溢价率小幅回落。根据中国指数研究院的数据，第三季度 300 个城市住宅类用地供
应面积和成交面积同比分别增长 3.8%和 6.3%，住宅用地平均溢价率为 16.4%，环比二季度下降 1.3 个百分
点。
二、 报告期内本集团业务进展
（一）主要财务指标情况
第三季度本集团实现营业收入人民币 951.4 亿元，同比增长 12.5%；实现归属于上市公司股东的净利
润人民币 73.6 亿元，同比增长 14.9%。其中，房地产业务结算面积为 675.2 万平方米，同比增长 10.9%，
贡献营业收入人民币 849.4 亿元，同比增长 15.8%。
1-9 月，本集团累计实现营业收入人民币 2,414.9 亿元，同比增长 7.9%；实现归属于上市公司股东的
净利润人民币 198.6 亿元，同比增长 8.9%。其中，房地产业务结算面积为 1,725.0 万平方米，贡献营业收
入人民币 2,139.1 亿元，同比分别增长 18.6%和 7.4%。
1-9 月，本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为 22.9%。
本集团财务、资金状况稳健。截至 9 月底，本集团净负债率为 27.6%；持有货币资金人民币 1,730.5
亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币 850.7 亿元。有息负债占总资产的比例为 14.1%，
且有息负债中 66.8%为长期负债。
（二）主要经营情况
本集团坚持积极销售策略，第三季度房地产业务实现合同销售面积 1,187.9 万平方米，合同销售金额
1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
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人民币 1,722.8 亿元，同比分别增长 30.3%和 21.7%。1-9 月，本集团累计实现合同销售面积 3,264.8 万平方
米，合同销售金额人民币 4,927.6 亿元，同比分别增长 6.6%和 3.6%。
截至 9 月底，本集团合并报表范围内有 4,913.1 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民
币 7,248.8 亿元，较年初分别增长 14.6%和 19.0%。
本集团坚持理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会，
第三季度新增 46 个开发项目，总建筑面积约 851.3 万平方米，权益规划建筑面积约 572.2 万平方米；1-9
月，本集团累计新增 101 个开发项目，总建筑面积约 1,832.3 万平方米，权益规划建筑面积约 1,066.4 万平
方米。
截至 9 月底，本集团在建项目总建筑面积约 11,291.0 万平方米，权益建筑面积约 6,697.6 万平方米；
规划中项目总建筑面积约 4,521.2 万平方米，权益建筑面积约 2,693.9 万平方米。此外，本集团还参与了一
批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 330.5 万平方米。
1-9 月，本集团新开工面积 2,830.0 万平方米，占全年开工计划的 96.9%；竣工面积 1,804.6 万平方米，
占全年计划竣工面积的 54.4%。
本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策
略，围绕人民美好生活场景开展房地产开发及相关资产经营业务、物业服务以及其他各类业务。
报告期内，万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万物梁行”，同时万物梁行获得英
国皇家特许测量师学会中国奖（RICS China Awards 2020）“年度设施管理团队”冠军；万科物业持续探索
“城市物业”业务，在武汉市江汉区、郑州市二七区引入城市空间整合服务。10 月 24 日，正式推出了国
内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”；试点发布城市服务智慧运营平台，持续推进数
字化建设。
报告期内，本集团租赁住宅业务新增开业 0.85 万间；截至 9 月底，累计开业约 13.58 万间。租赁住宅
业务持续落地服务的标准操作程序（SOP），明确服务的底线标准，开展服务品质提升、客户关怀等主题活
动，截至报告期末，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为 95.3%。
报告期内，印力集团荣获“2020 中国商业地产领先品牌”称号。8 月，上海南翔印象城 MEGA 盛大
开业，成为上海最大单体购物中心，开业首月总客流突破 300 万人次。期内，印力集团受托为上海维璟广
场、漕河泾项目等提供管理服务。
三季度本集团物流仓储服务业务新获取项目 4 个，总建筑面积约 32 万平方米。截至 9 月底，物流仓
储服务业务总建筑面积约 1,106 万平方米。
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第四节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目 2020 年 9 月 30 日 2019 年 12 月 31 日 变动幅度 说明
交易性金融资产 22,702.78 1,173,526.54 -98.07% 部分理财产品到期
衍生金融资产 49,224.50 33,225.75 48.15% 公允价值变动
应收账款 267,871.86 198,807.57 34.74% 非地产业务相关应收款增加
合同资产 565,208.31 344,493.80 64.07% 受托建造业务规模增长
持有待售资产 157,034.60 425,275.49 -63.07% 部分待售资产已处置
其他权益工具投资 144,176.99 224,995.37 -35.92% 公允价值变动
其他非流动金融资产 142,174.24 67,398.23 110.95% 非控股财务投资增加
部分租入经营性资产改造完
在建工程 204,776.49 417,983.95 -51.01%
工转出
其他非流动资产 1,438,673.69 910,731.96 57.97% 长期合作款增加
应付票据 56,620.11 94,127.97 -39.85% 票据到期兑付
资本公积 1,875,665.95 1,238,448.45 51.45% H 股增发，股本溢价增加
项目 2020 年 1-9 月 2019 年 1-9 月 变动幅度 说明
投资收益 450,224.58 193,275.84 132.94% 权益法确认的投资收益增加
上年度受个别投资公允价格
公允价值变动损益 22.83 (9,300.84) 100.25% 波动影响，本期相关投资已
处置
资产减值损失 - (164,875.68) 100.00% 本年无项目计提减值准备
信用减值损失 (11,544.33) (49,303.70) 76.59% 本年计提减值准备款项减少
资产处置损益 2,873.98 (2,329.51) 223.37% 租赁合同变化形成的收益
营业外收入 67,244.07 49,590.14 35.60% 补贴增加
营业外支出 98,833.70 63,203.24 56.37% 对外捐赠增加
项目 2020 年 1-9 月 2019 年 1-9 月 变动幅度 说明
经营活动产生的现金流量净额 3,338,086.86 173,441.23 1824.62% 经营支出减少
投资活动产生的现金流量净额 618,957.38 (1,202,251.47) 151.48% 对外投资款项同比减少
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去年同期偿还债务支出
筹资活动产生的现金流量净额 (3,177,584.41) (6,987,476.94) 54.52%
较多
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
序
公告日期 公告标题 事项简介
号
公司 2019 年度 A 股派息方案即以 2020 年 8 月 13 日股份
1 2020-08-08 2019 年度 A 股股份分红派息实施公告 数 为 基数 ，向 全 体 A 股 股东 每 10 股 派现 金 人民 币
10.166131 元（含税），已于 2020 年 8 月 14 日实施完毕。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未
履行完毕的承诺事项。
四、对 2020 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及
原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
年初到报告期
占该公司股权 年初到报告期
证券代码 证券简称 初始投资金额 期末账面值 末所有者权益
比例 末损益
变动
0267.HK 中信股份 9,875.85 约 0.04% - (355.04) -
合计 9,875.85 约 0.04% - (355.04) -
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六、衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
报告期末衍生品投资的持仓情况表
单位：万元
合约种类 年初合约金额 期末合约金额 本年内损益情况 期末合约金额占集团期末净资产比例
利率掉期（IRS) 446,300.00 434,850.00 - 1.44%
交叉货币掉期
1,608,964.42 1,567,736.18 (170.99) 5.18%
(CCS)
合计 2,055,264.42 2,002,586.18 (170.99) 6.62%
注：报告期内，IRS 和 CCS 无增减变化，但因汇率变动，在 2020 年 9 月末折算为人民币的合约金额与年初数相比略有
差异。
截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币掉期(CCS)、利率掉期
报告期衍生品持仓的风险分析及控 （IRS)。CCS所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性
制措施说明（包括但不限于市场风 有关。IRS所面临的风险与利率市场风险以及本集团的未来外币债务利息现金流的确定
险、流动性风险、信用风险、操作 性有关。本集团对衍生金融工具的控制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格
风险、法律风险等） 规范授权及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数量，严格管控
集团及相关主体的信用水平。
已投资衍生品报告期内市场价格或
产品公允价值变动的情况，对衍生 报告期内暂无衍生品到期结算，CCS 衍生品投资产生浮动亏损 170.99 万元人民币。
品公允价值的分析应披露具体使用 报告期末 IRS 及 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。
的方法及相关假设与参数的设定
报告期公司衍生品的会计政策及会
计核算具体原则与上一报告期相比 无
是否发生重大变化的说明
公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照监管部门相关法规、规
独立董事对公司衍生品投资及风险
定要求，规范衍生品投资，遵循审慎性原则，通过 IRS 及 CCS 等衍生金融工具降低外
控制情况的专项意见
币债务由于汇率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
七、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
八、委托理财
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
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万科企业股份有限公司 2020 年第三季度报告
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 1,780,000.00 23,768.03 -
合计 1,780,000.00 23,768.03 -
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
九、违规对外担保情况
本公司报告期内无违规对外担保情况。
十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
本公司无控股股东。报告期内不存在第一大股东及其关联方非经营性占用公司资金的情形。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
公司在报告期内通过现场会议、电话会议及视频会议等方式接待了券商、基金等机构投资者及个人投
资者的调研，就公司日常经营情况、发展战略以及对行业变化的看法等展开交流，并提供了基于定期报告
的公开资料。
类别 时间 地点 方式 接待对象
2020 年中期业绩发
2020.8 线上 视频会 券商、基金、个人等各类投资者
布会
花旗活动 2020.8 线上 电话会 券商、基金等各类投资者
摩根大通活动 2020.8 线上 电话会 券商、基金等各类投资者
瑞信活动 2020.8 线上 电话会 券商、基金等各类投资者
广发证券活动 2020.8 上海 现场会 券商、基金等各类投资者
中信证券活动 2020.8 北京 现场会 券商、基金等各类投资者
中金活动 2020.8 深圳、广州 现场会 券商、基金等各类投资者
2020 年投资者开放
2020.9 上海 现场会 券商、基金等各类投资者
日活动（上海）
注：上述会议采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过 50 家。
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重庆、杭州、上海、 申万宏源、中信证券、中信建投、广发证券、东方证
深圳、东莞、厦门、 券、华泰证券、开源证券、华安证券、方正证券、中
报告 天津、南京、成都、 小组或 金公司、长江证券、国金证券、平安证券、招商证券、
接待券商
期内 三亚、福州、西安、 一对一 兴业证券、高盛、DBS、Morgan Stanley 等
唐山、济南、常州
等
成都、南昌、广州、 东方证券资管、农银汇理基金、招银理财、平安资管、
西安、烟台、南京、 宝盈基金、交银基金、博时基金、润晖投资、东方红
接待基金、其他投 郑州、青岛、芜湖、 资管、景林资产、睿远基金、Fidelity 等
报告 小组或
资机构及个人投资 深圳、佛山、重庆、
期内 一对一
者 贵阳、昆明、合肥、
长沙、兰州、无锡、
东莞等
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