广东威华股份有限公司拟实施重大资产重组
涉及广东威华股份有限公司相关资产及负债
资 产 评 估 说 明
中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
评协备案号码 1500123044140221 号
（第一册，共一册）
广东中联羊城资产评估有限公司
CHINAUNITED YANGCHENG APPRAISAL CO., LTD.
二○一四年九月十五日
目 录
关于评估说明使用范围的声明................. ....... ....... ....... ........................共 1 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明...................... ........... ...............共 25 页
资 产 评 估 说 明 ................................................................................................. 1
第一部分 评估对象与评估范围说明 ..................................................................... 1
第二部分 资产核实情况总体说明 ....................................................................... 10
第三部分 采用资产基础法评估企业价值技术说明 ........................................... 20
流动资产、其他资产评估技术说明 ..................................................................... 20
长期股权投资评估技术说明 ................................................................................. 33
森林资源资产评估技术说明 ................................................................................. 55
房屋建筑物（投资性房地产）评估技术说明 ..................................................... 73
设备评估技术说明 ............................................................................................... 137
土地使用权资产评估技术说明 ........................................................................... 191
商标及专利评估技术说明 ................................................................................... 245
负债评估技术说明 ............................................................................................... 262
第四部分 收益法评估企业价值技术说明 ......................................................... 269
评估结论及其分析 ............................................................................................... 342
关于评估说明使用范围的声明
关于评估说明使用范围的声明
《资产评估说明》作为《资产评估报告书》的附件，仅供国有资产监
督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定
外，本《资产评估说明》和相关材料的全部或者部分内容不得提供给其他
任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
广东中联羊城资产评估有限公司 第1页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方概况
(一) 委托方和产权持有单位（被评估单位）
1、 基本情况
公司名称：广东威华股份有限公司（以下简称“威华股份”）
注册地址：广东梅州市梅县西阳镇龙坑村
法定代表人：李建华
注册资本：人民币肆亿玖仟零柒拾万肆仟元
实收资本：人民币肆亿玖仟零柒拾万肆仟元
公司类型：其他股份有限公司（上市）
营业执照注册号：440000400000230
经营范围：自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经
营或禁止出口的商品和技术除外。人造板、家私、木材、木制品加工、销
售。造林工程设计，林木种植。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
经营期限：二〇〇一年十二月二十九日至长期
2、 历史沿革情况简介
广东威华股份有限公司前身为梅州市威华中纤板制造有限公司，于
1997 年 6 月 9 日在梅州市工商行政管理局注册，注册资本为 800 万元，1998
年 7 月 6 日注册资本变更为 2,800 万元，2001 年 9 月 26 日梅州市威华中纤
板制造有限公司股东会通过增资决议，增资后注册资本变更为 4,800 万元。
2001 年 12 月 20 日，广东省人民政府以“粤办函[2001]717 号”文批复同
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
意梅州市威华中纤板制造有限公司原股东作为发起人，以发起方式将公司
整体改组为广东威华股份有限公司，各股东以梅州市威华中纤板制造有限
公司截至 2001 年 9 月 30 日的净资产额 5,680 万元作为折股依据，按 1：1
的比例相应折合为股份有限公司的全部股份，各发起人所持有的梅州市威
华中纤板制造有限公司的股权相应转为股份有限公司股份。股份有限公司
于 2001 年 12 月 29 日在广东省工商行政管理局办理工商注册登记，注册资
本为人民币 5,680 万元。
威华股份 2002 年度股东大会审议通过了 2002 年度利润分配方案，以
截至 2002 年 12 月 31 日股本为基数，每 10 股送 3 股，变更后的股本总额
为 7,384 万元。
2006 年 3 月 31 日，广东省人民政府“粤府函[2006]43 号”及广东省国资
委“粤国资函[2006]111 号”文批复威华股份的两国有股东（蕉岭县木材公司
和梅州市电力开发公司）将其各自持有的公司 16.66%（12,306,666.00 股）
和 4.17%（3,076,666.00 股）的股权转让给广东威华集团有限公司。
2006 年 7 月 20 日，威华股份 2006 年第一次临时股东大会决议通过《关
于变更公司股权的议案》，同意自然人股东李剑明、刘映玲和林少辉分别将
其所持有的公司 7.29%（5,384,166.00 股）、7.29%（5,384,166.00 股）和 6.25%
（4,615,000.00 股）的股权转让给广东威华集团有限公司。
根据 2006 年 9 月 11 日 2006 年第三次临时股东大会决议，威华股份以
资本公积 493 万元向股东同比例转增股份总额 493 万股。
根据 2006 年 9 月 11 日 2006 年第三次临时股东大会决议，广东威华集
团有限公司分别将其持有的威华股份 70%（55,139,000.00 股）和 21.87%
（17,230,700.00 股）股权转让给李建华和刘宪，梅州市威华水利水电建设
工程有限公司将其持有的威华股份的 8.13%（6,400,300.00 股）股权转让给
刘宪。
上述股权变更后股东及持股比例为：李建华持有 55,139,000.00 股，持
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
股比例为 70%，刘宪持有 23,631,000.00 股，持股比例为 30%。
2006 年 11 月 23 日，中华人民共和国商务部“商资批[2006]2174 号”文
批复同意玉龙（毛里求斯）有限公司Jade Dragon（Mauritius)Limited以
认购公司增资股权的方式设立外商投资比例低于 25%的中外合资股份有限
公司。外商投资企业批准证书号为“商外资字[2006]0716 号”。根据公司 2006
年股东大会决议和修改后公司章程的规定，公司申请增加注册资本人民币
2,123 万元，新增注册资本由玉龙（毛里求斯）有限公司Jade Dragon
（Mauritius)Limited分两期缴足，增资后公司股本总额为 10,000 万元。
2007 年 5 月 26 日威华股份股东大会通过决议，以资本公积 13,000 万
元向股东同比例转增股份 13,000 万股，转增后股本总额变更为 23,000 万元。
外商投资企业批准证书号变更为“商外资粤股份证字[2007]0003 号”。
2007 年 5 月 26 日股东大会通过决议，李建华和刘宪分别将其持有的公
司 770 万股和 330 万股股份（共 4.79%的股份）转让给广州市梅风装修装饰
有限公司；分别将其持有的公司 630 万股和 270 万股股份（共 3.91%的股份）
转让给罗鸣。股权转让后各股东持股比例分别为：李建华持有公司 11,282.10
万股，占股本总额 49.05%；刘宪持有公司 4,835 万股，占股本总额 21.02%；
玉龙（毛里求斯）有限公司Jade Dragon（Mauritius)Limited持有公司
4,882.90 万股，占股本总额 21.23%；广州市梅风装修装饰有限公司持有公
司 1,100 万股，占股本总额 4.79%；罗鸣持有公司 900 万股，占股本总额
3.91%。
2007 年 8 月 16 日股东大会通过决议，李建华、刘宪和玉龙（毛里求斯）
有限公司Jade Dragon（Mauritius)Limited分别将其持有的公司 238.75 万
股、102.32 万股和 91.93 万股股份（共 1.88%的股份）转让给张为杰等 83
名自然人。股权转让后各股东持股比例分别为：李建华持有公司 11,043.35
万股，占股本总额 48.01%；刘宪持有公司 4,732.68 万股，占股本总额 20.58%；
玉龙（毛里求斯）有限公司Jade Dragon（Mauritius)Limited持有公司
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
4,790.97 万股，占股本总额 20.83%；广州市梅风装修装饰有限公司持有公
司 1,100 万股，占股本总额 4.79%；罗鸣持有公司 900 万股，占股本总额
3.91%；张为杰等 83 名自然人持有公司 433 万股，占股本总额 1.88%。
2008 年 4 月 28 日，威华股份经中国证券监督管理委员会“证监许可
［2008］599 号文”核准，向社会公开发行 7,669 万股人民币普通股，并于
2008 年 5 月 23 日在深圳证券交易所上市交易，简称“威华股份”，证券交易
代码为 002240。发行后的股本总额为人民币 30,669 万元。外商投资企业批
准证书号变更为“商外资资审字[2008]0189 号”。
经 2010 年 4 月 30 日股东大会决议通过及 2010 年 5 月 17 日广东省对
外贸易经济合作厅“粤外经贸资函[2010]360 号”批准，鉴于公司外资持股比
例已低于 10%，公司类型由外商投资股份有限公司转为内资股份有限公司。
2010 年 5 月 4 日，威华股份向广东省对外贸易经济合作厅交回了“商外资资
审字[2008]0189 号”外商投资企业批准证书，并于 2010 年 9 月 29 日在广东
省工商行政管理局办理完毕相应的工商变更登记手续，领取新的营业执照。
2011 年 4 月 6 日，威华股份股东大会审议通过了 2010 年度利润分配方
案，以截至 2010 年 12 月 31 日股本 30,669 万元为基数，以资本公积向全体
股东每 10 股转增 6 股。实际转增股本 18,401.40 万股，转增后的股本总额
为 49,070.40 万元。
2013 年 6 月 19 日, 威华股份原控股股东，实际控制人之一刘宪女士因
病逝世。根据广东省梅州市嘉应公证处于 2013 年 6 月 24 日出具的（2013）
粤梅嘉应第 008033 号《公证书》及李建华先生的声明与承诺，被继承人刘
宪女士所持有的威华股份 62,102,273 股股份，由其女儿李晓奇女士按照法
定继承的方式继承并所有。本次权益变动行为完成后，李晓奇女士将合法
持有威华股份 62,102,273 股股份，占威华股份总股本的 12.66%。
3、 企业经营管理情况介绍
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
广东威华股份有限公司成立于 1997 年，是一家集林木种植、加工、销
售于一体的重点林业、农业双龙头企业，也是全国最大的中（高）密度纤
维板生产企业。
2008 年 5 月 23 日，经中国证监会和深圳证券交易所核准，威华股份首
次成功公开发行 A 股股票并在深圳证券交易所正式挂牌交易（股票简称：
威华股份；股票代码：002240）。
经过十余年的发展壮大，威华股份现拥有员工 2400 多人，拥有 12 家
下属子公司。威华股份拥有 3 条国内先进的中密度纤维板生产线（分别位
于广东省的梅州、增城和阳春）以及 6 条代表当今国际先进水平的进口中
（高）密度纤维板生产线（分别位于广东省的清远、台山、封开以及辽宁
省台安县、河北省邱县和湖北省南漳县），各种规格中（高）密度纤维板年
设计生产能力为 140 万 m3，是全国大型中纤板生产企业。也是国内大型的
植树造林民营企业之一，已种植速生丰产林 60.80 万亩，规模、品质和效益
均位居国内同行前列，是具综合竞争力和可持续发展能力的资源综合利用
与林板一体化的骨干企业。
威华股份重视产品的质量建设，在原材料控制、设备的控制、技术的
攻关、管理和售后服务等方面制定了严格的管理规定和实施细则，并于 2001
年通过 ISO9001：2000 质量体系认证。2007 年，公司通过了“质量、环境和
职业健康安全”三大管理体系认证。
威华股份的注册商标为“威利邦”，注册时间为 2000 年 9 月 7 日，注册
地址为广东梅州市梅县西阳镇龙坑村，注册号为第 1440650 号，使用范围
为半成品木材、铺地木板、贴面板、三合板、地板、制模用木材、建筑用
木浆板、纤维板、树脂复合板及镁铝合板。商标注册至今未发生任何法律
诉讼情形。2008 年 2 月和 2010 年 12 月，威利邦商标两次被广东省工商行
政管理局认定为“广东省著名商标”，威利邦品牌在整个中纤板市场及上下游
行业的知名度和美誉度较高。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
威华股份的内部组织结构图如下：
4、 下属投资公司情况介绍
威华股份共有 9 家二级控股子公司， 家三级控股子公司，如下表所示：
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
公司名称 子公司类型 最终持股比例
梅州市威华速生林有限公司 二级控股子公司 90%
广东威华丰产林发展有限公司 二级控股子公司 99%
广州市威华速生林有限公司 三级控股子公司 95.40%
清远市威绿发展有限公司 三级控股子公司 95.40%
阳春市威华速生林有限公司 三级控股子公司 95.40%
封开县威华速生林有限公司 三级控股子公司 99.64%
龙门县威龙速生林有限公司 三级控股子公司 95.40%
惠州市威龙木业有限公司 三级控股子公司 99.54%
清远市威利邦木业有限公司 二级控股子公司 100%
台山市威利邦木业有限公司 二级控股子公司 100%
阳春市威利邦木业有限公司 二级控股子公司 100%
封开县威利邦木业有限公司 二级控股子公司 99.91%
辽宁台安威利邦木业有限公司 二级控股子公司 100%
辽宁台安盈福新盛地板有限公司 三级控股子公司 81%
湖北威利邦木业有限公司 二级控股子公司 100%
湖北襄樊盈福新盛地板有限公司 三级控股子公司 81%
河北威利邦木业有限公司 二级控股子公司 100%
5、 企业的资产负债状况及财务状况
资产、负债和所有者权益简表 单位：人民币万元
序号 指标名称 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 评估基准日
1 总资产 291,601.62 264,403.89 246,222.95 245,191.88
其中：固定资产 4,262.86 3,845.00 3,315.26 3,127.78
2 总负债 136,584.80 109,971.88 87,132.25 86,877.41
其中：流动负债 82,290.07 66,058.11 53,122.45 54,945.22
3 所有者权益 155,016.82 154,432.01 159,090.70 158,314.47
利 润 简 表 单位：人民币万元
序号 指标名称 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-6 月
一 主营业务收入 6,790.28 7,085.36 6,142.70 2,160.09
二 主营业务利润 6,790.28 7,085.36 428.63 77.60
三 营业利润 -147.46 171.22 4,208.10 -1,083.04
四 利润总额 484.09 -987.99 4,658.69 -776.23
五 净利润 484.09 -584.82 4,658.69 -776.23
审计意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见
企业历史经营业绩分析
序号 项 目 前三年 前二年 前一年
1 主营收入增长率 -13.53% 4.35% -13.30%
2 营业利润率 9.08% 7.83% -2.17%
3 净利润率 7.13% -8.25% 75.84%
4 资产负债率 46.84% 41.59% 35.39%
5 流动比率 1.71 1.72 1.82
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
序号 项 目 前三年 前二年 前一年
6 净资产利润率 0.31% -0.38% 2.97%
7 总资产利润率 0.17% -0.22% 1.89%
二、 关于经济行为的说明
1、 根据广东威华股份有限公司在 2013 年 5 月 13 日通过的董事会决议，
广东威华股份有限公司拟筹划进行重大资产重组。
2、 目前上述经济行为正在筹划当中。
3、 评估目的实现后预计将有助于企业推进重大资产重组进程。
三、 关于评估对象与评估范围的说明
根据拟进行的经济行为需要，委托评估机构进行资产评估的评估对象确
定为纳入广东威华股份有限公司重大资产重组转让范围内的相关资产及负
债，对应的评估范围是广东威华股份有限公司二○一四年六月三十日资产
负债表所列示的整体资产和负债，以及企业申报的、未在账面上列示的无
形资产。
广东威华股份有限公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负
债如下：
账面原值 账面(净)值
资产类型 (人民币万 简要说明
(人民币万元)
元)
包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款、存货、其
流动资产 95,982.36 他流动资产等
其中：存货 1,522.07 包括：原材料、在产品、产成品等
共 9 项，主要是对梅州市威华速生林有限公司、广东威华丰产
林发展有限公司、封开县威利邦木业有限公司、辽宁台安威利邦
长期投资 144,905.40 木业有限公司、河北威利邦木业有限公司、清远市威利邦木业有
限公司、台山市威利邦木业有限公司、湖北威利邦木业有限公司
、阳春市威利邦木业有限公司的投资
固定资产 9,764.86 3,127.78
其中：房屋建筑物类 2,696.08 1,516.15 共33栋，30768.14m2，主要是厂房、办公楼、住宅
机器设备共73台/套，主要是生产用的设备；车辆共36台，主要是
设备类 7,068.78 1,754.17 运输车辆、小轿车等；电子设备共97台，主要为电脑、打印机等
。
无形资产 1,176.33
其中：土地使用权 1,026.21 共2宗，主要是国有土地使用权
其它无形资产 150.12 主要是金蝶K3会计软件
资 产 总 计 245,191.88
主要包括短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职
负 债 合 计 86,877.42 工薪酬、应交税费、其他流动负债、其他非流动负债、一年内到
期的非流动负债、长期借款、其他非流动负债
所有者权益合计 158,314.47
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据企业申报，企业存在未列示在财务账上的无形资产，主要包括商
标专用权和专利权，具体情况如下表格：
序 无形资产 使用
名称 类型 注册证号 注册人 使用商品或范围 注册日期 有效日期
号 种类 状态
半成品木材、铺地木板、贴面
板、三合板、地板、制模用木
1 商标 威利邦 图案 1440650号 广东威华股份有限公司 2000年9月7日 至2020年9月6日 在用
材、建筑用木浆板、纤维板、
树脂复合板及镁铝合板
2 专利技术 棉秆阻燃中密度纤维板 实用新型 ZL200720042049.9 广东威华股份有限公司 中密度纤维板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
3 专利技术 农作物秸秆木材纤维复合板 实用新型 ZL200720042050.1 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
4 专利技术 单板装饰烟秆刨花板 实用新型 ZL2007200442051.6 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
5 专利技术 木或竹框架结构消能减震节点 发明专利 ZL200810242536.9 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2008年12月29日 至2028年12月28日 在用
四、 关于评估基准日的说明
1、 资产评估基准日确定为二○一四年六月三十日。
2、 评估基准日是由委托方根据特定经济行为时间安排而确定。
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
1、 历史清产核资情况
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。本次纳入评估范围的资产、负债已经广东正中珠江会计师事务所（特
殊普通合伙）进行了审计（报告号为广会审字[2014]G14037390012 号），评
估是在经过审计后的资产、负债基础上进行的。
2、 影响生产经营活动和财务状况的重大合同
无。
3、 影响生产经营活动和财务状况的重大诉讼事项
梅州市鸿昌农林开发有限公司违反合同约定，其与梅州市威华速生林有
限公司位于兴宁市五镇（即水口镇、新圩镇、泥陂镇一带）的合作造林 47,358
亩速生丰产林（桉树）以人民币 24,472,000 元的价格拍卖给梅州市威华速
生林有限公司，折抵梅州市鸿昌农林开发有限公司向梅州市威华速生林有
限公司交付的木材 81,573 吨，自裁定书生效之日起至评估基准日期间，梅
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
州市威华速生林有限公司自行砍伐或转让的合作造林共 7,948.85 亩。此外，
买受人梅州市威华速生林有限公司可持法院裁定书到林产管理机构办理采
伐相关手续，并承担相关税、费，梅州市鸿昌农林开发有限公司应无条件
配合。本次对上述涉案森林资源评估时，按照梅州市威华速生林有限公司
可回收木材的数量，结合当地木材市场销售价格，考虑扣除相应的砍伐、
运输成本后，以实际可以获取的木材销售收益作为该等森林资源资产的评
评估值。
4、 借款及相关抵押、质押、担保事项
(1) 广东威华股份有限公司长期借款
截至 2014 年 6 月 30 日，被评估单位广东威华股份有限公司向国家开
发银行股份有限公司长期借款的金额合计为人民币 389,359,560.00 元，挂账
于长期借款及一年内到期的非流动负债科目。目前长期借款付息情况正常。
广东威华股份有限公司及其部分子公司以机器设备、房产、土地使用
权、林木资产、林权证中所载明的各项资产等作为长期借款的抵押物抵押
给国家开发银行股份有限公司；李建华和李晓奇分别以其持有广东威华股
份有限公司的部分股权及其派生的红股及配股作为长期借款的质押物质押
给国家开发银行股份有限公司；广东威华集团有限公司、李建华、李晓奇
等作为长期借款的保证人，承担连带保证责任。具体的抵押、质押、保证
情况如下表所示：
截止至2014年6月30日
序号 银行 借款合同 抵押物清单、质押情况 保证方式 保证人
借款金额（元）
抵押物：
抵押人取得的由其建设的主合同项下借款项目的所有林权证中所载明的各项资产。
其中抵押人包括： 广东威华集
1 国家开发银行 4400310012004020051 106,000,000.00 连带责任保证
梅州市威华速生林有限公司、清远市威绿发展有限公司、阳春市威华速生林有限公司 团有限公司
、龙门县威龙速生林有限公司、广州市威华速生林有限公司、广东威华丰产林发展有
限公司
2 国家开发银行 4400310012007020266 118,000,000.00 抵押物：封开县威利邦木业有限公司以其依法拥有的可以抵押的机器设备、房产、土 广东威华集
地使用权和林木资产提供抵押担保； 团有限公司
连带责任保证
质押物：出质人李建华、李晓奇分别以其持有广东威华股份有限公司的10万股股权及 、李建华、
3 国家开发银行 4400310012007510268 98,444,800.00 其派生的红股及配股提供质押担保 李晓奇
4 国家开发银行 4400310012007020267 18,000,000.00 抵押物：河北威利邦木业有限公司以其依法拥有的可以抵押的机器设备、房产、土地 广东威华集
使用权提供抵押担保； 团有限公司
连带责任保证
质押物：出质人李建华、李晓奇分别以其持有广东威华股份有限公司的1474万股、6 、李建华、
5 国家开发银行 4400310012007510269 48,914,760.00 万股权及其派生的红股及配股提供质押担保 李晓奇
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
(2) 广东威华股份有限公司短期借款
截至 2014 年 6 月 30 日，被评估单位广东威华股份有限公司向中国农
业银行股份有限公司、交通银行股份有限公司深圳分行短期借款的金额合
计为人民币 190,000,000.00 元，目前短期借款付息情况正常。
广东威华股份有限公司及其部分子公司以机器设备、房产、土地使用
权等作为短期借款的抵押物抵押给上述借款银行、李晓奇以其持有广东威
华股份有限公司的部分股权作为短期借款的质押物质押给上述借款银行；
李建华、辽宁台安威利邦木业有限公司作为短期借款的保证人，承担连带
保证责任。具体的抵押、质押、保证情况如下表所示：
最高抵押金
序号 银行 抵押/质押合同 抵押物清单 保证合同 保证人
额（万元）
抵押物：
1 中国农业银行 44100620120011022
土地使用权：清府国用（2009）字第00291号；清府国用（2005）字第00003号；
清府国用（2003）字第00590号；清府国用（2003）字第00589号；
房地产权：粤房地证字第C2580558号；房地产权：粤房地证字第C2580555号；
2 中国农业银行 44100620120011022
粤房地证字第C1904483号；粤房地证字第C1904484号；粤房地证字第C1904485号；
25,008.02 粤房地证字第C1904486号；粤房地证字第C1904487号；粤房地证字第C1904488号； 无 无
粤房地证字第C1904489号；粤房地证字第C1904490号；粤房地证字第C1904491号；
3 中国农业银行 44100620120011022
粤房地证字第C1904492号；粤房地证字第C1904493号；粤房地证字第C1904494号；
粤房地证字第C1904496号；粤房地证字第C1904497号；粤房地证字第C1904498号；
粤房地证字第C1904499号；粤房地证字第C2580501号；粤房地证字第C2580502号；
4 中国农业银行 44100620120011022
粤房地证字第C2580503号；粤房地证字第C2580504号；粤房地证字第C2580505号
抵押物：
土地使用权：梅府国用（2002）字第662号；梅府国用（2002）字第663号；
房地产权：粤房地证字第C0261627号； 粤房地证字第C0261628号；
5 中国农业银行 44100620110012530 2,400.00 无 无
粤房地证字第C0261629号；粤房地证字第C0261630号；粤房地证字第C0261631号；
粤房地证字第C0261632号；粤房地证字第C0261633号；粤房地证字第C0261634号；
粤房地证字第C0261636号；粤房地证字第C0261637号；
抵押物：
交银深2013XHTDY01 辽宁台安威利邦木业有限公司所有的厂房，具体为：台安房权证字第1771号-1779号
辽宁台安威
交银深2013XHTDY02 、台安房权证字第1780号-1789号；台安房权证字第1791号、1792号、、1794号； 交银深2013BY01号
交通银行 利邦木业有
6 辽宁台安威利邦木业有限公司的主要生产线机器设备； 、交银深2013BY02
深圳分行 交银深2013XHTDY03 限公司、李
辽宁台安威利邦木业有限公司国有土地使用权：台安国用（2006）字第00172号 号
交银深2013ZY01（质押） 建华
质押物：
出质人李晓奇以其持有广东威华股份有限公司的500万股股权提供质押担保
(3) 台山市威利邦木业有限公司短期借款
截至 2014 年 6 月 30 日，台山市威利邦木业有限公司向广东发展银行
台山分行、中国光大银行股份有限公司广州黄埔大道西支行短期借款的金
额合计为人民币 56,000,000.00 元，目前短期借款付息情况正常。
台山市威利邦木业有限公司、清远市威利邦木业有限公司以房产、土
地使用权作为短期借款的抵押物抵押给上述借款银行；李建华作为短期借
款的保证人，承担连带保证责任。具体的抵押、保证情况如下表所示：
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序号 银行 抵押/质押合同 抵押/质押物清单 保证合同 保证方式 保证人
抵押物： 权属人为权属人为台山市威利邦木业有限公司
综额112008123004-01（抵押） 土地使用权：台国用（2005）第00171号；台国用（2005）第00172号； 综额 连带责任
1 广发银行 李建华
综额112008133002-02（质押） 台国用（2005）第00173号；台国用（2005）第00174号； 112008133002-01 保证
质押物：申请票面金额30%的保证金
抵押物：权属人为权属人为清远市威利邦木业有限公司
房地产权：穗字第0220011692；穗字第0220011693；穗字第0220011694；
中国光大 GZ抵字38832013001（抵押） 穗字第0220011695；穗字第0220011701；穗字第0220011702；
2 无 无 无
银行 GZ抵字38832013002（抵押） 权属人为权属人为清远市威利邦木业有限公司
穗字第0220011690；穗字第0220011691；穗字第0220011697；
穗字第0220011698；穗字第0220011699；穗字第0220011700；
5、 其它或有负债、或有资产事项
清远市威利邦木业有限公司的《国有土地证》“清府国用（2009）字第
00291 号”、“清府国用（2005）字第 00003 号”、“清府国用（2003）字第 00590
号”、“清府国用（2003）字第 00589 号”上记载“本宗地若发生转让，需补交
出让金”。 根据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》（清国土
资发201493 号）第六点的内容“历史欠费，2013 年 1 月 1 日前，经批
准采用缓缴或挂账方式而未缴纳土地出让金，其原计费标准低于市区土地
出让平均纯收益的，按土地出让平均纯收益（53 元/平方米）为标准计收；
其计费标准已高于市区土地出让平均纯收益的，按原欠缴金额计收”，补交
的标准为 53 元/平方米。
六、 资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
(一) 资产负债清查情况说明
为配合资产评估工作，被评估单位已对评估范围内的资产和负债组织开
展了清查工作，清查情况如下：
1、 清查范围
本次清查范围为纳入本次评估范围的资产和负债，同时对各项资产的产
权状况进行了清查，其中实物资产主要分布于梅州、清远、台山、封开、
阳春、河北、湖北和辽宁等地。经清查后，除部分资产尚未办理产权证明
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外，其余各项资产的产权状况清晰。
2、 清查工作的组织实施
清查工作的实施由被评估单位主管领导负责协调，组织了包括财务、设
备、基建、办公室、仓库、生产等有关部门的人员共同参加。清查时间从
2014 年 7 月 10 日开始至 2014 年 7 月 31 日结束。
(1) 清查工作
包括现金盘点、银行对账，将各项债权、债务逐一整理核对，财务固定
资产账册与设备、基建等部门的台账及实物逐一核对；对除固定资产以外
的各项资产和负债进行了清查、核实，对存货进行盘点；对房地产、土地
使用权、进口设备等重大资产的产权证明文件进行收集整理；同时，对待
处理、待报废，高、精、尖设备由设备部门进行专项检测，特殊建筑物由
基建部门进行专项检测，毁损、变质存货由质检部门进行检测、鉴定。
(2) 清查方法
在相关中介机构配合下，组织对价值高、数量大的各种资产做了实地盘
点，对价值小的资产进行了抽查盘点。具体做法是：
a. 流动资产的清查：运用实地盘点与抽样相结合，通过点数、目测以
及抽取样本计算等适用企业存货资产实际的方法，确定其实有数量。对应
收应付等往来款项通过核对会计账簿，与有关单位进行账务核对进行清查。
b. 固定资产的盘点：通过实物数量盘点和调查资产质量相结合，清查
固定资产的存放位臵、使用部门和实际使用保管情况，按照清查要求做到
了实事求是的反映各项固定资产的权属和使用保管情况。
c. 无形资产的清查：通过核实产权证明，向经办人询问资产的来源、
账面值的形成，并结合实地察看相结合了解资产的使用状况。
d. 长期投资的清查：通过察看会计账薄记录、出资证明与各长投单位
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的工商登记资料等核实长期投资的真实性。
3、 清查中采取的措施
无。
4、 清查中发现的问题和原因
(1) 债权的呆坏账情况
无。
(2) 存货盘盈、盘亏、变质、毁损、报废情况
广东威华股份有限公司产成品中存在部分滞销品，主要为地板基材，
账面值为 856,633.41 元；细木夹板，账面值为 174,576.82 元。具体情况如
下表所示：
名称 规格 单位 数量 账面值（元）
细木夹板 0900厚度 立方米 3.24 4,876.90
细木夹板 1200厚度 立方米 39.13 58,992.39
细木夹板 1500厚度 立方米 32.60 47,023.32
细木夹板 1800厚度 立方米 43.72 63,684.21
合计 174,576.82
地板基材 0950厚度 立方米 0.89 3,855.70
地板基材 0980厚度 立方米 38.83 82,071.07
地板基材 1120厚度 立方米 94.44 183,137.74
地板基材 1150厚度 立方米 26.00 63,849.85
地板基材 1180厚度 立方米 201.75 425,494.55
地板基材 1200厚度 立方米 43.59 95,962.34
地板基材 1500厚度 立方米 1.04 2,262.16
合计 856,633.41
(3) 投资的损失情况
无。
(4) 固定资产产权瑕疵事项
a. 房地产：部分委估房地产并未办理权属证明文件，具体涉及的公
司、项数及面积数如下表：
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
产权持有者 未有权属证明房屋建筑物项数 合计面积数（m2）
广东威华股份有限公司 21 16,521
清远市威利邦木业有限公司 27 15,522.44
台山市威利邦木业有限公司 15 11,856
阳春市威利邦木业有限公司 13 4,620
封开县威利邦木业有限公司 23 8,939
湖北威利邦木业有限公司 10 23,351.66
河北威利邦木业有限公司 2 2,600
上述存在产权瑕疵房屋建筑的具体情况参见我方提供的资产评估申报
表。
b. 车辆：已登记在我方的账册之中，但部分车辆行驶证上记载的权
属人并非为威华股份或下属子公司。具体情况如下表：
序号 车牌号 车辆型号及规格型号 所属公司 行驶证登记所有人
1 粤MHR808 别克牌SGM7240GS 台山市威利邦木业有限公司 钟伟彬
2 粤ML1876 运输车（HN4180GGB) 台山市威利邦木业有限公司 梅县盛发汽车货运有限公司
3 粤M0425挂 货车(HN4180G6D) 台山市威利邦木业有限公司 梅县盛发汽车货运有限公司
4 粤M34202 猎豹吉普车 广东威华丰产林发展有限公司 李练光
5 粤M34902 猎豹吉普车 广东威华丰产林发展有限公司 李练光
6 粤M34252 猎豹吉普车 广东威华丰产林发展有限公司 李练光
7 粤B5N091 梅赛德斯奔驰轿车 广东威华股份有限公司 刘新平
8 京NT5929 奥迪FV7301小轿车 广东威华股份有限公司 梁斌
c. 截至评估基准日，广东威华股份有限公司已签订林地租赁合同
394,421.09 亩（不含合作造林），但办理林权证的面积为 381,040.90 亩（不
含合作造林），尚有部分林地未办理林权证。
(5) 固定资产盘盈、盘亏、闲臵、毁损、报废和鉴定情况
a. 少量房屋建筑物或设备已于评估基准日前拆除，具体清单见我司
提供的资产评估申报表；
b. 截止评估基准日，我司部分土地处于待开发阶段，具体包括台山
市威利邦木业有限公司用地 5、6、7、8，地址为台山市冲蒌镇红岭工业区，
权证号分别为台国用（2005）第 00171 号、第 00172 号、第 00173 号、第
00174 号，土地使用权面积合计为 174,170.36 平方米用地，取得时间均为
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
2005 年 1 月 26 日；阳春市威利邦木业有限公司用地 2，地址为阳春市春湾
镇山角水口岗，权证号为春府国用（2007）特 0000433、第 402235 号，土
地使用权面积为 25,607 平方米，取得时间为 2007 年 2 月 6 日。
(6) 无需偿付的负债情况
无。
5、 账务调整
无。
6、 其他事项说明
根据湖北襄樊盈福新盛地板有限公司《第一届董事会第四次会议决议》
的内容，湖北襄樊盈福新盛地板有限公司将实施结业清算，企业将停止营
业，不再开展相关的经营活动。
根据辽宁台安盈福新盛地板有限公司《第一届董事会第四次会议决议》
的内容，辽宁台安盈福新盛地板有限公司将实施结业清算，企业将停止营
业，不再开展相关的经营活动。
(二) 未来经营和收益状况预测说明
1、 所在行业相关经济要素及发展前景
由于我国仍处于经济中高速发展、城镇化建设起步阶段，居民家居条件
在不断改善，今后二、三十年内，我国人造板及其制品市场仍将处于较高
的景气度区间，加之人造板行业对宏观经济周期波动的反映不如其他行业
敏感，在经济波动时会呈现下行滞后、上行靠前、波幅窄、恢复快的特点。
但由于人造板制造业门槛较低，内部竞争较为激烈，随着环保标准的提升，
未来 3-5 年，人造板行业产能在逐年提高涨幅的同时，亦将出现企业分化整
合、产业链纵向延伸和横向扩张等发展态势。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
在十八大明确提出的“确保到 2020 年实现全面建成小康社会宏伟目标，
实现 GDP 和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”目标的激励下，以城镇化
发展为亮点，以建设“两型”社会为基本取向的全新的社会经济发展政策思路
为引导，加之 4,800 万套保障房逐年建成投入居住和大中城市“城中村”、危
旧房改造步伐的加快，必将为木制建材和木质家居产品创造巨大的国内市
场需求，给人造板行业提供新的发展空间。
未来伴随各地城镇化建设政策的出台和落实，预计将对中纤板下游产
品—家具、木地板的需求增长产生积极的影响。随着中纤板行业的持续性
洗牌和进一步深化，一些小产能中纤板加工厂将逐步退出，中纤板产能高
速扩张的增速将逐步放缓，行业的供需关系也会慢慢改善，行业景气度将
会缓慢回升。
目前，中（高）密度纤维板行业的竞争将集中体现在资源的竞争，技
术、质量、产品的竞争，以及规模效益的竞争上。
预计今后我国纤维板行业的发展将呈现以下趋势：
(1) 行业竞争焦点将集中到对林木资源的拥有上，企业将愈来愈重视
原料林基地建设，向林板生产一体化方向转变；
(2) 在原材料“饥荒”中，行业洗牌真正开始。今后二三年内，在全国
二三千个地板品牌中，将有 70%的小企业被淘汰。原材料每涨一分钱都牵
动着小地板企业的心。为了缓解原材料紧张的压力和提高价格控制力，大
型纤维板企业将愈来愈趋向于投资自建速生林。
(3) 技术进步加快，企业装备水平提高；产品整体质量进一步提高，
产品质量将与国际接轨；技术创新和产品创新成为行业发展的内在动力。
(4) 注重规模效益，注重产品品牌培育。生产规模化，管理现代化，
品牌国际化，规模化、知名大生产企业或企业集团涌现，产业集群初步形
成。淘汰落后产能，提高单位生产线的产能。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
(5) 产品结构不断优化，结构性板材需求量上升，非木质人造板发展
加快。即胶合板的比例将下降，而木材利用率较高的纤维板和刨花板的比
例将上升，其他人造板也将迅速增长。（目前，我国以优质大径级木材为原
料的胶合板比例偏高，其占人造板总产量的比例已经超过了世界的平均比
例；以采伐和加工剩余物、城市废料为原料的刨花板比例偏低。定向刨花
板、高性能复合板、无胶人造板、非木质资源和农作物秸秆板等产品比例
很低。）
(6) 应用新技术，提高木材综合利用率，能耗和物耗降低，注重循环
经济发展，环保型板材开发（如无醛低醛人造板市场需求不断上升）和城
市木质废料的回收利用快速增长。
2、 被评估企业生产经营历史情况
广东威华股份有限公司自一九九七年以来从事销售、生产中（高）密
度纤维板。
经过数年的发展，广东威华股份有限公司是国内位居前列的林板一体
化生产企业，同时也是广东省最大的中（高）密度纤维板制造商和广东省
林业龙头企业。公司“威利邦”牌中纤板先后被评为“广东省优质产品”、“广
东省名牌产品”、“广东省著名商标”和“国家免检产品”。公司在国内市场有
很高的市场地位。目前公司产能情况如下：
年产能
序号 单位 单位地址 备注
（万立方米/年）
广东省梅州市梅县西阳镇
1 广东威华股份有限公司 7 国产线
龙坑村
清远市威利邦木业有限 广东省清远市清城区源潭
2 15 进口线
公司 镇建陶工业区
台山市威利邦木业有限 广东省台山市冲篓镇红岭
3 15 进口线
公司 工业区
阳春市威利邦木业有限 广东省阳春市岗美镇
4 15 国产线
公司 轮塘村
湖北威利邦木业有限 湖北省襄樊市南漳县
5 22 进口线
公司 九集镇涌泉
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辽宁台安威利邦木业 辽宁省鞍山市台安县
6 22 进口线
有限公司 工业园区
河北威利邦木业有限 河北省邯郸市邱县鑫马
7 22 进口线
公司 工业园
封开县威利邦木业有限 广东省肇庆市封开县
8 22 进口线
公司 长岗镇旺村管理区
合计 140
广东威华股份有限公司及其下属企业现有中纤板产能达到 140 万方/
年。产量和销量连年增长，截止到 2013 年，威华股份的中纤板年产量为
123.76 万方，销量达到 118.75 万方。销售量和市场占有率位列前茅。目前
公司产品主要分布于华南、华北、华东、东北、华中、西北及西南地区，
历史前 3 年各地区销售收入情况如下表：
2013年 2012年 2011年
项目名称 营业收入 占营业务收入 营业收入 占营业务 营业收入 占营业务收
（万元） 比例 （万元） 收入比例 （万元） 入比例
华南 97,693.56 55.76% 93,294.31 54.21% 82,994.76 48.33%
华北 24,203.78 13.82% 24,003.81 13.95% 19,633.31 11.43%
华东 22,934.83 13.09% 25,749.24 14.96% 29,811.55 17.36%
东北 13,817.76 7.89% 14,410.04 8.37% 18,612.32 10.84%
华中 12,435.76 7.10% 11,112.94 6.46% 10,040.11 5.85%
西北 3,417.62 1.95% 2,907.79 1.69% 6,735.63 3.92%
西南 694.06 0.40% 611.62 0.36% 3,910.20 2.28%
合计 175,197.37 100.00% 172,089.75 100.00% 171,737.88 100.00%
通过上表可看出华南地区为主要市场，平均达到 50%左右，处于增长阶
段，其他各地区比率变化不大，较稳定，总体上持平，部分地区小幅上涨。
3、 被评估单位面临的竞争情况及优劣势分析
广东威华股份有限公司主要客户群为：家具制造商、建筑商、音响制
造商等等；公司的主要上游厂商为：林场和农户、甲醛生产商、尿素生产
商等。公司产品有以下优势：
(1) 技术优势
经过多年的发展，公司吸收培养了一大批经验丰富的核心技术骨干和
专业技术人员，拥有的“博士后工作站”和“广东省林业产业工程技术研究中
心”保证了公司在新产品的研发、技术创新等方面的能力。此外，公司还成
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立了以中国工程院院士领衔的，包括木材加工、产品检验、产品市场分析
与预测、森林培育等多个学科的专家委员会，为企业新产品。新技术的研
发提供有力的支持。在速生林种植方面，公司与林业科研机构、高等院校
建立了长期的合作关系，在速生丰产树种的选育、栽培、肥料、抗寒、防
虫、丰产等方面都取得了关键的突破，取得了良好的效果。
(2) 资源优势
公司现有的中纤板生产线分别建在林木资源丰富的地区，当地薪材量
充足，供给充裕。此外，公司还通过自建自营和合作联营的方式建设了近
60 多万亩速生林基地。丰富的薪材资源和大规模林业基地的建设，有力保
证了公司持续、稳定、健康发展。
(3) 营销网络优势
公司经过多年的市场开拓，在国内中纤板市场上已经形成了较好的声
誉，建立了直销和经销并举的销售模式，搭建了覆盖全国的市场销售网络，
产品畅销全国。完善的营销网络使公司能够及时了解市场的变化，并有针
对性地进行产品开发、及时调整产品结构。
(4) 品牌优势
公司生产的“威利邦”牌中纤板产品在整个行业里具有较高的知名度和
美誉度，曾先后荣获“广东省名牌”、“广东省著名商标”等一系列荣誉。“威
利邦”纤维板在通过美国 CARB 环保认证的基础上，再次取得了国家环保方
面最为权威的认证——中国环境标志产品认证，标志着“威利邦”纤维板得到
了国内外权威机构、市场的广泛认可。
(5) 产能、规模、管理等优势
公司始终专注于中纤板的制造和速生林的种植业务，在生产经营方面
积累了丰富的经验，形成了一整套成熟的经营管理模式，目前公司拥有多
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条中纤板生产线，年产能力达到 100 多万立方米，在产能、规模、管理方
面均位于行业领先地位，为产品的质量提供了有力的保证。
广东威华股份有限公司面临的经营风险如下：
(1) 市场风险
公司主要从事中纤板的生产、销售，主要产品的生产工艺处于国内领
先水平，产品综合品质达到国际先进水平，但国内中纤板生产厂家众多，
总体竞争激烈，尽管公司在生产、管理、节能降耗等方面不断改进，但公
司下游客户如果出现严重不利的市场消费偏好变化等情况，或公司生产的
产品无法适应市场需求，将可能影响到公司未来的盈利情况。
(2) 原材料供应及其价格波动风险
公司主营业务产品－中纤板所需的原材料为木材和化工原料等，在产
品成本构成中所占比重较大，因此原材料市场价格的波动将会给公司带来
较大的成本压力。
(3) 安全环保风险
公司主要从事中纤板生产、制造，在生产过程中会产生少量的粉尘和
废渣（属轻度污染行业），同时，产品在生产过程中会涉及高温、高压等工
艺，操作不当，将可能导致人员伤亡、环境污染、财产损失等安全环保事
故。
(4) 劳动力成本持续上升的风险
近年来，由于国内劳动力价格的持续上升，劳动力成本增长较快。在目
前中纤板行业充分竞争、微利的情况下，若劳动力成本继续增长，将影响
公司的盈利水平，对公司的经营带来很大压力。
4、 被评估单位近年的财务状况
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
(1) 企业于评估基准日及前 4 年的简要利润及利润分配表（合并报表）
单位：万元
序
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-6 月
号
1 主营业务收入 153,557.89 189,663.41 173,653.94 176,632.21 79,748.71
2 其他业务收入 0.00 26.61 746.46 1,170.95 99.20
3 主营业务成本 136,639.53 163,018.60 161,285.77 160,532.99 70,122.30
4 其他业务成本 0.00 26.34 503.11 1,176.88 92.87
5 主营营业利润 16,918.36 26,644.82 12,368.18 15,089.39 9,149.84
6 其他业务利润 0.00 0.27 243.35 -5.93 6.33
营业务税金及
7 665.25 868.37 1,192.44 1,009.84 476.57
附加
8 营业费用 5,757.89 8,044.75 5,763.15 6,626.03 3,138.78
9 管理费用 9,953.85 12,262.05 13,700.71 13,426.93 6,472.45
10 财务费用 5,284.20 6,899.28 8,197.03 5,651.37 2,600.10
11 资产减值损失 642.05 2,256.44 1,813.98 1,662.64 449.16
12 投资收益 0.00 0.00 0.00 4,986.89 0.00
13 营业利润 -5,384.88 -3,685.80 -18,055.79 -7,296.62 -3,504.33
14 营业外收入 8,942.54 6,909.77 6,395.71 8,460.25 4,181.34
15 营业外支出 225.61 240.93 251.40 286.11 68.05
16 利润总额 3,332.05 2,983.03 -11,911.48 877.52 608.96
17 所得税 1,328.50 1,315.38 141.43 269.38 104.72
18 净利润 2,003.55 1,667.65 -12,052.90 608.14 504.24
(2) 企业于评估基准日及前 4 年的简要资产负债表（合并报表）
单位：万元
序号 项目 2010-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2014-6-30
1 流动资产 100,559.79 104,853.78 95,752.78 85,912.65 84,773.54
2 长期投资 - -
3 投资性房地产 0.00 0.00 6,926.08 6,725.56 6,625.27
4 固定资产 215,191.60 207,385.94 188,399.91 172,266.51 165,542.02
5 在建工程 3,907.37 23.14 144.97 61.49 73.45
6 工程物资 - - 659.66 597.13 622.40
7 无形资产 13,762.25 13,700.67 13,316.78 12,523.95 12,346.09
8 其他资产 1,360.27 54.37 53.25 264.15 688.25
9 总资产 334,781.29 326,017.90 305,253.45 278,351.43 270,671.01
10 流动负债 84,767.96 100,306.53 101,715.93 84,700.54 78,962.82
11 长期负债 80,834.33 54,864.73 44,743.77 34,794.91 32,347.97
12 少数股东权益 2,218.39 2,947.65 2,582.28 1,956.70 1,908.10
13 所有者权益 169,178.99 170,846.65 158,793.75 158,855.98 159,360.22
5、 未来公司生产经营中纤板业务的主营收入、成本、费用等的预测过
第 23 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
程和结果
经被评估单位通过自身经营历史数据和经营情况的分析、总结，结合未
来的经营发展方向、主导产品的定位、主要原材料的采购、经营管理的方
式，以及未来的投资计划、融资方案和市场拓展措施等经营策略综合对企
业生产经营中纤板业务的的未来主营业务收入、成本、费用进行预测，其
结果如下：
单位：万元
项目／年度 2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
一、营业收入 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
其中：主营业务收入 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
其他业务收入 - - - - - -
减：营业成本 88,457.55 168,241.95 178,180.32 188,107.89 192,765.61 192,765.61
营业税金及附加 425.85 969.72 1,038.57 1,090.91 1,118.35 1,118.35
营业费用 3,610.62 6,875.12 7,036.92 7,163.61 7,251.95 7,251.95
管理费用 6,595.28 13,307.71 13,896.63 14,337.85 14,608.90 14,608.90
财务费用 910.66 3,510.77 3,310.18 2,206.88 1,314.75 861.83
二、营业利润 -1,598.00 -1,551.24 1,477.54 2,362.00 3,623.60 4,076.52
减：资产减值损失 - - - - - -
加：投资收益 - - - - - -
加：营业外收支净额 3,277.48 6,812.23 7,294.81 7,662.45 7,839.48 7,839.48
三、利润总额 1,679.48 5,260.98 8,772.35 10,024.45 11,463.08 11,916.00
四、净利润 1,679.48 5,260.98 8,772.35 10,024.45 11,463.08 11,916.00
6、 关联交易性质及定价原则
关联交易的定价遵循市场化原则，以交易发生当时的市场价格作为定价
的依据，有关的款项也按照实际交易按期支付。
七、 资料清单关
提供给评估机构的资产评估资料包括：
1、 资产评估申报表（明细表）；
2、 相关经济行为的批文；
3、 审计报告；
4、 资产权属证明文件、产权证明文件；
5、 重大合同、协议等；
6、 生产经营统计资料；
7、 其他与评估资产相关的资料。
第 24 页
企业关于进行资产评估有关事项的说明
（本页无正文）
委托方：广东威华股份有限公司
单位负责人：
二〇一四年七月三十一日
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资 产 评 估 说 明
第一部分 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
1、 委托评估的评估对象与评估范围
根据评估目的和被评估单位的资产申报，委托进行资产评估的评估对象
为纳入广东威华股份有限公司重大资产重组转让范围内的相关资产及负
债。
评估范围是广东威华股份有限公司二○一四年六月三十日资产负债表
所列示的整体资产和负债，以及企业申报的、未在账面上列示的无形资产。
2、 委托评估的资产类型、账面金额
广东威华股份有限公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负
债如下：
账面原值 账面(净)值
资产类型 (人民币万 简要说明
(人民币万元)
元)
包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款、存货、其
流动资产 95,982.36 他流动资产等
其中：存货 1,522.07 包括：原材料、在产品、产成品等
共 9 项，主要是对梅州市威华速生林有限公司、广东威华丰产
林发展有限公司、封开县威利邦木业有限公司、辽宁台安威利邦
长期投资 144,905.40 木业有限公司、河北威利邦木业有限公司、清远市威利邦木业有
限公司、台山市威利邦木业有限公司、湖北威利邦木业有限公司
、阳春市威利邦木业有限公司的投资
固定资产 9,764.86 3,127.78
其中：房屋建筑物类 2,696.08 1,516.15 共33栋，30768.14m2，主要是厂房、办公楼、住宅
机器设备共73台/套，主要是生产用的设备；车辆共36台，主要是
设备类 7,068.78 1,754.17 运输车辆、小轿车等；电子设备共97台，主要为电脑、打印机等
。
无形资产 1,176.33
其中：土地使用权 1,026.21 共2宗，主要是国有土地使用权
其它无形资产 150.12 主要是金蝶K3会计软件
资 产 总 计 245,191.88
主要包括短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职
负 债 合 计 86,877.42 工薪酬、应交税费、其他流动负债、其他非流动负债、一年内到
期的非流动负债、长期借款、其他非流动负债
所有者权益合计 158,314.47
广东中联羊城资产评估有限公司 第1页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
上述资产与负债数据已经广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）
进行了审计（报告号为广会审字[2014]G14037390012 号），评估是在被评估
单位经过审计后的资产、负债基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。
3、 委托评估资产（含相关负债）权属状况
以上各项资产均由广东威华股份有限公司控制，除少量存货积压、部分
林业资产涉及诉讼、部分车辆行驶证权属人不是被评估单位、部分房屋建
筑物未办理房产证外，其余各项资产基本正常使用，没有重大毁损和明显
不可收回情况。
上述各项负债除均为广东威华股份有限公司实际应承担的负债。
二、 实物资产的分布情况及特点
经评估人员的现场核实，待评估实物资产主要包括存货、房屋建筑物、
机器设备、电子设备、车辆等。
实物资产主要分布在广东省梅州市、清远市、台山市、封开市、阳春市，
以及辽宁省台安市、河北鞍山市、湖北襄樊市，资产分布集中,其中：
1、 存货
(1) 木业存货
列入评估范围的存货分别由广东威华股份有限公司及其下属子公司持
有。其中广东威华股份有限公司及其子公司封开县威利邦木业有限公司、
辽宁台安威利邦木业有限公司、河北威利邦木业有限公司、清远市威利邦
木业有限公司、阳春市威利邦木业有限公司、台山市威利邦木业有限公司、
湖北威利邦木业有限公司的存货主要为木板类，包括原材料、在产品和产
广东中联羊城资产评估有限公司 第2页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
成品。其基本情况如下：
类别 权属状况 经济状况 物理状况
原材料 无争议 周转一般 存放于各公司，保管良好
在产品 无争议 周转一般 存放于各公司，保管良好
存放于各公司，保管良好，部分滞
库存商品 无争议 周转一般
销
广东威华股份有限公司产成品中存在部分滞销品，主要为地板基材，
账面值为 856,633.41 元；细木夹板，账面值为 174,576.82 元。具体情况如
下所示：
名称 规格 单位 数量 账面值（元）
细木夹板 0900厚度 立方米 3.24 4,876.90
细木夹板 1200厚度 立方米 39.13 58,992.39
细木夹板 1500厚度 立方米 32.60 47,023.32
细木夹板 1800厚度 立方米 43.72 63,684.21
合计 174,576.82
地板基材 0950厚度 立方米 0.89 3,855.70
地板基材 0980厚度 立方米 38.83 82,071.07
地板基材 1120厚度 立方米 94.44 183,137.74
地板基材 1150厚度 立方米 26.00 63,849.85
地板基材 1180厚度 立方米 201.75 425,494.55
地板基材 1200厚度 立方米 43.59 95,962.34
地板基材 1500厚度 立方米 1.04 2,262.16
合计 856,633.41
(2) 林业存货
广东中联羊城资产评估有限公司 第3页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
广东威华股份有限公司的子公司梅州市威华速生林有限公司、阳春市
威华速生林有限公司、清远市威绿发展有限公司、广州市威华速生林有限
公司、封开县威华速生林有限公司、龙门县威龙速生林有限公司的存货及
河北威利邦木业有限公司部分存货为林木森林资源。企业的森林资源按经
营模式可分为“自建自营”和“合作联营”两大类，按照林龄可分为幼龄
林、成熟林。据统计，广东威华股份有限公司下属的现有森林资源共计 60.80
万亩，主要分布在梅州、肇庆（封开）、清远、惠州（龙门）、阳江（阳春）、
江门（台山）、广州（增城）、河北（邯郸）等地。其中自建自营面积为 38.11
万亩，占 62.68%，合作联营面积 22.69 万亩，占 37.32%％。森林资源的情
况如下表所示：
树木分类 所属公司 总面积（亩） 账面值（元）
梅州速生林 72,358.80 8,136,897.34
清远威绿 4,285.05 761,579.60
自营幼龄林
阳春速生林 2,925.00 1,166,890.84
封开速生林 2,096.00 11,575,987.09
梅州速生林 142,927.19 48,007,676.24
清远威绿 12,542.95 4,429,625.02
自营成熟林 阳春速生林 30,259.50 13,689,853.48
龙门速生林 10,502.00 2,150,312.84
封开速生林 103,180.00 90,181,041.55
梅州速生林 54,661.15 16,756,232.43
广州速生林 12,215.00 1,887,030.86
合作造林 清远威绿 43,991.00 7,961,661.64
龙门速生林 27,133.50 7,111,663.75
河北木业 88,879.68 9,243,486.86
所有速生林合计 607,956.82 223,059,939.54
2、 重要生产线或主要设备
广东威华股份有限公司及其子公司经营所用设备的账面情况如下表所
示：
广东中联羊城资产评估有限公司 第4页
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账面价值(万元)
编号 公司名称
原值 净值
1 广东威华股份有限公司 7,068.78 1,627.03
2 梅州市威华速生林有限公司 154.73 14.42
3 广东威华丰产林发展有限公司 68.02 3.41
4 广州市威华速生林有限公司 0.41 0.00
5 清远市威绿发展有限公司 25.19 6.02
6 阳春市威华速生林有限公司 0.93 0.00
7 封开县威华速生林有限公司 3.64 1.79
8 龙门县威龙速生林有限公司 0.60 0.00
9 惠州市威龙木业有限公司 12.48 7.36
10 清远市威利邦木业有限公司 35,499.25 14,499.37
11 台山市威利邦木业有限公司 20,354.65 11,026.80
12 阳春市威利邦木业有限公司 9,839.25 6,281.65
13 封开县威利邦木业有限公司 38,829.78 29,301.34
14 辽宁台安威利邦木业有限公司 27,887.53 19,158.56
15 辽宁台安盈福新盛地板有限公司 1,820.11 1,161.43
16 湖北威利邦木业有限公司 32,210.88 22,308.39
17 湖北襄樊盈福新盛地板有限公司 1,719.46 1,363.99
18 河北威利邦木业有限公司 29,634.81 20,557.30
企业重要的设备是中（高）密度纤维板、强化地板生产设备。其中：
中（高）密度纤维板生产设备包括有装载机、皮带输送机、鼓式削片
机、螺旋运输机、热能设备（锅炉）、热磨系统、甲醛罐、熔蜡罐、制胶设
备、蒸气干燥窑、干燥机、中密度纤维生产线、双砂架双面宽带砂光机、
旋切机、多片组合锯、带锯机台、涂胶机、半自动木芯并板机和细木工板
设备等生产工艺设备；变电站、能源中心配电设备、水处理设备、油炉、
供水设备、馈电柜、火花探测及熄除系统、螺杆式空压机、地磅及附属设
备、搅拌机和压力滤油机等辅助设施与公用工程。
强化地板生产设备包括有单链地板线、双链地板线、热压机、封蜡线、
封油线、自动凉板线和自动分切线等地板生产专用工艺设备；布袋除尘系
统、空压系统和高压配电系统等辅助生产设施设备。
该等设备存放于广东威华股份有限公司及其下属子公司的厂区内使
用。
企业主要生产线的情况如下表所示：
广东中联羊城资产评估有限公司 第5页
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单位名称 主要设备名称 生产厂商 购置日期 产能
1 广东威华股份有限公司 中纤维密度板生产线 国产 1997年 7万立方米
2 辽宁台安威利邦木业有限公司 中（高）密度纤维板生产线 进口 2009年 22 万立方米
3 河北威利邦木业有限公司 中（高）密度纤维板生产线 进口 2008-2009年 22 万立方米
4 湖北威利邦木业有限公司 中（高）密度纤维板生产线 进口 2009年 22 万立方米
5 封开县威利邦木业有限公司 中（高）密度纤维板生产线 进口 2009年 22 万立方米
6 清远市威利邦木业有限公司 中（高）密度纤维板生产线 进口 2004年 15万立方米
7 台山市威利邦木业有限公司 中（高）密度纤维板生产线 进口 2006年 15万立方米
8 阳春市威利邦木业有限公司 中纤维密度板生产线 国产 2007年 15万立方米
9 辽宁台安盈福新盛地板有限公司 强化地板生产线 国产 2011年 400万平方米
10 湖北襄樊盈福新盛地板有限公司 强化地板生产线 国产 2011-2012年 400万平方米
企业实行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检
测，实行设备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维
护保养。目前设备生产运行均正常。
截至评估基准日，封开县威利邦木业有限公司以其依法拥有的全部机
器设备抵押给国家开发银行贷款。
河北威利邦木业有限公司以其依法拥有的全部机器设备抵押给国家开
发银行贷款。
辽宁台安威利邦木业有限公司以其依法拥有的关键机器设备抵押给交
通银行深圳分行贷款。
3、 主要房屋建筑物和土地使用权
广东威华股份有限公司及其子公司的房屋建筑物账面情况如下表所
示：
广东中联羊城资产评估有限公司 第6页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
房屋建筑物数量 账面原值 账面净值
公司名称 类别
（平方米） (元 ) (元 )
房屋建筑物 32,486.31 23,370,258.94 13,642,453.28
1 广东威华股份有限公司 构筑物及其他附属设施 3,590,540.08 1,365,053.79
合计 26,960,799.02 15,007,507.07
构筑物及其他附属设施 321,706.57 47,037.89
2 梅州市威华速生林有限公司
合计 321,706.57 47,037.89
房屋建筑物 65,437.83 58,346,522.29 44,610,519.29
3 清远市威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 20,749,749.25 16,004,398.64
合计 79,096,271.54 60,614,917.93
房屋建筑物 49,658.10 48,099,365.35 38,668,060.17
4 台山市威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 12,110,319.25 9,764,924.02
合计 60,209,684.60 48,432,984.19
房屋建筑物 39,111.76 39,945,135.26 29,058,378.05
5 阳春市威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 15,081,954.62 8,064,806.30
合计 55,027,089.88 37,123,184.35
房屋建筑物 76,856.80 68,362,985.36 57,735,976.05
6 封开县威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 15,589,935.62 13,378,888.87
合计 83,952,920.98 71,114,864.92
房屋建筑物 70,130.33 98,821,779.99 85,486,487.93
7 辽宁台安威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 7,495,151.60 6,135,532.94
合计 106,316,931.59 91,622,020.87
房屋建筑物 143,883.60 76,489,374.27 66,589,508.18
8 湖北威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 16,885,609.33 14,737,453.02
合计 93,374,983.60 81,326,961.20
房屋建筑物 54,134.09 47,805,457.99 40,931,589.72
9 河北威利邦木业有限公司 构筑物及其他附属设施 7,362,394.93 5,985,194.74
合计 55,167,852.92 46,916,784.46
企业生产用房屋建筑物主要包括削片车间、热磨车间、制胶车间、制
板车间、办公楼等，位于广东威华股份有限公司及其子公司的厂区内。房
屋建筑物结构、基础、维护保养良好，使用正常，能满足企业当前经营的
生产场所需要。除生产区用房外，威华股份及清远市威利邦木业有限公司
还拥有部分住宅物业。
委估房地产大部分已办理了《房屋所有权证》或《房地产证》，部分尚
未办理权属证明，具体情况参见本说明的“房屋建筑物（投资性房地产）
评估技术说明”相关内容。
广东威华股份有限公司及其子公司的土地使用权情况如下表所示：
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
土地权证 用地 土地 准用 土地面积
序号 宗地名称 土地位置 取得日期 开发程度 原始入账价值 账面价值
编号 性质 用途 年限 (m2)
台安国用（2006） 辽宁台安威利邦木
1 台安县工业园区 2006-12-1 国有 工业 50 五通一平 313,238.00 14,685,000.00 12,457,781.00
第00172号 业有限公司用地
南漳国用（2013） 湖北威利邦木业有 南漳县九集镇木
2 林村（305省道北 2013-1-24 国有 工业 50年 五通一平 191,261.10 23,577,843.52 19,691,989.64
第046号 限公司用地1
侧）
南漳国用（2007） 湖北威利邦木业有 南漳县九集镇木
3 林村（305省道北 2007-11-11 国有 工业 50年 五通一平 200,000.00 24,540,204.48 20,594,404.87
第481号 限公司用地2
侧）
封府国用（2008） 封开县威利邦木业 封开县长岗镇旺
4 2008-11-21 国有 工业 50年 五通一平 325,640.00 31,972,355.20 28,352,317.68
第0465号 有限公司用地 村（321国道旁）
邱县国用（2006) 河北威利邦木业有
5 城西工业区 2006-12-26 国有 工业 50 五通一平 200,000.00 6,243,000.10 5,329,715.12
第066号 限公司
清市府国用 清远市源潭镇星
清远市威利邦木业
6 （2003）第00589 科建材陶瓷工业 2003-9-10 国有 工业 50 五通一平 77,282.00
有限公司用地1
号 城内
清市府国用 清远市源潭镇星
清远市威利邦木业
7 （2003）第00590 科建材陶瓷工业 2003-9-10 国有 工业 50 五通一平 122,718.63
有限公司用地2
号 城内
16,631,146.00 13,447,224.36
清市府国用 清远市源潭镇星
清远市威利邦木业
8 （2009）第00291 科建材陶瓷工业 2009-6-22 国有 工业 50 五通一平 63,814.33
有限公司用地3
号 城内
清市府国用 清远市源潭镇星
清远市威利邦木业
9 （2005）第00003 科建材陶瓷工业 2005-1-10 国有 工业 50 五通一平 128,554.70
有限公司用地4
号 城内
台国用（2004）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
10 2004-3-12 国有 工业 50 五通一平 49,446.70
00331号 有限公司用地1 岭工业开发区
台国用（2004）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
11 2004-3-12 国有 工业 50 五通一平 40,084.77
00332号 有限公司用地2 岭工业开发区
1,261,965.50 1,072,670.71
台国用（2004）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
12 2004-3-12 国有 工业 50 五通一平 39,114.64
00333号 有限公司用地3 岭工业开发区
台国用（2004）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
13 2004-3-12 国有 工业 50 五通一平 39,616.00
00334号 有限公司用地4 岭工业开发区
台国用（2005）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
14 2005-1-26 国有 工业 50 三通 48,709.89
00171号 有限公司用地5 岭工业区
台国用（2005）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
15 2005-1-26 国有 工业 50 三通 38,963.28
00172号 有限公司用地6 岭工业区
4,184,901.64 3,557,166.53
台国用（2005）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
16 2005-1-26 国有 工业 50 三通 45,509.98
00173号 有限公司用地7 岭工业区
台国用（2005）第 台山市威利邦木业 台山市冲蒌镇红
17 2005-1-26 国有 工业 50 三通 40,987.21
00174号 有限公司用地8 岭工业区
春府国用（2007）
阳春市威利邦木业 阳春市岗美镇轮
18 特0000064 、 2007-1-9 国有 工业 50 五通一平 124,074.70 7,293,402.04 6,140,731.20
有限公司用地1 塘村桔子园地段
第1800425号
春府国用（2007）
阳春市威利邦木业 阳春市春湾镇山
19 特0000433 、第 2007-2-6 国有 工业 50 五通一平 25,607.00 1,245,701.05 1,048,978.67
有限公司用地2 角水口岗
402235号
梅府国用（2002） 广东威华股份有限 梅县西阳镇龙坑
20 2002-3-22 国有 工业 50 五通一平 29,116.00 9,744,838.77
字第662号 公司用地1 村 13,689,230.83
梅府国用（2002） 广东威华股份有限 梅县西阳镇龙坑
21 2002-3-22 国有 工业 50 五通一平 1,950.00 517,309.82
字第663号 公司用地2 村 726,659.17
合计 2,145,688.93 146,051,409.53 121,955,128.37
广东威华股份有限公司及其子公司目前使用的土地共 21 宗，主要为厂
区用地，面积共约 2,145,688.93 平方米。土地状况目前大部分为“五通一平”，
除清远用地以外，其余用地已办理有偿使用手续和国有土地使用权证，并
已缴纳全部土地出让金。
企业的主要房屋建筑物和土地使用权目前已办理抵押贷款，已设定他项
权利，详细情况参见本说明的“土地使用权资产评估技术说明”相关内容。
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
根据企业申报，企业存在未列示在财务账上的无形资产，主要包括商
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标专用权和专利权，具体情况如下表格：
序 无形资产 使用
名称 类型 注册证号 注册人 使用商品或范围 注册日期 有效日期
号 种类 状态
半成品木材、铺地木板、贴面
板、三合板、地板、制模用木
1 商标 威利邦 图案 1440650号 广东威华股份有限公司 2000年9月7日 至2020年9月6日 在用
材、建筑用木浆板、纤维板、
树脂复合板及镁铝合板
2 专利技术 棉秆阻燃中密度纤维板 实用新型 ZL200720042049.9 广东威华股份有限公司 中密度纤维板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
3 专利技术 农作物秸秆木材纤维复合板 实用新型 ZL200720042050.1 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
4 专利技术 单板装饰烟秆刨花板 实用新型 ZL2007200442051.6 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
5 专利技术 木或竹框架结构消能减震节点 发明专利 ZL200810242536.9 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2008年12月29日 至2028年12月28日 在用
广东威华股份有限公司注册商标为“威利邦”商标，注册时间为 2000 年
9 月 7 日，注册地址为广东梅州市梅县西阳镇龙坑村，注册号为第 1440650
号，使用范围为半成品木材、铺地木板、贴面板、三合板、地板、制模用
木材、建筑用木浆板、纤维板、树脂复合板及镁铝合板。商标注册至今未
发生任何法律诉讼情形。2008 年 2 月和 2010 年 12 月，威利邦商标两次被
广东省工商行政管理局认定为“广东省著名商标”，威利邦品牌在整个中纤板
市场及上下游行业的知名度和美誉度较高。
截至评估基准日，广东威华股份有限公司将商标许可给河北威利邦木
业有限公司、封开县威利邦木业有限公司、台山市威利邦木业有限公司、
阳春市威利邦木业有限公司、清远市威利邦木业有限公司、湖北威利邦木
业有限公司、辽宁台安威利邦木业有限公司等下属子公司使用，并未向该
等下属子公司收取许可使用费。商标使用于上述公司生产的厚度 2.0－
40mm 不同规格的中纤板产品中。
广东威华股份有限公司的专利技术棉秆阻燃中密度纤维板、农作物秸
秆木材纤维复合板、单板装饰烟秆刨花板及木或竹框架结构消能减震节点
主要应用于中密度纤维板、纤维复合板的生产。截至评估基准日，该等专
利技术已应用于企业的生产过程中。
四、 企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估，被评估单位申报的表外资产为上述第三点中的商标专用权
和专利权。
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五、 引用其他机构出具报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
本次评估过程中未涉及资产引用任何其他机构出具的报告结论。
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第二部分 资产核实情况总体说明
一、 资产清查核实的内容
评估人员依据《企业关于进行资产评估有关事项的说明》、资产评估业
务约定书中确定评估范围内的资产、负债进行资产核实工作。主要工作包
括在被评估单位清查的基础上对委估资产的账面金额、形成及权属状况（含
应评估的相关负债）进行核实，对其中的实物资产的数量、品质、存放地
点进行了清查，对可能影响资产评估的重大事项进行了解，并与委托方和
被评估单位就资产核实过程中发现的其他资产和存在的问题沟通解决。
二、 资产核实人员组织、实施时间和过程
1、 资产核实人员组织、实施时间
根据被评估单位所属行业性质、资产类型和实物资产的技术特点，在进
入现场清查前，成立了以项目负责人为主的资产清查小组。项目负责人在
与被评估单位充分沟通的基础上，按照资产的技术要求、分布地点和特点，
制定详细的现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，组织了财务会计、
房屋建筑物、土地使用权、机器设备和企业价值等多个核实小组，到资产
所在现场开展资产核实工作。在企业相关人员的配合下，分别对各类资产
进行了清查，对企业的经营业务进行调查、访谈。资产核实工作结束后，
各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结，并提交资产核实及现场
勘察作业的工作底稿。
评估人员于 2014 年 7 月 20 日至 2014 年 8 月 5 日到资产所在地现场进
行复核。
2、 资产核实过程
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资产核实分为三个阶段进行：
(1) 沟通、准备阶段
评估人员和被评估单位充分沟通，共同协商制定资产核实方案。被评估
单位安排熟悉资产分布的资产管理人员协助评估机构的资产核实人员，评
估人员向被评估单位协助人员交待资产核实的时间进度和工作要求，搜集
有关资产清单和相应的权属证明文件及原始凭证。主要工作包括：
a. 评估人员辅导被评估单位进行资产清查、申报评估资产明细和整理
收集整理评估资料。
评估人员开展评估前期资料准备和表格填写的布臵工作。评估师对企业
资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产
评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资
料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报
说明等。评估人员指导被评估单位相关的财务与资产管理人员在被评估单
位自身资产清查基础上，按照评估机构提供的“评估资料清单”、“资产评估
清查评估明细表”及其填写要求，进行整理、登记、申报，同时收集被评估
资产的产权归属证明文件和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情
况的文件资料。
b. 评估人员审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，明晰评估对象相关的评估范围，了解评估
范围内具体资产的详细状况。然后审查各类资产评估明细表，检查有无填
项不全、错填、漏填、资产项目不明确等现象，并要求被评估单位及时更
正。
(2) 现场核实阶段
评估人员依据资产评估明细表，到资产所在地现场，对委托方和被评估
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单位的清查结果进行复核，对被评估单位申报资产进行清点和现场勘察，
对其提供的资料进行验证，同时对可能影响资产评估重大事项进行调查了
解，并针对不同资产的性质、特点，采取不同的勘察方法。非实物资产主
要通过查阅被评估单位的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文
件的方式核查被评估单位债权债务的形成过程和账面数字的准确性。实物
资产清查资产包括存货、固定资产等，清查内容主要为核实资产数量、使
用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。
现金进行全面的实地盘点。根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的
账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。
银行存款清查时，核对银行存款日记账与总账、报表余额是否相符，核
对与委估明细表是否相符，获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余
额调节表”和银行存款询证函，查明未达账项属于正常，经调节后银行存款
余额相符。
应收票据清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估
明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利
率等与账务记录的一致性，同时了解部分到期票据的回收情况，以证实应
收票据的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
对应收账款，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及项目合
同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，对金
额较大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项进行替代程序(取得
期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证)，对关联单位应收款
进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单
金额相符。核实结果账、表、单金额基本相符。
对预付账款，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、采购合同等
相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等。
对除土地外的其他无形资产进行逐笔检查，获取其购臵的合同、发票以
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及使用说明说，查阅其形成、摊销的情况。
对于存货的核实，主要工作包括按资产评估规范要求会同被评估单位有
关人员对存货进行抽查核实，并对存货的入账进仓时间、保管状况、品质
等进行了解记录，特别对其中残次、变质失效、积压过时以及其它待核销
报废的存货进行逐项核实，判断其有效程度。
对长期投资，主要对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了
取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等。
对房屋建筑物、构筑物等主要通过了解其报建审批、购建过程，核实其
权属的真实性，查阅其购建成本资料，现场对其所处地理位臵、基础、结
构、配套设施、周边环境等进行勘察，并向房屋管理人员了解其使用、维
护、修缮等情况。
对土地使用权的核实工作包括了解土地的性质、来源、取得方式和取得
日期、使用年期，调查土地所处区域的规划方案和土地市场，了解土地所
处区位、地理现状、使用开发状况等土地的基本情况。
对于机器设备的核实工作包括查阅了主要设备的购建资料、竣工验收记
录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通
过与设备管理人员和操作人员的深入沟通，了解设备的购臵日期、产地和
生产厂家、制造质量、各项购建费用的支出情况，了解设备的技术等级、
实际运行是否达标、存在的隐患，查阅设备的运行和故障记录，填写设备
现场勘察记录等。
对纳入评估范围在建工程的账面值形成来源、权属、工程进展、工程款
的支付等情况进行调查，以核实资产的真实性、完整性，做到权属清晰。
经过核实，在建工程包括被评估单位购进尚未安装调试完成的设备和设备
预付款。评估人员重点查验了财务相关的原始凭证，了解工程的立项、审
批、可行性和概预算情况，以及施工承包合同、工程进度、付款比例等。
流动负债主要包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、应交
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税费、应付职工薪酬等。核实内容包括各类流动负债账面值的真实性、形
成原因和实际应承担负债状况。
非流动负债为专项应付款。核实的内容包括非流动负债的真实性、形成
原因和实际应承担负债状况。
核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对
产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏
产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权
权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
评估人员对被评估单位申报的收益法有关表格进行了核实，核查内容包
括通过了解被评估单位的经营、管理状况，市场地位和所处行业的发展现
状；查阅被评估单位生产、销售、采购、财务管理等报表和有关记录、明
细，现场了解其主营业务类型、历史的主要收入来源，主要成本、费用、
税负的构成，核实其经常性损益发生的真实性；查阅被评估单位的融资和
借贷合同，了解其资金的使用和需求状况，访谈了解被评估单位现有和准
备的投资项目和规模，了解其发展规划；调查分析被评估单位各项预测数
据是否合理和符合被评估单位的实际情况，收入、成本、费用、资本性支
出等各项指标是否匹配，核查的主要内容如下：
a. 收集企业法人营业执照、经营许可证、公司章程、验资报告等资料，
核实股权比例、经营期限及利润分配方式；
b. 了解被评估单位经营发展和股权的历史沿革、经营现状和发展前景；
c. 收集被评估单位的历史生产、销售、管理和财务报表及相关数据，
收集财务预算、经营和投资计划、发展规划等资料，并进行核对；
d. 了解被评估单位内部组织架构和主要经营业务人员组成，了解被评
估单位对外投资公司的股权架构，股权管理、收益和实际控制情况；
e. 了解被评估单位的资产配臵和使用情况，以及未来业务的发展规划，
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分析被评估单位评估基准日资产负债，区分经营性和非经营性资产、负债；
f. 了解被评估单位的资本构成情况，并对营运资产的规模和周转情况
进行了分析，核实是否存在溢余资产，对大额固定资产的支出内容、规模
和周期进行了解；
g. 与被评估单位生产、财务、人事等部门就被评估单位今后发展中的
主要业务、收入、成本、费用、资金等指标进行访谈和必要的问卷调查；
h. 与被评估单位发展、销售、技术等各职能部门就被评估单位的发展、
规划、投融资计划，以及被评估单位的市场定位、发展潜力等进行访谈和
必要的问卷调查；
i. 调查收集被评估单位所处和相关行业的有关资料，了解行业的发展
历史、现状、区域市场容量、竞争态势和未来发展趋势；
j. 分析核实被评估单位的税负种类、构成、计税基数、税率水平、享
受的税收优惠和期限，核实被评估单位的税收及其它优惠政策；
k. 收集被评估单位历史收入、成本和费用的构成数据，并对主营业务
收入来源进行分析，核实成本和费用的主要构成项目、发生原因、与主营
业务收入的关联性，以及各项收入、成本、费用的历史水平和发展变化趋
势；
l. 分析核实被评估单位现金流量的构成情况、历史水平，并对被评估
单位现金流量的未来发展趋势进行分析；
m. 核实被评估单位提供的未来收益各项预测指标的匹配性、合理性
和可行性。
(3) 分析、总结阶段
根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，
使“表”、“实”相符。最后，评估人员根据现场核实情况及收集的有关资料，
对委托方和被评估单位提供的清查结果进行整理分析并做必要调整，形成
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资产清查结论。
三、 影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产清查事项。
四、 资产核实结论
1、 经评估人员现场核实，得到以下资产核实结论：
被评估单位财务管理完善，财务制度健全，各项资产均有专人负责管理，
并对各项经营活动按会计准则及时记账。
(1) 非存货流动资产、负债
通过核对被评估单位财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性
资产进行清查。对货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收
款等科目的记账凭证进行了重点核验，并对银行存款、应收款项进行函证。
我们发现被评估单位财务管理严格，账目清楚，无异常情况。
(2) 木业存货
广东威华股份有限公司产成品中存在部分滞销品，主要为地板基材，
账面值为 856,633.41 元；细木夹板，账面值为 174,576.82 元。具体情况如
下所示：
名称 规格 单位 数量 账面值（元）
细木夹板 0900厚度 立方米 3.24 4,876.90
细木夹板 1200厚度 立方米 39.13 58,992.39
细木夹板 1500厚度 立方米 32.60 47,023.32
细木夹板 1800厚度 立方米 43.72 63,684.21
合计 174,576.82
地板基材 0950厚度 立方米 0.89 3,855.70
地板基材 0980厚度 立方米 38.83 82,071.07
地板基材 1120厚度 立方米 94.44 183,137.74
地板基材 1150厚度 立方米 26.00 63,849.85
地板基材 1180厚度 立方米 201.75 425,494.55
地板基材 1200厚度 立方米 43.59 95,962.34
地板基材 1500厚度 立方米 1.04 2,262.16
合计 856,633.41
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(3) 林业存货
根据对相关的林地租赁合同、林权证以及其他相关合同的核实，以及现
场走访调查，各项林业资产管理情况良好，没有发现重大毁损、被盗伐等
情况，但存在以下涉及诉讼事项：
根据广东省梅州市中级人民法院执行裁定书【（2010）梅中法执字第 6
号】，梅州市鸿昌农林开发有限公司违反合同约定，其与梅州市威华速生林
有限公司位于兴宁市五镇（即水口镇、新圩镇、泥陂镇一带）的合作造林
47,358 亩速生丰产林（桉树）以人民币 24,472,000 元的价格拍卖给梅州市
威华速生林有限公司，折抵梅州市鸿昌农林开发有限公司向梅州市威华速
生林有限公司交付的木材 81,573 吨，自裁定书生效之日起至评估基准日期
间，梅州市威华速生林有限公司自行砍伐或转让的合作造林共 7,948.85 亩。
此外，买受人梅州市威华速生林有限公司可持法院裁定书到林产管理机构
办理采伐相关手续，并承担相关税、费，梅州市鸿昌农林开发有限公司应
无条件配合。本次对上述涉案森林资源评估时，按照梅州市威华速生林有
限公司可回收木材的数量，结合当地木材市场销售价格，考虑扣除相应的
砍伐、运输成本后，以实际可以获取的木材销售收益作为该等森林资源资
产的评评估值。
(4) 房屋建筑物
房屋建筑物、构筑物等经过了解其权属状况，查阅其购建成本资料和现
场勘察，认为房屋建筑物权属清晰，账实相符，无重大毁损和重大结构隐
患，维护、使用正常，满足被评估单位生产所需场地技术要求。
部分委估房地产并未办理权属证明文件，具体涉及的公司、项数及面积
数如下表：
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产权持有者 未有权属证明房屋建筑物项数 合计面积数（m2）
广东威华股份有限公司 21 16,521
清远市威利邦木业有限公司 27 15,522.44
台山市威利邦木业有限公司 15 11,856
阳春市威利邦木业有限公司 13 4,620
封开县威利邦木业有限公司 23 8,939
湖北威利邦木业有限公司 10 23,351.66
河北威利邦木业有限公司 2 2,600
上述存在产权瑕疵房屋建筑的具体情况参见本说明“房屋建筑物（投资
性房地产）评估技术说明”的相关内容。
(5) 土地使用权
通过土地使用权的核实工作，认为土地使用权账实相符，来源、权属清
晰，除以下地方仍处于待开发情况外，其余各项土地使用、开发状况正常。
处于待开发状态土地：台山市威利邦木业有限公司用地 5、6、7、8，
地址为台山市冲蒌镇红岭工业区，权证号为台国用（2005）第 00171 号、
第 00172 号、第 00173 号、台国用（2005）第 00174 号，土地使用权面积
合计为 174,170.36 平方米用地，取得时间均为 2005 年 1 月 26 日；阳春市
威利邦木业有限公司用地 2，地址为阳春市春湾镇山角水口岗，权证号为春
府国用（2007）特 0000433、第 402235 号，土地使用权面积为 25,607 平方
米，取得时间为 2007 年 2 月 6 日。
(6) 设备
经核实，机器设备基本账实相符，管理完善。机器设备均存放在生产场
所，使用、维护正常，目前无重大事故、大修理和技改，设备的技术参数
符合被评估单位生产所需，实际运行基本达标、未发现存在重大隐患。
部分运输车辆的虽然已登记在被评估单位的账册之中，但其行驶证上记
载的权属人并非被评估单位或其下属单位。具体情况如下表：
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序号 车牌号 车辆型号及规格型号 所属公司 行驶证登记所有人
1 粤MHR808 别克牌SGM7240GS 台山市威利邦木业有限公司 钟伟彬
2 粤ML1876 运输车（HN4180GGB) 台山市威利邦木业有限公司 梅县盛发汽车货运有限公司
3 粤M0425挂 货车(HN4180G6D) 台山市威利邦木业有限公司 梅县盛发汽车货运有限公司
4 粤M34202 猎豹吉普车 广东威华丰产林发展有限公司 李练光
5 粤M34902 猎豹吉普车 广东威华丰产林发展有限公司 李练光
6 粤M34252 猎豹吉普车 广东威华丰产林发展有限公司 李练光
7 粤B5N091 梅赛德斯奔驰轿车 广东威华股份有限公司 刘新平
8 京NT5929 奥迪FV7301小轿车 广东威华股份有限公司 梁斌
上述各车辆行驶证上记载的权属人已出具书面产权说明，声明该等车辆
的产权均归属于广东威华股份有限公司或其投资子公司所有。
(7) 资产清查结论
资产清查结论表
账面原值 账面净值 核实后账面值 差异率
项目
（元） （元） （元） （%）
流动资产 959,823,648.88 959,823,648.88 0
非流动资产 1,492,095,186.88 1,492,095,186.88 0
其中：固定资产 31,277,823.18 31,277,823.18 0
在建工程 - - -
无形资产 11,763,315.36 11,763,315.36 0
长期待摊费用 - - -
资产总计 2,451,918,835.76 2,451,918,835.76 0
流动负债 549,452,162.44 549,452,162.44 0
负债总计 868,774,121.75 868,774,121.75 0
净资产 1,583,144,714.01 1,583,144,714.01 0
2、 资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度
经对被评估单位各项资产、负债进行核实，没有发现与被评估单位账面
记录存在差异。
3、 经资产清查，被评估单位包含除土地使用权外的可确指无形资产 2
项，具体为商标专用权和专利权，该部分无形资产已列入本次评估范围中。
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第三部分 采用资产基础法评估企业价值技术说明
流动资产、其他资产评估技术说明
一、 流动资产的评估
流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货
等资产。本次评估在审计后的账面值基础上进行。
流动资产评估过程包括以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对列入评估范围内流动资产的构成情况进行向被评估单位了解，提交评
估准备资料清单和资产评估明细表，按照资产评估准则和指南的要求，指
导企业填写资产评估明细表。
第二阶段：核实调查阶段
(1) 核实账目的真实性
根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与企业提供资产负债表
的相应科目核对使之相符。然后再将明细账与银行对账单核对，做到表、
实相符。
(2) 调查资产的收回风险
对各项流动资产除进行账证核对、账表核对外，对主要应收款项按其发
生时间、债务人名单进行分类、发函核对，查明各项流动资产的发生时间、
金额、对应债务人单位的基本情况，款项的催收情况等并进行详细记录。
第三阶段：评定估算阶段
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(1) 对各类资产，遵照资产评估准则和指导意见的规定，通过清查核
实，和相应的评估的方法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评
估汇总表；
(2) 提交流动资产的评估说明。
(一) 货币资金的评估
1、 货币资金的内容和金额
货币资金包括库存现金及银行存款，详见下表：
编号 科目名称 账面金额（人民币元）
3-1-1 现金 3,036.91
3-1-2 银行存款 5,927,346.96
3-1-3 其他货币资金
评估人员通过清查盘点及与银行对账，核实现金及各项存款的实有数
额，然后以核实后的实有额作为评估值。其中外币按评估基准日外汇牌价
折算为人民币。
2、 现金
评估人员在核查日实地对处于同区域内存放地点的现金同时开展盘点
工作，并通过盘点后的库存现金数倒推至评估基准日，检查评估基准日库
存现金是否与账面值相符。如发生现金盘亏、盘盈则做相应调整，并按核
实数确认评估值。
企业现金存放于该企业财务部保险柜内。评估人员与企业出纳员一同对
企业库存现金进行盘点，盘点结果与盘点日企业现金日记账、现金总账结
余金额一致，账实相符，并由此通过现金倒推法得出评估基准日企业的现
金余额与账面值一致。现金倒推法评估计算公式为：
评估值＝盘点日账面现金金额＋基准日至盘点日前现金支出金额－基
准日至盘点日前现金收入金额。
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库存现金评估结果为3,036.91元，无增减。
3、 银行存款
银行存款的评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项，首
先编制银行存款余额调节表，使账实平衡相符；其次，若未达账项影响净
资产，则相应调整账面值，并按调整后账面值确认为评估值。
企业在国家开发银行广东省分行和上海浦东发展银行广州大都会支行
等金融机构共开设存款账户14户，均为人民币存款。评估人员查阅了银行
对账单、银行存款余额调节表，对数量较大的银行账户向对应的银行进行
了函证，其查阅和函证结果与企业账面记录相符，以核实后账面值作为评
估值。
银行存款评估结果为5,927,346.96元，无增减。
(二) 应收账款、预付账款和其他应收款的评估
1、 应收账款
应收账款均为企业销售的应收货款，包括应收深圳市华源轩家具股份有
限公司、东莞市欧迈威克家具有限公司、惠州市欣欣家具有限公司等单位
的贸易款。账面价值合计4,283,643.26元，计提坏账准备435,689.32元，应收
账款净额合计为3,847,953.94元。其账龄分析结果如下：
账龄 账面值（元） 比重%
1 年以内 3,589,833.63 83.80%
1~2 年以内 460,532.10 10.75%
2~3 年以内 75,102.68 1.75%
3 年以上 158,174.85 3.70%
评估人员查阅有关账证，向企业财务人员了解应收款项形成的原因和对
方信誉情况，对金额较大的款项寄发询证函。同时，评估人员在现场核实
的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，对各应收账款的数额、
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欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情
况具体分析。
对于企业应收账款中有充分证据证明其无法收回的款项，评估值为零；
对于企业应收账款中因无充分证据，但有可能无法收回的款项，根据账
龄和收回的可能性参照企业计提坏账准备的方法与计提比例估算风险损
失，作为其评估减值并计算评估值；
其他能收回的往来款和近期已收回冲转的，以核实后账面值为评估值；
经对各项应收账款个别认定评估后，账面计提的坏账准备评估为零。
(1) 确定应收债权的账面值
评估人员首先对各项债权资产的内容进行分类。对外部债权除了与账表
核对外，还对重要的债权发函询证。对内部独立核算单位之间的往来进行
双向核对。
(2) 确认已确定的坏账损失
经核查，未发现有已确定的坏账损失。
(3) 确定预计风险损失
评估人员根据企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况对企业应
收款项进行分类分析，通过分析各项债权的发生时间及原因，采用账龄分
析法对收回的可能性进行了判断，分析结果如下：
企业各应收账款的账龄情况及预计的坏账率如下：
拖欠时间 应收账款余额 预计坏账率 预计坏账金额
1 年以内 3,589,833.63 5% 179,491.68
1-2 年 460,532.10 20% 92,106.42
2-3 年 75,102.68 50% 37,551.34
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拖欠时间 应收账款余额 预计坏账率 预计坏账金额
3 年以上 158,174.85 80% 126,539.88
合计 4,283,643.26 — 435,689.32
应收账款评估值＝应收账款账面值－已确定坏账损失－预计风险损失
＝4,283,643.26－0－435,689.32
＝3,847,953.94（元）
2、 预付账款
预付款项为预付给供应商的货款，账面价值合计 390,728.76 元，未计提
坏账准备，预付账款净额合计为 390,728.76 元。
评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、采购合同等相关资料，核
实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，未发现供货单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，经确认预付账款均能在将来
收回相应的资产或权利，故以核实后账面值确认评估值。
预付账款评估值为 390,728.76 元，无增减。
3、 其他应收款
其他应收款账面值 982,158,885.95 元，已计提坏账准备 50,370,252.97 元，
其他应收款净额 931,788,632.98 元。为应收的往来款、个人借款、保证金等。
其账龄分析结果如下：
账龄 账面值（元） 比重%
1 年以内 980,237,654.81 99.80%
1~2 年以内 297,691.14 0.03%
2~3 年以内
3 年以上 1,623,540.00 0.17%
评估人员查阅有关账证，向企业财务人员了解应收款项形成的原因和对
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方信誉情况，对金额较大的款项寄发询证函。同时，评估人员在现场核实
的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，对各应收账款的数额、
欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情
况具体分析。
对于企业其他应收款中有充分证据证明其无法收回的款项，评估值为
零；
对于企业其他应收款中因无充分证据，但有可能无法收回的款项，根据
账龄和收回的可能性参照企业计提坏账准备的方法与计提比例估算风险损
失，作为其评估减值并计算评估值；
其他能收回的往来款和近期已收回冲转的，以核实后账面值为评估值；
经对各项其他应收款个别认定评估后，账面计提的坏账准备评估为零。
(1) 确定其他应收债权的账面值
评估人员首先对各项债权资产的内容进行分类。对外部债权除了与账表
核对外，还对重要的债权发函询证。对内部独立核算单位之间的往来进行
双向核对。
(2) 确认已确定的坏账损失
经核查，未发现有已确定的坏账损失。
(3) 确定预计风险损失
a、 个别认定
企业应收阳春市威利邦木业有限公司往来款为 232,090,404.61 元。阳春
市威利邦木业有限公司前几个年度一直处于亏损状态，截至评估基准日，
其账面净资产已为-88,777,736.68 元。鉴于阳春市威利邦木业有限公司连续
亏损的经营状况，评估人员对被评估单位所持有的 232,090,404.61 元的应收
债权进行了价值分析，即在假设对阳春市威利邦木业有限公司进行清算的
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条件下，计算被评估单位债权可回收的价值。被评估单位的债权为一般债
权，其可回收价值的计算公式为：
债务人一般债权受偿额=一般债权金额×一般债权受偿比例
其中：
一般债权受偿比例=（有效资产价值-抵押债权优先受偿资产价值-按规定
优先偿还的各项支出和债务）/（企业债务总额-抵押债权已获清偿的金额-
按规定优先偿还的各项支出和债务）×100
截至评估基准日，阳春市威利邦木业有限公司不存在抵押担保的事项，
故不存在抵押担保等事项所涉及的优先偿还的问题。
阳春市威利邦木业有限公司于评估基准日的资产账面值合计为
169,423,143.58 元，评估人员对各项资产分别进行评估，其总资产的清算价
值为 201,228,661.37 元。按照国家关于企业清算规定，将债权分为三种清偿
顺序：第一顺序为所欠职工工资和劳动保险费用；第二顺序为所欠国家税
款；第三顺序为一般债权。根据债务人提供的财务报表显示，债务人应付
工资 967,332.97 元，应付税金及附加 177,850.82 元，企业清理费用（中介
费、清算组费用）假设为 1,000,000 元，则在优先支付完上述债务及费用后，
可供分配给一般债权人资产金额为 199,083,477.58 元。
阳春市威利邦木业有限公司于评估基准日的负债账面值合计为
258,200,880.26 元，其中一般债权金额为 257,055,696.47。
故：一般债权受偿比例=205,391,003.48÷257,055,696.47×100%=77.45%
被评估单位应收阳春市威利邦木业有限公司往来款 232,090,404.61 元的
可回收价值为：
债务人一般债权受偿额=232,090,404.61×77.45%= 179,748,457.23 元
该项债权应计提的预计风险损失为：
预计风险损失=232,090,404.61－179,748,457.23= 52,341,947.38 元。
b、账龄分析
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评估人员根据企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况对企业除
应收阳春市威利邦木业有限公司往来款之外的其他应收款项进行分类分
析，通过分析各项债权的发生时间及原因，采用账龄分析法对收回的可能
性进行了判断，分析结果如下：
企业其他应收账款的账龄情况及预计的坏账率如下：
拖欠时间 其他应收款余额 预计坏账率 预计坏账金额
1 年以内 748,147,250.20 5% 37,407,362.51
1-2 年 297,691.14 20% 59,538.23
2-3 年 - 50% -
3 年以上 1,623,540.00 80% 1,298,832.00
合计 750,068,481.34 — 38,765,732.74
c、 预计风险损失
企业预计风险损失= 52,341,947.38＋38,765,732.74
= 91,107,680.12（元）
其他应收款评估值＝其他应收款账面价值－已确定坏账损失－预计风险损
失
＝982,158,885.95－0－91,107,680.12
＝891,051,205.83（元）
(三) 存货的评估
存货账面值 15,729,667.90 元，计提存货跌价准备 508,948.73 元，存货净
值 15,220,719.17 元，包括原材料、产成品（库存商品）和在产品（自制半
成品）。
评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和会计凭证，了
解了存货的保管、内部控制制度，在企业财务人员、仓库保管人员的陪同
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下，评估人员在现场对企业存货进行了抽盘和对存货现状进行了勘查。主
要工作包括：
根据被评估单位清查调整后的存货清单，进行抽查核实；
对被评估单位资产清查时发现的霉烂、变质、毁损、呆滞存货逐项进行
勘察；
(1) 查阅了外购存货于评估基准日前后及现场工作日近期的购进、发出
记录；
(2) 查阅了自制存货于评估基准日前后及现场工作日近期的销售记录；
(3) 查阅了部分自制存货的会计核算记录；
(4) 调查了部分存货的市场价格；
(5) 调查了部分自制存货的历史销售损益情况记录；
经过现场查看了解，评估人员认为企业的存货管理制度较严格、责任明
确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，保管条件良好，符
合各项存货的存放要求。
1、 原材料的评估
原材料账面值 6,369,898.88 元，主要为企业用于生产产品的材料，包括
木柴、甲醛、尿素、石蜡等。原材料账面值由购买价和运输费，装卸费，
途中合理损耗等合理费用构成。
经企业清查盘点与评估人员抽查，企业库存原材料实物数量与经清查调
整后的账表相符，无霉烂、变质、毁损材料，无超储呆滞的材料。
(1) 原材料评估方法
对于近期购进的原材料，购臵时间距评估基准日较短，经调查市场价格
变化不大，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定
评估值。
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对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的原材料，以评估基准日市场
单价乘以实际数量作为评估值作为其评估值；
对于购进时间早、市场已无销售的原材料，通过市场同类商品的平均物
价变动指数，同时结合市场供需的分析，以原材料的账面值为基础修正后
作为其评估值。
对于霉烂、变质、毁损、超储积压的材料，通过对其数量和质量进行核
实与鉴定，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，按其重臵价值扣除
其各种贬值因素后作为其评估值。
(2) 原材料评估案例
评估案例：木柴(明细表 3-9-2 第 1 项)
库存数量 12,516.59 吨，账面价值 2,935,160.65 元，账面单价 234.50 元/
吨。经评估人员向市场询价，基准日市场价格变化不大，账面单价接近基
准日市场价格，以实际数量乘以账面单价，确定评估值。
木柴评估值=234.50×12,516.59=2,935,160.65 元。
原材料的评评估值为 6,369,898.88 元。
原材料的评估结果如下：
类别 账面值（元） 评估值（元）
近期购进、市场价格变化不大 6,369,898.88 6,369,898.88
购进批次间隔时间长、价格变化较大
购进时间早、市场已脱销
霉烂、变质、毁损、超储积压
合计 6,369,898.88 6,369,898.88
2、 产成品（库存商品）的评估
产成品（库存商品）账面值 8,847,683.10 元，主要是企业为各型号的中
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纤板、细木夹板和地板基材。
评估人员对库存商品数量进行了核实，未发现账实不符。
(1) 产成品（库存商品）评估方法
由于企业产成品（库存商品）属于可在市场上销售的商品，可采用市场
法评估。
对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格（不含增值税）减去销售费
用和全部税金确定评估值，计算公式如下：
产成品评估值=不含税出厂销售价－销售费用－全部税金
对于正常销售的产品，以委估产成品出厂销售价格（不含增值税）为基
础，扣除该等产成品在完成销售过程中预计要发生的成本费用、全部税金
和适当数额的税后净利润后确定委估产成品的评估值。计算公式如下：
产成品评估值=不含税出厂销售价－销售费用－全部税金－部分税后净
利润
对于滞销、积压、降价销售和报废产品，根据其可变现的残值确定评估
值。
(2) 正常销售产成品（库存商品）评估案例
案例：2440*1220*21E2(家具板砂光) (明细表表 3-9-5 第 13 项)
账面数量：1,386.75 立方米
实存数量：1,386.75 立方米
账面金额：1,437,737.67 元
该产成品属于正常销售商品。向销售部门查询其销售数据记录得到评估
基准日的平均不含税销售价为 1,406.03 元/立方米。销售费率、销售税金及
附加率按企业前三年损益表统计如下：
金额单位：人民币元
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销售税金
销售费率 及附加 销售利润
项目 主营业务收入 销售费用 (%) 销售税金 率% 利润总额 率(%)
2013年 65,937,952.11 1,438,551.24 2.18% 565,904.71 0.86% 46,586,925.24 70.65%
2012年 74,355,105.58 2,488,472.59 3.35% 746,279.62 1.00% -5,848,164.55 -7.87%
2011年 71,983,180.77 1,643,366.10 2.28% 414,484.08 0.58% 4,840,876.90 6.73%
合计 212,276,238.46 5,570,389.93 2.62% 1,726,668.41 0.81% 45,579,637.59 23.17%
则销售费率取 2.60%、销售税金及附加率取 0.81%；销售利润率取
23.17%；由于企业享有税收优惠政策（根据财政部、国家税务总局《关于
调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》（“财税[2011]115
号”），自 2011 年 1 月 1 日起公司纤维板销售增值税执行即征即退 80%的税
收优惠政策），所得税率为 0%。所以：
评估值=产成品数量×不含税销售单价（退税后）×(1－销售费用率－销
售税金及附加率－销售利润率×所得税率－部分税后利润)
=1,386.75×1,406.03×(1+0.17*0.8)×(1－2.60%－0.81%－23.17%×0%－
23.17%×(1-0%)*50%)
= 1,882,402.19 (元)
(3) 产成品评估结果
产成品的评估结果如下：
类别 账面值（元） 评估值（元）
十分畅销的产品
正常销售的产品 7,816,472.87 9,408,598.69
勉强能销售出去的产品
滞销、积压、降价和报废产品 1,031,210.23 103,120.60
合计 8,847,683.10 9,511,719.29
3、 在产品（自制半成品）的评估
在产品（自制半成品）是企业正在制造尚未完工的产物，包括正在各个
生产工序加工的产品和已加工完毕但尚未检验或已检验但尚未办理入库手
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续的产品。在产品（自制半成品）账面值为 512,085.92 元，为脲胶、芯胶、
捕捉剂、素板和自旋单板，这部分在产品的账面价值基本反映了资产的现
行市价，故在产品按核实后的账面值确认评估值。在产品（自制半成品）
的评评估值为 512,085.92 元，无增减。
二、 其他无形资产——软件权的评估
其他无形资产——软件权账面值 1,501,166.77 元，为公司购臵的金蝶软
件。
评估人员核实其他无形资产——软件权项目内容、有关合同、协议、
支出凭证等资料。对于软件购买费，评估人员经市场查询，了解相关软件
的市场价值，以评估基准日的市场价值确定其评估值。
其他无形资产——软件权评估值 1,508,000.00 元，评估增值 6,833.23 元，
增值率 0.46%。增值主要是由软件的市场价格下降幅度小于企业摊销比例引
起。
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长期股权投资评估技术说明
一、 长期股权投资介绍
广东威华股份有限公司长期股权投资单位共 9 家，具体情况如下表所
示：
序 协议投资 持股比例
被投资单位名称 投资日期 投资成本 账面价值
号 期限 （%）
1 清远市威利邦木业有限公司 2002/10/25 长期 81% 64,800,000.00 64,800,000.00
2 台山市威利邦木业有限公司 2003/11/30 长期 75% 45,000,000.00 45,000,000.00
3 阳春市威利邦木业有限公司 2005/3/31 长期 85% 34,000,000.00 34,000,000.00
4 河北威利邦木业有限公司 2006/4/30 2026/4/6 91% 91,000,000.00 344,730,000.00
5 辽宁台安威利邦木业有限公司 2006/10/30 2026/10/19 91% 91,000,000.00 286,120,000.00
6 湖北威利邦木业有限公司 2006/10/30 长期 91% 91,000,000.00 355,883,000.00
7 封开县威利邦木业有限公司 2007/5/30 长期 91% 91,000,000.00 264,521,048.34
8 广东威华丰产林发展有限公司 2002/11/30 长期 90% 35,433,241.01 36,000,000.00
9 梅州市威华速生林有限公司 1999/6/30 长期 90% 18,000,000.00 18,000,000.00
二、 被投资单位基本情况简介
1、 清远市威利邦木业有限公司
清远市威利邦木业有限公司（下称“清远木业”）由广东威华股份有限公
司和梅州市威华水利水电建设工程有限公司共同出资组建，于 2002 年 10
月 10 日在清远市工商行政管理局注册，取得企业法人营业执照（注册号：
4418012001092），注册资本为 3,000 万元。
清远木业各股东于 2002 年 10 月 11 日达成增资协议，广东威华股份有
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限公司增资 1,220 万元，梅州市威华水利水电建设工程有限公司增资 2,100
万元，新增股东出资 1,680 万元，注册资本变更为 8,000 万元。变更后的股
权结构为：广东威华股份有限公司出资 3,920 万元，占总出资额的 49%；梅
州市威华水利水电建设工程有限公司出资 2,400 万元，占总出资额的 30%；
刘宪出资 1,680 万元，占总出资额的 21%。
清远木业股东会于 2003 年 6 月 17 日通过决议，同意刘宪将其持有的公
司 2%股权转让给广东威华股份有限公司。
清远木业股东会于 2003 年 11 月 21 日通过决议，同意梅州市威华水利
水电建设工程有限和刘宪将其持有的公司 30%和 19%股权分别转让给广东
威华股份有限公司和广州市梅风装修装饰有限公司。
清远木业股东会于 2006 年 8 月 22 日通过决议，同意广州市梅风装修装
饰有限公司将其持有的公司 19%股权转让给台山市威利邦木业有限公司
（股权转让价 3,420 万）。
上述股权转让后清远木业股权结构为：广东威华股份有限公司出资
6,480 万元，占总出资额的 81%；台山市威利邦木业有限公司出资 1,520 万
元，占总出资额的 19%。
经营范围：造林工程设计，人造板、家具、木材、木材制品的加工，销
售。
清远市威利邦木业有限公司于评估基准日的资产负债情况如下表：
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账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 7,898.04 包括：货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款、存
货和其他流动资产
其中：存货 2,605.92 包括：原材料、产成品、在产品等
共3项，主要是对阳春市威利邦木业有限公司、河北威利邦木业有限公
长期投资 2,400.00
司、辽宁台安威利邦木业有限公司的投资
固定资产 43,408.88 20,532.16
其中：房屋建筑物类 5,834.65 4,461.05 共57栋，65437.83m2，主要是厂房、办公楼等
构筑物类 2,074.97 1,600.44 共15项，主要为厂区配套的辅助设施。
机器设备共135台/套，主要为中（高）密度纤维板生产机器设备；车辆
设备类 35,499.25 14,563.98 共62台，主要是运输车辆、小轿车和叉车等；电子设备共712台，主要
电脑、空调等办公设备。
固定资产减值准备 93.31
在建工程 11.97 主要为钢带维修安装工程
工程物资 622.40 主要为钢带和钢材
无形资产 1,345.10
其中：土地使用权 1,345.10 共4宗，392369.66m2，主要是国有土地使用权
其它无形资产 0.38 共1项，主要为会计财务软件
其他资产 123.20 主要为其他非流动资产
资 产 总 计 32,932.87
负 债 合 计 26,228.31 主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付
款
所有者权益合计 6,704.56
2、 台山市威利邦木业有限公司
台山市威利邦木业有限公司（以下简称“台山木业”）由广东威华股份有
限公司和梅州市显华房地产开发有限公司共同出资组建，于 2003 年 11 月 4
日在台山市工商行政管理局注册，取得企业法人营业执照 （注册号：
4407812000646），注册资本为 1,000 万元。其中，广东威华股份有限公司和
梅州市显华房地产开发有限公司分别出资 700 万元和 300 万元，持有公司
70%和 30%的股权。
台山木业于 2005 年 3 月 22 日通过股东会决议，将注册资本由原 1,000
万增加到 6,000 万元。本公司及子公司清远市威利邦木业有限公司分别以现
金增资 3,800 万元和 1,200 万元,占注册资本的 75%和 20%。
台山木业于 2005 年 12 月 5 日通过股东会决议，同意梅州市显华房地产
开发有限公司将其持有的公司 5%股权转让给清远市威利邦木业有限公司
（股权转让价 300 万）。
台山木业于 2007 年 6 月 20 日通过股东会决议，同意清远市威利邦木业
将其持有的公司 25%股权转让给阳春市威利邦木业有限公司（股权转让价
1,500 万）。上述股权转让后公司股权结构为：广东威华股份有限公司出资
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4,500 万元，占总出资额的 75%；阳春市威利邦木业有限公司出资 1,500 万
元，占总出资额的 25%。
经营范围：自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营
和禁止进出口的商品和技术除外（法律、行政法规限制的项目须取得许可
后方可经营）；造林工程设计；收购、加工、销售；纤维板、木材（凭有效
的《木材经营许可证》经营）。
台山木业于评估基准日的资产负债情况如下表：
账面原值 账面(净)值
资产类型 (人民币万 简要说明
(人民币万元)
元)
包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款、存货和其
流动资产 15,860.87 他流动资产
其中：存货 3,545.41 包括：原材料、产成品和在产品
共3项，主要是对惠州市威龙木业有限公司、清远市威利邦木业
长期投资 4,770.00
有限公司、湖北威利邦木业有限公司的投资
固定资产 26,375.62 15,797.57
其中：房屋建筑物类 4,809.94 3,866.81 共51项，43622.1m2，主要是厂房和住宅等。
构筑物类 1,211.03 976.49 共15项，主要为厂区配套的辅助设施。
机器设备共290台/套，主要为中（高）密度纤维板生产机器设
备；车辆共7台，主要企业的商务用车及摩托、自卸低速货车
设备类 20,354.65 11,026.80
等；电子设备共239台，主要电脑、空调等办公使用的电子设备
。
固定资产减值准备 72.53
无形资产 462.98
其中：土地使用权 462.98 共8宗，342432.47m2，主要是国有土地使用权
其他资产 493.49 主要为其他非流动资产
资 产 总 计 37,384.91
负 债 合 计 26,720.97 主要包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交
税费和其他应付款
所有者权益合计 10,663.94
3、 阳春市威利邦木业有限公司
阳春市威利邦木业有限公司（以下简称“阳春木业”）由广东威华集团有
限公司和刘宪共同出资组建，于 2005 年 3 月 18 日在阳春市工商行政管理
局注册，取得企业法人营业执照（注册号：4417222000703），注册资本为
2,000 万元。其中，广东威华集团有限公司和刘宪分别出资 1,400 万元和 600
万元，持有公司 70%和 30%的股权。
阳春木业于 2006 年 4 月 24 日通过股东会决议，同意广东威华集团有限
公司将其持有的公司 70%股权转让给广东威华股份有限公司（股权转让价
1,400 万）。另将注册资本由原 2,000 万增加到 4,000 万元，由广东威华股份
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有限公司现金增资 2,000 万元。
阳春木业于 2006 年 8 月 21 日通过股东会决议，同意刘宪将其持有的公
司 15%股权转让给清远市威利邦木业有限公司（股权转让价 600 万）。
上述股权转让后公司股权结构为：广东威华股份有限公司出资 3,400 万
元，占总出资额的 85%；清远市威利邦木业有限公司出资 600 万元，占总
出资额的 15%。
经营范围：加工、销售；木材、人造板、木地板、家具；造林工程设计、
林木种植；收购农副产品。
阳春木业于评估基准日的资产负债情况如下表：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 4,709.37 包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款、存货和其
他流动资产
其中：存货 2,154.06 包括：原材料、产成品和在产品
长期投资 1,500.00 共1项，主要是对台山市威利邦木业有限公司的投资
固定资产 15,341.96 9,993.97
其中：房屋建筑物类 3,994.51 2,905.84 共28项，共39223.76m2，主要是厂房、办公楼和宿舍楼等
构筑物类 1,508.20 806.48 共27项，主要为厂区配套的辅助设施。
机器设备共61台/套，主要为中（高）密度纤维板生产机器设备；
设备类 9,839.25 6,281.65 车辆共29台，主要为企业的商务用车及工程叉车、装载机和拖拉
机等；电子设备共166台，主要为企业使用的办公电子设备。
无形资产 718.97
其中：土地使用权 718.97 共2宗，共149681.7m2，主要是国有土地使用权
其他资产 20.00 主要为其他非流动资产
资 产 总 计 16,942.31
负 债 合 计 25,820.09 主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他
应付款
所有者权益合计 -8,877.78
4、 河北威利邦木业有限公司
河北威利邦木业有限公司（以下简称“河北木业”）由广东威华股份有限
公司和广东威华集团有限公司共同出资组建，于 2006 年 4 月 6 日在邱县工
商行政管理局注册，取得企业法人营业执照（注册号：1304302090216），
注册资本为 200 万元。其中，广东威华股份有限公司和广东威华集团有限
公司分别出资 120 万元和 80 万元，持有公司 60%和 40%的股权。
河北木业于 2006 年 11 月 20 日通过股东会决议，广东威华集团有限公
司将其持有的公司 40%股权转让给清远市威利邦木业有限公司。另将注册
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资本由原 200 万元增加到 2,000 万元，由广东威华股份有限公司货币增资
1,800 万元。股权转让后公司股权结构为：广东威华股份有限公司出资 1,920
万元，占总出资额的 96%；清远市威利邦木业有限公司出资 80 万元，占总
出资额的 4%。
河北木业于 2007 年 1 月 16 日通过股东会决议，将注册资本由原 2,000
万元增加到 6,000 万元，由广东威华股份有限公司和清远威利邦木业有限公
司分别以货币增资 3,840 万元和 160 万元。增资后，广东威华股份有限公司
出资 5,760 万元，占总出资额的 96%；清远市威利邦木业有限公司出资 240
万元，占总出资额的 4%。
河北木业于 2007 年 3 月 20 日通过股东会决议，将注册资本由原 6,000
万元增加到 9,000 万元，由广东威华股份有限公司和清远市威利邦木业有限
公司分别以货币增资 2,340 万元和 660 万元。增资后，广东威华股份有限公
司出资 8,100 万元，占总出资额的 90%；清远市威利邦木业有限公司出资
900 万元，占总出资额的 10%。
河北木业于 2008 年 6 月 2 日通过股东会决议，将注册资本由原 9,000
万元增加到 10,000 万元，由广东威华股份有限公司以货币增资 1,000 万元，
增资后，广东威华股份有限公司出资 9,100 万元，占总出资额的 91%；清远
威利邦木业有限公司出资 900 万元，占总出资额的 9%。
经营范围：林木种植销售；人造板、家具、木材和木制品加工、销售；
资源综合利用秸秆压差发电。自营和代理各类商品和技术的进出口（国家
限定公司经营或禁止进出口的商品技术除外）。
河北木业于评估基准日的资产负债情况如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 39 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 12,915.94 包括：货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款、
存货和其他流动资产
其中：存货 6,810.74 包括：原材料、产成品和在产品
固定资产 35,151.59 25,086.86
其中：房屋建筑物类 4,780.55 4,093.16 共24项，,54134.09m2，主要是厂房、办公楼和职工宿舍楼等
构筑物类 736.24 598.52 共6项，主要为厂区内配套辅助设施。
机器设备共137台/套，主要为中(高)密度纤维板生产机器设备；车辆
设备类 29,634.81 20,557.30 共30台，主要为企业的商务用车及工程叉车、装载机和起重机等；
电子设备共688台，主要为企业办公使用的电子设备。
固定资产减值准备 162.12
无形资产 532.97
其中：土地使用权 532.97 共1宗，共200000m2，主要是国有土地使用权
资 产 总 计 38,535.78
主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应
负 债 合 计 5,890.46 付款、其他流动负债和其他非流动负债
所有者权益合计 32,645.32
5、 辽宁台安威利邦木业有限公司
辽宁台安威利邦木业有限公司（以下简称“辽宁木业”）由广东威华股份
有限公司和清远市威利邦木业有限公司共同出资组建，于 2006 年 10 月 19
日在台安县工商行政管理局注册，取得企业法人营业执照 （注册号：
2103212710091），注册资本为 2,000 万元。其中，广东威华股份有限公司和
清远市威利邦木业有限公司分别出资 1,800 万元和 200 万元，持有公司 90%
和 10%的股权。
辽宁木业于 2007 年 1 月 16 日通过股东会决议，将注册资本由原 2,000
万元增加到 6,000 万元，由广东威华股份有限公司和清远市威利邦木业有限
公司分别以货币增资 3,600 万元和 400 万元。增资后，广东威华股份有限公
司出资 5,400 万元，占总出资额的 90%；清远市威利邦木业有限公司出资
600 万元，占总出资额的 10%。
辽宁木业于 2007 年 3 月 20 日通过股东会决议，将注册资本由原 6,000
万元增加到 9,000 万元，由广东威华股份有限公司和清远市威利邦木业有限
公司分别以货币增资 2,700 万元和 300 万元。增资后，广东威华股份有限公
司出资 8,100 万元，占总出资额的 90%；清远市威利邦木业有限公司出资
900 万元，占总出资额的 10%。
辽宁木业于 2008 年 6 月 2 日通过股东会决议，将注册资本由原 9,000
广东中联羊城资产评估有限公司 第 40 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
万元增加到 10,000 万元，由广东威华股份有限公司以货币增资 1,000 万元，
增资后，广东威华股份有限公司出资 9,100 万元，占总出资额的 91%；清远
威利邦木业有限公司出资 900 万元，占总出资额的 9%。
经营范围：林木种植、销售；人造板、家私木材、木制品加工、销售（该
项目有效期至 2013 年 1 月 10 日）、经营货物及技术进出口。
辽宁木业于评估基准日的资产负债情况如下表：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
包括：货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款
流动资产 10,587.09 和存货
其中：存货 8,070.57 包括：原材料、产成品和在产品
长期投资 3,240.00 共1项，主要是对辽宁台安盈福新盛地板有限公司的投资
固定资产 38,519.22 28,231.56
其中：房屋建筑物类 9,882.18 8,548.65 共22项，共70130.33m2，主要是厂房、办公楼和宿舍楼等
构筑物类 749.52 613.55 共9项，主要为厂区配套的辅助设施。
机器设备共492台/套，主要为中（高）密度纤维板生产机器设
备；车辆共22台，主要为企业的商务用车及工程叉车、装载机和
设备类 27,887.53 19,158.56
拖拉机等；电子设备共409台，主要为企业使用的办公电子设备
。
固定资产减值准备 89.20
在建工程 28.59 主要为河南长兴负责的建设工程项目
无形资产 1,245.78
其中：土地使用权 1,245.78 共1宗，共313238m2，主要是国有土地使用权
资 产 总 计 43,333.01
负 债 合 计 13,160.46 主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他
应付款
所有者权益合计 30,172.55
6、 湖北威利邦木业有限公司
湖北威利邦木业有限公司（以下简称“湖北木业”）由广东威华股份有限
公司和台山市威利邦木业有限公司共同出资组建，于 2006 年 10 月 24 日在
南漳县工商行政管理局注册，取得企业法人营业执照（注册号：
4206241300326），注册资本为 2,000 万元。其中，广东威华股份有限公司和
台山市威利邦木业有限公司分别出资 1,800 万元和 200 万元，持有公司 90%
和 10%的股权。
湖北木业于 2007 年 1 月 16 日通过股东会决议，将注册资本由原 2,000
万元增加到 6,000 万元，由广东威华股份有限公司和台山市威利邦木业有限
公司分别以货币增资 3,600 万元和 400 万元。增资后，广东威华股份有限公
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
司出资 5,400 万元，占总出资额的 90%；台山市威利邦木业有限公司出资
600 万元，占总出资额的 10%。
湖北木业于 2007 年 3 月 20 日通过股东会决议，将注册资本由原 6,000
万元增加到 9,000 万元，由广东威华股份有限公司和台山市威利邦木业有限
公司分别以货币增资 2,700 万元和 300 万元。增资后，广东威华股份有限公
司出资 8,100 万元，占总出资额的 90%；台山市威利邦木业有限公司出资
900 万元，占总出资额的 10%。
湖北木业于 2008 年 6 月 2 日通过股东会决议，将注册资本由原 9,000
万元增加到 10,000 万元，由广东威华股份有限公司以货币增资 1,000 万元，
增资后，广东威华股份有限公司出资 9,100 万元，占总出资额的 91%；台山
市威利邦木业有限公司出资 900 万元，占总出资额的 9%。
经营范围：人造板、家私木材、木制品加工、销售；林木种植、销售；
货物进出口、技术进出口、代理进出口（不含国家禁止或限制进出口的货
物或技术）。
湖北木业于评估基准日的资产负债情况如下表：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 11,656.39 包括：货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款
、存货和其他流动资产
其中：存货 7,273.97 包括：原材料、产成品和在产品
长期投资 3,240.00 共1项，主要是对湖北襄樊盈福新盛地板有限公司的投资
固定资产 41,548.38 30,441.08
其中：房屋建筑物类 8,205.88 7,162.81 共20项，共63333.6m2，主要是厂房、办公楼和宿舍楼等
构筑物类 1,131.61 969.88 共14项，主要为厂区配套的辅助设施。
机器设备共52台/套，主要为中（高）密度纤维板生产机器设备；
车辆共27台，主要为企业的商务用车及工程叉车、装载机和汽车
设备类 32,210.88 22,308.39
起重机等；电子设备共479台，主要为企业使用的办公电子设备
。
在建工程 32.90 主要为堆场维修工程
无形资产 4,028.64
其中：土地使用权 4,028.64 共2宗，共391261.1m2，主要是国有土地使用权
资 产 总 计 49,399.01
负 债 合 计 15,099.12 主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他
应付款
所有者权益合计 34,299.89
7、 封开县威利邦木业有限公司
封开县威利邦木业有限公司（以下简称“封开木业”）由广东威华股份有
广东中联羊城资产评估有限公司 第 42 页
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限公司和广东威华丰产林发展有限公司共同出资组建，于 2007 年 5 月 28
日在封开县工商行政管理局注册，取得企业法人营业执照 （注册号：
4412252000219），注册资本为 3,000 万元。其中，广东威华股份有限公司和
广东威华丰产林发展有限公司分别出资 2,700 万元和 300 万元，持有公司
90%和 10%的股权。
封开木业于 2007 年 6 月 8 日通过股东会决议，将注册资本由原 3,000
万元增加到 9,000 万元，由广东威华股份有限公司和广东威华丰产林发展有
限公司分别以货币增资 5,400 万元和 600 万元。增资后，广东威华股份有限
公司出资 8,100 万元，占总出资额的 90%；广东威华丰产林发展有限公司出
资 900 万元，占总出资额的 10%。
封开木业于 2008 年 6 月 2 日通过股东会决议，将注册资本由原 9,000
万元增加到 10,000 万元，由广东威华股份有限公司以货币增资 1,000 万元，
增资后，广东威华股份有限公司出资 9,100 万元，占总出资额的 91%；广东
威华丰产林发展有限公司出资 900 万元，占总出资额的 9%。
经营范围：收购、加工、销售；木材；种植速生丰产林。自营和代理各
类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术
除外。（经营范围涉及法律、行政法规禁止经营的不得经营，涉及许可经营
的未获许可前不得经营）。
封开木业于评估基准日的资产负债情况如下表：
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账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 8,608.13 包括：货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款、
存货和其他流动资产
其中：存货 4,602.93 包括：原材料、产成品和在产品
长期投资 8,838.40 共1项，主要是对封开县威华速生林有限公司的投资
固定资产 47,225.08 36,412.83
其中：房屋建筑物类 6,836.30 5,773.60 共40栋，,57580.81m2，主要是厂房、办公楼和职工宿舍楼等
构筑物类 1,558.99 1,337.89 共12项，主要为厂区内配套辅助设施。
机器设备共35台/套，主要为中(高)密度纤维板生产机器设备；车辆
设备类 38,829.78 29,301.34 共45台，主要为企业的商务用车及工程叉车、装载机和起重机等；
电子设备共346台，主要为企业办公使用的电子设备。
无形资产 2,835.23
其中：土地使用权 2,835.23 共1宗，共325640m2，主要是国有土地使用权
其他资产 51.56 主要为长期待摊费用
资 产 总 计 56,746.15
负 债 合 计 25,356.93 主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应
付款
所有者权益合计 31,389.22
8、 广东威华丰产林发展有限公司
广东威华丰产林发展有限公司（以下简称“广东丰产林”）由广东威华集
团有限公司、梅州市威华水利水电建设工程有限公司、清远市威绿发展有
限公司、阳春市威华速生林有限公司、龙门县威龙速生林有限公司和广州
市威华速生林有限公司共同出资组建，于 2002 年 11 月 22 日在广东省工商
行政管理局注册，取得企业法人营业执照（注册号：4400002006642），注
册资本为 4,000 万元。
广东丰产林股东会于 2003 年 4 月 18 日通过决议，同意梅州市威华水利
水电建设工程有限公司、清远市威绿发展有限公司、阳春市威华速生林有
限公司、龙门县威龙速生林有限公司和广州市威华速生林有限公司将其各
自持有的公司股权转让给广东威华股份有限公司，股权转让后公司的股权
结构为：广东威华集团有限公司出资 3,600 万元，占总出资额的 90％；广
东威华股份有限公司出资 400 万元，占总出资额的 10％。
广东丰产林股东会于 2003 年 6 月 17 日通过决议，同意广东威华集团有
限公司将其持有的 41%股权转让给广东威华股份有限公司，股权转让后公
司现有的股权结构为：广东威华股份有限公司出资 2,040 万元，占总出资额
的 51％；广东威华集团有限公司出资 1,960 万元，占总出资额的 49％。
广东丰产林股东会于 2003 年 11 月 11 日通过决议，同意广东威华集团
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有限公司将其持有的 49%股权分别转让给广东威华股份有限公司和增城市
威华中纤板制造有限公司。
广东丰产林股东会于 2013 年 5 月 20 日通过决议，同意增城市威华中纤
板制造有限公司将占其持有的 10%股权转让给梅州市威华速生林有限公
司。
上述股权转让后公司现有的股权结构为：广东威华股份有限公司出资
3,600 万元，占总出资额的 90％；梅州市威华速生林有限公司出资 400 万元，
占总出资额的 10％。
经营范围：种植、管理速生丰产林。
广东丰产林于评估基准日的资产负债情况如下表：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 20.62 包括：货币资金和其他应收款
共 6 项，主要是对广州威华速生林有限公司、龙门县威龙速生林
长期投资 4,675.37 有限公司、阳春市威华速生林有限公司、清远市威绿发展有限公
司、封开县威利邦木业有限公司和封开县威华速生林有限公司的
投资
固定资产 68.02 3.41
车辆共3台，主要为企业商务办公使用的三台猎豹吉普车；电子
其中：设备类 68.02 3.41
设备共2台，主要为台式电脑和笔记本电脑。
无形资产 0.08
其中：其它无形资产 0.08 主要是金蝶K3会计软件
资产总计 4,699.47
负债合计 2,104.06 主要包括应付职工薪酬、应交税费和其他应付款
所有者权益合计 2,595.41
9、 梅州市威华速生林有限公司
梅州市威华速生林有限公司（以下简称“梅州速生林”）由广东威华水电
集团有限公司和梅州市威华中纤板制造有限公司共同出资组建，于 1999 年
6 月 7 日在梅州市工商行政管理局注册，取得企业法人营业执照（注册号：
4414012000325），注册资本为 200 万元。
1999 年 9 月 19 日，梅州市威华中纤板制造有限公司将其持有的公司 30%
股权转让给广东威华水电集团有限公司，股权转让后公司的股权结构为：
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广东威华水电集团有限公司出资 180 万元，占总出资额的 90％；梅州市威
华中纤板制造有限公司 20 万元，占总出资额的 10％。
1999 年 10 月 31 日，广东威华水电集团有限公司将其持有的公司 90%
股权转让给梅州市威华水利水电建设工程有限公司，股权转让后公司的股
权结构为：梅州市威华水利水电建设工程有限公司 180 万元，占总出资额
的 90％；梅州市威华中纤板制造有限公司 20 万元，占总出资额的 10％。
2001 年 8 月 20 日，梅州市威华水利水电建设工程有限公司将其持有的
公司 90%股权分别转让给梅州市威华中纤板制造有限公司和广东威华水电
集团有限公司。
2004 年 6 月 14 日，股东会决议通过，股东广东威华股份有限公司（原
梅州市威华中纤板制造有限公司）及广东威华集团有限公司（原广东威华
水电集团有限公司）以现金方式同比例增资，公司注册资本由 200 万元增
加至 2000 万元。
2007 年 6 月 20 日，广东威华集团有限公司将其持有的公司 10%股权转
让给台山市嘉明木业贸易有限公司，股权转让后公司的股权结构为：广东
威华股份有限公司 1,800 万元，占总出资额的 90％；台山市嘉明木业贸易
有限公司 200 万元，占总出资额的 10％。
经营范围：林木种植、销售；造林工程设计、施工。
梅州速生林于评估基准日的资产负债情况如下表：
账面原值 账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元) (人民币万元)
流动资产 18,512.55 包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款、存货
其中：存货 7,336.73 包括：原材料和产成品
共 5 项，主要是对阳春市威华速生林有限公司、清远市威绿发展
长期投资 991.20 有限公司、龙门县威龙速生林有限公司、广州市威华速生林有限
公司和广东威华丰产林发展有限公司的投资
固定资产 186.90 19.13
其中：房屋建筑物类 32.17 4.70 共7项，主要为苗场的简易构筑物
机器设备共3台/套，主要为测高仪、压粒模及苗场用具；车辆共
设备类 154.73 14.43 37台，主要为企业的商务用车及各林地使用的摩托车等；电子设
备共14台，主要为企业使用的办公电子设备等。
资产总计 19,522.88
负债合计 7,834.66 主要包括应付职工薪酬、应交税费和其他应付款
所有者权益合计 11,688.22
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三、 长期股权投资评估方法
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取
证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确
定长期股权投资的真实性和完整性。
对于控股或实际控制的长期股权投资单位，采用资产基础法对该被投
资企业 100%股权市场价值进行评估，然后再根据被评估单位的持股比例计
算该项股权投资的价值。
评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评估
过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和充分
地反映各被投资单位各项资产的价值。
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益价值×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估人员没有考虑控股权和少数股权
等因素产生的溢价和折价。
各投资公司资产基础法评估结果及长期股权投资评估结果分述如下：
1、 清远市威利邦木业有限公司长期股权投资
清远市威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 64,800,000.00 元，广
东威华股份有限公司持股比例为 81%，采用资产基础法对清远市威利邦木
业有限公司评估后，评估结果如下表：
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：清远市威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 7,898.04 8,250.58 352.54 4.46
2 非流动资产 25,034.83 37,679.74 12,644.91 50.51
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 2,400.00 6,586.86 4,186.86 174.45
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 20,532.16 22,605.26 2,073.10 10.10
9 在建工程 11.97 11.97 - -
10 工程物资 622.40 622.40 - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 1,345.10 7,730.06 6,384.96 474.68
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 123.20 123.20 - -
20 资产总计 32,932.87 45,930.32 12,997.45 39.47
21 流动负债 26,228.31 26,228.31 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 26,228.31 26,228.31 - -
24 净资产（所有者权益） 6,704.56 19,702.01 12,997.45 193.86
因清远市威利邦木业有限公司、阳春市威利邦木业有限公司、台山市威
利邦木业有限公司之间存在循环持股的情况，但该等公司并无外部股东，
即广东威华股份有限公司对上述子公司的实际持股比例均为 100%。
本次评估时为剔除循环持股的影响，对广东威华股份有限公司下属的该
三家子公司之间的相互持股形成的长期股权投资不再作单独评估，而是直
接按广东威华股份有限公司对该等股权投资价值实际 100%股权比例进行
评估，作为广东威华股份有限公司对该下属三家投资子公司的长期股权投
资评评估值。清远市威利邦木业有限公司的长期股权投资评估值为
197,020,095.83 元，增值 132,220,095.83 元，增值率 204.04 %。
2、 台山市威利邦木业有限公司长期股权投资
台山市威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 45,000,000.00 元，广
东威华股份有限公司持股比例为 75%，采用资产基础法对台山市威利邦木
业有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 48 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：台山市威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 15,860.87 15,872.32 11.45 0.07
2 非流动资产 21,524.04 29,734.30 8,210.26 38.14
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 4,770.00 3,535.53 -1,234.47 -25.88
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 15,797.57 16,982.11 1,184.54 7.50
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 462.98 8,723.17 8,260.19 1,784.14
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 493.49 493.49 - -
20 资产总计 37,384.91 45,606.62 8,221.71 21.99
21 流动负债 26,720.97 26,720.97 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 26,720.97 26,720.97 - -
24 净资产（所有者权益） 10,663.94 18,885.65 8,221.71 77.10
因清远市威利邦木业有限公司、阳春市威利邦木业有限公司、台山市威
利邦木业有限公司之间存在循环持股的情况，但该等公司并无外部股东，
即广东威华股份有限公司对上述子公司的实际持股比例均为 100%。
本次评估时为剔除循环持股的影响，对广东威华股份有限公司下属的该
三家子公司之间的相互持股形成的长期股权投资不再作单独评估，而是直
接按广东威华股份有限公司对该等股权投资价值实际 100%股权比例进行
评估，作为广东威华股份有限公司对该下属三家投资子公司的长期股权投
资评评估值。台山市威利邦木业有限公司的长期股权投资评估值为
188,856,396.39 元，增值 143,856,396.39 元，增值率 319.68 %。
3、 阳春市威利邦木业有限公司长期股权投资
阳春市威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 34,000,000.00 元，广
东威华股份有限公司持股比例为 85%，采用资产基础法对阳春市威利邦木
业有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 49 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：阳春市威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 4,709.37 4,831.40 122.03 2.59
2 非流动资产 12,232.94 14,169.81 1,936.87 15.83
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 1,500.00 - -1,500.00 -100.00
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 9,993.97 11,083.31 1,089.34 10.90
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 718.97 3,066.50 2,347.53 326.51
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 20.00 20.00 - -
20 资产总计 16,942.31 19,001.21 2,058.90 12.15
21 流动负债 25,820.09 25,820.09 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 25,820.09 25,820.09 - -
24 净资产（所有者权益） -8,877.78 -6,818.88 2,058.90 -23.19
因清远市威利邦木业有限公司、阳春市威利邦木业有限公司、台山市威
利邦木业有限公司之间存在循环持股的情况，但该等公司并无外部股东，
即广东威华股份有限公司对上述子公司的实际持股比例均为 100%。
本次评估时为剔除循环持股的影响，对广东威华股份有限公司下属的该
三家子公司之间的相互持股形成的长期股权投资不再作单独评估，而是直
接按广东威华股份有限公司对该等股权投资价值实际 100%股权比例进行
评估，作为广东威华股份有限公司对该下属三家投资子公司的长期股权投
资评评估值。由于阳春市威利邦木业有限公司的净资产评估值为负值，因
此阳春市威利邦木业有限公司的长期股权投资评估值为 0。
4、 河北威利邦木业有限公司长期股权投资
河北威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 344,730,000.00 元，广
东威华股份有限公司持股比例为 91%，采用资产基础法对河北威利邦木业
有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 50 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：河北威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 12,915.94 14,156.48 1,240.54 9.60
2 非流动资产 25,619.84 28,542.45 2,922.61 11.41
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 - - - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 25,086.86 26,742.45 1,655.59 6.60
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 532.97 1,800.00 1,267.03 237.73
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 38,535.78 42,698.93 4,163.15 10.80
21 流动负债 5,474.68 5,436.02 -38.66 -0.71
22 非流动负债 415.78 - -415.78 -100.00
23 负债合计 5,890.46 5,436.02 -454.44 -7.71
24 净资产（所有者权益） 32,645.32 37,262.91 4,617.59 14.14
结合广东威华股份有限公司的持股比例，河北威利邦木业有限公司的长
期股权投资评估值为 339,092,445.20 元，减值 5,637,554.80 元，减值率 1.64%。
5、 辽宁台安威利邦木业有限公司长期股权投资
辽宁台安威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 286,120,000.00
元，广东威华股份有限公司持股比例为 91%，采用资产基础法对辽宁台安
威利邦木业有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 51 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：辽宁威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 10,587.09 11,724.92 1,137.83 10.75
2 非流动资产 32,745.92 37,362.36 4,616.44 14.10
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 3,240.00 1,590.33 -1,649.67 -50.92
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 28,231.56 29,478.69 1,247.13 4.42
9 在建工程 28.59 28.59 - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 1,245.78 6,264.76 5,018.98 402.88
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 43,333.01 49,087.28 5,754.27 13.28
21 流动负债 13,160.46 13,160.46 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 13,160.46 13,160.46 - -
24 净资产（所有者权益） 30,172.55 35,926.82 5,754.27 19.07
结合广东威华股份有限公司的持股比例，辽宁台安威利邦木业有限公司
的长期股权投资评估值为 326,934,135.66 元，增值 40,814,135.66 元，增值
率 14.26 %。
6、 湖北威利邦木业有限公司长期股权投资
湖北威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 355,883,000.00 元，广
东威华股份有限公司持股比例为 91%，采用资产基础法对湖北威利邦木业
有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 52 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：湖北威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 11,656.39 12,530.52 874.13 7.50
2 非流动资产 37,742.62 38,334.48 591.86 1.57
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 3,240.00 1,724.28 -1,515.72 -46.78
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 30,441.08 31,490.91 1,049.83 3.45
9 在建工程 32.90 32.90 - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 4,028.64 5,086.39 1,057.75 26.26
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 49,399.01 50,865.00 1,465.99 2.97
21 流动负债 15,099.12 15,099.12 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 15,099.12 15,099.12 - -
24 净资产（所有者权益） 34,299.89 35,765.88 1,465.99 4.27
结合广东威华股份有限公司的持股比例，湖北威利邦木业有限公司的长
期股权投资评估值为 325,469,476.13 元，减值 30,413,523.87 元，减值率 8.55
%。
7、 封开县威利邦木业有限公司长期股权投资
封开县威利邦木业有限公司长期股权投资账面值为 264,521,048.34 元，
广东威华股份有限公司持股比例为 91%，采用资产基础法对封开县威利邦
木业有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 53 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：封开县威利邦木业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 8,608.13 9,216.50 608.37 7.07
2 非流动资产 48,138.02 51,369.25 3,231.23 6.71
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 8,838.40 8,490.53 -347.87 -3.94
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 36,412.83 37,616.92 1,204.09 3.31
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 2,835.23 5,210.24 2,375.01 83.77
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 51.56 51.56 - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 56,746.15 60,585.75 3,839.60 6.77
21 流动负债 25,356.93 25,356.93 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 25,356.93 25,356.93 - -
24 净资产（所有者权益） 31,389.22 35,228.82 3,839.60 12.23
结合广东威华股份有限公司的持股比例，封开县威利邦木业有限公司的
长期股权投资评估值为 320,582,208.89 元，增值 56,061,160.55 元，增值率
21.19 %。
8、 广东威华丰产林发展有限公司长期股权投资
广东威华丰产林发展有限公司长期股权投资账面值为 36,000,000.00 元，
广东威华股份有限公司持股比例为 90%，采用资产基础法对广东威华丰产
林发展有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 54 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：广东威华丰产林发展有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 20.62 20.62 - -
2 非流动资产 4,678.85 9,543.54 4,864.69 103.97
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 4,675.37 9,535.55 4,860.18 103.95
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 3.41 7.91 4.50 131.96
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 0.08 0.08 - -
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 4,699.47 9,564.16 4,864.69 103.52
21 流动负债 2,104.06 2,104.06 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 2,104.06 2,104.06 - -
24 净资产（所有者权益） 2,595.41 7,460.10 4,864.69 187.43
结合广东威华股份有限公司的持股比例，广东威华丰产林发展有限公司
的长期股权投资评估值为 67,140,898.44 元，增值 31,140,898.44 元，增值率
86.50 %。
9、 梅州市威华速生林有限公司长期股权投资
梅州市威华速生林有限公司长期股权投资账面值为 18,000,000.00 元，广
东威华股份有限公司持股比例为 90%，采用资产基础法对梅州市威华速生
林有限公司评估后，评估结果如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 55 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：梅州市威华速生林有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 18,512.55 23,854.35 5,341.80 28.86
2 非流动资产 1,010.33 2,614.02 1,603.69 158.73
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 991.20 2,563.45 1,572.25 158.62
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 19.13 50.57 31.44 164.35
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 - - - -
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 19,522.88 26,468.37 6,945.49 35.58
21 流动负债 7,834.66 7,834.66 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 7,834.66 7,834.66 - -
24 净资产（所有者权益） 11,688.22 18,633.71 6,945.49 59.42
结合广东威华股份有限公司的持股比例，梅州市威华速生林有限公司的
长期股权投资评估值为 167,703,449.11 元，增值 149,703,449.11 元，增值率
831.69 %。
四、 评估结果
综合前述评估过程及结论，广东威华股份有限公司的长期股权投资评估
值为：
序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限持股比例（%） 投资成本 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 清远市威利邦木业有限公司 2002-10-25 长期 81% 64800000 64,800,000.00 197,020,095.83 132,220,095.83 204.04
2 台山市威利邦木业有限公司 2003-11-30 长期 75% 45000000 45,000,000.00 188,856,396.39 143,856,396.39 319.68
3 阳春市威利邦木业有限公司 2005-3-31 长期 85% 34000000 34,000,000.00 - -34,000,000.00 -100.00
4 河北威利邦木业有限公司 2006-4-30 46118 91% 91000000 344,730,000.00 339,092,445.20 -5,637,554.80 -1.64
5 辽宁台安威利邦木业有限公司 2006-10-30 46314 91% 91000000 286,120,000.00 326,934,135.66 40,814,135.66 14.26
6 湖北威利邦木业有限公司 2006-10-30 长期 91% 91000000 355,883,000.00 325,469,476.13 -30,413,523.87 -8.55
7 封开县威利邦木业有限公司 2007-5-30 长期 91% 91000000 264,521,048.34 320,582,208.89 56,061,160.55 21.19
8 广东威华丰产林发展有限公司 2002-11-30 长期 90% 35433241.01 36,000,000.00 67,140,898.44 31,140,898.44 86.50
9 梅州市威华速生林有限公司 1999-6-30 长期 90% 18000000 18,000,000.00 167,703,449.11 149,703,449.11 831.69
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
森林资源资产评估技术说明
一、 评估对象与评估范围
本次委估森林资源资产为广东威华股份有限公司下属的速生林公司所
持有的森林资源资产；评估范围为广东威华股份有限公司下属二、三级子
公司所申报评估的森林资源资产。
各委估企业所持的各类森林资源资产账面值列表如下：
树木分类 所属公司 总面积（亩） 账面值（元）
自营幼龄林 梅州速生林 72,358.80 8,136,897.34
清远威绿 4,285.05 761,579.60
阳春速生林 2,925.00 1,166,890.84
封开速生林 2,096.00 11,575,987.09
自营成熟林 梅州速生林 142,927.19 48,007,676.24
清远威绿 12,542.95 4,429,625.02
阳春速生林 30,259.50 13,689,853.48
龙门速生林 10,502.00 2,150,312.84
封开速生林 103,180.00 90,181,041.55
合作造林 梅州速生林 54,661.15 16,756,232.43
广州速生林 12,215.00 1,887,030.86
清远威绿 43,991.00 7,961,661.64
龙门速生林 27,133.50 7,111,663.75
河北木业 88,879.68 9,243,486.86
所有速生林合计 607,956.82 223,059,939.54
按照树龄，委估森林资源可以分为三类，包括：
1、 幼龄林
幼龄林是指林分完全郁闭前的时期。广东威华股份有限公司下属子公司
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所持有的幼龄林分布地点、面积、树种、林龄统计如下表：
树木分类 所属公司 分布地点 总面积（亩） 树种 账面值（元）
自营幼龄林 梅州速生林 梅州 72,358.80 桉树 8,136,897.34
自营幼龄林 清远威绿 清远 4,285.05 桉树 761,579.60
自营幼龄林 阳春速生林 阳春 2,925.00 桉树、马占相思 1,166,890.84
自营幼龄林 封开速生林 封开 2,096.00 天然林（伐桩） 11,575,987.09
2、 过成熟林
成熟林是指林木已达到完全成熟，可以采伐利用的林分。过成熟林是指
已经超过了成熟阶段的林分。广东威华股份有限公司下属子公司所持有的
过成熟林分布地点、面积、树种、林龄统计如下表：
树木分类 所属公司 分布地点 总面积（亩） 树种 账面值（元）
自营成熟林 梅州速生林 梅州 142,927.19 桉树、天然林 48,007,676.24
自营成熟林 清远威绿 清远 12,542.95 桉树、 4,429,625.02
自营成熟林 阳春速生林 阳春 30,259.50 马占相思、桉树 13,689,853.48
自营成熟林 龙门速生林 龙门 10,502.00 桉树、天然林 2,150,312.84
自营成熟林 封开速生林 封开 103,180.00 天然林 90,181,041.55
3、 合作造林
合作造林指的是采取合作的方式一起造林。采用合作联营方式的造林，
由威华股份下属速生林基地公司通过与合作方签订《投资建设速生丰产林
基地合同书》，根据规划设计方案和实际种植面积，由速生林基地公司投入
相应的基地建设资金，由合作方负责组织实施和管理，不足部分由合作方
补足且由合作方自负盈亏。林木权属归合作双方共有，在林木轮伐期内双
方按合同约定的比例进行分配。
广东威华股份有限公司下属子公司所持有的合作造林合同统计如下表：
树木分类 所属公司 分布地点 总面积（亩） 树种 账面值（元）
合作造林 梅州速生林 梅州 54,661.15 桉树 16,756,232.43
合作造林 广州速生林 增城 12,215.00 桉树 1,887,030.86
合作造林 清远威绿 清远 43,991.00 桉树 7,961,661.64
合作造林 龙门速生林 龙门 27,133.50 桉树 7,111,663.75
合作造林 河北木业 河北邯郸 88,879.68 杨树 9,243,486.86
二、 评估依据
(一) 主要法律法规依据
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1、 《中华人民共和国森林法》；
2、 《森林资源资产抵押登记办法》（国家林业局林计发［2004］89号）；
3、 《森林资源资产评估管理暂行规定》（财政部、国家林业局［2006］）；
4、 《森林资源资产评估技术规范（试行）》（国家国有资产管理局，国
家林业局［1996］59号）；
5、 国家及广东省林业有关法规。
(二) 产权依据
1、 《林权证》；
2、 林地租赁合同；
3、 其他相关的评估资料。
(三) 取值依据
1、 委托方提供的相关林业资源统计表；
2、 国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
3、 评估人员通过市场调查及向林业生产企业咨询所收集的有关询价资
料和参数资料；
4、 森林资源评估专家的工作成果及咨询意见；
5、 《广东省森林资源调查常用数表》；
6、 其他林木资产评估的相关取价资料。
三、 森林资源资产核实情况
(一) 资产核查的组织情况及说明
按照森林资源资产评估程序的要求，本评估机构组织林业专业技术人
员组成森林资源资产实物核查小组，在委托方有关人员的配合下，于2014
年7月1日至2014年7月31日对委托方提交的森林资源资产清单上所列示的
广东中联羊城资产评估有限公司 第 59 页
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资产进行清查核查，编制森林资源资产评估明细表和统计表。
在进入现场核实前，成立了以林业专家、林业专业技术人员、评估项
目负责人为主的核实小组，制定现场核实实施计划。前期评估人员指导企
业相关的林业专业技术人员按照评估机构的要求填写申报森林资源资产清
单，同时对被评估资产的产权归属证明文件和反映立地质量、地利等级等
情况的文件资料进行收集。接着，评估人员依据申报资产进行现场勘查和
了解，对申报数据核查主要采用小班样圆抽查法。完成所有先查测量勘察
核实工作后，进一步完善森林资源资产评估明细表，并由林业专家根据林
木行业相关规定计算委估森林资源的木材蓄积量，评估人员根据相应的情
况区分不同林龄林木资产采用不同的评估方法进行价值估算。
(二) 委估资产的分布情况及特点
广东威华股份有限公司下属的现有森林资源共计60.80万亩，主要分布
在梅州、肇庆（封开）、清远、惠州（龙门）、阳江（阳春）、江门（台山）、
广州（增城）、河北（邯郸）等地。管理架构分“广东威华丰产林有限公司”
和“梅州市威华速生林有限公司”两大块，其中广东威华丰产林有限公司
又下辖4个子公司，它们分别是：广州市威华速生林有限公司、阳春市威华
速生林有限公司、清远市威华速生林有限公司、封开县威华速生林有限公
司。
据了解，广东威华股份有限公司的森林资源资产按经营模式可分为“自
建自营”和“合作联营”两大类，其中自建自营面积为38.11万亩，占62.68
％，合作联营面积22.69万亩，占37.32％。合作联营模式的特点是投资固定、
回报固定、不担风险，但自主权受到限制；自建自营模式是指公司直接向
农户（山主）租地，自主经营、自负盈亏。若按森林起源则可分为“人工
林”和“天然林”两大类，其中自人工林面积为37.80万亩，占62.16％，天
然林面积23.00万亩，占37.84％。在人工林中，种植的主要是优良速生树种
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桉树和马占相思；在天然林中，树种以乡土阔叶树种为主，主要有藜蒴、
红锥、木荷、枫树、樟树、山杜英等，少量为针叶树种，如杉木、马尾松
等。
广东威华森林资源的发展秉承于威华股份一贯倡导和坚持的“林板一
体化”发展理念，厂办到哪里树就种到哪里，所以，威华森林资源的分布
与威华股份木材加工企业的布局密切相关。同时，由于威华股份的这种发
展理念创新、先进，一直得到省、市、县各级林业主管部门和当地党委、
政府的重视和支持。因此，威华丰产林的发展表现出如下特征：
1. 种植目的明确，设计规划科学。威华丰产林的发展目的就是最大限
度地满足自身加工需求，最大限度地减少对其它天然林的消耗，从而实现
“与自然和谐共生，与社会发展共荣”的目标。威华丰产林项目由广东省
林勘设计院于2002年经国家发改委批准立项。
2. 连片面积大、运输半径小，经营管理成本相对较低。通常一般企业
或个体老板的租地连片面积只有几十亩或上百亩，但威华丰产林的连片面
积大都千亩以上，有的达万亩以上，由于面积连片集中，管护相对容易。
同时，威华丰产林的租地半径大都在以威华股份中纤板厂为中心的50km半
径范围内，经营管理成本和采运成本相对较低。
3. 立地条件好、交通便利、管护容易。威华丰产林无论是人工林还是
天然林，都地处南亚热带，即在北纬25°～22°之间，光、热、水、气条
件较好，非常适合林木生长，特别适于桉树、马占相思等速生丰产树种生
长，5年生优势木（桉树）的胸径达28cm以上、树高达20m以上、单株材积
达0.5立方米以上。其次，由于威华丰产林起步较早，所租赁的山地大部分
在国、省道和县道两边，交通条件很好，管护容易。
4. 管理机构健全，管理方法科学。由于有明确的设计规划，且种植发
展较早，威华丰产林不但建立了健全、高效的管理机构，而且积累了丰富
的经营管理经验。特别是在绩效挂钩考核管理方面，其方式、方法得到行
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业内的充分肯定和效仿。同时，威华丰产林还与华南农业大学、广东省林
科院、中国林科院热带林研究所等科研单位建立了长期合作关系，开展了
包括测土配方施肥在内的多项科技试验活动，为威华丰产林的发展注入了
强大的科技支撑。
综上所述，威华木材生产基地已形成发展规模化、经营集约化、管理
标准化、产销一体化的模式，为木材深度加工产业链实现了初级资源配臵。
为威华公司的发展壮大奠定的坚实的基础，创建了现代林业发展的新模式。
(三) 资产核查的过程和方法
本次评估调查核实方法根据森林资源的起源、林龄不同而制定相应的
森林资源核查技术方案，并对评估对象的真实性、合法性和其他情况进行
查证，具体操作如下：
1. 内业准备
（1）本公司接受委托后，根据本项目的具体情况，组织了资产评估工
作小组，同时，编制了包括评估人员分工、现场勘察取证及搜集、核查产
权资料、实地定点选样、检尺、进行市场调查、采用部颁标准进行评估测
算，设定预计工作进度，及需要委托方配合事宜等内容的总体评估工作计
划。制定结合外业调查进行资产清查、现场取证、拍照等必要的资料采集
方法。
（2）按照资产评估的资产核查要求，指导、协助企业做好资产清查的
组织工作和资料收集、核实资产、验证资料的工作；内容包括规划设计书、
规划设计图，相关立项文件以及山地租赁合同（编号）、租金，林权证（编
号），租赁年限、施工合同、验收报告，木材市场销售价格、税费缴纳标准，
劳动力价格等。然后核对企业的提供的账面值与森林实物的勾稽关系，再
核对林权证、林地租赁合同。
（3）以县域为单位进行分类统计，统计内容包括面积、地点、树种、
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林龄。
（4）按“人工林”与“天然林”两大类别进行分类统计，然后又将“人
工林”分为幼龄林、中龄林（4年）、近熟林（5年）、成熟林（6～8年）和
过熟林（8年以上）。
2. 外业调查
外业调查主要针对人工林、天然林的资源状况进行实地测量勘察。天
然林由于树种较多较杂，且林龄、树龄不一，调查测算较为繁琐，不但工
作量大，难度也大。所以天然林的蓄积状况主要查阅当地林业主管部门的
森林资源档案数据，并加以现场勘测调查天然林的平均特征，辅证其蓄积
量，以核实后的蓄积量作为评估依据。
（1）对幼龄林进行四址范围、面积、树种、密度、长势、以及种植年
度进行调查核实。
（2）对成熟林、过熟林除进行四址范围、面积、树种、密度、长势、
以及种植年度进行调查核实外，同时进行抽样调查。
（3）抽样调查方法根据广东省林业厅关于生态公益林采伐调查设计的
规定（粤林［2013］43号文），设定小班面积4公顷以下不少于2个样圆，每
增加2公顷增加1个样圆，最多6个；以平均胸径测算规格材、小规格材出材
率；按照《广东省森林资源调查常用数表》公式计算蓄积。
(四) 资产核查结论
1、 资产权属核查结论
委估森林资源资产所对应的林地均为广东威华股份有限公司下属公司
租赁所得，对林地不拥有所有权。截至评估基准日，广东威华股份有限公
司已签订林地租赁合同394,421.09亩（不含合作造林），但办理林权证的面
积为381,040.90亩（不含合作造林）。
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2、 资产实物状态核查结论
经现场实地核查，委托方提供的森林资源资产清单，整体合格率超过
本次评估要求小班调查合格率90.0%的要求，该资产清单可以作为森林资源
资产评估的依据。
森林资源的详细内容见各速生林公司的《资产评估明细表》。
四、 评估方法
林木资产评估测算的方法主要有：市价法，包括市场法（市场价倒算
法、现行市价法）；收益现值法（收益净现值法、收获现值法、年金资本化
法）；成本法（序列需工数法、重臵成本法）。本次森林资源资产评估针对
评估对象的树种、起源和林龄龄组采用相应的评估方法：幼龄林采用重臵
成本法评估、过成熟林采用木材市场价倒算法评估。
(一) 成熟林采用木材市场价倒算法评估
市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资源资产砍伐后所
得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本（含税、费等）
及应得的利润后，剩余的部分作为林木资源资产评评估值的一种方法。其
计算公式为：
E W C F
式中：E——评估值；
W——木材销售总收入；
C——木材生产经营成本；
F——木材生产经营段利润。
成熟林林木资产由于采用市场价倒算法评估所需的技术经济资料较易
获得，各工序的生产成本可依据现行的生产定额标准进行测算，木材价格、
利润、税费等标准都较易收集。立木的蓄积、胸径和树高在资产核查中已
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确定，无须进行生长预测，财务的分析也不涉及到投资收益率和折现率等
问题，且该方法计算结果最贴近市场，故成熟林林木资产（林分年龄大于
或等于主伐年龄）选择采用市场价倒算法评估。
(二) 幼龄林采用重臵成本法
林木资产采用重臵成本法评估技术思路是：按现在的技术标准和工价、
物价水平，重新营造一片与被评估资产同样或类似的林分所需的成本费用
和资金的投资收益作为林木资产的评估值。其计算公式为：
n
En K Ct (1 i)n t 1
t 1
式中：En——n年生林木资源资产评估值；
Ct——第t年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（年初投入）；
i——投资收益率；
n——林分的年龄；
K——林分质量调整系数。
在用材林经营过程中，造林成本的投入在短期内得不到回报，随着营
林成本的不断投入，所营造的林分在不断生长，林分的蓄积在不断积累增
加，资产的价值也在不断升高。在用材林的经营中，由于其对应的木材蓄
积量收入远低于造林成本投入，砍伐幼龄林不经济，只有到成熟主伐时期
才能一次性得到合理的回报，所以幼龄林的重臵成本更能反映其已投入的
成本和内在的价值，故幼龄林采用重臵成本法评估。
五、 评估案例说明
(一) 幼龄林的评估案例
本次选取清远市威绿发展有限公司中清新镇石坎红立管理区和梅州市
威华速生林有限公司中梅县西阳镇双黄村、梅县西阳镇莆蔚的幼龄林作为
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评估案例说明重臵成本法的评估过程。其中：
清远市威绿发展有限公司中清新镇石坎红立管理区 198.47 公顷桉树处
于第二轮伐期的第一年，林龄为 1 年，目前生长状况为伐桩开始萌芽阶段。
梅州市威华速生林有限公司中梅县西阳镇双黄村 186.67 公顷桉树处于第二
轮伐期的第二年，林龄为 2 年，目前其状况为伐桩萌芽生长后进行第二轮
抚育压苗，长势良好。梅县西阳镇莆蔚 100.00 公顷桉树处于第二轮伐期的
第三年，林龄为 3 年，目前长势良好，树叶茂盛，已追肥抚育。上述的清
新镇石坎红立管理区 198.47 公顷桉树幼龄林的账面值含于清远市威绿发展
有限公司的存货中的农业生产成本中，而另外的梅县西阳镇双黄村、梅县
西阳镇莆蔚的幼龄林的账面值则含于梅州市威华速生林有限公司的存货中
的农业生产成本。
目前广东威华股份有限公司下属的森林资源资产中的幼龄林全部属于
第二轮抚育成长期，按照实际情况，根据评估基准日时点重新抚育1亩桉树
（111株/亩）的投资概算表如下：
投资（元）
年度/项目
单价（元/亩） 标准（规格）
小计 328
第一年抚育 伐桩价值 300 每亩的伐桩价值
抚育人工 28 铲草（植株周围 1m2）、松土、清理林地。
小计 194.5
第二年抚育 抚育人工 111 劈除全山杂草、压苗、松土、施肥。
追肥 83.5 每穴施放复合肥 0.25kg，单价 3 元/kg，
小计 277.5
第三年抚育 抚育人工 111 劈除全山杂草、松土、施肥。
追肥 166.5 每穴施放复合肥 0.5kg，单价 3 元/kg，
山地租金 3年 30 以 10 元/亩年计算。
含规划设计费、监理费、管理费，以当年造林
间接费用 36
投资的 5％计算。
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三年合计 866.0
即处于第二轮抚育期幼龄林的第一年每亩重臵成本为
328+10+12=350.00元；第二年每亩重臵成本为194.5+10+12=216.50元；第三
年每亩重臵成本为277.5+10+12=299.50元。
则 清 远 市 威 绿 发 展 有 限 公 司 中 清 新 镇 石 坎 红 立 管 理 区 198.47 公 顷
（2977.05亩）的1年生长期桉树评估值为：2,977.05×350.00 = 1,041,967.50
元。而梅州市威华速生林有限公司中梅县西阳镇双黄村186.67公顷（2800
亩）的1至2年生长期桉树评估值为：2,800×（350.00+216.50）= 1,586,200.00
元。此外，梅州市威华速生林有限公司中梅县西阳镇莆蔚100.00公顷（1500
亩）的2至3年生长期桉树评估值为：1,500×（350.00+216.50+299.50） =
1,299,000.00元。
(二) 成熟林的评估案例
委估案例名称：梅州市威华速生林有限公司在梅县西阳镇桐山人工种
植的75.00公顷桉树
委估成熟林种植树种：桉树
委估成熟林种植面积：75.00公顷（1125亩）
委估成熟林种植密度：111株/亩
委估成熟林的林龄：8年以上
委估成熟林所在地（地理因素、气候因素、交通因素等）简介：
西阳桐山基地是广东威华丰产林梅州速生林公司营造的速生丰产林基
地，位于梅州市梅江区境内，地理位臵介于北纬23°55’－24°28’、东径115°47’
－116°33’之间，距离西阳镇约2km，距梅州市区约13km，距梅州火车站约
10km。基地气候特征属亚热带季风性气候。昼夜温差大，夏日长，冬日短，
气候温和，光照充足，热量丰富，雨量充沛，偶有奇旱和严寒，四季宜耕
宜牧。年平均气温21.2℃，极端最高气温39.5℃，最低气温零下7.3℃。年平
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均日照时数2000小时。年平均降雨量1472.9毫米。年均相对湿度78％。年均
无霜期306天。灾害性天气主要表现在：春季的低温阴雨、倒春寒，5至6月
间的龙舟水和夏秋间的台风雨，秋季“寒露风”和冬季的霜冻等。光水热
条件优越，适宜多种植物生长，是发展林业生产，特别是桉树、藜蒴、相
思等速生树种的好地方。基地范围内山峦起伏，地势东高西低，最高海拔
410m，最低海拔140m，相对高差270m。土壤母岩主要有：花岗岩、紫色页
岩、石英砂岩。山地土壤主要以红壤土为主，土层厚度约0.4-1.0米。土壤潮
湿，有机质含量丰富，肥力较好。基地交通便利，山脚有水泥公路通往镇
上，林区内开设有林区公路，总长约15km。
委估成熟林蓄积量估算思路：调查林木的胸径、树高、样点株数，从
而计算林木、样地蓄积和林地总蓄积。
调查方法：采取随机取点方式，总面积1125亩，共选取有代表性的6个
样点，每个样点0.25亩（以中心木为圆点，约7.3m为半径），对样点范围内
的林木进行每木调查，记录胸径、树高、株数。调查结果如下所示：
样点 平均胸径（cm） 平均树高（m） 样点株数（株）
1 11 12.8 25
2 11.2 12.7 25
3 10.9 13.0 25
4 11.1 13.3 25
5 11.0 13.2 25
6 10.9 13.0 25
合计 66.1 78.0 150
平均 11 13 25
经过上述调查可得知委估桐山桉树成熟林的平均胸径为11cm，平均树
高为13m。
依 据 桉 树 类 二 元 立 木 材 积 表 中 的 公 式 ：
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V=8.71419×10-5×D1.94801×H0.74929 ，其中D为桉树的胸径cm，H为桉树的树高。
由D=11cm、H=13m，得出委估桉树平均单株蓄积量为0.0636立方米。
由于委估成熟林为人工种植的，其种植密度是一定的，为111株/亩，按
照国家林业局颁布的《桉树速生丰产林生产技术规程》（LY/T 1775-2008）
所规定桉树的第三年保存率在85%（含）以上，则每亩的桉树存活株数为
111×85%=94 株 ， 那 么 得 出 委 估 成 熟 林 平 均 每 亩 的 蓄 积 量 为
0.0636×94=5.9795m3 。 进 一 步 得 出 委 估 成 熟 林 的 总 蓄 积 量 等 于
5.9795×1125=6,726.94m3，折算为吨数等于6,726.94×1.3=8,745.02吨（注：桉
树1 m3折合1.3吨；马占相思1 m3折合1.2吨）。
《广东省森林资源调查常用数表》的各树种出材率表（如下所示）：
树种 胸径 规格材 小规格材 枝桠材（薪炭材）
（cm） （％） （％） （％）
5～7 / 55 15
8～9 / 65 12
桉树 10～11 30 38 10
12～13 45 25 10
13 以上 60 15 10
6～8 / 52 15
松树 9～10 35 30 12
（马尾松） 11～12 50 15 10
13～14 55 14 10
15 以上 70 5 10
6～8 10 50 15
9～10 35 38 12
杉树 11～12 55 25 10
13～14 65 10 10
15 以上 70 5 10
阔叶树 6～8 / 52 15
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（包括藜 9～10 15 40 12
蒴、红锥、 40 20 10
11～12
马占相思
等） 13～14 50 13 10
15 以上 58 10 10
【规格材：长2m以上，尾径（小头直径）8cm以上；小规格材：长2m
以上，尾径（小头直径）8cm以下；枝桠材：俗称薪炭材、或称制材剩余物，
一般用于造纸和纤维板加工。】
查询上表可知，委估成熟林桉树的规格材出材率为30%，小规格材出材
率 为 38%， 枝桠 材的 出材 率为 10%。 那 么委 估成 熟林的 规格 材总 共 有
8,745.02×30%=2,623.51 吨 ， 委 估 成 熟 林 的 小 规 格 材 总 共 有
8,745.02×38%=3,323.11 吨 ， 委 估 成 熟 林 的 枝 桠 材 总 共 有
8,745.02×10%=874.50吨。
评估人员经过市场调查得知桉树的规格材、小规格材和枝桠材于评估
基准日的市场收购价如下：
材类
规格材市场收购价 小规格材市场收购价 枝桠材市场收购价
树种
桉树 480 元/吨 430 元/吨 330 元/吨
马占相思 450 元/吨 400 元/吨 320 元/吨
藜蒴 550 元/m3 450 元/m3 320 元/吨
松木 700 元/m3 500 元/m3 310 元/吨
杉树 700 元/m3 500 元/m3 280 元/吨
评估人员经过市场调查得知梅县采伐桉树成本构成如下：
采伐成本类别项目 金额（元/吨）
砍伐成本 100.00
运费成本 80.00
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规费（包括育林基金、维简费等） 25.00
采伐设计费、检疫费、税费等 15.00
其他费用（如：开路费、道村维修费、林地纠纷费、
40.00
砍伐期间管理成本等）
合计 260.00
根据木材市价倒算法计算原理，委估成熟林的蓄积量对应的木材价值
=规格材总价值+小规格材总价值+枝桠材总价值-需要投入的砍运成本
=2,623.51×480+3,323.11×430+874.50×330-8,745.02×260=703,099.61（元）
由于该方法计算成熟林的现有蓄积量价值，未考虑进行第二轮，甚至
是第三轮抚育所带来的价值，所以委估成熟林的价值应等于现有蓄积量对
应木材的价值+采伐后的树根价值( 伐桩价值)。
根据桐山所在地西阳镇，标准采伐后可进行第二轮抚育的桉树树根每
亩转让价为300元。评估人员经过充分的调查得知，桉树是中国南方地区目
前最为优良的速生树种，素有“南桉北杨”之称，具有良好的经济效益、
生态效益和社会效益。桉树除了速生特性外，还有另一个显著特点就是可
采用“萌芽方式”更新造林，即具有“一代种植，多代利用”的特点。根
据广东地区的实践，桉树可利用2～3代，一般3代以后，其速生性开始下降，
经济效益逐年减少。在桉树的生产经营活动中，利用“萌芽方式”更新造林，
其生产成本与第一次种植方式造林比较，可降低300/亩左右，即可省去整地
挖穴、覆土种植和种苗等生产成本。如果种植后将林地转让，转让价格一
般都包含了萌桩价值，萌桩价格一般在200～400元/亩之间。萌桩价格的确
定主要依据3个方面：一是立地条件，二是交通状况，三是种植品种。一般
立地条件好（山地平缓、土质肥沃），交通便利（公路可直通山脚），种植
品种优良（老品种U6、U37较差、新品种广九、H3329、H3327等较好）者，
转让价格较高，反之，则较低。根据威华桉树速生丰产林的状况，目前的
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萌桩平均价格为300元/亩。则委估成熟林采伐后所对应的树根价值（伐桩价
值）=总亩数×300元/亩= 1125×300 = 337,500.00（元）
综上所述可知，委估桐山桉树的总评估值=其现有蓄积量对应木材的价
值+ 伐桩价值=703,099.61 + 337,500.00 =1,040,599.61（元）。即梅州市威华
速生林有限公司在梅县西阳镇桐山人工种植的75.00公顷桉树评估值为
1,040,599.61元。
(三) 合作造林的评估案例
案例名称：广州市威华速生林有限公司与朱金保于广州市增城小楼镇
合作种植的430.00亩桉树
合作造林时间：2003年
合作造林的林龄：8年以上
广州市威华速生林有限公司在该合作造林项目上投入的成本：
129,000.00元
评估人员现场查阅合作造林的合同，发现合作造林的方式为广州市威
华速生林有限公司负责现金投资成本，另一合作方（朱金保）负责出地租
地、种植、采伐等一系列工作。合作造林双方约定: 广州市威华速生林有限
公司每投入100元成本对应无偿返回0.8吨枝桠材，并运输至广州市威华速生
林有限公司指定地方，期间所发生的所有砍伐费、运输费、期间管理费用
等由合作方承担。即根据合作造林合同可知，广州市威华速生林有限公司
在合作造林项目上每投入100元成本，便相应得到0.8吨枝桠材的回报，且返
回的枝桠材砍运费用不用广州市威华速生林有限公司承担。
则 委 估 合 作 造 林 的 增 城 小 楼 镇 合 作 种 植 的 430.00 亩 桉 树 价 值
=129,000.00/100×0.8×330=340,560.00（元），其中330元/吨为桉树枝桠材于
评估基准日的市场收购价。
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六、 森林资源资产评估结果
树木分类 所属公司 总面积（亩） 账面值（元） 评估值（元） 增值额（元） 增值率（%）
自营幼龄林 梅州速生林 72,358.80 8,136,897.34 47,529,172.02 39,392,274.68 484.12
清远威绿 4,285.05 761,579.60 2,174,695.50 1,413,115.90 185.55
阳春速生林 2,925.00 1,166,890.84 1,657,012.50 490,121.66 42.00
封开速生林 2,096.00 11,575,987.09 209,600.00 -11,366,387.09 -98.19
自营成熟林 梅州速生林 142,927.19 48,007,676.24 61,366,807.99 13,359,131.75 27.83
清远威绿 12,542.95 4,429,625.02 5,340,785.71 911,160.69 20.57
阳春速生林 30,259.50 13,689,853.48 14,476,206.23 786,352.75 5.74
龙门速生林 10,502.00 2,150,312.84 2,230,616.34 80,303.50 3.73
封开速生林 103,180.00 90,181,041.55 105,203,300.57 15,022,259.02 16.66
合作造林 梅州速生林 54,661.15 16,756,232.43 17,422,878.00 666,645.57 3.98
广州速生林 12,215.00 1,887,030.86 7,438,566.30 5,551,535.44 294.19
清远威绿 43,991.00 7,961,661.64 19,055,490.30 11,093,828.66 139.34
龙门速生林 27,133.50 7,111,663.75 13,477,307.20 6,365,643.45 89.51
河北木业 88,879.68 9,243,486.86 17,858,076.92 8,614,590.06 93.20
所有速生林合计 607,956.82 223,059,939.54 315,440,515.57 92,380,576.03 41.42
七、 特别事项说明
1、 森林资源资产涉及的产权瑕疵事项
截至评估基准日，广东威华股份有限公司已签订林地租赁合同
394,421.09 亩（不含合作造林），但办理林权证的面积为 381,040.90 亩（不
含合作造林），尚有部分林地未办理林权证。经调查了解，广东威华股份有
限公司未取得部分林地林权证的原因主要是：
①办理林权证程序较为复杂，需要经过林业主管部门外业调查、权属勘
界、逐级审查、林权公示等程序，所需时间较长。
②根据广东省林业局印发的《广东省林地林权登记换发证工作补充规
定》（粤林[2004]131 号）要求：外商、企业、个人独资以租赁方式租赁林
地投资造林，依法签有合同协议、明确林地使用期限，并一次性缴交全部
租赁金获得林地使用权的，可依法发给确认一定期限（缴交全部租赁金的
期限）的林地使用权、林木所有权和林木使用权的林权证。广东威华股份
有限公司部分林地采取租赁方式取得，按照合同约定逐年支付租赁金，尚
未全部支付完毕，故未取得林权证。
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经了解，广东威华股份有限公司所有林地的经营均签订了相关的合同，
包括与当地村民集体签署的《山地租赁合同书》、与林场签署的《土地承包
经营合同书》或《林场林地租赁和林木积蓄转让合同》、与当地市县林业部
门签署的《投资建设速生林基地合同》。截至评估基准日，广东威华股份有
限公司下属的林业企业已经种植速生林或受让林权，尚未取得的林权证正
在逐步办理之中，未办理林权证的林地面积已取得当地林业主管部门的备
案登记确认。本次评估没有考虑上述产权瑕疵事项对评评估值的影响。
2、 根据广东省梅州市中级人民法院执行裁定书【（2010）梅中法执
字第 6 号】，梅州市鸿昌农林开发有限公司违反合同约定，其与梅州市威华
速生林有限公司位于兴宁市五镇（即水口镇、新圩镇、泥陂镇一带）的合
作造林 47,358 亩速生丰产林（桉树）以人民币 24,472,000 元的价格拍卖给
梅州市威华速生林有限公司，折抵梅州市鸿昌农林开发有限公司向梅州市
威华速生林有限公司交付的木材 81,573 吨，自裁定书生效之日起至评估基
准日期间，梅州市威华速生林有限公司 自行砍伐或转让的合作造林共
7,948.85 亩。此外，买受人梅州市威华速生林有限公司可持法院裁定书到林
产管理机构办理采伐相关手续，并承担相关税、费，梅州市鸿昌农林开发
有限公司应无条件配合。本次对上述涉案森林资源评估时，按照梅州市威
华速生林有限公司可回收木材的数量，结合当地木材市场销售价格，考虑
扣除相应的砍伐、运输成本后，以实际可以获取的木材销售收益作为该等
森林资源资产的评评估值。
3、 广东威华股份有限公司下属的森林资源资产的价值是通过出售
相应的木材来实现，而木材的采伐量受林地所在地公司能取得的木材采伐
指标影响。广东威华股份有限公司在各地每年所能取得的木材采伐指标不
统一且受当地林业政策影响较大，结合其历史采伐量分析，发现并没有规
律可言。因此，本次评估中未考虑林木采伐指标对森林资源资产价值的影
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响。
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4、
房屋建筑物评估技术说明
一、 委估房屋建（构）筑物情况介绍
1、 房屋建筑物评估范围
被评估单位列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑
物及构筑物，其数量、账面原值、账面净值、减值准备情况见下表：
序 房屋建筑物数量 账面原值 账面净值 说明
公司名称 类别
号 （平方米） (元) (元) （项数）
房屋建筑物 31,204.36 23,370,258.94 13,796,430.82 34 项
广东威华 构筑物及其他附属设施 3,590,540.08 1,365,053.79 14 项
1 股份有限
公司 固定资产减值准备 153,977.54
合计 31,204.36 26,960,799.02 15,007,507.07
构筑物及其他附属设施 321,706.57 47,037.89 7项
梅州市威
2 华速生林 固定资产减值准备
有限公司
合计 321,706.57 47,037.89
房屋建筑物 65,437.83 58,346,522.29 44,890,719.74 57 项
清远市威 构筑物及其他附属设施 20,749,749.25 16,004,398.64 15 项
3 利邦木业
有限公司 固定资产减值准备 280,200.45
合计 79,096,271.54 60,614,917.93
房屋建筑物 43,078.68 48,099,365.35 38,668,060.17 32 项
台山市威 构筑物及其他附属设施 12,110,319.25 9,764,924.02 15 项
4 利邦木业
有限公司 固定资产减值准备 - -
合计 43,078.68 60,209,684.60 48,432,984.19
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序 房屋建筑物数量 账面原值 账面净值 说明
公司名称 类别
号 （平方米） (元) (元) （项数）
房屋建筑物 39,223.76 39,945,135.26 29,058,378.05 28 项
阳春市威 构筑物及其他附属设施 15,081,954.62 8,064,806.30 27 项
5 利邦木业
有限公司 固定资产减值准备 - -
合计 39,223.76 55,027,089.88 37,123,184.35
房屋建筑物 57,580.80 68,362,985.36 57,735,976.05 40 项
封开县威 构筑物及其他附属设施 15,589,935.62 13,378,888.87 12 项
6 利邦木业
有限公司 固定资产减值准备 - -
合计 57,580.81 83,952,920.98 71,114,864.92
房屋建筑物 70,130.33 98,821,779.99 85,486,487.93 22 项
辽宁台安
构筑物及其他附属设施 7,495,151.60 6,135,532.94 9项
威利邦木
7
业有限公
固定资产减值准备 - -
司
合计 70,130.33 106,316,931.59 91,622,020.87
房屋建筑物 63,333.60 76,489,374.27 66,598,319.70 20 项
湖北威利 构筑物及其他附属设施 16,885,609.33 14,737,453.02 14 项
8 邦木业有
限公司 固定资产减值准备 - 8,811.52
合计 63,333.60 93,374,983.60 81,326,961.20
房屋建筑物 54,134.09 47,805,457.99 40,931,589.72 24 项
河北威利 构筑物及其他附属设施 7,362,394.93 5,985,194.74 6项
9 邦木业有
限公司 固定资产减值准备 - -
合计 54,134.09 55,167,852.92 46,916,784.46
2、 广东威华股份有限公司委估房屋建筑物概况
(1) 房屋建筑物概况
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委估房屋建筑物为广东威华股份有限公司拥有的位于梅县西阳镇龙坑
村的工业用途房屋建筑物，以及位于梅州市梅江区金山办龙丰村东山大道
（威华商住楼）401-801、302-702 合计 10 套房的住宅。具体分述情况如下：
1）工业用途房屋建筑物
位于梅县西阳镇龙坑村的工业用途房屋建筑物主要包括综合楼、主车
间、制胶车间、锅炉车间、成品仓等，共计 32 项，总建筑面积 31,204.36
平方米，大部分于 1997 年建成，建筑结构主要为框架结构、钢排架结构、
简易结构，建筑基础以桩基础、独立基础为主。
主要建筑物结构如下：
①框架结构
钢筋混凝土框架结构建筑物一般按七度地震烈度设防，基础为灌注桩
基础和框架梁相联成的基础框架结构；承重构件为现浇梁、板、柱，非承
重墙为砖墙等；地面铺抛光砖、耐磨砖、水磨石、原浆水泥地面等；外墙
面为涂料、马赛克、铝塑板墙面，内墙主要为扫白乳胶漆墙面、缮灰墙面、
铝塑板墙面、瓷砖墙面等；屋面主要为现浇钢筋砼上设保温层防水层面；
入户门主要为铝合金玻璃地弹门，室内木门，窗主要为铝合金窗、钢窗；
配套设施给排水、照明、动力、网络、消防、综合布线系统等配套设施齐
全。
②钢排架结构
钢排架结构建筑物一般按七度地震烈度设防，基础为独立基础；承重
构件为钢梁、板、柱，墙体为砖墙、彩钢板墙等；地面为现浇钢筋砼板上
油地板漆、铺原浆水泥地面或金刚砂地面等；入户门主要为卷闸、彩钢板
门，窗主要为铝合金窗、钢窗；给排水、照明、动力、空调、消防、综合
布线系统等配套设施齐全。
③简易结构
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简易结构建筑物基础一般为水泥砂浆砖基础；承重结构主要为钢柱承
重；地面为水泥地面；顶棚为彩钢板等。
委估的房屋建筑物部分已办理《房地产权证》，权属人为广东威华股份
有限公司，具体的权属情况见后附“房屋建筑物权属状况表”。
委估的房屋建筑物对应用地共 2 宗，合计共用地面积为 31,066 平方米，
权属人为广东威华股份有限公司，已办理《国有土地使用权证》，证号分别
为梅府国用（2002）字第 662 号、梅府国用（2002）字第 663 号，该用地
所有权性质为国有，土地用途为工业，批准使用年限 50 年，终止日期分别
为至 2064 年 12 月 23 日、2045 年 6 月 9 日，剩余使用年限分别为 50.48 年、
30.94 年，土地目前开发程度为“五通一平”。
被评估单位生产区内设有专门负责房屋建筑物的管理的部门，制定了房
屋维护保养制度，有专门的维护人员在房产出现问题时进行维修、整固。
厂区房产经常进行重新装修改造。
(a) 工业建筑物权属状况如下表：
建筑面积 土地
序号 评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
（平方米） 用途
1 厂大门工程 梅县西阳镇龙坑村 60 工业 门卫房
梅县西阳镇龙坑村（综合楼 粤房地证字第
2 综合楼 1976.96 工业 宿舍
一） C0261633 号
梅县西阳镇龙坑村（综合楼 粤房地证字第
3 综合楼二 1468.92 工业 办公楼
二） C0261632 号
梅县西阳镇龙坑村综合楼 粤房地证字第 仓库及食
4 综合楼（三） 2054.76 工业
（三） C0261630 号 堂、宿舍
5 简易仓库(家) 梅县西阳镇龙坑村 1000 工业 仓库
6 卷板车间 梅县西阳镇龙坑村 700 工业 车间
7 水处理厂房及道路 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 水处理房
8 细木工板锅炉厂房 梅县西阳镇龙坑村 300 工业 厂房
9 旋切车间 梅县西阳镇龙坑村 2000 工业 车间
10 细木车间铁棚 梅县西阳镇龙坑村 700 工业 车间
11 旋切车间铁棚 梅县西阳镇龙坑村 600 工业 车间
12 热能堆料仓 梅县西阳镇龙坑村 1200 工业 仓库
13 煤棚 梅县西阳镇龙坑村 420.6 工业 仓库
14 成品出货仓 梅县西阳镇龙坑村 400 工业 仓库
削片车间钢结构工
15 梅县西阳镇龙坑村 300 工业 车间
棚
16 成品仓铁棚 梅县西阳镇龙坑村 214.5 工业 仓库
17 能源仓过道铁皮瓦 梅县西阳镇龙坑村 150 工业 仓库
18 老锅炉铁皮屋 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 锅炉房
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
建筑面积 土地
序号 评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
（平方米） 用途
梅县西阳镇龙坑村（制版车 粤房地证字第
19 主车间 4428 工业 车间
间） C0261636 号
粤房地证字第
20 机修车间 梅县西阳镇龙坑村(机修车间) 230.4 工业 车间
C0261628 号
粤房地证字第
21 配电房 梅县西阳镇龙坑村（配电房） 167.96 工业 配电房
C0261634 号
22 过磅房 梅县西阳镇龙坑村 104.1 工业 地磅房
23 肥料车间（尿素仓） 梅县西阳镇龙坑村 245 工业 车间
24 地磅值班房 梅县西阳镇龙坑村 96.6 工业 值班房
粤房地证字第
25 制胶车间 梅县西阳镇龙坑村（制胶车间) 442.26 工业 车间
C0261627 号
粤房地证字第
26 锅炉车间 梅县西阳镇龙坑村(锅炉房） 778.55 工业 车间
C0261629 号
27 铁皮房 梅县西阳镇龙坑村 4123 工业 仓库
28 细木工板切房 梅县西阳镇龙坑村 1649.5 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（备料车 粤房地证字第
29 备料车间（热磨） 848 工业 车间
间） C0261637 号
粤房地证字第
30 成品仓 梅县西阳镇龙坑村（成品仓） 2227.08 工业 仓库
C0261631 号
31 厂内铁瓦棚 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 仓库
32 木片铁皮瓦厂房 梅县西阳镇龙坑村 1718.17 工业 仓库
(b) 工业建筑物实物状况如下表：
序号 名称 建筑结构 总层数 建筑面积（m2） 层高(m) 竣工时间
1 厂大门工程 钢筋混凝土 1 60 3 1999 年 12 月
2 综合楼 钢筋混凝土 3 1976.96 3 1997 年 10 月
3 综合楼二 钢筋混凝土 4 1468.92 3 1997 年 10 月
4 综合楼（三） 钢筋混凝土 3 2054.76 3 1997 年 10 月
5 简易仓库(家) 钢结构 1 1000 3 2009 年 3 月
6 卷板车间 混合 1 700 6 2010 年 12 月
7 水处理厂房及道路 混合 1 200 4 2006 年 10 月
8 细木工板锅炉厂房 混合 1 300 6 2006 年 12 月
9 旋切车间 钢结构 1 2000 6 2007 年 3 月
10 细木车间铁棚 钢结构 1 700 6 2007 年 12 月
11 旋切车间铁棚 钢结构 1 600 6 2007 年 12 月
12 热能堆料仓 钢结构 1 1200 6 2007 年 12 月
13 煤棚 钢结构 1 420.6 6 1997 年 12 月
14 成品出货仓 钢结构 1 400 6 2008 年 9 月
15 削片车间钢结构工棚 钢结构 1 300 6 2008 年 10 月
16 成品仓铁棚 钢结构 1 214.5 6 1998 年 7 月
17 能源仓过道铁皮瓦 钢结构 1 150 2009 年 5 月
18 老锅炉铁皮屋 钢结构 1 200 4 2009 年 7 月
19 主车间 钢筋混凝土 2 4428 8 1997 年 10 月
20 机修车间 钢筋混凝土 1 230.4 5 1997 年 10 月
21 配电房 钢筋混凝土 1 167.96 4.5 1997 年 10 月
22 过磅房 混合 1 104.1 4 1999 年 12 月
23 肥料车间（尿素仓） 钢结构 1 245 4 1999 年 12 月
24 地磅值班房 钢筋混凝土 1 96.6 3 1999 年 12 月
25 制胶车间 钢筋混凝土 2 442.26 5 1997 年 10 月
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 名称 建筑结构 总层数 建筑面积（m2） 层高(m) 竣工时间
26 锅炉车间 钢筋混凝土 3 778.55 4 1997 年 10 月
27 铁皮房 钢结构 1 4123 4 1999 年 12 月
28 细木工板切房 钢结构 1 1649.5 6 1999 年 12 月
29 备料车间（热磨） 钢筋混凝土 4 848 6 1997 年 10 月
30 成品仓 钢筋混凝土 2 2227.08 7 1997 年 10 月
31 厂内铁瓦棚 钢结构 1 200 6 2001 年 9 月
32 木片铁皮瓦厂房 钢结构 2 1718.17 5 2014 年 6 月
(c) 工业建筑物装修状况如下表：
序 装修 维护
名称 设备设施情况
号 外墙 内墙 楼地面 天花 门窗 状况
1 厂大门工程 条形砖 乳胶漆 陶瓷砖 乳胶漆 木门、铝合金窗 水、电 一般
2 综合楼 条形砖 乳胶漆 陶瓷砖 乳胶漆 木门、铝合金窗 水、电、消防 一般
水、电、消防、
3 综合楼二 条形砖 乳胶漆 陶瓷砖 乳胶漆 木门、铝合金窗 一般
网络
4 综合楼（三） 条形砖 乳胶漆 陶瓷砖 乳胶漆 木门、铝合金窗 水、电、消防 一般
5 简易仓库(家) 彩钢板 彩钢板 水泥砂浆 彩钢板 木门、铝合金窗 --- 较差
6 卷板车间 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 较差
水处理厂房
7 抹灰 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、钢窗 水、电 一般
及道路
细木工板锅
8 抹灰 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、钢窗 水、电 一般
炉厂房
9 旋切车间 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
细木车间铁
10 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
棚
旋切车间铁
11 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
棚
12 热能堆料仓 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
13 煤棚 --- --- 水泥砂浆 彩钢板 --- 水、电 较差
14 成品出货仓 水泥砂浆 抹灰 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
削片车间钢
15 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
结构工棚
16 成品仓铁棚 --- --- 水泥砂浆 彩钢板 --- 水、电 较差
能源仓过道
17 --- --- --- 彩钢板 --- --- 较差
铁皮瓦
老锅炉铁皮
18 抹灰 抹灰 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 一般
屋
钢门、铝合金
19 主车间 条形砖 抹灰 水泥砂浆 抹灰 水、电 一般
窗、消防
20 机修车间 条形砖 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、铝合金窗 水、电 一般
钢门、铝合金
21 配电房 条形砖 抹灰 水泥砂浆 抹灰 水、电 一般
窗、消防
22 过磅房 条形砖 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、铝合金窗 水、电 一般
肥料车间（尿
23 条形砖 抹灰 水泥砂浆 彩钢板 钢门、铝合金窗 水、电、消防 一般
素仓）
24 地磅值班房 条形砖 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、铝合金窗 水、电 一般
25 制胶车间 条形砖 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、铝合金窗 水、电、消防 一般
26 锅炉车间 水泥砂浆 水泥砂浆 水泥砂浆 抹灰 钢门、钢窗 水、电、消防 较差
27 铁皮房 彩钢板 彩钢板 水泥砂浆 彩钢板 钢门、钢窗 水、电 较差
细木工板切
28 --- --- --- 彩钢板 --- --- 较差
房
29 备料车间（热 抹灰 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、钢窗 水、电 一般
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 装修 维护
名称 设备设施情况
号 外墙 内墙 楼地面 天花 门窗 状况
磨）
30 成品仓 抹灰 抹灰 水泥砂浆 抹灰 钢门、钢窗 水、电 一般
31 厂内铁瓦棚 --- --- --- 彩钢板 --- --- 较差
木片铁皮瓦
32 --- --- --- 彩钢板 --- --- 一般
厂房
(d) 工业建筑物他项权利情况：
合同金额 (万 抵押资产
债权人 权属证号
元) 类型
粤房地证字第 C0261627 号；粤房地证字第 C0261628 号；粤房
地证字第 C0261629 号；粤房地证字第 C0261630 号；粤房地证
建筑物 字第 C0261631 号；粤房地证字第 C0261632 号；粤房地证字第
中国农业银行 2000 C0261633 号；粤房地证字第 C0261634 号；粤房地证字第
C0261636 号；粤房地证字第 C0261637 号；
土地使用权 梅府国用（2002）字第 662 号；梅府国用（2002）字第 663 号；
2）住宅用途房屋建筑物
委估房地产还包括梅州市的商品房，现用作员工宿舍房，具体情况如
下：
位于梅州市梅江区金山办龙丰村东山大道（威华商住楼）401-801、
302-702 合计 10 套房的住宅，约为 2007 年建成，建筑结构为框架，建筑基
础以桩基础为主。其所在楼宇 3 至 8 层为地上 9 层商住楼，所处路段为东
山大道，附近为学校区，有梅县高级中学、东山中学剑英校区、龙丰小学、
黄遵宪纪念中学、人民小学。小区附近的其他市政及生活配套设施也较为
完善，有医院（梅州第三医院江南院区）、超市（美家乐超市和富乐百货自
选店）、市场（岗子上市场、东山市场）、邮局（中国邮政公园投递部）、银
行（工商银行、建设银行、农业银行等）。附近有公交车站（客家公园站），
有 1 路、6 路公交车线路，交通条件一般。
委估房地产已办理《房地产权证》（证号粤房地证字第 C3227987 号），
房地产权属人均为广东威华股份有限公司，规划用途为住宅，共有情况为
单独所有，土地共用面积为 1,310.21m2，土地使用权出让年限终止日期为
2065 年 8 月 9 日。产权证登记时间均为 2007 年 7 月 30 日。截止评估基准
日，委估房地产并未存在抵押情况。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 82 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
委估房地产基础稳固，未见明显沉降，结构完好，未见明显的结构缺
陷。整体外墙、内墙、公用区域门窗维护良好，货梯、客梯、供电、供水、
排水、照明等设施保养良好，使用正常。至评估基准日，委估房地产正在
用作职工宿舍使用。
3、 简述其他子公司委估房屋建筑物概况
清远市威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为清远市威利邦木业有限
公司拥有的位于清远市清城区源潭镇星科建材陶瓷工业城的工业用途房屋
建筑物，以及位于梅州市梅江区金山办龙丰村东山大道（威华商住楼）804
及 305-805 房的住宅（共 7 套住宅），和位于广州市番禺区南村镇锦绣路 138
号 9 栋 1104 房、1504 房、1604 房、1804 房、1903 房、2003 房的住宅（共
6 套住宅）。
台山市威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为台山市威利邦木业有限
公司拥有的位于台山市冲蒌镇红岭工业区的工业用途房屋建筑物，以及位
于广州市番禺区南村镇锦绣路 138 号 9 栋 1101 房、1102 房、1201 房、1202
房、2001 房、2002 房的住宅（共 6 套住宅）。
阳春市威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为阳春市威利邦木业有限
公司拥有的位于阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段的工业用途房屋建筑物。
封开县威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为封开县威利邦木业有限
公司拥有的位于封开县长岗镇旺村的工业用途房屋建筑物。
辽宁台安威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为辽宁台安威利邦木业
有限公司用地拥有的位于鞍山市台安镇台大路南工业园区的工业用途房屋
建筑物
湖北威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为湖北威利邦木业有限公司
拥有的位于南漳县九集镇木林村的工业用途房屋建筑物。
河北威利邦木业有限公司账上房屋建筑物为河北威利邦木业有限公司
广东中联羊城资产评估有限公司 第 83 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
拥有的位于邱县城西工业区的工业用途房屋建筑物。
具体分述情况如下：
1）工业用途房屋建筑物
清远市威利邦木业有限公司位于清远市清城区源潭镇星科建材陶瓷工
业城的工业用途房屋建筑物主要包括职工宿舍、综合办公楼、成品仓、制
板车间、热磨车间，共计 50 项，总建筑面积 63,809.58 平方米，大部分于
2004 年建成，具体的权属情况见后附“房屋建筑物权属状况表”。建筑结构
主要为框架结构、钢排架结构、简易结构，建筑基础以桩基础、独立基础
为主。
台山市威利邦木业有限公司位于台山市冲蒌镇红岭工业区的工业用途
房屋建筑物主要包括职工宿舍、综合楼、成品仓库、制板车间、热磨车间，
共计 25 项，总建筑面积 43,078.68 平方米，大部分于 2006 年建成，具体的
权属情况见后附“房屋建筑物权属状况表”。建筑结构主要为框架结构、钢排
架结构、简易结构，建筑基础以桩基础、独立基础为主。
阳春市威利邦木业有限公司位于阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段的工
业用途房屋建筑物主要包括综合楼、办公楼、制版车间、能源中心、成品
仓，共计 28 项，总建筑面积 39,223.76 平方米，大部分于 2006 年至 2007
年建成，具体的权属情况见后附“房屋建筑物权属状况表”。建筑结构主要为
框架结构、钢排架结构、简易结构，建筑基础以桩基础、独立基础为主。
封开县威利邦木业有限公司位于封开县长岗镇旺村的工业用途房屋建
筑物主要包括制版车间、成品仓库、职工宿舍、办公楼、综合楼，共计 40
项，总建筑面积 57,580.81 平方米，大部分于 2009 年建成，具体的权属情
况见后附“房屋建筑物权属状况表”。建筑结构主要为框架结构、钢排架结构、
简易结构，建筑基础以桩基础、独立基础为主。
辽宁台安威利邦木业有限公司位于台安镇台大路南工业园区的工业用
途房屋建筑物主要包括主车间、办公楼、综合楼、深加工车间等，共计 22
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
项，总建筑面积 70,130.33 平方米，大部分于 2008 年建成，具体的权属情
况见后附“房屋建筑物权属状况表”。建筑结构主要为框架结构、钢排架结构、
简易结构，建筑基础以桩基础、独立基础为主。
湖北威利邦木业有限公司位于南漳县九集镇木林村的工业用途房屋建
筑物主要包括主车间、制胶车间、办公楼、公寓、综合楼，共计 20 项，总
建筑面积 60,333.6 平方米，大部分于 2009 年建成，具体的权属情况见后附
“房屋建筑物权属状况表”。建筑结构主要为框架结构、钢排架结构、简易结
构，建筑基础以桩基础、独立基础为主。
河北威利邦木业有限公司位于邱县城西工业区的工业用途房屋建筑物
主要包括主车间、制胶车间、办公楼、宿舍、综合楼，共计 24 项，总建筑
面积 54,134.09 平方米，大部分于 2006 年建成，具体的权属情况见后附“房
屋建筑物权属状况表”。建筑结构主要为框架结构、钢排架结构、简易结构，
建筑基础以桩基础、独立基础为主。
主要建筑物结构如下：
①框架结构
钢筋混凝土框架结构建筑物一般按七度地震烈度设防，基础为灌注桩
基础和框架梁相联成的基础框架结构；承重构件为现浇梁、板、柱，非承
重墙为砖墙等；地面铺抛光砖、耐磨砖、水磨石、原浆水泥地面等；外墙
面为涂料、马赛克、铝塑板墙面，内墙主要为扫白乳胶漆墙面、缮灰墙面、
铝塑板墙面、瓷砖墙面等；屋面主要为现浇钢筋砼上设保温层防水层面；
入户门主要为铝合金玻璃地弹门，室内木门，窗主要为铝合金窗、钢窗；
配套设施给排水、照明、动力、网络、消防、综合布线系统等配套设施齐
全。
②钢排架结构
钢排架结构建筑物一般按七度地震烈度设防，基础为独立基础；承重
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
构件为钢梁、板、柱，墙体为砖墙、彩钢板墙等；地面为现浇钢筋砼板上
油地板漆、铺原浆水泥地面或金刚砂地面等；入户门主要为卷闸、彩钢板
门，窗主要为铝合金窗、钢窗；配套设施给排水、照明、动力、空调、消
防、综合布线系统等配套设施齐全。
③简易结构
简易结构建筑物基础一般为水泥砂浆砖基础；承重结构主要为钢柱承
重；地面为水泥地面；顶棚为彩钢板等。
被评估单位生产区内设有专门负责房屋建筑物的管理的部门，制定了房
屋维护保养制度，有专门的维护人员在房产出现问题时进行维修、整固。
厂区房产经常进行重新装修改造。
工业建筑物权属状况如下表：
清远市威利邦木业有限公司
序 建筑面积
号 评估对象名称 坐落地址 （平方米） 权证编号 土地用途 现场用途
清远市清城区源潭镇星科建材
1 木结构房屋 陶瓷工业城 600 --- 工业用地 招待所
清远市清城区源潭镇星科建材
2 能源废料仓 陶瓷工业城 750 --- 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材
3 仓库过道雨棚 陶瓷工业城 1300 --- 工业用地 过道
218 削片机钢结 清远市清城区源潭镇星科建材
4 构雨棚 陶瓷工业城 423.8 --- 工业用地 车间
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
5 贵宾楼 A 栋 陶瓷工业城内贵宾楼 A 幢 538.95 C1904483 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
6 贵宾楼 B 栋 陶瓷工业城内贵宾楼 B 幢 538.95 C1904484 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
7 高管楼 C 栋 陶瓷工业城内高管楼 C 幢 499.9 C1904485 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
8 高管楼 D 栋 陶瓷工业城内高管楼 D 幢 499.9 C1904486 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
9 专家楼 E 栋 陶瓷工业城内专家楼 E 幢 540.42 C1904487 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
10 专家楼 F 栋 陶瓷工业城内专家楼 F 幢 540.42 C1904488 号 工业用地 宿舍
广东中联羊城资产评估有限公司 第 86 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积
号 评估对象名称 坐落地址 （平方米） 权证编号 土地用途 现场用途
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
11 小食堂 G 栋 陶瓷工业城内小食堂 G 幢 601.06 C1904489 号 工业用地 食堂
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
12 职工宿舍 B 栋 陶瓷工业城内职工宿舍 B 楼 1017.53 C1904491 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
13 职工宿舍 A 栋 陶瓷工业城内职工宿舍 A 幢 1017.53 C4904490 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
14 职工宿舍 C 栋 陶瓷工业城内职工宿舍 C 幢 1017.53 C1904492 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
15 高级员工宿舍 陶瓷工业城内高级员工宿舍 1517.96 C1904494 号 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
16 大食堂 陶瓷工业城内职工食堂 2214.34 C1904493 号 工业用地 食堂
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
17 综合办公楼 陶瓷工业城内综合办公楼 3153.62 C2580558 号 工业用地 办公楼
清远市清城区源潭镇星科建材
18 外包工宿舍 陶瓷工业城 710 --- 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材
19 职工宿舍 D 栋 陶瓷工业城 2000 --- 工业用地 宿舍
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
20 成品仓 A 陶瓷工业城成品仓库 1 6048 C1904497 号 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
21 成品仓 B 陶瓷工业城成品仓库 2 6048 C1904496 号 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
22 五金仓 陶瓷工业城内五金仓库 549.21 C2580502 号 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
23 制板车间 陶瓷工业城内制版车间砂光段 12713.79 C1904499 号 工业用地 车间
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
24 热磨车间 陶瓷工业城制版热磨车间 5705.7 C1904498 号 工业用地 车间
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
25 制胶车间 陶瓷工业城内制胶车间 1254.41 C2580501 号 工业用地 车间
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
26 削片车间 陶瓷工业城内削片车间 1243.38 C2580555 号 工业用地 车间
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
27 机修车间 陶瓷工业城内机修车间 549.21 C2580503 号 工业用地 车间
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
28 高压配电房 陶瓷工业城内高压配电房 333.96 C2580504 号 工业用地 配电房
清远市清城区源潭镇星科建材 粤房地证字第
29 地磅房 陶瓷工业城内地磅房 143.37 C2580505 号 工业用地 地磅房
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积
号 评估对象名称 坐落地址 （平方米） 权证编号 土地用途 现场用途
清远市清城区源潭镇星科建材
30 成品仓 C 陶瓷工业城 6320 --- 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材
31 主厂大门 陶瓷工业城 60 --- 工业用地 门卫楼
清远市清城区源潭镇星科建材
32 厂东门 陶瓷工业城 80 --- 工业用地 门卫楼
清远市清城区源潭镇星科建材
33 厂西门 陶瓷工业城 10.24 --- 工业用地 门卫楼
清远市清城区源潭镇星科建材
34 公共厕所 陶瓷工业城 75 --- 工业用地 卫生间
清远市清城区源潭镇星科建材
35 水泵房 陶瓷工业城 93 --- 工业用地 水泵房
清远市清城区源潭镇星科建材
36 油站 陶瓷工业城 200 --- 工业用地 油库
清远市清城区源潭镇星科建材
37 堆场办公室 陶瓷工业城 60 --- 工业用地 办公室
生活污水处理工 清远市清城区源潭镇星科建材 污水处
38 程 陶瓷工业城 100 --- 工业用地 理
清远市清城区源潭镇星科建材
39 雨棚工程 陶瓷工业城 250 --- 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材
40 消防泵房 陶瓷工业城 50 --- 工业用地 泵房
清远市清城区源潭镇星科建材
41 摩托车停车场 陶瓷工业城 110.4 --- 工业用地 停车棚
清远市清城区源潭镇星科建材
42 叉车棚 陶瓷工业城 130 --- 工业用地 叉车棚
清远市清城区源潭镇星科建材
43 钢结构雨棚 陶瓷工业城 950 --- 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材
44 仓库侧公厕 陶瓷工业城 50 --- 工业用地 卫生间
污水池工程及水 清远市清城区源潭镇星科建材
45 泵房 陶瓷工业城 150 --- 工业用地 污水池
清远市清城区源潭镇星科建材 污水处
46 工业废水处理站 陶瓷工业城 200 --- 工业用地 理
清远市清城区源潭镇星科建材
47 钢结构雨棚 陶瓷工业城 150 --- 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材
48 钢结构屋面 陶瓷工业城 250 --- 工业用地 仓库
清远市清城区源潭镇星科建材
49 修理场（修理房） 陶瓷工业城 300 --- 工业用地 修理房
清远市清城区源潭镇星科建材
50 破碎机简易雨棚 陶瓷工业城 150 --- 工业用地 车间
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
台山市威利邦木业有限公司
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
木片料仓钢结
1 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 650 --- 工业 仓库
构工程 1
木片料仓钢结
2 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 560 --- 工业 仓库
构工程 2
3 能源中心 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 330 --- 工业 锅炉房
2 号堆场加建工
4 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 100 --- 工业 仓库
程
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
5 职工宿舍 1 栋 2100.78 工业 宿舍
东区 33 号之六 C5074345 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
6 职工宿舍 2 栋 2100.78 工业 宿舍
东区 33 号之五 C5074541 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
7 职工宿舍 3 栋 2100.78 工业 宿舍
东区 33 号之三 C5074542 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
8 职工宿舍 4 栋 2100.78 工业 宿舍
东区 33 号之四 C5074543 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
9 职工食堂 1 1723.2 工业 食堂
东区 33 号之二 C5074544 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
10 综合楼 3053.31 工业 办公楼
东区 33 号之一 C5074545 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
11 制版车间 10715.45 工业 车间
东区 33 号之九 C4841121 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
12 成品仓库 1 3463.8 工业 仓库
东区 33 号之七 C4841122 号
台山市冲蒌镇红岭工业开发区 粤房地证字第
13 成品仓库 2 3463.8 工业 仓库
东区 33 号之八 C4841123 号
14 机修五金车间 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 400 --- 工业 车间
15 备胶车间 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 1400 --- 工业 车间
16 厂大门 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 40 --- 工业 门卫房
17 物流门 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 30 --- 工业 门卫房
18 地磅房 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 80 --- 工业 地磅房
19 高压配电房 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 300 --- 工业 电房
20 热磨车间 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 1800 --- 工业 锅炉房
21 削片车间 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 2500 --- 工业 车间
22 制胶车间 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 1400 --- 工业 车间
23 水池及水泵房 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 100 --- 工业 水泵房
24 民工工房 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 400 --- 工业 宿舍
钢结构屋面工
25 台山市冲蒌镇红岭工业开发区 2166 --- 工业 仓库
程
阳春市威利邦木业有限公司
序 评估对象 坐落地址 建筑面积 权证编号 土地 现场
号 名称 （平方米） 用途 用途
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
1 综合楼 2588.45
11 号（职工培训综合楼） C4365367 号 工业 食堂
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
2 高管楼 550.05
14 号（职工培训中心招待楼） C4365371 号 工业 招待房
职工宿舍 01 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
3 2417.43
栋 12 号（职工培训中心附属楼 1 幢） C4365369 号 工业 宿舍
职工宿舍 02 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
4 2417.43
栋 13 号（职工培训中心附属楼 2 幢） C4365370 号 工业 宿舍
广东中联羊城资产评估有限公司 第 89 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 评估对象 坐落地址 建筑面积 权证编号 土地 现场
号 名称 （平方米） 用途 用途
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
5 办公楼 2503.99
1 号（办公楼） C4365368 号 工业 办公楼
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
6 管养房 366.96
15 号（管养房） C4365372 号 工业 废板仓
机修车间、 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
7 680.19
五金仓 10 号（五金物料车间） C4365363 号 工业 车间
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
8 热磨车间 8302.49
4 号（热磨、制版、砂光车间） C4365365 号 工业 车间
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
9 制胶车间 1790.49
8 号（制胶车间） C4365358 号 工业 车间
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
10 大削片车间 267.11
6 号（大削片车间） C4365398 号 工业 车间
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
11 小削片车间 450
7 号（小削片车间） C4365364 号 工业 车间
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第 热压车
12 能源中心 2400
9 号（能源中心） C4365360 号 工业 间
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
13 地磅房 61.22
3 号（地磅房） C4365359 号 工业 地磅房
14 物流大门 20 ---
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 门卫房
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
15 成品仓库 4721.31
2 号（成品仓库） C4365356 号 工业 仓库
16 厂大门 30 ---
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 门卫房
成品仓出板
17 600 ---
区钢结构 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
18 管理房 100 ---
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 管理房
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 粤房地证字第
19 工厂供配电 185.64
5 号（高压配电房） C4365357 号 工业 配电房
木粉料仓钢
20 400 ---
结构屋面 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
成品仓钢结
21 700 ---
构屋面工程 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
能源燃料仓
22 70 ---
钢结构屋面 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
木片仓钢结
23 600 ---
构屋面工程 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
木片仓钢结
24 900 ---
构（小） 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
毛板仓钢结
25 450 ---
构 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
能源废料仓
26 200 ---
钢结构 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
木片仓钢结
27 250 ---
构 阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 棚架
污水处
28 污水处理器 300 ---
阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段 工业 理
广东中联羊城资产评估有限公司 第 90 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
封开县威利邦木业有限公司
序 建筑面积 土地 用 现场 用
评估对象 名称 坐落地址 权证编号
号 （平方米） 途 途
封开县长岗镇旺村
1 职工宿舍 A 2583.293 粤房地证字第 C6274475 号 工业用地 宿舍
（职工宿舍 A）
封开县长岗镇旺村
2 职工宿舍 B 2583.293 粤房地证字第 C6274474 号 工业用地 宿舍
（职工宿舍 B）
封开县长岗镇旺村
3 职工宿舍 C 2583.293 粤房地证字第 C6274480 号 工业用地 宿舍
（职工宿舍 C）
食堂、员
封开县长岗镇旺村
4 综合楼 2193.72 粤房地证字第 C6274476 号 工业用地 工活动中
（综合楼）
心
5 办公楼 封开县长岗镇旺村 2404.1066 粤房地证字第 C6274478 号 工业用地 办公楼
封开县长岗镇旺村
粤房地权证封房字第 0802774
6 制板车间 （制版、热磨、砂 19404.86 工业用地 车间
号
光车间）
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802768
7 成品仓库一 5911.36 工业用地 仓库
（成品仓库一） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802769
8 成品仓库二 5911.36 工业用地 仓库
（成品仓库二） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802767
9 机修五金车间 440.92 工业用地 车间
（五金物料库） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802776
10 机修车间 459.04 工业用地 车间
（机修车间） 号
11 堆场管理房 封开县长岗镇旺村 100 --- 工业用地 管理房
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802771
12 高压配电房 222.64 工业用地 电房
（高压配电房） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802775
13 水池及水泵房 112.51 工业用地 水泵房
（水泵房） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802770
14 制胶车间 1570.26 工业用地 车间
（制胶车间） 号
大削片车间及附 封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802772
15 823.84 工业用地 车间
属 （削片车间一） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802773
16 小削片车间 377.72 工业用地 车间
（削片车间二） 号
木片上料仓及附
17 封开县长岗镇旺村 2000 --- 工业用地 仓库
属
削片车间钢结构
18 封开县长岗镇旺村 400 --- 工业用地 雨棚
雨棚
19 活动板房 封开县长岗镇旺村 400 --- 工业用地 民工用房
20 厂区大门及附属 封开县长岗镇旺村 60 --- 工业用地 门卫室
21 物流大门及附属 封开县长岗镇旺村 40 --- 工业用地 门卫室
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802777
22 地磅房及附属 72.5 工业用地 地磅房
（地磅房） 号
封开县长岗镇旺村 粤房地权证封房字第 0802778
23 能源中心 987.44 工业用地 锅炉房
（能源中心） 号
24 堆场管理房 封开县长岗镇旺村 50 --- 工业用地 仓库
25 汽修房及附属 封开县长岗镇旺村 600 --- 工业用地 车间
仓库通道钢构雨
26 封开县长岗镇旺村 1500 --- 工业用地 雨棚
棚
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积 土地 用 现场 用
评估对象 名称 坐落地址 权证编号
号 （平方米） 途 途
砂光粉尘装袋钢
27 封开县长岗镇旺村 100 --- 工业用地 雨棚
构雨棚
28 第二化工仓库 封开县长岗镇旺村 300 --- 工业用地 仓库
29 集装箱钢构雨棚 封开县长岗镇旺村 400 --- 工业用地 雨棚
30 车队汽修房 封开县长岗镇旺村 200 --- 工业用地 车间
纤维钢构再生雨
31 封开县长岗镇旺村 150 --- 工业用地 雨棚
棚
第二废料窗钢结
32 封开县长岗镇旺村 600 --- 工业用地 雨棚
构雨棚
主厂房门顶钢构
33 封开县长岗镇旺村 60 --- 工业用地 雨棚
雨棚
削片废料皮带和
34 砂光粉添加品钢 封开县长岗镇旺村 50 --- 工业用地 雨棚
构雨棚
五金仓门口垃圾
35 封开县长岗镇旺村 100 --- 工业用地 雨棚
池钢构雨棚
削片下料钢结构
36 封开县长岗镇旺村 100 --- 工业用地 雨棚
雨棚
37 七星削片厂 封开县长岗镇旺村 600 --- 工业用地 仓库
BX218 削片机工
38 封开县长岗镇旺村 600 --- 工业用地 车间
程
39 活动板房 封开县长岗镇旺村 220 --- 工业用地 民工用房
新装 216 机钢构
40 封开县长岗镇旺村 308.65 工业用地 雨棚
雨棚
辽宁台安威利邦木业有限公司
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
台安房权证字第
1 1 号公寓 台安镇台大路南工业园区 1993.16 工业 宿舍
1771 号
台安房权证字第 食堂、活动
2 综合楼 台安镇台大路南工业园区 2217.47 工业
1791 号 室
台安房权证字第
3 3 号公寓 台安镇台大路南工业园区 1993.16 工业 宿舍
1773 号
台安房权证字第
4 2 号公寓 台安镇台大路南工业园区 1993.16 工业 宿舍
1774 号
台安房权证字第
5 水泵房 台安镇台大路南工业园区 32.56 工业 水泵房
1776 号
台安房权证字第
6 北门卫 台安镇台大路南工业园区 37.44 工业 门卫
1777 号
台安房权证字第
7 中心配电所 台安镇台大路南工业园区 337.38 工业 配电所
1778 号
台安房权证字第
8 五金仓库 台安镇台大路南工业园区 1141 工业 五金库
1779 号
台安房权证字第
9 机修车间 台安镇台大路南工业园区 573.76 工业 机修车间
1781 号
台安房权证字第 热能中心
10 热能中心配电所 台安镇台大路南工业园区 991.08 工业
1782 号 配电所
11 地磅房 台安镇台大路南工业园区 50.4 台安房权证字第 工业 地磅房
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
1784 号
台安房权证字第
12 厂区门卫 台安镇台大路南工业园区 19.76 工业 厂区门卫
1786 号
台安房权证字第
13 制胶车间 台安镇台大路南工业园区 1199.58 工业 制胶车间
1789 号
台安房权证字第
14 水池泵房 台安镇台大路南工业园区 124.8 工业 泵房
1790 号
台安房权证字第
15 主车间 台安镇台大路南工业园区 16271.03 工业 主车间
1772 号
台安房权证字第
16 办公楼 台安镇台大路南工业园区 2423.28 工业 办公楼
1792 号
台安房权证字第
17 废料棚 台安镇台大路南工业园区 1251.72 工业 废料棚
1788 号
台安房权证字第
18 削片车间 台安镇台大路南工业园区 439.66 工业 削片车间
1785 号
台安房权证字第 深加工车
19 深加工车间 台安镇台大路南工业园区 10933.56 工业
1794 号 间
台安房权证字第
20 地板厂公寓楼 台安镇台大路南工业园区 2536.45 工业 宿舍
1775 号
台安房权证字第
21 地板厂主车间 台安镇台大路南工业园区 14063.7 工业 主车间
1780 号
地板厂深加工车 台安房权证字第 深加工车
22 台安镇台大路南工业园区 9506.16 工业
间 1783 号 间
湖北威利邦木业有限公司
序 建筑面积 土地 现场
评估对象名称 坐落地址 权证编号
号 （平方米） 用途 用途
南房权证城关字第
1 公寓楼 1# 南漳县九集镇木林村 1674.9 工业 宿舍楼
2401102998 号
南房权证城关字第
2 公寓楼 2# 南漳县九集镇木林村 1674.9 工业 宿舍楼
2401102999 号
南房权证城关字第
3 公寓楼 3# 南漳县九集镇木林村 1674.9 工业 宿舍楼
2401103001 号
南房权证城关字第
4 公寓楼 4# 南漳县九集镇木林村 533.08 工业 招待楼
2401102997 号
南房权证城关字第
5 公寓楼 5# 南漳县九集镇木林村 574.33 工业 招待楼
2401102996 号
南房权证城关字第
6 办公楼 南漳县九集镇木林村 3564.09 工业 办公室
2401103000 号
南房权证城关字第
7 综合楼 南漳县九集镇木林村 2221.73 工业 食堂
2401102995 号
8 主车间 南漳县九集镇木林村 15383 '--- 工业 车间
9 削片车间 南漳县九集镇木林村 1942.48 '--- 工业 车间
10 制胶车间 南漳县九集镇木林村 1802.51 '--- 工业 车间
11 废料仓 南漳县九集镇木林村 1300 '--- 工业 仓库
218#削片机工
12 南漳县九集镇木林村 500 '--- 工业 仓库
程（棚架）
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积 土地 现场
评估对象名称 坐落地址 权证编号
号 （平方米） 用途 用途
13 机修车间 南漳县九集镇木林村 200 '--- 工业 车间
14 五金仓 南漳县九集镇木林村 1500 '--- 工业 仓库
15 中心变电所 南漳县九集镇木林村 468.56 '--- 工业 配电房
16 地磅房 1# 南漳县九集镇木林村 200 '--- 工业 地磅房
主大门及物流
17 南漳县九集镇木林村 55.11 '--- 工业 门卫房
大门
南房权证城关字第
18 宿舍楼 南漳县九集镇木林村 2153.25 工业 宿舍楼
2011-1531 号
南漳县房权证九集
19 主车间 南漳县九集镇木林村 14148.18 工业 主车间
镇字第 2011-1529 号
南漳县房权证九集
20 成品仓 南漳县九集镇木林村 8762.58 工业 成品仓
镇字第 2011-1530 号
河北威利邦木业有限公司
序 建筑面积
号 评估对象名称 坐落地址 （平方米） 权证编号 土地用途 现场用途
邱房权证新马头字第
1 宿舍 01 栋 邱县城西工业区 1968.88 （2008）0035 号 工业 宿舍
邱房权证新马头字第
2 宿舍 02 栋 邱县城西工业区 1968.88 （2008）0035 号 工业 宿舍
邱房权证新马头字第
3 宿舍 03 栋 邱县城西工业区 1968.88 （2008）0035 号 工业 宿舍
邱房权证新马头字第
4 多功能 邱县城西工业区 2217.41 （2008）0035 号 工业 饭堂
邱房权证新马头字第
5 办公楼 邱县城西工业区 2557.78 （2008）0035 号 工业 办公室
邱房权证新马头字第
6 公寓（4 号公寓） 邱县城西工业区 579.47 （2008）0049 号 工业 宿舍
邱房权证新马头字第
7 公寓（5 号公寓） 邱县城西工业区 609.82 （2008）0049 号 工业 宿舍
邱房权证新马头字第
8 水处理及热交换站 邱县城西工业区 293.26 （2008）0051 号 工业 污水处理
邱房权证新马头字第
9 热能配电所 邱县城西工业区 259.3 （2008）0051 号 工业 配电房
邱房权证新马头字第
10 制胶车间 邱县城西工业区 1705.17 （2008）0051 号 工业 车间
邱房权证新马头字第
11 机修及五金库 邱县城西工业区 1018.15 （2008）0051 号 工业 仓库
邱房权证新马头字第
12 中心配电房 邱县城西工业区 335.79 （2008）0052 号 工业 配电房
邱房权证新马头字第
13 主车间 邱县城西工业区 19065.02 （2008）0052 号 工业 车间
邱房权证新马头字第
14 成品库 邱县城西工业区 13100.76 （2009）0015 号 工业 仓库
邱房权证新马头字第
15 木片料库 邱县城西工业区 258.35 （2009）0015 号 工业 仓库
邱房权证新马头字第
16 管养房（两座） 邱县城西工业区 513.12 （2008）0050 号 工业 民工宿舍
邱房权证新马头字第
17 水泵房 邱县城西工业区 285.28 （2008）0050 号 工业 水泵房
广东中联羊城资产评估有限公司 第 94 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积
号 评估对象名称 坐落地址 （平方米） 权证编号 土地用途 现场用途
邱房权证新马头字第
18 地磅房 邱县城西工业区 60.32 （2008）0051 号 工业 地磅房
邱房权证新马头字第
19 料厂办公室 邱县城西工业区 99.33 （2009）0015 号 工业 办公室
邱房权证新马头字第
20 门岗（两座） 邱县城西工业区 49.05 （2008）0052 号 工业 门卫室
邱房权证新马头字第
21 削片车间 邱县城西工业区 442.72 （2009）0015 号 工业 车间
技改扩建剥皮鼓车间
22 工程 邱县城西工业区 1700 --- 工业 车间
技改新建鼓式削片车
23 间土建工程 邱县城西工业区 900 --- 工业 车间
邱房权证新马头字
24 废料棚 邱县城西工业区 2,177.35 第（2009）0015 号 工业 棚架
2）住宅用途房屋建筑物
A、清远市威利邦木业有限公司的房地产还包括梅州市及广州市地区的
商品房，现用作员工宿舍房，具体情况如下：
(a) 梅州市
位于梅州市梅江区金山办龙丰村东山大道（威华商住楼）804 及 305-805
合计 7 套房的住宅，约为 2007 年建成，建筑结构为框架，建筑基础以桩基
础为主。其所在楼宇 3 至 8 层为地上 9 层商住楼，所处路段为东山大道，
附近为学校区，有梅县高级中学、东山中学剑英校区、龙丰小学、黄遵宪
纪念中学、人民小学。小区附近的其他市政及生活配套设施也较为完善，
有医院（梅州第三医院江南院区）、超市（美家乐超市和富乐百货自选店）、
市场（岗子上市场、东山市场）、邮局（中国邮政公园投递部）、银行（工
商银行、建设银行、农业银行等）。附近有公交车站（客家公园站），有 1
路、6 路公交车线路，交通条件一般。
委估房地产已办理《房地产权证》（证号粤房地证字第 C3227940 号），
房地产权属人均为清远市威利邦木业有限公司，规划用途为住宅，共有情
况为单独所有，土地共用面积为 1,310.21m2，土地使用权出让年限终止日期
为 2065 年 8 月 9 日。产权证登记时间均为 2007 年 7 月 30 日。截止评估基
准日，委估房地产并未存在抵押情况。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
(b) 广州市番禺区
位于广州市番禺区南村镇锦绣路 138 号 9 栋 1104 房、1504 房、1604
房、1804 房、1903 房、2003 房（共 6 套住宅）的住宅，约为 2008 年建成，
建筑结构为钢筋混凝土，建筑基础以桩基础为主。其所在楼宇 11、15、16、
18、19、20 层为地上 23 层地下 1 层的住宅楼，所处路段为锦绣路，周围有
南国奥林匹克花园、华南碧桂园、自在城市花园等多个居住小区，学校（里
仁洞小学），有医院（祈福医院、南村镇社区卫生服务中心）、超市（沃尔
玛和新一佳）、市场（仁发综合市场）、邮局（钟村邮局）、银行（邮政储蓄
银行、建设银行、农业银行等），附近的其他市政及生活配套设施完善。临
地铁三号线汉溪长隆站，附近有公交车站（锦绣香江北门站），有 128 路、
番 30 路、番 52 路等多公交车线路，交通条件较好。
委估房地产已办理《房地产权证》（证号粤房地权证穗字第 0220011701
号、粤房地权证穗字第 0220011702 号、粤房地权证穗字第 0220011692 号
至粤房地权证穗字第 0220011695 号），房地产权属人均为清远市威利邦木
业有限公司，规划用途为住宅，共有情况为单独所有，土地共用面积为
1665m2，土地使用权出让年限从 2000 年 7 月 7 日起计 70 年。产权证登记
时间均为 2010 年 7 月 29 日。截止评估基准日，委估房地产存在抵押情况。
B、台山市威利邦木业有限公司的房地产还包括广州市地区的商品房，
现用作员工宿舍房，具体情况如下：
位于广州市番禺区南村镇锦绣路 138 号 9 栋 1101 房、1102 房、1201
房、1202 房、2001 房、2002 房（共 6 套住宅）的住宅，约为 2008 年建成，
建筑结构为钢筋混凝土，建筑基础以桩基础为主。其所在楼宇 11、12、20
层为地上 23 层地下 1 层的住宅楼，所处路段为锦绣路，周围有南国奥林匹
克花园、华南碧桂园、自在城市花园等多个居住小区，学校（里仁洞小学），
有医院（祈福医院、南村镇社区卫生服务中心）、超市（沃尔玛和新一佳）、
广东中联羊城资产评估有限公司 第 96 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
市场（仁发综合市场）、邮局（钟村邮局）、银行（邮政储蓄银行、建设银
行、农业银行等），附近的其他市政及生活配套设施完善。临地铁三号线汉
溪长隆站，附近有公交车站（锦绣香江北门站），有 128 路、番 30 路、番
52 路等多公交车线路，交通条件较好。
委估房地产已办理《房地产权证》（粤房地权证穗字第 0220011690 号、
粤房地权证穗字第 0220011691 号、粤房地权证穗字第 0220011697 号至粤
粤房地权证穗字第 0220011700 号），房地产权属人均为台山市威利邦木业
有限公司，规划用途为住宅，共有情况为单独所有，土地共用面积为 1665m2，
土地使用权出让年限从 2000 年 7 月 7 日起计 70 年。产权证登记时间均为
2010 年 7 月 29 日。截止评估基准日，委估房地产存在抵押情况。
4、 委估构筑物概况
广东威华股份有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在梅县西阳镇龙
坑村的厂区内，主要包括有堆场、路面、围墙、水池等，建于 1999 年至 2012
年之间。
梅州市威华速生林有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在梅县西阳
镇速生林种植区内，主要包括有桐山平房、蓄水池、凉亭、宣传栏等，建
于 2002 年至 2003 年之间。
清远市威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在清远市清
城区源潭镇星科建材陶瓷工业城的厂区内，主要包括有排水沟、围墙、绿
化、堆场、挡土墙等，建于 2004 年至 2012 年之间。
台山市威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在台山市冲
蒌镇红岭工业区的厂区内，主要包括有堆场、围墙、污水处理站、排水沟
等，建于 2006 年至 2009 年之间。
阳春市威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在阳春市岗
美镇轮塘村桔子园地段及阳春市春湾镇山角水口岗的厂区内，主要包括有
广东中联羊城资产评估有限公司 第 97 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
废水处理池、堆场、围墙、水池等，建于 2006 年至 2011 年之间。
封开县威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在封开县长
岗镇旺村的厂区内，主要包括有绿化、堆场、道路、挡土墙、球场、应急
池等，建于 2009 年至 2012 年之间。
辽宁台安威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在鞍山市
台安镇台大路南工业园区的厂区内，主要包括有道路、堆场、水池、绿化
等，建于 2008 年至 2011 年之间。
湖北威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在南漳县九集
镇木林村的厂区内，主要包括有围墙、水池、道路、堆场等（包括投资性
房地产 5 项构筑物），建于 2009 年至 2012 年之间。
河北威利邦木业有限公司的构筑物及其他辅助设施分布在邱县城西工
业区的厂区内，主要包括有道路、堆场、排水、绿化等，建于 2008 年至 2011
年之间。
以上委估的构筑物尚未办理房地产证。
被评估单位生产区内设有专门负责构筑物的管理的部门，制定了专门的
维护保养制度，有专门的维护人员在构筑物和配套设施出现问题时进行维
修、整固。
5、 房屋建筑物类固定资产的折旧、计提减值政策
(1) 折旧政策
被评估单位房屋建筑物的折旧是根据房屋建筑物分类折旧年限及相应
房屋建筑物预计残值的规定进行提取，账面净值是由账面原值减去提取的
折旧后形成。房屋建筑物折旧采用直线法平均计算，并按房屋建筑物的原
值、估计经济使用年限确定其折旧率。房屋建筑物的修理费用直接计入当
期费用，其重大改建、扩建、改良及装修等后续支出计入固定资产账面价
值。重大改建、扩建及改良等后续支出按年限平均法于固定资产尚可使用
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期间内计提折旧，装修支出按年限平均法在预计受益期间内计提折旧。
(2) 减值计提政策
由于被评估单位的固定资产是按固定资产的账面价值与可收回金额孰
低计量，因此，被评估单位房屋建筑物减值是按房屋建筑物可收回金额低
于账面价值的差额所计提的减值准备。基准日账面上的委估房屋建筑物已
计提减值准备总计 1,040,514.86 元。
本次评估由于已对全部房屋建筑物的现值进行评估，故房屋建筑物所计
提的减值评估为零。
二、 房屋建筑物核实的方法和结果
(一) 房屋建筑物的清查核实
1、 评估明细表的审查
评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物申报清单，和财务部门的固
定资产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到账表相符。
房屋建筑物清查申报表：名称、位臵、建筑面积、主要建筑参数、使用
年限等未能填全经现场核查作了补充。
2、 财务审查
通过检查被评估单位财务固定资产账册，了解房屋建筑物的账面值构
成，了解其折旧情况、入账时间和来源。
3、 资产管理账审查
与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的房产台账进行
核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。
4、 权证审查
根据被评估单位提供的资料，截止评估基准日，被评估单位大部分房产
已办理产权证明。对缺乏产权证明的房产面积，是在企业申报的基础上，
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评估人员通过进行现场实地勘察、查阅竣工图及结算等资料并核对申报明
细表方式，在产权持有人对面积无异议的情况下，以资产申报表面积为准。
5、 现场勘查
在评估现场逐项对房屋建筑物作全面的现场勘察，一方面是为了核实账
面委估项目是否与实际相符，核对地址、建筑面积、结构类型等是否与被
评估单位提供的房屋建筑物申报清单、对应权证相符。对照企业评估基准
日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，
不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、
跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，
并作了详细的观察记录。
另一方面是查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和
牢固性等，对房屋建筑物的所处环境、使用状况、维护情况进行现场调研、
记录，听取建筑物的使用人员、管理人员、工程技术人员对房屋建筑物的
购建过程、历史状况及建造质量、日常管理、维护状况和装修、改造的介
绍；对可能存在受腐蚀、过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物
严重毁损的情况进行详细地现场记录，调查其基础、结构、围蔽、附属设
施等的完好程度等情况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看
有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，
查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外
装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内
容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足
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使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
6、 市场调查
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期当地目前执
行的前期及其他费用标准以及同类型的建筑单方造价资料等。同时，我们
还收集、查阅了同类建筑物的购建资料、施工合同，概预算书，和委估房
屋建筑物的维修、装修等档案、图纸、产权资料等相关文件，以及付款凭
证、交付使用资产明细表和维护记录等。通过上述资料的搜集工作，使评
估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
(二) 房屋建筑物清查核实结果
房屋建筑物经过了解其权属状况，查阅其购建成本资料和现场勘察，我
们认为房屋建筑物权属基本清晰，账实相符，无重大毁损和存在重大结构
隐患，维护、使用正常，认为委估主要房屋建筑均可持续使用；室外配套
设施比较完善，使用功能基本正常，满足企业生产所需场地技术要求。
三、 主要评估依据
(一) 主要法律法规及行业规范
（中华人民共和国主席令第 29
1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》
号）；
2、 《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准
则》（财政部财企[2004]20 号文）；
3、 《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号 文）；
4、 《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号 文）；
5、 《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号 文）；
6、 《房地产评估规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999）；
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7、 《资产评评估值类型指导意见》（中评协[2007]189 号 文）；
8、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计
师协会会协[2003]18 号）；
9、 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协
[2011]230 号）。
(二) 其他主要评估依据
1、 被评估单位提供的评估明细表、原始资料及其他相关资料；
2、 《房地产权证》、《国有土地使用证》；
3、 广州市及梅州市的商品房房地产市场交易价格信息；
4、 《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》；
5、 《湖北省建筑安装工程费用定额》（2008）；
6、 《辽宁省建筑工程计价定额(2008)土建分册说明》；
7、 《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》（2012）、《全国
统一建筑装饰装修工程消耗量定额河北省消耗量定额》（2012）；
8、 《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
9、 评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资
料；
10、 被评估单位提供的其他有关资料。
四、 评估方法选取的依据和理由
根据本次评估目的为上市公司重大资产重组所涉及的资产转出，评评估
值类型选用市场价值。在选取评估范围时，主要根据委估房屋建（构）筑
物的实际情况进行分析，其中：上述工业用途房屋建筑物及构筑物所在地
有完善的建筑市场和材料供应市场，可取得合理的建筑成本和有关税费资
料，因此该部分可以采用成本法的评估技术路线；对于厂区外住宅用途的
房地产，当地房地产市场上有活跃的交易市场，可以获取同类用途房地产
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的交易案例，因此该部分可以采用市场法的评估技术路线。
(一) 市场法的适用性分析
市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、
符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与评估对象进行比
较，对它们的成交价格在建立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、
市场状况调整和房地产状况调整，以此求取评估对象市场价值的方法。
市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格 V0×交易情况修正系数 Az×市场状况修正
系数 Bz×房地产状况修正系数 Fz
A B F
采用直接比较修正和调整公式，即： V V0
A0 B0 F0
其中： V = 委估房地产比准价格；
V0 = 可比实例成交价格；
A = 正常房地产市场价格指数；
A0 = 比较实例实际成交价格指数；
B = 评估基准日房地产价格指数；
B0 = 可比实例成交日期房地产价格指数；
F = 委估房地产状况价格指数；
F0 = 可比实例房地产状况价格指数。
对于工业用途的房屋建（构）筑物，当地房地产市场上很少同用途房地
产的交易，因此同类型的房地产市场不发达，难以搜集足够的实际成交案
例并选取可比实例，故不适宜采用市场比较法进行评估；
对于住宅用途的房地产当地房地产市场上同用途房地产的交易案例较
多，同类型的房地产市场发达，故采用市场比较法进行评估。采用市场比
较法评估的房屋建筑物包括广东威华股份有限公司的梅州市梅江区金山办
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龙丰村东山大道（威华商住楼）401-801、302-702 合计 10 套房，清远市威
利邦木业有限公司的梅州市梅江区金山办龙丰村东山大道（威华商住楼）
804 及 305-805 房的住宅（共 7 套住宅），和位于广州市番禺区南村镇锦绣
路 138 号 9 栋 1104 房、1504 房、1604 房、1804 房、1903 房、2003 房（共
6 套住宅），台山市威利邦木业有限公司的广州市番禺区南村镇锦绣路 138
号 9 栋 1101 房、1102 房、1201 房、1202 房、2001 房、2002 房（共 6 套住
宅）。
(二) 收益法的适用性分析
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的委估房屋建筑物未来各期的
正常纯收益折算到评估基准日，将其累加后得出委估房屋建筑物的市场价
值。
n
收益法计算公式为： V
Ai
i 1 1 R
i
其中： V = 委估房地产价值；
Ai = 委估房地产未来第 i 年的净收益；
R = 资本化率；
n = 委估房地产未来可获收益的年限。
对于工业用途的房屋建（构）筑物，委估房屋建（构）筑物使用目的不
是通过直接对外出租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险均难
以合理预测，故不适宜采用收益法进行评估。
对于住宅用途的房地产，委估房屋建筑物使用目的不是通过直接对外出
租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险均难以合理预测，故不
适宜采用收益法进行评估。
(三) 假设开发法的适用性分析
假设开发法是指将委估房地产开发完成后的价值，扣除包括后续的开发
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成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者取
得待开发房地产应负担的相关税费等后续必要支出及应得利润，以此估算
委估房屋建筑物的市场价值。
假设开发法具体计算公式为： V P C M SC - I TS PR TP
其中： V = 委估房地产价值；
P = 委估房地产开发完成后的价值；
C = 委估房地产后续开发成本；
M = 委估房地产后续开发管理费用；
SC = 委估房地产后续销售费用；
I = 委估房地产后续投资利息；
TS = 委估房地产后续销售税费；
PR = 委估房地产后续开发利润；
TP = 取得委估房地产税费。
对于工业用途的房屋建（构）筑物，因其不属于具有投资开发或再开发
潜力的房地产，因此不适用于采用假设开发法进行评估。
对于住宅用途的房地产，因其不属于具有投资开发或再开发潜力的房地
产，因此不适用于采用假设开发法进行评估。
(四) 成本法的适用性分析
成本法是以开发或建造委估房屋建（构）筑物或类似房地产所需的各项
必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出委估房屋建（构）
筑物的重臵全价，扣除使用房屋建（构）筑物产生的各种贬值因素，包括
实体性贬值以及可能存在的经济型贬值、功能性贬值，以此评估委估房屋
建（构）筑物的市场价值。
成本法计算公式为： V CB qB
其中： V = 委估房屋建（构）筑物价值；
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CB = 委估房地产建（构）筑物重臵价格；
q B = 委估房地产建（构）筑物成新率。
对于工业用途的房屋建（构）筑物，在房屋建（构）筑物当地有完善的
建筑市场和材料供应市场，可取得合理的建筑成本和相关税费资料，故可
以采用成本法进行评估。采用成本法评估的房屋建（构）筑物包括广东威
华股份有限公司的位于梅县西阳镇龙坑村的工业用途房屋建筑物及相关构
筑物，清远市威利邦木业有限公司位于清远市清城区源潭镇星科建材陶瓷
工业城的工业用途房屋建筑物及相关构筑物，台山市威利邦木业有限公司
位于台山市冲蒌镇红岭工业区的工业用途房屋建筑物及相关构筑物，阳春
市威利邦木业有限公司位于阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段的工业用途房
屋建筑物及相关构筑物，封开县威利邦木业有限公司位于封开县长岗镇旺
村的工业用途房屋建筑物及相关构筑物，辽宁台安威利邦木业有限公司位
于台安镇台大路南工业园区的工业用途房屋建筑物及相关构筑物，湖北威
利邦木业有限公司位于南漳县九集镇木林村的工业用途房屋建筑物及相关
构筑物，河北威利邦木业有限公司位于邱县城西工业区的工业用途房屋建
筑物及相关构筑物。
对于住宅用途的房地产，所在地建造成本无法真实反映商业的房地产市
场价值，故不采用成本法进行评估。
五、 采用成本法评估房屋建（构）筑物说明
本次运用成本法评估的房屋建（构）筑物不含土地使用权价值（房屋建
（构）筑物对应的土地使用权评估的方法另外介绍）。房屋建（构）筑物采
用成本法是以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建（构）筑物所需的
建筑安装工程费、税费、工程建设其他费用、分摊的固定资产投资必要的
前期费用与管理费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的利息
及合理利润，得出该等房屋建（构）筑物的重臵全价，然后根据该等房屋
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建（构）筑物的使用及维护情况，并按建（构）筑物的使用年限和对建（构）
筑物现场勘察的情况，判定其实体性贬值及可能存在的功能性贬值、经济
性贬值等各项贬值，综合确定成新率，并以此确定该等房屋建（构）筑物
的评评估值。
房屋建（构）筑物评估值=重臵全价×成新率
(一) 重臵全价的确定
重值全价由建安造价、前期工程费及建筑税费、资金成本、合理利润等
组成。其中：
建安造价的确定：建筑安装工程造价包括土建工程、安装工程、装饰装
修工程的总价。根据资产所在地政府的有关规定，计算各类建设取费及建
设单位所支付的前期费用及其它费用。
前期工程费及建筑税费的确定：包括政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
工程建设前期及其它费用表
序号 费用名称 取费基数 费率
1 建设单位管理费 建安工程费 1.5%
2 勘察设计费 同上 1.5%
3 建设工程监理费 同上 2%
4 招标代理服务费 同上 0.8%
5 环境影响评价费 同上 0.5%
6 其他 同上 0.7%
资金成本的确定：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款
利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正
常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)×合理工期×贷款利息
×50%
合理利润的确定：为同类型房屋建（构）筑物建成后应该得到的平均合
理利润值。
(二) 成新率的确定
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本次评估房屋建（构）筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和理论
成新率两种方法计算，并对两种结果按现场和理论 5:5 的比例加权平均计算
综合成新率。其中：
勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑
物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷及
上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的
《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同
成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分
别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
理论成新率 N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率 N2=(1－已使用年限÷经济寿命年限)×100%
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率 N=勘察成新率 N1×50%+理论成新率 N2×50%
(三) 采用成本法评估房屋建（构）筑物案例
本次评估以位于封开县长岗镇旺村（制版、热磨、砂光车间）作为案例
（封开县威利邦木业有限公司评估明细表“固定资产——房屋建筑物”第 6
项）进行描述。
1、 房屋建筑物案例概况
委估建筑物为被评估单位封开县长岗镇旺村（制版、热磨、砂光车间），
建筑面积 19,404.86 平方米，账面原值合计为 22,528,078.85 元，净值
19,258,321.37 元。
该建筑物于 2009 年 11 月 30 日建成。主体结构为钢筋混凝土（现场为
钢结构），整体近似双矩形，大矩形部分长度 153.4 米，宽 94.4 米，小矩形
部分长度 153 米，宽 28.2 米，单层部分檐高 8 米，横跨部分 30 米，纵跨约
6 米。
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基础：独立基础；
墙体：1 米以下为砖墙，以上为彩钢板；
地面：水泥砂浆；
墙面：砖墙部分抹灰；
屋面：彩钢夹芯板；
门窗：入户大门为钢门、铝合金窗；
给排水：采用 PVC 管，明敷。
至评估基准日，该建筑物基础稳定，建筑结构和设施设备完好，使用正
常。
截至评估现场工作日，该房屋已办理《房地产权证》，证号为“粤房地权
证封房字第 0802774 号”。
2、 委估建筑物开发成本 VB 的计算
开发成本 VB＝建安造价 VB1＋前期工程费 E＋建筑税费 F
(1) 建安造价 VB1 的计算
建安造价 VB1＝土建工程 A＋安装工程 B＋装饰装修工程 C
a. 土建工程 A 的计算如下表：
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待估实例(0) 可比实例(1)
工程名称 制板车间 某公司车间工程
《建筑工程案例分析
资料来源/案例编号 -----
》
钢筋混凝土结构1层（现场为
结构与层数 钢结构-单层
钢结构1层）
建筑面积(㎡) 19,404.86 10,000.00
实例单位造价(元/㎡) ----- 1140
价格时点 2014/6/30 2013年12月
造价指数 100 100
A1 时间修正系数 ----- 1.00
工程所在地区 肇庆市 肇庆市
地区价格指数 100 100
A2 地区价格修正系数 ----- 1.00
工程特征 估价对象 可比实例(1)
A31 楼层高度 8.00 7.50 -7
A32 基础 独立基础 桩基础 0
A33 屋面 彩钢板 钢筋混凝土 5
砖砌180、240
A34 墙体 1米为120墙、其余为钢板墙 5
墙
A35 装修 装修费用另行计算 带简单装修 10
简单安装工程
A36 建筑附属设备及安装工程 设备及安装工程费用另行计算 10
（水、电、消
AZ 工程特征条件指数=AZ0+∑A[31~36]n 100 防、防雷）
123
A4 工程特征修正系数=BZ0/BZn --- 0.81
比准单价 923
权重 √ 1
b. 安装工程费 B 的计算如下表
B 安装工程费 110 元/平方米
B1 一般水电安装工程 80 元/平方米
B2 消防工程 20 元/平方米
B3 其他工程 10 元/平方米
c. 装饰装修工程 C 的计算如下表
C 装饰装修工程 90 元/平方米
C1 内、外墙装修 30 元/平方米
C2 楼地面 10 元/平方米
C3 门窗 30 元/平方米
C4 其他装修工程 20 元/平方米
d. 总建安工程费 VB1 的计算
建安造价 VB1＝土建工程 A＋安装工程 B＋装饰装修工程 C
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＝923＋110＋90＝1,123 元/平方米
(2) 前期工程费 E 的计算
序 参数
内容 单价（元/m2） 取值依据
号 取值
E 前期工程费=∑(E1…En) 79 前期工程费用=79 元/平方米
1.50% 17 根据财建[2002]394 号文，取建安工程费用的 1.5%，
E1 建设单位管理费
即=1123×1.5%=17 元/平方米。
参照国家计委、建设部计价格（2002）10 号文，并
E2 勘察设计费 1.50% 17 根据市场状况，取建安工程费用的 1.5%，即
=1123×1.5%=17 元/平方米。
2.00% 22 参照发改价格[2007]670 号文，并根据市场状况，取
E3 建筑工程监理费
建安工程费用的 2%，即=1123×2%=22 元/平方米。
0.80% 9 国家计委、建设部计价格（2002）1980 号文，取建安
E4 招标代理服务费
工程费用的 0.8%，即=1123×0.8%=9 元/平方米。
0.50% 6 国家计委、建设部计价格（2002）1980 号文，取建安
E5 环境影响评价费
工程费用的 0.5%，即=1123×0.5%=6 元/平方米。
0.70% 8 其他费用取建安工程费用的 0.7%，即=1123×0.7%=8
E6 其他
元/平方米。
(3) 建筑税费 F 的计算
序 参数
内容 单价（元/m2） 取值依据
号 取值
F 建筑税费=F1+F2 51 建筑税费=50 元/平方米
45 根据当地公布的收费标准，城市基础设施建设费取
F1 城市基础设施建设费 4.00%
建安工程费用的 4%，即=1123×4%=45 元/平方米。
其他税费取建安工程费用的 1%，即=1123×0.50%
F2 报建等其他税费 0.50% 6
=6 元/平方米。
(4) 开发成本的计算
开发成本 VB＝建安造价 VB1＋前期工程费 E＋建筑税费 F
＝1,123＋79＋51
＝1,253 元/平方米
3、 投资利息 G 的计算
序 参数取
内容 单价（元/m2） 取值依据
号 值
评估时假设建设投资在开发期内均匀投入。则投资利
18 息=（总建安工程费+前期工程费+建筑税费）×利息率
G 投资利息
×开发周期/2=(1123+79+51)×5.6%×0.5/2=18 元/平方
米。
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项目面积为 19404.86 平方米，一般情况下同等规模的
G1 总建设期（年） 0.5
建筑开发周期 0.5 年。
项目总建设期为 0.5 年，经查证，人民银行公布的同
G2 年贷款利率 @5.60%
期贷款基准利率为 5.6%。
4、 开发利润 H 的计算
序 参数取
内容 单价（元/m2） 取值依据
号 值
75 开发利润=（总建安工程费+前期工程费+建筑税费）×
H 开发利润
利润率=(1123+79+51)×6%=75 元/平方米。
项目总建设期为 0.5 年，经调查当地房地产开发投资
H1 开发利润率 @6.00%
获利水平，取其投资利润率为 6%。
5、 建筑物重臵价值的计算
建筑物重臵价值 V1＝开发成本 VB+投资利息 G+开发利润 H
＝1,253＋18＋75
＝1,350 元/平方米（取整到十位）
重臵价值总值＝1,350×19,404.86＝26,196,600 元（取整到百位）
6、 建筑物成新率 J 的计算
J 建筑物成新率 83% 成新率的计算过程见下表。
J1 耐用年限法 分部工程 主体竣工年份 已使用年限 总使用年限 残值率 分部成新率 权重 成新率估算值
建筑结构工程 2009 5 35 0% 86% 0.82
建筑设备工程 2009 5 20 5% 76% 0.10 83%
装修工程 2009 5 15 0% 67% 0.08
J2 完损评分法 项目 完损状况说明 完损评分 权重1 分部工程成新率 权重2 成新率估算值
基础 完好 83% 0.25
承重构件 完好 83% 0.25
83%
建筑工程 非承重墙 完好 83% 0.15 0.82
屋顶 基本完好 83% 0.20
楼板 完好 83% 0.15 √
83%
内、外墙装修 基本完好 83% 0.30
楼地面 基本完好 83% 0.20
83%
装修工程 门窗 基本完好 83% 0.25 0.08
顶棚 基本完好 83% 0.25
其他装修工程 基本完好 83% - √
建筑设备工程 基本完好 83% 1.00 83% 0.10 √
J3 综合成新率 耐用年限法 完损评分法 加权平均 采用耐用年限法及完损评分法两种方法计算，
经加权后确定成新率。其中，耐用年限法权重
估算结果 83% 83% 83%
为0.5,完损评分法权重为0.5,则成新率=83%×
权重 0.50 0.50 √ 0.5+83%×0.5=83%。
7、 委估建筑物市场价值计算
委估建筑物市场价值（总价）＝建筑物的重臵价值×成新率 J
广东中联羊城资产评估有限公司 第 112 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
＝26,196,600 元×83％
＝21,743,200 元（取整到百位）
同理可计算其他建（构）筑物市场价值，详见“采用重臵成本计算的房
屋建（构）筑物结果汇总表”
(四) 采用重臵成本计算的房屋建（构）筑物结果汇总表
广东威华股份有限公司（建筑物部分）
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
1 厂大门工程 88,200 68 60,000
2 综合楼 2,668,900 54 1,441,200
3 综合楼二 1,983,000 54 1,070,800
4 综合楼（三） 2,773,900 54 1,497,900
5 简易仓库(家) 520,000 82 426,400
6 卷板车间 728,000 88 640,600
7 水处理厂房及道路 332,000 83 275,600
8 细木工板锅炉厂房 312,000 82 255,800
9 旋切车间 1,120,000 72 806,400
10 细木车间铁棚 392,000 72 282,200
11 旋切车间铁棚 336,000 72 241,900
12 热能堆料仓 672,000 72 483,800
13 煤棚 105,200 30 31,600
14 成品出货仓 200,000 67 134,000
15 削片车间钢结构工棚 150,000 68 102,000
16 成品仓铁棚 70,800 30 21,200
17 能源仓过道铁皮瓦 48,000 68 32,600
18 老锅炉铁皮屋 182,000 84 152,900
19 主车间 6,287,800 53 3,332,500
20 机修车间 191,200 59 112,800
21 配电房 178,000 64 113,900
22 过磅房 68,700 58 39,800
23 肥料车间 85,800 72 61,800
24 地磅值班房 115,000 68 78,200
25 制胶车间 380,300 64 243,400
26 锅炉车间 654,000 64 418,600
27 铁皮房 1,608,000 41 659,300
28 细木工板切房 362,900 41 148,800
29 备料车间 763,200 64 488,400
30 成品仓 2,026,600 53 1,074,100
31 厂内铁瓦棚 34,000 37 12,600
32 木片铁皮瓦厂房 257,700 100 257,700
合计 25,695,200 14,998,800
广东威华股份有限公司（构筑物部分）
广东中联羊城资产评估有限公司 第 113 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 成新率
名称 重臵价值（元） 评估现值（元） 备注
号 (%)
1 堆场地面工程 150,000 88 132,000
2 堆场地面 1,250,000 58 725,000
3 堆场水沟、能源炉渣池 100,000 63 63,000
4 路面地板 225,000 38 85,500
5 厂房围墙 220,000 43 94,600
6 桐山路面 330,000 43 141,900 包含打路工程价值
7 烟囱 90,000 43 38,700
8 中纤挡土墙 400,000 43 172,000
包含厂内道路工程价
9 厂区路面 260,000 38 98,800
值
10 水井及水池 60,000 43 25,800
11 制胶冷却水池 60,000 100 60,000
合计 3,145,000 1,637,300
梅州市威华速生林有限公司（构筑物部分）
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
1 桐山平房 20,000 32 6,400
2 电站育苗场（蓄水池） 16,000 32 5,120
3 山顶凉亭 40,000 32 12,800
4 宣传栏 80,000 32 25,600
5 电站育苗场（荫棚） - - 未见物
6 电站育苗场简易房 - - 未见物
7 电站育苗场（山顶水池上水管） 35,000 15 5,300
合计 191,000 55,220
清远市威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
1 木结构房屋 882,000 88 776,200
2 能源废料仓 390,000 89 347,100
3 仓库过道雨棚 481,000 88 423,300
4 218 削片机钢结构雨棚 156,800 88 138,000
5 贵宾楼 A 栋 835,400 73 609,800
6 贵宾楼 B 栋 835,400 73 609,800
7 高管楼 C 栋 774,800 73 565,600
8 高管楼 D 栋 774,800 73 565,600
9 专家楼 E 栋 789,000 73 576,000
10 专家楼 F 栋 789,000 73 576,000
11 小食堂 G 栋 817,400 73 596,700
12 职工宿舍 B 栋 946,300 73 690,800
13 职工宿舍 A 栋 946,300 73 690,800
14 职工宿舍 C 栋 946,300 73 690,800
15 高级员工宿舍 1,411,700 73 1,030,500
16 大食堂 1,793,600 73 1,309,300
17 综合办公楼 4,572,700 73 3,338,100
18 外包工宿舍 262,700 68 178,600
19 职工宿舍 D 栋 2,020,000 78 1,575,600
广东中联羊城资产评估有限公司 第 114 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
20 成品仓 A 6,108,500 67 4,092,700
21 成品仓 B 6,108,500 67 4,092,700
22 五金仓 840,300 73 613,400
23 制板车间-砂光段 17,163,600 67 11,499,600
24 热磨车间 7,075,100 67 4,740,300
25 制胶车间 1,655,800 67 1,109,400
26 削片车间 1,778,000 73 1,297,900
27 机修车间 785,400 73 573,300
28 高压配电房 337,300 73 246,200
29 地磅房 144,800 73 105,700
30 成品仓 C 6,193,600 72 4,459,400
31 主厂大门 114,600 83 95,100
32 厂东门 81,600 78 63,600
33 厂西门 11,100 78 8,700
34 公共厕所 76,500 78 59,700
35 水泵房 142,300 78 111,000
36 油站 298,000 78 232,400
37 堆场办公室 43,800 77 33,700
38 生活污水处理工程 164,000 83 136,100
39 雨棚工程 97,500 67 65,300
40 消防泵房 36,000 83 29,900
41 摩托车停车场 18,800 72 13,500
42 叉车棚 36,400 72 26,200
43 钢结构雨棚 370,500 72 266,800
44 仓库侧公厕 47,500 82 39,000
45 污水池工程 246,000 88 216,500
46 工业废水处理站 328,000 88 288,600
47 钢结构雨棚 58,500 72 42,100
48 钢结构屋面 97,500 73 71,200
49 修理场（修理房） 195,000 82 159,900
50 破碎机简易雨棚 33,000 82 27,100
合计 71,112,700 50,105,600
清远市威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
218 至新中源排
1 84,000 90 75,600
水沟
2 厂前明渠,涵洞 2,850,000 70 1,995,000
3 片石挡土墙 1,381,500 68 939,400
4 围墙 1,543,900 68 1,049,900 带电砖砌围城
该价值已包含在无形资产土地使用
5 厂区绿化工程 - -
权价值中
6 电缆沟 375,000 69 258,800
7 消防蓄水池 375,000 73 273,800
8 排水工程 1,600,000 68 1,088,000
9 水泥堆场 3,251,500 68 2,211,000
10 沙石堆场 9,356,100 68 6,362,100
11 水泥道路 3,038,800 68 2,066,400
广东中联羊城资产评估有限公司 第 115 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
12 冷却水池 9,000 83 7,500
13 厂区东门道路 240,500 83 199,600
14 水井 100,000 83 83,000 深水井 2 台
15 养猪场 30,000 68 20,400
合计 24,235,300 16,630,500
台山市威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序 重臵价值 成新率
名称 评估现值（元） 备注
号 （元） (%)
1 木片料仓钢结构工程 1 253,500 87 220,500
2 木片料仓钢结构工程 2 218,400 92 200,900
3 筑炉工程 768,900 83 638,200
2 号堆场加建工程（棚
4 45,000 93 41,900
架）
5 职工宿舍 1 栋 2,247,800 83 1,865,700
6 职工宿舍 2 栋 2,247,800 83 1,865,700
7 职工宿舍 3 栋 2,247,800 83 1,865,700
8 职工宿舍 4 栋 2,247,800 83 1,865,700
9 职工食堂 1 2,205,700 83 1,830,700
10 综合楼 4,885,300 83 4,054,800
11 制板车间 14,787,300 73 10,794,700
12 成品仓库 1 3,602,400 78 2,809,900
13 成品仓库 2 3,602,400 78 2,809,900
14 机修五金车间 396,000 83 328,700
15 备胶车间 1,526,000 83 1,266,600
厂大门工程含 3200 平方米路
16 厂大门 845,200 83 701,500
面工程价值
物流门工程含 1900 平方米路
17 物流门 508,900 83 422,400
面工程价值
18 地磅房 100,000 83 83,000
19 高压配电房 348,000 83 288,800
20 热磨车间 1,980,000 83 1,643,400
21 削片车间 2,675,000 83 2,220,300
22 制胶车间 1,512,000 83 1,255,000
23 水池及水泵房 606,000 83 503,000 含 800 立方米水池工程价值
24 民工工房 140,000 87 121,800
25 钢结构屋面工程 397,000 98 389,100
合计 50,394,200 40,087,900
台山市威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
1 污水处理系统
360,000 88 316,800
2 污水处理站
3 堆场工程
3,272,700 78 2,552,700
4 堆场管理房（堆场相关
广东中联羊城资产评估有限公司 第 116 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
配套工程）
5 厂区四周围墙 1,450,000 83 1,203,500
6 土石方工程 3,825,000 83 3,174,800
7 提货广场 175,000 83 145,300
该价值已包含在无形资产土地使用
8 园林绿化工程 - -
权价值中
9 物流伸缩门 15,000 38 5,700
10 大门电动门 40,000 68 27,200
11 石狮子 30,000 83 24,900
装饰墙体高 3 米，长 30 米，观赏水
12 大门接园盘工程 80,000 78 62,400
池 150 平方米。
13 2#堆场钢筋水泥 500,000 88 440,000
14 排水沟工程 10,000 78 7,800
15 3#堆场 540,000 88 475,200
合计 10,297,700 8,436,300
阳春市威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序 成新率
名称 重臵价值（元） 评估现值（元） 备注
号 (%)
1 综合楼 2,743,800 78 2,140,200
2 高管楼 968,100 78 755,100
该工程价值已包含消防工程系
3 职工宿舍 01 栋 3,529,400 78 2,752,900
统价值
该工程价值已包含消防工程系
4 职工宿舍 02 栋 3,529,400 78 2,752,900
统价值
5 办公楼 3,831,100 79 3,026,600
6 管养房 315,600 72 227,200
7 机修车间、五金仓 707,400 78 551,800
8 热磨车间 11,208,400 73 8,182,100
9 制胶车间 1,647,300 78 1,284,900
该工程含 3600 平方米的削片堆场工
10 大削片车间 1,325,700 78 1,034,000
程
11 小削片车间 414,000 78 322,900
12 能源中心 2,760,000 78 2,152,800
13 地磅房 96,700 78 75,400
14 物流大门 95,800 78 74,700 该工程含 250 平方米的道路工程
15 成品仓库 4,532,500 78 3,535,400
该工程含 1100 平方米的道路工
16 厂大门 361,200 78 281,700
程
成品仓出板区钢结
17 234,000 78 182,500
构
18 管理房 75,000 78 58,500
19 工厂供配电 7,228,300 78 5,638,100 包括全部发电-配电设备
木粉料仓钢结构屋
20 192,000 87 167,000
面
成品仓钢结构屋面
21 336,000 87 292,300
工程
22 能源燃料仓钢结构 33,600 87 29,200
广东中联羊城资产评估有限公司 第 117 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 成新率
名称 重臵价值（元） 评估现值（元） 备注
号 (%)
屋面
木片仓钢结构屋面
23 288,000 87 250,600
工程
24 木片仓钢结构（小） 522,000 87 454,100
25 毛板仓钢结构 202,500 47 95,200
26 能源废料仓钢结构 90,000 77 69,300
27 木片仓钢结构 155,000 77 119,400
28 污水处理器 996,000 100 996,000
合计 48,418,800 37,502,800
阳春市威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
1 废水处理池 170,000 83 141,100
零星工程（朱奕
2 400,000 73 292,000
在）
3 堆场硬底化（3#4#） 900,000 68 612,000
4 削片仓周边砼墙 37,500 68 25,500
5 堆场硬底化 875,000 73 638,800
6 砂光线围墙工程 800,000 73 584,000
7 削片钢结构 17,500 48 8,400 春湾削片棚架
8 地磅基础 9,000 38 3,400 春湾堆场地磅基础及地磅
厂区道路市政设
9 280,000 38 106,400 春湾堆场厂区道路
施
10 围墙设施 60,000 38 22,800 春湾堆场围墙设施
11 木柴堆场 420,000 38 159,600 春湾堆场木柴堆场
12 水泥道路 150,000 68 102,000
13 零星市政设施 60,000 58 34,800 排水沟
非标制作工程(厂
14 400,000 58 232,000 仓库
区)
15 零星厂区设施 360,000 58 208,800 仓库
生活污水处理系
16 350,000 68 238,000
统
该价值已包含在无形资产土地使用
17 绿化工程 - -
权价值中
厂区土地原为山坡脚，未土地平整费
18 土方、厂区市政 8,064,900 68 5,484,100
用。
600 立方米 01 号
19 210,000 68 142,800
水池
600 立方米 02 号
20 210,000 68 142,800
水池
450 立方环保水
21 157,500 68 107,100
池
22 围墙工程 180,000 78 140,400
23 厂区供水管道 540,000 78 421,200
24 甲醛应急池 144,000 78 112,300
25 水井 80,000 78 62,400 30 米深水井
26 零星市政工程 280,000 78 218,400
广东中联羊城资产评估有限公司 第 118 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
27 成品仓装货平台 30,000 68 20,400
合计 15,185,400 10,261,500
封开县威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
1 职工宿舍 A 4,210,800 88 3,705,500
2 职工宿舍 B 4,210,800 88 3,705,500
3 职工宿舍 C 4,210,800 88 3,705,500
4 综合楼 2,742,200 88 2,413,100
5 办公楼 6,370,900 88 5,606,400
6 制板车间 26,196,600 83 21,743,200
7 成品仓库一 6,443,400 88 5,670,200
8 成品仓库二 6,443,400 88 5,670,200
9 机修五金车间 507,100 88 446,200
10 机修车间 605,900 88 533,200
该工程含 2400 平方米的堆场工
11 堆场管理房 795,000 87 691,700
程价值
12 高压配电房 327,300 88 288,000
该工程含 1000 立方水池工程价
13 水池及水泵房 612,000 88 538,600
值
14 制胶车间 1,837,200 88 1,616,700
该工程含 2400 平方米的削片堆
15 大削片车间及附属 4,547,400 88 4,001,700
场工程价值
16 小削片车间 302,200 77 232,700
17 木片上料仓及附属 1,600,000 88 1,408,000
18 削片车间钢结构雨棚 132,000 66 87,100
19 活动板房 100,000 42 42,000
该工程含 2000 平方米的道路工
20 厂区大门及附属 621,400 88 546,800
程价值
该工程含 1800 平方米的道路工
21 物流大门及附属 518,400 88 456,200
程价值
该工程含 76 平方米的地磅房附
22 地磅房及附属 191,800 88 168,800
属工程价值
23 能源中心 918,300 88 808,100
24 堆场管理房 37,500 88 33,000
25 汽修房及附属 348,000 82 285,400
26 仓库通道钢构雨棚 720,000 82 590,400
27 砂光粉尘装袋钢构雨棚 47,000 87 40,900
28 第二化工仓库 150,000 87 130,500
29 集装箱钢构雨棚 188,000 87 163,600
30 车队汽修房 114,000 87 99,200
31 纤维钢构再生雨棚 54,000 87 47,000
32 第二废料窗钢结构雨棚 318,000 87 276,700
33 主厂房门顶钢构雨棚 36,600 92 33,700
削片废料皮带和砂光粉添加
34 28,000 92 25,800
品钢构雨棚
35 五金仓门口垃圾池钢构雨棚 50,000 92 46,000
36 削片下料钢结构雨棚 46,000 92 42,300
广东中联羊城资产评估有限公司 第 119 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
37 七星削片厂 300,000 82 246,000
38 BX218 削片机雨棚工程 168,000 82 137,800
39 活动板房 55,000 42 23,100
40 新装 216 机钢构雨棚 123,500 100 123,500
合计 77,228,500 66,430,300
封开县威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
该价值已包含在无形资产土地使用权
1 厂区绿化工程
价值中
2 号堆场石渣
2 390,000 93 362,700
工程
3 宣传栏 14,000 82 11,500
4 堆场 3,416,000 87 2,971,900 水泥面堆场
5 挡土墙 4,095,000 87 3,562,700
6 排水沟 375,000 92 345,000
7 道路 720,000 87 626,400
8 零星工程 480,000 90 432,000 彩钢板仓库
9 厂区应急池 80,000 67 53,600
篮球场及球场
10 42,000 47 19,700
灯
道路及排水工
11 6,512,800 77 5,014,900 土地开发及基础设施配套费用
程
12 提货广场 700,000 82 574,000
合计 16,824,800 13,974,400
辽宁台安威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
1 1 号公寓 3,089,400 88 2,718,700
2 综合楼 4,080,100 88 3,590,500
3 3 号公寓 3,089,400 88 2,718,700
4 2 号公寓 3,089,400 88 2,718,700
5 水泵房 51,800 88 45,600
6 北门卫 57,700 88 50,800
7 中心配电所 543,200 88 478,000
8 五金仓库 1,882,700 88 1,656,800
9 机修车间 992,600 88 873,500
10 热能中心配电所 1,962,300 88 1,726,800
11 地磅房 75,100 88 66,100
12 厂区门卫 33,200 88 29,200
13 制胶车间 1,919,300 88 1,689,000
14 水池泵房 190,900 88 168,000
广东中联羊城资产评估有限公司 第 120 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
15 主车间 26,847,200 82 22,014,700
16 办公楼 4,531,500 88 3,987,700
17 废料棚 976,300 82 800,600
18 削片车间 435,300 82 356,900
19 深加工车间 16,072,300 82 13,179,300
20 地板厂公寓楼 4,134,400 93 3,845,000
21 地板厂主车间 22,361,400 87 19,454,400
22 地板厂深加工车间 15,114,800 87 13,149,900
合计 111,530,300 95,318,900
辽宁台安威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
技改及零星
1 250,000 83 207,500 该工程为 1000m 的排水沟渠工程造价
工程
堆场地坪工
2 1,354,100 83 1,123,900 堆场平整及相关材料费用
程
3 土建工程 1,300,000 83 1,079,000 包括扩建 1000M3 事故水池工程
包括污水处理厂土建工程、技改维修工程、厂
4 土建工程 520,000 88 457,600
房防火涂料工程
5 消防工程 - - 该价值已包含在各建筑物的消防工程
6 厂门改造 200,000 93 186,000 包括新装电动门和门卫室装修
7 彩板房 16,500 97 16,000
8 厂区道路 4,000,000 87 3,480,000
9 绿化工程 - - 该价值已包含在无形资产土地使用权价值中
合计 7,640,600 6,550,000
湖北威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序 成新率
名称 重臵价值（元） 评估现值（元） 备注
号 (%)
1 公寓楼 1# 2,428,600 88 2,137,200
2 公寓楼 2# 2,428,600 88 2,137,200
3 公寓楼 3# 2,428,600 88 2,137,200
4 公寓楼 4# 1,162,100 88 1,022,600
5 公寓楼 5# 1,252,000 88 1,101,800
6 办公楼 7,876,600 88 6,931,400
7 综合楼 3,154,900 89 2,807,900
包含热能工厂及防腐保温
8 主车间 21,228,500 78 16,558,200
工程工程价值
9 削片车间 2,136,700 88 1,880,300
10 制胶车间 2,541,500 88 2,236,500
11 废料仓 897,000 83 744,500
12 218#削片机工程（棚架） 230,000 87 200,100
13 机修车间 244,000 88 214,700
14 五金仓 1,245,000 87 1,083,200
广东中联羊城资产评估有限公司 第 121 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 成新率
名称 重臵价值（元） 评估现值（元） 备注
号 (%)
15 中心变电所 848,100 88 746,300
16 地磅房 1# 204,000 87 177,500
该工程含 3000 平方米的道
17 主大门及物流大门 872,600 87 759,200
路工程价值
包含不锈钢防盗网及给水
18 宿舍楼 3,983,500 93 3,704,700
消防系统价值
包含地面施工地坪漆、主车
19 主车间 20,373,400 88 17,928,600 间钢材材料费及冷却水系
统工程价值
20 成品仓 11,128,500 88 9,793,100
合计 86,664,200 74,302,200
湖北威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 重臵价值 成新率 评估现值
名称 备注
号 （元） (%) （元）
1 新建围墙 225,000 93 209,300 带电灯外墙
2 消防循环水池 1,440,000 83 1,195,200 污水处理水池
3 生活水池 252,000 83 209,200
4 厂区围墙 1,575,000 88 1,386,000
该价值已包含在无形资产土地使用
5 绿化工程 - -
权价值中
6 电动伸缩门 45,000 25 11,300
7 原料堆场 1# 5,760,000 92 5,299,200
8 原材料堆场 2# 1,792,000 92 1,648,600
9 堆场地板维修 - - 堆场后续维护保养工程费用
为原子公司的道路、水沟及土地平
10 房屋附属物 4,940,000 87 4,297,800
整费用
厂区院墙及大门
11 900,000 87 783,000
厕所
12 围墙 75,000 92 69,000
13 货棚、停车棚 200,000 87 174,000
14 停车场及围墙 280,000 87 243,600
合计 17,484,000 15,526,200
河北威利邦木业有限公司（建筑物部分）
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
1 宿舍 01 栋 2,736,700 83 2,271,500
2 宿舍 02 栋 2,736,700 83 2,271,500
3 宿舍 03 栋 2,736,700 83 2,271,500
4 多功能 3,481,300 83 2,889,500
5 办公楼 4,655,200 83 3,863,800
6 公寓（4 号公寓） 1,518,200 88 1,336,000
7 公寓（5 号公寓） 1,597,700 88 1,406,000
8 水处理及热交换站 519,100 83 430,900
广东中联羊城资产评估有限公司 第 122 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
9 热能配电所 433,000 83 359,400
10 制胶车间 2,626,000 83 2,179,600
11 机修及五金库 1,415,200 83 1,174,600
12 中心配电房 544,000 83 451,500
13 主车间 25,928,400 73 18,927,700
14 成品库 12,052,700 78 9,401,100
15 木片料库 338,400 78 264,000
16 管养房（两座） 810,700 83 672,900
17 水泵房 450,700 83 374,100
18 地磅房 98,300 83 81,600
19 料厂办公室 139,100 83 115,500
20 门岗（两座） 81,900 83 68,000
21 削片车间 672,900 83 558,500
22 技改扩建剥皮鼓车间工程 969,000 93 901,200
23 技改新建鼓式削片车间土建工程 513,000 93 477,100
24 废料棚 1,306,400 77 1,005,900
合计 68,361,300 53,753,400
河北威利邦木业有限公司（构筑物部分）
序 成新率
名称 重臵价值（元） 评估现值（元） 备注
号 (%)
1 厂区排成水 900,000 87 783,000
2 厂区堆场 3,400,000 87 2,958,000
3 厂区道路 3,240,000 87 2,818,800
石雕（石狮）
4 60,000 57 34,200
款
该价值已包含在无形资产土地使用权
5 厂区绿化 - -
价值中
6 车棚 24,000 100 24,000
合计 7,624,000 6,618,000
六、 采用市场法评估房地产说明
本次评估以位于广州市番禺区南村镇锦绣路 138 号 9 栋 1104 房的住宅
作为案例（清远市威利邦木业有限公司评估明细表“固定资产——房屋建筑
物”的第 21 项，账面原值合计为 831,451.00 元，净值 697,384.98 元。）进行
描述。
(一) 委估房地产概况：
1、 基本情况
委估对象所在小区名为锦绣香江，位于广州市番禺区南村镇锦绣路 138
号 9 栋 1104 房。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 123 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
该小区周围有南国奥林匹克花园、华南碧桂园、自在城市花园等多个居
住小区，学校（里仁洞小学），有医院（祈福医院、南村镇社区卫生服务中
心）、超市（沃尔玛和新一佳）、市场（仁发综合市场）、邮局（钟村邮局）、
银行（邮政储蓄银行、建设银行、农业银行等），附近的其他市政及生活配
套设施完善。
该小区临地铁三号线汉溪长隆站，附近有公交车站（锦绣香江北门站），
有 128 路、番 30 路、番 52 路等多公交车线路，交通条件较好。
该评估对象所在楼宇为地上 23 层地下 1 层的住宅楼，约为 2008 年建成，
建筑结构为钢筋混凝土，建筑基础以桩基础为主。评估对象位于第 11 层，
建筑面积为 90.37 平方米，该楼宇共用地面积共 1665 平方米，土地使用期
限自 2000 年 7 月 7 日起 70 年。
该评估对象间隔为三房一厅，外墙面为涂料，内墙面乳胶漆，地面铺陶
瓷砖，顶棚乳胶漆，安装钢门、铝合金窗。
至评估基准日，委估房地产基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、
内外装修、门窗、上下水、电力设施等均正常使用。
2、 房地产权属状况：
该房产办理了《房地产权证》(证号：粤房地权证穗字第 0220011702 号)。
3、 广州市楼市背景分析
广州十区二市 2013 年商品住宅成交面积 1052 万平米，环比下降 4%，
全年成交金额 1397 亿元，环比上升 2.5%，成交均价为 13284 元/平米，环
比上涨 6.9%。
2013 年广州房地产市场呈现四大特点：一、中心六区供应减少、成交大
幅下滑、均价大幅上升；二、周边区域成为供求主力，增城、番禺、花都
三区占整体成交金额 46%；三、多限政策影响，市场客户以首次臵业、二
次臵业为主；四、全年 1-12 月市场特点鲜明，共划分成四个阶段，既抢购
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波动期、博弈期、黄金期、转折期。
2013 年商品住宅从新增供应量来看分 1 月、9-11 月集中放大，1 月为 3
月底“穗五条”出台前期，开发商抢售供应集中放大，9-11 月黄金周住宅
市场继续放量拉动整体供应上升。
从成交量来看，整体市场表现火热，受到 3 月底“穗五条”政策出台
前的的影响，3 月开发商抢售签约较为理想，传统成交集中黄金月份 9、10
两个月成交较为理想。从吸纳率方面来看，整体吸纳率从六月开始呈现一
路下滑趋势，11 月整体吸纳率仅 65%为全年最低值。
从成交金额和成交均价来看，2013 年全年广州市场分成四个阶段，3 月
政策出台前进入短暂的抢购期，市场表现“量价齐高”；4 至 8 月进入一次
博弈期，市场表现为“量价齐降”；9 至 10 月进入市场黄金期，市场表现为
成交量高、成交均价震荡；11 月开始市场进入转折下行期，体现为整体消
费者市场预期开始下降，市场观望情绪进一步加重，市场“量降价升”的
趋势形成。
全年各区住宅成交呈现供求相对平衡，从各区域看也都呈现供求相对平
衡的特点，原因受政府调控等因素影响市场成交。
从广州十区二市的商品住宅预售面积来看整体供应主要集中在第四季
度，全年供应主要集中在增城、花都、番禺、南沙四区，合计占整体供应
的 68%。
从市场吸纳情况来看，除萝岗、南沙二区吸纳率相对较低以外，其它区
域全部呈现供小于或者接近等于求的情况。萝岗、南沙二区主要是供应量
产品相对过剩，两区吸纳率分别低至 68%、83%，未来销售压力较大；越
秀、增城两区表现为供求相对平衡。
纵观广州各区域成交情况，郊四区两市的总成交面积占广州成交总面积
的 81%，中心六区仅占 29%。增城、花都、番禺成交量最为突出，成交面
积分别 264 万平米、183 万平米、165 万平米。在中心区域中白云区成交相
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对突出，成交总面积为 64 万平米。
从成交金额来看，成交份额较大区域也恰恰是供应较大的区域，番禺、
增城、花都分别占到总成交金额的 18%、15%、12%，萝岗区则是环比成交
金额增长幅度最大的区域，环比增长 64%，萝岗区整体规划利好因素和邻
近天河拉动区域成交大幅上升。
从成交均价来看，广州各区域无一幸免均呈现环比上涨，越秀（15%↑）、
荔湾（10%↑）、海珠（22%↑）、天河（8%↑）、白云（26%↑）、黄埔（11%
↑）、花都(11%↑)、番禺（11%↑）南沙（17%↑）、萝岗（14%↑）、增城
（8%↑）、从化（4%↑），由于增城和花都区域成交量大价格相对较低的原
因，拉低了广州市整体的成交均价，而且“双合同”横行导致政府数据的
严重失真，导致政府数据的成交均价根本不能反映真实的情况。
(二) 评估方法及评估过程
1、 评估方法
由于本次委估的房屋建筑物属于流通的房地产性质的商品房，账面价值
中包含了土地使用权价值，故本次评估中采用市场法将其作为一宗房地产
进行评估，计算出房屋建筑物(含地价)的评评估值。市场法是将委估房地产
与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时
间、土地使用年期、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身
条件)加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出委
估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物
评估申报表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表
中所列之房屋建筑物进行核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内
部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位臵等现状，并作详细的
鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实相符。
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第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评
估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、
杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产
实例资料。另外根据委托方提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证
明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市
场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析
委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位臵、面积、
用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机
等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别
因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物的评评估值。
2、 评估过程
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
①搜集交易实例的有关资料；
②选取有效的可比市场交易实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行区域因素修正；
⑦进行个别因素修正；
⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。
(1) 确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关当地房地产租售信息，经比较选择建
筑规模、结构、用途、地理位臵相近的三个比较实例。
比较案例 1：番禺区南村镇锦绣香江华府二期的住宅单位，位于广州市
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番禺区南村镇锦绣香江华府二期，为钢混 23 层建筑，案例位于第 13 层，
建筑面积为 91 平方米，放盘售价为 18,132 元/平方米，放盘时间为 2014 年
6 月。
选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为住宅用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模接近；
c、案例区位：该案例与评估对象所在区位相同均为锦绣香江花园，供
需圈较接近。
比较案例 2：番禺区南村镇锦绣香江华府二期的住宅单位，位于广州市
番禺区南村镇锦绣香江华府二期，为钢混 23 层建筑，案例位于第 15 层，
建筑面积为 90 平方米，放盘售价为 18,000 元/平方米，放盘时间为 2014 年
6 月。
选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为住宅用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模接近；
c、案例区位：该案例与评估对象所在区位相同均为锦绣香江花园，供
需圈较接近。
比较案例 3：番禺区南村镇锦绣香江华府二期的住宅单位，位于广州市
番禺区南村镇锦绣香江华府二期，为钢混 23 层建筑，案例位于第 15 层，
建筑面积为 92 平方米，放盘售价为 16,848 元/平方米，放盘时间为 2014 年
6 月。
选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为住宅用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模接近；
c、案例区位：该案例与评估对象所在区位相同均为锦绣香江花园，供
广东中联羊城资产评估有限公司 第 128 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
需圈较接近。
(2) 交易情况修正系数 Az（Az＝A/Ao）
根据评估目的，设定委估房地产交易情况为正常交易，其交易情况指数
A＝100；
比较案例[1/2/3]的价格均为业主报价，预留了讨价还价的空间，据调查
统计，业主报价较正常价格高 5％左右，比较实例房地产交易情况指数 A0
＝100＋5，因此比较实例房地产交易情况指数 A0＝105；
则交易情况修正系数 Az（1/2/3）＝100/105＝0.95
(3) 交易日期修正 As（As＝B/B0）
比较案例[1/2/3]的价格为近期价格，在此期间，市场价格基本无变化，
无需进行交易日期修正，则交易日期修正系数 As（1）＝1。
(4) 房地产状况修正系数 Fz
房地产状况包括区位状况、实物状况与权益状况。
① 区位状况修正
评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与评估对象
的区位状况进行了比较分析，具体修正情况如下表：
区位状况调整/ 修正 估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
C1 商服繁华状况 位于番禺区迎宾大道锦绣 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似
香江花园内，繁华度较高 香江花园内，繁华度较高 0 香江花园内，繁华度较高 0 香江花园内，繁华度较高 0
C2 进出交通 周围路网密集，道路标准 周围路网密集，道路标准 相似 周围路网密集，道路标准 相似 周围路网密集，道路标准 相似
高 高 0高 0高 0
C3 外部基础设施和公共服务设施 位于番禺区迎宾大道锦绣 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似
香江花园内，各项设施较 香江花园内，各项设施较 香江花园内，各项设施较 香江花园内，各项设施较
齐全 齐全 0 齐全 0 齐全 0
C4 周围环境和景观 位于番禺区迎宾大道锦绣 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似 位于番禺区迎宾大道锦绣 相似
香江花园内，环境较好， 香江花园内，环境较好， 香江花园内，环境较好， 香江花园内，环境较好，
绿化程度较高 绿化程度较高 0 绿化程度较高 0 绿化程度较高 0
C5 总楼层/实例楼层 稍优 稍优 稍优
23层/11层 23层/13层 23层/15层 23层/16层
2 4 5
C6 朝向 稍优 稍优 稍优
西北 东南 南 南北
2 2 3
CY 区位状况条件指数=100+∑(Cn×权重) 100 104 106 108
CZ 区位状况调整/修正系数=CY0/CYn 0.96 0.94 0.93
② 实物状况修正
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与评估对象
的实物状况进行了比较分析，具体修正情况如下表：
实物状况调整/ 修正 估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
D1 建筑规模（面积大小） 相似 相似 相似
面积较适中 面积较适中 面积较适中 面积较适中
0 0 0
D2 建筑结构/设施设备/装饰装修 框架结构，外墙为涂料， 框架结构，外墙为涂料， 相似 框架结构，外墙为涂料， 相似 框架结构，外墙为涂料， 相似
地面耐磨砖，内墙及棚顶 地面耐磨砖，内墙及棚顶 地面耐磨砖，内墙及棚顶 地面耐磨砖，内墙及棚顶
为缮灰 为缮灰 0 为缮灰 0 为缮灰 0
D3 空间布局/实用率 相似 相似 相似
布局合理，实用率高 布局合理，实用率高 布局合理，实用率高 布局合理，实用率高
0 0 0
D4 通风/采光/日照等 相似 相似 相似
附近无高楼，采光好 附近无高楼，采光好 附近无高楼，采光好 附近无高楼，采光好
0 0 0
D5 完损程度 楼龄较短，建筑、装修设 楼龄较短，建筑、装修设 相似 楼龄较短，建筑、装修设 相似 楼龄较短，建筑、装修设 相似
备较好 备较好 0 备较好 0 备较好 0
D6 小区档次/开发商品牌 花园小区管理，开发商品 花园小区管理，开发商品 相似 花园小区管理，开发商品 相似 花园小区管理，开发商品 相似
牌较好 牌较好 0 牌较好 0 牌较好 0
实物状况条件指数=100+∑
DY 100 100 100 100
(Dn×权重)
DZ 实物状况调整/修正系数=DY0/DYn 1.00 1.00 1.00
③权益状况修正
权益状况调整/修正 估价对象(0) 比较案例(1) 比较案例(2) 比较案例(3)
E1 土地剩余使用年期（年） 56.02 56 56 56
E11 土地年期指数 6.5% 0.9706 0.9706 0.9706 0.9706
E12 土地年期调整/修正系数=E11(0)/E11(n) 1.00 1.00 1.00
④房地产状况修正
FZ1 = CZ1 × DZ1 × EZ1 = 0.96×1.00× 1.00= 0.96
FZ2 = CZ2 × DZ2 × EZ2 =0.94×1.00 ×1.00 = 0.94
FZ3 = CZ3 × DZ3 × EZ3 = 0.93×1.00 ×1.00 = 0.93
(5) 比准价格计算
案例 1 比准价格 G1＝可比实例成交价格 V01×Az1×Bz1×FZ1＝ 16,536
元/平方米；
案例 2 比准价格 G2＝可比实例成交价格 V02×Az2×Bz2×FZ2＝ 16,074
元/平方米；
案例 3 比准价格 G3＝可比实例成交价格 V03×Az3×Bz3×FZ3＝ 14,885
元/平方米。
上述三个比较案例的比准价格相差不大且符合市场水平，故取三个结果
的算术平均值作为市场比较法的测算结果：
评估对象单价＝( G1+ G2+ G3)÷3 ＝15,830（元/平方米）（取整至十位）
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同理可计算其他建筑物（住宅用途）市场价值，详见“采用市场法计算
的房屋建（构）筑物结果汇总表”
(三) 采用市场法计算的房屋建筑物结果汇总表
广东威华股份有限公司
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
（威华商住楼）401-801、302-702 合计
1 4,320,200 100 4,320,200
10 套房
清远市威利邦木业有限公司
序
名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
号
（威华商住楼）804 及 305-805 合计
1 3,735,900 100 3,735,900
7 套房
2 锦绣路 138 号 9 栋 1104 房 1,430,600 100 1,430,600
3 锦绣路 138 号 9 栋 1504 房 1,487,500 100 1,487,500
4 锦绣路 138 号 9 栋 1604 房 1,501,900 100 1,501,900
5 锦绣路 138 号 9 栋 1804 房 1,530,900 100 1,530,900
6 锦绣路 138 号 9 栋 1903 房 1,545,300 100 1,545,300
7 锦绣路 138 号 9 栋 2003 房 1,558,900 100 1,558,900
合计 12,791,000 12,791,000
台山市威利邦木业有限公司
序号 名称 重臵价值（元） 成新率(%) 评估现值（元） 备注
1 锦绣路 138 号 9 栋 1101 房 1,458,100 100 1,458,100
2 锦绣路 138 号 9 栋 1102 房 1,409,300 100 1,409,300
3 锦绣路 138 号 9 栋 1201 房 1,472,800 100 1,472,800
4 锦绣路 138 号 9 栋 1202 房 1,423,600 100 1,423,600
5 锦绣路 138 号 9 栋 2001 房 1,588,900 100 1,588,900
6 锦绣路 138 号 9 栋 2002 房 1,535,800 100 1,535,800
合计 8,888,500 8,888,500
七、 评估结果
经评估计算，委托评估的房地产账面值、评估值、评估增减情况如下表：
广东威华股份有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
23,370,258.94 13,796,430.82 30,015,400 19,319,000 6,645,141.06 5,522,569.18
广东中联羊城资产评估有限公司 第 131 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
构筑物及其他
辅助设施 3,590,540.08 1,365,053.79 3,145,000 1,637,300 -445,540.08 272,246.21
固定资产减值
- 153,977.54 - - - -153,977.54
准备
合计
26,960,799.02 15,007,507.07 33,160,400 20,956,300 6,199,600.98 5,948,792.93
梅州市威华速生林有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
构筑物及其他
321,706.57 47,037.89 191,000 55,170.00 -130,706.57 8,132.11
辅助设施
清远市威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
58,346,522.29 44,890,719.74 83,903,700 62,896,600 25,557,177.71 18,005,880.26
构筑物及其他
辅助设施 20,749,749.25 16,004,398.64 24,235,300 16,630,500 3,485,550.75 626,101.36
固定资产减值
- 280,200.45 - - - -280,200.45
准备
合计
79,096,271.54 60,614,917.93 108,139,000 79,527,100 29,042,728.46 18,912,182.07
台山市威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
48,099,365.35 38,668,060.17 59,282,700 48,976,400 11,183,334.65 10,308,339.83
构筑物及其他
辅助设施 12,110,319.25 9,764,924.02 10,297,700 8,436,300 -1,812,619.25 -1,328,624.02
合计
60,209,684.60 48,432,984.19 69,580,400 57,412,700 9,370,715.40 8,979,715.81
阳春市威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
广东中联羊城资产评估有限公司 第 132 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
房屋建筑物
39,945,135.26 29,058,378.05 48,412,300 37,496,300 8,467,164.74 8,437,921.95
构筑物及其他
辅助设施 15,081,954.62 8,064,806.30 15,185,400 10,261,500 103,445.38 2,196,693.70
合计
55,027,089.88 37,123,184.35 63,597,700 47,757,800 8,570,610.12 10,634,615.65
封开县威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
68,362,985.36 57,735,976.05 77,228,500 66,430,300 8,865,514.64 8,694,323.95
构筑物及其他
辅助设施 15,589,935.62 13,378,888.87 16,824,800 14,041,600 1,234,864.38 662,711.13
合计
83,952,920.98 71,114,864.92 94,053,300 80,471,900 10,100,379.02 9,357,035.08
辽宁台安威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
98,821,779.99 85,486,487.93 111,530,300 95,318,900 12,708,520.01 9,832,412.07
构筑物及其他
辅助设施 7,495,151.60 6,135,532.94 7,640,600 6,550,000 145,448.40 414,467.06
合计
106,316,931.59 91,622,020.87 119,170,900 101,868,900 12,853,968.41 10,246,879.13
湖北威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
76,489,374.27 66,598,319.70 86,664,200 74,302,200 10,174,825.73 7,703,880.3
构筑物及其他
辅助设施 16,885,609.33 14,737,453.02 17,484,000 15,526,200 598,390.67 788,746.98
固定资产减值
- 8,811.52 - - - -8,811.52
准备
合计
93,374,983.60 81,326,961.20 104,148,200 89,828,400 10,773,216.40 8,501,438.80
广东中联羊城资产评估有限公司 第 133 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
河北威利邦木业有限公司
账面值 评评估值 增值额
科目名称
原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元） 原值（元） 净值（元）
房屋建筑物
47,805,457.99 40,931,589.72 68,361,300 53,753,400 20,555,842.01 12,821,810.28
构筑物及其他
辅助设施 7,362,394.93 5,985,194.74 7,624,000 6,618,000 261,605.07 632,805.26
合计
55,167,852.92 46,916,784.46 75,985,300 60,371,400 20,817,447.08 13,454,615.54
具体情况详见“固定资产清查评估汇总表”、“固定资产-房屋建筑物清查
评估明细表”。
八、 评估增减值分析
广东威华股份有限公司经评估计算，房屋建筑物资产净值增值
5,522,569.18 元，增值率 40.03%，导致房屋建筑物增值的原因分析如下：
被评估单位的固定资产-房屋建筑物建成的时间为 1997 年至 2010 年期
间，近年建筑材料市场价格整体呈上升趋势，导致该类资产评估原值增值。
被评估单位房屋建筑物的会计折旧年限比评估实际采用的年期要短，该因
素也是导致房屋建筑物评估增值的原因。
九、 特别事项说明
1、 广东威华股份有限公司及其下属子公司清远市威利邦木业有限公司
拟将其拥有的 401-801、302-702 合计 10 套房（证号为“粤房地证字第
C3227987 号”）、804 及 305-805 合计 7 套房（证号为“粤房地证字第 C3227940
号”）由共用的产权证分拆单户一个证，但该权证分拆换证事项截止于出报
告日尚未办妥。本次评估信息仍依据旧证所载信息开展评估，如日后新证
所记载的面积等数据与旧证存在差异，评估结果应相应进行调整。
2、 台山市威利邦木业有限公司构筑物部分，由于园林绿化工程价值体
现在无形资产土地使用权价值内，导致构筑物资产净值存在减值。
3、 产权瑕疵
广东中联羊城资产评估有限公司 第 134 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
我们在评估过程中未能发现评估对象所涉及资产中以下房地产的权属
证明文件。本次评估未能考虑上述资产权属可能存在的瑕疵对其评评估值
的影响。
存在产权瑕疵的资产清单
广东威华股份有限公司
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
1 简易仓库(家) 钢结构 2009 年 3 月 1,000
2 卷板车间 混合 2010 年 12 月 700
3 水处理厂房及道路 混合 2006 年 10 月 200
4 细木工板锅炉厂房 混合 2006 年 12 月 300
5 旋切车间 钢结构 2007 年 3 月 2,000
6 细木车间铁棚 钢结构 2007 年 12 月 700
7 旋切车间铁棚 钢结构 2007 年 12 月 600
8 热能堆料仓 钢结构 2007 年 12 月 1,200
9 煤棚 钢结构 1997 年 12 月 420.6
10 成品出货仓 钢结构 2008 年 9 月 400
11 削片车间钢结构工棚 钢结构 2008 年 10 月 300
12 成品仓铁棚 钢结构 1998 年 7 月 214.5
13 能源仓过道铁皮瓦 钢结构 2009 年 5 月 150
14 老锅炉铁皮屋 钢结构 2009 年 7 月 200
15 过磅房 混合 1999 年 12 月 104.1
16 肥料车间（尿素仓） 钢结构 1999 年 12 月 245
17 地磅值班房 钢筋混凝土 1999 年 12 月 96.6
18 铁皮房 钢结构 1999 年 12 月 4,123
19 细木工板切房 钢结构 1999 年 12 月 1,649.50
20 厂内铁瓦棚 钢结构 2001 年 9 月 200
21 木片铁皮瓦厂房 钢结构 2014 年 6 月 1,718.17
清远市威利邦木业有限公司
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
1 木结构房屋 混合 2010 年 12 月 600
2 能源废料仓 钢结构 2011 年 3 月 750
3 仓库过道雨棚 钢结构 2012 年 3 月 1,300
4 218 削片机钢结构雨棚 钢结构 2012 年 5 月 423.8
5 外包工宿舍 混合 2007 年 1 月 710
6 职工宿舍 D 栋 钢混 2007 年 7 月 2,000
7 成品仓 C 钢混 2008 年 7 月 6,320
8 主厂大门 砖混 2004 年 12 月 60
9 厂东门 砖混 2004 年 12 月 80
10 厂西门 砖混 2004 年 12 月 10.24
11 公共厕所 砖混 2004 年 12 月 75
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
12 水泵房 砖混 2004 年 12 月 93
13 油站 混合 2005 年 12 月 200
14 堆场办公室 混合 2007 年 8 月 60
15 生活污水处理工程 混合 2007 年 9 月 100
16 雨棚工程 钢结构 2008 年 2 月 250
17 消防泵房 混合 2008 年 4 月 50
18 摩托车停车场 简易结构 2008 年 6 月 110.4
19 叉车棚 简易结构 2008 年 6 月 130
20 钢结构雨棚 钢结构 2008 年 11 月 950
21 仓库侧公厕 混合 2008 年 12 月 50
22 污水池工程及水泵房 混合 2008 年 12 月 150
23 工业废水处理站 混合 2009 年 3 月 200
24 钢结构雨棚 钢结构 2009 年 3 月 150
25 钢结构屋面 钢结构 2009 年 3 月 250
26 修理场（修理房） 混合 2009 年 10 月 300
27 破碎机简易雨棚 简易结构 2010 年 9 月 150
台山市威利邦木业有限公司
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
1 木片料仓钢结构工程 1 钢结构 2010 年 12 月 650
2 木片料仓钢结构工程 2 钢结构 2011 年 12 月 560
3 能源中心 框架结构 2006 年 12 月 330
4 2 号堆场加建工程 钢结构 2011 年 12 月 100
5 备胶车间 框架结构 2006 年 12 月 1,400
6 厂大门 框架结构 2006 年 12 月 40
7 物流门 框架结构 2006 年 12 月 30
8 地磅房 框架结构 2006 年 12 月 80
9 高压配电房 框架结构 2006 年 12 月 300
10 热磨车间 框架结构 2006 年 12 月 1,800
11 削片车间 排架结构 2006 年 12 月 2,500
12 制胶车间 框架结构 2006 年 12 月 1,400
13 水池及水泵房 框架结构 2006 年 12 月 100
14 民工工房 混合结构 2009 年 12 月 400
15 钢结构屋面工程 钢结构 2013 年 7 月 2166
阳春市威利邦木业有限公司
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
1 物流大门 框架结构 2006 年 12 月 20
2 厂大门 框架结构 2006 年 12 月 30
3 成品仓出板区钢结构 钢结构 2007 年 7 月 600
4 管理房 简易结构 2007 年 7 月 100
5 木粉料仓钢结构屋面 钢结构 2011 年 8 月 400
6 成品仓钢结构屋面工程 钢结构 2011 年 11 月 700
7 能源燃料仓钢结构屋面 钢结构 2011 年 11 月 70
8 木片仓钢结构屋面工程 钢结构 2011 年 11 月 600
广东中联羊城资产评估有限公司 第 136 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
9 木片仓钢结构（小） 钢结构 2013 年 1 月 900
10 毛板仓钢结构 钢结构 2008 年 2 月 450
11 能源废料仓钢结构 钢结构 2009 年 3 月 200
12 木片仓钢结构 钢结构 2009 年 3 月 250
13 污水处理器 钢混结构 2013 年 12 月 300
封开县威利邦木业有限公司
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
1 堆场管理房 混合结构 2009 年 11 月 100
2 木片上料仓及附属 钢结构 2009 年 11 月 2,000
3 削片车间钢结构雨棚 钢结构 2009 年 6 月 400
4 活动板房 简易结构 2009 年 11 月 400
钢筋混凝
5 厂区大门及附属 土结构 2009 年 11 月 60
钢筋混凝
6 物流大门及附属 土结构 2009 年 11 月 40
7 堆场管理房 简易结构 2010 年 3 月 50
8 汽修房及附属 简易结构 2010 年 4 月 600
9 仓库通道钢构雨棚 钢结构 2010 年 6 月 1,500
10 砂光粉尘装袋钢构雨棚 钢结构 2011 年 9 月 100
11 第二化工仓库 钢结构 2011 年 12 月 300
12 集装箱钢构雨棚 钢结构 2012 年 1 月 400
13 车队汽修房 钢结构 2011 年 12 月 200
14 纤维钢构再生雨棚 钢结构 2012 年 2 月 150
15 第二废料窗钢结构雨棚 钢结构 2012 年 8 月 600
16 主厂房门顶钢构雨棚 钢结构 2013 年 5 月 60
削片废料皮带和砂光粉
17 添加品钢构雨棚 钢结构 2013 年 5 月 50
五金仓门口垃圾池钢构
18 雨棚 钢结构 2013 年 5 月 100
19 削片下料钢结构雨棚 钢结构 2013 年 5 月 100
20 七星削片厂 钢结构 2010 年 8 月 600
21 BX218 削片机工程 钢结构 2010 年 9 月 600
22 活动板房 简易结构 2008 年 11 月 220
23 新装 216 机钢构雨棚 钢结构 2014 年 2 月 308.65
湖北威利邦木业有限公司
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
1 主车间 钢结构 2009 年 6 月 15,383
2 削片车间 钢结构 2009 年 6 月 1,942.48
3 制胶车间 混合结构 2009 年 6 月 1,802.51
4 废料仓 钢结构 2009 年 6 月 1,300
5 218#削片机工程（棚架） 钢结构 2009 年 1 月 500
6 机修车间 钢结构 2009 年 6 月 200
7 五金仓 混合结构 2009 年 6 月 1,500
广东中联羊城资产评估有限公司 第 137 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月 面积（m2）
8 中心变电所 混合结构 2009 年 6 月 468.56
9 地磅房 1# 混合结构 2009 年 6 月 200
10 主大门及物流大门 混合结构 2009 年 6 月 55.11
河北威利邦木业有限公司
面积
序号 房地产（资产）名称 结构 建成年月
（m2）
1 技改扩建剥皮鼓车间工程 钢结构 2011 年 10 月 1,700
2 技改新建鼓式削片车间土建工程 钢结构 2011 年 10 月 900
该部分资产在评估计算过程中，所依据的建筑面积是被评估单位根据
现场测量情况进行申报的，如被评估单位将来办理相关资产权属证书时经
有关审批部门确认的面积与本次申报面积不符，评估结果应根据权属证书
中载明的面积进行调整。
4、 已抵押房屋说明
合同金额 抵押资产
公司 债权人 权属证号
(万元) 类型
粤房地证字第 C0261627 号； 粤房地证字第
C0261628 号； 粤房地证字第 C0261629 号；
粤房地证字第 C0261630 号；粤房地证字第
建筑物 C0261631 号；粤房地证字第 C0261632 号；粤
广东威华股 房地证字第 C0261633 号；粤房地证字第
中国农业银行 2,400
份有限公司 C0261634 号； 粤房地证字第 C0261636 号；
粤房地证字第 C0261637 号；
梅府国用（2002）字第 662 号；梅府国用（2002）
土地使用权
字第 663 号；
穗字第 0220011692；穗字第 0220011693；穗字
中国光大银行 1,020.7 房地产 第 0220011694；穗字第 0220011695；穗字第
0220011701；穗字第 0220011702
粤房地证字第 C2580558 号；粤房地证字第
C2580555 号；粤房地证字第 C1904483 号；粤
房地证字第 C1904484 号；粤房地证字第
C1904485 号；粤房地证字第 C1904486 号；粤
房地证字第 C1904487 号；粤房地证字第
清远市威利 C1904488 号；粤房地证字第 C1904489 号；粤
邦木业有限 房地证字第 C1904490 号；粤房地证字第
公司 C1904491 号；粤房地证字第 C1904492 号；粤
中国农业银行 25,008.02 建筑物
房地证字第 C1904493 号；粤房地证字第
C1904494 号；粤房地证字第 C1904496 号；粤
房地证字第 C1904497 号；粤房地证字第
C1904498 号；粤房地证字第 C1904499 号；粤
房地证字第 C2580501 号；粤房地证字第
C2580502 号；粤房地证字第 C2580503 号；粤
房地证字第 C2580504 号；粤房地证字第
C2580505 号；
广东中联羊城资产评估有限公司 第 138 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
合同金额 抵押资产
公司 债权人 权属证号
(万元) 类型
清府国用（2009）字第 00291 号；清府国用
（2005）字第 00003 号； 清府国用（2003）
土地使用权
字第 00590 号；清府国用（2003）字第 00589
号
穗字第 0220011690；穗字第 0220011691；穗字
中国光大银行 1,006.3 房地产 第 0220011697；穗字第 0220011698；穗字第
0220011699；穗字第 0220011700
粤房地证字第 C5074541 号；粤房地证字第
C5074542 号；
粤房地证字第 C5074543 号；粤房地证字第
台山市威利
建筑物 C5074544 号；粤房地证字第 C5074545 号； 粤
邦木业有限
房地证字第 C5074345 号；粤房地证字第
公司
广发银行 5,600 C4841121 号；粤房地证字第 C4841122 号； 粤
房地证字第 C4841123 号；
台国用（2004）第 00331 号；台国用（2004）
第 00332 号； 台国用
土地使用权
（2004）第 00333 号；台国用（2004）第 00334
号
粤房地证字第 C6274475 号；粤房地证字第
C6274474 号；粤房地证字第 C6274480 号；粤
房地证字第 C6274476 号；粤房地证字第
C6274478 号；粤房地权证封房字第 0802774 号；
粤房地权证封房字第 0802768 号；粤房地权证
封房字第 0802769 号；粤房地权证封房字第
封开县威利 建筑物 0802767 号；粤房地权证封房字第 0802776 号；
邦木业有限 国家开发银行 21,644.48 粤房地权证封房字第 0802771 号；粤房地权证
公司 封房字第 0802775 号；粤房地权证封房字第
0802770 号；粤房地权证封房字第 0802772 号；
粤房地权证封房字第 0802773 号；粤房地权证
封房字第 0802777 号；粤房地权证封房字第
0802778 号
土地使用权 封府国用（2008）第 0465 号
台安房权证字第 1771 号；台安房权证字第 1791
号；台安房权证字第 1773 号；台安房权证字第
1774 号；台安房权证字第 1776 号；台安房权
证字第 1777 号；台安房权证字第 1778 号；台
安房权证字第 1779 号；台安房权证字第 1781
号；台安房权证字第 1782 号；台安房权证字第
辽宁台安威 建筑物 1784 号；台安房权证字第 1786 号；台安房权
交通银行深圳
利邦木业有 9,000 证字第 1789 号；台安房权证字第 1790 号；台
分行
限公司 安房权证字第 1772 号；台安房权证字第 1792
号；台安房权证字第 1788 号；台安房权证字第
1785 号；台安房权证字第 1794 号；台安房权
证字第 1775 号；台安房权证字第 1780 号；台
安房权证字第 1783 号
土地使用权 台安国用（2006）第 00172 号
邱房权证新马头字第（2008）0035 号；邱房权
证新马头字第（2008）0035 号；邱房权证新马
河北威利邦
头字第（2008）0035 号；邱房权证新马头字第
木业有限公 国家开发银行 6,691.476 建筑物
（2008）0035 号；邱房权证新马头字第（2008）
司
0035 号；邱房权证新马头字第（2008）0049
号；邱房权证新马头字第（2008）0049 号；邱
广东中联羊城资产评估有限公司 第 139 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
合同金额 抵押资产
公司 债权人 权属证号
(万元) 类型
房权证新马头字第（2008）0051 号；邱房权证
新马头字第（2008）0051 号；邱房权证新马头
字第（2008）0051 号；邱房权证新马头字第
（2008）0051 号；邱房权证新马头字第（2008）
0052 号；邱房权证新马头字第（2008）0052
号；邱房权证新马头字第（2009）0015 号；邱
房权证新马头字第（2009）0015 号；邱房权证
新马头字第（2008）0050 号；邱房权证新马头
字第（2008）0050 号；邱房权证新马头字第
（2008）0051 号；邱房权证新马头字第（2009）
0015 号；邱房权证新马头字第（2008）0052
号；邱房权证新马头字第（2009）0015 号；邱
房权证新马头字第（2009）0015 号
土地使用权 邱县国用（2006)第 066 号
广东中联羊城资产评估有限公司 第 140 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
设备评估技术说明
一、 委估设备情况介绍
1、 设备评估范围
企业列入本次评估范围的设备类资产包括机器设备、电子设备及车辆，
其数量、账面原值、账面净值、减值准备情况见下表：
数量
序号 公司名称 类别 账面原值(元) 账面净值(元) 备注说明
（台/套）
主要为中（高）密
机器设备 82 56,889,675.94 13,669,290.19 度纤维板生产机
器设备
主要为企业的商
务用车及工程叉
车辆 37 7,868,328.38 2,239,411.60
车、装载机和拖拉
广东威华股份 机等
1
有限公司 主要为企业使用
电子设备 111 5,929,831.56 1,632,984.95
的办公电子设备
固定资产减值准备 1,271,370.63
合计 230 70687835.88 16270316.11
主要为中（高）密
机器设备 492 272,319,664.81 188,979,471.14 度纤维板生产机
器设备
主要为企业的商
车辆 22 4,108,798.13 2,051,327.55 务用车及工程叉
辽宁台安威利 车、装载机等
2 邦木业有限公 主要为企业的办
电子设备 409 2,446,830.57 554,797.58
司 公电子设备
固定资产减值准备 892,049.19
合计 923 278,875,293.51 190,693,547.08
主要为中(高)密度
机器设备 137 278,715,794.71 194,841,664.97 纤维板生产机器
设备
主要为企业的商
河北威利邦木 务用车及工程叉
3 车辆 30 4,506,488.94 2,244,585.10
业有限公司 车、装载机和起重
机等
主要为企业办公
电子设备 688 3,946,677.02 436,242.01
使用的电子设备
广东中联羊城资产评估有限公司 第 141 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
固定资产减值准备 1,039,626.14
合计 855 287,168,960.67 196,482,865.94
主要为中（高）密
机器设备 52 315,944,243.61 221,954,124.16 度纤维板生产机
器设备
主要为企业的商
务用车及工程叉
车辆 27 4,436,242.21 1,621,311.51
车、装载机和汽车
湖北威利邦木 起重机等
4
业有限公司 主要为企业使用
电子设备 479 1,728,300.99 450,229.45
的办公电子设备
固定资产减值准备 941,789.74
合计 558 322,108,786.81 223,083,875.38
主要为中(高)密度
机器设备 35 377,758,794.31 289,360,715.20 纤维板生产机器
设备
主要为企业的商
务用车及工程叉
车辆 45 9,314,716.59 4,269,360.42
车、装载机和起重
封开县威利邦 机等
5
木业有限公司 主要为企业办公
电子设备 346 1,224,318.34 235,448.45
使用的电子设备
固定资产减值准备 852,082.11
合计 426 388,297,829.24 293,013,441.96
主要为中（高）密
机器设备 135 341,260,959.09 142,299,792.06 度纤维板生产机
器设备
主要为企业的商
务用车及工程叉
车辆 62 9,444,301.49 2,884,901.53
车、装载机和汽车
清远市威利邦 起重机等
6
木业有限公司 主要为企业使用
电子设备 712 4,287,270.85 412,698.02
的办公电子设备
固定资产减值准备 646,130.62
合计 909 354,992,531.43 144,951,260.99
主要为中（高）密
机器设备 290 201,139,062.77 110,078,741.82 度纤维板生产机
器设备
主要为企业的商
车辆 7 1,318,072.77 92,236.03 务用车及摩托、自
台山市威利邦
7 卸低速货车等
木业有限公司
主要为企业使用
电子设备 239 1,089,353.17 96,993.27
的办公电子设备
固定资产减值准备 725,264.53
广东中联羊城资产评估有限公司 第 142 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
合计 536 203,546,488.71 109,542,706.59
主要为中（高）密
机器设备 61 95,200,448.78 62,554,704.26 度纤维板生产机
器设备
主要为企业的商
务用车及工程叉
车辆 29 2,554,783.04 1,329,188.03
车、装载机和拖拉
阳春市威利邦 机等
8
木业有限公司 主要为企业使用
电子设备 166 642,664.14 75,259.57
的办公电子设备
固定资产减值准备 1,142,616.48
合计 256 98,397,895.96 62,816,535.38
主要为企业商务
车辆 3 670,132.00 33,506.60 办公使用的三台
猎豹吉普车
主要为企业使用
广东威华丰产 电子设备 2 10,048.00 580.94
的办公电子设备
9 林发展有限公
司
固定资产减值准备
合计 5 680,180.00 34,087.54
主要为测高仪、压
机器设备 3 22,442.00 1,121.98
粒模及苗场用具
主要为企业的商
车辆 37 1,461,391.00 134,180.38 务用车及各林地
使用的摩托车等
梅州市威华速 主要为企业使用
10 电子设备 14 63,494.00 8,910.01
生林有限公司 的办公电子设备
固定资产减值准备
合计 54 1,547,327.00 144,212.37
主要为企业林地
车辆 10 29,600.00 17,562.88
使用的摩托车等
主要为企业使用
电子设备 2 6,750.00 337.5
封开县威华速 的办公电子设备
11
生林有限公司
固定资产减值准备
合计 12 36,350.00 17,900.38
主要为企业使用
电子设备 1 4,100.00 0.00
的办公电电脑
广州市威华速
12 固定资产减值准备
生林有限公司
合计 1 4,100.00 0.00
广东中联羊城资产评估有限公司 第 143 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
主要为企业木
机器设备 3 124,780.00 73,555.97 业经营使用的
机器设备
惠州市威龙木 固定资产减值准备
13 业有限公司
合计 3 124,780.00 73,555.97
主要为企业使用
车辆 1 6,000.00 0.00
的摩托车
龙门县威龙速
14 固定资产减值准备
生林有限公司
合计 1 6,000.00 0.00
主要为企业林地
车辆 15 243,206.00 58,517.33 使用的摩托车和
越野车等
主要为企业使用
电子设备 2 8,720.00 1,651.48
清远市威绿发 的办公电子设备
15
展有限公司
固定资产减值准备
合计 17 251,926.00 60,168.81
主要为企业林地
车辆 2 6,000.00 0.00
使用的摩托车
主要为企业使用
电子设备 1 3,250.00 0.00
阳春市威华速 的办公电脑
16
生林有限公司
固定资产减值准备
合计 3 9,250.00 0.00
主要为地板生产
机器设备 72 17,395,214.44 11,149,512.26
机器设备
主要为企业的商
车辆 7 641,787.41 395,638.91 务用车及工程叉
车等
辽宁台安盈福
17 新盛地板有限 主要为企业使用
电子设备 19 164,126.34 69,172.15
公司 的办公电子设备
固定资产减值准备
合计 98 18,201,128.19 11,614,323.32
主要为地板生产
机器设备 56 16,667,841.70 13,346,339.70
机器设备
主要为企业使用
车辆 6 294,752.98 203,319.82 三轮车及工程叉
湖北襄樊盈福 车等
18
新盛地板有限
主要为企业使用
公司 电子设备 280 231,998.97 90,212.14
的办公电子设备
固定资产减值准备 218,088.58
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合计 342 17,194,593.65 13,421,783.08
2、 委估设备概况
（1） 广东威华股份有限公司设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为广东威华股份有限公司在广东省梅州市梅县西
阳镇龙坑村的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度纤维板工艺
流程中所必需的各类机器设备。包括有装载机、皮带输送机、鼓式削片机、
螺旋运输机、热能设备（锅炉）、热磨系统、甲醛罐、熔蜡罐、制胶设备、
蒸气干燥窑、干燥机、中密度纤维生产线、双砂架双面宽带砂光机、旋切
机、多片组合锯、带锯机台、涂胶机、半自动木蕊并板机和细木工板设备
等生产工艺设备；变电站、能源中心配电设备、水处理设备、油炉、供水
设备、馈电柜、火花探测及熄除系统、螺杆式空压机、地磅及附属设备、
搅拌机和压力滤油机等辅助设施与公用工程。
广东威华股份有限公司的生产工艺流程图如下：
上述机器设备主要购臵于 1997 年，主要工艺设备以国产为主，其中主
要生产设备中纤维密度板生产线为上海人造板机器厂有限公司生产。广东
威华股份有限公司梅州基地生产的主要产品为 9mm-25mm 中纤密度板。
目前，企业已形成年产 7 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
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备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
前大部分设备生产运行正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、传真机、电视机、冰箱、复印机和空调等。
办公设备从 1997 年至 2014 年期间陆续购臵，电子设备管理均由各自
使用部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前大部分
电子设备正常工作运转。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如拖拉机、柴油叉车和装载机等，另一类是企业用于平时商务
办公使用的金杯小客车、雪铁龙轿车、花冠小轿车、东风风行小客车、奔
驰轿车和奥迪轿车等。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 1997 年至 2007
年期间，其他车辆主要购臵于 2003 年至 2008 年期间。生产周转车辆由各
使用部门专人登记维护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专
职司机对口专车使用。
（2） 辽宁台安威利邦木业有限公司设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为辽宁台安威利邦木业有限公司在辽宁省鞍山市
台安县工业园区的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度纤维板
工艺流程中所必需的各类机器设备。包括有装载机、链式运输机、皮带运
输机、鼓式削片机、螺旋运输机、大倾角挡边胶带运输机、皮带运输机、
木片仓、斗式提升机、预热料仓、热磨机、废料分离器、调施胶设备、纤
维干燥分选设备、纤维铺装机、铺装运输机、称重装臵、除尘系统、连续
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预压机、板坯齐边锯、板坯齐边纤维回收系统、金属探测仪、废板坯回收
装臵、板坯运输机、含水率测定仪、密度分析仪、移动式密度测量仪、防
堵塞装臵、火花探测和灭除装臵、连续平压机、热压机排气罩、辊式运输
机、对角线锯、厚度测定仪、鼓泡探测器、废板支架、翻板冷却装臵、叠
板装臵、书型堆垛站、夹持式运输机、自动堆垛储存小车、自动控制系统、
砂光系统、砂光粉输送系统、保护板进板站、叠板台、推板器、板裁切系
统、锯边除尘系统、锯屑输送系统、剪式升降台、叉车、配套的螺杆式空
压机等主要工艺设备；锅炉能源中心、供电系统、干式变压器、高压开关
系统、消防系统、污水处理系统、防腐保温工程、柴油机组及地磅设备等
辅助设施与公用工程。
辽宁台安威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
辽宁台安威利邦木业有限公司采用连续平压热压工艺，采取的主要设
备由国外引进、辅助设备国内配套的配臵方式，建设一条年产 22 万立方
米的中（高）密度纤维板生产线，其技术特点如下：①整线设备采用先进
的可编程序控制，自动化水平处于世界最先进水平，从而减少了人工操作，
产品质量稳定，易于管理；②采用连续平压压机，生产效率高，能耗低，
其采用宽幅结构，最大板面宽度可达 8～9 英尺；而连续平压压机最大的优
势就是生产薄板，最薄板面厚度可达 1.6mm，切割中心设备先进，可根据
需要将板面切割成任意尺寸，同时裁边损失少；③采用先进的在线监控、
测量、反馈和调节系统，可根据设定自动调节板面密度、平整度、厚度，
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探测分层和鼓泡等参数，从而使产品质量稳定可靠，并可以根据需要任意
调整板面密度。④引进能源工厂，利用纤维板生产线的工业废料树皮、砂
光粉、板边、木屑或废渣作燃料，可以节省大量燃煤，使生产成本大幅降
低，且可以避免国内传统锅炉由于燃煤所产生的二氧化碳、烟尘和煤渣等
造成对环境的污染，尤其是利用洁净烟气进行纤维干燥，使热效率大幅提
高，达到节能降耗、减排环保的目的。
上述机器设备主要购臵于 2009 年，主要工艺设备以国外进口为主，辅
助设备设施以国产为主。其中削片线设备为德国帕尔曼公司生产；M/HDF
主设备生产线为德国辛北尔康普公司生产；Anthon M/HDF 锯切砂光生产线
为德国安通公司生产；热磨机（含压磨浆系统）设备为奥地利安德里茨公
司生产。
目前，企业已形成年产 22 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
前设备生产运行均正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、传真机、热水器、电视机、冰箱、复印机、空调和投影机等。
办公设备从 2007 年至今均有陆续购臵，电脑、打印机等更新换代较快
的设备大部分购臵于近一两年，其余如复印机、空调等大部分购臵时间约
在近五年内。电子设备管理均由各自使用部门登记管理，实行设备动态保
养及定期维护保养制度。目前电子设备生产运行均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如叉车、装载机、拖拉机和汽车起重机等，另一类是企业用于
平时商务办公使用的丰田皇冠轿车、锐志轿车、广汽本田雅阁轿车和奥德
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赛旅行车等。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2008 年与 2009
年，其他车辆主要购臵于 2007 年。生产周转车辆由各使用部门专人登记维
护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司机对口专车使用。
（3） 河北威利邦木业有限公司设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为河北威利邦木业有限公司在河北省邯郸市邱县
鑫马工业园的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度纤维板工艺
流程中所必需的各类机器设备。主要包括有螺旋输送机、胶带输送机、削
片机、木片运输设备、木片料仓、热能中心（锅炉）、蒸发器、热磨设备、
调制胶设备、干燥机及风选铺装压机、主线设备（含连续预压机、板坯齐
边锯、板坯齐边纤维回收系统、金属探测仪、废板坯回收装臵、板坯运输
机、含水率测定仪、密度分析仪、移动式密度测量仪、防堵塞装臵、火花
探测和灭除装臵、连续平压机等）、素板线设备、锯切砂光生产线、砂光机、
除尘设备、生产线风机等主要工艺设备；污水处理设备、高低压配电设备、
干式变压器、镀锌桥架、生活区采暖设施和生产区消防设施等辅助设施与
公用工程。
河北威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
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河北威利邦木业有限公司采用连续平压热压工艺，采取的主要设备由
国外引进、辅助设备国内配套的配臵方式，建设一条年产 22 万立方米的
中（高）密度纤维板生产线，其技术特点如下：①整线设备采用先进的可
编程序控制，自动化水平处于世界最先进水平，从而减少了人工操作，产
品质量稳定，易于管理；②采用连续平压压机，生产效率高，能耗低，其
采用宽幅结构，最大板面宽度可达 8～9 英尺；而连续平压压机最大的优势
就是生产薄板，最薄板面厚度可达 1.6mm，切割中心设备先进，可根据需
要将板面切割成任意尺寸，同时裁边损失少；③采用先进的在线监控、测
量、反馈和调节系统，可根据设定自动调节板面密度、平整度、厚度，探
测分层和鼓泡等参数，从而使产品质量稳定可靠，并可以根据需要任意调
整板面密度。④引进能源工厂，利用纤维板生产线的工业废料树皮、砂光
粉、板边、木屑或废渣作燃料，可以节省大量燃煤，使生产成本大幅降低，
且可以避免国内传统锅炉由于燃煤所产生的二氧化碳、烟尘和煤渣等造成
对环境的污染，尤其是利用洁净烟气进行纤维干燥，使热效率大幅提高，
达到节能降耗、减排环保的目的。
上述机器设备主要购臵于 2008 年与 2009 年，主要工艺设备以国外进
口为主，辅助设备设施以国产为主。其中削片线设备为德国帕尔曼公司生
产；MDF/THDF 主设备生产线（连续平压热压机）为德国迪芬巴赫公司生
产；Anthon M/HDF 锯切砂光生产线为德国安通公司生产；热磨系统（热磨
机）为德国帕尔曼公司生产；重型宽带砂光机为瑞士史丹利蒙技术有限公
司生产。
目前，企业已形成年产 22 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
前设备生产运行均正常。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、传真机、消毒柜、电视机、复印机、空调和投影机等。
办公设备从 2007 年至今均有陆续购臵，电子设备管理均由各自使用部
门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前设备生产运行
均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如叉车、装载机和汽车起重机等，另一类是企业用于平时商务
办公使用的丰田皇冠轿车、北京现代轿车、广汽本田雅阁轿车和奥德赛旅
行车等。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2008 年与 2009
年，其他车辆主要购臵于 2007 年。生产周转车辆由各使用部门专人登记维
护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司机对口专车使用。
（4） 湖北威利邦木业有限公司设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为湖北威利邦木业有限公司在湖北省襄樊市南漳
县九集镇涌泉木林村六组的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密
度纤维板工艺流程中所必需的各类机器设备。包括有皮带运输机、削片机、
削片系统、螺旋输送机、能源系统、蒸煮罐、热磨削片系统、制胶系统、
干燥系统、铺装热压系统、迪芬巴赫主设备生产线、锯切砂光生产线、史
丹利蒙砂光机、砂光后处理系统、电子开料锯、旋风袋式脉冲除尘器、风
送除尘系统等生产工艺设备；供电系统、保温工程、给水消防系统、空压
系统、发电机、监控系统和地磅等辅助设施与公用工程。
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湖北威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
湖北威利邦木业有限公司采用连续平压热压工艺，采取的主要设备由
国外引进、辅助设备国内配套的配臵方式，建设一条年产 22 万立方米的
中（高）密度纤维板生产线，其技术特点如下：①整线设备采用先进的可
编程序控制，自动化水平处于世界最先进水平，从而减少了人工操作，产
品质量稳定，易于管理；②采用连续平压压机，生产效率高，能耗低，其
采用宽幅结构，最大板面宽度可达 8～9 英尺；而连续平压压机最大的优势
就是生产薄板，最薄板面厚度可达 1.6mm，切割中心设备先进，可根据需
要将板面切割成任意尺寸，同时裁边损失少；③采用先进的在线监控、测
量、反馈和调节系统，可根据设定自动调节板面密度、平整度、厚度，探
测分层和鼓泡等参数，从而使产品质量稳定可靠，并可以根据需要任意调
整板面密度。④引进能源工厂，利用纤维板生产线的工业废料树皮、砂光
粉、板边、木屑或废渣作燃料，可以节省大量燃煤，使生产成本大幅降低，
且可以避免国内传统锅炉由于燃煤所产生的二氧化碳、烟尘和煤渣等造成
对环境的污染，尤其是利用洁净烟气进行纤维干燥，使热效率大幅提高，
达到节能降耗、减排环保的目的。
上述机器设备主要购臵于 2009 年，主要工艺设备以国外进口为主，辅
助设备设施以国产为主。其中削片线设备为德国帕尔曼公司生产；热磨系
统设备为德国帕尔曼公司生产；能源工厂为美国 GTS 能源公司生产 ；THDF
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主设备生产线为德国迪芬巴赫机械制造有限公司生产；Satos 型重型宽带砂
光机为瑞士史丹利蒙技术有限公司生产；Anthon M/HDF 锯切砂光生产线为
德国安通公司生产。
目前，企业已形成年产 22 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
前设备生产运行均正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、传真机、数码相机、电视机、冰箱、复印机、空调和投影机等。
办公设备从 2008 年至今均有陆续购臵，电子设备管理均由各自使用部
门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前设备生产运行
均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如叉车、装载机和汽车起重机等，另一类是企业用于平时商务
办公使用的丰田皇冠轿车、长城哈弗旅行车、东风风行菱智轻型客车、广
汽本田雅阁轿车和奥德赛旅行车等。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2008 年，其他车
辆主要购臵于 2007 年。生产周转车辆由各使用部门专人登记维护管理，其
他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司机对口专车使用。
（5） 封开县威利邦木业有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为封开县威利邦木业有限公司在广东省肇庆市封
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开县长岗镇旺村管理区的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度
纤维板工艺流程中所必需的各类机器设备。主要包括有劈木机、备料系统、
皮带输送机、能源中心系统、热磨系统、制胶系统、旋风分离器设备系统、
铺装热压系统和砂光后处理系统等生产工艺设备；电力工程、消防系统、
保温工程、供气系统、供水系统、起重机（25 吨）、电子磅工程和污水处理
设备等辅助设施与公用工程。
封开县威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
封开县威利邦木业有限公司采用连续平压热压工艺，采取的主要设备
由国外引进、辅助设备国内配套的配臵方式，建设一条年产 22 万立方米
的中（高）密度纤维板生产线，其技术特点如下：①整线设备采用先进的
可编程序控制，自动化水平处于世界最先进水平，从而减少了人工操作，
产品质量稳定，易于管理；②采用连续平压压机，生产效率高，能耗低，
其采用宽幅结构，最大板面宽度可达 8～9 英尺；而连续平压压机最大的优
势就是生产薄板，最薄板面厚度可达 1.6mm，切割中心设备先进，可根据
需要将板面切割成任意尺寸，同时裁边损失少；③采用先进的在线监控、
测量、反馈和调节系统，可根据设定自动调节板面密度、平整度、厚度，
探测分层和鼓泡等参数，从而使产品质量稳定可靠，并可以根据需要任意
调整板面密度。④引进能源工厂，利用纤维板生产线的工业废料树皮、砂
光粉、板边、木屑或废渣作燃料，可以节省大量燃煤，使生产成本大幅降
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
低，且可以避免国内传统锅炉由于燃煤所产生的二氧化碳、烟尘和煤渣等
造成对环境的污染，尤其是利用洁净烟气进行纤维干燥，使热效率大幅提
高，达到节能降耗、减排环保的目的。
上述机器设备主要购臵于 2009 年，主要工艺设备以国外进口为主，辅
助设备设施以国产为主。其中 MDF/THDF 主设备生产线（连续平压热压机）
为德国迪芬巴赫公司生产；带压磨浆系统为奥地利安德里茨股份公司生产；
Anthon M/HDF 锯切砂光生产线为德国安通公司生产；重型宽带砂光机为瑞
士史丹利蒙技术有限公司生产。
目前，企业已形成年产 22 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
前设备生产运行均正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、传真机、扫描仪、电视机、复印机、空调和投影机等。
办公设备从 2007 年至今均有陆续购臵，电子设备管理均由各自使用部
门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前设备生产运行
均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如叉车、装载机和汽车起重机等，另一类是企业用于平时商务
办公使用的丰田皇冠轿车、瑞风商务车、奥迪轿车、海狮客车和马自达轿
车等。
上述车辆主要购臵于 2007 年至 2012 年期间，生产周转车辆由各使用
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
部门专人登记维护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司
机对口专车使用。
（6） 清远市威利邦木业有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为清远市威利邦木业有限公司在广东省清远市源
潭镇建材陶瓷工业城的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度纤
维板工艺流程中所必需的各类机器设备。包括有输送机、削片机、削片系
统、能源系统、水洗热磨系统、甲醛制备系统、制胶系统、调施胶施蜡系
统、干燥系统、铺装热压系统、砂光后处理系统、风送除尘系统和空压系
统等生产工艺设备；供电系统、给水消防系统、浦沅汽车起重机、甲醛灌
区灭火系统、发电机组、电子汽车衡、磨刀机、氩弧焊机、打包机、滚动
磨损试验机和不锈钢水塔等辅助设施与公用工程。
清远市威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 156 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
清远市威利邦木业有限公司的设计生产能力为年产 15 万立方米中（高）
密度纤维板，原料采用本地速生人工林、阔叶树、针叶树的等外材、枝桠
材及商业木片，采用干法生产工艺，以薄型中（高）密度纤维板为主，产
品厚度为 2-25mm,密度 700-900kg/m2,用进口先进的连续平压式热压机及技
术进行生产。
上述机器设备主要购臵于 2004 年，主要工艺设备以国外进口为主，辅
助设备设施以国产为主。其中主要生产设备、工艺采用德国迪芬巴赫机械
制造有限公司的制板设备及技术、奥地利安德里茨股份公司的纤维制备设
备、比利时温克锅炉公司的能源设备。
目前，企业已形成年产 15 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
广东中联羊城资产评估有限公司 第 157 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
前设备生产运行均正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、笔记本、空调和吸尘机等。
办公设备从 2004 年至 2013 年陆续购臵，电子设备管理均由各自使用
部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前设备生产运
行均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如叉车、装载机、拖拉机和汽车起重机等，另一类是企业用于
平时商务办公使用的丰田皇冠轿车、东风日产轿车、上海大众汽车和奥德
赛旅行车等。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2004 年与 2007
年，其他车辆主要购臵于 2007 年。生产周转车辆由各使用部门专人登记维
护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司机对口专车使用。
（7） 台山市威利邦木业有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为台山市威利邦木业有限公司在广东省台山市冲
蒌镇红岭工业区的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度纤维板
工艺流程中所必需的各类机器设备。包括有皮带输送机、螺旋输送机、剥
皮削片设备、鼓式削片机、能源设备(锅炉)、磨浆系统、热磨配套机、甲醛
制备设备、制胶设备、调控胶设备、干燥风机设备、旋风分离器、纤维料
仓配套设备、前段辅机设备、铺装钢带、生产线(进口压机)、砂光设备、后
处理设备和除尘设备等工艺生产设备；供电系统、消防设备工程、供水设
广东中联羊城资产评估有限公司 第 158 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
备、干式变压器、汽车起重机、夹木机、发电机组和预装式变电站等辅助
设施与公用工程。
台山市威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
台山市威利邦木业有限公司的设计生产能力为年产 15 万立方米中（高）
密度纤维板，原料采用本地速生人工林、阔叶树、针叶树的等外材、枝桠
材及商业木片，采用干法生产工艺，以薄型中（高）密度纤维板为主，产
品厚度为 2-25mm。
上述机器设备主要购臵于 2006 年，目前企业已形成年产 15 万立方米
中密度纤维板的生产能力。企业实行三班作业制，设备管理设有设备部等
专门部门管理，定期检测，实行设备动态保养及定期维护保养制度，重要
设备采取专人操控、维护保养。目前设备生产运行均正常。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 159 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、笔记本、传真机、复印机、空调、热水器和冰箱等。
办公设备从 2005 年至 2012 年陆续购臵，电子设备管理均由各自使用
部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设备生
产运行均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如自卸低速货车、五十铃货车等，另一类是企业用于平时商务
办公使用的别克轿车和广汽本田飞度轿车。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2010 年，其他车
辆主要购臵于 2006 年和 2007 年。生产周转车辆由各使用部门专人登记维
护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司机对口专车使用。
（8） 阳春市威利邦木业有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为阳春市威利邦木业有限公司在广东省阳春市岗
美镇轮塘村的厂区内使用的设备，主要包括生产中（高）密度纤维板工艺
流程中所必需的各类机器设备。包括有夹木机、皮带运输机、削片机、削
片系统、螺旋输送机、能源系统、制胶系统、干燥系统、热压系统（主生
产线，含热磨机与热压机）、砂光系统、推台锯、除尘系统和保温工程等生
产工艺设备；堆场室外消房栓灭火系统、消防变频恒压供水系统、100T 全
电子汽车衡、单梁起重机、磨刀机、等离子切割机和电焊机等辅助设施与
公用工程。
阳春市威利邦木业有限公司的生产工艺流程图如下：
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上述机器设备主要购臵于 2007 年，主要工艺设备以国产为主。其中主
要生产设备中纤维密度板生产线为上海人造板机器厂有限公司生产。
目前，企业已形成年产 15 万立方米中密度纤维板的生产能力。企业实
行三班作业制，设备管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设
备动态保养及定期维护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目
前设备生产运行均正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、传真机、数码相机、电视机、冰箱、复印机和空调等。
办公设备从 2005 年至今均有陆续购臵，电子设备管理均由各自使用部
门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设备生产
运行均正常。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如五十铃货车、拖拉机、柴油叉车和装载机等，另一类是企业
用于平时商务办公使用的金旅面包车和奥德赛旅行车等。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2006 年和 2007
年，其他车辆主要购臵于 2005 年至 2008 年期间。生产周转车辆由各使用
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部门专人登记维护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司
机对口专车使用。
（9） 广东威华丰产林发展有限公司的设备情况概况
①电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如七喜电脑
和 IBM 笔记本电脑等。
办公设备主要购臵于 2004 年和 2009 年，电子设备管理均由各自使用
部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设备正
常工作运转。
②车辆概况
本次委估的车辆主要企业用于平时商务办公使用的三台猎豹吉普车。
上述车辆主要购臵于 2003 年，目前企业车队集中管理，实行专职司机
对口专车使用。
（10） 梅州市威华速生林有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为梅州市威华速生林有限公司在广东省梅州市梅
县西阳镇龙坑村的西阳水电站傍边的育苗场内使用的设备，主要包括苗场
用具、测高仪和压粒模。
目前该设备管理设有专人管理，实行设备动态保养及定期维护保养制
度，设备能正常工作。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、数码相机和空调等。
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办公设备从 2002 年至 2013 年期间陆续购臵，电子设备管理均由各自
使用部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前大部分
电子设备正常工作运转。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括企业的商务用车及各林地使用的摩托车等。
上述车辆主要购臵于 2003 年至 2011 年期间，目前该部分车辆由企业
办公室集中管理，实行专职司机对口专车使用。
（11） 封开县威华速生林有限公司的设备情况概况
①电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑和数
码相机。
办公设备主要购臵于 2010 年与 2011 年，电子设备管理均由各自使用
部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设备均
工作正常。
②车辆概况
本次委估的车辆主要包括企业各林地使用的摩托车。
上述车辆主要购臵于 2009 年至 2012 年期间，目前该部分摩托车由企
业办公室集中管理与维护。
（12） 广州市威华速生林有限公司的设备情况概况
①电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的一台电脑。
该电脑主要购臵于 2003 年，电脑由使用部门登记管理，实行设备动态
保养及定期维护保养制度。目前该电脑工作正常。
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（13） 惠州市威龙木业有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为惠州市威龙木业有限公司在广东省惠州市龙门
县厂区内使用的设备，主要包括磨刀机、木片粉碎机和汽车衡。
目前该设备管理设有专人管理，实行设备动态保养及定期维护保养制
度，设备能正常工作。
（14） 龙门县速生林有限公司的设备情况概况
①车辆概况
本次委估的车辆主要包括企业在林地使用的两辆摩托车。
上述摩托车主要购臵于 2005 年 5 月，目前该两辆摩托车由企业办公室
集中管理与维护，均能正常上路运转。
（15） 清远市威绿发展有限公司的设备情况概况
①电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如台式电脑
和笔记本电脑。
办公设备主要购臵于 2008 年与 2010 年，电子设备管理均由各自使用
部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设备均
能正常工作。
②车辆概况
本次委估的车辆主要包括企业各林地使用的摩托车和越野猎豹车等。
上述车辆主要购臵于 2004 年至 2012 年期间，目前该部分摩托车由企
业办公室集中管理与维护，猎豹越野车实行对口司机专车使用。目前委估
清远市威绿发展有限公司的车辆保养状况良好。
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（16） 阳春市速生林有限公司的设备情况概况
①电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电脑。
该电脑购臵于 2008 年 4 月，由使用部门登记管理，实行设备动态保养
及定期维护保养制度。目前该电脑能正常工作。
②车辆概况
本次委估的车辆主要包括企业各林地使用的摩托车。
上述车辆主要购臵于 2006 年，目前该部分摩托车由企业办公室集中管
理与维护。目前委估的摩托车保养状况良好，能正常运转。
（17） 辽宁台安盈福新盛地板有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为辽宁台安盈福新盛地板有限公司在辽宁省台安
县的厂区内使用的设备，主要包括生产强化地板工艺流程中所必需的各类
机器设备。包括有单链地板线、双链地板线、热压机、封蜡线、封油线、
自动凉板线和自动分切线等地板生产专用工艺设备；布袋除尘系统、空压
系统和高压配电系统等辅助生产设施设备。
上述机器设备主要购臵于 2011 年，目前企业已具备年产 400 万平方米
的浸渍纸层压木质地板的生产能力。企业实行一班作业制，设备管理设有
设备部等专门部门管理，定期检测，实行设备动态保养及定期维护保养制
度，重要设备采取专人操控、维护保养。目前机器设备生产运行正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、空调和净化水设备等。
办公设备从 2010 年至 2011 年期间陆续购臵，电子设备管理均由各自
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使用部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设
备均能正常工作运转。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括两类，一类是用于企业生产厂区内周转、提
升的车辆，如内燃叉车，另一类是企业用于平时商务办公使用的皮卡。
上述车辆中，用于厂区内生产使用的车辆主要购臵于 2010 年至 2011
年期间，其他车辆主要购臵于 2011 年期间。生产周转车辆由各使用部门专
人登记维护管理，其他运输车辆由企业车队集中管理，实行专职司机对口
专车使用。目前委估车辆状态良好。
（18） 湖北襄樊盈福新盛地板有限公司的设备情况概况
①机器设备概况
本次委估的机器设备为湖北襄樊盈福新盛地板有限公司在湖北省南漳
县九集镇涌泉木林村的厂区内使用的设备，主要包括生产强化地板工艺流
程中所必需的各类机器设备。包括有单链地板线、双链地板线、热压机、
封蜡线、涂油线、自动凉板线和自动分切线等地板生产专用工艺设备；有
机热载体炉、除尘器、空压系统和配电设备等辅助生产设施设备。
上述机器设备主要购臵于 2011 年和 2012 年，目前企业已具备年产 400
万平方米的浸渍纸层压木质地板的生产能力。企业实行一班作业制，设备
管理设有设备部等专门部门管理，定期检测，实行设备动态保养及定期维
护保养制度，重要设备采取专人操控、维护保养。目前机器设备生产运行
正常。
②电子设备概况
本次委估的电子设备主要包括企业办公使用的电子设备，如电脑、打
印机、空调、扫描仪和传真机等。
办公设备从 2010 年至 2011 年期间陆续购臵，电子设备管理均由各自
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使用部门登记管理，实行设备动态保养及定期维护保养制度。目前电子设
备均能正常工作运转。
③车辆概况
本次委估的车辆主要包括用于企业生产厂区内周转、提升的车辆，如
内燃叉车和电动三轮车。
上述车辆主要购臵于 2010 年至 2011 年期间，委估车辆由各使用部门
专人登记维护管理。目前委估车辆状态良好。
3、 设备账面值的构成和折旧、计提减值政策
(1) 账面原值
国产设备由购臵费、运杂费、安装调试费、联合试运转费用、其他合理
费用等构成；进口设备由 CIF 价、设备进口关税、增值税、外贸代理费、
银行手续费、商检费、国内运杂费、安装调试费、操作人员培训费、联合
试运转费用和其他合理费用等构成。
(2) 账面净值和折旧
设备的折旧是根据设备分类折旧年限及相应设备预计残值的规定进行
提取，账面净值是由账面原值减去提取的折旧后形成。
企业折旧政策见下表：
设备类别 估计残值率 折旧年限 年折旧率
机器设备 5% 5-20 年 4.75%-19%
办公设备 5% 5年 19%
运输设备 5% 10 年 9.5%
(3) 设备减值计提政策
由于企业的固定资产是按固定资产的账面价值与可收回金额孰低计量，
因此，企业机器设备减值是按机器设备可收回金额低于账面价值的差额所
计提的减值准备。基准日账面上的委估机器设备已计提减值准备总计
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4,869,727.03 元。
本次评估由于已对全部机器设备的现值进行评估，故机器设备所计提的
减值评估为零。
二、 机器设备核实的方法和结果
(一) 机器设备的清查核实
1、 评估人员根据企业提供的机器设备申报清单，和财务部门的固定资
产管理人员沟通，与固定资产明细账、总账进行核对，做到账表相符；
2、 通过财务固定资产账册，了解机器设备的账面值构成，了解其折旧
情况、入账时间和来源；
3、 与公司各生产车间、部门和后勤、管理部门的设备台账进行核对，
作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况；
4、 分类对机器设备进行现场勘察，对设备的运行环境、运行状况、设
备维护情况进行现场调研、记录，听取设备使用人员、管理人员、工程技
术人员对机器设备的购建过程、历史状况及制造质量、日常管理、运行维
护状况和技术改造的介绍；对关键设备进行详细地现场记录，调查其利用
率、故障率、完好率等情况；
5、 收集、查阅大型、重要设备购臵、安装合同，可行性研究报告、概
预算书、大修技改记录等设备档案、图纸、及产权资料等相关文件，以及
付款凭证、交付使用资产明细表及相关的说明书、图册和运行状态监测记
录等；
6、 详细地调查和了解了主要设备改造的技术资料及竣工报告，以及近
年为了进一步提高产品质量和设备技术状态而进行的设备更新改造和大、
中修理的情况，作为此次确定设备成新率的重要依据；
7、 对车辆，评估人员根据申报的车辆牌照号逐辆核对，依据企业提供
的车辆行驶证复印件逐辆核查名称、规格、颜色和该车辆登记证所有者名
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称与明细表是否一致。并观察车辆的外观、车架、外部件是否碰伤或发生
过事故，勘察车辆的发动机、变速机构、制动机构、行驶状态等作为车辆
评估的依据。
(二) 机器设备清查核实结果
1、广东威华股份有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前广东威华股份有限公司固定
资产账上存在部分资产已处于报废状态，如序号 67 的锅炉和序号为 70 的
SZL15-2.5-WII 锅炉。其他主要的工艺生产设备均运转正常，状态较好。详
见广东威华股份有限公司的《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，发现广东威华股份有限公司账上的固
定资产中粤 B5N091 梅赛德斯奔驰轿车的行驶证登记所有人为刘新平，京
NT5929 奥迪轿车的行驶证登记所有人为梁斌。但刘新平已出具关于粤
B5N091 车辆的产权说明，声明该奔驰轿车的产权归属于广东威华股份有限
公司；梁斌已出具关于京 NT5929 车辆的产权说明，声明该奥迪轿车的产权
归属于广东威华股份有限公司。除此之外，评估人员未发现车辆存在异常
情况。
评估人员通过对电子设备的清查盘点，发现序号为 74 的手机、序号为
78 的电话未见实物，同时序号为 79 的计算机、序号为 83 的电脑、序号为
85 的电脑已损坏，处于待报废状态。其他设备均保养良好，处于正常使用
状态。
2、辽宁台安威利邦木业有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，发现辽宁台安威利邦木业有限公司的
主要生产线设备已抵押给交通银行股份有限公司深圳分行，机器设备抵押
清单详见交银深 XHT02DY《最高额抵押合同》。
目前辽宁台安威利邦木业有限公司主要的工艺生产设备均运转正常，状
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态较好。详见辽宁台安威利邦木业有限公司的《固定资产-机器设备清查评
估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
3、河北威利邦木业有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，发现河北威利邦木业有限公司的所有
生产设备已抵押给国家开发银行。目前河北威利邦木业有限公司主要的工
艺生产设备均运转正常，状态较好。详见河北威利邦木业有限公司的《固
定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
4、湖北威利邦木业有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前湖北威利邦木业有限公司主
要的工艺生产设备均运转正常，状态较好。详见北威利邦木业有限公司的
《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
5、封开县威利邦木业有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，发现封开县威利邦木业有限公司的所
有生产设备已抵押给国家开发银行。目前封开县威利邦木业有限公司主要
的工艺生产设备均运转正常，状态较好。详见封开县威利邦木业有限公司
的《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
6、清远市威利邦木业有限公司的清查核实结果
目前清远市威利邦木业有限公司主要的工艺生产设备均运转正常，状态
广东中联羊城资产评估有限公司 第 170 页
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较好。详见清远市威利邦木业有限公司的《固定资产-机器设备清查评估明
细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
7、台山市威利邦木业有限公司的清查核实结果
目前台山市威利邦木业有限公司主要的工艺生产设备均运转正常，状态
较好。详见台山市威利邦木业有限公司的《固定资产-机器设备清查评估明
细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，发现台山市威利邦木业有限公司拥有
的粤 MHR808 别克牌轿车行驶证登记所有权人为钟伟彬，粤 ML1876 与粤
M0425 挂货车行驶证登记所有权人为梅县盛发汽车货运有限公司，但委估
车辆行驶证上记载的权属人已出具书面产权说明，声明该等车辆的产权均
归属于广东威华股份有限公司或其投资子公司所有。除此之外，评估人员
未发现车辆存在异常情况。其他设备均保养良好，处于正常使用状态。
8、阳春市威利邦木业有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前阳春市威利邦木业有限公司
主要的工艺生产设备均运转正常，状态较好。详见阳春市威利邦木业有限
公司的《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
9、广东威华丰产林发展有限公司的清查核实结果
评估人员通过对车辆的实地勘察，发现广东威华丰产林发展有限公司评
估基准日拥有的三辆猎豹吉普车的行驶证登记车辆所有权人为李练光，但
委估车辆行驶证上记载的权属人已出具书面产权说明，声明该等车辆的产
权均归属于广东威华股份有限公司或其投资子公司所有。除此之外，评估
人员未发现车辆存在异常情况。其他设备均保养良好，处于正常使用状态。
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详见广东威华丰产林发展有限公司申报的固定资产评估明细表。
10、梅州市威华速生林有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前梅州市威华速生林有限公司
的主要机器设备均运转正常，状态较好。详见梅州市威华速生林有限公司
的《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。其他设备
均保养良好，处于正常使用状态。
11、封开县威华速生林有限公司的清查核实结果
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。
评估人员通过对电子设备的清查盘点，未发现电子设备存在异常情况。
委估设备均保养良好，处于正常使用状态。
12、广州市威华速生林有限公司的清查核实结果
评估人员通过对电子设备的清查盘点，未发现电子设备存在异常情况。
委估设备均保养良好，处于正常使用状态。
13、惠州市威龙木业有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前惠州市威龙木业有限公司的
主要机器设备均运转正常，状态较好。详见惠州市威龙木业有限公司的《固
定资产-机器设备清查评估明细表》。
14、龙门县威龙速生林有限公司的清查核实结果
评估人员通过对龙门县威龙速生林有限公司车辆的实地勘察，未发现车
辆存在异常情况。
15、清远市威绿发展有限公司的清查核实结果
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。
评估人员通过对电子设备的清查盘点，未发现电子设备存在异常情况。
委估设备均保养良好，处于正常使用状态。
16、阳春市威华速生林有限公司的清查核实结果
广东中联羊城资产评估有限公司 第 172 页
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评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。
评估人员通过对电子设备的清查盘点，未发现电子设备存在异常情况。
委估设备均保养良好，处于正常使用状态。
17、辽宁台安盈福新盛地板有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前辽宁台安盈福新盛地板有限
公司主要的工艺生产设备均运转正常，状态较好。详见辽宁台安盈福新盛
地板有限公司的《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。
评估人员通过对电子设备的清查盘点，未发现电子设备存在异常情况。
委估设备均保养良好，处于正常使用状态。
18、湖北襄樊盈福新盛地板有限公司的清查核实结果
评估人员通过机器设备实地清查，得知目前湖北襄樊盈福新盛地板有限
公司主要的工艺生产设备均运转正常，状态较好。详见湖北襄樊盈福新盛
地板有限公司的《固定资产-机器设备清查评估明细表》。
评估人员通过对车辆的实地勘察，未发现车辆存在异常情况。
评估人员通过对电子设备的清查盘点，未发现电子设备存在异常情况。
委估设备均保养良好，处于正常使用状态。
三、 主要评估依据
(一) 主要法律法规及行业规范
1、《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准
则》（财政部财企[2004]20 号文）；
2、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号 文）；
3、《资产评评估值类型指导意见》（中评协[2007]189 号 文）；
4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计
师协会会协[2003]18 号）。
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(二) 其他主要评估依据
1、 企业提供的设备评估明细表、原始资料及其他相关资料；
2、 重要设备购臵、安装等合同、发票和付款凭证；
3、 机动车行驶证复印件；
4、 重要技术档案，包括设备台账、运行记录、检修及大修报告、设备
设计图纸等资料；
5、 机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手册》；
6、 《2014 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）;
7、 《中华人民共和国进出口关税条例》；
8、 《中华人民共和国海关进出口税则》；
9、 《关于调整进口设备税收政策的通知》（国务院国发[1997]37 号文）；
10、 《海关总署关于进一步鼓励外商投资有关进口税收政策的通知》
（署税[1999]791 号）；
11、 财政部、海关总署、国家税务总局公告（2008 年第 43 号）；
12、 本年度《全国汽车报价及评估》；
13、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保
护部令 2012 年第 12 号）；
14、 《车辆购臵税征收管理办法》（国家税务总局令第 15 号）；
15、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2012 年版）;
16、 评估人员向设备制造厂、供应商的询价记录；
17、 评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资
料；
18、 企业提供的其他有关资料。
四、 评估方法
机器设备主要采用成本法进行评估。
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(一) 成本法
设备采用成本法评估，即按委估设备资产的现时重臵成本扣减其各项贬
值来确定委估设备资产的价值。
成本法计算公式为： V C q
其中：V = 委估资产价值；
C = 委估资产重臵成本；
q = 委估资产综合成新率。
1、 重臵成本的确定
(1) 对于可取得设备现行购臵价或建造成本的设备，其重臵成本（更
新重臵成本）采用重臵核算法确定：
C = C1 + C2 + C3 + C4 + C5
其中：
C1：设备自身的市场购臵价或建造成本，同时，视其是否有抵扣税收的
权益考虑是否包括购臵该设备相关的税费。
对于国产设备按设备生产厂基准日出厂价确定，其中，2008 年 12 月 31
日以前购臵的设备包含增值税，2009 年 1 月 1 日以后购臵的设备不含增值
税。
对于运输设备，包括车价、车辆购臵税和相关手续牌照费。
对于自制设备，该项包含制造成本和相配比的期间费用、大型设备的合
理制造利润及其他必要的合理费用等。
对于从国外采购的设备，该项包含 CIF 价、进口关税、增值税、银行及
其他手续费等。(对外资企业、政府核批的技改项目等免征税购入设备，不
包含进口关税和增值税）
C2：国内运杂费，对于小型、单价不高的不需特别包装、运输的设备，
该项忽略不计。
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C3：安装调试费，对于无需安装的设备该项不计。
C4：资金成本，对于安装调试周期短的设备该项忽略不计。
C5：其他为购臵、建造、调试大型设备而发生的各种设计费、联合试运
转费用、建设单位管理费、培训费、固定资产投资前期费用等。
(2) 对于无法取得设备现行购臵价或建造成本，但可取得同类或相似
设备的重臵成本的设备，采用功能价值法估算该设备的重臵成本，即以所
选同类或相似设备的重臵成本为基础，通过委估设备与其在生产能力、技
术层次、使用地点以及时间等方面进行比较并合理调整，得到委估设备的
重臵成本（更新重臵成本）。
(3) 对于无法取得设备现行购臵价或建造成本，也无法取得同类或相
似设备的重臵成本的设备，采用价格指数调整法估测其重臵成本。即以该
设备的账面原值为基础，区分账面原值中不同部分分别采用相应的价格变
动指数来调整，以此估测委估设备的重臵成本（复原重臵成本）。
2、 综合成新率的确定
委估设备的综合成新率是通过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制
造质量、运行现状、使用维修、保养情况以及现时同类设备的性能更新、
技术进步等影响因素，综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值和可能存
在的经济性贬值确定其成新率。
综合成新率 q = 1 - d1 - d2 - d3 = q1 × f2 × f3
其中：
d1：实体性贬值率，是由于资产使用磨损和自然损耗而引起的资产价值
减损量与重臵成本的比率。
d2：功能性贬值率，是由于技术进步引起的资产价值减损量与重臵成本
的比率。对于重臵成本为更新重臵成本的，功能性贬值因已在确定更新重
臵成本中考虑，此处不再另行确定。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 176 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
d3：经济性贬值率，是由于经济环境变化导致资产不能得到充分利用而
引起的资产价值减损量与重臵成本的比率。对于已达产并正常使用的设备，
则不考虑该项贬值率。
q1：实体性成新率，q1=1-d1。
f2：功能性贬值调整系数。当无需估测功能性贬值时，f2=1。
f3：经济性贬值调整系数。当无需估测经济性贬值时，f3=1。
本次评估采用年限法，结合观察法确定实体性成新率。
对于大型设备，结合其经济年限，通过对设备使用状况的现场勘察，查
阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、
操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判
定各部位使用状况，由评估人员根据设备的实际使用状况，对设备各部件
打分，确定出勘查成新率尚可使用年限后按年限法综合测定其成新率，计
算公式为：
综合成新率=理论成新率×权重+现场勘查成新率×权重×100%
对于办公设备、电子设备等通用设备，主要通过对设备使用状况的现场
勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，由评估人员考虑各种贬值因素，
确定尚可使用年限后按年限法综合测定其成新率，计算公式为：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用
年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，
确定其综合成新率，计算公式为：
综合成新率=孰低的理论成新率×权重+现场勘查成新率×权重×100%
五、 评估案例
(一) 机器设备（成本法）评估案例
1、 设备概况
广东中联羊城资产评估有限公司 第 177 页
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机器设备评估案例所属公司：辽宁台安威利邦木业有限公司
名称、序号：制板设备，表 4-6-4 之 81#
设备编号：1209-GD-2-000057
账面原值：150,152,153.77 元，原值包括设备购臵价、设计费、报关费、
运杂费、安装费、试运行费用、管理费和资本化的贷款利息等。
账面净值：103,523,851.24 元
规格型号：年产 22 万立方米
制板设备包括：德国辛北尔康普公司提供的干燥机、施胶设备，分选系
统，铺装机，热压机，素板冷却和堆垛线，中间储存堆垛系统设备及相关
设备的自动控制系统。
总体参数：
产品：MDF/HDF
结构：单层
日产量：735 立方米/天
板厚：2～12mm
板宽：2440mm
板密度：890kg/m3
每日工作小时：22.5h/d
每日工作班数：3 班
年工作日：300 天
MDF 年平均生产能力：220000 m3/a
压机系统型号：CPS280-20/ S
MDF/HDF 板生产线能力参数：
工艺压机长度：24200 mm
成品板宽：2440mm
初次侧面流动热油最小温度：280℃
广东中联羊城资产评估有限公司 第 178 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
压机入口板坯温度：35℃（最小）、50℃（最大）
生产线最大设计速度：1500mm/s
使用中生产线最大速度：1350mm/s
生产线最小速度：60mm/s
干燥的技术参数：
保证最大生产能力：23000kgeff./h
设计最大生产能力：25000kgeff./h
进口含水率：100 % OD
最终纤维含水率： 9～15 % OD
纤维堆积密度：>= 15 kg/m3 OD
干燥机进口温度：180℃
干燥机出口温度：70℃
热介质：烟气
气力分选的技术参数：
分选原料：木纤维
分选能力（包括胶和水分）： 27500 kgeff./h【保证】
含水率：9～15 % OD
纤维堆积密度：18～40 kg/m3 OD
粗纤维含量： 0.5～1 %
铺装机技术参数：
铺装头数量：1
铺装宽度：2600mm
设定纤维堆积密度：18 kg/m3
铺装、热压线、堆垛储存的技术参数：
保证的生产线速度：60～1350mm/s
设计的生产线速度：60～1500mm/s
广东中联羊城资产评估有限公司 第 179 页
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工作高度：2670mm
板坯允许最大高度：1500mm
建造日期：2009 年 7 月 31 日
启用日期：2009 年 7 月 31 日
生产厂家：德国辛北尔康普公司
安装地点：主生产线车间
基准日使用状态：正常使用
主要用途：主要适用于中 /高密度纤维板的生产。生产产品规格：
2440×1220～2440×（2～12）mm 【长×宽 × 高】
设备情况概述：
M/HDF 主设备生产线（制板设备）是广东威华股份有限公司下属的辽
宁台安威利邦木业有限公司从德国辛北尔康普公司进口，是公司最主要的
生产工艺设备，工作效率高，技术先进性达到国外同类机械产品的先进水
平，具有板面平整、砂光量小、生产效率高、能效高等特点。目前设备运
转情况良好，能满足企业生产中高密度纤维板的需求。
2、 重臵原值的确定
(1) 市场购臵价值的确定
经向该类设备生产商德国辛北尔康普公司及其旗下的辛北尔康普(无锡)
机器制造有限公司询价了解，取得该设备在评估基准日时到大连港的 CIF
价为 14,000,000.00 欧元，经查询基准日人民币对欧元汇率 1：8.3946，因被
评估单位现有产品是以三剩物、枝桠才和次小薪等为原材料生产的中密度
纤维板，符合国家《产业结构调整指导目录（2005 年本）》第一类鼓励类的
第一部分农林业中的第 48 节“次小薪材、沙生灌木和三剩物的深度加工及
系列产品开发”和 53 节“竹质工程材料、植物纤维工程材料生产及综合利用”
的产业政策，属于国家产业政策重点鼓励、扶持发展的资源综合利用项目，
广东中联羊城资产评估有限公司 第 180 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
可享受关税及进口增值税的免税政策，故关税及增值税率均取 0%。此外，
银行财务费为到岸价 CIF 价的 1.5%，外贸手续费为 CIF 价的 0.5%，商检费
为 CIF 价的 0.3%，则：
C1=14,000,000.00×8.3946×[(1+0%)×(1+0%)+ (1.5%+0.5%+ 0.3%)]
=120,227,461.20 (元)
(2) 国内运杂费的确定
根据委估设备的实际情况，参照原机械工业部《机械工业建设项目概算
编制办法及各项概算指标》，运杂费率取设备购臵价的 3%，即：
C2=120,227,461.20×3%=3,606,823.00 元 （取整至个位）
(3) 安装调试费的确定
根据委估设备的实际情况，参照原机械工业部《机械工业建设项目概算
编制办法及各项概算指标》，安装费率取设备购臵价的 3%，调试运行费率
取设备购臵价 10%，则安装调试费取设备购臵价的 13%，即：
C3=120,227,461.20×13%=15,629,569.00 元 （取整至个位）
(4) 其他费用的确定
其他费用包括为购臵、建造、调试委估设备而发生的各种设计费用、管
理费用、培训费用等，根据委估设备的实际情况，取设备购臵价的 1.0%，
即：
C5=120,227,461.20×1.0%=1,202,274.00 元 （取整至个位）
(5) 资金成本的确定
整条生产线建设周期约为两年，按两年期银行贷款利率 6.15%，并假设
资金于建设期内均匀投入，得：
C4=(120,227,461.20+3,606,823.00+15,629,569.00+1,202,274.00)×
6.15%×2×0.5
=8,650,966.00 元 （取整至个位）
广东中联羊城资产评估有限公司 第 181 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
(6) 重臵原值的计算
重臵原值=120,227,461.20+3,606,823.00+15,629,569.00
+8,650,966.00+1,202,274.00
=149,317,100.00 元 （取整至百位）
重臵原值计算过程如下：
序号 费用名称 计算基数 费率 金额(元)
一 到岸价(CIF)外币 欧元 14,000,000.00
二 CIF换算为人民币 CIF(外币) 8.3946 117,524,400.00
三 关税 CIF价 0% 0
四 增值税 CIF价+关税 0% 0
五 银行财务费 CIF价 1.50% 1,762,866.00
六 外贸代理费 CIF价 0.50% 587,622.00
七 商检费 CIF价 0.30% 352,573.20
八 设备购置价 120,227,461.20
九 国内运杂费 设备购置价 3% 3,606,823.00
安装调试费（含基础及附
十 设备购置价 13% 15,629,569.00
件、人工费）
其他费用（设计费、管理
十一 设备购置价 1% 1,202,274.00
费等）
十一 合计 (八)+…+(十一) 140,666,127.00
十二 资金成本（按2年计算） (十一) 6.15% 8,650,966.00
十三 重置原值取整 (十一)+(十二) 149,317,100.00
(7) 成新率的确定
a. 理论年限法与现场勘察法综合确定
成新率的确定采用理论年限法与现场勘察法，分别测算其理论年限成
新率 N1 和勘察成新率 N2，加权平均求得其成新率 N，即：
N=N140%+N260%
①理论年限成新率 N1 的确定：
该设备经济使用年限为 18 年，到评估基准日该设备已使用 4.92 年，则：
理论年限成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1－4.92/18)×100% =72%
广东中联羊城资产评估有限公司 第 182 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
②勘察成新率 N2 的确定：
评估人员通过现场向设备操作使用和维护人员调查了解，现场测试，
判断其运行是否正常，对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，并结
合现场了解的设备制造原始质量，使用、磨损、维护、维护保养、大修理、
技术改造情况和物理寿命等因素，以及工作环境，目前技术状况，完好率
及故障率等因素分析，将委估设备与其全新状态相比较，考察其由于使用
磨损和自然磨损对资产的功能、使用效率带来的影响，并通过主要部件的
打分综合确定现场成新率。
该中纤板制板设备分别由六大系统部件组成，分别为干燥机、分选系
统、铺装机、热压机、堆垛系统、控制系统。各系统的打分情况见下表：
项 目 技 术 状 态 标准分 鉴定分
干燥机 运转良好，干燥指标达标，温度正常。 15 9
分选系统 安装规范，噪音小，分选有序得当。 15 9
铺装机 木纤维铺装均匀，效率高 25 19
热压机 压力充足，连续平压，工作正常 25 19
堆垛系统 运行正常，安装规范，保养完善。 10 6
控制系统 控制灵敏，各系统协调有序。 10 6
合 计 100 68
现场勘察成新率为 68％。
该生产线为目前国内较为通用的进口中纤板生产线，设备投入使用以
来，一直注意对更新和改造方面的投入，设备总体的功能性较为完善，故
本次评估忽略其可能存在的功能性贬值因素。
目前生产线三班生产，生产销售环节理想，未发现停产、不达产、闲
臵、产品销售前景不佳的因素，故本评估亦不考虑经济性贬值的因素。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 183 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
综上，本成新率的评估仅考虑设备的实体性贬值因素，即委估设备的
综合成新率是通过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制造质量、运行
现状、使用维修、保养情况等影响因素，综合考虑设备的实体性贬值确定
其成新率。
设备的实体性贬值采用综合分析法估测，即按照使用年限法并考虑其
产品质量、设备工作强度、负荷程度、维护保养情况等综合确定。
综合成新率=理论年限成新率×40%+勘察成新率×60%
=72%×40%+68%×60%
=70%
(8) 评估值的确定
评估现值=重臵原值×综合成新率
=149,317,100.00×70%
=104,521,970.00（元）
(二) 车辆的评估案例
车辆评估案例所属公司：清远市威利邦木业有限公司
1、 车辆基本情况：
车辆名称、编号：丰田凯美瑞 2.4G（丰田牌 GTM7240GB），表 4-6-5
之 1#
规格型号：丰田牌 GTM7240GB
车辆号牌：粤 RWH698
核定载客：5 人
生产厂家：广汽丰田汽车有限公司
已行驶公里数：136,387 KM
购臵日期：2010 年 10 月
启用日期：2010 年 10 月
广东中联羊城资产评估有限公司 第 184 页
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账面原值：229,633.33 元
账面净值：151,074.09 元
2、 车辆主要技术参数：
发动机型号：2AZ
发动机生产企业：广汽丰田发动机有限公司
排量(ml)：2362
功率(kw)：123
燃料种类：汽油
最高车速(Km/h)：196
轴数：2
轴距：2775(mm)
前轮距：1575(mm)
后轮距：1560(mm)
转向形式：方向盘
整车尺寸：4825×1820×1485mm(长×宽×高)
总质量：2000Kg
整备质量：1520Kg
3、 车辆现场勘察情况
该车为广汽丰田凯美瑞 2.4 轿车，原始制造质量好。至评估基准日止，
现已运行 3.67 年，行驶 136,387 公里，未发生过重大交通事故，也未进行
过大修。评估人员经对包括发动机、底盘、悬挂系统、转向机构、冷却系
统等车辆的主要部件现场观察，以及向车辆管理管人员了解后认为：该车
辆各系统均处于良好的工作状态，各项性能均可达到原设计要求，机件完
整，车况良好，运行正常，可满足使用需要。
4、 重臵原值的确定
广东中联羊城资产评估有限公司 第 185 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
(1) 车辆购臵价：
查询评估基准日中国汽车动态网价格信息及向广汽丰田凯美瑞轿车经
销商询价，该车评估基准日购臵价 189,800 元。
(2) 车辆购臵税：
车辆购臵税=189,800/1.17×10%
=16,222 元
(3) 牌照费及其他必要费用为 500 元。
因此，重臵原值=车辆购臵价+购臵税+牌照费及其他必要费用=206,500
元(取整)
5、 成新率的计算
根据 2012 年 12 月 27 日《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、
公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）中的规定，该车辆属于非营业性
车辆，其使用年限及行驶里程均在国家规定的范围内。
(1) 年限成新率
该车报废年限标准规定为 15 年，已使用了 3.67 年。
年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限×100%
=(15-3.67)/15×100%=75%
(2) 行驶里程成新率
该车辆规定行驶里程 60 万公里，已行驶 136,387 公里。
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
=(600000- 136,387)/600000×100%=77%
按孰低原则确定理论成新率为 75%。
(3) 现场勘察情况
经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：
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现场勘查技术状况表
项目名称 达标程度 参考标准分 评分 状态描述
全新 15—20
整车 较好 11—15 11 整车外观色泽较好，内饰良好
（20 分） 一般 6—10
较差 0—5
全新 13—15
车架 较好 9—12 10 悬架完好，车架无变形
（15 分） 一般 4—8
较差 0—3
全新 13—15
前后桥 较好 9—12 10 完好，状态良好，行驶平顺
（15 分） 一般 4—8
勘
查 较差 0—3
法
全新 24—30
发动机 轻度磨损 16—23 23 状态良好，无异响，加速有力
（30 分） 中度磨损 8—15
重度磨损 0—7
全新 9—10
变速箱 轻度磨损 6—8 8 状态良好，无异响，反应灵敏
（10 分） 中度磨损 3—5
重度磨损 0—2
全新 9—10
转向及制 轻度磨损 6—8 8 操作灵敏，制动有效
动系统
（10 分） 中度磨损 3—5
重度磨损 0—2
总分 100 70 勘查成新率权重 60%
即该车辆的现场勘查成新率为 70%。
根据现场勘察情况，采用综合分析法进行估算，综合分析法是以理论
成新率为基础，再考虑对机动车价值影响的多种因素等综合确定。其计算
广东中联羊城资产评估有限公司 第 187 页
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公式为：
综合成新率=理论成新率×权重（40%）+勘察成新率×权重（60%）
=75%×40%+70%×60%
=72%
6、 评估现值的确定
评估值=重臵原值×综合成新率
=206,500.00×72%
=148,680.00 (元)
(三) 电子设备的评估案例
电子设备评估案例所属公司：封开县威利邦木业有限公司
设备名称、序号：打印机，明细表 4-6-6 序号 18
生产厂家：爱普生（中国）有限公司
安放地点：财务部
账面原值：1,800.00 元
账面净值：1,154.06 元
购入日期：2012 年 7 月
启用日期：2012 年 7 月
规格型号：LQ-730K
产品主要参数：
产品类型：票据针式打印机（平推式）
打印方式：点阵击打式
打印方向：双向逻辑查找
打印针数：24 针
复写能力：7 份（1 份原件+6 份拷贝）
缓冲区：128KB
广东中联羊城资产评估有限公司 第 188 页
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接口类型：USB2.0，IEEE-1284 接口
打印分辨率：360x180dpi（信函质量模式）
进纸方式：摩擦进纸（前部进纸），拖纸器进纸（后部进纸）
产品尺寸：386×305×185mm
产品重量：约 3.8kg
设备主要用途和适用范围：
爱普生 LQ-730k 打印机主要用于财务票据的打印及商务办公打印。
1、 重臵全价的确定
重臵原值=设备购臵费+运杂费+安装调试费＋资金成本
经向爱普生打印机经销商询价，该型号 LQ-730k 爱普生打印机于评估基
准日市场销售价为 1,700 元，该售价包含运杂费、安装调试。该设备安装期
较短，不计算资金成本。
因此，重臵原值=设备购臵费+运杂费+安装调试费＋资金成本
=1,700+0+0+0
=1,700 (元)
2、 综合成新率的确定
该打印机至评估基准日已使用 1.92 年，系统工作正常，反应灵敏，设备
整体保持良好，评估人员根据实际使用状况结合经济寿命年限确定该设备
尚可使用年限为 3.08 年，则：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=3.08/(3.08+1.92)×100%
=62%
3、 评估值的确定
评估值=重臵原值×综合成新率
=1,700.00×62%
广东中联羊城资产评估有限公司 第 189 页
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=1,054.00(元)
六、 评估结果
公司 账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
名称
广东 机器设备 56,889,675.94 13,669,290.19 48,110,300.00 13,832,699.00 -8,779,375.94 163,408.81
车辆 7,868,328.38 2,239,411.60 6,652,700.00 2,621,837.00 -1,215,628.38 382,425.40
威华 电子设备 5,929,831.56 1,632,984.95 5,069,900.00 2,321,097.00 -859,931.56 688,112.05
股份 固定资产减值准备 1,271,370.63 -1,271,370.63
0.00
有限 59,832,900.00 18,775,633.00 -10,854,935.88 2,505,316.89
合计 70,687,835.88 16,270,316.11
公司
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
辽宁台安
机器设备 272,319,664.81 188,979,471.14 270,107,500.00 190,109,154.00 -2,212,164.81 1,129,682.86
车辆 4,108,798.13 2,051,327.55 3,877,200.00 1,972,172.00 -231,598.13 -79,155.55
威利邦
电子设备 2,446,830.57 554,797.58 2,219,300.00 836,681.00 -227,530.57 281,883.42
固定资产减值准备 892,049.19 0.00 -892,049.19
木业有限
276,204,000.00 192,918,007.00 -2,671,293.51 2,224,459.92
合计 278,875,293.51 190,693,547.08
公司
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
河北 原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 278,715,794.71 194,841,664.97 287,658,800.00 203,482,578.00 8,943,005.29 8,640,913.03
威利邦
车辆 4,506,488.94 2,244,585.10 4,234,800.00 2,213,460.00 -271,688.94 -31,125.10
电子设备 3,946,677.02 436,242.01 3,699,730.00 1,357,023.00 -246,947.02 920,780.99
木业有限
固定资产减值准备 1,039,626.14 0.00 -1,039,626.14
公司
合计 287,168,960.67 196,482,865.94 295,593,330.00 207,053,061.00 8,424,369.33 10,570,195.06
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
湖北 原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 315,944,243.61 221,954,124.16 314,156,700.00 222,645,341.00 -1,787,543.61 691,216.84
威利邦 车辆 4,436,242.21 1,621,311.51 4,223,100.00 2,138,201.00 -213,142.21 516,889.49
电子设备 1,728,300.99 450,229.45 1,548,740.00 297,244.00 -179,560.99 -152,985.45
木业有限
固定资产减值准备 941,789.74
公司 - -941,789.74
合计 322,108,786.81 223,083,875.38 319,928,540.00 225,080,786.00
-2,180,246.81 1,996,910.62
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
封开县 机器设备 377,758,794.31 289,360,715.20 379,374,800.00 290,703,586.00 1,616,005.69 1,342,870.80
车辆 9,314,716.59 4,269,360.42 8,839,200.00 4,621,502.00 -475,516.59 352,141.58
广东中联羊城资产评估有限公司 第 190 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
威利邦 电子设备 1,224,318.34 235,448.45 1,118,380.00 372,197.00 -105,938.34 136,748.55
木业有限 固定资产减值准备 852,082.11
- -852,082.11
公司 合计 388,297,829.24 293,013,441.96 389,332,380.00 295,697,285.00 1,034,550.76 2,683,843.04
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
清远市 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
威利邦 机器设备 341,260,959.09 142,299,792.06 327,790,450.00 142,350,640.00 -13,470,509.09 50,847.94
车辆 9,444,301.49 2,884,901.53 8,877,400.00 3,478,034.00 -566,901.49 593,132.47
木业有限 电子设备 4,287,270.85 412,698.02 3,620,863.00 696,784.00 -666,407.85 284,085.98
固定资产减值准备 646,130.62 0.00 -646,130.62
公司
合计 354,992,531.43 144,951,260.99 340,288,713.00 146,525,458.00 -14,703,818.43 1,574,197.01
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
台山市
机器设备 201,139,062.77 110,078,741.82 192,647,400.00 111,913,609.00 -8,491,662.77 1,834,867.18
车辆 1,318,072.77 92,236.03 1,139,600.00 327,274.00 -178,472.77 235,037.97
威利邦
电子设备 1,089,353.17 96,993.27 845,700.00 167,526.00 -243,653.17 70,532.73
固定资产减值准备 725,264.53 0.00 -725,264.53
木业有限
194,632,700.00 112,408,409.00 -8,913,788.71 2,865,702.41
合计 203,546,488.71 109,542,706.59
公司
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
阳春市 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
威利邦 机器设备 95,200,448.78 62,554,704.26 93,790,100.00 61,932,847.00 -1,410,348.78 -621,857.26
车辆 2,554,783.04 1,329,188.03 2,377,200.00 1,034,282.00 -177,583.04 -294,906.03
木业有限 电子设备 642,664.14 75,259.57 526,000.00 108,130.00 -116,664.14 32,870.43
固定资产减值准备 1,142,616.48 0.00 -1,142,616.48
公司
合计 98,397,895.96 62,816,535.38 96,693,300.00 63,075,259.00 -1,704,595.96 258,723.62
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
广东威华 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
丰产林 机器设备 - - - - - -
车辆 670,132.00 33,506.60 522,000.00 78,300.00 -148,132.00 44,793.40
发展有限 电子设备 10,048.00 580.94 5,500.00 825.00 -4,548.00 244.06
固定资产减值准备
公司
合计 680,180.00 34,087.54 527,500.00 79,125.00 -152,680.00 45,037.46
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
梅州市 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
威华 机器设备 22,442.00 1,121.98 20,700.00 3,465.00 -1,742.00 2,343.02
车辆 1,461,391.00 134,180.38 1,336,100.00 436,481.00 -125,291.00 302,300.62
速生林 电子设备 63,494.00 8,910.01 41,100.00 10,582.00 -22,394.00 1,671.99
固定资产减值准备
有限公司
合计 1,547,327.00 144,212.37 1,397,900.00 450,528.00 -149,427.00 306,315.63
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
封开县 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 - - - - - -
广东中联羊城资产评估有限公司 第 191 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
威华 车辆 29,600.00 17,562.88 27,800.00 17,866.00 -1,800.00 303.12
电子设备 6,750.00 337.50 5,000.00 1,562.00 -1,750.00 1,224.50
速生林 固定资产减值准备
32,800.00 19,428.00 -3,550.00 1,527.62
合计 36,350.00 17,900.38
有限公司
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
广州市 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
威华 机器设备 - - - - - -
车辆 - - - - - -
速生林 电子设备 4,100.00 0.00 1,500.00 225.00 -2,600.00 225.00
固定资产减值准备
有限公司
合计 4,100.00 0.00 1,500.00 225.00 -2,600.00 225.00
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
惠州市 机器设备 124,780.00 73,555.97 117,300.00 34,500.00 -7,480.00 -39,055.97
车辆 - - - - - -
威龙木业 电子设备 - - - - - -
固定资产减值准备
有限公司
合计 124,780.00 73,555.97 117,300.00 34,500.00 -7,480.00 -39,055.97
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
龙门县 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
威华 机器设备 - - - - - -
车辆 6,000.00 - 5,600.00 1,680.00 -400.00 1,680.00
速生林 电子设备 - - - - - -
固定资产减值准备
有限公司
合计 6,000.00 - 5,600.00 1,680.00 -400.00 1,680.00
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
清远市 机器设备 - - - - - -
车辆 243,206.00 58,517.33 214,600.00 128,140.00 -28,606.00 69,622.67
威绿发展 电子设备 8,720.00 1,651.48 6,500.00 1,545.00 -2,220.00 -106.48
固定资产减值准备
有限公司
合计 251,926.00 60,168.81 221,100.00 129,685.00 -30,826.00 69,516.19
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
阳春市 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
威华 机器设备 - - - - - -
车辆 6,000.00 0.00 5,600.00 1,960.00 -400.00 1,960.00
速生林 电子设备 3,250.00 0.00 2,500.00 375.00 -750.00 375.00
固定资产减值准备
有限公司
合计 9,250.00 0.00 8,100.00 2,335.00 -1,150.00 2,335.00
辽宁台安 账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
盈福新盛 机器设备 17,395,214.44 11,149,512.26 16,834,400.00 12,718,203.00 -560,814.44 1,568,690.74
车辆 641,787.41 395,638.91 584,300.00 410,780.00 -57,487.41 15,141.09
广东中联羊城资产评估有限公司 第 192 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
地板有限 电子设备 164,126.34 69,172.15 154,000.00 69,919.00 -10,126.34 746.85
固定资产减值准备
公司
合计 18,201,128.19 11,614,323.32 17,572,700.00 13,198,902.00 -628,428.19 1,584,578.68
账面值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
科目名称
湖北襄樊 原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 16,667,841.70 13,346,339.70 16,528,000.00 13,401,623.00 -139,841.70 55,283.30
盈福新盛 车辆 294,752.98 203,319.82 289,500.00 208,080.00 -5,252.98 4,760.18
电子设备 231,998.97 90,212.14 215,850.00 85,050.00 -16,148.97 -5,162.14
地板有限
固定资产减值准备 218,088.58
公司 0.00 -218,088.58
合计 17,194,593.65 13,421,783.08 17,033,350.00 13,694,753.00 -161,243.65 272,969.92
七、 评估增减值分析
(1) 机器设备评估净值增值是因为部分设备计提了减值准备，故导致
设备评估净值增值。
(2) 车辆评估原值减值是因为近两年运输车辆市场价格呈下降的趋
势；又因委估车辆计提了减值准备，故造成其评估净值增值。
(3) 电子设备评估原值减值主要原因为部分电子设备因技术更新较
快，市场价格下降幅度较大，故出现评估原值减值；但由于电子设备计提
了减值准备，所以造成电子设备评估净值增值。
八、 委估设备特别事项说明
经过评估人员现场调查，发现委估设备中存在下列特别事项，敬请报告
使用者注意。
1、台山市威利邦木业有限公司运输车辆中粤 MHR808 别克牌轿车（别
克牌 SGM7240GS）的行驶证登记所有人为钟伟彬，粤 ML1876 与 M0425
挂货车（HN4180G6D）的行驶证登记所有人为梅县盛发汽车货运有限公司。
钟伟彬已出具关于粤 MHR808 车辆的产权说明，声明该别克车辆产权归属
于台山市威利邦木业有限公司；梅县盛发汽车货运有限公司已出具关于粤
ML1876 与 M0425 挂车辆的产权说明，声明此两辆车辆的产权归属于台山
广东中联羊城资产评估有限公司 第 193 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
市威利邦木业有限公司。
2、广东威华丰产林发展有限公司账上的固定资产中粤 M34202 猎豹吉
普车、粤 M34902 猎豹吉普车、粤 M34252 猎豹吉普车的行驶证登记所有人
为李练光。李练光已出具关于粤 M34202、粤 M34902、粤 M34252 车辆的
产权说明，声明此三辆猎豹吉普车的产权归属于广东威华丰产林发展有限
公司。
3、广东威华股份有限公司账上的固定资产中粤 B5N091 梅赛德斯奔驰
轿车的行驶证登记所有人为刘新平，京 NT5929 奥迪轿车的行驶证登记所有
人为梁斌。同时刘新平已出具关于粤 B5N091 车辆的产权说明，声明该奔驰
轿车的产权归属于广东威华股份有限公司；梁斌已出具关于京 NT5929 车辆
的产权说明，声明该奥迪轿车的产权归属于广东威华股份有限公司。
4、封开县威利邦木业有限公司以其依法拥有的全部机器设备抵押给国
家开发银行贷款。
5、河北威利邦木业有限公司以其依法拥有的全部机器设备抵押给国家
开发银行贷款。
6、辽宁台安威利邦木业有限公司以其依法拥有的主要生产线机器设备
抵押给交通银行股份有限公司深圳分行上步支行贷款。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 194 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
土地使用权资产评估技术说明
一、 委估土地使用权情况介绍
(一) 土地使用权评估范围
被评估单位列入本次评估范围的土地使用权共 21 宗，其面积、取得方
式、原始入账价值、摊销政策、摊余价值情况见下表
原始入账价 摊销政
取得 面积 账面净值
公司名称 宗地名称 值 策 备注
方式 （平方米） (元)
(元) （年）
广东威华股份有限 13,689,230.83 9,744,838.77
出让 29,116 50
公司用地 1 已抵押
广东威华
1 股份有限 广东威华股份有限
出让 1,950 726,659.17 50 517,309.82 贷款
公司 公司用地 2
合计 31,066 14,415,890 10,262,148.59
清远市威利邦木业
出让 77,282 50
有限公司用地 1
清远市威利邦木业
出让 122,718.63 50
清远市威 有限公司用地 2 16,631,146 已抵押
13,447,224.36
2 利邦木业 清远市威利邦木业 贷款
出让 63,814.33 50
有限公司 有限公司用地 3
清远市威利邦木业
出让 128,554.7 50
有限公司用地 4
合计 392,369.66 16,631,146 13,447,224.36
台山市威利邦木业 1,261,965.5 已抵押
出让 49,446.7 50 1,072,670.71
有限公司用地 1 贷款
台山市威利邦木业 已抵押
台山市威 出让 40,084.77 50
有限公司用地 2 贷款
3 利邦木业
台山市威利邦木业 已抵押
有限公司 出让 39,114.64 50
有限公司用地 3 贷款
台山市威利邦木业 已抵押
出让 39,616.00 50
有限公司用地 4 贷款
台山市威利邦木业 已抵押
出让 48,709.89 4,184,901.64 50 3,557,166.53
有限公司用地 5 贷款
台山市威
台山市威利邦木业 已抵押
3 利邦木业 出让 38,963.28 50
有限公司用地 6 贷款
有限公司
台山市威利邦木业 已抵押
出让 45,509.98 50
有限公司用地 7 贷款
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台山市威利邦木业 已抵押
出让 40,987.21 50
有限公司用地 8 贷款
合计 342,432.47 5,446,867.14 4,629,837.24
阳春市威利邦木业 已抵押
出让 124,074.7 7,293,402.04 50 6,140,731.20
有限公司用地用地 1 贷款
阳春市威
4 利邦木业 阳春市威利邦木业 出让 25,607 1,245,701.05 50 1,048,978.67
已抵押
有限公司 有限公司用地用地 2 贷款
合计 149,681.7 8,539,103.09 7,189,709.87
封开县威 封开县威利邦木业 已抵押
出让 325,640 31,972,355.2 28,352,317.68
5 利邦木业 有限公司用地 贷款
有限公司 合计 325,640 31,972,355.2 28,352,317.68
辽宁台安 辽宁台安威利邦木 14,685,000 已抵押
出让 313,238 50 12,457,781
威利邦木 业有限公司用地 贷款
6
业有限公 14,685,000
合计 313,238 50 12,457,781
司
湖北威利邦木业有 19,691,989.64 已抵押
出让 191,261.1 23,577,843.52 50
湖北威利 限公司用地 1 贷款
邦木业有 湖北威利邦木业有 已抵押
7 出让 200,000 24,540,204.48 50 20,594,404.87
限公司 限公司用地 2 贷款
合计 391261.1 48,118,048 40,286,394.51
河北威利 河北威利邦木业有 已抵押
出让 200,000 6,243,000.1 50 5,329,715.12
8 邦木业有 限公司用地 贷款
限公司 合计 200,000 6,243,000.1 5,329,715.12
(二) 委估宗地 1——广东威华股份有限公司用地 1 概况
1、 土地登记状况
委估宗地已完成土地登记工作，已取得了《国有土地使用证》，土地登
记状况如下：
(1) 土地位臵：梅县西阳镇龙坑村；
(2) 土地来源及其变革：出让；
(3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有；
(4) 宗地编号：无记载；
(5) 地号：242116040151；
(6) 土地用途：工业用地；
(7) 土地面积：29,116 平方米；
广东中联羊城资产评估有限公司 第 196 页
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(8) 已建成的房屋建筑物建筑面积：已建成 31 项建筑物，建筑面积
合计为 30,762.1 平方米；
(9) 四至：东至 S333 公路、南至梅州市威华家私制造有限公司、西
至山地，北至堆场用地；
(10) 土地等级：属梅县八等二级工业用地；
(11) 土地使用证证号：“梅府国用（2002）字第 662 号”，登记日期为
2002 年 3 月 22 日。
2、 土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，委估宗地来源合法，产权
清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：广东威华股份有限公司；
(3) 共有土地使用状况：无共有权人；
(4) 他项权利状况：评估对象已设定抵押权；
(5) 土地使用权取得方式：出让；
(6) 使用期限：至 2064 年 12 月 23 日，至评估基准日，剩余使用年
限为 50.48 年（本次评估设定剩余使用年限为法定最高使用年限 50 年计算
其土地使用权价值）；
(7) 宗地使用的特殊规定：本证范围内的土地使用权如发生转让、出
租、抵押、转移、用途改变等行为，除应办理批准手续外，还须到土地登
记机关办理变更登记，否则不受法律保护。
3、 土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，委估宗地现状利用方向为
工业用途。
(1) 土地基础设施状况
广东中联羊城资产评估有限公司 第 197 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
宗地外基础设施条件： “五通”，即通上水、通下水、通电、通路、通
讯。
宗地内土地平整状况：红线内土地已平整。
(2) 土地利用状况
委估的宗地内已建成 31 项建筑物，有 9 项建筑物已办理《房地产权证》，
权属人均为广东威华股份有限公司。具体情况详见下表：
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
1 厂大门工程 梅县西阳镇龙坑村 60 工业 门卫房
梅县西阳镇龙坑村（综合 粤房地证字第
2 综合楼 楼一） 1976.96 C0261633 号 工业 宿舍
梅县西阳镇龙坑村（综合 粤房地证字第
3 综合楼二 楼二） 1468.92 C0261632 号 工业 办公楼
梅县西阳镇龙坑村综合 粤房地证字第 仓库及食
4 综合楼（三） 楼（三） 2054.76 C0261630 号 工业 堂、宿舍
5 简易仓库(家) 梅县西阳镇龙坑村 1000 工业 仓库
6 卷板车间 梅县西阳镇龙坑村 700 工业 车间
7 水处理厂房及道路 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 水处理房
8 细木工板锅炉厂房 梅县西阳镇龙坑村 300 工业 厂房
9 旋切车间 梅县西阳镇龙坑村 2000 工业 车间
10 细木车间铁棚 梅县西阳镇龙坑村 700 工业 车间
11 旋切车间铁棚 梅县西阳镇龙坑村 600 工业 车间
12 热能堆料仓 梅县西阳镇龙坑村 1200 工业 仓库
13 煤棚 梅县西阳镇龙坑村 420.6 工业 仓库
14 成品出货仓 梅县西阳镇龙坑村 400 工业 仓库
15 削片车间钢结构工棚 梅县西阳镇龙坑村 300 工业 车间
16 成品仓铁棚 梅县西阳镇龙坑村 214.5 工业 仓库
17 能源仓过道铁皮瓦 梅县西阳镇龙坑村 150 工业 仓库
18 老锅炉铁皮屋 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 锅炉房
梅县西阳镇龙坑村（制版 粤房地证字第
19 主车间 车间） 4428 C0261636 号 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村(机修 粤房地证字第
20 机修车间 车间) 230.4 C0261628 号 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（配电 粤房地证字第
21 配电房 房） 167.96 C0261634 号 工业 配电房
22 过磅房 梅县西阳镇龙坑村 104.1 工业 地磅房
23 肥料车间（尿素仓） 梅县西阳镇龙坑村 245 工业 车间
24 地磅值班房 梅县西阳镇龙坑村 96.6 工业 值班房
梅县西阳镇龙坑村(锅炉 粤房地证字第
25 锅炉车间 房） 778.55 C0261629 号 工业 车间
26 铁皮房 梅县西阳镇龙坑村 4123 工业 仓库
27 细木工板切房 梅县西阳镇龙坑村 1649.5 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（备料 粤房地证字第
28 备料车间（热磨） 车间） 848 C0261637 号 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（成品 粤房地证字第
29 成品仓 仓） 2227.08 C0261631 号 工业 仓库
30 厂内铁瓦棚 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 仓库
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
31 木片铁皮瓦厂房 梅县西阳镇龙坑村 1718.17 工业 仓库
(三) 委估宗地 2——广东威华股份有限公司用地 2 概况
1、 土地登记状况
委估宗地已完成土地登记工作，已取得了《国有土地使用权证》，土地
登记状况如下：
(1) 土地位臵：梅县西阳镇龙坑村；
(2) 土地来源及其变革：出让；
(3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有；
(4) 宗地编号：无记载；
(5) 地号：242116040151；
(6) 土地用途：工业用地；
(7) 土地面积：1,950 平方米；
(8) 已建成的房屋建筑物：已建成 1 项建筑物，建筑面积合计为 442.26
平方米；
(9) 四至：东至广东威华股份有限公司用地 1、南至梅州市威华家私
制造有限公司、西至山地，北至广东威华股份有限公司用地 1；
(10) 土地等级：属梅县八等二级工业用地；
(11) 土地使用证证号：“梅府国用（2002）字第 663 号”，登记日期为
2002 年 3 月 22 日。
2、 土地权利状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，委估宗地来源合法，产权
清晰，土地权利状况如下：
(1) 土地所有者：国有；
(2) 土地使用者：广东威华股份有限公司；
(3) 共有土地使用状况：无共有权人；
广东中联羊城资产评估有限公司 第 199 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
(4) 他项权利状况：评估对象已设定抵押权；
(5) 土地使用权取得方式：出让；
(6) 使用期限：至 2045 年 6 月 9 日，至评估基准日，剩余使用年限
为 30.94 年；
(7) 宗地使用的特殊规定：本证范围内的土地使用权如发生转让、出
租、抵押、转移、用途改变等行为，除应办理批准手续外，还须到土地登
记机关办理变更登记，否则不受法律保护。
3、 土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，委估宗地现状利用方向为
工业用途。
(1) 土地基础设施状况
宗地外基础设施条件： “五通”，即通上水、通下水、通电、通路、通
讯。
宗地内土地平整状况：红线内土地已平整。
(2) 土地利用状况：
委估的宗地内已建成 1 项建筑物，有 1 项建筑物已办理《房地产权证》，
权属人为广东威华股份有限公司，具体情况详见下表：
序 建筑面积 土地
号 评估对象名称 坐落地址 （平方米） 权证编号 用途 现场用途
梅县西阳镇龙坑村（制胶 粤房地证字第
1 制胶车间 车间) 442.26 C0261627 号 工业 车间
(四) 其他子公司用地概况
1、 土地登记状况
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土地权
土地来 四至
序 土地位臵 属性质 地籍 土地 土地面积 土地等
源及其 及权属 宗地号 产权证 备注
号 （地址） 图号 用途 （m2） 级
变革 变更情 东至 南至 西至 北至
况
清远市 清远市
清远市源潭
以出让 产权 威利邦 威利邦 清远市 清市府国用 清远市威利
镇星科建材 清佛
1 方式从 国有 证无 H2400005 工业 77,282 振兴路 木业有 木业有 4级工 （2003）第 邦木业有限
陶瓷工业城 公路
取得 记录 限公司 限公司 业用地 00589号 公司用地 1
内
用地 3 用地 4
清远市 清远
清远市源潭 市威
以出让 产权 威利邦 清远市 清市府国用 清远市威利
镇星科建材 利邦
2 方式从 国有 证无 H2400004 工业 122,718.63 木业有 创业路 小山岗 4级工 （2003）第 邦木业有限
陶瓷工业城 木业
取得 记录 限公司 业用地 00590号 公司用地 2
内 有限
用地4
公司
清远市 清远市
清远市清城
以出让 产权 威利邦 威利邦 清远市 清市府国用 清远市威利
区源潭镇星 清佛 南方卫
3 方式从 国有 证无 H2400080 工业 63,814.33 木业有 木业有 4级工 （2009）第 邦木业有限
科建材陶瓷 公路 浴
取得 记录 限公司 限公司 业用地 00291号 公司用地 3
工业城
用地1 用地 2
东至 清远市
清远市清城 清远
以出让 产权 威利邦 清远市 清市府国用 清远市威利
区源潭镇星 市威
4 方式从 国有 证无 H2400012 工业 128,554.70 振兴路 木业有 小山岗 4级工 （2005）第 邦木业有限
科建材陶瓷 利邦
取得 记录 限公司 业用地 00003号 公司用地 4
工业园 木业 用地 2
有限
台山 台山市 台山市
以出让 产权 市威 威利邦 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 S273公 利邦
5 方式从 国有 证无 工业 49,446.70 木业有 木业有 3级工 （2004）第 邦木业有限
记录 路 木业
取得 记录 限公司 限公司 业用地 00331号 公司用地 1
有限 用地 4 用地 5
公司
新台 台山市 台山市
以出让 产权 高速 威利邦 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 S273公
6 方式从 国有 证无 工业 40,084.77 冲蒌 木业有 木业有 3级工 （2004）第 邦木业有限
记录 路
取得 记录 出口 限公司 限公司 业用地 00332号 公司用地 2
台山市冲蒌 路段 用地 3 用地 1
镇红岭工业
开发区 台山市 新台 台山市
以出让 产权 威利邦 高速 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 新台高
7 方式从 国有 证无 工业 39,114.64 木业有 冲蒌 木业有 3级工 （2004）第 邦木业有限
记录 速
取得 记录 限公司 出口 限公司 业用地 00333号 公司用地 3
用地2 路段 用地 4
台山市 台山 台山市
以出让 产权 威利邦 市威 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 利邦 新台高
8 方式从 国有 证无 工业 39,616 木业有 木业有 3级工 （2004）第 邦木业有限
记录 木业 速
取得 记录 限公司 限公司 业用地 00334号 公司用地 4
用地1 有限 用地 7
公司
台山 西至台 台山市
以出让 产权 市威 山市威 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 S273公 利邦 利邦木
9 方式从 国有 证无 工业 48,709.89 木业有 3级工 （2005）第 邦木业有限
记录 路 木业 业有限
取得 记录 限公司 业用地 00171号 公司用地 5
有限 公司用 用地 8
公司 地7
台山市 台山
以出让 产权 威利邦 市威 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 利邦 新台高
10 方式从 国有 证无 工业 38,963.28 木业有 山岗 3级工 （2005）第 邦木业有限
记录 木业 速
取得 记录 限公司 业用地 00172号 公司用地 6
台山市冲蒌 用地8 有限
镇红岭工业 公司
台山市 台山 台山市
区
以出让 产权 威利邦 市威 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 利邦 新台高
11 方式从 国有 证无 工业 45,509.98 木业有 木业有 3级工 （2005）第 邦木业有限
记录 木业 速
取得 记录 限公司 限公司 业用地 00173号 公司用地 7
用地5 有限 用地 6
公司
台山 台山市
以出让 产权 市威 威利邦 台山市 台国用 台山市威利
产权证无 S273公 利邦
12 方式从 国有 证无 工业 40,987.21 木业有 山岗 3级工 （2005）第 邦木业有限
记录 路 木业
取得 记录 限公司 业用地 00174号 公司用地 8
有限 用地 6
公司
春府国用
阳春市岗美 以出让 产权 岗美镇 （2007）特 阳春市威利
产权证无 罗阳高 S277
13 镇轮塘村桔 方式从 国有 证无 工业 124,074.70 林地 山地 2级工 0000064、 邦木业有限
记录 速 公路
子园地段 取得 记录 业用地 第1800425 公司用地 1
号
春府国用
阳春市春湾 以出让 产权 春湾镇 （2007）特 阳春市威利
X608公
14 镇山角水口 方式从 国有 证无 04-08-409 工业 25,607 林地 林地 林地 3级工 邦木业有限
路 0000433、
公司用地 2
岗 取得 记录 业用地
第402235号
封开县
长岗镇旺村 以出让 产权 其他各 封府国用 封开县威利
321国
15 村（ 321国道 方式从 国有 证无 40400306 工业 325,640.00 林地 林地 林地 镇一等 （2008）第 邦木业有限
道
旁） 取得 记录 二级工 0465号 公司用地
业用地
台安县 台安县
以出让 产权 新世 台安国用 辽宁台安威
鞍山市台安 产权证无 肉鸡良 1等3级
（2006）第 利邦木业有
16 方式从 国有 证无 工业 313,238 纪农 空地 鞍羊路
县工业园区 记录 种示范 工业用
取得 记录 场 00172号 限公司用地
场 地
湖北威
以出让 利邦木 南漳县 南漳国用 湖北威利邦
3570.1- 产权证无 威利邦 S305
17 方式从 国有 工业 191,261.10 空地 业有限 2级工 （2013）第 木业有限公
584.6 记录 大道 公路
南漳县九集 取得 公司用 业用地 046号 司用地 1
镇木林村 地2
（305省道北 湖北
侧） 威利 襄阳港 南漳国用 湖北威利邦
以出让 产权 南漳县
产权证无 威利邦 邦木 科投资
18 方式从 国有 证无 工业 200,000 空地 2级工 （2007）第 木业有限公
记录 大道 业有 有限公
取得 记录 业用地 481号 司用地 2
限公 司
司用
春府国用
以出让 产权 天姿家 河北威 邯郸市 （2007）特 河北威利邦
邯郸市邱县 产权证无 新城
19 方式从 国有 证无 工业 200,000.00 纺有限 华集团 空地 5级工 0000064、 木业有限公
城西工业区 记录 路
取得 记录 公司 发电厂 业用地 第1800428 司用地
号
2、 土地权利状况
广东中联羊城资产评估有限公司 第 201 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
共有土地 宗地使用的特
序号 土地所有者 土地使用者 他项权利状况 使用期限 备注
使用状况 殊规定
本宗地若发生
清远市威利邦 无共有权 估价对象已设 清远市威利邦木业
1 国家所有 转让，需补交
木业有限公司 人 定抵押权 至2053年8月20日，至 有限公司用地1
出让金
评估基准日，剩余使用
本宗地若发生
清远市威利邦 无共有权 估价对象已设 年限为39.14年 清远市威利邦木业
2 国家所有 转让，需补交
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地2
出让金
至2057年6月24日，至 本宗地若发生
清远市威利邦 无共有权 估价对象已设 清远市威利邦木业
3 国家所有 评估基准日，剩余使用 转让，需补交
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地3
年限为42.98年 出让金
至2054年12月28日，至 本宗地若发生
清远市威利邦 无共有权 估价对象已设 清远市威利邦木业
4 国家所有 评估基准日，剩余使用 转让，需补交
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地4
年限为40.49年 出让金
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 台山市威利邦木业
5 国家所有 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地1
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 台山市威利邦木业
6 国家所有 至2054年3月8日，至评 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地2
估基准日，剩余使用年
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 限为39.69年 台山市威利邦木业
7 国家所有 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地3
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 台山市威利邦木业
8 国家所有 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地4
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 台山市威利邦木业
9 国家所有 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地5
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 台山市威利邦木业
10 国家所有 至2055年1月20日，至 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地6
评估基准日，剩余使用
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 年限为40.55年 台山市威利邦木业
11 国家所有 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地7
台山市威利邦 无共有权 估价对象已设 台山市威利邦木业
12 国家所有 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地8
至2057年1月8日，至评
阳春市威利邦 无共有权 估价对象已设 阳春市威利邦木业
13 国家所有 估基准日，剩余使用年 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地1
限为42.52年
至2043年7月26日，至
阳春市威利邦 无共有权 估价对象已设 阳春市威利邦木业
14 国家所有 评估基准日，剩余使用 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地2
年限为29.07年
至2058年11月20日，至
封开县威利邦 无共有权 估价对象已设 封开县威利邦木业
15 国家所有 评估基准日，剩余使用 无。
木业有限公司 人 定抵押权 有限公司用地
年限为44.39年
辽宁台安威利 至2056年12月10日，至
无共有权 估价对象已设 辽宁台安威利邦木
16 国家所有 邦木业有限公 评估基准日，剩余使用 无。
人 定抵押权 业有限公司用地
司 年限为42.44年
至2056年12月19日，至
湖北威利邦木 无共有权 估价对象已设 湖北威利邦木业有
17 国家所有 评估基准日，剩余使用 无。
业有限公司 人 定抵押权 限公司用地1
年限为42.47年
至2057年11月10日，至
湖北威利邦木 无共有权 估价对象已设 湖北威利邦木业有
18 国家所有 评估基准日，剩余使用 无。
业有限公司 人 定抵押权 限公司用地2
年限为43.36年
至2056年12月25日，至
河北威利邦木 无共有权 估价对象已设 河北威利邦木业有
19 国家所有 评估基准日，剩余使用 无。
业有限公司 人 定抵押权 限公司用地
年限为42.48年
3、 土地利用状况
广东中联羊城资产评估有限公司 第 202 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
土地基础设施状况 土地开发利用状况
序号
宗地外基础设施状况 宗地内基础设施状况 现在开发状况 建筑密度
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种
1
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
由于厂区由4宗地组成，开发时整体开发，4宗
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 地现场内部没明显界址及围墙。截至评估基准
2
水，通电，通路，通讯 有绿化设施 日四宗土地上已建成50项建筑物，建筑面积合
计为63,809.58平方米。其中有23项已办理《房
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种
3 地产权证》，权属人为清远市威利邦木业有限
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
公司
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种
4
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种
5
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
由于现厂区由4宗地组成（用地1至用地4），开
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 发时整体开发，4宗地现场内部没明显界址及围
6
水，通电，通路，通讯 有绿化设施 墙。截至评估基准日四宗土地上已建成25项建
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 筑物，建筑面积合计为43,078.68平方米。其中
7 有9项已办理《房地产权证》，权属人均为台山
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
市威利邦木业有限公司
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种
8
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
宗地外已达三通，即通给水，通 宗地内土地未平整，未
9
电，通路。 建有建筑物
宗地外已达三通，即通给水，通 宗地内土地未平整，未
10
电，通路。 建有建筑物 为公司二期规划用地，至评估基准日，该土地
宗地外已达三通，即通给水，通 宗地内土地未平整，未 上未有建成相关建筑物。
11
电，通路。 建有建筑物
宗地外已达三通，即通给水，通 宗地内土地未平整，未
12
电，通路。 建有建筑物
宗地内有28项建筑物，建筑面积合计为
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 39,223.76平方米。其中有15项房屋建筑物已办
13
水，通电，通路，通讯 有绿化设施 理《房地产权证》，权属人为阳春市威利邦木
业有限公司
宗地内仅建成5项构筑物，包括棚架、地磅、道
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整，未
14 路、围墙、堆场，该等构筑物均未办理《房地
水，通电，通路，通讯 建有建筑物。
产权证》
宗地内已建成40项建筑物，建筑面积合计为
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 57,580.81平方米。有17项建筑物已办理《房地
15
水，通电，通路，通讯 有绿化设施 产权证》，权属人为封开县威利邦木业有限公
司
委估的宗地内已建成22项建筑物，建筑面积合
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 计为70,130.27平方米。有22项建筑物已办理《
16
水，通电，通路，通讯 有绿化设施 房地产权证》，权属人为辽宁台安威利邦木业
有限公司
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 由于厂区由2宗地组成，开发时整体开发，2宗
17
水，通电，通路，通讯 有绿化设施 地现场内部没明显界址及围墙。截至评估基准
日2宗土地上已建成20项建筑物，建筑面积合计
为60,333.6平方米。其中有10项已办理《房地
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种 产权证》，权属人均为湖北威利邦木业有限公
18 司。
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
宗地内已建成24项建筑物，建筑面积合计为
宗地外已达五通，即通给、排 宗地内土地已平整并种
19 54,134.09平方米。有22项建筑物已办理《房地
水，通电，通路，通讯 有绿化设施
产权证》，权属人为河北威利邦木业有限公司
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4、 土地个别因素
周边道 土地使用 法定 实际 估价设 宗地面积 地形地 地质条
序号 宗地位臵 形状 开发程度 备注
路状况 者 用途 用途 定用途 (m2) 势条件 件
清远市源
潭镇星科 同法定 清远市威利
1 工业 工业 77,282 矩形
建材陶瓷 用途 邦木业有限
工业城内 公司用地1
清远市源
潭镇星科 同法定 清远市威利
2 工业 工业 122,718.63 矩形
建材陶瓷 用途 邦木业有限
工业城内 宗地外五 地基承
清远市威 通，宗地 载力一 公司用地2
清佛公
清远市清 利邦木业 内已平整 较平坦 般，地
路
城区源潭 有限公司 并种有绿 质条件
同法定
3 镇星科建 工业 工业 63,814.33 矩形 化设施 一般 清远市威利
用途
材陶瓷工 邦木业有限
业城 公司用地3
清远市清
城区源潭 清远市威利
同法定
4 镇星科建 工业 工业 128,554.7 矩形 邦木业有限
用途
材陶瓷工 公司用地4
业园
同法定 台山市威利
5 工业 工业 49,446.70 矩形 邦木业有限
用途
公司用地1
同法定 台山市威利
6 工业 工业 40,084.77 矩形 宗地外五 地基承
台山市冲 台山市威 用途 邦木业有限
通，宗地 载力一
蒌镇红岭 S273公 公司用地2
利邦木业 内已平整 较平坦 般，地
工业开发 路
有限公司 同法定 并种有绿 质条件 台山市威利
7 区 工业 工业 39,114.64 矩形
用途 化设施 一般 邦木业有限
公司用地3
同法定 台山市威利
8 工业 工业 39,616.00 矩形 邦木业有限
用途
公司用地4
同法定 台山市威利
9 工业 工业 48,709.89 矩形 邦木业有限
用途
公司用地5
同法定 台山市威利
10 工业 工业 38,963.28 矩形 地基承
台山市威 用途 邦木业有限
台山市冲 宗地外三 载力一
S273公 有一定 公司用地6
蒌镇红岭 利邦木业 通，宗地 般，地
路 坡度
工业区 有限公司 同法定 内未平整 质条件 台山市威利
11 工业 工业 45,509.98 矩形 一般 邦木业有限
用途
公司用地7
同法定 台山市威利
12 工业 工业 40,987.21 矩形 邦木业有限
用途
公司用地8
宗地外五 地基承
阳春市岗
通，宗地 载力一
美镇轮塘 S277公 同法定
13 工业 工业 124,074.70 矩形 内已平整 较平坦 般，地 阳春市威利
村桔子园 路 用途
并种有绿 质条件 邦木业有限
地段 阳春市威
化设施 一般 公司用地1
利邦木业
有限公司 地基承
宗地外五
阳春市春 载力一
X608公 同法定 通，宗地
14 湾镇山角 工业 工业 25,607 矩形 较平坦 般，地 阳春市威利
路 用途 内已平整
水口岗 质条件 邦木业有限
。
一般 公司用地2
宗地外五 地基承
长岗镇旺 封开县威 通，宗地 载力一
村村 同法定
15 321国道 利邦木业 工业 工业 325,640 矩形 内已平整 较平坦 般，地 封开县威利
（321国 用途
有限公司 并种有绿 质条件 邦木业有限
道旁）
化设施 一般 公司用地
辽宁台安 宗地外五 地基承
鞍山市台 威利邦木 通，宗地 载力一
同法定
16 安县工业 鞍羊路 工业 工业 313,238 L形 内已平整 较平坦 般，地 辽宁台安威
业有限公 用途
园区 并种有绿 质条件 利邦木业有
司 化设施 一般 限公司用地
同法定 湖北威利邦
17 南漳县九 工业 工业 191,261.1 矩形 宗地外五 地基承
湖北威利 用途 木业有限公
集镇木林 通，宗地 载力一
S305公 司用地1
村（305 邦木业有 内已平整 较平坦 般，地
路
省道北 限公司 同法定 并种有绿 质条件 湖北威利邦
18 侧） 工业 工业 200,000 矩形 化设施 一般 木业有限公
用途
司用地2
宗地外五 地基承
邯郸市邱 河北威利 通，宗地 载力一
同法定
19 县城西工 新城路 邦木业有 工业 工业 200,000 矩形 内已平整 较平坦 般，地 河北威利邦
用途
业区 限公司 并种有绿 质条件 木业有限公
化设施 一般 司用地
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二、 土地使用权的影响因素分析
土地使用权的影响因素可分为一般因素、区域因素与个别因素。本次评
估以广东威华股份有限公司持有的两宗地作因素分析说明，其余子公司用
地因素分析过程略。
(一) 影响土地使用权的一般因素
影响宗地价格的一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济
和行政因素等。
1、 城市资源状况
(1) 地理位臵
梅州市位于广东省东北部，地理位臵坐标为北纬 23°23＇～24°56＇，东
经 115°18＇～116°56＇之间。地处闽、粤、赣三省交界处。辖梅江区、梅
县、平远县、蕉岭县、大埔县、丰顺县、五华县，代管兴宁市。
(2) 行政区划
梅州辖 1 区 6 县，代管 1 个县级市（兴宁市）。梅江区、梅县、大埔县、
丰顺县、五华县、平远县、蕉岭县。
① 梅江区辖 3 个街道（金山、江南、西郊）、4 个镇（长沙、三角、城
北、西阳），共 81 个村民委员会和 41 个社区居民委员会。
② 梅县下辖 18 个镇和 1 个城镇办事处，1 个高新技术产业园区管理委
员会。
③ 大埔县辖 14 个镇（湖寮、茶阳、西河、百侯、枫朗、光德、桃源、
高陂、大麻、三河、大东、洲瑞、银江、青溪。
④ 丰顺县辖下有 16 个镇和 1 个国营农场，263 个村民委员会和 14 个居
民委员会。
⑤ 五华县辖 16 个镇（水寨、河东、郭田、双华、棉洋、安流、梅林、
龙村、横陂、华阳、周江、长布、潭下、岐岭、转水、华城）。
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⑥ 平远县辖 12 个镇（大柘、仁居、东石、石正、八尺、差干、上举、
泗水、长田、热柘、中行、河头）。
⑦ 蕉岭县辖蕉城、长潭、三圳、新铺、文福、广福、蓝坊、南礤 8 个
镇，共 97 个村委会和 10 个居委会。
⑧ 兴宁市辖 3 个街道办事处、17 个镇和 2 个非建制区，452 个村（居）
委会。
(3) 地理概况
梅州市地质构造比较复杂，主要由花岗岩、喷出岩、变质岩、砂页岩、
红色岩和灰岩六大岩石构成台地、丘陵、山地、阶地和平原五大类地貌类
型。梅州市山地面积占 24.3%；丘陵及台地、阶地面积占 56.6%；平原面积
占 13.7%；河流和水库等水面积占 5.4%。
梅州市属亚热带季风气候区，是南亚热带和中亚热带气候区的过渡地
带。以大埔县茶阳经梅县松口、蕉岭县蕉城、平远县石正、兴宁市岗背为
分界线，平远、蕉岭、梅县北部为中亚热带气候区，五华、兴宁、大埔和
平远、蕉岭、梅县南部为南亚热带区。梅州市水资源丰富，境内多年平均
降雨总量 251.6 亿立方米，多年平均径流量 128.7 亿立方米，过境客水量 127
亿立方米。梅州市人均拥有本地水资源量 2579 立方米。境内水力资源理论
蕴藏量为 131.37 万千瓦。地下热水资源丰富、水温高、水质好、流量大。
(4) 城市人口
2013 年梅州市人口出生率为 12.24‰，死亡率为 5.47‰，自然增长率为
6.67‰。梅州市年末户籍人口为 524.96 万人，其中非农人口 137.39 万人。
(5) 城市土地利用状况
梅州市土地总面积 15876.06 平方公里。其中：梅江区面积 298.4 平方
千米，梅县区面积 2755.36 平方千米。
(6) 城市对外和内部交通
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梅州立体交通网络基本形成，区内交通四通八达。到 2008 年底，梅州
市公路通车总里程 15443 公里，其中高速公路 252 公里，一级公路 22 公里，
二级公路 1816.89 公里，三级公路和等级路 8848.6 公里，每百平方公里公
路密度 75.66 公里，公路通车总里程和公路密度均居全省山区市前列。梅揭、
梅河、天汕、环城高速城东-扶大-三角段、兴畲等高速公路全线相继建成通
车，使梅州山区融入了珠江三角洲的经济快车道，由梅州至深圳只需 3 个
多小时，至广州只需 4 个多小时。
2、 房地产市场
2013 年梅州市房地产开发投资 77.02 亿元，增长 74.8%，增速比上年提
高 68.3 个百分点，比全省（21.8%）和全国（19.8%）平均水平分别高 53.0
和 55.0 个百分点。商品房施工面积和竣工面积分别增长 55.4%和 11.1%，商
品房销售面积和销售额分别增长 26.3%和 37.0%。
梅州市房地产业“十二五”规划如下：
规范房地产市场秩序，稳定有序发展房地产业，推动相关产业发展。
加强房地产市场调控，合理引导住房建设与消费。进一步完善住房供应结
构，加大保障性住房建设力度，加大中小户型、中低价位普通商品住宅的
供应，引导房地产投资合理增长，解决中低收入人群的住房问题。大力发
展和规范二手住宅市场和住宅租赁市场，推进梯度消费，满足不同收入层
次的城市居民及外来人口的住房需求。以节能、节地、节水、节材和环保
为重点，大力发展节能省地型住宅。规范房地产市场交易行为，加强对房
地产市场运行情况的监控和信息披露，改善房地产市场管理，提升服务水
平，规范市场健康发展。完善房地产中介服务体系，加强和规范房地产中
介机构和从业人员管理。规范物业管理，进一步提高物业管理水平，拓展
物业管理市场。探索发展具有梅州特色的产权式度假酒店，稳步发展满足
度假休闲、养生保健等不同需求的房地产，鼓励发展家庭旅馆经营和房屋
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租赁经营。
房地产业“十二五”重点建设项目：梅江区碧桂园、客天下、太平洋商业
中心、丽都商住楼、皇家名典二、三期、新客家花园、月梅生态商住区，
兴宁市碧桂园、神光山高档住宅小区、新兴豪庭、宁江新城五期，梅县山
水城改造工程，平远县盈丰商住城、金色华府、桂园小区、城北新区开发，
蕉岭县金碧翠园商住楼、新世纪花园，大埔县丽水湾商住区（二期）、锦绣
客家、世纪华庭，五华河东下坝小区、县城市场改造、黎滩小区、县城第
三小区建设。
3、 梅州产业集聚与产业带发展分析
(1) 指导思想
坚持以科学发展观为指导，全面落实省委、省政府关于促进粤北山区
跨越发展和建设现代产业体系的新要求和新部署，围绕“三年大提速、五年
上台阶、十年大跨越”的目标要求和“全力加快绿色的经济崛起、建设富庶美
丽幸福梅州”核心任务，认真实施“一园两特带动一精”产业发展战略，以实
施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020 年）》、“双转移”、扶
贫开发“双到”和建设“幸福广东”为契机，以广州（梅州）产业转移工业园和
其他各类工业园区为主要载体，以健康、绿色、时尚、智慧为特征的幸福
导向型产业为方向，加快产业转型升级，全力推动烟草、电力、建材、机
电、矿产、电子信息等六大重点工业产业实现快速发展。
(2) 梅州市重点工业产业发展“十二五”规划空间布局
(a) 烟草产业
依托五叶神香烟品牌，以广东中烟公司梅州卷烟厂、广东梅州烟叶复
烤有限公司为战略基点，着力理顺体制，全力将梅州市建设成为广东重要
的烟叶和卷烟生产基地。
(b) 电力产业
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依托现有电力产业发展基础，以梅县、兴宁市、大埔县为重点，加快
火电的建设和发展，建设火电基地；以丰顺县、梅县、平远县为重点，加
快风电发展；以五华县为重点，加快推进抽水蓄能电站建设；加快推进太
阳能发电设备的研发和推广试运行。积极争取中国南方电网、广东电网公
司的大力支持，加大电网建设投入，进一步强化电网结构，提高电力输送
和供应能力，突出总量做大原则，加快推动梅州市电力发展。
(c) 建材产业
依托蕉岭县水泥产业优势，以蕉岭县为重点，以塔牌集团为龙头，带
动梅县、平远县水泥产业发展，打造广东重要水泥生产基地。以大埔县为
重点，整合行业资源和发展龙头企业做大做强陶瓷产业，按照循环经济模
式建设产业集群，打造广东重要的高档陶瓷出口基地。
(d) 矿产加工产业
依托梅州市丰富优质的稀土资源，全力建设广晟（梅州）中国南方稀
土科技城。以平远县为重点，着力推动稀土开采和高效冶炼、绿色提取，
打造国内有名的稀土名县。以金雁集团为龙头，大力发展铜加工产业；以
五华县为重点，打造钼矿开采和深加工基地。以平远县为重点，做大做强
以铁为重点的黑色金属深加工产业链。
(e) 电子信息产业
依托梅州市现有电子产业发展基础，以广州（梅州）产业转移工业园
为核心，优化提升园区企业的综合竞争力，全力打造广东战略性新兴产业
梅州高端电路板基地和广东电子信息产业集群，做强做大“一核”。以梅江区、
梅县为主体，丰顺县、兴宁市为两翼，打造产业辐射带，突出科技引领和
项目配套，建设形成“一主两翼”的电子信息产业区。
(f) 机电产业
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依托现有的机电骨干企业和技术优势，以广汽（梅州）汽车产业园建
设为重点，辐射梅州城区、梅县、丰顺县、五华县、平远县、兴宁市，支
持汽车整车生产，带动汽车零部件、摩托车产业集群化发展，打造粤东北
地区重要的汽车零部件制造基地和出口基地。依托东莞石碣（兴宁）产业
转移工业园的机电产业园的功能定位，以广东明珠集团、鸿源电机等骨干
企业为龙头，打造粤东重要的通用机械和电气机械及器材制造产业基地。
4、 城市经济发展状况
2013 年梅州市各级在市委、市政府的正确领导下，全面贯彻落实中央
和省的决策部署，紧抓省委、省政府进一步促进粤东西北振兴发展机遇，
大力实施“一园两特带动一精”的发展战略，转变经济发展方式，加快结构调
整，经济发展稳中有进，运行质量提高，梅州市经济呈现平稳较快增长态
势。农业稳步发展，工业、消费增长稳中回升，投资、外贸出口、财政收
入增长较快，金融运行态势平稳，物价小幅上涨，梅州市 GDP、规上工业
增加值、投资、财政收入等主要经济指标增速均超过全省或全国平均水平。
2013 年梅州市生产总值为 800.01 亿元，同比增长 11.1%。其中第一产
业增加值 164.71 亿元，同比增长 5.6%，第二产业增加值 289.57 亿元，同比
增长 13.0%，第二产业中工业增加值 241.24 亿元，同比增长 14.0%，第三
产业增加值 345.73 亿元，同比增长 11.5%。梅州市出台了一系列促进产业
转型升级的政策措施，产业的结构比例由 2012 年的 21.1:36.1:42.8 调整到
2013 年 20.6：36.2：43.2。其中，第一产业比重比 2012 年下降 0.5 个百分
点，第二、三产业比重分别上升 0.1 和 0.4 个百分点。
2013 年梅州市固定资产投资完成 280.50 亿元，同比增长 27.5%。其中
城镇投资完成 243.30 亿元，同比增长 27.6%；农村投资完成 37.20 亿元，同
比增长 27.3%。固定资产投资中，工业投资完成 89.89 亿元，同比增长 21.2%，
占总投资的 32.05%。
2013 年梅州市全社会消费品零售总额实现 450.18 亿元，同比增长
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11.7%，同比回落 0.1 个百分点。其中城镇市场 315.33 亿元，同比增长 11.8%；
乡村市场 134.85 亿元，同比增长 11.5%。
2013 年梅州市全年贸易出口总额实现 17.63 亿美元，同比增长 17.3%。
其中，外贸出口总额 15.44 亿美元，增长 21.6%，增速在全省排第 5 位，比
上年提高 5.6 个百分点，比全省（10.9%）和全国（7.9%）平均水平分别高
10.7 和 13.7 个百分点。
2013 年梅州市金融机构本外币存款余额 1245.21 亿元，比年初增长
17.1%。其中:城乡居民储蓄本外币存款余额 888.88 亿元，比年初增长 16.8%。
金融机构本外币各项贷款余额 547.53 亿元，比年初增长 20.6%，其中短期
贷款 130.53 亿元，比年初增长 18.1%；中长期贷款 412.14 亿元，比年初增
长 21.4%。
2013 年梅州市规模以上工业增加值 172.62 亿元,同比增长 14.0%。其中，
轻工业同比增长 11.7%，重工业同比增长 16.8%，重工业增长快于轻工业。
在现代产业中,高技术制造业增加值 21.59 亿元,增长 15.3%;先进制造业增加
值 36.34 亿元,增长 19.8%;优势传统产业增加值 86.97 亿元，增长 14.3%。
2013 年梅州市公共财政预算收入 69.35 亿元，同比增长 23.2%。从分地
区看，除市直外，各县（市、区）公共财政预算收入增速均超过梅州市平
均水平。增长较快的有梅县区和蕉岭县，分别增长 30.2%和 28.9%，增速分
别比梅州市平均水平高 7.0 和 5.7 个百分点。
2013 年市区居民可支配收入 20737 元，同比增长 10.9%(未扣除物价因
素)，农村居民年人均纯收入 10148 元，增长 12.3%。(未扣除物价因素)
(二) 区域因素
梅州高新技术产业园区位于梅州市区西南部 30 公里，地处梅城、梅县、
兴宁、五华、丰顺 5 个城区的几何中心位臵，紧邻畲江中心镇镇区。
1、 规划范围
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园区原名为梅州经济技术开发区，为贯彻落实省委、省政府“双转移”
发展战略，广州市、梅州市从高新区规划范围中划出 4.03 平方公里，作为
穗梅两市合作共建广州（梅州）产业转移工业园，园区于 2008 年 8 月竞得
省第一批、2009 年 7 月竞得省第四批产业转移竞争性扶持资金共 10 亿元，
成为省级示范性转移园区，2011 年 1 月经省政府同意，广州（梅州）产业
转移工业园扩展至梅州经济开发区（部分）面积 3.23 平方公里，成为“一园
两区”的布局，面积核定为 7.26 平方公里。2011 年 6 月遴选为省十大产业
转移重点园区之一。2011 年 10 月，设立梅州高新技术产业园区党工委、管
委会，实行“两块牌子，一套人马”管理模式，并把广东梅州经济开发区和广
州（梅州）产业转移工业园纳入一个框架内进行管理。
2、 发展现状
2004 年 7 月，梅县设立梅州高新技术产业开发区梅县（扶大）园区管
理委员会，撤销扶大镇并入程江镇。2012 年 9 月，广东省政府正式批复同
意梅县西阳镇划归梅江区管辖。2013 年 11 月，梅县结束县治，改设梅州市
梅县区，成为梅州市辖区。2013 年梅县区完成地区生产总值（GDP）150.53
亿元，比上年同期增长 12.8%；其中，第一产业增加值 38.86 亿元，同比增
长 5.9%，拉动 GDP 增长 1.2 个百分点；第二产业增加值 59.67 亿元，同比
增长 16.9%，拉动 GDP 增长 8.2 个百分点；第三产业增加值 52 亿元，同比
增长 11.2%，拉动 GDP 增长 3.4 个百分点。三次产业结构比例分别为 25.8：
39.6：34.6。
3、 发展基础
(1) 产业发展情况
2013 年梅县以结构调整为主线，依托上市公司和骨干企业，积极探索
发展低碳经济和循环经济。
一是抓好广州（梅州）产业转移工业园经济建设。全年分别引进计划
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投资 9500 万元的香港金锋科技有限公司金融自动设备零部件包装机项目和
计划投资 1.36 亿元的深圳市嘉裕隆有限公司齿轮、轴套等粉末冶金制品项
目。至年底，累计引进至转移园项目 9 个，计划投资 8.52 亿元，已有 4 家
企业投产；此外，已审批等待进园项目有深圳市翰田 LED、福建龙岩环保
机械制造等 4 个，计划投资总额 3.2 亿元。
二是全力抓好如下重点项目建设。投资 26 亿元的荷树园电厂三期项目，
梅雁太阳能发电项目和 155 万吨旋窑水泥项目，投资 2.4 亿元的超华科技环
保布基覆铜箔板项目，投资 800 万美元的 BPW（梅州）车轴公司自动调整
整臂生产线项目，投资 1 亿元的航海锰化厂高锰酸钠、高锰酸钾技术改造
项目，投资 2 亿多元的梅县金象铜箔二期第二条年产 2400 吨生产线项目，
投资 300 万美元的线艺（梅县）新生产线项目、投资 6000 万元联冠公司塑
胶（PVC）生产线项目等。
三是继续做大做强电子、电力建材、机械及配车零配件制造、编织工
艺、医药化工等支柱产业，着力培育发展华银集团、四〇一厂等后备上市
企业。四是重点培育梅雁铜箔、华银医药、四〇一厂等高新企业，全年高
新企业产值占全县规模以上工业企业总产值 24.2%。全县规模以上工业企业
有 117 家，其中超亿元产值企业有 22 家。全县工业总产值 160.54 亿元，其
中规模以上工业企业产值 138.29 亿元，分别比增 27.9%和 33%。
(2) 基础设施配套情况
园区建设向城市化快步推进，创业广场、商务中心、政务服务中心、
二期厂房宿舍等配套功能设施建成使用，新梅江大桥、新自来水厂、碧桂
园商住配套区等重点项目进度加快，银行、电信、移动、医院、食府、超
市等配套服务设施相继进园运营，园区绿化、路网全面改造升级，水、电、
路等市政设施进一步完善，二期用地开发和“三通一平”基础设施快速推进，
工业新城初具雏形。
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ADSL、LAN、微波传输、数据通讯、移动电话、磁卡电话等已广泛使
用，线网铺设到各厂区边上。
4、 发展优势
(1) 区位交通优势
梅揭、兴畲两条高速公路及广梅汕、梅坎两条铁路在园区交汇，206 国
道穿园而过，距梅县机场和潮汕国际机场约 30 分钟和 50 分钟车程。随着
山区交通条件的日益改善，园区已经融入珠三角 3 小时经济生活圈，成为
沟通珠三角、海西区和中部地区的重要节点，具有同享三大经济圈的优势。
(2) 产业优势
园区重点发展交通运输设备制造业，通信设备计算机及其他电子设备制
造业，稀土深加工及稀土产品应用三大产业，形成以新能源、新材料、新
医药为重点的战略性新兴产业集聚发展的格局，产业聚集度较高。
5、 房地产开发状况
园区内主要房地产为各企业自行建设的工业厂房及厂区配套办公、生活
设施。随着园区的发展，民营资本、社会资金开始关注园区、投资园区，
加盟基础设施、配套服务设施的建设。特别是国内 500 强企业碧桂园集团
计划投资 9.2 亿元，建设星级商务酒店、中高级管理人员和科研人员公寓、
住宅楼等，致力为园区企业员工打造“五星级的家”，直接提升了园区的建设
档次。
(三) 委估宗地 1 个别因素
1、 宗地位臵和用途
宗地位于梅县西阳镇龙坑村。
土地现用作工业用途，本次评估设定用途为工业。
委估宗地（指 29,116 平方米用地）委已建成 31 项建筑物，有 9 项建筑
物已办理《房地产权证》，，权属人均为广东威华股份有限公司。具体情况
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详见下表：
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
1 厂大门工程 梅县西阳镇龙坑村 60 工业 门卫房
梅县西阳镇龙坑村（综合 粤房地证字第
2 综合楼 楼一） 1976.96 C0261633 号 工业 宿舍
梅县西阳镇龙坑村（综合 粤房地证字第
3 综合楼二 楼二） 1468.92 C0261632 号 工业 办公楼
梅县西阳镇龙坑村综合 粤房地证字第 仓库及食
4 综合楼（三） 楼（三） 2054.76 C0261630 号 工业 堂、宿舍
5 简易仓库(家) 梅县西阳镇龙坑村 1000 工业 仓库
6 卷板车间 梅县西阳镇龙坑村 700 工业 车间
7 水处理厂房及道路 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 水处理房
8 细木工板锅炉厂房 梅县西阳镇龙坑村 300 工业 厂房
9 旋切车间 梅县西阳镇龙坑村 2000 工业 车间
10 细木车间铁棚 梅县西阳镇龙坑村 700 工业 车间
11 旋切车间铁棚 梅县西阳镇龙坑村 600 工业 车间
12 热能堆料仓 梅县西阳镇龙坑村 1200 工业 仓库
13 煤棚 梅县西阳镇龙坑村 420.6 工业 仓库
14 成品出货仓 梅县西阳镇龙坑村 400 工业 仓库
15 削片车间钢结构工棚 梅县西阳镇龙坑村 300 工业 车间
16 成品仓铁棚 梅县西阳镇龙坑村 214.5 工业 仓库
17 能源仓过道铁皮瓦 梅县西阳镇龙坑村 150 工业 仓库
18 老锅炉铁皮屋 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 锅炉房
梅县西阳镇龙坑村（制版 粤房地证字第
19 主车间 车间） 4428 C0261636 号 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村(机修 粤房地证字第
20 机修车间 车间) 230.4 C0261628 号 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（配电 粤房地证字第
21 配电房 房） 167.96 C0261634 号 工业 配电房
22 过磅房 梅县西阳镇龙坑村 104.1 工业 地磅房
23 肥料车间（尿素仓） 梅县西阳镇龙坑村 245 工业 车间
24 地磅值班房 梅县西阳镇龙坑村 96.6 工业 值班房
梅县西阳镇龙坑村(锅炉 粤房地证字第
25 锅炉车间 房） 778.55 C0261629 号 工业 车间
26 铁皮房 梅县西阳镇龙坑村 4123 工业 仓库
27 细木工板切房 梅县西阳镇龙坑村 1649.5 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（备料 粤房地证字第
28 备料车间（热磨） 车间） 848 C0261637 号 工业 车间
梅县西阳镇龙坑村（成品 粤房地证字第
29 成品仓 仓） 2227.08 C0261631 号 工业 仓库
30 厂内铁瓦棚 梅县西阳镇龙坑村 200 工业 仓库
31 木片铁皮瓦厂房 梅县西阳镇龙坑村 1718.17 工业 仓库
2、 宗地条件
影响宗地条件的因素有：街面位臵、建筑物朝向、宗地面积、宗地形状、
地质条件、地形等，经现场调查，评估对象具体情况如下：
(1) 街面位臵
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评估对象临主干道（S333 公路），其四至范围如下：东至 S333 公路、南
至梅州市威华家私制造有限公司、西至山地，北至堆场用地。
(2) 宗地面积
评估对象总用地面积 29,116 平方米，用地规模较小，能保障项目的规划
布局。
(3) 宗地形状
该宗地形状较规则，类似于矩形。
(4) 地质条件
宗地内已平整，地基承载力一般，地质条件一般，项目建设时无须投入
大量资金进行基础处理。
(5) 地形
据评估人员现场调查，评估对象宗地地形较平坦，宗地内地面排水状况
良好。
3、 土地个别开发条件
于评估基准日，评估对象开发程度为宗地外“五通”，宗地内已平整。
4、 土地使用年期
批准使用年限 50 年，终止日期至 2064 年 12 月 23 日，至评估基准日，
剩余使用年限为 50.48 年（本次评估设定剩余使用年限为法定最高使用年限
50 年计算其土地使用权价值）。
5、 土地权利状况
评估对象属出让土地使用权，已设定抵押他项权利。
(四) 委估宗地 2 个别因素
1、 宗地位臵和用途
宗地位于梅县西阳镇龙坑村。
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土地现用作工业用途，本次评估设定用途为工业。
委估宗地（指 1,950 平方米用地）已建成 1 项建筑物，有 1 项建筑物已
办理《房地产权证》，权属人为广东威华股份有限公司，具体情况详见下表：
序 建筑面积 土地
评估对象名称 坐落地址 权证编号 现场用途
号 （平方米） 用途
梅县西阳镇龙坑村（制胶 粤房地证字第
1 制胶车间 车间) 442.26 C0261627 号 工业 车间
2、 宗地条件
影响宗地条件的因素有：街面位臵、建筑物朝向、宗地面积、宗地形状、
地质条件、地形等，经现场调查，评估对象具体情况如下：
(1) 街面位臵
评估对象临主干道（S333 公路），其四至范围如下：东至广东威华股份
有限公司用地 1、南至梅州市威华家私制造有限公司、西至山地，北至广东
威华股份有限公司用地 1。
(2) 宗地面积
评估对象总用地面积 1,950 平方米，用地规模很小，由于为用地的相连
用地，能保障整个项目的规划布局。
(3) 宗地形状
该宗地形状较规则，类似于矩形。
(4) 地质条件
宗地内已平整，地基承载力一般，地质条件一般，项目建设时无须投入
大量资金进行基础处理。
(5) 地形
据评估人员现场调查，评估对象宗地地形较平坦，宗地内地面排水状况
良好。
3、 土地个别开发条件
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于评估基准日，评估对象开发程度为宗地外“五通”，宗地内已平整。
4、 土地使用年期
批准使用年限 50 年，终止日期至 2045 年 6 月 9 日，至评估基准日，剩
余使用年限为 30.94 年。
5、 土地权利状况
评估对象属出让土地使用权，已设定抵押他项权利。
三、 土地使用权核实的方法和结果
(一) 土地使用权的清查核实
1、 评估明细表的审查
评估人员根据被评估单位提供的土地使用权申报清单，和财务部门的无
形资产管理人员沟通，与无形资产明细账、总账进行核对，做到账表相符。
土地使用权清查申报表：宗地名称、位臵、面积、取得方式、主要规划
参数、使用年限等未能填全，经现场核查作了补充。
2、 财务审查
通过检查被评估单位财务无形资产账册，了解土地使用权的账面值构
成，了解其摊销政策、原始价值入账时间和来源。
3、 资产管理账审查
地上建筑物与被评估单位的基建部门、建设部门和后勤、管理部门的台
账进行核对，作到账账相符，了解有无账外、虚报、漏报等情况。
4、 权证审查
根据被评估单位提供的资料，截止评估基准日，委估宗地已办理《土地
使用证》、和《房地产权证》。
5、 现场勘查
在评估现场逐项对土地使用权现场勘察，一方面是为了核实账面委估项
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目是否与实际相符，核对地址、面积、宗地图、规划条件批复等是否与被
评估单位提供的土地使用权申报清单、对应权证相符。对照被评估单位评
估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账
实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了土地的基准日时的用途、宽
度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势和土地使用情况，并作了
详细的观察记录。
另一方面对土地使用权的所处环境、区域状况、个别状况进行现场调研、
记录，听取土地管理人员、工程技术人员对土地使用权的取得过程、历史
来源及规划前景、条件、开发计划的介绍；对可能存在受土地受到污染、
水灾浸没或者地震等其他因素影响的情况进行详细地现场记录。
6、 市场调查
市场调查主要是搜集与土地使用权评估的有关资料，其中包括梅州市近
期成交的土地使用权案例、目前执行的土地基准地价、土地开发的前期及
其他费用标准等。同时，我们还收集、查阅了同类土地使用权的取得成本、
附近宗地的交易案例和土地的规划限制、开发条件等相关文件，以及付款
凭证、交付使用资产明细表和维护记录等。通过上述资料的搜集工作，使
评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
(二) 土地使用权清查核实结果
经过了解土地使用权的权属状况，查阅其取得成本资料和现场勘察，我
们认为被评估单位的土地使用权权属清晰，账实相符，无重大污染和存在
重大地质隐患，认为委估宗地均可持续开发使用。周边公用配套设施比较
完善，交通设施基本齐备。满足被评估单位生产所需场地技术要求。
四、 主要评估依据
(一) 主要法律法规及行业规范
1、 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号）；
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2、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院
令第 256 号）；
3、 《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准
则》（财政部财企[2004]20 号文）；
4、 《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号 文）；
5、 《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号 文）；
6、 《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号 文）；
7、 《资产评评估值类型指导意见》（中评协[2007]189 号 文）；
8、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会
计师协会会协[2003]18 号）；
9、 国土资源部《关于改革土地评估结果确认和土地资产处臵审批办
法的通知》（国土资发[2001]44 号）；
10、 国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处臵审批意见
（试行）》和《土地评估报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42
号）；
11、 国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发
[2003]383 号）；
12、 国土资源部“关于印发试行《土地分类》的通知”（国土资发
[2001]255 号）；
13、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》；
14、 《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》。
(二) 有关技术标准和规程
1、 《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；
2、 《城镇土地评估规程》(中华人民共和国国家标准
GB/T18508-2001)。
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(三) 与地价相关文件
1、 《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土
资发【2006】307 号）；
2、 清远市、台山市、封开县、鞍山市台安县、襄阳市南漳县、邯郸
市邱县土地招拍挂公告；
3、 《阳春市人民政府办公室关于实施阳春市城区新基准地价标准
的通知》（春府办201352 号）；
4、 《梅州市城区基准地价》（发布时间: 2011 年 9 月 1 日）。
(四) 其他主要评估依据
1、 被评估单位提供的设备评估明细表、原始资料及其他相关资料；
2、 《土地使用证》和《房地产权证》；
3、 土地使用权所在地的土地市场交易价格信息；
4、 评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资
料；
5、 被评估单位提供的其他有关资料。
五、 土地使用权评评估值内涵
(一) 广东威华股份有限公司委估宗地 1 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的广
东威华股份有限公司用地 1 地价是指广东威华股份有限公司使用的、实际
用途为工业、实际开发程度为场地外“五通”、场地内已平整、以出让方式取
得的 29,116 平方米土地国有土地使用权，于评估基准日 2014 年 6 月 30 日
在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
1、 设定土地取得方式：出让；
2、 设定用途：工业；
3、 设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整；
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4、 利用条件：按正常的规划进行利用；
5、 剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2064 年 12 月
23 日，至评估基准日，剩余使用年限为 50.48 年（本次评估设定剩余使用
年限为法定最高使用年限 50 年计算其土地使用权价值）。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地红线内各种水电
设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(二) 广东威华股份有限公司委估宗地 2 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的广
东威华股份有限公司用地 2 地价是指广东威华股份有限公司使用的，实际
用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整，以出让方式取
得的 1,950 平方米土地国有土地使用权，于评估基准日 2014 年 6 月 30 日在
下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
1、 设定土地取得方式：出让；
2、 设定用途：工业；
3、 设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整；
4、 利用条件：按正常的规划进行利用；
5、 剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2045 年 6 月 9
日，至评估基准日，剩余使用年限为 30.94 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地红线内各种水电
设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(三) 清远市威利邦木业有限公司委估宗地 1 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的清
远市威利邦木业有限公司用地 1 地价是指清远市威利邦木业有限公司使用
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的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有
绿化设施，以出让方式取得的 77,282 平方米土地国有土地使用权，于评估
基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市
场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2053 年 8 月 20 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 39.14 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(四) 清远市威利邦木业有限公司委估宗地 2 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的清
远市威利邦木业有限公司用地 2 地价是指清远市威利邦木业有限公司使用
的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有
绿化设施，以出让方式取得的 122,718.63 平方米土地国有土地使用权，于
评估基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用
权市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2053 年 8 月 20 日，
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至评估基准日，剩余使用年限为 39.14 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(五) 清远市威利邦木业有限公司委估宗地 3 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的清
远市威利邦木业有限公司用地 3 地价是指清远市威利邦木业有限公司使用
的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有
绿化设施，以出让方式取得的 63,814.33 平方米土地国有土地使用权，于评
估基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权
市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2057 年 6 月 24 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 42.98 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地红线内各种水电
设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(六) 清远市威利邦木业有限公司委估宗地 4 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的清
远市威利邦木业有限公司用地 4 地价是指清远市威利邦木业有限公司使用
的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有
绿化设施，以出让方式取得的 128,554.7 平方米土地国有土地使用权，于评
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估基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权
市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2054 年 12 月 28 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 40.49 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(七) 台山市威利邦木业有限公司委估宗地 1 至宗地 4 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的台
山市威利邦木业有限公司用地 1 至用地 4 地价是指台山市威利邦木业有限
公司使用的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施，以出让方式取得的用地 1 为“49,446.7 平方米用地”、用
地 2 为“40,084.77 平方米用地”、用地 3 为“39,114.64 平方米用地”及用地 4
为“39,616 平方米用地”土地国有土地使用权，于评估基准日 2014 年 6 月 30
日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2054 年 3 月 8 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 39.69 年。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 225 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(八) 台山市威利邦木业有限公司委估宗地 5 至宗地 8 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的台
山市威利邦木业有限公司用地 5 至用地 8 地价是指台山市威利邦木业有限
公司使用的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平
整，以出让方式取得的用地 5 为“48,709.89 平方米用地”、用地 6 为“38,963.28
平方米用地”、用地 7 为“45,509.98 平方米用地”及用地 8 为“40,987.21 平方
米用地”土地国有土地使用权，于评估基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项
评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“三通”，场地内未平整；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2055 年 1 月 20 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 40.55 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“三通”，场地内未平
整。“三通”是指通上水、通电、通路。
(九) 阳春市威利邦木业有限公司委估宗地 1 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的阳
春市威利邦木业有限公司用地用地 1 地价是指阳春市威利邦木业有限公司
用地使用的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施，以出让方式取得的 124,074.70 平方米土地国有土地使
用权，于评估基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有
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土地使用权市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2057 年 1 月 8 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 42.52 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(十) 阳春市威利邦木业有限公司委估宗地 2 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的阳
春市威利邦木业有限公司用地用地 2 地价是指阳春市威利邦木业有限公司
用地使用的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平
整，以出让方式取得的 25,607 平方米土地国有土地使用权，于评估基准日
2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2043 年 7 月 26 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 29.07 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地红线内各种水电
设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 227 页
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(十一) 封开县威利邦木业有限公司委估宗地评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的封
开县威利邦木业有限公司用地地价是指封开县威利邦木业有限公司使用
的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有
绿化设施，以出让方式取得的 325,640 平方米土地国有土地使用权，于评估
基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市
场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2058 年 11 月 20 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 44.39 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(十二) 辽宁台安威利邦木业有限公司委估宗地评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的辽
宁台安威利邦木业有限公司用地地价是指辽宁台安威利邦木业有限公司使
用的，实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种
有绿化设施，以出让方式取得的 313,238 平方米土地国有土地使用权，于评
估基准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权
市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
广东中联羊城资产评估有限公司 第 228 页
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设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2056 年 12 月 10 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 42.44 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
(十三) 湖北威利邦木业有限公司委估宗地 1 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的湖
北威利邦木业有限公司用地 1 地价是指湖北威利邦木业有限公司使用的，
实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化
设施，以出让方式取得的 19,1261.1 平方米土地国有土地使用权，于评估基
准日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场
价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2056 年 12 月 19 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 42.47 年。
(十四) 湖北威利邦木业有限公司委估宗地 2 评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的湖
北威利邦木业有限公司用地 2 地价是指湖北威利邦木业有限公司使用的，
实际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化
设施，以出让方式取得的 200,000 平方米土地国有土地使用权，于评估基准
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日 2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价
值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2057 年 11 月 10 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 43.36 年。
(十五) 河北威利邦木业有限公司委估宗地评评估值内涵
根据本次评估目的和委托方提供的资料及现场勘查情况，本次评估的河
北威利邦木业有限公司用地地价是指河北威利邦木业有限公司使用的，实
际用途为工业，实际开发程度为场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设
施，以出让方式取得的 200,000 平方米土地国有土地使用权，于评估基准日
2014 年 6 月 30 日在下列 5 项评估设定条件下的国有土地使用权市场价值。
设定土地取得方式：出让；
设定用途：工业；
设定开发程度：场地外“五通”，场地内已平整并种有绿化设施；
利用条件：按正常的规划进行利用；
剩余使用年期：批准使用年限 50 年，终止日期至 2056 年 12 月 25 日，
至评估基准日，剩余使用年限为 42.48 年。
委估宗地于评估基准日的实际开发程度已达场地外“五通”，场地内已平
整并种有绿化设施。“五通”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯。宗地
红线内各种水电设施投资、已竣工的建筑物等不在本次该范围内。
六、 评估方法选取的依据和理由
根据本次评估目的为上市公司重大资产重组所涉及的资产转出，评评估
广东中联羊城资产评估有限公司 第 230 页
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值类型选用市场价值，以及委估土地使用权的主要用途为工业，对于所在
地同类型土地的市场条件和交易环境（如清远市、台山市、封开县、鞍山
市台安县、襄阳市南漳县、邯郸市邱县），我们认为，由于同类土地具有活
跃的市场交易行为，有较发达的土地成交数量，因此，以上地区的土地使
用权采用市场法进行评估。但对于阳春市、梅州市市场上同用途的土地使
用权的交易很少（已有约 2 年的时间没有附近地段的出让个案），且当地所
在政府公布有近期的基准地价文件，故根据评估对象的具体情况，该地区
的土地使用权采用基准地价修正法进行评估。
(一) 市场法的适用性分析
市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、
符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与评估对象进行比
较，对它们的成交价格在建立统一的比较基准基础上进行容积率修正、交
易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，以此求取评估对象市场价
值的方法。
市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格 V0×交易情况修正系数 Az×市场状况修正
系数 Bz×房地产状况修正系数 Fz×容积率修正
由于委估土地使用权位于清远市、台山市、封开县、鞍山市台安县、襄
阳市南漳县、邯郸市邱县及用途为工业，土地市场上存在较多同用途土地
的交易，当地同类型的土地交易市场较为发达。而评估目的为上市公司重
大资产重组所涉及的资产转出，需要评估委估土地使用权的市场价值，同
时，土地使用权所在地在评估基准日近期有较多的类似土地交易，可以搜
集足够的实际成交案例并选取可比实例，故可以采用市场法进行评估。采
用市场比较法评估土地使用权的包括清远市威利邦木业有限公司位于清远
市源潭镇星科建材陶瓷工业城内的 4 宗地，台山市威利邦木业有限公司位
广东中联羊城资产评估有限公司 第 231 页
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于台山市冲蒌镇红岭工业开发区的 8 宗地，封开县威利邦木业有限公司位
于长岗镇旺村村（321 国道旁）的 1 宗地，辽宁台安威利邦木业有限公司位
于鞍山市台安县工业园区的 1 宗地，湖北威利邦木业有限公司位于南漳县
九集镇木林村（305 省道北侧）的 2 宗地，河北威利邦木业有限公司位于邯
郸市邱县城西工业区的 1 宗地。
(二) 收益法的适用性分析
收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资
本化率，将委估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益，以收益
折现值的总和作为委估宗地价格。
由于委估宗地用途为工业，不是具有经济收益或有潜在经济收益的土
地使用权，委估土地使用权所在地同用途的土地租赁市场不活跃，难以找
到类似土地的租赁实例，同时，委估宗地开发使用目的不是通过直接对外
出租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险均难以合理预测，故
无法采用收益法进行评估。
(三) 假设开发法的适用性分析
假设开发法是指将委估房地产开发完成后的价值，扣除包括后续的开发
成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者取
得待开发房地产应负担的相关税费等后续必要支出及应得利润，以此估算
委估房地产的市场价值。
“房地产开发完成后的价值”采用市场比较法结合考虑类似房地产价格
的未来变动趋势综合确定。
“预计各项成本、费用、税费”为委估房地产自评估基准日至开发完成所
需增加投入的各种资金的总和，不包含委估房地产于评估基准日已形成开
发量所对应的可能未付工程款，不包含委估房地产于评估基准日按国家有
关建设投资法规应缴但可能未缴的各种费用、税费。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 232 页
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假设开发法具体计算公式为： V P C M SC - I TS PR TP
其中： V = 委估房地产价值；
P = 委估房地产开发完成后的价值；
C = 委估房地产后续开发成本；
M = 委估房地产后续开发管理费用；
SC = 委估房地产后续销售费用；
I = 委估房地产后续投资利息；
TS = 委估房地产后续销售税费；
PR = 委估房地产后续开发利润；
TP = 取得委估房地产税费。
由于委估宗地的用途为工业用地，其潜在收益难以判断，故难以使用假
设开发法进行评估。
(四) 基准地价修正法
基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级
别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价
系数修正法是在城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果的基础上，通
过对委估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对委估宗地
所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正，以
此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
基准地价系数修正法计算公式： V [P (1 Ki ) R E T F ] y
式中：V = 委估宗地价格；
P = 与委估宗地同类用途同一地段的基准地价；
Ki = 影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数；
R = 容积率(或楼层)修正系数；
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E = 用地类型修正系数；
T = 期日修正系数；
F = 委估宗地土地开发程度修正值；
y = 土地使用年期修正系数。
阳春市于 2013 年 4 月最新公布的《阳春市人民政府办公室关于实施阳
春市城区新基准地价标准的通知》（春府办201351 号），其制定的价格
基准日为 2012 年 9 月 1 日。基于 2012 年至今土地市场变化幅度较少，宜
采用基准地价修正法。采用基准地价修正法评估的土地使用权包括阳春市
威利邦木业有限公司位于阳春市岗美镇轮塘村桔子园地段、阳春市春湾镇
山角水口岗的 2 宗地，广东威华股份有限公司位于梅县西阳镇龙坑村的 2
宗地。
(五) 成本法的适用性分析
成本法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利
润和交纳的税金及土地增值收益来确定土地价格的评估方法。其基本公式
为：
V EH Ed T R1 R2 R3
式中：V = 委估宗地价格；
EH = 土地取得费；
Ed = 土地开发费；
T = 税费；
R1 = 利息；
R2 = 利润；
R3 = 土地增值收益。
由于委估宗地附近的土地的征地成本与土地开发费等数据较难取得，故
也难以使用成本法作为评估方法。
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七、 采用市场法评估土地使用权说明
以委估宗地——封开县威利邦木业有限公司用地为案例进行说明。
具体评估过程如下：
市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、
符合一定条件、发生过交易的类似土地使用权，然后将它们与评估对象进
行比较，对它们的成交价格在建立统一的比较基准基础上进行容积率修正、
交易情况修正、市场状况调整、土地状况调整，以此求取评估对象市场价
值的方法。
市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格 V0×交易情况修正系数 Az×市场状况修正
系数 Bz×房地产状况修正系数 Fz×容积率修正
1、 比较案例的选择
根据委估土地的区位等具体情况，评估时在同一供需圈内，选择了三个
同类型交易实例作为市场比较法的比较案例。案例具体情况如下：
比较案例(1)：宗地编号：441225004014GB00235；地址：长岗镇都苗村；
用途：工业用途；交易类型：挂牌出让；土地面积：335,832 平方米；成交
价：4,938 万元；单价为 147 元/平方米；成交公告期日：2013 年 04 月 16
日。
选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为工业用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模接近；
c、案例区位：该案例与评估对象所在区位封开县下属的镇，供需圈较
接近。
比较案例(2)：宗地编号：441225004014GB00238；地址：长岗镇都苗村；
广东中联羊城资产评估有限公司 第 235 页
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用途：工业用途；交易类型：挂牌出让；土地面积：93,965 平方米；成交
价：1,382 万元；单价为 147 元/平方米；成交公告期日：2013 年 04 月 16
日。
选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为工业用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模接近；
c、案例区位：该案例与评估对象所在区位封开县下属的镇，供需圈较
接近。
比较案例(3)：宗地编号：441225004014GB00241；地址：长岗镇都苗村；
用途：工业用途；交易类型：挂牌出让；土地面积：55,679 平方米；成交
价：819 万元；单价为 147 元/平方米；成交公告期日：2013 年 04 月 16 日。
选取该案例原因：
a、案例用途：该案例与评估对象同为工业用地；
b、案例规模：该案例与评估对象规模接近；
c、案例区位：该案例与评估对象所在区位封开县下属的镇，属相同的
供需圈。
2、 交易情况修正（AZ）
根据本次评估目的，设定委估土地为正常交易，由于三个案例价格均为
成交价，因此交易情况修正均为 1。Az（1/2/3）=1。
3、 市场状况调整（即交易日期修正）
市场状况调整/交易日期修正 估价对象(0) 比较案例(1) 比较案例(2) 比较案例(3)
B 交易日期 2014/6/30 2013年4月 2013年4月 2013年4月
BY 成交时的价格指数 100 97 97 97
BZ 市场状况调整/交易日期修正系数=BY0/BYn 1.03 1.03 1.03
4、 土地状况调整（包含区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正）
(1) 区位状况修正（CZ）
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影响土地价格的区域因素包括区域商服繁华状况、交通条件、外部基础
设施和公共服务设施、周围环境和景观等，各区位状况说明及修正系数取
值详见下表：
区位状况调整/ 修正 估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
C1 区域工业集聚度状况 位于长岗镇旺村村-321国 位于长岗镇旺村村-321国 相似 位于长岗镇旺村村-321国 相似 位于长岗镇旺村村-321国 相似
道旁，工业集聚度一般 道旁，工业集聚度一般 0 道旁，工业集聚度一般 0 道旁，工业集聚度一般 0
C2 区域交通条件 周围路网密集，道路标准 周围路网密集，道路标准 相似 周围路网密集，道路标准 相似 周围路网密集，道路标准 相似
高 高 0高 0高 0
C3 区域基础设施完备度 位于封开县长岗镇，各项 位于封开县长岗镇，各项 相似 位于封开县长岗镇，各项 相似 位于封开县长岗镇，各项 相似
设施较齐全 设施较齐全 0 设施较齐全 0 设施较齐全 0
C4 区域环境质量状况 位于封开县长岗镇，环境 位于封开县长岗镇，环境 相似 位于封开县长岗镇，环境 相似 位于封开县长岗镇，环境 相似
较好 较好 0 较好 0 较好 0
C5 区域规划前景 位于位于封开县长岗镇， 位于位于封开县长岗镇， 相似 位于位于封开县长岗镇， 相似 位于位于封开县长岗镇， 相似
发展方向为大型工业区， 发展方向为大型工业区， 发展方向为大型工业区， 发展方向为大型工业区，
规划前景较好。 规划前景较好。 0 规划前景较好。 0 规划前景较好。 0
CY 区位状况条件指数=100+∑(Cn×权重) 100 100 100 100
CZ 区位状况调整/修正系数=CY0/CYn 1.00 1.00 1.00
(2) 实物状况修正（DZ）
影响土地价格的实物状况因素包括土地的形状、面积、地势等，各修正
因素条件说明及修正系数取值详见下表：
实物状况调整/ 修正 估价对象(0) 比较案例(1) 调整值 比较案例(2) 调整值 比较案例(3) 调整值
D1 临路状况 相似 稍劣 稍劣
临321国道旁 临321国道旁 临规划路 临规划路
0 -3 -3
D2 面积/形状 面积较大，形状大致呈长 面积较大，形状大致呈长 相似 面积较大，形状大致呈长 相似 面积较小，形状大致呈长 稍优
方形，适合大中型企业使 方形，适合大中型企业使 方形，适合大中型企业使 方形，适合中小型企业使
用 用 0用 0用 3
D3 地势/地质/水文状况 相似 相似 相似
地势、地质、水文一般 地势、地质、水文一般 地势、地质、水文一般 地势、地质、水文一般
0 0 0
D4 规划管制条件 相似 相似 相似
无 无 无 无
0 0 0
D5 宗地内外开发程度 五通一平并含相关绿化工 宗地外已五通，宗地内场 劣 宗地外已五通，宗地内场 劣 宗地外已五通，宗地内场 劣
程 地尚未平整 -5 地尚未平整 -5 地尚未平整 -5
D6 工业园区服务品牌 相似 相似 相似
无 无 无 无
0 0 0
实物状况条件指数=100+∑
DY 100 95 92 95
(Dn×权重)
DZ 实物状况调整/修正系数=DY0/DYn 1.05 1.09 1.05
(3) 权益状况修正（EZ）
影响土地价格的权益状况因素包括土地剩余使用年期等，各修正因素说
明及修正系数取值详见下表：
权益状况调整/修正 估价对象(0) 比较案例(1) 比较案例(2) 比较案例(3)
E1 土地剩余使用年期（年） 44.39 50 50 50
E11 土地年期指数 6.5% 0.9389 0.9571 0.9571 0.9571
E12 土地年期调整/修正系数=E11(0)/E11(n) 0.98 0.98 0.98
5、 土地状况调整系数
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F1=[C1]×[D1]×[E1]=1.00×1.05×0.98=1.03；
F2=[C2]×[D2]×[E2]=1.00×1.09×0.98=1.07；
F3=[C3]×[D3]×[E3]=1.00×1.05×0.98=1.03。
6、 修正后单价（G）
比较案例(1)修正后单价＝147×[A1]×[B1]×[F1]＝156 元/平方米；
比较案例(2)修正后单价＝147×[A2]×[B2]×[F2]＝162 元/平方米；
比较案例(3)修正后单价＝147×[A3]×[B3]×[F3]＝156 元/平方米。
7、 评估单价（L）
三个比较案例的修正后单价有一定差距，但差距较少，经分析最终评估
结果取算术均值为委估土地价格，则：
委估土地评估单价＝（比较案例(1)修正后单价＋比较案例(2)修正后单价
＋比较案例(3)修正后单价）÷3≈160 元/平方米（取整至十位）。
总地价=160×325,640= 52,102,400 元（取整至百位）。
同理可以计算其他适用于市场比较法的委估宗地
序 评估单价（元
名称 评估总值（元）
号 /m2）
1 清远市威利邦木业有限公司用地 1 250 19,320,500
2 清远市威利邦木业有限公司用地 2 250 30,679,700
3 清远市威利邦木业有限公司用地 3 250 15,953,600
4 清远市威利邦木业有限公司用地 4 250 32,138,700
5 清远市威利邦木业有限公司用地合计 98,092,500
6 台山市威利邦木业有限公司用地 1 270 13,350,600
7 台山市威利邦木业有限公司用地 2 270 10,822,900
8 台山市威利邦木业有限公司用地 3 270 10,561,000
9 台山市威利邦木业有限公司用地 4 270 10,696,300
10 台山市威利邦木业有限公司用地 5 240 11,690,400
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序 评估单价（元
名称 评估总值（元）
号 /m2）
11 台山市威利邦木业有限公司用地 6 240 9,351,200
12 台山市威利邦木业有限公司用地 7 240 10,922,400
13 台山市威利邦木业有限公司用地 8 240 9,836,900
14 台山市威利邦木业有限公司用地合计 87,231,700
15 封开县威利邦木业有限公司用地 160 52,102,400
16 封开县威利邦木业有限公司用地合计 52,102,400
17 辽宁台安威利邦木业有限公司用地 200 62,647,600
18 辽宁台安威利邦木业有限公司用地合计 62,647,600
19 湖北威利邦木业有限公司用地 1 130 24,863,900
20 湖北威利邦木业有限公司用地 2 130 26,000,000
21 湖北威利邦木业有限公司用地合计 50,863,900
22 河北威利邦木业有限公司用地 90 18,000,000
23 河北威利邦木业有限公司用地合计 18,000,000
其中由于清远市威利邦木业有限公司证上记载该土地发生转让时需补
交其土地出让金，根据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》（清
国土资发201493 号）第六点的内容“历史欠费，2013 年 1 月 1 日前，
经批准采用缓缴或挂账方式而未缴纳土地出让金，其原计费标准低于市区
土地出让平均纯收益的，按土地出让平均纯收益（53 元/平方米）为标准计
收；其计费标准已高于市区土地出让平均纯收益的，按原欠缴金额计收”。
本次评估采用 53 元/平方米计算清远市威利邦木业有限公司的土地需补交
的出让金。扣除土地出让金后土地无形资产结果详见下表：
评估单价（元
序号 名称 评估总值（元）
/m2）
1 清远市威利邦木业有限公司用地 1 197 15,224,554
2 清远市威利邦木业有限公司用地 2 197 24,175,570
3 清远市威利邦木业有限公司用地 3 197 12,571,423
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4 清远市威利邦木业有限公司用地 4 197 25,325,276
5 清远市威利邦木业有限公司用地合计 77,296,823
本次评估结果已扣除该部分土地出让金价值。
八、 采用基准地价修正法评估土地使用权说明
以委估宗地——阳春市威利邦木业有限公司用地 1 为案例进行说明。
基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级
别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价
系数修正法是在城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果的基础上，通
过对委估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对委估宗地
所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正，以
此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
基准地价系数修正法计算公式： V [P (1 Ki ) R E T F ] y
式中：V = 委估宗地价格；
P = 与委估宗地同类用途同一地段的基准地价；
Ki = 影响宗地地价的区域因素及个别因素修正系数；
R = 容积率(或楼层)修正系数；
E = 用地类型修正系数；
T = 期日修正系数；
F = 委估宗地土地开发程度修正值；
y = 土地使用年期修正系数。
具体评估过程如下：
1、 基准地价内涵
本次公布基准地价的土地使用年限为各用途土地法定最高出让年限（商
业用地 40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年）；基准地价基准日为 2012
广东中联羊城资产评估有限公司 第 240 页
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年 6 月 1 日；商业用地、住宅用地的容积率为 2.0，建筑密度为 35%；工业
用地的容积率为 1.0，建筑密度为 45%；土地开发程度为“五通一平”（宗地
红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）条件下，
商业、住宅、工业用地的级别价是以规划建设用地红线（指经规划行政主
管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括镇规划内的道路、绿
化、建筑物、构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域（指用地
条件相近的区域）的平均价格。商业路线价格是以临街宽为 5 米、进深为
13 米的标准宗地为基础测定的国有土地使用权平均价格。
基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、征地过程中的相关税费、
利息、利润和土地所有权收益等构成。
①土地取得费：包括土地补偿费、拆迁安臵补偿费、青苗补偿费、地
上定着物和附着物补偿费等。
②征地过程中的相关税费: 包括耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费
等。
③ “五通一平”开发费：指宗地红线内场地平整费、宗地红线外“五通”
的开发费。这里的“五通”指城市市政道路、管网及通讯设施等的通达程度，
只要用地者在生产、生活、出行等享用到这些设施时，均视为宗地红线外
达到“五通”的用地条件。
④利息、利润：指取得土地和开发土地的投资利息和投资利润。
⑤土地所有权收益：指国家作为土地所有者出让一定年限的土地使用
权给土地使用者应得的土地收益。新增建设用地有偿使用费是土地所有权
收益的一部分。
2、 基准地价修正体系
本次评估采用的各类用地基准地价修正体系分别为：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 241 页
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3、 确定委估宗地的土地级别及基准地价 P
镇 级
价格 范 围
名 别
255 元/㎡ 东北至站港公路，西南至镇府后排住宅，南至春江二路后
岗 Ⅰ
（17 万元/亩） 一排宅地，东至站港公路。
美
168 元/㎡
镇 Ⅱ Ⅰ级所述区域以外的范围。
（11.2 万元/亩）
根据评估对象宗地具体位臵，确定其基准地价为 168 元/平方米土地面
积。
4、 确定区域因素及个别因素修正系数 Ki
广东中联羊城资产评估有限公司 第 242 页
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由于评估对象宗地位于阳春市岗美镇，其区域因素及个别因素修正系数
表如下：
区域与个别因素综合修正
k1 工业聚集度 [-5~+5] 0% 位于阳春市岗美镇轮塘村，工业集集聚度一般
k2 交通条件 [-10~+10] 2% 南面临路“S277”，周边有罗阳高速，交通条件较好
k3 基础设施状况 [-10~+10] 0% 给水、排水、供电、通讯、通路、宗地内土地平整
k4 环境质量 [-5~+5] 0% 环境质量一般
k5 规划前景 [-5~+5] 0% 未来规划为大型工业区，规划前景较好
k6 其他区域因素 [-10~+10] 0% 无
k7 地形地质状况 [-4~+4] 0% 周边以小山坡为主，地形地质一般
k8 城市规划限制 [-10~+10] 0% 无
k9 宗地面积形状 [-5~+5] 0% 大致呈长方形
k10 其他个别因素 [-10~+10] 3% 含厂区绿化工程价值
K 区域与个别因素综合修正系数=(K1+…+kn)% 5%
5、 容积率修正系数 R
委估宗地实际容积率为 0.27，基准地价设定容积率为 1，但上述容积率
均在合理范围内，故基本不需要进行修正，则容积率修正系数 R=1。
6、 评估期日修正系数 T
基准地价基准日为 2012 年 6 月 1 日，而评估基准日为 2014 年 6 月 30
日。据中国城市地价动态监测系统的数据，珠江三角洲 2012 年 3 季度至 2014
年 2 季度地价增长率分别为 0.95%、2.4%、2.19%、1.92%、2.37%、2.27%、
5.77%、3.66%，经计算整体增幅为 22%。，因此取评估期日修正系数 T=1.22。
7、 土地使用年期修正系数 y
委估宗地为工业用地，法定最高使用年限为 50 年，而其剩余使用年期
为 42.52 年，应进行年期修正。
1 (1 r )n
土地使用年期修正系数 y＝
1 (1 r ) N
其中：
n 为委估宗地剩余使用年期，n=42.52；
N 为委估宗地法定最高使用年期，N=50；
r 为土地还原率，土地还原利率采用“安全利率+风险调整值”模型确定。
广东中联羊城资产评估有限公司 第 243 页
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安全利率取一年前存款利率 3.25%，风险调整值根据委估宗地当地社会经济
发展和类似土地的市场状况考虑，取 3.25%，则：
还原利率=3.25%+3.25%=6. 5%。
将上述参数取值代入土地使用年期修正系数公式后，土地使用年期修正
系数计算为 0.9730。
8、 修正后地价 V
V＝[168×(1＋0.05)×1×1.22]×0.9730
＝210 元/平方米（取整至十位）。
总地价=210×124074.7= 26,055,700 元（取整至百位）。
同理可以计算其他适用于基准地价修正法的委估宗地：
评估单价
序号 名称 评估总值（元）
（元/m2）
1 广东威华股份有限公司用地 1 350 10,190,600
2 广东威华股份有限公司用地 2 310 604,500
3 广东威华股份有限公司用地合计 10,795,100
4 阳春市威利邦木业有限公司用地 1 210 26,055,700
5 阳春市威利邦木业有限公司用地 2 180 4,609,300
6 阳春市威利邦木业有限公司用地合计 30,665,000
九、 评估结果
宗地名称 账面原值（元） 账面净值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
广东威华股份有限公司用地 1 13,689,230.83 9,744,838.77 10,190,600 445,761.23
广东威华股份有限公司用地 2 726,659.17 517,309.82 604,500 87,190.18
广东威华股份有限公司用地合计 14,415,890 10,262,148.59 10,795,100 532,951.41
清远市威利邦木业有限公司用地 1 15,224,554
16,631,146 13,447,224.36 63,849,598.64
清远市威利邦木业有限公司用地 2 24,175,570
广东中联羊城资产评估有限公司 第 244 页
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宗地名称 账面原值（元） 账面净值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
清远市威利邦木业有限公司用地 3 12,571,423
清远市威利邦木业有限公司用地 4 25,325,276
清远市威利邦木业有限公司用地合
16,631,146 13,447,224.36 77,296,823 63,849,598.64
计
台山市威利邦木业有限公司用地 1 13,350,600
台山市威利邦木业有限公司用地 2 10,822,900
1,261,965.5 1,072,670.71 44,358,129.29
台山市威利邦木业有限公司用地 3 10,561,000
台山市威利邦木业有限公司用地 4 10,696,300
台山市威利邦木业有限公司用地 5 11,690,400
台山市威利邦木业有限公司用地 6 9,351,200
4,184,901.64 3,557,166.53 38,243,733.47
台山市威利邦木业有限公司用地 7 10,922,400
台山市威利邦木业有限公司用地 8 9,836,900
台山市威利邦木业有限公司用地合
5,446,867.14 4,629,837.24 87,231,700 82,601,862.76
计
阳春市威利邦木业有限公司用地 1 7,293,402.04 6,140,731.20 26,055,700 19,914,968.80
阳春市威利邦木业有限公司用地 2 1,245,701.05 1,048,978.67 4,609,300 3,560,321.33
阳春市威利邦木业有限公司用地合
8,539,103.09 7,189,709.87 30,665,000 23,475,290.13
计
封开县威利邦木业有限公司用地 31,972,355.2 28,352,317.68 52,102,400 23,750,082.32
封开县威利邦木业有限公司用地合
31,972,355.2 28,352,317.68 52,102,400 23,750,082.32
计
辽宁台安威利邦木业有限公司用地 14,685,000 12,457,781 62,647,600 50,189,819
辽宁台安威利邦木业有限公司用地
14,685,000 12,457,781 62,647,600 50,189,819
合计
湖北威利邦木业有限公司用地 1 23,577,843.52 19,691,989.64 24,863,900 5,171,910.36
湖北威利邦木业有限公司用地 2 24,540,204.48 20,594,404.87 26,000,000 5,405,595.13
湖北威利邦木业有限公司用地合计 48,118,048 40,286,394.51 50,863,900 10,577,505.49
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宗地名称 账面原值（元） 账面净值（元） 评评估值（元） 增值额（元）
河北威利邦木业有限公司用地 1 6,243,000.1 5,329,715.12 18,000,000 12,670,284.88
河北威利邦木业有限公司用地合计 6,243,000.1 5,329,715.12 18,000,000 12,670,284.88
具体情况详见“无形资产评估汇总表”、“无形资产-土地使用权评估明细
表”。
十、 评估增减值分析
被评估单位用地是通过出让方式取得，大部分取得时间为 2010 年，而
2010 年至今，工业用地招拍挂成交地价水平有了较大的升幅，该因素是导
致评估增值的主要原因。
十一、 需要说明的其他事项
1、 清远市威利邦木业有限公司的《国有土地证》“清府国用（2009）
字第 00291 号”、“清府国用（2005）字第 00003 号”、“清府国用（2003）字
第 00590 号”、“清府国用（2003）字第 00589 号”上记载“本宗地若发生转让，
需补交出让金”。 根据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》（清
国土资发201493 号）第六点的内容“历史欠费，2013 年 1 月 1 日前，
经批准采用缓缴或挂账方式而未缴纳土地出让金，其原计费标准低于市区
土地出让平均纯收益的，按土地出让平均纯收益（53 元/平方米）为标准计
收；其计费标准已高于市区土地出让平均纯收益的，按原欠缴金额计收”。
本次评估采用 53 元/平方米计算清远市威利邦木业有限公司的土地需补交
的出让金，评估结果已扣除应补缴土地出让金价值。
2、 截至评估基准日，委估的部分土地处于待开发阶段，具体包括：
台山市威利邦木业有限公司用地 5、6、7、8，地址为台山市冲蒌镇红岭工
业区，权证号分别为台国用（2005）第 00171 号、第 00172 号、第 00173
号、第 00174 号，土地使用权面积合计为 174,170.36 平方米用地，取得时
间均为 2005 年 1 月 26 日；阳春市威利邦木业有限公司用地 2，地址为阳春
广东中联羊城资产评估有限公司 第 246 页
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市春湾镇山角水口岗，权证号为春府国用（2007）特 0000433、第 402235
号，土地使用权面积为 25,607 平方米，取得时间为 2007 年 2 月 6 日。本次
评估未考虑上述土地尚待开发的情况对其价值产生的影响。
3、 已抵押土地说明
合同金额 抵押资产
公司 债权人 权属证号
(万元) 类型
粤房地证字第 C0261627 号； 粤房地证字第
C0261628 号； 粤房地证字第 C0261629 号；
粤房地证字第 C0261630 号；粤房地证字第
建筑物 C0261631 号；粤房地证字第 C0261632 号；粤
广东威华股 房地证字第 C0261633 号；粤房地证字第
中国农业银行 2,400
份有限公司 C0261634 号； 粤房地证字第 C0261636 号；
粤房地证字第 C0261637 号；
梅府国用（2002）字第 662 号；梅府国用（2002）
土地使用权
字第 663 号；
穗字第 0220011692；穗字第 0220011693；穗字
中国光大银行 1,020.7 房地产 第 0220011694；穗字第 0220011695；穗字第
0220011701；穗字第 0220011702
粤房地证字第 C2580558 号；粤房地证字第
C2580555 号；粤房地证字第 C1904483 号；粤
房地证字第 C1904484 号；粤房地证字第
C1904485 号；粤房地证字第 C1904486 号；粤
房地证字第 C1904487 号；粤房地证字第
C1904488 号；粤房地证字第 C1904489 号；粤
房地证字第 C1904490 号；粤房地证字第
清远市威利 C1904491 号；粤房地证字第 C1904492 号；粤
建筑物
邦木业有限 房地证字第 C1904493 号；粤房地证字第
公司 C1904494 号；粤房地证字第 C1904496 号；粤
中国农业银行 25,008.02 房地证字第 C1904497 号；粤房地证字第
C1904498 号；粤房地证字第 C1904499 号；粤
房地证字第 C2580501 号；粤房地证字第
C2580502 号；粤房地证字第 C2580503 号；粤
房地证字第 C2580504 号；粤房地证字第
C2580505 号；
清府国用（2009）字第 00291 号；清府国用
（2005）字第 00003 号； 清府国用（2003）
土地使用权
字第 00590 号；清府国用（2003）字第 00589
号
穗字第 0220011690；穗字第 0220011691；穗字
中国光大银行 1,006.3 房地产 第 0220011697；穗字第 0220011698；穗字第
0220011699；穗字第 0220011700
粤房地证字第 C5074541 号；粤房地证字第
台山市威利 C5074542 号；
邦木业有限 粤房地证字第 C5074543 号；粤房地证字第
公司 建筑物 C5074544 号；粤房地证字第 C5074545 号； 粤
广发银行 5,600 房地证字第 C5074345 号；粤房地证字第
C4841121 号；粤房地证字第 C4841122 号； 粤
房地证字第 C4841123 号；
土地使用权 台国用（2004）第 00331 号；台国用（2004）
广东中联羊城资产评估有限公司 第 247 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
合同金额 抵押资产
公司 债权人 权属证号
(万元) 类型
第 00332 号； 台国用
（2004）第 00333 号；台国用（2004）第 00334
号
粤房地证字第 C6274475 号；粤房地证字第
C6274474 号；粤房地证字第 C6274480 号；粤
房地证字第 C6274476 号；粤房地证字第
C6274478 号；粤房地权证封房字第 0802774 号；
粤房地权证封房字第 0802768 号；粤房地权证
封房字第 0802769 号；粤房地权证封房字第
封开县威利 建筑物 0802767 号；粤房地权证封房字第 0802776 号；
邦木业有限 国家开发银行 21,644.48 粤房地权证封房字第 0802771 号；粤房地权证
公司 封房字第 0802775 号；粤房地权证封房字第
0802770 号；粤房地权证封房字第 0802772 号；
粤房地权证封房字第 0802773 号；粤房地权证
封房字第 0802777 号；粤房地权证封房字第
0802778 号
土地使用权 封府国用（2008）第 0465 号
台安房权证字第 1771 号；台安房权证字第 1791
号；台安房权证字第 1773 号；台安房权证字第
1774 号；台安房权证字第 1776 号；台安房权
证字第 1777 号；台安房权证字第 1778 号；台
安房权证字第 1779 号；台安房权证字第 1781
号；台安房权证字第 1782 号；台安房权证字第
辽宁台安威 建筑物 1784 号；台安房权证字第 1786 号；台安房权
交通银行深圳
利邦木业有 9,000 证字第 1789 号；台安房权证字第 1790 号；台
分行
限公司 安房权证字第 1772 号；台安房权证字第 1792
号；台安房权证字第 1788 号；台安房权证字第
1785 号；台安房权证字第 1794 号；台安房权
证字第 1775 号；台安房权证字第 1780 号；台
安房权证字第 1783 号
土地使用权 台安国用（2006）第 00172 号
邱房权证新马头字第（2008）0035 号；邱房权
证新马头字第（2008）0035 号；邱房权证新马
头字第（2008）0035 号；邱房权证新马头字第
（2008）0035 号；邱房权证新马头字第（2008）
0035 号；邱房权证新马头字第（2008）0049
号；邱房权证新马头字第（2008）0049 号；邱
房权证新马头字第（2008）0051 号；邱房权证
新马头字第（2008）0051 号；邱房权证新马头
字第（2008）0051 号；邱房权证新马头字第
河北威利邦 建筑物 （2008）0051 号；邱房权证新马头字第（2008）
木业有限公 国家开发银行 6,691.476 0052 号；邱房权证新马头字第（2008）0052
司 号；邱房权证新马头字第（2009）0015 号；邱
房权证新马头字第（2009）0015 号；邱房权证
新马头字第（2008）0050 号；邱房权证新马头
字第（2008）0050 号；邱房权证新马头字第
（2008）0051 号；邱房权证新马头字第（2009）
0015 号；邱房权证新马头字第（2008）0052
号；邱房权证新马头字第（2009）0015 号；邱
房权证新马头字第（2009）0015 号
土地使用权 邱县国用（2006)第 066 号
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
广东中联羊城资产评估有限公司 第 249 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
商标及专利评估技术说明
一、 评估对象与评估范围
根据委托，本次评估涉及的其他无形资产包括广东威华股份有限公司申
报的账外无形资产，分别为“威利邦”注册商标以及 4 个实用新型专利，
具体情况如下表所示：
序 无形资产 使用
名称 类型 注册证号 注册人 使用商品或范围 注册日期 有效日期
号 种类 状态
半成品木材、铺地木板、贴面
板、三合板、地板、制模用木
1 商标 威利邦 图案 1440650号 广东威华股份有限公司 2000年9月7日 至2020年9月6日 在用
材、建筑用木浆板、纤维板、
树脂复合板及镁铝合板
2 专利技术 棉秆阻燃中密度纤维板 实用新型 ZL200720042049.9 广东威华股份有限公司 中密度纤维板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
3 专利技术 农作物秸秆木材纤维复合板 实用新型 ZL200720042050.1 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
4 专利技术 单板装饰烟秆刨花板 实用新型 ZL2007200442051.6 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2007年12月5日 至2017年12月4日 在用
5 专利技术 木或竹框架结构消能减震节点 发明专利 ZL200810242536.9 广东威华股份有限公司 纤维复合板 2008年12月29日 至2028年12月28日 在用
广东威华股份有限公司注册商标为“威利邦”商标，其图案为 ，
注册时间为 2000 年 9 月 7 日，注册地址为广东梅州市梅县西阳镇龙坑村，
注册号为第 1440650 号，使用范围为半成品木材、铺地木板、贴面板、三
合板、地板、制模用木材、建筑用木浆板、纤维板、树脂复合板及镁铝合
板。商标注册至今未发生任何法律诉讼情形。2008 年 2 月和 2010 年 12 月，
威利邦商标两次被广东省工商行政管理局认定为“广东省著名商标”，威利
邦品牌在整个中纤板市场及上下游行业的知名度和美誉度较高。
截至评估基准日，广东威华股份有限公司将商标许可给河北威利邦木
业有限公司、封开县威利邦木业有限公司、台山市威利邦木业有限公司、
阳春市威利邦木业有限公司、清远市威利邦木业有限公司、湖北威利邦木
业有限公司、辽宁台安威利邦木业有限公司等下属子公司使用，并未向该
等下属子公司收取许可使用费。商标使用于上述公司生产的厚度 2.0－
40mm 不同规格的中纤板产品中。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
广东威华股份有限公司的专利技术棉秆阻燃中密度纤维板、农作物秸秆
木材纤维复合板、单板装饰烟秆刨花板及木或竹框架结构消能减震节点主
要应用于中密度纤维板、纤维复合板的生产。截至评估基准日，该等专利
技术已应用于企业的生产过程中。
二、 评估依据
(一) 主要法律法规依据
1、 《中华人民共和国商标法》（中华人民共和国主席令 第8号）；
2、 《中华人民共和国专利法》（中华人民共和国主席令 第59号）；
3、 《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217号）
4、 《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217号）；
5、 《商标资产评估指导意见》（中评协[2011]228号）。
(二) 产权依据
1、 发明专利证书、实用新型专利证书；
2、 商标注册证；
3、 其他相关的评估资料。
(三) 取值依据
1、 企业提供的有关经营预测资料及财务会计报表、其他财务经营资料；
2、 客户调查表。
三、 其他无形资产的评估方法
其他无形资产中“威利邦”注册商标和4个实用新型专利，在实际生产
经营中均为被评估企业长期从事生产中高密度纤维板，其中注册商标和专
利技术的使用年限不同，因此，本次评估将“威利邦”注册商标、4个专利
技术等无形资产分别进行评估。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
本次评估依据搜集的资料分析，因国内同类型无形资产的市场交易较
少，获得同类无形资产市场交易可比价格的难度较大，因而无法采用市场
法进行评估；又由于形成商标及专利技术的直接成本往往与其价值没有直
接的对应关系，即投入产出的弱对应性，因此成本法一般不被采用，因此，
本次评估选用收益法，对“威利邦”注册商标、4个专利技术的价值进行评
估。
采用收益法评估企业商标及专利技术等无形资产，具体使用的评估计
算方法是销售收入分成法。销售收入分成法是根据销售收入与销售收入分
成率测算无形资产的收益，即从在一定的规模条件下使用该无形资产的产
品能够为公司带来的收入入手，计算公司未来可能取得的销售收入，再乘
以一定的销售收入分成率，确定评估对象能够为资产拥有方带来的利益，
再计算得出该评估对象在一定的经营规模下于评估基准日的公允价值。基
本计算公式为：
评估值 =未来收益期内各期的收益额现值之和
n
P t Ft /1 i t
t 1
式中：P—企业商标及专利技术等无形资产评估值；
Ft—未来第 t 年的分成基数（税后销售收入）；
n—收益年限；
t—未来第 t 年；
αt—未来第 t 年销售收入分成率；
i—折现率。
四、 评估假设
假设委估的注册商标在注册有效期满时，广东威华股份有限公司会向
国家商标总局申请续展并获批准。
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五、 收益法计算模型
1、 计算公式：
tn
Ri
PV
i t0 (1 r )
i
其中各项参数分别为：
PV：委估权益采用收益法之评估值；
i：评估基准日后距离评估基准日的时间间隔，单位为年；
t0：委估权益存在预期收益的起始时点距评估基准日的时间间隔；
tn：委估权益存在预期收益的终止时点距评估基准日的时间间隔；
Ri：在距评估基准日 i 年的时点，委估权益的预期收益估测值；
r：与委估权益预期收益匹配的折现率。
2、 应用收益法时的主要参数选取
(1) 预期收益及实现收益的时点
评估人员通过下式预测委估资产预期收益 Ri：
预期收益 Ri =商标相关产品预期销售收入×商标分成率
对未来 5 年的 Ri，我们在逐年详细预测的商标与专利权相关产品销售收
入的基础上进行收入分成计算出每年的 Ri。
假设预期收益的设定收益实现时点为当年的 12 月 31 日。
(2) 预期收益的持续时间
根据《中华人民共和国商标法》，注册商标有效期满可申请续展注册，
每次续展注册的有效期为十年，未规定续展次数，即在正常经营情况下，
委估商标将一直持续注册使用，故评估人员设定商标的预期收益持续时间
为永续年期；但专利技术是有有效期的，评估人员根据专利权证书规定的
有效期结合该等专利尚能为企业带来收益的年限来计算未来专利技术的未
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
来预期收益年限，故评估人员设定专利技术的预期收益的终止时点 tn=3。
(3) 预期收益的折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为委估无形
资产预期收益，则选取无形资产回报率作为其折现率。计算公式为：
ri = （WACC －Wc×rc －Wf×rf ）÷Wi
其中： WACC：加权平均总资本回报率
Wc：为流动资产（资金）占全部资产比例；
Wf：为固定资产（资金）占全部资产比例；
Wi：为无形资产（资金）占全部资产比例；
rc：为投资流动资产（资金）期望回报率；
rf：为投资固定资产（资金）期望回报率；
ri：为投资无形资产（资金）期望回报率。
其中，WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
D/E：被估企业的债务与股权比率；
T 为企业所得税税率。
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc=企业特定风险调整系数。
其中，评估人员参考评估基准日近期的中国国债交易市场的收益率数
据，选取与委估权益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
对于风险报酬率，评估人员参考社会平均收益率，考虑使用委估无形资
产的产权持有者与同行业企业相比的风险差异等风险因素综合确定。
六、 企业生产经营情况
广东威华股份有限公司自一九九七年以来从事销售、生产中高密度纤
维板。
经过数年的发展，广东威华股份有限公司是国内位居前列的林板一体
化生产企业，同时也是广东省最大的中（高）密度纤维板制造商和广东省
林业龙头企业。企业“威利邦”牌中纤板先后被评为“广东省优质产品”、
“广东省名牌产品”、“广东省著名商标”和“国家免检产品”。公司在国内
市场有很高的市场地位。目前公司产能情况如下：
年产能
序号 单位 单位地址 备注
（万立方米/年）
广东省梅州市梅县西阳镇
1 广东威华股份有限公司 7 国产线
龙坑村
清远市威利邦木业有限 广东省清远市清城区
2 15 进口线
公司 源潭镇建陶工业区
台山市威利邦木业有限 广东省台山市冲篓镇红岭
3 15 进口线
公司 工业区
阳春市威利邦木业有限 广东省阳春市岗美镇
4 15 国产线
公司 轮塘村
湖北威利邦木业有限 公 湖北省襄樊市南漳县
5 22 进口线
司 九集镇涌泉
辽宁台安威利邦木业 有 辽宁省鞍山市台安县
6 22 进口线
限公司 工业园区
河北威利邦木业有限 公 河北省邯郸市邱县鑫马
7 22 进口线
司 工业园
封开县威利邦木业有限 广东省肇庆市封开县
8 22 进口线
公司 长岗镇旺村管理区
合计 140
企业现有中纤板产能达到 140 万方/年。产量和销量连年增长，截止到
2013 年的年中纤板年产量为 123.76 万方，销量达到 118.75 万方。销售量和
市场占有率位列前茅。目前公司产品主要分布于华南、华北、华东、东北、
华中、西北及西南地区，历史前 3 年各地区销售收入情况如下表：
2013 年 2012 年 2011 年
项目名称
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
营业收入 占营业务收 营业收入 占营业务 营业收入 占营业务收
（万元） 入比例 （万元） 收入比例 （万元） 入比例
华南 97,693.56 55.76% 93,294.31 54.21% 82,994.76 48.33%
华北 24,203.78 13.82% 24,003.81 13.95% 19,633.31 11.43%
华东 22,934.83 13.09% 25,749.24 14.96% 29,811.55 17.36%
东北 13,817.76 7.89% 14,410.04 8.37% 18,612.32 10.84%
华中 12,435.76 7.10% 11,112.94 6.46% 10,040.11 5.85%
西北 3,417.62 1.95% 2,907.79 1.69% 6,735.63 3.92%
西南 694.06 0.40% 611.62 0.36% 3,910.20 2.28%
合计 175,197.37 100.00% 172,089.75 100.00% 171,737.88 100.00%
通过上表可看出华南地区为主要市场，平均达到 50%左右，处于增长
阶段，其他各地区比率变化不大，较稳定，总体上持平，部分地区小幅上
涨。
七、 评估过程的说明
采用收益法评估企业商标及专利技术等无形资产，具体使用的评估计
算方法是销售收入分成法。销售收入分成法是根据销售收入与无形资产销
售收入分成率测算无形资产的收益。即从在一定的规模条件下使用该无形
资产的产品能够为公司带来的收入入手，计算公司未来可能取得的销售收
入，再乘以合适的无形资产销售收入分成率，确定评估对象能够为资产拥
有方带来的利益，再计算得出该评估对象在一定的经营规模下于评估基准
日的公允价值。
(一) 税后营业收入的预测
营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。
1、 主营业务收入预测
(1) 历史主营业务收入情况
本公司的主要产品是中（高）密度纤维板。公司根据市场需求可生产
厚度 2.0－40mm 不同规格的中纤板，是中纤板生产企业中产品规格最齐全
的生产企业之一，其中，8mm 以下中纤板产量保持较高比重并呈上升趋势。
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被评估单位近几年主营业务收入分类的经营数据如下：
金额单位：人民币万元
序 计量 前 3 年历史数据
产品名称 项目
号 单位 2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
1 华南 销售收入 元 82,994.75 93,294.32 97,693.56 41,811.32
2 华北 销售收入 元 19,633.31 24,003.81 24,203.78 10,467.25
3 华东 销售收入 元 29,811.55 25,749.24 22,934.83 10,267.10
4 华中 销售收入 元 10,040.11 11,112.94 13,817.76 5,298.71
5 东北 销售收入 元 18,612.32 14,410.04 12,435.76 7,841.86
6 西北 销售收入 元 6,735.63 2,907.79 3,417.62 2,007.92
7 西南 销售收入 元 3,910.20 611.62 694.06 886.89
中纤板主营业务收入合计 149,696.41 171,737.87 175,197.37 78,581.04
备注：以上主营业务收入与历史年度主营业务收入有差异，其原因为已剔除了速生林公司销
售林木的收入。
企业中纤板销售市场主要面对的是国内市场，2011 年以后企业中纤板
营业收入增长幅度减缓，主要由于受国内外经济增速放缓、国内房地产调
控政策持续收紧以及实体经济低迷等大环境的不利影响，中纤板市场持续
疲软，中纤板产能严重过剩，产业竞争不断加剧，木材资源的供需矛盾日
益激化，中纤板企业面临较为严峻的考验。
(2) 企业未来年度主营业务收入预测
评估人员在对企业未来年度主营业务收入进行分析，对于中纤板销售业
务，考虑到近几年该业务销售量有一定幅度的增长，预测未来该业务的销
售量也将有一定的增长，由于 2013 年 6 月 30 日增城中纤板厂已转让，企
业的产能由 150 万立方米下降到 140 万立方米，2013 年销量为 118.75 万立
方米，预计 2014 年销售量约为 119.34 万立方米，2014 年以后增涨幅度逐
年递减，为 6%、5%、4%、1.5%，到 2018 年达到约 140 万立方米，2019
年度以后达到稳定阶段。单价近几年比较稳定，受物价上涨等因素影响，
预计未来销售单价在现有水平基础上小幅上涨，上涨率为 2%。
评估人员根据企业制定的经营计划，市场需求预测，结合企业各业务
销售数量、销售单价等历史数据，按业务收入来源，对未来年度木业主营
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业务收入分项作了估计，预测结果如下：
未来5年预测数据
序号 年度 计量
产品名称
项目 单位 2014年7月-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
1 销售单价 元/立方米 1,482.96 1,512.62 1,542.87 1,558.30 1,573.88 1,573.88
2 中纤板 销售数量 立方米 663,552.75 1,265,054.20 1,328,306.91 1,381,439.19 1,402,160.78 1,402,160.78
3 销售收入 万元 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
主营业务收入预测合计 万元 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
（2）其他业务收入预测
企业其他业务收入主要为湖北地板公司和辽宁地板公司固定资产出租
租金收入，及其他房屋租赁收入等。
评估人员根据企业的介绍，结合企业提供关于《 辽宁台安福盈新盛地
板有限公司第一届董事会第四次会议决议》和《湖北襄樊福盈新盛地板有
限公司第一届董事会第四次会议决议》的相关内容，2013 年后辽宁和湖北
地板公司不再对外出租，需进行企业结业清算，故以后年度不再有租赁费
收入，因此 2014 年以后年度其他业务收入预测为 0。
2、 提成率的确定
(1) 毛利率的确定
使用“威利邦”注册商标和专利技术的商品为中密度纤维板，通过对该
产品近 3 年度销售收入及销售成本分析，2011 年至 2014 年上半年其销售毛
利率分别为 7.94%、6.88%、8.95%、11.72%。通过对未来主营业务收入和
主营业务成本的预测，得出未来 5 年的销售毛利率（预测过程详见收益法
评估说明），结合历史年度企业营业税金附加数据，预测企业未来年度的毛
利率如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 258 页
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未来5年预测数据
序号 年度 计量
产品名称
项目 单位 2014年7月-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 销售单价 元/立方米 1,482.96 1,512.62 1,542.87 1,558.30 1,573.88 1,573.88
2 中纤板 销售数量 立方米 663,552.75 1,265,054.20 1,328,306.91 1,381,439.19 1,402,160.78 1,402,160.78
3 销售收入 万元 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
主营业务收入预测合计 万元 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
4 其中：直接材料 万元 63,192.11 121,964.62 130,624.11 139,232.24 142,726.97 142,726.97
5 燃料动力 万元 10,349.54 19,583.57 20,562.75 21,590.89 22,670.43 22,670.43
6 中纤板 直接人工 万元 2,592.06 4,953.78 5,253.48 5,544.79 5,628.24 5,628.24
7 其他直接费用 万元 6,852.52 11,960.12 11,960.12 11,960.12 11,960.12 11,960.12
8 制造费用 万元 5,471.33 9,779.85 9,779.85 9,779.85 9,779.85 9,779.85
主营业成本预测合计 万元 88,457.55 168,241.95 178,180.32 188,107.89 192,765.61 192,765.61
销售毛利率 10.11% 12.08% 13.06% 12.62% 12.65% 12.65%
营业税金及附加占收入的比率 0.43% 0.51% 0.51% 0.51% 0.51% 0.51%
剔除营业税金及附加后销售毛利率 9.67% 11.57% 12.55% 12.11% 12.14% 12.14%
(2) 注册商标和专利技术在销售收入中贡献率的确定
本次采用层次分析法对商标和专利技术在销售收入中的贡献比例进行
评估确定。所谓层次分析法，是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个
系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）
的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排
序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。
通过与企业管理人员的访谈了解，使用委估注册商标和专利技术对应
产品销售收入来源主要得益于资金、配方及生产工艺技术、成本及其他管
理、无形资产等四个方面，其中无形资产的贡献包含企业客户网络、营销
管理、公共关系、商标及专利技术的贡献。
结合企业管理人员对上述四方面的贡献权重等相关问卷调查结果，得
出无形资产的贡献权重约为 7%，得出商标和专利技术对无形资产贡献的比
例分别约为 11%、4%。如下表所示：
产品销售收入产生直接原因相对贡献大小分析调查汇总表
表 CF-1
企业管理 成本及其他管理 资金投入 无形资产 合计 比例
企业管理 1.00 2.55 3.55 4.73 11.82 45%
成本及其他管理 0.39 1.00 2.64 4.64 8.67 33%
广东中联羊城资产评估有限公司 第 259 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
资金投入 0.28 0.38 1.00 2.18 3.84 15%
无形资产 0.21 0.22 0.46 1.00 1.89 7%
合计 26.21
各类无形资产对整体无形资产的相对贡献大小调查汇总表
表 CF-2
客户网络 营销管理 公共关系 商标 专利技术 合计 比例
客户网络 1.00 2.55 3.82 4.64 5.64 17.64 37.1%
营销管理 0.39 1.00 3.27 4.45 4.91 14.03 29.5%
公共关系 0.26 0.31 1.00 3.27 4.09 8.93 18.8%
商标 0.22 0.22 0.31 1.00 3.27 5.02 10.6%
专利技术 0.18 0.20 0.24 0.31 1.00 1.93 4.1%
合计 47.55
故商标在该产品销售收入中的贡献率如下表：
毛利率
无形资产 无形资产在 商标在销售
商标 名 （剔除 商标的贡
序号 年度 毛利率 的毛利贡 销售收入中 收入中的贡
称 税费附 献
献比例 的贡献比例 献比例
加）
2014 年
1 10.82% 10.31% 7% 0.74% 10.55% 0.08%
7-12 月
2 2015 年 12.08% 11.57% 7% 0.83% 10.55% 0.09%
3 2016 年 13.06% 12.55% 7% 0.90% 10.55% 0.10%
威利邦
4 2017 年 12.62% 12.11% 7% 0.87% 10.55% 0.09%
5 2018 年 13.50% 13.00% 7% 0.93% 10.55% 0.10%
2019 年及
6 13.50% 13.00% 7% 0.93% 10.55% 0.10%
以后
专利技术在产品销售收入中的贡献比例表
毛利率 无形资 无形资产
专利技术在
专利名 （剔除 产的毛 在销售收 专利技术
序号 年度 毛利率 销售收入中
称 税费附 利贡献 入中的贡 的贡献
的贡献比例
加） 比例 献比例
2014 年
1 10.82% 10.31% 7% 0.74% 4.06% 0.03%
7-12 月
2 2015 年 12.08% 11.57% 7% 0.83% 4.06% 0.03%
3 2016 年 13.06% 12.55% 7% 0.90% 4.06% 0.03%
威利邦
4 2017 年 12.62% 12.11% 7% 0.87% 4.06% 0.04%
5 2018 年 13.50% 13.00% 7% 0.93% 4.06% 0.04%
2019 年
6 13.50% 13.00% 7% 0.93% 4.06% 0.04%
及以后
(3) 商标及专利技术对现金流贡献的确定
广东中联羊城资产评估有限公司 第 260 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
通过上述对产品销售收入的预测以及注册商标分成率的估算，可以得
出委估注册商标带来的现金流 =Σ（委估注册商标对应商品年销售收入净
值×委估注册商标分成率）。
同上可得出专利技术带来的现金流。
广东威华股份有限公司商标现金流计算表
单位：万元
项目 预测数据
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
产品销售收入（万元） 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
销售收入增长率% 8% 7% 5% 3% 0%
中纤板
商标分成率 0.08% 0.09% 0.10% 0.09% 0.10% 0.10%
注册商标带来现金流小计 77.06 168.12 195.29 197.94 217.75 217.75
所得税率 0% 0% 0% 0% 0% 0%
税后注册商标未来现金流合计 77.06 168.12 195.29 197.94 217.75 217.75
广东威华股份有限公司专利技术现金流计算表
单位：万元
项目 预测数据
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年
产品销售收入（万元） 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14
销售收入增长率% -30% 7% 5%
中纤板
专利技术分成率 0.03% 0.03% 0.04% 0.04%
专利技术带来现金流小计 29.65 64.69 75.15 76.17
所得税率 0% 0% 0% 0%
税后注册专利技术未来现金流合计 29.65 64.69 75.15 76.17
3、 折现率的估算
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评评估值的重要参
数。
(1) 加权资金成本确定（WACC）
WACC（Weighted Average Cost of Capital）代表期望的总投资回报率。
它是期望的股权回报率和债权回报率的加权平均值，权重取被评估单位评
广东中联羊城资产评估有限公司 第 261 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
估基准日的股权与债权结构。
在计算总投资回报率时，第一步需要计算截至评估基准日，利用公开
的市场数据计算的股权资金回报率和债权资金回报率。第二步，计算加权
平均股权回报率和债权回报率。
(2) 股权回报率的确定
评估人员采用下式估算股权回报率(CAPM )：
Ke=Rf+β×RPm+Rc
其中：Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc=企业特定风险调整系数
a. 无风险报酬率的选取
评估人员参考“中国债券信息网”（www.chinabond.com.cn）发布的评
估基准日“中国固定利率国债收益率曲线”，选取与委估权益收益年限相近
的 50 年期国债收益率 4.7229%作为无风险报酬率。
b. 企业风险系数 β
评估人员通过 wind 咨讯查询的沪深 A 股股票木材加工及竹藤棕草制品
行业上市公司 Beta 计算确定，具体确定过程如下：
Beta Beta(剔除财务杠杆)
[起始交易日期] 截止日 3 年前 [起始交易日期] 截止日 3 年前
[截止交易日期] 2013-07-31 [截止交易日期] 2013-07-31
证券代码 证券简称
[周期] 周 [周期] 周
[收益率算法] 普通收益率 [收益率算法] 普通收益率
[标的指数] 上证综合指数 [标的指数] 上证综合指数
002259.SZ 升达林业 -1.2481 0.2321
002043.SZ 兔宝宝 1.4164 0.7786
002354.SZ 科冕木业 2.5858 0.6047
600189.SH 吉林森工 0.3343 0.3707
000910.SZ 大亚科技 -0.3951 0.3352
广东中联羊城资产评估有限公司 第 262 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
600321.SH 国栋建设 0.7094 0.8222
002240.SZ 威华股份 0.9899 0.3623
002631.SZ 德尔家居 -1.5382 1.2918
601996.SH 丰林集团 0.3867 1.41
算术平均 0.6897
数据来源：Wind 资讯
企业风险系数 Beta 根据企业的目标资本结构 D/E 进行计算，计算公式
如下：
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中：
βL：有财务杠杆的 Beta；
βU：无财务杠杆的 Beta，取同类上市公司平均数 0.6897；
T：企业执行的所得税率为 25%；
企业 D/E：主要结合企业投产后运行的时间及贷款情况、预期企业股权
价值、管理层未来的筹资策略等确定，得到每年债务比率和权益比率，具
体计算过程详见下表：
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00
净资产（万元）
付息债务（万元） 51,754.55 34,202.45 21,026.94 13,783.34 7,439.73 1,150.00 -
投资性资产（万元） 252,492.55 234,940.45 221,764.94 214,521.34 208,177.73 201,888.00 200,738.00
权益比 We 0.7950 0.8544 0.9052 0.9357 0.9643 0.9943 1.0000
债务比 Wd 0.2050 0.1456 0.0948 0.0643 0.0357 0.0057 -
则根据上述计算得出企业风险系数 Beta 为：
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
βL（25%） 0.8231 0.7779 0.7439 0.7253 0.7089 0.6927 0.6897
c. 市场风险溢价 Rpm 的确定
市场期望报酬率，一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波
动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对
广东中联羊城资产评估有限公司 第 263 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由竞价交易后至
2013 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率
的近似，即：Rm=10.19%。
市场风险溢价为市场平均收益率减无风险收益率，市场平均收益率取
基准日近期高速公路行业净资产收益率的均值，无风险收益率取 50 年期国
债到期收益率均值。
本次市场风险溢价 Rpm 取值为 5.47 %。
d. 企业特定风险调整系数 Rc 的确定
在本次评估中从以下几个方面考虑企业未来的经营中存在的不确定性
或劣势来确定企业特有风险收益率：
企业个别风险报酬率是通过分析委估公司在所在行业的地位、公司规
模、经营风险、财务风险等企业个别风险因素后综合确定。本次评估确定
企业个别风险报酬率取 1%。
e. 权益资本成本 Ke 的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Ke（25%）=Rf+β×RPm+Rc
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
Ke（25%） 0.1022 0.0998 0.0979 0.0969 0.0960 0.0951 0.0949
(3) 加权资本成本 WACC 的确定
WACC（25%）=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
WACC 0.0914 0.0923 0.0923 0.0937 0.0942 0.0948 0.0949
（25%）
(4) 无形资产投资回报率
上述计算的 WACC 可以理解为投资企业全部资产的期望回报率，企业
广东中联羊城资产评估有限公司 第 264 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
全部资产包括流动资产、固定资产和无形资产组成。WACC 可以用下式表
述：
WACC = Wc×Rc +Wf×Rf +Wi×Ri
其中： Wc：为流动资产（资金）占全部资产比例；
Wf:：为固定资产（资金）占全部资产比例；
Wi：为无形资产（资金）占全部资产比例；
Rc：为投资流动资产（资金）期望回报率；
Rf：为投资固定资产（资金）期望回报率；
Ri：为投资无形资产（资金）期望回报率。
Rc：取流动资金借款一年期利率 6.00%为投资流动资产期望回报率。
Rf：取固定资产投资借款五年期利率 6.55%为投资固定资产的期望回报
率。
通过计算，Wc =1.97%、Wf=74.99%、故 Wi =23.04%。
则 Ri =（WACC－Wc×Rc －Wf×Rf）÷Wi
(5) 无形资产折现率的确定
根据上述计算得出无形资产投资回报率计算如下表：
2014 年
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年及以后
年度 7-12 月
无形资产回报
17.84% 18.23% 18.23% 18.82% 19.06% 19.32% 19.32%
率
18.00% 18.00% 18.00% 19.00% 19.00% 19.00% 18.00%
取整
4、 评估结论
经评估，“威利邦”商标和 4 个专利技术评评估值为 1,147.55 万元。计
算过程如下表：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 265 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
广东威华股份有限公司注册商标价值计算表
项目 预测数据
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
产品销售收入（万元） 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
销售收入增长率% 8% 7% 5% 3% 0%
中纤板
商标分成率 0.08% 0.09% 0.10% 0.09% 0.10% 0.10%
注册商标带来现金流小计 77.06 168.12 195.29 197.94 217.75 217.75
所得税率 0% 0% 0% 0% 0% 0%
税后注册商标未来现金流合计 77.06 168.12 195.29 197.94 217.75 217.75
折现率 18% 18% 18% 19% 19% 19%
年限 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50
现值系数 0.9206 0.7801 0.6611 0.5440 0.4571 0.3841
税后注册商标未来现金流现值 70.94 131.16 129.11 107.68 99.54 440.25
注册商标评估现值（取整到万元位） 978.67
广东威华股份有限公司专利技术价值计算表
项目 预测数据
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年
产品销售收入（万元） 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14
销售收入增长率% -30% 7% 5%
中纤板
专利技术分成率 0.03% 0.03% 0.04% 0.04%
专利技术带来现金流小计 29.65 64.69 75.15 76.17
所得税率 0% 0% 0% 0%
税后注册专利技术未来现金流合计 29.65 64.69 75.15 76.17
折现率 18% 18% 18% 19%
年限 0.50 1.50 2.50 3.50
现值系数 0.9206 0.7801 0.6611 0.5440
税后注册商标专用权未来现金流现值 27.30 50.47 49.68 41.43
注册商标专用权评估现值（取整到万元位） 168.88
广东中联羊城资产评估有限公司 第 266 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
负债评估技术说明
一、 短期借款的评估
短期借款主要核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以
下(含一年)的各种借款。企业短期借款的金额、发生日期、放贷银行名称、
还款期限、贷款利率如下：
序号 放款银行（或机构）名称 发生日期 到期日 月利率% 币种 账面价值
1 交行深圳上步支行 2013-8-9 2014-8-9 浮动 人民币 10,000,000.00
2 交行深圳上步支行 2013-8-12 2014-8-12 浮动 人民币 30,000,000.00
3 农行梅州城区支行 2013-9-2 2014-9-2 浮动 人民币 50,000,000.00
4 农行梅州城区支行 2014-2-28 2015-2-27 6.6 人民币 10,000,000.00
5 农行梅州城区支行 2014-3-13 2015-3-12 6.6 人民币 20,000,000.00
6 农行梅州城区支行 2014-4-18 2015-4-17 6.6 人民币 10,000,000.00
7 农行梅州城区支行 2014-6-8 2015-6-7 7.2 人民币 40,000,000.00
8 农行梅州城区支行 2014-6-16 2015-6-15 7.2 人民币 20,000,000.00
9 中江国际信托 2013-8-9 2014-8-9 浮动 人民币 10,000,000.00
上述短期借款的借款条件和抵（质）押情况如下：
最高抵押金
序号 银行 抵押/质押合同 抵押物清单 保证合同 保证人
额（万元）
抵押物：
1 中国农业银行 44100620120011022
土地使用权：清府国用（2009）字第00291号；清府国用（2005）字第00003号；
清府国用（2003）字第00590号；清府国用（2003）字第00589号；
房地产权：粤房地证字第C2580558号；房地产权：粤房地证字第C2580555号；
2 中国农业银行 44100620120011022
粤房地证字第C1904483号；粤房地证字第C1904484号；粤房地证字第C1904485号；
25,008.02 粤房地证字第C1904486号；粤房地证字第C1904487号；粤房地证字第C1904488号； 无 无
粤房地证字第C1904489号；粤房地证字第C1904490号；粤房地证字第C1904491号；
3 中国农业银行 44100620120011022
粤房地证字第C1904492号；粤房地证字第C1904493号；粤房地证字第C1904494号；
粤房地证字第C1904496号；粤房地证字第C1904497号；粤房地证字第C1904498号；
粤房地证字第C1904499号；粤房地证字第C2580501号；粤房地证字第C2580502号；
4 中国农业银行 44100620120011022
粤房地证字第C2580503号；粤房地证字第C2580504号；粤房地证字第C2580505号
抵押物：
土地使用权：梅府国用（2002）字第662号；梅府国用（2002）字第663号；
房地产权：粤房地证字第C0261627号； 粤房地证字第C0261628号；
5 中国农业银行 44100620110012530 2,400.00 无 无
粤房地证字第C0261629号；粤房地证字第C0261630号；粤房地证字第C0261631号；
粤房地证字第C0261632号；粤房地证字第C0261633号；粤房地证字第C0261634号；
粤房地证字第C0261636号；粤房地证字第C0261637号；
抵押物：
交银深2013XHTDY01 辽宁台安威利邦木业有限公司所有的厂房，具体为：台安房权证字第1771号-1779号
辽宁台安威
交银深2013XHTDY02 、台安房权证字第1780号-1789号；台安房权证字第1791号、1792号、、1794号； 交银深2013BY01号
交通银行 利邦木业有
8 辽宁台安威利邦木业有限公司的主要生产线机器设备； 、交银深2013BY02
深圳分行 交银深2013XHTDY03 限公司、李
辽宁台安威利邦木业有限公司国有土地使用权：台安国用（2006）字第00172号 号
交银深2013ZY01（质押） 建华
质押物：
出质人李晓奇以其持有广东威华股份有限公司的500万股股权提供质押担保
广东中联羊城资产评估有限公司 第 267 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
评估人员通过向银行发函对短期借款的真实性、完整性进行函证。
评估人员查阅了借款合同、抽查了有关会计记录，经核实，账务记载
真实、利息支付及时，以核实后的账面值作为评估值。
短期借款评估值为 190,000,000.00 元。
二、 应付账款和预收账款
1、 应付账款
应付账款是企业应支付给供应商的购货款，主要是应付的木材款、五
金配件款、砂带款、甲醛款等，账面值为 19,937,942.45 元。
评估人员核对了应付账款发生的日期及其所对应的项目，抽查有关账
簿记录、文件资料，并对大额应付款项发函确认，根据回函确定应付款项
的真实性和完整性。经查实，评估基准日不存在评估基准日收到但尚未处
理的购货发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品等未在账面上记
录的应付账款，同时，在确认账面债务发生真实性的基础上，以经核实后
的账面值确认评估值。
应付账款评估值为 19,937,942.45 元。
2、 预收账款
预收账款是企业预收客户的购货款，主要为预收东莞市创葳五金塑胶
制品有限公司、深圳市凯之盛电子有限公司、广州市领航电子实业有限公
司等单位的货款，账面值为 1,396,181.06 元。
评估人员核对了预收账款发生的日期及其所对应的项目，抽查有关账
簿记录、文件资料，经查实预收账款均为在未来应支付相应的权益或资产，
故以核实后账面值确定为评估值。
预收账款评估值为 1,396,181.06 元。
三、 应付职工薪酬
广东中联羊城资产评估有限公司 第 268 页
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应付职工薪酬是企业为获得职工提供的服务而给予的报酬，为工资、
奖金、津贴和补贴，对应金额如下：
序号 结算内容 账面价值（元）
1 工资、奖金、津贴和补贴 302,441.20
2 职工福利费
3 医疗保险费
4 基本养老保险费
5 年金缴费
6 失业保险费
7 工伤保险费
8 生育保险费
9 住房公积金
10 工会经费
11 职工教育经费
12 非货币性福利
13 辞退福利
14 股份支付
15 其他
评估人员对于应付职工薪酬，核查了相关凭证及账簿资料，通过获取
或编制企业应付职工薪酬明细表，复核加计正确，并与明细账、总账、报
表数核对，汇总或收集与现金流量有关的信息，核实了职工薪酬的提取及
使用情况。经核实，应付职工薪酬账、表、单相符，与相关会计科目的应
付职工薪酬计提数核对一致，账面余额均为应承担的负债，以经核实后账
面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 302,441.20 元。
四、 应交税费
应交税费账面值 260,527.59 元，是企业应交纳的各种税费，包括增值
税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业代扣代交的个人
所得税、堤围费等，对应的金额如下：
广东中联羊城资产评估有限公司 第 269 页
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序号 征税机关 税费种类 账面价值（元）
1 梅州市国家税务局直属税务分局 增值税 222,284.23
2 梅州市地方税务局 城建税 15,559.90
3 梅州市地方税务局 教育费附加 6,668.53
4 梅州市地方税务局 地方教育附加 4,445.68
5 梅州市地方税务局 个人所得税 8,717.61
6 梅州市地方税务局 堤围费 2,851.64
被评估单位相关的税负政策如下：
1、 根据财政部、国家税务总局《关于调整完善资源综合利用产品及
劳务增值税政策的通知》（“财税[2011]115 号”），自 2011 年 1 月 1 日起公司
纤维板销售增值税执行即征即退 80%的税收优惠政策。
2、 根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业
所得税法实施条例》规定，公司综合利用资源，生产纤维板所取得的收入，
在计算应纳税所得额时减按 90%计入收入总额。
评估人员查验了企业历年来所交税费的税种和金额，查阅了该企业的
纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，经核其税款计算准
确合规、按当地税收管理机关要求纳税，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在核实基准日所应交纳的税种和金额无误的基础上，以核实后账
面值确认评估值。
应交税费评估值 260,527.59 元。
五、 其他应付款
其他应付款主要为保证金、往来款、保险费、入职押金等，账面值为
266,780,803.47 元。
评估人员核对了其他应付款发生的日期及其所对应的项目，抽查有关
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账簿记录、文件资料，经查实其他应付款均为在未来应支付相应的权益或
资产，故以核实后账面值确定为评估值。
其他应付款评估值为 266,780,803.47 元。
六、 一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债反映企业各种非流动负债在一年之内到期的
金额，是一年内到期的长期借款，账面金额 70,687,600.00 元。
评估人员通过查阅长期借款合同、补充协议等，核实各款项的形成和
支付时间，获取评估基准日明细表，与明细账、总账、报表数核对相符，
核查其主要款项的原始凭证，确定其真实、正确性。经查实，一年内到期
的非流动负债均是企业在一年内应支付的非流动负债，按核实后账面值为
评估值。
一年内到期的非流动负债评估值 70,687,600.00 元。
七、 其他流动负债
其他流动负债为梅州市财政局政府补贴资金，原始金额为 100 万，具
体包括：
根据梅市财企字[2007] 72 号《2007 年省级挖潜改造资金东西两翼及山
区技术改造项目资金安排表》，梅州市财政局于 2007 年 11 月拨付专项资
金 400,000.00 元，用于能源工厂节能技术改造。
根据梅市财工[2011] 176 号《关于下达 2011 年省循环经济发展专项资
金预算指标的通知》，梅州市财政局于 2011 年 12 月 29 日拨付专项资金
600,000.00 元，用于锅炉节能工厂技术改造项目。
根据企业会计准则，对于上述补贴资金，企业将分期予以确认收入，
未来一年内拟转出的金额列示于其他流动负债，未来一年以后再转出的金
额将列示于其他非流动负债。
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其他流动负债账面值 86,666.67 元，明细如下：
序 一年内预计转出金额
项目名称 项目资金（元） 摊销年限 备 注
号 （元）
1 能源工厂节
400,000 15 26,666.67 粤财工【2007】257 号
能技术改造
2 锅炉节能工
600,000 10 60,000.00 梅市财工【2011】176 号
厂技术改造
合 计 1,000,000 86,666.67
评估人员首先获取该等资金的拨款文件以及入账单据，并与评估基准
日明细表，与明细账、总账、报表数核对相符，然后对该等项目的实际执
行情况进行了解。基于此次评估的目的为资产转出，该等补贴资金在未来
应可以分期确认为收入，无需支付，故对该项负债评估值确定为 0 元。
八、 长期借款
长期借款是企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上（不含
一年）的各项借款。企业基准日长期借款的金额、发生日期、放贷银行名
称、还款期限、贷款利率如下：
序号 放款银行（或机构）名称 发生日期 到期日 月利率% 币种 外币金额 账面价值
1 国家开发银行广东省分行（速生林） 2004-10-11 2018-10-10 浮动 人民币 30,000,000.00
2 国家开发银行广东省分行（速生林） 2007-6-20 2018-10-10 浮动 人民币 15,000,000.00
3 国家开发银行广东省分行（速生林） 2005-2-1 2018-10-10 浮动 人民币 15,000,000.00
2006-3-6 浮动 人民币 5,000,000.00
4 国家开发银行广东省分行（速生林） 详见合同还款计划
2006-5-15 浮动 人民币 10,000,000.00
5 国家开发银行广东省分行（速生林） 2009-6-19 详见合同还款计划 浮动 人民币 7,000,000.00
2009-5-4 浮动 人民币 8,000,000.00
2009-5-26 浮动 人民币 24,000,000.00
6 国家开发银行广东省分行（封开项目） 2009-6-19 详见合同还款计划 浮动 人民币 20,000,000.00
2009-7-30 浮动 人民币 20,000,000.00
2010-1-20 浮动 人民币 30,000,000.00
2007-11-7 浮动 人民币 600,000.00
7 国家开发银行广东省分行（河北） 详见合同还款计划
2008-4-18 浮动 人民币 14,400,000.00
8 国家开发银行广东省分行（封开项目） 2008-6-3 详见合同还款计划 浮动 美元 18,500,000.00 83,062,800.00
2007-11-7 5,950,000.00 11,997,960.00
9 国家开发银行广东省分行（河北项目） 详见合同还款计划 浮动 美元
2008-1-7 4,000,000.00 24,611,200.00
合 计 318,671,960.00
上述长期借款的借款条件和抵（质）押情况如下：
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截止至2013年7月31日
序号 银行 借款合同 抵押物清单、质押情况 保证方式 保证人
借款金额（元）
抵押物：
抵押人取得的由其建设的主合同项下借款项目的所有林权证中所载明的各项资产。
其中抵押人包括： 广东威华集
1 国家开发银行 4400310012004020051 106,000,000.00 连带责任保证
梅州市威华速生林有限公司、清远市威绿发展有限公司、阳春市威华速生林有限公司 团有限公司
、龙门县威龙速生林有限公司、广州市威华速生林有限公司、广东威华丰产林发展有
限公司
2 国家开发银行 4400310012007020266 118,000,000.00 抵押物：封开县威利邦木业有限公司以其依法拥有的可以抵押的机器设备、房产、土 广东威华集
地使用权和林木资产提供抵押担保； 团有限公司
连带责任保证
质押物：出质人李建华、李晓奇分别以其持有广东威华股份有限公司的10万股股权及 、李建华、
3 国家开发银行 4400310012007510268 98,444,800.00 其派生的红股及配股提供质押担保 李晓奇
4 国家开发银行 4400310012007020267 18,000,000.00 抵押物：河北威利邦木业有限公司以其依法拥有的可以抵押的机器设备、房产、土地 广东威华集
使用权提供抵押担保； 团有限公司
连带责任保证
质押物：出质人李建华、李晓奇分别以其持有广东威华股份有限公司的1474万股、6 、李建华、
5 国家开发银行 4400310012007510269 48,914,760.00 万股权及其派生的红股及配股提供质押担保 李晓奇
评估人员通过向银行发函对长期借款的真实性、完整性进行函证。
评估人员查阅了借款合同、抽查了有关会计记录，获取评估基准日明
细表，与明细账、总账、报表数核对相符。经核实，账务记载真实、利息
支付及时，以核实后的账面值作为评估值。
长期借款评估值为 318,671,960.00 元。
九、 其他非流动负债
其他非流动负债所涉及的财政局补贴资金项目与其他流动负债一致。
根据企业会计准则，对于该等补贴资金，企业将分期予以确认收入，未来
一年内拟转出的金额列示于其他流动负债，未来一年以后再转出的金额将
列示于其他非流动负债。其他流动负债账面值 649,999.31 元，明细如下：
序 项目资金 摊销 一年以内转出
项目名称 累计摊销（元） 一年以后转出（元）
号 （元） 年限 （元）
能源工厂
1 节能技术 400,000 15 148,889.57 26,666.67 224,443.76
改造
锅炉节能
2 工厂技术 600,000 10 35,000 60,000.00 505,000.00
改造
合 计 1,000,000 183,889.57 86,666.67 729,443.76
项目简介详见其他流动负债。
评估人员首先获取该等资金的拨款文件以及入账单据，并与评估基准
日明细表，与明细账、总账、报表数核对相符，然后对该等项目的实际执
行情况进行了解。基于此次评估的目的为资产转出，该等补贴资金在未来
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应可以分期确认为收入，无需支付，故对该项负债评估值确定为 0 元。
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第四部分 收益法评估企业价值技术说明
一、 应用收益法评估企业资产组价值简介
(一) 企业资产组价值和企业资产组价值评估
本评估项目所称企业资产组价值是指企业提供资产清单中所列示的资
产及负债（含拟进行转让的长期股权投资）的价值。企业资产组价值评估，
是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下所列示的资产及负债的价值
进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
(二) 收益法的定义和原理
由于企业资产组价值可以体现为企业在特定时期、地点和条件约束下
所具有的持续获利能力，所以，企业资产组价值评估可以企业相关资产的
获利能力为核心，综合考虑影响企业获利能力的各种因素以及企业面临的
各种风险进行评估。
企业资产组价值评估中的收益途径，是指通过将被评估企业相关资产
预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益途径适用于
评估有获利能力的企业。
收益法评估委估企业资产组价值，即通过预测委估企业相关资产组的
未来预期收益，将其资本化或通过适当的折现率折算为现值并加总，以此
来确定委估企业资产组市场价值的方法。
(三) 收益法的应用前提
收益法应用必须具备三个前提：
1、 企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2、 企业预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
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3、 企业预期获利年限可以预测。
(四) 收益法计算模型
1、 评估模型
考虑被评估单位成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益
稳定状况、未来收益的可预测性，我们采用未来收益折现法评估，其中未
来预期收益采用现金流口径，即采用被评估单位预期企业自由现金流量折
现（DCF）的评估模型。
2、 计算公式
本次评估中收益法使用的是合并报表的数据，在计算中需要扣减少数股
东权益价值。
企业整体资产组合体价值＝企业整体资产价值－有息债务价值－少数
股东权益
其中：
企业整体资产价值＝经营性资产价值＋溢余资产价值＋非经营性资产
价值
有息债务价值＝经营性债务价值+非经营性债务价值
故：
企业整体资产组合体价值＝（经营性资产价值－经营性债务价值－少
数股东权益）＋溢余资产价值＋（非经营性资产价值－非经营性债务价值）
＝经营性净资产价值＋溢余资产价值＋非经营性净资产价值
经营性净资产价值＝委估权益预期收益折现值－少数股东权益价值＝
委估权益预测期各期预期收益的现值＋委估权益预测期之后预期收益（终
值）的现值－少数股东权益价值
预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间。
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tn
P
Ri Rn
i t 0 (1 r ) r(1 r)n
i
其中各项参数分别为：
P：经营性资产价值评估值；
i：预测期各期距离评估基准日的时间间隔，单位为年；
t0：委估资产组预测期中预期收益的起始时点距评估基准日的时间间
隔，单位为年；
tn：委估资产组预测期期间预期收益的终止时点距评估基准日的时间间
隔，单位为年；
Ri：预测期距离评估基准日 i 年的时点，委估资产组预期收益预测值；
Rn：委估资产组预测期之后的预期收益（或预期收益终止时，委估资
产的清算价值）预测值；
r：与委估资产组预期收益匹配的折现率。
3、 应用收益法时的主要参数选取
(1) 预期收益及实现收益的时点
根据本项目评估对象的具体情况，评估人员通过下式预测确定委估资
产组预期收益 Ri：
预期收益 Ri ＝预期企业自由现金流量＝收入－成本费用－税收＋折
旧与摊销＋利息费用×（1－企业所得税率）－资本性支出－净营运资金变
动
其中，预期收益中包括被评估单位于评估基准日及以前年度已实现利
润中可分配但尚未分配的利润，未扣除委估权益的所有者持有该权益期间
为管理该项权益而需支付的成本费用，以及取得该等预期收益时可能需在
中华人民共和国境内支付的税项与相关费用。
预期收益实现的时点按被评估单位章程及有关合同规定的年度收益分
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配时点确定。
(2) 预测期
为合理地预测被评估单位未来年度营业收入及收益的变化规律及其趋
势，应选择可进行预测的尽可能长的预测期。根据被评估单位经营状况和
发展前景、所在行业现状及发展前景，预测期取自评估基准日起的后 5 个
完整收益年度。
(3) 预期收益的持续时间
由于被评估单位的营业执照记载其经营期限是从二○○一年十二月二
十九日至长期，其章程等文件未对企业的经营期限做出规定，同时国家有
关法律法规也未对被评估单位所处行业的经营期限有所限制。评估人员根
据被评估单位的经营业务特点及其对未来发展潜力和前景的判断，认为被
评估单位具有市场竞争能力和可持续经营能力，在正常情况下，被评估单
位将一直持续经营，因此，评估人员设定预期收益的持续时间为永续年期。
(4) 预期收益终止时，委估资产的清算价值
由于被评估单位一直持续经营，委估资产组存在预期收益的持续时间
为无穷，故设定委估资产组在永续经营期之后的清算价值为零。
(5) 委估资产组预期收益的折现率
由于本项目评估模型采用被评估单位预期企业自由现金流量折现的评
估模型，在综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场
相关信息和所在行业、被评估企业的特定风险等相关因素下，按照与预期
收益同一口径选择折现率的原则，评估人员采用加权平均资本成本模型
（WACC）估算预期收益适用的折现率：
r rd Wd re We
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式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
Wd
( E D)
We：评估对象的股权资本比率；
E
We
( E D)
re：股权资本成本，通过资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本成
本；
re = rf + βe×（rm - rf） +ε
式中：
E：股东全部权益价值（净资产）；
D：付息债务价值；
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数；
ε：评估对象的特性风险调整系数。
其中，评估人员参考评估基准日近期的中国国债交易市场的收益率数
据，选取与委估权益收益年限相近的国债收益率作为无风险报酬率。
(五) 收益法评估企业价值基本步骤
1、 收集并分析被评估企业的信息资料和与被评估企业相关的其他信
息资料；
2、 根据评估对象、所选择的价值类型和评估方法等相关条件，在与委
托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上，采用适当的方法，对被
评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关
事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
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3、 根据企业的资产配臵和使用情况，以及未来业务发展的设想对企业
评估基准日资产负债进行分析，确定收益法评估的范围为第(1)类资产、负
债。
4、 对纳入收益法评估的资产、负债的预期收益进行界定，确定采用现
金流量、各种形式的利润或现金红利等的预期收益口径；
5、 从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况
的预测，研究与企业经营和收益分配相关的宏观因素、行业因素、企业个
别因素等影响因素，并进行必要的分析、判断和调整，并对预测趋势与被
评估企业现实情况存在重大差异的原因及其合理性进行分析；
6、 根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现
状及发展前景,合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及
相关终值的计算；
7、 综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、加权平均资金
成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素，合
理确定资本化率或折现率；
8、 将收益法各项参数代入计算模型，计算得出收益法评估值；
9、 将收益法评估值与未纳入收益法评估范围的第（2）类、第（3）类
资产、负债的评估值汇总得出企业价值总评估值。
二、 评估对象
本项目评估对象为广东威华股份有限公司重大资产重组涉及的公司整
体资产及负债（含拟进行转让的长期股权投资）价值。
三、 企业的资产负债状况分析与收益法评估范围的确定
(一) 评估基准日资产负债情况
1、 主要资产负债状况
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截至 2014 年 6 月 30 日，经会计师审计的被评估单位的账面资产总额
245,191.88 万元、负债 86,877.41 万元、净资产 158,314.47 万元。具体包括
流动资产 95,982.36 万元；非流动资产 149,209.52 万元；流动负债 54,945.22
万元；非流动负债 31,932.20 万元。被评估单位最近三年的资产负债情况见
下表：
最近三年资产负债情况（单户报表）
单位：万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
货币资金 5,839.36 7,599.51 1,473.24 593.04
应收票据 - - - -
应收账款 512.80 434.00 417.60 384.80
预付款项 84.85 82.48 20.20 303.60
应收股利 750.00 - - -
其他应收款 131,359.95 104,373.07 92,918.01 93,178.86
存货 2,114.70 1,401.97 1,687.00 1,522.07
其他流动资产 264.52 -
流动资产合计 140,661.66 113,891.03 96,780.58 95,982.36
非流动资产：
长期股权投资 145,355.40 145,355.40 144,905.40 144,905.40
固定资产原价 9,609.24 9,732.69 9,763.03 9,764.86
减：累计折旧 5,346.39 5,887.68 6,447.77 6,637.08
固定资产净值 4,262.86 3,845.00 3,315.26 3,127.78
减：固定资产减值准备
固定资产净额 4,262.86 3,845.00 6,447.77 6,637.08
在建工程 - - - -
工程物资
无形资产 1,321.69 1,312.44 1,221.70 1,176.33
其他非流动资产（其他长期资产）
非流动资产合计 150,939.96 150,512.85 149,442.37 149,209.52
资产合计 291,601.62 264,403.89 246,222.95 245,191.88
短期借款 25,000.00 31,000.00 28,000.00 19,000.00
应付票据 5,000.00
应付账款 1,419.75 1,033.75 1,777.54 1,993.79
预收账款 39.75 88.53 106.46 139.62
应付职工薪酬 47.86 64.83 94.23 30.24
其中：应付工资
应交税费 2.17 59.11 22.08 26.05
其他应付款 21,322.87 20,074.74 16,069.87 26,678.08
一年内到期的非流动（长期）负债 14,455.01 8,728.48 7,043.61 7,068.76
其他流动负债 20,002.67 8.67 8.67 8.67
流动负债合计 82,290.07 61,058.11 53,122.45 54,945.22
长期借款 54,026.06 43,653.77 33,758.47 31,867.20
专项应付款 182.00 182.00 182.00
其他非流动（长期）负债 86.67 78.00 69.33 65.00
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31 34,009.80
54,294.73 43,913.77 31,932.20
86 136,584.80 109,971.88 87,132.25 86,877.41
所有者权益合计 155,016.82 154,432.01 159,090.70 158,314.47
2、 主营业务收入与利润情况
被评估单位的业务主要为纤维板销售、林木种植业务等。评估对象最近
三年经审计的收入成本以及利润情况见下表：
最近三年利润表（单户报表）
单位：万元
2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
一、营业收入 6,790.28 7,085.36 6,142.70 2,160.09
其中：主营业务收入 6,790.28 7,085.36 6,142.70 2,160.09
其他业务收入
减：营业成本 6,435.37 6,839.52 5,657.47 2,063.82
其中：主营业务成本 6,435.37 6,839.52 5,657.47 2,063.82
其他业务成本
营业税金及附加 41.45 74.63 56.59 18.66
销售费用 164.34 248.85 143.86 34.70
管理费用 1,958.70 2,102.48 3,068.03 1,091.88
财务费用 81.14 159.67 245.45 -5.68
△资产减值损失 -993.25 -1,351.79 -486.80 39.75
投资收益（损失以“-”号填列） 750.00 - 6,750.00 -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -147.46 -987.99 4,208.10 -1,083.04
加：营业外收入 639.52 413.20 459.76 306.82
减：营业外支出 7.97 10.02 9.17 -
加：以前年度损益调整
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 484.09 -584.82 4,658.69 -776.23
减：所得税费用
加：※未确认的投资损失
四、净利润 484.09 -584.82 4,658.69 -776.23
(二) 企业各类资产负债的区分
根据前文对评估基准日企业资产负债的状况分析，结合收益法的应用前
提，将其分为以下三类，并确定采用收益法评估的范围：
(1) 经营性资产、负债为广东威华股份有限公司生产中（高）密度纤
维板相关的经营性资产、负债；
(2) 溢余资产即广东威华股份有限公司下属公司中种植和销售林木业
务的资产，辽宁台安威利邦木业有限公司和湖北威利邦木业有限公司的投
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资性房地产，辽宁台安盈福新盛地板有限公司和湖北襄樊盈福新盛地板有
限公司设备、土地使用权；
(3) 非经营性资产主要为广东威华股份有限公司下属公司的台山威利
邦木业有限公司和阳春威利邦木业有限公司的部分闲臵尚未使用的土地使
用权。
由于被评估单位种植和销售林木业务的特殊性，其生产的速生林-桉树为
森林资源，该采伐受到当地采伐指标的限制，其未来年度的可采伐量难以
估算，故未来年度的收益难以预测，不适合用收益法评估，因此，收益法
评估不包含第(2)、(3)类资产、负债；
对于不纳入收益法评估范围的第(2)、(3)类资产负债在适当及切实可行的
情况下进行单独分析和评估。
评估人员对评估基准日企业部分资产负债进行了相应区分，具体如下：
单位：万元
一级科目 明细科目 账面值 一级科目 明细科目 账面值
1 第(1)类资产负债：经营中纤板业务资产负债
资产总计 218,286.80 负债总计 86,877.41
净资产总计 131,409.39
2 第(2)类资产负债：溢余资产（即种植和销售林木业务的资产与负债）
种植和销售林木业务的资产 15,162.75
辽宁木业公司和湖北木业公司
6,625.27
的投资性房地产
辽宁地板公司和湖北地板公司
4,656.45
设备、土地使用权
资产总计 26,444.47 负债总计 0.00
净资产总计 26,444.47
3 第(3)类资产负债：非经营性资产与负债（闲臵未利用的土地）
台山威利邦木业有限公司闲臵
355.72
土地使用权
阳春威利邦木业有限公司闲臵
104.90
土地使用权
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资产总计 460.61 负债总计 0.00
净资产总计 460.61
资产总计 245,191.88 负债总计 86,877.41
净资产总计 158,314.47
本次纳入收益法评估范围的为第(1)类资产负债，由于该类资产负债涉及
其下属木业子公司，均为生产中纤板业务，其经营模式一致，此次评估采
用合并口径评估。
四、 主要评估依据
(一) 主要法律法规及行业规范性文件
法律法规依据：
1、 《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第 42 号）；
2、 《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第 24 号)；
3、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号，2006 年颁布（新
准则））；
4、 《企业财务通则》（财政部令第 41 号）；
5、 《关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》（财
政部、国家税务总局财税[2011]115 号）；
6、 其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
评估准则依据：
7、 《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准
则》（财政部财企[2004]20 号文）；
8、 《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号 文）；
9、 《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号 文）；
10、 《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
11、 《资产评评估值类型指导意见》（中评协[2007]189 号 文）；
12、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册
会计师协会会协[2003]18 号）；
13、 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中
评协[2011]230 号）；
14、 《企业会计制度》（财政部财会[2005]25 号文）；
15、 《企业财务会计报告条例》中华人民共和国国务院令第 287 号）；
16、 《企业财产损失财务处理暂行办法》（财企[2003]233 号）。
(二) 主要资料及数据来源
1、 评估对象所涉及企业之历次验资报告、审计报告、评估报告；
2、 评估对象所涉及企业之评估基准日财务资料及其他企业经营资料；
3、 企业提供的有关经营预测资料及财务会计报表、其他财务经营资
料；
4、 《2013 年企业效绩评价标准值》，财政部统计评价司制定，经济科
学出版社；
5、 中国木业信息网统计数据；
6、 国家统计局公布的统计数据；
7、 相关上市公司公开信息资料；
8、 CCER 中国证券市场数据库；
9、 中国人民银行公布的金融机构存、贷款利率；
10、 中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）公布的债券交易资料；
11、 wind 资讯金融终端的统计资料。
五、 主要评估假设与前提
(一) 评估基本假设
1、 交易假设。假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的
广东中联羊城资产评估有限公司 第 285 页
资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
交易条件等模拟市场进行评估，评估结果是对评估对象最可能达成交易价
格的估计。
2、 公开市场假设。假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易
的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的
机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下
进行的。
3、 假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其评
估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
(二) 关于评估对象的假设
1、 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购臵、取得、
改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其
价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的税费、各种应付款项均已
付清。
3、 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及相关资产中不存在对
其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境条件
对该等资产价值产生不利影响。
4、 评估人员已对评估对象所涉及设备等有形资产从其可见实体外部
进行勘察，并尽职对其内部存在问题进行了解，但未对相关资产的技术数
据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。除评估师所知范围之
外，假设评估对象所涉及的机器设备、车辆等无影响其持续使用的重大技
术故障，假设其关键部件和材料无潜在的质量缺陷。
5、 除本报告有特别说明外，假设评估对象不会受到已经存在的或将来
可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素对其价值的影响。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
6、 假设国家宏观经济政策不会发生重大变化，以及不会遇有其他人力
不可抗拒因素或不可预见因素对评估对象价值造成重大不利影响。
7、 假设本次评估中各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
(三) 关于企业经营和预测假设
1、 假设被评估单位在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营
目的、经营方式、管理水平、财务结构，以及所处行业状况及市场状况下
持续经营下去，能连续获利，其收益可以预测。
2、 假设国家现行的有关法律法规及行政政策、产业政策、金融政策、
税收政策等宏观政策环境相对稳定。除非另有说明，假设被评估单位经营
完全遵守所有有关的法律法规。
3、 假设被评估单位根据财政部、国家税务总局《关于调整完善资源综
合利用产品及劳务增值税政策的通知》（“财税[2011]115 号”），自 2011 年 1
月 1 日起公司纤维板销售增值税执行即征即退 80%的税收优惠政策能持续。
4、 假设被评估单位根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人
民共和国企业所得税法实施条例》规定，公司综合利用资源，生产纤维板
所取得的收入，在计算应纳税所得额时减按 90%计入收入总额的政策能持
续。
5、 假设国际金融和全球经济环境、国家宏观经济形势无重大变化，本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
6、 假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生
重大变化。
7、 假设被评估单位在持续经营期内的任一时点其资产的表现形式是
不同的。
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8、 假设被评估单位按评估基准日现有的管理水平继续经营，被评估单
位管理层是负责和尽职工作的，且管理层相对稳定和有能力担当其职务，
不考虑将来经营者发生重大调整或管理水平发生重大变化对未来预期收益
的影响。
9、 假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写本报告时所采用的
会计政策在重要方面基本一致。
10、 假设本次评估测算的各项参数取值不受到通货膨胀因素的影响。
当上述评估假设和评估中遵循的评估原则等情况发生变化时，将会影
响并改变评估结论，评估报告将会失效。
六、 影响企业经营的因素分析
(一) 宏观经济因素
今年以来，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院牢牢把握发
展主动权，科学统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生，坚持向改革创新
要动力，向结构调整要助力，着力发挥市场作用，更加注重定向调控，经
济运行总体平稳，结构调整稳中有进，转型升级势头良好。
初步核算，上半年国内生产总值 269044 亿元，按可比价格计算，同比
增长 7.4%。分季度看，一季度同比增长 7.4%，二季度增长 7.5%。分产业
看，第一产业增加值 19812 亿元，同比增长 3.9%；第二产业增加值 123871
亿元，增长 7.4%；第三产业增加值 125361 亿元，增长 8.0%。从环比看，
二季度国内生产总值增长 2.0%。
1、农业生产形势较好
全国夏粮总产量 13660 万吨，比上年增加 475 万吨，增长 3.6%。夏收
油菜籽产量 1376 万吨，比上年增加 34 万吨，增长 2.5%。上半年，猪牛羊
禽肉产量 4003 万吨，同比增长 1.7%，其中猪肉产量 2705 万吨，增长 3.0%。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
2、工业生产增长平稳
上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 8.8%，增
幅比一季度加快 0.1 个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值
同比增长 5.5%，集体企业增长 3.2%，股份制企业增长 10.2%，外商及港澳
台商投资企业增长 7.4%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长 4.6%，制
造业增长 9.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 4.4%。分地区看，
东部地区增加值同比增长 8.4%，中部地区增长 8.8%，西部地区增长 10.8%。
分产品看，464 种产品中有 346 种产品产量同比增长。上半年规模以上工业
企业产销率达到 97.5%，与上年同期持平。规模以上工业企业实现出口交货
值 56143 亿元，同比增长 5.3%。 月份，规模以上工业增加值同比增长 9.2%，
增幅比前两个月提高，环比增长 0.77%。
1-5 月份，全国规模以上工业企业实现利润 22764 亿元，同比增长 9.8%，
其中，主营活动利润 21388 亿元，增长 9.1%。规模以上工业企业每百元主
营业务收入中的成本为 85.9 元，主营业务收入利润率为 5.47%。
3、固定资产投资增速高位放缓
上半年，固定资产投资（不含农户）212770 亿元，同比名义增长 17.3%
（扣除价格因素实际增长 16.3%），增幅比一季度回落 0.3 个百分点。其中，
国有及国有控股投资 65667 亿元，增长 14.8%；民间投资 138607 亿元，增
长 20.1%，占全部投资的比重为 65.1%。分地区看，东部地区投资同比增长
16.3%，中部地区增长 19.2%，西部地区增长 18.6%。分产业看，第一产业
投资 4820 亿元，同比增长 24.1%；第二产业投资 89186 亿元，增长 14.3%；
第三产业投资 118764 亿元，增长 19.5%。从到位资金情况看，上半年到位
资金 246051 亿元，同比增长 13.2%。其中，国家预算资金增长 15.5%，国
内贷款增长 12.9%，自筹资金增长 16.7%，利用外资下降 8.3%。上半年新
开工项目计划总投资 196843 亿元，同比增长 13.6%。从环比看，6 月份固
定资产投资（不含农户）增长 1.45%。
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上半年，全国房地产开发投资 42019 亿元，同比名义增长 14.1%（扣除
价格因素实际增长 13.1%），增速比一季度回落 2.7 个百分点，其中住宅投
资增长 13.7%。房屋新开工面积 80126 万平方米，同比下降 16.4%，其中住
宅新开工面积下降 19.8%。全国商品房销售面积 48365 万平方米，同比下降
6.0%，其中住宅销售面积下降 7.8%。全国商品房销售额 31133 亿元，同比
下降 6.7%，其中住宅销售额下降 9.2%。房地产开发企业土地购臵面积 14807
万平方米，同比下降 5.8%。6 月末，全国商品房待售面积 54428 万平方米，
同比增长 24.5%。上半年，房地产开发企业到位资金 58913 亿元，同比增长
3.0%。
4、市场销售稳定增长
上半年，社会消费品零售总额 124199 亿元，同比名义增长 12.1%（扣
除价格因素实际增长 10.8%），增速比一季度加快 0.1 个百分点。其中，限
额以上单位消费品零售额 62102 亿元，增长 9.8%。按经营单位所在地分，
城镇消费品零售额 107253 亿元，同比增长 12.0%，乡村消费品零售额 16946
亿元，增长 13.2%。按消费形态分，餐饮收入 12989 亿元，同比增长 10.1%，
商品零售 111210 亿元，增长 12.4%，其中限额以上单位商品零售 58329 亿
元，增长 10.2%。6 月份，社会消费品零售总额同比名义增长 12.4%（扣除
价格因素实际增长 10.7%），环比增长 0.96%。
上半年，全国网上零售额 11375 亿元，同比增长 48.3%。其中，限额以
上单位网上零售额 1819 亿元，增长 56.3%。
5、进出口增速由负转正
上半年，进出口总额 123919 亿元人民币，以美元计价为 20209 亿美元，
同比增长 1.2%（一季度为同比下降 1.0%）。其中，出口 65113 亿元人民币，
以美元计价为 10619 亿美元，增长 0.9%；进口 58807 亿元人民币，以美元
计价为 9590 亿美元，增长 1.5%。进出口相抵，顺差 6306 亿元人民币，以
美元计价为 1029 亿美元。6 月份，进出口总额 21086 亿元人民币，以美元
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计价为 3420 亿美元，同比增长 6.4%。其中，出口 11513 亿元人民币，以美
元计价为 1868 亿美元，增长 7.2%；进口 9573 亿元人民币，以美元计价为
1552 亿美元，增长 5.5%。
6、居民消费价格基本稳定
上半年，居民消费价格同比上涨 2.3%，涨幅与一季度持平。其中，城
市上涨 2.3%，农村上涨 2.0%。分类别看，食品价格同比上涨 3.4%，烟酒
及用品下降 0.6%，衣着上涨 2.3%，家庭设备用品及维修服务上涨 1.3%，
医疗保健和个人用品上涨 1.2%，交通和通信上涨 0.1%，娱乐教育文化用品
及服务上涨 2.3%，居住上涨 2.5%。在食品价格中，粮食价格上涨 2.9%，
油脂价格下降 5.3%，猪肉价格下降 5.1%，鲜菜价格上涨 1.0%。6 月份，居
民消费价格同比上涨 2.3%，环比下降 0.1%。上半年，工业生产者出厂价格
同比下降 1.8%，6 月份同比下降 1.1%，环比下降 0.2%。工业生产者购进价
格同比下降 2.0%，6 月份同比下降 1.5%，环比下降 0.1%。
7、居民收入继续增加
上半年，全国农村居民人均现金收入 5396 元，同比名义增长 12.0%，
扣除价格因素实际增长 9.8%。全国城镇居民人均可支配收入 14959 元，同
比名义增长 9.6%，扣除价格因素实际增长 7.1%。根据城乡一体化住户调查，
2014 年上半年全国居民人均可支配收入 10025 元，同比名义增长 10.8%，
扣除价格因素实际增长 8.3%。全国居民人均可支配收入中位数 8780 元，同
比名义增长 13.7%。6 月末，农村外出务工劳动力 17418 万人，同比增加 307
万人，增长 1.8%。外出务工劳动力月均收入 2733 元，增长 10.3%。
8、结构调整稳中有进
产业结构继续优化。上半年，第三产业增加值占国内生产总值的比重
为 46.6%，比上年同期提高 1.3 个百分点，高于第二产业 0.6 个百分点。内
需结构进一步改善。上半年，最终消费支出占国内生产总值比重为 52.4%，
比上年同期提高 0.2 个百分点。城乡居民收入差距进一步缩小。上半年，农
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村居民人均现金收入实际增长快于城镇居民人均可支配收入 2.7 个百分点，
城乡居民人均收入倍差 2.77，比上年同期缩小 0.06。节能降耗继续取得新
进展。上半年，万元国内生产总值能耗同比下降 4.2%。
9、货币信贷平稳增长
6 月末，广义货币（M2）余额 120.96 万亿元，同比增长 14.7%，狭义
货币（M1）余额 34.15 万亿元，增长 8.9%，流通中货币（M0）余额 5.70
万亿元，增长 5.3%。6 月末，人民币贷款余额 77.63 万亿元，人民币存款余
额 113.61 万亿元。上半年，新增人民币贷款 5.74 万亿元，同比多增 6590
亿元，新增人民币存款 9.23 万亿元，同比多增 1354 亿元。上半年，社会融
资规模为 10.57 万亿元，比上年同期增加 4146 亿元。
总的来看，上半年国民经济运行总体平稳，稳中有进，但国内外经济
环境依然错综复杂，经济发展仍面临不少挑战。下一阶段，要振奋精神，
狠抓落实，认真贯彻落实党中央、国务院各项决策部署，坚持改革创新不
动摇，坚持调结构、转方式不动摇，努力巩固经济稳中向好的势头，促进
经济社会持续健康发展。
(二) 产业经济因素
1、 我国中（高）密度纤维板行业概述
本公司所处行业属于人造板制造业的子行业--中（高）密度纤维板制造
业，其具体情况如下：
(1) 人造板行业
人造板是以木质原料或其它植物纤维为主要原料加工而成的板材，主
要包括胶合板、纤维板、刨花板、细木工板、秸秆板、竹材人造板等种类，
其中胶合板、纤维板、刨花板较为常用，产量占人造板总产量的 70%以上。
由于具有原料来源广泛、物理稳定性强，不存在木材的树节、虫眼、开裂
等天然缺陷的优点，能使劣质原料变成幅面宽阔的优质板材，人造板已逐
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步成为木材的主要替代品。
在当前世界可采伐森林资源日渐短缺的情况下，人造板工业已成为缓
解木材供需矛盾的重要产业。人造板工业高效地使用了木材资源，特别是
纤维板充分利用林业剩余物、次小薪材和人工速生丰产林等资源发展人造
板以替代大径级木材产品，是实现林业可持续发展战略的重要手段，也是
世界林产工业的支柱产业。
2008 年全球人造板产量约 3 亿立方米，其中中密度纤维板为 7,170 万
立方米，刨花板为 1.36 亿立方米，胶合板为 8,110 万立方米。同期中国人
造板产量为 9,410 万立方米（占全球产量近 1/3），其中中密度纤维板为 2,907
万立方米（占全球产量近 40%），刨花板为 1,142 万立方米（占全球产量近
8%），胶合板为 3,541 万立方米（占全球产量近 44%）。
2009 年和 2010 年，全球受金融危机影响，其它国家和地区的人造板生
产增长不大，北美人造板工厂停产和减产，唯有中国人造板产业继续高速
发展，2010 年产量达到 1.54 亿立方米（占全球产量 50%以上），其中中密
度纤维板为 4,355 万立方米，刨花板为 1,264 万立方米，胶合板为 7,140 万
立方米。胶合板和纤维板生产占据全球产量大半壁江山，出口分别占全球
出口量 30%以上和 10%以上。（资料来源：中国木业资讯中心）
国家林业局统计，我国人造板销量已从 2007 年的 8,804.20 万立方米，
增长至 2012 年的 2.72 亿立方米，年均复合增长率超过 20%。但受国内房地
产调控政策和国际经济形势影响，自 2010 年始，人造板销量增速已出现放
缓趋势。2012 年，我国人造板产销量分别为 2.86 亿立方米和 2.72 亿立方米，
同比分别增长 21.56%和 17.17%。
根据产业信息网数据显示：2013 年 1-12 月全国人造板累计总产量 2.722
亿立方米，同比增长-6.14%。
随着人造板产品的下游需求的放缓，以及人们对健康环保产品的要求
越来越高，人造板行业结构性产能过剩现象日趋明显；加上原材料价格和
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人工成本不断上涨，人造板生产企业经营压力较大。
未来人造板生产企业要在不利的行业环境下取得发展，需要整合木材
资源，打造长期稳定的木材采购保障体系，提高产品环保性能，加快新产
品研发步伐，提升品牌的知名度。
随着行业的快速增长，人造板主要产品产能也在迅速扩张。在三大主
要板材中，胶合板以约占三大主要板材总产量 50%的份额长期保持主导地
位。然而，由于胶合板以优质大径级木材为主要原料，受国家对实木制品
消费税及出口退税政策调整的影响，产品份额有所下降，但仍为三大主要
板材的主导地位。刨花板和中纤板则以林区剩余物和次小薪材为原材料，
受国家产业政策的鼓励。但是，刨花板由于产品质量普遍不高且在家具制
造中用 量较少，近年发展较缓。比较而言，中纤板的生产资源利用率高，
产品材质细密、性能稳定、边缘紧密便于加工，近年来在产量迅速增加的
同时，在人造板产品结构中的份额也越来越高。预计在我国家具、木地板、
房地产、建筑装修行业快速 发展的推动下，中纤板的需求将得到进一步提
高，市场前景较为广阔。（资料来源：中国林产工业协会）
全国历年人造板（胶合板、纤维板、刨花板）产量详细统计(1990-2012 年）
其中：三板产量 （万立方米）
年份 人造板产量
胶合板 纤维板 刨花板
1990 244.60 75.87 117.24 42.80
1991 296.01 105.40 117.43 61.38
1992 428.90 156.47 144.45 115.85
1993 579.79 212.45 180.97 157.13
1994 664.72 260.62 193.03 168.20
1995 1,684.60 759.26 216.40 435.10
1996 1,203.26 490.32 205.50 338.28
1997 1,648.48 758.45 275.92 360.44
1998 1,056.33 446.52 219.51 266.30
1999 1,503.05 727.64 390.59 240.96
2000 2,001.66 992.54 514.43 286.77
2001 2,111.27 904.51 570.11 344.53
2002 2,930.18 1,135.21 767.42 369.31
2003 4,453.00 2,102.30 1,128.34 547.43
2004 5,446.49 2,098.62 1,560.46 642.92
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2005 6,392.89 2,514.97 2,060.56 576.08
2006 7,428.56 2,728.78 2,466.60 843.26
2007 8,838.58 3,561.56 2,729.84 829.07
2008 9,409.95 3,540.86 2,906.56 1,142.23
2009 11,546.65 4,451.24 3,488.56 1,431.00
2010 15,360.83 7,139.66 4,354.54 1,264.20
2011 20,919.29 9,869.63 4,954.00 2,559.39
2012 28,568.35 14,242.62 5,554.46 1,289.11
(2) 中（高）密度纤维板行业中（高）密度纤维板的制造主要以次小
薪材和林区三剩物为原材料，资源综合利用率高，属国家扶持的产业。根
据国家发展与改革委员会于 2006 年 2 月颁布的《“十一五”资源综合利用
指导意见》，林区“三剩物”、次小薪材等资源化利用属于我国资源综合利
用的重点领域。目前，我国对中纤板行业实行了增值税即征即退和免征企
业所得税等一系列优惠政策。
纤维板可分为低密度纤维板、中密度纤维板和高密度纤维板。低密度
纤维板又称软质纤维板，其特点是密度不大、物理力学性能不及硬质纤维
板，主要运用于建筑工程中的绝缘、保温和吸音、隔音等方面。中密度纤
维板和高密度纤维板 的特点是幅面大、结构均匀、强度高、尺寸稳定变形
小、易于切削加工、板边坚 固、表面平整、便于直接胶贴和涂饰。高密度
纤维板是在中密度纤维板的基础上发展、派生出来的，目前尚无统一的国
际标准。在我国，中密度纤维板的密度一般为 450-880kg/m3，主要适用于
家具制造以及建筑、车船制造和家用电器等行业； 高密度纤维板的密度在
880kg/m3 以上，厚度一般在 8mm 以下，可用于制作强化木地板、电子行
业生产用垫板和装饰板等高档装饰材料和包装材料。
我国纤维板工业起步初期，主要是以湿法硬质纤维板为主。由于湿法
硬质纤维板生产工艺落后、产品质量低，特别是废水污染问题严重，自 20
世纪 80 年代开始已逐步被中（高）密度纤维板所替代。中纤板采用干法工
艺生产，解决了废水污染问题，自 20 世纪 90 年代以来在我国得到迅速发
展，成为人造板中发展最快的品种。
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2、 中纤板市场分析
自从 90 年代以后，国外很多先进的板式家具生产线进入我国后，板式
家具发展非常迅速，消费大量人造板，有效地带动我国的人造板生产，中
间又由于刨花板因质量问题，逐渐被中纤板所取代，从而，中纤板不但在
家具领域被广泛利用，而且装修等行业对中、高密度纤维板的需求量也不
断增加，使中纤板在我国迅速发展，至 2011 年，全国中纤板设计能力突破
4 千万立方米，2012 年产量超过 5 千万立方米，在这同时，这个行业发展
也进入高风险期。
(1) 中高密度纤维板产业发展迅速
80 年代的前几年，中密度纤维板产量都维持在 5-10 万立方米左右，
但是，进入 80 年代后期，随着外国板式家具生产线的不断引进，我国板式
家具的市场占有率不断提高，产量不断增大，对中密度纤维板的需求量增
加，尤其是近 10 多年来，中央对中、高密度纤维板生产政策优惠、中高密
度纤维板生产利润率较高，我国板式家具产量大幅度增长，地板、汽车和
装修等行业对中、高密度纤维板的需求量也不断增加，加上中密度纤维板
的大量出口，为中、高密度纤维板提供广阔市场。目前，在我国大陆的 31
个省、市和自治区中，除了西藏、甘肃和青海省外，都有中密度纤维板生
产线。我国纤维板产量最大的前 10 个省份名单依次为：山东、广西、河南、
江苏、广东、四川、湖北、江西、福建、安徽。
随着家具业的大发展，近年来发展更加迅速，全国的设计能力由 2009
年的 3,250.1 万立方米，发展到 2011 年的近 4,000 万立方米增长约 23%，2012
年受宏观环境对下游行业的影响，全国纤维板产量同比增长趋缓，到 2012
年底，全国纤维板生产能力接近 5,500 万立方米，使我国的中高密度纤维板
发展进入盲目发展的轨道。
2012 年全国纤维板产量同比增长 13.08%，增幅同比减少 11.51 个百分
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点。根据产业信息网数据显示：2013 年全国纤维板累计总产量 5,983 万立
方米，同比增长 4.01%，增速进一步趋缓。
(2) 中纤板的国内外市场空间
(a) 国内市场的中纤板
2011 年，由于我国房地产的拉动，木制家具产值约 5.05 千亿元，比
上年增长 9.78%，用了大量中纤板，仅去年广东省木质家具产值 1,680 亿元，
消费的人造板达到 2,222 万立方米。中纤板应用范围不断扩大，除了家具外，
强化地板、装修、汽车、包装等都使用了大量的中、高密度纤维板和胶合
板，为人造板发展提供了市场空间，2011 年我国中纤板国内需求量约 4,077
万立方米。
(b) 国际市场的中纤板进出口
随着国内外两个市场对中纤板的需求量不断增大，尤其是国内家具等
行业对中纤板的需求量不断增加，虽然，我国的中、高密度纤维板发展很
快，十一年间增长八倍多，进口量也逐年减少，但是，我国中纤板生产较
普遍存在质量较差问题，尤其是关系到人民身体健康的甲醛释放量问题更
加严重。由于我国优质的中纤板生产不能滿足家具、地板、汽车和装修等
行业生产的需要，每年要从新西兰、泰国、澳大利亚和欧洲等进口大量的
中纤板以满足家具等生产的用材，如 2011 年进口的中纤板数量仍达到 9.87
万立方米。
我国中纤板产量不断大幅度上升后，产量大于需求量，从而使我国的
中纤板企业把出口当作产品销售的重要渠道，我国的中纤板的出口量受国
际市场影响较大，一般年出口量维持在 200 多万立方米。2012 年前四个月
以来，由于世界各国对中纤板的需求量大幅度增长，如美国进口量达到 17.22
万立方米，比上年同期增长 22.13%，占我国出口量的 21.86%、俄罗斯进口
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9.24 万立方米，比上年同期增长 30.97 %、沙特增长 56.69%、韩国增长
34.28%，从而使我国中纤板的出口量 78.78 万立方米，比上年同期增长 15.84
%。
3、 中纤板行业的竞争态势
(1) 人造板板种之间竞争激烈
人造板的板种间竞争激烈，近年刨花板发展很快，2011 年我国刨花板
产量达到 2,559.39 万立方米，比上年增长 102.45%，目前还有大量进口生产
线在上，仅“两广”今年新上的 22 万立方米以上的生产线达到 7 条，设计
能力 178 万立方米。刨花板在提高质量后，由于它产品用木材较省、对原
材料要求相对较低，生产成本较低，刨花板在提高产量后，可以价格较低
的优势参与市场竞争，这将对中纤板行业带来严重的冲击。
(2) 中纤板产量低质量不高
我国中纤板发展另一个突出的是质量问题，过去，我国中纤板产量较
低，只要有产量就能有效益，使企业对质量不重视，所以，我国生产的中
纤板，较普遍的存在质量问题。过去，我们很多中纤板生产企业是靠森林
资源和廉价人力资源发展起来的，靠增加数量取得一些微薄的经济效益，
中密度纤维板发展很快。但是，过去我们在发展中消耗大量木材，生产质
量较低的中纤板低价出售，浪费大量森林资源。目前，广州木材市场同规
格的中纤板的价格相差很大，如据 5 月 23 日对广州鱼珠国际木材市场两个
企业价格调查 ，同样 15 厘厚的中纤板，最高每立方米 2002 元，最低的仅
1320 元，每立方米对比相差 680 元，对比相差 34.07%。
(3) 规模小技术落后
我国中纤板发展再一个突出的问题是许多存在着规模小、设备和技术
落后，尤其是部分企业不符合国家发改委：“2011 产品结构调整指导目录”
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要求的中纤板生产单线年设计能力 5 万立方米以上规模的要求，如我国生
产中纤板最多的山东省，他们中纤板生产单线年设计能力 4 万立方米以下
的达到 43 条线，占总线的 46.24%，尤其是 2004 年以前的达到 37 条，占总
线的 39.78%。很多地方产能过剩，由于原材料等原因，山西、四川和江西
等 10 省市的产量均达不到设备设计能力水平，其中有 60%的省市还达不到
设计能力的 50%，综观我国现有的森林资源是无法支撑中纤板工业这样的
高速发展，因此，在企业的转型升级中，必需淘汰部分不符合国家产业政
策和设备落后的中纤板企业，必需迅速扭转过去靠数量要效益改为靠质量
要效益。
4、 行业市场情况
我国中（高）密度纤维板的主要销售市场分为：华南地区的广东市场，
华东地区的浙江、上海市场，华北地区的北京、河北、辽宁市场，西南地
区的成都市场。其中，广东市场的销售量最大，占中纤板销售总量的四分
之一以上；成都市场的产品价格略高于其它市场，优质产品更受欢迎；浙
江、上海市场主要青睐于质优价低的产品；北京、河北市场产品价格则处
于较低水平。
5、 行业利润变动趋势
由于中纤板产能前几年的大规模扩张，目前中纤板行业产能仍然过剩，
供大于求，价格难以上涨，此外由于原材料的收购价格走高和人工成本上
涨，当前行业盈利基本处于底部，部分纤维板小企业已在苦苦支撑。
随着中纤板行业的持续性洗牌和进一步深化，一些小产能中纤板加工
厂将逐步退出，中纤板产能高速扩张的增速将逐步放缓，行业的供需关系
也会慢慢改善，行业景气度将会缓慢回升，今年或将有所转机。
6、 纤维板行业的发展趋势分析
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由于我国仍处于经济中高速发展、城镇化建设起步阶段，居民家居条件
在不断改善，今后二、三十年内，我国人造板及其制品市场仍将处于较高
的景气度区间，加之人造板行业对宏观经济周期波动的反映不如其他行业
敏感，在经济波动时会呈现下行滞后、上行靠前、波幅窄、恢复快的特点。
但由于人造板制造业门槛较低，内部竞争较为激烈，随着环保标准的提升，
未来 3-5 年，人造板行业产能在逐年提高涨幅的同时，亦将出现企业分化整
合、产业链纵向延伸和横向扩张等发展态势。
在十八大明确提出的“确保到 2020 年实现全面建成小康社会宏伟目标，
实现 GDP 和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”目标的激励下，以城镇
化发展为亮点，以建设“两型”社会为基本取向的全新的社会经济发展政
策思路为引导，加之 4,800 万套保障房逐年建成投入居住和大中城市“城中
村”、危旧房改造步伐的加快，必将为木制建材和木质家居产品创造巨大的
国内市场需求，给人造板行业提供新的发展空间。
未来伴随各地城镇化建设政策的出台和落实，预计将对中纤板下游产
品—家具、木地板的需求增长产生积极的影响。随着中纤板行业的持续性
洗牌和进一步深化，一些小产能中纤板加工厂将逐步退出，中纤板产能高
速扩张的增速将逐步放缓，行业的供需关系也会慢慢改善，行业景气度将
会缓慢回升。
目前，中（高）密度纤维板行业的竞争将集中体现在资源的竞争，技
术、质量、产品的竞争，以及规模效益的竞争上。
预计今后我国纤维板行业的发展将呈现以下趋势：
(1) 行业竞争焦点将集中到对林木资源的拥有上，企业将愈来愈重视
原料林基地建设，向林板生产一体化方向转变；
(2) 在原材料“饥荒”中，行业洗牌真正开始。今后二三年内，在全
国二三千个地板品牌中，将有 70%的小企业被淘汰。原材料每涨一分钱都
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牵动着小地板企业的心。为了缓解原材料紧张的压力和提高价格控制力，
大型纤维板企业将愈来愈趋向于投资自建速生林。
(3) 技术进步加快，企业装备水平提高；产品整体质量进一步提高，
产品质量将与国际接轨；技术创新和产品创新成为行业发展的内在动力。
(4) 注重规模效益，注重产品品牌培育。生产规模化，管理现代化，
品牌国际化，规模化、知名大生产企业或企业集团涌现，产业集群初步形
成。淘汰落后产能，提高单位生产线的产能。
(5) 产品结构不断优化，结构性板材需求量上升，非木质人造板发展
加快。即胶合板的比例将下降，而木材利用率较高的纤维板和刨花板的比
例将上升，其他人造板也将迅速增长。（目前，我国以优质大径级木材为原
料的胶合板比例偏高，其占人造板总产量的比例已经超过了世界的平均比
例；以采伐和加工剩余物、城市废料为原料的刨花板比例偏低。定向刨花
板、高性能复合板、无胶人造板、非木质资源和农作物秸秆板等产品比例
很低。）
(6) 应用新技术，提高木材综合利用率，能耗和物耗降低，注重循环
经济发展，环保型板材开发（如无醛低醛人造板市场需求不断上升）和城
市木质废料的回收利用快速增长。
7、 行业进入障碍
(1) 限制性政策壁垒
根据产业发展规划，国家限制资源消耗大、综合效益差的小型人造板
的项目用地。根据国家国土资源部与国家发改委联合下发实施《限制用地
项目目录（2006 年本）》和《禁止用地项目目录（2006 年本）》的通知规
定：单线 5 万立方米/年以下的中（高）密度纤维板项目和单线 3 万 立方
米/年以下的木制刨花板项目已经被列入《限制目录》，各级国土资源管理部
门和投资管理部门一律不得办理相关手续。
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2007 年 8 月，国家林业局、国家发改委、财政部、商务部、国家税务
总局、中国银监会和中国证监会 7 部委联合制定《林业产业政策要点》（林
计发[2007]173 号），再次重申了对新建单线 5 万立方米/年以下的中（高）
密度纤维板项目和单线 3 万立方米/年以下的木制刨花板项目的限制规定。
(2) 原材料壁垒
中纤板制造行业是资源密集型行业，原材料供应是进入本行业的另一
个主要壁垒。国家对森林采伐采取采伐限额和凭证采伐制度，投资中纤板
行业需要有充 足的原材料做保证，在报送有关部门备案的同时，须报经同
级林业主管部门进行 森林资源审核，并进行相应的工业原料林基地配套建
设。
(3) 资金壁垒
中纤板制造行业同时也是资金密集型行业，工业原料林基地的建设和大
型纤维板生产设备的购臵需要先期投入大量的资金。
8、 影响中纤板行业发展的因素
(1) 中纤板行业发展的有利因素
(a) 国家产业政策扶持
《中共中央、国务院关于加快林业发展的决定》（中发[2003]9 号）明
确提出“发展原料林、用材林基地。积极发展木材加工业尤其是精深加工
业，延长产业链，实现多次增值，提高木材综合利用率”，《中共中央关于
制定国民经济和社会 发展第十一个五年规划的建议》明确提出要把节约资
源作为基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会。自 1995 年起，
我国对以林区“三剩物”和次小薪材为原料生产加工的综合利用产品实行
增值税即征即退的优惠政策。根据财政部、国家税务总局颁布的根据财政
部、国家税务总局《关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的
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通知》（“财税[2011]115 号”），自 2011 年 1 月 1 日起公司纤维板销售增值税
执行即征即退 80%的税收优惠政策。此外，根据《中华人民共和国企业所
得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，公司综合利
用资源，生产纤维板所取得的收入，在计算应纳税所得额时减按 90%计入
收入总额。根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企
业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 512 号）第八十六条规
定，企业从事林木的培育和种植，免征企业所得税。
根据国家发改委颁布的《“十一五”资源综合利用指导意见》，“十一五”
期间的目标是将我国木材综合利用率由目前 60%提高到 70%左右，这与国
外发达国家 80%的木材综合利用率相比，我国尚有较大差距。为实现以上
目标，“十一五”资源综合利用指导意见指出，我国将进一步建立和完善适
应市场经济体制的鼓励和扶持资源综合利用的政策措施。根据综合利用发
展情况和技术进步的实际，适时调整和完善资源综合利用财政税收优惠政
策。进一步完善和实施资源综 合利用认定制度，落实好国家对资源综合利
用的鼓励和扶持政策。
同时，对于纤维板产业的上下游行业，国家也给予了极大的政策性支
持。2006 年，国家林业局和国家开发银行签署了“十一五”期间林业开发
性金融合作协议， 重点支持林板（纸）一体化的上游速生丰产林建设等一
系列林业工程；与此同时， 国家于 2006 年起对实木地板及实木复合地板
开始征收消费税及出口关税，但保 持了以中纤板为基材的强化复合地板的
出口退税，在木制品生产上对以中纤板为原料的产品的发展给予了有力的
政策性导向。一系列的政策支持，充分表明了我国木材资源综合利用的发
展方针，有利于我国中纤板行业的健康、稳定和持续发展。
2007 年 8 月，国家林业局、国家发改委、财政部、商务部、国家税务
总局、 中国银监会和中国证监会 7 部委联合制定《林业产业政策要点》，
明确指出未来 将采取各种扶持政策，推进林业产业发展，支持符合条件的
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国家林业重点龙头企业在国内资本市场上市融资，并在税收、信贷等方面
给予支持。
根据 2011 年国家发改委第 9 号令《产业结构调整指导目录（2011 年
本）》及 2011 年《“十二五”资源综合利用指导意见》，中（高）密度纤维板
项目符合鼓励类第 1 款[农林业]第 42 条“速生丰产林工程、工业原料林工程
及名特优新经济林建设”和第 48 条“次小薪材、沙生灌木和三剩物的深度加
工及系列产品开发”属当前国家政策鼓励发展的产业。
(b) 行业管理体制不断完善
国家对纤维板行业准入标准的要求越来越严格，实行经营许可、木材
采伐限制等管理制度。此外，国土资源部与国家发改委联合下发实施了限
制与禁止用地目录，更对资源消耗大、综合效益差的小型人造板项目实施
了行业准入限制。行业管理体制的逐步完善，将有效抑制市场的无序竞争，
进一步促进纤维板的行业 持续健康发展。
(c) 相关行业快速发展
对中（高）密度纤维板行业有较大影响的产业主要有家具制造业、房
地产业、装修装饰业等，家具制造业是中密度纤维板最主要的应用领域，
装修装饰业及包 装业也是中（高）密度纤维板重要的应用领域。
伴随着房地产业的迅速发展和国外对华家具采购的增加，近年来我国
家具业都以两位数的速度增长，并且预计在今后较长的一段时期内仍将保
持较快的速度发展。我国是世界第一大家具出口国，2012 年 1-12 月，我国
家具及其零件累计出口金额达 488.24 亿美元，同比增长 28.7%。（资料来源：
中商情报网行业分析）
房地产业方面，根据我国未来固定资产投资状况，2012 年建筑业全年
完成总产值 13.53 万亿元，较 2011 年增长 16.2%，建筑业的快速增长将进
一步带动家具制造业、建筑装修业的发展，从而有效拉动对中（高）密度
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纤维板的需求。
(d) 原材料替代
我国中纤板行业健康发展的关键是妥善解决巨大市场需求与日益缺乏
木材资源的矛盾，未来的中纤板行业发展将主要提高原料利用率和扩大原
料利用范围。中纤板企业的原料供应现在正由天然林资源向人工林资源和
其他非木质资源转变，同时，利用废弃木料生产中纤板的国外设备供应商
已在中国开展业务，并取得了一定的进展。另外，我国利用麦秸、棉杆、
稻草、蔗渣和麻类等原料生产中纤板也处于小规模生产或试生产阶段，国
外利用城市垃圾生产中纤板得到广泛应用，随着我国城市建设的发展，城
市垃圾回收利用生产中纤板也将得到不断发展。
(e) 产品升级和技术替代
随着中（高）密度纤维板的应用范围不断扩大，一些在特殊条件下使
用的功能性中纤板也得到迅速发展，环保型中纤板如非木质型材料中纤板
和无粘胶型中纤板，功能型中纤板如抗静电中纤板、防腐中纤板、防霉中
纤板、阻燃中纤板和 防潮中纤板等陆续出现，这些给我国中纤板行业带来
很大的发展空间。
(2) 中纤板行业发展的不利因素
(a) 原材料资源紧张
中纤板制造业既是高效利用木材的资源节约型行业，也是资源高度依
赖型行业。随着我国经济的发展和木材资源供应的紧张，人造板与造纸行
业之间、人造 板企业与企业之间、人造板板种与板种之间争夺木材的矛盾
也较为激烈。中纤板企业区域布局不合理，密度过大，也导致原材料供应
紧张。由于生产设备和加工工艺的改进，通过旋切芯板，部分胶合板企业
已经可以采用径级略小的木材作为原料，也进入了对小规格木材原料的争
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夺。原材料供应紧张已使中纤板行业的发展在一定程度上受到了制约。尽
管我国部分优秀的中纤板和造纸企业已经进行了原料林基地建设，也只能
部分缓解木材原料短缺的压力。
(b) 技术装备水平较低
我国现有的中纤板生产线中有 40%是上世纪投产的老生产线，装备水
平较低，木材资源利用率低，能源消耗高，产品质量差，必须进行技术改
造，淘汰落 后技术装备，提升技术水平。
(c) 产品品种结构失衡
随着我国中纤板生产能力的增长和应用市场的不断扩大，产品品种结
构失衡是产业发展中最为突出的问题。大多数企业生产的中纤板厚度都在
8mm 以上，不具备生产 8mm 以下高密度纤维板的能力，国内约 70%的产
品为厚度在 9~18mm 的中低档普通中纤板，而厚度在 25mm 以上超厚板和
3mm 以下的超薄板只有较少企业才能生产，因此，产品供求结构失衡的矛
盾比较突出。
(d) 行业规则不完善，市场竞争不规范
目前，我国中纤板行业还处于发展期，由于受地方保护主义和市场无
序竞争等因素的影响，一些技术落后、环境污染严重、产品质量低劣、原
材料利用率低的企业甚至是家庭作坊式的个体小企业，仍具有一定的生存
空间，落后生产线淘汰速度慢，有的淘汰生产线从发达地区转向边远地区，
大部分企业在中低档产品上竞争。这些企业的无序竞争损害了行业整体利
益，阻碍了中纤板行业的技术进步与资源整合。
(e) 某些企业的中纤板质量有待提高
国内某些中纤板企业设备精度不高，技术力量薄弱，质量意识淡薄，
产品质量不稳定，仍存在部分企业甲醛释放量达不到国家规定的 E2 级标
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准，部分产品 质量指标不合格的情况。
(f) 林业经营的资金需求量大，周期长
一般林木在种植、抚育、砍伐过程中具有投入大、见效慢的特点，种
植速生需要经过较长的周期（一般为 5~6 年）才能完成，如在这期间资金
投入不足， 将影响速生林的种植经营。
(3) 上、下游行业的关联性
中（高）密度纤维板行业的上游行业为林业种植业，下游行业包括家
具、木 地板和建筑装饰等木制品加工应用行业。中纤板行业的发展既受到
上游森林采伐限额导致原材料供应紧张的制约，同时也受到下游家具、建
材等行业快速发展的有效拉动。因此，在原材料供应充足的情况下，中纤
板企业在下游行业巨大需求的推动下，将具有广阔的发展空间。
(a) 上游原材料
我国中纤板行业的高速发展致使原材料的供应紧张，部分地区的中纤
板生产企业已经因为原材料供应短缺而减产。木材资源供需矛盾的不断加
剧，致使原材料运输距离从 100 公里延伸到 500 公里，甚至 900 公里。原
材料价格的上升以及运输距离的扩大，增加了中纤板生产企业的经营成本。
(b) 下游应用
目前，中纤板主要应用于家具、建筑装修、木地板、包装、电子加工
等行业。
①家具业
家具业是我国中纤板用量最大的行业。近 10 年来，我国家具行业高速
发展，外国板式家具生产线的不断引进，使得对中（高）密度纤维板的需
求越来越大。同时，由于近年来我国中纤板制造业的快速发展，致使很多
美国和欧洲的家具制造商和采购巨头纷纷到中国投资建厂。如全球家具销
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量排名第一的瑞典宜家家具公司将其采购中心从新加坡移到我国，并已经
在哈尔滨、青岛、广州、云南和上 海设 5 个采购中心；美国、日本一些家
具采购企业常驻东北，欧洲也有数千独 立零售商从我国进口家具，美国、
日本和意大利的家具生产企业纷纷在我国设立工厂。目前，我国已经超过
意大利成为世界第一大家具出口国。由于中纤板在家具生产中的用量很大，
因此我国家具业的发展直接带动了中纤板的需求。
②建筑装修行业
建筑装修行业是我国中纤板第二大需求行业，占我国中纤板消费总量
的 15%左右。现今建筑装修材料已成为我国建材行业中的朝阳工业和新的
经济增长点。由于具有良好的物理力学性能和加工性能，中（高）密度纤
维板已逐步替代胶合板，成为建筑装修材料的主要用材。当前采用中（高）
密度纤维板装饰的建筑已越来越多，所占施工比重越来越大，不但家居装
饰吊顶、地板、包门、壁饰、壁 厨、隔墙等采用中纤板材料，连一些高级
宾馆、别墅、店铺等工程，也广泛使用 各类纤维板材料。随着城镇化程度
的提高，人民改善居住条件愿望的增强，中纤 板在建筑装修领域的应用将
不断扩大，建筑装修对中纤板的需求将进一步提高。
③木地板业
目前，木地板业是对中纤板需求增速最快的行业。2011 年，我国木地
板产量 3.97 亿 m2，其中强化木地板 2.35 亿 m2，实木复合地板 9,070 万 m2，
实木地板 4,260 万 m2，竹地板 2,510 万 m2，其它地板 323 万 m2，都与 2010
年基本持平，总产值超过 700 亿元，生产量与消费量均居世界第一位。2012
年我国木地板产销量达 4.06 亿平方米，总产值约 760 亿元。由于我国国民
经济持续稳定增长，新增购买力，富裕高消费人群增加，全国处于城镇化
水平提高最快的时期，房地产业已成为三大支柱产业之一，木地板在大城
市平均普及率将大大加快并极具增长空间，出口量持续大幅增长。因此，
中国木地板行业仍稳步增长阶段。
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④包装及电子加工等其他行业
我国包装行业发展潜力巨大，改革开放以来，中国包装工业发展迅猛，
从 1980 年全国包装工业总产值 72 亿元至 2012 年达到 1.3 万亿元，中国正
从包装大国向包装强国迈进。
由于中（高）密度纤维板的优良性能，以其用作包装材料在外观、造
型设计、实用耐用等方面 均比金属包装、纸包装等有一定优越性，并逐步
受到消费者的喜好。目前，以中（高）密度纤维板作包装材料在发达国家
已开始普遍应用，在我国尚处于起步阶段，因此，伴随国内包装行业的快
速、健康发展，中（高）密度纤维板在包装业中的应用将越来越广泛，市
场需求量将越来越大。此外，电子加工企业对薄型中 纤板的用量也不断增
加，逐渐成为中纤板企业的重要客户。另外中（高）密度纤 维板还可应用
于音箱、电器外壳等领域。
(三) 企业与委估权益的个别因素
1、 公司的产能情况
广东威华股份有限公司自一九九七年以来从事销售、生产中高密度纤
维板。
经过数年的发展，广东威华股份有限公司是国内位居前列的林板一体
化生产企业，同时也是广东省最大的中（高）密度纤维板制造商和广东省
林业龙头企业。公司“威利邦”牌中纤板先后被评为“广东省优质产品”、
“广东省名牌产品”、“广东省著名商标”和“国家免检产品”。公司在国内
市场有很高的市场地位。目前公司产能情况如下：
年产能
序号 单位 单位地址 备注
（万立方米/年）
广东省梅州市梅县西阳镇
1 广东威华股份有限公司 7 国产线
龙坑村
清远市威利邦木业有限 广东省清远市清城区源
2 15 进口线
公司 潭镇建陶工业区
台山市威利邦木业有限 广东省台山市冲篓镇红岭
3 15 进口线
公司 工业区
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阳春市威利邦木业有限 广东省阳春市岗美镇
4 15 国产线
公司 轮塘村
湖北威利邦木业有限 湖北省襄樊市南漳县
5 22 进口线
公司 九集镇涌泉
辽宁台安威利邦木业 辽宁省鞍山市台安县
6 22 进口线
有限公司 工业园区
河北威利邦木业有限 河北省邯郸市邱县鑫马
7 22 进口线
公司 工业园
封开县威利邦木业有限 广东省肇庆市封开县
8 22 进口线
公司 长岗镇旺村管理区
合计 140
企业现有中纤板产能达到 140 多万方/年。产量和销量连年增长，截止
到 2013 年的年中纤板年产量为 123.76 万方，销量达到 118.75 万方。销售
量和市场占有率位列前茅。目前公司产品主要分布于华南、华北、华东、
东北、华中、西北及西南地区，历史前 3 年各地区销售收入情况如下表：
2013 年 2012 年 2011 年
项目名称 营业收入 占营业务收 营业收入 占营业务 营业收入 占营业务收
（万元） 入比例 （万元） 收入比例 （万元） 入比例
华南 97,693.56 55.76% 93,294.31 54.21% 82,994.76 48.33%
华北 24,203.78 13.82% 24,003.81 13.95% 19,633.31 11.43%
华东 22,934.83 13.09% 25,749.24 14.96% 29,811.55 17.36%
东北 13,817.76 7.89% 14,410.04 8.37% 18,612.32 10.84%
华中 12,435.76 7.10% 11,112.94 6.46% 10,040.11 5.85%
西北 3,417.62 1.95% 2,907.79 1.69% 6,735.63 3.92%
西南 694.06 0.40% 611.62 0.36% 3,910.20 2.28%
合计 175,197.37 100.00% 172,089.75 100.00% 171,737.88 100.00%
通过上表可看出华南地区为主要市场，平均达到 50%左右，处于增长
阶段，其他各地区比率变化不大，较稳定，总体上持平，部分地区小幅上
涨。
2、 主要产品的市场占有率及主要竞争对手
(1) 公司的市场占有率情况
近年来，国内中纤板市场 2008 年以来持续低迷，产能过剩导致行业竞
争日益白热化，公司的产能不到 80%，本公司 2012 年销量达到 120.22 万立
方米，2013 年销量达到 118.75 万立方米，根据中国木业资讯网公布的 2012
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年纤维板产量为 5,554.46 万立方米，2013 年纤维板产量为 5,983 万立方米，
公司 2012 年在国内纤维板市场的市场占有率约为 2.16%，2013 年市场占有
率约为 2%。
(2) 公司主要竞争对手
除本公司外，我国主要中纤板生产企业如下：
年产能（万
企业名称 所在地 生产线备注
m3）
大亚科技股份有限公
江苏 95 3 条 25 万 m3 进口生产线、2 条 10 万 m3 国产生产线
司
浙江绿源木业股份有 1 条 15 万 m3 及 3 条 10 万 m3 进口生产线、7 条 5 万
浙江 80
限公司 m3 国产生产线
浙江丽人木业集团有 1 条 20 万 m3 及 2 条 10 万 m3 进口生产线、5 条 4 万
浙江 60
限公司 m3 国产生产线
上海绿洲实业有限公
上海 50 生产线 9 条
司
广西高峰林场人造板
广西 40 进口生产线 2 条、国产生产线 3 条
企业集团
山东贺友集团有限公
山东 30 国产生产线 5 条
司
广西三威林产工业
广西 25 15 万 m3 及 10 万 m3 生产线各一条
（集团）有限公司
3、 公司竞争优势
公司主要客户群为：家具制造商、建筑商、音响制造商等等；公司的
主要上游厂商为：林场和农户、甲醛生产商、尿素生产商等。公司产品有
以下优势：
(1) 技术优势
经过多年的发展，公司吸收培养了一大批经验丰富的核心技术骨干和
专业技术人员，拥有的“博士后工作站”和“广东省林业产业工程技术研
究中心”保证了公司在新产品的研发、技术创新等方面的能力。此外，公
司还成立了以中国工程院院士领衔的，包括木材加工、产品检验、产品市
场分析与预测、森林培育等多个学科的专家委员会，为企业新产品。新技
术的研发提供有力的支持。在速生林种植方面，公司与林业科研机构、高
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等院校建立了长期的合作关系，在速生丰产树种的选育、栽培、肥料、抗
寒、防虫、丰产等方面都取得了关键的突破，取得了良好的效果。
(2) 资源优势
公司现有的中纤板生产线分别建在林木资源丰富的地区，当地薪材量
充足，供给充裕。此外，公司还通过自建自营和合作联营的方式建设了近
60 多万亩速生林基地。丰富的薪材资源和大规模林业基地的建设，有力保
证了公司持续、稳定、健康发展。
(3) 营销网络优势
公司讲过多年的市场开拓，在国内中纤板市场上已经形成了较好的声
誉，建立了直销和经销并举的销售模式，搭建了覆盖全国的市场销售网络，
产品畅销全国。完善的营销网络使公司能够及时了解市场的变化，并有针
对性地进行产品开发、及时调整产品结构。
(4) 品牌优势
公司生产的“威利邦”牌中纤板产品在整个行业里具有较高的知名度和
美誉度，曾先后荣获“广东省名牌”、“广东省著名商标”等一系列荣誉。“威
利邦”纤维板在通过美国 CARB 环保认证的基础上，再次取得了国家环保
方面最为权威的认证——中国环境标志产品认证，标志着“威利邦”纤维板得
到了国内外权威机构、市场的广泛认可。
(5) 产能、规模、管理等优势
公司始终专注于中纤板的制造和速生林的种植业务，在生产经营方面
积累了丰富的经验，形成了一整套成熟的经营管理模式，目前公司拥有多
条中纤板生产线，年产能力达到 100 多万立方米，在产能、规模、管理方
面均位于行业领先地位，为产品的质量提供了有力的保证。
4、 经营风险
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(1) 市场风险
公司主要从事中纤板的生产、销售，主要产品的生产工艺处于国内领
先水平，产品综合品质达到国际先进水平，但国内中纤板生产厂家众多，
总体竞争激烈，尽管公司在生产、管理、节能降耗等方面不断改进，但公
司下游客户如果出现严重不利的市场消费偏好变化等情况，或公司生产的
产品无法适应市场需求，将可能影响到公司未来的盈利情况。
(2) 原材料供应及其价格波动风险
公司主营业务产品-中纤板所需的原材料为木材和化工原料等，在产品
成本构成中所占比重较大，因此原材料市场价格的波动将会给公司带来较
大的成本压力。
(3) 安全环保风险
公司主要从事中纤板生产、制造，在生产过程中会产生少量的粉尘和
废渣（属轻度污染行业），同时，产品在生产过程中会涉及高温、高压等工
艺，操作不当，将可能导致人员伤亡、环境污染、财产损失等安全环保事
故。
(4) 劳动力成本持续上升的风险
近年来，由于国内劳动力价格的持续上升，劳动力成本增长较快。在
目前中纤板行业充分竞争、微利的情况下，若劳动力成本继续增长，将影
响公司的盈利水平，对公司的经营带来很大压力。
七、 企业生产经营的历史情况和企业发展战略
(一) 企业主营业务、主要产品和用途
本公司的主要产品是中（高）密度纤维板。公司根据市场需求可生产 厚
度 2.0－40mm 不同规格的中纤板，是中纤板生产企业中产品规格最齐全的
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生产企业之一，其中，8mm 以下中纤板产量保持较 高比重并呈上升趋势。
公司“威利邦”牌中纤板先后被评为“广东省优质产品”、“广东省名 牌产
品”、“广东省著名商标”和“国家免检产品”。中（高）密度纤维板可广泛
应用于家具、木地板、建筑、装潢、中高档车船装修、工艺制品、高级音
响、乐器和电子行业等领域。
(二) 主要业务流程
1、 行业技术水平
中（高）密度纤维板是以木质（或其他植物）纤维为原料，经过纤维
制备、 施胶施蜡、铺装成型、热压等工序制成的一种“近似木材而优于木
材”的纤维板材。在各环节中，生产设备的技术水平与施胶工艺的技术水
平是保证中纤板质量水平的重要因素。在生产设备上，技术的可靠性、稳
定性和连续性是关键，原材料范围的扩大和能源消耗的进一步降低是中纤
板生产技术发展的主要趋势。目前，我国国产中纤板生产设备在技术上与
国际水平相比还有较大差距，生产线的自动控制、监控服务和环保手段均
较为落后。此外，由于消费者环保意识的不断高，中纤板甲醛释放量的高
低成为影响产品质量的重要指标，胶粘剂的生产及施胶工艺也随之成为中
纤板行业的关键技术之一。中（高）密度纤维板制造的关键技术主要包括
热压技术、热磨技术和制胶技术等。
(1) 热压技术
热压技术主要包括多层热压技术和连续热压技术。连续热压技术的核
心是以计算机技术为主体的机电一体化技术，替代了传统的自动控制技术。
利用该技术生产板材具有质量好、厚度精确、规格灵活、原材料消耗率低、
生产效率高、综合效益好等特点，促进了中纤板工业向薄型化、规模化方
向发展，被公认为当前最先进的热压技术。相对而言，多层热压技术在热
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压速度、设备稳定性、质量自动检测控制、自动化控制、产品加工精度等
方面有较大差距。
(2) 热磨技术
纤维质量是影响中纤板质量的一个重要因素。纤维质量的好坏除与原
材料的木质有关外，更重要的是取决于生产过程中的热磨技术。目前国产
热磨机与国外 热磨机相比，在尺寸、转速、磨片、纤维质量等方面都还存
在较大差距。高技术、 高质量、高转速、高可靠性、大型化的“四高一大”
代表了世界热磨机发展趋势， 目前国外最大热磨机尺寸已达 72 英寸，而
国内最大仅为 42 英寸。
(3) 制胶技术
理想的纤维板生产是通过干法无胶技术，即通过纤维间产生化学反应，
形成强大的自粘力，这在国际国内都有成功的试验，但达不到规模生产的
水平。目前，普遍采用的是通过使用改性脲醛树脂胶，热压成型后使中纤
板产品符合质量要求。制胶技术的关键是在中纤板符合质量标准的前提下，
尽量减少甲醛释放量。
2、 中纤板生产工艺流程
本公司采用干法生产工艺制造中纤板，所采用胶粘剂为低甲醛释放量
的脲醛树酯胶。生产工艺流程如下：
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(三) 中纤板的生产、销售及盈利模式
1、 公司中（高）密度纤维板的经营模式
(1) 生产模式
公司采取以市场需求为导向组织生产的原则，具体方式为：在公司市
场部和销售中心对市场需求情况进行调查并归集订单的基础上，综合考虑
公司产品库存数量和以前年度同期和本年度已经销售情况等因素，决定公
司当月中纤板的生产数量和产品规格；同时，根据生产计划和原材料的库
存量决定原材料的采购。最终生产计划经公司经营管理层审核后下达，并
由公司本部和下属子公司具体负责组织实施。
具体生产则由各生产基地组织，各种规格中纤板的生产都有一套成熟
的工艺数据，数据设定后按自动化流程进行生产，人工干预少，生产过程
中出现的波动 由工艺员负责调整。生产线监控设备完备，对纤维含水率、
板坯重量、毛板重量、 各种消耗等都实行在线监测，及时调整。产品质量
严格按照国家标准和企业标准进行控制。每个生产班组设工艺员一名，其
主要职责是按工艺要求调整生产，随时测量板的厚度，检查强度、外观尺
寸等参数。质检室每班都对纤维含水率、板的物理力学性能进行抽检和质
量反馈。成品依据检验情况分成四个等级：正品、副品、次品和废品。检
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验后再盖章标明其生产日期、砂光日期、生产班组、产品等级等信息后入
成品库。检验后的信息及时反馈到生产技术部和车间，以便及时调整工艺。
(2) 销售模式
公司采取“市场为导向”和“客户至上”的销售原则，具体销售方式
包括：
①公司直接销售，即与终端客户直接签订产品销售合同，直接销售给
客户。
②网点经销商销售，即通过实地考察和综合比较，在主要地区选择经
销商，各经销商负责相应区域的销售，同时，建立客户管理系统，与重要
经销商建立紧密型长期合作关系。
(3) 主要市场
目前公司产品的主要销售市场为华南、华东、华北及东北地区。其中
华南地区的广东省占到整个公司销售的 50%左右；华东地区主要是湖北、
安徽、西安及成都等省，占整个公司销售的 16%左右；华北地区主要是河
北、北京及天津等地，占整个公司销售的 14%左右；东北地区主要是辽宁、
黑龙江及吉林等省，占整个公司销售的 9%左右。
此外，公司亦努力开拓国际市场，如今已有部分产品间接销往俄罗斯、
中东等国家和地区。
(4) 产品定价原则
公司产品价格主要是根据生产成本和市场需求状况等因素来确定。具
体方式为：每月末，公司市场部根据当月市场上的销售情况分析价格走势，
综合考虑市场趋势、生产成本、产品库存数量和以前年度同期销售情况等
因素，确定下月产品价格，并报经总经理审批通过后，由市场部组织相关
部门实施。
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2、 公司的盈利模式
公司属于传统的生产型工业企业，自行采购生产原料，在自有生产线
上将其加工为合格产品，再将产成品出售实现收入来获取企业利润。
(四) 中纤板产量及销售能力
1、 公司最近三年主要产品的销量
（单位：m）
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
中纤板 1,114,384.37 1,202,191.97 1,187,509.81
合计 1,114,384.37 1,202,191.97 1,187,509.81
2、 公司最近三年主要产品销售收入
（单位：万元）
项 目 2011 年 2012 年 2013 年
中纤板 171,737.87 172,089.75 175,197.37
中纤板合计 171,737.87 172,089.75 175,197.37
其它 26.61 746.46 1,434.84
合 计 171,764.48 172,836.21 176,632.21
可见公司的销售收入逐年增加，但增长幅度趋缓。
3、 公司及子公司中纤板产量和产能情况
(1) 2010 年
生产能力 产量 销量 产销率
公司名称 主要产品
（m/年） （m） （m） （%）
广东威华股份有限公司（本部） 中纤板 70,000 57,666.26 61,356.86 106.40%
清远威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 136,438.47 136,438.47 100.00%
台山市威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 105,919.16 105,919.16 100.00%
阳春威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 102,009.49 106,418.51 104.32%
封开县威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 186,070.29 186,070.29 100.00%
辽宁台安威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 153,199.46 153,199.46 100.00%
湖北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 160,757.84 160,757.84 100.00%
河北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 119,360.61 117,265.40 98.24%
增城中纤板有限公司 中纤板 100,000 25,847.02 25,847.02 100.00%
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合计 1,500,000 1,047,268.61 1,053,273.01 100.57%
(2) 2011 年
生产能力 产量 销量 产销率
公司名称 主要产品
（m/年） （m） （m） （%）
广东威华股份有限公司（本部） 中纤板 70,000 53,822.37 53,342.24 99.11%
清远威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 188,992.90 188,992.90 100.00%
台山市威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 117,590.31 117,590.31 100.00%
阳春威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 86,483.93 88,346.23 102.15%
封开县威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 209,109.53 209,109.53 100.00%
辽宁台安威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 141,356.65 141,356.65 100.00%
湖北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 142,738.58 142,738.58 100.00%
河北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 112,250.44 113,042.26 100.71%
增城中纤板有限公司 中纤板 100,000 61,755.29 59,865.67 96.94%
合计 1,500,000 1,114,100.00 1,114,384.37 100%
(3) 2012 年
生产能力 产量 销量 产销率
公司名称 主要产品
（m/年） （m） （m） （%）
广东威华股份有限公司（本部） 中纤板 70,000 55,262.14 57,424.44 103.91%
清远威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 162,498.50 162,498.50 100.00%
台山市威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 116,434.84 116,434.84 100.00%
阳春威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 86,388.14 83,774.68 96.97%
封开县威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 248,291.22 248,291.22 100.00%
辽宁台安威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 156,837.00 156,837.00 100.00%
湖北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 148,548.73 148,548.73 100.00%
河北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 142,082.96 142,698.76 100.43%
增城中纤板有限公司 中纤板 100,000 80,756.47 85,683.79 106.10%
合计 1,500,000 1,197,100.00 1,202,191.97 100.43%
(4) 2013 年
生产能力 产量 销量 产销率
公司名称 主要产品
（m/年） （m） （m） （%）
梅州中纤板厂（本部） 中纤板 70,000 57,165.48 51,895.84 90.78%
清远威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 183,600.03 183,352.97 99.87%
台山市威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 127,203.19 114,304.74 89.86%
阳春威利邦木业有限公司 中纤板 150,000 107,829.16 109,926.42 101.94%
封开县威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 267,286.80 267,491.12 100.08%
辽宁台安威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 158,350.17 138,519.58 87.48%
湖北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 159,798.49 154,533.64 96.71%
河北威利邦木业有限公司 中纤板 220,000 140,493.91 129,538.30 92.20%
增城中纤板有限公司 中纤板 100,000 35,875.48 37,947.21 105.77%
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合计 1,500,000 1,237,602.71 1,187,509.81 95.95%
4、 产品主要消费群体
公司中纤板的主要消费群体是家具制造商、建筑、装修企业和电子加工行
业。
5、 公司平均销售价格的变动情况
2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-6 月
项 目 平均售价 同比 平均售价 同比 平均售价 同比 平均售价 同比
(元/ m3) 增长 (元/ m3) 增长 (元/ m3) 增长 (元/ m3) 增长
中纤板 1,541.10 8.43% 1,431.47 -7.11% 1,475.33 3.06% 1,503.54 1.91%
经分析，2011 年平均销售单价大幅上涨是由于 2011 年有生产地板，收
入中含有地板的收入，但销售量中未计入其地板的销售量（主要为计算单
位不一致的原因），造成该年份的销售单价比历史年度都高，如剔除该因素
的影响，2011 年销售单价与 2012 年较接近，近几年销售单价有小幅上涨。
6、 报告期前 5 名客户销售情况
(1) 2010 年
序号 单位名称 销售金额（万元） 主营业务收入占比
1 江苏洛基木业有限公司 4,291.30 2.87%
2 中山市中泰龙办公用品有限公司 2,402.24 1.60%
3 史晓涛 2,183.61 1.46%
4 孙金凤 2,095.62 1.40%
5 山东临沂金银商贸有限公司 2,051.92 1.37%
合 计 13,024.69 8.70%
(2) 2011 年
序号 单位名称 销售金额（万元） 主营业务收入占比
1 广州市梅风装修装饰有限公司 4,720.73 2.75%
2 孙金凤 3,733.33 2.17%
3 江苏洛基木业有限公司 2,617.00 1.52%
4 史晓涛 2,122.97 1.24%
5 三明市百鑫贸易有限公司 1,790.90 1.04%
合 计 14,984.93 8.73%
(3) 2012 年
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序号 单位名称 销售金额（万元） 主营业务收入占比
1 广州市梅风装修装饰有限公司 7,232.67 4.20%
2 上海东风汽车进出口有限公司 3,336.01 1.94%
3 广州易福诺木业有限公司 1,683.05 0.98%
4 客户:西安市未央区林盛木业经销处 1,403.37 0.82%
5 客户:郑州新代商业展示道具有限公司 1,322.87 0.77%
合 计 14,977.97 8.70%
(4) 2013 年
序号 单位名称 销售金额（万元） 主营业务收入占比
1 巴洛克木业（中山）有限公司 3,302.79 1.86%
2 北京世纪京泰家具有限公司 2,066.36 1.16%
3 中山市国景家具有限公司 1,471.48 0.83%
4 佛山市南海卓尔文仪家具有限公司 1,304.62 0.73%
5 郑州新代商业展示道具有限公司 1,273.33 0.72%
合 计 9,418.58 5.30%
报告期内，前五大客户中，不存在向单个客户的销售比例超过 50%的情
况，没有公司的关联方，也没有受同一实际控制人控制的销售客户。公司
董事、监事、高级管理人员和核心技术人员，主要关联方或持有发行人 5%
以上股份的股东，没有在上述客户中占有权益。
(五) 中纤板生产的原材料和能源供应情况
1、 原材料供应情况
公司生产的中纤板产品所需原、辅材料主要包括薪材、尿素、甲醛等，
除薪材受国家林业部门采伐指标限制外，其余材料的生产行业都是竞争性
行业，生产厂家较多，生产量大于需求量。
为保证原、辅材料质量，本公司实行“同质比价，同价比质”的竞争采
购管理制度，对单位价值高或生产需求量大的物资采购，如尿素、甲醛、
煤等，实行向社会公开招标的采购制度。
本公司采购部门实行计划采购，并建立了完整的供应商评审制度。对供
应商的评审内容主要包括“质量、价格、信誉、服务”等方面，评审工作
由公司本部及下属子公司物流控制部门、生产技术部等部门共同参与。目
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前已与一批有实力的供应商建立了良好的合作关系，原材料供应及采购系
统运转高效。
2011 年、2012 年、2013 年及 2014 年 1-6 月，公司主要原材料――薪材
的平均单价变动趋势如下：
（单位：元/吨）
2014 年 1-6 月 2013 年 2012 年 2011 年
项目
平均单价 同比增长 平均单价 同比增长 平均单价 同比增长 平均单价
薪材 356.18 -5.30% 381.76 3.06% 370.44 3.99% 356.21
公司其他主要原材料为尿素和甲醛。2011 年、2012 年、2013 年及 2014
年 1-6 月消耗的尿素及甲醛的平均单价变动趋势如下：
（单位：元/吨）
2014 年 1-6 月 2013 年 2012 年 2011 年
项目
平均单价 同比增长 平均单价 同比增长 平均单价 同比增长 平均单价
尿素 1,679.94 -20.86% 1,982.73 -10.58% 2,217.25 1.63% 2,181.68
甲醛 1,245.47 6.29% 1,271.95 5.45% 1,206.26 -1.75% 1,227.75
2、 报告期公司前 5 名供应商采购情况：
(1) 2010 年
序号 供应商名称 采购金额（万元） 主营业务成本占比
1 广西梧州市水元化工有限公司 3,277.29 2.40%
2 华强化工集团股份有限公司 2,913.66 2.13%
3 广东省石油企业集团南方石油化工有限公司 1,532.80 1.12%
4 梅州市鸿彬运输有限公司 1,178.96 0.86%
5 邯郸市龙港化工有限公司 934.72 0.68%
合 计 9,837.43 7.20%
(2) 2011 年
序号 供应商名称 采购金额（万元） 主营业务成本占比
1 广东天禾农资股份有限公司 2,574.49 1.58%
2 德庆天利化工有限公司 2,076.48 1.27%
3 广西梧州市水元化工有限公司 1,796.44 1.10%
4 供应商:晋煤冀州银海化肥有限责任公司 1,673.03 1.03%
5 华强化工集团股份有限公司 1,621.77 0.99%
合 计 9,742.22 5.98%
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(3) 2012 年
序号 供应商名称 采购金额（万元） 主营业务成本占比
1 德庆天利化工有限公司 2,581.45 1.60%
2 晋煤冀州银海化肥有限责任公司 2,237.39 1.39%
3 河北省冀州市银河化工有限责任公司 2,016.74 1.25%
4 广东天禾农资股份有限公司 1,405.12 0.87%
5 湖北宜化化工股份有限公司 1,394.74 0.86%
合 计 9,635.43 5.97%
(4) 2013 年
序号 供应商名称 采购金额（万元） 主营业务成本占比
1 梧州市农业生产资料公司六丰经营部 3,214.90 1.17%
2 盘锦中润化工有限公司 2,049.66 0.74%
3 广西梧州市水元化工有限公司 2,033.30 0.73%
4 广东天禾农资股份有限公司 1,811.69 0.66%
5 茂名市中广化工有限公司 1,729.20 0.63%
合 计 10,838.75 3.93%
报告期内，前五大供应商中不存在向单个供应商的采购比例超过 50%
的情况，没有公司的关联方，也没有受同一实际控制人控制的供应商。公
司董事、监 事、高级管理人员和核心技术人员，主要关联方或持有发行人
5%以上股份的股东，都没有在上述供应商中占有权益。
3、 能源供应情况
本公司生产需要消耗电力、煤炭等能源。2011 年及 2012 年及 2013
年能源消耗情况如下表：
项 2014 年 1-6 月 2013 年 2012 年 2011 年
电力（万千瓦时） 16,280.75 30,175.79
33,406.00 33,122.00
占生产成本比例 12.96% 11.28%
11.83% 12.45%
33,122.00
公司生产需要的电力从公司和子公司所在地区电网取得，煤炭由公司供
33,122.00
应中心统一在市场上采购。由于公司采用烟气干燥和能源工厂技术，在生产
过程中减少了煤炭的使用。
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八、 企业未来的发展战略
1、 公司的总体发展战略
2013 年，在国内中纤板行业竞争激烈的不利条件下和中纤板行业产能过
剩的状况下，企业的产能利用率低，仅为 80%左右。2014 年，公司将继续
坚定推进“技术创新”战略，整合和优化资金、人力、物力等各种资源，
专注于中纤板产品的研发和生产，瞄准中纤板市场发展的新需求、新方向
和新领域，通过高效、专业、科学和系统的经营，做精产品、做尖技术、
做优服务和做强品牌，致力于巩固和加强在中纤板制造行业中的国内领先
地位，将公司建成为国内领先并具有一定国际竞争力的中纤板研发生产基
地。
2、 未来的发展规划与目标
2014 年，在行业状况逐步回暖的大趋势下，公司将充分挖掘现有生产经
营潜力，及时调整经营策略，化“被动”为“主动”，化“危机”为“先机”，
稳定和壮大客户群，争取开拓新的产品市场，同时积极提升产品品质，有
效降低生产成本，实现利润增长点的稳步提升。
公司未来的发展规划和措施如下：
(1) 加强考核制度
进一步优化目标经营责任考核体系和绩效考核方案，细化分解到各企
业、各部门，并层层签订、落实目标经营责任，将各岗位薪酬、奖励与工
作绩效严格挂钩，使责任目标切实落到了实处。同时，根据市场形势和各
企业经营现状的变化，不断对经营指标和考核办法进行补充、调整和完善，
充分调动广大干部员工的工作积极性，有力地推动了公司经营目标的落实
到位。
(2) 积极开拓市场方面
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积极开拓市场，提高市场占有率。公司坚持“经销商”和“工厂客户”
两手抓的销售政策，在稳固现有市场的基础上，积极开拓潜在客户和市场。
进一步加大与直销客户和经销商的紧密联系，坚持订单生产。同时，强化
对销售人员的动态管理，及时分析市场需求并寻求对策，努力拓展新市场、
新业务，实现国内市场的稳定增长。在间接出口方面，公司重点做好与跨
国经销商的交流合作，积极开拓境外新客户，争取取得较好的境外市场份
额。
(3) 做好节能降耗，统筹安排各项生产
2014 年，面临着原材料价格不断上涨和市场销售价格持续走低的双重
压力，公司一是进一步强化生产现场管理。结合自身实际，公司先后派出
多名技术骨干到同行业学习、交流，探讨先进管理理念和生产技术，不断
提高产品技术含量和核心竞争力；二是进一步加强对生产设备的维护保养，
开源节流，为正常、有序的日常生产提供保障；三是坚持技术创新与产品
质量提升相结合，积极开展技术攻关，优化生产工艺，降低产品单耗；四
是进一步完善原材料采购招投标机制，实现比质量、比价格采购，提高采
购物资的性价比。公司从原料采购、组织生产到质量管理、设备管理、仓
储保管、财务管理等各个环节入手，进一步强化成本控制，在控制、降低
生产成本和提高产品质量。
(4) 财务管理方面
充分运用好 ERP 系统，进一步强化财务管理。2014 年，公司全面实施
ERP 系统后，将生产经营和财务管理纳入系统化的链式管理，提高会计信
息质量，加强企业对存货、资金、成本、利润的管理与控制，进一步健全
和完善公司内部控制制度管理体系。
(5) 提升核心竞争优势方面
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继续坚持品牌建设，努力提升品牌价值和知名度。2014 年，公司在品
牌建设方面取得了一定的成绩，再次通过了“国家农业产业化龙头企业”
及“质量、环境和职业健康安全管理体系认证”的监督审核，并入围了首
批“中国林业产业指标企业”。此外，“威利邦”纤维板在通过美国 CARB
环保认证的基础上，再次取得了国家环保方面最为权威的认证—中国环境
标志产品认证，标志着“威利邦”纤维板得到了国内外权威机构、市场及
消费者的广泛认可。
(6) 团队建设方面
着眼公司长远发展，注重人才发掘储备和员工教育，加快人才队伍建
设。公司继续秉承“人才资源是企业长远良性发展的基本保证”的用人思
路，在对管理干部和技术专长人员的提拔、培养和储备问题上做大量工作，
制定公平、公正、公开的选拔和考察机制，通过不断加大硬件投入，为员
工营造良好的工作环境。同时大胆提拔任用年轻骨干，努力打造一支责任
心强、能力强、素质高的管理团队和技术队伍，不断培养和提高管理干部
综合素质，塑造良好的职业操守和企业主人翁精神。
九、 预期收益的界定与预测
(一) 预期收益年限的确定
由于被评估单位的营业执照记载其经营期限是从二○○一年十二月二
十九日至长期，其章程等文件未对企业的经营期限做出规定，同时国家有
关法律法规也未对被评估单位所处行业的经营期限有所限制。评估人员根
据被评估单位的经营业务特点及其对未来发展潜力和前景的判断，认为被
评估单位具有市场竞争能力和可持续经营能力，在正常情况下，被评估单
位将一直持续经营，因此，评估人员设定委估资产组存在预期收益的终止
时点 tn=∞。
(二) 预期收益的确定
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根据本评估项目评估对象的具体情况，评估人员通过下式预测确定委
估资产组预期收益 Ri：
预期收益 Ri＝预期企业自由现金流量＝收入－成本费用－税收＋折旧
与摊销＋利息费用×（1－企业所得税率）－资本性支出－净营运资金变动
根据对企业历史经营业绩的分析，评估人员认为企业在未来 5 年内应进
入稳定发展状态(设定 n=5)，故对未来 5 年的 Ri 我们通过逐年预测企业的
收入、成本、费用等项目进行详细预测，对未来 5 年之后的 Ri，我们根据
对 Ri 长期变化趋势的预测，在未来第 5 年收益预测的结果基础上，采用简
化的增长趋势法进行预测。
因企业无对外投资，故预测净利润时也不考虑投资收益。评估人员采用
以下经简化的净利润计算公式对预期净利润进行预测：
预期净利润 = 营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费
用-财务费用-所得税
(三) 企业自由现金流量预测
由于企业经营生产中纤板的下属木业子公司其经营模式都是一样的，
我们根据企业历史年度的合并报表，在合并报表的基础上对非经营中纤板
业务相关的资产与负债进行剥离，采用合并口径进行评估。
1、 列入收益法范围简要历史经营数据（以下均为合并口径下的报表数
据）
(1) 企业于评估基准日及前 4 年的简要利润及利润分配表
单位：万元
序
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-6 月
号
1 主营业务收入 153,557.89 189,663.41 173,653.94 176,632.21 79,748.71
2 其他业务收入 0.00 26.61 746.46 1,170.95 99.20
3 主营业务成本 136,639.53 163,018.60 161,285.77 160,532.99 70,122.30
4 其他业务成本 0.00 26.34 503.11 1,176.88 92.87
5 主营营业利润 16,918.36 26,644.82 12,368.18 16,099.22 9,626.41
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6 其他业务利润 0.00 0.27 243.35 -5.93 6.327492
营业务税金及
7 665.25 868.37 1,192.44 1,009.84 476.57
附加
8 营业费用 5,757.89 8,044.75 5,763.15 6,626.03 3,138.78
9 管理费用 9,953.85 12,262.05 13,700.71 13,426.93 6,472.45
10 财务费用 5,284.20 6,899.28 8,197.03 5,651.37 2,600.10
11 资产减值损失 642.05 2,256.44 1,813.98 1,662.64 449.16
12 投资收益 0.00 0.00 0.00 4,986.89
13 营业利润 -5,384.88 -3,685.80 -18,055.79 -7,296.62 -3,504.33
14 营业外收入 8,942.54 6,909.77 6,395.71 8,460.25 4,181.34
15 营业外支出 225.61 240.93 251.40 286.11 68.05
16 利润总额 3,332.05 2,983.03 -11,911.48 877.52 608.96
17 所得税 1,328.50 1,315.38 141.43 269.38 104.72
18 净利润 2,003.55 1,667.65 -12,052.90 608.14 504.24
(2) 企业于评估基准日及前 4 年的简要资产负债表
单位：万元
序号 项目 2010-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2014-6-30
1 流动资产 100,559.79 104,853.78 95,752.78 85,912.65 84,773.54
2 长期投资 - -
3 投资性房地产 0.00 0.00 6,926.08 6,725.56 6,625.27
4 固定资产 215,191.60 207,385.94 188,399.91 172,266.51 165,542.02
5 在建工程 3,907.37 23.14 144.97 61.49 73.45
6 工程物资 - - 659.66 597.13 622.40
无形资产及其
7 13,762.25 13,700.67 13,316.78 12,523.95 12,346.09
他资产
8 其他资产 1,360.27 54.37 53.25 264.15 688.25
9 总资产 334,781.29 326,017.90 305,253.45 278,351.43 270,671.01
10 流动负债 84,767.96 100,306.53 101,715.93 84,700.54 78,962.82
11 长期负债 80,834.33 54,864.73 44,743.77 34,794.91 32,347.97
12 少数股东权益 2,218.39 2,947.65 2,582.28 1,956.70 1,908.10
13 所有者权益 169,178.99 170,846.65 158,793.75 158,855.98 159,360.22
(3) 企业前 4 年的财务分析数据
指标分析 指标解释 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
盈利能力分析
净资产收益率 净利润/平均净资产 1.20% 0.98% -7.31% 0.38%
总资产报酬率 息税前利润/平均总资产 2.66% 2.99% -1.18% 2.24%
主营业务利润率 主营业务利润/主营业务收入 11.02% 14.05% 7.12% 9.11%
偿债能力分析
资产负债率 总负债/总资产 49.47% 47.60% 47.98% 42.93%
流动比率 流动资产/流动负债 118.63% 104.53% 94.14% 101.43%
速动比率 (流动资产-存货)/流动负债 31.99% 39.79% 43.34% 30.06%
利息保障倍数 息税前利润/利息费用 -0.37 -0.57 -2.45 -0.84
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营运能力分析
应收账款周转率 主营业务收入/平均应收账款 18.67 13.39 10.98 14.42
存货周转率 主营业务成本/平均存货 2.09 2.36 2.77 2.86
流动资产周转率 主营业务收入/平均流动资产 1.70 1.85 1.73 1.94
总资产周转率 主营业务收入/平均总资产 47.40% 57.40% 55.02% 60.53%
发展能力分析
主营业增长率 本年主营业增长额/上年主营业收入 71.68% 23.51% -8.44% 1.72%
2、 企业历史经营业绩分析说明
由上述企业近几年财务数据，可看出企业从 2008 年至 2011 年收入水
平有大幅的增长，主要是由于企业生产中高密度纤维板（以下简称中纤板）
的产能从 85 万立方米增加到 150 万立方米；企业从生产产量 68 万立方米
增加到 120 万立方米。2011 年以后中纤板营业收入增长幅度减缓，主要由
于受国内外经济增速放缓、国内房地产调控政策持续收紧以及实体经济低
迷等大环境的不利影响，中纤板市场持续疲软，中纤板产能严重过剩，产
业竞争不断加剧，木材资源的供需矛盾日益激化，中纤板企业面临较为严
峻的考验，企业的生产成本上涨，毛利率下降，造成企业目前处于亏损状
态。经分析，企业近两年的具体财务数据情况如下：
2013 年，公司实现营业收入 177,803.16 万元，较上年同期增长 1.95%，
实现归属于母公司所有者的净利润 957.81 万元，较上年同期增长 108.20%。
公司主营业务产品--中纤板产量较上年同期增长 3.38%，中纤板销量较上年
同期减少 1.22%，产销率 95.95%。实现中纤板销售收入 175,197.37 万元，
较上年同期增长 1.81%；实现林木销售收入 1,434.84 万元，较上年同期减少
8.27%。公司营业利润减少的主要原因：
A、公司中纤板产量较上年同期增长了 3.38%，中纤板销售收入较上年
同期增长 1.81%，导致营业收入较上年同期增长 1.95%，中纤板毛利率水平
较上年同期上升了 2.07%。
B、公司由于增值税进项税金的增加，致使所缴增值税减少，增值税的
附加税种－营业税金及附加较上年同期减少了 15.31%。。
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
C、财务费用较上年同期减少了 31.06%，减少额 2,546 万元，主要是由
于汇兑收益增加 453 万元，以及银行借款总额同比减少了 1.94 亿元，从而
相应减少利息支出 2,067 万元所致。
D、公司对外转让控股子公司－增城中纤板的股权，从而实现投资收益
4,986.89 万元。
E、公司营业外收入较上年同期增长了 32.28%，增长额 2,065 万元，其
中：公司收到的增值税退税收入较上年同期增长 23.64%，增长额 1,427 万
元。
3、 企业未来年度主营业务收入预测
(1) 历史主营业务收入情况
被评估单位近几年主营业务收入分类的经营数据如下：
金额单位：人民币万元
序 计量 评估基准日及前 3 年历史数据
产品名称 项目
号 单位 2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
1 华南 销售收入 元 82,994.75 93,294.32 97,693.56 41,811.32
2 华北 销售收入 元 19,633.31 24,003.81 24,203.78 10,467.25
3 华东 销售收入 元 29,811.55 25,749.24 22,934.83 10,267.10
4 华中 销售收入 元 10,040.11 11,112.94 13,817.76 5,298.71
5 东北 销售收入 元 18,612.32 14,410.04 12,435.76 7,841.86
6 西北 销售收入 元 6,735.63 2,907.79 3,417.62 2,007.92
7 西南 销售收入 元 3,910.20 611.62 694.06 886.89
中纤板主营业务收入合计 149,696.41 171,737.87 175,197.37 78,581.04
备注：以上主营业务收入与历史年度主营业务收入有差异，其原因为已剔除了速生林公司销
售林木的收入。
企业中纤板销售市场主要面对的是国内市场，2011 年以后企业中纤板
营业收入增长幅度减缓，主要由于受国内外经济增速放缓、国内房地产调
控政策持续收紧以及实体经济低迷等大环境的不利影响，中纤板市场持续
疲软，中纤板产能严重过剩，产业竞争不断加剧，木材资源的供需矛盾日
益激化，中纤板企业面临较为严峻的考验。
(2) 企业未来年度主营业务收入预测
广东中联羊城资产评估有限公司 第 330 页
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评估人员在对企业未来年度主营业务收入进行分析，对于中纤板销售业
务，考虑到近几年该业务销售量有一定幅度的增长，预测未来该业务的销
售量也将有一定的增长，由于 2013 年 6 月 30 日增城中纤板厂已转让，企
业的产能由 150 万立方米下降到 140 万立方米，2013 年销量为 118.75 万立
方米，预计 2014 年销售量约为 119.34 万立方米，2014 年以后增涨幅度逐
年递减，为 6%、5%、4%、1.5%，到 2018 年达到约 140 万立方米，2019
年度以后达到稳定阶段。单价近几年比较稳定，受物价上涨等因素影响，
预计未来销售单价在现有水平基础上小幅上涨，上涨率为 2%。
对于林木业务，由于林木是森林资源，其采伐量受到当地采伐指标的影
响，未来年度也难以预测其采伐量，难以对未来收益进行预测，故收益法
不对该部分业务进行预测，把该类业务对应的资产负债作为企业的第(2)类
资产进行评估。
评估人员根据企业制定的经营计划，市场需求预测，结合企业各业务
销售数量、销售单价等历史数据，按业务收入来源，对未来年度木业主营
业务收入分项作了估计，预测结果如下：
未来5年预测数据
序号 年度 计量
产品名称
项目 单位 2014年7月-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
1 销售单价 元/立方米 1,482.96 1,512.62 1,542.87 1,558.30 1,573.88 1,573.88
2 中纤板 销售数量 立方米 663,552.75 1,265,054.20 1,328,306.91 1,381,439.19 1,402,160.78 1,402,160.78
3 销售收入 万元 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
主营业务收入预测合计 万元 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16
4、 企业未来年度主营业务成本预测
被评估单位近三年主营业务成本数据如下：
金额单位：人民币万元
产品 计量 评估基准日及前 3 年历史数据
项目
名称 单位 2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
中密 年产量 立方米 1,063,243.51 1,197,100.00 1,237,600.00 529,894.61
度纤 生产成本合计 万元 158,107.86 160,251.14 159,517.88 69,369.27
维板 单位生产成本 元/立方米 1,487.03 1,351.01 1,288.93 1,309.11
备注：以上生产成本与历史年度主营业务成本有差异，其原因为已剔除了速生林公司销售林
木的生产成本。
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分析企业主营业务成本历史数据可以发现，中纤板的单位成本由于原
材料价格上涨等因素的影响在逐年升高。
评估人员根据企业制定的经营计划，市场趋势预测，结合企业提供的
各业务单位成本的历史年度数据，按业务种类，对未来年度主营业务成本
分项作了估计。预测结果如下：
各成本构成之单位成本表
单位：元/m3
项目名称 2014年7月-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
生产数量 663,552.75 1,265,054.20 1,328,306.91 1,381,439.19 1,402,160.78 1,402,160.78
单位成本 1,333.09 1,329.92 1,341.41 1,361.68 1,374.78 1,374.78
其中：直接材料 952.33 964.11 983.39 1,007.88 1,017.91 1,017.91
燃料动力 155.97 154.80 154.80 156.29 161.68 161.68
直接人工 39.06 39.16 39.55 40.14 40.14 40.14
其他直接费用 103.27 94.54 90.04 86.58 85.30 85.30
制造费用 82.46 77.31 73.63 70.79 69.75 69.75
未来5年预测数据
序号 年度 计量
产品名称
项目 单位 2014年7月-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
1 生产数量 立方米 663,552.75 1,265,054.20 1,328,306.91 1,381,439.19 1,402,160.78 1,402,160.78
2 其中：直接材料 万元 63,192.11 121,964.62 130,624.11 139,232.24 142,726.97 142,726.97
3 燃料动力 万元 10,349.54 19,583.57 20,562.75 21,590.89 22,670.43 22,670.43
中纤板
4 直接人工 万元 2,592.06 4,953.78 5,253.48 5,544.79 5,628.24 5,628.24
5 其他直接费用 万元 6,852.52 11,960.12 11,960.12 11,960.12 11,960.12 11,960.12
6 制造费用 万元 5,471.33 9,779.85 9,779.85 9,779.85 9,779.85 9,779.85
主营业成本预测合计 万元 88,457.55 168,241.95 178,180.32 188,107.89 192,765.61 192,765.61
企业其他业务收入主要为湖北地板公司和辽宁地板公司固定资产出租
租金收入，及其他房屋租赁收入等。其他业务成本即为与上述业务相对应
所发生的成本。
被评估单位近三年其他业务收入及其他业务成本数据如下：
金额单位：人民币万元
计量 评估基准日及前 3 年历史数据
序号 项目
单位 2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
1 其他收入 万元 26.61 -
为辽宁和湖北地板公
2 万元 746.46 720.70 -
司租赁费收入
3 其他业务成本 万元 26.34 503.11 775.15 -
评估人员根据企业的介绍，结合企业提供关于《 辽宁台安福盈新盛地
板有限公司第一届董事会第四次会议决议》和《湖北襄樊福盈新盛地板有
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限公司第一届董事会第四次会议决议》的相关内容，2013 年后辽宁和湖北
地板公司不再对外出租，需进行企业结业清算，故以后年度不再有租赁费
收入，因此 2014 年以后年度其他业务收入预测为 0。
5、 企业未来年度营业税金及附加预测
(1) 主要税种及税率
税 种 计 税 依 据 税（费）率
增值税 销售收入 3%、17%
营业税 租金收入 5%
城市维护建设税 应交流转税额 5%、7%
教育费附加 应交流转税额 3%
地方教育附加 应交流转税额 2%
房产税 房产及土地原值的 70%或租金收入 1.2%、12%
注：公司之子公司惠州市威龙木业有限公司为增值税小规模纳税人，按应税收入的 3%征收增值
税；2012 年度按应税收入 10%核定应纳税所得额计征所得税。
应交流转额包括营业税和增值税，增值税根据历史前几年占收入比例的
平均预测未来增值税比例。根据预测的营业收入、成本数据计算各项税费，
具体结果如下：
金额单位：人民币万元
未来5年预测数据
序号 项目 计税依据 税率
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 营业税 租金收入的5% 5% 4.96 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
按历史前2年增值税占销售
2 增值税 4.42% 3,436.84 8,450.77 9,050.77 9,506.93 9,746.03 9,746.03
收入比重
城市维护建
3 应交流转税额的5%、7% 6.47% 266.57 547.18 586.03 615.56 631.04 631.04
设税
4 教育费附加 应交流转税额的3% 3% 92.59 253.52 271.52 285.21 292.38 292.38
地方教育费
5 应交流转税额的2% 2% 61.73 169.02 181.02 190.14 194.92 194.92
附加
6 房产税 租金收入的12% 12% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 425.85 969.72 1,038.57 1,090.91 1,118.35 1,118.35
6、 企业未来年度销售费用的预测
企业销售费用包括销售人员薪酬及福利、运输费、办公费、差旅费等与、
推广费、业务招待费及服务相关的各项期间费用等。被评估单位近三年销
售费用数据如下：
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金额单位：人民币万元
评估基准日及前 3 年历史数据
序号 明细项目
2011 年 2012 年 2013 年 2014-6-30
一 销售费用合计 7,902.89 5,608.15 6,518.14 3,112.97
1 职工薪酬 469.65 648.74 441.11 142.04
2 折旧与摊销费用 9.22 9.39 9.08 4.26
3 运输费用 3,464.89 2,740.30 4,676.82 2,486.87
4 包装费用 - - - -
5 业务费用 - - - -
6 差旅费用 236.01 365.00 113.21 41.61
7 办公费用 70.57 160.37 133.90 57.23
8 佣金费用 - - - -
9 质量三包费用 - - - -
10 育林基金 309.99 155.27 4.12
11 业务招待费 341.45 633.80 223.67 88.57
12 其他 57.28 49.92 43.40 22.02
13 推广费 658.77 690.64 721.69 266.25
14 商标及网络使用费 2,595.03 - -
备注：以上销售费用已剔除种植和销售林木业务有关的费用，仅为经营中纤板相关的费用。
2011 年以后销售实行两票制，运费由客户承担，其次湖北地板公司和
辽宁地板公司不在生产地板，而是以其固定资产出租，减少了支付给大自
然地板（中国）有限公司的商标和销售网络使用费、推广费，所以这两年
的销售费用比其他年度低，包装费用和业务费用及佣金费用已没有。企业
近 2 年销售费用占营业收入的比重相对较为稳定，约在 3%~4%之间。
评估人员结合企业的业务及向企业相关人员了解，未来年度企业的相
关业务结构与 2013 年相似，故以 2014 年销售费用占主营业务收入比重，
结合营业收入的预测数据，对未来年度销售费用作了估计，本次评估对营
业费用分以下几种情况进行预测：
(1) 对于职工薪酬，根据企业提供的未来人员岗位设臵计划，结合目前企
业年平均薪酬水平，考虑社会工资水平上涨因素后进行估算。
(2) 对于逐年增长的费用性支出，如办公费、业务招待费用等，考虑
历史平均增长水平，并结合相关物价指数水平对其未来增长率进行预测，
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从而得出其未来各年的预测值。
(3) 折旧费用按照未来固定资产购臵计划以及折旧政策进行估算。
预测结果如下表：
金额单位：人民币万元
未来5年预测数据
序号 明细项目
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 职工薪酬 343.18 524.04 555.48 577.70 589.25 589.25
2 折旧与摊销费用 4.82 9.08 9.08 9.08 9.08 9.08
3 运输费用 2,423.80 4,910.66 4,910.66 4,910.66 4,910.66 4,910.66
4 差旅费用 82.92 143.21 164.69 181.16 190.22 190.22
5 办公费用 83.36 161.68 185.94 213.83 235.21 235.21
6 业务招待费 157.47 282.94 325.38 357.92 375.82 375.82
7 其他 23.54 47.85 50.24 52.75 55.39 55.39
8 推广费 491.52 795.66 835.44 860.51 886.32 886.32
9 销售费用合计 3,610.62 6,875.12 7,036.92 7,163.61 7,251.95 7,251.95
7、 企业未来年度管理费用预测
企业管理费用包括职工薪酬及福利费、差旅费、折旧摊销、税费、办
公费用、差旅费用、行车费用、保险费、邮电费、业务招待费、咨询费、
修理费等与产品及服务相关的各项期间费用。被评估单位近三年管理费用
数据如下：
金额单位：人民币万元
评估基准日及前 3 年历史数据
序号 明细项目
2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-6 月
二 管理费用合计 11,874.27 12,681.45 12,414.59 6,122.67
1 职工薪酬 5,465.77 5,493.93 5,853.94 2,520.34
2 折旧与摊销费用 1,746.55 1,459.52 1,235.02 1,064.45
3 税费 1,204.70 1,290.75 1,058.96 637.57
4 办公费用 295.13 437.79 295.23 117.73
5 差旅费用 419.60 466.68 402.42 166.02
6 业务费用 - - - -
7 行车费用 344.15 507.26 428.75 231.14
8 保险费用 198.85 241.19 288.64 84.03
9 邮电费 150.46 185.49 175.94 64.72
10 业务招待费 610.10 562.36 682.34 219.93
11 咨询费 155.20 273.66 668.40 257.95
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12 信息披露费用 24.00 41.08 62.70 3.80
13 监测排污费 59.87 60.54 67.48 43.56
14 绿化费 20.80 26.28 42.44 3.95
15 修理费用 35.71 241.97 111.32 49.40
16 其他 413.33 307.34 328.38 261.67
17 堤围费 - - - -
18 育林费 - - 43.16 99.84
19 水电费 295.43 372.77 302.88 160.70
20 检验费 70.59 76.28 29.09 34.76
21 租金费用 364.06 408.56 403.95 101.10
22 存货盘亏盘盈费用 - 227.99 19.88 -
备注：以上管理费用已剔除种植和销售林木业务有关的费用，仅为经营中纤板相关的费用。
企业近几年管理费用占营业收入的比重相对较为稳定，约在 6%~7%之
间。
评估人员结合企业的业务及向企业相关人员了解，未来年度企业的相
关业务结构与 2013 年相似，故以 2014 年管理费用占主营业务收入比重，
结合营业收入的预测数据，对未来年度管理费用作了估计，本次评估对管
理费用分以下几种情况进行预测：
(1) 对于职工薪酬，根据企业提供的未来人员岗位设臵计划，结合目
前企业年平均薪酬水平，考虑社会工资水平上涨因素后进行估算。
(2) 对于与房产租赁及管理费，按照现行的房产租赁合同以及管理费
水平为基础，结合市场上房产租金上升趋势进行估算。
(3) 对于逐年增长的费用性支出，如办公费、业务招待费用等，考虑
历史平均增长水平，并结合相关物价指数水平对其未来增长率进行预测，
从而得出其未来各年的预测值。
(4) 折旧费用按照未来固定资产购臵计划以及折旧政策进行估算。
预测结果如下：
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金额单位：人民币万元
未来5年预测数据
序号 明细项目
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 职工薪酬 3,918.99 6,954.48 7,371.75 7,666.62 7,819.95 7,819.95
2 折旧与摊销费用 170.57 1,235.02 1,235.02 1,235.02 1,235.02 1,235.02
3 税费 474.34 1,156.38 1,202.64 1,238.72 1,263.49 1,263.49
4 办公费用 192.26 322.40 335.29 345.35 352.26 352.26
5 差旅费用 256.51 439.44 457.02 470.73 480.14 480.14
7 行车费用 201.90 437.37 441.74 446.16 450.62 450.62
8 保险费用 219.04 315.19 327.80 337.63 344.39 344.39
9 邮电费 120.02 192.12 201.73 211.82 222.41 222.41
10 业务招待费 496.53 752.28 782.37 805.84 821.96 821.96
11 咨询费 - 47.95 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00
12 信息披露费用 28.20 33.60 33.60 33.60 33.60 33.60
13 监测排污费 27.28 74.39 77.37 79.69 81.28 81.28
14 绿化费 24.05 29.40 29.40 29.40 29.40 29.40
15 修理费用 - 24.40 26.25 27.56 28.94 30.39 30.39
16 其他 69.99 334.98 338.33 341.71 345.13 345.13
19 水电费 148.24 315.12 321.42 327.85 334.40 334.40
20 检验费 - 3.34 33.94 35.97 37.77 38.90 38.90
21 租金费用 323.05 445.36 467.62 491.01 515.56 515.56
二 管理费用合计 6,595.28 13,307.71 13,896.63 14,337.85 14,608.90 14,608.90
8、 企业未来年度财务费用的预测
企业财务费用包括利息收支净额、汇兑净损失、金融机构手续费以及
其他财务费用等。
利息收支净额包括利息收入与利息支出两部分。其中利息收入为被评
估单位银行账户存款余额每年产生的利息收入，利息支出为被评估单位对
外向银行借款产生的利息支出。
被评估单位近三年财务费用数据如下：
金额单位：人民币万元
评估基准日及前 3 年历史数据
序号 明细项目
2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 1-6 月
三 财务费用合计 6,899.28 8,197.03 5,651.37 2,600.10
1 利息支出 8,110.17 8,346.99 6,279.85 2,468.00
2 利息收入（以“-”号填列） -75.40 -149.08 -191.35 -14.46
3 汇兑净损失（收益以“-”号填列） -1,176.93 -64.58 -517.37 133.41
4 金融机构手续费 41.44 63.70 80.24 13.15
根据被评估单位借款合同中的借款金额、利率及还款计划，被评估单位
未来年度财务费用数据预测结果如下：
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金额单位：人民币万元
未来5年预测数据
序号 明细项目
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 利息支出 910.66 3,510.77 3,310.18 2,206.88 1,314.75 861.83
2 利息收入（以“-”号填列） - - - - - -
3 汇兑净损失（收益以“-”号填列）
4 金融机构手续费 - - - - - -
5 其他财务费用 - - - - - -
6 财务费用合计 910.66 3,510.77 3,310.18 2,206.88 1,314.75 861.83
9、 营业外收支预测
营业外收支主要为企业增值税退税，根据财政部、国家税务总局《关于
调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》（“财税[2011]115
号”），自 2011 年 1 月 1 日起公司纤维板销售增值税执行即征即退 80%的税
收优惠政策。根据以上优惠政策其增值税退税按当年缴纳增值税的 80%预
测。
企业历史年度营业外收支情况如下表所示：
单位：万元
评估基准日及前3年历史数据
序号 营业外收入
2011年 2012年 2013年 2014-6-30
1 固定资产处置利得 - - - -
2 政府补助 - - - -
3 增值税退税 - - - -
4 土地使用退税 - - - -
5 财政奖励 - - - -
6 保险公司赔款 458.98 458.98 458.98 458.98
7 其他 - - - 400.99
8 458.98 458.98 458.98 859.97
营业外收入合计 - - - -
评估基准日及前3年历史数据
序号 营业外支出
2011年 2012年 2013年 2014-6-30
1 无形资产处置损失 - - - -
2 固定资产处置损失 - - - -
3 对外捐赠 - - - -
4 赔偿支出 - - - -
5 滞纳金 - - - -
6 其他支出 - - - -
营业外支出合计 - 65.17 65.17 65.17
企业未来年度营业外收支预测数据如下：
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单位：万元
未来5年预测数据
序号 营业外收入
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 政府补助 119.94 233.03 244.68 256.91 256.91 256.91
2 增值税退税 3,343.93 6,760.62 7,240.62 7,605.55 7,796.83 7,796.83
3 土地使用退税 - - - - - -
4 财政奖励 64.65 76.59 80.42 84.44 84.44 84.44
5 保险公司赔款 -133.04 - - - - -
6 其他 -0.20 0.47 0.49 0.52 0.52 0.52
营业外收入预测合计 3,395.27 7,070.70 7,566.21 7,947.42 8,138.70 8,138.70
未来5年预测数据
序号 营业外支出
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年以后
1 各项 117.78 258.47 271.40 284.97 299.22 299.22
营业外支出预测合计 117.78 258.47 271.40 284.97 299.22 299.22
营业外收支净额合计 3,277.48 6,812.23 7,294.81 7,662.45 7,839.48 7,839.48
10、 所得税预测
企业执行的所得税税率为 25%，评估人员假设企业将继续执行 25%的所
得税税率。根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企
业所得税法实施条例》规定，公司综合利用资源，生产纤维板所取得的收
入，在计算应纳税所得额时减按 90%计入收入总额。按以上优惠政策计算
企业所得额为 0，故企业所得税预测为 0。
11、 折旧与摊销预测
评估人员将评估基准日企业评估基准日现存及预计将于未来购建的各
项长期资产根据折旧政策的不同分为几大类，分别根据各类当年在役的长
期资产的原值（原始入账价值）、年折旧率（摊销率）估算当年的折旧与摊
销总额。预测结果如下：
金额单位：人民币万元
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未来5年预测数据
项目 明细项目 原值 净值 折旧/摊销率
2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年及以后
房屋建筑物 49,799.91 40,495.58 1,648.81 824.40 1,648.81 1,648.81 1,648.81 1,648.81 1,648.81
机器设备 197,904.14 129,794.03 11,411.42 5,705.71 11,411.42 11,411.42 11,411.42 11,411.42 11,411.42
电子设备 2,294.91 523.55 177.62 88.81 177.62 177.62 177.62 177.62 177.62
车辆 4,009.86 1,453.34 286.49 143.24 286.49 286.49 286.49 286.49 286.49
评估基准
固定资产小计 254,008.83 172,266.51 13,524.34 6,762.17 13,524.34 13,524.34 13,524.34 13,524.34 13,524.34
日存量
无形资产 11,746.10 9,754.45 294.09 147.05 294.09 294.09 294.09 294.09 294.09
土地使用权 11,420.23 9,604.25 232.22 116.11 232.22 232.22 232.22 232.22 232.22
软件 325.87 150.19 61.87 30.94 61.87 61.87 61.87 61.87 61.87
合计 265,754.93 182,020.95 13,818.43 6,909.22 13,818.43 13,818.43 13,818.43 13,818.43 13,818.43
第1年 144.97 3.21 - - - - -
第2年 474.90 24.02 - - - -
评估基准
第3年 804.60 43.92 - - -
日后折旧
与摊销 第4年 804.60 43.92 - -
（新增） 第5年 804.60 43.92 -
第6年 804.60 43.92
小计 3.21 24.02 43.92 43.92 43.92 43.92
合计 6,912.43 13,842.45 13,862.35 13,862.35 13,862.35 13,862.35
12、 资本支出预测
由于企业的现有固定资产在未来年度会因使用到期报废而减少，需要对
现有固定资产进行更新而导致资本性支出。企业现有设备产能可以满足未
来发展的要求，在将来无需增加新的固定资产。评估人员对现有固定资产
按不同类别、经济寿命年限、折旧年限、购臵年份进行了分类，在此基础
上分析了预测期内需更新的实物资产额度，作为预测期内资产资本性支出。
未来各年资本性支出预测的结果如下：
金额单位：人民币万元
未来 5 年预测数据
序号 项目
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
1 房屋建筑物 - - - -
2 机器设备 9,724.89
3 电子设备 458.98 458.98 458.98 458.98 458.98
4 运输设备 400.99 400.99
5 无形资产 65.17 65.17 65.17 65.17
资本性支出合计 0.00 458.98 524.16 524.16 925.14 10,650.03
13、 营运资金增加额
运营资金增加额主要以未来年度主营业务收入与主营业务成本为依
据，充分考虑企业的收入增长情况、回款情况、合同执行情况、销售模式、
生产模式、原材料采购情况等，由历史年度数据得出相关科目周转次数，
并根据企业未来的发展情况，分别测算出企业未来年度应收账款、预付账
广东中联羊城资产评估有限公司 第 340 页
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款、存货、应付账款与预收账款等对运营资金影响较大科目的周转次数，
按周转次数与未来各年度主营业务收入或成本的比例，预测计算未来各年
度扣除有息负债后的流动资产及流动负债之差，从而确定各每年度运营资
金追加额。
公式为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
年营运资金=(流动资产－货币资金)－(流动负债－短期借款－应付股
利－一年内到期的长期负债)＋最低货币资金保有量
其中，营运资金=现金+应收款项+存货-应付款项
其中：
应收款项=营业收入总额/应收款项周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据以及与经营业务相关的
其他应收账款等诸项。
存货=营业成本总额/存货周转率
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据以及与经营业务相关的
其他应付账款等诸项。
对于最低货币资金保有量的计算，首先计算企业每月付现成本水平，
经测算后约为14,656.41万元，付现成本支付周期为1月，故以1个月的付现
成本作为最低货币资金保有量。
经测算后，2013年年底占用营运资金占用额及过去2年相关周转率如
下：
项目名称 序号 金额（万元） 平均周转率
一、最低现金保有量 1 22,689.35 14.46
二、期末流动资产 2 85,912.65
广东中联羊城资产评估有限公司 第 341 页
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项目名称 序号 金额（万元） 平均周转率
其中:应收账款 3 11,718.04
应收票据 4 442.04
预付账款 5 1,320.58
2.04
其它应收款 6 321.82
存货 7 60,452.27
其他流动资产 8 5,460.74
货币资金 9 6,197.17
三、期末流动资产（不含现金及等价物） 10 79,715.49
四、期末流动负债 11 84,700.54
其中：应付账款 12 20,696.95
应付票据 13 0.00
预收账款 14 4,276.60
职工薪酬 15 1,179.06 3.67
应交税费 16 1,054.91
其他应付款 17 7,802.08
其他流动负债 18 47.33
短期借款 19 42,600.00
1 年内到期的长期借款 20 7,043.61
五、期末流动负债（不含带息负债） 21 35,056.93
六、营运资金（一+三-五） 22 67,347.91
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来
经营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的
营运资金增加额结果如下：
序号 项目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
1 最低现金保有量 21,134.77 22,382.85 23,700.03 24,880.60 25,399.65 25,343.04 25,343.04
2 期末流动资产（不含现金及等价物） 87,391.95 93,816.62 100,477.60 105,541.68 108,196.05 108,196.05 108,196.05
3 期末流动负债（不含带息负债） 43,194.24 45,799.20 48,504.64 51,207.15 52,475.08 52,475.08 52,475.08
4 营运资金 65,332.48 70,400.28 75,672.99 79,215.13 81,120.62 81,064.00 81,064.00
5 营运资金增加额 -2,015.43 5,067.80 5,272.72 3,542.13 1,905.49 -56.61 -
(四) 预期收益长期变化趋势预测
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被评估企业预期收益长期变化的趋势至 2018 年，被评估企业的运营已
进入平稳状态。因此，评估人员假设被评估企业于 2019 年后其收益将保持
在 2018 年的水平，委估权益预期收益也将维持在与 2018 年持平的水平，
即取 g=0。
(五) 企业经营终止时清算价值预测
由于设定被评估企业无限期持续经营下去，故被评估企业经营终止时
的清算价值为零。
(六) 折现率的确定
1、 权益资本成本 Re 的确定
(1) 无风险报酬率 Rf 的确定
评估人员参考“中国债券信息网”（www.chinabond.com.cn）发布的评
估基准日“中国固定利率国债收益率曲线”，选取与委估权益收益年限相近
的 50 年期国债收益率 4.7229%作为无风险报酬率。
(2) 企业风险系数 β
评估人员通过 wind 资讯查询的沪深 A 股股票木材加工及竹藤棕草制品
行业上市公司 Beta 计算确定，具体确定过程如下：
Beta Beta(剔除财务杠杆)
[起始交易日期] 截止日 3 年前 [起始交易日期] 截止日 3 年前
[截止交易日期] 2013-07-31 [截止交易日期] 2013-07-31
证券代码 证券简称
[周期] 周 [周期] 周
[收益率算法] 普通收益率 [收益率算法] 普通收益率
[标的指数] 上证综合指数 [标的指数] 上证综合指数
002259.SZ 升达林业 -1.2481 0.2321
002043.SZ 兔宝宝 1.4164 0.7786
002354.SZ 科冕木业 2.5858 0.6047
600189.SH 吉林森工 0.3343 0.3707
000910.SZ 大亚科技 -0.3951 0.3352
600321.SH 国栋建设 0.7094 0.8222
002240.SZ 威华股份 0.9899 0.3623
002631.SZ 德尔家居 -1.5382 1.2918
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601996.SH 丰林集团 0.3867 1.41
算术平均 0.6897
数据来源：Wind 资讯
企业风险系数 Beta 根据企业的目标资本结构 D/E 进行计算，计算公式
如下：
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中：
βL：有财务杠杆的 Beta；
βU：无财务杠杆的 Beta，取同类上市公司平均数 0.6897；
T：企业执行的所得税率为 25%；
企业 D/E：主要结合企业投产后运行的时间及贷款情况、预期企业股权
价值、管理层未来的筹资策略等确定，得到每年债务比率和权益比率，具
体计算过程详见下表：
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
净资产（万元） 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00 200,738.00
付息债务（万元） 51,754.55 34,202.45 21,026.94 13,783.34 7,439.73 1,150.00 -
投资性资产（万元） 252,492.55 234,940.45 221,764.94 214,521.34 208,177.73 201,888.00 200,738.00
0.7950 0.8544 0.9052 0.9357 0.9643 0.9943 1.0000
权益比 We
债务比 Wd 0.2050 0.1456 0.0948 0.0643 0.0357 0.0057 -
则根据上述计算得出企业风险系数 Beta 为：
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
βL（25%） 0.8231 0.7779 0.7439 0.7253 0.7089 0.6927 0.6897
(3) 市场风险溢价 Rpm 的确定
市场期望报酬率，一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波
动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对
上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由竞价交易后至
2013 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率
广东中联羊城资产评估有限公司 第 344 页
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的近似，即：Rm=10.19%。
市场风险溢价为市场平均收益率减无风险收益率，本次市场风险溢价
Rpm 取值为 5.47 %。
(4) 企业特定风险调整系数 ε 的确定
在本次评估中从以下几个方面考虑企业未来的经营中存在的不确定性
或劣势来确定企业特有风险收益率：
企业个别风险报酬率是通过分析委估公司在所在行业的地位、公司规
模、经营风险、财务风险等企业个别风险因素后综合确定。本次评估确定
企业个别风险报酬率取 1%。
(5) 权益资本成本 Re 的确定
根据上述确定的参数，则权益资本成本计算如下：
Re（25%）=Rf+β×RPm+ε
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
Ke（25%） 0.1022 0.0998 0.0979 0.0969 0.0960 0.0951 0.0949
2、 加权资本成本 WACC 的确定
WACC（25%）=Re×E/(D+E)+Rd×D/(D+E)×(1－T)
2020 年及以
年期 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
后年度
WACC 0.0914 0.0923 0.0923 0.0937 0.0942 0.0948 0.0949
（25%）
(七) 经营性债务价值
广东威华股份有限公司截至评估基准日账面付息债务为 63,535.96 万元，
其评估值为 63,535.96 万元。
(八) 少数股东权益
本次收益法评估范围仅为广东威华股份有限公司及下属公司生产和销
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售中纤板业务的资产、负债，其对应的少数股东权益仅为台山市嘉明木业
贸易有限公司持有封开县威利邦木业有限公司 0.09%股权。评估基准日封开
县威利邦木业有限公司净资产账面值为 31,389.22 万元，其股东全部权益评
估值为 35,228.82 万元，则：
少数股东权益价值=35,228.82×0.09%
= 31.71（万元）
(九) 收益法评估值的计算
根据前文对预期收益的预测与折现率的估计分析，评估人员将各种预测
数据与估测数据代入本评估项目使用的收益法模型，计算得出以下结果：
tn
收益法评估值= P
Ri Rn
= 178,682.88（万元）
i t 0 (1 r ) r(1 r)n
i
经营性净资产价值=经营性资产整体价值-经营性债务价值-少数股东权
益价值
=178,682.88-63,535.96-31.71
= 115,115.21（万元）
(十) 溢余资产
1、 林业资产及负债
被评估单位经营的林木种植和销售业务的特殊性，其生产的速生林-桉
树为森林资源，该采伐受到当地林业政策和采伐指标的限制，其未来年度
的可采伐量难以估算，故未来年度的收益难以预测，不适合用收益法评估，
在此作为溢余资产。评估结果详见如下：
账面净值 评估值
项目名称 内容 备注
（元） （元）
对梅州市威华速生林有限
为种植和销售林木公司 18,000,000.00 167,703,449.11 资产基础法
公司的长期投资
对广东威华丰产林发展有
为种植和销售林木公司 36,000,000.00 67,140,898.44 资产基础法
限公司的长期投资
对封开县威华速生林有限
为种植和销售林木公司 88,384,000.00 84,905,259.00 资产基础法
公司的长期投资
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资产评估说明 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
对河北威利邦木业有限公 为河北木业公司的合作
9,243,486.86 17,598,176.91 资产基础法
司的长期投资 造林
合计 151,764,000.00 337,347,783.46
2、 辽宁地板公司和湖北地板公司的设备及使用的房屋建筑物
辽宁木业公司和湖北木业公司给下属地板公司使用的房屋建筑物、辽宁
地板公司和湖北地板公司的设备及使用的土地使用权，均出租给大自然地
板公司，与经营无关，本次评估时作为溢余资产。评估基准日该等资产的
账面值为 112,817,188.39 元，采用成本法评估，评估值为 122,644,577.97 元。
评估结果详见下表：
账面原值 账面净值 评估原值 评估值
项目名称
（元） （元） （元） （元）
辽宁木业公司投资性房地产 35,972,479.46 32,555,093.98 41,610,600.00 36,449,300.00
辽宁地板厂设备 18,201,128.19 11,614,323.32 14,233,887.00 10,691,110.62
固定资产-机器设备 17,395,214.44 11,149,512.26 13,635,864.00 10,301,744.43
固定资产-车辆 641,787.41 395,638.91 473,283.00 332,731.80
固定资产-电子设备 164,126.34 69,172.15 124,740.00 56,634.39
辽宁地板厂使用土地 843,863.13 715,877.57 3,600,000.00
湖北木业公司投资性房地产 37,252,025.40 33,697,616.99 41,880,400.00 36,993,800.00
湖北地板厂设备 17,194,593.65 13,639,871.66 13,797,013.50 11,092,749.93
固定资产-机器设备 16,667,841.70 13,346,339.70 13,387,680.00 10,855,314.63
固定资产-车辆 294,752.98 203,319.82 234,495.00 168,544.80
固定资产-电子设备 231,998.97 90,212.14 174,838.50 68,890.50
湖北地板厂使用土地 24,540,204.48 20,594,404.87 26,000,000.00
合计 134,004,294.31 112,817,188.39 124,826,960.55
溢余资产评估值=337,347,783.46 + 124,826,960.55
=462,174,744.01（元）
=46,217.47（万元）
(十一) 非经营性资产与负债
位于台山威利邦木业有限公司和阳春威利邦木业有限公司的部分土地
使用权暂未利用，处于空臵状态，与经营无关，本次评估时作为非经营性
资产。评估账面值为 4,606,145.20 元，采用基准地价系数修正法评估，评估
值为 46,410,200.00 元。评估结果详见下表：
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项目名称 土地使用权面积（m2） 账面原值（元） 账面净值（元） 评估值（元）
台山木业公司闲臵土地 174,170.36 4,184,901.64 3,557,166.53 41,800,900.00
阳春木业公司闲臵土地 25,607.00 1,245,701.05 1,048,978.67 4,609,300.00
合计 199,777.36 5,430,602.69 4,606,145.20 46,410,200.00
(十二) 评估结论及分析
上述收益法评估范围仅为被评估单位经营性资产价值。经分析，被评
估单位的溢余资产主要为种植和销售林木业务的资产、投资性房地产、辽
宁地板公司和湖北地板公司设备，评估值为 46,217.47 万元；被评估单位的
非经营性资产为台山威利邦木业有限公司和阳春威利邦木业有限公司的部
分闲臵的土地使用权，评估值为 4,641.02 万元。
综上，企业整体资产组合体价值=经营性净资产价值＋溢余资产价值＋
非经营性净资产价值=115,115.21＋46,217.47+ 4,641.02
= 165,973.71（万元）
具体计算过程见《广东威华股份有限公司整体资产组合体收益法计算
表》。
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企业股东全部权益价值收益法计算表
单位：万元
项目／年度 2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年及以后年限
一、营业收入 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16 220,683.16
其中：主营业务收入 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16 220,683.16
其他业务收入 - - - - - -
减：营业成本 88,457.55 168,241.95 178,180.32 188,107.89 192,765.61 192,765.61 192,765.61
营业税金及附加 425.85 969.72 1,038.57 1,090.91 1,118.35 1,118.35 1,118.35
销售费用 3,610.62 6,875.12 7,036.92 7,163.61 7,251.95 7,251.95 7,251.95
管理费用 6,595.28 13,307.71 13,896.63 14,337.85 14,608.90 14,608.90 14,608.90
财务费用 910.66 3,510.77 3,310.18 2,206.88 1,314.75 861.83 861.83
二、营业利润 -1,598.00 -1,551.24 1,477.54 2,362.00 3,623.60 4,076.52 4,076.52
减：资产减值损失 - - - - - - -
加：投资收益 - - - - - - -
加：营业外收支净额 3,277.48 6,812.23 7,294.81 7,662.45 7,839.48 7,839.48 7,839.48
三、利润总额 1,679.48 5,260.98 8,772.35 10,024.45 11,463.08 11,916.00 11,916.00
四、息税前利润（EBIT） 2,590.14 8,771.75 12,082.53 12,231.33 12,777.83 12,777.83 12,777.83
五、EBIT*（1-所得税税率） 2,590.14 8,771.75 12,082.53 12,231.33 12,777.83 12,777.83 12,777.83
加：折旧与摊销 6,912.43 13,842.45 13,862.35 13,862.35 13,862.35 13,862.35 13,862.35
减：资本性投资 - 458.98 524.16 524.16 925.14 10,650.03 10,650.03
减：营运资金增加 -2,015.43 5,067.80 5,272.72 3,542.13 1,905.49 -56.61 -
六、企业自由现金流 11,518.00 17,087.41 20,148.01 22,027.39 23,809.55 16,046.76 15,990.14
七、折现率（WACC） 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
现值系数 0.96 0.88 0.81 0.74 0.67 0.61 0.56
八、各年净现金流量折现值 11,105.82 15,078.52 16,280.53 16,220.37 15,998.31 9,824.80 94,174.52
九、自由现金净值合计 178,682.88
减：付息债务 63,535.96
十：经营性资产价值合计 115,146.92
加：溢余资产合计 46,217.47
加：非经营性资产 4,641.02
减：少数股东权益 31.71
十一、企业资产组价值 165,973.71
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评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
评估结论及其分析
一、 评估结论
根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公
正、科学、客观的原则，经过实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、
评定估算等必要的评估程序，在前述之评估目的和相关评估假设下，委估
广东威华股份有限公司的纳入广东威华股份有限公司重大资产重组转让范
围内的相关资产及负债于二○一四年六月三十日的市场价值的评估结论为：
(一) 采用资产基础法评估结果
采用资产基础法评估计算，委估资产、负债和所有者权益（净资产）价
值评估结果如下：
资产总计：账面值为人民币贰拾肆亿伍仟壹佰玖拾壹万捌仟捌佰元
(RMB 245,191.88 万元)，评估值为人民币贰拾玖亿壹仟陆佰伍拾陆万捌仟捌
佰元(RMB 291,656.88 万元)，评估增值人民币肆亿陆仟肆佰陆拾伍万元
(RMB 46,465.00 万元)，增值率 18.95%；
负债总计：账面值为人民币捌亿陆仟捌佰柒拾柒万肆仟贰佰元(RMB
86,877.42 万元)，评估值为人民币捌亿陆仟捌佰零叁万柒仟伍佰元(RMB
86,803.75 万元)，评估减值人民币柒拾叁万陆仟柒佰元(RMB 73.67 万元)，
减值率 0. 08%；
净资产总计：账面值为人民币壹拾伍亿捌仟叁佰壹拾肆万肆仟柒佰元
(RMB158,314.47 万元)，评估值为人民币贰拾亿零肆仟捌佰伍拾叁万壹仟叁
佰元(RMB 204,853.13 万元)，评估增值人民币肆亿陆仟伍佰叁拾捌万陆仟陆
佰元(RMB 46,538.66 万元)，增值率 29.40%。
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：广东威华股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 95,982.36 92,025.92 -3,956.44 -4.12
2 非流动资产 149,209.52 199,630.96 50,421.44 33.79
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 144,905.40 193,279.91 48,374.51 33.38
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 3,127.78 3,973.19 845.41 27.03
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 1,176.33 2,377.86 1,201.53 102.14
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 245,191.88 291,656.88 46,465.00 18.95
21 流动负债 54,945.22 54,936.55 -8.67 -0.02
22 非流动负债 31,932.20 31,867.20 -65.00 -0.20
23 负债合计 86,877.42 86,803.75 -73.67 -0.08
24 净资产（所有者权益） 158,314.47 204,853.13 46,538.66 29.40
(二) 采用收益法评估结果
采用收益法评估测算， 纳入广东威华股份有限公司重大资产重组转让
范围内的相关资产及负债评估结果如下：
账 面 值 为 人 民 币 壹 拾 伍 亿 捌 仟 叁 佰 壹 拾 肆 万 肆 仟 柒 佰 元 (RMB
158,314.47 万元)；
评 估 值 为 人 民 币 壹 拾 陆 亿 伍 仟 玖 佰 柒 拾 叁 万 柒 仟 壹 佰 元 (RMB
165,973.71 万元)；
评估增值为人民币柒仟陆佰伍拾玖万贰仟肆佰元(RMB 7,659.24 万
元) ，增值率 4.84%。
收益法评估计算表如下：
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企业股东全部权益价值收益法计算表
单位：万元
项目／年度 2014年7-12月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年及以后年限
一、营业收入 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16 220,683.16
其中：主营业务收入 98,401.96 191,354.02 204,940.16 215,269.14 220,683.16 220,683.16 220,683.16
其他业务收入 - - - - - -
减：营业成本 88,457.55 168,241.95 178,180.32 188,107.89 192,765.61 192,765.61 192,765.61
营业税金及附加 425.85 969.72 1,038.57 1,090.91 1,118.35 1,118.35 1,118.35
销售费用 3,610.62 6,875.12 7,036.92 7,163.61 7,251.95 7,251.95 7,251.95
管理费用 6,595.28 13,307.71 13,896.63 14,337.85 14,608.90 14,608.90 14,608.90
财务费用 910.66 3,510.77 3,310.18 2,206.88 1,314.75 861.83 861.83
二、营业利润 -1,598.00 -1,551.24 1,477.54 2,362.00 3,623.60 4,076.52 4,076.52
减：资产减值损失 - - - - - - -
加：投资收益 - - - - - - -
加：营业外收支净额 3,277.48 6,812.23 7,294.81 7,662.45 7,839.48 7,839.48 7,839.48
三、利润总额 1,679.48 5,260.98 8,772.35 10,024.45 11,463.08 11,916.00 11,916.00
四、息税前利润（EBIT） 2,590.14 8,771.75 12,082.53 12,231.33 12,777.83 12,777.83 12,777.83
五、EBIT*（1-所得税税率） 2,590.14 8,771.75 12,082.53 12,231.33 12,777.83 12,777.83 12,777.83
加：折旧与摊销 6,912.43 13,842.45 13,862.35 13,862.35 13,862.35 13,862.35 13,862.35
减：资本性投资 - 458.98 524.16 524.16 925.14 10,650.03 10,650.03
减：营运资金增加 -2,015.43 5,067.80 5,272.72 3,542.13 1,905.49 -56.61 -
六、企业自由现金流 11,518.00 17,087.41 20,148.01 22,027.39 23,809.55 16,046.76 15,990.14
七、折现率（WACC） 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
现值系数 0.96 0.88 0.81 0.74 0.67 0.61 0.56
八、各年净现金流量折现值 11,105.82 15,078.52 16,280.53 16,220.37 15,998.31 9,824.80 94,174.52
九、自由现金净值合计 178,682.88
减：付息债务 63,535.96
十：经营性资产价值合计 115,146.92
加：溢余资产合计 46,217.47
加：非经营性资产 4,641.02
减：少数股东权益 31.71
十一、企业资产组价值 165,973.71
(三) 评估结论的分析、确定和应用
采用资产基础法和收益法两种评估方法评估，结果相差38,879.42万元，
差异率为23.43%。两种评估方法产生差异的主要原因主要是：
1、 两种评估方法反映的价值内涵不同引起的差异。资产基础法评估
是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是对资产的投入所耗费的社会必
要劳动（购建成本），这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力
（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、企
业经营管理以及资产的有效使用等多种条件的影响。
2、 本次收益法评估结果低于成本法结果，主要是因为被评估单位资
产利用效率低、产品获利能力差而导致的，具体表现在以下两方面：
（1） 由于被评估单位设计产能为 140 万㎡/年，但由于市场原因企业的
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实际产能未能达到设计产能，因而闲臵了部分厂房及土地，造成部分资产
利用率低，收益能力差。
（2） 由于被评估单位生产经营的主要产品为中高密度纤维板，产品品
种较为单一，而近年来中高密度纤维板市场发生了很大变化，市场竞争非
常激烈，企业产能不足导致产品的生产成本高而毛利低于行业平均水平，
企业的管理费用和财务费用偏大，该等因素致使企业经营效益未能达到预
期。2010、2011 年度利润仅为 2,000 万、1,700 万左右，2012 年利润甚至出
现负值，为-12,000 万左右，2013 年度利润为 600 万左右。按照目前中高密
度纤维板市场情况及企业自身经营管理政策来看，未来几年企业产能将逐
步上升，其毛利低于行业平均水平的情况也将逐步缓解，但是在回升的过
程中低于行业的净利润率对企业未来整体收益尚存在影响，造成收益法评
估结果低于成本法评估结果。
鉴于本次评估目的是上市公司重大资产重组涉及资产转出，收益法结
果未能反映对现有资产投入成本的市场价值，因此本评估报告采用资产基
础法的评估结果作为评估结论。
二、 评估结论有关说明
1、 本评估结论未考虑评估对象及涉及资产欠缴税款和交易时可能
需支付的各种交易税费及手续费等支出对其价值的影响，也未对资产评估
增值额作任何纳税调整准备。
2、 评估人员已知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益
价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，
且受现行产权交易定价规定的限制，故本次评估中没有考虑控股权和少数
股权等因素产生的溢价和折价。
3、 评估人员已知晓资产的流动性对评估对象价值可能产生重大影
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响。但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资
产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价
值的影响。
4、 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对
应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方、被
评估单位和其他关联方提供关于评估对象的信息资料。因此，评估工作是
以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、资产所有权文件、证件
及会计凭证，以及技术参数、经营数据等评估相关文件、资料的真实合法
为前提。相关资料的真实性及完整性会对评估结果产生影响，评估人员假
定这些信息资料均为可信，对其真实性和完整性不做任何保证。这些相关
资料的真实性和完整性由委托方或被评估单位负责，评估人员未向有关部
门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。
5、 使用本评估结论需特别注意本报告所述之“评估假设”、“特别事项
说明”。
6、 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变
化时，应按以下原则处理：
(1) 当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调
整；
(2) 当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委
托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评评估值；
(3) 对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
三、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
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评估结论及其分析 中联羊城评字【2014】第 XSGQD0228 号
(1) 评估结论与账面价值比较变动情况如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014年6月30日
表1
被评估单位：广东威华股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 95,982.36 92,025.92 -3,956.44 -4.12
2 非流动资产 149,209.52 199,630.96 50,421.44 33.79
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 144,905.40 193,279.91 48,374.51 33.38
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 3,127.78 3,973.19 845.41 27.03
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 1,176.33 2,377.86 1,201.53 102.14
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 245,191.88 291,656.88 46,465.00 18.95
21 流动负债 54,945.22 54,936.55 -8.67 -0.02
22 非流动负债 31,932.20 31,867.20 -65.00 -0.20
23 负债合计 86,877.42 86,803.75 -73.67 -0.08
24 净资产（所有者权益） 158,314.47 204,853.13 46,538.66 29.40
(2) 变动的主要原因在于
a. 森林资源：增值的原因主要为被评估单位的成熟林及过熟林砍伐后
产生的收益要大于种植成本所致。
b. 被评估单位的固定资产-房屋建筑物建成的时间为 1997 年至 2010 年
期间，近年建筑材料市场价格整体呈上升趋势，导致该类资产评估原值增
值，该因素是导致房屋建筑物原值评估增值的原因。被评估单位房屋建筑
物的会计折旧年限比评估实际采用的年期要短，该因素也是导致房屋建筑
物评估增值的原因。
c. 被评估单位用地是通过出让方式取得，大部分取得时间为 2006 年至
2010 年，而近年来工业用地招拍挂成交地价水平有了较大的升幅，该因素
是导致评估增值的主要原因。
d. 被评估单位存在未在账上反映的无形资产，包括商标专用权和专利
权。经评估该等无形资产是有价值的，该因素也是导致评估增值的原因。
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