杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
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证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2010—009
杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经天健会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.3 公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主管人员)沈伟东声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 滨江集团
股票代码 002244
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 浙江省杭州市庆春东路38 号
注册地址的邮政编码 310016
办公地址 浙江省杭州市庆春东路38 号
办公地址的邮政编码 310016
公司国际互联网网址 www.binjiang.com.cn
电子信箱 office@binjiang.com.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 史佳
联系地址 杭州市庆春东路38 号 杭州市庆春东路38 号
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 liyuan@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
2
2009 年 2008 年 本年比上年增减（％） 2007 年
营业总收入 2,833,614,162.22 2,325,909,410.66 21.83% 2,642,072,130.70
利润总额 835,803,612.48 810,419,697.07 3.13% 714,027,131.50
归属于上市公司股东
的净利润
643,672,485.47 604,267,385.45 6.52% 455,776,763.25
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
647,415,698.59 576,783,563.55 12.25% 462,280,628.28
经营活动产生的现金
流量净额
-99,070,784.75 -1,802,767,596.60 94.50% -1,065,408,282.07
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增减
（％） 2007 年末
总资产 19,010,912,794.10 13,934,191,555.82 36.43% 8,179,330,066.65
归属于上市公司股东
的所有者权益
3,402,929,674.93 2,886,137,189.46 17.91% 1,118,978,488.72
股本 1,352,000,000.00 1,040,000,000.00 30.00% 460,000,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2009 年 2008 年 本年比上年增减（％） 2007 年
基本每股收益（元/股） 0.48 0.47 2.13% 0.39
稀释每股收益（元/股） 0.48 0.47 2.13% 0.39
扣除非经常性损益后的基本
每股收益（元/股）
0.48 0.45 6.67% 0.39
加权平均净资产收益率（%） 20.61% 28.75% -8.14% 55.33%
扣除非经常性损益后的加权
平均净资产收益率（%）
20.73% 27.45% -6.72% 56.12%
每股经营活动产生的现金流
量净额（元/股）
-0.07 -1.73 95.95% -2.32
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增减
（％） 2007 年末
归属于上市公司股东的每股
净资产（元/股）
2.52 2.78 -9.35% 2.43
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -694,949.96
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,834,319.90
所得税影响额 786,056.74
合计 -3,743,213.12 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
3
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股送股
公积金转
股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 920,000,00
0 88.46% 276,000,00
0
-137,415,2
00
138,584,80
0
1,058,584,
800 78.30%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 817,184,00
0 78.58% 245,155,20
0
-104,000,0
00
141,155,20
0
958,339,20
0 70.88%
其中：境内非国有
法人持股
634,400,00
0 61.00% 190,320,00
0
-104,000,0
00 86,320,000 720,720,00
0 53.31%
境内自然人持
股
182,784,00
0 17.58% 54,835,200 54,835,200 237,619,20
0 17.58%
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持
股
5、高管股份 102,816,00
0 9.89% 30,844,800 -33,415,20
0 -2,570,400 100,245,60
0 7.41%
二、无限售条件股份 120,000,00
0 11.54% 36,000,000 137,415,20
0
173,415,20
0
293,415,20
0 21.70%
1、人民币普通股 120,000,00
0 11.54% 36,000,000 137,415,20
0
173,415,20
0
293,415,20
0 21.70%
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
三、股份总数 1,040,000,
000 100.00% 312,000,00
0 0 312,000,00
0
1,352,000,
000 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限售股
数
本年增加限售股
数 年末限售股数限售原因 解除限售日期
杭州滨江投资控
股有限公司
554,400,000 0 166,320,000 720,720,000 新股发行承诺 2011 年5 月29 日
戚金兴 132,384,000 0 39,715,200 172,099,200 新股发行承诺 2011 年5 月29 日
朱慧明 51,408,000 16,707,600 15,422,400 50,122,800 新股发行承诺、
高管股份锁定
2009 年5 月29
日、每年可减持
上年末所持股份
的25％
莫建华 51,408,000 16,707,600 15,422,400 50,122,800 新股发行承诺、
高管股份锁定
2009 年5 月29
日、每年可减持
上年末所持股份杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
4
的25％
戚加奇 50,400,000 0 15,120,000 65,520,000 新股发行承诺 2011 年5 月29 日
上海汉晟信投资
有限公司
45,908,000 59,680,400 13,772,400 0 新股发行承诺 2009 年5 月29 日
新理益集团有限
公司
20,000,000 26,000,000 6,000,000 0 新股发行承诺 2009 年5 月29 日
江苏新业科技投
资发展有限公司
9,200,000 11,960,000 2,760,000 0 新股发行承诺 2009 年5 月29 日
深圳市新九思人
实业发展有限公
司
4,892,000 6,359,600 1,467,600 0 新股发行承诺 2009 年5 月29 日
合计 920,000,000 137,415,200 276,000,000 1,058,584,800 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 25,329
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
持有有限售条件股份
数量
质押或冻结的股份数
量
杭州滨江投资控股有限公司
境内非国有法
人
53.31% 720,720,000 720,720,000 0
戚金兴 境内自然人 12.73% 172,099,200 172,099,200 0
朱慧明 境内自然人 4.94% 66,830,400 50,122,800 0
莫建华 境内自然人 4.94% 66,830,400 50,122,800 0
戚加奇 境内自然人 4.85% 65,520,000 65,520,000 0
中诚信托有限责任公司－
2009 年中诚滨江优利证券投
资集合信托
境内非国有法
人
1.33% 17,999,900 0 0
中诚信托有限责任公司－
2009 年中诚滨江优享证券投
资集合信托
境内非国有法
人
1.23% 16,617,900 0 0
中诚信托有限责任公司－
2009 年中诚滨江优得证券投
资集合信托
境内非国有法
人
1.19% 16,113,900 0 0
中国农业银行－国泰金牛创
新成长股票型证券投资基金
境内非国有法
人
0.48% 6,457,786 0 0
中国银行-招商行业领先股票
型证券投资基金
境内非国有法
人
0.39% 5,239,747 0 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
朱慧明 16,707,600 人民币普通股
莫建华 16,707,600 人民币普通股
中诚信托有限责任公司－2009 年中诚滨江优
利证券投资集合信托
17,999,900 人民币普通股
中诚信托有限责任公司－2009 年中诚滨江优
享证券投资集合信托
16,617,900 人民币普通股
中诚信托有限责任公司－2009 年中诚滨江优16,113,900 人民币普通股杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
5
得证券投资集合信托
中国农业银行－国泰金牛创新成长股票型证
券投资基金
6,457,786 人民币普通股
中国银行-招商行业领先股票型证券投资基金 5,239,747 人民币普通股
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投
资基金
4,999,890 人民币普通股
江苏新业科技投资发展有限公司 4,911,890 人民币普通股
中国工商银行－国投瑞银核心企业股票型证
券投资基金
4,330,896 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行
动的说明 未见关联
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
戚金兴，男，48 岁。研究生学历，工程师、政工师、高级经济师，杭州市第九届、第十届、第十一届人大代表，浙商理事会
主席团主席，浙商理事会主席，浙江省浙商研究会副会长，浙江省经营管理研究会副会长，浙江大学MBA 研究生企业导师，
中国青年企业家协会理事，杭州市青年企业家协会副会长，杭州市优秀共产党员。曾获中国地产百杰，中国优秀房地产企业
家，全国五一劳动奖章，中国推进城市化进程十大突出贡献者，中国住宅产业领军人物，浙江省房地产十大风云人物，中国
经营大师，优秀社会主义事业建设者，中国房地产品牌贡献人物，杭州市社会主义新农村建设贡献奖先进个人，最具社会责
任感形象大使，浙江经济年度人物，浙江省伯乐奖，春风行动特别贡献奖，杭州楼市最佳掌门奖，浙商新锐等荣誉。2003 年
至今任公司董事长、党委书记，兼任滨江控股公司执行董事，房开公司执行董事，万家花城公司执行董事、总经理，新城时
代公司董事长，金色蓝庭公司执行董事，万家星城公司执行董事；曾任房开公司董事长、总经理，杭州滨江房产集团有限公
司董事长、总经理、党支部书记；1987 年－1992 年任杭州市江干区第四建筑工程公司副经理。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
戚金兴
杭州滨江投资控股有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司
12.73%
64%
53.31%杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
6
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期任期终止日期
年初持股
数
年末持股
数 变动原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
戚金兴 董事长 男 48 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
132,384,00
0
172,099,20
0
2008 年度分
红10 送3 股
96.00 否
朱慧明 总经理 男 47 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
51,408,000 66,830,400 2008 年度分
红10 送3 股
90.00 否
莫建华 副总经理 男 40 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
51,408,000 66,830,400 2008 年度分
红10 送3 股
86.00 否
朱立东 副总经理 男 47 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 86.00 否
余忠祥 副总经理 男 40 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 86.00 否
张洪力 副总经理 男 37 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 86.00 否
李渊 董事会秘书 男 31 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 86.00 否
沈伟东 财务总监 男 37 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 86.00 否
郑贤祥 独立董事 男 65 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 5.73 否
陈国荣 独立董事 男 65 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 5.73 否
汪祥耀 独立董事 男 53 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 6.25 否
赵军 监事 男 35 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 46.48 否
陈国灵 监事 女 38 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 49.15 否
薛蓓蕾 监事 女 29 2009 年11 月
12 日
2012 年11 月
11 日
0 0 0.00 是
合计 - - - - - 235,200,00
0
305,760,00
0 - 815.34 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务 应出席次数
现场出席次
数
以通讯方式
参加会议次
数
委托出席次
数 缺席次数
是否连续两次
未亲自出席会
议
戚金兴 董事长 18 18 0 0 0 否
朱慧明 董事 18 17 1 0 0 否杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
7
莫建华 董事 18 17 1 0 0 否
李渊 董事 18 16 2 0 0 否
郑贤祥 独立董事 18 17 1 0 0 否
陈国荣 独立董事 18 18 0 0 0 否
汪祥耀 独立董事 18 15 3 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
不适用
年内召开董事会会议次数 18
其中：现场会议次数 11
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 7
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）、报告期内总体经营情况回顾
2009 年是新世纪以来我国经济跌宕起伏、发展最为困难的一年，自08 年受全球金融风暴影响，世界经济形势险象环生，国际
金融危机持续扩散蔓延。在各国政府的经济刺激政策的推动下，09 年下半年以来世界经济开始逐步复苏，但基础并不稳固。
我国经济在中央的正确决策和领导下，推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把促进经济平稳较快发展作为首要任
务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，面向市场需求，加快结构调整，产业升级、推进科技创新，努力增强经济增长和
企业发展的内在动力和活力，使中国经济率先企稳回升，实现了年初制定的“保8”目标，复苏强度明显强于世界其他主要经
济体。
而中国房地产市场也在2009 年经历了冰火两重天的考验和变化。2009 年以来，在适度宽松的货币政策、抑制的市场需求集中
释放、投资性需求不断释放等诸多因素的共同影响下，自2009 年3 月以后，中国房地产市场开始出现快速回暖，而土地资源
的稀缺性、城市化进程、通胀预期等使民众对房产的刚性需求和投资性需求开始集中释放，中国房地产市场实现“Ｖ”形反
转。2009 年，全国商品房销售面积93713 万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售
面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009 年，商品房销售额43995 亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住
宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。全国商品房成交均价约4695 元/平方米，比2008
年的3882 元/平方米上涨近24%，绝对水平和增速均创历史新高。
房价的快速上升，交易量井喷式的增长，使房地产市场又一次面临“过热”。从四季度以来，国家在“强化住房保障与稳定市
场发展”两个主题下，相继出台了 “国四条”等政策调控，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、
加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，国税总局出台了《土地增值税清算管理规程》，国务院研究开征物业
税以及银监会要求严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率等，在这一系列的房产调
控政策下，房地产市场从疯狂的猛涨期逐渐进入到理性的平稳发展阶段。
2009 年也是滨江集团稳健高速发展的一年，这不仅体现于楼市疯狂时刻的理性和稳健，也更加见证于楼市退潮时的游刃有余。
公司高度重视自己所肩负的社会责任，始终保持高度的理性，本着“走稳步，不停步，抓住机会就跑步”的精神，始终清醒
地看待市场，看待同行，看待自己。充分利用资本市场的广大平台，建立良好的合作关系，并抓住有利的拿地契机，把握最
佳的销售时机，踩好点，踏稳步，全面实现销售收入67.6 亿元，新增土地储备67.6 亿元，均创历史最高记录。过去的一年公
司牢牢抓住了房地产市场的机遇，不仅在房产市场回暖之前创下了“阳光海岸”快速销售的奇迹，在房产市场快速增长时做
到了“万家星城一期”的快速开工、快速销售，在房产市场可能再次面临调控的大环境下，公司加快开发进度，抓住最好的
销售时机，进一步延续了“万家星城一期”的热销局面。万家星城一期的成功充分体现了滨江集团长期以来努力打造的品牌
影响力、产品品质、客户美誉度获得了市场的广泛认可。
报告期内，公司经营业绩良好，实现营业收入2,833,614,162.22 元，比上年增长21.83%；实现营业利润总额843,179,767.24 元，
比上年增长7.19%；实现归属于母公司所有者的净利润643,672,485.47 元，比上年增长6.52%；每股收益0.48 元。截至2009
年12 月31 日，公司总资产19,010,912,794.10 元，比上年增长36.43%；归属于母公司所有者权益 3,402,929,674.93 元，比上
年增长17.91%。
回顾2009 滨江集团所取的经营成果，可以用“一个加强，两个经典，三个提升”来概括：杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
8
第一，一个“加强”。
一个加强，指质量意识得到加强。09 年，房地产市场在国家刺激性经济政策的带动下，迅速反弹上升，房价的节节攀升，面
对动辄上万的房价，公司深感作为一个负责任的地产企业肩上所担负的重任，更清楚地意识到应当以更加过硬的质量、优异
的品质打造上乘的房产作品来回报广大消费者。在过去的一年，公司召开了八次以进一步提升工程质量为专题，三次以提升
物业服务为专题的董事长专项办公会议，公司上下从思想意识源头着手，通过重点提高工程质量水平，以点带面，全方位提
升滨江集团的产品品质和服务品质，提升了企业每一个员工的质量意识，完善内部质量控制体系，进而增强企业的产品竞争
力，为滨江优秀的品质和品牌形象不断夯实基础。
因此2009 年，滨江人称之为“滨江质量年”。从年初开始，公司在董事会的高度重视和指导下，针对滨江企业的管理质量、
工程质量以及服务质量等各个综合环节，进行了全方位的“标准化”体系建设与整合，并最终促成了产品标准化、工艺标准
化、服务质量标准化、管理系统化等一系列增强公司综合实力的成果，进一步完善了公司的品牌建设，树立了良好的产品口
碑。
第二，两个“经典”。
两个经典，分别指万家星城热销和万家花城顺利交付。万家星城项目从2008 年9 月拿地，到2009 年8 月开工，到2009 年11
月销售，全部流程仅用了短短一年多时间，公司经营层凭借其对市场的敏锐触觉和准确判断，提前支付土地款，迅速开工建
设，抓住最佳销售时机，成功热销，一期项目销售率达到97%，再次用实际行动证明了滨江集团对市场的敏锐判断和高效的
执行能力。万家星城一期的成功堪称“经典”，而万家花城一期、二期合计2600 余套房屋于12 月开始陆续集中交付，更极大
地考验了我们的房产品质，锻炼了我们的项目公司和物业公司的“协同作战”能力，最终我们凭借过硬的品质和良好的服务
赢得了客户的口碑，实现了公司品牌美誉度的提升，同样堪称“经典”。
第三、三个“提升”。
（一）管理水平的提升。从金色海岸到阳光海岸，从万家花城到万家星城，公司管理水平的提升不仅仅体现在战略决策能力、
管理能力、团队建设的提高，同时，也体现在精装修“金名片”的打造和高品质毛坯房的建设都得到了进一步的提升，经验
的积累，项目操作水平和驾驭能力取得了长足进步。
1、在战略上，公司继续保持“稳健”的发展思路，在稳健中求发展，以敏锐的市场嗅觉和反应，果断灵活的决策力，铺垫一
条“有滨江特色的稳健快跑之路”。公司坚持深耕杭州，巩固和逐步提升目前占有的市场份额。公司根据经营和发展需要，有
选择地适度扩大土地储备，并灵活采取合作开发的模式，增强实力、降低风险。在立足杭州，面向浙江的基础上，公司未来
致力于布局长三角，走向全国，勇做行业进步的推动者和区域发展的领跑者。在经营节奏上公司根据市场变化，能有效地调
整战略决策，在热市中时刻保持理性和清醒地拿地，在冷市中始终保持坚定的信心，及时果断地出手拿地。经过多年的发展，
凭借精湛的操盘能力、精准的拿地节奏、精致的产品营造，我们已经充分奠定了自身在区域市场的龙头地位。
报告期内，公司通过招拍挂及合作开发的形式，共增加权益土地面积219,829 平方米，增加权益建筑面积667,270 平方米。其
中2009 年7 月28 日，公司以27.85 亿取得杭政储出（2009）23、24 号地块（金色黎明二、三期），并与三花置业有限公司合
作共同开发该地块，增加权益土地面积59,978 平方米，增加权益建筑面积181,020 平方米；2009 年9 月8 日，公司以19.15
亿元取得杭政储出（2009）38 号地块（金色黎明一期），增加权益土地面积77,459 平方米，增加权益建筑面积220,410 平方米；
2009 年12 月25 日，公司以17.1 亿元取得杭政储出（2009）102 号地块，增加权益土地面积46,487 平方米，增加权益建筑面
积169,863 平方米；2009 年10 月23 日，公司通过与浙江亚厦房产集团有限公司合作获得浙江上虞市城南N2 号地块（上虞金
色家园，该地块由亚厦房产以3.563 亿元取得），增加权益土地面积35,905 平方米，增加权益建筑面积95,977 平方米。
2、制度化管理体系有效实施，团队建设进一步提高。公司自上市以来，制度化建设进程逐步加快，内部控制制度也日趋完善，
根据董事会精神，通过制度化有效地实施和运用，不仅提高了工作效率，而且使各项工作环节标准化、有序化、规范化，将
制度创新、组织创新、管理创新形成一个有效的互动循环。公司领导层也高度重视对人才的培养和员工素质的提高，公司通
过组织外聘专场培训、内部交流培训、外派学习培训等多种培训模式，提高员工专业素质，增进员工与员工之间、领导与员
工之间的沟通交流。通过进一步完善绩效考核制度和改善薪酬体系，有效地增强了员工的责任意识，调动了工作积极性，进
而更有力地提升了员工的执行力，形成了一个“有滨江特色的高效的团队”，有力地控制了各个工作环节中隐藏的风险，提高
了效益，保证了广大投资者的利益。
3、精装修“金名片”的升级和高品质毛坯房的提升。通过对精装修材料品牌的改善、对精装修工艺的人性化调整、对精装修
风格的多元化设计，取得了对精装修这张“金名片”的升级，引领精装修前沿。积极与消费者达成良好的沟通互动，虚心听
取广大消费者的意见，坚持“以人为本”，完善房屋户型结构，严控质量关，并倡导“绿色生态”居住环境。在景观设计施工
上也有了飞跃性进步，打出了“景观”这第二张“金名片”，大大提高了高品质毛坯房的附加值。
（二）对外拓展能力的提升。房地产市场是一个受政策影响和波动较大的行业，特别是在经济高速发展的今天，重点大中城
市得天独厚的条件吸引了越来越多的开发商，以致区域行业竞争越来越激烈。相对于重点大中城市，二、三线城市受政策影
响覆盖面较小，市场波动也相对较小。2009 年，中央经济工作会议提出的加快“农转居”的城镇化建设速度的政策，将给二、
三线城市的房地产发展提供良好的发展机会。在公司董事会正确决策的方向指引下，公司在牢据杭州“大本营”的同时，有
选择性地稳步向经济发展较快，市场发展潜力较大，开发风险较小的二、三线城市拓展。报告期内，公司通过合作方式，与
亚厦房产共同开发上虞市城南N2 号地块，这是公司第二个外地项目，实现了逐步走出杭州，向长三角区域的二、三线城市扩
张的目标。通过在执行董事会决策、公共关系协调、内部管理制度等方面的摸索和加强，为对外拓展的产品复制和管理复制
探索出一条成功道路，提升了对外拓展能力，减小了对单一区域开展房地产业务的依赖度，减小了区域市场的波动风险，保
证了公司经营和盈利能力的连续性和稳定性。
（三）服务水平的提升。包括物业服务水平，销售窗口服务水平以及集团总部服务水平的提升。杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
9
物业服务是房地产企业的品牌价值和内涵。根据董事会将物业服务打造成公司第三张金名片的指示精神，09 年滨江物业推出
了“三大价值服务体系”，基于楼盘特色而提供的公共性服务，基于业主需求而提供的个性化服务，基于物业作为投资产品而
提供的物业资产管理服务。通过重点抓秩序维护队伍建设，特别强化了对门岗人员的要求和规范，以及进一步加强员工培训
提高员工素质，开展丰富多彩社区文化活动和品牌宣传等一系列举措，提升公司的服务品质。物业公司先后组织人员，较好
地协助了万家星城一期的销售开盘工作和城市之星销售部的客户接待工作；特别是提前介入、细致排查，通过与业主的良性
互动，较好的配合房产完成万家花城一、二期的顺利交房，确保了房产品的品质延续与良好的客户口碑。报告期内，庆春发
展大厦被建设部评为全国物业管理示范大厦，新城市广场被评为省优，金色家园和御景苑被评为市优小区称号。
销售服务是公司第一个形象窗口，也是直接提升公司经营业绩的门户。公司通过组织工程专业知识、空姐礼仪、建筑风水等
培训课程，提高销售前线销售员的个人素质，以更专业化、更全面的知识根基为广大客户提供更符合个人需求、更贴心的顾
问式服务，赢得了良好的口碑，提升了销售业绩。
集团总部投资者接待服务作为公司的另一个形象窗口，是公司面向大众展示自我，与广大投资者交流沟通的直接平台。公司
通过对投资者关系的梳理和经验积累，在“公平、公正、合理”的基础上，归结出一整套更人性化的投资者接待流程，公司
网站也荣获首届中国上市公司网站评选最受投资者欢迎上市公司网站。
报告期内，公司项目保持了较好的销售态势，2009 年，杭州市主城区商品房销售总额为1024.17 亿元，公司项目累计实现销
售合同金额67.6 亿元，占杭州市场销售总额的6.60%（数据来源：杭州市透明售房网），其中阳光海岸项目实现销售合同金额
191415.96 万元，销售率达到99.09%；金色蓝庭项目三期实现销售合同金额19285.02 万元，销售率达到100%。新城时代广场
项目实现销售合同金额84787.80 万元，销售率达到83.66%；千岛湖湖滨花园实现销售合同金额27840.62 万元，销售率达到
86.39%。万家星城一期项目实现销售合同金额261,171.50 万元，其中万家星城第一期销售于2009 年11 月22 日开始预售，实
现销售合同金额94709.57 万元；万家星城第二期销售于2009 年12 月6 日开始预售，实现销售合同金额80958.19 万元；万家
星城第三期销售于2009 年12 月21 日开始预售，实现销售合同金额85,503.74 万元。
公司房地产开发业务进展顺利，报告期内，万家花城一期和二期部分的顺利交付；新城时代广场项目处于精装修施工阶段；
金色蓝庭项目处于主体装饰、安装工程施工阶段；阳光海岸项目处于外立面，精装修施工阶段；城市之星项目处于主体施工
阶段；千岛湖湖滨花园项目一期主体施工完成，处于市政景观建设阶段；千岛湖滨江酒店项目主体施工完成，处于装修准备
阶段。
公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：
2009 中国区域房地产公司品牌价值TOP10；2009 中国华东房地产公司品牌价值TOP10； 2008 年度全国工商联上规模民营企
业调研排序中营业收入总额第496 位；浙江省百强民营企业；2009 浙江购房者最信赖的地产品牌；2009 中国房地产百强企业
——百强之星；2009 中国房地产百强企业——赢利性TOP10；杭州市社会主义新农村建设贡献奖；2009 浙江房地产开发企业
20 强；1999-2009 中国网络房地产十年杭州?房地产行业最具网络人气领袖企业；2008 年杭州主城区商品房销售套数排行（企
业榜）第三名；2008 年杭州主城区商品房销售金额排行（企业榜）第二名；首届中国上市公司网站评选最受投资者欢迎上市
公司网站；千岛湖滨江度假酒店别墅被评为杭州最美丽湖景度假别墅；万家星城荣获“2009CIHAF 中国名盘”称号等。
二、对公司未来发展的展望
1、公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
2009 年，房地产市场在经济回暖的大环境下呈现“V”型强劲反弹后，在年末又遭遇了国家多方的宏观调控政策，可以说是
房产市场跌宕起伏，风云多变的一年。但从长期来看，我们依然坚定地看好中国房地产市场的发展前景。我们认为房地产市
场的波动是正常也是必然的，从整体看，中国房地产市场一直是呈波动上升趋势的，这是一种良性的发展趋势。虽然，国土
部12 月发布了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%，分期缴纳原则上
不得超过一年，这在一定程度上增加了房产企业土地储备的成本，对资金实力的要求提高了一个门槛，但我们觉得这同时也
是一次房地产市场的洗牌，对实力雄厚、根基扎实、运作规范、周转迅速的大企业来说，这是挑战，更是机会，好的企业更
能以此为契机，谋求更大发展。而中央下达的“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”、“全面推进保障性住房建
设”、“加快城镇化建设”、“继续支持居民自主和改善型住房消费”等政策下，适时调控，合理回归，将更有利于房地产市场
的健康可持续发展，房地产市场的自住和改善型的刚性需求旺盛。
2、公司存在的竞争优势
第一、理性发展，在危机中坚定信心，在火热中倡导理性。
作为一家着眼于长远的房地产企业，在市场悲观时，应当不断增加信心，在市场乐观时，应当时刻保持清醒。
公司认为，无论外部环境如何改变，作为房地产企业，最关键的还是要坚持理性稳健的发展思路，控制好风险，方能立足长
远，实现可持续发展。在任何时候，都需要清醒地看待市场、看待同行、看待自己，进而理性决策、理性拿地、理性扩张。
08 年，公司通过敏锐的市场洞察力及雄厚的资金实力的支撑，在淡市中以仅高于底价20 万的价格果断拿地，抢占市场先机取
得合理目标价值的优质土地资源；09 年，在市场高昂时，时刻保持清醒，规避急进，不夺地王、理性地适度增加土地储备。
历史的经验告诉我们，中国的房地产市场到目前为止仍旧是不断周期波动，所以，既不要过于担心会失去机会，更不应失去
理性。
第二、_始终保持了对市场的敏感度，高效的决策运转机制。
公司一贯秉承理性、灵活的销售理念，抢占市场先机、选择合适的推盘时机、适时调整销售策略。在市场预热反弹初期，坚
持不惜售，在保持一个快速良好的资金周转状态的同时，也赢得了客户的一致好评，提高了公司信誉。在市场的火热期，灵
活调整销售策略，把握最好的销售时机，合理定价，创造了“万家星城”
一期售罄的热销局面，加快了项目周转。杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
10
所谓“月满则亏，水满则溢”。企业想要可持续发展，必然要顺势而为、量力而行。公司经营层根据房地产发展的规律，结合
公司自身的条件以及发展模式，冷静地应对市场的变化，伸缩有度，及时进行战术调整。在市场回暖初期，果断调整开发策
略，加速项目开发进度，使万家星城项目提前开工、提前预售，抢占最好的销售时机。
第三、理性增加土地储备量，提升土地储备含金量，冷静、适度地扩张。
2009 年，在适度宽松的货币政策刺激和国内实体经济滞后于国内经济回暖步伐的客观形势下，流动性的充裕和资金的逐利性
使大量的资金涌向土地市场，各地“地王”竞相涌现。面对疯狂的土地市场，公司始终坚持“积极参与，理性竞标”的宗旨，
理性地适度规模的扩大土地储备，提高土地储备的含金量，相对降低土地储备的成本。公司目前土地储备权益规划建筑面积
273.41 万平方米，权益土地总价为1,443,955.92 万元，平均土地成本仅为5,281 元/平方米。
第四、根据市场需求对产品适时调整、升级。
适销对路是产品定位的核心，也是产品热销的根本因素。公司在通过多年潜心研究和开发实践，针对中等收入和中高收入阶
层推出面向普通消费者的高性价比中档产品和在优质土地资源上开发的高附加值高端产品两大类住宅产品后，面对房产品日
趋同质化的竞争压力，总结开发经验，根据市场需求，不断地对两大产品系列进行适时的升级和调整。
万家花城项目在传承公司高性价比中档产品品质的基础上，做到了户型结构人性化调整，工程质量强化同时也打出了景观这
张金名片，广泛获得客户一致好评。
在现阶段精装修房层出不穷，高度复制化趋势下，阳光海岸项目对高附加值高端产品进行了升级，通过户型的优化、外立面
的擢升、顶配的厨房设施、地热采暖系统、独立桑拿房、英式园林等一系列全新的亮点，使得滨江集团高端精装修品牌系列
进一步深入人心。
而城市之星项目作为杭州市核心商务区钱江新城的核心绝版住宅，公司更是本着精益求精的精神和对广大客户负责的态度，
潜心专研，精心打造，在充分考察借鉴了当下境内外最优秀的装修产品之后，我们再次对该项目进行了定位升级，在保持原
来建筑风格的基础上，加强人性化和尊贵感，旨在打造一个 “领袖版”的精装修标准，令市场耳目一新。
第五、全面提升工程质量保证体系。
公司针对抓质量，抓品质的主题，责任到人，建立起各层面的质量保证体系。对所有分项工程在施工前都必须做到事前会审、
事中检查、事后验收。加强分项工程控制，全面推行样板制度。作为现场项目管理人员，工程主管、分管经理必须一天一碰
头，项目经理三天一小结，分管副总一周一总结，并制定了切实可行的项目质量奖罚机制。全面推进了项目整体质量的进一
步提升。
3、公司发展战略和2010 年经营管理计划
2009 年是中国经济发展最为困难的一年，而2010 年则是中国经济发展最为复杂多变难以预测的一年，于滨江集团来说更是机
会和挑战并存。我们要“走稳步，不停步，抓住机会就跑步！”。展望2010，公司结合未来市场发展趋势和自身发展特点，以
“一个目标，三个要求”为中心，开展具体工作。
第一、一个目标，是指力争实现销售、土地储备、开工量的三个里程碑。
（1）、2010 年，公司将继续保持灵活的销售策略，坚持“不惜售”的销售原则，根据房产市场的发展趋势，适时调整销售策
略，找准最佳销售时机，合理定价，加快项目销售速度，销售额力争突破100 亿，实现房地产企业销售的百亿里程碑，并持
续稳健发展。
（2）、公司2010 年第一次临时股东大会授权董事会在2010 年召开2009 年年度股东大会前，公司及控股子公司购买经营性
土地（含通过股权收购购买经营性土地）的金额不超过110 亿元人民币。我们将根据市场变化，理性完成与自身发展规模相
匹配的规模型土地储备以及战略意义的对外扩张型土地储备，如果市场继续上行，继续火爆，我们则保持理性，“小跑”前行，
用30%的力，留70%的劲；如果市场下行，我们则谨慎而为，“中跑”前进，发挥滨江稳健发展的优势，用70%的力，留30%
的劲；如果市场平稳，我们则全力以赴，“大跑”快进，实现土地储备的第二个里程碑。
（3）、在充分保证房产品质并不断升级的前提下，加快项目开发进度，缩短项目开发周期，快速回笼资金，提高周转率，力
争2010 年总开工量达到200 万平方米，实现开工面积的第三个里程碑。
第二、三个要求是指管理体系的完善、建立品牌战略以及服务水平的进一步提高。
（1）、完善管理体系。通过制度化体系的加强，进一步完善规范化运作模式，以进一步提升自身管理水平，以适应企业快速
发展规模的需要。不断增强人才储备，强化培训，提高个人素质，提升团队建设，以“明确的目标、针对性策略、清晰的步
骤、稳健的步伐”为中心，有的放矢，提高工作效率，提升工作质量。
（2）、建立品牌战略。品牌的根本是产品品质的标准化，产品质量的规范化，产品使用的人性化。要把品质建设提升到品牌
建设水平，即在保证质量的同时，全面提升服务水平，增加人性化程度，加强品牌宣传，最终提高客户美誉度。
（3）、进一步提高服务水平。从销售一线到工程现场到集团总部到物业后台，服务都是不容忽视的一个“形象窗口”，它既是
公司产品的延伸，更是提升公司品牌的高附加价值所在。在产品日趋同质化竞争的今天，服务水平，尤其是售后服务和物业
服务水平，将是从产品化竞争转向品牌化竞争的关键因素之一，因此，我们要增强服务意识，不断提升服务水平和层次。
4、发展规划资金来源及使用计划
为保证2010 年经营计划的顺利实施，首先，公司将按照募集资金承诺合理安排好募集资金投资项目的开发建设。其次，公司
将充分发挥自身良好的企业资信和融资渠道，获取银行贷款。再次，加速产品开发，充分发挥高性价比系列产品的高周转优
势，合理定价，实现资金的快速回笼。最后，公司将积极推进本次申报的非公开发行股票事宜，利用资本市场进行融资。
5、公司面临的风险因素分析
第一、经济危机的影响仍在蔓延杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
11
受惠于各经济体宽松货币政策和积极财政政策，全球经济衰退正在接近尾声，但全球经济恢复的动力仍然并不强劲。金融市
场和信用状况尚未完全恢复，经济基础尚不稳固，仍需高度谨慎。
第二、业务经营风险。
房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个
开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能
导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。
第三、市场集中的风险。
公司目前开发的项目主要集中在杭州。公司投资项目的市场集中度较高，存在市场过度集中的风险。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
营业收入比上
年增减（%）
营业成本比上
年增减（%）
毛利率比上年增
减（%）
房地产业 273,986.98 160,766.21 41.32% 22.05% 30.58% -3.84%
酒店业 4,471.60 2,107.63 52.87% 10.19% -3.82% 6.78%
物业服务业 2,204.63 1,370.04 37.86% 20.33% -3.13% 15.06%
主营业务分产品情况
商品房销售 273,986.98 160,766.21 41.32% 22.05% 30.58% -3.84%
酒店服务 4,471.60 2,107.63 52.87% 10.19% -3.82% 6.78%
物业服务 2,204.63 1,370.04 37.86% 20.33% -3.13% 15.06%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
杭州地区 280,663.21 21.83%
小计 280,663.21 21.83%
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 116,900.93 本年度投入募集资金总额 52,612.46
变更用途的募集资金总额 0.00
变更用途的募集资金总额比例 0.00%
已累计投入募集资金总额 113,518.12
承诺投资项目
是否
已变
更项
目（含
部分
变更）
募集资
金承诺
投资总
额
调整后
投资总
额
截至期
末承诺
投入金
额(1)
本年度
投入金
额
截至期
末累计
投入金
额(2)
截至期
末累计
投入金
额与承
诺投入
金额的
截至期
末投入
进度
（%）
(4)＝
(2)/(1)
项目达到预
定可使用状
态日期
本年度实
现的效益
是否
达到
预计
效益
项目
可行
性是
否发
生重
大变杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
12
差额(3)
＝(2)-(1)
化
阳光海岸 否 20,000.
00
10,400.
00
10,400.
00 0.43 10,409.
59 9.59 100.09
%
2010 年12 月
31 日
0.00 是 否
城市之星 否 100,00
0.00
86,500.
93
86,500.
93
46,093.
68
83,035.
43
-3,465.5
0
95.99
%
2012 年12 月
31 日
0.00 是 否
金色蓝庭 否 30,000.
00
20,000.
00
20,000.
00
6,518.3
5
20,073.
10 73.10 100.37
%
2010 年12 月
31 日
0.00 是 否
合计 - 150,00
0.00
116,900
.93
116,900
.93
52,612.
46
113,51
8.12
-3,382.8
1 - - 0.00 - -
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因
（分具体项目）
无
项目可行性发生重大
变化的情况说明 无
超募资金的金额、用途
及使用进展情况 无
募集资金投资项目实
施地点变更情况 无
募集资金投资项目实
施方式调整情况 无
募集资金投资项目先
期投入及置换情况
经公司2008 年6 月2 日董事会一届二十次会议决议通过，使用募集资金置换公司预先投入募集资
金项目建设的自筹资金共计8,732.15 万元，其中：城市之星项目5,780.06 万元，金色蓝庭项目2,952.09
万元。
经公司2008 年6 月11 日董事会一届二十一次会议决议通过，使用募集资金置换公司预先投入募
集资金项目（阳光海岸）建设的自筹资金4,683.06 万元。
用闲置募集资金暂时
补充流动资金情况
经公司2008 年6 月2 日董事会一届二十次会议决议通过，公司用11,574.00 万元暂时闲置的募集
资金补充公司流动资金，使用期限不超过6 个月，承诺2008 年6 月23 日之前归返上述流动资金。公
司于2008 年6 月4 日将11,574.00 万元自中国农业银行杭州庆春支行募集资金专户转出至本公司其他
银行账户用于暂时补充公司流动资金,并于2008 年6 月20 日自公司其他银行账户转入募集资金专户
11,574.00 万元归返。
经公司2008 年6 月6 日董事会一届二十一次会议决议通过并经公司2008 年第五次临时股东大会
决议批准，公司用58,400.00 万元暂时闲置的募集资金补充公司流动资金，使用期限不超过6 个月。公
司于2008 年6 月30 日、2008 年7 月7 日分别将6,000.00 万元、52,400.00 万元自中国农业银行杭州庆
春支行募集资金专户转出至本公司其他银行账户用于暂时补充公司流动资金,截至2009 年1 月4 日，
上述补充流动资金已全部归返。
项目实施出现募集资
金结余的金额及原因 项目均尚未完工
尚未使用的募集资金
用途及去向 未改变用途
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他
情况
无
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
13
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
滨江千岛湖湖滨花园项目 20,267.69 小区景观施工及二期主体施工 项目建设中未产生收益
新城时代广场项目 100,187.06 外立面及内部装修施工 项目建设中未产生收益
绍兴金色家园项目 73,827.31 项目设计报批阶段 项目建设中未产生收益
滨江盛元湘湖项目 194,155.11 项目设计报批阶段 项目建设中未产生收益
万家星城一期项目 80,370.56 建筑主体施工阶段 项目建设中未产生收益
万家星城二期项目 66,965.30 项目设计报批阶段 项目建设中未产生收益
万家星城三期项目 106,537.80 项目设计报批阶段 项目建设中未产生收益
合计 642,310.83 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
根据2010 年3 月16 日本公司董事会第二届第六会议通过的2009 年度利润分配预案，决定以截至2009 年12 月31 日公司
1,352,000,000 股总股本为基数，每10 股派发现金股利0.5 元（含税）。上述利润分配预案尚待股东大会审议批准。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度 现金分红金额（含税）
分红年度合并报表中归属于上市
公司股东的净利润
占合并报表中归属于上市公司股
东的净利润的比率
2008 年 126,880,000.00 604,267,385.45 21.00%
2007 年 0.00 455,776,763.25 0.00%
2006 年 0.00 203,576,285.90 0.00%
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 10.04%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
14
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称
发生日期（协议签署
日） 担保金额担保类型 担保期
是否履行完
毕
是否为关联方担保（是或
否）
报告期内担保发生额合计 0.00
报告期末担保余额合计（A） 0.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 155,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 171,750.00
公司担保总额（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 171,750.00
担保总额占公司净资产的比例 50.47%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
0.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
156,000.00
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 1,603.52
上述三项担保金额合计（C+D+E） 157,603.52
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
公司对外担保均为对子公司担保，目前各子公司经营正常，财务状况良好，潜在的
承担连带清偿责任的可能性较小。
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额
占同类交易金额的比
例 交易金额
占同类交易金额的比
例
朱慧明 815.40 0.30% 0.00 0.00%
莫建华 814.01 0.30% 0.00 0.00%
胡宇婕 97.29 0.04% 0.00 0.00%
合计 1,726.70 0.64% 0.00 0.00%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0.00 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
7.4.3 2009 年资金被占用情况及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
15
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
(一) 重大承诺事项
1. 截至2009 年12 月31 日，本公司及相关子公司已签约尚未履行或未履行完毕的房产建造合同金额约为9 亿元。
2. 2005 年12 月，公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司、浙江大光明集团公司签订《合作开发协议》，合作开发浙江中豪房
屋建设开发有限公司和浙江大光明集团公司取得的杭政储出（2005）54 号地块（位于江干区，规划庆春文化广场C2-06、07
地块）。协议约定：
(1) 由公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司共同出资组建项目公司[后定名为杭州新城时代广场房产有限公司（以下简称新
城时代公司）]，三方同意由设立的新城时代公司作为杭政储出（2005）54 号地块的开发主体。
(2) 合作各方投入的土地总成本为44,286 万元，待项目开发完成后，由项目公司以货币资金或建成后的商场作为对价归返。
根据公司与浙江中豪房屋建设开发有限公司签订的《杭州新城时代广场房产有限公司投资协议》，项目公司产生的盈亏按以下
办法处理：项目公司盈利的，浙江中豪房屋建设开发有限公司实行固定分利；项目公司亏损的，由公司和浙江中豪房屋建设
开发有限公司按各自出资比例承担。
3. 2009 年7 月，公司通过拍卖以278,500 万元的成交价竞得杭州市江干区黎明村北杭政储出[2009]23 号、杭政储出[2009]24
号地块的国有土地使用权的开发权。截至2009 年12 月31 日，已支付土地出让款27,851 万元。
4. 2009 年9 月，公司通过拍卖以191,500 万元的成交价竞得杭州市江干区草庄杭政储出[2009]38 号地块的国有土地使用权的
开发权。截至2009 年12 月31 日，已支付土地出让款38,301 万元。
5. 2009 年11 月，公司子公司上虞亚厦公司通过拍卖以35,630 万元的成交价竞得上虞市城南N2 号地块的国有土地使用权的开
发权。截至2009 年12 月31 日，已支付土地出让款18,484 万元。
6. 2009 年12 月，公司通过拍卖以171,000 万元的成交价竞得杭州市江干区彭埠单元杭政储出[2009]102 号地块的国有土地使
用权的开发权。截至2009 年12 月31 日，已支付土地出让款7,500 万元。
(二) 前期承诺履行情况
1. 2007 年12 月，公司通过拍卖以188,000 万元的成交价竞得杭州市萧山区萧储[2007]28 号地块的国有土地使用权的开发权。
截至2009 年12 月31 日，已全部支付土地出让款188,000 万元。
2. 2007 年12 月，东方海岸公司与淳安县国土资源局、杭州欣盛房地产开发有限公司签订的关于淳土让字[2007]21-25 号出让
合同受让方变更的补充协议，以原80,300 万元的成交价受让原杭州欣盛房地产开发有限公司竞得的杭州市淳安县千岛湖镇乌
嘴洞地块的国有土地使用权的开发权。截至2009 年12 月31 日，已全部支付土地出让款80,300 万元。
3. 2008 年9 月，公司通过拍卖以245,977 万元的成交价竞得杭州市下城区重机厂（一期）杭政储出[2008]20 号A 地块、杭州
市下城区重机厂（一期）杭政储出[2008]21 号C、E、G 地块、杭州市下城区重机厂（一期）杭政储出[2008]22 号B 地块的国
有土地使用权的开发权。截至2009 年12 月31 日，已全部支付土地出让款245,977 万元。
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 不适用 不适用
股份限售承诺
杭州滨江投资控股
有限公司、戚金兴、
朱慧明、莫建华、戚
加奇
1、公司控股股东杭州滨江投资控股有限公司承诺：自本公司股
票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他
人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分
股份。2、公司股东、实际控制人戚金兴先生承诺：自本公司股
票在证券交易所上市交易日起三十六个月内，不转让或者委托他
人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分
股份。上述承诺期满后，在任职期间每年转让的股份不得超过其
所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转
让其所持有的本公司股份；离任六个月后的十二个月内通过证券
交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其所持有本公司股票总
数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的比例不超过50%。
对其所持杭州滨江投资控股有限公司的股权，自杭州滨江投资控
杭州滨江投资控股有
限公司、戚金兴先生、
朱慧明先生、莫建华
先生、戚加奇先生均
履行了上述承诺。杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
16
股有限公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市之日起
三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的杭州滨江投
资控股有限公司的股份，也不由杭州滨江投资控股有限公司收购
该部分股份；上述承诺期满后，在任职期间每年转让杭州滨江投
资控股有限公司的股份不得超过本人持有杭州滨江投资控股有
限公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人
所持有的杭州滨江投资控股有限公司股份。3、股东朱慧明先生、
莫建华先生承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内
不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份，也不
由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，在任职期间每年转让
的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职
后半年内,不得转让其所持有的本公司股份；离任六个月后的十
二个月内通过证券交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其所
持有本公司股票总数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的
比例不超过50%。对其所持杭州滨江投资控股有限公司的股权，
自杭州滨江投资控股有限公司成立之日起一年内不得转让；自公
司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人
持有的杭州滨江投资控股有限公司的股份，也不由杭州滨江投资
控股有限公司收购该部分股份；上述承诺期满后，在任职期间每
年转让杭州滨江投资控股有限公司的股份不得超过本人持有杭
州滨江投资控股有限公司股份总数的百分之二十五；离职后半年
内，不得转让本人所持有的杭州滨江投资控股有限公司股份。4、
股东戚加奇先生承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起三
十六个月内，不转让或者委托他人管理其已直接和间接持有的公
司股份，也不由公司收购该部分股份。
收购报告书或权
益变动报告书中
所作承诺
无 不适用 不适用
重大资产重组时
所作承诺 无 不适用 不适用
发行时所作承诺
杭州滨江投资控股
有限公司及戚金兴
为避免将来可能发生的同业竞争，控股股东杭州滨江投资控股有
限公司出具了具有法律约束力的《关于避免同业竞争的承诺函》，
具体承诺如下： （1）本公司声明，截至本承诺函签署日，本公
司及本公司控股的公司或其他组织没有从事与滨江房产相同或
相似的业务。（2）本公司及本公司控制的公司或其他组织将不在
中国境内外以任何形式从事与滨江房产现有主业相同的业务，包
括不在中国境内外投资、收购、兼并与滨江房产现主要业务有直
接竞争的公司或者其他经济组织。 （3）若滨江房产今后从事新
的业务领域，则本公司及本公司控制的公司或其他组织将不在中
国境内外以控股方式，或以参股但拥有实质控制权的方式从事与
滨江房产新的业务领域有直接竞争的业务活动，包括在中国境内
外投资、收购、兼并与滨江房产今后从事的新业务有直接竞争的
公司或者其他经济组织。（4）本公司承诺不以滨江房产实际控制
人的地位谋求不正当利益，进而损害滨江房产其他股东的权益。
如因本公司及本公司控制的公司或其他组织违反上述声明与承
诺而导致滨江房产的权益受到损害的，则本公司同意向滨江房产
承担相应的损害赔偿责任。（5）本承诺函构成对本公司具有法律
效力的文件，如有违反愿承担相应的法律责任。2、为避免将来
可能发生的同业竞争，公司实际控制人戚金兴先生出具了具有法
律约束力的《关于避免同业竞争的承诺函》，做出如下承诺：（1）
本人目前没有、将来也不直接或间接从事与滨江房产及其控股的
子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括但
不限于房地产开发、房屋建筑、商品房销售、水电安装、室内外
装潢，并愿意对违反上述承诺而给滨江房产造成的经济损失承担
赔偿责任。（2）对本人投资的企业，本人将通过派出机构和人员
(包括但不限于董事、经理)以及控股地位使该等企业履行本承诺
函中与本人相同的义务，保证不与滨江房产同业竞争，并愿意对
杭州滨江投资控股有
限公司及戚金兴先生
均履行了上述承诺杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
17
违反上述承诺而给滨江房产造成的经济损失承担赔偿责任。
其他承诺（含追加
承诺） 无 不适用 不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
2007 年8 月21 日，因浙江橙思得购物中心有限公司（以下简称“橙思得公司”）违反与公司签署的《房屋租赁合同》无故拖
欠应当支付的租金及其他款项，公司向杭州市江干区人民法院（以下简称“江干区法院”）起诉，要求橙思得公司与连带责任
人杭州美洲豹贸易有限公司（以下简称“美洲豹公司”）终止履行《房屋租赁合同》；并支付拖欠的租金及违约金合计3,728,667
元（计算至2007 年8 月21 日）。
2007 年9 月6 日，橙思得公司向江干区法院提起反诉，要求公司继续全面履行合同；并返还已经支付的租赁费用及赔偿其他
损失合计约4,427,601.00 元。2008 年8 月10 日，橙思得公司向江干区法院申请撤回反诉。2008 年8 月15 日，江干区法院裁
定准许橙思得公司撤回反诉。
2008 年9 月28 日，江干区法院出具（2007）江民一初字第1844 号《民事判决书》，判决如下：（1）终止公司和橙思得公司、
美洲豹公司于2006 年9 月18 日签订的《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；（2）橙思得公司应支付公司租金人民币1,348,667
元（计算至2007 年8 月21 日）及违约金2,380,000 元，合计人民币3,728,667 元，于判决生效后十日内付清；（3）美洲豹公
司对以上款项承担连带责任。案件受理费人民币36,629 元，财产保全费人民币5000 元，合计人民币41,629 元，由橙思得公
司、美洲豹公司负担。
橙思得公司不服（2007）江民一初字第1844 号民事判决，于2008 年10 月26 日向杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中
院”）提起上诉，请求撤销原审法院判决，判令驳回公司的诉讼请求，判令原审及二审诉讼费用由公司承担。
2008 年12 月18 日，杭州中院出具（2008）杭民一终字第2183 号《民事判决书》，判决如下：（1）驳回上诉，维持原判；（2）
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息；（3）二审案件受理费36,629 元，由橙思得公司负担。
经公司向江干区法院申请执行（2007）江民一初字第1844 号《民事判决书》，截至2009 年12 月31 日，已执行到位1,081,344.90
元，余款2,688,951.10 元尚未执行到位。2009 年8 月14 日，江干区法院就上述案件的执行情况出具（2009）杭江民执字第303
号民事裁定书，裁定如下：（2009）杭江民执字第303 号案终结执行。申请人发现被执行人有可供执行的财产线索的，可以依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条的规定请求继续执行。
2008 年8 月28 日，橙思得公司以公司违反上述《房屋租赁合同》为由，向江干区法院起诉，要求公司返还其已支付的租赁费
用、违约金及其他损失合计约1,077 万元。
2008 年10 月14 日，公司向江干区法院提起反诉，要求橙思得公司支付房屋使用费555.3333 万元，美洲豹公司对橙思得公司
应支付给公司的所有款项承担连带责任；橙思得公司立即腾退，将涉案房产返还给公司，并配合公司完成案件所涉房产水、
电设施的过户手续。同时，公司向江干区法院提出先予执行申请，要求橙思得公司先行将涉案房产腾空，交还给公司。2008
年11 月27 日，江干区法院对公司的先予执行申请作出了予以准许的裁定。2008 年12 月1 日，上述先予执行已执行完毕。
2009 年3 月2 日，江干区法院出具（2008）江民一初字第2081 号民事判决书，判决如下：（1）公司给付橙思得公司装修残值
人民币324,500 元；（2）橙思得公司给付公司租金人民币6,194,520.5 元；（3）上述（1）、（2）两项相抵，橙思得公司尚应支
付公司人民币5,870,020.5 元，于判决生效后三十日内付清；（4）美洲豹公司对于上述款项承担连带清偿责任；（5）橙思得公
司于判决生效后十日内支付公司评估费人民币30,000 元；（6）驳回橙思得公司的其他诉讼请求；（7）驳回公司的其他诉讼请
求。
除上述诉讼事宜外，截至2009 年12 月31 日，公司不存在任何对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可
能产生较大影响的未决诉讼或仲裁事项。
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
18
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 0.00 0.00
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 0.00 0.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
0.00 0.00
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
0.00 0.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额 0.00 0.00
减：现金流量套期工具产生的所得税影响 0.00 0.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
转为被套期项目初始确认金额的调整额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
4．外币财务报表折算差额 0.00 0.00
减：处置境外经营当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
5．其他 0.00 0.00
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 0.00 0.00
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司监事会严格按照《公司法》、《公司章程》等规定履行职责，对公司董事会和经理层依法履行职责进行有效的
监督，切实维护公司股东的利益和保护职工的合法权益。
一、 监事会会议情况
报告期内，公司监事会共召开了6 次会议，全体监事均参加了会议。
二、 监事会对公司有关情况的独立意见
1、公司依法运作情况杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
19
报告期内，公司监事会依据《公司法》及《公司章程》等赋予的职权，积极参加股东大会，列席董事会会议，对公司的决策
程序、内部控制制度的建立与执行情况以及公司董事、高级管理人员履行职务情况进行了严格监督。在此基础上，监事会认
为：公司决策程序严格遵守《公司法》、《证券法》及《公司章程》等相关规定，建立了较为完善的内部控制制度，公司董事、
高级管理人员在执行公司职务过程中不存在违反法律、法规、《公司章程》或损坏公司利益的行为。
2、检查公司财务的情况
监事会对2009 年度公司的财务状况、财务管理等进行了认真细致的监督、检查和审核，认为：公司财务制度健全、内部制度
完善，财务运作规范、财务状况良好。财务报告真实、客观和公正的反应了公司2009 年度的财务状况和经营成果。
3、公司募集资金使用情况
监事会对公司募集资金的使用进行了持续监督，认为：公司募集资金的管理和使用符合《中小企业板募集资金管理细则》和
本公司《募集资金管理办法》的规定，募集资金实际投入项目与承诺投入项目一致。
4、公司收购、出售资产情况
报告期内，公司收购了杭州滨江房屋建设开发有限公司持有的杭州友好饭店有限公司20%的股权；计4,420 万元。
监事会认为：有关资产收购、出售的决策程序符合《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》等规范性文件以及《公司章
程》的规定，交易价格合理、公允，不存在内幕交易，或其它损害股东利益或造成资产流失情况。
5、公司关联交易情况
报告期内，公司发生的关联交易情况如下：朱慧明先生购买金色海岸住宅一套，合同约定价格为8,153,962.00 元；莫建华先生
购买金色海岸住宅一套,合同约定价格为8,140,125.00 元；余忠祥先生购买阳光海岸住宅一套,合同约定价格为11,875,912.00 元；
戚加奇先生购买阳光海岸住宅一套,合同约定价格为12,457,814.00 元；胡宇婕女士购买金色蓝庭写字楼两套以及南萧埠.御景苑
住宅一套,合同约定价格分别为595,800.00 元、587,356.00 元和972,856.00 元；罗晓玲女士购买金色蓝庭写字楼一套,合同约定
价格为645,498.00 元。监事会认为：上述关联交易按公平、合理的原则进行，不存在任何内幕交易或损害公司利益情形。
6、公司对外担保情况
经对公司2009 年度发生的对外担保进行核查，监事会认为：报告期内，公司除了除为控股子公司提供担保外，公司不存在为
公司股东、股东的控股子公司、股东的附属企业及公司的其他关联方、任何非法人单位和个人提供担保；公司对控股子公司
的担保履行了必要的审议程序，符合中国证监会和深圳证券交易所有关上市公司对外提供担保的规定。
7、对董事会审计委员会关于2009 年度内部控制的自我评价报告、公司内部控制制度的建设和运行情况进行审核，认为：公
司已建立了较为完善的内部控制制度体系并得到有效的执行。董事会审计委员会出具的内部控制自我评价报告客观、真实地
反映公司内部控制制度的建设及运行情况。
§9 财务报告
9.1 审计意见
是否审计 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 天健审（2010）988 号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东
引言段
我们审计了后附的杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团公司）财务报表，包括2009
年12 月31 日的合并及母公司资产负债表，2009 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
管理层对财务报表的责任
段
按照企业会计准则的规定编制财务报表是滨江集团公司管理层的责任。这种责任包括：(1) 设计、
实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大
错报；(2) 选择和运用恰当的会计政策；(3) 作出合理的会计估计。
注册会计师责任段
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。审杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
20
计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的
总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段
我们认为，滨江集团公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映
了滨江集团公司2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果和现金流量。
非标意见
审计机构名称 天健会计师事务所有限公司
审计机构地址 浙江省杭州市西溪路128 号新湖商务大厦6-10 层
审计报告日期 2010年03 月16 日
注册会计师姓名
陈亚萍 詹洁秀
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位：
元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 1,657,862,538.20 57,343,516.65 1,149,918,414.08 163,225,744.69
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 17,057,052.36 3,368.70 22,066,040.32 1,906,407.35
预付款项 5,396,655,260.40 75,819,673.00 6,373,218,311.23 284,723,873.78
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 532,349,777.41 3,613,596,227.13 32,075,938.20 2,831,426,233.59
买入返售金融资产
存货 10,820,375,399.87 2,406,000,235.57 5,865,177,189.24 1,953,833,866.49
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 18,424,300,028.24 6,152,763,021.05 13,442,455,893.07 5,235,116,125.90
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
21
长期应收款
长期股权投资 2,390,583,384.52 1,513,283,384.52
投资性房地产 188,605,654.76 43,038,782.38 195,369,371.48 44,590,046.86
固定资产 82,132,180.45 12,458,513.80 92,653,077.82 11,619,794.07
在建工程 92,133,216.58 100,854.36
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 145,746,997.61 153,369.61 141,399,204.15 196,313.07
开发支出
商誉 593,092.34 593,092.34
长期待摊费用
递延所得税资产 77,401,624.12 43,021,626.51 61,620,062.60 34,132,404.12
其他非流动资产
非流动资产合计 586,612,765.86 2,489,255,676.82 491,735,662.75 1,603,821,942.64
资产总计 19,010,912,794.10 8,642,018,697.87 13,934,191,555.82 6,838,938,068.54
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 516,242,658.27 95,186,885.57 531,525,697.28 184,642,989.38
预收款项 7,159,646,169.68 1,897,032.96 4,260,141,077.34 109,490,158.85
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 22,590,130.83 21,176,988.21 15,035,103.74 13,962,829.66
应交税费 -406,820,003.23 -31,340,363.76 -231,481,966.51 88,060,213.94
应付利息 6,428,923.20 3,683,685.70 7,526,983.06 2,509,232.55
应付股利
其他应付款 3,378,263,458.01 3,377,688,812.29 2,491,227,676.14 2,356,541,654.07
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 46,940,000.00 24,440,000.00 1,372,500,000.00 370,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 10,723,291,336.76 3,492,733,040.97 8,446,474,571.05 3,125,207,078.45
非流动负债：
长期借款 4,091,680,000.00 2,396,680,000.00 2,033,060,000.00 825,560,000.00杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
22
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 4,091,680,000.00 2,396,680,000.00 2,033,060,000.00 825,560,000.00
负债合计 14,814,971,336.76 5,889,413,040.97 10,479,534,571.05 3,950,767,078.45
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,352,000,000.00 1,352,000,000.00 1,040,000,000.00 1,040,000,000.00
资本公积 745,862,763.53 745,862,763.53 745,862,763.53 745,862,763.53
减：库存股
专项储备
盈余公积 110,230,822.65 110,230,822.65 110,230,822.65 110,230,822.65
一般风险准备
未分配利润 1,194,836,088.75 544,512,070.72 990,043,603.28 992,077,403.91
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计3,402,929,674.93 2,752,605,656.90 2,886,137,189.46 2,888,170,990.09
少数股东权益 793,011,782.41 568,519,795.31
所有者权益合计 4,195,941,457.34 2,752,605,656.90 3,454,656,984.77 2,888,170,990.09
负债和所有者权益总计 19,010,912,794.10 8,642,018,697.87 13,934,191,555.82 6,838,938,068.54
9.2.2 利润表
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 2,833,614,162.22 150,879,340.02 2,325,909,410.66 2,232,715,671.00
其中：营业收入 2,833,614,162.22 150,879,340.02 2,325,909,410.66 2,232,715,671.00
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,990,434,394.98 171,009,414.96 1,540,740,685.28 1,468,279,792.36
其中：营业成本 1,648,851,194.28 73,766,869.36 1,272,643,976.98 1,213,561,403.59
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 181,074,791.76 10,950,725.55 136,879,526.74 148,031,303.01杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
23
销售费用 26,392,416.11 5,083,848.20 37,795,574.64 10,938,017.00
管理费用 92,013,316.32 56,359,600.00 88,140,452.21 61,050,612.83
财务费用 11,534,212.81 15,085,700.24 21,770,744.49 24,895,316.82
资产减值损失 30,568,463.70 9,762,671.61 -16,489,589.78 9,803,139.11
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
填列）
5,871,294.51 1,480,478.16 229,442,180.93
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
1,087,264.17 1,087,264.17
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
列）
843,179,767.24 -14,258,780.43 786,649,203.54 993,878,059.57
加：营业外收入 97,090.28 33,000.00 33,617,645.09 25,471,950.00
减：营业外支出 7,473,245.04 3,334,400.15 9,847,151.56 7,332,826.81
其中：非流动资产处置损失708,471.21 421,401.09 115,187.58
四、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
835,803,612.48 -17,560,180.58 810,419,697.07 1,012,017,182.76
减：所得税费用 207,639,139.91 -8,874,847.39 208,220,871.96 199,719,390.24
五、净利润（净亏损以“-”号填
列）
628,164,472.57 -8,685,333.19 602,198,825.11 812,297,792.52
归属于母公司所有者的净
利润
643,672,485.47 -8,685,333.19 604,267,385.45 812,297,792.52
少数股东损益 -15,508,012.90 -2,068,560.34
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.48 0.47
（二）稀释每股收益 0.48 0.47
七、其他综合收益
八、综合收益总额 628,164,472.57 -8,685,333.19 602,198,825.11 812,297,792.52
归属于母公司所有者的综
合收益总额
643,672,485.47 -8,685,333.19 604,267,385.45 812,297,792.52
归属于少数股东的综合收
益总额
-15,508,012.90 -2,068,560.34
9.2.3 现金流量表
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
5,732,795,023.88 45,207,788.65 2,673,065,599.98 160,292,693.13
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
24
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
的现金
914,529,149.49 3,425,522,858.36 538,540,127.17 2,241,239,869.80
经营活动现金流入小计6,647,324,173.37 3,470,730,647.01 3,211,605,727.15 2,401,532,562.93
购买商品、接受劳务支付的
现金
5,414,821,426.36 963,619,453.46 4,291,104,048.13 915,230,452.71
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
付的现金
52,924,681.63 27,771,933.20 49,147,211.20 20,511,866.39
支付的各项税费 668,621,092.31 132,469,498.97 338,930,861.24 65,974,506.99
支付其他与经营活动有关
的现金
610,027,757.82 2,559,861,539.09 335,191,203.18 2,299,381,719.06
经营活动现金流出小计6,746,394,958.12 3,683,722,424.72 5,014,373,323.75 3,301,098,545.15
经营活动产生的现金
流量净额
-99,070,784.75 -212,991,777.71 -1,802,767,596.60 -899,565,982.22
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 159,195,880.00 167,007,480.00
取得投资收益收到的现金 5,866,384.53 229,158,956.88
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
155,243.00 38,673.00 15,631.20
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
9,004,909.98
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计155,243.00 14,909,967.51 159,211,511.20 396,166,436.88
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
32,888,633.49 5,428,572.18 29,223,926.79 21,679,204.89杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
25
投资支付的现金 886,300,000.00 784,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
80,279,492.51 81,317,934.71
支付其他与投资活动有关
的现金
10,666,022.80
投资活动现金流出小计32,888,633.49 891,728,572.18 120,169,442.10 886,997,139.60
投资活动产生的现金
流量净额
-32,733,390.49 -876,818,604.67 39,042,069.10 -490,830,702.72
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 240,000,000.00 1,429,260,000.00 1,183,260,000.00
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
240,000,000.00 246,000,000.00
取得借款收到的现金 3,170,000,000.00 1,620,000,000.00 1,880,000,000.00 630,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计3,410,000,000.00 1,620,000,000.00 3,309,260,000.00 1,813,260,000.00
偿还债务支付的现金 2,436,940,000.00 394,440,000.00 584,440,000.00 204,440,000.00
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
324,200,193.58 237,131,845.66 229,808,892.11 80,265,824.40
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
的现金
7,205,000.00 4,500,000.00 11,300,750.00 11,300,750.00
筹资活动现金流出小计2,768,345,193.58 636,071,845.66 825,549,642.11 296,006,574.40
筹资活动产生的现金
流量净额
641,654,806.42 983,928,154.34 2,483,710,357.89 1,517,253,425.60
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
-757.85
五、现金及现金等价物净增加额509,850,631.18 -105,882,228.04 719,984,072.54 126,856,740.66
加：期初现金及现金等价物
余额
1,147,625,614.08 163,225,744.69 427,641,541.54 36,369,004.03
六、期末现金及现金等价物余额1,657,476,245.26 57,343,516.65 1,147,625,614.08 163,225,744.69杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
26
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
1,040,0
00,000.
00
745,86
2,763.5
3
110,23
0,822.6
5
990,04
3,603.2
8
568,51
9,795.3
1
3,454,6
56,984.
77
460,00
0,000.0
0
160,47
2,810.5
6
29,001,
043.40
469,50
4,634.7
6
198,97
0,148.6
4
1,317,9
48,637.
36
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
1,040,0
00,000.
00
745,86
2,763.5
3
110,23
0,822.6
5
990,04
3,603.2
8
568,51
9,795.3
1
3,454,6
56,984.
77
460,00
0,000.0
0
160,47
2,810.5
6
29,001,
043.40
469,50
4,634.7
6
198,97
0,148.6
4
1,317,9
48,637.
36
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
312,00
0,000.0
0
204,79
2,485.4
7
224,49
1,987.1
0
741,28
4,472.5
7
580,00
0,000.0
0
585,38
9,952.9
7
81,229,
779.25
520,53
8,968.5
2
369,54
9,646.6
7
2,136,7
08,347.
41
（一）净利润
643,67
2,485.4
7
-15,508
,012.90
628,16
4,472.5
7
604,26
7,385.4
5
-2,068,
560.34
602,19
8,825.1
1
（二）其他综合收益杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
27
上述（一）和（二）小计
643,67
2,485.4
7
-15,508
,012.90
628,16
4,472.5
7
604,26
7,385.4
5
-2,068,
560.34
602,19
8,825.1
1
（三）所有者投入和减少
资本
240,00
0,000.0
0
240,00
0,000.0
0
60,000,
000.00
1,105,3
89,952.
97
-2,498,
637.68
371,61
8,207.0
1
1,534,5
09,522.
30
1．所有者投入资本
240,00
0,000.0
0
240,00
0,000.0
0
60,000,
000.00
1,109,0
09,250.
00
371,61
8,207.0
1
1,540,6
27,457.
01
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
-3,619,
297.03
-2,498,
637.68
-6,117,
934.71
（四）利润分配
-126,88
0,000.0
0
-126,88
0,000.0
0
81,229,
779.25
-81,229
,779.25
1．提取盈余公积
81,229,
779.25
-81,229
,779.25
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-126,88
0,000.0
0
-126,88
0,000.0
0
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
312,00
0,000.0
-312,00
0,000.0
520,00
0,000.0
-520,00
0,000.0杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
28
0 0 0 0
1．资本公积转增资本
（或股本）
520,00
0,000.0
0
-520,00
0,000.0
0
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
312,00
0,000.0
0
-312,00
0,000.0
0
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
1,352,0
00,000.
00
745,86
2,763.5
3
110,23
0,822.6
5
1,194,8
36,088.
75
793,01
1,782.4
1
4,195,9
41,457.
34
1,040,0
00,000.
00
745,86
2,763.5
3
110,23
0,822.6
5
990,04
3,603.2
8
568,51
9,795.3
1
3,454,6
56,984.
77
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
项目 实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
29
一、上年年末余额
1,040,000
,000.00
745,862,7
63.53
110,230,8
22.65
992,077,4
03.91
2,888,170
,990.09
460,000,0
00.00
156,000,0
00.00
29,001,04
3.40
261,009,3
90.64
906,010,4
34.04
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
1,040,000
,000.00
745,862,7
63.53
110,230,8
22.65
992,077,4
03.91
2,888,170
,990.09
460,000,0
00.00
156,000,0
00.00
29,001,04
3.40
261,009,3
90.64
906,010,4
34.04
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
312,000,0
00.00
-447,565,
333.19
-135,565,
333.19
580,000,0
00.00
589,862,7
63.53
81,229,77
9.25
731,068,0
13.27
1,982,160
,556.05
（一）净利润
-8,685,33
3.19
-8,685,33
3.19
812,297,7
92.52
812,297,7
92.52
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
-8,685,33
3.19
-8,685,33
3.19
812,297,7
92.52
812,297,7
92.52
（三）所有者投入和减少
资本
60,000,00
0.00
1,109,862
,763.53
1,169,862
,763.53
1．所有者投入资本
60,000,00
0.00
1,109,009
,250.00
1,169,009
,250.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
853,513.5
3
853,513.5
3
（四）利润分配
-126,880,
000.00
-126,880,
000.00
81,229,77
9.25
-81,229,7
79.25杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
30
1．提取盈余公积
81,229,77
9.25
-81,229,7
79.25
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-126,880,
000.00
-126,880,
000.00
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
312,000,0
00.00
-312,000,
000.00
520,000,0
00.00
-520,000,
000.00
1．资本公积转增资本
（或股本）
520,000,0
00.00
-520,000,
000.00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
312,000,0
00.00
-312,000,
000.00
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
1,352,000
,000.00
745,862,7
63.53
110,230,8
22.65
544,512,0
70.72
2,752,605
,656.90
1,040,000
,000.00
745,862,7
63.53
110,230,8
22.65
992,077,4
03.91
2,888,170
,990.09杭州滨江房产集团股份有限公司2009 年年度报告摘要
31
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期公司子公司滨江物业公司出资设立滨江经纪公司，于2009 年3 月18 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为
330104000066302 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本50 万元，公司出资50 万元，占其注册资本的100% ，拥有对其
的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2) 根据公司子公司千岛湖公司2009 年3 月27 日股东会决议，千岛湖公司本期派生设立为两个公司，其中千岛湖公司注册资
本4,900 万元，滨江酒店公司注册资本2,100 万元。滨江酒店公司于2009 年5 月27 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号
为330127000017720 的《企业法人营业执照》。该公司目前注册资本5,000 万元，公司出资4,500 万元，占其注册资本的90% ，
公司子公司房开公司出资500 万元，占其注册资本的10% ，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并
财务报表范围。
3) 本期公司出资设立杭州滨江城东房地产开发有限公司（以下简称滨江城东公司），于2009 年10 月16 日办妥工商设立登记
手续，并取得注册号为330104000089264 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本5,000 万元，公司出资5,000 万元，占其
注册资本的100% ，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
4) 本期公司与浙江三花置业有限公司公司(以下简称三花置业)共同出资设立杭州滨江三花房地产开发有限公司（以下简称滨
江三花公司），于2009 年10 月22 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000090452 的《企业法人营业执照》。该
公司注册资本30,000 万元，公司出资15,300 万元,占注册资本的51% ，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将
其纳入合并财务报表范围。
5) 本期公司与浙江亚厦房产集团有限公共同出资设立上虞亚厦公司，于2009 年11 月11 日办妥工商设立登记手续，并取得注
册号为330682000058099 的《企业法人营业执照》。该公司注册资本18,600 万元，公司出资9,300 万元，占其注册资本的50% ，
如本财务报表附注四（一）4（3）所述，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
杭州滨江置业有限公司（以下简称滨江置业公司）于2009 年6 月16 日完成工商注销手续，结束营业。本公司自滨江置业公
司工商注销手续完成之日起不再将其纳入合并财务报表范围。
杭州滨江房产集团股份有限公司
董事长：戚金兴
二零一零年三月十八日
