铁岭新城投资控股股份有限公司 2014 年公司债券受托管理事务报告（2016 年度）
股票简称：*ST 新城 股票代码：000809
债券简称：14 铁岭债 债券代码：112199
铁岭新城投资控股股份有限公司
（铁岭市凡河新区金沙江路 12 号）
2014 年公司债券受托管理事务报告
（2016 年度）
债券受托管理人：
兴业证券股份有限公司
（福建省福州市湖东路 268 号）
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重要声明
兴业证券股份有限公司（“兴业证券”）编制本报告的内容及信息均来源于
发行人对外公布的《铁岭新城投资控股股份有限公司2016年年度报告》等相关公
开信息披露文件以及第三方中介机构出具的专业意见。兴业证券对报告中所包含
的相关引述内容和信息未进行独立验证，也不就该等引述内容和信息的真实性、
准确性和完整性作出任何保证或承担任何责任。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关
事宜作出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为兴业证券所作的承诺
或声明。在任何情况下，投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，兴业证
券不承担任何责任。
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风险提示
根据发行人 2016 年度报告，发行人 2016 年度营业收入和归属于上市公司
股东的净利润分别为 2,102.84 万元和-24,047.05 万元，分别较 2015 年度下降
38.84%和 34.09%。发行人董事会将其原因归于宏观经济增速下降明显，对房地
产市场造成巨大冲击以及土地一级开发业务的周期性等因素。具体详见“第二章
发行人 2016 年度经营和财务状况”之“二、发行人 2016 年度经营情况”。
发行人因 2015 年、2016 年连续两年亏损，深圳证券交易所根据《证券法》
第六十条、《深圳证券交易所公司债券上市规则（2015 年修订）》第 7.1 条等规定，
于 2017 年 4 月 26 日对发行人做出了《关于铁岭新城投资控股股份有限公司 2014
年公司债券暂停上市的决定》（深证上﹝2017﹞272 号）。根据该决定，本期债券
已于 2017 年 5 月 5 日起正式在深交所暂停上市。根据《证券法》第六十一条、
《深圳证券交易所公司债券上市规则（2015 年修订）》第 7.3 条等规定，因发行
人最近两年连续亏损，债券被暂停上市后，首个会计年度审计结果显示发行人继
续亏损的，深交所将终止其上市交易。
提请投资者关注本期债券相关风险。
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第一章 本期公司债券概况
一、本期公司债券发行批准机关及文号
本期债券已经中国证监会“证监许可[2013]1595 号”文核准发行。
二、本期公司债券的名称
铁岭新城投资控股股份有限公司 2014 年公司债券。
三、本期公司债券的发行规模
人民币 10 亿元。
四、本期公司债券的票面金额与发行价格
票面金额为 100 元，按面值平价发行（100 元/张）。
五、债券期限
本期债券为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选
择权。
六、发行人上调票面利率选择权
发行人有权决定在本期债券存续期间的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面
利率，调整幅度为 0 至 100 个基点（含本数），其中 1 个基点为 0.01%。
七、发行人上调票面利率公告日期
发行人将于本期债券第 3 个付息日前的第 30 个交易日刊登关于是否上调本
期债券票面利率以及上调幅度的公告和回售实施办法公告。
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八、债券利率或其确定方式
本期债券的票面年利率为 8.45%。本期债券在存续期前 3 年固定不变。若第
3 年末发行人行使上调票面利率选择权，则上调后本期债券票面利率为债券存续
期前 3 年票面利率加上上调基点，在债券存续期限后 2 年固定不变；若发行人未
行使上调票面利率选择权，则本期债券存续期限后 2 年票面利率仍维持原有票面
利率不变。本期债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
九、还本付息的期限和方式
本期公司债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息
随本金一起支付。若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部分债券的利息
和本金在 2017 年 3 月 6 日一起支付。
起息日：本期债券的起息日为 2014 年 3 月 6 日。
付息日：本期债券的付息日期为 2015 年至 2019 年每年的 3 月 6 日（如遇法
定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间付息款项不另计利
息）；若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2015 年至 2017 年
每年的 3 月 6 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺
延期间付息款项不另计利息）。
到期日：本期债券的到期日为 2019 年 3 月 6 日。若投资者行使回售选择权，
则回售部分债券的到期日为 2017 年的 3 月 6 日（如遇法定节假日或休息日，则
顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
十、回售条款
投资者回售选择权：投资者有权选择在第 3 个付息日将其持有的全部或部分
本期债券按票面金额回售给发行人，或放弃投资者回售选择权而继续持有。本期
债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，发行人将按照深交所和登记公司相
关业务规则完成回售支付工作。
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发行人上调票面利率和回售实施办法公告日：发行人将于本期债券第 3 个付
息日前的第 30 个交易日刊登关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公
告和回售实施办法公告。
投资者回售登记期：持有本期债券的投资者拟部分或全部行使回售选择权，
可于发行人刊登关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告和回售实
施办法公告之日起 3 个交易日内进行登记，回售登记经确认后不能撤销，相应的
公司债券票面总额将被冻结交易；若投资者未在回售登记日进行登记的，则视为
放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述调整。
发行人分别于 2017 年 1 月 13 日、16 日、17 日发布了《铁岭新城投资控股
股份有限公司关于“14 铁岭债”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第一
次提示性公告》（公告编号 2017-002）、《铁岭新城投资控股股份有限公司关于“14
铁岭债”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第二次提示性公告》（公告编
号 2017-003）、《铁岭新城投资控股股份有限公司关于“14 铁岭债”票面利率不
调整和投资者回售实施办法的第三次提示性公告》（公告编号 2017-004），投资者
可在回售登记期内选择将持有的“14 铁岭债”全部或部分回售给发行人，回售
价格为人民币 100 元/张（不含利息）。根据中国证券登记结算有限责任公司深圳
分公司提供的债券回售申报数据“，14 铁岭债”的回售数量为 9,292,679 张，回
售金额为人民币 1,007,791,037.55 元（包含利息），剩余托管量为 707,321 张。发
行人已于 2017 年 3 月 6 日对本次有效申报回售的本期债券实施了回售。
十一、担保方式
铁岭财政资产经营有限公司为本期债券提供无条件不可撤销的连带责任保
证担保。
十二、发行时信用级别
经联合信用评级有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA 级，本期
债券信用等级为 AA 级。
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十三、公司债券受托管理人
本期公司债券受托管理人为兴业证券股份有限公司。
十四、募集资金使用
本次发行公司债券募集资金 10 亿元，扣除发行费用后，补充流动资金及偿
还公司债务。
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第二章 发行人 2016 年度经营和财务状况
一、发行人基本情况
1、公司中文名称：铁岭新城投资控股股份有限公司
公司英文名称：Tieling Newcity Investment Holding Limited
中文简称：铁岭新城
2、注册地址：铁岭市凡河新区金沙江路 12 号
3、办公地址：铁岭市新城区金沙江路 11 号
4、法定代表人：隋景宝
5、注册资本：人民币 824,791,293 元
6、统一社会信用代码：91211200201909093K
7、股票上市情况：
境内上市交易所：深圳证券交易所（A 股）
股票简称：*ST 新城
股票代码：000809
8、董事会秘书：迟峰
9、联系方式：
电话：024-74997822
传真：024-74997827
电子信箱：tlxc809@163.com
邮政编码：112000
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10、互联网地址：kf.tielingnewcity.com
二、发行人 2016 年度经营情况
根据发行人 2016 年年报，董事会关于发行人报告期内经营情况的讨论与分
析如下：
1、概述
2016 年宏观经济仍处于结构性调整过程中，经济增速下滑明显。房地产市
场宏观调控趋紧迹象明显，区域性差异显著。2016 年是房地产“去库存与控房
价”并重的一年，结合一年的综合情况来看，由于区域经济增长放缓，人口吸引
力下降，房地产商开发热情降低，商品房价格并未出现明显上行，落后于其他主
要城市，也不及 2014 年东北区域房价历史的高位。房地产行业景气度的下降直
接影响到了其上游土地市场，需求大幅下降，公司面临的市场环境较为严峻。
2、主营业务分析
从经营情况来看，截至 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 6,378,745,853.88
元，较去年同期增加 1.21%；归属于母公司的所有者权益 3,003,837,529.58 元，
较去年同期下降 7.41%；实现归属于母公司的净利润-240,470,472.53 元，较去年
同期下降 34.09%。
公司营业收入结构如下表所示：
2016 年 2015 年
项目 同比增减
金额（元） 占营业收入比重 金额（元） 占营业收入比重
土地一级开发 - - - - -
供水 9,362,829.63 44.52% 7,138,258.87 20.76% 31.16%
污水 2,940,000.00 13.98% 2,750,000.00 8.00% 6.91%
广告 881,359.21 4.19% 920,021.40 2.68% -4.20%
租赁 3,866,994.21 18.39% 5,612,200.80 16.32% -31.10%
其它 3,977,245.04 18.91% 17,960,510.54 52.24% -77.86%
营业收入合计 21,028,428.09 100% 34,380,991.61 100% -38.84%
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公司营业成本构成如下表所示：
2016 年 2015 年
行业分类 同比增减
金额（元） 占营业成本比重 金额（元） 占营业成本比重
土地一级开发 - - - - -
供水 11,104,083.42 41.69% 15,363,494.07 46.38% -27.72%
污水 9,399,430.25 35.29% 9,393,633.38 28.36% 0.06%
广告 607,437.43 2.28% 663,053.19 2.00% -8.39%
租赁 3,939,179.35 14.79% 5,171,685.56 15.61% -23.83%
其它 1,582,092.14 5.94% 2,534,080.51 7.65% -37.57%
合计 26,632,222.59 100.00% 33,125,946.71 100.00% -19.60%
3、公司未来发展的展望
（1）行业竞争格局和发展趋势
2017 年宏观经济仍将处于结构性调整过程中，房地产行业限增量，去库存
仍是大趋势，同时宏观调控逐渐趋紧，融资成本提升，融资渠道变窄。作为房地
产上游的土地一级开发行业，具有资金需求量大且集中、资金回笼慢、现金流不
稳定、受政策调控影响大的劣势。短期内三四线城市房地产库存依然较大，对土
地一级开发市场构成了很大的压力。但从中长期来看，土地资源总体偏紧的态势
不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求。随着区域房
地产库存压力的减小，行业的逐渐复苏，铁岭新城区土地仍存在较大的溢价空间。
（2）公司发展战略
经过几年的运营和发展，铁岭新城区已成为功能齐全、环境优美、适宜人居
之地，常驻人口逐年增多，目前已有 15 万人口。公司作为铁岭新城区唯一由政
府授权的土地一级开发及城市综合运营商，将充分利用这一特许经营的资源条
件，把握市场机遇，为公司的持续稳健发展打下坚实基础。2016 年，公司以“促
进产业发展、聚集新区人口”为发展目标，并结合本地区域市场具体情况，由单
纯的引进房地产开发项目向综合产业引进方面转变，重点在基础教育、配套设施、
大型商超、文化教育、娱乐、养老等方面作为营销突破点，分别与江苏、北京、
上海、辽宁、黑龙江等省份投资商对接，有的项目已达成初步共识，预计在 2017
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年将有所突破。
由于土地具有不可再生性和不可替代性，公司总体上仍将立足主业，执行差
异化战略，经营城市，打造中国优秀的城市运营商。继续完善新城区基础设施建
设，美化优化环境；丰富城市运营商题材，做大做强城市运营业务；将公司打造
成为一家发展良好、规范运作的上市企业。同时公司将探索多元化发展，在立足
主业的基础上，进行多元化发展，分散经营风险。
（3）经营计划
2017 年公司将以市场为导向，创新营销模式，提高经营业绩。土地营销的
重点是转变土地招商方向，由单一的商住招商向完善新城区产业配套、聚集新城
区人气方面转变。主要是做熟周边市场，挖掘沈阳、吉林、黑龙江等周边城市潜
在投资商，其次是关注全国性专业土地推介会，通过“走出去，拉进来”的方式，
促进土地销售。公司将通过加强内部管理实现开源节流，继续实行全员绩效考核
制度，把提升业绩、降低成本作为管理的重点，来应对短期经营风险。同时在加
强主营业务的前提下，积极拓展新业务，以增加新的利润增长点。
（4）可能面对的风险
1）政策风险：政策风险集中体现公司受土地政策、房地产相关政策、产业
发展政策变化的影响。当前房地产宏观调控趋紧，货币政策趋于紧缩，公司将面
临一定的挑战。公司将持续加强政策跟踪，认真分析研究，依据政策导向不断优
化业务发展方向。
2）市场风险：受宏观经济发展速度及房地产市场景气程度等风险影响，公
司所处区域市场的复苏有不及预期的风险。公司将随市场的变化调整业务方向及
规模，优化经营策略，减小相关市场风险。
3）财务风险：在调控政策影响下，公司的融资渠道受到一定限制，流动性
风险增加。对于可能发生的财务风险，公司将及时调整相关对策，拓宽融资渠道，
积极应对风险，避免问题的发生。
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三、发行人 2016 年度财务情况
根据发行人 2016 年年度报告，截至 2016 年 12 月 31 日，发行人主要财务数
据如下：
1、合并资产负债表主要数据
本年末比上年
2015年末 2014年末 2013年末
末增减
总资产（元） 6,378,745,853.88 6,302,315,407.17 1.21% 6,208,286,170.11
归属于上市公司股
3,003,837,529.58 3,244,308,002.11 -7.41% 3,478,633,793.11
东的净资产（元）
2、合并利润表主要数据
本年比上
2016年 2015年 2014年
年增减
营业收入（元） 21,028,428.09 34,380,991.61 -38.84% 263,077,361.13
归属于上市公司股东的
-240,470,472.53 -179,339,704.80 -34.09% 28,771,794.99
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -243,822,106.09 -191,058,848.32 -27.62% 21,851,844.96
利润（元）
经营活动产生的现金流
-298,849,278.90 104,625,054.73 -385.64% -788,591,639.22
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.29 -0.22 -31.82% 0.03
稀释每股收益（元/股） -0.29 -0.22 -31.82% 0.03
加权平均净资产收益率 -7.70% -5.31% -2.39% 0.83%
3、合并现金流量表主要数据
单位：元
项目 2016年 2015年 同比增减
经营活动现金流入小计 75,738,682.76 441,067,931.01 -82.83%
经营活动现金流出小计 374,587,961.66 336,442,876.28 11.34%
经营活动产生的现金流量净额 -298,849,278.90 104,625,054.73 -385.64%
投资活动现金流入小计 122,550,846.66 30,569,243.38 300.90%
投资活动现金流出小计 118,326,583.20 2,347,190.55 4941.20%
投资活动产生的现金流量净额 4,224,263.46 28,222,052.83 -85.03%
筹资活动现金流入小计 1,117,057,743.24 1,261,391,711.62 -11.44%
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项目 2016年 2015年 同比增减
筹资活动现金流出小计 1,002,343,751.45 1,241,883,274.41 -19.29%
筹资活动产生的现金流量净额 114,713,991.79 19,508,437.21 488.02%
现金及现金等价物净增加额 181,096,960.57 361,007,984.22 -49.84%
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第三章 发行人募集资金使用情况
一、本期公司债券募集资金情况
发行人经中国证监会“证监许可[2013]1595 号”文批准，于 2014 年 3 月公
开发行了人民币 100,000 万元的公司债券，本期公司债券募集资金总额扣除相关
费用后的净募集款项共计 99,375 万元，已于 2014 年 3 月 13 日汇入发行人账户。
中兴华会计师事务所（特殊有限合伙）已针对上述到账款项进行了验证，并
于 2014 年 3 月 13 日出具了编号为“中兴华验字（2014）BJ06-001 号”的验资
报告。
根据发行人 2014 年 3 月 4 日公告的本期公司债券募集说明书的相关内容，
发行人对本期公司债券募集资金的使用计划为用于补充流动资金及偿还公司债
务；募集资金具体用途已有发行人 2013 年第一次临时股东大会批准，授权发行
人董事会根据发行人财务状况决定。
二、本期公司债券募集资金实际使用情况
根据公司提供的资料：公司 2014 年 3 月份发行公司债券 100,000 万元，扣
除发行费用后的 99,375 万元，其中 45,000 万元用于归还中信信托有限责任公司
借款、25,000 万元用于归还国投信托有限公司借款、22,844 万元用于土地一级开
发有关支出、剩余资金用于补充流动资金。
报告期内，发行人严格按照募集说明书中的约定使用募集资金。
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第四章 本期公司债券担保人资信情况
本次债券由铁岭财政资产经营有限公司提供无条件不可撤销的连带责任保
证担保。
铁岭财政资产经营有限公司为控股型公司，自身不实际经营业务。
2016 年度铁岭财政资产经营有限公司母公司实现营业收入 222.00 万元；净
利润 2.60 万元。截至 2016 年 12 月 31 日，铁岭财政资产经营有限公司母公司资
产总额 1,212,852.31 万元，净资产 330,662.94 万元。（母公司财务报表未经审计
数据）
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第五章 债券持有人会议召开的情况
2016 年度，发行人未出现按照《债券持有人会议规则》的要求需召开债券
持有人会议的事项，因此未召开债券持有人会议。
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第六章 本期公司债券本息偿付情况
根据本期债券募集说明书，本期债券的起息日为 2014 年 3 月 6 日，2015 年
至 2019 年每年的 3 月 6 日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息
日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间付息款项不另计利息）。
发行人分别于 2017 年 1 月 13 日、16 日、17 日发布了《铁岭新城投资控股
股份有限公司关于“14 铁岭债”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第一
次提示性公告》（公告编号 2017-002）、《铁岭新城投资控股股份有限公司关于“14
铁岭债”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第二次提示性公告》（公告编
号 2017-003）、《铁岭新城投资控股股份有限公司关于“14 铁岭债”票面利率不
调整和投资者回售实施办法的第三次提示性公告》（公告编号 2017-004），投资者
可在回售登记期内选择将持有的“14 铁岭债”全部或部分回售给发行人，回售
价格为人民币 100 元/张（不含利息）。根据中国证券登记结算有限责任公司深圳
分公司提供的债券回售申报数据“，14 铁岭债”的回售数量为 9,292,679 张，回
售金额为人民币 1,007,791,037.55 元（包含利息），剩余托管量为 707,321 张。
发行人已于 2017 年 3 月 6 日对本次有效申报回售的本期债券实施了回售并
且支付了上一个计息年度的债券利息。
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第七章 本期公司债券跟踪评级情况
2016 年 6 月 27 日，联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）出具《铁
岭新城投资控股股份有限公司 2014 年公司债券跟踪评级分析报告》，跟踪评级结
果：公司主体长期信用等级为 AA-，评级展望为“稳定”；维持本期债券信用等
级为 AA。
截至本受托管理事务报告出具日，联合信用评级有限公司尚未出具本期公司
债券 2017 年跟踪评级报告。根据本期公司债券《募集说明书》的约定，联合评
级将在本期债券存续期内，在每年发行人年报公告后的两个月内进行一次定期跟
踪评级，并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
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铁岭新城投资控股股份有限公司 2014 年公司债券受托管理事务报告（2016 年度）
第八章 发行人负责处理公司债券相关事务专人的变动情况
2016 年度，发行人董事会秘书未发生变动。
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第九章 受托管理人履行职责情况
作为本期债券的受托管理人，兴业证券对发行人履行募集说明书及协议约定
义务的情况进行持续跟踪和监督，持续关注发行人的资信状况、内外部增信机制
及偿债保障措施的实施情况。
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第十章 其它事项
一、对外担保情况
2016 年度，发行人不存在违规对外担保事项。
二、未决诉讼或仲裁
2016 年度，发行人不存在重大诉讼、仲裁事项。
三、相关当事人
2016 年度，本期公司债券的受托管理人和资信评级机构均未发生变动。
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