本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
华意压缩机(荆州)有限公司增资扩股
涉及的其股东全部权益价值项目
资产评估报告
川华衡评报〔2019〕79 号
(共 2 册，第 1 册 声明、摘要、正文、附件)
四川天健华衡资产评估有限公司
二〇一九年六月十三日
资产评估报告总目录
第1册 声明、摘要、正文、附件
第2册 评估明细表
四川天健華衡資產評估有限公司 i
资产评估报告本册目录
目录
声明 ____________________________________________________ 1
资产评估报告摘要 ________________________________________ 2
资产评估报告 ____________________________________________ 4
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人概况 __________________________________________ 4
二、评估目的 ____________________________________________ 7
三、评估对象和评估范围 __________________________________ 7
四、价值类型 ____________________________________________ 8
五、评估基准日 __________________________________________ 8
六、评估依据 ____________________________________________ 8
七、评估方法 ___________________________________________ 10
八、评估程序实施过程和情况 _____________________________ 19
九、评估假设 ___________________________________________ 19
十、评估结论 ___________________________________________ 21
十一、特别事项说明 _____________________________________ 22
十二、资产评估报告使用限制说明 _________________________ 23
十三、资产评估报告日 ___________________________________ 23
附件 _____________________________________________________ 25
四川天健華衡資產評估有限公司 i
资产评估报告声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，四川天健华衡资产评估有限公司及其资
产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条
件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报
告特别事项说明和使用限制。
六、四川天健华衡资产评估有限公司及其资产评估专业人员遵守法律、行政
法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报
告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、四川天健华衡资产评估有限公司及资产评估师与资产评估报告中的评估
对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，
对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露。
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资产评估报告摘要
资产评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自川华衡评报〔2019〕79 号资产评估报告正文，欲了
解本评估项目的详细情况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资
产评估报告正文并关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特
别事项说明和使用限制。
评估目的：华意荆州拟增资扩股。
评估对象：华意荆州股东全部权益价值。
评估范围：华意荆州的资产和负债。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2018 年 12 月 31 日。
评估方法：资产基础法、收益法，采用资产基础法测算结果为评估结论。
评估结论：在满足评估假设条件下，采用资产基础法评估，华意荆州资产账
面值 63,819.98 万元、评估值 66,735.69 万元、增值率 4.57%，负债账面值
56,904.37 万元、评估值 56,919.78 万元、增值率 0.03%、股东权益账面值 6,915.61
万元、评估值 9,815.90 万元、增值率 41.94%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2018年12月31日
被评估单位：华意压缩机(荆州)有限公司 人民币万元
账面值 评估值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 55,213.86 55,090.63 -123.23 -0.22
2 非流动资产 8,606.12 11,645.05 3,038.93 35.31
其中：长期股权投资 30.00 34.93 4.93 16.43
投资性房地产 500.75 841.34 340.59 68.02
固定资产 6,623.08 8,181.35 1,558.27 23.53
在建工程 778.52 778.52 - -
无形资产 439.63 1,574.77 1,135.14 258.20
递延所得税资产 234.14 234.14 - -
3 资产总计 63,819.98 66,735.69 2,915.70 4.57
4 流动负债 56,769.46 56,896.96 127.51 0.22
5 非流动负债 134.91 22.82 -112.09 -83.09
6 负债合计 56,904.37 56,919.78 15.41 0.03
7 股东权益 6,915.61 9,815.90 2,900.29 41.94
评估结论使用有效期：本资产评估报告结论使用有效期一年，自评估基准日
2018 年 12 月 31 日起，至 2019 年 12 月 30 日止。
四川天健華衡資產評估有限公司 2
资产评估报告摘要
特别事项说明：
根据华意荆州与招商银行股份有限公司荆州分行于 2017 年 8 月 2 日签订的
《票据池业务专项授信协议》和《票据池业务最高额质押合同》，招商银行股份
有限公司荆州分行同意在 2017 年 8 月 2 日至 2020 年 5 月 23 日的授信期间内，
向华意荆州提供壹亿元的授信额度。华意荆州以其所有的或依法有权处分的票据
质押。本次评估未考虑该质押事项对评估结论的影响。
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资产评估报告正文
华意压缩机(荆州)有限公司增资扩股
涉及的其股东全部权益价值项目
资产评估报告
川华衡评报〔2019〕79号
华意压缩机(荆州)有限公司：
四川天健华衡资产评估有限公司(以下称：四川华衡)接受贵公司委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收
益法、资产基础法，按照必要的评估程序，对长虹华意压缩机股份有限公司拟对
华意压缩机(荆州)有限公司增资事宜涉及的华意压缩机(荆州)有限公司股东全部
权益在 2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人暨被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人概况
(一)委托人暨被评估单位
1、注册登记情况
名称：华意压缩机(荆州)有限公司
(简称：华意荆州)
统一社会信用代码：914210007261066729
住所：荆州市开发区东方大道西
经营场所：荆州市开发区东方大道西
法定代表人：朱金松
公司类型：有限责任公司(中外合资)
注册资本：叁仟万元人民币整
成立日期：2001 年 02 月 05 日
营业期限：2001 年 02 月 05 日至 2027 年 02 月 04 日
经营范围：无氟冰箱压缩机及其相关产品和小型家用电器的研制、生产和销
售，研究和发展新产品；经营本企业自产产品及技术出口业务；经营本企业生产
所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出口业务(国家限定
公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外)；经营进料加工和“三来一补”
业务。(国家有专项审批规定的，未取得相关审批文件不得经营)
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资产评估报告正文
2、股东及股权结构
华意荆州于 2001 年 2 月由景德镇华意压缩机股份有限公司(后更名为“长
虹华意压缩机股份有限公司”，简称：长虹华意，000404.SZ)、南光制冷设备
有限公司共同出资设立，初始注册资本 300.00 万元人民币，其中：长虹华意
(000404.SZ)以现金和商标使用权出资 209.70 万元、持股 69.9%，南光制冷设
备有限公司以机器设备等实物资产出资 90.30 万元、持股 30.1%。
经过 2005 年、2006 年、2008 年、2013 年等多次股权变动，截至评估基
准日，华意荆州注册资本 3,000.00 万元，为中外合资企业，股东及股权结构如
下：
人民币万元
股东 注册资本 实际出资额 持股比例
长虹华意(000404.SZ) 2,100.00 2,100.00 70.00%
华意压缩机巴塞罗那有限责任公司 780.00 780.00 26.00%
王立津 60.00 60.00 2.00%
张昌祥 60.00 60.00 2.00%
合计 3,000.00 3,000.00 100.00%
3、组织架构及资产结构
华意荆州建立了董事会、监事和经理层的法人治理结构，设置有企管部、财
务部、市场部等职能部门，拥有 1 家控股子公司(持股比例 60%)景德镇华意科技
服务有限公司。
4、主要产品(或服务)及经营许可
华意荆州专注于小型制冷压缩机的研发与制造，设计生产能力 700 万台/年，
近两年实际平均生产能力 685 万台/年。华意荆州拥有 R134a、R600a、R290
三种制冷工质，高中低背压等多种规格，产品主要用于冰箱、饮水机、制冰机、
冰激凌机等。
华意荆州产品取得了 CQC(中国质量认证中心)、IEC、UL、SGS、VDE 等
国内外的各项认证，其中有 10%左右的产品直接对外出口，并取得了对外贸易经
营者备案，备案登记表编号：01973200。
5、过往财年财务及经营状况
人民币万元
项目 2014A 2015A 2016A 2017A 2018A
资产 48,626.61 50,127.05 52,831.21 64,947.56 63,819.98
负债 36,009.88 35,901.08 37,544.18 49,842.67 56,904.37
股东权益 12,616.72 14,225.98 15,287.02 15,104.89 6,915.61
营业收入 66,723.60 65,180.58 66,504.65 79,472.19 89,290.93
净利润 3,000.94 3,609.25 4,061.05 817.86 1,610.72
经营现金流量净额 6,034.61 6,653.08 137.59 3,192.57 1,324.13
备注：以上数据摘自审计后的母公司报表数据。
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资产评估报告正文
2017 年由于原材料价格上涨导致华意荆州利润大幅下滑。2018 年大宗原材料采购转换
为母公司长虹华意(000404.SZ)集中采购的模式，同时对生产线上的人工成本下调了一定幅
度，有效的控制了成本，利润开始出现一定的回升。
6、会计政策及税项
(1)华意荆州执行财政部《企业会计准则》。
(2)华意荆州适用的主要税种、税率如下：
税种 计税依据 税率
所得税 应纳税所得额 15%*
增值税 销售额 16%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 1.5%
*：华意荆州系高新技术企业，有效期至 2020 年 11 月 27 日，在 2018 年 12 月 31 日至
2020 年 11 月 27 日期间享受 15%所得税优惠政策。
(二)关联交易情形
1、关联采购商品/接受劳务
金额单位：万元
关联方 交易内容 2018 年发生额 占采购总额比例(%) 定价原则
四川长虹民生物流股份有限公司 接受劳务 906.91 1.01 市场定价
加西贝拉压缩机股份有限公司 采购商品 730.83 0.82 市场定价
四川长虹智能制造技术有限公司 采购设备 429.06 0.48 市场定价
景德镇虹华家电部件有限公司 采购商品 135.72 0.15 市场定价
长虹华意压缩机股份有限公司 采购商品 121.63 0.14 市场定价
四川长虹电器股份有限公司 信息劳务费 5.87 0.01 市场定价
合计 2,330.01 2.60
备注：2018 年采购总额 89,477.28 万元，含商品、运输、劳务、设备、信息劳务费等。
2、关联销售
金额单位：万元
关联方 交易内容 2018 年发生额 占销售收入比例(%) 定价原则
长虹美菱股份有限公司 销售压缩机 13,486.45 15.13 市场定价
长虹华意压缩机股份有限公司 销售商品 90.56 0.10 市场定价
加西贝拉压缩机股份有限公司 销售商品 124.72 0.14 市场定价
华意压缩机巴塞罗那有限责任公司 销售商品 1,460.37 1.64 市场定价
四川格润环保科技股份有限公司 销售商品 18.41 0.02 市场定价
合计 15,180.51 17.03
(三)其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同约定，其他资产评估报告使用人为法律、行政法规规定的
资产评估报告使用人。
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资产评估报告正文
二、评估目的
根据长虹华意(000404.SZ)《关于对华意荆州公司增资方案报告的批复》(华
意压缩〔2019〕25 号)，华意荆州拟以定向募集方式由长虹华意(000404.SZ)向
华意荆州增资 7,000 万元。增资完成后，华意荆州注册资本将由 3,000 万元增
加至 1 亿元。为此，需对华意荆州的股东全部权益的价值进行评估，为本次增资
行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为华意荆州的股东全部权益价值，涉及的评估范围为华意荆州拥有
的资产及负债。
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经信永
中和会计师事务所审计，并出具了 XYZH/2019CDA40088《审计报告》。
(一)表内资产、负债
人民币万元
序号 项目 账面值
1 流动资产 55,213.86
2 非流动资产 8,606.12
其中：长期股权投资 30.00
投资性房地产 500.75
固定资产 6,623.08
在建工程 778.52
无形资产 439.63
递延所得税资产 234.14
3 资产合计 63,819.98
4 流动负债 56,769.46
5 非流动负债 134.91
6 负债合计 56,904.37
7 所有者权益 6,915.61
(二)表外资产、负债
1、表外资产
表外资产系账面未记录的无形资产，包括：专利权和注册商标。
截止评估基准日，华意荆州拥有 21 件实用新型专利权、2 件外观设计专利
权和 1 件发明专利申请权；注册商标 1 件。
2、表外负债
经评估人员核实，未发现华意荆州存在账面未记录的或有负债。
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资产评估报告正文
四、价值类型
充分考虑本项目之评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，确定评
估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值反映了
市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。
五、评估基准日
本项目评估基准日为 2018 年 12 月 31 日，是由委托人确定的。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1. 长虹华意(000404.SZ)《关于对华意荆州公司增资方案报告的批复》(华
意压缩〔2019〕25 号)；
2. 2019 年 4 月 23 日《华意荆州公司增资方案报告》；
(二)法律法规依据
3. 主席令十二届第四十六号《中华人民共和国资产评估法》；
4. 国务院令第 91 号《国有资产评估管理办法》(1991 年 11 月 16 日)及其施
行细则；
5. 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6. 国务院令第 378 号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
7. 国资委令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8. 国资委产权(2006)274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问
题的通知》；
9. 主席令十二届第八号《中华人民共和国公司法》(2018 修正)；
10. 主席令十届第二十八号《中华人民共和国土地管理法》(2004 修正)、《湖
北省土地管理实施办法》(2014 修订)、国务院令(1990)第 55 号《中华人民共和
国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国土资发(2006)307 号关于发布
实施《全国工业用地出让最低价标准的通知》；
11. 主席令十届第七十二号《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 修
订)、主席令八届第五十号《中华人民共和国担保法》、主席令十届第六十二号
《中华人民共和国物权法》；
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资产评估报告正文
12. 主席令十届第六十三号《中华人民共和国企业所得税法》；
13. 财税〔2016〕36 号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》；财
政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32 号)；财政部、
税务总局和海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、税务总
局、海关总署公告 2019 年第 39 号)；
14. 国务院令第 691 号《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉
和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》；
15. 国资委、财政部令第 32 号《企业国有资产交易监督管理办法》；
16. 财政部《企业会计准则》；
(三)评估准则依据
17. 财政部发布的资产评估基本准则；
18. 中国资产评估协会发布的资产评估职业道德准则、资产评估执业准则；
(四)法律权属依据
19. 《不动产权证书》复印件；
20. 重大设备购置合同复印件、机动车行驶证复印件；
21. 专利证书和商标注册证复印件；
(五)取价依据
22. 国家标准《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2015)；2013《湖
北省建设工程公共专业消耗量定额及基价表》、《湖北省房屋建筑与装饰工程消
耗量定额》、《湖北省通用安装工程消耗量定额及单位估价表》；工程造价管理
机构发布的 2018 年 12 月荆州市人工、材料、机械台班等价格信息等；
23. 机价网《2010-2019 机电产品报价查询系统(网络版)》、阿里巴巴、马
可波罗等价格信息网站；
24. 机械工业出版社出版《资产评估常用方法与参数手册》；
25. 企业所在地建设工程行政事业规费缴费文件；荆州市土地市场交易信息；
荆州市现行的基准地价(荆政办发〔2014〕12 号)；
26. 中国人民银行发布的人民币基准利率及人民币汇率；
27. 建设部《房屋完损等级评定标准》；
28. 被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；
29. 被评估单位提供的未来年度经营收益预测有关资料；
30. 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
31. 评估人员收集、查询、整理的其他与评估有关的询价资料、参数资料。
四川天健華衡資產評估有限公司 9
资产评估报告正文
(六)其他参考依据
32. 信永中和会计师事务所出具的 XYZH/2019CDA40088《审计报告》。
七、评估方法
(一)评估方法选择
以持续经营为前提，采用资产基础法和收益法两种方法对华意荆州的股权价
值进行评估。
基于以下理由，不采用市场法评估：资本市场中不存在足够数量的与目标公
司相同或相似的可比企业和股权交易案例，或虽有交易案例，但无法获取该等交
易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。
(二)资产基础法具体运用
企业价值评估中资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为
基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定公司股权价值的评估
方法。基本公式：
股权价值 表内及可识别表外资产价值 表内及可识别表外负债价值
1、货币资金
本币现金、银行存款和其他货币资金，以核实后的账面值作为评估值。
外币银行存款和其他货币资金，以中国外汇交易中心公布的评估基准日人民
币汇率中间价折算为本币值后作为评估值。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为未交割远期外汇锁定
汇率与 2018 年 12 月 31 日远期外汇汇率之间的差异折算为人民币的金额，评估
值=外汇金额×(2018 年 12 月 31 日上午 10 点远期汇率－远期外汇交易锁定汇率)。
3、应收及预付款项
应收票据：以每张票据可能收回的数额确定应收票据的评估值。
应收账款：对于本币应收账款，以账面余额减去评估风险损失后的差额作为
评估值；对外币应收账款：以中国外汇交易中心公布的评估基准日人民币汇率中
间价折算为本币值后减去评估风险损失后的差额作为评估值；账面的应收账款国
外汇兑调整和计提的坏账准备按 0 值评估。
其他应收款：以账面余额减去评估风险损失后的差额作为评估值，账面计提
的坏账准备按 0 值评估。
预付款项：为能够收回相应货物或能够接受相应劳务的预付款项，以核实后
的账面值为评估值。
四川天健華衡資產評估有限公司 10
资产评估报告正文
4、存货
(1)原材料：根据核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、
损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出评估值。
(2)产成品：对于正常销售的产品，以其出厂销售价格减去销售费用、全部
税金和适当数额的税后净利润确定评估值，基本公式：
评估值 出厂销售价格
费用占比－ 销售税金占比－所得税占比－净利润占比
净利润扣除比例
对于滞销品，在正常销售产品的评估单价的基础上，考虑一定的销售折扣。
对于残次品，以其可变现净值确定评估值。
(3)发出商品：发出商品实质上已形成应收账款，在考虑收款风险的基础上，
按产成品评估方法进行评估，基本公式：
评估值 不含税合同价
费用占比 销售税金占比－所得税占比－净利润占比
净利润扣除比例 风险损失率
注：发出商品中属于外币业务的，以其不含税外币金额与评估基准日外汇汇率之积确定
不含税合同价。
(4)委托加工物资：以核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运
杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出评估值。
(5)在产品：在产品为处于生产过程中的压缩机产品，无法折算为产成品的
约当量，以核实后的账面值确定评估值。
5、其他流动资产
其他流动资产系预缴的增值税、企业所得税和待抵扣的增值税进项税额，以
核实后的华意荆州实际享有未来可抵减应交企业所得税和增值税销项税额的权
利为评估值。
6、长期股权投资
景德镇华意科技服务有限公司(简称：华意科技)成立的主要目的是为了职工
安置，其经营业务仅为利用其关联企业长虹华意压缩机股份有限公司无偿提供的
“华意”图形商标对外出租。由于资本市场中不存在足够数量的与目标公司相同或
相似的可比企业和股权交易案例，故无法采用收益法和市场法评估。
华意科技的资产主要为货币资金和应收账款，经分析后判断无增减值，而负
债均为其实际需要承担的负债项目及金额，故本次评估直接利用华意科技审计后
的股东权益乘以股权比例确定其评估值。
7、不动产
四川天健華衡資產評估有限公司 11
资产评估报告正文
不动产包含投资性房地产和固定资产——房屋建筑物。
(1)投资性房地产
主要用于出租经营，采用收益法评评估。
(2)固定资产——房屋建筑物
对工业厂房及构筑物，采用成本法。
(3)不动产评估方法原理及公式
①收益法
收益法是指将被估房地产的未来预期净收益，选用适当的折现率将其折现到
评估基准日后累加，以此估算被估房地产价值的方法。基本公式：
上式中：P——房地产收益价值；Ai——收益期 i 的预期净收益，并假定预期
净收益在年中实现；r——折现率；g——净收益逐年递增的比率；n——收益年限；
Vn——建筑物在收益期结束时的价值
A、预期净收益：根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、
管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金的利息收入。
计算租赁收入时，有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，
租约期外的租金采用正常客观的租金并考虑合理的出租率。
B、收益期限
根据被评估单位提供的评估对象应分摊土地使用权的《国有土地使用证》和
评估对象的建成年月，当建筑物的剩余经济寿命年限长于或等于土地使用权的剩
余使用年限时，取剩余使用年限较短的土地剩余使用年限为评估对象的收益年期。
C、折现率
以无风险利率加上风险调整值作为折现率。无风险利率是指将资金投资于某
一项没有任何风险的投资对象所能得到的利息率，通常选取适当期限的国债到期
收益率作为无风险利率；风险调整值根据不动产评估对象所在地区的经济现状及
未来预测、评估对象的用途及新旧程度等确定。
折现率=无风险利率+风险调整值。
②成本法
成本法是指在资产继续使用前提下，从再取得资产的角度反映资产价值，即
通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。基本公式：
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资产评估报告正文
评估值＝重置成本×成新率
房屋、构筑物：为避免土地开发费用在房屋建筑物和土地中重复计算或者漏
算，本次评估将土地红线外“六通(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)”
的开发费用和土地红线内“场平”开发费用计入土地价值中，土地红线内“六通(通
上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)”的开发费用计入房屋建筑物价值中。
A、重置成本的确定
重置成本由建安费用、前期及其他费用、资金成本和可抵扣的增值税进项税
额四部分组成。
其中：建安费用包括土建工程费用、装饰工程费用、安装工程费用三部分。
税前工程造价：对有完整工程决(结)算资料的房屋建筑物，根据其决(结)算
工程量，按湖北省现行相关工程定额的计价标准、工程所在地评估基准日工料机
的市场价格，采用调整法测算其建安费用。
前期及其他费用，包括地方政府收取的行政事业性收费以及建设单位为建设
工程而投入的除建安费用外的其他服务性费用两个部分。
资金成本即投资购建房屋建筑物期间占用资金的机会成本。假设建设期资金
均匀投入，以评估基准日同期银行贷款利率作为资金的价格，计算资金成本。
可抵扣的增值税进项税额：建安费用的进项税扣除税率为10%，前期及其他
费用的进项税扣除税率为6%。
B、成新率的确定
对价值量大的房屋，采用年限法和勘察法综合确定成新率。
对价值量小的房屋以及构筑物，直接以年限法确定成新率。
8、固定资产——机器设备
本项目机器设备采用成本法和市场法评估。
(1)成本法
成本法是指在资产继续使用前提下，从再取得资产的角度反映资产价值，即
通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。基本公式：
评估值＝重置成本 成新率
①重置成本的确定
机器设备：对需要安装的机器设备重置成本由现行市场购置价、运杂费、基
础及安装调试费、工程建设其他费用(含建设单位管理费、监理费、招投标费、
勘察设计费、可研费、环评费、工程审计费)和资金成本并扣除可抵扣增值税进
四川天健華衡資產評估有限公司 13
资产评估报告正文
项税确定。对不需要安装以及运输费用较低的一般设备，参照现行市场购置价格
扣除可抵扣增值税进项税确定其重置成本。
需安装设备的重置成本=设备购置价＋运输费＋基础及安装调试费＋工程
建设其他费用+资金成本－可抵扣的增值税进项税
不需安装设备的重置成本=设备购置价+运杂费－可抵扣的增值税进项税
设备购置价的确定：对于市场正常销售的设备，直接按现行市场价确定设备
的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的国产设备，则采
用功能类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等
方面的差异，分析确定购置价。
可抵扣的增值税进项税额的确定：包括设备购置价、运输费、基础及安装调
试费、工程建设其他费用(监理费、招投标费、可研费、勘测设计费、环评费、
工程审计费)产生的进项税额。
电子设备：电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责、或安
装费用较小)以及运输费用较低，参照市场购置价，扣减购置价中可抵扣增值税
进项税额确定其重置成本。
车辆：车辆的重置成本由车辆不含税购置价、车辆购置税、牌照费等构成。
②成新率的确定
对于机器设备和电子设备采用年限法确定其成新率。
对于闲置不用设备的成新率，在按上述方法确定基础成新率的基础上，根据
设备的整体维护保养和管理状况，考虑一定的经济性贬值。
对于超期服役设备，直接以技术观察法确定其成新率。
对于车辆，根据国家的规定和车辆的实际使用状况、使用年限和行驶里程分
别按使用年限法、行驶里程法计算成新率，并对车辆进行必要的技术鉴定。如技
术鉴定结果与按上述两种方法确定的孰低成新率相差不大，则按孰低法确定成新
率，如相差较大，则进行适当的调整。
(2)市场法
对已无同类型号生产、销售的电脑，以其二手价确定其评估值。
对已报废设备，采用可变现净值确定评估值。
9、在建工程——设备安装工程
对正常建设中的工程，采用成本法评估。即接照正常情况下在评估基准日重
新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置成本。
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10、无形资产——土地使用权
(1)土地登记状况
权利人 华意压缩机(荆州)有限公司
《不动产权证 鄂(2018)荆州市不动产权第 0046412、0046421、0046423、0046428、0046429、0046437、0046452、
书》证号 0046554、0046558、0046891 号
坐落 荆州开发区东方大道 66 号
不动产单元号 421002006020GB01063F00019999 至 109999
权利类型 国有建设用地使用权
权利性质 出让
用途 工业
终止日期 2056 年 11 月 28 日
登记时间 2018 年 11 月 13 日
面积(㎡) 78,180.00
东临东方大道，南临江海科技、鑫捷物流，北临湖北菲利华石英玻璃股份有限公司，西
四至
临新华路
登记机关 荆州市国土资源局
备注：本次申报宗地面积为 78,180.00㎡，宗地内建筑共40,700.86㎡，由于宗地内尚
留 有 待 开 发 空 地 面 积 7,740.00 ㎡ ， 故 宗 地 容 积 率 本 次 评 估 确 定 为 40,700.86 ÷
（78,180.00-7,740.00）≈0.58，故此计算出投资性房地产7,000.20㎡应分摊的土地使用权
面积为7,000.20÷0.58≈12,069.31㎡已在投资性房地产中评估，本处评估的土地使用权面
积为78,180.00-12,069.31=66,110.69㎡。
(2)地价定义
土地使用权 1 宗，评估基准日宗地实际状况为出让用地，工业用途，土地开
发程度为宗地外“六通”，宗地内“六通一平”，容积率为 0.58，剩余土地使用年限
为 37.94。本次评估根据宗地实际情况设定为出让用地，工业用途，工业用途，
土地开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”，容积率为 0.58，剩余土地使用年
限为 37.94。
(3)评估方法
根据《资产评估准则——不动产》，以及宗地特点、价值类型、资料收集情
况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开
发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择市场法对评估对象进行评估。
(4)市场法原理
市场法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件相似的土地交易实例
与估价对象之间加以对照比较。就两者之间的交易情况、交易时间、区域及个别
因素、容积率、剩余使用年限等的差别进行修正。求取估价对象在估价期日的价
格的方法，基本公式：
比准价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×
区域因素修正系数×个别因素修正系数
11、无形资产——其他无形资产
四川天健華衡資產評估有限公司 15
资产评估报告正文
(1)外购计算机软件使用费
采用成本法确定值。计算公式：评估值=重置成本×成新率
重置成本根据华意荆州所使用的计算机软件的模块数、使用许可数的现行市
场购买价(不含增值税)确定；成新率按该软件的尚可使用年限除以预计经济使用
寿命确定。
(2)注册商标
对“亚冷”注册商标，因自注册生效之日至评估基准日，均未用于公司生产
经营，且华意荆州未来不打算对该项商标进行续展，对企业未来经营无贡献。根
据上述分析，采用成本法评估商标权。
(3)商标使用权
对“华意”图形商标使用权：由于该许可使用期限已过期，且商标期满未续
展已注销，故直接评估为0。
(4)专利权
对21件实用新型专利、2件外观设计专利及1件发明专利申请权采用收益法评
估。
由于无形资产特有的附着性，其价值的体现是通过附着于企业的有形资产而
对企业的生产经营长期持续发挥作用并带来经济效益。因此，在评估无形资产时，
评估思路为先对应用无形资产进行生产经营活动的产品在技术收益期内的使用
该无形资产带来的预期收益进行预测，并用适当的折现率折现，累加得出评估基
准日现值，即该无形资产的价值。具体计算公式：
Ｐ＝
式中：P——无形资产评估值
i——收益期序号
t——无形资产剩余经济使用年限
Ri——无形资产第 i 年的预期收益
r——折现率
①预期收益[Ri]
无形资产第 i 年的预期收益采用对专利产品的收入提成方式确定。
本次评估采用收入分成法确定无形资产预期收益。
②折现率［r］
以市场上观察到的一定回报率为基础，通过考虑一定的溢价来反映无形资产
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资产评估报告正文
的特定风险。实务上，使用加权平均资本成本调整法的基础一般是行业内具有代
表性企业的加权平均资本成本。
基本公式：r=WACCBT+无形资产个别风险
WACCBT= WACCBTi= × ×Kei+ ×Kdi
式中：
n：行业内参考上市公司数量
：资本结构
Ke：权益资本成本，采用 CAPM 模型确定，Ke =Rf+MRPβ
Kd：税前债务资本成本
③无形资产剩余经济使用年限［i］
本次评估根据无形资产法定年限、性质、用途、生产技术水平、市场需求、
可替代化技术进步和更新的趋势，通过综合性分析预测确定无形资产剩余经济使
用年限。
12、负债
以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定负债
的评估值。
(三)收益法具体运用
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或折现，确定股东全部权益
价值的评估方法。估值思路：采用 DCF 模型估算出企业价值，加回现金及非核
心资产价值，扣减债务价值，就得到股东全部权益价值。计算公式：
E：股东全部权益价值 EV：企业价值
C：富余现金 NCA：非核心资产(净额)
D：债务(指融资性负债，即付息债务)
1、企业价值(EV)
企业价值(EV)是指公司拥有的核心业务(压缩机生产销售及原材料销售业务)
资产运营所产生的价值，采用无杠杆自由现金流模型(Unlevered Free Cash Flow，
UFCF)估算，公式：
：第 t 年的无杠杆自由现金流量 n：详细预测期数
Wacc：加权平均资本成本 TV：UFCF 的终值
四川天健華衡資產評估有限公司 17
资产评估报告正文
(1)无杠杆自由现金流量 。UFCF 又称为公司自由现金流量(FCFF)，
是指公司在保持正常运营的情况下，可以向所有出资人(包括债权人和股权出资
人)进行自由分配的现金流。公式：
息税前利润 税率 折旧与摊销 资本性支出 营运资金净增加
息税前利润 调整的所得税 折旧与摊销 资本性支出
营运资金净增加
(2)加权平均资本成本 。Wacc 即 UFCF 对应的折现率，公式：
D：债务市值 E：权益市值
：基于市值的资本结构 ：税前债务资本成本
：股权资本成本 T：所得税率
(3)详细预测期数。详细预测期的结束以公司进入稳定经营状态为基准。稳
定经营状态是指公司的资产、收入的增长都保持相对稳定，在可预见的未来不会
出现大的变动。此时，公司已没有可以获得远高于行业平均或社会平均回报率的
投资项目，其业绩增长也趋于稳定、平缓。结合华意荆州经营现状、产能扩张、
产能释放、市场预期等，确定本次评估的财务预测期为 2019 年-2023 年，即详
细预测期数 n=5 年。
(4)UFCF 的终值 。UFCF 的终值采用 Gordon 永续增长模型，假定终
值期 UFCF 按照稳定的增长率(g)永续增长，则：
2、主要非核心资产
非核心资产是指核心资产之外的资产，主要包括：
(1)资产：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。为远期汇结售汇未交
割部分年末公允价值变动。
②长期股权投资。对华意科技 60%的股权投资，华意科技主营业务为商标
租赁，与华意荆州的业务无关联性，且其投资成本较小，故纳入非核心资产考虑。
③投资性房地产。投资性房地产 4 宗，总建筑面积为 7,000.20 ㎡，为华意
荆州为赚取租金目的而持有的房地产。包括其生产厂区内 5 号、8 号车间、科研
楼的一部分及整栋 6 号车间，均建设于 2012 年。
④闲置的土地使用权。闲置的土地使用权面积 7,740 ㎡。
⑤递延所得税资产。主要为资产减值准备和以前年度计提的质量保证金产生
的可抵扣暂时性差异形成的。
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资产评估报告正文
(2)负债：
①应付账款中 2014 年因某批产品质量问题计提的质量保证金 489.52 万元。
②应付股利。为应付母公司长虹华意(000404.SZ)2013 年度-2017 年度的股
利分红。
③递延所得税负债。为远期汇结售汇未交割部分年末公允价值变动产生的应
纳税暂时性差异形成的。
对上述非核心资产及负债，根据各类资产特点，采用成本法、市场法、收益
法等与之相适应方法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托及前期准备
四川华衡于 2019 年 5 月 15 日接受评估委托，成立项目团队，制定评估计
划，编制评估申报明细表、资产调查表、盈利预测样表、评估资料清单及其填报
要求。
(二)指导企业清查资产、准备评估资料
对协助评估工作的企业人员进行指导，对评估申报明细表、资产调查表、盈
利预测、需提供的评估资料等进行具体的讲解和答疑。
(三)现场调查及收集评估资料
对评估对象及其所涉及资产、负债、损益、现金流量等进行现场调查，审核
企业管理层提供的未来收益预测资料，获取评估所需的基础资料。
(四)评定估算、测算结果汇总、评估结论分析
对评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。分析各种评
估方法的适用性，选择收益法、资产基础法评估股权价值，形成测算结果并对其
进行分析比较。
(五)内部审核和与委托人进行沟通
撰写初步资产评估报告，进行内部审核。与委托人就资产评估报告有关内容
进行沟通，并引导委托人正确理解评估结论。
九、评估假设
资产评估师根据评估准则，认定下列假设在评估基准日时成立，当未来经济
环境发生较大变化时，将不承担由于假设改变而推导出不同评估结论的责任。
(一)前提假设
1、基于以下之考虑，本次评估评估师假设华意荆州维持现有产品结构、经
营规模和经营模式进行持续经营。
(1)评估目的实现后控股权不发生变化；
(2)现有的财务政策、定价政策和市场份额不会因为评估目的的实现而发生
四川天健華衡資產評估有限公司 19
资产评估报告正文
重大变化；
(3)评估目的实现后没有大量的资本投入并造成企业的生产或经营能力发生
重大变化；
(4)评估目的实现后不会发生转产或经营方向的根本性改变；
(5)评估基准日前后的非经营性资产和溢余资产的效用不发生重大变化；
(6)对未来年生产能力的预测在企业现有设备总设计生产能力之内考虑了一
定的委外加工。
(二)特殊性假设
2、企业的税收政策考虑了评估目的实现后企业必须实际承担的税赋水平。
华意荆州取得的《高新技术企业》证书有效期至 2020 年 11 月 27 日，本次评估
假设期满后华意荆州不再享受 15%的所得税优惠政策，2020 年及未来适用 25%
的所得税税率；
3、评估师理解《营业执照》(统一社会信用代码：914210007261066729)
及《华意压缩机(荆州)有限公司之章程》规定的合资企业的经营期限为 20 年，
至 2027 年 2 月 4 日止，然而根据《公司法》第一百八十二条和《华意压缩机(荆
州)有限公司之章程》第六十二条之规定，评估师假定华意荆州的经营期限届满
时可以通过修改公司章程而存续，将经营期限设定为永续年期。
4、华意荆州在未来的经营期内，其产品销售或服务价格和经营成本等不会
在现有基础上发生大幅度的变化或波动。
5、除非另有说明，假设华意荆州完全遵守所有有关的法律法规，并假定华
意荆州管理层负责任地履行资产所有者的义务并称职地对相关资产实行了有效
地管理。
(三)一般性假设
6、假定目前行业的产业政策不会发生重大变化，没有新的法律法规(不论有
利或不利)将会颁布。
7、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
8、评估师充分了解现阶段的宏观经济形势，人民币利率和汇率处于波动中，
但限于职业水平和能力，无法预测其未来走势，因此评估师假设人民币利率和汇
率在现有水平上不会发生重大变化。
9、对于评估结论所依据而由委托人及其他各方提供的信息资料，评估师假
定其为可信并根据评估程序进行了必要的验证，但评估师对这些信息资料的真实
性、合法性、完整性不做任何保证。
10、对于价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、
私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授
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资产评估报告正文
权文件假定已经或可以随时获得更新。
十、评估结论
(一)资产基础法测算结果
采用资产基础法评估， 华意荆州 资产账面值 63,819.98 万元、评估值
66,735.69 万元、增值率 4.57%，负债账面值 56,904.37 万元、评估值 56,919.78
万元、增值率 0.03%、股东权益账面值 6,915.61 万元、评估值 9,815.90 万元、
增值率 41.94%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2018年12月31日
被评估单位：华意压缩机(荆州)有限公司 人民币万元
账面值 评估值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 55,213.86 55,090.63 -123.23 -0.22
2 非流动资产 8,606.12 11,645.05 3,038.93 35.31
其中：长期股权投资 30.00 34.93 4.93 16.43
投资性房地产 500.75 841.34 340.59 68.02
固定资产 6,623.08 8,181.35 1,558.27 23.53
在建工程 778.52 778.52 - -
无形资产 439.63 1,574.77 1,135.14 258.20
递延所得税资产 234.14 234.14 - -
3 资产总计 63,819.98 66,735.69 2,915.70 4.57
4 流动负债 56,769.46 56,896.96 127.51 0.22
5 非流动负债 134.91 22.82 -112.09 -83.09
6 负债合计 56,904.37 56,919.78 15.41 0.03
7 股东权益 6,915.61 9,815.90 2,900.29 41.94
(二)收益法测算结果
采用收益法评估，华意荆州股东权益账面值 6,915.61 万元、评估值 9,508.13
万元、增值率 37.49%。
(三)评估结论
1、测算结果分析
两种方法测算结果相差 307.77 万元，主要原因：
华意荆州终端产品的对北美市场的依存度较高，现阶段发生的中美贸易摩擦
使得其产品关税大幅度提升，对企业生产经营的影响难以把握与量化，对企业未
来盈利预测带来较大的不确定性，因此预测数据的准确性、合理性不及资产基础
法。结合本次评估目的，采用资产基础法可以合理的反映被评估单位的股东全部
权益价值，故本次评估最终采用资产基础法的评估结论。
2、评估结论确定
基于上述分析，本次评估采用资产基础法测算结果为评估结论。
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资产评估报告正文
在满足评估假设条件下，华意荆州股东权益在评估基准日的市场价值为人民
币 9,815.90 万元。
本资产评估报告结论使用有效期一年，自评估基准日 2018 年 12 月 31 日起，
至 2019 年 12 月 30 日止。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估师执业水平和
能力所能评定估算的有关事项，评估报告使用者应关注以下特别事项可能对经济
行为的影响。
(一)利用专业报告情况
本资产评估报告中所使用的资产负债账面值、财务指标等相关信息，系利用
委托人聘请的信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的 2015～2018 年度
《审计报告》中披露的相关信息。信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)系被评
估单位聘请的独立审计机构，是拥有证券期货相关业务审计资格的审计机构，其
出具的《审计报告》发表的审计意见为无保留意见，我们认为将其作为评估依据
具有时效性和可靠性，对其披露的相关信息，我们予以充分相信。
(二)权属资料不完整或者存在瑕疵的情形
华意荆州拥有的特种设备中，有电梯1部和压力容器8台未定期检验，其中电
梯已停用。评估人员已提请企业尽快完善该部分特种设备的定期检验，企业目前
已在办理报检事宜。本次评估未考虑该部分特种设备定期检验需发生的费用，也
未考虑该事项对评估结论的影响。
(三)抵(质)押担保、租赁事项
1、根据华意荆州与招商银行股份有限公司荆州分行于 2017 年 8 月 2 日签
订的《票据池业务专项授信协议》和《票据池业务最高额质押合同》，招商银行
股份有限公司荆州分行同意在 2017 年 8 月 2 日至 2020 年 5 月 23 日的授信期
间内，向华意荆州提供壹亿元的授信额度。华意荆州以其所有的或依法有权处分
的票据质押。本次评估未考虑该质押事项对评估结论的影响。
2、华意荆州生产厂区内 6#车间、8#车间和科研楼的一部分已对外出租。
其中 6#车间出租 2,510 ㎡、8#车间出租 644 ㎡、科研楼出租 14 间。租赁期限
均为 2018 年 12 月 20 日至 2019 年 12 月 20 日。本次评估已考虑该租赁事项对
评估结论的影响。
(四)重大期后事项
1、根据财政部、税务总局和海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公
告》(财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号)，从 2019 年 4 月 1 日
起调整了增值税税率。本次资产基础法评估未考虑增值税税率调整对评估结论的
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资产评估报告正文
影响，而收益法考虑了该事项对评估结论的影响。
2、评估基准日后、使用有效期以内，若评估对象涉及的资产之状态、使用
方式、市场环境等方面与评估基准日时发生显著变化，或者由于评估假设已发生
重大变化，从而导致本评估结论发生重大变化时，不能直接使用本评估结论，须
对评估结论进行调整或重新评估。
(五)评估程序受限及采取的弥补措施情形
1、本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做技
术检测，评估师在假定企业提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，
通过现场调查做出判断。
2、本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼
所能观察的部分)做技术检测，评估师在假定企业提供的有关工程资料是真实有
效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查做出判断。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)使用范围。资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途；
资产评估报告只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用；除法律、行
政法规规定及相关当事人另有约定外，未征得四川华衡同意，资产评估报告的内
容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；资产评估报告在有效使用期内有效。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，四川华衡及其资产评估师不承担
责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评
估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为二〇一九年六月十三日。
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资产评估报告正文
(此页无正文)
资产评估机构： ： 四川天健华衡资产评估有限公司
资产评估师 ：侯文胜
资产评估师 ：史万强
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资产评估报告附件
附件
一、经济行为文件
二、被评估单位审计报告
三、委托人和被评估单位营业执照
四、评估对象涉及的主要权属证明资料
五、委托人承诺函
六、签名资产评估师的承诺函
七、资产评估机构备案文件或者资格证明文件
八、资产评估机构营业执照副本
九、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
十、资产评估委托合同
十一、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
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