广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
基本经营
（一） 主体概况与公司治理
广宇集团成立于 1987 年，其前身为杭州市上城区房屋建设开发
公司，2000 年，经杭州市上城区国有资产管理局同意，公司整体改制
为杭州广宇房地产集团有限公司（以下简称“杭州广宇”），改制后
股本总额为 0.2 亿元。2007 年 4 月 27 日，公司在深圳证券交易所上
市（股票代码：002133），王鹤鸣直接持有公司 21.53%，并通过杭州
平海投资有限公司（以下简称“平海投资”）间接持有公司 9.42%股
份，为公司实际控制人。后经多次资本公积转增股本及配股分红，截
至 2012 年 5 月，公司的股本增至 5.98 亿元。2014 年 11 月，公司完
成非公开发行股票，共募集资金净额 7.85 亿元，其中 1.76 亿元计入
股本，6.24 亿元计入资本公积，此次非公开发行完成后，公司注册资
本增至 7.74 亿元。
2018年
2014年
截 至 2018 年 3
2007年 月末，公司注
公司非公开
2004年 册资本为7.74
2000年 发行新股
公司在深圳证 亿元，实际控
1.76亿股。
1987年 公司完成股份 券交易所上市 制人为王轶磊。
公司整体改制 制改革，变更 （002133.SH）
杭州市上城区 为杭州广宇房 为广宇集团股
房屋建设开发 地产集团有限 份有限公司，
公司成立。 公司，改制后 确认注册资本
股本总额为 1.86亿元，并
0.20亿元。 全部折合为
1.86亿亿股。
图 1 公司历史沿革
数据来源：根据公司提供资料整理
公司股东大会是最高权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。
公司设立董事会，对股东大会负责，董事会由 9 名董事组成，其中独
立董事 3 名，下设董事长和总裁，实行董事会领导下的总经理负责制。
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深
圳证券交易所股票上市规则》和中国证监会有关法律法规等的要求，
不断完善治理结构。公司在业务、资产等方面均遵循了上市公司规范
运作的要求，制定了较完备的规章制度，建立了严格的内部控制制度
7
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
及对子公司的财务监管体系。
（二） 盈利模式
公司仍主要从事房地产开发和销售，兼营物业管理和物业出租以
及建材销售等业务，2017 年，公司房地产开发和销售收入占公司营业
收入比重 96.15%。公司在杭州地区拥有丰富的房地产开发经验，在区
域内仍具有一定品牌知名度；项目类型仍以普通住宅开发为主，业态
结构较为多元；此外，公司拥有国家一级物业管理资质，物业管理、
物业出租及其他业务的发展将对公司收入构成有益补充。2017 年，受
当期主要结转项目销售均价较低影响，公司营业收入和毛利率同比有
所下降；2018 年一季度，受公司“公园里”项目结转影响，公司营业
收入同比大幅增加。
（三）股权链
截至 2018 年 3 月末，公司注册资本仍为 7.74 亿元，平海投资持
有公司 17.41%股权，为公司第一大股东，王鹤鸣和王轶磊分别持有公
司 9.57%和 0.32%股权，王轶磊系王鹤鸣之子，杭州澜华投资管理有
限公司（以下简称“澜华投资”）持有公司 4.26%股权，王鹤鸣和王
轶磊分别持有平海投资 41.84%和 58.16%股权，同时分别持有澜华投
资 40%和 60%股权，公司实际控制人为王轶磊 1。截至 2018 年 3 月末，
公司拥有 21 家全资子公司和 13 家非全资控股子公司。
1
2012 年 9 月，公司原控制人王鹤鸣先生因年龄原因辞去公司董事长职务，公司实际控制人变更为王轶
磊。
8
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
王鹤 王轶磊 王鹤鸣 王轶磊
40.00% 60.00% 41.84% 58.16%
杭州澜华投资管理有限 杭州平海投资有限公司
公众股东
4.26% 0.32% 9.57% 17.41%
68.44%
广宇集团股份有限公司
图 2 截至 2018 末 3 月末公司股权结构
数据来源：根据公司提供资料整理
（四）信用链
截至 2018 年 3 月末，公司债务来源包括银行借款、发行债券等，
总有息债务合计 17.60 亿元，总有息债务占总负债比重为 39.09%，
其中短期有息债务 2.42 亿元，长期有息债务 15.19 亿元，以长期有
息债务为主。公司获得银行授信总额度为 12.20 亿元，尚未使用额度
为 5.50 亿元。
为公司商品房承购人
多家银行的银
授信 按揭贷款提供阶段性
行授信总额为 担保 信用担保和保证金担
12.20 亿元
保 4.20 亿元。
广宇集团
其他应收款
“16 广宇 01”
19.21 亿元
1.00 亿元 其他应收款
债券发行
图 3 截至 2018 年 3 月末公司主要债务关系
数据来源：根据公司提供资料整理
根据公司提供的中国人民银行出具的《企业信用报告》，截至 2018
年 6 月 5 日，公司本部无不良信贷记录，已结清信贷中有 7 笔关注类
贷款。截至本报告出具日，公司在公开市场上共发行过一期公司债券，
到期利息均按时支付，尚未到还本日。
9
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
（五）本次跟踪债券概况及募集资金使用情况
本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示：
表 1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元）
债券简称 发行额度 发行期限 募集资金用途 进展情况
2016.08.30 ～ 已按募集资
16 广宇 01 1 补充流动资金、改善财务状况
2019.08.30 金用途使用
数据来源：根据公司提供资料整理
偿债环境
中国供给侧改革不断推进，政策支持为公司业务发展提供良好的
偿债环境；政府不断加大对房地产行业的宏观调控力度，稳定行业投
资增速，推动行业健康发展。
偿债环境指数：偿债环境在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）宏观政策环境
中国供给侧改革不断推进，充足的政策空间有利于消费和产业结
构升级，为公司业务发展提供良好的偿债环境。
中国供给侧改革稳步推进：对内坚决淘汰过剩产能为制造业升级
和技术产业发展腾出空间，对外以“一带一路”战略为依托，加快全
球产业链布局，拓宽经济发展空间。2017 年以来，在强调稳增长、保
就业的同时，中国政府围绕“三去一降一补”在过剩产能、农业、财
政、金融、国有企业混业改革等重点领域进一步提出具体要求和措施、
加快改革进度，并与众多国家和国际组织就“一带一路”建设达成合
作协议，在政策对接、经济走廊建设、项目合作、资金支持等方面提
出多项举措，表明其改革的决心和毅力。政府政策调整空间依然充足，
稳中求进的审慎态度、极强的政策执行能力将为中国经济转型和稳定
政府偿债能力提供可靠保障。为防范系统性风险、抑制资产泡沫，2017
年以来政府着力发挥财政政策“经济稳定器”和“改革助推器”的作
用。同时，政府在改革过程中注重稳增长、保就业、促民生，努力提
10
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
高经济韧性，也有助于形成结构性改革与经济增长之间的良性互动，
逐步化解改革阻力。总体来看，政府政策空间依然充足，其极强的政
策执行力和统筹能力将为中国推进结构性改革、实现经济换代升级提
供有力政治保障和现实依据，从而为企业发展营造良好的宏观政策环
境。
（二）产业环境
政府不断加大对房地产行业的宏观调控力度，稳定行业投资增速，
推动房地产行业健康发展。
作为投资的重要组成部分，稳定房地产投资成为对冲宏观经济下
行压力的有力手段，房地产调控政策思路也因此出现重大调整。政府
不断加大对房地产行业的宏观调控制度，不断建设长效机制，推动房
地产行业的健康和稳定发展。
“330”新政 税收政策调整 关于试行房地产、 各城市限购限贷
产能过剩行业公
政策要点：
使用住房公积金贷款购买首 司债券分类监管
套普通自住房，最低首付款 的函
比例为20%；拥有1套住房并 政策要点： 政策要点： 政策要点：
已结清相应购房贷款的，再 首套房144平方米以上房屋 将房地产业采取“基础范围 多个城市出台或加强调控政
次申请住房公积金委托贷款 契税由3%降至1.5%；二套房 +综合指标评价”的分类监 策，且限售逐年成为调控政
购买普通自住房，最低首付 契税由3%降至1%（90平米 管标准;产能过剩行业采取 策新的着力点。
款比例为30%。拥有1套住房 以下），由3%降至2%（90 “产业政策+综合指标评价”
且相应购房贷款未结清的， 平米以上）。 的分类监管标准。
再次申请商业性个人住房贷
款购买普通自住房，最低首
时 付款比例调整为不低于40%
间
2015.03 2016.02 2016.10 2017.09
轴
影响： 影响： 影响： 影响：
房地产行业整体政策环境持 房地产行业调控政策明显特 此次方案的推出限制了部分 随着热点城市及环一线城市
续利好，年内推出的“330” 点在于落实中央出台的“去 企业的发行资格，发债政策 房地产调控政策的加大和购
行政、多次降准、降息继续 库存”基调，发展各地因地 的收紧将对企业综合资质提 房意愿的下降，房地产行业
推进行业回暖。 制宜调控政策。 出更高要求。房地产行业各 投资及销售有所放缓。
类融资渠道监管力度加大，
融资政策环境大幅收紧。
图4 房地产行业政策分析
数据来源：根据公开资料整理
城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力，为房地产行业提供
发展空间；受各地出台紧缩调控政策的影响，2017 年，商品房销售额
增速趋于平稳。
2017 年，我国城镇化率为 58.50%，商品房销售面积为 16.9 亿平
方米，同比增长 7.7%，增速环比回落 0.2 个百分点；商品房销售额
133,701.0 亿元，同比增长 13.7%，增速提高 1 个百分点,因调控政策
密集出台，商品房销售面积和销售额增速趋于平稳。
11
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
根据政府的发展规划，我国城镇化率将在 2020 年达到 60%，2030
年达到 70%。城镇化水平的持续推进和质量的提升，将为房地产行业
提供巨大的发展空间。2017 年以来，因调控政策密集出台，商品房销
售面积和销售额增速趋于平稳。投资方面，2017 年，房屋新开工面积
178,653.8 万平方米，同比增长 7.0%，增速同比下降 1.1 个百分点；
房地产开发投资完成额为 109,798.5 亿元，同比增长 7.0%，增速同
比提升 0.1 个百分点，房地产开发投资 80,644 亿元，同比增长 8.10%，
增速同比提升 2.3 个百分点。由于一线和核心二线城市销售需求外溢
至周边三四线城市，导致三四线城市楼市量价齐升，促使企业补充库
存，加之前期取得的地块陆续进入开发建设阶段，新开工面积和房地
产开发投资增速保持增长。
目前，伴随不同城市紧缩调控政策的出台，销售逐步趋于理性，
房地产企业拿地和投资亦受到一定的限制，预计未来新开工和房地产
行业投资增速将有所下滑。
（三）区域环境
杭州市经济发展水平较高，地理位置和居住环境优越，未来房地
产市场发展空间仍较大；但 2017 年，受房地产限购政策的影响，杭
州市商品房销售面积有所下滑。
杭州市是浙江省省会，也是长江三角洲重要的中心城市和东南部
交通枢纽。2017 年，杭州市实现地区生产总值 12,556 亿元，同比增
长 8.0%，杭州市经济仍稳步增长。作为浙江省的省会，杭州市的城市
聚集能力和辐射能力逐年提升，省会城市的中心化作用日益凸显。杭
州市经济发展水平较高，地理位置和居住环境优越，杭州房地产市场
发展空间仍较大。但由于投资性需求比重较大，杭州地区房地产市场
对政策调控较为敏感。2017 年，杭州市房地产限购政策升级，受政策
调控的影响，杭州市房地产开发投资达 2,734 亿元，增速同比回落
0.5 个百分点，杭州市房地产市场累计成交商品房销售面积 2,054 万
平方米，同比下降 11.7%。伴随杭州市紧缩调控政策的陆续出台，预
计未来杭州市房地产行业投资及商品房销售增速将有所放缓。
12
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
财富创造能力
2017 年公司财富创造能力较强，但公司在杭州地区拥有丰富的
房地产开发经验，项目业态结构较为多元；公司盈利能力受单个房地
产项目结转影响较大，缺乏稳定性。
财富创造能力指数：财富创造能力在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）市场需求
公司房地产业务主要销售区域覆盖浙江、广东和安徽地区，其中
浙江地区收入占比较高。
从收入区域来看，公司主营业务收入来源主要分布在浙江、广东
和安徽地区，公司在售项目除“星湖名郡”及“江南新城”分别位于
广东肇庆和安徽黄山，“公园里”、“锦澜公寓”以及“锦澜府邸“均
位于浙江地区。
2017 年，公司销售收入仍主要集中在以杭州为中心的浙江地区，
占当期总收入的 82.21%，同比减少 13.36 个百分点，主要是浙江地
区主要在售项目区域位置较偏，销售面积同比大幅下降所致，业务集
中度有所下降；广东地区销售收入同比增加 3.94 亿元，占当期总收
入比重同比增加 12.19 个百分点，主要由于公司“星湖名郡”项目中
的“西湖新筑二期”集中交付所致；安徽地区销售收入同比增加 0.37
亿元，占当期总收入比重同比增加 1.17 个百分点，主要由于“江南
新城”项目中的“新城时代”集中交付所致。杭州市拥有绿城房地产
集团有限公司、杭州滨江房地产集团有限公司等多家大型房地产企业，
在市场竞争压力较大情况下，公司仍面临一定的土地拓展压力。
13
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
亿元
50.00
40.00
30.00
20.00 40.08
28.48
10.00 5.58
13.85 2.85 0.50 1.64 0.22 0.59
0.00
2015年 2016年 2017年
浙江地区 13.85 40.08 28.48
广东地区 2.85 1.64 5.58
安徽地区 0.50 0.22 0.59
合计 17.20 41.94 34.65
图 5 2015～2017 年公司主营业务收入分地区情况（单位：亿元）
数据来源：根据公司提供资料整理
公司为降低区域过于集中的风险，制定了“三三”的中长期区域
规划目标，即未来项目开发的三分之一在杭州市区域，三分之一在浙
江省其他城市，三分之一在全国其他二三线城市；短期区域规划目标
仍将主要在浙江及长三角地区二、三线城市布局。由于公司在杭州、
黄山、肇庆地区深耕多年，在区域内拥有一定的品牌知名度，但受目
前项目分布影响，短期内销售收入区域分布仍将集中于浙江地区。
（二）产品和服务竞争力
1、房地产业务
公司在杭州地区拥有丰富的房地产开发经验，在区域内仍具有一
定品牌知名度；项目类型仍以普通住宅开发为主，业态结构较为多元。
公司从事房地产开发三十余年，拥有房地产开发企业一级资质
（证书编号：建开企【2001】142 号），仍以性价比高、功能齐全的
中小户型普通住宅产品开发为主导，具备一定产品开发优势，同时保
留一定比例的高端住宅和别墅类产品，业态结构较为多元，能够满足
市场的多种需求。
在品牌营建方面，公司曾多次被评为浙江省知名商号，“广宇”
被评为浙江省著名商标。公司成立以来先后开发了平海公寓、河滨公
寓等项目，积累了丰富的房地产开发管理经验，其中“西城年华”项
目曾荣获“中国建筑设计示范住宅”称号。
经营方面，公司主要采取自主经营和合资经营的业务模式，近年
14
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
来，凭借专业的开发管理能力和较高的品牌形象，与多家房地产企业
建立了紧密的合作关系。2016 年，公司与万科企业股份有限公司（以
下简称“万科”）合作开发“公园里 2”项目，引入万科先进的品牌和
管理制度，发挥双方特有优势，努力将该项目打造成为区域标杆产品。
此外，公司积极开拓房地产基金业务，公司旗下浙江宇舟资产管理有
限公司(以下简称“宇舟资产”)和杭州市上城区广宇小额贷款有限公
司（以下简称“广宇小贷”）分别具备私募基金管理牌照和小额贷款
牌照，宇舟资产依托金融和地产的专业团队，专注于房地产行业领域
投资机会，包括固定收益类投资等，广宇小贷主要在指定辖区内开展
各项小额贷款业务，提供中小企业管理咨询服务。公司开展私募基金
管理公司和小额贷款公司的联动效应，力争进一步提升公司在房地产
金融领域的竞争力，但目前房地产金融业务仍处于发展阶段，资产管
理规模较小。
公司属于中小房地产开发商，行业地位仍较为一般；2017 年签
约面积及金额均有所减少。
2017 年，公司位列中国房地产开发企业 500 强第 290 位，属中
小房地产开发企业，行业地位仍较为一般，在集中度不断提升的房地
产市场中更容易受到宏观调控政策冲击。
2017 年，公司新开工面积同比大幅度增加 25.88 万平方米，主要
有位于舟山市的“锦澜府邸”、黄山市的“桃源里”及新昌市的“锦
江府”项目；当期竣工面积同比增长 10.43%，主要是公司杭州“公
园里”、舟山“锦澜公寓”以及部分黄山“江南新城”项目实现竣
工。2017 年，公司项目集中竣工，且新开工土地有所增长。2017 年，
受“限购、限贷、限价”房地产政策等因素影响，公司全年签约面积
和金额同比分别减少 23.31%和 21.14%；签约均价为 1.58 万元/平方
米，同比略有增长。
2
公司对“公园里”项目持股 50.10%，拥有控制权。
15
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
万平方米 亿元
50 50
40.47
40 36.73 40
33.26
30 24.98 25.31 30
18.90 19.41
20 14.59 20
10 3.77 10
0 0
2015年 2016年 2017年
新开工面积 竣工面积 签约面积 签约销售金额
图 6 公司房地产业务运营情况（数据见附件 3-1）
数据来源：根据公司提供资料整理
从结算情况来看，2017 年，公司结算面积同比大幅增加 76.00%，
主要是位于舟山市的“锦澜公寓”、杭州市的“公园里”和肇庆市的
“星湖名郡”项目结算；公司结算金额同比减少 17.99%，主要是当期
结算的“锦澜公寓”和“星湖名郡”项目区域位置较偏，结算均价较
低所致。
从单个项目销售情况来看，由于公司项目以普通住宅开发为主，
同时涵盖了高档住宅、酒店式公寓及联排别墅等多种业态，每年各业
态销售比例不同，造成各项目年平均销售价格有所波动。2017 年，公
司主要有 10 个在售项目，其中，“武林外滩”项目位于杭州市下城
区中心地段，仍是公司均价最高的项目；“公园里”项目位于杭州市
拱墅区，是公司与万科合作开发的精品住宅项目，2017 年“公园里”
签约金额占公司当期签约总额的比例为 43.39%，对当期签约销售收
入贡献最大；公司其余主要在售项目均位于杭州市非核心区域及非一、
二线城市。公司 2015～2017 年主要房地产销售情况详见附件 3-1。
公司根据房地产市场环境变化调整拿地策略，2017 年，公司剩
余可售面积规模一般，杭州地区的土地竞拍市场竞争仍较为激烈，未
来公司在杭州地区获取土地存在一定难度。
公司土地储备全部通过“招拍挂”的竞价方式获得，2017 年以来，
针对新一轮中央和地方的房地产调控政策和杭州地价处于高位等因
素影响，公司根据房地产市场环境变化和自身实际情况调整拿地策略。
2017 年，公司分别在新昌、杭州和台州取得“锦江府”、“复兴地块”、
16
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
“彭埠 36#地块”、“彭埠 55#地块”和“天台地块”，新增土地储
备合计 30.52 万平方米，新增的五个地块公司权益占比均为 100%。
截至 2017 年末，公司在建项目及拟建项目规划建筑面积为 42.24 万
平方米，剩余可售面积为 37.82 万平方米，其中在建项目可售剩余面
积为 22.64 万平方米，拟建项目可售面积为 15.18 万平方米。2018 年
1～3 月，公司分别在杭州市及舟山市新拿地三块，权益总规划建筑 3
面积合计为 16.65 万平方米，2018 年公司计划新开工面积为 42.00
万平方米，预计公司剩余土地储备可以覆盖公司未来 1～2 年的开发
需求。但杭州地区的土地竞拍市场竞争仍较为激烈，未来公司在杭州
地区的土地获取存在一定难度。
截至 2017 年末，公司在建项目 3 个，主要集中于 2019 年内竣
工，均为非滚动开发项目，目前剩余部分尚在开发建设中；“锦澜府
邸”已于 2016 年初开工建设，规划建筑面积 6.58 万平方米，预计
2019 年全部竣工；“桃源里”和“锦江府”项目均于 2017 年初开工
建设，其中“桃源里”规划建筑面积 5.14 万平方米，预计 2019 年内
竣工；“锦江府”项目预计于 2020 年竣工。公司拟建项目为“复兴
地块”、“彭埠 36#地块”、“彭埠 55#地块”和“天台地块”，其中
“复兴地块”、“彭埠 36#地块”和“彭埠 55#地块”规划为商业及
商务用地；“天台地块”规划为普通住宅兼商业用地。截至 2017 年
末，公司在开发和拟开发项目情况详见附件 3-2。
2017 年以来，土地及人工等成本上升增大了公司成本控制压力；
公司仍与工程施工方保持长期合作关系，有利于保证施工效率及产品
质量。
根据产品标准化体系，公司针对各类产品的特点，建立了差异化
的成本控制体系。2017 年，房地产行业土地及人工等成本继续上升，
公司成本控制压力持续增大。公司计划逐步从“核算型”向“价值创
造型”转变，成本管控向“全程化、精细化、前置化”方向看齐，落
地执行销售总货值管理。新开发项目执行标准化开发流程，缩短各开
发环节，强化成本管控；在项目前期规划阶段，公司根据土地位置、
周围环境及市场需求状况等调查结果，确定产品类型和各业态配比。
3
此处总规划建筑面积为根据公司权益占比计算的项目整体建筑面积。
17
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
设计是降低成本的关键环节，公司要求设计需具备预见性，并对项目
投入设定限额，以取得最优的设计方案。针对不同产品类型，公司在
结算阶段对成本控制成果进行考核，积累成本管理经验；在工程施工
方面，公司与工程总承包方浙江耀华建设集团有限公司等公司建立了
长期合作关系。长期合作有利于提高施工效率，减少无效投入；同时
施工方更了解公司的产品体系，能够较好地保证产品品质。
2、物业管理、物业出租、大健康及其他业务
2017 年，公司通过参股方式投资的浙江省内首家独立医学影像
诊断中心正式投入运营；此外，公司拥有国家一级物业管理资质，物
业管理、物业出租及其他业务的发展将对公司收入构成有益补充。
2017 年，公司通过参股方式投资的浙江省内首家独立医学影像
诊断中心-杭州全景医学影像诊断中心正式投入运营，经营主体为杭
州全景医学影像诊断有限公司，公司持股比例为 20.00%，主要服务内
容是以高端医学影像诊断技术作为支撑，进行专病筛查，公司同时开
展高端体检及健康管理等延伸服务作为该诊断中心的医疗配套服务；
此外，公司在杭州市上城区开发“小营健康产业园”展示中心，作为
公司对健康产业园的初步探索。公司在未来将积极推进大健康领域的
发展，并将其作为公司未来发展的主营业务之一。
公司物业管理业务经营主体为杭州广宇物业管理有限公司（以下
简称“广宇物业”）以及肇庆星湖名郡物业管理有限公司（以下简称
“肇庆物业”），其中广宇物业具备国家一级物业管理资质，这两家
公司主要负责公司开发项目的后续物业服务，现负责经营杭州八个物
业服务中心及广宇物业余杭分公司、绍兴分公司、舟山分公司和广东
肇庆“星湖名郡”楼盘。公司物业出租业务主要为位于杭州的沿街商
铺，截至 2017 年末，公司自持商铺均位于杭州市内，主要包括新东
方大厦商业广场等出租型商业物业。公司权益自持商铺面积合计 6.21
万平方米，同比增长 56.03%，均已对外出租。2017 年，公司物业管
理和物业出租业务规模同比均有所增加，营业收入分别为 0.35 亿元
和 0.47 亿元，同比分别增长 21.60%和 11.09%，为公司提供了较稳定
的收入补充。
18
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
公司其他业务主要为装饰材料、建筑材料和钢材贸易，经营主体
为浙江合创贸易有限公司（以下简称“合创贸易”），除部分产品向
公司地产开发项目提供原材料外，主要销售对象为公司外部客户。
2017 年，受公司缩减贸易业务规模影响，其他业务收入为 0.51 亿元，
同比大幅下降 57.80%，但仍对公司的收入有一定的补充。2018 年初，
公司于 2017 年 12 月新成立的子公司杭州广宇久熙进出口有限公司
初步开展进出口贸易业务，公司其他业务经营范围进一步扩大。
整体来看，2017 年，公司积极推进大健康领域的发展，并将其作
为公司未来发展的主营业务之一；此外，公司拥有国家一级物业管理
资质，物业管理、物业出租及其他业务的发展将对公司收入构成有益
补充。
（三）盈利能力
房地产销售业务仍是公司收入和毛利润的主要来源；2017 年，
受公司结转项目销售均价较低影响，营业收入及毛利率同比均有所下
降。2018 年一季度，受公司附加值较高的“公园里”项目结转影响，
公司营业收入及毛利率同比大幅增加。
公司主要从事房地产开发和销售，兼营物业管理和物业出租以及
建材销售等业务，其中房地产业务主要为住宅项目开发，同时配套少
量与住宅配套的商铺及写字楼。2017 年，房地产收入仍为公司收入的
主要来源，营业收入和毛利润同比分别减少 17.38%和 29.73%，房地
产收入仍为公司收入的主要来源，主要由于本期公司结转项目销售均
价较低所致。同期，物业管理收入和毛利润同比分别增加 21.60%和
42.40%，主要由于公司下属子公司广宇物业新下设舟山分公司，新增
对舟山“锦澜公寓”楼盘物业管理收入所致；物业出租收入和毛利润
同比分别增长 11.09%和 13.71%，主要原因是公司新增自持物业“锦
绣桃源”商铺，自持物业出租面积增加所致；其他业务收入和毛利润
同比大幅减少 57.80%和 65.11%，主要是公司主动缩减贸易业务规模
所致。
2017 年，公司毛利率同比减少 3.84 个百分点，其中房地产毛利
率同比减少 4.48 个百分点，主要是 2016 年公司结算的“武林外滩”
等项目附加值较高所致；物业管理毛利率同比增加 2.62 个百分点，
19
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
主要由于公司加强成本控制所致；物业出租毛利率同比增加 1.76 个
百分点，主要由于物业租金增加所致；其他业务板块毛利率同比变化
不大。
表 2 2015～2017 年及 2018 年 1～3 月公司营业收入、毛利润及毛利率情况（单位：万元、%）
2018 年 1～3 月 2017 年 2016 年 2015 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 167,794 100.00 346,468 100.00 419,365 100.00 171,954 100.00
房地产 164,794 98.21 333,126 96.15 400,101 95.41 143,676 83.55
物业管理 759 0.45 3,524 1.02 2,898 0.69 2,723 1.58
物业出租 1,121 0.67 4,695 1.36 4,226 1.00 4,152 2.41
其他 1,120 0.67 5,123 1.48 12,142 2.90 21,403 12.45
毛利润 77,388 100.00 75,609 100.00 107,599 100.00 19,238 100.00
房地产 75,677 97.79 71,057 93.98 103,278 95.98 14,747 76.66
物业管理 165 0.21 628 0.83 441 0.41 449 2.34
物业出租 968 1.25 3,708 4.90 3,261 3.03 3,290 17.10
其他 578 0.75 216 0.29 619 0.58 752 3.91
综合毛利率 46.12 21.82 25.66 11.19
房地产 45.92 21.33 25.81 10.26
物业管理 21.80 17.82 15.20 16.50
物业出租 86.31 78.97 77.21 79.23
其他 51.63 4.22 5.10 3.51
数据来源：根据公司提供资料整理
2018 年 1～3 月，公司营业收入为 16.78 亿元，同比大幅增加
9.15 亿元，其中房地产收入和毛利润同比分别增加 9.05 亿元和 6.26
亿元，主要由于当期公司“公园里”项目结转收入增加所致；物业管
理和物业出租收入和毛利润相对稳定；其他业务收入和毛利润同比分
别增加 0.09 亿元和 0.04 亿元，主要由于公司进出口贸易收入增加所
致。同期，公司毛利率为 46.12%，同比增加 27.36 个百分点，其中房
地产业务毛利率同比增加 28.27 个百分点，主要由于当期结算的“公
园里”项目毛利率水平较高所致；其他业务毛利率同比大幅减少
34.88 个百分点，主要由于公司上年同期其他收入主要为代建收入，
该业务毛利率较高，而当期公司进出口贸易业务增加，使得该板块业
务毛利率有所下降。总体来看，2017 年，受当期结算项目销售均价较
低影响，公司营业收入和毛利率同比有所减少；2018 年一季度，受公
司附加值较高的“公园里”项目结转影响，公司营业收入和毛利率同
比大幅增加。
20
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
大公测算公司 2018 年盈利情况。随着公司高附加值项目的交付，
为公司未来业务规模和收入水平提供了较好的保障，公司营业收入在
2018 年仍有提升空间。但随着房地产调控政策的持续推出，公司经营
业绩可能受到一定影响，同时由于公司规模有限，盈利能力受个别项
目结转影响较大，缺乏一定的盈利稳定性。
偿债来源
公司盈利能力受单个项目结转影响较大,公司流动性偿债来源以
期初现金及现金等价物和经营性净现金流为主，外部融资渠道仍较通
畅，对流动性偿债来源提供较好保障；可变现资产主要为存货和货币
资金，清偿性来源对债务有一定的覆盖能力。整体来看，公司偿债来
源结构有待改善。
偿债来源指数：偿债来源在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）盈利
2017 年，受公司结转项目销售均价较低影响，公司利润总额有
所下降；期间费用有所增长；公司盈利能力仍受单个项目结转影响较
大，缺乏稳定性。
2017 年，公司营业利润、利润总额和净利润分别为 3.98 亿元、
3.97 亿元和 2.89 亿元，同比分别减少 31.47%、31.80%和 29.16%，主
要是当期公司结转项目均价较低，毛利率同比降低以及期间费用的增
长所致，公司盈利能力受单个项目结转影响较大；归属于母公司所有
者的净利润占净利润的 65.68%，所占比例较大。同期，公司资产减值
损失同比增加 0.63 亿元，主要由于公司其他应收款计提的坏账准备
同比增加 0.63 亿元所致；投资收益为 0.09 亿元，同比增加 0.29 亿
元，主要由于公司当期理财产品到期收益增加所致。2017 年，公司总
资产报酬率和净资产收益率分别为 5.51%和 8.69％，同比分别减少
1.86 个百分点和 4.15 个百分点。
21
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
亿元 %
3.00 10.00
2.50 8.00
0.43
2.00
6.00
1.50 0.14
0.22 4.00
1.00 1.17
0.73 0.73 2.00
0.50
0.37 0.44 0.41
0.00 0.00
2015年 2016年 2017年
销售费用 管理费用 财务费用 期间费用率
图7 2015～2017 年公司期间费用及占营业收入比重情况
数据来源：根据公司提供资料整理
2017 年，公司期间费用为 2.01 亿元，同比增长 52.94%，期间费
用率同比增加 2.66 个百分点，费用控制能力有所下降；其中管理费
用占期间费用的比重较大，同比增长 59.77%，主要由于公司合作项目
中支付的运营管理支持费用增加所致；财务费用同比增加 0.29 亿元，
主要原因是公司产生的费用化利息支出增加；销售费用同比减少
7.49%，主要由于公司广告费以及业务宣传费减少所致。
2018 年 1～3 月，受当期结转项目收入增加影响，公司营业利润、
利润总额、净利润和归属于母公司所有者的净利润同比分别大幅增加
4.81 亿元、4.81 亿元、3.62 亿元和 1.88 亿元；期间费用同比增加
0.35 亿元，其中管理费用同比增加 0.22 亿元，主要是公司运营管理
费用增加所致；财务费用同比增加 0.12 亿元，主要由于当期有息债
务规模的增长使利息支出规模增大所致；其中归属于母公司所有者的
净利润和少数股东损益分别为 2.08 亿元和 1.93 亿元。同期，公司总
资产报酬率和净资产收益率分别为 6.82%和 10.76%。
根据公司发布的 2018 年度第一季度财务报告中对 2018 年上半
年经营情况业绩预测，预计公司杭州“公园里”项目于 2018 年上半
年基本完成交付结转，受该项目附加值较 2017 年公司同期交付项目
的附加值同比有所增加影响，公司归属于上市公司股东的净利润预计
增长 267.73%～316.76%，由此归属于上市公司股东的净利润变动区
间为 2.25 亿元～2.55 亿元。
22
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
（二）自由现金流
2017 年，公司经营性现金流净流入规模有所减少，2018 年 1～3
月,公司经营性现金流为净流出，对债务和利息的保障能力缺乏稳定
性；公司在建项目数量较多且投资规模较大，预计公司未来仍存在较
大的融资需求。
2017 年，公司经营性净现金流为 5.04 亿元，净流入同比减少
72.74%，主要是公司当期支付土地款等费用增加所致；投资性净现金
流为-13.67 亿元，净流出规模同比增加 5.18 亿元，主要是公司当期
购买的理财产品以及对项目公司提供的财务资助增加所致。
2018 年 1～3 月，公司经营性净现金流为-1.57 亿元，同比由净
流入转为净流出，主要由于公司当期支付的土地款增加以及销售回款
减少所致；公司经营性净现金流对负债及利息的覆盖程度同比有所下
降。2018 年 1～3 月，公司投资性净现金流为 1.56 亿元，同比由净
流出转为净流入，主要原因是公司当期赎回的理财产品增加。
亿元
30
15.17 18.51
20 12.80
11.54 10.30
10 5.04 2.51
1.52
0
-10
-8.48 -7.52
-20 -17.93 -13.67
2015年 2016年 2017年
经营性净现金流 投资性净现金流
筹资性净现金流 期初现金及现金等价物余额
图8 2015～2017 年公司现金流和期初现金及现金等价物余额情况
数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2018 年 3 月末，公司在建及拟建项目规模较大，主要在建
及拟建项目计划总投资约为 483.91 亿元，已完成投资 33.42 亿元，
未来尚需投资 50.49 亿元，公司未来仍存在较大的融资需求。
4
公司在建及拟建项目计划总投资、已完成投资及未来尚需投资金额统计口径为公司控股项目。
23
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
（三）债务收入
2017 年，公司筹资性净现金流由净流出转为净流入；公司作为
上市公司，仍与多家银行保持合作关系，融资渠道整体较为通畅。
2017年，公司筹资性净现金流为2.51亿元，筹资性净现金流规模
由净流出7.52亿元转为净流入，主要是公司当期偿还贷款减少以及收
到的往来款增加所致；2018年1～3月，公司筹资性净现金流为4.95亿
元，同比由净流出转为净流入，主要是公司项目规模扩大，银行贷款
增加所致。
公司债务融资渠道通畅，以银行借款为主，辅以信托和发行债券
等方式，公司与多家银行保持了良好的合作关系，截至2018年3月末，
公司共获得银行授信额度12.20亿元,未使用额度为5.50亿元，剩余银
行授信额度规模较小。预计未来1～2年，公司债务收入的主要来源仍
将以银行借款为主，随着公司在建及拟建项目的投入，公司仍将保持
较大的资金需求。
（四）外部支持
公司获得外部支持规模较小，对偿债来源支持很小。
2017 年，公司获得来自浙江省财政厅政府补助 5.38 万元，政府
补助规模较小，对偿债来源影响很小。
（五）可变现资产
2017 年以来，公司资产规模保持增长，仍以流动资产为主；可变
现资产主要包括存货、其他应收款及货币资金，其中存货变现能力较
好，其他应收款规模较大，对资金形成一定的占用，整体变现能力一
般。
2017 年以来，公司总资产保持增长，仍以流动资产为主。截至
2018 年 3 月末，公司总资产为 82.37 亿元，较 2017 年末略有增长，
其中流动资产和非流动资产规模分别为 75.42 亿元及 6.95 亿元，占
总资产比重分别为 91.56%和 8.44%。
24
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
亿元 %
5.93 6.34 6.81 6.95
100 100
80 80
60 60
40 81.42 75.49 75.17 75.42 40
20 20
0 0
2015年末 2016年末 2017年末 2018年3月末
非流动资产合计 流动资产合计 流动资产占比
图9 2015～2017 年末及 2018 年 3 月末公司资产结构
数据来源：根据公司提供资料整理
公司流动资产主要由存货、其他应收款、货币资金和其他流动资
产等构成。2017 年末，公司流动资产为 75.17 亿元，同比略有减少，
其中存货为 39.69 亿元，同比大幅减少 25.95%，主要由于部分房地
产开发项目结转交付所致，其中，开发产品和开发成本账面价值分别
为 25.94 亿元和 10.60 亿元，占存货比重分别为 65.35%和 26.72%；
其他应收款为 15.18 亿元，同比大幅增加 12.73 亿元，一方面由于公
司合作项目增多，公司根据持股比例对项目公司提供资金支持增加；
另一方面，公司在合作项目过程中，将控股项目公司闲置的销售回款
资金回流到各参股股东，形成对项目公司股东的其他应收款所致，其
他应收款累计计提坏账准备 0.97 亿元，按欠款方归集的其他应收款
前五名期末余额合计 14.85 亿元，占其他应收款期末余额的 91.95%，
集中程度极高，账龄主要集中在一年以内；货币资金为 6.70 亿元，
同比减少 47.66%，主要由于公司支付的土地款以及提供的财务资助
增加所致，其中受限金额为 81.73 万元，货币资金受限比例较小。
其他
其他流动资产 0.21%
8.55% 货币资金
8.92%
存货
71.00%
其他应收款
20.19%
存货
52.80%
图 10 2017 年末公司流动资产构成情况
数据来源：根据公司提供资料整理
25
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
2018 年 3 月末，公司流动资产为 75.42 亿元，其中其他应收款
为 19.21 亿元，较 2017 年末增长 26.56%，主要由于公司向合作开发
的房地产项目提供的财务资助增加所致；货币资金为 11.64 亿元，较
2017 年末增长 73.65%，主要由于公司当期银行借款以及赎回银行理
财产品增加所致；其他流动资产为 1.81 亿元，较 2017 年末下降 71.88%，
主要由于公司赎回理财产品增加所致；流动资产其他主要科目较 2017
年末均变化不大。
从资产运营效率来看，2017 年末，公司存货周转天数为 620.00
天，同比减少 50.71 天，受当期项目结转规模增加影响，公司存货周
转效率有所提升；应收账款周转天数为 2.21 天，同比增加 0.66 天，
公司应收账款周转效率有所下降。2018 年 1～3 月，公司存货和应收
账款周转天数分别为 381.21 天和 1.10 天，周转效率有所提升。
发放贷款及垫款 其他
9.45% 4.84% 可供出售金
融资产
其他非流动
6.34%
资产
6.29%
递延所得税
资产 长期股权投
20.26% 资
35.29%
投资性房地产
17.53%
图 11 2017 年末公司非流动资产构成情况
数据来源：根据公司提供资料整理
2017 年末，公司非流动资产主要由长期股权投资、递延所得税资
产、投资性房地产、发放贷款及垫款和其他非流动资产等构成。2017
年，公司非流动资产为 6.81 亿元，同比增长 7.42%，占总资产比重为
8.31%，其中长期股权投资为 2.40 亿元，同比大幅增长 92.98%，主要
由于公司对杭州万广置业有限公司等四家合营企业以及浙江股权交
易中心有限公司等六家联营企业进行追加投资所致；递延所得税资产
为 1.38 亿元，同比减少 27.60%，主要是预收房款及计提土地增值税
造成的可抵扣暂时性差异形成，根据中国证监会会计监管工作规定，
公司将本期因预售收入产生的预缴所得税划转至其他流动资产所致；
投资性房地产为 1.19 亿元，同比减少 3.14%；其他非流动资产为 0.43
26
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
亿元，同比减少 32.93%，主要由于公司预缴的土地增值税减少所致；
发放贷款和垫款为 0.64 亿元，同比减少 23.21%，主要由于公司下属
小额贷款公司发放贷款减少所致。2018 年 3 月末，非流动资产各主
要科目较 2017 年末均变动不大。
从资产受限情况看，截至 2018 年 3 月末，公司所有权或使用权
受到限制的资产账面价值合计 10.49 亿元，占总资产的 12.74%，与
净资产的比例为 28.11%;公司受限资产包括存货 9.21 亿元，投资性
房地产 1.18 亿元、固定资产 0.10 亿元及货币资金 50.76 万元，其中
受限存货主要用于公司新昌“锦江府”及舟山“锦澜府邸”项目的
抵押借款。
截至 2017 年末，公司可变现资产价值 5为 51.67 亿元，清偿性偿
债来源规模一般。公司可变现资产主要包括存货、其他应收款和货币
资金，其中存货变现能力较好；其他应收款规模仍较大，变现能力一
般；货币资金中受限部分规模较小，对资产流动性影响较小。总体来
看，2017 年以来，公司资产规模保持增长，流动资产占比较高；可变
现资产以存货、其他应收款和货币资金为主，公司整体变现能力一般。
公司流动性偿债来源以期初现金及现金等价物和经营性净现金
流为主；清偿性偿债来源为可变现资产，整体变现能力一般。
公司流动性偿债来源主要包括期初现金及现金等价物、经营性净
现金流、债务收入和外部支持，2017 年，公司期初现金及现金等价物
为 12.80 亿元；经营性净现金流 5.04 亿元，同比大幅减少；获得外
部支持规模较小。公司流动性偿债来源结构中现金及现金等价物是其
债务偿还的主要来源，经营性净现金流是重要补充，外部支持对其贡
献度较小。但随着公司经营性净现金流大幅减少，当期公司流动性偿
债来源有所下降。总体来看，公司现金及现金等价物较为充足，融资
渠道较为通畅，公司流动性偿债来源中，期初现金及现金等价物和经
营性净现金流规模较大，安全偿债来源占比较高，安全度较高，偏离
度为 1.29。
公司清偿性偿债来源为可变现资产，公司可变现资产主要包括存
货、其他应收款和货币资金，其中存货变现能力较好，但其他应收款
5
公司可变现资产价值未经专业评估。
27
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
占较大，使得公司资产整体变现能力一般。
偿债能力
公司偿债能力很强，较充裕的货币资金和通畅的债务融资渠道为
公司流动性还本付息能力提供一定保障；清偿性偿债来源为可变现资
产，对公司整体债务偿还形成一定保障；公司盈利对利息的覆盖程度
较好。
偿债能力指数：偿债能力在评级矩阵中的位置
C CC CCC B BB BBB A AA AAA
（一）存量债务分析
2017 年以来，公司负债规模持续下降，仍以流动负债为主。
2017 年以来，公司负债规模持续下降，仍以流动负债为主。截至
2018 年 3 月末，总负债为 45.03 亿元，较 2017 年末减少 7.52%，流
动负债占比为 65.55%。
公司流动负债主要由预收账款、其他应付款和应付账款等构成。
2017 年末，公司流动负债为 36.70 亿元，同比减少 10.64%，其中，
预收账款为 23.47 亿元，主要为房地产预售款，同比减少 14.76%，主
要是当期竣工交付的项目增加所致；其他应付款为 5.42 亿元，同比
增加 2.77 亿元，主要由于公司合作项目增加，与联营、合营企业之
间的资金往来款增加所致，其中 1 年以内的其他应付款占比 75.46%，
其他应付款前五名占比为 72.88%；应付账款为 5.10 亿元，同比减少
11.08%，主要由于公司支付的工程款减少所致；短期借款为 0 亿元，
同比减少 0.42 亿元，主要由于公司当期偿还银行短期借款所致。
28
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
亿元 %
100 100
80 80
31.95 31.81 33.29
37.34
60 60
40 46.62 40
41.07 36.7
20 29.52 20
8.78 8.95 11.99 15.51
0 0
2015年末 2016年末 2017年末 2018年3月末
非流动负债合计 流动负债合计 所有者权益合计
资产负债率 债务资本比率
图 12 2015～2017 年末及 2018 年 3 月末公司资本结构情况
数据来源：根据公司提供资料整理
2018 年 3 月末，公司流动负债为 29.52 亿元，较 2017 年末减少
19.57%；其中，预收款项为 14.17 亿元，较 2017 年末减少 39.64%，
主要是当期公司项目结转增加所致；其他应付款为 6.7 亿元，较 2017
年末增加 23.72%，主要原因是浙江碧桂园投资管理有限公司（以下简
称“碧桂园投资”）拟受让公司关于“天台项目”的 50.00%股权，向
公司提供的前期借款所致；应付账款为 3.33 亿元，较 2017 年末下降
34.69%，主要是公司当期支付的工程款增加所致；流动负债其他主要
科目较 2017 年末均变化不大。
其他
其他应付款 7.39% 应付账款
14.78% 13.89%
预收款项
63.94%
图 13 2017 年末公司流动负债构成情况
数据来源：根据公司提供资料整理
公司非流动负债主要由长期借款、长期应付款和应付债券等构成。
2017 年末，公司非流动负债为 11.99 亿元，同比增长 34.00%，其中
长期借款为 8.90 亿元，同比增长 18.72%，主要由于公司项目贷款增
加所致；长期应付款同比增加 1.80 亿元，主要由于公司下属子公司
29
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
浙江广宇新城房地产开发有限公司等三家子公司通过浙江浙里互联
网金融信息服务有限公司分别销售“鼎悦商铺”、“锦澜公寓”及
“东承府”资产收益权产品，共计融资 1.80 亿元；应付债券为 0.99
亿元，同比略有增加。2018 年 3 月末，非流动负债较 2017 年末增长
29.37%，其中，长期借款较 2017 年末增长 39.35％，主要由于公司项
目规模扩大导致银行借款增加所致；非流动负债其他主要科目较 2017
年末均变化不大。
2017 年以来，公司总有息债务继续增长，以长期有息债务为主，
债务结构较为合理。
2017 年以来，公司总有息债务规模及其占总负债比例逐年增长，
其中 2017 年末为 13.81 亿元，同比增长 43.11%；长期有息债务为
11.69 亿元，同比增长 37.81%，长期有息债务占总有息债务的 84.62%，
公司债务期限结构较为合理。截至 2018 年 3 月末，公司总有息债务
合计 17.60 亿元，较 2017 年末增长 27.46%，其中短期有息债务为
2.42 亿元，较 2017 年末增长 13.74%。
亿元 %
20 100
15 80
15.19
8.16 60
10 11.69
8.48 40
5 6.75 20
1.17 2.13 2.42
0 0
2015年末 2016年末 2017年末 2018年3月末
长期有息债务 短期有息债务
短期有息债务/总有息债务 总有息债务/总负债
图 14 2015～2017 年末及 2018 年 3 月末公司存量债务结构
数据来源：根据公司提供资料整理
从有息债务到期期限结构看，截至 2018 年 3 月末，公司 1 年内
到期的有息债务占总有息债务的 13.75%，短期有息债务主要集中在
2018 年第四季度和 2019 年第一季度（见附件 4），短期偿付压力一
般；长期有息债务较为分散，整体来看，公司有息债务期限较为合理。
30
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
表3 截至 2018 年 3 月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%）
项目 ≤1 年 （1，2]年 （2，3]年 >3 年 合计
金额 2.42 6.18 4.62 4.38 17.60
占比 13.75 35.11 26.25 24.89 100.00
2017 年末及 2018 年 3 月末，公司资产负债率分别为 59.40%和
54.67%，有所下降；流动比率分别为 2.05 倍和 2.55 倍、速动比率分
别为 0.97 倍和 1.31 倍，均有所增加，对流动负债的保障能力有所增
强。
公司对外担保规模较小，均为对商品房承购人按揭贷款提供的
担保。
截至 2018 年 3 月末，公司对外担保余额共计 4.20 亿元，担保比
率为 11.25%，为公司商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保和
保证金担保，共计为 4.20 亿元。公司子公司黄山广宇房地产开发有
限公司另以 50.76 万元按揭保证金为部分江南新城商品房承购人提
供担保 6。
2017 年以来，受益于公司未分配利润的增加，所有者权益有所
增加。
2017 年末，公司所有者权益为 33.29 亿元，其中股本为 7.74 亿
元，同比未有变动；资本公积为 8.34 亿元，同比略有增加；盈余公
积同比增长 5.85%；未分配利润同比增加 1.17 亿元，主要由于公司
当期归属于母公司所有者的净利润同比增加所致。2018 年 3 月末，
公司所有者权益为 37.34 亿元，较 2017 年末增加 4.05 亿元，其中未
分配利润和少数股东权益较 2017 年末分别增加 2.08 亿元和 1.97 亿
元，其他所有者权益类主要科目较 2017 年末均变化不大。
6
公司子公司黄山广宇房地产开发有限公司按所担保贷款金额的 100%缴纳按揭保证金。
31
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
（二）偿债能力分析
2017 年，公司为提高货币资金使用率，使用闲置资金购买理财
产品规模同比大幅增加，使得公司流动性来源对流动性消耗的覆盖程
度较低；公司资产可变现能力较好，使得公司清偿性还本付息能力处
于较好水平；公司盈利对利息的覆盖程度较高；整体而言，公司偿债
能力很强。
大公将公司的偿债来源分为流动性偿债来源和清偿性偿债来源。公
司流动性偿债来源以期初现金及现金等价物、经营性净现金流、融资收
入以及外部支持为主。截至 2017 年末，公司货币资金为 6.70 亿元，其
中受限部分为 81.73 万元，受限货币资金规模较小，对公司流动性偿债
来源形成一定支持；2017 年，公司经营性现金流净流入同比有所下降，
对债务和利息的保障能力有所下降；公司可获得的债务融资渠道多元化，
主要有银行借款、未使用银行授信以及债券融资等，截至 2018 年 3 月
末，公司获得的银行授信 12.20 亿元，未使用额度 5.50 亿元，未使用
授信规模较小；公司在建和拟建项目规模较大，未来仍有一定的资金需
求，且公司短期有息债务规模持续增长，流动性消耗继续增加；2017 年，
由于公司投资所支付的现金大幅增加，导致公司 2017 年流动性还本付
息能力为 0.24 倍，主要原因是公司为提高货币资金使用率，增加了对
银行理财产品的购买规模，由于期限多为 1～3 个月，故公司当期因赎
回理财产品收到的现金规模为 77.61 亿元，能够对公司流动性消耗形
成一定的覆盖。由于公司“公园里”项目计划于 2018 年实现交付，预
计公司经营性净现金流同比将有所增加，此外，公司债务融资渠道通畅，
预计 2018 年流动性还本付息能力有所提高。
清偿性偿债来源为可变现资产，公司可变现资产主要为货币资金和
存货，其中存货中房地产开发产品和开发成本占比较大，因此公司可变
现资产变现能力一般，2017 年公司可变现资产对存量债务的覆盖率为
1.06 倍，公司清偿性还本付息能力较好,随着公司房地产开发产品的增
加，预计 2018 年公司清偿性还本付息能力有所提高。2017 年，公司
EBITDA 利息保障倍数为 6.51 倍，公司盈利对利息的覆盖程度处于较好
水平。整体而言，公司偿债来源对公司整体负债提供的保障程度较好。
32
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
表4 2017～2018 年公司三个平衡关系（单位：倍）
三个平衡关系 2017 年 2018 年 F
清偿性还本付息能力 1.06 1.35
流动性还本付息能力 0.24 0.90
盈利对利息覆盖能力 6.51 5.71
数据来源：公司提供、大公测算
总体来看，公司可变现资产对总债务覆盖能力较好，清偿性还本
付息能力处于较好水平；随着公司高附加值“公园里”项目的结转，
预计公司经营性现金流状况将有所好转，较充裕的货币资金和较通畅
的债务融资渠道为公司流动性还本付息能力提供保障；预计未来盈利
能力将保持稳定。
结论
综合来看，公司的抗风险能力很强，预计未来 1～2 年，公司业
务将基本保持稳定。公司为杭州地区老牌房地产企业，在区域内仍具
有一定的竞争力，但规模有限、行业地位较为一般。公司未来盈利能
力受房地产市场政策调控影响仍较大；公司作为上市公司，在资本市
场融资渠道较为通畅，但公司在建和拟建项目规模较大，仍然存在一
定规模的外部融资需求；盈利对利息的保障程度处于较好水平，且公
司有息债务以长期有息债务为主，债务期限结构较为合理。
综合分析，大公对公司“16 广宇 01”信用等级维持 AA-，主体
信用等级维持 AA-，评级展望维持稳定。
33
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 1
报告中相关概念
概念 含义
偿债环境 偿债环境是指影响发债主体偿还债务能力的外部环境。
信用供给是指一国中央政府为满足本国发展需要对宏观信用资源
信用供给
的供给能力。
信用关系 信用关系是由债权人与债务人构成的借贷关系。
财富创造能力是指债务人的盈利能力，它是偿还债务的源泉和基
财富创造能力
石。
偿债来源是指债务主体在偿还债务时点上保障各项事务正常进行
偿债来源
所需流动性后剩余可支配资金。
偿债来源安全度通过确定偿债来源与财富创造能力的偏离度来判
断。偿债来源偏离度是指债务主体的可用偿债来源与以财富创造
偿债来源安全度 能力为基础形成的偿债来源之间的距离，偏离度越小，说明债务
主体的偿债来源与财富创造能力的距离越小，偿债来源可靠性越
强。系数越小。
偿债能力是指债务主体在评级有效期内的最大安全负债数量区
偿债能力 间,分为总债务偿付能力、存量债务偿付能力、新增债务偿付能
力。
清偿性还本付息能力是指债务人丧失可持续经营能力时的债务偿
清偿性还本付息能力
还能力，是时期偿债来源与负债的平衡。
流动性还本付息能力是指债务人维持可持续经营能力的债务偿还
流动性还本付息能力
能力，是时点偿债来源与负债的平衡。
盈利对利息的覆盖能力是指债务人新创造价值对全部债务利息的
盈利对利息的覆盖能力
偿还能力。
34
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 2
截至 2018 年 3 月末广宇集团股份有限公司组织结构图
股东大会
监事会
董事会
董秘
总裁 战 薪
董事会办公室 略 酬 审
决 考 计
策 核 委
副总裁 总会计师 委 委 员
员 员 会
会 会
审计部
营 总 人 财 融 设 核 项 运 法 物
销 裁 力 务 资 计 算 目 营 务 业
中 办 资 部 中 中 供 部 中 部 部
心 公 源 心 心 应 心
室 部 部
35
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 3-1
广宇集团股份有限公司相关数据表格
2015～2017 年公司房地产业务运营情况 7
项目 2017 年 2016 年 2015 年
新开工面积(万平方米) 40.47 14.59 3.77
在建面积(万平方米) 40.47 36.34 55.76
竣工面积(万平方米) 36.73 33.26 24.98
签约面积(万平方米) 19.41 25.31 18.90
签约金额（亿元） 30.62 38.83 34.95
签约均价（万元/平方米） 1.58 1.53 1.85
结算面积（万平方米) 25.89 14.71 12.04
8
结算金额 （亿元） 31.81 38.79 13.53
结算均价（万元/平方米） 1.23 2.64 1.12
数据来源：根据公司提供资料整理
9
2015～2017 年公司主要房地产销售情况 （单位：万平方米、亿元）
2017 年 2016 年 2015 年
均价 均价 均价
项目 签约 签约 签约 签约 签约
签约销 （元/ （元/ （元/
销售 销售 销售 销售 销售
售面积 平方 平方 平方
收入 面积 收入 面积 收入
米） 米） 米）
江南新城 0.75 4,857 0.36 0.60 6,468 0.39 0.71 4,967 0.35
东承府 0.33 23,069 0.77 1.23 17,561 2.16 1.68 15,983 2.69
鼎悦府 0.51 16,611 0.84 1.86 12,901 2.39 1.42 13,525 1.92
锦绣桃源 0.06 18,527 0.10 2.17 13,672 2.97 2.71 12,942 3.51
星湖名郡 5.95 6,249 3.72 6.06 6,143 3.72 4.21 6,182 2.60
锦澜公寓 1.98 13,784 2.73 5.29 10,667 5.65 3.93 10,843 4.26
武林外滩 0.40 64,923 2.57 1.06 62,055 6.55 3.45 43,037 17.86
公园里 4.94 27,247 13.47 4.66 20,137 9.38 - - -
锦澜府邸 2.46 15,225 3.75 - - - - - -
桃源里 1.78 7,626 1.35 - - - - -
合计 19.15 15,490 29.67 22.93 14,487 33.22 18.11 16,669 30.19
数据来源：根据公司提供资料整理
7
此表包含公司参股项目“锦润公寓”，权益占比为 49%，其控股公司为浙江省浙能房地产有限公司。
8
此处结算金额不包括车库和储藏间。
9
此表数据不包括早年开发的河滨花园、河滨公寓、西城年华等楼盘剩余的少量未售房产的面积和收入。
36
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 3-2
广宇集团股份有限公司相关数据表格
截至 2017 年 12 月末公司新增土地情况（单位：万平方米、亿元、%）
获取 总规划建 权益 11 已付款
项目 城市 10 土地款 可售面积
时间 筑面积 占比 比例
复兴地块 杭州市 2017 年 2.18 100.00 2.56 2.18 50.00
天台项目 台州市 2017 年 9.30 100.00 4.87 8.54 50.00
彭 埠 36#
杭州市 2017 年 3.19 100.00 2.88 2.17 50.00
地块
彭 埠 55#
杭州市 2017 年 3.44 100.00 3.70 2.29 50.00
地块
新昌地块 新昌市 2017 年 21.67 100.00 5.10 15.34 100.00
合计 - - 39.78 - 19.11 30.52 -
数据来源：根据公司提供资料整理
2017 年末公司在开发和拟开发项目情况（单位：万平方米、亿元）
规划建筑 计划总 已投资 已售 剩余可
项目 城市 12
面积 投资 金额 面积 售面积
在建项目
锦澜府邸 舟山 6.58 7.36 3.90 2.64 3.94
桃源里 黄山 5.14 2.85 1.05 1.78 3.36
锦江府 新昌 15.34 15.50 5.64 0.00 15.34
拟建项目
复兴地块 杭州 2.18 4.20 1.29 0.00 2.18
天台地块 台州 8.54 13.50 2.44 0.00 8.54
彭埠 36#地块 杭州 2.17 5.30 1.44 0.00 2.17
彭埠 55#地块 杭州 2.29 6.20 1.85 0.00 2.29
合计 - 42.24 54.91 17.61 4.42 37.82
数据来源：根据公司提供资料整理
10
此处总规划建筑面积为项目整体的建筑面积，公司依据自身在项目权益中的占比投入资金。
11
此处可售面积不包含车位和地下室。
12
此处规划建筑面积和剩余可售面积均不包含车位和地下室。
37
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 4
广宇集团股份有限公司相关数据表格
2017 年末公司其他应收款前五名（单位：亿元、%）
占其他应收
单位名称 金额 款项性质 账龄
款总额比例
上海芈杰企业管理有限公司 6.66 往来款 41.21 1 年以内
1 年以内：5.04 亿元；
嘉兴万科房地产开发有限公司 5.47 往来款 33.84
1～2 年：0.42 亿元
浙江信宇房地产开发有限公司 1.16 保修金 7.19 1 年以内
杭州臻茂投资有限公司 0.92 保证金 5.70 1 年以内
杭州绿城望溪房地产开发有限公司 0.61 保证金 3.96 1 年以内
合计 14.85 - 91.90 -
数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2018 年 3 月末公司一年内到期负债期限结构（单位：亿元）
一年内到期的非 其他应付款
到期期限 短期借款 小计 占比
流动负债 （付息项）
2018 年二季度 - 0.12 - 0.12 4.96
2018 年三季度 - 0.14 0.01 0.15 6.20
2018 年四季度 - 0.50 - 0.50 20.66
2019 年一季度 0.35 0.04 1.26 1.65 68.18
合计 0.35 0.80 1.27 2.42 100.00
资料来源：根据公司提供资料整理
38
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-1
广宇集团股份有限公司主要财务指标
（ 单位：万元 ）
资产类
2018 年 1～3 月 2016 年
项目 2017 年 2015 年
（未经审计） （追溯调整）
货币资金 116,369 67,015 128,041 103,144
应收账款 2,541 1,556 2,706 906
预付款项 56,152 70,160 12 36,613
其他应收款 192,069 151,765 24,473 28,874
存货 368,927 396,927 536,024 625,653
流动资产合计 754,152 751,700 754,939 814,186
长期股权投资 24,027 24,027 12,450 17,798
投资性房地产 11,838 11,937 12,323 12,718
固定资产 1,785 1,809 1,773 1,982
无形资产 957 967 1,009 1,052
递延所得税资产 16,215 13,795 19,055 19,302
非流动资产合计 69,520 68,086 63,384 59,316
总资产 823,672 819,786 818,322 873,502
占资产总额比（%）
货币资金 14.13 8.17 15.65 11.81
应收账款 0.31 0.19 0.33 0.10
预付款项 6.82 8.56 0.00 4.19
其他应收款 23.32 18.51 2.99 3.31
存货 44.79 48.42 65.50 71.63
流动资产合计 91.56 91.69 92.25 93.21
长期股权投资 2.92 2.93 1.52 2.04
投资性房地产 1.44 1.46 1.51 1.46
固定资产 0.22 0.22 0.22 0.23
无形资产 0.12 0.12 0.12 0.12
非流动资产合计 8.44 8.31 7.75 6.79
39
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-2
广宇集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
负债类
2018 年 1～3 月 2016 年
项目 2017 年 2015 年
（未经审计） （追溯调整）
短期借款 3,500 0 4,200 18,500
应付账款 33,300 50,984 57,336 18,397
预收款项 141,657 234,682 275,310 321,929
其他应付款 67,095 54,232 26,542 37,112
应交税费 39,025 15,057 37,058 18,853
一年内到期的非流动负债 8,000 8,375 7,500 49,000
流动负债合计 295,191 367,019 410,730 466,197
长期借款 123,950 88,950 74,925 81,625
递延所得税负债 3,257 3,050 4,535 6,032
长期应付款 18,000 18,000 0 0
应付债券 9,924 9,914 9,878 0
非流动负债合计 155,131 119,914 89,489 87,800
负债合计 450,322 486,934 500,220 553,996
占负债总额比（%）
短期借款 0.78 0.00 0.84 3.34
应付账款 7.39 10.47 11.46 3.32
预收款项 31.46 48.20 55.04 58.11
其他应付款 14.90 11.14 5.31 6.70
应交税费 8.67 3.09 7.41 3.40
一年内到期的非流动负债 1.78 1.72 1.50 8.84
流动负债合计 65.55 75.37 82.11 84.15
长期借款 27.52 18.27 14.98 14.73
递延所得税负债 0.72 0.63 0.91 1.09
长期应付款 4.00 3.70 0.00 0.00
应付债券 2.20 2.04 1.97 0.00
非流动负债合计 34.45 24.63 17.89 15.85
权益类
实收资本 77,414 77,414 77,414 77,414
资本公积 83,435 83,435 83,391 82,897
盈余公积 19,264 19,264 18,199 15,794
未分配利润 135,582 11,4746 103,006 96,464
股东权益合计 373,350 332,852 318,103 319,506
少数股东权益 57,654 37,993 36,091 46,936
40
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-3
广宇集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
损益类
2018 年 1～3 月 2016 年
项目 2017 年 2015 年
（未经审计） （追溯调整）
营业收入 167,794 346,468 419,365 171,954
营业成本 90,406 270,859 311,766 152,716
营业税金及附加 14,975 8,863 32,781 8,118
销售费用 653 4,063 4,391 3,741
管理费用 3,733 11,732 7,343 7,342
财务费用 1,672 4,263 1,380 2,164
营业利润 54,233 39,757 58,012 -4,769
利润总额 54,236 39,727 58,252 -3,964
所得税费用 14,064 10,801 17,416 1,839
净利润 40,172 28,926 40,835 -5,802
归属于母公司所有者的净利润 20,836 18,998 15,140 -6,440
占营业收入比（%）
营业成本 53.88 78.18 74.34 88.81
营业税金及附加 8.92 2.56 7.82 4.72
销售费用 0.39 1.17 1.05 2.18
管理费用 2.22 3.39 1.75 4.27
财务费用 1.00 1.23 0.33 1.26
营业利润 32.32 11.47 13.83 -2.77
利润总额 32.32 11.47 13.89 -2.30
净利润 23.94 8.35 9.73 -3.37
现金流类
经营活动产生的现金流量净额 -15,666 50,447 185,064 151,696
投资活动产生的现金流量净额 15,565 -136,673 -84,838 15,152
筹资活动产生的现金流量净额 49,486 25,145 -75,193 -179,298
41
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 5-4
广宇集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
主要财务指标
2018 年 1～3 月 2016 年
项目 2017 年 2015 年
（未经审计） （追溯调整）
EBIT 56,144 45,209 60,308 -657
EBITDA - 46,670 61,136 128
总有息债务 176,049 138,119 96,503 149,125
毛利率（%） 46.12 21.82 25.66 11.19
营业利润率（%） 32.32 11.47 13.83 -2.77
总资产报酬率（%） 6.82 5.51 7.37 -0.08
净资产收益率（%） 10.76 8.69 12.84 -1.82
资产负债率（%） 54.67 59.40 61.13 63.42
债务资本比率（%） 32.04 29.33 23.28 31.82
长期资产适合率（%） 760.19 664.99 643.06 686.67
流动比率（倍） 2.55 2.05 1.84 1.75
速动比率（倍） 1.31 0.97 0.53 0.40
保守速动比率（倍） 0.39 0.18 0.31 0.22
存货周转天数（天） 381.21 620.00 670.70 1,511.93
应收账款周转天数（天） 1.10 2.21 1.55 2.11
经营性净现金流/流动负债（%） -4.73 12.97 42.21 39.26
经营性净现金流/总负债（%） -3.34 10.22 35.11 28.19
经营性净现金流利息保障倍数（倍） -6.19 7.04 22.50 9.54
EBIT 利息保障倍数（倍） 22.18 6.31 7.33 -0.04
EBITDA 利息保障倍数（倍） - 6.51 7.43 0.01
现金比率（%） 39.42 18.26 31.17 22.12
现金回笼率（%） 47.77 92.26 88.81 193.05
担保比率(%) 11.25 27.64 59.69 46.90
42
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 6
各项指标的计算公式
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）×100%
2. EBIT＝利润总额＋计入财务费用的利息支出
3. EBITDA＝EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
4. EBITDA 利润率（%）＝EBITDA/营业收入×100%
5. 总资产报酬率（%）＝EBIT/年末资产总额×100%
6. 净资产收益率（%）＝净利润/年末净资产×100%
7. 现金回笼率（%）＝销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
8. 资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%
9. 债务资本比率（%）＝总有息债务/（总有息债务＋所有者权益）×100%
10. 总有息债务＝短期有息债务＋长期有息债务
11. 短期有息债务＝短期借款＋应付票据+其他流动负债（应付短期债券）＋一年内到期
的非流动负债＋其他应付款（付息项）
12. 长期有息债务＝长期借款＋应付债券+长期应付款（付息项）
13. 担保比率（%）＝担保余额/所有者权益×100%
14. 经营性净现金流/流动负债（%）＝经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末流
动负债）/2]×100%
15. 经营性净现金流/总负债（%）＝经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债总
额）/2]×100%
16. 存货周转天数 13＝360/（营业成本/年初末平均存货）
17. 应收账款周转天数 14＝360/(营业收入/年初末平均应收账款）
18. 流动比率＝流动资产/流动负债
19. 速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
20. 保守速动比率＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/流动负债
21. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/流动负债×100%
22. 流动性来源＝期初现金及现金等价物余额+未使用授信额度+外部支持+经营活动产
13
一季度取 90 天。
14
一季度取 90 天。
43
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
生的现金流量净额
23. 流动性损耗＝购买固定资产、无形资产和其他长期资产的支出+到期债务本金和利
息+股利+或有负债（确定的支出项）+其他确定的收购支出
24. EBIT 利息保障倍数（倍）＝EBIT/利息支出＝EBIT/（计入财务费用的利息支出＋资
本化利息）
25. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝EBITDA/利息支出＝EBITDA/（计入财务费用的利息支
出＋资本化利息）
26. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝经营性现金流量净额/利息支出＝经营性现金
流量净额/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
44
广宇集团 2018 年度跟踪评级报告
附件 7
主体及中长期债券信用等级符号和定义
信用等级 定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
正
存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
面
展 稳
信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
望 定
负
存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。
面
注：大公中长期债券及主体信用等级符号和定义相同；除 AAA 级、CCC 级（含）以下等
级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
45
