杭州滨江房产集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2013－009
杭州滨江房产集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监
会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 滨江集团 股票代码 002244
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 liyuan@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 6,411,123,129.91 3,565,366,603.92 79.82% 6,218,083,386.36
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,265,970,943.23 783,987,330.40 61.48% 966,205,559.82
归属于上市公司股东的扣除非经常性
1,264,954,554.33 778,830,992.60 62.42% 949,063,132.56
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 4,512,862,725.08 -4,912,403,249.07 191.87% 198,605,461.18
基本每股收益（元/股） 0.94 0.58 62.07% 0.71
稀释每股收益（元/股） 0.94 0.58 62.07% 0.71
加权平均净资产收益率（%） 23.05% 16.93% 6.12% 25.16%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 38,363,420,208.99 34,798,450,521.38 10.24% 29,699,899,483.38
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,000,995,364.07 4,912,005,997.20 22.17% 4,301,535,234.75
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 18,728 22,957
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
1
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杭州滨江投资 境内非国有法
53.31% 720,720,000 0 质押 282,000,000
控股有限公司 人
戚金兴 境内自然人 12.73% 172,099,200 129,074,400
莫建华 境内自然人 4.94% 66,830,400 50,122,800
北方国际信托
股份有限公司- 境内非国有法
4.19% 56,700,000 0
天津国投 08-1 人
单一资金信托
朱慧明 境内自然人 3.71% 50,130,400 37,597,800
戚加奇 境内自然人 1.15% 15,520,000 0
中国工商银行
－易方达价值 境内非国有法
0.67% 9,099,589 0
成长混合型证 人
券投资基金
中国银行－工
银瑞信核心价 境内非国有法
0.66% 8,887,923 0
值股票型证券 人
投资基金
中国工商银行
－广发聚丰股 境内非国有法
0.64% 8,601,013 0
票型证券投资 人
基金
中国银行－嘉
境内非国有法
实稳健开放式 0.52% 6,986,969 0
人
证券投资基金
上述股东关联关系或一致行动 戚金兴先生与杭州滨江投资控股有限公司、戚加奇先生之间存在关联关系。未知其他股东
的说明 之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、报告期内总体经营情况回顾
2
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回顾 2012 年，史上最严厉的房地产调控政策还在继续：一方面，对于投资投机需求，继续严格执行限购和差别化信贷
政策，坚决遏制投资投机性不合理购房；另一方面，对于自住性的合理购房需要，中央和地方政府采取各种措施予以支持和
鼓励：央行、发改委、住建部等多部委多次表示支持首套房贷款需求；地方政府采取上调公积金贷款额度、上调普通住宅认
定标准、税费优惠、购房补贴等政策支持和鼓励合理购房需求。在货币政策方面，央行于 2 月和 5 月下调存款准备金率，并
于 6 月和 7 月两次降息，对货币政策进行预调微调，市场的流动性有所改善。在上述背景下，2012 年房地产市场演绎了跌
宕起伏的行情： 1－2 月市场延续 2011 年末的成交低迷；3－7 月，由于房价的理性回落以及刚性和改善性需求的有效释放，
成交量快速攀升；8－9 月份，受房价上涨因素影响，交易双方展开新一轮的博弈，市场观望气氛再次转浓，成交量较前期
小幅回落；10－12 月成交量持续回升，重点城市市场交易量出现年底翘尾。2012 年，在行业竞争格局方面，随着严厉房地
产调控政策持续，企业的优胜劣汰进一步推进，品牌房企市场占有率进一步提升，行业集中度进一步提高，房地产行业整合
和竞争进入白热化阶段。
报告期内，公司实现营业收入 6,411,123,129.91 元，比上年增长 79.82%；实现利润总额 1,685,219,982.10 元，比上
年增长 59.94%，实现归属于母公司所有者的净利润 1,265,970,943.23 元，比上年增长 61.48%；每股收益 0.94 元。截至 2012
年 12 月 31 日，公司资产总额为 38,363,420,208.99 元，较 2011 年末增长 10.24%。
2012 年，公司主要取得以下八个方面的成绩：
1、执行“一开源、三节流”政策，成绩显著。
（1）“一开源”，即抓销售，公司在 2012 年再次销售过百亿，取得了历史上仅次于 2010 年 116 亿元的第二高的销售额。
2012 年公司累计实现销售金额（含协议金额）110 亿元，2012 年杭州市主城区商品房销售总额为 913.94 亿元，公司杭州主
城区项目的销售合同占杭州市主城区商品房销售总额的 8.37％。具体项目销售金额情况如下：
项目 销售金额（含协议金额，亿元）
金色黎明一期 26.52
凯旋门 23.50
曙光之城 23.37
湘湖壹号 11.35
武林壹号 7.83
绍兴金色家园 3.55
金华金色蓝庭 3.54
衢州春江月 2.91
金色黎明二期 2.52
其它项目 4.91
（2）“节流”方面，主要是控制贷款总量和贷款利息，借助良好的销售，大幅提升了公司抵御风险的能力，同时，公司
严格控制有息负债的利率水平，年化平均借贷成本仅为 7.1%, 有效的降低了财务成本；土地方面，2012 年，收购了东方海
岸项目以及竞得余政储出（2012）48、49 号地块（该项目由公司与杭州普特元腾股权投资合伙企业（有限合伙）合作开发）；
此外，在费用开支上继续严格贯彻实施“可用可不用，暂时不用”、“一定要用，尽量少用、迟用”的政策，均取得了显著的
成绩。
2、外地项目管理、品质得到复制和认可。绍兴、衢州等外地项目成功实现交付，尤其绍兴金色家园项目基本展现了公
司本部的产品品质，得到了行业、政府、客户的认可。公司标准化制度获得严格贯彻和推广，产品品质得到社会认可。
3
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3、销售模式得到行业的、区域的基本肯定。即“我有你有大家有”产品（例如金色黎明、凯旋门）主推高性价比，快
速销售；“我有你没有”产品（例如武林壹号、湘湖壹号）则优质优价，实现高附加值，此种模式基本得到了行业的、区域
的、客户的认可。
4、集中交付五大楼盘，充分考验了团队管理和交付能力，五个项目的顺利交付，获得行业、客户和社会的认可。
5、湘湖壹号、武林壹号 A+类产品（以武林壹号、湘湖壹号为代表的国际一流精装修住宅）真正的第二代精装修揭开
面纱，得到市场和行业的相当认可，而客户也用成交表达了充分肯定。
6、代建项目顺利推进。代建反映了公司优秀的盈利能力（中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”排名第五位）和品牌
影响力，能够承接商业代建则是完全代表了行业、区域对公司的高度认可。2012 年，公司全资子公司杭州滨江房产建设管
理有限公司分别与杭州祐康置地有限公司和杭州普特滨江股权投资合伙企业（有限合伙）签订《房地产项目委托开发管理合
同书》，公司接受上述两委托方的委托负责项目的开发管理。上述两个代建项目合计增加公司管理费预计为 2.25 亿元。截至
报告期末，公司代建业务面积约 130 万方，其中，代建的保障房面积达 37.97 万平方米，商业代建面积达 92.03 万平方米。
代建业务预估代建费合计为 4.91 亿元。
7、物业管理水平得到社会、行业、客户的认可。根据中国指数研究院发布的《2012 年中国城市居民居住满意度》，在
杭州市主流开发企业的物业服务满意度测评中，公司的物业服务满意度排名第一。
8、公司核心竞争力再次得到充分肯定。滨江集团的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本
控制能力以及公司扁平化式高效管理。公司一直保持着内部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统。
截至报告期末，公司土地储备情况如下：
序 占地面积 规划建筑面积 权益土地面积 权益规划建筑面
区域 项目名称 享有权益（%）
号 （平方米） （平方米） （平方米） 积（平方米）
1 城市之星 47,455 319,990 100 47,455 319,990
2 武林壹号 104,070 470,875 50 52,035 235,438
3 东方海岸 257,230 285,325 100 257,230 285,325
4 湘湖壹号 241,340 299,932 50 120,670 149,966
5 金色黎明一期 77,459 234,854 100 77,459 234,854
杭州地 6 金色黎明二期 59,283 192,779 51 30,234 98,317
区
7 金色黎明三期 58,321 188,770 51 29,744 96,273
8 曙光之城 46,487 192,882 100 46,487 192,882
9 凯旋门公寓 39,745 167,311 70 27,822 117,118
10 西溪明珠 71,393 132,760 100 71,393 132,760
余政储出（2012）
11 105,790 330,594 50 52,895 165,297
48、49 号地块
杭州地区小计 1,108,573 2,816,072 ―― 813,424 2,028,220
1 衢州月亮湾 182,365 329,800 100 182,365 329,800
2 绍兴金色蓝庭 87,370 134,843 100 87,370 134,843
杭州以
外地区
3 上虞城市之星 94,508 262,386 50 47,254 131,193
4 上虞阳光海岸 96,417 286,981 70 67,492 200,887
4
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5 金华金色蓝庭 110,524 201,154 100 110,524 201,154
杭州以外地区小计 571,184 1,215,164 ―― 495,005 997,877
合计 1,679,757 4,031,236 ―― 1,308,429 3,026,097
公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：
公司在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的2013年
百强房企排名中，位列第30名，连续七年荣获“百强之星”称号。同时荣获2013中国房地产百强企业“盈利性TOP10”，排名
第五位。2012年全国最具价值的民营地产品牌二十强、全国最具价值民营品牌百强；“滨江房产”被评定为浙江省著名商标；
杭州市服务业企业100强；2012年度浙江地产风云榜年度地产品牌；2012年度浙江地产传媒大奖中荣获“2012年度领袖地产”
称号；2011年度杭州诚信房企。
二、核心竞争力分析
公司的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。
1.人员的精干高效
公司一贯保持“团队精干高效、待遇相对优厚”的用人理念，这一理念以房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点为基
础，有效避免了各种人浮于事、人员臃肿的现象产生。此外，在异地拓展的人员配置方面，公司新进一个城市，以开发 30
万方的项目为例，标准开发团队配置规模 15 人，再增加一个项目增加 9 人。公司近三年房地产开发系统员工人数和公司在
建及拟建项目情况如下：
年度 房地产开发系统员工人数 项目数量 项目平均员工数量
2010 180 27 6.7
2011 226 26 8.7
2012 232 28 8.3
2. 专业的工程成本控制能力
公司专业的工程成本控制能力首先得益于公司专业的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房
地产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验；不仅精于建筑设计，而且熟悉项目现场管理和工程预决算。总经理
朱慧明先生也是杭州滨江房屋建设开发公司的创始人之一，同样是从技术工作起步，并逐步成长为企业管理层。其次，公司
一直坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，公司注重从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计作为
降低成本的突破口。公司通过五大住宅标准化和公建标准化体系的建立，在造价上细化到每个分项成本，跟踪监控，不仅超
过要审批，而且低于正常水平也要审批，从而有效地保证产品品质的成功复制和成本控制。此外，在管理理念上始终强调和
要求团队不断提升在设计、管理过程中的预见性、超前性，在设计过程、管理过程中就能提前发现问题，提出问题，减少设
计上联系单，减少工程上的返工，工程质量的一步到位，就是在节省成本！
3、优秀的财务成本控制能力
在财务成本控制方面，公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采
用融资成本较高的房地产信托融资。公司一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量，并始终保持同地区同规模企
业的最优惠利率水平。截至2012年年底，全部有息负债平均借贷成本仅为年利率7.1%。
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4、公司扁平化的高效管理
公司始终保持二级管理的扁平化的组织架构，使公司董事会和管理层能快速有效进行决策，并使公司董事会和管理层的
决策能高效地传递和执行。分管项目的集团高层领导日常均在项目现场办公，直接坐阵现场管理和决策，每当销售、交付等
重大节点，均由公司总经理或者常务副总经理亲自任领导小组组长，确保每次销售、交付工作的完成质量和进度。在销售定
价上，董事长更会亲临一线直接听取销售部门全员的价格建议，并全面听取相关中层干部及公司高管的意见后进行决策。使
得公司上下始终保持着对市场的敏感，并且管理层能够对内部运营情况进行精准的掌握和控制。同时，公司一直保持着内部
的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统，从董事会开始到操作层，今天的事情绝不拖到明天，迟早要做的事情早做，绝不
拖沓。
三、公司未来发展展望
（一）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
2013年，在宏观调控方面，中央及地方政府对房地产的调控政策不会松动。2013年2月20日，国务院常务会议出台楼
市调控“国五条”，2013年3月1日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国五条”进一步细
化。上述政策从统一限购的执行标准、继续严格实施差别化住房信贷政策以及税收政策等方面，坚决抑制投机投资性购房，
并就完善稳定房价工作责任制、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理以
及加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等工作做出部署。而后，各地方政府陆续出台地方细则。在需求方面，
改善性需求受到一定的限制，而刚性需求在逐渐减少。2013年，国内外复杂的经济环境，我国城镇化战略的推进、一定的
通货膨胀压力以及国内投资渠道仍然狭窄等因素也将持续影响房地产市场。行业整合将进入白热化阶段，行业集中度将有所
提高。
综上，董事会对 2013 年的房地产市场持谨慎看好。
（二）公司的发展战略
未来，公司继续坚持把企业做强、做优、做长、做久，稳健发展。作为行业专业化分工的趋势所向，房地产开发环节
中的投资商、开发商、销售代理商、物业管理公司已经愈发细分和专业，面对市场的波动和产业链的发展成熟，公司将着力
提升自己作为专业开发商的运营管理能力，保持优秀的盈利能力，在以自有资金保持稳健发展的同时，不单继续扩大与机构
和企业的合作，更愿意通过房产基金的方式与全社会共同推进城镇化进程，让全社会共享城镇化进程的成果，合理地引导社
会资金进入前端开发投资领域，而不是像过去直接炒作房产，给投资一个合理的、安全的去向，益疏而不宜堵。为此，公司
将继续不懈提升自身的核心竞争能力：保持人员的精干高效（城市公司 30 万方项目 15 人编制），向制造业学习、以精细化
控制目标进一步提升成本控制能力，增强优秀的财务成本控制能力，并一以贯之地保持决策的高效性和及时性，去适应更为
复杂多变的行业环境、去直面更为激烈的市场竞争、去迎接更为持续稳健的升级转型！
1、三年之内 “双百亿”规模，即公司开发业务销售 100 亿，代建管理业务销售 100 亿。大力拓展代建业务，以承接
房产基金的资本代建为主，有选择性的承接商业代建为辅，并主动承担政府保障性用房代建。
2、大力发展生活房产，争取每年留 5 万平米住宅小区生活配套商铺物业，5-10 年内留存 50-100 万平方米小区商业。
3、三年之内原则上在杭州主城区项目实现全装修。装修标准覆盖 B+[以金色蓝庭、金色黎明为代表的高品质毛坯住宅
（非面砖立面）]、B[以万家花城、万家星城为代表的高品质毛坯住宅（面砖立面）]两类产品。
4、三年之内实现有息负债占净资产 50%。这样保持行业内最安全的财务安全界限，足以充分抵御各种风险。
（三）2013 年经营管理计划
2013 年目标：销售目标 100 亿，根据市场形势争取更多；并计划以销售金额的 50％用于新增土地储备。
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2013年，公司将以“一个巩固，三个提升”为中心，开展具体工作。
1、一个巩固
巩固滨江集团在浙江省的地位，特别是在杭州的地位，从管理的角度、品质的角度、服务的角度、配套的角度、公司
的社会认可度、行业影响力、客户美誉度及销售和土地市场的地位，进行全面巩固。
2、三个提升
（1）继续提升“一开源，三节流”含金量。只要宏观调控不放松，我们将继续推进“一开源、三节流”，并适时对具
体内容进行修整。
一开源：继续抓销售，保持销售领先。
节流一：进一步降低有息负债利率，合理控制财务成本。节流二：在保证产品质量和品质的前提下，抓工程成本的优
化和提升。
节流三：继续保持滨江集团节约的作风，不浪费。
（2）继续提升管理水平，特别是驾驭能力和综合管理能力。增强管理的深度，在品质上严格实施标准化，在行业内达
到滨江品牌的效应，在服务上增强服务能力，达到一流的服务水平。
（3）继续提升营销能力，这是 2013 年工作的关键和重点。在面上要适度增加整体销售的“狼性”，个别要“纯狼性”；
其次，调整销售模式，特别是高附加值项目，适度提高销售提成；再次，适度增加人员，同时相应适度增强淘汰程度。
（四）发展规划资金来源及使用计划
为保证2013年经营计划的顺利实施，首先，继续保持灵活的销售策略，把握最佳销售时机，合理定价，实现资金的快速
回笼。其次，公司将充分发挥自身良好的企业资信和融资渠道，获取银行贷款。再次，公司将积极与房产基金、机构及企业
合作，发挥自身专业开发优势平台，获取发展资金。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
本期公司出资设立滨江游艇公司，于2012年10月23日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330127000037452的《企
业法人营业执照》。该公司注册资本500万元，公司出资500万元，占其注册资本的100% ，拥有对其的实质控制权，故自该
公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
杭州滨江广景投资有限公司（以下简称广景投资公司）于2012年6月20日完成工商注销手续，结束营业。本公司自广景
投资公司工商注销手续完成之日起不再将其纳入合并财务报表范围。
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（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
（5）对2013年1-3月经营业绩的预计
不适用
杭州滨江房产集团股份有限公司
董事长： 戚金兴
二零一三年四月十五日
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