本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
青海盐湖海纳化工有限公司拟以财务报告为
目的涉及其拥有的部分资产
资产评估报告
万隆评报字（2018）第4014号
（共 册，第一册）
万隆（上海）资产评估有限公司
二○一八年二月二十八日
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
青海盐湖海纳化工有限公司拟以财务报告为目的
涉及其拥有的部分资产
资产评估报告目录
声 明....................................................................................................................................................... 3
资产评估报告摘要 ................................................................................................................................. 4
资产评估报告......................................................................................................................................... 6
一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ............ 6
二、评估目的 ............................................................................................................................... 10
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................................... 10
四、价值类型 ............................................................................................................................... 14
五、评估基准日 ........................................................................................................................... 14
六、评估依据 ............................................................................................................................... 15
七、 评估方法 ............................................................................................................................. 18
九、 评估假设 ............................................................................................................................. 24
十、 评估结论 ............................................................................................................................. 24
十一、 特别事项说明 .................................................................................................................. 25
十二、 评估报告使用限制 .......................................................................................................... 26
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................. 27
附件：................................................................................................................................................... 29
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责
任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资
料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不
存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披
露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
青海盐湖海纳化工有限公司拟以财务报告为目的
涉及其拥有的部分资产
资产评估报告摘要
万隆（上海）资产评估有限公司接受委托，对因青海盐湖海纳化工有限公
司(以下简称“盐湖海纳”)以财务报告为目的涉及的部分资产进行了评估。
评估目的：青海盐湖海纳化工有限公司因出具年度财务报告，需对所涉及
生产线资产进行评估，本次评估是为委托人提供委估资产于评估基准日的可回
收价值参考意见。
评估对象和评估范围：评估对象为盐湖海纳拥有的固定资产、在建工程、
工程物资。评估范围为盐湖海纳拥有的聚氯乙烯一体化生产项目资产，涉及资
产账面价值总计 8,656,070,740.05 元，其中固定资产的账面原值 7,877,569,742.55
元，账面净值为 6,794,729,019.58 元，在建工程-账面价值 1,794,100,039.87 元，
工程物资 67,241,680.60 元。
价值类型：可回收价值
评估基准日：2017 年 12 月 31 日。
评估方法：成本法
评估结论及其使用有效期：
评估结论：经成本法评估，盐湖海纳委估的部分资产于本次评估基准日的
评估值为大写人民币捌拾肆亿陆仟壹佰壹拾壹万柒仟柒佰元整
（RMB846,111.77 万元）。
评估基准日：2017 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
项目名称 账面原值 账面净值 评估值 增减值 增值率%
固定资产-房屋建筑物 315,960.61 285,070.58 288,833.40 3,762.82 1.32
固定资产-机器设备 471,796.37 394,402.32 414,139.81 19,737.49 5.00
在建工程-土建工程 64,054.71 64,054.71 56,549.58 -7,505.13 -11.72
在建工程-设备安装工程 115,355.29 115,355.29 86,522.14 -28,833.15 -25.00
工程物资 6,724.17 6,724.17 66.84 -6,657.33 -99.01
合 计 973,891.15 865,607.07 846,111.77 -19,495.30 -2.25
评估结论详细情况详见《资产评估结果汇总表及明细表》。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
评估结论详细情况详见《资产评估汇总表及明细表》。
上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。
对评估结论产生影响的特别事项：
详见资产评估报告的“十一、特别事项说明”。
特 别 提 示 ：以 上 内 容 摘 自【 万 隆 评 财 字 (2018) 第 4014 号 】评 估 报 告
正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读
评 估 报 告 全 文 ,本 摘 要 不 得 单 独 使 用 。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产估报告
万隆评财字（2018）第 4014 号
青海盐湖海纳化工有限公司拟以财务报告为目的
涉及其拥有的部分资产
资产评估报告
青海盐湖海纳化工有限公司：
万隆（上海）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公
司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、
客观、公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对青海盐湖
海纳化工有限公司拟以财务报告为目的涉及的部分资产在2017年12月
31日的可回收价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人
（一）委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资
产评估报告使用人
本次评估的委托人和产权持有单位为青海盐湖海纳化工有限公
司。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
1、委托人、产权持有单位概况
企业名称：青海盐湖海纳化工有限公司(以下简称“盐湖海纳”)
统一社会信用代码：91633000679168722J
法定住所：西宁经济技术开发区甘河工业园区
法定代表人：马成英
公司类型：其他有限责任公司
注册资本：贰拾伍万捌仟贰佰壹拾伍万元整
主要经营范围：石灰石、石灰、水泥、水泥熟料、焦炭、重烧氧
化镁、电熔氧化镁氢氧化镁、氧化镁、硫酸钡盐泥生产、销售；煤炭
销售；烧碱、聚氯乙烯、电石、乙炔气、液氯、次氯酸钠、盐酸、废
硫酸、二氯乙烷生产、销售(许可文件有限期至 2018 年 6 月 2 日止)。(依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
成立日期：2009 年 4 月 8 日
营业期限：2009 年 4 月 8 日至 2029 年 4 月 7 日
2.企业概况及历史沿革
盐湖海纳是青海盐湖工业公司、青海甘河工业园开发建设有限公
司共同出资成立的有限公司，其中青海盐湖工业股份有限公 司持股
97.748%，青海甘河工业园开发建设有限公司持股 2.252%。该公司成
立于 2009 年 4 月，总投资 70 亿元，由盐湖海纳公司承建的 PVC 一体
化项目，是盐湖股份公司大循环经济圈的循环经济项目，是柴达木循
环经济项目在西宁地区的延伸和重要组成部分。建设规模为 40 万吨/
年烧碱、50 万吨/年聚氯乙烯，15 万吨/年小电石、14 万吨/年氢氧化镁、
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
5 万吨/年氧化镁和 300 万吨/年水泥, 截止评估基准日除 14 万吨/年氢
氧化镁、5 万吨/年氧化镁、20 万吨大电石项目处于闲置状态中，其余
项目已建成并投入使用中。
盐湖海纳设立了办公室、财务部、生产经营管理部等职能管理部
门。由于近几年经济形势、环境不佳及生产原料采购价格较高，使盐
湖海纳的生产成本偏高，生产项目未完全竣工投产。
3. 近三年资产、财务、经营状况：
（1）经营状况：
盐湖海纳建设规模为 40 万吨/年烧碱、50 万吨/年聚氯乙烯，15 万
吨/年小电石、14 万吨/年氢氧化镁、5 万吨/年氧化镁和 300 万吨/年水
泥, 截止评估基准日除 14 万吨/年氢氧化镁、5 万吨/年氧化镁、20 万
吨大电石项目处于闲置状态中，其余项目已建成并投入使用中。
（2）前二年及评估基准日财务状况：
单位：人民币万元
科目 2015/12/31 2016/12/31 2017/12/31
流动资产合计 150,115.79 166,571.93 139,218.67
货币资金 21,749.55 23,166.64 9,039.24
应收票据 4,255.68 2,281.70 1,190.66
应收账款 33,179.98 20,065.81 18,118.63
预付账款 2,947.16 3,797.56 4,251.91
其他应收款 11,272.62 15,108.85 15,109.50
存货 17,570.45 41,256.36 41,803.82
其他流动资产 59,140.36 60,895.01 64.050.35
长期股权投资 18,534.42 18,534.42
固定资产 667,369.69 722,619.95 787,756.97
在建工程 233,403.62 167,876.07 179,410.00
工程物资 8,889.33 7,508.07 6,724.17
无形资产 7,995.58 7,793.22 9,312.86
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
其他非流动资产 10,441.20 6,996.61 6,233.64
非流动资产合计 928,099.41 931,328.35 898,567.97
资产总计 1,078,215.21 1,097,900.28 1,037,786.64
流动负债合计 439,205.22 542,415.98 687,623.35
非流动负债合计 390,006.87 380,631.04 272,125.73
负债合计 829,212.08 923,047.01 959,749.08
所有者权益或股东权益 249,003.13 174,853.26 78,037.57
（3）前二年及基准日的经营成果
单位：人民币万元
科目 2015 年度 2016 年度 2017 年度
一、营业收入 48,728.70 93,479.75 35,014.91
减:营业成本 38,685.37 117,882.97 29,948.20
营业税金及附加 404.88 1,995.31 1,642.18
销售费用 6,560.66 11,760.32 2,693.31
管理费用 4,296.68 5,099.87 61,522.75
财务费用 9,014.87 26,036.78 20,745.07
资产减值损失 66.68 5,474.62 14,101.45
二、营业利润 -10,300.43 -74,770.11 95,638.04
营业外收入 534.05 359.56 237.86
减:营业外支出 16.90 161.84 988.63
三、利润总额 -9,783.28 -74,572.39 -96,388.80
减:所得税 51.33 - -
四、净利润 -9,834.61 -74,572.39 -96,388.80
上述 2015 年的数据已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计确
定，并出具了瑞华审字[2016]63060072 号审计报告；2016 年的数据已
经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)青海分所审计确定，并出具了瑞华
青审字[2017]63060023 号审计报告、2017 年的财务数据未经审计机构
审计，由企业提供。
4、主要税种及税率
税种 具体税率情况
增值税 增值税税率为17%
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的5%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 5%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
(二)、委托人与产权持有单位的关系
本项目的委托人与产权持有单位为同一企业。
(三)、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，
不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
青海盐湖海纳化工有限公司因出具年度财务报告，需对所涉及的
生产线资产进行评估，本次评估是为委托人提供委估资产于评估基准
日的可回收价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象为盐湖海纳拥有的固定资产、在建工程和工程物资。
(二)评估范围为青海盐湖海纳化工有限公司所属的聚氯乙烯一体
化生产项目资产，包括固定资产、在建工程、工程物资，账面价值总
计 8,656,070,740.05 元，其中固定资产账面原值 7,877,569,742.55 元，
账面净值为 6,794,729,019.58 元，在建工程账面价值 1,794,100,039.87
元，工程物资 67,241,680.60 元。具体的资产项目内容以盐湖海纳填报
的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过青海盐湖海纳化工有限公
司确认的资产项目均在本次评估范围内，具体如下所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面原值 账面净值
房屋建筑物 1,143,172,780.63 1,073,574,935.77
构筑物 2,016,433,307.20 1,777,130,850.70
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
机器设备 4,691,038,014.17 3,932,763,589.91
电子设备 16,717,206.88 9,930,789.52
车辆 10,208,433.68 1,328,853.69
固定资产合计 7,877,569,742.55 6,794,729,019.58
在建土建 640,547,142.83 640,547,142.83
在建-设备 1,153,552,897.04 1,153,552,897.04
在建合计 1,794,100,039.87 1,794,100,039.87
工程物资 67,241,680.60 67,241,680.60
工程物资合计 67,241,680.60 67,241,680.60
资产总计 9,738,911,463.02 8,656,070,740.05
本次纳入评估范围的全部资产与经济行为涉及的评估对象和评估
范围一致，以上数据未经审计机构审计，由产权持有单位提供。
（三）评估范围内主要资产概况
纳入本次评估范围的资产包括位于西宁经济技术开发区甘河工业
园区的聚氯乙烯一体化项目（水泥生产线、烧碱生产装置、PVC 生产
装置、乙炔生产装置、电石生产装置及公用工程）等所涉及的各项资
产。
房屋建筑物：共计 127 项，账面原值 1,143,172,780.63 元，账面净
值 1,073,574,935.77 元，总建筑面积 322,561.29 平方米，其中水泥生
产装置的主要房屋有混合结构的矿山总降压厂房、矿山综合楼、矿山
炸药库；钢混结构的石灰石中转库、水泥包装楼等；其他化工项目的
主要房屋有钢混结构的一、二次盐水厂房、电解单元厂房、整流变电
厂房，框架结构的罐区及装卸站单元厂房、变电所单元厂房、东区实
验楼等。
构筑物：共计 288 项，账面原值 2,016,433,307.20 元，账面净值
1,777,130,850.70 元。主要包括水泥装置的石灰石料仓、竖式气烧石灰
窑、水泥粉磨及输送系统、水泥库等；其他装置的构筑物包括各类物
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
料转运站、材料储仓、工艺管道、栈桥通廊；厂区内的主要构筑物包
括厂区道路、围墙、室外地下管网消火栓等。
以上房屋建筑物截止评估基准日均未取得房产证，企业已出具相
关权属说明。
房屋建筑物、构筑物所占用土地使用权为青海盐湖海纳化工有限
公司以出让取得的工业用地，本次未纳入评估范围，其权属登记信息
如下：
宗地 宗地位 土地登记 土地权属 土地使用证 准用年
土地使用者 面积(平方米) 终止日期 取得日期
编号 置 用途 性质 书号 限
湟 国 用
青海盐湖盐湖 甘河工 2007.6.2
1 工业 114,486.21 2057.6.27 出让 （ 2010 ） 第 50 年
海纳有限公司 业园区 8
727 号
湟 国 用
青海盐湖盐湖 甘河工 2007.6.2
2 工业 502,671.94 2057.6.27 出让 （ 2010 ） 第 50 年
海纳有限公司 业园区 8
728 号
湟 国 用
青海盐湖盐湖 甘河工
3 工业 958,940.00 2062.6.1 出让 （ 2012 ） 第 50 年 2012.6.2
海纳有限公司 业园区
195 号
湟 国 用
青海盐湖盐湖 甘河工
4 工业 71,080.00 2063.3.5 出让 （ 2015 ） 第 50 年 2013.3.6
海纳有限公司 业园区
461 号
机器设备：共 12309 台（套），账面原值 4,691,038,014.17 元，账
面净值 3,932,763,589.91 元，包括水泥装置、烧碱装置、电石装置、乙
炔装置 、聚氯乙烯装置所属的各项生产设备，配电设备、转运设备、
实验设备、食堂炊事设备等。
车辆：共 38 辆，账面原值 16,717,206.88 元，账面净值 9,930,789.52
元，主要包括生产运输车辆、办公用车辆、起重运输车辆等。
电子设备：共计 1318 台（套），账面原值 10,208,433.68 元，账面
净值 1,328,853.69，主要包括各类办公设备等。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
在建工程-土建工程：项目共计 14 项，账面价值 640,547,142.83 元，
包括 300 万吨水泥项目、100 万吨电石渣水泥项目、20 万吨/年电石项
目、氢氧化镁项目配套的房屋建筑物。其中 300 万吨水泥项目、100
万吨电石渣水泥项目处于正常建设施工阶段；
在 建 工 程 - 设 备 安 装 工 程 ： 项 目 共 计 22 项 ， 账 面 价 值
1,153,552,897.04 元，包括为 300 万吨水泥项目、PVC 项目、氢氧化镁
装置、20 万吨/年电石项目。
以上在建工程项目中 20 万吨/年电石装置自 2013～2016 年一直处
于建设阶段，未进行调试，2017 年该生产线进入调试时发现存在很多
技术问题有待解决，需要进行技改，目前该装置处于停产闲置状态；
氢氧化镁装置在 2016 年以前均处于建设和局部调试阶段，2017 年生
产线联动时发现存在工艺技术问题，使得产量无法达到设计要求、又
受选购设备本身性能的限制，所生产的产品颗粒粒径无法细分，不能
满足用户的需求，需要对生产线进行技改，目前该装置处于停产闲置
状态。
工程物资：工程物资共计 10646 项，包括烧碱装置材料、电石装
置材料、水泥装置材料、西区公用工程遗留的材料。账面价值
67,241,680.60 元，工程物资材料大部分购置于 2013 年～2016 年间，
这些材料因购买时间已久、电器类已更新换代、主设备已技改等原因
已淘汰报废，在盐湖海纳的工程项目中已无使用价值。
权利状况：盐湖海纳本次委估的房屋建筑物类、设备类资产、在
建工程、工程物资均未设定抵押。
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
本次评估涉及的项目已取得《青海省企业投资项目登记备案表》、
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《工程施工许可证》、
环境评价等资料。
四、价值类型
本次评估，我们按照《以财务报告为目的的评估指南》的要求，
选择资产的可回收价值作为本资产评估报告的价值类型。
资产可回收价值在本报告中定义为：被评估资产在被评估企业现
有管理者管理、运营下，在被评估资产的寿命期内可以预计的未来经
营净现金流量的现值和被评估资产市场价值（公允价值）减去处置费
用后净额的孰高者。
资产预计可回收现金流量的现值为按照资产在持续使用过程中和
最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行
折现后的金额。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
处置费用为委估资产达到生产状态所需发生的各项费用等。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2017 年 12 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
(一) 根据评估目的由委托人确定评估基准日。主要考虑使评估基
准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
服务。
(二) 选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被
评估资产的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
委托人与万隆(上海)资产评估有限公司签订的评估委托合同。
（二）法律、法规依据
1、 《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令
第 86 号，自 2017 年 6 月 1 日起施行)；
2、 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国 2016 年主席令
第 46 号）；
3、 《中华人民共和国公司法》（2013 年中华人民共和国主席令第 8
号）；
4、 《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院第 91 号令）；
5、 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管
理办法施行细则》（1992 年 7 月 18 日）；
6、 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第 12
号令）；
7、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资
发产权[2006]274 号）；
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青海盐湖海纳化工有限公司部分资产评估报告
8、 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华
人民共和国主席令第 72 号《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007
年 8 月 30 日)；
9、 中华人民共和国住房和城乡建设部《房地产估价规范》(GB/T
50291-2015)；
10、 其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）准则依据
1、 资产评估基本准则(财资[2017]43 号)；
2、 资产评估职业道德准则(中评协[2017]30 号)；
3、 资产评估执业准则——资产评估程序(中评协[2017]31 号)；
4、 资产评估执业准则——资产评估报告(中评协[2017]32 号)；
5、 资产评估执业准则——资产评估委托合同(中评协[2017]33
号)；
6、 资产评估执业准则——资产评估档案(中评[2017]34 号)；
7、 资产评估执业准则——不动产(中评协[2017]38 号)；
8、 资产评估执业准则——机器设备(2017-9-8 中评协[2017]39
号)；
9、 企业国有资产评估报告指南(中评协[2017]42 号)；
10、 以财务报告为目的的评估指南（中评协[2017]45 号）；
11、 资产评估对象法律权属指导意见(中评协[2017]48 号)；
12、 资产评估价值类型指导意见(中评协[2017]47 号)；
13、 资产评估机构业务质量控制指南(中评协[2017]46 号)；
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14、 财政部令第 33 号《企业会计准则—基本准则》(2006)；
15、 企业会计准则第 8 号—资产减值（2006 年 2 月 15 日）。
（四）权属依据
1、 委托人所属生产项目的政府批复文件、土地使用权证、车辆行
驶证等；
2、 土建项目的建设工程施工合同、协议、工程结算书、发票等；
3、 主要设备制造订货合同或购置发票；
4、 与产权持有单位资产取得有关会计凭证、账册及其他有关资
料；
5、 其他权属证明资料。
（五）取价依据
1、《资产评估常用方法与参数手册》机械工业出版社（2011 年）；
2、《青海省房屋建筑与装饰工程消耗量定额与基价--建筑工程》
(2016 年)；
3、《青海省通用安装工程消耗量定额与基价》(2016 年)；
4、《青海省住房和城乡建设厅关于建筑业实施营业税改增值税后
调整青海省建设工程计价依据的通知》青建工（2016）140 号；
5、 工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格(2002)10
号文；
6、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建〔2002〕
394 号）；
7、国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收费
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管理规定》的通知（发改价格[2007]670 号）；
8、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知
（计价格 [2002]1980 号）；
9、国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的
通知（计价格[1999]1283）；
10、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费
有关问题》的通知（计价格[2002]125 号）；
11、《青海工程造价管理信息》(2017.6)总第 119 期；
12、机械工业部机电产品价格信息中心 2017 年版《机电产品报价
手册》；
13、评估基准日机电市场有关设备价格信息资料；
14、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭
证、账册及其他会计资料；
15、委托评估的各类资产评估申报明细表；
16、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
17、中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；
18、委托人及产权持有单位撰写的《企业关于进行资产评估的有
关事项说明》。
七、 评估方法
本次评估目的为企业管理层拟出具财务报告需对生产线资产进行
评估，根据《以财务报告为目的的评估指南》的规定，并结合企业持
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续经营的现状，我们选取可回收价值作为本次评估的价值类型，资产
的可回收价值等于资产预计未来现金流的现值或者公允价值减去处置
费用的净额的孰高者，由于本次委估企业受经济环境下行压力的影响，
产品的市场价格较低，部分化工项目生产线尚未竣工，无法使用收益
法对资产的未来净现流进行评估，故我们采用资产的公允价值减去处
置费用确定其可回收价值。
我们在确定委估资产的公允价值(市场价值)时，且由于委估资产大
部分为专用生产厂房及设备，无法找到类似的交易案例，不能采用市
场法进行评估，故本次我们除对市场交易较活跃的车辆采用市场法评
估外，其他资产均采用成本法进行评估，各项资产的评估方法及过程
如下：
（一）固定资产-房屋建（构）筑物评估值的确定
根据住房城乡建设部办公厅关于建筑业实行营改增的税收政策，
本次房屋建筑物、构筑物的评估值均为不含税价，具体计算公式如下
所示：
市场价值=房屋建（构）筑物的重置全价（不含税）-实体性损耗
=房屋建（构）筑物重置全价（不含税）×成新率
评估值(可回收价值)=市场价值×(1-处置费率%)
房屋建（构）筑物重置全价 （不含税 ）即为委估资产房屋建（构）
筑物在评估基准日的全新状态下的完全市场价值（包括前期费用及资
金成本）。成新率采用年限法和现场勘察鉴定的方法按照权重比确定，
年限法根据委估资产的经济使用年限和已使用年限计算确定，现场勘
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察鉴定主要根据对委估资产的现场观察，按照资产的功能或分部来确
定其实体的成新率。
（二）固定资产-机器设备评估值的确定
市场价值=机器设备的重置全价（不含税）×成新率
评估值(可回收价值)=市场价值×(1-处置费率%)
机器设备重置全价即为委估机器设备在评估基准日的全新状态下
的完全市场价值（包括运杂费、安装调试费、设备基础费、其他必要
合理的费用和资金成本）。对于现行市场流通的设备，直接按现行市场
价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再
流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、
技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格（不含税），对
价值较小的通用设备及电子设备采用现行市价法确定评估值。成新率
采用年限法和现场勘察鉴定的方法按照权重比确定，年限法根据委估
资产的经济使用年限和已使用年限计算确定，现场勘察鉴定主要根据
对委估资产的现场观察，按照资产的功能或分部来确定其实体的成新
率。
对于二手车交易较活跃的运输车辆采用市场比较法确定其评估
值，即根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价
格来确定被评估资产的评估值。对于市场上很少流通专用车辆采用重
置成本法确定其评估值。
（三）在建工程评估价值的确定
在建工程所构成的各项工程、材料、设备的价格即为近期的市场
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价格，对于建设周期较长并且已形成实体的在建项目(包括在建土建和
在建设备安装工程)，我们考虑一定的实体性贬值及处置费后确定其评
估价值。
对于在建工程-土建工程，评估价值=土建工程的重置全价(不含
税)-实体性损耗-处置费=土建工程重置全价(不含税)×成新率×(1-处置
费率%)
土建工程重置全价=建安工程造价(不含税)+前期费用及其他费用
(不含税)+资金成本
对于在建工程设备安装工程，其评估价值=设备的重置价(不含税)-
实体性损耗-处置费=设备重置价(不含税)×成新率×(1-处置费率%)
对于在建工程-设备安装工程的重置全价，主要根据设备类资产实
际发生的设备费、安装费及其他费用确定。
(四)工程物资市场价值的确定
对于工程物资，由于本次委估工程物资均为报废、失效及型号淘
汰材料，对于报废不能使用的工程物资备，评估值按可变现净值确定，
可变现净值低于 50 元或对于没有变现价值的资产，其评估值按零值计
算。
（五）处置费率的确定
根据《以财务报告为目的评估指南》我们在对资产的可回收价值
进行评估时，需要确定资产的处置费用。根据本次评估目的和企业经
营现状，本次委估的资产是盐湖地区资源综合利用项目涉及的生产线
资产，该项目是为了充分利用盐湖资源而投资建设的，在国内没有其
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他类似地区生产项目，故本次我们所假设的资产处置对象仅指盐湖海
纳自身，或其他投资者购买此资产后在盐湖海纳的原生产基地继续生
产，因此本次对于盐湖海纳正常生产线资产无需考虑处置费用，处置
费率按 0%计算。
本次委估在建工程中存在部分闲置的项目，由于这些项目需要进
行技改才能达到预计使用状态，故本次按照达到生产状态需要投入资
金的价值比例考虑了处置费用。
八、 评估程序实施过程和情况
（一）前期准备、接受委托
本公司首先了解项目的委托人、被评估单位和委托人以外的其他
资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、
评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、
评估服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构
及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明
确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和
评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取被评估单位有关人员
对企业情况及委估资产历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体
情况编制资产评估计划，组建资产评估项目组。
（二）现场清查、收集资料
资产评估项目组于 2018 年 1 月 4 日进驻现场，结合被评估单位填
报的资产清查评估明细表、历史经营状况和未来收益预测，通过询问、
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函证、核对、监盘、勘察、检查等方式对评估对象及其所涉及的资产、
负债及历史年度收益状况进行现场调查。根据资产评估业务具体情况
收集资产评估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过
观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行核
查验证。通过对评估对象现场调查及收集的评估资料了解评估对象现
状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。项目组于 2018 年 2 月
6 日结束现场工作。
（三）整理资料、评定估算
资产评估组根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收
集相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和
整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、
评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本
法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组
根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判
断，形成测算结果。
（四）形成结论、提交报告
资产评估师对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在
评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、
行政法规、资产评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初
步资产评估报告进行内部审核。在不影响对评估结论进行独立判断的
前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告
的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报
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告。
九、 评估假设
(一) 公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公
开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资
产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以
便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
(二) 继续使用假设：是指处于使用中的被评估单位资产在产权发生
变动后，将按其现行用途及方式继续使用下去。
(三) 企业持续经营假设：是指被评估单位的生产经营业务可以按其
现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变，不考虑本次
评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响。
(四) 外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大
变化；委估对象所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；有关利率、
汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
(五) 假定被评估单位管理当局对企业经营负责任地履行义务，并称
职地对有关资产实行了有效的管理。被评估单位在经营过程中没有任何违
反国家法律、法规的行为。
(六) 没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
十、 评估结论
经成本法评估，盐湖海纳委估的资产于本次评估基准日的市场价
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值评估值为大写人民币捌拾肆亿陆仟壹佰壹拾壹万柒仟柒佰元整
（RMB846,111.77 万元）。
评估基准日：2017 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
项目名称 账面原值 账面净值 评估值 增减值 增值率%
固定资产-房屋建筑物 315,960.61 285,070.58 288,833.40 3,762.82 1.32
固定资产-机器设备 471,796.37 394,402.32 414,139.81 19,737.49 5.00
在建工程-土建工程 64,054.71 64,054.71 56,549.58 -7,505.13 -11.72
在建工程-设备安装工程 115,355.29 115,355.29 86,522.14 -28,833.15 -25.00
工程物资 6,724.17 6,724.17 66.84 -6,657.33 -99.01
合 计 973,891.15 865,607.07 846,111.77 -19,495.30 -2.25
评估结论详细情况详见《资产评估结果汇总表及明细表》。
十一、 特别事项说明
(一)权属资料不全面的情形：
本次委估的资产涉及的项目已取得《企业工业投资项目备案通知
书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑
工程施工许可证》及验收评价资料正在办理当中，根据产权持有单位提
供的相应建造合同及付款凭证等，部分工程存在未付清工程款情况。本次
评估是在承认上述资产为企业资产的前提下而进行的。
(二) 房屋建筑物类资产包括在建工程，均尚未办理房屋产权证，产
权持有单位已出具权属承诺材料，所占用的土地使用权人为青海盐湖海纳
化工有限公司。本次未办理产权证的房屋建筑物建筑面积按被评估企业
提供的图纸或经实际勘察丈量后申报的建筑面积进行评估，若与当地房
地测绘部门测绘结果不一致时应以测绘部门实测结果为准，并对评估结
果作相应的调整。本次评估结果亦未考虑建筑物办理房屋所有权证时可
能发生的相关费用对评估结果的影响。
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(三) 评估程序受到限制的情形：
本次评估不存在评估程序受限制的情形。
(四) 本次依据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、
国家税务总局令第 50 号）和财政部、国家税务总局《关于全面推开营业
税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）文件规定，全面实行
营改增税收政策，固定资产增值税均可抵扣，故本次在建工程的评估值
均为不含税价，但本次未考虑因该事项所引起的其他相关税务因素对评
估价值的影响。
(五) 本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动，评估报
告中没有考虑由此引起被评估单位有关纳税义务的变化对评估结论的影
响。
(六) 评估基准日至本评估报告日之间，委托人及被评估企业未作特
殊说明，且评估人员根据一般经验也未发现存在影响评估结论的期后重
大事项。
以上特别事项提请报告使用者予以关注。
十二、 资产评估报告使用限制
（一）本资产评估报告使用范围:
1、 本资产评估报告只能由资产评估报告载明的委托人或其他资
产评估报告使用人使用。
2、 本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用
途。
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3、 本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露
于公开的媒体，法律、法规规定以及委托人与本资产评估机构或与相
关当事方另有约定的除外。
4、本资产评估报告评估结论的使用有效期自评估基准日至 2018
年 12 月 31 日止。本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报
告中描述的经济行为有效。通常，只有当评估基准日与经济行为实现
日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
（二）、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政
法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论
不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
（五）、若本报告的评估事项涉及国有资产评估报告核准备案的，
而本报告未取得国有资产管理部门或其授权机构的核准或备案批准文
件，本资产评估报告不得被作为经济行为的依据。
十三、 资产评估报告日
本资产评估报告日：2017 年 2 月 28 日。
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（以下无正文）
（本页为签字页）
万隆（上海）资产评估有限公司 资产评估师：郑 铭
法定代表人：刘宏 资产评估师：郭献一
地址：中国上海迎勋路 168 号 16 楼
邮编：200011
传真：021-63767768
电话：021-63788398 二 ○一八年二月二十八日
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附件：
除特别注明的外，其余均为复印件
1、 委托人和产权持有单位法人营业执照;
2、 评估对象涉及的主要权属证明资料；
3、 委托人及相关当事方承诺函（原件）；
4、 签字资产评估师承诺函（原件）；
5、 评估机构资格证书；
6、 评估机构营业执照副本；
7、 签字资产评估师职业资格证书登记卡；
8、 评估明细表。
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