北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
北京城建投资发展股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 北京城建 股票代码 600266
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
电话 （010）82275538 （010）82275598
传真 （010）82275533 （010）82275533
电子信箱 zhangcg@bucid.com liwei@bucid.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2011 年(末) 本年(末)比 2010 年(末)
2012 年(末) 上年(末)增
调整后 调整前 调整后 调整前
减（%）
总资产 30,008,907,812.25 22,930,986,583.25 21,990,415,239.49 30.87 18,640,057,566.95 17,951,025,261.44
归属于上市公司股
7,522,939,065.61 6,600,698,543.13 5,895,157,427.58 13.97 6,076,059,137.44 5,205,874,605.40
东的净资产
经营活动产生的现
1,393,297,626.94 -333,457,348.38 -333,457,348.38 517.83 210,731,862.16 210,731,862.16
金流量净额
营业收入 6,683,980,314.36 5,246,666,771.70 5,246,498,062.03 27.40 4,646,202,491.98 4,646,202,491.98
归属于上市公司股
1,094,868,120.63 839,002,684.39 855,470,599.70 30.50 1,216,784,474.13 1,201,148,140.16
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,001,291,470.36 852,613,498.97 845,647,666.01 17.44 864,561,546.12 857,726,261.99
损益的净利润
加权平均净资产收 增加 1.83
15.44 13.61 15.19 22.25 22.35
益率（%） 个百分点
基本每股收益（元
1.2313 0.9435 0.9621 30.5 1.3684 1.3508
／股）
稀释每股收益（元
1.2313 0.9435 0.9621 30.5 1.3684 1.3508
／股）
1
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期股东总数 45325 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 49439
前 10 名股东持股情况
持股 持有有限 质押或冻
股东性
股东名称 比例 持股总数 售条件股 结的股份
质
(%) 份数量 数量
国有法
北京城建集团有限责任公司 50.41 448,240,936 0 无
人
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投资基金 其他 4.07 36,167,784 0 未知
中国工商银行－南方成份精选股票型证券投资基金 其他 3.54 31,454,701 0 未知
中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金 其他 2.82 25,055,448 0 未知
中国农业银行－中邮核心优选股票型证券投资基金 其他 1.51 13,400,000 0 未知
上海浦东发展银行－长信金利趋势股票型证券投资基金 其他 1.12 9,961,304 0 未知
中国工商银行－南方稳健成长证券投资基金 其他 1.02 9,059,074 0 未知
中国工商银行－南方稳健成长贰号证券投资基金 其他 1.01 9,025,098 0 未知
东方证券股份有限公司 其他 0.9 7,990,222 0 未知
中国工商银行－国投瑞银核心企业股票型证券投资基金 其他 0.82 7,297,655 0 未知
前十名无限售条件的股东中，北京城建集团有限责任公司与其它无限售条件股东不存在
关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；
上述股东关联关系或
南方成份精选股票型证券投资基金、南方稳健成长证券投资基金、南方稳健成长贰号证
一致行动的说明
券投资基金同属于南方基金管理有限公司；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未
知其他股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
3.1.1 2012 年房地产市场分析
2
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2012 年是房地产市场形势复杂多变的一年。在经历了低迷、平稳回升和翘尾过程之后，
大部分房地产企业基本上完成了预期目标。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积
11.13 亿平方米，比上年增长 1.8%。商品房销售额 64,456 亿元，比上年增长 10%。一二线
城市销售增长率远高于全国平均水平。公司认为，造成市场回暖原因主要有四个方面：一是
稳增长的政策面逐渐形成，各地政府为稳定经济对房地产实施了微调。二是大部分房地产企
业积极采取以价换量的措施，推盘规模及促销力度大幅增加。三是央行连续两次下调人民币
存贷款基准利率和存款准备金率，从一定程度上刺激了住房消费。四是住房刚性需求逐步释
放，购房者的心理预期发生转变。从土地市场来看，也印证了这一观点。上半年土地市场较
为冷清，下半年房地产企业开始补充库存，土地成交溢价率也逐步上升。
3.1.2 2012 年经营情况分析
公司总资产 300.09 亿元，归属母公司股东的权益 75.23 亿元。经营回款 91.94 亿元，
同比增长 41.44%；实现营业收入 66.84 亿元，同比增长 27.40%；营业利润 18.88 亿元，同
比增长 8.88%；归属母公司股东净利润 10.95 亿元，同比增长 30.50%。
（1）房地产板块
房屋销售刷新纪录。2012 年，公司实现销售面积 62.43 万平方米，同比增长 41%；销售
额 100.05 亿元，同比增长 54%。在“2012 年北京市房企销售排行榜”上排名第一。在新浪
网“北京楼市销售 2012 年月度排行榜”上名列前茅。公司被新浪网评为“北京地区最具品
牌价值企业”。
土地拓展成绩显著。2012 下半年，公司紧抓市场机遇，获得了亦庄经济技术开发区项
目和海南三亚红塘湾旅游度假区项目，购置金额共计 27.77 亿元，规划建筑面积共计 39.7
万平方米。动感花园项目土地一级开发基本完成。此外，积极跟踪北京周边成规模住宅项目
和天津、山东、江西等外埠项目。
工程建设扎实推进。2012 年，北京 7.21 暴雨为工程建设造成巨大困难。公司狠抓总控
计划管理，倒排建设工期，强化责任落实，实现开复工规模 246.17 万平方米，其中新开 62.05
万平方米，竣工 99.53 万平方米。荣获北京市结构长城杯金奖 5 项，北京市结构长城杯银奖
22 项，北京市保障性安居工程优秀工程 1 项，成都市优质结构工程奖 1 项。实现确认收入
面积 41.51 万平方米。
龙樾系列强势推出。2012 年，公司在北京、重庆、成都推出了“北京城建龙樾”产品
系列。这是公司在居住型、改善型住宅产品基础上，围绕“品质人生”的品牌理念，经过
十年探索形成的高端产品系列。龙樾系列提炼出品牌、规划、建筑等九大价值基石和一百余
项技术要点，形成了强制性标准和推荐性标准。品牌建设也确立了“整体策划，南北互动，
组合宣传”的推广策略。
（2）对外投资板块
公司不断加强投资企业监管，股权投资的流动性明显增强，投资项目增值效应逐渐显现。
报告期内，对外股权投资额成本 12.87 亿元，实现投资收益 2.94 亿元。投资板块准（拟）
3
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上市的有国信证券、北科建、中科招商、锦州银行和乐健医疗等 5 家企业，投资额 8.22 亿
元，占股权投资额的 62.89%。中科招商所投资企业股票陆续解禁，国信证券上市处于证监
会审批流程落实反馈意见阶段，锦州银行上市处于证监会审批流程初审阶段。
（3）商业地产板块
积极整合现有商业地产，部分实现委托经营，租金有较大幅度提高。总规模达到 17.42
万平方米，同比增长 25%；租金收入 0.85 亿元。泰和国际大厦完成租赁交接；首城国际项
目商业签定购买合同；世华水岸地下车库实现委托管理；清河嘉园和富海中心完成招租；清
友园 4 号楼准备重张开业；北苑易事达广场商业运营步入良性循环；筑华年项目公租房完成
租赁。
（4）企业管理回顾
合理调整内部管理架构，设立了商业地产事业部，调整了成本控制部、客户服务部的业
务职能，提升了城承物业公司的管理层级。积极清理“四级企业”，调整了天银地热、青岛
公司的股权结构，注销了华恒置地公司。转让了海南中投公司股权。
有序推进内部控制建设，对公司管理制度进行了全面梳理，公司决策科学性、总部管理
系统性和子公司运行管控合理性进一步增强。在第二十七届北京市企业管理现代化创新成果
评比中，公司两项管理成果《情景营销的构建与实施》、《精品设计与成本控制创新》分获一、
二等奖。
着力强化全过程成本控制。成立了全案策划管理中心，建立了全过程成本管理体系，推
出了项目全案策划管理模块（PMO 系统），积极开展 ERP 成本管理软件试点工作。
积极履行社会责任。2012 年 7 月 21 日，北京市遭遇了 60 年不遇的特大暴雨，公司上
下紧急行动，及时启动防汛救灾预案，迅速开展防汛抢险救灾工作。在施项目和物业小区安
全度过讯期。同时，积极响应北京市物业协会号召，抽调精干力量组成救援队奔赴房山救灾，
排水 4000 立方米，圆满完成了工作任务。
3.经营中存在的矛盾
（1）政策、市场与发展的矛盾长期存在。房地产市场调控基调未变，需要进一步加强
市场研判，以准确把握市场发展趋势。
（2）资金与发展的矛盾仍需着力解决，股权和债券融资受政策限制进展缓慢。
3.1.3 主营业务分析
3.1.3.1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,683,980,314.36 5,246,498,062.03 27.40
营业成本 3,454,399,028.97 2,206,926,682.54 56.53
销售费用 206,858,081.39 183,135,657.42 12.95
管理费用 315,246,786.51 331,241,474.81 -4.83
财务费用 46,190,290.90 62,640,827.32 -26.26
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流
1,393,297,626.94 -333,457,348.38 517.83
量净额
投资活动产生的现金流
4,523,421.55 21,700,630.62 -79.16
量净额
筹资活动产生的现金流
1,294,382,970.03 741,587,237.79 74.54
量净额
3.1.3.2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年增加 27.40%。报告期房地产行业营业收入比上年增长
28.4%，主要是因为结转收入项目规模增加。
(2)主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 25,839.27 万元，占全年营业收入 3.87%。
3.1.3.3 成本
(1)成本分析表 单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较上
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 年同期变动比
本比例(%)
(%) 例(%)
土地成本、建安
房地产开发 3,337,156,606.01 96.75 2,095,975,320.48 95.66 59.22
成本等
物业管理 人工成本等 86,544,039.77 2.51 85,319,352.40 3.89 1.44
污水处理材料
污水处理 11,141,761.93 0.32 9,883,734.72 0.45 12.73
人工费等
拆迁 拆迁成本等 14,470,738.69 0.42 100.00
土地成本、建安
合计 3,449,313,146.40 100.00 2,191,178,407.60 100.00 57.42
成本等
分产品情况
上年同期占 本期金额较上
本期占总成
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 年同期变动比
本比例(%)
(%) 例(%)
土地成本、建安
房地产开发 3,337,156,606.01 96.75 2,095,975,320.48 95.66 59.22
成本等
物业管理 人工成本等 86,544,039.77 2.51 85,319,352.40 3.89 1.44
污水处理材料
污水处理 11,141,761.93 0.32 9,883,734.72 0.45 12.73
人工费等
拆迁 拆迁成本等 14,470,738.69 0.42 100.00
土地成本、建安
合计 3,449,313,146.40 100.00 2,191,178,407.60 100.00 57.42
成本等
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(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额为 150,766.69 万元，占全年采购金额的
42.93%。
3.1.3.4 费用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 206,858,081.39 183,135,657.42 12.95
管理费用 315,246,786.51 331,241,474.81 -4.83
财务费用 46,190,290.90 62,640,827.32 -26.26
所得税 522,605,867.31 455,968,102.72 14.61
3.1.3.5 现金流
单位：元
科目 本期数 上期数 变动比例（%） 原因
经营活动产生的现金流量净额 1,393,297,626.94 -333,457,348.38 517.83 本期销售回款额增加
投资活动产生的现金流量净额 4,523,421.55 21,700,630.62 -79.16 本期投资活动现金流量减少
筹资活动产生的现金流量净额 1,294,382,970.03 741,587,237.79 74.54 本期银行借款较上期增加
3.1.4 行业、产品或地区经营情况分析
3.1.4.1 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％） 上年增减 上年增减
年增减（%）
(%) (%)
房地产开发 6,443,657,178.73 3,337,156,606.01 48.21 28.04 59.22 -10.14
物业管理 115,033,283.20 86,544,039.77 24.77 -4.53 1.44 -4.42
污水处理 19,657,940.00 11,141,761.93 43.32 13.02 12.73 0.14
拆迁 26,744,980.00 14,470,738.69 45.89 100.00 100.00 45.89
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（％） 上年增减 上年增减
年增减（%）
(%) (%)
房地产开发 6,443,657,178.73 3,337,156,606.01 48.21 28.04 59.22 -10.14
物业管理 115,033,283.20 86,544,039.77 24.77 -4.53 1.44 -4.42
污水处理 19,657,940.00 11,141,761.93 43.32 13.02 12.73 0.14
拆迁 26,744,980.00 14,470,738.69 45.89 100.00 100.00 45.89
3.1.4.2 主营业务分地区情况
单位:元
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地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 6,413,569,409.20 24.72
重庆 171,866,032.73 1,552.08
安徽 15,462,970.00 25.95
河北 4,194,970.00 -18.01
3.1.5 资产、负债情况分析 单位:元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的
末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
货币资金 5,686,315,632.41 18.95 2,994,111,613.89 13.06 89.92
预付账款 1,542,761,632.02 5.14 796,570,398.79 3.47 93.68
投资性房地产 1,984,392,065.47 6.61 1,701,969,667.58 7.42 16.59
存货 17,979,040,558.95 59.91 14,570,180,659.20 63.54 23.40
长期股权投资 1,900,307,696.34 6.33 1,725,939,565.79 7.53 10.10
固定资产 73,003,920.25 0.24 70,628,638.45 0.31 3.36
短期借款 179,000,000.00 0.60 30,000,000 0.13 496.67
长期借款 4,637,800,000.00 15.45 3,845,000,000 16.77 20.62
应付债券 1,390,230,891.11 4.63 1,386,919,125.64 6.05 0.24
3.1.6 公司的主要优势分析
2013 年，是公司继续快速发展的一年。从外部环境看，经济体制改革、新型城镇化等
中长期政策继续推进，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好消息。
从内部环境看，公司管理水平日益提高，综合实力明显增强，行业地位逐年上升，呈现
出了快速发展的好势头，具体表现为以下几个方面：
（1）管理优势不断显现。扎实推进管理创新，自身建设取得明显成效，内部发展环境
不断改善，战略运营管控能力不断增强。房地产板块成绩显著，对外投资板块日趋成熟，商
业板块渐成规模。
（2）企业效率明显提高。不断完善法人治理结构，优秀的军旅文化和校园文化相融合，
形成了良好的执行能力和创新能力，保证了公司高效决策和实施经营计划。在“2012 年中
国房地产企业 500 强”中，公司位居第 38 名，在“2012 年中国房地产开发企业经营绩效 10
强”中，公司位居第 3 名。
（3）发展资源愈加丰富。公司发展过程中积聚了良好的资金、人才、管理、品牌等资
源，在经营规模、区域布局、运营能力、多元化融资等方面具有明显优势，这使公司在调控
常态化的市场环境中具有更强的竞争优势和发展空间。
（4）社会影响日益提升。公司连续十年进入“中国房地产上市公司品牌价值 TOP10”，
在“2012 年中国房地产开发企业责任地产 10 强”中名列第七。荣获第八届中国上市公司董
事会“金圆桌奖—优秀董事会奖”。被国家统计局评为“全国房地产联网直报先进企业”。
3.1.7 投资状况分析
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报告期内公司股权投资额为 10,029.2 万元，比上年减少 20，282.51 万元，减少的比例
为 66.91%。
主要经 占被投资公司权
被投资的公司名称 备 注
营活动 益的比例(%)
北京城建环保投资发 污水处 报告期内，公司出资 5029.2 万元收购该公司 30%股权，收购
100%
展股份有限公司 理 完成后公司持有该公司 100%股权。
北京城建兴云房地产 房地产 报告期内，公司出资 3000 万元投资设立该公司，占该公司
100%
有限公司 开发 100%股权。
城建中投（海南）投 投资管 报告期内，公司出资 2000 万元投资设立该公司，占该公司 40%
40%
资管理有限公司 理 股权，截至报告期末公司已出售该项股权。
3.1.8 募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.2.1 行业竞争格局和发展趋势
2013 年是充满挑战的一年。中国房地产市场调控趋于长期化，中央政府将进一步加强
房地产市场调控，最近出台的“新国五条”及细则，再次表明了中央政府对房地产调控的态
度。中国房地产市场必将回归于平稳和客观。
2013 年同样是富于机遇的一年，总体来看，机遇大于挑战。
一是市场刚性需求较为突出。一二线城市以及环渤海、长三角、珠三角和中西部城市
群的经济发展潜力较大，房地产刚性需求仍然较为突出。党的十八大报告首次提出收入倍增
计划，这将使社会家庭收入保持可持续增长，居民的购买力不断提高。
二是金融环境不容乐观。从国内环境来看，人民币升值，劳动力成本上升，通货膨胀
仍处高位，预计 2013 年的金融政策不会发生较大变化。但鉴于国内城市化进程、基础设施
建设和产业升级发展空间较大，而且政府的财政状况良好、负债率较低，不排除财政和货币
政策适度收紧。
三是新型城镇化稳妥推进。党的十八大报告指出，要积极稳妥推动城镇化健康发展，
为我国今后推进城镇化指明了方向。新型城镇化具有不可替代的融合作用，能够一举托两头，
有利于促进工农和城乡协调发展，可以有效提高农业劳动生产率和城乡居民收入，形成有效
需求支撑下的房地产有效供给。
四是房地产企业集中度提升。2012 年全国 TOP10 企业市场份额达到 12.46%，较 2011
年上升了 2.03 个百分点。中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，随着房地产调
控的常态化，房地产企业之间的竞争已经从资源优势竞争转向运营能力优势竞争，未来市场
集中度将会加速提升。
3.2.2 公司发展战略
公司 2013 年主要工作思路是：以深入开展“管理提升年”为主题，以融资、拿地和做
8
北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
产品为重点，加大收益性、速度性及发展性三项指标的落实和考核力度，充分发挥党组织的
政治保障和组织保障作用，着力打造以商品住宅开发、销售为主体，以对外股权投资和商业
地产开发经营为两翼的“一体两翼”协调发展的新局面。
3.2.3 经营计划
1.房地产板块
着力做好房屋销售。2013 年，世华龙樾、世华泊郡、徜徉集、重庆熙城、成都龙樾湾
等项目仍然在售，预计上河湾、顺悦家园、重庆龙樾湾、汇景湾、南湖 1 号等项目也要入市
销售。公司将继续加大销售力度，加强子公司销售的指导、监督和服务，强化销售代理公司、
广告策划公司的考核管理，大力宣传企业和产品品牌，提升“北京城建地产”的社会影响力。
着力扩大土地储备。密切关注土地市场，加快在北京周边和一二线城市布局，密切跟踪
大型交通枢纽项目、工厂改造项目和城市综合体项目。积极通过合作开发、股权收购、一二
级联动等方式获得土地。
着力优化融资结构。积极拓展融资渠道，强化财务和资金管理。用好政策性住房扶持政
策，积极争取政府融资平台支持。关注证券市场房地产再融资政策的变化，把握机会力争实
现再融资。充分挖掘商业地产资源，争取在贷款方式上取得新突破。加强与证券、信托、保
险等非银行金融机构协作，进一步优化融资结构。
着力强化产品建造和交用。公司预计开复工面积超过 280 万平方米。亦庄、密云上河
湾、平谷汇景湾、天津南湖一号等项目将实现全面开工。公司将继续加强质量控制，规范程
序施工，严格竣工验收，优化入住流程，确保项目建造质量和按期交用。
着力加强全过程成本控制。加快出台成本管控系列办法，实行成本分级归口管理，加
强成本目标的考核。加强信息化成本管控系统建设，扩大 ERP 项目成本管理软件应用范围。
建立集中招标采购平台，构建战略供应商体系，逐步推进战略集中采购。
着力提升产品研发能力。加强产品研发团队建设，做好数据库建设。关注节能、环保
趋势，完善产品标准和体系，加大成果推广应用力度。确定房地产开发周期基准，新项目开
发严格按照标准执行。
着力提高房地产开发效率。加强产品定位、设计、报建、招标的协同，前置产品定位、
项目规划、施工设计等关键环节，切实加快前期手续办理。强化总控计划管理，合理安排建
设工期。追求合理利润，加快资金周转。结合全过程考核，进一步完善项目后评估机制。
着力加强“北京城建地产”品牌建设。做好企业文化建设五年发展规划，完善企业形
象视觉识别系统，不断提高品牌规划的执行力。围绕“品质人生”的品牌理念，以产品质
量和产品特色为核心，通过专业化经营确保品牌优势，培育消费者的信誉认知度，进一步扩
大市场占有率。
2.对外投资板块
侧重管控重点项目股权变动，高度关注国信证券、锦州银行的上市进程，及时掌握中科
招商股票处置情况。强化研究职能，加强对 IPO 政策、朝阳产业等领域的研究，适时投资有
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北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
发展潜质的项目，优化资源配置。按照北京市国资委清理四级企业要求，大力推进环保公司
资产整合工作。
3.商业地产板块
着力加强商业地产品质提升及价值管理，尽快实现分类定级和统一经营。加强酒店建造、
运营管理方面的研究，业态侧重于向酒店和写字楼方向发展，逐步扩大商业地产规模。积极
探索定制开发，在设计阶段实现与运营商进行对接。
4.企业管理
公司决定将 2013 年作为 “管理提升年”，着力优化资源配置，积极开展管理创新，全
面提升企业发展质量。
评估公司内外部环境变化带来的挑战和机遇，及时修正战略发展规划。继续推进内控体
系建设，健全管理流程和制度体系。加强投资者关系管理，及时进行信息披露，与投资者保
持良好沟通。
在做产品的能力提升上下功夫，重点是在产品研发、规划设计、施工设计与管理及交房
标准等方面，与国内先进企业进行对标，加快推出和完善产品策划、全程总控、财务成本、
信息化管理等方面的标准化管理模块，提高公司经营管理的能力和效率。
采取内部培养和市场化引进相结合，进一步加强人才梯队建设，做好青年员工职业生涯
规划，强化房地产经营管理和专业技术培训，提高员工创造价值的能力。建立房地产开发项
目全过程绩效考核及公司业绩激励机制。
3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2013 年，公司将根据实际业务需要，通过银行贷款等多种融资渠道解决资金需求问题。
3.2.5 可能面对的风险
1.市场和政策风险防范
面对房地产调控趋于常态化的形势，公司将高度关注宏观经济政策和市场走势，坚持
“快速周转”开发思路，加强项目的可行性研究，积极做好项目市场分析、敏感性分析和财
务评估，进一步提升效率提高盈利能力。
2.财务风险防范
公司一是通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资；二是加强全面预算管
理，增强资金使用的计划性。三是通过资金集中管理、整合非主业资产，提高资产运营效率
和效益。
3.运营风险防范
房地产产品生产周期较长，蕴藏着较大经营风险。随着项目开发原材料及人力成本不断
攀升，对公司的成本管理提出了更高的要求。公司将严格履行决策程序，完善项目质量控制
体系，加大成本控制力度，合理规划开发建设周期，提高运营风险防范能力。
3.3 利润分配或资本公积金转增预案
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北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
公司拟以总股数 88,920 万股为基数，每 10 股派发现金股利 3.7 元（含税），预计支付
红利 32,900.4 万元，不进行资本公积转增资本。此分配预案尚需提请股东大会批准。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
√适用 □不适用
经第五届董事会第七次会议审批通过，公司将投资性房地产的计量模式由成本模式变更
为公允价值模式，该项会计政策变更的原因和影响分析如下：
4.1.1 变更计量模式的原因分析
1.变更计量模式是实现公司战略发展目标的需要
经营性物业是公司的重要板块之一，近年来在公司主营业务中的重要性愈加凸显。大力促
进经营性物业板块的发展，实现房地产开发与经营性物业竞相发展的良好态势，已成为公司
的战略目标。公司于 2012 年 8 月成立了商业地产事业部，以进一步加强对经营性物业的管
理。投资性房地产采用公允价值模式计量后，经营性物业板块的利润除正常的租赁收益外，
还包括公允价值变动带来的损益，有利于促进该板块的健康发展，从而使公司产业定位更为
科学合理。
2.变更计量模式符合有关法规的规定
公司现有的七处投资性房地产所在地均有活跃的房地产市场，公司能够从市场取得合理估
计公允价值所需的价格信息，根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》规定，同时满足
下列条件时，可以对投资性房地产采用公允价值模式计量：1、投资性房地产所在地有活跃
的房地产交易市场；2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及
其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。因此，公司采用公允价值
计量投资性房地产符合会计准则的有关规定。
3.变更计量模式有利于反映公司的价值
采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客
观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对
投资性房地产进行后续计量具备必要性。
公司目前投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取
得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计
量具有可操作性。
4.1.2 变更计量模式优缺点及应对措施
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北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
4.1.2.1 优势分析
（1）真实客观反映公司财务状况和经营业绩
传统历史成本计量模式只反映投资性房地产的折旧和减值，而对其升值却不加反映，使会
计信息的相关性大打折扣，降低了其决策有用性。采用公允价值计量后，投资性房地产的所
有价值变动都反映在公允价值变动中，并对公司当期利润产生影响，可以真实客观反映公司
财务状况和经营业绩，提高会计信息的相关性。
（2）增强公司融资能力
采用公允价值计量投资性房地产，使公司净资产有所提高，从而降低资产负债率，有助于提
高公司向银行贷款的信誉，增强公司融资能力；同时净资产增加后，公司通过股权融资的金
额也将有所增加，提高了公司的再融资能力，有助于缓解公司资金紧张的状况。
4.1.2.2 劣势分析及应对措施
（1）影响净资产收益率
变更计量模式后由于净资产有所波动，在净利润保持不变的情况下，净资产收益率水平将
有所下降。为此，持续提高公司各板块的盈利水平，做好规划，是需要重点解决的课题。
（2）增加后续成本
采用公允价值计量模式，需要公司每年组织评估工作，聘请独立的评估师事务所对投资性
房地产进行公允价值评估，将增加使用公允价值计量模式的后续成本。解决的重点在于认真
研究投资性房地产的价值，防止价值存在泡沫，谨慎选择评估方式和评估机构，保障实际价
值的真实体现。
4.1.3 变更计量模式对公司财务指标的影响
根据企业会计准则规定，投资性房地产计量模式会计政策变更采用追溯调整法，2012 年比
较财务报表已重新表述。相关调整对北京城建 2012 年度、2012 年度合并及母公司财务报表
项目影响如下：
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北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
1.对 2012 年度财务报表的影响 单位：元
2012 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
受影响的 （2012 年度） （2012 年度）
报表项目 合并报表 母公司报表
变更前 变更影响金额 变更后 变更前 变更影响金额 变更后
资产合计 30,008,907,812.25 10,563,348,688.77
其中：投资性房地产 1,984,392,065.47 284,275,591.02
负债合计 21,575,310,742.24 5,219,038,171.37
其中：递延所得税负债 269,653,789.63 40,873,835.08
归属于母公司股东权益合计 7,522,939,065.61 5,344,310,517.40
其中：资本公积 1,479,672,911.88 1,737,306,224.95
盈余公积 470,222,397.56 428,563,015.09
未分配利润 4,683,843,756.17 2,289,241,277.36
少数股东权益 910,658,004.40 ——
归属于母公司所有者的净利润 1,094,868,120.63 407,342,708.75
其中：营业成本 3,454,399,028.97 134,239,103.14
公允价值变动收益 57,225,900.79 9,239,409.45
所得税 522,605,867.31 48,297,748.58
少数股东损益 330,674,813.95 ——
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北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2.对 2011 年度财务报表的影响 单位：元
2011 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
受影响的 （2011 年度） （2011 年度）
报表项目 合并报表 母公司报表
变更前 变更影响金额 变更后 变更前 变更影响金额 变更后
资产合计 21,990,415,239.49 940,571,343.76 22,930,986,583.25 10,287,792,551.17 129,938,695.46 10,417,731,246.63
其中：投资性房地产 761,398,323.82 940,571,343.76 1,701,969,667.58 145,096,931.14 129,938,695.46 275,035,626.60
负债合计 15,469,908,289.58 235,030,228.21 15,704,938,517.79 5,250,351,219.36 32,372,066.11 5,282,723,285.47
其中：递延所得税负债 5,250,411.99 235,030,228.21 240,280,640.20 5,250,411.99 32,372,066.11 37,622,478.10
归属于母公司股东权益合计 5,895,157,427.58 705,541,115.55 6,600,698,543.13 5,037,441,331.81 97,566,629.35 5,135,007,961.16
其中：资本公积 1,213,273,644.79 261,186,865.24 1,474,460,510.03 1,696,535,304.30 60,971,073.16 1,757,506,377.46
盈余公积 425,828,571.06 3,659,555.62 429,488,126.68 384,169,188.59 3,659,555.62 387,828,744.21
未分配利润 3,366,855,211.73 440,694,694.69 3,807,549,906.42 2,067,536,838.92 32,936,000.57 2,100,472,839.49
少数股东权益 625,349,522.33 0.00 625,349,522.33 —— —— ——
归属于母公司所有者的净利润 855,470,599.70 -16,467,915.31 839,002,684.39 809,606,444.48 423,824.70 810,030,269.18
其中：营业成本 2,219,200,163.92 -12,273,481.38 2,206,926,682.54 408,661,878.25 -2,943,417.76 405,718,460.49
公允价值变动收益 0.00 -34,230,701.80 -34,230,701.80 0.00 -2,378,318.16 -2,378,318.16
所得税 461,457,407.83 -5,489,305.11 455,968,102.72 103,045,095.13 141,274.90 103,186,370.03
少数股东损益 445,759,343.33 0.00 445,759,343.33 —— —— ——
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北京城建投资发展股份有限公司 2012 年年度报告摘要
4.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
4.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
本年新设1家子公司纳入合并范围，注销1家子公司不再纳入合并范围。
4.4 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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