杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2014－011
杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 滨江集团 股票代码 002244
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 10,381,916,409.04 6,411,123,129.91 61.94% 3,565,366,603.92
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,410,124,475.18 1,265,970,943.23 11.39% 783,987,330.40
归属于上市公司股东的扣除非经常性
1,212,602,083.15 1,264,954,554.33 -4.14% 778,830,992.60
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 405,373,880.04 4,512,862,725.08 -91.02% -4,912,403,249.07
基本每股收益（元/股） 1.04 0.94 10.64% 0.58
稀释每股收益（元/股） 1.04 0.94 10.64% 0.58
加权平均净资产收益率（%） 21.3% 23.05% -1.75% 16.93%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 39,564,823,125.51 38,363,420,208.99 3.13% 34,798,450,521.38
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,280,434,066.60 6,000,995,364.07 21.32% 4,912,005,997.20
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 30,467 32,019
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
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质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
杭州滨江投资 境内非国有法
53.31% 720,720,000 0 质押 247,500,000
控股有限公司 人
戚金兴 境内自然人 12.73% 172,099,200 129,074,400
朱慧明 境内自然人 3.71% 50,130,400 37,597,800
莫建华 境内自然人 3.71% 50,130,400 50,122,800
北方国际信托
股份有限公司- 境内非国有法
1.24% 16,700,000 0
天津国投 08-1 人
单一资金信托
戚加奇 境内自然人 1.15% 15,520,000 0
中国银行－工
银瑞信核心价 境内非国有法
0.36% 4,846,821 0
值股票型证券 人
投资基金
中国民生银行
－银华深证 100 境内非国有法
0.34% 4,549,363 0
指数分级证券 人
投资基金
中国邮政储蓄
银行股份有限
公司－中欧中 境内非国有法
0.24% 3,300,000 0
小盘股票型证 人
券投资基金
(LOF)
中国银行－易
方达深证 100
境内非国有法
交易型开放式 0.24% 3,283,964 0
人
指数证券投资
基金
上述股东关联关系或一致行动 戚金兴先生与杭州滨江投资控股有限公司、戚加奇先生之间存在关联关系。未知其他股东
的说明 之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
公司股东杭州滨江投资控股有限公司除通过普通证券账户持有 540870000 股外，还通过广
参与融资融券业务股东情况说
发证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 179850000 股，实际合计持有
明（如有）
720720000 股，占公司股份总数的 53.31％。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、报告期内总体经营情况回顾
2013 年，房地产宏观调控政策面没有松动，限购限贷继续实施。2 月，国务院常务会议出台楼市调控“国五条”， 从
完善稳定房价工作责任制、抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场
监管等方面对房地产市场调控做出新部署。3 月，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国
五条”进一步细化。上述政策显示中央调控房地产市场的决心。10 月，习近平总书记在中共中央政治局就加快推进住房保
障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主
满足多层次需求的住房供应体系。11 月，党的十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。
上述重要会议为房地产市场的长期健康发展指明方向。
2013 年，全国商品房销售面积 13 亿平方米，同比增长 17.3%，商品房销售额 8.14 万亿元，同比增长 26.3%，土地出
让金收入 4.13 万亿元，同比增长 44.6%。房地产市场总体表现为量价齐升、地价攀升。受市场供求关系影响，房地产企业
陆续回归一、二线城市，市场分化明显，行业集中度进一步提升，房地产企业加快周转速度，营销方式也发生了巨大变化。
在上述市场变化的背景下，2013 年我们在战略上提出“一个巩固，三个提升”（巩固市场地位，继续提升“一开源、
三节流”的含金量，继续提升管理水平，继续提升营销能力），在战术上具体表现为“两稳健，两完善，两突破”。两个稳
健一是坚持企业经营稳健，二是财务运行安全稳健。两个完善一是完善生活园区服务体系，建立一站式生活服务体系，满足
业主日常生活配套需求。另一个完善则是完善产品体系，丰富现有产品系列并进一步完善精装修体系。两大突破则是时间突
破和营销突破，开发速度上要对区域楼盘进行超越，营销突破上做到面上完善提高，点上有所突破。
在坚持稳健发展房地产开发业务的同时，自 2011 年开始，公司管理层围绕地产开发业务本身进行积极探索和产业延伸：
一方面，实现管理输出，拓展代建业务。伴随行业整合与利润率的合理回归，对房地产开发企业的专业能力提出了更高
的要求，专业化分工大势所趋，在以自有资金稳健开发的同时，公司通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作（可参股
亦可不持股份，方式灵活），在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的模式获取稳定的代建管理费用，从而实现双方的
共赢。自 2011 年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来，累计代建管理 135 万平方米，签约代建管理费用 5.9956
亿元，效果初显。
另一方面，扩大商业物业的持有量，大力发展“生活房产”。伴随城市化进程的推进，具备一定实力的开发企业，在高
周转开发模式的同时，在核心城市适度安排持有商业物业的持有量，逐步形成“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租
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金收益，布局长远获取超额收益，而且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。公司通过
对商业物业的研究，提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，
2012 年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略性引进便
利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。公司目前持有商业物业面积合计 14.3 万方，2013 年
度租金收益达 8,200.13 万元。
2013 年我们取得了以下的成绩：第一，从 2011 年开始，我们应对市场大背景的调整，提出了“一开源，三节流”，三
年来初有成效；第二，各异地项目品质得到认可，这通过销售和顺利交房可以证明；第三，“两稳健、两完善、两突破”有
了重大推进；第四，品牌的影响力增强，合作和代建项目不断增加，一方面吸引了优秀的企业合作，另一方面交付上基本实
现零投诉；第五，社会认可度、客户美誉度、员工满意度得到了再进一步的提高；第六，行业市场份额继续保持，行业优势
明显提升；第七，物业管理持续保持领先水平，实现“行业领跑者、区域领导者”的目标；第八，财务核心竞争力进一步提
高。
报告期内，公司实现营业收入 10,381,916,409.04 元，比上年增长 61.94%；实现利润总额 1,970,628,261.33 元，比上
年增长 16.94%，实现归属于母公司所有者的净利润 1,410,124,475.18 元，比上年增长 11.39%；每股收益 1.04 元。截至 2013
年 12 月 31 日，公司资产总额为 39,564,823,125.51 元，较 2012 年末增长 3.13%。2013 年房地产业务毛利率有所下降，一
方面是行业整体利润水平合理回归，另一方面是公司 2012 年初为应对楼市调控实施战略性销售的项目在 2013 年度进入结算
期。2013 年，公司累计实现销售金额（含协议金额）136 亿元，其中代建管理经营合同金额 11 亿元。
目前，公司土地储备情况如下：
序号 项目 土地面积 建面 权益 权益土地 权益建面
1 城市之星 6,386 30,287 100 6,386 30,287
2 武林壹号 104,070 470,875 50 52,035 235,438
3 千岛湖东方海岸 257,230 285,325 100 257,230 285,325
4 湘湖壹号 241,340 299,932 50 120,670 149,966
6 金色黎明二期 59,283 192,779 51 30,234 98,317
7 金色黎明三期 58,321 188,770 51 29,744 96,273
8 曙光之城 46,487 192,882 100 46,487 192,882
9 凯旋门公寓 39,745 167,311 100 39,745 167,311
10 西溪明珠 71,393 132,760 100 71,393 132,760
11 金色江南 38,744 143,814 100 38,744 143,814
12 萧山东方海岸 87,386 218,465 50 43,693 109,233
13 华家池 47,274 189,021 51 24,109 96,400
14 衢州月亮湾 182,365 329,800 100 182,365 329,800
15 绍兴金色蓝庭 87,370 134,843 100 87,370 134,843
16 上虞城市之星 94,508 262,386 100 94,508 262,386
17 金华金色蓝庭 110,524 201,154 100 110,524 201,154
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18 平湖项目 274,031 529,841 35.1 96,185 185,974
合计 1,806,457 3,970,245 1,331,422 2,852,163
公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：
公司在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的 2014
年百强房企排名中，位列第 29 名，同时荣获 2014 中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”。2013 年中国民营企业 500 强第 313
位。2013 年度浙江地产传媒大奖中获得“2013 年度领袖地产”称号。
二、公司未来发展的展望
（一）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
2014 年，在宏观调控方面，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，要完善住房保障机制，针对不同城市情况分类
调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展，并提出做好房地产
税立法相关工作。在市场供应方面，存量房将会处于较高的水平。此外，我国新型城镇化战略的推进、一定的通货膨胀压力、
国内投资渠道仍然狭窄以及中国自身经济内循环的潜力等因素也将持续影响房地产市场。在上述多重因素的影响下，公司董
事会预计 2014 年房地产市场会整体平稳，并谨慎看好 2014 年的市场。
（二）公司的发展战略
展望 2014 年，公司将继续巩固区域市场地位，进一步提升影响力，从原来的区域领跑者向区域领导者地位发展，财
务上继续保持稳健的财务政策，经营上开拓进取甚至激进。具体表现：第一，项目开发权上，以公司开发经营为主，股份比
例次之，不要求控股。第二，加大管理输出力度，大力拓展代建业务。第三，加快周转速度。
（三）2014 年经营管理计划
2014 年目标：销售确保 130 亿元，争取 150 亿元，并计划以销售金额的 50％用于新增土地储备。公司将以“一个中心，
三个确保”开展具体工作，同时要继续做好两稳健，特别做好两完善和两突破。
1、一个中心
以销售为中心，以客户为重点，确保我们的销售在区域中建立领导者和领跑者地位，这是重中之重。
2、三个确保
1）确保管理水平的优势。公司通过六年多的标准化建设，在管理上已经形成了适应于公司发展的管理模式。但是随
着行业及区域的变化，必须进一步增强我们的决策力、预见性，提高整体性。
2）确保成本控制优势。从财务成本控制和工程成本控制两大方面，确保公司成本控制优势。
3）确保品牌上的优势。从原来的质量、品质、品牌，到现在的建筑、配套和服务，再扩展到使用效果、功能、人性
化程度等全方位的品牌优势，要把品牌建设从简单扩展到广义，从产品扩展到整体服务。
（四）发展规划资金来源及使用计划
为保证2014年经营计划的顺利实施，首先，继续提升营销水平，保持灵活的销售策略，以高品质高性价比的产品赢得
市场，实现资金的快速回笼。其次，公司将充分发挥自身良好的企业资信和融资渠道，获取银行贷款。再次，公司将积极与
房产基金、机构及企业合作，发挥自身专业开发优势平台，获取发展资金。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用
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（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期公司出资设立滨江南部公司，于2013年6月27日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330181000377050的《企
业法人营业执照》。该公司注册资本5,000万元，公司出资5,000万元，占其注册资本的100% ，拥有对其的实质控制权，故
自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2)本期公司出资设立盛元海岸公司，于2013年8月21日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330181000386108的《企
业法人营业执照》。该公司注册资本5,000万元，公司出资2,500万元，占其注册资本的50% ，拥有对其的实质控制权，故自
该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
3)本期公司出资设立滨江商博公司，于2013年9月30日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000209240的《企
业法人营业执照》。该公司注册资本50,000万元，公司出资25,500万元，占其注册资本的51% ，拥有对其的实质控制权，故
自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2. 报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 出售股权而减少子公司的情况说明
1)根据本公司与上虞市创恒实业投资有限公司（以下简称上虞创恒公司）于2013年10月11日签订的《上虞“城市之星”
和“阳光海岸”项目重组协议书》，本公司以389,653,691.54元将所持有的上虞滨厦置业有限公司（以下简称上虞滨厦公司）
70%股权转让给上虞创恒公司，上虞创恒公司以247,358,524.81元将所持有的上虞置业公司50%股权转让给本公司。本公司已
于2013年11月办理了相应的财产权交接手续，故自2013年11月起不再将上虞滨厦公司纳入合并财务报表范围。
2)根据本公司与浙江亚厦房产集团有限公司于2013年10月11日签订的《关于上虞亚厦金色家园置业有限公司股权转让
协议书》，本公司以129,650,000.00元将所持有的上虞亚厦金色家园置业有限公司（以下简称上虞亚厦公司）50%股权转让
给浙江亚厦房产集团有限公司。本公司已于2013年11月办理了相应的财产权交接手续，故自2013年11月起不再将其纳入合并
财务报表范围。
(2) 因其他原因减少子公司的情况说明
杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司（以下简称千岛湖公司）于2013年10月22日完成工商注销手续，结束营业。本公司自千
岛湖公司工商注销手续完成之日起不再将其纳入合并财务报表范围。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
杭州滨江房产集团股份有限公司
董事长： 戚金兴
二零一四年四月二日
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