2023 年年度报告
公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准
确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责
任。
二、 公司全体董事出席董事局会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李光宁、主管会计工作负责人罗彬及会计机构负责人（会计主管人员）陈
新云声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事局会议决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以公司2023年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红
利3.70元（含税）。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”
中关于公司未来发展中可能面对的风险部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第四节 公司治理........................................................................................................................... 38
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 56
第六节 重要事项........................................................................................................................... 60
第七节 股份变动及股东情况..................................................................................................... 100
第八节 优先股相关情况............................................................................................................. 109
第九节 债券相关情况................................................................................................................. 110
第十节 财务报告......................................................................................................................... 128
经公司法定代表人签字和公司盖章的年度报告全文
经公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主
备查文件目录 管人员）签字并盖章的公司年度财务会计报告
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原件
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司
华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司
华发综合 指 珠海华发综合发展有限公司
华发投控集团 指 珠海华发投资控股集团有限公司
华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇 314 号
314 号资产管理计划 指
单一资产管理计划
集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司
华发景龙 指 珠海华发景龙建设有限公司
景晟装饰 指 广东景晟装饰工程有限公司
建泰建设 指 建泰建设有限公司
华薇投资 指 珠海华薇投资有限公司
更新公司 指 珠海华发城市更新投资控股有限公司及其子公司
营销公司 指 珠海华发房地产营销顾问有限公司及其子公司
设计公司 指 珠海华发建筑设计咨询有限公司
代理公司 指 珠海华发房地产代理有限公司
华实中建 指 华实中建新科技（珠海）有限公司
澳门公司 指 铧发置业(澳门)有限公司
香港公司 指 华发实业(香港)有限公司
华金证券 指 华金证券股份有限公司
维业建设集团股份有限公司，原“深圳市维业装饰集团股份
维业股份 指
有限公司”
香港华发 指 香港华发投资控股有限公司
华发科技集团 指 珠海华发科技产业集团有限公司
城建集团 指 珠海城市建设集团有限公司
铧金投资 指 铧金投资有限公司
华发物业 指 华发物业服务集团有限公司
迪信通 指 北京迪信通商贸股份有限公司
庄臣控股 指 香港庄臣控股有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
报告期 指 2023 年 1 月 1 日—2023 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司
公司的中文简称 华发股份
公司的外文名称 Zhuhai Huafa Properties Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Huafa Properties
公司的法定代表人 李光宁
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二、 联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号
电话 0756-8282111 0756-8282111
传真 0756-8281000 0756-8281000
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 珠海市昌盛路155号
公司办公地址 珠海市昌盛路155号
公司办公地址的邮政编码 519030
公司网址 www.cnhuafas.com
电子信箱 zqb@cnhuafas.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》《中国证券报》
《证券时报》《证券日报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事局秘书处
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份 600325
六、 其他相关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事
办公地址 北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层
务所（境内）
签字会计师姓名 刘涛、齐江伟
名称 国金证券股份有限公司
报告期内履行持续督 办公地址 上海市浦东新区芳甸路 1088 号 23 楼
导职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 朱垚鹏、解明
持续督导的期间 2023 年 10 月 31 日-2024 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
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单位：元 币种：人民币
主要会计 2022年 本期比上年
2023年 2021年
数据 调整后 调整前 同期增减(%)
营业收入 72,144,909,943.75 60,446,879,717.26 59,189,810,191.70 19.35 51,240,679,151.29
归属于上
市公司股
1,837,841,852.48 2,609,889,760.75 2,577,816,542.73 -29.58 3,194,739,694.53
东的净利
润
归属于上
市公司股
东的扣除
874,958,285.62 2,417,406,859.02 2,417,406,859.02 -63.81 2,940,118,220.51
非经常性
损益的净
利润
经营活动
产生的现
50,543,848,009.60 38,546,311,496.45 38,344,229,233.72 31.12 36,060,703,529.04
金流量净
额
2022年末 本期末比上
2023年末 年同期末增 2021年末
调整后 调整前 减（%）
归属于上
市公司股
22,176,545,773.56 19,460,621,581.76 19,742,814,556.27 13.96 20,819,051,464.90
东的净资
产
总资产 451,699,413,671.47 403,598,575,931.28 402,691,072,097.23 11.92 355,057,380,817.86
(二) 主要财务指标
2022年 本期比上年
主要财务指标 2023年 同期增减 2021年
调整后 调整前 (%)
基本每股收益（元／股） 0.79 1.14 1.12 -30.70 1.34
稀释每股收益（元／股） 0.79 1.14 1.12 -30.70 1.34
扣除非经常性损益后的基本每
0.35 1.05 1.05 -66.67 1.22
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少4.49个
9.66 14.15 13.74 17.80
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少8.68个
4.34 13.02 12.81 16.22
均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 11,958,336,526.39 19,520,133,355.18 15,772,556,395.36 24,893,883,666.82
归属于上市公司股
539,673,774.77 1,386,585,634.50 275,220,573.71 -363,638,130.50
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 558,077,970.71 1,362,273,143.26 247,863,781.69 -1,293,256,610.04
损益后的净利润
经营活动产生的现
10,971,701,898.58 22,325,098,586.55 13,007,492,235.69 4,239,555,288.78
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额
非流动性资产处置损益，包括已计
845,120.14 28,660,778.61 337,965,228.02
提资产减值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关、符合国
家政策规定、按照确定的标准享 55,997,341.45 22,466,339.69 16,990,569.23
有、对公司损益产生持续影响的政
府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，非金融企业持有
26,275,930.82 8,492,364.78 20,180,265.66
金融资产和金融负债产生的公允价
值变动损益以及处置金融资产和金
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融负债产生的损益
对外委托贷款取得的损益 9,000,975.88
单独进行减值测试的应收款项减值
3,220,018.47 777,399.22 116,796.65
准备转回
同一控制下企业合并产生的子公司
32,073,323.49 -14,243.10
期初至合并日的当期净损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的 976,877,015.34 164,714,370.03 32,898,951.89
损益
除上述各项之外的其他营业外收入
67,036,811.31 41,333,209.31 -129,479,110.94
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
251,244,718.27
项目
减：所得税影响额 345,534,145.15 29,734,503.15 68,813,230.11
少数股东权益影响额（税后） 73,079,243.79 85,301,356.13 -44,776,246.72
合计 962,883,566.86 192,482,901.73 254,621,474.02
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 23,982,036.88 21,884,814.13 -2,097,222.75 -2,176,258.22
其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00
投资性房地产 16,772,997,054.94 27,611,370,317.63 10,838,373,262.69 976,877,015.34
衍生金融负债 4,828,454.88 58,153,972.77 53,325,517.89 28,452,189.04
合计 16,801,907,546.70 27,691,509,104.53 10,889,601,557.83 1,003,152,946.16
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023 年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终保持稳健经营，行业地位稳步
提升；持续完善战略方针，形成了以“产品力、配套力、服务力”为核心竞争力，“销售力、交
付力、运营力、成本力”专项能力提升的“七力”模型，切实践行“品质中国 匠心筑家”的品
牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创
效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2023 年，公司实现营业收入
721.45 亿元，同比增长 19.35%；净利润 34.65 亿元，同比下降 28.96%；归母净利润 18.38 亿元，
同比下降 29.58%。报告期内，公司新开工面积 204.75 万平方米，竣工面积 514.93 万平方米。截
至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积 433.99 万平方米，在建面积 1,189.08 万平方米。
（一）奋力攻坚，销售业绩稳居千亿
2023 年，面对深度调整的房地产市场，公司紧抓销售，新盘和存货推售双发力，加快盘活
商办资产，推动认购、签约、回款关键指标增长，全年实现销售 1,259.9 亿元，同比增长 4.8%，
连续 4 年稳居千亿阵营。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额 846.89 亿元，
同比增长 17.2%，资金回笼保持稳健态势；报告期末预收楼款达 1,008.18 亿元，较年初增长
15.66%，待结算资源充沛。
报告期内，公司调整优化了组织结构框架，形成了“3+1”业务布局。华东大区全年完成销
售 692.71 亿元，销售占比 55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售 310.19 亿元，
销售占比 24.6%，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售 191.27 亿元，销售占比 15.2%，稳
居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售 65.72 亿元，销售占比 5.2%。
（二）“七力”升级，持续打造宜居精品
报告期内，公司以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升
“交付力、销售力”，最终形成七重合力，赋能公司高质量发展。公司始终将产品品质视为发展
重心，依托“七力”不断精研革新，并以“产品力、配套力、服务力”为基石，持续完善产品体
系。2023 年 4 月，公司推出全新的优+产品体系 5.0 版本，以“三力十二优”价值底盘为内核，
构建“七大质美生活场景”，在全面提升产品力、配套力、服务力的基础上，同步提升运营力和
交付力，努力锻造核心竞争力。
产品力方面，公司坚持全过程系统性提升产品品质，优+产品体系 5.0 荣膺“全国优秀产品
体系”，报告期内多个全新一代产品投入市场，并获得市场关注和认可。截至报告期末，公司已
打造超 200 个匠心人居项目，旗下产品在报告期内获得广厦奖、REARD 全球地产设计大奖、AIIDA
国际创新设计大奖、克而瑞“全国十大品质作品”、亿翰智库“全国优居 100 项目”等国内外多
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个设计奖项。公司持续重视产品力提升和绿色低碳等课题研发，打造健康好宅；持续规范工程管
理，工程质量高位运行，在建项目全年荣获国家级质量奖项 1 项，省级奖项 28 项、市级奖项 30
项。
配套力方面，公司按照“社区配套与住宅同步交付”的要求，推进落地一批配套项目，全年
新开集中商业 30 万㎡、社区商业（含底商）4.7 万㎡。
服务力方面，公司深入推进客户关系管理与物业服务一体化，地产和物业协同效应凸显；瞄
准客户关注点，完善相关制度，为客户提供高品质服务；开展“超级华粉节”“春雷行动”等活
动，巩固和扩大“享华发邻里聚”社区文化品牌的影响力，多措并举切实提升客户服务满意度。
运营力方面，公司持续强化事前策划和过程管控，调整优化项目开发节点计划，持续推进优
+5G 高质量建造体系，开展跨条线联合巡检，项目操盘能力和运营水平进一步提升。
成本力方面，公司全面推进降本控费。学习借鉴行业标杆，建立市场化成本管控体系，开展
成本压降专项行动；强化条线协同，优化限额和测算工具，实现投资端出价能力与成本管控能力
进一步提升；提高资金运作水平，综合融资成本持续下降；优化预算管理机制，推动可控费率、
人力成本、综合代理费持续压降。
交付力方面，公司持续完善综合验收制度，整体交付满意度稳步提升。公司全年共交付 62
批次，集中到访交付率 97%，总体交付满意度荣膺中国房地产交付力优秀企业、“2023 中国房企
超级交付力 TOP9”等荣誉。
销售力方面，统筹兼顾，多元发力。通过加强自销团队组建，强化甲乙方团队良性竞合，构
建良性竞争销售格局，不断提升销售团队营销能力；启动投放管理平台系统建设并上线运营，实
现媒体投放数据与后端线索闭环管理；结合全年重要时间节点，先后举办华发答谢客户全国巡回
音乐会、618 抖音惠购节、华发现房节等营销活动，促进线上成交。
（三）投、融资“双轮驱动”夯实稳健发展根基
报告期内，公司在把控资金回流和融资创新、优化债务结构的同时，聚焦重点城市精准投拓，
通过“管好钱”和“拿好地”的“双轮驱动”，确保“三道红线”持续绿档，夯实稳健发展根基。
资金管控方面，公司继续拓宽渠道，夯实基本盘，创新融资方式盘活资产，首单租赁住房
Pre-REITs 项目及类 Reits 次级份额转售等相继落地；积极开展股权融资，顺利完成向特定对象
发行股票，募集资金超 51 亿元，成为“第三支箭”新政发布后行业第二例完成股权融资的成功
案例。
精准投拓方面，聚焦重点城市，精准投拓获取一批优质项目。报告期内，公司投拓策略始终
聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式，获取优质项目 23 个，
投资基础更加稳固。
（四）提质增效，内部管控有效巩固
2023 年，公司进一步调结构、优团队、促转型、控风险、强管控，以精细化管理激发企业
活力，适应高质量发展要求。
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组织架构进一步优化。成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成
“3+1”区域管控格局；持续优化区域平台组织架构，推行事业部制；调整完成物业平台、物业
总部治理架构。
团队建设进一步增效。迭代升级“活水计划”，推动管理人员和平台人员下沉业务一线。人
员结构更趋优化，人才团队形成新陈代谢、有进有出的良性循环。
数字赋能和数据安全进一步强化。持续优化 ERP、经营分析管理、数据可视化等系统，辅助
决策效能进一步提高；完善信息安全防护体系，封堵网络安全漏洞。
管理精度进一步细化。持续优化分级授权和审批流程，推进行政督办，提升工作效能；持续
开展内部控制评价和经济责任审计，筑牢企业发展防线。
（五）多元发展，“三大支撑”做强做优
报告期内，公司围绕服务住宅主业这一主线，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等
“三大支撑”，为公司发展培育新优势。
商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升。成功举办首届华发商业 88 无限
生活节，湾区通用购物卡正式上线，实现中珠地区 4 个集中商业项目近 500 家商户通用。南湾华
发商都获评“中国（华南）最具影响力商业地标”。
物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关”物业管理等项目，在
管项目和在管面积再创新高；先后荣获“2023 中国物业服务百强企业”第 16 名、“2023 中国国
资上市物企 10 强”、2023 年度全国实施卓越绩效先进组织、第六届珠海市市长质量奖等荣誉。
上下游产业链及境外公司实现提质增效。营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成。更
新公司持续推进重点项目并取得一定进展。设计公司配合做好产品力提升等技术服务工作，并完
成 69 件专利申报。华实中建有效拓展港澳市场，澳门市场占有率超过 30%。优生活在营门店扩至
19 家，总房量达 5,786 套（13,742 间）。代理公司持续做大平台业务。香港公司持续完善境外四
大平台建设，境外融资工作成效明显。澳门公司积极拓展横琴粤澳深度合作区业务。
（六）党建引领，践行国企担当
党的建设掌舵领航。报告期内，公司深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想
主题教育，深入推进党业融合，党业共进。顺利通过省、市两级基层党组织规范化检查工作，华
东大区、华南大区、珠海大区等三大党总支成功升级成为三级党委。深化纪检监察工作，持续纠
治“四风”与树新风并举，大力弘扬新风气。
安全生产常抓不懈。全面开展重大事故隐患专项排查整治行动及秋冬季节消防隐患大排查大
整治等工作，消除安全隐患 2.8 万余项；累计开展安全教育培训 12,303 次，应急演练 1,997 次，
安全生产形势稳定，获评省、市级安全文明奖项 104 项。
员工关怀丰富多彩。组织员工积极参加职工运动会和迎春晚会，线上线下开展幸福华发动起
来等文体活动，丰富职工业余生活；开展职业病防治、员工定制化体检等，积极帮扶慰问困难职
工，有效增强员工的归属感、获得感和幸福感。
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二、报告期内公司所处行业情况
2023 年以来，房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄。房地产竣工面积增加较快，“保
交楼”工作效果持续显现。国家统计局发布的数据显示，2023 年，全国房地产开发投资为
110,913 亿元，相比上年下降 9.6%，但降幅相比较 2022 年而言收窄了 0.4 个百分点；全国房屋竣
工面积为 99,831 万平米，增长 17.0%，其中住宅竣工面积为 72,433 万平米，增长 17.2%。
2023 年商业地产市场供需两端均偏弱，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消
费需求旺盛的高能级城市。新房市场方面，商办用房开发投资额和新开工面积同比下降，销售面
积也有所减少。租赁市场方面，商铺租赁需求在消费复苏带动下有所恢复，商业街租金企稳，购
物中心租金止跌转涨，写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。其中公募 REITs 试点已拓展至
消费基础设施领域，为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，未来有望助力企业存量资产盘活。
2023 年物业管理行业保持良好发展势头，高质量发展成为行业“主旋律”，行业营收和管理规
模再创新高。中国物业管理协会数据显示，预计 2023 年末，中国物业管理行业营收规模将达到
1.69 万亿元，总管理面积将达到约 391 亿平方米。物业企业更加注重成本等经营要素，进行有质
量的拓展，同时持续优化项目质量，为行业可持续发展奠定基础。
目前，我国城镇化仍然处在持续发展过程中，城镇化数量和质量提升还有很大的空间。国家
统计局数据显示，近五年城镇化率年均提高 0.93 个百分点，每年超过 1000 万的农村居民进入城
镇，带来大量新增住房的需求。此外，改善性住房需求比较迫切，形成房地产市场的重要推动力，
在 70 个大中城市中，2023 年二手房的成交量已经超过新房成交量。随着“三大工程”有力有序推
进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投
资消费，推动房地产市场健康发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售
为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于
粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公
司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线
城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、公司在房地产领域深耕细作 40 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公
司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
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2023 年年度报告
2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳
大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、
华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。
3、公司以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、
销售力”，形成七重合力，赋能公司高质量发展。公司始终将产品品质视为发展重心，依托“七
力”不断精研革新，并以“产品力、配套力、服务力”为基石，持续完善产品体系。公司通过全
新优+产品体系 5.0，推出“三力十二优优+质感生活体系”，打造产品与自然、人文的互动关
系，引领新时代城市生活方式，进一步提升公司核心竞争力。公司于 2024 年 4 月首次发布“新
一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以
数字智慧社区、智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精
工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理等十二个
方面为纬度，在户型设计、建造工艺、材料材质、智能系统、通信连接等数十个细分科技领域实
现了创新突破。为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展打造“珠海范本”。
4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为
设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同
时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。
5、公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断
探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商
业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式
建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展；持续提升物业公司的业务
拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、
楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全
国的业务格局；持续推动上下游产业链实现提质增效，营销公司、更新公司、设计公司、华实中
建、代理公司、香港公司、澳门公司等上下游产业链公司及境外公司均取得不错的经营成果。公
司形成以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链等为支撑的“1+3”发展格局，为公司
发展培育新优势，助力公司长效发展。
五、报告期内主要经营情况
报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析”。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
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营业收入 72,144,909,943.75 60,446,879,717.26 19.35
营业成本 59,060,714,060.18 48,267,632,561.00 22.36
销售费用 2,383,001,627.55 1,882,051,474.34 26.62
管理费用 1,485,307,639.51 1,747,450,824.61 -15.00
财务费用 273,536,864.21 218,699,153.47 25.07
研发费用 88,527,112.31 109,364,387.06 -19.05
经营活动产生的现金流量净额 50,543,848,009.60 38,546,311,496.45 31.12
投资活动产生的现金流量净额 -69,492,123,790.77 -46,550,053,423.84 49.28
筹资活动产生的现金流量净额 11,439,081,184.07 10,818,204,013.08 5.74
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内公司实现营业收入 721.45 亿元，同比增长 19.35%，营业成本 590.61 亿元，同比增
加 22.36%。
(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率比
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
房地产开
降低 2.27
68,350,154,204.89 56,058,124,336.39 17.98 20.37 23.78
发销售 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率比
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
华南地区 提高 6.14
28,496,575,086.90 21,394,914,577.26 24.92 164.31 144.33
个百分点
华东及华
降低 7.21
34,163,649,113.20 29,995,964,778.90 12.20 -5.28 3.19
中地区 个百分点
北方地区 降低 6.9
5,689,930,004.79 4,667,244,980.23 17.97 -42.72 -37.46
个百分点
(2).产销量情况分析表
□适用 √不适用
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(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4).成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年
本期 金额
同期
占总 较上
成本构 占总 情况
分行业 本期金额 成本 上年同期金额 年同
成项目 成本 说明
比例 期变
比例
(%) 动比
(%)
例(%)
房地
房地产 土地及
产开
开发销 建造成 56,058,124,336.39 94.92 45,287,654,810.50 93.83 23.78
发销
售 本
售
其他成
其他 3,002,589,723.79 5.08 2,979,977,750.50 6.17 0.76 其他
本
(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7).主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 18.12 亿元，占年度销售总额 2.51%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 亿元，占年度销售总额 0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖
于少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 70.89 亿元，占年度采购总额 33.32%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 40.15 亿元，占年度采购总额 18.87%。
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2023 年年度报告
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严
重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 2,383,001,627.55 1,882,051,474.34 26.62
管理费用 1,485,307,639.51 1,747,450,824.61 -15.00
财务费用 273,536,864.21 218,699,153.47 25.07
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 88,527,112.31
本期资本化研发投入 5,225,625.01
研发投入合计 93,752,737.32
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.13
研发投入资本化的比重（%） 5.57
(2).研发人员情况表
√适用 □不适用
公司研发人员的数量 107
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.7
研发人员学历结构
学历结构类别 学历结构人数
博士研究生 8
硕士研究生 49
本科 49
专科 1
高中及以下 0
研发人员年龄结构
年龄结构类别 年龄结构人数
30 岁以下（不含 30 岁） 13
30-40 岁（含 30 岁，不含 40 岁） 51
40-50 岁（含 40 岁，不含 50 岁） 35
50-60 岁（含 50 岁，不含 60 岁） 8
60 岁及以上 0
(3).情况说明
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
变动比例
科目 本期数 上年同期数 变动原因
（%）
经营活动产生
主要系销售回
的现金流量净 50,543,848,009.60 38,546,311,496.45 31.12
款增加
额
投资活动产生
主要系投资净
的现金流量净 -69,492,123,790.77 -46,550,053,423.84 49.28
流出增加所致
额
筹资活动产生
主要系融资净
的现金流量净 11,439,081,184.07 10,818,204,013.08 5.74
流入增加所致
额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期末 上期期末 末金额
数占总资 数占总资 较上期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 期末变
（%） （%） 动比例
（%）
主要系预付土地款转入
预付款项 1,627,618,715.23 0.36 3,434,593,571.03 0.85 -52.61
开发成本所致
投资性房地 主要系开发产品转为投
27,611,370,317.63 6.11 16,772,997,054.94 4.16 64.62
产 资性房地产所致
主要系存货、在建工程
固定资产 5,063,189,316.49 1.12 2,914,808,657.36 0.72 73.71 转入固定资产及外购所
致
主要系工程建成完工转
在建工程 37,209,503.11 0.01 593,781,976.06 0.15 -93.73
入固定资产所致
衍生金融负 外汇套期工具公允价值
58,153,972.77 0.01 4,828,454.88 - 1,104.40
债 变动所致
应付票据 452,000.00 - 729,474,282.99 0.18 -99.94 主要系应付商业承兑汇
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2023 年年度报告
票兑付减少所致
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元
项目 余额 受限原因
货币资金 850,381,844.23 详见附注七、1
存货 48,272,492,332.86 借款设定抵押
固定资产 806,623,656.65 借款设定抵押
长期股权投资 420,989,878.98 借款设定质押
投资性房地产 16,220,087,796.50 借款设定抵押
合计 66,570,575,509.22
注：公司受监管的预售房款为 113.07 亿元。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
1、房地产开发投资完成情况
2023 年，全国房地产开发投资 110,913 亿元，比上年下降 9.6%；其中，住宅投资 83,820 亿
元，下降 9.3%。全年房地产开发企业房屋施工面积 838,364 万平方米，比上年下降 7.2%。其中，
住宅施工面积 589,884 万平方米，下降 7.7%。房屋新开工面积 95,376 万平方米，下降 20.4%。其
中，住宅新开工面积 69,286 万平方米，下降 20.9%。房屋竣工面积 99,831 万平方米，增长 17.0%。
其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。
2、商品房销售和待售情况
2023 年，商品房销售面积 111,735 万平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。
商品房销售额 116,622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。2023 年末，商品房待售面
积 67,295 万平方米，比上年增长 19.0%。其中，住宅待售面积增长 22.2%。
3、房地产开发企业到位资金情况
2023 年，房地产开发企业到位资金 127,459 亿元，比上年下降 13.6%。其中，国内贷款
15,595 亿元，下降 9.9%；利用外资 47 亿元，下降 39.1%；自筹资金 41,989 亿元，下降 19.1%；
定金及预收款 43,202 亿元，下降 11.9%；个人按揭贷款 21,489 亿元，下降 9.1%。
（数据来源：国家统计局）
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2023 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土 是/否涉
持有待开发 规划计容建筑面积(平 合作开发项目涉 合作开发项目的
序号 项目名称 地的面积(平方 及合作开
土地的区域 方米) 及的面积(平方米) 权益占比(%)
米) 发项目
1 珠海 保税区研发中心 13,605.96 121,093.04 否
2 珠海 斗门华发又一城剩余地块 15,634.37 31,262.04 否
3 珠海 华发天汇广场 18,345.64 85,995.23 是 85,995.23 25.60
4 中山 华发生态庄园七至九期 119,645.51 228,514.97 否
5 湛江 华发新城市花园 465,076.63 628,596.00 是 628,596.00 50.00
6 昆明 华发书香云海剩余地块 61,373.72 297,399.00 是 297,399.00 60.08
7 武汉 CBD 妙墩地块 15,104.00 89,100.00 是 89,100.00 80.00
8 武汉 外滩荟剩余地块 21,309.00 34,705.00 是 34,705.00 65.00
9 武汉 都荟天地剩余地块 72,747.00 349,735.00 是 349,735.00 50.20
10 深圳 文旅冰雪城项目剩余地块 96,421.00 626,269.00 否
11 鄂州 梧桐湖剩余地块 481,624.70 1,111,996.17 是 1,111,996.17 30.00
12 绍兴 金融活力城剩余地块 58,837.80 170,629.62 是 170,629.62 65.00
13 常熟 常熟项目剩余地块 28,501.00 45,601.60 是 45,601.60 99.97
14 上海 松江洞泾项目剩余地块 79,889.20 167,767.32 是 167,767.32 79.63
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2023 年年度报告
15 上海 青浦赵巷地块 29,974.00 65,943.00 是 65,943.00 70.00
16 上海 周浦项目 E 地块 21,209.00 51,751.00 是 51,751.00 44.87
17 上海 静安北站 52,158.00 74,775.00 是 74,775.00 43.30
18 南京 南京绿博园 72,145.00 158,719.00 是 158,719.00 49.00
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
在建项目/
项目规划计
再 经营业 新开工项 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
地区 项目 容建筑面积 总投资额
见 态 目/竣工项 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
(平方米)
目
住宅、
城建国际海
1 珠海 商业、 在建项目 118,467.46 327,130.30 491,287.34 187,147.58 304,139.76 388,000.53 57,367.65
岸花园
办公
住宅、 新开工项
2 珠海 峰景湾 9,954.45 38,662.61 57,431.00 57,431.00 97,469.00 13,973.25
商业 目
住宅、
3 珠海 都荟四季 在建项目 81,383.15 190,193.94 263,596.79 97,201.94 166,394.86 369,592.38 23,242.19
商业
斗门华发又
4 珠海 住宅 在建项目 239,229.55 639,531.84 749,351.99 124,703.72 624,648.27 602,845.65 58,825.88
一城
华茂半岛花 住宅、
5 珠海 在建项目 94,184.01 287,453.97 319,352.59 1,599.00 317,753.59 371,050.54 37,602.97
园 商业
住宅、
6 珠海 华发香海湖 在建项目 44,805.00 88,539.58 118,434.15 118,434.15 131,047.00 22,851.09
商业
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2023 年年度报告
住宅、
华发天汇广
7 珠海 商业、 在建项目 72,445.80 257,006.13 347,551.90 347,551.90 653,004.99 35,980.10
场
办公
石岐区 007
8 中山 住宅 在建项目 22,328.81 69,219.31 92,104.29 92,104.29 118,082.00 24,571.00
地块
住宅、
9 广州 和樾府 在建项目 60,426.00 256,886.00 393,541.00 167,692.20 225,848.80 1,031,943.01 65,290.64
商业
住宅、
10 佛山 华发滨江府 在建项目 38,287.00 128,626.00 169,829.00 96,942.52 72,886.48 262,770.89 205,899.75
商业
惠州铂钻四 住宅、
11 惠州 竣工项目 119,176.00 369,445.60 490,921.74 490,921.74 382,862.59 25,310.66
季 商业
住宅、
12 江门 华发水岸 竣工项目 18,410.00 53,900.00 72,631.32 72,631.32 52,862.72 3,169.61
商业
住宅、
13 汕尾 华发清泉谷 在建项目 63,137.12 100,282.91 111,694.31 111,694.31 83,659.27 4,033.15
酒店
住宅、
商业、
14 深圳 文旅冰雪城 在建项目 242,972.01 679,334.00 947,346.00 947,346.00 1,500,174.41 434,314.59
办公、
酒店
华发新城市 住宅、
15 湛江 在建项目 88,449.00 240,678.00 369,004.00 197,704.64 171,299.36 188,591.88 157,555.34
花园 商业
华发书香云 住宅、
16 昆明 在建项目 93,224.02 469,780.00 623,150.50 232,000.00 391,150.50 46,267.62
海 商业
657,547.00
华发书香云 住宅、 新开工项
17 昆明 56,857.00 284,119.00 385,615.49 385,615.49 34,703.65
海 商业 目
锦江大院
18 成都 住宅 竣工项目 37,303.40 55,955.10 102,636.72 102,636.72 160,462.17 10,204.63
（章华）
锦江大院
19 成都 住宅 竣工项目 36,373.49 54,560.24 101,479.44 101,479.44 146,948.05 7,061.14
（崇德）
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成都锦江区
新开工项
20 成都 三圣街道 32 住宅 21,382.83 38,481.28 57,060.63 57,060.63 102,756.51 12,485.37
目
亩
成都市高新
新开工项
21 成都 区中和街道 住宅 28,753.00 71,882.50 106,332.20 106,332.20 201,705.00 169,349.43
目
43 亩
天府新区正
新开工项
22 成都 兴街道 143 住宅 95,336.74 228,600.00 391,400.00 391,400.00 630,025.00 425,442.30
目
地块
重庆四季半 住宅、
23 重庆 在建项目 60,122.90 96,844.71 140,272.71 5,271.85 135,000.86 225,420.40 9,430.00
岛 商业
华发中央公 住宅、
24 武汉 竣工项目 126,416.35 265,474.43 339,769.87 339,769.87 149,802.50 8,463.82
园 商业
武汉 CBD 水
25 武汉 商业 在建项目 33,064.23 114,501.14 172,590.48 172,590.48 298,793.90 12,440.22
利项目
住宅、
26 武汉 武汉外滩荟 在建项目 20,133.54 37,989.15 58,341.43 37,776.42 20,565.01 126,108.66 12,866.18
商业
住宅、
27 武汉 都荟天地 在建项目 90,417.09 329,240.00 457,962.07 457,962.07 734,735.00 12,771.12
商业
住宅、
武汉华发公
28 武汉 商业、 在建项目 106,900.00 449,000.00 590,215.71 590,215.71 1,419,306.38 39,160.00
园首府
办公
住宅、
上海静安区
29 上海 商业、 在建项目 28,288.00 79,699.00 124,316.00 124,316.00 561,201.52 16,800.27
晋元项目
办公
闵行区颛桥
30 上海 住宅 竣工项目 79,331.30 158,662.60 234,107.50 234,107.50 884,357.23 48,851.50
项目
上海浦锦一
31 上海 住宅 在建项目 61,326.00 73,591.20 117,311.03 117,311.03 371,158.58 28,262.77
号项目
浦锦二号项
32 上海 住宅 在建项目 19,673.60 23,608.32 37,841.94 37,841.94 122,237.15 12,736.98
目
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2023 年年度报告
上海古美二
33 上海 住宅 在建项目 28,689.40 57,378.80 85,596.70 85,596.70 345,812.98 40,347.00
号项目
宝山顾村项
34 上海 住宅 在建项目 57,664.20 103,795.56 166,450.42 166,450.42 455,112.86 81,285.11
目
35 上海 唐镇项目 住宅 在建项目 55,089.50 110,179.00 163,318.84 163,318.84 566,222.00 67,463.77
36 上海 周浦项目 住宅 在建项目 64,090.00 115,362.00 156,381.75 156,381.75 226,907.38 27,056.30
新开工项
37 上海 静安电影厂 住宅 24,831.30 62,078.25 96,685.06 96,685.06 518,420.99 40,706.89
目
青浦龙联路 新开工项
38 上海 住宅 24,805.00 49,610.00 74,232.00 74,232.00 240,399.07 217,564.24
项目 目
松江洞泾项 新开工项
39 上海 住宅 50,224.00 105,470.40 106,757.63 106,757.63 1,005,770.79 696,765.00
目 目
杭州临安项 住宅/商
40 杭州 竣工项目 50,853.00 142,388.00 201,188.40 201,188.40 299,000.00 3,390.48
目 业
四七堡 47 号
41 杭州 住宅 在建项目 49,433.00 118,639.00 156,180.39 156,180.39 503,486.00 24,478.91
地块
杭州萧山桥 住宅、 新开工项
42 杭州 44,541.00 111,352.50 156,059.00 156,059.00 265,294.55 217,829.21
南地块 商业 目
滨江滨月云 新开工项
43 杭州 住宅 21,023.00 52,558.00 71,758.00 71,758.00 210,657.00 189,720.65
府 目
44 杭州 悦望荟 住宅 在建项目 24,615.00 52,293.65 76,803.00 76,803.00 149,762.50 13,021.35
住宅、
45 绍兴 金融活力城 在建项目 268,194.70 831,761.26 1,213,860.06 784,382.14 429,477.92 1,279,099.70 161,772.15
商业
无锡中央首 住宅、
46 无锡 在建项目 148,653.50 296,827.90 409,008.89 266,452.89 142,556.00 778,149.60 79,159.46
府 商业
无锡华发四 住宅、
47 无锡 在建项目 52,012.00 78,018.00 116,740.00 116,740.00 223,481.00 22,091.32
季 商业
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2023 年年度报告
48 义乌 义乌江映月 住宅 在建项目 130,697.00 133,311.00 256,633.00 256,633.00 464,114.79 27,658.58
南京燕子矶
49 南京 住宅 在建项目 49,866.00 139,625.00 201,058.00 201,058.00 485,630.95 389,821.72
G82 地块
南京秦淮 住宅、
50 南京 在建项目 92,688.00 231,719.00 317,422.10 26,660.00 290,782.10 1,038,446.02 36,737.30
G05 商业
南京 G33 项 住宅、
51 南京 在建项目 26,163.00 68,024.48 95,304.48 95,304.48 298,143.00 13,401.17
目 商业
江宁区上秦
52 南京 住宅 在建项目 69,217.00 138,434.00 196,941.00 133,769.62 63,171.38 404,773.43 371,036.18
淮 G88 地块
徐州晴翠四
53 徐州 住宅 在建项目 37,226.00 100,511.00 139,474.00 139,474.00 159,441.33 15,775.25
季
苏州常熟未 住宅、
54 常熟 在建项目 62,667.00 131,168.09 191,501.60 126,682.31 64,819.29 172,874.32 29,515.73
来城 办公
长沙精英路 新开工项
55 长沙 住宅 23,116.70 71,887.24 87,480.72 87,480.72 110,656.33 85,021.95
35 亩 目
56 苏州 姑苏院子 住宅 竣工项目 37,914.00 40,808.00 87,951.00 87,951.00 466,203.32 16,693.81
太仓客运站
57 太仓 住宅 竣工项目 50,397.60 100,795.00 147,467.13 147,467.13 166,752.28 16,603.57
项目
苏南奥体项
58 苏州 住宅 在建项目 28,922.00 52,429.76 78,283.47 78,283.47 188,419.00 15,682.00
目
苏州沧浪项 住宅、 新开工项
59 苏州 40,707.00 81,414.00 118,640.00 118,640.00 234,985.33 180,664.84
目 商业 目
住宅、
60 郑州 郑州峰景湾 在建项目 77,168.00 192,919.00 249,680.35 1,610.90 248,069.45 356,485.00 36,336.47
商业
商业、
61 威海 威海九龙湾 在建项目 155,941.85 239,017.90 374,791.57 374,791.57 465,050.00 172,728.93
酒店
住宅、
62 威海 峯范 在建项目 71,598.00 121,717.00 158,397.00 111,929.30 46,467.70 117,937.00 102,064.00
商业
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2023 年年度报告
住宅、
63 烟台 烟台观山水 竣工项目 46,801.00 102,962.00 138,369.00 138,369.00 71,973.39 3,064.45
商业
住宅、
和平区领事
64 沈阳 商业、 在建项目 124,968.70 249,937.40 327,725.79 327,725.79 418,226.87 22,523.28
馆北街东
办公
中东港项目 住宅、
65 沈阳 在建项目 188,074.00 451,377.00 622,671.46 221,111.50 401,559.96 570,339.64 16,831.16
和平首府 商业
沈阳华发四 住宅、
66 沈阳 在建项目 43,419.00 78,155.00 106,250.95 106,250.95 142,279.64 15,416.43
季 商业
大连绿洋湾 住宅、
67 大连 在建项目 200,000.00 240,000.00 316,877.00 189,946.68 126,930.32 251,349.96 168,059.00
项目 商业
北京华发中 住宅、
68 北京 在建项目 60,622.00 152,706.00 248,514.00 67,828.13 180,685.87 447,539.02 6,391.28
央公园 商业
西安中央首 住宅、
69 西安 在建项目 56,108.28 184,771.00 273,866.97 215,679.11 58,187.86 224,675.57 30,649.17
府 DK4 商业
西安中央首 住宅、
70 西安 竣工项目 39,268.70 109,952.36 155,852.36 155,852.36 161,390.49 7,528.37
府 DK5 商业
西安长安首 住宅、
71 西安 在建项目 123,137.00 221,630.00 337,128.70 337,128.70 523,314.86 45,886.46
府 商业
西安莲湖区 住宅、 新开工项
72 西安 87,208.80 244,185.00 338,093.00 338,093.00 320,726.91 179,275.37
利君项目 商业 目
天津景泰华 住宅、
73 天津 在建项目 45,462.90 68,194.35 94,171.08 20,037.83 74,133.25 79,241.00 1,705.64
府 商业
74 其他 99,034.96 423,263.00 573,588.12 573,588.12 906,011.66 37,320.16
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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2023 年年度报告
已售（含已预
可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面
序号 地区 项目 经营业态 售）面积 结转收入金额
(平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
1 珠海 琴澳新城（国际海岸） 住宅、商业 7,345.17 445.02 1,121.57 4,522.20 32,296.06
2 珠海 琴澳新城（四季半岛） 住宅、商业 136,299.99 78,207.34 126,001.29 352,368.49 15,405.59
3 珠海 珠海都荟四季 住宅 18,195.30 7,955.62 63,955.40 196,769.35 24,375.65
4 珠海 绿洋湾 住宅、商业 29,171.67 16,878.98 20,840.11 71,337.48 2,988.53
5 珠海 华发山庄 住宅、商业 17,901.45 12,135.45 13,798.02 49,890.81 947.30
6 珠海 华发公园四季 住宅、商业 9,787.63 2,753.98 2,753.98
7 珠海 华发又一城 住宅、商业 259,100.95 158,861.62 185,086.34 221,220.71 53,313.89
8 珠海 国际商务中心 住宅、商业 29,639.90 3,667.63 3,680.95 5,677.14 1,354.32
9 珠海 天茂半岛 住宅、商业 66,738.18 35,391.94 62,937.32 156,922.77 3,298.65
10 珠海 华发香海湖 住宅、商业 16,033.45 2,356.07 2,356.07
11 中山 华发四季 住宅、商业 8,550.80 112.80 1,341.76 3,452.60 341.07
12 中山 观山水 住宅、商业 141,299.87 101,400.85 58,954.00 54,980.78 92,898.46
13 中山 华发广场 住宅、商业 1,115.35 598.35 2,379.24 3,265.32 2,110.20
14 中山 华发首府 住宅 351.57 217.57 1,382.79 3,322.38 987.89
15 中山 学府壹号 住宅 53,167.62 20,686.94 20,459.83
16 广州 和樾府 住宅、商业 83,735.76 83,735.76 112,958.22 592,326.84 132,953.81
17 佛山 滨江府 住宅、商业 79,693.58 42,371.88 75,460.52
18 南宁 国宾壹号 住宅、商业 9,761.20 1,279.44 915.74 993.08 901.95
19 南宁 亿鼎五象小镇 住宅 7,067.56 7,067.56
20 江门 华发四季一期 住宅、商业 56,204.57 31,837.77 7,209.07 6,407.67 1,101.20
21 江门 华发水岸 住宅、商业 19,592.02 10,001.62 25,562.49 20,876.03 4,218.13
22 重庆 四季半岛 住宅、商业 17,823.13 8,578.13 31,158.27 53,296.77 830.14
23 成都 锦江首府 住宅 812.64 335.64 1,419.54 5,828.60 1,677.55
24 成都 锦江大院（章华） 住宅 733.39 301.39 56,093.34 157,556.48 894.44
25 成都 锦江大院（崇德） 住宅 7,144.72 6,727.72 60,931.25 173,729.06 1,668.73
26 成都 锦江璞园 住宅 37,790.51 37,790.51 37,790.51
27 成都 华发新川印 住宅 48,686.32 47,160.82 46,702.75
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2023 年年度报告
28 湛江 华发新城 住宅、商业 73,532.73 34,906.21 40,704.80 32,912.00 74,897.48
29 惠州 铂钻四季 住宅、商业 105,271.97 47,576.41 158,222.75 188,176.52 9,636.91
30 深圳 文旅冰雪城 住宅、商业 240,917.54 236,572.24
31 汕尾 华发清泉谷 住宅、商业 3,405.90 283.90 283.90 338.39 855.76
32 长沙 四季云玺 住宅 20,695.94 8,897.32 9,090.74
33 昆明 书香云海 住宅、商业 224,250.43 125,937.43 223,085.83 281,342.25 105,649.14
34 上海 周浦项目 住宅、商业 113,482.35 11,179.35 11,179.35
35 上海 静安华府 住宅 58,168.52 57,548.52
36 上海 华发蟠龙四季 住宅 47,432.61 47,432.61
37 上海 浦锦缦玥 住宅 23,200.48 23,200.48 23,200.48
38 上海 古美华府 住宅 57,751.86 57,751.86 57,751.86
39 上海 半岛华庭 住宅 100,675.38 100,675.38 100,675.38
40 上海 四季河滨 住宅 101,017.82 101,017.82 100,862.21
41 上海 静安府华府 住宅、商业 314.35 172.35 1,145.64 11,778.70 286.96
42 上海 泗水和鸣 住宅 2,716.87 1,966.40 99.47 4,258.93
43 上海 光星华府 住宅 132.94 8.94 1,990.38 11,610.05
44 无锡 华发首府 住宅、商业 1,802.70 553.00 1,726.24 4,025.33
45 无锡 华发中央首府 住宅、商业 85,650.92 39,858.69 67,203.38 196,698.67 25,684.07
46 无锡 华发四季 住宅、商业 17,715.53 9,696.73 16,767.66
47 苏州 太仓院子 住宅 1,735.38 236.96 1,725.75 3,747.16
48 苏州 姑苏院子 住宅 13,533.68 9,172.45 61,484.57 174,903.13 11,769.01
49 苏州 星辰海 住宅 14,194.17 14,194.17 93,959.80 131,121.59 4,466.07
50 苏州 常熟未来城 住宅、商业 133,945.05 79,129.15 19,767.56 27,271.65 83,596.86
51 苏州 四季河滨 住宅 52,417.10 40,639.80 40,561.60
52 苏州 润鸿四季 住宅、商业 32,114.15 19,627.70 14,448.49
53 南京 钟山峰景 住宅、商业 66,601.77 25,263.96 147,323.60 655,581.20 5,791.84
54 南京 紫麒府 住宅、商业 23,756.58 17,227.18 20,213.58 49,047.21 1,692.25
55 南京 四季雅筑 住宅 79,379.56 46,185.56 108,612.34
56 南京 华发美的云筑 住宅、商业 24,957.67 19,858.67 65,179.42
57 南京 华发紫京四季 住宅 68,113.67 28,121.87 52,881.07
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2023 年年度报告
58 徐州 晴翠四季 住宅 56,390.63 42,437.63 88,580.08
59 杭州 峰荟 住宅、商业 41,384.78 10,099.78 95,665.60 201,129.08 1,090.66
60 杭州 江月望云 住宅 40,707.34 40,537.34 116,028.50
61 杭州 珹曜云府 住宅、商业 108,617.38 93,919.08 94,352.84
62 杭州 悦望荟 住宅 52,456.67 52,160.19 52,262.75
63 绍兴 绍兴金融活力城 住宅、商业 138,779.59 65,187.86 214,498.71 456,657.37 295,785.92
64 义乌 江映月 住宅、商业 72,904.97 22,947.97 59,962.21
65 武汉 中央首府 住宅、商业 34,982.13 26,996.13 1,159.62 7,409.58 34,960.58
66 武汉 公园首府 住宅、商业 77,463.21 32,542.63 63,095.44
67 武汉 都荟天地 住宅、商业 109,013.54 75,074.14 148,486.86
68 武汉 外滩首府 住宅、商业 1,384.19 258.19 140.45 2,155.24 585.86
69 武汉 外滩荟 住宅、商业 20,736.27 12,882.27 12,817.10 64,077.95 3,838.63
70 武汉 未来城 住宅、商业 62,036.20 40,910.20 43,682.18 23,276.66 5,168.33
71 郑州 峰景湾 住宅、商业 91,181.08 54,154.69 64.28 699.67 495.33
72 鄂州 梧桐湖国际社区 住宅、商业 94,106.71 27,093.54 1,736.86 1,246.29 412.39
73 威海 九龙湾 住宅、商业 35,418.14 10,394.64 1,941.60 3,401.72 44,166.52
74 威海 樱花湖 住宅、商业 65,288.69 4,551.29 5,043.89 5,643.82
75 威海 峯范 住宅、商业 65,136.10 26,862.67 45,664.62 47,619.29 36,413.24
76 青岛 华发四季 住宅、商业 14,296.84 9,304.84 13,121.28 13,525.25 1.17
77 沈阳 全运首府 住宅、商业 93,249.40 21,609.26 746.90 1,423.16 1,187.30
78 沈阳 和平首府 住宅、商业 124,019.47 24,952.59 24,279.86 42,853.21 3,895.97
79 沈阳 华发龙湖天曜 住宅、商业 50,802.94 18,306.30 50,376.13
80 沈阳 华发四季 住宅、商业 14,570.22 269.56 395.32
81 大连 华发山庄 住宅、商业 32,614.16 2,835.85 4,806.91 8,216.31 248.57
82 大连 绿洋湾 住宅、商业 42,201.90 5,428.64 25,594.93 30,327.90 2,459.11
83 大连 华发新城 住宅、商业 14,888.22 1,167.16 1,526.72 948.06 28.85
84 大连 花间月 住宅、商业 27,518.82 311.69 580.04 292.43
85 包头 华发新城 住宅、商业 3,290.32 2,418.22 3,672.72 1,794.32 636.59
86 西安 CID 中央首府 住宅、商业 13,845.53 2,668.16 56,187.86 96,571.15 66,020.95
87 西安 长安首府 住宅、商业 87,311.13 18,103.98 31,621.90
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88 天津 未来荟 住宅、商业 16,066.79 12,637.36 14,951.59 15,240.55 1,944.32
89 大连 观贤别墅 住宅、商业 14,637.65 10,753.81 7,583.54 27,569.15
90 苏州 浅悦静庭 住宅、商业 55,496.88 54,788.88 99,264.70 251,356.53
91 武汉 金茂华发武汉国际社区 住宅、商业 49,723.91 46,406.80 27,858.68 62,664.63
92 武汉 华发金茂逸墅 住宅、商业 44,137.20 24,066.20 19,379.60 16,136.43
93 上海 上海四季半岛 住宅 153,616.28 901,971.53
94 北京 北京中央公园 住宅、商业 6,401.70 20,165.57 530.41
95 西安 西安 CID.中央首府 住宅、商业 102,224.29 177,626.14 2,500.31
96 烟台 烟台华发观山水 住宅、商业 76,834.34 61,290.30 871.58
97 郑州 郑州华发峰景花园 住宅、商业 100,090.61 137,904.85 803.55
98 江门 华发四季二期 住宅、商业 45,480.26 36,955.64 2,793.81
99 珠海 华发悦谷名苑 住宅 12,376.82 33,953.69 31,228.15
100 珠海 华发国际海岸花园 住宅、商业 44,319.09 122,736.17 92,024.52
101 其他 / 30,389.91 52,618.44 67,834.05
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序号 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式
1 购物中心和商业街 433,251.19 47,788.64 是
2 办公楼及其他 471,653.13 20,229.55 是
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
14,400,936.66 5.48% 814,912.82
截至 2023 年 12 月末，公司有息负债合计人民币 1,440.09 亿元,其中公司长期负债占全部有息负债的比重为 83.24%，债务期限结构合理。
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6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司长期股权投资余额为 252.46 亿。具体内容请详见合并财务报表项目附注“七、11 长期股权投资”
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的累
本期公允价值 本期计提的减 本期出售/赎
资产类别 期初数 计公允价值变 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 值 回金额
动
股票 6,532,036.88 -2,176,258.22 79,035.47 4,434,814.13
私募基金 17,450,000.00 17,450,000.00
衍生工具 -4,828,454.88 17,069,489.04 -93,669,119.03 -70,395,006.93 -58,153,972.77
其他 100,000.00 100,000.00
合计 19,253,582.00 14,893,230.82 -93,669,119.03 -70,315,971.46 -36,169,158.64
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私募基金投资情况
√适用 □不适用
公司所投资私募基金不会对公司的财务状况和生产经营活动产生重大影响。
衍生品投资情况
√适用 □不适用
(1).报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末账面
报 告
本期公允 计入权益的 报 告 期 价值占公
期 内 期末账面价
衍生品投资类型 初始投资金额 期初账面价值 价值变动 累计公允价 内 售 出 司报告期
购 入 值
损益 值变动 金额 末净资产
金额
比例（%）
远期结售汇 - -482.85 1,706.95 -9,366.91 - - -5,815.40 -0.04
合计 - -482.85 1,706.95 -9,366.91 - - -5,815.40 -0.04
报告期内套期保值业务的会计政策、
会计核算具体原则，以及与上一报告 与上一报告期相比无重大变化
期相比是否发生重大变化的说明
报告期实际损益情况的说明 2023 年实现远期结售汇交割收益 16,993.83 万元。
远期结售汇的开展目的为对冲公司美元借款产生的汇兑损益，以及公司境外子公司返投境内子公司在编制合
套期保值效果的说明 并财务报表时产生的外币报表折算差额。公司通过外汇套期保值业务锁定结售汇汇率，将衍生品产生的公允
价值变动与汇兑损益或外币报表折算差额进行对冲，有效防范了外汇汇率波动风险。
衍生品投资资金来源 不涉及初始投资
报告期衍生品持仓的风险分析及控制 1、风险分析：
措施说明（包括但不限于市场风险、 （1）市场风险：外汇套期保值业务存在市值波动风险。
流动性风险、信用风险、操作风险、 （2）经营风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能会由于内部控制机制滞后于业务发展
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法律风险等） 而造成经营风险。
（3）银行违约风险：对于外汇套期保值业务，如果在合约期内银行倒闭，则公司不能以约定价格执行外汇
合约，存在风险敞口不能有效对冲的风险。公司拟进行交易的银行主要包括大型国有银行、全国性股份制商
业银行和大型外资银行，违约风险可控。
2、控制措施：
（1）基于真实的业务背景及公司实际发生的外汇债务的合理安排，所有外汇套期保值严格匹配预期用汇时
间，严格保障资金流动性。
（2）公司所有外汇套期保值业务必须以规避汇率风险为目的，有真实的业务背景，严禁超过公司正常业务
的外汇套期保值业务。
（3）建立套期保值管理办法，严格内部审批流程。
（4）建立外汇套期保值业务台账。
已投资衍生品报告期内市场价格或产
品公允价值变动的情况，对衍生品公 报告期内，公司远期结售汇衍生品投资产生的浮动盈亏 5,332.55 万元。报告期末，远期结售汇衍生品公允价
允价值的分析应披露具体使用的方法 值参照外部金融机构的市场报价确定。
及相关假设与参数的设定
涉诉情况（如适用） 不适用
衍生品投资审批董事局会议公告披露
2023 年 3 月 21 日
日期（如有）
衍生品投资审批股东会公告披露日期
无
（如有）
(2).报告期内以投机为目的的衍生品投资
□适用 √不适用
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4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：元
公司名称 业务性质 净资产 资产总计 净利润
珠海华晖房地产
房地产 13,993,420,925.19 21,153,031,048.54 1,146,456,408.93
开发有限公司
珠海市海川地产
房地产 84,581,072,375.65 154,604,003,051.29 554,273,785.46
有限公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
在房地产供求关系发生重大变化的背景下，行业经历着前所未有的深度调整周期。2023 年
12 月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业
的合理融资需求”“加快推进三大工程”“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释
放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。展望 2024 年，国家将根据房地产市场供求关系
发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚
性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
房地产行业细分市场竞争日益激烈，定制化、差异化、个性化的优质产品成为企业突破同质
化竞争的关键所在。有质量的增长将成为企业谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行
业周期的必要保障。依靠强大的产品竞争力与优秀的品牌影响力穿越周期成为行业的普遍共识，
未来高能级城市的优质地块项目将成为房企争夺的焦点。企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利
能力，在立足住宅主业的前提下，紧跟市场需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地
产行业的变化，探索行业新发展模式，在三大工程建设、轻资产业务、强化服务与运营能力等方
面发力，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
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1、公司以“品质中国 匠心筑家”为品牌内涵，积极实施精品战略升级，以“关注每一位居
者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，
持续优化产品品质，夯实产品力，迭代升级华发新一代好房子，提升产品技术标准，将科技智慧
融入进未来住宅产品之中。公司研究发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，构建
“四化十二优”技术标准，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、
智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可
变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理等十二个方面为纬度，持
续对产品体系进行增值赋能，提升核心竞争力，为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质
生产力发展贡献力量。
2、业务管控上，坚持前瞻布局，系统谋划，持续升级管控体系。围绕精细化管理要求，不
断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺
“总部-区域-城市”权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系。
3、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、广州、深圳、北京、杭州、
成都等高能级城市的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，持续
深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展
以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项
目并购、城市更新等多种方式。
4、逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力
和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
5、紧盯提质增效主方向，夯实“1+3”业务格局。稳步推进围绕精品住宅为主业，商业运
营、物业服务、上下游产业链业务同步前行的业务发展格局。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年，公司将坚定信心，积极应对市场变化，坚持高质量发展之路，将以下工作为重点，
全力推进各项业务：
1.坚持推进销售去化和资产盘活
以销售去化为工作重心，总部各中心（部门）加强服务督导、积极赋能，各大区（区域）、
城市公司因地制宜、发挥优势，上下联动、齐心协力做好销售去化工作。坚决贯彻落实“一盘一
策”会议工作部署，全面推动存量资产盘活。
2.全面增强产品市场竞争力
产品力方面，积极践行 ESG 战略，按照“新一代好房子 华发科技+产品体系技术标准”，积
极推进新型产品试点项目落地，并逐步推动新体系落位到其他大区新项目，构建独特核心竞争力。
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加强行业对标，增强产品适配性，推进综合产品力提升。持续加强工程质量、安全和进度管控，
确保新一代产品执行落地。
服务力方面，完善《项目三力验收管理办法》，加快建立项目缺陷反馈机制，加强房修服务
管控及考核，强化供方单位管理，提升房修服务水平。构建集地产服务、物业服务于一体的对客
服务平台和小程序，设置统一客服热线和呼叫中心，提升对客窗口服务质量。
配套力方面，按照“交付即开业”要求，前置做好商业项目规划，提升招商和运营水平，同
时结合区位因素打造配套学校、路网交通等，增强社区综合配套力。
3.持续提升经营管控水平
继续加强资金资本运作。进一步优化融资结构，压降融资成本，促进存量资源盘活；持续深
化财务管理、费用管控等工作，推进公司“三道红线”保持绿档。
继续提升运营效率。牢固树立“一盘棋”思维，增强协同作战能力，及时发现并解决问题，
多措并举，全力提升操盘能力和运营效率；做好交付、结转铺排，确保结转项目如期保质保量完
成交付。
继续加强工程管理。系统性抓好工程质量、进度和安全管控，建立运营、设计、工程、客关
联合巡检机制和供应商“黑名单”和“白名单”机制，坚决实施安全生产“一票否决制”，杜绝
工程质量问题，维护公司品牌声誉，助力产品销售和公司经营。
继续强化人才团队建设。以团队结构优化为重点，积极为有冲劲、有专业知识和能力人员团
队的提供锻炼平台；进一步吸纳优秀人才，在住宅开发、商业、物业等关键领域引进优秀人才，
补齐人才短板；加强团队整体建设，为公司发展提供强有力的人才支撑。
继续强化数字化赋能。继续优化完善数字化营销平台建设，构建客户画像标签体系，推进大
会员系统建设；持续优化 ERP、经分等各类系统功能。
继续塑造品牌优势。围绕“七力”提升战略，构建深入人心的品牌故事，推进公司品牌保值
增值。
4.坚持聚焦核心城市，精准投拓增加优质土储
一是积极应对市场和政策波动，保持战略定力，加强市场预判、成本估算和费率对标，进一
步提高出价能力和投资竞争力。二是继续聚焦上海、杭州、成都、深圳、北京、广州等核心城市，
坚持获取流速快且利润有保障的优质项目；机会关注市场安全度可控的其它城市，寻找新的优质
增长点。
5.全面深化业务协同互动
继续夯实“三大支撑”，为地产主业销售去化、产品提升、资产盘活等赋能。其中：商业运
营板块在做好主业配套提升的同时，全力提升集中商业招商运营能力和品牌号召力；物业公司以
提升物业服务品质为第一要务，强化与地产主业协同，做优品质、做好口碑、打响品牌，提升服
务力；上下游产业链公司进一步提质增效。
6.坚持党建引领，体现国企责任担当
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坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，紧跟党委步伐，抓好党建及相关学习工
作；全面夯实基层党组织建设，提高党业融合发展工作成效。
持续加强纪检监察工作和作风建设，着重加强巡查巡检力度，将违法违规事件消灭在萌芽状
态，推动廉洁自律在公司蔚然成风，做到防微杜渐、风清气正。
持续推动安全生产及消防管理标准化建设，压实企业安全生产主体责任，以“一线三排”工
作机制为抓手，做到安全生产隐患第一时间掌握，第一时间研判，第一时间处置。
持续做好工会及幸福华发等工作，丰富员工业余生活，提升员工归属感、获得感和幸福感。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1.政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用
行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来, 随着房地产调控长效机制
建设稳步推进，市场总体回调压力加大，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和
核心城市的市场竞争激烈，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司在经营过程中，充
分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风
险的应对工作。
2.市场风险
房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有
开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划
设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且
同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运
营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致
总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回
款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能
力。
3.行业风险
随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能
力加速分化，行业集中度进一步提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，
进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效
率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间
的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
4.资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运
营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将
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加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提
高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说
明
□适用 √不适用
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第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
1.关于股东与股东大会：报告期内，根据《中华人民共和国公司法》《上海证券交易所股票
上市规则》及公司制定的《股东大会议事规则》，公司共召开了 1 次年度股东大会及 3 次临时股
东大会。公司认真接待股东来访和来电咨询，保证所有股东对公司重大事项都有知情权。公司能
够平等对待所有股东，特别是中小股东与大股东享有平等地位，能够充分行使自己的权利。
2.关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，公司控股股东严
格规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的
决策和经营活动。公司与控股股东进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财
务、机构、业务等五方面做到了独立，公司董事局、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市
以来得到了控股股东在资金、人才和资源等各方面的大力支持和帮助，未发生过大股东占用上市
公司资金和资产的情况。公司已建立防止控股股东及其附属企业占用上市公司资金、侵害上市公
司利益的长效机制，并在《公司章程》中明确了“占用即冻结”的相关条款。
3.关于董事和董事局：公司董事局由 14 名董事组成，其中 5 名为独立董事，人数和人员构
成符合法律法规的要求。公司董事均能够认真负责，勤勉尽职，诚信行事，熟悉有关法律法规，
以公司最佳利益为前提履行职责，切实维护公司和全体股东的利益。董事局已按照相关规定组建
了战略委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会、提名委员会等。报告期内，公司共召开董事局
会议 11 次， 公司董事局的召集、召开严格按照《公司章程》及《董事局议事规则》规定进行，
有效的发挥了董事局的决策机制。
4.关于监事和监事会： 报告期内，公司共召开了 7 次监事会。公司监事会严格执行《公司
法》《公司章程》的有关规定，人数和人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会工作
制度》等制度，认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规
性进行监督，并独立发表意见。
5.关于绩效评价与激励约束机制：公司已经建立了公正、透明的董事、监事、高级管理人员
的绩效评价标准与激励约束机制。公司已经实施完成一次限制性股票股权激励计划，同时，投拓
奖励机制、董事局专项奖励基金、销售奖励、回款奖励等全面实施，进一步完善了公司长效激励
机制与专项激励制度相结合的激励体系。
6.关于信息披露与透明度：公司指定董事局秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询，
指定《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》为公司信息披露的报纸；公司严格
按照有关法律法规及《上市公司信息披露管理办法》要求，真实、准确、完整、及时、公平地披
露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。
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2023 年年度报告
7.关于投资者关系及相关利益者：公司以更加透明、公开、热情的态度，通过各种渠道进一
步加强投资者关系管理工作。通过现场实地考察、坦诚的座谈和热线电话交流，就投资者普遍关
心的行业前景、市场变化、公司开发销售情况、公司市场开拓计划等事项进行了阐述，细致专业
地建立了与投资者的沟通渠道， 提高了公司在资本市场的透明度， 维护了公司形象和投资者利
益。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具
体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
√适用 □不适用
就解决同业竞争问题，控股股东华发集团已向公司出具承诺函，承诺函具体内容详见本报告
“第六节 重要事项”中的“一、承诺事项履行情况”。
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 披露日期
具体内容详见公司于 2023 年
3 月 11 日在上海证券交易所
网 站 （www.sse.com.cn） 及
2023 年第一次
2023-3-10 www.sse.com.cn 2023-3-11 《 上 海 证券 报 》《中 国 证券
临时股东大会
报》《证券时报》 《证券日
报》 披露的公告 （公告编
号：2023-011）。
具体内容详见公司于 2023 年
4 月 11 日在上海证券交易所
网 站 （www.sse.com.cn） 及
2022 年年度股
2023-4-10 www.sse.com.cn 2023-4-11 《 上 海 证券 报 》《中 国 证券
东大会
报》《证券时报》 《证券日
报》 披露的公告 （公告编
号：2023-026）。
具体内容详见公司于 2023 年
5 月 5 日在上海证券交易所网
站 （www.sse.com.cn） 及
2023 年第二次
2023-5-4 www.sse.com.cn 2023-5-5 《 上 海 证券 报 》《中 国 证券
临时股东大会
报》《证券时报》 《证券日
报》 披露的公告 （公告编
号：2023-034）。
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2023 年年度报告
具体内容详见公司于 2023 年
11 月 30 日在上海证券交易所
网 站 （www.sse.com.cn） 及
2023 年第三次
2023-11-29 www.sse.com.cn 2023-11-30 《 上 海 证券 报 》《中 国 证券
临时股东大会
报》《证券时报》 《证券日
报》 披露的公告 （公告编
号：2023-073）。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
四、董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内
从公司获 是否在公
任期起始日 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动
姓名 职务 性别 年龄 得的税前 司关联方
期 日期 数 数 增减变动量 原因
报酬总额 获取报酬
（万元）
李光宁 董事局主席 男 52 2021-5-17 2024-5-16 1,301 1,301 - 683.4 否
董事局副主
陈 茵 女 53 2021-5-17 2024-5-16 602,260 602,260 - 549.0 否
席、总裁
董事局副主
郭凌勇 席、执行副 男 50 2021-5-17 2024-5-16 450,000 450,000 - 577.4 否
总裁
董事局副主
汤建军 男 54 2021-5-17 2024-5-16 216,000 216,000 - 647.6 否
席
谢 伟 董事 男 49 2021-5-17 2024-5-16 - - - - 是
董事、常务
俞卫国 男 57 2021-5-17 2024-5-16 486,000 486,000 - 533.0 否
执行副总裁
郭 瑾 董事 女 51 2021-5-17 2024-5-16 - - - - 是
许继莉 董事 女 52 2021-5-17 2024-5-16 - - - - 是
董事、执行
张 延 男 55 2021-5-17 2024-5-16 492,000 492,000 - 534.4 否
副总裁
张学兵 独立董事 男 58 2021-5-17 2024-5-16 - - - 30.0 否
王跃堂 独立董事 男 60 2021-5-17 2024-5-16 - - - 30.0 否
丁 煌 独立董事 男 59 2021-5-17 2024-5-16 - - - 30.0 否
高子程 独立董事 男 61 2021-5-17 2024-5-16 - - - 30.0 否
谢 刚 独立董事 男 50 2021-5-17 2024-5-16 - - - 30.0 否
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2023 年年度报告
张 驰 执行副总裁 男 57 2021-5-18 2024-5-16 450,000 450,000 - 519.0 否
刘颖喆 执行副总裁 男 48 2021-5-18 2024-5-16 - - - 574.2 否
戴戈缨 执行副总裁 男 55 2021-5-18 2024-5-16 13,500 13,500 - 544.1 否
向 宇 执行副总裁 男 53 2022-9-20 2024-5-16 - - - 380.4 否
侯贵明 董事局秘书 男 51 2021-5-18 2024-5-16 499,602 499,602 - 440.6 否
罗 彬 财务总监 女 50 2021-5-18 2024-5-16 - - - 442.0 否
李伟杰 监事长 男 39 2022-12-12 2024-5-16 - - - - 否
仝鑫鑫 监事 男 36 2021-4-9 2024-5-16 - - - 79.0 否
陈振环 监事 男 38 2021-5-17 2024-5-16 - - - 102.1 否
合计 / / / / / 3,210,663 3,210,663 / / 6,756.2 /
姓名 主要工作经历
曾任珠海华发集团有限公司总经理助理、副总经理，珠海华发投资控股集团有限公司董事长，珠海华金资本股份有限公司董事
长，本公司董事局秘书、总裁、董事等。现任珠海华发集团有限公司党委副书记、董事、总经理、法定代表人，香港华发投资控股有
李光宁
限公司副董事长，华发物业服务集团有限公司董事，珠海华实普罗企业管理有限责任公司董事，珠海华发现代农业科技投资控股有限
公司执行董事，本公司董事局主席、法定代表人。
曾任珠海英格仕房产开发有限公司助理总经理兼工程业务部经理，本公司销售部经理、总经理助理、副总裁等。现任本公司董事
陈 茵
局副主席、总裁、华南大区董事长。
曾任本公司市场研发部经理，珠海十字门中央商务区建设控股公司常务副总经理、总经理、董事长，珠海华发文化产业投资控股
有限公司董事长，珠海华发集团有限公司总经理助理、副总经理，珠海富山工业园投资发展有限公司董事长、总裁，珠海智慧产业园
郭凌勇 发展有限公司董事长等。现任珠海华发城市运营投资控股有限公司董事长，珠海华发综合发展有限公司董事长，珠海华发城市更新投
资控股有限公司董事，珠海十字门中央商务区建设控股有限公司董事，香港华发投资控股有限公司董事，本公司董事局副主席、执行
副总裁、珠海大区董事长。
曾任珠海市唐家湾镇镇长、镇委书记、珠海市大学园区管委会副主任、珠海市政府副秘书长、佛山市南海区委常委、组织部部
汤建军 长、佛山市委市政府副秘书长等职，公司副总裁。现任本公司董事局副主席、副总裁、华发实业（美国）有限公司董事长、CEO，华
发实业（美国东部）有限公司董事长、CEO。
曾任深圳市国际企业股份有限公司董事局秘书、投资部经理，珠海华发集团有限公司总经理助理，珠海华发投资控股有限公司总
经理，珠海华发集团财务有限公司董事长，珠海铧创投资管理有限公司董事长，珠海铧创投资担保有限公司董事长，本公司董事局秘
谢 伟
书等。现任珠海华发集团有限公司董事、常务副总经理，珠海华发投资控股集团有限公司董事长（法定代表人）、总裁，珠海华发集
团财务有限公司董事，珠海铧创投资管理有限公司董事，华金金融（国际）控股有限公司董事，华发物业服务集团有限公司董事，珠
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2023 年年度报告
海华薇投资有限公司董事，成发企业有限公司董事，香港华发投资控股有限公司董事，横琴华通金融租赁有限公司董事长（法定代表
人），横琴人寿保险有限公司董事，华金证券股份有限公司董事长，本公司董事。
曾任珠海市审计局基本建设审计科副科长，本公司财务总监、副总裁、原北京区域董事长等。现任本公司董事、常务执行副总
俞卫国
裁、董事局北京业务推进中心主任。
曾任交通银行珠海分行副行长、交通银行广东省分行公司投资银行部总经理，珠海华金资本股份有限公司总裁，华灿光电股份有
郭 瑾 限公司董事长等。现任珠海华发集团有限公司党委委员、董事、副总经理，珠海华发科技产业集团有限公司董事长、总裁，珠海华金
资本股份有限公司董事长，珠海光库科技股份有限公司董事长，方正科技集团股份有限公司董事等，本公司董事。
曾任中国农业银行珠海市分行副行长、兴业银行珠海分行副行长，珠海华发集团财务有限公司董事、总经理，珠海华发商贸控股
有限公司副董事长等。现任珠海华发集团有限公司副总经理、首席资金官，珠海华发综合发展有限公司董事、总经理（法定代表
许继莉 人），珠海华发集团财务有限公司董事长（法定代表人），珠海华发商贸控股有限公司董事长（法定代表人），珠海华发投资控股集团
有限公司董事，裕发（澳门）有限公司董事，珠海华建联合投资控股有限公司董事长（法定代表人）、总经理，北京迪信通商贸股份
有限公司董事长（法定代表人）、总裁，成发企业有限公司董事，本公司董事。
曾任珠海市建设局政策法规科科长、珠海建设局勘察设计科科长，珠海市房地产和城乡规划建设局总工程师等。现任本公司董
张 延
事、执行副总裁、党委书记、首席工程官。
1988 年加入司法部中国法律事务中心，1992 年任该中心海南办事处主任，1993 年发起设立北京市中伦律师事务所并任主任。现任
张学兵 北京市中伦律师事务所主任、中国船舶重工集团动力股份有限公司独立董事、中国国际贸易中心股份有限公司独立董事，本公司独立
董事。
曾在美国康奈尔大学等学校做访问学者和开展合作研究。现任南京大学会计学系教授，江苏省会计学副会长，中国实证会计研究
王跃堂
会常务理事，宝胜科技股份有限公司独立董事，本公司独立董事。
曾任武汉大学公共管理硕士（MPA）教育中心主任、政治与公共管理学院副院长、院长。兼任国务院学位委员会公共管理学科评
议组成员兼联合召集人、全国公共管理专业学位研究生（MPA）教育指导委员会委员、教育部高等学校公共管理类学科专业教学指导
委员会委员、全国政策科学研究会副会长、中国公共管理研究会副理事长、中国行政管理学会常务理事、中国行政体制改革研究会理
丁 煌
事、湖北省公共管理专业学位研究生教育指导委员会主任委员。现任武汉大学二级教授、“珞珈学者”特聘教授、武汉大学国家治理与
公共政策研究中心主任、武汉大学政府治理创新研究中心（湖北省改革智库）主任、公共管理学科行政管理专业和应急管理及国际法
学科跨域公共治理专业跨学科博士生导师，本公司独立董事。
高子程，曾任北京市康达律师事务所合伙人律师。现任北京达达律师事务所合伙人律师，中华全国律师协会会长，第十四届全国
高子程 人大代表，第十六届北京市人大代表，中国法律援助和司法行政英烈关爱救助基金会副理事长，中国国际商会商法与惯例委员会副主
席，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，中国仲裁法学研究会副会长，中央财经大学客座教授，本公司独立董事。
曾就职于北京市海淀区人民检察院。现任北京国枫律师事务所执行合伙人，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，上海国际仲裁
谢 刚
中心仲裁员，上海仲裁委员会仲裁员，本公司独立董事。
张 驰 曾任保利达地产（中国）有限公司总经理、本公司市场营销部总监、首席产品官、副总裁。现任本公司执行副总裁、北方区域董
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2023 年年度报告
事长、总经理。
曾任龙湖地产上海公司副总经理、大连公司总经理，泰禾集团副总裁兼上海区域总裁，本公司副总裁兼华东区域、华中区域常务
刘颖喆
副董事长等。现任本公司执行副总裁、华东大区董事长。
曾任中国三江航天集团工程设计院助理工程师，广东省江门市会城建筑设计院工程师，新加坡 BEC 工程咨询管理公司高级造价
师，新加坡三达利控股有限公司北京分公司常务副总经理，金地（集团）股份有限公司东北区域公司工程总监，复地（集团）股份有
戴戈缨
限公司总裁助理，金地（集团）股份有限公司成本管理部总经理，金地（集团）股份有限公司华东区域公司副总经理，武汉华发置业
有限公司董事长、总经理，本公司华东区域常务副总经理。现任公司执行副总裁、首席运营官、首席营销官。
曾任武汉中央商务区城建开发有限公司董事长，华发股份副总裁、华东区域董事长兼华中区域董事长，华夏幸福基业股份有限公
向 宇
司高级副总裁兼南方总部江南区域总经理。现任公司执行副总裁，珠海大区副董事长、总经理，华南大区副董事长、总经理。
曾任中国工商银行珠海市新洲支行业务部经理，深圳市海欣创业投资担保有限公司总经理，珠海铧创投资担保公司总经理，珠海铧创
侯贵明
投资担保有限公司董事长。现任本公司董事局秘书，华发置业（澳门）有限公司董事长、总经理。
曾任广州市住宅建设发展有限公司总会计师兼财务部经理，广州珠江实业开发股份有限公司财务总监，珠海华发集团有限公司副
罗 彬 首席财务官、财务管理中心主任，珠海华发实体产业投资控股有限公司首席财务官，珠海华发综合发展有限公司财务总监，华金国际
资本控股有限公司财务总监，珠海城市建设集团有限公司董事。现任本公司财务总监、首席财务官。
现任珠海市人民政府国有资产监督管理委员会财务总监，珠海华发集团有限公司董事、财务总监，珠海科技创业投资有限公司董
李伟杰
事，珠海华金资本股份有限公司监事长，珠海创业投资引导基金有限公司董事，本公司监事长。
仝鑫鑫 现任本公司职工监事、董事局秘书处副主任、证券及投资者关系管理部副总监。
陈振环 现任本公司监事、内部稽核室副总监。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任 任期终止
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期
的职务 日期
党委副书记 2010.12
李光宁 珠海华发集团有限公司 董事 2008.12
总经理 2009.04
郭凌勇 珠海华发综合发展有限公司 董事长 2015.03
董事 2016.10
谢 伟 珠海华发集团有限公司
常务副总经理 2015.08
党委委员 2016.01
郭 瑾 珠海华发集团有限公司 董事 2021.04
副总经理 2023.02
首席资金官 2018.03
珠海华发集团有限公司
副总经理 2023.02
许继莉
董事、总经理、
珠海华发综合发展有限公司 2016.09
法定代表人
董事 2018.03
李伟杰 珠海华发集团有限公司
财务总监 2022.10
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
香港华发投资控股有限
董事、副董事长 2014.03
公司
华发物业服务集团有限
董事 2015.09
公司
珠海华金资本股份有限
董事 2014.06 2024.02
公司
李光宁 珠海光库科技股份有限
董事 2021.04 2024.02
公司
华灿光电股份有限公司 董事 2021.03
珠海华实普罗企业管理
董事 2021.03
有限责任公司
珠海华发现代农业科技
执行董事 2023.11
投资控股有限公司
珠海华发城市运营投资
董事长 2015.05
控股有限公司
珠海十字门中央商务区
董事 2015.07
建设控股有限公司
郭凌勇
珠海华发产业新空间控
董事、董事长 2023.12 2024.01
股有限公司
香港华发投资控股有限
董事 2013.01
公司董事
谢 伟 珠海华发投资控股集团 董事长 2022.01
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2023 年年度报告
有限公司 总经理 2015.01
横琴华通金融租赁有限 董事长、法定代
2018.11
公司 表人
横琴人寿保险有限公司 董事 2019.11
珠海铧创投资管理有限
董事 2010.01
公司
珠海华发集团财务有限
董事 2013.05
公司
华发物业服务集团有限
执行董事 2015.09
公司
华金金融（国际）控股
董事 2013.06
有限公司
珠海华发投资控股集团
董事长、总经理 2022.01
有限公司
香港华发投资控股有限
董事 2015.07
公司
成发企业有限公司 董事 2015.07
珠海华薇投资有限公司 董事 2017.08
华金证券股份有限公司 董事长 2023.08
党委书记 2021.09
珠海华发科技产业集团 董事长、法定代
2019.08
有限公司 表人
总裁 2021.04
珠海华金资本股份有限 董事长、法定代
2021.03
公司 表人
珠海发展投资基金管理
董事长 2017.07
有限公司
珠海华发投资控股集团
董事 2019.11
有限公司
珠海光库科技股份有限
董事长 2021.04
公司
珠海华冠科技股份有限
董事 2021.08 2024.01
公司
华金大道投资有限公司 董事 2019.05
郭 瑾
华金证券股份有限公司 董事 2016.11
新方正控股发展有限责
董事 2021.10 2024.02
任公司
高景太阳能股份有限公
董事 2023.02
司
珠海华金领创基金管理 董事长、总经
2023.08
有限公司 理、法定代表人
方正科技集团股份有限
董事 2023.04
公司
珠海尚方清洁能源科技
董事、董事长 2023.05
有限公司
珠海华发现代农业科技 总经理、法定代
2023.10
投资控股有限公司 表人
珠海鹤洲北华发现代农 执行董事、法定
2023.10 2024.03
业科技有限公司 代表人
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2023 年年度报告
珠海华蓓运营管理有限 执行董事、法定
2023.10 2024.03
公司 代表人
梅州华发现代农业科技 执行董事、法定
2023.10 2024.03
有限公司 代表人
珠海华发集团财务有限 董事长、法定代
2015.03
公司 表人
珠海华发商贸控股有限 董事长、法定代
2015.03
公司 表人
珠海华发投资控股集团
董事 2015.04
有限公司
许继莉
北京迪信通商贸股份有 董事长、总裁、
2021.08
限公司 法定代表人
裕发（澳门）有限公司 董事 2017.04
珠海华建联合投资控股 董事长、总经
2017.12
有限公司 理、法定代表人
成发企业有限公司 董事 2015.06
珠海华发景龙建设有限
董事 2015.11
公司
维业建设集团股份有限
董事 2022.05 2024.03
张 延 公司
建泰建设有限公司 董事 2019.06 2024.02
珠海市华实中天混凝土
董事长 2020.12
有限公司
北京市中伦律师事务所 主任 2013.01
中国船舶重工集团动力
独立董事 2020.12
张学兵 股份有限公司
中国国际贸易中心股份
独立董事 2022.06
有限公司
南京大学 教授 2000.12
王跃堂
宝胜科技股份有限公司 独立董事 2023.04 2026.04
丁 煌 武汉大学 教授 1995.09
高子程 北京达达律师事务所 合伙人律师 2022.12
谢 刚 北京国枫律师事务所 执行合伙人 1997.07
珠海市人民政府国有资
财务总监 2017.12
产监督管理委员会
珠海科技创业投资有限
董事 2022.04
公司
李伟杰
珠海华金资本股份有限
监事长 2023.01
公司
珠海创业投资引导基金
董事 2018.03
有限公司
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员 公司董事、监事、高级管理人员报酬决策程序依据公司管理制
报酬的决策程序
度确定。
董事在董事局会议讨论本人 是
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2023 年年度报告
薪酬事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董
事专门会议关于董事、监
/
事、高级管理人员报酬事项
发表建议的具体情况
董事、监事、高级管理人员 公司董事、监事、高级管理人员报酬采取年薪制。公司董事、
报酬确定依据 监事、高级管理人员薪酬根据公司《董事、监事、高级管理人
员薪酬管理办法》确定。
董事、监事和高级管理人员 公司董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况见本节
报酬的实际支付情况 “现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及
报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和 公司董事、监事、高级管理人员实际获得的报酬情况见本节
高级管理人员实际获得的报 “现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及
酬合计 报酬情况”。
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、报告期内召开的董事局会议有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
具体情况详见公司于 2023 年 2 月 23 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-2-22 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
二十四次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-005）。
具体情况详见公司于 2023 年 3 月 21 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-3-20 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
二十五次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-014）。
具体情况详见公司于 2023 年 4 月 19 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-4-18 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
二十六次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-027）。
公司第十届董事局第二十七次会议以 14 票同意、0 票反对、
第十届董事局第
2023-4-27 0 票弃权审议通过了《关于<2023 年第一季度报告>的议
二十七次会议
案》。
具体情况详见公司于 2023 年 6 月 21 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-6-20 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
二十八次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-037）。
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2023 年年度报告
具体情况详见公司于 2023 年 8 月 30 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-8-29 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
二十九次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-044）。
具体情况详见公司于 2023 年 9 月 21 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-9-20 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
三十次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-048）。
公司第十届董事局第三十一次会议以 14 票同意、0 票反对、
第十届董事局第
2023-10-30 0 票弃权审议通过了《关于<2023 年第三季度报告>的议
三十一次会议
案》。
具体情况详见公司于 2023 年 11 月 4 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-11-3 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
三十二次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-057）。
具体情况详见公司于 2023 年 11 月 14 日在上交所网站
第十届董事局第
2023-11-13 （www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券
三十三次会议
时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-064）。
公司第十届董事局第三十四次会议以 8 票同意、0 票反对、
0 票弃权审议通过了《关于参与项目经营合作单位竞拍暨关
联交易的议案》，关联董事均已回避表决。因属于临时性商
业机密，提前披露可能会影响到竞拍标的的最终报价，损害
第十届董事局第 公司和股东利益，公司根据上海证券交易所相关规定及公司
2023-12-20
三十四次会议 《信息披露暂缓与豁免事务管理制度》对该事项办理暂缓披
露，并于竞标结果确定后及时对外公告，具体情况详见公司
于 2024 年 1 月 9 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上
海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的
公告（公告编号：2024-002）。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事局会议和股东大会的情况
参加股东
参加董事局会议情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事局 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
会议次数 次数 加次数 数
议
李光宁 否 11 11 10 0 0 否 0
陈 茵 否 11 11 10 0 0 否 0
郭凌勇 否 11 11 10 0 0 否 4
汤建军 否 11 11 11 0 0 否 0
谢 伟 否 11 11 10 0 0 否 1
俞卫国 否 11 11 11 0 0 否 0
郭 瑾 否 11 11 11 0 0 否 0
许继莉 否 11 11 10 0 0 否 1
张 延 否 11 11 10 0 0 否 4
张学兵 是 11 11 11 0 0 否 0
王跃堂 是 11 11 10 0 0 否 1
丁 煌 是 11 11 11 0 0 否 0
高子程 是 11 11 11 0 0 否 0
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2023 年年度报告
谢刚 是 11 11 11 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事局会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事局会议次数 11
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 10
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、董事局下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事局下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 王跃堂、高子程、谢 刚
提名委员会 张学兵、高子程、丁 煌
薪酬与考核委员会 丁 煌、张学兵、王跃堂
战略委员会 李光宁、陈 茵、张学兵、王跃堂、丁 煌、高子程、谢 刚
(二) 报告期内审计委员会召开 8 次会议
重要意见和建
召开日期 会议内容
议
2023-1-19 审议《关于公司 2022 年度财务报表的议案》。 通过
审议《关于公司向特定对象发行股票方案的议案》《关于公
司向特定对象发行股票预案（修订稿）的议案》《关于公司
2023-2-22 向特定对象发行股票方案的论证分析报告的议案》《关于修 通过
订并重新签署与华发集团之间签订的<附条件生效的股份认
购协议>的议案》。
2023-3-1 审议《关于公司 2022 年度审计报告初审意见的议案》。 通过
审议《关于<公司 2022 年年度报告>全文及摘要的议案》
《关于<公司 2022 年度财务决算报告>的议案》《关于<公司
2023 年度财务预算报告>的议案》《关于确认公司 2022 年度
日常关联交易执行情况及预计 2023 年度日常关联交易的议
案》《关于<公司董事局审计委员会 2022 年度履职报告>的
2023-3-10 议案》《关于<公司 2022 年度内控检查监督工作报告>的议 通过
案》《关于<公司内部控制审计报告>的议案》《关于续聘会
计师事务所的议案》《关于华发集团为公司融资提供担保及
公司向其提供反担保暨关联交易的议案》《关于公司开展外
汇套期保值业务的议案》《关于公司计提资产减值准备的议
案》。
50 / 340
2023 年年度报告
2023-4-18 审议《关于受托管理房地产项目暨关联交易的议案》。 通过
审议《关于<2023 年第一季度报告>的议案》《关于<2023 年
2023-4-27 通过
度一季度内控检查监督工作报告>的议案》。
审议《关于<2023 年半年度报告>及摘要的议案》《关于
<2023 年半年度内控检查监督工作报告>的议案》《关于
2023-8-29 通过
<2023 年半年度重大事件实施、大额资金往来等事项的检查
报告>的议案》。
审议《关于<2023 年第三季度报告>的议案》《关于<2023 年
2023-10-30 通过
度三季度内控检查监督工作报告>的议案》。
(三) 报告期内薪酬与考核委员会委员会召开 1 次会议
重要意见和建
召开日期 会议内容
议
2023-10-9 审议《关于公司<2022 年度绩效奖金分配方案>的议案》。 通过
(四) 报告期内战略委员会委员会召开 1 次会议
重要意见和建
召开日期 会议内容
议
审议《关于收购珠海市海润房地产开发有限公司 45%股权
2023-11-13 通过
暨关联交易的议案》。
(五) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
单位：人
母公司在职员工的数量 541
主要子公司在职员工的数量 14,407
在职员工的数量合计 14,948
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职
17
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 658
销售人员 1,874
技术人员 10,994
财务人员 414
行政人员 697
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2023 年年度报告
管理人员 311
合计 14,948
教育程度
教育程度类别 数量
博士研究生 26
硕士研究生 950
本科 4,417
专科 3,267
高中及以下 6,288
合计 14,948
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
2023 年，公司坚定贯彻降费增效战略，全面推动精益管理。人力降费工作从管理闭环、制
度保障、动态管控等方面，多措并举压实降费目标。一是组织开展城市公司“一城一策”人效盘
点，职能公司基于业态差异化管理，结合实际制定各公司目标与提效方案，通过预沟通会快速传
达要求。二是完善工作指引及管理办法。编制并下发《人员编制预算监控预警及编制熔断管理指
引（试行）》《人员异动薪酬调整工作指引》等指引、工具类文件，提供制度保障。三是动态监控
精细管理，通过调研走访、月度监控、季度复盘、行动计划等形式，结合新增业务实时调整，推
进降费目标的落地实施。四是严控新增成本，要求单位严格落实降薪及优化机制。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2023 年培训工作围绕战略文化深度认同和践行，聚焦关键群体，深挖内部资源潜力，在培
训华发自有内容方面持续深耕，开展各类培养项目，输出符合公司战略文化要求的优秀人才，助
力公司业务目标达成和长远发展。
一是通过对关键群体进行体系化培养，完善人才梯队建设。聚焦高潜中层，启动专项提升培
养项目；聚焦青年骨干，持续开展项目负责人后备班；聚焦华发新星，优化三年期加速培养。
二是稳步推进课程体系建设。重点培训华发自有内容，深入开展华发学堂内训课程开发和迭
代优化工作。
三是持续打造学习型组织。用好用活在线学习平台。持续开展内训师队伍建设，并依托公司
优质内训资源，点面结合、线上线下多渠道开展管理与专业知识技能、制度流程、工作方法等方
面的内部培训，赋能员工、赋能业务、赋能组织。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
1.报告期内现金分红政策的执行情况
2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十五次会议及 2023 年 4 月 10 日召开的 2022 年年
度股东大会审议通过了《关于 2022 年度利润分配方案的议案》；以公司 2022 年度利润分配实施
股权登记日的总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.7 元（含税）。独立董事发表同
意的意见，并表示“公司 2022 年度利润分配方案保持了公司利润分配政策的连续性，符合《上
海证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》《公司章程》等规定的现金分红政策，
既能使投资者获得合理的投资回报，又能兼顾公司的正常经营和可持续发展，不存在损害公司和
股东利益的情况”。上述利润分配方案于 2023 年 4 月实施完毕。
2.2023 年度利润分配预案
2024 年 4 月 26 日，公司第十届董事局第三十八次会议审议通过了 2023 年度利润分配预案：
拟以公司 2023 年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利
3.70 元（含税）。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司
应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
每 10 股送红股数（股） -
每 10 股派息数（元）（含税） 3.70
每 10 股转增数（股） -
现金分红金额（含税） 1,018,296,282.92
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股
1,837,841,852.48
股东的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的
55.41
净利润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 -
合计分红金额（含税） 1,018,296,282.92
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司
55.41
普通股股东的净利润的比率（%）
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司对高级管理人员的考评依据《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》等制度进行。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
报告期内，公司在严格依照《中华人民共和国公司法》《证券法》等法律法规及《公司章程》
的要求建立了严密的内控管理体系基础上,结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续
完善与细化，提高了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促
进公司战略的稳步实施。公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监
会等五部委对于内部控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。
公司不断健全内控体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东
的利益。公司第十届董事局第三十八次会议审议通过了公司《2023 年度内部控制评价报告》，全
文详见上交所（www.sse.com.cn）。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司进一步完善专业管控体系，优化组织架构，以提升管理实效为目的，增强内
控制度执行力和内控管理有效性。根据现行法律法规和《公司章程》的规定，对子公司实施管理
控制。一是指导子公司健全法人治理结构，修订完善制度体系，形成各自的制度汇编，年内公司
组织内控、制度检查，强化制度执行；二是督促子公司对关联交易、对外担保、对外投资等重大
事项事前向公司报告；三是建立业务管控标准，在设计管理、服务管理、质量管理等方面确立工
作标准，提升工作质量。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司内部控制审计报告于 2024 年 4 月 27 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
为进一步健全上市公司治理结构，夯实上市公司高质量发展的基础，报告期内证监会继续开
展上市公司治理专项行动。控股股东、公司及董事、监事、高级管理人员等认真对待，深入自
查，在此过程中未发现需要整改的重大问题。公司将不断增强自我规范、自我提高、自我完善的
意识，形成公司规范治理的长效机制。
十六、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元） -
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
1.深入贯彻绿色发展理念
公司始终秉持绿色、环保、低碳的发展理念，积极响应国家双碳战略，深入贯彻绿色发展理
念，不断完善环境管理体系，积极应对气候变化，推动绿色建筑发展，全力走好绿色和谐发展之
路。
（1）坚持绿色发展
公司追求“人与自然和谐相处”的极致目标，主动识别并积极应对气候变化给公司发展带来
的经济机遇和实体风险，制定针对广东强降雨天气等实体风险专项应对措施，提升对气候变化的
适应能力；同时，将绿色发展理念融入运营管理和业务发展的全流程，主动以“智慧绿色”为产
品创新迭代的新思路，将绿色化融入新型住宅产品体系迭代，开启绿色化转型，助力零碳城市建
设、赋能美好人居生活。
（2）打造绿色工程
公司始终秉持生态可持续的原则，注意处理好自然环境、建筑与人的关系，以绿色设计、绿
色建筑、景观规划营造宜居宜业环境，用心打造行业领先、安全健康的绿色建筑。
一是绿色设计。公司在规划设计环节充分考虑绿色环保、节能低碳等因素，融入海绵城市的
设计理念，在朝向、照明、采光、节能、隔音等室内设计维度精心布局，综合考量社区布局、绿
化规划、水循环、无障碍通道及健身空间等公共空间设计，不断改善建筑环境、提升绿色健康安
全标准，着力提升城市品位。
二是绿色建筑。公司结合珠海零碳城市建设要求，以绿色设计带动绿色建造，在建设阶段通
过采购和使用绿色建材、绿色施工技术研发、采用装配式建筑等技术工艺、使用新能源设备、绿
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2023 年年度报告
色循环及节能减排技术等，建造超低能耗绿色建筑，致力打造绿色健康社区。截至 2023 年底，
公司累计推进绿色建筑项目 163 个、累计绿色建筑总规模 2670 万平方米。
2.持续完善环境管理体系
秉持绿色发展理念，持续完善环境管理体系，不断强化对能源和资源的精细化管理，提高资
源利用效率、降低建筑垃圾排放等，提高企业绿色竞争力和可持续发展续航力。
（1）加强环境管理
公司严格落实环境保护主体责任，推动下属公司建立健全环境管理体系、搭建环保预警及应
急机制、落实新建项目环境评估制度、及时监测及统计环保数据、开展环境管理体系认证、设定
环境管理目标等，致力建设环境友好型、资源节约型工程项目。2023 年，通过新建项目环境评
估率为 100%，未发生环保违法违规事件。
（2）落实污染防控
公司严格遵守相关法律法规和内部规章制度，加强对施工现场扬尘、噪声、废水及废弃物排
放的管理，加强施工过程污染防治，全面提升绿色施工管理水平，最大限度减少施工过程对环境
的影响。
（3）强化资源管理
公司进一步加强能源资源管理，通过建立健全管理机制、制定能源减排计划、搭建数字化管
理平台、设备检修升级、合理规划等方式，将资源节约、绿色发展理念融入业务和运营管理全流
程，推动实现节能减排、能源资源使用效率提升，助力实现低碳发展。
3.共同建设绿色社会
公司致力于将绿色环保理念融入日常运营，践行绿色办公方式，推广环保理念，开展生态保
护，与利益相关方携手共同建设绿色社会。
（1）推行绿色办公
公司积极倡导推广绿色办公行为，严格办公用品管理，鼓励员工在日常办公中注重节电、节
水、节纸等，加大节能宣传、倡导绿色出行、垃圾分类等，营造低碳环保的绿色办公氛围。
（2）倡导环保理念
公司积极开展绿色宣传、宣传培训和环保公益活动，向社会公众、员工、合作伙伴传递保护
环境、低碳生活的绿色理念。
（3）开展生态保护
公司将保护生物多样性实践贯穿于运营等核心环节，对周边原有自然植被、栖息生物进行保
护性评估，充分利用地形条件和自然资源，系统修复因生产作业带来的生态环境影响，降低业务
对生物多样性和生态系统的影响，实现开发建设与生态保护并重。
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2023 年年度报告
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） -
减碳措施类型（如使用清洁能源发
具体减碳措施类型详见《珠海华发实业股份有限公司
电、在生产过程中使用减碳技术、研
2023 年 ESG 报告》。
发生产助于减碳的新产品等）
具体说明
√适用 □不适用
详见公司于 2024 年 4 月 27 日在上海证券交易所披露的《珠海华发实业股份有限公司 2023
年 ESG 报告》
二、 社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
详见公司于 2024 年 4 月 27 日在上海证券交易所披露的《珠海华发实业股份有限公司 2023
年 ESG 报告》
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
公司主动开展社会公益事业，持续围
绕扶贫济困、文化教育、环境保护、
总投入（万元） 1,899.28
行业建设和灾害救援等领域开展公益
活动。
具体说明
√适用 □不适用
详见公司于 2024 年 4 月 27 日在上海证券交易所披露的《珠海华发实业股份有限公司 2023
年 ESG 报告》。
三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 514.33 积极响应“三农”工作战略部署和《关于做好
2023 年全面推进乡村振兴重点工作的意见》等政
策文件，扎实推进乡村经济发展，打造宜居宜业和
美乡村，为加快建设农业强国奉献华发力量。
其中：资金（万元） 60.00
物资折款（万元） 454.33
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2023 年年度报告
惠及人数（人） - —
现金帮扶：报告期内，公司积极响应“6.30”广东扶
贫济困日号召，分别向珠海市鹤洲新区、斗门区、
金湾区及横琴粤澳深度合作区捐款共计 60 万元。
消费帮扶：公司开展“以购代捐”“以买代帮”消
帮扶形式（如产业扶 费帮扶项目，直接带动贫困户增收，发挥消费扶贫
现金帮扶、消费
贫、就业扶贫、教育 巨大潜力，积极传递正能量，展现国企担当。
扶贫、产业帮扶
扶贫等） 产业帮扶：公司积极探索乡村振兴新路径，有效开
发利用地热温泉旅游资源，在陆河县打造华发清泉
谷项目，通过项目的投资建设，助力完善陆河县旅
游业结构，带动当地相关产业的发展，为陆河县的
经济社会发展和美丽乡村建设贡献力量。
具体说明
√适用 □不适用
详见公司于 2024 年 4 月 27 日在上海证券交易所披露的《珠海华发实业股份有限公司 2023
年 ESG 报告》。
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2023 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否
是否有
承诺 承诺 承诺 及时
承诺背景 承诺方 履行期 承诺期限
类型 内容 时间 严格
限
履行
珠海华发集团有限公司、珠海华发综合发展有限公司，除满足
中国证监会在《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通
知》中要求的条件外，只有同时满足以下两个条件，才可以挂
与股改相 珠海华发集 牌出售所持有的股份：1、自股权分置改革方案实施后的第一个
股份限售 2005 年 否 长期有效 是
关的承诺 团有限公司 交易日起满 36 个月；2、股权分置改革方案实施后，当且仅当出
现连续 5 个交易日公司二级市场股票收盘均价达到或超过截止
2005 年 6 月 18 日前 30 个交易日公司二级市场股票的收盘均价
6.41 元上浮 50%即 9.62 元后。
珠海市国资委于 2015 年 6 月就公司 2015 年非公开发行股票事宜
出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司关
于房地产项目涉及用地及销售的自查报告》中存在未披露的土
珠海市国资
其他 地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠 2015 年 否 长期有效 是
与再融资 委
海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发
相关的承
集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承
诺
担相应赔偿责任，履行相应赔偿义务。
珠海华发集团有限公司于 2015 年 6 月就公司 2015 年非公开发行
解决同业 珠海华发集
股票事宜出具以下承诺：1、华发集团及下属企业的保障性住房 2015 年 否 长期有效 是
竞争 团有限公司
建设项目仅于在珠海区域范围内；此外，若华发股份明确表示
60 / 340
2023 年年度报告
在珠海区域内进行经营性保障性住房的开发、建设业务，则华
发集团将停止或对外转让保障性住房的建设项目，或者按照法
律、法规或国有资产的相关规定将保障性住房建设项目转让给
华发股份或以合作方式由华发股份为主开发；2、华发集团及下
属企业的土地一级开发业务仅限于在广东省行政区域范围内；
此外，若华发股份明确表示将在广东省区域内进行土地一级开
发业务，则华发集团将停止或对外转让土地一级开发业务，或
者按照法律、法规或国有资产的相关规定将土地一级开发业务
转让给华发股份或以合作方式由华发股份为主进行开发经营。
珠海华发集团有限公司于 2015 年 6 月就公司 2015 年非公开发行
股票事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有
珠海华发集 限公司关于房地产项目涉及用地及销售的自查报告》中存在未
其他 2015 年 否 长期有效 是
团有限公司 披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损
失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部
门的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2015 年 8 月就公司 2015 年公开发行公司债券事
宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公司
珠海市国资 关于 2015 年面向合格投资者公开发行公司债券之房地产业务自
其他 2015 年 否 长期有效 是
委 查报告》中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股
份和投资者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的
规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2015 年 8 月就公司 2015 年公开发行公
司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《自查报告》未披
珠海华发集 露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失
其他 2015 年 否 长期有效 是
团有限公司 的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股
东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的
要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2015 年 12 月就公司非公开发行 2016 年公司债
珠海市国资 券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限
其他 2015 年 否 长期有效 是
委 公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价
等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地闲置等
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2023 年年度报告
违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资
委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承
担相应赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2015 年 12 月就公司非公开发行 2016
年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业
股份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和
珠海华发集
其他 哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土 2015 年 否 长期有效 是
团有限公司
地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠
海市国资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门
的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2016 年 4 月就公司公开及非公开发行 2016 年公
司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股
份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄
珠海市国资
其他 抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中未披露的土地闲置 2016 年 否 长期有效 是
委
等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国
资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求
承担相应赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2016 年 4 月就公司公开及非公开发行
2016 年公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华
发实业股份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘
珠海华发集
其他 惜售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中未披露的 2016 年 否 长期有效 是
团有限公司
土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，
珠海市国资委将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部
门的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2017 年 7 月就公司非公开发行 2018 年公司债券
事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限
公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价
珠海市国资
其他 等违法违规问题的专项自查报告》中未披露的土地闲置等违法 2017 年 否 长期有效 是
委
违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资委将
按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相
应赔偿责任。
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2023 年年度报告
珠海华发集团有限公司于 2017 年 7 月就公司非公开发行 2018 年
公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股
份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄
珠海华发集
其他 抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地 2017 年 否 长期有效 是
团有限公司
闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公
司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承
担相应赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2018 年 7 月就公司 2018 年非公开发行
公司债券（第二期）事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海
珠海华发集 华发实业股份有限公司关于公司房地产业务的专项自查报告》
其他 2018 年 否 长期有效 是
团有限公司 中存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资
者造成损失的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证
券监管部门的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2018 年 8 月就公司非公开发行 2018 年公司债券
（第二期）事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实
业股份有限公司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露
珠海市国资
其他 的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失 2018 年 否 长期有效 是
委
的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股
东华发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的
要求承担相应赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2018 年 11 月就公司 2019 年公开发行
公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股
珠海华发集 份有限公司关于公司房地产业务的专项自查报告》中存在未披
其他 2018 年 否 长期有效 是
团有限公司 露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失
的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门
的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2019 年 1 月就公司公开发行 2019 年公司债券事
宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公
珠海市国资
其他 司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置等 2019 年 否 长期有效 是
委
违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资
委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按照
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2023 年年度报告
有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔
偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2020 年 3 月就公司非公开发行 2020 年
公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股
份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄
珠海华发集
其他 抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地 2020 年 否 长期有效 是
团有限公司
闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公
司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承
担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2020 年 3 月就公司非公开发行 2020 年公司债券
事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限
公司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置
珠海市国资
其他 等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国 2020 年 否 长期有效 是
委
资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按
照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应
赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2020 年 12 月就公司公开发行住房租赁
专项公司债券相关事项出具以下承诺：华发股份在《珠海华发
实业股份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜
珠海华发集
其他 售和哄抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露 2020 年 否 长期有效 是
团有限公司
的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失
的，我公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门
的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2020 年 12 月就公司公开发行住房租赁专项公司
债券相关事项出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业
股份有限公司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的
珠海市国资
其他 土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的， 2020 年 否 长期有效 是
委
珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华
发集团按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求
承担相应赔偿责任。
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2023 年年度报告
珠海华发集团有限公司于 2021 年 1 月就公司公开发行 2021 年公
司债券事宜出具以下承诺：华发股份在《珠海华发实业股份有
限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房
珠海华发集
其他 价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地闲置 2021 年 否 长期有效 是
团有限公司
等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司将
按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相
应赔偿责任。
珠海市国资委于 2021 年 1 月就公司公开发行 2021 年公司债券事
宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限公
司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置等
珠海市国资
其他 违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国资 2021 年 否 长期有效 是
委
委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按照
有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔
偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2022 年 12 月就公司公开发行 2023 年
公司债券事宜出具以下承诺：华发股份在《珠海华发实业股份
有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬
珠海华发集
其他 房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地闲 2022 年 否 长期有效 是
团有限公司
置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司
将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担
相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2022 年 12 月就公司公开发行 2023 年公司债券
事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限
公司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置
珠海市国资
其他 等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国 2022 年 否 长期有效 是
委
资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按
照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应
赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 5 月就公司非公开发行 2023 年
珠海华发集
其他 公司债券事宜出具以下承诺：华发股份在《珠海华发实业股份 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司
有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬
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2023 年年度报告
房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地闲
置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公司
将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担
相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2023 年 5 月就公司非公开发行 2023 年公司债券
事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限
公司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置
珠海市国资
其他 等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国 2023 年 否 长期有效 是
委
资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按
照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应
赔偿责任。
珠海市国资委于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象发行股票
事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股份有限公
司关于房地产项目涉及用地及销售的自查报告》中存在应披露
珠海市国资
其他 而未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造 2023 年 否 长期有效 是
委
成损失的，珠海市国资委将依法行使股东权利，督促华发股份
控股股东珠海华发集团有限公司按照有关法律、行政法规的规
定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象发行股票
涉及的摊薄即期回报填补措施能够得到切实履行，出具以下承
诺：1、本机构承诺依照相关法律、法规及公司章程的有关规定
行使股东权利，承诺不越权干预公司经营管理活动，不侵占公
司利益；2、承诺切实履行公司制定的有关填补回报的相关措施
珠海市国资 以及本机构对此作出的任何有关填补回报措施的承诺；3、若中
其他 2023 年 否 长期有效 是
委 国证监会做出关于填补回报措施及其承诺的新的监管规定，且
上述承诺不能满足中国证监会该等规定的，本机构承诺届时将
按照中国证监会的最新规定出具补充承诺。若违反上述承诺或
拒不履行上述承诺，本机构愿意督促华发集团接受中国证监
会、上海证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的有关
规定、规则对本机构的相关处罚或相关监管措施；违反承诺给
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2023 年年度报告
公司或者股东造成损失的，本机构愿意督促华发集团依法承担
补偿责任。
珠海市国资委于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象发行股票
事宜，保证严格遵守法律法规、中国证监会的规定和上海证券
交易所的业务规则，诚实守信、忠实勤勉、廉洁自律，不以任
何方式影响和干扰审核及注册程序工作，并郑重作出以下承
诺：（一）遵守发行上市审核有关沟通、接待接触、回避等相关
规定，不私下与审核人员、监管人员以及上海证券交易所上市
审核委员会（以下简称上市委）委员、并购重组审核委员会
（以下简称重组委）委员、科技创新咨询委员会（以下简称咨
询委）委员等进行可能影响公正执行公务的接触；认为可能存
在利益冲突的关系或者情形时，及时按相关规定和流程提出回
避申请。（二）不组织、指使或者参与以下列方式向审核人员、
监管人员、上海证券交易所上市委委员、重组委委员、咨询委
委员或者其他利益关系人输送不正当利益：1、以各种名义赠送
珠海市国资 或者提供资金、礼品、房产、汽车、有价证券、股权等财物，
其他 2023 年 否 长期有效 是
委 或者为上述行为提供代持等便利；2、提供旅游、宴请、娱乐健
身、工作安排等利益，或者提供就业、就医、入学、承担差旅
费等便利；3、安排显著偏离公允价格的结构化、高收益、保本
理财产品等交易；4、直接或者间接提供内幕信息、未公开信
息、商业秘密和客户信息，明示或者暗示从事相关交易活动；
5、其他输送不正当利益的情形。（三）不组织、指使或者参与
打探审核未公开信息，不请托说情、干扰审核工作。（四）遵守
法律法规和中国证监会、上海证券交易所有关保密的规定，不
泄露审核过程中知悉的内幕信息、未公开信息、商业秘密和国
家秘密，不利用上述信息直接或者间接为本人或者他人谋取不
正当利益。如违反上述承诺，承诺人自愿接受上海证券交易所
依据其业务规则采取的终止审核、一定期限内不接受申请文
件、公开认定不适合担任相关职务等措施。承诺人相关行为违
反法律法规的，将承担相应法律责任。
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2023 年年度报告
珠海华发集团有限公司于 2023 年 8 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜出具以下承诺：华发集团及华发集团除华发股份
外的其他下属企业未来若取得任何可能与华发股份所从事的房
解决同业 珠海华发集
地产开发业务形成竞争的项目或土地使用权，华发集团会将该 2023 年 否 长期有效 是
竞争 团有限公司
等项目或土地使用权通过托管等方式交由华发股份开发或以华
发股份为主开发，或按照国有资产转让的相关规定将该项目进
行对外转让。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股
珠海华发集 份有限公司关于房地产项目涉及用地及销售的自查报告》中存
其他 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司 在应披露而未披露的土地闲置等违法违规行为，给华发股份和
投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规定
及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜出具以下承诺：1、本公司用于认购华发股份向特
定对象发行股票的资金来源系公司自有资金，不存在通过对外
募集、代持、结构化安排或直接间接使用华发股份或利益相关
方资金用于本次认购的情形。不属于《证券投资基金法》《私募
珠海华发集 投资基金监督管理暂行办法》和《私募投资基金管理人登记和
其他 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司 基金备案办法（试行）》规定的私募投资基金，无需履行备案程
序。2、就本公司认购华发股份向特定对象发行股票，不存在华
发股份直接或通过其利益相关方向本公司提供财务资助、补
偿、承诺收益安排的情形；3、就本公司认购华发股份向特定对
象发行股票，不存在本公司直接或通过利益关联方向其他认购
对象提供财务资助、补偿、承诺收益安排的情形。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票涉及的摊薄即期回报填补措施能够得到切实履行，出
珠海华发集 具以下承诺：1、本公司承诺依照相关法律、法规及公司章程的
其他 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司 有关规定行使股东权利，承诺不越权干预公司经营管理活动，
不侵占公司利益；2、承诺切实履行公司制定的有关填补回报的
相关措施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施的承
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2023 年年度报告
诺，若本公司违反该等承诺并给公司或者投资者造成损失的，
本公司愿意依法承担对公司或者投资者的补偿责任；3、若中国
证监会做出关于填补回报措施及其承诺的新的监管规定，且上
述承诺不能满足中国证监会该等规定的，本公司承诺届时将按
照中国证监会的最新规定出具补充承诺。作为填补回报措施相
关责任主体之一，若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本公
司愿意接受中国证监会、上海证券交易所等证券监管机构按照
其制定或发布的有关规定、规则对本公司的相关处罚或相关监
管措施；违反承诺给公司或者股东造成损失的，本公司愿意依
法承担补偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 2 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜，保证严格遵守法律法规、中国证监会的规定和
上海证券交易所的业务规则，诚实守信、忠实勤勉、廉洁自
律，不以任何方式影响和干扰审核及注册程序工作，并郑重作
出以下承诺：（一）遵守发行上市审核有关沟通、接待接触、回
避等相关规定，不私下与审核人员、监管人员以及上海证券交
易所上市审核委员会（以下简称上市委）委员、并购重组审核
委员会（以下简称重组委）委员、科技创新咨询委员会（以下
简称咨询委）委员等进行可能影响公正执行公务的接触；认为
可能存在利益冲突的关系或者情形时，及时按相关规定和流程
珠海华发集
其他 提出回避申请。（二）不组织、指使或者参与以下列方式向审核 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司
人员、监管人员、上海证券交易所上市委委员、重组委委员、
咨询委委员或者其他利益关系人输送不正当利益：1、以各种名
义赠送或者提供资金、礼品、房产、汽车、有价证券、股权等
财物，或者为上述行为提供代持等便利；2、提供旅游、宴请、
娱乐健身、工作安排等利益，或者提供就业、就医、入学、承
担差旅费等便利；3、安排显著偏离公允价格的结构化、高收
益、保本理财产品等交易；4、直接或者间接提供内幕信息、未
公开信息、商业秘密和客户信息，明示或者暗示从事相关交易
活动；5、其他输送不正当利益的情形。（三）不组织、指使或
者参与打探审核未公开信息，不请托说情、干扰审核工作。
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2023 年年度报告
（四）遵守法律法规和中国证监会、上海证券交易所有关保密
的规定，不泄露审核过程中知悉的内幕信息、未公开信息、商
业秘密和国家秘密，不利用上述信息直接或者间接为本人或者
他人谋取不正当利益。如违反上述承诺，承诺人自愿接受上海
证券交易所依据其业务规则采取的终止审核、一定期限内不接
受申请文件、公开认定不适合担任相关职务等措施。承诺人相
关行为违反法律法规的，将承担相应法律责任。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 5 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜承诺：若本次发行完成后，本公司直接及间接持
有的华发股份股份数量占华发股份总股本(发行后)的比例未超过
30%，则本公司在本次发行结束日起 18 个月内不转让认购的本
次发行的股票；若本次发行完成后，本公司直接及间接持有的
珠海华发集
其他 华发股份股份数量占华发股份总股本（发行后）的比例超过 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司
30%，则本公司将根据《上市公司收购管理办法》的规定在本次
发行结束日起 36 个月内不转让认购的本次发行的股票，以满足
免于以要约方式收购的要求；本次发行结束后，本公司参与本
次向特定对象发行所获得的新增股份对应由于公司送红股、转
增股本等原因增加的公司 A 股股票，亦遵守上述限售期安排。
作为珠海华发实业股份有限公司 2022 年向特定对象发行股票的
认购对象，珠海华发集团有限公司于 2023 年 5 月承诺不存在以
珠海华发集
其他 下情形：1、法律法规规定禁止持股；2、本次发行的中介机构 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司
或其负责人、高级管理人员、经办人员等违规持股；3、不当利
益输送。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 5 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜承诺：1.自本次向特定对象发行股票董事局会议决
议（2022 年 12 月 5 日）前六个月至本承诺函出具日，华发集团
珠海华发集 及控制的关联方不存在减持华发股份股票的情况；2.自本承诺函
其他 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司 出具日至本次发行完成后六个月内，华发集团及控制的关联方
不减持所持有的华发股份的股票；3.如有违反上述承诺,华发集
团及控制的关联方因减持股份所得收益将全部归华发股份所
有，并依法承担由此产生的全部法律责任。本承诺函内容真
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2023 年年度报告
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并
愿意承担相应的法律责任。
珠海华发综合发展有限公司于 2023 年 5 月就公司 2022 年向特定
对象发行股票事宜承诺：1.自本次向特定对象发行股票董事局会
议决议（2022 年 12 月 5 日）前六个月至本承诺函出具日，华发
集团及控制的关联方不存在减持华发股份股票的情况；2.自本承
珠海华发综
诺函出具日至本次发行完成后六个月内，华发集团及控制的关
其他 合发展有限 2023 年 否 长期有效 是
联方不减持所持有的华发股份的股票；3.如有违反上述承诺,华
公司
发集团及控制的关联方因减持股份所得收益将全部归华发股份
所有，并依法承担由此产生的全部法律责任。本承诺函内容真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并
愿意承担相应的法律责任。
314 号资产管理计划于 2023 年 5 月就公司 2022 年向特定对象发
行股票事宜承诺：1.自本次向特定对象发行股票董事局会议决议
（2022 年 12 月 5 日）前六个月至本承诺函出具日，华发集团及
控制的关联方不存在减持华发股份股票的情况；2.自本承诺函出
314 号资产管 具日至本次发行完成后六个月内，华发集团及控制的关联方不
其他 2023 年 否 长期有效 是
理计划 减持所持有的华发股份的股票；3.如有违反上述承诺,华发集团
及控制的关联方因减持股份所得收益将全部归华发股份所有，
并依法承担由此产生的全部法律责任。本承诺函内容真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并愿意承
担相应的法律责任。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 6 月就公司 2022 年向特定对象
发行股票事宜承诺：1、若在本次再融资审核及注册过程中，公
珠海华发集
其他 司存在任何文化传媒类不符合相关产业政策的资产或业务，本 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司
集团承诺按相关部门要求在规定时间内予以解决；2、若本公司
违反上述承诺，将承担由此引起的一切法律责任。
作为珠海华发实业股份有限公司 2022 年向特定对象发行股票的
珠海华发集 认购对象，珠海华发集团有限公司于 2023 年 7 月承诺：华发股
其他 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司 份向特定对象发行股票发行完成后，本公司、本公司下属子公
司珠海华发综合发展有限公司及其一致行动人华金证券一珠海
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2023 年年度报告
华发综合发展有限公司华金证券融汇 314 号单一资产管理计划持
有华发股份的股份符合《上市公司收购管理办法》等相关规则
的监管要求。
珠海华发集团有限公司于 2023 年 5 月就公司非公开发行 2023 年
公司债券事宜出具以下承诺：若华发股份在《珠海华发实业股
份有限公司关于公司是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄
珠海华发集
其他 抬房价等违法违规问题的专项自查报告》中存在未披露的土地 2023 年 否 长期有效 是
团有限公司
闲置等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，我公
司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承
担相应赔偿责任。
珠海市国资委于 2023 年 5 月就公司非公开发行 2023 年公司债券
事宜出具以下承诺：若华发股份存在《珠海华发实业股份有限
公司关于公司房地产业务的专项自查报告》未披露的土地闲置
珠海市国资
其他 等违法违规行为，给华发股份和投资者造成损失的，珠海市国 2023 年 否 长期有效 是
委
资委将依法行使股东权利，督促华发股份控股股东华发集团按
照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应
赔偿责任。
珠海华发集团有限公司于 2010 年 5 月出具以下承诺：华发集团
及华发集团下属企业珠海十字门中央商务区建设控股有限公司
其他对公
在未来十字门商务区开发过程中，若取得任何可能与本公司所
司中小股 解决同业 珠海华发集
从事的房地产开发业务形成竞争的项目或土地使用权，华发集 2010 年 否 长期有效 是
东所作承 竞争 团有限公司
团会将该等项目或土地使用权通过托管、合作方式交由本公司
诺
开发或以本公司为主开发，或按照国有资产转让的相关规定将
该项目进行对外转让。
珠海华发实业股份有限公司于 2021 年 1 月 4 日出具以下承诺： 承诺函在公
鉴于维业建设集团股份有限公司（以下简称“上市公司”或“维业 司作为维业
珠海华发实 股份”）拟支付现金购买珠海华发实业股份有限公司持有的珠海 股份关联方
解决关联
其他承诺 业股份有限 华发景龙建设有限公司 50%股权（以下简称“本次交易”）。本公 2021 年 否 期间内持续 是
交易
公司 司作为本次交易的交易对方，郑重声明如下：1、本次交易完成 有效且不可
后，本公司及下属企业在与维业股份进行确有必要且无法规避 变更或撤
的关联交易时，保证按市场化原则和公允价格进行，并将严格 销。
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2023 年年度报告
按照有关法律、法规、规范性文件以及上市公司章程的相关规
定，履行关联交易决策程序及信息披露义务，保证不通过关联
交易损害上市公司或其他股东的合法利益。2、本公司及下属企
业和维业股份就相互间关联事务及交易所作出的任何约定及安
排，均不妨碍对方为其自身利益，在市场同等竞争条件下与任
何第三方进行业务往来或交易。
珠海华发实业股份有限公司于 2021 年 1 月 4 日出具以下承诺：
1、截至 2020 年 9 月 30 日，华发景龙应收本公司体系内公司的
合同款项账龄在 1 年以上的金额为 831.18 万元。针对华发景龙
前述账龄 1 年以上应收账款的支付事宜，本公司保证在本次重大
本承诺函自
资产重组完成后三个月内促使本公司及本公司下属子公司支付
珠海华发实 维业股份取
完毕。2、截至 2020 年 9 月 30 日，华发景龙合同资产中账龄超
其他 业股份有限 2021 年 否 得华发景龙 是
过 1 年以上与本公司体系内公司发生的已完工尚未办理结算的工
公司 股东资格之
程款 7,232.51 万元。针对华发景龙前述体系内账龄 1 年以上合同
日起生效。
资产结算及支付事宜，本公司保证在本次重大资产重组完成
后，华发景龙提交完整项目结算资料之日起三个月内促使本公
司及本公司下属子公司办理完毕上述合同资产对应项目的结算
手续，并在完成结算后三个月内支付完毕相应的工程款。
珠海华发实业股份有限公司于 2021 年 1 月 4 日出具以下承诺：
本承诺函在
1、华发装饰目前所从事的装饰业务仅限于完成已经签订合同但
维业股份取
尚未完成的原有项目（即“存量业务”），并不会新增其他的装饰
得华发景
业务，在做完存量业务后将不再从事装饰业务，并采取关停、
龙、建泰建
注销、转让或修改经营范围等方式进行处置，以确保华发装饰
设股东资格
珠海华发实 与维业股份不存在实质性的同业竞争情形。2、景晟装饰所从事
解决同业 之日起生
业股份有限 的装饰业务仅限于承接本公司下属企业珠海市海润房地产开发 2021 年 否 是
竞争 效，并在本
公司 有限公司（以下简称“海润房产”）所开发的房地产项目的装饰业
公司与维业
务，其除承接海润房产的业务外，不会新增其他的装饰业务，
股份构成受
在做完上述业务后将不再从事装饰业务，并采取关停、注销、
同一实际控
转让或修改经营范围等方式进行处置，以保证景晟装饰与维业
制人所控制
股份不存在实质性的同业竞争情形。3、除本次重大资产重组涉
的关联方期
及的标的公司及上述二家企业外，为避免本公司及下属控制的
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2023 年年度报告
企业与维业股份及其下属企业构成实质性同业竞争，本公司确 间持续有
保本公司及下属控制的企业不从事与维业股份及其下属公司目 效。
前正在从事的的主营业务构成实质性竞争的业务或经营活动。
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2023 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事局对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
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2023 年年度报告
境内会计师事务所报酬 496
境内会计师事务所审计年限 13
境内会计师事务所注册会计师姓名 刘涛、齐江伟
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限 刘涛（3）、齐江伟（1）
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 100
保荐人 国金证券股份有限公司 200
本年度，公司因向特定对象发行股票项目，聘请国金证券股份有限公司为保荐人，保
荐费用为 200 万元。
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司第十届董事局第二十五次会议及 2022 年年度股东大会审议通过了《关于续聘会计师事
务所的议案》，续聘大华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2023 年度审计和内部控制审计机
构。具体情况详见公司于 2023 年 3 月 21 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》
《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-017）。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十五次会议及 2023 年 4 月 10 日召开的
2022 年年度股东大会审议通过了《关于确认公司 2022 年度日常关联交易执行情况及预计 2023
年度日常关联交易的议案》，对公司 2023 年度可能与控股股东华发集团（包括其全资、控股子公
司）、维业股份、集团财务公司及其他关联方发生的日常关联交易进行了预计。关于 2023 年度日
常关联交易的执行情况，详见公司于 2024 年 4 月 27 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上
海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2024-018）。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
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2023 年年度报告
公司于 2023 年 6 月 20 日召开的第十届董事局第二十八
具体情况详见公司于 2023
次会议审议通过了《关于出售子公司股权暨关联交易的议
年 6 月 21 日 在 上 交 所 网 站
案》，公司拟将全资子公司珠海华发文化传播有限公司、珠
（www.sse.com.cn）及《上海证
海华发阅潮文化有限公司 100%股权分别转让给珠海华发国
券报》《中国证券报》《证券时
际会展管理有限公司、珠海华发现代服务投资控股有限公
报 》《 证 券 日 报 》 披 露 的 公 告
司，转让价格分别为 48,925.52 万元人民币、76.84 万元人民
（公告编号：2023-037）。
币。
具体情况详见公司于 2023
公司于 2023 年 11 月 13 日召开的第十届董事局第三十
年 11 月 14 日及 2023 年 11 月 30
三次会议及 2023 年 11 月 29 日召开的 2023 年第三次临时股
日 在 上 交 所 网 站
东大会审议通过了《关于收购珠海市海润房地产开发有限
（www.sse.com.cn）及《上海证
公司 45%股权暨关联交易的议案》，公司控股子公司珠海华
券报》《中国证券报》《证券时
晖房地产开发有限公司拟以现金方式收购珠海华发集团有
报 》《 证 券 日 报 》 披 露 的 公 告
限公司持有的珠海市海润房地产开发有限公司 45%股权。
（ 公 告 编 号 ：2023-065、2023-
交易对价为人民币 200,117.6910 万元。
073）。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2022 年 11 月 25 日召开的第十届董事局第二十二次会议审议通过了《关于收购铧金投
资有限公司 100%股权暨关联交易的议案》，拟收购香港华发投资控股有限公司（英文名称：
Hong Kong Huafa Investment Holdings Limited，以下简称“香港华发”）持有的铧金投资有限公司
（英文名称：Huajin Investment Company Limited，以下简称“铧金投资”）100%股权。具体情况
详见公司于 2022 年 11 月 26 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》
《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2022-063）。
公司于 2022 年 12 月 15 日收到控股股东华发集团转发的珠海市人民政府国有资产监督管理
委员会（珠海市国资委）同意香港华发向华发股份子公司光杰投资有限公司协议转让铧金投资
100%股权的备案意见。具体情况详见公司于 2022 年 12 月 17 日在上交所网站（www.sse.com.cn）
及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2022-076）。
上述股权交易的交割工作已于 2023 年 1 月 3 日完成，光杰投资有限公司目前持有铧金投资
100%股权。具体情况详见公司于 2023 年 1 月 4 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证
券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-002）。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
√适用 □不适用
公司将华发景龙 50%股权、建泰建设 40%股权出售给关联方维业股份，详见公司于 2020 年
12 月 5 日、2021 年 1 月 5 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国
证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2020-091、2021-002）。按照《支付
现金购买资产协议》及其补充协议约定，本公司、华薇投资对维业股份承诺的利润补偿期间为
2021 年度、2022 年度、2023 年度、2024 年度、2025 年度，经大华会计师事务所（特殊普通合
伙）审计，华发景龙、建泰建设已完成 2023 年度的业绩承诺，公司无需进行补偿。
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司于 2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十
五次会议及 2023 年 4 月 10 日召开的 2022 年年度股东大 具体情况详见公司于 2023 年 3
会审议通过了《关于华发集团为公司融资提供担保及公 月 21 日及 2023 年 4 月 11 日在上交
司向其提供反担保暨关联交易的议案》，公司控股股东华 所 网 站（www.sse.com.cn） 及 《上
发集团拟为公司及合并报表范围内子公司的各类融资业 海证券报》《中国证券报》《证券时
务提供连带责任保证担保，担保额度为不超过人民币 报》《证券日报》披露的公告（公
300 亿元（含本数），公司将根据各类融资业务的具体情 告编号：2023-019、2023-026）。
况，在上述额度范围内为华发集团提供相应的反担保。
公司于 2023 年 11 月 13 日召开的第十届董事局第三 具体情况详见公司于 2023 年 11
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2023 年年度报告
十三次会议及 2023 年 11 月 29 日召开的 2023 年第三次临 月 14 日及 2023 年 11 月 30 日在上
时股东大会审议通过了《关于子公司向关联方借款方案 交 所 网 站 （www.sse.com.cn） 及
调整并续期暨关联交易的议案》，公司全资子公司华发实 《上海证券报》《中国证券报》《证
业（香港）有限公司拟向香港华发投资控股有限公司申 券时报》《证券日报》披露的公告
请借款方案调整并续期，金额合计为 5 亿美元。 （ 公 告 编 号 ：2023-068、2023-
073）。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
本期发生额
每日最高 存款利 期末
关联方 关联关系 期初余额 本期合计 本期合计
存款限额 率范围 余额
存入金额 取出金额
本公司的联
珠海华发集
营企业且受 不超过 0.35%-
团财务有限 190.08 9,541.94 9,576.18 155.84
同一母公司 250亿元 3.5%
公司
控制
合计 / / / 190.08 9,541.94 9,576.18 155.84
2. 贷款业务
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
本期发生额
贷款利 期末
关联方 关联关系 贷款额度 期初余额 本期合计 本期合计
率范围 余额
贷款金额 还款金额
本公司的联
珠海华发集
营企业且受 4.5%-
团财务有限 260 49.23 25.40 38.48 36.15
同一母公司 6%
公司
控制
合计 / / / 49.23 25.40 38.48 36.15
3. 授信业务或其他金融业务
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 其他说明
√适用 □不适用
（1）公司于 2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十五次会议审议通过了《关于<珠海
华发集团财务有限公司 2022 年度风险持续评估报告>的议案》。具体情况详见公司于 2023 年 3 月
21 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日
报》披露的公告。
（2）公司于 2023 年 8 月 29 日召开的第十届董事局第二十九次会议审议通过了《关于<珠海
华发集团财务有限公司 2023 年半年度风险持续评估报告>的议案》。具体情况详见公司于 2023 年
8 月 30 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券
日报》披露的公告。
（3）公司于 2024 年 4 月 26 日召开的第十届董事局第三十八次会议审议通过了《关于<珠海
华发集团财务有限公司 2023 年度风险持续评估报告>的议案》。具体情况详见公司于 2024 年 4 月
27 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日
报》披露的公告。
(六)其他
√适用 □不适用
1.公司于 2023 年 2 月 22 日召开的第十届董事局第二十四次会议审议通过了《关于公司向特
定对象发行股票方案的议案》《关于公司向特定对象发行股票预案（修订稿）的议案》《关于公司
向特定对象发行股票方案的论证分析报告的议案》，2023 年 3 月 10 日召开的 2023 年第一次临时
股东大会审议通过了《关于公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告的议案》，公司拟向包
括控股股东华发集团在内的不超过三十五名特定对象发行不超过 6.35 亿股 A 股股票，募集资金
不超过 60 亿元，募集资金拟主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目及补充流动资金。
具体进展情况详见本节十五、其他对投资者做出价值判断和投资判断有重大影响的重大事项的说
明。
2.公司于 2023 年 4 月 18 日召开的第十届董事局第二十六次会议及 2023 年 5 月 4 日召开的
2023 年第二次临时股东大会审议通过了《关于受托管理房地产项目暨关联交易的议案》，控股股
东华发集团下属子公司将 9 宗住宅项目、1 宗商业项目托管给公司，托管内容为项目的注册商标
许可使用、工程顾问及营销管理等。具体情况详见公司于 2023 年 4 月 19 日及 2023 年 5 月 5 日
在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披
露的公告（公告编号：2023-029、2023-034）。
公司于 2023 年 11 月 13 日召开的第十届董事局第三十三次会议及 2023 年 11 月 29 日召开的
2023 年第三次临时股东大会审议通过了《关于受托管理房地产项目暨关联交易的议案》，控股股
东华发集团下属子公司拟分别通过单一来源采购的形式，将 1 宗城市更新项目、1 宗商业项目托
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2023 年年度报告
管给公司，托管内容为项目的注册商标许可使用、工程顾问及营销管理。具体情况详见公司于
2023 年 11 月 14 日及 2023 年 11 月 30 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中
国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-066、2023-073）。
公司于 2023 年 11 月 13 日召开的第十届董事局第三十三次会议及 2023 年 11 月 29 日召开的
2023 年第三次临时股东大会审议通过了《关于调整部分受托管理房地产项目事项暨关联交易的
议案》，为适应市场变化，公司拟根据已受托管理控股股东及其下属子公司房地产项目工程最新
进展，对受托管理项目事项进行补充或变更，并签署相关协议。具体情况详见公司于 2023 年 11
月 14 日及 2023 年 11 月 30 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》
《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-067、2023-073）。
3.公司于 2023 年 12 月 20 日召开的第十届董事局第三十四次会议审议通过了《关于参与项
目经营合作单位竞拍暨关联交易的议案》，公司全资子公司珠海华欣投资发展有限公司拟通过珠
海产权交易中心竞选成为三项关联方物业的经营合作单位。因属于临时性商业机密，公司按规定
对上述事项办理暂缓披露。竞拍成功后，公司于 2024 年 1 月 8 日召开的第十届董事局第三十五
次会议及 2024 年 1 月 24 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过了《关于签订<经营合作
合同>暨关联交易的议案》，依据摘牌结果，珠海华欣投资发展有限公司拟分别与持有物业的关
联方签署《经营合作合同》。具体情况详见公司于 2024 年 1 月 9 日及 2024 年 1 月 25 日在上交所
网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告
（公告编号：2024-002、2024-005）。
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位： 万元 币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 反
担保 是否
担保方与 担保发生 是否 担保 担保 担
担保 担保 担保 物 为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 日期(协议 已经 是否 逾期 保
起始日 到期日 类型 （如 联方 关系
的关系 签署日) 履行 逾期 金额 情
有） 担保
完毕 况
珠海华发实业 公司本部 长沙懿德房地产 连带责
10,775.94 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 长沙懿德房地产 连带责
15,064.74 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 长沙雍景房地产 连带责
2,344.46 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 长沙雍景房地产 连带责
4,271.67 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州海灏科技产 连带责
22,069.73 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 业营运有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州南沙区美多
连带责
股份有限公司 莉房地产开发有 800.00 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
任担保
限公司
珠海华发实业 公司本部 广州市润晔置业 连带责
4,081.10 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州市润晔置业 连带责
2,537.13 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州市增城区越
连带责
股份有限公司 华房地产开发有 9,339.64 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
任担保
限公司
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2023 年年度报告
珠海华发实业 公司本部 上海古锋房地产 连带责
45,717.00 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉崇鸿裕业房
连带责
股份有限公司 地产开发有限公 1,949.43 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
任担保
司
珠海华发实业 公司本部 武汉华怡城房地 连带责
10,852.80 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 产开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉华中投地产 连带责
22,950.00 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 西安紫海置业有 连带责
19,100.00 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海华发新城置 连带责
50,303.46 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 业有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海华发新城置 连带责
8,100.00 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 业有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海华发新城置 连带责
9,935.49 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 业有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海琴发实业有 连带责
120,000.00 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海琴发实业有 连带责
2,851.49 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海市碧湖房地 连带责
1,628.55 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 产开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海市香洲区碧
连带责
股份有限公司 珠碧桂园房地产 9,200.00 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
任担保
开发有限公司
珠海华发实业 公司本部 珠海市香洲区碧
连带责
股份有限公司 珠碧桂园房地产 5,983.83 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
任担保
开发有限公司
珠海华发实业 公司本部 珠海雍景华越房 连带责
12,240.00 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 地产有限公司 任担保
84 / 340
2023 年年度报告
珠海华发实业 公司本部 珠海雍景华越房 连带责
1,990.79 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 地产有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
48,522.90 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州华骁房地产 连带责
36,900.00 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州南沙区美多
连带责
股份有限公司 莉房地产开发有 683.50 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 联营公司
任担保
限公司
珠海华发实业 公司本部 惠州大亚湾康成
连带责
股份有限公司 房地产开发有限 12,750.00 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
任担保
公司
珠海华发实业 公司本部 武汉华怡城房地 连带责
63.75 2019年度 2019年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 产开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉华怡城房地 连带责
63.75 2020年度 2020年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 产开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉中央商务区
连带责
股份有限公司 投资开发有限公 5,100.00 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
任担保
司
珠海华发实业 公司本部 西安紫晟置业有 连带责
12,152.88 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海景华房地产 连带责
8,041.61 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
9,821.38 2021年度 2021年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
23,675.00 2022年度 2022年度 2023年度 是 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州海灏科技产 连带责
34,319.73 2023年度 2023年度 2037年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 业营运有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 广州华骁房地产 连带责
209,100.00 2022年度 2022年度 2027年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
85 / 340
2023 年年度报告
珠海华发实业 公司本部 广州南沙区美多
连带责
股份有限公司 莉房地产开发有 4,559.50 2020年度 2020年度 2025年度 否 否 否 否 联营公司
任担保
限公司
珠海华发实业 公司本部 惠州大亚湾康成
连带责
股份有限公司 房地产开发有限 72,250.00 2022年度 2022年度 2027年度 否 否 否 否 合营公司
任担保
公司
珠海华发实业 公司本部 惠州大亚湾康成
连带责
股份有限公司 房地产开发有限 72,250.00 2023年度 2023年度 2027年度 否 否 否 否 合营公司
任担保
公司
珠海华发实业 公司本部 交投嘉华（宜
连带责
股份有限公司 昌）城市发展有 1,473.00 2021年度 2021年度 2024年度 否 否 否 否 联营公司
任担保
限公司
珠海华发实业 公司本部 交投嘉华（宜
连带责
股份有限公司 昌）城市发展有 6,419.85 2023年度 2023年度 2024年度 否 否 否 否 联营公司
任担保
限公司
珠海华发实业 公司本部 南京华铎房地产 连带责
100,000.00 2023年度 2023年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 南京华崧房地产 连带责
40,000.00 2022年度 2022年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 南京华崧房地产 连带责
60,000.00 2023年度 2023年度 2025年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 南京屿发房地产 连带责
28,175.00 2023年度 2023年度 2028年度 否 否 否 否 联营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 苏州华恒商用置 连带责
18,506.00 2021年度 2021年度 2025年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 业有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 苏州市盛澜美科 连带责
23,701.60 2023年度 2023年度 2025年度 否 否 否 否 联营公司
股份有限公司 房地产有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉华启房地产 连带责
3,570.00 2022年度 2022年度 2052年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉华怡城房地 连带责
13,400.25 2019年度 2019年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 产开发有限公司 任担保
86 / 340
2023 年年度报告
珠海华发实业 公司本部 武汉华怡城房地 连带责
12,339.45 2020年度 2020年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 产开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 武汉中央商务区
连带责
股份有限公司 投资开发有限公 90,000.00 2019年度 2019年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
任担保
司
珠海华发实业 公司本部 武汉中央商务区
连带责
股份有限公司 投资开发有限公 15,300.00 2021年度 2021年度 2026年度 否 否 否 否 合营公司
任担保
司
珠海华发实业 公司本部 武汉中央商务区
连带责
股份有限公司 投资开发有限公 22,307.40 2023年度 2023年度 2035年度 否 否 否 否 合营公司
任担保
司
珠海华发实业 公司本部 西安紫晟置业有 连带责
28,335.12 2022年度 2022年度 2025年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 西安紫晟置业有 连带责
3,569.18 2023年度 2023年度 2025年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 长沙润熠房地产 连带责
8,575.00 2023年度 2023年度 2026年度 否 否 否 否 联营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 长沙润熠房地产 连带责
2,970.38 2023年度 2023年度 2024年度 否 否 否 否 联营公司
股份有限公司 开发有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海景华房地产 连带责
10,357.63 2022年度 2022年度 2025年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海景华房地产 连带责
185.59 2022年度 2022年度 2027年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海景华房地产 连带责
7,049.18 2023年度 2023年度 2025年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 有限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海琴发实业有 连带责
120,000.00 2021年度 2021年度 2026年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海琴发实业有 连带责
27,600.00 2023年度 2023年度 2031年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
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2023 年年度报告
珠海华发实业 公司本部 珠海市香洲区碧
连带责
股份有限公司 珠碧桂园房地产 11,300.00 2021年度 2021年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
任担保
开发有限公司
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
6,080.36 2021年度 2021年度 2027年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
6,547.14 2021年度 2021年度 2026年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
13,815.00 2022年度 2022年度 2026年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
43,960.00 2022年度 2022年度 2027年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
珠海华发实业 公司本部 珠海正汉置业有 连带责
7,760.00 2022年度 2022年度 2024年度 否 否 否 否 合营公司
股份有限公司 限公司 任担保
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 366,815.87
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,125,776.36
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 4,003,395.38
报告期末对子公司担保余额合计（B） 9,789,012.02
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 10,914,788.38
担保总额占公司净资产的比例(%) 82.88
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
√适用 □不适用
(一) 募集资金整体使用情况
√适用 □不适用
单位：万元
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2023 年年度报告
募
其
集 截至报告期 截至报告期
中： 扣除发行费 募集资金 调整后募集 本年度投 本年度投入金 变更用途的
资 募集资金到 募集资金 末累计投入 末累计投入
超募 用后募集资 承诺投资 资金承诺投 入金额 额占比（%） 募集资金总
金 位时间 总额 募集资金总 进度（%）
资金 金净额 总额 资总额(1) （4） （5）=(4)/(1) 额
来 额（2） (3)＝(2)/(1)
金额
源
向
特
定
对
2023 年 10
象 512,445.00 0 504,237.28 600,000.00 504,237.28 267,708.92 53.09 267,708.92 53.09 0
月 24 日
发
行
股
票
(二) 募投项目明细
√适用 □不适用
单位：万元
投 项目
入 可行
是 是
截至报 项目 进 性是
否 否
告期末 达到 是 度 否发
涉 募集 使 截至报告期 节
募集 项目募集资 调整后募集 累计投 预定 否 是 本项目已实 生重
项目 项目 及 资金 用 本年投入金 末累计投入 本年实现的 余
资金 金承诺投资 资金投资总 入进度 可使 已 否 现的效益或 大变
名称 性质 变 到位 超 额 募集资金总 效益 金
来源 总额 额 (1) （%） 用状 结 符 者研发成果 化，
更 时间 募 额（2） 额
(3)＝ 态日 项 合 如
投 资
(2)/(1) 期 计 是，
向 金
划 请说
的 明具
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2023 年年度报告
进 体情
度 况
郑州 向特
2023 2023
华发 定对
生产 年 10 年 12
峰景 否 象发 否 90,000.00 90,000.00 18,368.97 18,368.97 20.41 否 是 -33,886.73 -33,886.73 否 -
建设 月 24 月 31
花园 行股
日 日
项目 票
南京 向特
2023
燕子 定对 2024
生产 年 10
矶 否 象发 否 135,000.00 114,237.28 12,934.66 12,934.66 11.32 年 10 否 是 - - 否 -
建设 月 24
G82 行股 月
日
项目 票
绍兴 向特
2023
金融 定对 2026
生产 年 10
活力 否 象发 否 150,000.00 150,000.00 86,405.29 86,405.29 57.60 年 12 否 是 79,017.22 79,017.22 否 -
建设 月 24
城项 行股 月
日
目 票
湛江
华发
向特
新城 2023 2025
定对
市南 生产 年 10 年 12 不适
否 象发 否 75,000.00 0.00 0.00 0.00 否 是 不适用 不适用 -
（北 建设 月 24 月 25 用
行股
）花 日 日
票
园项
目
向特
2023
补充 定对
补流 年 10
流动 否 象发 否 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00 100.00 否 是 - - 否 -
还贷 月 24
资金 行股
日
票
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2023 年年度报告
(三) 报告期内募投变更或终止情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四) 报告期内募集资金使用的其他情况
1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况
√适用 □不适用
公司于 2023 年 11 月 3 日召开公司第十届董事局第三十二次会议、第十届监事会第十八次会
议，审议通过《关于以募集资金置换预先已投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的议
案》，同意公司使用募集资金人民币 1,181,790,621.24 元置换预先已投入募投项目及已支付发行费
用的自筹资金，符合募集资金到账后 6 个月内进行置换的规定。大华会计师事务所（特殊普通合
伙）针对上述以募集资金置换预先已投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金使用情况出具了
《珠海华发实业股份有限公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目及预先支付发行费用的鉴证
报告》（大华核字[2023]0016252 号）。具体内容详见公司于 2023 年 11 月 4 日在上海证券交易所
网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告
（公告编号：2023-061）。
2、 用闲置募集资金暂时补充流动资金情况
√适用 □不适用
公司于 2023 年 11 月 3 日召开公司第十届董事局第三十二次会议、第十届监事会第十八次会
议，审议通过《关于使用闲置募集资金临时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过人民币
15.8 亿元（含本数）的闲置募集资金临时补充流动资金，用于公司主营业务相关的项目开发建
设，使用期限自董事局审议批准该议案之日起不超过 12 个月。具体内容详见公司于 2023 年 11
月 4 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》
《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-063）。
3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况
□适用 √不适用
4、 用超募资金永久补充流动资金或归还银行贷款情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
1.公司全资子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下简称“珠海华发”）收购深圳融创文
旅产业发展集团有限公司（以下简称“深圳融创文旅”）持有的深圳融华置地投资有限公司（以
下简称“融华置地”或“项目公司”）51%股权（股权收购价款为人民币 357,000 万元）及深圳融
创文旅对融华置地的债权及利息（债权收购价款为人民币 11,902,437.16 元）。本次收购以现金方
式进行。收购完成后，珠海华发持有融华置地 100%股权。具体情况详见公司于 2023 年 1 月 4 日
在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披
露的公告（公告编号：2023-001）。
2.为顺利推动 2023 年度公司经营过程中的融资计划，在公司 2022 年 12 月 31 日担保余额的
基础上，公司本年度对子公司净增加担保额度 800 亿元，对联合营公司净增加担保额度 300 亿
元。具体情况详见公司于 2023 年 3 月 21 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》
《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-018）。
3.公司于 2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十五次会议及 2023 年 4 月 10 日召开的
2022 年年度股东大会审议通过了《关于提供财务资助的议案》。具体情况详见公司于 2023 年 3 月
21 日、2023 年 4 月 11 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证
券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-020、2023-030）。
4.公司为珠海铧国商贸有限公司等 19 家项目企业自 2023 年 6 月 27 日至 2024 年 6 月 27 日
之间基于供应链保理业务项下基础合同产生的债务对西安城投商业保理有限公司承担差额补足责
任，承担前述差额补足责任的金额不超过 3 亿元。
公司就珠海华商百货有限公司向“渤海信托2023 润商 1 号集合资金信托计划”融资提供
连带责任保证。担保额度不超过 3.51 亿元，上述融资总期限不超过 36 个月。
公司就珠海铧国商贸有限公司向“渤海信托2023 宁粤锦成集合资金信托计划”融资提供
连带责任保证。担保额度不超过 8 亿元，上述融资总期限不超过 36 个月。
公司为珠海华海置业有限公司（以下简称“华海置业”）、包头市名流置业有限责任公司（以
下简称“名流置业”）分别向芜湖铧信泽欣股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“铧信泽
欣”）偿还 85,000 万元、25,000 万元的借款本金、利息以及其他约定义务提供连带责任保证。
名流置业为华海置业向铧信泽欣偿还 85,000 万元的借款本金、利息及其他约定义务，华海置业
为名流置业向铧信泽欣偿还 25,000 万元的借款本金、利息及其他约定义务等提供连带责任保
证。
上述事项属于公司 2023 年年度担保计划范围内，已经公司董事局、2022 年年度股东大会授
权，并已按规定履行公司内部决策程序。
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2023 年年度报告
5.经公司第十届董事局第二十五次会议审议通过，公司开展外汇套期保值业务，额度不超过
10 亿美元，并授权公司经营班子具体办理，授权期限为董事局会议审议通过之日起一年。具体
情况详见公司于 2023 年 3 月 21 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证
券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-021）。
6.经公司第十届董事局第二十六次会议及 2023 年第二次临时股东大会审议通过，为满足公
司经营发展资金需求，进一步优化公司资产结构，保证公司可持续发展，根据《公司法》《银行
间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及《银行间债券市场非金融企业超短期融资券业
务规程（试行）》等法律法规的规定，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人
民币 50 亿元（含 50 亿元）的超短期融资券。具体情况详见公司于 2023 年 4 月 19 日、2023 年 5
月 5 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日
报》披露的公告（公告编号：2023-028、2023-034）。
7.公司全资子公司成都华耀房地产开发有限公司经公开竞投获得四川天府新区公园城市建设
局公开挂牌转让的编号为 TF(07)：2023-13 地块的国有建设用地使用权。具体情况详见公司于
2023 年 6 月 15 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时
报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-036）。
8.公司全资子公司太仓华铷商务咨询有限公司经公开竞投获得上海市松江区规划和自然资源
局公开挂牌转让的松江区洞泾镇 SJS30006 单元 04-04、05-01、05-05 号地块（地块公告号：
202305611）的国有建设用地使用权。具体情况详见公司于 2023 年 7 月 12 日在上交所网站
（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公
告编号：2023-038）。
9.公司全资子公司上海铧崧房地产开发有限公司（以下简称“上海铧崧”）与招商局蛇口工
业区控股股份有限公司全资子公司太仓话屋置业有限公司（以下简称“太仓话屋”）组成的联合
体竞得上海市静安区天目社区 C070102 单元 04-05、05-01 地块历史风貌保护项目（以下简称
“项目地块”）的国有建设用地使用权，并与上海市静安区规划和自然资源局签署了《国有建设
用地使用权出让合同》。上海铧崧与太仓话屋签署了《静安区天目社区 C070102 单元 04-05、05-
01 地块历史风貌保护项目合作开发协议》，约定合作开发项目地块。具体情况详见公司于 2023
年 11 月 24 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》
《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-072）。
10.公司全资子公司南京铧宸置业有限公司与安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司（以下简
称“安徽绿城”）、北京稳宁置业有限公司、宇诚集团股份有限公司签订了《关于南京市建邺区绿
博园 2023G55 地块之合作协议》，约定共同开发已由安徽绿城竞拍获得的南京市建邺区绿博园
2023G55 地块。具体情况详见公司于 2023 年 12 月 2 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及《上
海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-074）。
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11.公司子公司太仓华锦商务咨询有限公司（投资比例为 30%）与华润置地控股有限公司子
公司上海泓喆房地产开发有限公司（投资比例为 70%）组成的联合体经公开竞投获得上海市嘉定
区规划和自然资源局公开挂牌出让的嘉定区南翔镇 JDC2-0202 单元 29-01、31-02、32-01、33-
02 地块的国有建设用地使用权。具体情况详见公司于 2023 年 12 月 16 日在上交所网站
（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公
告编号：2023-076）。
12.公司于 2023 年 9 月 27 日披露了《珠海华发实业股份有限公司关于控股股东增持计划的
公告》（公告编号：2023-050），公司控股股东华发集团计划自本次增持计划披露之日起 6 个月
内，通过上海证券交易所交易系统以包括不限于集中竞价交易方式增持本公司无限售流通 A 股股
票，增持数量不低于 1,588 万股（含本数），最高不超过 3,175 万股（含本数），增持价格不超过
15 元/股（含本数）。华发集团于增持计划期内通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方
式累积增持公司 31,677,400 股无限售流通 A 股股票，占公司总股本的 1.15%。增持数量超过增
持计划数量区间下限。具体情况详见公司于 2024 年 3 月 28 日在上交所网站（www.sse.com.cn）
及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2024-013）。
13.公司于 2022 年 12 月 5 日召开的第十届董事局第二十三次会议及 2022 年 12 月 21 日召开
的 2022 年第六次临时股东大会审议通过了《关于公司非公开发行股票方案的议案》《关于公司非
公开发行股票预案的议案》《关于与华发集团签订<附条件生效的股份认购协议>暨重大关联交易
的议案》《关于提请股东大会同意控股股东免于以要约收购方式收购公司股份的议案》,公司拟向
包括控股股东华发集团在内的不超过三十五名特定对象非公开发行不超过 6.35 亿股 A 股股票，
募集资金不超过 60 亿元，募集资金拟主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目及补充
流动资金。具体情况详见公司于 2022 年 12 月 6 日及 2022 年 12 月 22 日在上交所网站
（www.sse.com.cn）及《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公
告编号：2022-066、2022-079）。
公司于 2023 年 2 月 22 日召开的第十届董事局第二十四次会议审议通过了《关于公司符合向
特定对象发行股票条件的议案》《关于公司向特定对象发行股票方案的议案》《关于公司向特定对
象发行股票预案（修订稿）的议案》《关于公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告的议案》
《关于公司向特定对象发行股票<募集资金运用可行性报告（修订稿）>的议案》《关于公司向特
定对象发行股票摊薄即期回报与公司拟采取填补措施（修订稿）的议案》《关于修订并重新签署
与华发集团之间签订的<附条件生效的股份认购协议>的议案》，于 2023 年 3 月 10 日召开的 2023
年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告的议案》。
具体情况详见公司于 2023 年 2 月 23 日及 2023 年 3 月 11 日在上交所网站（www.sse.com.cn）及
《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-005、
2023-011）。
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公司于 2023 年 2 月 28 日收到上交所出具的《关于受理珠海华发实业股份有限公司沪市主板
上市公司发行证券申请的通知》（上证上审（再融资）〔2023〕15 号）。具体情况详见公司于 2023
年 3 月 1 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露的公告（公告编号：2023-010）。
公司于 2023 年 3 月 1 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露了《珠海华发实业股份有限
公司 2022 年向特定对象发行股票募集说明书（申报稿）》及相关文件。公司披露《2022 年年度报
告》后，会同相关中介机构对申请文件进行了更新，具体内容详见公司于 2023 年 4 月 26 日披露
的《珠海华发实业股份有限公司 2022 年度向特定对象发行股票募集说明书（申报稿）（2022 年度
财务数据更新版）》及相关文件。
公司于 2023 年 3 月 23 日收到上交所出具的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发
行股票申请文件的审核问询函》（上证上审（再融资）〔2023〕135 号）（以下简称“《问询函》”）。
具体情况详见公司于 2023 年 3 月 24 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露的公告（公告编号：
2023-025）。
公司会同相关中介机构就《问询函》提出的问题进行了认真研究和逐项落实，根据相关要求
对《问询函》回复进行披露，并对《珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票募集说明书
（2022 年财务数据更新版）》等文件中的相关内容进行了补充和修订，详见公司 2023 年 5 月 18
日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股
票申请文件的审核问询函的回复》及相关公告文件。
根据上交所的进一步审核意见，公司与相关中介机构对审核问询函回复和募集说明书等申请
文件进行了相应的补充、更新和修订，具体内容详见公司于 2023 年 8 月 4 日在上交所网站
（www.sse.com.cn）披露的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审
核问询函的回复（修订稿）》《珠海华发实业股份有限公司 2022 年度向特定对象发行股票募集说
明书（修订稿）》等相关文件。
公司于 2023 年 8 月 3 日收到上交所出具的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发
行股票审核意见的通知》。具体情况详见公司于 2023 年 8 月 5 日在上交所网站（www.sse.com.cn）
披露的公告（公告编号：2023-041）。
根据本次发行项目进展，公司按照相关要求会同相关中介机构对申请文件进行了更新和修订，
具体内容详见公司 2023 年 8 月 15 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露的《珠海华发实业股
份有限公司 2022 年向特定对象发行股票募集说明书（注册稿）》等相关文件。
公司于 2023 年 9 月 13 日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意珠海华发实业股份
有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许可〔2023〕2084 号）。具体情况详见公司于
2023 年 9 月 14 日在上交所网站（www.sse.com.cn）披露的公告（公告编号：2023-047）。
公司于 2023 年 10 月开展了本次向特定对象发行股票的发行认购工作，本次发行最终获配发
行对象共计 17 名，发行价格为 8.07 元/股，发行股份为 635,000,000 股，募集资金总额为
5,124,450,000 元，扣除相关发行费用（不含增值税）82,077,181.99 元后，实际募集资金净额
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为 5,042,372,818.01 元。本次发行承销总结相关文件已经上海证券交易所备案通过，具体情况
详见公司 2023 年 10 月 28 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《珠海华发实业
股 份 有 限 公 司 向 特 定 对 象 发 行 股 票 发 行 情 况 报 告 书 》。 本 次 向 特 定 对 象 发 行 股 票 对 应 的
635,000,000 股新增股份已于 2023 年 10 月 31 日在中国证券登记结算有限公司上海分公司办理完
毕登记托管手续，具体情况详见公司 2023 年 11 月 2 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
披露的公告（公告编号：2023-055）。
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第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
公积 比例
数量 比例(%) 发行新股 送股 金转 其他 小计 数量
(%)
股
一、有限售条件股份 9,000 0.0004 635,000,000 - - -9,000 634,991,000 635,000,000 23.07
二、无限售条件流通股份 2,117,152,116 99.9996 - - - - - 2,117,152,116 76.93
三、股份总数 2,117,161,116 100 635,000,000 - - -9,000 634,991,000 2,752,152,116 100
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2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
根据公司向特定对象发行股票结果，公司报告期内新增股份 635,000,000 股，有关本次发行
结果及股本变动的情况，详见公司于 2023 年 11 月 2 日在上海证券交易所网站及《上海证券报》
《中国证券报》《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-055）。
公司于 2023 年 12 月 6 日回购注销了已离职股权激励对象的已获授但尚未解锁的限制性股票
9,000 股，详见公司于 2023 年 11 月 2 日在上海证券交易所网站及《上海证券报》《中国证券报》
《证券时报》《证券日报》披露的公告（公告编号：2023-075）。
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
报告期内，公司向特定对象发行 635,000,000 股新股并回购注销 9,000 股股权激励计划已获
授但尚未解锁的限制性股票。上述股份变动后，公司总股本变更为 2,752,152,116 股。公司根据
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露
（2010 年修订）》的规定计算每股收益和每股净资产，具体金额详见本报告第二节“主要会计数
据”和“主要财务指标”。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位： 股
本年解
年初限 本年增加限 年末限售股 解除限售
发行对象/股东名称 除限售 限售原因
售股数 售股数 数 日期
股数
2025 年 4
认购向特
珠海华发集团有限 月 30 日后
0 0 180,911,500 180,911,500 定对象发
公司 第一个交
行股票
易日
认购向特
天安人寿保险股份
0 0 23,543,990 23,543,990 定对象发 2024-5-6
有限公司-传统产品
行股票
认购向特
王秀娟 0 0 21,065,675 21,065,675 定对象发 2024-5-6
行股票
认购向特
国泰基金管理有限
0 0 24,783,143 24,783,143 定对象发 2024-5-6
公司
行股票
认购向特
广发基金管理有限
0 0 18,587,360 18,587,360 定对象发 2024-5-6
公司
行股票
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中国人寿保险股份
认购向特
有限公司-传统-普
0 0 74,349,442 74,349,442 定对象发 2024-5-6
通保险产品-005L-
行股票
CT001 沪
认购向特
华夏基金管理有限
0 0 18,588,102 18,588,102 定对象发 2024-5-6
公司
行股票
泰康人寿保险有限
认购向特
责任公司-传统-普
0 0 26,022,304 26,022,304 定对象发 2024-5-6
通保险产品-019L-
行股票
CT001 沪
泰康人寿保险有限 认购向特
责任公司-投连-行 0 0 22,924,411 22,924,411 定对象发 2024-5-6
业配置 行股票
认购向特
海富通基金管理有
0 0 19,206,937 19,206,937 定对象发 2024-5-6
限公司
行股票
认购向特
国投瑞银基金管理
0 0 19,578,681 19,578,681 定对象发 2024-5-6
有限公司
行股票
认购向特
汇添富基金管理股
0 0 18,587,359 18,587,359 定对象发 2024-5-6
份有限公司
行股票
认购向特
中信证券股份有限
0 0 20,986,369 20,986,369 定对象发 2024-5-6
公司
行股票
认购向特
南方基金管理股份
0 0 46,840,112 46,840,112 定对象发 2024-5-6
有限公司
行股票
认购向特
工银瑞信基金管理
0 0 42,607,043 42,607,043 定对象发 2024-5-6
有限公司
行股票
认购向特
财通基金管理有限
0 0 21,270,125 21,270,125 定对象发 2024-5-6
公司
行股票
认购向特
诺德基金管理有限
0 0 35,147,447 35,147,447 定对象发 2024-5-6
公司
行股票
参与限制
赵劼 4,500 4,500 0 0 性股票激 回购注销
励计划
参与限制
郑旭斌 4,500 4,500 0 0 性股票激 回购注销
励计划
合计 9,000 9,000 635,000,000 635,000,000 / /
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二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其
发行价格 获准上市交 交易终
衍生证券 发行日期 发行数量 上市日期
（或利率） 易数量 止日期
的种类
普通股股票类
有限售条
2023-10-17 8.07 元/股 635,000,000 2023-10-31 635,000,000 -
件流通股
报告期内债券发行情况请参见本年度报告第九节“债券相关情况”。
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
详见本节第一部分的“一、股份变动情况”。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 38,590
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 40,897
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限售 质押、标
记或冻结 股东性质
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 条件股份数 情况
（全称） 减 量 (%)
量 股份 数
状态 量
珠海华发集团有
212,588,900 724,967,983 26.34 180,911,500 无 - 国有法人
限公司
中国人寿保险股
份有限公司－传
统－普通保险产 76,071,370 78,669,870 2.86 74,349,442 无 - 其他
品－005L－
CT001 沪
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中央汇金资产管
0 64,827,120 2.36 0 无 - 国有法人
理有限责任公司
珠海华发综合发
0 48,877,280 1.78 0 无 - 国有法人
展有限公司
招商银行股份有
限公司－上证红
利交易型开放式 6,447,371 43,555,321 1.58 0 无 - 其他
指数证券投资基
金
全国社保基金一
24,543,100 43,064,962 1.56 0 无 - 其他
零七组合
华金证券－珠海
华发综合发展有
限公司－华金证 0 42,000,000 1.53 0 无 - 其他
券融汇 314 号单
一资产管理计划
王秀娟 23,573,075 41,900,475 1.52 21,065,675 无 - 境内自然人
全国社保基金四
14,348,984 38,445,082 1.40 4,353,084 无 - 其他
一三组合
泰康人寿保险有
限责任公司－传
统－普通保险产 26,442,804 28,983,404 1.05 26,022,304 无 - 其他
品－019L－
CT001 沪
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
人民币普
珠海华发集团有限公司 544,056,483 544,056,483
通股
中央汇金资产管理有限责任公 人民币普
64,827,120 64,827,120
司 通股
人民币普
珠海华发综合发展有限公司 48,877,280 48,877,280
通股
招商银行股份有限公司－上证
人民币普
红利交易型开放式指数证券投 43,555,321 43,555,321
通股
资基金
人民币普
全国社保基金一零七组合 43,064,962 43,064,962
通股
华金证券－珠海华发综合发展
人民币普
有限公司－华金证券融汇 314 42,000,000 42,000,000
通股
号单一资产管理计划
人民币普
全国社保基金四一三组合 34,091,998 34,091,998
通股
人民币普
香港中央结算有限公司 22,902,144 22,902,144
通股
中国工商银行股份有限公司－
人民币普
融通中国风 1 号灵活配置混合 20,905,173 20,905,173
通股
型证券投资基金
人民币普
王秀娟 20,834,800 20,834,800
通股
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2023 年年度报告
珠海华发综合发展有限公司为珠海华发集团有限公司下属子
上述股东关联关系或一致行动 公司；珠海华发综合发展有限公司与华金证券－珠海华发综
的说明 合发展有限公司－华金证券融汇 314 号单一资产管理计划为
一致行动人。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位：股
前十名股东较上期末变化情况
期末股东普通账户、信用
期末转融通出借股
本报告 账户持股以及转融通出借
份且尚未归还数量
股东名称（全称） 期新增 尚未归还的股份数量
/退出 比例 比例
数量合计 数量合计
（%） （%）
中国人寿保险股份有限公司－传统
新增 - - - -
－普通保险产品－005L－CT001 沪
全国社保基金一零七组合 新增 - - - -
王秀娟 新增 - - - -
泰康人寿保险有限责任公司－传统
新增 - - - -
－普通保险产品－019L－CT001 沪
中国工商银行股份有限公司－景顺
长城中国回报灵活配置混合型证券 退出 - - - -
投资基金
中国工商银行股份有限公司－海富
通改革驱动灵活配置混合型证券投 退出 - - - -
资基金
中国工商银行股份有限公司－海富
通改革驱动灵活配置混合型证券投 退出 - - - -
资基金
中国农业银行股份有限公司－景顺
长城资源垄断混合型证券投资基金 退出 - - - -
（LOF）
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上
市交易情况
持有的有限
新增可
序号 有限售条件股东名称 售条件股份 限售条件
可上市交易 上市交
数量
时间 易股份
数量
2025 年 4 月
1 自向特定对象发行股
珠海华发集团有限公司 180,911,500 30 日之后第 0
票结束之日起 18 个月
一个交易日
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2023 年年度报告
中国人寿保险股份有限
2 自向特定对象发行股
公司-传统-普通保险产品 74,349,442 2024-5-6 0
票结束之日起 6 个月
-005L-CT001 沪
泰康人寿保险有限责任
3 自向特定对象发行股
公司－传统－普通保险 26,022,304 2024-5-6 0
票结束之日起 6 个月
产品－019L－CT001 沪
4 天安人寿保险股份有限 自向特定对象发行股
23,543,990 2024-5-6 0
公司－传统产品 票结束之日起 6 个月
5 泰康人寿保险有限责任 自向特定对象发行股
22,924,411 2024-5-6 0
公司－投连－行业配置 票结束之日起 6 个月
诺德基金－华泰证券股
6 份有限公司－诺德基金 自向特定对象发行股
21,561,338 2024-5-6 0
浦江 120 号单一资产管 票结束之日起 6 个月
理计划
7 自向特定对象发行股
王秀娟 21,065,675 2024-5-6 0
票结束之日起 6 个月
8 自向特定对象发行股
中信证券股份有限公司 20,986,369 2024-5-6 0
票结束之日起 6 个月
汇添富基金管理股份有
9 自向特定对象发行股
限公司－社保基金 1103 15,117,719 2024-5-6 0
票结束之日起 6 个月
组合
10 全国社保基金四一四组 自向特定对象发行股
13,630,731 2024-5-6 0
合 票结束之日起 6 个月
上述股东关联关系或一致行动
的说明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 珠海华发集团有限公司
单位负责
人或法定 李光宁
代表人
成立日期 1986 年 5 月 14 日
许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：企业
主要经营
管理；非居住房地产租赁；住房租赁；以自有资金从事投资活动；自有资金投资
业务
的资产管理服务；融资咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
报告期内 控股光库科技（股票代码：300620.SZ），子公司华发科技集团持有 23.84%股权；
控股和参 控股维业股份（股票代码：300621.SZ），子公司城建集团持有 29.99%股权；
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2023 年年度报告
股的其他 控股方正科技（股票代码：600601.SH），子公司珠海华实焕新方科投资企业（有
境内外上 限合伙）持有 23.5%股权；
市公司的 控股庄臣控股（股票代码：1955.HK），子公司香港华发持有 42%股权，华发股份
股权情况 下属子公司华发物业持有 2.25%股权；
控股迪信通（股票代码：6188.HK），子公司香港华发持有 36.89%股权，子公司华
发科技集团持有 19.10%股权；
参股华金资本（股票代码：000532.SZ），子公司华发科技集团持有 28.45%股权；
参股华灿光电（股票代码：300323.SZ），子公司华发科技集团持有 19.08%股权。
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
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2023 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否
投资者 存在
适当性 终止
债券 利率 还本付 交易 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 安排 上市
余额 （%） 息方式 场所 制
（如 交易
有） 的风
险
按年付 上海
珠海华发实业股份有限公 2019/2/22 面向专
19 华 息、到 证券
司非公开发行 2019 年公司 151195 至 2019/2/25 2024/2/25 7.5 5.1 业机构 协议 否
发 01 期一次 交易
债券（第一期）（品种一） 2019/2/25 投资者
还本 所
按年付 上海
珠海华发实业股份有限公 2019/8/16 面向专
19 华 息、到 证券
司非公开发行 2019 年公司 151992 至 2019/8/19 2024/8/19 5 5.00 业机构 协议 否
发 03 期一次 交易
债券（第二期）（品种一） 2019/8/19 投资者
还本 所
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2023 年年度报告
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2020/2/21 面向专
司面向合格投资者公开发 20 华 息、到 证券 竞价+
163168 至 2020/2/24 2025/2/24 15.8 5.30 业投资 否
行 2020 年公司债券（第一 发 02 期一次 交易 协议
2020/2/24 者
期）（品种二） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2020/11/11 面向专
司面向合格投资者公开发 20 华 息、到 证券 竞价+
175401 至 2020/11/12 2025/11/12 15 4.05 业投资 否
行 2020 年公司债券（第二 发 04 期一次 交易 协议
2020/11/12 者
期）（品种一） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2020/11/11 面向专
司面向合格投资者公开发 20 华 息、到 证券 竞价+
175402 至 2020/11/12 2025/11/12 0.5 4.70 业投资 否
行 2020 年公司债券（第二 发 05 期一次 交易 协议
2020/11/12 者
期）（品种二） 还本 所
按年付 上海
珠海华发实业股份有限公 2021/1/15 面向专
21 华 息、到 证券
司 2021 年非公开发行公司 177557 至 2021/1/18 2026/1/18 1.25 4.98 业机构 协议 否
发 01 期一次 交易
债券（第一期）（品种一） 2021/1/18 投资者
还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2021/9/10 面向专
司 2021 年面向专业投资者 21 华 息、到 证券 竞价+
188669 至 2021/9/13 2026/9/13 20 3.90 业投资 否
公开发行公司债券（第一 发 03 期一次 交易 协议
2021/9/13 者
期）（品种一） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2021/12/16 面向专
司 2021 年面向专业投资者 21 华 息、到 证券 竞价+
188988 至 2021/12/17 2026/12/17 15 4.05 业投资 否
公开发行公司债券（第二 发 05 期一次 交易 协议
2021/12/17 者
期） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2022/04/28 面向专
司 2022 年面向专业投资者 22 华 息、到 证券 竞价+
185641 至 2022/4/29 2027/4/29 3.9 4.70 业投资 否
公开发行公司债券（第一 发 01 期一次 交易 协议
2022/4/29 者
期）（品种一） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 2022/04/28 按年付 上海 面向专
22 华 竞价+
司 2022 年面向专业投资者 185640 至 2022/4/29 2027/4/29 3 4.90 息、到 证券 业投资 否
发 02 协议
公开发行公司债券（第一 2022/4/29 期一次 交易 者
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2023 年年度报告
期）（品种二） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2022/09/09 面向专
司 2022 年面向专业投资者 22 华 息、到 证券 竞价+
137752 至 2022/9/13 2027/9/13 5 4.80 业投资 否
公开发行公司债券（第二 发 03 期一次 交易 协议
2022/9/13 者
期） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2023/7/17 面向专
司 2023 年面向专业投资者 23 华 息、到 证券
251710 至 2023/7/18 2028/7/18 11 4.20 业机构 协议 否
非公开发行公司债券（第 发 03 期一次 交易
2023/7/18 投资者
一期）(品种一） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
2023/7/17 面向专
司 2023 年面向专业投资者 23 华 息、到 证券
251711 至 2023/7/18 2028/7/18 6.95 4.58 业机构 协议 否
非公开发行公司债券（第 发 04 期一次 交易
2023/7/18 投资者
一期）（品种二） 还本 所
珠海华发实业股份有限公 按年付 上海
面向专
司 2024 年面向专业投资者 24 华 2024/2/2 至 息、到 证券
253790 2024/2/2 2029/2/2 7.5 3.80 业机构 协议 否
非公开发行公司债券（第 发 02 2024/2/2 期一次 交易
投资者
一期）（品种二） 还本 所
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
珠海华发实业股份有限公司 2021 年非公开发行公司债券 公司已于 2023 年 1 月 18 日支付了 2022 年 1 月 18 日至 2023 年 1 月 17 日期间的利息及回售
（第一期）（品种一） 部分的本金。
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2023 年年度报告
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行 公司已于 2023 年 2 月 24 日支付了 2022 年 2 月 24 日至 2023 年 2 月 23 日期间的利息及回售
2020 年公司债券（第一期）（品种二） 部分的本金。
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券
公司已于 2023 年 2 月 25 日支付了 2022 年 2 月 25 日至 2023 年 2 月 24 日期间的利息。
（第一期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开
公司已于 2023 年 4 月 29 日支付了 2022 年 4 月 29 日至 2023 年 4 月 28 日期间的利息。
发行公司债券（第一期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开
公司已于 2023 年 4 月 29 日支付了 2022 年 4 月 29 日至 2023 年 4 月 28 日期间的利息。
发行公司债券（第一期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开 公司已于 2023 年 7 月 30 日支付了 2022 年 7 月 30 日至 2023 年 7 月 29 日期间的利息及回售
发行住房租赁专项公司债券（第一期） 部分的本金。
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券
公司已于 2023 年 8 月 19 日支付了 2022 年 8 月 19 日至 2023 年 8 月 18 日期间的利息。
（第二期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开 公司已于 2023 年 9 月 13 日支付了 2022 年 9 月 13 日至 2023 年 9 月 12 日期间的利息及回售
发行公司债券（第一期）（品种一） 部分的本金。
珠海华发实业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开
公司已于 2023 年 9 月 13 日支付了 2022 年 9 月 13 日至 2023 年 9 月 12 日期间的利息。
发行公司债券（第二期）
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行 公司已于 2023 年 11 月 12 日支付了 2022 年 11 月 12 日至 2023 年 11 月 11 日期间的利息及
2020 年公司债券（第二期）（品种一） 回售部分的本金。
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行
公司已于 2023 年 11 月 12 日支付了 2022 年 11 月 12 日至 2023 年 11 月 11 日期间的利息。
2020 年公司债券（第二期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开 公司已于 2023 年 12 月 17 日支付了 2022 年 12 月 17 日至 2023 年 12 月 16 日期间的利息及
发行公司债券（第二期） 回售部分的本金。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
（1）“21 华发 01”初始发行总额为 19.2 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年非公开发行公司债券（第一期）（品种一）募集说明
书》中约定，2023 年 1 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择维持票面利率 4.98%，即本期债券存续期的第 3
年至第 4 年（2023 年 1 月 18 日至 2025 年 1 月 17 日)票面利率为 4.98%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 17.95 亿元。本次 17.95
亿元回售公司债券注销未转售债券金额 17.95 亿元。
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2023 年年度报告
（2）“20 华发 02”初始发行总额为 15.8 亿元。根据发行人《珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）（品种
二）募集说明书》中约定，2023 年 2 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至 5.30%，即本期债
券存续期后两年（2023 年 2 月 24 日至 2025 年 2 月 23 日)票面利率为 5.30%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 13.276 亿元。本次
13.276 亿元回售公司债券已全额转售。
（3）“21 华住 01”初始发行总额为 5 亿元。根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第
一期）募集说明书》中约定，2023 年 7 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至 1.00%，即本期
债券存续期的第 3 年至第 4 年（2023 年 7 月 30 日至 2025 年 7 月 29 日)票面利率为 1.00%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售金额为 5 亿元，
本次 5 亿元回售公司债券注销未转售债券金额 5 亿元。
（4）“21 华发 03”初始发行总额为 20 亿元。根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种
一）募集说明书》中约定，2023 年 9 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至 3.90%，即本期债
券存续期的第 3 年至第 4 年（2023 年 9 月 13 日至 2025 年 9 月 12 日)票面利率为 3.90%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售金额为 12.075 亿
元，本次 12.075 亿元回售公司债券已全额转售。
（5）“20 华发 04”初始发行总额为 15 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第二期）（品种
一）募集说明书》中约定，2023 年 11 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至 4.05%，即本期
债券存续期后两年（2023 年 11 月 12 日至 2025 年 11 月 11 日)票面利率为 4.05%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 12.3 亿元，本
次 12.3 亿元回售公司债券已全额转售。
（6）“21 华发 05”初始发行总额为 15 亿元。根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说
明书》中约定，2023 年 12 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率至 4.05%，即本期债券存续期
的第 3 年至第 4 年（2023 年 12 月 17 日至 2025 年 12 月 16 日)票面利率为 4.05%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 14.2 亿元。本
次 14.2 亿元回售公司债券已全额转售。
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2023 年年度报告
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
国金证券股份有限公司 上海市浦东新区芳甸路 1088 号 23 楼 徐永妍 021-68826021
华西证券股份有限公司 成都市高新区天府二街 198 号 刘凯月 028-86159675
国泰君安证券股份有限公司 上海市静安区新闸路 669 号博华广场 33 层债务融资部 蔡晓伟 021-38032644
中信证券股份有限公司 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 张藤一、万媛媛 020-32258106
020-39829038
广东恒益律师事务所 广州市珠江新城珠江东路 6 号周大福金融中心 34 楼 黄卫、吴肇棕
020-39829078
大华会计师事务所（特殊普通合
北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 9 层 刘涛、齐江伟 刘涛、齐江伟 010-58350011
伙）
联合资信评估股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 17 层 曹梦茹、杨哲 010-85172818
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO-
中诚信国际信用评级有限责任公司 闫衍 010-66428877
6 号楼
（1）“20 华发 04”“20 华发 05”“21 华住 01”“21 华发 03”“21 华发 05”“22 华发 01”“22 华发 02”“22 华发 03”的评级机构为联合资信评估股份有限公
司。
（2）“20 华发 02”评级机构为联合资信评估股份有限公司、中诚信国际信用评级有限责任公司。
（3）“19 华发 01”的债券受托管理人为国金证券股份有限公司，“19 华发 03”的债券受托管理人为华西证券股份有限公司，“20 华发 02”“20 华发
04”“20 华发 05”“21 华发 01”“21 华住 01”“22 华发 03”的债券受托管理人为中信证券股份有限公司，“21 华发 03”“21 华发 05”“22 华发 01”“22 华发 02”
“23 华发 03”“23 华发 04”“24 华发 02”的债券受托管理人为国泰君安证券股份有限公司。
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：亿元 币种：人民币
是否与募集说明
募集资金专项账 募集资金违规
募集资金 未使用金 书承诺的用途、
债券名称 已使用金额 户运作情况（如 使用的整改情
总金额 额 使用计划及其他
有） 况（如有）
约定一致
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债
7.5 7.5 0 账户正常使用 无 是
券（第一期）品种一
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债
5 5 0 账户正常使用 无 是
券（第二期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行
15.8 15.8 0 账户正常使用 无 是
2020 年公司债券（第一期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行
15 15 0 账户正常使用 无 是
2020 年公司债券（第二期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行
9.2 9.2 0 账户正常使用 无 是
2020 年公司债券（第二期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司 2021 年非公开发行公司债
19.2 19.2 0 账户正常使用 无 是
券（第一期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公
20 20 0 账户正常使用 无 是
开发行公司债券（第一期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公
15 15 0 账户正常使用 无 是
开发行公司债券（第二期）
珠海华发实业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公
3.9 3.9 0 账户正常使用 无 是
开发行公司债券（第一期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公
3 3 0 账户正常使用 无 是
开发行公司债券（第一期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公
5 5 0 账户正常使用 无 是
开发行公司债券（第二期）
珠海华发实业股份有限公司 2023 年面向专业投资者非
11 11 0 账户正常使用 无 是
公开发行公司债券（第一期）(品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2023 年面向专业投资者非
6.95 6.95 0 账户正常使用 无 是
公开发行公司债券（第一期）（品种二）
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2023 年年度报告
珠海华发实业股份有限公司 2024 年面向专业投资者非
7.5 7.5 0 账户正常使用 无 是
公开发行公司债券(第一期)(品种二)
珠海华发实业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公
5 1.7247 3.2753 账户正常使用 无 是
开发行住房租赁专项公司债券（第一期）
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否
存在
债
投资者适 终止
券 利率 还本付 交易 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 当性安排 上市
余 （%） 息方式 场所 机制
（如有） 交易
额
的风
险
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
20 华 发 实 间债 间债券市 询 价
有限公司 2020 年度 102000111 2020/2/14 2020/2/18 2023/2/18 0 4.30 息，到 否
业 MTN001 券市 场 机 构 投 交易
第一期中期票据 期还本
场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
20 华 发 实 间债 间债券市 询 价
有限公司 2020 年度 102000811 2020/4/21 2020/4/23 2023/4/23 0 4.10 息，到 否
业 MTN002 券市 场 机 构 投 交易
第二期中期票据 期还本
场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
每年付
有限公司 2020 年度 20 华 发 实 间债 间债券市 定 向
032000766 2020/8/27 2020/8/31 2023/8/31 0 4.68 息，到 否
第 一 期 定 向 债 务融 业 PPN001 券市 场 机 构 投 交易
期还本
资工具 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
每年付
有限公司 2020 年度 20 华 发 实 间债 间债券市 定 向
032000850 2020/9/23 2020/9/25 2023/9/25 0 4.68 息，到 否
第 二 期 定 向 债 务融 业 PPN002 券市 场 机 构 投 交易
期还本
资工具 场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
20 华 发 实 间债 间债券市 询 价
有限公司 2020 年度 102001864 2020/9/27 2020/9/29 2023/9/29 0 4.58 息，到 否
业 MTN003 券市 场 机 构 投 交易
第三期中期票据 期还本
场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 23 华 发 实 012380961 2023/3/13 2023/3/14 2023/9/10 0 4.00 到期还 银行 全国银行 询 价 否
118 / 340
2023 年年度报告
有限公司 2023 年度 业 SCP001 本付息 间债 间债券市 交易
第 一 期 超 短 期 融资 券市 场机构投
券 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
有限公司 2023 年度 23 华 发 实 到期还 间债 间债券市 询价
012381114 2023/3/20 2023/3/21 2023/10/27 0 3.70 否
第 二 期 超 短 期 融资 业 SCP002 本付息 券市 场机构投 交易
券 场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
20 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2020 年度 102002032 2020/10/27 2020/10/29 2025/10/29 0.1 4.05 息，到 否
业 MTN004 券市 场机构投 交易
第四期中期票据 期还本
场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
每年付
有限公司 2021 年度 21 华 发 实 间债 间债券市 询价
032100193 2021/2/2 2021/2/4 2026/2/4 0.72 4.95 息，到 否
第 一 期 定 向 债 务融 业 PPN001 券市 场机构投 交易
期还本
资工具 场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
21 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2021 年度 102100834 2021/4/23 2021/4/26 2024/4/26 5.1 4.65 息，到 否
业 MTN001 券市 场机构投 交易
第一期中期票据 期还本
场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
21 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2021 年度 102101186 2021/6/23 2021/6/24 2026/6/24 3.8 3.90 息，到 否
业 MTN002 券市 场机构投 交易
第二期中期票据 期还本
场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
21 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2021 年度 102101771 2021/8/31 2021/9/2 2024/9/2 10 3.20 息，到 否
业 MTN003 券市 场机构投 交易
第三期中期票据 期还本
场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
21 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2021 年度 102103125 2021/11/25 2021/11/29 2024/11/29 3.9 3.60 息，到 否
业 MTN004 券市 场机构投 交易
第四期中期票据 期还本
场 资者
119 / 340
2023 年年度报告
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
每年付
有限公司 2022 年度 22 华 发 实 间债 间债券市 询价
102281460 2022/6/30 2022/7/4 2027/7/4 12 4.94 息，到 否
第一期中期票据(品 MTN001A 券市 场机构投 交易
期还本
种一) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
每年付
有限公司 2022 年度 22 华 发 实 间债 间债券市 询价
102281461 2022/6/30 2022/7/4 2027/7/4 18 4.79 息，到 否
第一期中期票据(品 MTN001B 券市 场机构投 交易
期还本
种二) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
22 华 发 实 每年付
有限公司 2022 年度 间债 间债券市 询价
业 102281723 2022/8/4 2022/8/8 2027/8/8 6 4.85 息，到 否
第二期中期票据(品 券市 场机构投 交易
MTN002A 期还本
种一) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
22 华 发 实 每年付
有限公司 2022 年度 间债 间债券市 询价
业 102281724 2022/8/4 2022/8/8 2027/8/8 10 4.70 息，到 否
第二期中期票据(品 券市 场机构投 交易
MTN002B 期还本
种二) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 22 华 发 实 银行 全国银行
每年付
有限公司 2022 年度 业 间债 间债券市 询价
102200256 2022/10/28 2022/10/31 2027/10/31 10 4.80 息，到 否
第三期中期票据(并 MTN003(并 券市 场机构投 交易
期还本
购) 购) 场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
23 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2023 年度 102300332 2023/3/29 2023/4/3 2028/4/3 10 4.70 息，到 否
业 MTN001 券市 场机构投 交易
第一期中期票据 期还本
场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 23 华 发 实 银行 全国银行
每年付
有限公司 2023 年度 业 间债 间债券市 询价
102381113 2023/4/26 2023/4/27 2028/4/27 4 4.20 息，到 否
第二期中期票据(并 MTN002(并 券市 场机构投 交易
期还本
购) 购) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 23 华 发 实 每年付 银行 全国银行
询价
有限公司 2023 年度 业 102382501 2023/9/15 2023/9/19 2028/9/19 9 4.15 息，到 间债 间债券市 否
交易
第三期中期票据(品 MTN003A 期还本 券市 场机构投
120 / 340
2023 年年度报告
种一) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
23 华 发 实 每年付
有限公司 2023 年度 间债 间债券市 询价
业 102382502 2023/9/15 2023/9/19 2026/9/19 11 3.62 息，到 否
第三期中期票据(品 券市 场机构投 交易
MTN003B 期还本
种二) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
23 华 发 实 每年付
有限公司 2023 年度 间债 间债券市 询价
业 102383166 2023/11/22 2023/11/24 2028/11/24 4 4.30 息，到 否
第四期中期票据(品 券市 场机构投 交易
MTN004A 期还本
种一) 场 资者
珠 海 华 发 实 业 股份 银行 全国银行
23 华 发 实 每年付
有限公司 2023 年度 间债 间债券市 询价
业 102383167 2023/11/22 2023/11/24 2026/11/24 6 3.46 息，到 否
第四期中期票据(品 券市 场机构投 交易
MTN004B 期还本
种二) 场 资者
银行 全国银行
珠 海 华 发 实 业 股份 每年付
23 华 发 实 间债 间债券市 询价
有限公司 2023 年度 102383296 2023/12/7 2023/12/11 2026/12/11 10 3.60 息，到 否
业 MTN005 券市 场机构投 交易
第五期中期票据 期还本
场 资者
珠海华发实业股份 银行 全国银行
有限公司 2024 年度 24 华 发 实 到期还 间债 间债券市 询价
012480238 2024/1/18 2024/1/22 2024/10/18 8.5 2.95 否
第一期超短期融资 业 SCP001 本付息 券市 场机构投 交易
场 资者
券
珠海华发实业股份 银行 全国银行
24 华 发 实 到期还 间债 间债券市 询价
有限公司 2024 年度 102400706 2024/4/2 2024/4/3 2024/4/3 6.1 3.5 否
业 MTN001 本付息 券市 场机构投 交易
第一期中期票据 场 资者
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
公司已于 2023 年 2 月 4 日支付了 2022 年 2 月 4 日至 2023 年 2 月 3 日期间的利息及
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第一期定向债务融资工具
回售部分的本金。
公司已于 2023 年 2 月 18 日支付了 2022 年 2 月 18 日至 2023 年 2 月 17 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第一期中期票据
息和本期债券本金。
公司已于 2023 年 4 月 23 日支付了 2022 年 4 月 23 日至 2023 年 4 月 22 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第二期中期票据
息和本期债券本金。
公司已于 2023 年 4 月 26 日支付了 2022 年 4 月 26 日至 2023 年 4 月 25 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第一期中期票据
息。
公司已于 2023 年 6 月 24 日支付了 2022 年 6 月 24 日至 2023 年 6 月 23 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第二期中期票据
息及回售部分的本金。
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第一期中期票据(品种一) 公司已于 2023 年 7 月 4 日支付了 2022 年 7 月 4 日至 2023 年 7 月 3 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第一期中期票据(品种二) 公司已于 2023 年 7 月 4 日支付了 2022 年 7 月 4 日至 2023 年 7 月 3 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第二期中期票据(品种一) 公司已于 2023 年 8 月 8 日支付了 2022 年 8 月 8 日至 2023 年 8 月 7 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第二期中期票据(品种二) 公司已于 2023 年 8 月 8 日支付了 2022 年 8 月 8 日至 2023 年 8 月 7 日期间的利息。
公司已于 2023 年 8 月 31 日支付了 2022 年 8 月 31 日至 2023 年 8 月 30 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第一期定向债务融资工具
息和本期债券本金。
公司已于 2023 年 9 月 2 日支付了 2022 年 9 月 2 日至 2023 年 9 月 1 日期间的利息及
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第三期中期票据
回售部分的本金。
公司已于 2023 年 9 月 10 日支付了 2023 年 3 月 14 日至 2023 年 9 月 9 日期间的利息
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第一期超短期融资券
和本期债券本金。
公司已于 2023 年 9 月 25 日支付了 2022 年 9 月 25 日至 2023 年 9 月 24 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2020 年第二期定向债务融资工具
息和本期债券本金。
公司已于 2023 年 9 月 29 日支付了 2022 年 9 月 29 日至 2023 年 9 月 28 日期间的利
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第三期中期票据
息和本期债券本金。
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第二期超短期融资券 公司已于 2023 年 10 月 27 日支付了 2023 年 3 月 21 日至 2023 年 10 月 26 日期间的
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2023 年年度报告
利息和本期债券本金。
公司已于 2023 年 10 月 29 日支付了 2022 年 10 月 29 日至 2023 年 10 月 28 日期间的
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第四期中期票据
利息及回售部分的本金。
公司已于 2023 年 10 月 31 日支付了 2022 年 10 月 31 日至 2023 年 10 月 30 日期间的
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第三期中期票据(并购)
利息。
公司已于 2023 年 11 月 29 日支付了 2022 年 11 月 29 日至 2023 年 11 月 28 日期间的
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第四期中期票据
利息及回售部分的本金。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
（1）“21 华发实业 PPN001”初始发行总额为 8.4 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第一期定向债务融资工具募集说明书》
中约定，2023 年 2 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择维持票面利率为 4.95%，即本期债券存续期的第 3 年
至第 4 年（2023 年 2 月 4 日至 2025 年 2 月 3 日)票面利率为 4.95%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 7.68 亿元。本次 7.68 亿元回
售定向债务融资工具债券已全额注销。
（2）“21 华发实业 MTN002”初始发行总额为 6.9 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第二期中期票据募集说明书》中约定，
2023 年 6 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为 3.90%，即本期债券存续期的第 3 年至第 4 年
（2023 年 6 月 24 日至 2025 年 6 月 23 日)票面利率为 3.90%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 3.1 亿元。本次 3.1 亿元回售中期票
据债券已全额注销。
（3）“21 华发实业 MTN003”初始发行总额为 10.4 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第三期中期票据募集说明书》中约
定，2023 年 9 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为 3.20%，即本期债券存续期的末年（2023
年 9 月 2 日至 2024 年 9 月 1 日)票面利率为 3.20%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 0.4 亿元。本次 0.4 亿元回售中期票据债券已
全额注销。
（4）“20 华发实业 MTN004”初始发行总额为 8.3 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第四期中期票据募集说明书》中约定，
2023 年 10 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为 4.05%，即本期债券存续期后两年（2023 年
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2023 年年度报告
10 月 29 日至 2025 年 10 月 28 日)票面利率为 4.05%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 8.2 亿元。本次 8.2 亿元回售中期票据债券
已全额注销。
（5）“21 华发实业 MTN004”初始发行总额为 5 亿元，根据发行人《珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第四期中期票据募集说明书》中约定，
2023 年 11 月，本期债券触发发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。发行人选择调整票面利率为 3.60%，即本期债券存续期的末年（2023 年
11 月 29 日至 2024 年 11 月 28 日)票面利率为 3.60%。本期债券部分投资者行使回售选择权，回售部分金额为 1.1 亿元。本次 1.1 亿元回售中期票据债券
已全额注销。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
国泰君安证券股份有限公司 上海市静安区新闸路 669 号博华广场 33 层债务融资部 蔡晓伟 021-38032644
中信证券股份有限公司 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 张藤一、万媛媛 020-32258106
020-39829038
广东恒益律师事务所 广州市珠江新城珠江东路 6 号周大福金融中心 34 楼 黄卫、吴肇棕
020-39829078
大华会计师事务所（特殊普通合
北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 9 层 刘涛、齐江伟 刘涛、齐江伟 010-58350011
伙）
联合资信评估股份有限公司 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 17 层 曹梦茹、杨哲 010-85172818
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO-
中诚信国际信用评级有限责任公司 闫衍 010-66428877
6 号楼
广发证券股份有限公司 广东省广州市天河区马场路 26 号广发证券大厦 43 楼 刘筱岑 020-66336574
中国农业银行股份有限公司 北京市东城区建国门内大街 69 号 刘兆莹 010-85109688
宁波银行股份有限公司 浙江省宁波市鄞州区宁东路 345 号 董若涵 0574-87820696
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
是否与募集说明
募集资金专项 募集资金违规
募集资金 已使用 未使用 书承诺的用途、
债券名称 账户运作情况 使用的整改情
总金额 金额 金额 使用计划及其他
（如有） 况（如有）
约定一致
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第一期中期票据 5.7 5.7 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第二期中期票据 9.3 9.3 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第一期定向债务融资工具 5.5 5.5 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第二期定向债务融资工具 5 5 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第三期中期票据 9.5 9.5 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第一期超短期融资券 10 10 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第二期超短期融资券 10 10 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第四期中期票据 8.3 8.3 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第一期定向债务融资工具 8.4 8.4 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第一期中期票据 5.1 5.1 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第二期中期票据 6.9 6.9 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第三期中期票据 10.4 10.4 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2021 年度第四期中期票据 5 5 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第一期中期票据(品种一) 12 12 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第一期中期票据(品种二) 18 18 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第二期中期票据(品种一) 6 6 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第二期中期票据(品种二) 10 10 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2022 年度第三期中期票据(并购) 10 10 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第一期中期票据 10 10 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第二期中期票据(并购) 4 4 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第三期中期票据(品种一) 9 9 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第三期中期票据(品种二) 11 11 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第四期中期票据(品种一) 4 4 0 账户正常使用 无 是
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2023 年年度报告
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第四期中期票据(品种二) 6 6 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第五期中期票据 10 10 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2024 年度第一期超短期融资券 8.5 8.5 0 账户正常使用 无 是
珠海华发实业股份有限公司 2024 年度第一期中期票据 6.1 6.0 0.1 账户正常使用 无 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
√适用 □不适用
“珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第二期中期票据（并购）”募投项目已完成并购款支付，股权已变更完毕，对应并购项目目前正常开发建
设，按照项目节点运营中。
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
√适用 □不适用
“珠海华发实业股份有限公司 2023 年度第一期中期票据”募集资金用途有所变更，变更后的募集资金用途具体情况详见公司于 2023 年 7 月 6 日在
中国货币网（https://www.chinamoney.com.cn）上披露的公告。
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增
主要指标 2023 年 2022 年
减（%）
归属于上市公司股东的扣除非
874,958,285.62 2,417,406,859.02 -63.81
经常性损益的净利润
流动比率 1.95 2.01 -2.99
速动比率 0.56 0.62 -9.68
资产负债率（%） 70.84 72.95 -2.89
EBITDA 全部债务比 4.14 4.18 -0.96
利息保障倍数 1.46 1.41 3.55
现金利息保障倍数 7.15 6.03 18.57
EBITDA 利息保障倍数 1.52 1.46 4.11
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 -
利息偿付率（%） 100.00 100.00 -
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
大华审字[2024]0011011708 号
珠海华发实业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了珠海华发实业股份有限公司(以下简称华发股份公司)财务报表，包括 2023 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华发
股份公司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于华发股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1. 房地产开发销售收入
2. 存货可变现净值的确定
(一) 房地产开发销售收入
1. 事项描述
2023 年度华发股份公司收入确认会计政策及账面金额的信息请参阅合并财务报表附注五.28
及附注七、注释 45。
2023 年 度 华 发 股 份 公 司 营 业 收 入 7,214,490.99 万 元 ， 其 中 房 地 产 开 发 销 售 收 入
6,835,015.42 万元，占营业收入的比例为 94.74%。华发股份公司在与客户签署了买卖合同，收
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2023 年年度报告
取了买方价款或取得了收款的证据，房产达到了买卖合同约定的交付条件，以及客户取得相关商
品控制权时点，确认房地产开发销售收入。
由于房地产开发销售收入对华发股份公司具有重要性，且收入确认取决于华发股份公司对客
户取得相关商品控制权时点与合同约定交付条件的认定，导致收入是否在恰当的财务报表期间确
认可能存在潜在错报，因此我们将房地产开发销售收入的确认作为关键审计事项。
2. 审计应对
（1）了解和评估管理层对房地产开发项目的收入确认相关内部控制的设计，并测试了关键
控制执行的有效性；
（2）通过检查房产买卖合同的相关条款，了解和评估房地产开发销售收入确认政策是否符
合相关会计准则的要求；
（3）针对 2023 年度确认房地产开发销售收入的项目，选取样本，检查房产买卖合同及业主
确认签收房产的房屋交付凭单等支持性文件，以评价相关房地产开发销售收入是否已按照华发股
份公司的收入确认政策予以确认；
（4）对资产负债表日前后确认房地产开发销售收入的项目，选取样本，检查房产买卖合同
以及业主确认签收房产的房屋交付凭单等支持性文件，以评价相关房地产开发销售收入是否记录
在恰当的会计期间；
（5）获取业务部门销售台账及房产管理部门备案信息等资料，以判断实际销售情况，以及
与财务数据是否相符；
（6）评估管理层对房地产开发销售收入的财务报表披露是否恰当。
基于已执行的审计工作，我们未发现华发股份公司与房地产开发销售收入确认相关的重大
不符事项。
(二) 存货可变现净值的确定
1.事项描述
2023 年度华发股份公司关于存货可变现净值确认会计政策及账面金额的信息请参阅合并财
务报表附注五.(十二)及附注七、注释 7。
截止 2023 年 12 月 31 日，华发股份公司财务报表列报存货账面价值 27,503,170.81 万元，
占资产总额的比重为 60.89%，列报存货跌价准备为 190,661.22 万元，存货按照成本与可变现净
值孰低计量。
当存货成本高于其可变现净值时，华发股份公司根据成本与其可变现净值的差额计提存货跌
价准备。可变现净值的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费用及未来需投入的开发
成本等进行预估，且该等估计存在重大不确定性。由于存货金额较大，且可变现净值的确定涉及
重大的管理层判断和估计，因此将存货可变现净值的确定作为关键审计事项。
2.审计应对
（1）了解并评估华发股份公司与存货相关的内部控制，并对相关的关键控制点进行测试；
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（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察；
（3）对存货可变现净值测试时使用的主要参数实施以下程序：
对预计售价与该项目实际预售价格/销售价格以及周边类似项目售价进行比较；
对预计销售费用占销售收入的比例与华发股份公司近期实际销售费用占比情况进行比较；
对未来需投入的开发成本，将其与华发股份公司制定的项目预控成本进行比较。
基于已执行的审计工作，我们未发现华发股份公司可变现净值的确定存在重大不符事项。
四、其他信息
华发股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2023 年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
华发股份公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设
计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，华发股份公司管理层负责评估华发股份公司的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华发股份公司、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督华发股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
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3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对华发股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华发股份公司不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
6．就华发股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
（项目合伙人） 刘涛
中国北京 中国注册会计师：
齐江伟
二〇二四年四月二十六日
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二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位： 珠海华发实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、注释 1 46,319,777,594.24 53,291,984,085.17
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、注释 2 21,884,814.13 23,982,036.88
衍生金融资产
应收票据 七、注释 3 100,000.00 3,570,000.00
应收账款 七、注释 4 1,248,369,463.63 1,231,177,920.89
应收款项融资
预付款项 七、注释 5 1,627,618,715.23 3,434,593,571.03
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、注释 6 1,766,617,408.77 1,403,956,462.69
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、注释 7 275,031,708,061.13 243,553,119,334.95
合同资产 七、注释 8 1,054,522.78 10,392,433.22
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、注释 9 27,282,793.94 25,705,820.42
其他流动资产 七、注释 10 61,061,653,459.58 48,724,836,810.20
流动资产合计 387,106,066,833.43 351,703,318,475.45
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
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2023 年年度报告
长期应收款 七、注释 11 56,502,295.97 83,785,089.92
长期股权投资 七、注释 12 25,245,599,493.98 25,218,683,207.19
其他权益工具投资 七、注释 13 100,000.00 100,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、注释 14 27,611,370,317.63 16,772,997,054.94
固定资产 七、注释 15 5,063,189,316.49 2,914,808,657.36
在建工程 七、注释 16 37,209,503.11 593,781,976.06
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、注释 17 1,023,958,667.86 1,221,128,759.13
无形资产 七、注释 18 475,489,086.81 501,611,417.89
开发支出 八 20,254,465.04 15,028,840.03
商誉
长期待摊费用 七、注释 19 171,446,093.30 182,343,300.44
递延所得税资产 七、注释 20 4,623,052,430.98 4,372,989,152.87
其他非流动资产 七、注释 21 265,175,166.87 18,000,000.00
非流动资产合计 64,593,346,838.04 51,895,257,455.83
资产总计 451,699,413,671.47 403,598,575,931.28
流动负债：
短期借款 七、注释 22 462,950,885.23 416,246,604.34
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债 七、注释 23 58,153,972.77 4,828,454.88
应付票据 七、注释 24 452,000.00 729,474,282.99
应付账款 七、注释 25 41,249,772,606.15 33,434,865,779.68
预收款项 七、注释 26 490,677,273.99 499,187,438.72
合同负债 七、注释 27 93,017,952,101.41 80,394,613,579.42
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、注释 28 160,391,036.01 236,491,312.58
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2023 年年度报告
应交税费 七、注释 29 2,340,502,130.46 1,814,804,334.19
其他应付款 七、注释 30 28,213,005,378.10 23,393,597,084.77
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、注释 31 24,805,220,076.59 25,374,496,222.48
其他流动负债 七、注释 32 7,964,766,397.52 8,620,799,626.53
流动负债合计 198,763,843,858.23 174,919,404,720.58
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、注释 33 82,013,343,971.85 82,584,487,563.98
应付债券 七、注释 34 21,464,445,248.01 23,287,528,972.13
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、注释 35 841,849,157.37 972,409,663.29
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七、注释 36 1,045,371.72
递延所得税负债 七、注释 20 515,224,531.19 236,230,209.91
其他非流动负债 七、注释 37 16,401,149,833.04 12,425,560,541.61
非流动负债合计 121,236,012,741.46 119,507,262,322.64
负债合计 319,999,856,599.69 294,426,667,043.22
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、注释 38 2,752,152,116.00 2,117,161,116.00
其他权益工具 七、注释 39 1,884,433,962.23
其中：优先股
永续债 七、注释 39 1,884,433,962.23
资本公积 七、注释 40 3,719,123,447.04 684,020,021.70
减：库存股 七、注释 41 23,040.00
其他综合收益 七、注释 42 50,427,466.37 -113,876,106.75
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2023 年年度报告
专项储备
盈余公积 七、注释 43 1,143,582,408.04 1,068,918,465.89
一般风险准备
未分配利润 七、注释 44 14,511,260,336.11 13,819,987,162.69
归属于母公司所有者权益
22,176,545,773.56 19,460,621,581.76
（或股东权益）合计
少数股东权益 109,523,011,298.22 89,711,287,306.30
所有者权益（或股东权
131,699,557,071.78 109,171,908,888.06
益）合计
负债和所有者权益
451,699,413,671.47 403,598,575,931.28
（或股东权益）总计
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位：珠海华发实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 7,554,305,046.35 3,383,082,549.76
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十九、注释 1 788,608,076.88 228,210,031.90
应收款项融资
预付款项 1,942,411.83 1,041,724.67
其他应收款 十九、注释 2 57,890,632,994.76 44,925,947,974.54
其中：应收利息
应收股利
存货 940,904,341.17 1,648,197,991.71
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 19,323,469.93 18,206,553.53
其他流动资产 3,847,537,078.51 3,887,551,028.43
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2023 年年度报告
流动资产合计 71,043,253,419.43 54,092,237,854.54
非流动资产：
债权投资 1,248,078,500.00 2,654,398,500.00
其他债权投资
长期应收款 40,018,643.99 59,342,113.93
长期股权投资 十九、注释 3 89,526,896,525.52 81,070,815,442.17
其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 83,605,899.66 75,082,341.41
在建工程 18,576,564.40
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 2,702,371.94
无形资产 5,202,798.65 12,967,392.02
开发支出
商誉
长期待摊费用 6,128,952.97 1,221,645.10
递延所得税资产 501,749,178.93 262,339,985.44
其他非流动资产
非流动资产合计 91,411,780,499.72 84,157,546,356.41
资产总计 162,455,033,919.15 138,249,784,210.95
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债 58,153,972.77 4,828,454.88
应付票据 1,596,000.00
应付账款 220,922,987.19 337,300,978.06
预收款项 89,412.77 94,403.21
合同负债 7,399,693.27 56,662,720.94
应付职工薪酬 18,636,184.02 18,626,909.28
应交税费 44,183,575.41 14,640,028.57
其他应付款 109,469,221,057.04 86,627,810,742.79
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2023 年年度报告
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 5,629,743,099.23 6,143,923,097.28
其他流动负债 2,361,676.24 2,649,623.43
流动负债合计 115,450,711,657.94 93,208,132,958.44
非流动负债：
长期借款 3,914,360,087.01 4,326,400,000.00
应付债券 20,477,045,000.58 21,468,791,180.90
其中：优先股
永续债
租赁负债 608,906.94
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债 600,000,000.00 248,517,533.54
非流动负债合计 24,991,405,087.59 26,044,317,621.38
负债合计 140,442,116,745.53 119,252,450,579.82
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,752,152,116.00 2,117,161,116.00
其他权益工具 1,884,433,962.23
其中：优先股
永续债 1,884,433,962.23
资本公积 9,837,923,419.16 5,458,037,908.27
减：库存股 23,040.00
其他综合收益 7,009,599.02 -881,012.01
专项储备
盈余公积 1,139,983,858.01 1,065,319,915.86
未分配利润 8,275,848,181.43 8,473,284,780.78
所有者权益（或股东权
22,012,917,173.62 18,997,333,631.13
益）合计
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2023 年年度报告
负债和所有者权益
162,455,033,919.15 138,249,784,210.95
（或股东权益）总计
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 七、注释 45 72,144,909,943.75 60,446,879,717.26
其中：营业收入 七、注释 45 72,144,909,943.75 60,446,879,717.26
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 66,037,061,559.78 54,843,493,492.94
其中：营业成本 七、注释 45 59,060,714,060.18 48,267,632,561.00
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、注释 46 2,745,974,256.02 2,618,295,092.46
销售费用 七、注释 47 2,383,001,627.55 1,882,051,474.34
管理费用 七、注释 48 1,485,307,639.51 1,747,450,824.61
研发费用 七、注释 49 88,527,112.31 109,364,387.06
财务费用 七、注释 50 273,536,864.21 218,699,153.47
其中：利息费用 七、注释 50 1,301,809,570.63 1,133,464,618.34
利息收入 七、注释 50 1,020,184,196.87 979,738,006.39
加：其他收益 七、注释 51 72,754,553.53 45,972,011.61
投资收益（损失以“－”号 七、注释 52
281,411,528.29 1,538,686,383.79
填列）
其中：对联营企业和合营企 七、注释 52
12,638,719.17 1,501,249,667.83
业的投资收益
138 / 340
2023 年年度报告
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、注释 53
991,770,246.16 168,307,202.92
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、注释 54
-47,944,414.16 -102,572,762.41
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、注释 55
-1,594,672,254.88 -759,545,396.44
号填列）
资产处置收益（损失以 七、注释 56
-4,266,106.21 1,139,578.18
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
5,806,901,936.70 6,495,373,241.97
列）
加：营业外收入 七、注释 57 114,951,043.44 98,300,525.71
减：营业外支出 七、注释 58 48,823,906.63 64,619,054.77
四、利润总额（亏损总额以“－”号
5,873,029,073.51 6,529,054,712.91
填列）
减：所得税费用 七、注释 59 2,408,088,661.58 1,651,370,448.69
五、净利润（净亏损以“－”号填
3,464,940,411.93 4,877,684,264.22
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
3,464,940,411.93 4,877,684,264.22
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
1,837,841,852.48 2,609,889,760.75
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
1,627,098,559.45 2,267,794,503.47
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 七、注释 42 184,621,034.81 -397,648,220.81
（一）归属母公司所有者的其他 七、注释 42
164,303,573.12 -312,293,702.80
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
139 / 340
2023 年年度报告
2．将重分类进损益的其他综 七、注释 42
164,303,573.12 -312,293,702.80
合收益
（1）权益法下可转损益的其他 七、注释 42
4,883,953.21 -3,536,733.98
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备 七、注释 42 24,333,643.47
（6）外币财务报表折算差额 七、注释 42 62,974,526.33 -327,390,439.46
（7）其他 七、注释 42 72,111,450.11 18,633,470.64
（二）归属于少数股东的其他综 七、注释 42
20,317,461.69 -85,354,518.01
合收益的税后净额
七、综合收益总额 3,649,561,446.74 4,480,036,043.41
（一）归属于母公司所有者的综
2,002,145,425.60 2,297,596,057.95
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
1,647,416,021.14 2,182,439,985.46
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.79 1.14
（二）稀释每股收益(元/股) 0.79 1.14
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 194,468,354.13 元。
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十九、注释 4 1,882,105,039.54 2,324,329,315.22
减：营业成本 十九、注释 4 629,370,672.21 1,353,840,480.55
税金及附加 46,622,299.29 109,125,259.80
销售费用 40,790,182.18 73,320,367.30
管理费用 119,218,384.26 163,813,931.49
研发费用
财务费用 2,371,039,362.64 2,213,703,579.38
其中：利息费用 3,104,426,848.59 2,585,515,886.97
利息收入 674,364,496.72 372,521,911.28
加：其他收益 825,447.19 565,264.23
投资收益（损失以“－”号 十九、注释 5
1,887,041,266.21 2,902,163,647.12
填列）
140 / 340
2023 年年度报告
其中：对联营企业和合营企 十九、注释 5
133,371,997.37 126,012,433.60
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-53,325,517.89 119,588,126.12
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-2,967,634.01 6,282,567.63
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
506,637,700.46 1,439,125,301.80
列）
加：营业外收入 720,852.84 1,013,343.07
减：营业外支出 128,325.32 255,768.20
三、利润总额（亏损总额以“－”
507,230,227.98 1,439,882,876.67
号填列）
减：所得税费用 -239,409,193.49 97,858,170.35
四、净利润（净亏损以“－”号填
746,639,421.47 1,342,024,706.32
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
746,639,421.47 1,342,024,706.32
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 7,890,611.03 -2,378,609.64
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
7,890,611.03 -2,378,609.64
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
2,772,504.54 -2,378,609.64
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他 5,118,106.49
141 / 340
2023 年年度报告
六、综合收益总额 754,530,032.50 1,339,646,096.68
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 84,688,913,183.76 72,257,117,947.43
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 764,923,720.06 2,402,570,791.96
收到其他与经营活动有关的现金 七、注
5,726,315,400.35 5,934,655,103.96
释 60
经营活动现金流入小计 91,180,152,304.17 80,594,343,843.35
购买商品、接受劳务支付的现金 21,272,206,216.37 24,089,041,372.63
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 3,870,547,427.53 3,990,889,179.72
支付的各项税费 9,193,674,464.85 8,578,908,599.36
支付其他与经营活动有关的现金 七、注
6,299,876,185.82 5,389,193,195.19
释 60
经营活动现金流出小计 40,636,304,294.57 42,048,032,346.90
经营活动产生的现金流量净额 七、注
50,543,848,009.60 38,546,311,496.45
释 61
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 10,275,773,229.55 5,832,023,133.29
取得投资收益收到的现金 899,030,894.26 784,081,754.49
处置固定资产、无形资产和其他长
528,804.92 514,600.95
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
409,063,933.44 30,850,000.00
现金净额
142 / 340
2023 年年度报告
收到其他与投资活动有关的现金 七、注
418,765,873.41 2,063,611,920.23
释 60
投资活动现金流入小计 12,003,162,735.58 8,711,081,408.96
购建固定资产、无形资产和其他长
52,384,755,691.35 30,726,486,345.70
期资产支付的现金
投资支付的现金 25,740,902,558.68 23,903,616,987.86
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
2,367,284,477.41 188,381,858.03
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、注
1,002,343,798.91 442,649,641.21
释 60
投资活动现金流出小计 81,495,286,526.35 55,261,134,832.80
投资活动产生的现金流量净额 -69,492,123,790.77 -46,550,053,423.84
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 33,643,320,316.22 13,910,818,585.81
其中：子公司吸收少数股东投资收
28,591,763,476.60 13,910,818,585.81
到的现金
取得借款收到的现金 97,614,823,480.76 95,567,711,152.51
收到其他与筹资活动有关的现金 七、注
1,387,993,494.15 1,669,698,477.98
释 60
筹资活动现金流入小计 132,646,137,291.13 111,148,228,216.30
偿还债务支付的现金 99,454,364,373.59 85,301,051,027.80
分配股利、利润或偿付利息支付的
11,141,449,024.54 10,013,877,126.39
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
1,751,698,864.87 722,260,369.32
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、注
10,611,242,708.93 5,015,096,049.03
释 60
筹资活动现金流出小计 121,207,056,107.06 100,330,024,203.22
筹资活动产生的现金流量净额 11,439,081,184.07 10,818,204,013.08
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-12,083,553.22 6,212,532.58
影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、注
-7,521,278,150.32 2,820,674,618.27
释 61
加：期初现金及现金等价物余额 七、注
52,990,673,900.33 50,169,999,282.06
释 61
六、期末现金及现金等价物余额 七、注
45,469,395,750.01 52,990,673,900.33
释 61
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 698,577,227.58 464,544,948.52
收到的税费返还
143 / 340
2023 年年度报告
收到其他与经营活动有关的现金 13,073,632,212.75 16,798,981,394.67
经营活动现金流入小计 13,772,209,440.33 17,263,526,343.19
购买商品、接受劳务支付的现金 52,612,682.13 206,326,655.43
支付给职工及为职工支付的现金 11,469,710.47 13,225,980.68
支付的各项税费 137,855,971.38 317,362,511.26
支付其他与经营活动有关的现金 7,096,211,839.05 7,184,953,346.94
经营活动现金流出小计 7,298,150,203.03 7,721,868,494.31
经营活动产生的现金流量净额 6,474,059,237.30 9,541,657,848.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 5,533,684,912.96 3,845,753,546.83
取得投资收益收到的现金 2,279,507,053.51 3,215,072,643.49
处置固定资产、无形资产和其他
2,961.00 13,738.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 7,813,194,927.47 7,060,839,928.32
购建固定资产、无形资产和其他
784,264.45 28,270,569.34
长期资产支付的现金
投资支付的现金 10,117,492,460.84 9,553,000,141.84
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,255,500.00 62,871,900.00
投资活动现金流出小计 10,119,532,225.29 9,644,142,611.18
投资活动产生的现金流量净
-2,306,337,297.82 -2,583,302,682.86
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 5,051,556,839.62
取得借款收到的现金 26,579,277,516.67 18,517,106,707.46
收到其他与筹资活动有关的现金 13,055,914.89 114,137,084.26
筹资活动现金流入小计 31,643,890,271.18 18,631,243,791.72
偿还债务支付的现金 25,562,110,173.02 19,062,723,176.92
分配股利、利润或偿付利息支付
4,112,035,555.61 3,260,969,129.70
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,965,926,697.44 2,077,058,082.53
筹资活动现金流出小计 31,640,072,426.07 24,400,750,389.15
筹资活动产生的现金流量净
3,817,845.11 -5,769,506,597.43
额
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 4,171,539,784.59 1,188,848,568.59
加：期初现金及现金等价物余额 3,382,765,261.76 2,193,916,693.17
六、期末现金及现金等价物余额 7,554,305,046.35 3,382,765,261.76
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
144 / 340
2023 年年度报告
145 / 340
2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
专 般 所有者权益合
少数股东权益
实收资本(或 减：库存 其他综合收 项 风 其 计
优 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 股 益 储 险 他
先 永续债
他 备 准
股
备
一、上年年 2,117,161,116.00 1,884,433,962.23 684,020,021.70 23,040.00 -113,876,106.75 1,068,918,465.89 13,819,987,162.69 19,460,621,581.76 89,711,287,306.30 109,171,908,888.06
末余额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期 2,117,161,116.00 1,884,433,962.23 684,020,021.70 23,040.00 -113,876,106.75 1,068,918,465.89 13,819,987,162.69 19,460,621,581.76 89,711,287,306.30 109,171,908,888.06
初余额
三、本期增 634,991,000.00 -1,884,433,962.23 3,035,103,425.34 -23,040.00 164,303,573.12 74,663,942.15 691,273,173.42 2,715,924,191.80 19,811,723,991.92 22,527,648,183.72
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
（一）综合 164,303,573.12 1,837,841,852.48 2,002,145,425.60
1,647,416,021.14 3,649,561,446.74
收益总额
（二）所有 634,991,000.00 -1,884,433,962.23 3,035,103,425.34 -19,710.00 -202,492,658.24 1,583,187,514.87
者投入和减 19,963,092,726.06 21,546,280,240.93
少资本
1．所有者 634,991,000.00 4,407,372,818.01 -19,710.00 5,042,383,528.01
投入的普通 31,368,223,113.23 36,410,606,641.24
股
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2023 年年度报告
2．其他权 -1,884,433,962.23 -1,884,433,962.23
益工具持有 -1,884,433,962.23
者投入资本
3．股份支 -10,710.00 -10,710.00
付计入所有
-10,710.00
者权益的金
额
4．其他 -1,372,258,682.67 -202,492,658.24 -1,574,751,340.91 -11,405,130,387.17 -12,979,881,728.08
（三）利润 -3,330.00 74,663,942.15 -944,076,020.82 -869,408,748.67 -2,668,193,503.95
-1,798,784,755.28
分配
1．提取盈 74,663,942.15 -74,663,942.15
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有 -3,330.00 -783,349,612.92 -783,346,282.92 -1,751,698,864.87 -2,535,045,147.79
者（或股
东）的分配
4．其他 -86,062,465.75 -86,062,465.75 -47,085,890.41 -133,148,356.16
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定
受益计划
变动额结
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2023 年年度报告
转留存收
益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
四、本期期 2,752,152,116.00 3,719,123,447.04 50,427,466.37 1,143,582,408.04 14,511,260,336.11 22,176,545,773.56 109,523,011,298.22 131,699,557,071.78
末余额
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 所有者权益合
少数股东权益
实收资本 (或 优 减：库存 其他综合收 项 风 其 计
其 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 先 永续债 股 益 储 险 他
他 备 准
股
备
一、上年年末 2,117,161,116.00 3,885,566,040.73 900,355,242.18 9,570,750.00 198,417,596.05 1,068,918,465.89 12,386,231,515.30 20,547,079,226.15 74,995,813,252.52 95,542,892,478.67
余额
加：会计政策
变更
前期差错
更正
其他
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2023 年年度报告
二、本年期初 2,117,161,116.00 3,885,566,040.73 900,355,242.18 9,570,750.00 1,068,918,465.89 12,386,231,515.30 20,547,079,226.15
198,417,596.05 74,995,813,252.52 95,542,892,478.67
余额
三、本期增减 -2,001,132,078.50 -216,335,220.48 -9,547,710.00 1,433,755,647.39
变动金额（减
-312,293,702.80 -1,086,457,644.39 14,715,474,053.78 13,629,016,409.39
少以“－”号填
列）
（一）综合收 2,609,889,760.75
-312,293,702.80 2,297,596,057.95 2,182,439,985.46 4,480,036,043.41
益总额
（二）所有者 -2,001,132,078.50 -216,335,220.48 -9,543,570.00 -2,207,923,728.98 13,046,589,478.45 10,838,665,749.47
投入和减少资
本
1．所有者投入 20,168,475,811.85 20,168,475,811.85
的普通股
2．其他权益工 -2,001,132,078.50 -2,001,132,078.50 -2,001,132,078.50
具持有者投入
资本
3．股份支付计 108,163.92 108,163.92 108,163.92
入所有者权益
的金额
4．其他 -216,443,384.40 -9,543,570.00 -206,899,814.40 -7,121,886,333.40 -7,328,786,147.80
（三）利润分 -4,140.00 -1,176,134,113.36 -1,176,129,973.36 -513,555,410.13 -1,689,685,383.49
配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者 -4,140.00 -973,889,973.36 -217,309,702.36 -1,191,199,675.72
（或股东）的 -973,894,113.36
分配
4．其他 -202,240,000.00 -202,240,000.00 -296,245,707.77 -498,485,707.77
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
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2023 年年度报告
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 2,117,161,116.00 1,884,433,962.23 684,020,021.70 23,040.00 -113,876,106.75 1,068,918,465.89 13,819,987,162.69 19,460,621,581.76 89,711,287,306.30 109,171,908,888.06
余额
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
2023 年度
其他权益工具 专
项目 实收资本 (或股 减：库存 其他综合收 项
优先 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 永续债 其他 股 益 储
股 备
一、上年年末余额 2,117,161,116.00 1,884,433,962.23 5,458,037,908.27 23,040.00 -881,012.01 1,065,319,915.86 8,473,284,780.78 18,997,333,631.13
加：会计政策变更
150 / 340
2023 年年度报告
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,117,161,116.00 1,884,433,962.23 5,458,037,908.27 23,040.00 -881,012.01 1,065,319,915.86 8,473,284,780.78 18,997,333,631.13
三、本期增减变动金额（减
634,991,000.00 -1,884,433,962.23 4,379,885,510.89 -23,040.00 7,890,611.03 74,663,942.15 -197,436,599.35 3,015,583,542.49
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 7,890,611.03 746,639,421.47 754,530,032.50
（二）所有者投入和减少资
634,991,000.00 -1,884,433,962.23 4,379,885,510.89 -19,710.00 3,130,462,258.66
本
1．所有者投入的普通股 634,991,000.00 4,407,372,818.01 -19,710.00 5,042,383,528.01
2．其他权益工具持有者投
-1,884,433,962.23 -1,884,433,962.23
入资本
3．股份支付计入所有者权
-10,710.00 -10,710.00
益的金额
4．其他 -27,476,597.12 -27,476,597.12
（三）利润分配 -3,330.00 74,663,942.15 -944,076,020.82 -869,408,748.67
1．提取盈余公积 74,663,942.15 -74,663,942.15
2．对所有者（或股东）的 -3,330.00
-783,349,612.92 -783,346,282.92
分配
3．其他 -86,062,465.75 -86,062,465.75
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
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2023 年年度报告
四、本期期末余额 2,752,152,116.00 9,837,923,419.16 7,009,599.02 1,139,983,858.01 8,275,848,181.43 22,012,917,173.62
2022 年度
其他权益工具 专
项目 实收资本 (或股 减：库存 其他综合收 项
优先 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 永续债 其他 股 益 储
股 备
一、上年年末余额 2,117,161,116.00 3,885,566,040.73 5,463,590,118.71 9,570,750.00 1,497,597.63 1,065,319,915.86 8,307,394,187.82 20,830,958,226.75
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,117,161,116.00 3,885,566,040.73 5,463,590,118.71 9,570,750.00 1,497,597.63 1,065,319,915.86 8,307,394,187.82 20,830,958,226.75
三、本期增减变动金额（减 -
-2,001,132,078.50 -5,552,210.44 -2,378,609.64 165,890,592.96 -1,833,624,595.62
少以“－”号填列） 9,547,710.00
（一）综合收益总额 -2,378,609.64 1,342,024,706.32 1,339,646,096.68
（二）所有者投入和减少资 -
-2,001,132,078.50 -5,552,210.44 -1,997,140,718.94
本 9,543,570.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
-2,001,132,078.50 -2,001,132,078.50
入资本
3．股份支付计入所有者权
108,163.92 108,163.92
益的金额
4．其他 -
-5,660,374.36 3,883,195.64
9,543,570.00
（三）利润分配 -4,140.00 -1,176,134,113.36 -1,176,129,973.36
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
-4,140.00 -973,894,113.36 -973,889,973.36
分配
3．其他 -202,240,000.00 -202,240,000.00
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
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2023 年年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,117,161,116.00 1,884,433,962.23 5,458,037,908.27 23,040.00 -881,012.01 1,065,319,915.86 8,473,284,780.78 18,997,333,631.13
公司负责人：李光宁 主管会计工作负责人：罗彬 会计机构负责人：陈新云
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2023 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
（一）公司历史沿革
珠海华发实业股份有限公司（以下简称“本公司”或者“公司”）前身系珠海华发集团有限
公司（以下简称华发集团）的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992 年 4 月 20 日，经
珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]50 号文批准，在珠海经济特区华发房地产公司的基
础上改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992 年 10 月 6 日，经珠海市经济体制
改革委员会珠体改委[1992]93 号文批准更名为现名，并于 1994 年 12 月 30 日经广东省经济体制
改革委员会粤体改[1994]140 号文确认。经中国证券监督管理委员会证监发行[2004]7 号文批准，
2004 年 2 月 25 日，本公司发行之 A 股在上海证券交易所上市，现持有统一社会信用代码为
9144040019256618XC 的营业执照。
经过历年派送红股、配售新股、转增股本、增发新股、非公开发行股票等，截止 2023 年 12
月 31 日，本公司注册资本为 2,752,152,116.00 元。
公司法定代表人：李光宁。公司总部住所：珠海市昌盛路 155 号。公司注册地点：珠海市。
本公司的母公司为珠海华发集团有限公司；最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员
会。
（二）经营范围
房地产开发经营；销售代理；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；金属材料销售；五金产品
批发；五金产品零售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；非居住房地产租赁。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（三）公司业务性质和主要经营活动
本公司属于房地产开发与经营行业。主要产品是住宅、商铺等。
（四）合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的子公司以及本部共计 698 户，子公司具体情况详见“附注八、
（一）在子公司中的权益”。
本期纳入合并财务报表范围的子公司较上期相比，增加 113 户，减少 43 户，本期新纳入合
并范围的子公司及不再纳入合并范围的子公司详见附注九、合并范围的变更。
（五）财务报表的批准报出
本财务报表业经全体董事于 2024 年 4 月 26 日批准报出。
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2023 年年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具
体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业
会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公
司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2023 年修订）的规定，编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大
怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
3. 记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计量
外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值
准备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务
状况、经营成果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司主要业务为房地产开发，房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售
变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债
的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以 12 个月作为资产和
负债的流动性划分标准。
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2023 年年度报告
4. 记账本位币
采用人民币为记账本位币。境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编
制财务报表时折算为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的合营企业或联营企业 单家联合营公司本年按权益法核算确认的投资收益占本
公司合并净利润 10%以上
重要的非全资子公司 子公司净资产占公司合并净资产总额 10%以上且净利润
占公司合并净利润总额 10%以上
账龄超过 1 年的重要预付款项 金额超过 20,000 万元
重要的应收款项核销 金额超过 10,000 万元
账龄超过 1 年的重要应付账款 前五大且金额超过 10,000 万元
重要的合同负债 单项合同负债余额占合同负债总额的 1%以上且金额超过
50,000 万元
账龄超过 1 年的重要合同负债 金额超过 100,000 万元
合同负债账面价值发生重大变动 合同负债账面价值变动金额占期初合同负债余额的 30%
以上
账龄超过 1 年的重要其他应付款 前五大且金额超过 100,000 万元
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种
情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制
方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的
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2023 年年度报告
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算
金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，
因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，
直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权
益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
（3）非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策
的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风
险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方
各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权
益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作
为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合
并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价
值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间
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的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（4）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时
计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中
扣减。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）控制的判断标准
控制，是指投资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事
实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的，本公司会进行重新评估。相关事
实和情况主要包括：
①被投资方的设立目的。
②被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策。
③投资方享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动。
④投资方是否通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报。
⑤投资方是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
⑥投资方与其他方的关系
（2）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独
主体）均纳入合并财务报表。
（3）合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公
司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报
表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予
以调整。
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子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而
形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整
1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初
数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行
调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控
制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期
初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及
除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、
其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份
额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合
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收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
A 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权
时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
（1）合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等
因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担
该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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（2）共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
①确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
⑤确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出
售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售
的资产发生资产减值损失的，本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之
前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值
损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
9. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值
变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用当月月初的中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中
间价作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属
于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账
本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或
确认为其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
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“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。按照上述折算产生的外币
财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致
持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报
表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的
部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损
益。
11. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各
会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资
产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负
债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，
但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本
金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
（1）金融资产的分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为
以下三类：
①以摊余成本计量的金融资产。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应
收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对
所有受影响的相关金融资产进行重分类。
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1）分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融
资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资
金、应收票据及应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减
值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产
账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的
摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公
司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后
续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余
额来计算确定利息收入。
2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确
认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其
他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他
此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为
一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认
时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持
有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入
本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产
在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工
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具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保
合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条
件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地
将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将
其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
①嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
②在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工
具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提
前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（2）金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负
债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确
认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
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满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内
出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短
期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合
同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计
量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
①能够消除或显著减少会计错配。
②根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或
金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公
允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风
险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公
允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
2）其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
②金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
③不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市场利率
贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣
除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
（3）金融资产和金融负债的终止确认
1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转
销：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
②该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
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本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改
的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值
占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别
下列情形处理：
1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中
产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）
之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
①未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义
务单独确认为资产或负债。
②保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融
资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资
产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
①被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
②因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产）之和。
2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的
账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确
认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
①终止确认部分在终止确认日的账面价值。
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②终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之
和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
（5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价
包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产
或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基
础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司
采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在
相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观
察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
（6）金融工具减值
本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产、应收租赁款以及财务担保合同，进行减值会计处理并
确认损失准备。
对由收入准则规范的交易形成的应收票据、应收账款和合同资产以及由《企业会计准则第
21 号——租赁》规范的交易形成的应收租赁款，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用
损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预
期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有
利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每
个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分
别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于
该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计
算利息收入。
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2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二
阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面
余额和实际利率计算利息收入。
3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于
该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算
利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余
额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益
中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具
的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
①信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺
的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
A 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
B 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生
显著变化；
C 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
D 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出
现不利变化；
E 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
F 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
G 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些
变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
H 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
I 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。
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如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且
即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，
则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
②已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已
发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
A 发行方或债务人发生重大财务困难；
B 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
C 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
D 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
E 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
F 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本公司内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能
全额偿付包括本公司在内的债权人(不考虑本公司取得的任何担保)，则本公司认为发生违约事
件。
③预期信用损失的确定
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。
本公司基于单项资产评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去
事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金
融工具的预期信用损失：
A 对于金融资产和应收租赁款，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金
流量之间差额的现值。
B 对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
C 对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损
失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
当单项工具无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款
项（应收票据、应收票据融资、应收账款、其他应收款等）划分为若干组合，在组合基础上计算
预期信用损失。
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本公司以共同信用风险特征为依据，将应收款项划分为低风险组合和正常风险组合。本公司
采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、违约风险敞口、合同结算周期、
初始确认日期、剩余合同期限、债务人类型及所处行业等。低风险组合主要包括应收并表范围内
关联方款项、应收合营联营企业款项、应收土地竞买保证金、应收政府有关机构款项、应收房产
合作方款项等类别的款项。正常风险组合为除低风险组合以及因信用风险显著变化而单项评估信
用损失之外的款项。
④减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
（7）金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件
的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
①本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
②本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
12. 存货
√适用 □不适用
（1）存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
①存货类别
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。存货按实际成本进行初始计量。
房地产开发类存货包括开发产品及开发成本。开发产品指已完工建成，待出售或主要目的和
意图是出售、临时出租的物业。开发成本指在开发过程中，尚未完工建成的物业。购入或以支付
土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形资产核算；土地投入开发时，
将土地使用权的账面价值按合理方法分摊转入项目开发成本。开发类存货的实际成本包括土地成
本、建造成本、符合资本化条件的借款费用和其他成本。
非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品及其他。非开发类存货的实际成本包括采
购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。
②存货发出计价方法
房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。
非开发类存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本。
③存货的盘存制度
采用永续盘存制。
④低值易耗品和包装物的摊销方法
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于领用时一次性摊销。
（2）存货跌价准备的确认标准和计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值，指存货在资产负债表日
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定
存货的可变现净值时，以取得的现实证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后
事项的影响。
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。计提存货跌价准备后，如果以前减
记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货
跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
房地产开发类存货按照单个存货项目计提存货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者
类别计提存货跌价准备。
（3）开发用土地的核算方法
购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形资产核算；
土地投入开发时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
（4）公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施系经国土规划部门批准的某开发项目的公共配套设施，如道路、球场、游泳池
等，其所发生的支出计入该开发项目的“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行明细成本
核算。但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，其所发生的支出单独核算，完工时，
转入“开发产品”、“出租开发产品”或“固定资产”核算。
13. 合同资产
√适用 □不适用
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素
的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为
应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.金融工
具减值。
14. 持有待售的非流动资产或处置组
√适用 □不适用
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（1）划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
②出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易
价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
（2）持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减
去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确
认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为
持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资
产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生
的权利。
15. 长期股权投资
√适用 □不适用
（1）初始投资成本的确定
①企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注（六）同一控制下和非同一控制
下企业合并的会计处理方法。
②其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
（2）后续计量及损益确认
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①成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计
价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公
司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
②权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投
资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投
资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之
间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，
经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序
处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及
长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
（3）长期股权投资核算方法的转换
①公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控
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制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股
权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资
单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计
入当期营业外收入。
②公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等
原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权
投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损
益。
③权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重
大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
④成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并
对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
⑤成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则
第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与
账面价值间的差额计入当期损益。
（4）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益
法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
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处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
①在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损
益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并
对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
②在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期股
权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公
积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行
相关会计处理：
①在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
②在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净
资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（5）共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响
的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同
控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利
时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主
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体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项
目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有
事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或类似权力机构中派
有代表；②参与被投资单位财务和经营政策制定过程；③与被投资单位之间发生重要交易；④向
被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关键技术资料。
16. 投资性房地产
(1). 如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经
营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不
再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行
摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的
房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相
关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价
格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最
近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的
公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价
值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转
换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自
用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的
公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允
价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
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当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
17. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
2）固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
①外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使
用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
②自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构
成。
③投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定
价值不公允的按公允价值入账。
④购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成
本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化
的以外，在信用期间内计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 30 年 0-10% 3%—3.33%
运输工具 年限平均法 5-10 年 0-10% 9%—20%
办公设备及其他 年限平均法 3-10 年 0-10% 9%—33.33%
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如上表。固定资产折旧按其入账价值减去预
计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准
备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折
旧。
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本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度
终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，
进行相应的调整。
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资
产确认条件的，在发生时计入当期损益。
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注（二十一）长期资产减值。
(3).固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。
18. 在建工程
√适用 □不适用
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态
前所发生的必要支出构成。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用
状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公
司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价
值，但不调整原已计提的折旧额。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注（二十一）长期资产减值。
19. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，资本化金额以专门借款当期实际
发生的利息费用及辅助费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
20. 无形资产与开发支出
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
①无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价
值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
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在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确
凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的
账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册
费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使
该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
②无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无
形资产。使用寿命有限的无形资产，对其原值扣除预计净残值及累计减值准备后在使用寿命内采
用直线法摊销。使用寿命按预计可使用年限、合同规定的受益年限或法律规定的有效年限等合理
方法确定，并于年度终了，对其使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进
行相应的调整。使用寿命不确定的无形资产不予摊销，在每个会计期间对使用寿命不确定的无形
资产的使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线
法进行摊销。
本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形资产
核算，并按照土地使用权使用年限平均摊销计入当年度损益类账项；土地投入开发时，将土地使
用权的账面价值按合理方法分摊转入项目开发成本。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见本附注（二十一）长期资产减值。
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
①划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
②开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
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3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。无法区分研究阶段支出和开发
阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括
满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发
过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。
研发支出的归集范围包括与研发活动直接相关的人员薪资和福利费用，研发活动直接消耗的
材料、燃料和动力费用，用于研发活动的固定资产、无形资产的折旧摊销费用，研发办公场地费
用，委外研究支出与中介顾问费用，以及与研发活动直接相关的其他费用。
21. 长期资产减值
√适用 □不适用
本公司在资产负债表日判断长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命确
定的无形资产等长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象，则以单项
资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产
组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面
价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关
的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的
商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面
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价值的，确认商誉的减值损失。
22. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各
项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
23. 合同负债
√适用 □不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
24. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支
付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期
薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供
的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后
福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
本公司离职后福利主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保险、失
业保险，以及依据国家企业年金制度的相关政策建立的企业年金计划，均属于设定提存计划。在
职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
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辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿
接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿
而产生的负债，同时计入当期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应
缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
25. 预计负债
√适用 □不适用
（1）预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，
以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
（2）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳
估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发
生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如
或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
26. 股份支付
√适用 □不适用
（1）股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于
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授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定
价模型考虑以下因素：①期权的行权价格；②期权的有效期；③标的股份的现行价格；④股价预
计波动率；⑤股份的预计股利；⑥期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和
非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件
中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
（3）确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数
量一致。
（4）会计处理方法
①权益结算和现金结算股份支付的会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授
予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务
或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的
最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资
本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费
用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股
份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担
负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每
个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
②股份支付条款和条件修改的会计处理
对于不利修改，本公司视同该变更从未发生，仍继续对取得的服务进行会计处理。
对于有利修改，本公司按照如下规定进行处理：如果修改增加了所授予的权益工具的公允价
值，企业应按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加。如果修改发生在等待期
内，在确认修改日至修改后的可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期
内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。如果
修改发生在可行权日之后，应当立即确认权益工具公允价值的增加。如果股份支付协议要求职工
只有先完成更长期间的服务才能取得修改后的权益工具，则企业应在整个等待期内确认权益工具
公允价值的增加。
如果修改增加了所授予的权益工具的数量，企业将增加的权益工具的公允价值相应地确认为
取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至增加的权益工具可行权日之间取得
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服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服
务金额，也包括权益工具公允价值的增加。
如果企业按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而
非市场条件），企业在处理可行权条件时，应当考虑修改后的可行权条件。
③股份支付取消的会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处
理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选
择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
27. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及其所
反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工
具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：
（1）符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具；
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
（2）同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
①该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换
金融资产或金融负债的合同义务；
②将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不包
括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量
的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
（3）会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分配，
其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其
回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始
计量金额。
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28. 收入
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1）收入确认的一般原则
公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的
交易价格计量收入。
交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重
大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价
格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分的，本
公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价
格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行
履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑的迹象：
①公司就该商品或服务享有现时收款权利；
②公司已将该商品的实物转移给客户；
③公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
④客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值准备。本公司拥有的、无
条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司将已收或应收客户
对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
2）特定交易的收入处理原则
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①附有销售退回条款的合同
在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不
包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。
销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的
价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。
②附有质量保证条款的合同
评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公
司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责
任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。
③附有客户额外购买选择权的销售合同
公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义
务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该
选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑
客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息
后，予以合理估计。
3）收入确认的具体方法
①房产销售
对于根据销售合同条款、各地的法规及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
产销售，公司在该段时间内按履约进度确认收入。其他的房产销售在房产完工并验收合格，签订
了销售合同，取得了买方付款证明，达到销售合同约定的交付条件，客户取得相关商品控制权时
点，确认销售收入的实现。
②建造合同
本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，并根据已经完成的合同工作量占合同
预计总工作量的比例确定履约进度。
③提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时
间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
29. 合同成本
√适用 □不适用
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（1）合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列
报。
（2）合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增
量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，
可以在发生时计入当期损益。
（3）合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约
义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
（4）合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得
剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确
认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价
值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
30. 政府补助
√适用 □不适用
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。政府补助分为与资产相
关的政府补助和与收益相关的政府补助。
根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关
的政府补助。
（2）政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金
的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
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政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额
计量的政府补助，直接计入当期损益。
（3）会计处理方法
本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计
处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运
用该方法。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关
的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入
损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损
失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的
政府补助计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递
延收益的，直接计入当期损益。
31. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异
的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。
在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计
算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税
法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款
抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的
递延所得税负债，予以确认，但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时间且该暂时性差异
在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认；对子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵
扣暂时性差异产生的递延所得税资产，该可抵扣暂时性差异同时满足在可预见的未来很可能转回
即在可预见的将来有处置该项投资的明确计划，且预计在处置该项投资时，除了有足够的应纳税
所得以外，还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，予以确认。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接在所有者权益中
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确认的交易或者事项产生的所得税外，将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当
期损益。
32. 租赁
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期
间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
（1）租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计
处理。当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分
按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符
合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无
法理解其总体商业目的。
2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低
价值资产租赁除外。
1）使用权资产成本
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
①租赁负债的初始计量金额；
②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关
金额；
③本公司发生的初始直接费用；
④本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。能够合理确定租赁期
届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间
内计提折旧。在资产负债表日，本公司按照本附注（二十一）长期资产减值的规定，对使用权资
产进行减值测试。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值
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参照上述原则计提折旧。
2）租赁负债
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租
赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公
司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
①扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
②取决于指数或比率的可变租赁付款额；
③在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
④在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选
择权需支付的款项；
⑤根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关
资产成本。
租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负
债：
①本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权
或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致；
②根据担保余值预计的应付金额发生变动；
③用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动。
在对租赁负债进行重新计量时，本公司相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面
价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
3）短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值不超过 5 万元的低价值资产租
赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法
计入当期损益或相关资产成本。
（3）本公司作为出租人
1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁
是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允
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价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
③资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
①若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
②资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
③承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
①扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
②取决于指数或比率的可变租赁付款额；
③合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
④租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租
赁选择权需支付的款项；
⑤由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供
的担保余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确
认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租
赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
（4）售后租回交易
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有
关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损
失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转
让收入等额的金融负债。
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33. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
（1）终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独
区分的组成部分确认为终止经营组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联
计划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。
（2）套期会计
1）套期的分类
本公司将套期分为公允价值套期、现金流量套期和境外经营净投资套期。
①公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺，或上述项目组成部分的
公允价值变动风险敞口进行的套期。该公允价值变动源于特定风险，且将影响企业的损益或其他
综合收益。
②现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期。该现金流量变动源于与已确认资产
或负债、极可能发生的预期交易，或与上述项目组成部分有关的特定风险，且将影响企业的损
益。
③境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险敞口进行的套期。境外经营净投资
套期中的被套期风险是指境外经营的记账本位币与母公司的记账本位币之间的折算差额。
2）套期关系的指定及套期关系评估
在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、风险管理目
标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数量、被套期项目性质及其数
量、被套期风险的性质、套期类型、以及本公司对套期工具有效性的评估。套期有效性，是指套
期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价值或现金流量变
动的程度。本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是
否满足运用套期会计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期关系。运用套期会计，应
当符合下列套期有效性的要求：
①被套期项目与套期工具之间存在经济关系。
②被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。
③采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对权重的失衡，从而
产生与套期会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再适当，但套期风险管理目标没有改变
的，应当对被套期项目或套期工具的数量进行调整，以使得套期比率重新满足有效性的要求。
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3）套期会计处理方法
①公允价值套期会计处理
A 套期工具产生的利得或损失计入当期损益。如果套期工具是对选择以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）进行套期的，套期工具产生的利
得或损失计入其他综合收益。
B 被套期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，同时调整未以公允价值计
量的已确认被套期项目的账面价值。被套期项目为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，其账面价
值已经按公允价值计量，不需要调整；被套期项目为公司选择以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失
计入其他综合收益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整。
被套期项目为尚未确认的确定承诺（或其组成部分）的，其在套期关系指定后因被套期风险
引起的公允价值累计变动额确认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入各相关期间损益。当
履行确定承诺而取得资产或承担负债时，调整该资产或负债的初始确认金额，以包括已确认的被
套期项目的公允价值累计变动额。
C 被套期项目为以摊余成本计量的金融工具（或其组成部分）的，对被套期项目账面价值所
作的调整按照开始摊销日重新计算的实际利率进行摊销，并计入当期损益。该摊销可以自调整日
开始，但不晚于对被套期项目终止进行套期利得和损失调整的时点。被套期项目为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产（或其组成部分）的，则按照相同的方式对累计已确认
的套期利得或损失进行摊销，并计入当期损益，但不调整金融资产（或其组成部分）的账面价
值。
②现金流量套期会计处理
A 套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分，作为现金流量套期储备，计入其他综
合收益。现金流量套期储备的金额，按照下列两项的绝对额中较低者确定：
I 套期工具自套期开始的累计利得或损失；
II 被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。每期计入其他综合收益
的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
B 套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分（即扣除计入其他综合收益后的其他利
得或损失），计入当期损益。
C 现金流量套期储备的金额，按照下列规定处理：
I 被套期项目为预期交易，且该预期交易使公司随后确认一项非金融资产或非金融负债的，
或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，则将
原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。
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II 对于不属于前一条涉及的现金流量套期，在被套期的预期现金流量影响损益的相同期
间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
III 如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一项损失，且该损失全部或部分
预计在未来会计期间不能弥补的，则在预计不能弥补时，将预计不能弥补的部分从其他综合收益
中转出，计入当期损益。
（3）境外经营净投资套期
对境外经营净投资的套期，包括对作为净投资的一部分进行会计处理的货币性项目的套期，
本公司按照类似于现金流量套期会计的规定处理：
1）套期工具形成的利得或损失中属于套期有效的部分，应当计入其他综合收益。
全部或部分处置境外经营时，上述计入其他综合收益的套期工具利得或损失应当相应转出，
计入当期损益。
2）套期工具形成的利得或损失中属于套期无效的部分，应当计入当期损益。
34. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
1、执行企业会计准则解释第 16 号对本公司的影响
2022 年 12 月 13 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以
下简称“解释 16 号”），解释 16 号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初
始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司于
本年度施行该事项相关的会计处理。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。
对于在首次施行解释 16 号的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）因适用解
释 16 号单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的
相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，本公司按照解释 16 号和《企业会计
准则第 18 号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年
1 月 1 日）留存收益及其他相关财务报表项目。
根据解释 16 号的相关规定，本公司对财务报表相关项目累积影响调整如下：
单位：元
2022 年 1 月 1 日 2022 年 1 月 1 日
项目 累积影响金额
原列报金额 调整后列报金额
递延所得税资产-租赁负债 280,740,896.50 280,740,896.50
递延所得税资产-其他 163,067,704.93 -31,473,206.98 131,594,497.95
递延所得税资产合计 4,252,852,644.85 249,267,689.52 4,502,120,334.37
递延所得税负债-使用权资产 249,267,689.52 249,267,689.52
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递延所得税负债合计 639,948,881.53 249,267,689.52 889,216,571.05
递延所得税资产和负债期初互
437,229,971.38 249,267,689.52 686,497,660.90
抵金额
对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）至解释施行日
（2023 年 1 月 1 日）之间发生的适用解释 16 号的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以
及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，本公司按照解释 16 号的规定进行处理。
根据解释 16 号的规定，本公司对资产负债表相关项目调整如下：
单位：元
2022 年 12 月 31 日
资产负债表项目
变更前 累计影响金额 变更后
递延所得税资产-租赁负债 2,524,570.47 283,196,347.88 285,720,918.35
递延所得税资产-其他 70,683,098.46 -42,413,529.45 28,269,569.01
递延所得税资产合计 5,160,612,591.70 240,782,818.43 5,401,395,410.13
递延所得税负债-使用权资产 1,995,000.00 240,782,818.43 242,777,818.43
递延所得税负债合计 1,023,853,648.74 240,782,818.43 1,264,636,467.17
递延所得税资产和负债期初互
787,623,438.83 240,782,818.43 1,028,406,257.26
抵金额
执行解释 16 号的规定对本公司比较期间的损益表无重大影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
35. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 应交流转税 7%、5%
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育附加 应交流转税 2%、1.5%、1%
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企业所得税 应纳税所得额 注释 2
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%
预缴计税依据：预收售楼款 注释 1
房产税 房产原值（包含地价）的 70% 1.2%
房产租金 12%
注释 1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。
注释 2：本公司之境外子公司适用不同所得税税率，其中香港注册子公司适用 16.5%的所得
税税率，澳门注册子公司适用 12%的所得税税率，美国、英属维尔京群岛、开曼等地注册的子公
司按所在国（地）税收政策缴纳。
除上述公司及个别享受优惠税率的公司外，本公司及其余子公司所得税税率均为 25%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 11,402.30 8,779.07
银行存款 46,298,726,890.55 53,284,624,945.78
其他货币资金 21,039,301.39 7,350,360.32
存放财务公司存款
合计 46,319,777,594.24 53,291,984,085.17
其中：存放在境外
231,731,469.82 361,391,901.12
的款项总额
其他说明
注 1：截止 2023 年 12 月 31 日，存放在境外的货币资金为港币 49,162,480.20 元、人民币
62,415,850.11 元、澳门元 1,386,902.03 元、美元 17,443,123.80 元（上述货币资金折合人民币
合计金额为 231,731,469.82 元）。
注 2：截止 2023 年 12 月 31 日，公司受限制的货币资金 850,381,844.23 元（2022 年 12 月 31 日
受 限 制 的 货 币 资 金 为 301,310,184.84 元 ） ， 期 末 受 限 资 金 主 要 为 下 属 公 司 各 类 保 证 金
764,445,098.67 元。
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2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
21,884,814.13 23,982,036.88
损益的金融资产
其中：
权益工具投资 21,884,814.13 23,982,036.88
合计 21,884,814.13 23,982,036.88
其他说明：
□适用 √不适用
3、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 100,000.00 3,000,000.00
商业承兑汇票 570,000.00
合计 100,000.00 3,570,000.00
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司认为所持有的应收票据不存在重大的信用风险，不会因银
行或其他承兑人违约而产生重大损失。
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑汇票 3,900,000.00
商业承兑汇票
合计 3,900,000.00
4、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
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2023 年年度报告
1 年以内 1,049,169,566.04 1,108,308,059.67
1 年以内小计 1,049,169,566.04 1,108,308,059.67
1至2年 214,277,416.57 176,018,142.37
2至3年 86,333,031.07 21,709,630.30
3 年以上 49,665,407.24 31,336,171.87
合计 1,399,445,420.92 1,337,372,004.21
199 / 340
2023 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 账面
比例 比例 计提比
金额 金额 比例 价值 金额 金额 价值
(%) (%) 例(%)
(%)
按单项
计提坏 250,000.00 0.02 250,000.00 100.00
账准备
按组合
计提坏 1,399,445,420.92 100.00 151,075,957.29 10.80 1,248,369,463.63 1,337,122,004.21 99.98 105,944,083.32 7.92 1,231,177,920.89
账准备
其中：
低风险
组合 253,581,784.02 18.12 596,785.01 0.24 252,984,999.01 282,315,429.02 21.11 356,023.04 0.13 281,959,405.98
正常风
险组合 1,145,863,636.90 81.88 150,479,172.28 13.13 995,384,464.62 1,054,806,575.19 78.87 105,588,060.28 10.01 949,218,514.91
合计
1,399,445,420.92 100.00 151,075,957.29 10.80 1,248,369,463.63 1,337,372,004.21 100.00 106,194,083.32 7.94 1,231,177,920.89
200 / 340
2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个 整个存续期预期信 整个存续期预期
坏账准备 合计
月预期信 用损失(未发生信 信 用 损 失 ( 已 发
用损失 用减值) 生信用减值)
期初余额 105,944,083.32 250,000.00 106,194,083.32
本年计提预期信用损失 46,938,879.21 1,440,000.00 48,378,879.21
合并范围变动等其他原因
-1,807,005.24 -250,000.00 -2,057,005.24
的影响
本年核销应收账款金额 1,440,000.00 1,440,000.00
期末余额 151,075,957.29 151,075,957.29
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提
250,000.00 1,440,000.00 1,440,000.00 -250,000.00
坏账准备
按组合计提
105,944,083.32 46,938,879.21 -1,807,005.24 151,075,957.29
坏账准备
其中：低风
356,023.04 240,761.97 596,785.01
险组合
正常风险
105,588,060.28 46,698,117.24 -1,807,005.24 150,479,172.28
组合
合计 106,194,083.32 48,378,879.21 1,440,000.00 -2,057,005.24 151,075,957.29
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 1,440,000.00
其中重要的应收账款核销情况
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
应收账款和合 和合同资产
应收账款期末 合同资产期 坏账准备期
单位名称 同资产期末余 期末余额合
余额 末余额 末余额
额 计数的比例
（%）
太仓市娄城 194,966,891.00 194,966,891.00 13.92 9,748,344.55
易居住房管
埋有限公司
珠海十字门 169,018,621.61 198,206.68 169,216,828.29 12.08 9,982,049.01
中央商务区
建设控股有
限公司
绍兴市城北 43,662,295.97 43,662,295.97 3.12 2,183,114.80
建设工程有
限公司
珠海琴发实 40,739,001.94 40,739,001.94 2.91 22,436.78
业有限公司
珠海华发产 39,738,704.11 39,738,704.11 2.84 239,643.73
业园运营管
理有限公司
合计 488,125,514.63 198,206.68 488,323,721.31 34.87 22,175,588.87
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 615,245,280.66 37.80 1,559,508,355.75 45.41
1至2年 121,292,788.88 7.45 944,976,388.52 27.51
2至3年 10,352,878.27 0.64 14,091,797.51 0.41
3 年以上 880,727,767.42 54.11 916,017,029.25 26.67
合计 1,627,618,715.23 100.00 3,434,593,571.03 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 账龄 未及时结算原因
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2023 年年度报告
武汉市土地交易中心 805,000,000.00 3 年以上 中标土地尚未交付
合计 805,000,000.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
武汉市土地交易中心 805,000,000.00 49.46
迅达（中国）电梯有限公司 126,568,730.25 7.78
通力电梯有限公司 124,598,450.78 7.66
珠海十字门中央商务区建设控股有限公司 101,429,189.00 6.23
上海乔浦房地产开发有限公司 87,089,612.00 5.35
合计 1,244,685,982.03 76.48
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 118,560,000.00
其他应收款 1,766,617,408.77 1,285,396,462.69
合计 1,766,617,408.77 1,403,956,462.69
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
宁波招海置业有限公司 90,000,000.00
南京荟合置业有限公司 28,560,000.00
合计 118,560,000.00
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
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2023 年年度报告
其中：1 年以内分项
1 年以内 1,311,963,421.28 717,768,812.03
1 年以内小计 1,311,963,421.28 717,768,812.03
1至2年 336,464,760.69 406,299,262.22
2至3年 117,028,618.31 297,831,237.36
3 年以上 251,753,233.17 146,393,315.43
合计 2,017,210,033.45 1,568,292,627.04
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末余额 期初余额
代业主垫付的维修基金 304,865,996.65 308,126,009.75
保证金、押金及备用金 859,427,749.19 556,438,918.58
信托保障金 280,674,347.30 221,345,914.89
往来款项 439,396,445.88 299,186,209.39
其他 132,845,494.43 183,195,574.43
小计 2,017,210,033.45 1,568,292,627.04
减：坏账准备 -250,592,624.68 -282,896,164.35
合计 1,766,617,408.77 1,285,396,462.69
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
期初余额 265,929,874.91 16,966,289.44 282,896,164.35
本期计提
本期转回 21,517,234.46 3,220,018.47 24,737,252.93
本期转销
本期核销
其他变动 -7,883,827.94 317,541.20 -7,566,286.74
期末余额 236,528,812.51 14,063,812.17 250,592,624.68
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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2023 年年度报告
收回或转 转销或核
计提 其他变动
回 销
按单项计提坏
16,966,289.44 3,220,018.47 317,541.20 14,063,812.17
账准备
按组合计提坏
265,929,874.91 500,866.55 22,018,101.01 -7,883,827.94 236,528,812.51
账准备
其中：低风险
18,712.36 500,866.55 519,578.91
组合
正常风险组
265,911,162.55 22,018,101.01 -7,883,827.94 236,009,233.60
合
合计 282,896,164.35 500,866.55 25,238,119.48 -7,566,286.74 250,592,624.68
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
款项性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 余额合计
质 期末余额
数的比例
(%)
四川天府新区公
保证金 166,900,000.00 1 年以内 8.27 83,450.00
园城市建设局
珠海市香洲区拱
保证金 127,436,781.71 1 年以内 6.32 63,718.39
北街道办事处
绍兴市越城区房
保证金 72,608,300.38 1 年以内 3.60 3,630,415.02
地产管理处
成都高新技术产
业开发区公园城 保证金 60,000,000.00 1 年以内 2.97 30,000.00
市建设局
龙门南昆山中恒
生态旅游开发有 其他 49,893,300.00 1-2 年 2.47 29,935,980.00
限公司
合计 476,838,382.09 23.63 33,743,563.41
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/
项目
账面余额 同履约成本减值准 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
备 值准备
开发成本 213,884,913,304.12 523,956,329.72 213,360,956,974.40 188,416,994,610.41 382,465,476.80 188,034,529,133.61
开发产品 62,832,920,618.84 1,380,062,699.31 61,452,857,919.53 55,350,788,397.43 375,843,190.72 54,974,945,206.71
其他 220,486,289.01 2,593,121.81 217,893,167.20 545,801,914.84 2,156,920.21 543,644,994.63
合计 276,938,320,211.97 1,906,612,150.84 275,031,708,061.13 244,313,584,922.68 760,465,587.73 243,553,119,334.95
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 382,465,476.80 455,387,280.71 313,896,427.79 523,956,329.72
开发产品 375,843,190.72 1,137,796,133.94 313,896,427.79 447,473,053.14 1,380,062,699.31
其他 2,156,920.21 1,488,840.23 1,052,638.63 2,593,121.81
合计 760,465,587.73 1,594,672,254.88 313,896,427.79 448,525,691.77 313,896,427.79 1,906,612,150.84
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
本公司存货年末余额中含有借款费用资本化的金额 23,298,543,244.27 元（2022 年为
22,616,281,206.37 元）。本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 5.48%（2022 年为
5.76%）。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
(5).开发成本
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
首期开 预计完全 预计投资总额
项目名称 期末余额 期初余额
工时间 竣工时间 （万元）
上海洞泾项目 2023 2027 1,005,770.79 7,684,252,348.63
上海华发半岛华庭 2022 2025 566,222.00 5,266,653,855.07 4,813,742,843.56
上海华发古美华邸 2022 2025 345,812.98 3,414,479,113.58 3,064,041,402.63
上海华发缦玥华庭 2022 2024 122,237.15 1,147,227,226.35 1,021,733,243.22
上海华发缦云华庭 2022 2024 371,158.58 3,578,972,125.97 3,315,364,368.15
上海华发蟠龙四季 2023 2025 240,399.07 2,218,581,905.63
上海华发四季半岛 2020 2023 884,357.23 8,212,673,472.68
上海华发四季河滨 2022 2025 455,112.86 4,222,215,610.56 3,360,873,680.57
上海静安北站项目 2023 2027 892,548.25 7,203,574,196.12
上海静安华府 2023 2025 518,420.99 5,162,572,832.92 4,573,396,932.77
上海苏河世纪 2021 2025 561,201.52 5,265,853,957.37 5,017,507,584.69
杭州滨月云府 2023 2026 210,657.00 1,923,797,381.19
杭州华发珹曜云府 2023 2026 265,294.55 2,208,732,735.21
杭州华发峰荟 2020 2023 299,000.00 2,366,679,356.67
杭州华发江月望云 2022 2025 503,486.00 4,887,275,956.38 4,655,598,986.53
杭州华发悦望荟轩 2022 2025 149,762.50 1,391,891,426.27 1,230,665,119.59
杭州武珹云府 2023 2026 225,615.00 1,769,822,033.22
绍兴国际金融活力城 2020 2026 1,909,367.00 7,034,930,123.88 11,433,103,197.05
义乌华发江映月 2021 2024 464,114.79 4,370,715,108.46 3,991,216,209.94
南京华发美的云筑 2021 2024 298,143.00 2,554,153,437.09 2,387,690,297.92
南京绿博园 2023 2026 893,102.67 8,721,067,640.80
南京四季雅筑 2021 2024 485,630.95 3,876,762,974.25 3,549,173,240.80
南京钟山峰景 2020 2024 1,038,446.02 1,185,431,575.62 5,879,298,585.07
南京紫京四季雅园 2021 2025 404,773.43 3,964,571,745.04 3,350,484,357.54
徐州晴翠四季雅苑 2021 2024 159,441.33 1,487,554,962.14 1,325,518,953.34
苏州沧浪项目 2023 2025 234,985.33 1,829,208,216.56
苏州姑苏院子 2016 2023 466,203.32 1,721,444,676.08
苏州华发四季河滨 2023 2025 188,419.00 1,699,901,498.91
苏州浅悦静庭 2020 2023 550,550.93 2,185,096,509.25
常熟人工智能产业园 2020 2024 172,874.32 1,366,064,011.42 1,170,140,701.28
无锡华发四季 2021 2025 223,481.00 1,992,484,870.63 1,709,311,269.02
无锡鑫悦华府 2018 2023 593,263.34 530,199,800.99
无锡中央首府 2021 2026 778,149.60 4,494,507,036.04 6,664,333,496.99
北京华发中央公园 2019 2024 447,539.02 1,407,466,053.77 1,298,565,933.74
西安华发长安首府 2021 2024 523,314.86 3,691,192,059.75 3,061,442,679.33
西安利君项目 2023 2026 320,726.91 1,886,998,950.66
西安云曦时光 2020 2025 224,675.57 1,333,898,480.53
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2023 年年度报告
广州和樾府 2020 2024 1,031,943.01 5,335,601,952.81 9,425,453,139.97
深圳冰雪文旅城 2021 2025 3,465,869.24 17,288,151,299.40
佛山华发滨江府 2021 2029 976,553.96 2,462,652,289.41 2,381,863,574.57
成都华发锦江璞园 2023 2025 102,756.51 808,567,694.27 665,497,361.15
成都华发新川印 2023 2025 201,705.00 1,587,799,198.33
成都锦江大院（崇德） 2021 2023 146,948.05 1,389,132,309.85
成都锦江大院（章华） 2021 2023 160,462.17 1,547,166,575.08
成都天府 143 亩项目 2023 2027 630,025.00 4,228,486,897.33
大连华发绿洋湾 2014 2026 251,349.96 756,940,070.35 1,478,341,563.25
武汉华发都荟天地 2021 2027 1,254,026.70 10,563,713,887.49 5,124,211,877.53
武汉华发公园首府 2021 2026 1,419,306.38 12,430,630,651.68 11,607,841,027.23
武汉华发外滩荟 2016 2026 430,173.97 1,338,168,923.91 2,510,402,967.31
武汉中城荟二期 2019 2024 789,901.23 2,749,409,495.31 2,508,867,475.95
鄂州梧桐湖国际社区 2018 2026 345,681.81 2,148,084,509.54 2,024,140,484.70
昆明华发书香云海 2020 2027 1,376,809.00 6,952,720,271.38 8,402,168,156.86
华发金茂国际社区 2019 2024 390,518.63 1,687,676,703.85
惠州铂钻四季 2020 2023 382,862.59 2,257,042,413.15
湛江华发新城市花园 2019 2027 1,500,000.00 3,073,545,309.68 3,734,457,432.11
长沙精英路 35 亩项目 2023 2026 113,958.00 837,946,545.79
沈阳和平首府 2020 2025 570,339.64 1,524,345,195.15 1,417,375,305.06
沈阳华发龙湖天曜 2022 2027 418,226.87 3,519,693,465.81 3,171,423,296.96
沈阳华发四季 2022 2024 142,279.64 1,290,380,471.51 1,102,185,593.16
威海峯范 2021 2025 117,937.00 610,688,886.32 782,828,326.10
威海华发九龙湾 2014 2027 789,552.00 1,920,132,150.22 1,597,005,690.65
烟台华发观山水 2019 2023 71,973.47 607,602,185.95
郑州华发峰景湾 2020 2026 356,485.00 24,179,424.46 2,472,641,996.60
中山华发观山水 2013 2024 248,603.57 2,016,394,859.32 1,568,721,365.50
中山华发学府壹号 2022 2025 118,082.00 993,339,632.12 766,547,795.29
珠海保税区研发中心 2019 2026 288,236.00 547,178,647.58 546,095,401.56
珠海城建国际海岸花园 2017 2026 670,316.64 738,379,997.55 2,103,462,136.08
珠海都荟四季 2020 2024 369,592.38 2,214,551,951.37 3,417,956,457.06
珠海华发峰景湾花园 2014 2025 333,914.71 777,930,725.40 595,565,921.77
珠海华发十字门国际花园 2014 2023 446,581.88 2,790,513,926.88
珠海华发水郡花园 2013 2024 1,253,193.67 1,346,192,970.60 1,848,303,769.40
珠海华发天汇广场 2022 2026 653,004.70 3,789,948,171.11 3,413,669,442.23
珠海华发天茂半岛花园 2020 2024 371,050.54 19,642,609.71 3,276,348,287.97
珠海华发香海湖 2022 2025 131,047.00 1,148,224,630.51 891,728,529.33
珠海华发新经济总部大厦 2020 2026 531,149.00 847,820,963.58 847,308,078.95
珠海市联安村更新项目 2023 2026 555,982.00 2,208,207,205.41
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2023 年年度报告
其他 5,542,450,899.69 6,566,151,141.95
合计 213,884,913,304.12 188,416,994,610.41
(6).开发产品
单位：元 币种：人民币
首期
项目名称 竣工 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
时间
上海泗水和鸣 2022 797,188,976.20 30,752,013.19 108,736,178.74 719,204,810.65
上海华发四季半岛 2023 8,473,663,696.13 8,024,699,777.07 448,963,919.06
杭州华发峰荟 2023 2,519,872,141.44 1,701,217,865.45 818,654,275.99
绍兴国际金融活力城 2022 68,717,685.94 6,235,160,233.48 3,242,202,710.22 3,061,675,209.20
南京华发紫麒府 2021 1,076,082,905.23 644,699,615.58 431,383,289.65
南京钟山峰景 2022 3,154,085,215.27 4,800,202,226.83 5,839,892,301.83 2,114,395,140.27
苏州姑苏院子 2019 259,643,825.46 2,063,343,607.15 1,796,116,306.59 526,871,126.02
苏州太仓院子 2020 174,331,906.25 25,983,350.60 148,348,555.65
苏州浅悦静庭 2022 1,263,035,076.53 1,331,866,651.60 2,594,901,728.13
苏州星辰海 2023 1,676,211,030.78 1,583,558,719.62 92,652,311.16
常熟人工智能产业园 2022 1,341,743,392.97 321,811,455.52 1,019,931,937.45
无锡鑫悦华府 2020 25,321,303.04 570,021,671.75 595,342,974.79
无锡中央首府 2023 3,524,995,338.39 2,490,430,992.49 1,034,564,345.90
西安云璟时光 2023 1,809,290,164.82 1,568,863,188.06 240,426,976.76
西安云曦时光 2023 770,369,007.31 770,369,007.31
天津悦天地 2022 255,871,129.44 27,338,445.27 283,209,574.71
广州荔湾荟项目 2017 484,157,770.68 1,240,430.25 482,917,340.43
广州和樾府 2023 5,095,691,454.22 4,726,922,604.56 368,768,849.66
佛山华发滨江府 2023 725,197,484.57 725,197,484.57
江门华发水岸 2023 534,757,815.28 233,503,895.46 301,253,919.82
江门华发四季一期 2021 314,286,005.27 75,240,757.12 239,045,248.15
江门华发四季二期 2022 2,152,592,498.94 10,415,097.73 549,975,825.84 1,613,031,770.83
增城华发峰尚花园 2022 1,650,696,359.37 6,097,603.10 1,656,793,962.47
重庆华发四季半岛 2022 86,138,852.34 937,213,249.01 540,696,784.32 482,655,317.03
成都锦江大院（崇德） 2023 1,499,179,704.55 1,385,824,438.37 113,355,266.18
成都锦江大院（章华） 2023 1,601,320,635.22 1,479,911,245.19 121,409,390.03
大连华发新城 2012 350,282,932.38 7,500,978.44 342,781,953.94
大连观贤别墅 2020 1,377,794,949.14 58,218,947.82 1,436,013,896.96
大连华发花间月 2021 558,169,112.70 4,032,736.50 1,925,772.98 560,276,076.22
大连华发山庄 2022 865,669,747.48 25,289,749.38 52,820,104.95 838,139,391.91
大连华发绿洋湾 2023 1,075,055,905.98 300,656,392.04 774,399,513.94
武汉华发未来荟 2018 923,068,789.47 5,423,058.82 731,230,454.84 197,261,393.45
武汉华发外滩首府 2019 455,484,288.20 35,924,059.17 267,990,402.51 223,417,944.86
武汉华发时光 2021 1,561,634,571.09 8,473,836.41 1,570,108,407.50
武汉华发四季 2021 1,837,340,680.82 14,893,504.03 1,822,447,176.79
武汉华发中央公园 2021 335,327,811.11 1,500,455,607.83 321,918,001.75 1,513,865,417.19
武汉中城荟二期 2021 321,908,641.06 81,775,129.07 240,133,511.99
武汉华发外滩荟 2022 625,805,957.82 1,472,062,058.08 1,392,275,285.56 705,592,730.34
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2023 年年度报告
鄂州梧桐湖国际社区 2022 1,441,384,577.47 4,298,455.93 1,437,086,121.54
昆明华发书香云海 2023 3,458,414,452.49 2,469,078,003.51 989,336,448.98
华发金茂逸墅 2020 691,105,209.77 14,456,582.43 705,561,792.20
华发驿道 2021 584,207,261.35 31,867,187.70 552,340,073.65
华发金茂国际社区 2022 911,158,161.61 62,373,105.89 973,531,267.50
惠州铂钻四季 2022 90,415,963.31 2,551,227,457.68 1,601,586,806.54 1,040,056,614.45
湛江华发新城市花园 2021 42,700,794.37 1,349,091,642.16 322,615,669.59 1,069,176,766.94
沈阳华发新城 2020 1,338,056,178.26 192,546,669.96 1,145,509,508.30
沈阳和平首府 2022 1,561,677,476.07 306,089,421.10 1,255,588,054.97
威海华发九龙湾 2017 516,340,702.05 23,203,540.91 493,137,161.14
烟台华发观山水 2023 690,602,614.22 503,260,099.25 187,342,514.97
包头华发新城 2012 804,871,651.76 37,998,425.30 240,163,563.05 602,706,514.01
荣成华发樱花湖 2020 847,254,483.22 41,733,157.49 805,521,325.73
青岛华发四季 2021 1,040,172,824.21 180,576,199.38 859,596,624.83
郑州华发峰景湾 2023 2,897,383,437.75 1,552,545,038.27 1,344,838,399.48
中山华发观山水 2017 1,142,547,875.85 7,099,089.75 489,930,024.71 659,716,940.89
珠海华发水岸花园 2015 628,969,534.74 17,194,338.07 646,163,872.81
珠海华发水郡花园 2015 1,868,876,273.93 1,257,112,249.35 1,346,185,401.80 1,779,803,121.48
珠海华发山庄 2016 1,043,523,995.96 433,705,576.62 609,818,419.34
珠海华发首府 2017 2,113,568,924.95 42,807,343.07 57,880,606.04 2,098,495,661.98
珠海华发峰尚花园 2017 329,548,034.80 202,412,549.66 41,219,187.01 490,741,397.45
珠海华发十字门国际花
2018 376,444,224.18 3,729,442,489.49 2,981,107,686.63 1,124,779,027.04
园
珠海华发依山郡 2018 372,120,860.97 9,660,523.91 47,852,043.11 333,929,341.77
珠海金湾国际商务中心 2019 1,799,744,459.79 90,075,112.10 1,238,460,486.38 651,359,085.51
珠海城建国际海岸花园 2020 99,704,202.27 2,182,287,582.93 1,118,278,286.94 1,163,713,498.26
珠海绿洋湾花园 2020 1,411,138,573.00 593,928,437.84 817,210,135.16
珠海华发创业大厦 2021 1,226,560,989.15 1,197,203,189.40 29,357,799.75
珠海中以产业中心 2021 538,190,835.52 3,307,345.19 541,498,180.71
珠海华发未来新城 2022 2,079,662,672.73 206,587,612.78 1,873,075,059.95
珠海华发悦谷名苑 2022 1,427,765,895.03 49,386,138.44 1,170,958,313.24 306,193,720.23
珠海滨海天际 2023 3,497,121,492.92 3,497,121,492.92
珠海都荟四季 2023 1,406,646,021.08 1,303,451,614.66 103,194,406.42
珠海华发天茂半岛花园 2023 3,900,099,722.60 2,174,611,357.72 1,725,488,364.88
其他 6,706,695,376.91 2,057,535,061.79 2,593,681,989.96 6,170,548,448.74
合计 55,350,788,397.43 77,941,630,010.08 70,459,497,788.67 62,832,920,618.84
其他说明
√适用 □不适用
上述存货中有 48,272,492,332.86 元的存货为本公司及下属子公司的借款设定抵押。
8、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
期末余额 期初余额
项目 坏账 坏账
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
工程款 1,054,966.63 443.85 1,054,522.78 10,392,433.22 10,392,433.22
合计 1,054,966.63 443.85 1,054,522.78 10,392,433.22 10,392,433.22
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) (%)
按组合计提坏
1,054,966.63 100.00 443.85 0.04 1,054,522.78 10,392,433.22 100.00 10,392,433.22
账准备
其中：
正常风险组合 1,054,966.63 100.00 443.85 0.04 1,054,522.78 10,392,433.22 100.00 10,392,433.22
低风险组合
合计 1,054,966.63 100.00 443.85 0.04 1,054,522.78 10,392,433.22 100.00 10,392,433.22
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2023 年年度报告
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期收回 本期转销
项目 本期计提 原因
或转回 /核销
按单项计提坏账准备 /
按组合计提坏账准备 443.85 /
其中：正常风险组合 443.85 /
合计 443.85 /
9、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的股权转让款 27,282,793.94 25,705,820.42
合计 27,282,793.94 25,705,820.42
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交税费 11,401,736,156.04 8,524,095,465.18
合同取得成本 1,080,353,239.18 884,343,751.31
合营联营企业往来款 13,663,812,197.87 12,924,132,742.30
合作方经营往来款 34,645,010,174.86 25,946,707,669.51
项目预售监管资金 270,741,691.63 445,557,181.90
合计 61,061,653,459.58 48,724,836,810.20
其他说明
截止 2023 年 12 月 31 日其他流动资产中与合营、联营公司的往来款情况详见附注十四.5 所述。
11、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项 目 坏账 坏账 率区
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备 间
分期收取股权
83,785,089.91 83,785,089.91 109,490,910.34 109,490,910.34 6.17%
转让款
减：一年内到
期的长期应收 27,282,793.94 27,282,793.94 25,705,820.42 25,705,820.42
款
合计 56,502,295.97 56,502,295.97 83,785,089.92 83,785,089.92 /
其他说明
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
公司 2021 年将持有的珠海华发景龙建设有限公司 50%股权及建泰建设有限公司 40%股权转让
给维业建设集团股份有限公司，按照业绩承诺股权转让款分期收回。
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2023 年年度报告
12、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
计
减值
提
被投资 期初 其他 宣告发放现 期末 准备
权益法下确认 其他综合收 减
单位 余额 追加投资 减少投资 权益 金股利或利 其他 余额 期末
的投资损益 益调整 值
变动 润 余额
准
备
一、合营企业
合营企
12,730,352,186.21 2,400,720,000.00 110,902,855.68 -345,644,078.25 154,178,500.00 1,488,359,779.74 16,008,706,532.02
业
小计 12,730,352,186.21 2,400,720,000.00 110,902,855.68 -345,644,078.25 154,178,500.00 1,488,359,779.74 16,008,706,532.02
二、联营企业
联营企业 12,488,331,020.98 255,000,000.00 300,265,650.69 315,773,410.97 4,883,953.21 101,984,000.00 -3,424,845,772.51 9,236,892,961.96
小计 12,488,331,020.98 255,000,000.00 300,265,650.69 315,773,410.97 4,883,953.21 101,984,000.00 -3,424,845,772.51 9,236,892,961.96
合计 25,218,683,207.19 2,655,720,000.00 411,168,506.37 -29,870,667.28 4,883,953.21 256,162,500.00 -1,936,485,992.77 25,245,599,493.98
注 1：持有其他主体 20%以下的表决权但对该主体具有重大影响的判断和假设：截止 2023 年 12 月 31 日，本公司持有珠海华发集团财务有限公司 10%
的股权、持有南京荟合置业有限公司 14.28%的股权、持有武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 15%的股权、持有 Infinity Investment Holding Group 12.67%
股权、持有广州市润臻置业有限公司 15.00%股权，由于本公司分别在上述公司董事会中派有代表并参与对上述公司财务和经营政策的决策，能够对上
述公司施加重大影响。
注 2：本公司下属子公司将所持联合营公司股权为其长期借款设定质押，抵押股权价值 420,989,878.98 元。
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
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13、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
广发银行股份有限公司 100,000.00 100,000.00
合计 100,000.00 100,000.00
(2).本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司对珠海达盛股份有限公司股权投资成本 144 万元、对珠海市裕发实业投资有限公司股
权投资成本 5 万元，期末公允价值为零。
14、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、期初余额 16,772,997,054.94 16,772,997,054.94
二、本期变动 10,838,373,262.69 10,838,373,262.69
加：购置 1,200,533,391.07 1,200,533,391.07
存货\固定资产\在建工程转入 9,696,498,956.28 9,696,498,956.28
公允价值变动 976,877,015.34 976,877,015.34
减：合并范围变化 1,035,536,100.00 1,035,536,100.00
三、期末余额 27,611,370,317.63 27,611,370,317.63
1. 未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
2. 转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的情况说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
（1）公司的投资性房地产主要位于华东、华南、珠海等地，具备成熟活跃的房地产交易市
场和良好的商业环境，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。
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2023 年年度报告
（2）本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市
场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最
近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的
公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价
值。
为了更加客观、公允地反映投资性房地产的价值，本公司委托专业评估机构对投资性房地产
公允价值进行了评估，并取得了相应的评估报告，并以评估报告确认的评估值作为公允价值进行
后续计量。
（3）公司投资性房地产中有 16,220,087,796.50 元为本公司下属子公司的长期借款设定抵
押。
(2).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
15、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 5,063,069,411.31 2,914,679,414.25
固定资产清理 119,905.18 129,243.11
合计 5,063,189,316.49 2,914,808,657.36
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公设备及其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 3,093,037,159.59 159,992,862.90 340,803,985.03 3,593,834,007.52
2.本期增加金额 2,302,806,548.78 4,619,814.86 29,872,639.86 2,337,299,003.50
（1）购置 1,193,443,012.10 4,519,247.60 28,512,996.37 1,226,475,256.07
（2）在建工程转
560,874,953.01 560,874,953.01
入
（3）企业合并增
1,334,519.63 1,334,519.63
加
（4）存货转入
548,113,548.02 548,113,548.02
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2023 年年度报告
（5）其他变动 375,035.65 100,567.26 25,123.86 500,726.77
3.本期减少金额 14,558,665.38 50,507,021.93 65,065,687.31
（1）处置或报废 6,468,449.78 7,228,103.86 13,696,553.64
（2）合并范围减
8,090,215.60 43,278,918.07 51,369,133.67
少
4.期末余额 5,395,843,708.37 150,054,012.38 320,169,602.96 5,866,067,323.71
二、累计折旧
1.期初余额 379,418,207.03 99,403,208.60 200,333,177.64 679,154,593.27
2.本期增加金额 123,753,248.42 13,080,876.13 42,591,796.44 179,425,920.99
（1）计提 123,701,274.22 12,836,908.30 41,091,786.35 177,629,968.87
（2）企业合并增
188,097.88 1,483,903.64 1,672,001.52
加
（3）其他变动 51,974.20 55,869.95 16,106.45 123,950.60
3.本期减少金额 12,969,896.15 10,542,077.63 32,070,628.08 55,582,601.86
（1）处置或报废 6,129,388.80 5,117,153.63 11,246,542.43
（2）合并范围减
4,412,688.83 26,953,474.45 31,366,163.28
少
（3）其他变动 12,969,896.15 12,969,896.15
4.期末余额 490,201,559.30 101,942,007.10 210,854,346.00 802,997,912.40
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,905,642,149.07 48,112,005.28 109,315,256.96 5,063,069,411.31
2.期初账面价值 2,713,618,952.56 60,589,654.30 140,470,807.39 2,914,679,414.25
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 511,415,517.50 产权证书正在办理之中
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
注 1：截止 2023 年 12 月 31 日，本公司固定资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，
故未计提减值准备。
注 2：本公司以固定资产为长期借款设定抵押，抵押资产价值 806,623,656.65 元。
固定资产清理
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
办公设备及其他 119,905.18 129,243.11
合计 119,905.18 129,243.11
16、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 37,209,503.11 593,781,976.06
工程物资
合计 37,209,503.11 593,781,976.06
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
其他工程 37,209,503.11 37,209,503.11 593,781,976.06 593,781,976.06
合计 37,209,503.11 37,209,503.11 593,781,976.06 593,781,976.06
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
工程累 利息 本期
本期 期 工 其中： 资
预 计投入 资本 利息
项目 期初 本期转入固定 其他 末 程 本期利 金
算 本期增加金额 占预算 化累 资本
名称 余额 资产金额 减少 余 进 息资本 来
数 比例 计金 化率
金额 额 度 化金额 源
(%) 额 (%)
办公
楼项 533,231,324.23 15,996,939.72 549,228,263.95
目
合计 533,231,324.23 15,996,939.72 549,228,263.95
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 土地使用权 其他设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,571,005,177.52 12,917,397.23 8,901,500.73 1,592,824,075.48
2.本期增加金额 81,862,372.44 3,305,551.73 900,795.87 86,068,720.04
（1）租赁增加 81,807,255.51 3,305,551.73 900,795.87 86,013,603.11
（2）其他增加 55,116.93 55,116.93
3.本期减少金额 180,159,772.57 4,421,833.73 618,807.31 185,200,413.61
（1）租赁减少 61,653,187.87 618,807.31 62,271,995.18
（2）其他减少 118,506,584.70 4,421,833.73 122,928,418.43
1,472,707,777.39 11,801,115.2 9,183,489.29 1,493,692,381.91
4.期末余额
3
二、累计折旧
1.期初余额 363,137,580.92 4,024,025.33 4,533,710.10 371,695,316.35
2.本期增加金额 224,103,890.58 1,745,417.83 2,888,127.97 228,737,436.38
(1)计提 224,081,964.45 1,745,417.83 2,888,127.97 228,715,510.25
(2)其他增加 21,926.13 21,926.13
3.本期减少金额 128,916,387.35 1,546,284.55 236,366.78 130,699,038.68
(1)租赁减少 41,837,177.87 236,366.78 42,073,544.65
(2) 其他减少 87,079,209.48 1,546,284.55 88,625,494.03
4.期末余额 458,325,084.15 4,223,158.61 7,185,471.29 469,733,714.05
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
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2023 年年度报告
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,014,382,693.24 7,577,956.62 1,998,018.00 1,023,958,667.86
2.期初账面价值 1,207,867,596.60 8,893,371.90 4,367,790.63 1,221,128,759.13
18、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件及其他 合计
一、账面原值
1.期初余额 431,442,320.88 177,792,747.95 609,235,068.83
2.本期增加金额 9,450,600,904.83 18,666,937.43 9,469,267,842.26
(1)购置 9,450,479,500.00 17,297,728.60 9,467,777,228.60
(2)存货转入 1,195,362.58 1,195,362.58
(3)企业合并增加 173,411.26 173,411.26
(4)其他转入 121,404.83 434.99 121,839.82
3.本期减少金额 9,465,767,299.71 1,737,457.58 9,467,504,757.29
(1)处置 9,600.00 9,600.00
(2)合并范围变化 1,682,574.56 1,682,574.56
(3)其他转出 9,465,767,299.71 45,283.02 9,465,812,582.73
4.期末余额 416,275,926.00 194,722,227.80 610,998,153.80
二、累计摊销
1.期初余额 40,733,010.58 66,890,640.36 107,623,650.94
2.本期增加金额 9,578,651.41 24,006,888.32 33,585,539.73
（1）计提 9,578,651.41 23,913,361.29 33,492,012.70
（2）企业合并增加 93,527.03 93,527.03
3.本期减少金额 4,697,710.36 1,002,413.32 5,700,123.68
(1)处置 4,707.37 4,707.37
(2)合并范围减少 997,498.10 997,498.10
(3)其他减少 4,697,710.36 207.85 4,697,918.21
4.期末余额 45,613,951.63 89,895,115.36 135,509,066.99
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
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2023 年年度报告
四、账面价值
1.期末账面价值 370,661,974.37 104,827,112.44 475,489,086.81
2.期初账面价值 390,709,310.30 110,902,107.59 501,611,417.89
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(2) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司上述无形资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，故
未计提减值准备。
19、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入固
定资产改良 182,343,300.44 63,149,357.41 56,003,709.52 18,042,855.03 171,446,093.30
支出及其他
合计 182,343,300.44 63,149,357.41 56,003,709.52 18,042,855.03 171,446,093.30
20、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 1,473,943,789.44 368,485,947.36 1,145,196,838.25 286,299,209.56
土地增值税准备金 3,692,073,612.88 923,018,403.22 4,014,240,976.26 1,003,560,244.05
预收账款之预计利润 9,473,081,988.68 2,368,270,497.17 7,911,279,873.96 1,977,819,968.49
可抵扣亏损 6,386,654,123.02 1,596,663,530.75 7,278,902,002.69 1,819,725,500.67
租赁负债 939,213,348.83 234,803,337.21 1,142,883,673.40 285,720,918.35
其他 514,401,086.85 128,600,271.71 113,078,276.04 28,269,569.01
合计 22,479,367,949.70 5,619,841,987.42 21,605,581,640.60 5,401,395,410.13
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税 应纳税暂时性差异 递延所得税
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2023 年年度报告
负债 负债
合同取得成本 937,950,288.60 234,487,572.15 631,927,401.95 157,981,850.49
投资性房地产 2,206,498,939.63 551,624,734.91 1,053,690,142.22 263,422,535.55
使用权资产 755,268,685.32 188,817,171.33 971,111,273.72 242,777,818.43
其他 2,148,338,436.96 537,084,609.24 2,401,817,050.80 600,454,262.70
合计 6,048,056,350.51 1,512,014,087.63 5,058,545,868.69 1,264,636,467.17
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和
项目 和负债期末互抵 资产或负债期末余 资产或负债期初余
负债期初互抵金额
金额 额 额
递延所得税资产 996,789,556.44 4,623,052,430.98 1,028,406,257.26 4,372,989,152.87
递延所得税负债 996,789,556.44 515,224,531.19 1,028,406,257.26 236,230,209.91
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 858,639,731.24 4,358,997.15
合计 858,639,731.24 4,358,997.15
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
21、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 减 账面余额 减
项目 值 值
账面价值 账面价值
准 准
备 备
预付股权收购款 257,175,166.87 257,175,166.87
其他 8,000,000.00 8,000,000.00 18,000,000.0 18,000,000.
0 00
18,000,000.0 18,000,000.
合计 265,175,166.87 265,175,166.87
0 00
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2023 年年度报告
其他说明：
公司拟收购西安金美达商业地产开发有限公司全部股权，按照股权收购协议，股权价款分期
支付，本期已支付首期股权转让价款 257,175,166.87 元，交易方已过户 49%股权至本公司。
22、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 1,000,000.00
保证借款 285,412,403.12 34,823,014.36
信用借款 175,248,800.00 380,354,366.01
未到期应付利息 1,289,682.11 1,069,223.97
合计 462,950,885.23 416,246,604.34
短期借款分类的说明：
（1）上述保证借款保证情况如附注十六（二）所述；
（2）本公司无逾期借款情况。
23、 衍生金融负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
套期工具 58,153,972.77 4,828,454.88
合计 58,153,972.77 4,828,454.88
24、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票
商业承兑汇票 452,000.00 729,474,282.99
合计 452,000.00 729,474,282.99
25、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
材料款 879,057,977.94 664,706,984.16
工程款 32,683,893,695.88 28,256,211,220.56
应付土地款 4,902,997,100.34 3,216,417,100.00
224 / 340
2023 年年度报告
应付设计费及其他 2,783,823,831.99 1,297,530,474.96
合计 41,249,772,606.15 33,434,865,779.68
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
珠海金湾国际商务中心 293,552,137.48 工程未决算
鄂州梧桐湖国际社区 279,396,637.15 工程未决算
沈阳和平首府 203,789,959.13 工程未决算
湛江华发新城市花园 180,324,319.26 工程未决算
江门华发四季二期 166,617,034.60 工程未决算
合计 1,123,680,087.62 /
其他说明
□适用 √不适用
26、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金及其他 490,677,273.99 499,187,438.72
合计 490,677,273.99 499,187,438.72
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
27、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收楼款 92,853,376,579.66 79,964,993,154.22
预收其他 164,575,521.75 429,620,425.20
合计 93,017,952,101.41 80,394,613,579.42
225 / 340
2023 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
杭州华发江月望云 4,681,379,189.91 尚未交付结算
上海华发缦云华庭 4,147,545,360.55 尚未交付结算
上海苏河世纪 3,955,668,659.63 尚未交付结算
武汉华发公园首府 1,735,607,209.35 尚未交付结算
南京四季雅筑 1,708,869,584.41 尚未交付结算
南京华发美的云筑 1,548,678,523.85 尚未交付结算
义乌华发江映月 1,102,708,807.34 尚未交付结算
武汉华发都荟天地 1,060,488,303.07 尚未交付结算
合计 19,940,945,638.11 /
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预计首期 预售比
项目名称 期末余额 期初余额
竣工时间 例(%)
上海华发半岛华庭 6,487,970,192.66 2024 100
上海华发四季河滨 5,909,461,122.02 2024 100
上海华发缦云华庭 4,446,491,232.11 4,147,545,360.55 2024 100
上海华发古美华邸 4,371,171,544.95 2024 100
上海静安华府 4,348,914,014.58 2025 98.93
上海苏河世纪 3,961,582,043.12 3,955,668,659.63 2025 100
上海华发蟠龙四季 2,124,838,638.53 2025 100
上海华发缦玥华庭 1,443,687,050.46 767,826,886.24 2024 100
杭州华发江月望云 5,928,264,268.81 4,681,379,189.91 2024 100
杭州华发珹曜云府 1,697,409,026.61 2026 86.76
杭州华发悦望荟轩 1,554,747,114.68 2024 99.76
杭州滨月云府 980,207,560.55 2026 50
绍兴国际金融活力城 3,316,345,368.74 6,413,270,049.40 2022 88.48
义乌华发江映月 1,790,079,570.64 1,102,708,807.34 2024 54.55
南京四季雅筑 3,338,826,486.07 1,708,869,584.41 2024 76.91
南京华发美的云筑 2,342,673,012.84 1,548,678,523.85 2024 92.84
南京紫京四季雅园 1,570,617,524.77 653,110,892.66 2024 56.94
徐州晴翠四季雅苑 1,369,474,218.35 699,073,441.28 2024 100
苏州华发四季河滨 1,485,324,240.37 2025 100
无锡中央首府 603,789,025.69 1,388,241,842.20 2023 66.98
西安云曦时光 1,136,611,412.39 2023 96.97
西安华发长安首府 796,052,329.76 591,962,251.38 2024 32.14
广州和樾府 6,631,134,592.80 6,944,828,541.16 2023 99.93
226 / 340
2023 年年度报告
深圳冰雪文旅城 6,603,787,229.36 2024 98.2
佛山华发滨江府 1,206,665,109.17 506,000,705.50 2023 66.51
成都华发新川印 1,347,730,288.07 2025 95.63
成都华发锦江璞园 1,141,967,716.11 2024 99.63
昆明华发书香云海 1,210,059,610.09 2,391,616,477.06 2023 77.38
武汉华发公园首府 2,687,053,457.97 1,735,607,209.35 2024 72.49
武汉华发都荟天地 2,331,637,088.39 1,060,488,303.07 2024 81.28
武汉华发外滩荟 556,640,690.82 656,674,050.45 2022 100
沈阳华发龙湖天曜 1,171,720,087.16 661,291,452.29 2024 56.25
中山华发观山水 596,486,685.02 267,766,590.99 2017 100
珠海华发水郡花园 848,051,262.68 831,216,774.10 2015 100
珠海都荟四季 706,234,714.87 2,459,999,680.95 2023 80.58
其他 4,809,671,048.45 34,791,167,880.45
合计 92,853,376,579.66 79,964,993,154.22
本报告期内合同负债账面价值未发生重大变动。
28、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 230,616,336.82 3,522,249,094.38 3,597,803,430.27 155,062,000.93
二、离职后福利-
5,874,975.76 249,560,558.10 250,106,498.78 5,329,035.08
设定提存计划
三、辞退福利 42,752,664.79 42,752,664.79
合计 236,491,312.58 3,814,562,317.27 3,890,662,593.84 160,391,036.01
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴
195,953,611.78 2,941,428,791.50 3,022,918,577.63 114,463,825.65
和补贴
二、职工福利费 148,379.37 97,628,224.20 97,776,603.57
三、社会保险费 19,312,528.30 96,039,969.93 96,602,400.53 18,750,097.70
其中：医疗保险费 19,298,009.27 89,542,717.90 90,090,804.02 18,749,923.15
工伤保险费 14,519.03 3,701,859.27 3,716,378.30
生育保险费 2,795,392.76 2,795,218.21 174.55
四、住房公积金 3,268,385.22 141,400,429.77 141,398,825.57 3,269,989.42
五、工会经费和职工教
11,933,432.15 58,733,152.28 58,457,106.27 12,209,478.16
育经费
六、其他短期薪酬 187,018,526.70 180,649,916.70 6,368,610.00
合计 230,616,336.82 3,522,249,094.38 3,597,803,430.27 155,062,000.93
227 / 340
2023 年年度报告
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,416,486.42 204,549,002.12 205,965,488.54
2、失业保险费 32,661.00 7,432,990.31 7,465,651.31
3、企业年金缴费 4,425,828.34 37,578,565.67 36,675,358.93 5,329,035.08
合计 5,874,975.76 249,560,558.10 250,106,498.78 5,329,035.08
其他说明：
□适用 √不适用
29、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 1,615,445,879.89 1,309,446,996.30
土地增值税 167,995,448.93 139,517,790.07
城市维护建设税 24,947,054.16 9,431,788.17
教育费附加 10,800,334.95 4,626,540.73
个人所得税 17,251,097.50 18,928,333.77
增值税 383,637,836.00 278,946,801.76
房产税 27,741,916.98 18,093,101.22
其他税费 92,682,562.05 35,812,982.17
合计 2,340,502,130.46 1,814,804,334.19
30、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 28,213,005,378.10 23,393,597,084.77
合计 28,213,005,378.10 23,393,597,084.77
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
押金及保证金 1,285,381,726.17 1,021,013,096.63
往来及拆借款 22,800,057,509.05 17,396,992,602.14
土地增值税准备金 3,725,975,002.77 4,014,240,976.26
诚意金 131,854,670.04 497,635,568.88
代收业主款项 26,141,306.89 89,659,291.13
限制性股票回购义务 23,040.00
其他 243,595,163.18 374,032,509.73
合计 28,213,005,378.10 23,393,597,084.77
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
土地增值税准备金 2,674,659,846.24 未到结算期
杭州兆越房地产有限公司 1,312,041,741.74 未到结算期
太仓仁铧房地产开发有限公司 1,298,500,000.00 未到结算期
合计 5,285,201,587.98
其他说明：
√适用 □不适用
根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本公司及下属子公司部分项目尚未达到土地增值税清
算条件，但根据会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税清算准备金
3,725,975,002.77 元，以合理反映公司的利润情况。
考虑到土地增值税清算金额有可能受到对相关涉税事项认定的影响，因此实际的缴纳额可能
高于或低于资产负债表日估计的数额。
31、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 18,857,574,676.86 18,977,857,967.02
1 年内到期的应付债券 5,723,424,194.79 6,128,739,819.34
229 / 340
2023 年年度报告
1 年内到期的租赁负债 100,811,050.05 170,474,010.34
1 年内到期的其他非流动负债 123,410,154.89 97,424,425.78
合计 24,805,220,076.59 25,374,496,222.48
其他说明：
（1） 截止 2023 年 12 月 31 日，上述一年内到期的长期借款的质押、抵押、担保情况详
见附注七中注释 7、注释 12、注释 14、注释 15、十四（五）及附注十六（二）所述。
（2） 期末一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（3） 一年内到期的长期借款中无逾期借款。
32、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 1,392,920,574.50
待转销项税 7,964,766,397.52 7,202,789,950.30
未到期应付利息 25,089,101.73
合计 7,964,766,397.52 8,620,799,626.53
230 / 340
2023 年年度报告
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
溢
债 期 是
票面 折
债券 发行 券 发行 期初 本期 本期 末 否
面值 利率 按面值计提利息 价
名称 日期 期 金额 余额 发行 偿还 余 违
（%） 摊
限 额 约
销
23 华发实业 100.00 4.00 2023/3/13 180 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 19,672,131.15 1,000,000,000.00 否
SCP001 天
23 华发实业 100.00 3.70 2023/3/20 220 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 22,240,437.16 1,000,000,000.00 否
SCP002 天
美元境外私募 4.20 2022/1/27 364 1,267,640,000.00 1,392,920,574.50 3,974,286.11 1,392,920,574.50 否
债 天
合计 / / / / 3,267,640,000.00 1,392,920,574.50 2,000,000,000.00 45,886,854.42 3,392,920,574.50 /
其他说明：
□适用 √不适用
231 / 340
2023 年年度报告
33、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 2,014,508,243.33 2,187,000,000.00
抵押借款 31,768,334,655.52 32,570,811,733.29
保证借款 58,274,199,904.99 55,776,376,427.25
信用借款 8,370,543,011.35 10,810,762,052.25
未到期应付利息 443,332,833.52 217,395,318.21
小计 100,870,918,648.71 101,562,345,531.00
减：一年内到期的长期借款 18,857,574,676.86 18,977,857,967.02
合计 82,013,343,971.85 82,584,487,563.98
长期借款分类的说明：
本公司上述借款的抵押物、质押物及保证情况如附注七中注释 7、注释 12、注释 14、注释
15、十四（五）及十六（二）所述；其中有 596,781.07 万元同时由项目合作方提供保证担保或对
本公司提供反担保。
34、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 26,699,369,522.00 28,845,432,255.03
未到期应付利息 488,499,920.80 570,836,536.44
小计 27,187,869,442.80 29,416,268,791.47
减：一年内到期的应付债券 5,723,424,194.79 6,128,739,819.34
合计 21,464,445,248.01 23,287,528,972.13
232 / 340
2023 年年度报告
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
票面 是
债券 面 利率 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 本期 期末 否
溢折价摊销
名称 值 （% 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿还 余额 违
） 约
19 华发 01 100 5.1 2019/2/25 3+2 年 750,000,000.00 748,728,100.00 38,234,252.19 1,108,958.67 749,837,058.67 否
19 华发 03 100 5 2019/8/19 3+2 年 500,000,000.00 500,000,000.00 24,888,886.41 -510,761.50 499,489,238.50 否
20 粤珠海华发 100 2020/1/21 3+1.5 年 1,000,000,000.00 999,682,290.76 64,210,191.78 290,733.28 10,000,000.00 989,973,024.04 否
6.45
ZR001
20 粤珠海华发 100 2020/3/31 3+1.5 年 500,000,000.00 499,812,602.42 30,416,666.67 -518,860.80 499,293,741.62 否
6
ZR003
20 粤珠海华发 100 2020/7/15 3年 500,000,000.00 497,427,617.84 13,356,164.38 2,572,382.16 500,000,000.00 否
5
ZR008
20 粤珠海华发 100 2020/8/11 3年 1,000,000,000.00 993,346,436.72 30,410,958.90 6,653,563.28 1,000,000,000.00 否
5
ZR010
20 华发 02 100 5.3 2020/2/25 3+2 年 1,580,000,000.00 1,579,333,817.79 1,327,600,000.00 79,389,937.05 7,165,821.48 1,327,600,000.00 1,586,499,639.27 否
20 华发 04 100 4.05 2020/11/12 3+2 年 1,500,000,000.00 1,498,368,729.22 1,230,000,000.00 63,275,186.18 -1,541,642.12 1,230,000,000.00 1,496,827,087.10 否
20 华发 05 100 2020/11/12 2+2+1 920,000,000.00 49,999,981.63 2,445,656.38 -49,074.37 49,950,907.26 否
4.7
年
20 华发实业 100 2020/9/29 3年 950,000,000.00 949,263,728.20 32,304,684.93 736,271.80 950,000,000.00 否
4.58
MTN003
20 华发实业 100 2020/10/29 3+2 年 830,000,000.00 829,240,969.85 28,446,214.11 -9,240,969.85 820,000,000.00 否
4.05
MTN004
20 华发实业 100 2020/8/31 3年 550,000,000.00 549,749,504.67 17,065,972.60 250,495.33 550,000,000.00 否
4.68
PPN001
20 华发实业 100 2020/9/25 3年 500,000,000.00 499,731,365.40 17,117,260.27 268,634.60 500,000,000.00 否
4.68
PPN002
20 粤铧国商贸 100 2020/12/24 3年 420,000,000.00 418,929,504.14 22,019,506.85 1,070,495.86 420,000,000.00 否
6.4
ZR006
20 粤铧国商贸 100 2020/12/29 1.98+1+ 600,000,000.00 600,182,266.18 40,200,000.00 -6,807,691.49 593,374,574.69 否
6.7
ZR008 1+1 年
2021 年度第一 100 2021/1/13 2年 150,000,000.00 149,960,232.75 246,575.34 39,767.25 150,000,000.00 否
期债权融资计 4.95
划
233 / 340
2023 年年度报告
21 华发 01 100 2021/1/18 2+2+1 1,920,000,000.00 1,917,854,319.76 10,896,957.88 2,141,027.88 1,795,000,000.00 124,995,347.64 否
4.98
年
21 华发 03 100 2021/9/13 2+2+1 2,000,000,000.00 1,997,764,744.23 1,207,500,000.00 89,038,356.17 -337,596.95 1,207,500,000.00 1,997,427,147.28 否
3.9
年
21 华发 05 100 2021/12/17 2+2+1 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 720,000,000.00 75,656,477.40 -1,500,914.96 1,420,000,000.00 798,499,085.04 否
4.05
年
21 华发实业 100 2021/2/4 2+2+1 840,000,000.00 839,822,474.58 7,105,216.44 103,003.57 768,000,000.00 71,925,478.15 否
4.95
PPN001 年
21 华发实业 100 2021/4/26 3年 510,000,000.00 509,365,142.30 23,670,619.81 480,772.52 509,845,914.82 否
4.65
MTN001
21 华发实业 100 2021/6/24 2+2+1 690,000,000.00 689,610,009.68 24,301,985.18 -141,361.45 310,000,000.00 379,468,648.23 否
3.9
MTN002 年
21 华发实业 100 2021/9/2 2+1 年 1,040,000,000.00 1,038,168,015.00 41,922,842.09 1,200,455.29 40,000,000.00 999,368,470.29 否
3.2
MTN003
21 华发实业 100 2021/11/29 2+1 年 500,000,000.00 499,537,145.24 23,914,668.76 31,218.68 110,000,000.00 389,568,363.92 否
3.6
MTN004
21 粤铧国商贸 100 2021/7/30 3年 130,000,000.00 130,164,795.79 6,815,561.65 -164,795.79 130,000,000.00 否
6.4
ZR004
21 粤铧国商贸 100 2021/10/11 3年 250,000,000.00 248,337,186.58 13,680,273.97 1,662,813.42 250,000,000.00 否
6.68
ZR005
21 粤铧国商贸 100 2021/9/28 1+1+1 350,000,000.00 347,775,831.15 21,000,000.00 -227,369.02 347,548,462.13 否
6
ZR006 年
21 粤铧国商贸 100 2021/12/29 1+1+1 250,000,000.00 248,010,675.52 15,000,000.00 1,989,324.48 250,000,000.00 否
6
ZR007 年
21 粤铧国商贸 100 2021/3/5 2+N 年 150,000,000.00 150,000,000.00 8,120,547.95 -292,298.18 149,707,701.82 否
6.5
ZR002
21 华住 01 100 2021/7/30 2+2+1 500,000,000.00 499,737,413.29 13,463,013.70 262,586.71 500,000,000.00 否
4.68
年
22 华发 01 100 2022/4/29 2+2+1 390,000,000.00 390,000,000.00 18,279,918.03 -96,636.81 389,903,363.19 否
4.7
年
22 华发 02 100 4.9 2022/4/29 3+2 年 300,000,000.00 299,056,603.57 14,672,820.57 642,818.00 299,699,421.57 否
22 华发 03 100 2022/9/13 2+2+1 500,000,000.00 499,319,833.56 23,980,238.04 414,828.19 499,734,661.75 否
4.8
年
22 华发实业 100 2022/7/4 3+2 年 1,200,000,000.00 1,194,123,638.85 59,199,682.01 4,510,433.59 1,198,634,072.44 否
4.94
MTN001A
22 华发实业 100 2022/7/4 2+2+1 1,800,000,000.00 1,792,625,131.23 86,103,181.23 6,683,543.89 1,799,308,675.12 否
4.79
MTN001B 年
234 / 340
2023 年年度报告
22 华发实业 100 2022/8/8 3+2 年 600,000,000.00 598,750,666.67 29,068,196.72 522,987.10 599,273,653.77 否
4.85
MTN002A
22 华发实业 100 2022/8/8 2+2+1 1,000,000,000.00 998,717,777.78 46,948,633.88 825,881.72 999,543,659.50 否
4.7
MTN002B 年
22 华发实业 100 2022/10/31 2+2+1 1,000,000,000.00 998,666,666.67 47,977,722.88 703,542.14 999,370,208.81 否
4.8
MTN003 年
22 粤铧国商贸 100 2022/3/30 1+1+1 245,000,000.00 244,267,036.01 16,187,452.06 50,934.91 244,317,970.92 否
6
ZR001 年
23 年华发 03 100 2023/7/18 2+2+1 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 21,080,327.87 -1,361,555.56 1,098,638,444.44 否
4.2
年
23 年华发 04 100 4.58 2023/7/18 3+2 年 695,000,000.00 695,000,000.00 14,523,980.87 -1,416,255.56 693,583,744.44 否
23 华发实业 100 2023/4/3 2+2+1 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 35,057,377.05 -1,138,418.86 998,861,581.14 否
4.7
MTN001 年
23 华发实业 100 2023/4/27 2+2+1 400,000,000.00 400,000,000.00 11,429,508.20 -398,655.98 399,601,344.02 否
4.2
MTN002 年
23 华发实业 100 2023/9/19 3+2 年 900,000,000.00 900,000,000.00 10,582,500.00 -1,956,188.71 898,043,811.29 否
4.15
MTN003A
23 华发实业 100 2023/9/19 1+1+1 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 11,282,333.33 -631,357.34 1,099,368,642.66 否
3.62
MTN003B 年
23 华发实业 100 2023/11/24 3+2 年 400,000,000.00 400,000,000.00 1,767,777.78 -927,141.54 399,072,858.46 否
4.3
MTN004A
23 华发实业 100 2023/11/24 1+1+1 600,000,000.00 600,000,000.00 2,133,666.67 -430,803.32 599,569,196.68 否
3.46
MTN004B 年
23 华发实业 100 2023/12/11 1+1+1 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 2,000,000.00 -755,678.67 999,244,321.33 否
3.6
MTN005 年
合计 / / / / 37,110,000,000.00 28,845,432,255.03 11,830,100,000.00 1,330,889,952.23 11,937,266.97 13,988,100,000.00 26,699,369,522.00 /
235 / 340
2023 年年度报告
35、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 942,660,207.42 1,142,883,673.63
减：一年内到期的租赁负债 100,811,050.05 170,474,010.34
合计 841,849,157.37 972,409,663.29
36、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
与收益相关政
1,045,371.72 1,045,371.72 详见说明
府补助
合计 1,045,371.72 1,045,371.72 /
其他说明：
√适用 □不适用
本期新增 本期计入当期 期末余 与资产相关/
负债项目 期初余额 本期其他变动
补助金额 损益金额 额 与收益相关
青苗及附着物补偿款 937,217.92 30,205.06 907,012.86 与收益相关
学前教育经费 108,153.80 1,931.40 106,222.40 与收益相关
合计 1,045,371.72 32,136.46 1,013,235.26
37、 其他非流动负债
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
租赁住房资产支持专项计划 7,355,820,000.00 5,696,000,000.00
商业地产抵押贷款支持票据 1,108,450,000.00 1,511,700,000.00
资产支持专项计划 7,956,480,099.63 5,230,000,000.00
未到期应付利息 103,809,888.30 85,284,967.39
减：一年内到期的其他非流动负债 -123,410,154.89 -97,424,425.78
合计 16,401,149,833.04 12,425,560,541.61
其他说明：
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38、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公
积
期初余额 发行 送 期末余额
金 其他 小计
新股 股
转
股
股份总数 2,117,161,116.00 635,000,000.00 -9,000.00 634,991,000.00 2,752,152,116.00
其他说明：
1、根据中国证监会《关于同意珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》
(证监许可[202312084 号)，本公司于 2023 年 10 月 31 日向 17 名特定对象发行股份 635,000,000
股，共计募集货币资金 5,124,450,000.00 元，扣除与发行有关的费用 82,077,181.99 元，实际
募集资金净额 5,042,372,818.01 元，其中计入“股本”635,000,000.00 元，计入“资本公积－
股本溢价”4,407,372,818.01 元。本次增资事项已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的
大华验字[2023]000618 号予以验证。
2、公司本期因回购部分限制性股票，相应减少股本 9,000.00 元。
39、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
发行在外 期初 本期增加 本期减少 期末
的金融工 数 数 账面 数 数 账面
具 账面价值 账面价值
量 量 价值 量 量 价值
永续债 1,884,433,962.23 1,884,433,962.23
合计 1,884,433,962.23 1,884,433,962.23
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
√适用 □不适用
公司本期赎回永续债本金 19 亿元，对应承销手续费等冲减资本公积 18,113,207.61 元。
40、 资本公积
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价
（股本溢 594,714,395.41 4,569,537,437.77 1,503,260,012.43 3,660,991,820.75
价）
其他资本公
89,305,626.29 31,174,000.00 58,131,626.29
积
合计 684,020,021.70 4,569,537,437.77 1,534,434,012.43 3,719,123,447.04
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
1、公司本期因向特定对象发行股票，增加“资本公积－股本溢价”人民币
4,407,372,818.01 元。
2、公司本期赎回部分永续债，对应承销手续费等减少资本公积-股本溢价 18,113,207.61 元；
3、因回购注销原激励对象持有的限制性股票导致资本公积-股本溢价减少 10,710.00 元；
4、因同一控制下企业合并及期初所增加的资本公积本期转回，相应减少资本公积-股本溢价
437,349,700.00 元；
5、公司因合并范围变化，导致增加资本公积-股本溢价 130,990,619.76 元，减少资本公积-
股本溢价 1,025,730,850.30 元。
41、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
限制性股份支付 23,040.00 23,040.00
合计 23,040.00 23,040.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注 1：公司本期因限制性股票回购减少库存股 19,710.00 元；
注 2：公司本期因分配给限制性股票持有者现金股利而减少的库存股 3,330.00 元。
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2023 年年度报告
42、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计
期初 期末
项目 本期所得税前发 入其他综合 入其他综合 减：所得税费 税后归属于母公 税后归属于少数
余额 余额
生额 收益当期转 收益当期转 用 司 股东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进
损益的其他综合收 -1,490,000.00 -1,490,000.00
益
其他权益工具投
-1,490,000.00 -1,490,000.00
资公允价值变动
二、将重分类进损
-112,386,106.75 189,576,869.04 4,955,834.23 164,303,573.12 20,317,461.69 51,917,466.37
益的其他综合收益
其中：权益法下可
转损益的其他综合 4,746,678.71 4,883,953.21 4,883,953.21 9,630,631.92
收益
现金流量套期储备 24,333,643.47 24,333,643.47 24,333,643.47
外币财务报表折算
-323,017,374.61 41,557,662.24 62,974,526.33 -21,416,864.09 -260,042,848.28
差额
投资性房地产初始
205,884,589.15 118,801,610.12 4,955,834.23 72,111,450.11 41,734,325.78 277,996,039.26
公允价值变动
其他综合收益合计 -113,876,106.75 189,576,869.04 4,955,834.23 164,303,573.12 20,317,461.69 50,427,466.37
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2023 年年度报告
43、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,062,208,358.03 74,663,942.15 1,136,872,300.18
任意盈余公积 6,710,107.86 6,710,107.86
合计 1,068,918,465.89 74,663,942.15 1,143,582,408.04
44、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 13,819,987,162.69 12,386,231,559.83
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 13,819,987,162.69 12,386,231,559.83
加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,837,841,852.48 2,609,889,716.22
减：提取法定盈余公积 74,663,942.15
应付普通股股利 783,349,612.92 973,894,113.36
其他利润分配 86,062,465.75 202,240,000.00
其他变动 -202,492,658.24
期末未分配利润 14,511,260,336.11 13,819,987,162.69
调整期初未分配利润明细：
本期发生的同一控制的企业合并范围变更，影响期本期初未分配利润-225,967,567.68 元，影响
上期期初未分配利润-258,040,741.17 元。
45、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业
68,350,154,204.89 56,058,124,336.39 56,783,927,663.75 45,287,654,810.50
务
其他业
3,794,755,738.86 3,002,589,723.79 3,662,952,053.51 2,979,977,750.50
务
合计 72,144,909,943.75 59,060,714,060.18 60,446,879,717.26 48,267,632,561.00
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2023 年年度报告
(2).主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
收入 成本 收入 成本
房地产开发 68,350,154,204.89 56,058,124,336.39 56,783,927,663.75 45,287,654,810.50
物业服务 1,409,078,091.98 1,107,111,217.86 1,261,289,776.35 1,039,499,391.73
其他 2,385,677,646.88 1,895,478,505.93 2,401,662,277.16 1,940,478,358.77
合计 72,144,909,943.75 59,060,714,060.18 60,446,879,717.26 48,267,632,561.00
其他主要是与房产开发相关的代理、设计、广告、工程管理、房屋租赁收入等。
(3).主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
收入 成本 收入 成本
华南地区 28,496,575,086.90 21,394,914,577.26 10,781,584,532.81 8,756,722,757.76
华东及华中地区 34,163,649,113.20 29,995,964,778.90 36,068,801,524.85 29,067,588,356.38
北方地区 5,689,930,004.79 4,667,244,980.24 9,933,541,606.09 7,463,343,696.36
合计 68,350,154,204.89 56,058,124,336.40 56,783,927,663.75 45,287,654,810.50
46、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 159,968,453.87 139,618,515.99
教育费附加 71,859,235.93 64,920,264.57
房产税 103,325,378.59 89,164,135.51
土地使用税 19,014,720.25 15,733,763.35
印花税 84,730,880.16 80,380,423.89
土地增值税 2,247,357,152.15 2,174,057,866.37
其他 59,718,435.07 54,420,122.78
合计 2,745,974,256.02 2,618,295,092.46
47、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营销代理费 1,039,355,816.35 686,109,392.63
宣传推广费用 877,998,654.72 683,311,518.62
职工薪酬 330,842,881.05 371,406,175.05
其他 134,804,275.43 141,224,388.04
合计 2,383,001,627.55 1,882,051,474.34
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2023 年年度报告
48、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 955,200,439.75 1,161,641,044.59
咨询服务费 182,274,399.65 249,893,294.34
折旧及摊销费 178,941,543.08 161,611,552.19
差旅费 32,981,474.36 22,853,170.84
租赁费 18,795,104.96 21,362,018.58
其他 117,114,677.71 130,089,744.07
合计 1,485,307,639.51 1,747,450,824.61
49、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人力成本 63,178,534.20 71,693,884.01
外协费用 20,138,230.44 31,278,818.67
其他 5,210,347.67 6,391,684.38
合计 88,527,112.31 109,364,387.06
50、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,301,809,570.63 1,133,464,618.34
减：利息收入 1,020,184,196.87 979,738,006.39
汇兑损益 -25,449,324.66 44,654,935.99
其他 17,360,815.11 20,317,605.53
合计 273,536,864.21 218,699,153.47
51、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
政府补助 55,996,341.45 29,149,193.02
代扣代缴税款手续费 7,358,386.96 6,171,129.07
增值税加计抵减 10% 9,399,825.12 10,651,689.52
合计 72,754,553.53 45,972,011.61
其他说明：
本公司政府补助详见附注十一、政府补助（三）计入当期损益的政府补助。
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2023 年年度报告
52、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 12,638,719.17 1,501,249,667.83
处置长期股权投资产生的投资收益 6,021,900.85 27,952,098.08
交易性金融资产在持有期间的投资收益 123,490.00 483,642.00
取得控制权时股权按公允价值重新计量产生的利得 251,244,718.27
衍生金融工具的投资收益 11,382,700.00
其他 9,000,975.88
合计 281,411,528.29 1,538,686,383.79
53、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -2,176,258.22 -3,591,349.50
按公允价值计量的投资性房地产 976,877,015.34 164,714,370.03
衍生金融资产 17,069,489.04 7,184,182.39
合计 991,770,246.16 168,307,202.92
54、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -47,944,414.16 -102,572,762.41
合计 -47,944,414.16 -102,572,762.41
55、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -1,594,672,254.88 -759,545,396.44
合计 -1,594,672,254.88 -759,545,396.44
56、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 -4,266,106.21 1,139,578.18
合计 -4,266,106.21 1,139,578.18
57、 营业外收入
营业外收入情况
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2023 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
违约金 83,048,108.91 86,303,705.73 83,048,108.91
与日常活动无关的政府补助 1,000.00 94,481.94 1,000.00
罚款收入 1,626,780.78 682,004.12 1,626,780.78
其他 30,275,153.75 11,220,333.92 30,275,153.75
合计 114,951,043.44 98,300,525.71 114,951,043.44
其他说明：
√适用 □不适用
本公司政府补助详见附注十一、政府补助（三）计入当期损益的政府补助。
58、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产报废损失 910,674.50 547,620.14 910,674.50
对外捐赠 18,992,811.38 32,855,188.60 18,992,811.38
违约及赔偿支出 20,631,050.01 1,613,888.44 20,631,050.01
其他 8,289,370.74 29,602,357.59 8,289,370.74
合计 48,823,906.63 64,619,054.77 48,823,906.63
59、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 2,156,709,391.50 1,836,444,530.11
递延所得税费用 251,379,270.08 -185,074,081.42
合计 2,408,088,661.58 1,651,370,448.69
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 5,873,029,073.51
按法定/适用税率计算的所得税费用 1,468,257,268.38
子公司适用不同税率的影响 -45,541,011.42
非应税收入的影响 -3,159,679.79
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 58,712,793.59
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2023 年年度报告
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -28,279,676.73
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 958,098,967.55
所得税费用 2,408,088,661.58
其他说明：
□适用 √不适用
60、 现金流量表项目
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
现金收取的租金、零售收入、文化传播收
4,160,328,632.94 3,881,479,595.73
入、管理及服务费等及利息收入
政府补助及违约金 139,013,313.90 168,932,291.04
往来款及其他 1,426,973,453.51 1,884,243,217.19
合计 5,726,315,400.35 5,934,655,103.96
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
现金支付的销售费用、管理费用、研发费用、财
3,474,442,669.46 3,631,039,994.72
务手续费、营业外支出和其他业务成本
经营性受限货币资金 549,071,659.39 20,307,084.54
往来款流出 2,276,361,856.97 1,737,846,115.93
合计 6,299,876,185.82 5,389,193,195.19
(2).与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
合并范围变化增加现金 418,765,873.41 2,063,611,920.23
合计 418,765,873.41 2,063,611,920.23
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
套期工具差额交割 1,255,500.00 62,871,900.00
合并范围变化减少现金 1,001,088,298.91 379,777,741.21
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2023 年年度报告
合计 1,002,343,798.91 442,649,641.21
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到子公司股权转让款 1,038,722,919.26 1,377,500,000.00
收到的融资保证金退回 349,270,574.89 292,198,477.98
合计 1,387,993,494.15 1,669,698,477.98
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债券发行费及借款辅助费等 151,468,930.14 196,871,915.88
回购永续债 2,713,050,000.00 2,050,000,000.00
支付租赁负债款 170,842,577.71 192,045,772.40
支付少数股东减资款 815,691,753.76 310,200,000.00
支付股权收购款 6,310,499,190.02 2,050,917,518.36
支付的融资保证金 437,200,247.30 200,013,100.00
其他 12,490,010.00 15,047,742.39
合计 10,611,242,708.93 5,015,096,049.03
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款-本金 41,517.74 119,563.91 1,410.31 116,325.84 46,166.12
其他流动负债-本金 139,292.06 200,000.00 1,009.68 340,301.74
长期借款-本金（含一年
10,134,495.02 7,055,494.53 253,927.73 7,352,458.70 48,700.00 10,042,758.58
内到期）
其他非流动负债-本金
1,243,770.00 493,100.00 94,107.10 687.89 1,642,075.01
（含一年内到期）
应付债券 2,884,543.23 1,183,510.00 16,193.73 1,414,310.00 2,669,936.96
其他应付款 1,457,240.64 709,813.91 482,723.42 627,933.06 96,222.52 1,925,622.39
应付股利 253,504.85 253,504.85
合计 15,900,858.69 9,761,482.35 1,008,769.72 10,198,941.29 145,610.41 16,326,559.06
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及
财务影响
□适用 √不适用
61、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 3,464,940,411.93 4,877,684,264.22
加：资产减值准备 1,594,672,254.88 759,545,396.44
信用减值损失 47,944,414.16 102,572,762.41
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
177,629,968.87 155,198,781.83
资产折旧
使用权资产摊销 228,715,510.25 226,504,129.26
无形资产摊销 33,492,012.70 33,659,010.50
长期待摊费用摊销 74,046,564.55 58,939,114.94
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-1,755,794.64 -29,091,676.26
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 910,674.50 547,620.14
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -991,770,246.16 -168,307,202.92
财务费用（收益以“－”号填列） 705,755,276.76 630,681,376.02
投资损失（收益以“－”号填列） -275,389,627.44 -1,510,734,285.71
递延所得税资产减少（增加以“－”号填
-204,506,492.59 -555,731,752.72
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
455,885,762.67 370,657,671.30
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 36,244,437,455.87 21,748,336,013.67
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
-1,978,000,109.93 -2,070,622,405.99
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
10,966,839,973.22 13,916,364,515.40
列）
其他 108,163.92
经营活动产生的现金流量净额 50,543,848,009.60 38,546,311,496.45
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 45,469,395,750.01 52,990,673,900.33
减：现金的期初余额 52,990,673,900.33 50,169,999,282.06
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -7,521,278,150.32 2,820,674,618.27
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2023 年年度报告
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 2,379,177,872.51
其中：深圳融华置地投资有限公司 2,082,165,802.84
湛江市润晟十方商业投资有限公司 105,505,099.67
珠海华发新城置业有限公司 191,236,970.00
其他 270,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 58,710,532.24
其中：深圳融华置地投资有限公司 482,551.28
湛江市润晟十方商业投资有限公司 42,057.22
长沙天润智樾房地产开发有限公司 5,244,324.26
珠海华发新城置业有限公司 11,098,786.60
台州方远添越企业管理有限公司 9,999,600.00
其他 31,843,212.88
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 2,320,467,340.27
注：本年所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现
金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目
进行反映。
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 806,003,633.30
其中：珠海华发园林工程有限公司 1,895,044.81
珠海华发文化传播有限公司 489,255,200.00
太仓嘉迅科技发展有限公司 313,752,488.49
其他 1,100,900.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 494,043,532.42
其中：珠海华发园林工程有限公司 2,089,562.01
珠海华发文化传播有限公司 424,564,520.04
太仓嘉迅科技发展有限公司 229,235.01
其他 67,160,215.36
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 30,850,000.00
其中：珠海华发景龙建设有限公司 21,850,000.00
建泰建设有限公司 9,000,000.00
处置子公司收到的现金净额 342,810,100.88
注：本年所发生的处置项目中，存在处置价格中以现金收到的部分减去被处置公司持有的现
金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”项目
进行反映。
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2023 年年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 45,469,395,750.01 52,990,673,900.33
其中：库存现金 11,402.30 8,779.07
可随时用于支付的银行存款 45,448,345,046.32 52,983,314,760.94
可随时用于支付的其他货币资金 21,039,301.39 7,350,360.32
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 45,469,395,750.01 52,990,673,900.33
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
与租赁相关的总现金流出：
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 170,842,577.71 元（上期：人民币 192,045,772.40
元）。
62、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - - 174,347,349.00
其中：美元 18,119,932.42 7.08270 128,338,045.35
澳门元 1,386,902.03 0.87907 1,219,183.97
港币 49,425,216.48 0.90622 44,790,119.68
应收账款 - - 4,298,131.61
其中：美元 606,849.31 7.08270 4,298,131.61
其他应收款 6,099,358.01
其中：港币 1,135,646.47 0.90622 1,029,145.54
澳门元 6,388.00 0.87907 5,615.50
美元 715,065.86 7.08270 5,064,596.97
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2023 年年度报告
其他流动资产 424,962,000.00
其中：美元 60,000,000.00 7.08270 424,962,000.00
短期借款 71,905,483.15
其中：美元 5,015,225.00 7.08270 35,521,334.11
港币 40,149,355.61 0.90622 36,384,149.04
应付账款 3,320,411.45
其中：港币 769,169.07 0.90622 697,036.39
美元 370,209.50 7.08270 2,622,082.83
澳门元 1,470.00 0.87907 1,292.23
其他应付款 236,707,005.91
其中：港币 253,479,928.57 0.90622 229,708,580.87
澳门元 20,360.00 0.87907 17,897.87
美元 985,574.31 7.08270 6,980,527.17
一年内到期的非流动负债 237,313,279.96
其中：美元 33,296,243.05 7.08270 235,827,300.65
港币 1,639,755.59 0.91 1,485,979.31
长期借款 - - 4,173,908,447.53
其中：美元 589,310,354.46 7.08270 4,173,908,447.53
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
63、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
（一）作为承租人的披露
本公司使用权资产、租赁负债和与租赁相关的总现金流出情况详见注释 17、注释 35 和注释
61。本公司作为承租人，计入损益情况如下：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债的利息 58,812,577.06 61,003,780.91
短期租赁费用 21,129,314.00 31,984,202.98
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
不动产 680,181,908.96
动产 2,433,674.27
合计 682,615,583.23
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
64、 其他
√适用 □不适用
所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面余额 期末账面价值 受限情况
货币资金 850,381,844.23 850,381,844.23 详见附注七（一）
存货 48,453,570,203.66 48,272,492,332.86 借款设定抵押
固定资产 806,623,656.65 806,623,656.65 借款设定抵押
投资性房地产 16,220,087,796.50 16,220,087,796.50 借款设定抵押
长期股权投资 420,989,878.98 420,989,878.98 借款设定质押
合计 66,751,653,380.02 66,570,575,509.22
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人力成本 65,274,315.32 74,735,355.72
外协费用 23,268,074.33 44,204,866.22
其他 5,210,347.67 6,391,684.38
合计 93,752,737.32 125,331,906.32
其中：费用化研发支出 88,527,112.31 109,364,387.06
资本化研发支出 5,225,625.01 15,967,519.26
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
期初 转入 期末
项目 确认为无
余额 内部开发支出 其他 当期 余额
形资产
损益
企业数智化 15,028,840.03 20,254,465.04
5,225,625.01
管理系统
合计 15,028,840.03 5,225,625.01 20,254,465.04
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权取 购买日至期末 购买日至期末被购
股权取得时 股权取 购买日的 购买日至期末被购 买方的现金流量
被购买方名称 股权取得成本 得比例 购买日 被购买方的收
点 得方式 确定依据 买方的净利润
（%） 入
深圳融华置地 2023/1/3 3,570,000,000.00 51.00 股权收 2023/1/3 实际取得 1,129,571.07 -141,259,511.47 2,293,545,705.33
投资有限公司 购 控制权
苏州新铧恒建 2023/2/7 149,700,000.00 57.00 增资扩 2023/2/7 实际取得 451,717.63 -18,665,387.23 600,994,822.83
设发展有限公 股 控制权
司
湛江市润晟十 2023/2/10 755,410,000.00 100.00 股权收 2023/2/10 实际取得 -340.00 -340.00
方商业投资有 购 控制权
限公司
长沙天润智樾 2023/6/6 708,690,000.00 100.00 股权收 2023/6/6 实际取得 -7,112,956.23 104,427,427.21
房地产开发有 购 控制权
限公司
珠海华发新城 2023/7/13 224,984,670.50 45.00 股权收 2023/7/13 实际取得 -489,697.33 -7,834,936.90 -5,289,543.43
置业有限公司 购 控制权
台州方远添越 2023/9/2 737,872,740.00 41.41 增资扩 2023/9/2 实际取得 -16,516,115.51 1,109,225,631.21
企业管理有限 股 控制权
公司
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2023 年年度报告
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 深圳融华置地投资有限公 苏州新铧恒建设发展有 湛江市润晟十方商业投
司 限公司 资有限公司
--现金 2,082,165,802.84 149,700,000.00 105,505,099.67
--非现金资产的公允价值 649,904,900.33
--发行或承担的债务的公允
1,487,834,197.16
价值
--发行的权益性证券的公允
价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于
3,430,000,000.00 277,695.88
购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 7,000,000,000.00 149,977,695.88 755,410,000.00
减：取得的可辨认净资产公
7,000,000,000.00 149,977,695.88 755,410,000.00
允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可
辨认净资产公允价值份额的
金额
合并成本 长沙天润智樾房地 珠海华发新城置业 台州方远添越企业管理有限
产开发有限公司 有限公司 公司
--现金 708,690,000.00 191,236,970.00 737,872,740.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公 33,747,700.50
允价值
--发行的权益性证券的公
允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权
274,981,263.94
于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 708,690,000.00 499,965,934.44 737,872,740.00
减：取得的可辨认净资产
708,690,000.00 499,965,934.44 737,872,740.00
公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的
可辨认净资产公允价值份
额的金额
合并成本公允价值的确定方法：
□适用 √不适用
业绩承诺的完成情况：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
大额商誉形成的主要原因：
□适用 √不适用
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
深圳融华置地投资有限公司 苏州新铧恒建设发展有限公司
购买日公允价值 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日账面价值
资产： 15,652,709,164.28 15,591,609,311.78 1,836,035,508.62 1,836,035,508.62
货币资金 482,551.28 482,551.28 28,883,264.07 28,883,264.07
存货 15,566,327,959.28 15,505,228,106.78 1,564,901,369.50 1,564,901,369.50
固定资产 364,504.92 364,504.92
预付款项 13,554.33 13,554.33
其他应收款 952,104.46 952,104.46 616,835.00 616,835.00
其他流动资
64,588,634.18 64,588,634.18 241,634,040.05 241,634,040.05
产
长期待摊费
1,556,247.89 1,556,247.89
用
递延所得税
18,423,607.94 18,423,607.94
资产
负债： 8,652,709,164.28 8,652,709,164.28 1,586,072,682.15 1,586,072,682.15
应付款项 8,220,467,121.83 8,220,467,121.83
应付票据 16,403,265.70 16,403,265.70
应交税费 384,979,338.14 384,979,338.14
其他应付款 30,859,438.61 30,859,438.61 783,661,571.04 783,661,571.04
其他流动负
2,411,111.11 2,411,111.11
债
长期借款 800,000,000.00 800,000,000.00
净资产 7,000,000,000.00 6,938,900,147.50 249,962,826.47 249,962,826.47
减：少数股
99,985,130.59 99,985,130.59
东权益
取得的净资
7,000,000,000.00 6,938,900,147.50 149,977,695.88 149,977,695.88
产
湛江市润晟十方商业投资有限公司 长沙天润智樾房地产开发有限公司
购买日公允价值 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日账面价值
资产： 1,405,430,000.00 1,361,635,557.55 837,420,409.32 837,420,409.32
货币资金 42,057.22 42,057.22 5,244,324.26 5,244,324.26
存货 123,486,085.06 123,486,085.06
其他流动资
649,924,900.33 649,924,900.33 708,690,000.00 708,690,000.00
产
长期股权投
755,463,042.45 711,668,600.00
资
负债： 650,020,000.00 650,020,000.00 128,730,409.32 128,730,409.32
应付款项
应交税费 409.32 409.32
255 / 340
2023 年年度报告
其他应付款 650,020,000.00 650,020,000.00 128,730,000.00 128,730,000.00
净资产 755,410,000.00 711,615,557.55 708,690,000.00 708,690,000.00
减：少数股
东权益
取得的净资
755,410,000.00 711,615,557.55 708,690,000.00 708,690,000.00
产
珠海华发新城置业有限公司 台州方远添越企业管理有限公司
购买日公允价值 购买日公允价值 购买日账面价值 购买日账面价值
资产： 2,115,450,032.19 1,685,875,239.94 2,117,599,600.00 2,117,599,600.00
货币资金 11,098,786.60 11,098,786.60 9,999,600.00 9,999,600.00
存货 1,954,082,181.80 1,524,507,389.55
固定资产 5,814.10 5,814.10
预付款项 127,494,057.63 127,494,057.63 325,600,000.00 325,600,000.00
其他应收款 10,658,691.35 10,658,691.35 1,782,000,000.00 1,782,000,000.00
其他流动资
1,466,394.83 1,466,394.83
产
长期待摊费
10,644,105.88 10,644,105.88
用
负债： 1,615,484,097.75 1,615,484,097.75 335,600,005.00 335,600,005.00
递延所得税
3,936,934.59 3,936,934.59
负债
应交税费 292,168.26 292,168.26
其他应付款 925,876,839.03 925,876,839.03 335,600,005.00 335,600,005.00
其他流动负
980,970.85 980,970.85
债
长期借款 205,773,000.00 205,773,000.00
一年内到期
的非流动负 478,624,185.02 478,624,185.02
债
净资产 499,965,934.44 70,391,142.19 1,781,999,595.00 1,781,999,595.00
减：少数股
1,044,126,855.00 1,044,126,855.00
东权益
取得的净资
499,965,934.44 70,391,142.19 737,872,740.00 737,872,740.00
产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
本公司之子公司以增资扩股方式取得苏州新铧恒建设发展有限公司、长沙天润智樾房地产开
发有限公司、台州方远添越企业管理有限公司控制权，由于子公司名下土地项目取得时间较短且
尚未进行实质开发，因此以资产、负债的账面价值为基础确认可辨认资产、负债的公允价值。
本公司之子公司以股权收购方式取得深圳融华置地投资有限公司、湛江市润晟十方商业投资
有限公司、珠海华发新城置业有限公司控制权控制权，以评估后公允价值作为资产、负债的账面
价值。
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2023 年年度报告
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
购买
购 购买 日之
买 日之 前与
日 前原 原持
之 持有 有股
前 股权 权相
购买日
原 在购 关的
购买日之 之前原 购买日之前原持
持 购买日之前原持有 购买日之前原持有 买日 其他
被购买方名 前原持有 持有股 购买日之前原持有 有股权按照公允
有 股权在购买日的账 股权在购买日的公 的公 综合
称 股权的取 权的取 股权的取得成本 价值重新计量产
股 面价值 允价值 允价 收益
得时点 得比例 生的利得或损失
权 值的 转入
（%）
的 确定 投资
取 方法 收益
得 及主 或留
方 要假 存收
式 设 益的
金额
深圳融华置 第三
地投资有限 2020-11- 设 方评
49.00% 3,430,000,000.00 3,400,061,072.28 3,430,000,000.00 29,938,927.72
公司 06 立 估价
值
珠海华发新 股 第三
城置业有限 2022-03- 权 方评
55.00% 55,000,000.00 53,675,473.39 274,981,263.94 221,305,790.55
公司 23 收 估价
购 值
苏州新铧恒
设 账面
建设发展有 2022/11/9 3.00 300,000.00 277,695.88 277,695.88
立 价值
限公司
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并当期期 合并当期期
企业合并中 比较期间被 比较期间被
被合并方名 初至合并日 初至合并日
取得的权益 合并日 合并方的收 合并方的净
称 被合并方的 被合并方的
比例 入 利润
收入 净利润
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2023 年年度报告
铧金投资有
100.00 2023/1/3
限公司
其他说明：
（1）参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，以及该控制是非暂时
性的依据及合并日确定依据说明：
本公司之子公司光杰投资有限公司以 437,349,700.00 元价格收购香港华发投资控股有限公
司所持铧金投资有限公司 100%股权，其中铧金投资有限公司持有子公司华发物业服务集团有限
公司 36.88%股权。由于本公司与香港华发投资控股有限公司均受珠海华发集团有限公司控制，
因此本次股权收购属于同一控制下企业合并。
(2).合并成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 铧金投资有限公司
--现金 437,349,700.00
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
铧金投资有限公司
合并日 上期期末
资产: 989,961,957.69 989,961,957.69
货币资金 460,422,499.27 460,422,499.27
应收款项 398,297,094.37 398,297,094.37
预付账款 12,269,314.19 12,269,314.19
其他应收款 17,123,577.79 17,123,577.79
存货 8,836,207.69 8,836,207.69
其他流动资产 1,419,037.56 1,419,037.56
长期股权投资 1,690,745.00 1,690,745.00
其他非流动金融资产 6,532,036.88 6,532,036.88
固定资产 22,686,767.25 22,686,767.25
在建工程 6,222,304.63 6,222,304.63
使用权资产 21,145,422.47 21,145,422.47
无形资产 7,122,524.14 7,122,524.14
开发支出 476,887.21 476,887.21
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2023 年年度报告
长期待摊费用 2,607,419.01 2,607,419.01
递延所得税资产 23,110,120.23 23,110,120.23
负债: 1,198,949,381.84 1,198,949,381.84
短期借款 381,355,385.20 381,355,385.20
应付款项 140,232,686.11 140,232,686.11
合同负债 78,733,424.12 78,733,424.12
应付职工薪酬 119,094,440.79 119,094,440.79
应交税费 34,664,196.20 34,664,196.20
其他应付款 407,488,242.69 407,488,242.69
一年内到期的非流动负债 4,640,051.71 4,640,051.71
其他流动负债 4,099,555.00 4,099,555.00
租赁负债 5,458,230.42 5,458,230.42
递延所得税负债 23,183,169.60 23,183,169.60
净资产 -208,987,424.15 -208,987,424.15
减：少数股东权益 5,172,133.07 5,172,133.07
取得的净资产 -214,159,557.22 -214,159,557.22
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与原子公
丧失控制权
处置价款与处 丧失控制 丧失控制 按照公允 司股权投
丧失控 丧失控制 之日合并财
置投资对应的 权之日合 权之日合 价值重新 资相关的
制权时 丧失控制 丧失控制 权之日剩 务报表层面
丧失控制权的 丧失控制权时点 合并财务报表 并财务报 并财务报 计量剩余 其他综合
子公司名称 点的处 权时点的 权时点的 余股权的 剩余股权公
时点 的处置价款 层面享有该子 表层面剩 表层面剩 股权产生 收益转入
置比例 处置方式 判断依据 比例 允价值的确
公司净资产份 余股权的 余股权的 的利得或 投资损益
（%） （%） 定方法及主
额的差额 账面价值 公允价值 损失 或留存收
要假设
益的金额
珠海华发园林 股东变更
2023/6/20 1,895,044.81 100.00 股权转让 106,331.70
工程有限公司 登记日
珠海华发阅潮 股东变更
2023/6/21 768,400.00 100.00 股权转让 -632,980.14
文化有限公司 登记日
珠海华发文化 股东变更
2023/6/25 489,255,200.00 100.00 股权转让 -243,157.81
传播有限公司 登记日
太仓嘉迅科技 按协议约
2023/8/4 462,716,727.24 100.00 股权转让 62,808,065.88
发展有限公司 定交割日
天津隆顺金安
按协议约
房地产信息咨
2023/11/28 68,000.00 34.00 股权转让 定收取股 -76,459.87
询有限责任公
权价款日
司
珠海华发禄宇
股东变更
城市更新有限 2023/10/23 -1,620.00 51.00 股权转让 -1,518.68
登记日
公司
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
1、本期新设立的子公司：
序号 企业名称 持股比例（%）
1 成都华睿联弘房地产开发有限公司 51.00
2 苏州市长泓远置业有限公司 100.00
3 西安铧曲利君置业有限公司 24.10
4 上海泾铖房地产开发有限公司 79.36
5 绍兴华发商业经营管理有限公司 100.00
6 杭州铧茂置业有限公司 51.00
7 成都华茂联弘房地产开发有限公司 100.00
8 珠海华舒房地产开发有限公司 100.00
9 西安华发利君物业管理服务有限公司 24.41
10 珠海华奔投资有限公司 100.00
11 珠海华缘投资有限公司 100.00
12 珠海华影投资有限公司 100.00
13 珠海华发商办经营管理有限公司 100.00
14 广州华阳房地产开发有限公司 100.00
15 杭州铧兆置业有限公司 26.35
16 珠海华珣商务咨询有限公司 100.00
17 珠海华岚商务咨询有限公司 100.00
18 珠海华珩商务咨询有限公司 100.00
19 成都锦江华发华锦房地产顾问有限公司 100.00
20 西安华发商业经营管理有限公司 100.00
21 深圳华发冰雪城商业经营有限公司 100.00
22 南京铧宸置业有限公司 100.00
23 南京铧阔置业有限公司 51.00
24 珠海高新华发餐饮管理服务有限公司 40.68
25 成都华亿联弘房地产开发有限公司 50.20
26 深圳华坤房地产开发有限公司 50.20
27 珠海金湾区华发餐饮运营服务有限公司 40.68
28 珠海华勉信息咨询有限公司 100.00
29 杭州铧尚置业有限公司 100.00
30 珠海华栩商业服务有限公司 100.00
31 深圳融川房地产开发有限公司 50.20
32 珠海华翀商务咨询有限公司 100.00
33 杭州铧翎置业有限公司 20.63
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2023 年年度报告
34 广州华发商业策划有限公司 100.00
35 成都华佑联弘房地产开发有限公司 100.00
36 珠海华发家居有限公司 100.00
37 珠海华韶房地产开发有限公司 100.00
38 珠海华玮房地产开发有限公司 100.00
39 华发物业服务（上海）有限公司 40.68
40 成都华卓联弘房地产开发有限公司 34.00
41 上海徐菁房地产开发有限公司 40.80
42 广州华梓房地产开发有限公司 51.00
43 西安曲江铧富置业有限公司 45.18
44 北京华园物业服务有限公司 20.75
45 深圳鹏创置地投资有限公司 51.00
46 华发物业服务（辽宁）有限公司 40.68
47 珠海华煜商务咨询有限公司 100.00
48 华发物业经营管理（广州）有限公司 40.68
49 上海北铖房地产开发有限公司 43.30
50 珠海华雅置业有限公司 51.00
51 太仓华灏商务咨询有限公司 100.00
52 武汉华喆房地产开发有限公司 50.20
53 太仓华拓商务咨询有限公司 51.00
54 南京绿博城置业有限公司 49.00
55 南京铧越置业有限公司 51.00
56 上海巷铖房地产开发有限公司 70.00
57 华实中建新科技(香港)有限公司 65.00
2、根据相关协议约定，本公司对西安紫涛置业有限公司、西安紫海置业有限公司、上海信
浦东岸置业有限公司取得控制权，本期将其变更为子公司核算。
3、公司本期以购买资产方式取得的子公司有珠海紫筑城商业经营管理有限公司、深圳铧岭
企业管理有限公司、深圳铧峰企业管理有限公司、上海华铷商务咨询有限公司等。
4、根据相关协议约定，本公司对大连万腾置业有限公司、苏州华恒商用置业有限公司、武
汉华璋房地产开发有限公司、武汉华晟乾茂置业有限公司等已丧失控制权，本期不再纳入合并范
围。
5、本公司下属公司珠海华发佳乐房产开发有限公司、珠海华发立美房产开发有限公司、珠
海华瑞房地产开发有限公司、珠海华恒房地产开发有限公司、珠海华旭房地产开发有限公司、南
京铧融装饰工程有限公司、山东华卓置业有限公司、绍兴铧泓房地产开发有限公司等于本年度清
算注销。
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2023 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
□适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册资本 注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
1、珠海华阔综合服 咨询与服
珠海市 55,500 珠海市 100.00 设立
务有限公司 务
2、珠海华聘营销咨 咨询与服
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
询有限公司 务
3、珠海华曙设计咨 咨询与服
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
询有限公司 务
4、珠海华章工程管 咨询与服
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
理咨询有限公司 务
5、珠海华铸工程造 咨询与服
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
价咨询有限公司 务
6、珠海铧国商贸有 批发、零
珠海市 20,408.16 珠海市 49.00 51.00 设立
限公司 售
同一控制
7、珠海市海川地产 房地产开
珠海市 100,903.61 珠海市 50.20 下企业合
有限公司 发
并
8、珠海华发房地产 房地产开
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
开发有限公司 发
9、珠海华欣投资发 房地产开
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
展有限公司 发
非同一控
10、珠海华郡房产开 房地产开
珠海市 200,020 珠海市 100.00 制下企业
发有限公司 发
合并
11、广州华发实业发 房地产开
广州市 1,000 广州市 100.00 设立
展有限公司 发
12、广州华藤实业发 房地产开
广州市 1,000 广州市 100.00 设立
展有限公司 发
13、江门华发置业有 房地产开
江门市 1,000 江门市 100.00 设立
限公司 发
14、潮州华发实业发 房地产开
潮州市 5,000 潮州市 100.00 设立
展有限公司 发
15、成都华旭房地产 房地产开
成都市 1,000 成都市 100.00 设立
开发有限公司 发
16、惠州华发房地产 房地产开
惠州市 1,000 惠州市 100.00 设立
开发有限公司 发
17、昆明华旭房地产 房地产开
昆明市 5,000 昆明市 100.00 设立
开发有限公司 发
18、深圳市华发房地 房地产开
深圳市 1,000 深圳市 100.00 设立
产开发有限公司 发
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2023 年年度报告
19、湛江华发房地产 房地产开
湛江市 1,000 湛江市 100.00 设立
开发有限公司 发
20、长沙华发房地产 房地产开
长沙市 1,000 长沙市 100.00 设立
开发有限公司 发
21、重庆华坤房地产 房地产开
重庆市 1,000 重庆市 100.00 设立
开发有限公司 发
22、中山市华发房地 房地产开
中山市 5,063 中山市 100.00 设立
产开发有限公司 发
23、上海铧福创盛企 房地产开
上海市 1,000 上海市 100.00 设立
业发展有限公司 发
24、南京铧顺房地产 房地产开
南京市 1,000 南京市 100.00 设立
开发有限公司 发
25、苏州铧福创盛置 房地产开
苏州市 1,000 苏州市 100.00 设立
业有限公司 发
26、无锡铧泓置业有 房地产开
无锡市 1,000 无锡市 100.00 设立
限公司 发
27、杭州铧泓置业有 房地产开
杭州市 1,000 杭州市 100.00 设立
限公司 发
28、北京华发置业有 房地产开
北京市 1,000 北京市 100.00 设立
限公司 发
29、武汉华发置业有 房地产开
武汉市 1,000 武汉市 100.00 设立
限公司 发
30、上海铧发创盛置 房地产开
上海市 60,000 上海市 100.00 设立
业有限公司 发
31、绍兴铧泽置业有 房地产开
绍兴市 50,000 绍兴市 100.00 设立
限公司 发
非同一控
32、义乌兆华企业管
义乌市 160,000 义乌市 投资管理 17.07 制下企业
理有限公司
合并
33、徐州铧发置业有 房地产开
徐州市 70,000 徐州市 19.43 设立
限公司 发
34、西安铧富永盛置 房地产开
西安市 1,000 西安市 100.00 设立
业有限公司 发
35、沈阳华纳置业有 房地产开
沈阳市 190,990 沈阳市 100.00 设立
限公司 发
36、青岛华发投资有 房地产开
青岛市 1,000 青岛市 100.00 设立
限公司 发
非同一控
37、大连华藤房地产 房地产开
大连市 30,000 大连市 80.00 20.00 制下企业
开发有限公司 发
合并
38、郑州铧茂创盛置 房地产开
郑州市 1,000 郑州市 100.00 设立
业有限公司 发
39、威海华发房地产 房地产开
威海市 175,800 威海市 88.40 11.60 设立
开发有限公司 发
同一控制
40、华发物业服务集
香港 港元 300 百慕大 物业服务 40.68 下企业合
团有限公司
并
同一控制
41、华发物业服务有
珠海市 5,000 珠海市 物业服务 40.68 下企业合
限公司
并
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2023 年年度报告
42、珠海华发商业经 商业运营
珠海市 50,000 珠海市 100.00 设立
营管理有限公司 管理
43、珠海华发房地产 房地产营
珠海市 700 珠海市 90.00 10.00 设立
营销顾问有限公司 销
44、珠海华发城市更 城市更新
珠海市 1,000 珠海市 100.00 设立
新投资控股有限公司 管理
45、珠海华发建筑设
珠海市 20,000 珠海市 建筑设计 90.00 10.00 设立
计咨询有限公司
46、广东华发中建新 非同一控
科技投资控股有限公 珠海市 10,000 珠海市 投资管理 65.00 制下企业
司 合并
47、华发实业(香港)
香港 港元 7678 香港 地产贸易 100.00 设立
有限公司
48、铧发置业（澳
澳门 AUD 7500 澳门 地产贸易 90.00 10.00 设立
门）有限公司
49、华发实业(美国) 房地产开
美国 美元 60 美国 100.00 设立
有限公司 发
50、珠海华发房地产
珠海市 100 珠海市 物业代理 100.00 设立
代理有限公司
51、华发优生活租赁
服务（珠海）有限公 珠海市 1,000 珠海市 物业租赁 100.00 设立
司
其他说明：
本公司直接或间接持有上述公司 50%或低于 50%股权，根据上述公司章程及相关合作协议约
定，本公司拥有对上述公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东
本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称 持股
股东的损益 告分派的股利 余额
比例
珠海华晖房地产开发有限
25.00 319,392,740.61 1,216,072,539.23 3,498,355,231.30
公司
珠海市海川地产有限公司 49.80 53,250,603,841.63
340,176,083.20
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
珠海华
晖房地
产开发 20,902,403,300.40 250,627,748.14 21,153,031,048.54 4,509,628,420.07 2,649,981,703.28 7,159,610,123.35 21,096,954,426.42 168,719,324.69 21,265,673,751.11 2,777,335,934.85 2,424,123,850.76 5,201,459,785.61
有限公
司
珠海市
海川地
149,143,876,318.10 5,460,126,733.19 154,604,003,051.29 51,041,213,435.37 18,981,717,240.27 70,022,930,675.64 147,390,102,658.30 3,008,797,283.35 150,398,899,941.65 46,393,312,996.92 22,057,116,427.73 68,450,429,424.65
产有限
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
珠海华晖房地产开发有限公司 3,527,222,390.83 1,146,456,408.93 1,146,456,408.93 2,761,904,567.24 220,368,452.02 89,992,489.08 89,992,489.08 108,232,949.89
珠海市海川地产有限公司 16,301,742,700.26 554,273,785.46 554,273,785.46 5,429,611,074.60 1,557,804,168.35 -413,494,939.91 -413,494,939.91 18,290,076,843.53
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
变动前持 变动后持股
子公司名称 变动原因
股比例(%) 比例(%)
华发物业服务集团有限公司 38.78 40.68 购买少数股东股权
常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司 98.90 99.97 购买少数股东股权
中信正业（上海）投资发展有限公司 95.00 99.71 股权增资
珠海华桐房地产开发有限公司 40.00 60.00 购买少数股东股权
西安华创永兴置业有限公司 25.10 50.20 购买少数股东股权
珠海市海润房地产开发有限公司 41.25 75.00 购买少数股东股权
昆明华创云房地产开发有限公司 20.08 60.08 购买少数股东股权
大连华禄置业发展有限公司 54.48 100.00 购买少数股东股权
无锡铧福置业有限公司 50.00 100.00 购买少数股东股权
青岛华灿置业有限公司 46.00 100.00 购买少数股东股权
成都华卓联弘房地产开发有限公司 100.00 34.00 引入少数股东
苏州铧创置业有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
苏州铧景创盛置业有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
太仓华铖商务咨询有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
杭州铧烜置业有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
成都华睿联弘房地产开发有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
珠海华耀商贸发展有限公司 100.00 52.00 引入少数股东
珠海华迎投资有限公司 100.00 52.00 引入少数股东
太仓华曦房地产开发有限公司 100.00 60.00 引入少数股东
惠州和汇置业有限公司 100.00 60.00 引入少数股东
武汉华发长盛房地产开发有限公司 100.00 65.00 引入少数股东
太仓华鹏商务咨询有限公司 100.00 70.00 引入少数股东
杭州铧盈置业有限公司 50.20 25.60 引入少数股东
杭州铧欣置业有限公司 50.20 33.27 引入少数股东
南京铧阔置业有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
长沙天润智樾房地产开发有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
华发物业服务 常熟铧顺科 中信正业（上 珠海华桐房地
集团有限公司 技产业园投 海）投资发展有 产开发有限公
资发展有限 限公司 司
公司
购买成本/处置对价 25,395,754.34 11,426,666.67 2,442,750,000.00 196,316,417.06
--现金 25,395,754.34 11,426,666.67 695,250,000.00 196,316,417.06
--其他 1,747,500,000.00
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2023 年年度报告
购买成本/处置对价合计 25,395,754.34 11,426,666.67 2,442,750,000.00 196,316,417.06
减：按取得/处置的股权比例
1,031,678.50 8,073,677.84 2,445,795,187.27 228,287,052.46
计算的子公司净资产份额
差额 24,364,075.84 3,352,988.83 -3,045,187.27 -31,970,635.40
其中：调整资本公积 -24,364,075.84 -3,352,988.83 3,045,187.27 31,970,635.40
西安华创永兴置 珠海市海润房地产开 昆明华创云房地 大连华禄置业
业有限公司 发有限公司 产开发有限公司 发展有限公司
购买成本/处置对价 1,471,202,980.00 2,001,176,910.00 1,217,307,562.22 249,685,181.39
--现金 1,471,202,980.00 2,001,176,910.00 1,217,307,562.22 249,685,181.39
购买成本/处置对价
1,471,202,980.00 2,001,176,910.00 1,217,307,562.22 249,685,181.39
合计
减：按取得/处置的
股权比例计算的子 1,335,790,268.43 1,371,839,102.45 1,138,299,037.25 277,855,446.28
公司净资产份额
差额 135,412,711.57 629,337,807.55 79,008,524.97 -28,170,264.89
其中：调整资本公
-2,193,523.53 -629,337,807.55 -79,008,524.97 28,170,264.89
积
调整未分配
-133,219,188.04
利润
无锡铧福置业有限 青岛华灿置业有 成都华卓联弘 苏州铧创置业
公司 限公司 房地产开发有 有限公司
限公司
购买成本/处置对价 844,190,000.00 140,693,015.87 561,000,000.00 931,000,000.00
--现金 779,656,666.67 140,693,015.87 561,000,000.00 931,000,000.00
--非现金资产的公允价
64,533,333.33
值
购买成本/处置对价合计 844,190,000.00 140,693,015.87 561,000,000.00 931,000,000.00
减：按取得/处置的股权
比例计算的子公司净资 788,373,281.93 93,033,003.86 559,496,937.56 930,981,192.14
产份额
差额 55,816,718.07 47,660,012.01 1,503,062.44 18,807.86
其中：调整资本公积 -55,816,718.07 1,503,062.44 18,807.86
调整未分配利润 -47,660,012.01
苏州铧景创盛置业 太仓华曦房地产 杭州铧烜置业 成都华睿联弘房
有限公司 开发有限公司 有限公司 地产开发有限公
司
购买成本/处置对
572,810,000.00 1,360,000,000.00 710,500,000.00 1,225,000,000.00
价
--现金 572,810,000.00 1,360,000,000.00 710,500,000.00 1,225,000,000.00
购买成本/处置对
572,810,000.00 1,360,000,000.00 710,500,000.00 1,225,000,000.00
价合计
减：按取得/处置
的股权比例计算的 572,796,638.68 1,362,470,918.22 709,819,151.82 1,221,919,767.82
子公司净资产份额
268 / 340
2023 年年度报告
差额 13,361.32 -2,470,918.22 680,848.18 3,080,232.18
其中：调整资本公
13,361.32 -2,470,918.22 680,848.18 3,080,232.18
积
珠海华耀商贸发展 珠海华迎投资有 武汉华发长盛房 惠州和汇置业有
有限公司 限公司 地产开发有限公 限公司
司
购买成本/处置对价 1,776,000,000.00 1,776,000,000.00 1,588,232,301.73 1,038,722,919.26
--现金 1,776,000,000.00 1,776,000,000.00 1,588,232,301.73 1,038,722,919.26
购买成本/处置对价合
1,776,000,000.00 1,776,000,000.00 1,588,232,301.73 1,038,722,919.26
计
减：按取得/处置的股
权比例计算的子公司 1,762,435,781.45 1,765,212,872.19 1,610,036,014.69 1,012,762,331.07
净资产份额
差额 13,564,218.55 10,787,127.81 -21,803,712.96 25,960,588.19
其中：调整资本公积 13,564,218.55 10,787,127.81 -190,254.77 25,960,588.19
调整未分配利
-21,613,458.19
润
太仓华铖商务咨 太仓华鹏商务咨 杭州铧盈置业有 杭州铧欣置
询有限公司 询有限公司 限公司 业有限公司
购买成本/处置对价 1,568,000,000.00 546,000,000.00 1,773,800,000.00
--现金 1,568,000,000.00 546,000,000.00 1,773,800,000.00
购买成本/处置对价合计 1,568,000,000.00 546,000,000.00 1,773,800,000.00
减：按取得/处置的股权比
1,568,000,630.25 546,121,588.28 1,773,794,366.86 -26.23
例计算的子公司净资产份额
差额 -630.25 -121,588.28 5,633.14 26.23
其中：调整资本公积 -630.25 -121,588.28 5,633.14 26.23
南京铧阔置业有限公司 长沙天润智樾房地产开发有限公司
购买成本/处置对价 1,430,800,000.00 774,200,000.00
--现金 1,430,800,000.00 774,200,000.00
购买成本/处置对价合计 1,430,800,000.00 774,200,000.00
减：按取得/处置的股权比例计
1,430,798,595.28 774,010,778.41
算的子公司净资产份额
差额 1,404.72 189,221.59
其中：调整资本公积 1,404.72 189,221.59
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 16,008,706,532.02 12,730,352,186.21
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -345,644,078.25 749,256,743.93
--其他综合收益
--综合收益总额 -345,644,078.25 749,256,743.93
联营企业：
投资账面价值合计 9,236,892,961.96 12,488,331,020.98
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 315,773,410.97 738,254,647.73
--其他综合收益 4,883,953.21 -3,536,733.98
--综合收益总额 320,657,364.18 734,717,913.75
本公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措施。
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
√适用 □不适用
应收款项的期末余额 0（单位：元 币种：人民币）
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期新 与资产/
财务报表项 入营业 本期转入 期末
期初余额 增补助 本期其他变动 收益相
目 外收入 其他收益 余额
金额 关
金额
递延收益 1,045,371.72 32,136.46 -1,013,235.26 0 与收益相关
合计 1,045,371.72 32,136.46 -1,013,235.26 0 /
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 补助项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关 稳岗补贴 2,263,281.46 11,335,708.13
与收益相关 财政扶持资金 38,143,016.00 9,232,240.81
与收益相关 疫情补贴 - 5,249,066.40
与收益相关 研发费用补助 10,664,100.00 -
与收益相关 吸纳脱贫人口就业补贴 4,292,656.07 48,549.60
与收益相关 其他补贴 633,287.92 3,283,628.08
与收益相关 其他补贴 1,000.00 94,481.94
合计 55,997,341.45 29,243,674.96
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
本公司的经营活动会面临各种金融风险：信用风险、流动风险和市场风险（主要为汇率风险
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2023 年年度报告
和利率风险）。本公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本公司财务
业绩的潜在不利影响。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司的信用
风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和其他流动资产等。管理层已制定适当的信用政
策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理
层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违
约而导致的任何重大损失。
对于应收账款、其他应收款和其他流动资产，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本
公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状
况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用
记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整
体信用风险在可控的范围内。
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司的前五大客户的应收账款和合同资产占本公司应收账款和
合同资产期末余额合计总额 34.87%(2022 年：40.30%) 。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产(包括衍生金融工具) 的账
面金额。除附注七中注释 22、注释 31、注释 33、注释 34、注释 37、十四（五）、十六（二）所
载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司无法及时获得充足资金,满足业务发展需要或偿付到期债务以及其他
支付义务的风险。
本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同
时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短
期和长期的资金需求。
截至 2023 年 12 月 31 日止，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如
下：
单位：元 币种：人民币
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-5 年 5 年以上
借款 101,333,869,533.94 112,635,340,403.86 27,737,748,478.04 75,328,936,438.27 9,568,655,487.55
应付债券 27,187,869,442.80 29,957,410,885.57 6,379,737,382.37 23,577,673,503.20
应付款项 69,623,621,020.26 69,964,098,280.96 69,964,098,280.96
其他流动负债
其他非流动负
16,524,559,987.93 19,815,958,398.03 968,030,022.24 18,847,928,375.79
债
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2023 年年度报告
合计 214,669,919,984.93 232,372,807,968.42 105,049,614,163.61 117,754,538,317.26 9,568,655,487.55
续：
期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-5 年 5 年以上
借款 101,978,592,135.34 114,511,083,911.85 25,013,903,661.77 85,221,312,984.61 4,275,867,265.47
应付债券 29,416,268,791.47 33,247,444,307.09 7,396,195,508.08 25,851,248,799.01
应付款项 57,794,428,460.02 57,973,526,707.82 57,973,526,707.82
其他流动负债 1,418,009,676.23 1,422,176,989.29 1,422,176,989.29
其他非流动负债 12,522,984,967.39 15,484,808,451.10 786,575,914.67 7,020,851,844.38 7,677,380,692.05
合计 203,130,284,030.45 222,639,040,367.15 92,592,378,781.63 118,093,413,628.00 11,953,247,957.52
（三） 市场风险
1． 汇率风险
（1）本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资
产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元与港币）依然存
在汇率风险。本公司资金部门负责管理公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低
面临的汇率风险。
（2）截止 2023 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的
金额详见附注七、注释 62。
（3）敏感性分析：
截止 2023 年 12 月 31 日，对于本公司各类美元及港币等金融资产和美元及港币等金融负债，
如果人民币对美元及港币等升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润
约 324,755,852.92 元（2022 年度约 427,959,889.38 元）。
2． 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款及其他金融机构借款等。浮动利率的金融负债使本公
司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司资金管理部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公
司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。
（1）截止 2023 年 12 月 31 日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的固定或浮动利率合
同，金额为 119,878,939,052.90 元，详见附注七注释 33、注释 34、注释 37 所述。
（2）敏感性分析：
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2023 年年度报告
截止 2023 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其他因
素保持不变，本公司的净利润及股东权益会减少或增加约 233,327,274.29 元（2022 年度约
223,075,342.23 元）。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率
获得的借款。
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公 第三层次公允价值
合计
允价值计量 允价值计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 4,434,814.13 17,450,000.00 21,884,814.13
1.以公允价值计量且变动计 4,434,814.13
17,450,000.00 21,884,814.13
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 4,434,814.13 17,450,000.00 21,884,814.13
（3）衍生金融资产
（4）其他权益工具投资
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00
（四）投资性房地产 27,611,370,317.63 27,611,370,317.63
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 27,611,370,317.63 27,611,370,317.63
3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
持续以公允价值计量的资产
4,434,814.13 27,628,920,317.63 27,633,355,131.76
总额
（六）交易性金融负债 58,153,972.77 58,153,972.77
1.以公允价值计量且变动计
58,153,972.77 58,153,972.77
入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债 58,153,972.77 58,153,972.77
其他
持续以公允价值计量的负债
58,153,972.77 58,153,972.77
总额
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2023 年年度报告
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，持续第一层次公允价值计量的权益工具
投资系本公司持有的庄臣控股（HK:01955）股票 11,250,000 股，市价取自该股票 2023 年 12 月
31 日收盘价，即 0.435 港币/股。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
1、投资性房地产
投资性房地产，持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，本公司采用估值技术确定其公允
价值，公司采取第三方评估机构评估值作为投资性房地产的公允价值。所采用的方法为租金收益
模型或市场法，主要输入值包括租金增长率、资本化率、可比实例交易价格和交易修正系数等。
2、衍生金融负债
衍生金融负债，持续第三层次公允价值计量的衍生金融负债是本公司购入的远期结售汇合约，
本公司采用的估值技术，主要是取得交易银行提供的期末公允价值确认函。
3、持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资、交易性金融资产是本公司对外权益性
投资，因公允价值不存在重大不利条件变化，成本视同为对公允价值的最佳估计。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏
感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的
政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司截止 2023 年 12 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日不以公允价值计量的各项金融资产和金
融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
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9、 其他
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
珠海华发集
珠海市 *1 1,691,978.97 26.34 26.34
团有限公司
*1 房地产开发经营；企业管理；非居住房地产租赁；住房租赁；以自有资金从事投资活动；
自有资金投资的资产管理服务；融资咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。
本企业的母公司情况的说明
珠海华发集团有限公司系国有控股公司，法定代表人为李光宁。
本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
详见附注八（一）在子公司中的权益
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见附注十.3 在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
珠海琴发投资有限公司 本公司合营企业
珠海华发银坑房产开发有限公司 本公司合营企业
珠海华发婆石房产开发有限公司 本公司合营企业
珠海华发桂园房产开发有限公司 本公司合营企业
珠海华发广昌房产开发有限公司 本公司合营企业
珠海正汉置业有限公司 本公司合营企业
珠海华发五福房产开发有限公司 本公司合营企业
珠海华发凤凰房产开发有限公司 本公司合营企业
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南京华崧房地产开发有限公司 本公司合营企业
南京荟合置业有限公司 本公司合营企业
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限公司 本公司合营企业
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 本公司合营企业
珠海市碧湖房地产开发有限公司 本公司合营企业
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 本公司合营企业
珠海华发数智技术有限公司 本公司合营企业且受同一母公司控制
珠海华发月堂房产开发有限公司 本公司合营企业
武汉华发中城荟商业管理有限公司 本公司合营企业
珠海华方物业运营管理有限公司 本公司合营企业
南京裕晟置业有限公司 本公司合营企业
惠州融拓置业有限公司 本公司合营企业
广州广宏房地产开发有限公司 本公司合营企业
珠海市建设安全科学研究院有限公司 本公司合营企业
珠海华发坭湾房产开发有限公司 本公司合营企业
珠海市海灏实业投资有限公司 本公司合营企业
苏州仁发投资有限公司 本公司合营企业
中山市华希城市更新有限公司 本公司合营企业
太仓商盛商务咨询有限公司 本公司合营企业
深圳市润招房地产有限公司 本公司合营企业
北京星泰通府置业有限公司 本公司合营企业
上海铧宝置业有限公司 本公司合营企业
南京华铎房地产开发有限公司 本公司合营企业
珠海雍景华越房地产有限公司 本公司合营企业
珠海景华房地产有限公司 本公司合营企业
湖南梦想滨水湾置业有限公司 本公司合营企业
武汉中央商务区投资开发有限公司 本公司合营企业
HUA AO SPORTS GROUP CO LTD 本公司合营企业
太仓仁铧房地产开发有限公司 本公司合营企业
鄂州滨湖地产有限责任公司 本公司合营企业
广州华骁房地产开发有限公司 本公司合营企业
杭州兆宜企业管理有限公司 本公司合营企业
湖北疏港投资有限公司 本公司合营企业
南京铧美装饰工程有限公司 本公司合营企业
南京铧隅装饰工程有限公司 本公司合营企业
西安紫铧置业有限公司 本公司合营企业
武汉华璋房地产开发有限公司 本公司合营企业
武汉华晟乾茂置业有限公司 本公司合营企业
大连万腾置业有限公司 本公司合营企业
南京屿发房地产开发有限公司 本公司合营企业
南京联华房地产开发有限公司 本公司合营企业
深圳融祺投资发展有限公司 本公司合营企业
杭州润兴置业有限公司 本公司合营企业
长沙润熠房地产开发有限公司 本公司合营企业
成都润泽蓉城房地产开发有限公司 本公司合营企业
苏州华恒商用置业有限公司 本公司合营企业
西安紫薇华发物业管理服务有限公司 本公司合营企业
广州海鲲智慧物业服务有限公司 本公司合营企业
珠海华发集团财务有限公司 本公司联营企业且受同一母公司控制
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2023 年年度报告
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 本公司联营企业
YANLORD ECO ISLAND INVESTMENTS PTE.LTD 本公司联营企业
宁波招海置业有限公司 本公司联营企业
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 本公司联营企业
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司 本公司联营企业
天津瑞骏商业管理有限公司 本公司联营企业
广州市润晔置业有限公司 本公司联营企业
INFINITYINVESTMENTHOLDINGGROUP 本公司联营企业
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 本公司联营企业
长沙懿德房地产有限公司 本公司联营企业
长沙雍景房地产有限公司 本公司联营企业
苏州市盛澜美科房地产有限公司 本公司联营企业
DREAMY CITY LTD 本公司联营企业
南通招通置业有限公司 本公司联营企业
成都华锦铭弘实业有限公司 本公司联营企业
湖北联辰房地产开发有限公司 本公司联营企业
南京颐铧居置业有限公司 本公司联营企业
上海古锋房地产开发有限公司 本公司联营企业
深圳融创华发物业管理服务有限公司 本公司联营企业
广州市润臻置业有限公司 本公司联营企业
上海润喆翔云置业有限公司 本公司联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京迪信通商贸股份有限公司 受同一母公司控制
抚顺通联四海电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
沈阳通联四海电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
福建迪信电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
河北迪信电子通信设备有限公司 受同一母公司控制
温州迪信通电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
江苏迪丰通信技术有限公司 受同一母公司控制
上海迪信电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
南京亿家隆通信技术有限公司 受同一母公司控制
济南迪信电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
上海川达通信技术有限公司 受同一母公司控制
浙江迪信通商贸有限公司 受同一母公司控制
佛山迪信通商贸有限公司 受同一母公司控制
青岛迪信通通信技术有限公司 受同一母公司控制
河南迪信通商贸有限公司 受同一母公司控制
武汉易通达通讯器材有限公司 受同一母公司控制
北京迪信通电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
青岛飞迪通信技术有限公司 受同一母公司控制
湖南中讯通电子科技有限公司 受同一母公司控制
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2023 年年度报告
河南迪信通电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
广东迪信通商贸有限公司 受同一母公司控制
重庆小迪通讯器材有限公司 受同一母公司控制
长沙九五八五九八电讯设备有限公司 受同一母公司控制
珠海迪信通商贸有限公司 受同一母公司控制
山西迪信通商贸有限公司 受同一母公司控制
云南迪信通电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
维业建设集团股份有限公司 受同一母公司控制
珠海华发园林工程有限公司 受同一母公司控制
建泰建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华恒绿植管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发景龙建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发景龙家居有限公司 受同一母公司控制
广东泉盛建筑有限公司 受同一母公司控制
珠海维业美华建筑设计有限公司 受同一母公司控制
广东省维业科技有限公司 受同一母公司控制
珠海华发阅潮文化有限公司 受同一母公司控制
珠海华发文化传播有限公司 受同一母公司控制
珠海华发国际酒店管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华宜生态科技有限公司 受同一母公司控制
上海铧兑实业发展有限公司 受同一母公司控制
北京铧发企业管理有限公司 受同一母公司控制
珠海十字门中央商务区建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海十字门国际会展中心管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发中演剧院管理有限公司 受同一母公司控制
珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有 受同一母公司控制
限公司
珠海华发现代服务投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海三江人力资源服务有限公司 受同一母公司控制
华金证券股份有限公司 受同一母公司控制
珠海华缤开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发天成汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海产权交易中心有限责任公司 受同一母公司控制
珠海华翼开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发体育运营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发汽车销售有限公司 受同一母公司控制
珠海市华发上众汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海华发产业园运营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发商用资产运营服务有限公司 受同一母公司控制
珠海华发人才公馆保障房建设有限公司 受同一母公司控制
汕尾市华发酒店管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发国际会展管理有限公司 受同一母公司控制
华金国际商业保理（珠海）有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城市运营投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华金开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华聚开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华勤开发建设有限公司 受同一母公司控制
上海铎兑信息科技有限公司 受同一母公司控制
珠海华凌开发建设有限公司 受同一母公司控制
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2023 年年度报告
珠海市工程监理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发华毓投资建设有限公司 受同一母公司控制
横琴国际知识产权交易中心有限公司 受同一母公司控制
苏州太仓华发酒店管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金普惠金融发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华金融资担保有限公司 受同一母公司控制
上海铭兑物业管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发商贸控股有限公司 受同一母公司控制
珠海城市建设集团有限公司 受同一母公司控制
珠海城建资产经营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海富山工业园投资开发有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城市之心建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发珠澳发展有限公司 受同一母公司控制
华金期货有限公司珠海营业部 受同一母公司控制
广东横琴粤澳深度合作区华发七弦琴知识产权 受同一母公司控制
运营服务有限公司
珠海正青建筑勘察设计咨询有限公司 受同一母公司控制
上海华发盈期实业有限公司 受同一母公司控制
珠海华发拍卖有限公司 受同一母公司控制
武汉市华金瑞盈股权投资管理有限公司 受同一母公司控制
珠海金湾华发酒店管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发智谷投资运营有限公司 受同一母公司控制
珠海华金小额贷款有限公司 受同一母公司控制
珠海华发供应链金融服务有限公司 受同一母公司控制
上海锴兑物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海锴兑实业发展有限公司 受同一母公司控制
上海锋兑实业发展有限公司 受同一母公司控制
上海铄兑物业管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华瓴建设工程有限公司 受同一母公司控制
珠海华昕开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发投资控股集团有限公司 受同一母公司控制
珠海发展投资基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发科技产业集团有限公司 受同一母公司控制
珠海市高新总部基地建设发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发澳服企业孵化管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华霆开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华淇开发建设有限公司 受同一母公司控制
广东富源实业集团有限公司 受同一母公司控制
珠海华澔开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华铠开发建设有限公司 受同一母公司控制
香港华发投资控股有限公司 受同一母公司控制
西藏华昇物流发展有限公司 受同一母公司控制
珠海情侣海岸建设有限公司 受同一母公司控制
珠海城建市政建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发智汇湾运营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金智汇湾创业投资有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华发产业新空间招商服务有限公司 受同一母公司控制
珠海华宸开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华蓓运营管理有限公司 受同一母公司控制
280 / 340
2023 年年度报告
珠海华发高新建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海西海岸公寓管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金普惠金融控股有限公司 受同一母公司控制
珠海城建地产开发有限公司 受同一母公司控制
广东城智科技有限公司 受同一母公司控制
华金资产管理（深圳）有限公司 受同一母公司控制
本公司股东且受同一母公司控制、持股
珠海华发综合发展有限公司
1.78%
北京市泰龙吉贸易有限公司 受同一母公司控制
天津华金瑞盈股权投资基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发望海楼酒店有限公司 受同一母公司控制
华灿光电（浙江）有限公司 受同一母公司控制
英飞尼迪（珠海）创业投资管理有限公司 母公司之合营联营企业
珠海城建海韵资产经营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海城建投资开发有限公司 受同一母公司控制
珠海城市发展基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海高新华发产业新空间园区综合服务有限公 受同一母公司控制
司
珠海横琴新区丰铧股权投资基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华保开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华蓓生态科技有限公司 受同一母公司控制
珠海华发产业新空间控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发产业新空间投资开发有限公司 受同一母公司控制
珠海华发产业新空间运营服务有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城市研究院有限公司 受同一母公司控制
珠海华发沁园保障房建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发体育发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发文教旅游产业发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发文体会展场馆管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华港建设投资有限公司 受同一母公司控制
珠海华建联合投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华金启元基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金资产管理有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华实智远投资有限公司 受同一母公司控制
珠海华兆发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华兆投资有限公司 受同一母公司控制
珠海铧创投资管理有限公司 受同一母公司控制
珠海铧灏投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海铧盈投资有限公司 母公司之合营联营企业
珠海稷华生态科技有限公司 受同一母公司控制
珠海金湾区华发产业新空间园区运营有限公司 受同一母公司控制
珠海市安居集团有限公司 受同一母公司控制
珠海市安宜建设投资有限公司 受同一母公司控制
珠海市纺织工业集团公司 受同一母公司控制
珠海市国际交流中心有限公司 受同一母公司控制
珠海市凤凰停车楼管理有限公司 受同一母公司控制
珠海市住房租赁有限公司 受同一母公司控制
珠海一通电器有限公司 受同一母公司控制
珠海市大环山集团股份有限公司 受同一母公司控制
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2023 年年度报告
珠海华发智谷圆芯运营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发实体产业研究院有限公司 受同一母公司控制
珠海华发集团科技研究院有限公司 受同一母公司控制
华金期货有限公司 受同一母公司控制
合肥迪信通通信技术有限公司 受同一母公司控制
郑州迪信通电子通信技术有限公司 受同一母公司控制
长沙迪信通电子科技信息有限公司 受同一母公司控制
英飞尼迪(上海)创业投资管理有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华发城市服务管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金领创基金管理有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华金领盛投资有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华实智行投资有限公司 受同一母公司控制
珠海焕新方正科技有限公司 受同一母公司控制
广东金融资产交易中心有限公司 受同一母公司控制
珠海华发产业新空间发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发新能源运营管理有限公司 受同一母公司控制
华金证券（国际）有限公司 受同一母公司控制
珠海华发数智能源有限公司 受同一母公司控制
珠海市华发锐达汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海横琴铧信启隆投资合伙企业（有限合伙） 母公司之合营联营企业
横琴人寿保险有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华实医疗器械有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华润银行股份有限公司 母公司之合营联营企业
珠海农村商业银行股份有限公司 母公司之合营联营企业
金埔园林股份有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华隆投资有限公司 母公司之合营联营企业
珠海城建保利大剧院管理有限公司 母公司之合营联营企业
横琴华通金融租赁有限公司 母公司之合营联营企业
珠海城际轨道实业有限公司 母公司之合营联营企业
GUANG YU GLOBAL FUND LP 受同一母公司控制
珠海华金资本股份有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华实美原生态科技运营管理有限公司 母公司之合营联营企业
珠海中影城建电影城有限公司 母公司之合营联营企业
珠海鹤港高速公路有限公司 母公司之合营联营企业
珠海琴发实业有限公司 本公司合营企业之子公司
北京中冶名盈房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
武汉华怡城房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
武汉华中投地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
上海铧曦房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
上海乔浦房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
广州海灏科技产业营运有限公司 本公司合营企业之子公司
杭州兆越房地产有限公司 本公司合营企业之子公司
惠州大亚湾康成房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
南京仁恒江岛置业有限公司 本公司联营企业之子公司
上海招盛房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 本公司联营企业之子公司
西安紫晟置业有限公司 本公司合营企业之子公司
广州市增城区越华房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
HUAAO EVENTS MGMTCOLTD 本公司合营企业之子公司
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2023 年年度报告
HUAAO VENUE MGMTCOLTD 本公司合营企业之子公司
华奥(澳门)体育发展有限公司 本公司合营企业之子公司
阳江华阳开发建设有限公司 受同一母公司控制
阳江华创开发建设管理有限公司 受同一母公司控制
武汉华启房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
珠海市恒华发展有限公司 其他关联关系
西安金美达商业地产开发有限公司 其他关联关系
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公
购买商品、接受劳务 4,673,691,758.15 4,458,551,027.85
司及其下属公司
珠海华发集团有限公
广告费 344,509,775.34 161,920,356.63
司及其下属公司
珠海华发集团有限公
物业服务费 1,463,608.39 17,592,740.50
司及其下属公司
珠海华发集团有限公
融资服务费 43,522,603.70 14,041,342.57
司及其下属公司
珠海华发集团有限公
服务费 31,213,877.76 23,016,734.58
司及其下属公司
珠海华发集团有限公
其他 20,607,393.26 24,653,116.95
司及其下属公司
合营联营企业 购买商品、接受劳务 4,058,202,767.00 5,086,696.58
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司
物业服务费 175,341,790.60 156,940,713.81
及其下属公司
珠海华发集团有限公司
设计、广告服务费 12,866,395.96 16,439,320.06
及其下属公司
珠海华发集团有限公司
销售商品、提供劳务 101,104,322.92 24,639,320.77
及其下属公司
珠海华发集团有限公司
其他 14,655,750.12 75,967,982.61
及其下属公司
合营联营企业 物业服务费 44,863,258.54 36,632,043.31
合营联营企业 设计、广告服务费 15,438,239.66 90,800,914.97
合营联营企业 销售商品、提供劳务 121,648,910.11 190,369,598.39
合营联营企业 销售代理及服务费 122,686,235.21 59,336,385.63
合营联营企业 其他 78,753.87
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
托管收益
委托方/出包 受托方/承包 受托/承包 受托/承包 受托/承包终止 /承包收 本期确认的托管
方名称 方名称 资产类型 起始日 日 益定价依 收益/承包收益
据
珠 海 华 发 集 本 公 司 及 下 其他资产托 有关托管资产 注 1
2001/1/1
团有限公司 属子公司 管 销售完毕之日
珠海横琴新 注2 26,402,152.79
区十字门国 项目物业销售
本 公 司 及 下 其他资产托
际金融中心 2019/9/19 完 毕 并 完 成 结
属子公司 管
大厦建设有 算
限公司
珠海十字门 注3 90,959,108.07
项目物业销售
中 央 商 务 区 本 公 司 及 下 其他资产托
2019/9/19 完 毕 并 完 成 结
建 设 控 股 有 属子公司 管
算
限公司
项目物业销售 注 4 2,472,018.40
珠海华勤开
本 公 司 及 下 其他资产托 完毕或竣工验
发建设有限 2019/12/12
属子公司 管 收，并完成结
公司
算
项目物业销售 注 5 4,541,889.82
广东富源实
本 公 司 及 下 其他资产托 完毕或竣工验
业集团有限 2020/1/23
属子公司 管 收，并完成结
公司
算
项目物业销售 注 5
阳江华阳开
本 公 司 及 下 其他资产托 完毕或竣工验
发建设有限 2020/3/5
属子公司 管 收，并完成结
公司
算
项目物业销售 注 5
阳江华创开
本 公 司 及 下 其他资产托 完毕或竣工验
发建设管理 2020/3/5
属子公司 管 收，并完成结
有限公司
算
至项目竣工验 注 6 8,365,865.07
珠海华瓴建 收、结算完成
本 公 司 及 下 其他资产托
设工程有限 2020/8/21 及 项 目 集 中 交
属子公司 管
公司 付期届满后半
年为止
至项目竣工验 注 7 318,008,922.41
珠海十字门 收 及 结 算 完
中 央 商 务 区 本 公 司 及 下 其他资产托 成、至物业销
2020/8/18
建 设 控 股 有 属子公司 管 售完毕及完成
限公司 结算，并支付
完所有工程全
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2023 年年度报告
流程管理费为
止
至项目竣工验 注 8 30,352,913.77
收 及 结 算 完
成、至物业销
珠海华发华 售完毕及完成
本 公 司 及 下 其他资产托
毓投资建设 2022/12/5 结 算 ， 并 支 付
属子公司 管
有限公司 完所有工程全
流程管理费和
营销管理费为
止
项目物业销售 注 9
珠 海 华 隆 投 母 公 司 之 合 其他资产托
2022/1/24 完 毕 并 完 成 结
资有限公司 营联营企业 管
算
至 项 目 竣 工 验 注 10 37,584,140.32
收 及 结 算 完
成、至物业销
珠海十字门 售完毕及完成
中 央 商 务 区 本 公 司 及 下 其他资产托 结算，并支付
2023/6/6
建 设 控 股 有 属子公司 管 完所有工程全
限公司 流程管理费和
营销管理费及
完成质保期客
服工作为止
至 项 目 竣 工 验 注 10 5,281,152.96
收 及 结 算 完
成、至物业销
售完毕及完成
珠海华霆开
本 公 司 及 下 其他资产托 结算，并支付
发建设有限 2023/6/9
属子公司 管 完所有工程全
公司
流程管理费和
营销管理费及
完成质保期客
服工作为止
至 项 目 竣 工 验 注 10 11,638,991.04
收 及 结 算 完
成、至物业销
售完毕及完成
珠海华凌开
本 公 司 及 下 其他资产托 结算，并支付
发建设有限 2023/6/9
属子公司 管 完所有工程全
公司
流程管理费和
营销管理费及
完成质保期客
服工作为止
至 项 目 竣 工 验 注 10 7,426,573.58
收 及 结 算 完
珠海华缤开
本 公 司 及 下 其他资产托 成、至物业销
发建设有限 2023/6/5
属子公司 管 售完毕及完成
公司
结算，并支付
完所有工程全
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2023 年年度报告
流程管理费和
营销管理费及
完成质保期客
服工作为止
至 项 目 竣 工 验 注 10 3,891,509.43
收 及 结 算 完
成、至物业销
售完毕及完成
珠海华翼开
本 公 司 及 下 其他资产托 结算，并支付
发建设有限 2023/6/13
属子公司 管 完所有工程全
公司
流程管理费和
营销管理费及
完成质保期客
服工作为止
至 项 目 竣 工 验 注 10 7,559,314.13
收 及 结 算 完
成、至物业销
售完毕及完成
珠海华淇开
本 公 司 及 下 其他资产托 结算，并支付
发建设有限 2023/6/5
属子公司 管 完所有工程全
公司
流程管理费和
营销管理费及
完成质保期客
服工作为止
至 物 业 销 售 完 注 11 943,396.23
毕 及 完 成 结
珠海华铠开
本 公 司 及 下 其他资产托 算，并支付完
发建设有限 2023/6/13
属子公司 管 所有合作费用
公司
及完成质保期
客服工作为止
至 本 项 目 竣 工 注 12 2,556,444.66
验收及结算完
成、至物业销
售完毕且完成
结算，并支付
珠海华聚开
本 公 司 及 下 其他资产托 完所有应付的
发建设有限 2023/12/26
属子公司 管 工程全流程管
公司
理费、所有应
付的营销管理
费及完成质保
期客服工作为
止。
关联托管/承包情况说明
√适用 □不适用
注 1：按托管资产营业收入总额收取 8%的托管费用，按预收售楼款项的 1%收取销售佣金。
注 2、按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅部分 2-
2.5%的营销管理费、非住宅部分 2-2.5%的工程顾问及营销管理费。
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2023 年年度报告
注 3、按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块 2.5%
的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块 2-2.5%的工程
顾问及营销管理费；营销涉及的第三方费用收费标准为所负责销售的物业实际销售回款金额的
0.8%（销售物业不含车位销售部分），且总额不超过人民币 3,800 万元。
注 4：按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块 2.5%
的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块 2-2.5%的工程
顾问及营销管理费。
注 5、按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取 2.5%的工程全
流程管理费、2-2.5%的营销管理费。
注 6、商标使用费为受托销售物业实际销售回款金额的 0.5%；工程全流程管理费为受托销售
物业实际销售回款金额的 2.5%与不销售物业实际开发成本的 8%之和；营销管理费为受托销售物
业实际销售回款金额的 2.5%。
注 7：按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块 2.5%
的工程全流程管理费、2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块 2.5%的工程顾问
及营销管理费；如被委托方进行货量区装修的，需额外支付货量区装修管理费，收费标准为货量
区装修工程结算建安成本的 8%。
注 8：按项目销售物业实际销售回款金额收取 0.4%的商标使用费；按项目销售物业实际建设
总投资的 6%收取工程全流程管理费、按项目销售物业实际销售回款金额的 2.0%收取营销管理费。
注 9： 按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按物业实际销售回款金额收取 2%的工
程顾问费、2%的营销管理费；营销涉及第三方费用，最多不超过物业实际销售回款的 1.1%。
注 10： 按项目销售物业实际销售回款金额收取 0.4%的商标使用费。若项目实际建设总投资
低千 20 亿元， 工程全流程管理费费率为 6%；若项目实际建设总投资在 20 亿~30 亿，工程全流
程管理费费率为 5.5%；若委托项目实际建设总投资高于 30 亿，项目工程全流程管理费率为 5%。
对未使用营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的 2.0%收取营销管理费；
对使用了营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的 1.8%收取营销管理费。
注 11： 按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按物业实际销售回款金额收取 2.5%的
工程顾问费、2.5%营销管理费。
注 12：工程全流程管理：以项目实际建设总投资作为计算基数，实行阶梯式费率。实际建
设总投资＜20 亿元，费率为 6%；20 亿元≤实际建设总投资＜30 亿元，费率为 5.5%；实际建设总
投资≥30 亿元，费率为 5%。营销管理费：对未使用营销渠道成交的销售物业，珠海华聚按照该
部分委托销售物业实际销售回款金额的 2%支付营销管理费；对使用了营销渠道成交的销售物业，
则按该部分委托销售物业实际销售回款金额的 1.8%支付营销管理费。注册商标许可使用：收费
标准为项目实际销售回款金额的 0.4%。
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2023 年年度报告
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
珠海华发集团有
限公司及其下属 房屋建筑物 49,575,393.86 19,299,275.91
公司
珠海华发集团有
限公司及其下属 其他 5,836,729.74 374,140.98
公司
合营联营企业 房屋建筑物 1,889,166.72 610,859.68
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2023 年年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
未纳入租赁负
简化处理的短期租赁和低价值资 债计量的可变
支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
租赁 产租赁的租金费用（如适用） 租赁付款额
出租方名
资产 （如适用）
称
种类 本期 上期
本期发生额 上期发生额 发生 发生 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
额 额
珠海华发
房屋
集团有限
建筑 21,832,527.18 2,154,007.38 81,427,737.01 26,756,143.00 17,160,268.89 18,231,530.71 22,269,715.64 130,875,604.67
公司及其
物
下属公司
珠海华发 场地
集团有限 租赁
659,194.78 2,982,235.03 43,700.88 3,309,948.15 484,088.65
公司及其 及其
下属公司 他
房屋
合营联营
建筑 1,178,403.51 5,283,813.28 6,260,341.91 608,683.29 326,465.90 2,587,739.37
企业
物
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
长沙懿德房地产有限公司 107,759,400.00 2021 年度 2023 年度 是
长沙懿德房地产有限公司 150,647,400.00 2022 年度 2023 年度 是
长沙雍景房地产有限公司 23,444,600.00 2021 年度 2023 年度 是
长沙雍景房地产有限公司 42,716,700.00 2022 年度 2023 年度 是
广州海灏科技产业营运有限公司 220,697,300.00 2022 年度 2023 年度 是
广州南沙区美多莉房地产开发有限
8,000,000.00 2021 年度 2023 年度 是
公司
广州市润晔置业有限公司 40,811,000.00 2020 年度 2023 年度 是
广州市润晔置业有限公司 25,371,300.00 2021 年度 2023 年度 是
广州市增城区越华房地产开发有限
93,396,400.00 2020 年度 2023 年度 是
公司
上海古锋房地产开发有限公司 457,170,000.00 2022 年度 2023 年度 是
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 19,494,300.00 2021 年度 2023 年度 是
武汉华怡城房地产开发有限公司 108,528,000.00 2021 年度 2023 年度 是
武汉华中投地产开发有限公司 229,500,000.00 2020 年度 2023 年度 是
西安紫海置业有限公司 191,000,000.00 2021 年度 2023 年度 是
珠海华发新城置业有限公司 503,034,600.00 2020 年度 2023 年度 是
珠海华发新城置业有限公司 81,000,000.00 2021 年度 2023 年度 是
珠海华发新城置业有限公司 99,354,900.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海琴发实业有限公司 1,200,000,000.00 2020 年度 2023 年度 是
珠海琴发实业有限公司 28,514,900.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海市碧湖房地产开发有限公司 16,285,500.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
92,000,000.00 2021 年度 2023 年度 是
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
59,838,300.00 2022 年度 2023 年度 是
发有限公司
珠海雍景华越房地产有限公司 122,400,000.00 2021 年度 2023 年度 是
珠海雍景华越房地产有限公司 19,907,900.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海正汉置业有限公司 485,229,000.00 2020 年度 2023 年度 是
广州华骁房地产开发有限公司 369,000,000.00 2022 年度 2023 年度 是
广州南沙区美多莉房地产开发有限
6,835,000.00 2020 年度 2023 年度 是
公司
惠州大亚湾康成房地产开发有限公
127,500,000.00 2022 年度 2023 年度 是
司
武汉华怡城房地产开发有限公司 637,500.00 2019 年度 2023 年度 是
武汉华怡城房地产开发有限公司 637,500.00 2020 年度 2023 年度 是
武汉中央商务区投资开发有限公司 51,000,000.00 2021 年度 2023 年度 是
西安紫晟置业有限公司 121,528,800.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海景华房地产有限公司 80,416,100.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海正汉置业有限公司 98,213,800.00 2021 年度 2023 年度 是
290 / 340
2023 年年度报告
珠海正汉置业有限公司 236,750,000.00 2022 年度 2023 年度 是
广州海灏科技产业营运有限公司 343,197,300.00 2023 年度 2037 年度 否
广州华骁房地产开发有限公司 2,091,000,000.00 2022 年度 2027 年度 否
广州南沙区美多莉房地产开发有限
45,595,000.00 2020 年度 2025 年度 否
公司
惠州大亚湾康成房地产开发有限公
722,500,000.00 2022 年度 2027 年度 否
司
惠州大亚湾康成房地产开发有限公
722,500,000.00 2023 年度 2027 年度 否
司
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公
14,730,000.00 2021 年度 2024 年度 否
司
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公
64,198,533.59 2023 年度 2024 年度 否
司
南京华铎房地产开发有限公司 1,000,000,000.00 2023 年度 2024 年度 否
南京华崧房地产开发有限公司 400,000,000.00 2022 年度 2024 年度 否
南京华崧房地产开发有限公司 600,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
南京屿发房地产开发有限公司 281,750,000.00 2023 年度 2028 年度 否
苏州华恒商用置业有限公司 185,060,000.00 2021 年度 2025 年度 否
苏州市盛澜美科房地产有限公司 237,016,000.00 2023 年度 2025 年度 否
武汉华启房地产开发有限公司 35,700,000.00 2022 年度 2052 年度 否
武汉华怡城房地产开发有限公司 134,002,500.00 2019 年度 2024 年度 否
武汉华怡城房地产开发有限公司 123,394,500.00 2020 年度 2024 年度 否
武汉中央商务区投资开发有限公司 900,000,000.00 2019 年度 2024 年度 否
武汉中央商务区投资开发有限公司 153,000,000.00 2021 年度 2026 年度 否
武汉中央商务区投资开发有限公司 223,074,000.00 2023 年度 2035 年度 否
西安紫晟置业有限公司 283,351,200.00 2022 年度 2025 年度 否
西安紫晟置业有限公司 35,691,800.00 2023 年度 2025 年度 否
长沙润熠房地产开发有限公司 85,750,000.00 2023 年度 2026 年度 否
长沙润熠房地产开发有限公司 29,703,800.00 2023 年度 2024 年度 否
珠海景华房地产有限公司 103,576,300.00 2022 年度 2025 年度 否
珠海景华房地产有限公司 1,855,900.00 2022 年度 2027 年度 否
珠海景华房地产有限公司 70,491,800.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海琴发实业有限公司 1,200,000,000.00 2021 年度 2026 年度 否
珠海琴发实业有限公司 276,000,000.00 2023 年度 2031 年度 否
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
113,000,000.00 2021 年度 2024 年度 否
发有限公司
珠海正汉置业有限公司 60,803,600.00 2021 年度 2027 年度 否
珠海正汉置业有限公司 65,471,400.00 2021 年度 2026 年度 否
珠海正汉置业有限公司 138,150,000.00 2022 年度 2026 年度 否
珠海正汉置业有限公司 439,600,000.00 2022 年度 2027 年度 否
珠海正汉置业有限公司 77,600,000.00 2022 年度 2024 年度 否
（1）经公司第十届董事局第二十五次会议决议及 2022 年年度股东大会决议决议批准的《关
于公司 2023 年度担保计划的议案》，公司及子公司合计对外担保最高限额为 2,184.15 亿元， 其
中对子公司的担保最高限额为 1,756.40 亿元，对联合营公司的担保最高限额为 427.75 亿元。 截
至 2023 年 12 月 31 日，公司实际为联营合营企业提供担保余额 112.58 亿元，未超出担保额度。
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2023 年年度报告
（2）本公司为合营企业珠海正汉置业有限公司对外借款和履约保函提供 100%连带责任担
保，同时其股东珠海正大惠成控股合伙企业（有限合伙）、珠海惠成银湾控股合伙企业（有限合
伙）以所持珠海正汉置业有限公司股权为本公司提供质押反担保。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
珠海华发集团有限公司 300,000,000.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海华发集团有限公司 230,000,000.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海华发集团有限公司 450,000,000.00 2022 年度 2024 年度 否
珠海华发集团有限公司 1,513,812,500.00 2022 年度 2025 年度 否
珠海华发集团有限公司 790,750,000.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海华发集团有限公司 1,463,051,488.63 2023 年度 2026 年度 否
珠海华发集团有限公司 1,350,000,000.00 2023 年度 2041 年度 否
珠海华发集团有限公司*1 4,082,000,000.00 2022 年度 2023 年度 是
珠海华发集团有限公司*1 5,567,000,000.00 2023 年度 2024 年度 否
珠海华发集团有限公司*2 2,112,000,000.00 2019 年度 2037 年度 否
珠海华发集团有限公司*2 1,485,000,000.00 2020 年度 2038 年度 否
珠海华发集团有限公司*2 2,822,000,000.00 2022 年度 2040 年度 否
珠海华金融资担保有限公司 55,022,171.35 2023 年度 2023 年度 是
珠海华金融资担保有限公司 208,969,640.93 2023 年度 2024 年度 否
珠海华金融资担保有限公司 72,695,278.95 2023 年度 2025 年度 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
1、根据公司第九届董事局第七十三次会议审议通过的《关于华发集团为供应链金融资产支
持产品提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易的议案》，公司控股股东珠海华发集团有限公
司（以下简称“华发集团”）作为发行主体，以承包商及供应商对公司及下属公司的应收账款债
权为基础资产，开展储架式供应链金融资产证券化业务（以下简称：“供应链 ABS”）；以上述供
应链 ABS 相同的基础资产，在银行间市场交易商协会注册供应链金融资产支持票据（以下简称
“ABN”）。华发集团对本公司及下属子公司供应链 ABS、ABN 付款义务提供担保，担保的主债权本
金不超过人民币 200 亿元。同时本公司对华发集团上述担保提供反担保。该事项经 2020 年第五
次临时股东大会决议通过。截至 2023 年 12 月 31 日，珠海华发集团有限公司实际担保供应链 ABS、
ABN 付款义务金额为 55.67 亿元，同时本公司为其提供反担保。
2、公司控股股东珠海华发集团有限公司作为担保人为本公司发行的“中联前海开源-华发租
赁住房一号资产支持专项计划” “华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划”提供不可撤销的
连带责任保证担保。就珠海华发集团有限公司提供的担保，公司提供反担保，反担保事项已经公
司第九届董事局第三十五次会议及 2018 年第七次临时股东大会审议通过。截至 2023 年 12 月 31
日，珠海华发集团有限公司实际担保租赁住房金额为 64.19 亿元，同时本公司为其提供反担保。
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2023 年年度报告
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
珠海华发集团财务有限公司 2,000,000.00 2020 年度 2023 年度
珠海华发集团财务有限公司 417,000,000.00 2020 年度 2026 年度
珠海华发集团财务有限公司 100,000,000.00 2021 年度 2023 年度
珠海华发集团财务有限公司 2,892,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华发集团财务有限公司 1,511,800,000.00 2022 年度 2025 年度
珠海华发集团财务有限公司 854,000,000.00 2023 年度 2023 年度
珠海华发集团财务有限公司 586,000,000.00 2023 年度 2025 年度
珠海华发集团财务有限公司 1,100,000,000.00 2023 年度 2026 年度
横琴国际知识产权交易中心有限公司 50,000,000.00 2022 年度 2023 年度
横琴华通金融租赁有限公司 323,142,857.16 2022 年度 2025 年度
横琴华通金融租赁有限公司 21,142,857.12 2022 年度 分批归还
华金国际商业保理（珠海）有限公司 2,210,000,000.00 2022 年度 2023 年度
华金国际商业保理（珠海）有限公司 2,710,000,000.00 2023 年度 2023 年度
华金资产管理（深圳）有限公司 2,500,000,000.00 2020 年度 2023 年度
华金资产管理（深圳）有限公司 650,000,000.00 2022 年度 2023 年度
华金资产管理（深圳）有限公司 259,839,096.00 2023 年度 2023 年度
华金资产管理（深圳）有限公司 350,000,000.00 2023 年度 2025 年度
上海华发盈期实业有限公司 30,000,000.00 2022 年度 2023 年度
天津华金瑞盈股权投资基金管理有限 10,000,000.00 2022 年度 2023 年度
公司
香港华发投资控股有限公司 269,000,000.00 2016 年度 2023 年度
香港华发投资控股有限公司 231,000,000.00 2017 年度 2023 年度
珠海产权交易中心有限责任公司 139,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华发供应链金融服务有限公司 105,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华发供应链金融服务有限公司 95,000,000.00 2023 年度 2025 年度
珠海华发拍卖有限公司 11,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华金普惠金融发展有限公司 40,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华金普惠金融发展有限公司 40,000,000.00 2023 年度 2025 年度
珠海华金融资担保有限公司 60,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华金小额贷款有限公司 65,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海华润银行股份有限公司 151,000,000.00 2021 年度 2023 年度
珠海华润银行股份有限公司 248,500,000.00 2021 年度 2025 年度
珠海农村商业银行股份有限公司 196,000,000.00 2021 年度 2023 年度
珠海农村商业银行股份有限公司 196,000,000.00 2021 年度 其他原因减
少
珠海农村商业银行股份有限公司 4,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海农村商业银行股份有限公司 196,000,000.00 2022 年度 2025 年度
珠海农村商业银行股份有限公司 100,000,000.00 2022 年度 其他原因减
少
珠海农村商业银行股份有限公司 500,000,000.00 2023 年度 2026 年度
香港华发投资控股有限公司 20,000 万美元 2018 年度 2024 年度
香港华发投资控股有限公司 8,000 万美元 2020 年度 2025 年度
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2023 年年度报告
香港华发投资控股有限公司 15,000 万美元 2021 年度 2025 年度
香港华发投资控股有限公司 241,117,743.46 港 2023 年度 /
元
GUANGYUGLOBALFUNDLP 5,000 万美元 2019 年度 2023 年度
GUANGYUGLOBALFUNDLP 106,310,354.46 美 2019 年度 2024 年度
元
GUANGYUGLOBALFUNDLP 400 万美元 2020 年度 2024 年度
GUANGYUGLOBALFUNDLP 2,250 万美元 2021 年度 2024 年度
GUANGYUGLOBALFUNDLP 1,500 万美元 2022 年度 2024 年度
GUANGYUGLOBALFUNDLP 1,150 万美元 2023 年度 2026 年度
成都华锦铭弘实业有限公司 343,619,999.29 2023 年度 /
广州海灏科技产业营运有限公司 110,993,825.62 2023 年度 2023 年度
广州华骁房地产开发有限公司 39,600,000.00 2022 年度 /
广州南沙区美多莉房地产开发有限公 58,904,572.50 2020 年度 /
司
广州南沙区美多莉房地产开发有限公 49,280,000.00 2020 年度 2023 年度
司
广州南沙区美多莉房地产开发有限公 225,800,000.00 2021 年度 /
司
杭州润兴置业有限公司 396,000,000.00 2023 年度 /
杭州兆越房地产有限公司 1,312,041,741.74 2022 年度 /
杭州兆越房地产有限公司 156,408,000.00 2023 年度 /
湖北联辰房地产开发有限公司 2,544,304.69 2023 年度 /
湖北联辰房地产开发有限公司 14,815,511.57 分批拆入 /
惠州大亚湾康成房地产开发有限公司 786,812,400.00 2022 年度 /
惠州大亚湾康成房地产开发有限公司 335,187,600.00 2022 年度 2023 年度
惠州大亚湾康成房地产开发有限公司 412,572,600.00 2023 年度 /
南京华铎房地产开发有限公司 988,733,300.00 2023 年度 /
南京华铎房地产开发有限公司 41,266,700.00 2023 年度 2023 年度
南京华崧房地产开发有限公司 263,679,513.42 2022 年度 2023 年度
南京华崧房地产开发有限公司 880,179,513.42 2023 年度 /
南京华崧房地产开发有限公司 106,000,000.00 2023 年度 2023 年度
南京铧美装饰工程有限公司 20,400,000.00 2022 年度 /
南京铧美装饰工程有限公司 35,700,000.00 2023 年度 /
南京荟合置业有限公司 55,309,040.42 2020 年度 /
南京荟合置业有限公司 28,560,000.00 2020 年度 2023 年度
南京荟合置业有限公司 28,559,937.17 2021 年度 /
南京荟合置业有限公司 14,280,000.00 2022 年度 /
南京荟合置业有限公司 16,091,022.41 2023 年度 /
南京仁恒江岛置业有限公司 120,000,000.00 2022 年度 /
南京仁恒江岛置业有限公司 120,000,000.00 2023 年度 /
南京屿发房地产开发有限公司 167,457,765.41 2023 年度 /
南京裕晟置业有限公司 242,400,000.00 2020 年度 /
南京裕晟置业有限公司 57,600,000.00 2021 年度 /
南通招通置业有限公司 277,051,873.28 2021 年度 /
南通招通置业有限公司 156,600,000.00 2021 年度 2023 年度
南通招通置业有限公司 524,368,541.16 2022 年度 /
宁波招海置业有限公司 430,000,000.00 2020 年度 2023 年度
宁波招海置业有限公司 14,000,000.00 2023 年度 2023 年度
294 / 340
2023 年年度报告
上海古锋房地产开发有限公司 856,471,000.00 2022 年度 /
上海古锋房地产开发有限公司 671,300,000.00 2022 年度 2023 年度
上海古锋房地产开发有限公司 720,300,000.00 2023 年度 /
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 9,750,327.32 2021 年度 2023 年度
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 4,751,327.32 2022 年度 /
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 20,243,672.68 2022 年度 2023 年度
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 47,490,500.00 2023 年度 /
上海铧曦房地产开发有限公司 4,000,000.00 2022 年度 /
上海铧曦房地产开发有限公司 20,000,000.00 2022 年度 2023 年度
上海铧曦房地产开发有限公司 189,000,000.00 2023 年度 /
上海乔浦房地产开发有限公司 362,844,195.74 2022 年度 /
上海招盛房地产开发有限公司 278,320,000.00 2021 年度 /
上海招盛房地产开发有限公司 240,100,000.00 2021 年度 2023 年度
深圳融祺投资发展有限公司 15,000,000.00 2022 年度 2023 年度
深圳市润招房地产有限公司 455,600,000.00 2021 年度 /
深圳市润招房地产有限公司 64,600,000.00 2021 年度 2023 年度
苏州华恒商用置业有限公司 912,000,000.00 分批拆入 /
苏州市盛澜美科房地产有限公司 120,000,000.00 2022 年度 2023 年度
太仓仁铧房地产开发有限公司 1,298,500,000.00 2022 年度 /
太仓商盛商务咨询有限公司 5,747,210.00 2020 年度 /
太仓商盛商务咨询有限公司 17,321,500.00 2023 年度 /
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 81,683,000.00 2020 年度 /
武汉华璋房地产开发有限公司 5,000,000.00 分批拆入 /
武汉中央商务区投资开发有限公司 807,007,164.85 分批拆入 /
西安紫晟置业有限公司 117,445,439.00 2023 年度 /
西安紫晟置业有限公司 60,000,000.00 2023 年度 2023 年度
西安紫海置业有限公司 166,000,000.00 2021 年度 2023 年度
西安紫海置业有限公司 44,000,000.00 2021 年度 其他原因减
少
西安紫海置业有限公司 80,000,000.00 2022 年度 其他原因减
少
西安紫涛置业有限公司 39,850,681.79 2021 年度 其他原因减
少
长沙懿德房地产有限公司 197,960,000.00 2021 年度 /
长沙懿德房地产有限公司 363,090,000.00 2021 年度 2023 年度
长沙懿德房地产有限公司 188,265,693.00 2022 年度 /
长沙雍景房地产有限公司 53,900,000.00 2023 年度 /
珠海华发凤凰房产开发有限公司 5,100,000.00 2022 年度 /
珠海华发新城置业有限公司 55,000,000.00 2022 年度 其他原因减
少
珠海景华房地产有限公司 39,943,750.00 2023 年度 /
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公 22,081,333.00 2020 年度 /
司
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公 19,096,067.00 2022 年度 /
司
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公 15,047,000.00 2023 年度 /
司
珠海市碧湖房地产开发有限公司 132,995,532.17 2023 年度 /
珠海市碧湖房地产开发有限公司 168,393,902.08 2023 年度 2023 年度
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2023 年年度报告
珠海市建设安全科学研究院有限公司 10,000,000.00 2023 年度 /
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公 49,898,516.35 2021 年度 /
司
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公 5,151,483.65 2022 年度 /
司
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公 2,936,000.00 2023 年度 /
司
珠海雍景华越房地产有限公司 32,082,960.96 2022 年度 /
珠海正汉置业有限公司 138,082,258.15 2021 年度 /
珠海正汉置业有限公司 35,000,000.00 2021 年度 2023 年度
珠海正汉置业有限公司 197,531,514.81 2022 年度 /
珠海正汉置业有限公司 364,000,000.00 2022 年度 2023 年度
珠海正汉置业有限公司 87,716,578.19 2023 年度 /
珠海正汉置业有限公司 198,800,000.00 2023 年度 2023 年度
关联方拆入资金说明：
公司于 2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十五次会议及 2023 年 4 月 10 日召开的
2022 年年度股东大会审议通过了《关于确认公司 2022 年度日常关联交易执行情况及预计 2023 年
度日常关联交易的议案》，对公司 2023 年度可能与控股股东华发集团（包括其全资、控股子公
司）、维业股份、集团财务公司及其他关联方发生的日常关联交易进行了预计。公司在股东大会
授权范围内，向控股股东及其关联方申请借款，截止 2023 年 12 月 31 日，向控股股东及其下属
公司拆入资金余额为人民币 409,980.00 万元、美元 58,931.04 万元、港币 24,111.77 万元；向
控股股东联合营企业拆入资金余额人民币 126,764.29 万元；公司及下属子公司向珠海华发集团
财务有限公司所拆入资金全部由本公司提供保证担保。
按照各项目的资金情况，公司从合营、联营企业取得项目盈余资金本金余额合计人民币
1,465,852.01 万元。
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
YANLORDECOISLANDINVESTMENTSPTE.LTD 5,000 万美元 2017 年度 /
YANLORDECOISLANDINVESTMENTSPTE.LTD 1,000 万美元 2018 年度 /
北京星泰通府置业有限公司 116,778,422.22 2021 年度 /
北京星泰通府置业有限公司 12,416,250.00 2022 年度 /
北京星泰通府置业有限公司 10,543,300.00 2023 年度 /
北京星泰通府置业有限公司 179,607,499.99 分批拆出 /
北京中冶名盈房地产开发有限公司 1,212,900,000.00 2022 年度 /
北京中冶名盈房地产开发有限公司 75,000,000.00 2022 年度 2023 年度
成都华锦铭弘实业有限公司 35,513,725.90 2022 年度 2023 年度
成都华锦铭弘实业有限公司 1,000,328.45 2023 年度 /
成都华锦铭弘实业有限公司 261,742,860.45 2023 年度 2023 年度
成都润泽蓉城房地产开发有限公司 135,158,176.05 2023 年度 /
成都润泽蓉城房地产开发有限公司 293,312,698.39 2023 年度 2023 年度
大连万腾置业有限公司 149,181,034.69 分批拆出 /
大连万腾置业有限公司 22,500,000.00 分批拆出 2023 年度
鄂州滨湖地产有限责任公司 6,000,000.00 分批拆出 /
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2023 年年度报告
广州海灏科技产业营运有限公司 140,692,343.33 2021 年度 /
广州海灏科技产业营运有限公司 20,134,100.00 2021 年度 2023 年度
广州海灏科技产业营运有限公司 68,600,000.00 2022 年度 /
广州华骁房地产开发有限公司 1,115,433,000.00 2022 年度 /
广州市润晔置业有限公司 193,273,150.00 2019 年度 /
广州市润晔置业有限公司 33,500,000.00 2021 年度 /
广州市润晔置业有限公司 27,000,000.00 2022 年度 /
广州市润晔置业有限公司 72,000,000.00 2023 年度 /
广州市润臻置业有限公司 1,555,240,050.00 2023 年度 /
广州市润臻置业有限公司 480,000,000.00 2023 年度 2023 年度
广州市增城区越华房地产开发有限公司 80,655,715.21 2022 年度 /
广州市增城区越华房地产开发有限公司 136,500,000.00 2023 年度 /
杭州润兴置业有限公司 235,431,900.00 2023 年度 2023 年度
湖北联辰房地产开发有限公司 167,450,000.00 分批拆出 /
湖北疏港投资有限公司 300,000.00 分批拆出 /
惠州融拓置业有限公司 62,500,000.00 2019 年度 2023 年度
惠州融拓置业有限公司 35,000,000.00 2023 年度 2023 年度
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司 216,830,000.00 2020 年度 /
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司 7,500,000.00 2020 年度 2023 年度
南京华铎房地产开发有限公司 305,000,000.00 2022 年度 2023 年度
南京华铎房地产开发有限公司 291,000,000.00 2023 年度 2023 年度
南京华铎房地产开发有限公司 344,723,250.00 分批拆出 2023 年度
南京华崧房地产开发有限公司 192,060,486.58 2023 年度 2023 年度
南京联华房地产开发有限公司 19,657,838.13 2023 年度 /
南京联华房地产开发有限公司 666,400,000.00 2023 年度 2023 年度
南京颐铧居置业有限公司 234,996,661.20 2022 年度 /
南京颐铧居置业有限公司 80,000,000.00 2022 年度 2023 年度
南京屿发房地产开发有限公司 731,202,234.59 2023 年度 2023 年度
上海润喆翔云置业有限公司 1,337,167,500.00 2023 年度 /
上海信浦东岸置业有限公司 45,000,000.00 2022 年度 2023 年度
深圳融华置地投资有限公司 11,235,700.00 2022 年度 其他原因
减少
苏州华恒商用置业有限公司 481,143.36 2023 年度 /
苏州华恒商用置业有限公司 9,200,889.83 分批拆出 /
苏州新铧恒建设发展有限公司 22,500,000.00 2022 年度 2023 年度
苏州新铧恒建设发展有限公司 22,898,867.97 2022 年度 其他原因
减少
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 202,400,000.00 2021 年度 /
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 23,949,526.12 2022 年度 /
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 34,341,007.05 2023 年度 /
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 167,600.21 2023 年度 2023 年度
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 3,421,500.00 2021 年度 /
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 6,000,000.00 2021 年度 2023 年度
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 64,141,500.00 2022 年度 /
武汉华晟乾茂置业有限公司 28,195,138.88 分批拆出 /
武汉华晟乾茂置业有限公司 90,000,000.00 分批拆出 2023 年度
武汉中央商务区投资开发有限公司 153,000,000.00 2021 年度 /
武汉中央商务区投资开发有限公司 1,051,383,075.29 2022 年度 /
武汉中央商务区投资开发有限公司 231,030,000.00 2023 年度 /
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2023 年年度报告
武汉中央商务区投资开发有限公司 517,852,340.22 分批拆出 /
武汉中央商务区投资开发有限公司 102,000,000.00 分批拆出 2023 年度
西安金美达商业地产开发有限公司 42,824,833.13 2023 年度 /
西安紫晟置业有限公司 30,399,947.16 2022 年度 2023 年度
西安紫晟置业有限公司 24,000,000.00 2023 年度 /
西安紫海置业有限公司 50,000,000.00 2023 年度 其他原因
减少
珠海华发广昌房产开发有限公司 10,200,000.00 2020 年度 /
珠海华发广昌房产开发有限公司 10,965,000.00 2021 年度 /
珠海华发广昌房产开发有限公司 7,650,000.00 2022 年度 /
珠海华发广昌房产开发有限公司 17,298,594.00 2023 年度 /
珠海华发新城置业有限公司 138,194,671.30 2023 年度 其他原因
减少
珠海华发月堂房产开发有限公司 79,827.24 2023 年度 /
珠海景华房地产有限公司 118,796,250.00 2021 年度 2023 年度
珠海琴发投资有限公司 649,747,911.58 2018 年度 /
珠海琴发投资有限公司 300,000,000.00 2018 年度 2023 年度
珠海琴发投资有限公司 200,000,000.00 2022 年度 /
珠海琴发投资有限公司 1,622,500,000.00 2023 年度 /
珠海市碧湖房地产开发有限公司 147,231,905.99 2020 年度 2023 年度
珠海市碧湖房地产开发有限公司 423,022,900.00 2021 年度 2023 年度
珠海市碧湖房地产开发有限公司 636,579,100.00 2022 年度 2023 年度
珠海市碧湖房地产开发有限公司 41,030,300.00 2023 年度 2023 年度
珠海市海灏实业投资有限公司 186,200,000.00 2022 年度 /
珠海市海灏实业投资有限公司 20,134,100.00 2023 年度 /
珠海市恒华发展有限公司 20,000,000.00 2021 年度 /
珠海市恒华发展有限公司 20,560,000.00 2022 年度 /
珠海市恒华发展有限公司 12,000,000.00 2023 年度 /
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限 240,281,039.44 2017 年度 2023 年度
公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限 419,463,474.00 2019 年度 2023 年度
公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限 887,295,035.13 2020 年度 2023 年度
公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限 86,293,700.00 2022 年度 2023 年度
公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限 37,448,325.41 2023 年度 /
公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限 294,810,227.43 2023 年度 2023 年度
公司
关联方拆出资金说明：
公司于 2023 年 3 月 20 日召开的第十届董事局第二十五次会议及 2023 年 4 月 10 日召开的
2022 年年度股东大会审议通过了《关于提供财务资助的议案》。截止 2023 年 12 月 31 日，公司在
上述股东大会授权范围内，按照各项目的开发进度向合营、联营企业提供资金余额合计人民币
1,242,388.60 万元、美元 6,000.00 万元。
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2023 年年度报告
(6).关联方资产转让、债务重组情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发望海楼酒店有限公司 收购股权投资 347,608.00
珠海华发集团有限公司 收购股权投资 2,001,176,910.00
香港华发投资控股有限公司 收购股权投资 437,349,700.00
珠海华发现代服务投资控股有限公司 出售股权投资 768,400.00
维业建设集团股份有限公司 出售股权投资 1,895,044.81
珠海华发国际会展管理有限公司 出售股权投资 489,255,200.00
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 6,756.20 6,453.00
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
（1）商标许可使用
本公司与华发集团分别于 2001 年 7 月、2002 年 12 月签定商标转让合同，华发集团将其拥
有的注册号为 747207、747208、747209 的“华发”注册商标无偿转让给本公司；在转让完成后
本公司许可华发集团（包括其全资子公司、控股公司）在原有范围内继续使用该商标。
（2）本公司以承包商及供应商对公司及下属公司的应收账款债权为基础资产，开展供应链
金融资产证券化业务，其中珠海华发集团有限公司下属子公司及其联合营单位作为资管计划管理
人参与发行业务规模为 55.96 亿元。
（3）与关联金融机构货币资金往来
单位：万元 币种：人民币
期初余额 本期增加（万 本期减少 期末余额
项目名称 关联方名称
（万元） 元） （万元） （万元）
本公司及 珠海华发集团财务
1,900,812.33 95,419,398.83 95,761,786.13 1,558,425.03
下属公司 有限公司*1
本公司及 珠海华润银行股份
9,679.14 1,007,904.05 1,015,401.67 2,181.52
下属公司 有限公司*1
本公司及 珠海农村商业银行
10,499.08 328,143.71 338,339.21 303.58
下属公司 股份有限公司*1
*1 由于本公司及子公司在上述关联金融机构开立账户较多,且交易频繁，因此上述发生额中
包括各账户之间相互划转等情况的金额。
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2023 年年度报告
（6）与关联方利息交易
① 应付关联方利息
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司及其下属
贷款利息支出 910,185,471.74 657,281,908.88
公司
合营联营企业 利息支出 80,576,479.81 68,113,130.41
合计 990,761,951.55 725,395,039.29
② 应收关联方利息
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司
利息收入 118,771,528.39 137,856,091.19
及其下属公司
合营联营企业 利息收入 317,155,047.18 441,973,051.61
合计 435,926,575.57 579,829,142.80
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
关联方
名称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
珠海十字门中
应收
央商务区建设 169,018,621.61 9,981,949.91 131,450,904.04 6,468,254.09
账款
控股有限公司
应收 珠海琴发实业
40,739,001.94 22,436.78 26,776,478.03 11,845.87
账款 有限公司
珠海华发产业
应收
园运营管理有 39,738,704.11 239,643.73 6,271,156.23 112,253.70
账款
限公司
广州华骁房地
应收
产开发有限公 27,520,502.78 13,760.25
账款
司
应收 南通招通置业
27,000,000.00 13,500.00
账款 有限公司
应收 建泰建设有限
19,614,699.44 710,217.13 10,235,698.75 488,835.60
账款 公司
惠州大亚湾康
应收
成房地产开发 16,683,236.13 8,341.62
账款
有限公司
珠海华发华毓
应收
投资建设有限 16,113,654.60 1,144,789.90 8,564,358.20 420,763.61
账款
公司
应收 珠海横琴新区
9,727,821.36 432,857.04 1,821,372.35 69,231.84
账款 十字门国际金
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2023 年年度报告
融中心大厦建
设有限公司
应收 珠海正汉置业
8,918,007.66 13,080.13 3,728,624.30 8,973.09
账款 有限公司
南京华铎房地
应收
产开发有限公 7,599,927.59 3,799.96 11,386,074.01 2,546.93
账款
司
应收 杭州润兴置业
6,893,300.74 7,190.88
账款 有限公司
应收 珠海华发集团
6,473,545.94 32,367.73 6,513,509.94 116,591.83
账款 有限公司
应收 杭州兆越房地
5,855,006.17 2,927.50 31,281,600.00
账款 产有限公司
应收 上海铎兑信息
5,683,643.10 28,418.22 5,683,643.10 101,737.21
账款 科技有限公司
武汉华发中城
应收
荟商业管理有 5,551,190.35 27,755.95 8,710,924.87 155,925.56
账款
限公司
应收 珠海华凌开发
4,304,440.50 215,222.03
账款 建设有限公司
GUANG YU
应收
GLOBAL FUND 4,298,130.60 2,149.07
账款
LP
应收 珠海华瓴建设
4,206,098.40 234,312.95 507,815.40 25,188.05
账款 工程有限公司
应收 珠海华聚开发
4,200,851.10 187,586.67 450,000.00 22,500.00
账款 建设有限公司
应收 珠海华澔开发
3,663,232.15 18,316.16 517,390.81 18,074.59
账款 建设有限公司
珠海华发体育
应收
运营管理有限 3,607,318.16 18,036.59 1,466,356.68 26,247.78
账款
公司
应收 南京颐铧居置
3,257,881.04 2,706.74 4,156,659.54 18,104.23
账款 业有限公司
应收 珠海华勤开发
3,204,873.25 253,388.00 3,260,644.15 158,654.76
账款 建设有限公司
珠海金湾区华
应收 发产业新空间
2,976,555.43 14,882.78
账款 园区运营有限
公司
武汉崇鸿裕业
应收
房地产开发有 2,956,442.38 10,166.43 5,837,026.14 36,757.69
账款
限公司
武汉华中投地
应收
产开发有限公 2,753,883.53 4,855.97 107,308.00 1,920.81
账款
司
珠海高新华发
应收 产业新空间园
2,731,588.23 13,657.94
账款 区综合服务有
限公司
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2023 年年度报告
苏州市盛澜美
应收
科房地产有限 2,615,518.74 1,307.76 8,615,518.74
账款
公司
应收 珠海华宸开发
2,563,117.17 211,682.41 2,581,457.10 117,441.99
账款 建设有限公司
北京中冶名盈
应收
房地产开发有 2,535,403.69 10,018.12 416,808.25 7,460.87
账款
限公司
应收 珠海华缤开发
2,360,640.87 118,032.04
账款 建设有限公司
应收 珠海华发景龙
2,298,438.93 114,624.22 2,032,025.64 101,339.07
账款 建设有限公司
珠海华发澳服
应收
企业孵化管理 2,287,035.39 11,435.18 927,095.66 16,595.01
账款
有限公司
应收 北京星泰通府
2,274,068.38 1,137.03 2,942,597.61
账款 置业有限公司
应收 深圳市润招房
2,246,288.55 11,231.44 400,502.26 7,168.99
账款 地产有限公司
应收 珠海华淇开发
2,053,619.22 102,617.47
账款 建设有限公司
应收 武汉华晟乾茂
2,000,000.00 1,000.00
账款 置业有限公司
珠海华发城市
应收
之心建设控股 1,797,402.81 149,634.51 1,484,612.33 74,098.61
账款
有限公司
珠海市安宜建
应收
设投资有限公 1,561,603.47 156,160.35 1,561,603.47 78,080.17
账款
司
应收 广东富源实业
1,536,150.00 153,615.00 1,536,150.00 76,807.50
账款 集团有限公司
上海铧曦房地
应收
产开发有限公 1,517,293.72 7,586.47 1,210,141.51 21,661.53
账款
司
应收 珠海华保开发
1,490,977.51 7,454.89 5,062,037.09 90,610.46
账款 建设有限公司
应收 珠海华昕开发
1,195,366.99 114,256.83 1,101,330.00 55,023.81
账款 建设有限公司
应收 珠海景华房地
1,158,785.97 579.39 7,168,997.22
账款 产有限公司
珠海市香洲区
应收 碧珠碧桂园房
1,140,557.73 570.28 16,296,612.25 227.85
账款 地产开发有限
公司
应收 珠海华发综合
1,038,549.01 5,192.75 1,210,252.84 21,663.53
账款 发展有限公司
珠海十字门国
应收
际会展中心管 1,034,346.23 5,171.73 1,882,269.40 33,692.62
账款
理有限公司
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2023 年年度报告
广州海灏科技
应收
产业营运有限 1,010,497.27 505.25 30,000.00
账款
公司
汕尾市华发酒
应收
店管理有限公 1,136,196.00 56,809.80
账款
司
应收 西安紫晟置业
1,573,072.80 786.54
账款 有限公司
应收 珠海华蓓运营
1,092,720.91 5,463.60 322,068.78 5,765.03
账款 管理有限公司
珠海华发新能
应收
源运营管理有 1,636,051.18 8,180.26
账款
限公司
广州南沙区美
应收
多莉房地产开 1,044,262.91
账款
发有限公司
武汉华璋房地
应收
产开发有限公 1,890,000.00 945.00
账款
司
珠海华发城市
应收
运营投资控股 907,855.64 4,539.28 2,209,553.53 39,551.01
账款
有限公司
上海乔浦房地
应收
产开发有限公 618,938.72 309.47 47,285,707.66
账款
司
珠海市碧湖房
应收
地产开发有限 529,310.36 1,568.50 2,979,243.53 23,481.66
账款
公司
珠海华发国际
应收
会展管理有限 483,828.90 2,419.14 7,461,722.59 133,564.83
账款
公司
应收 珠海华发珠澳
61,404.00 6,140.40 4,307,506.49 202,570.30
账款 发展有限公司
应收 上海信浦东岸
4,094,796.25
账款 置业有限公司
应收 西安紫海置业
29,379,225.00
账款 有限公司
湖南梦想滨水
应收
湾置业有限公 22,174,978.17
账款
司
珠海西海岸公
应收
寓管理有限公 16,691,191.54 298,945.11
账款
司
应收 深圳融华置地
13,151,208.98
账款 投资有限公司
应收 西安紫涛置业
8,216,325.00
账款 有限公司
珠海华发智谷
应收
圆芯运营管理 7,395,118.59 132,372.62
账款
有限公司
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2023 年年度报告
上海古锋房地
应收
产开发有限公 2,289,430.00 12,519.26
账款
司
应收 成都华锦铭弘
502,154.98 2,213.77 1,045,732.25
账款 实业有限公司
应收 其他小额往来
15,832,696.81 185,947.75 10,833,949.36 211,409.45
账款
珠海十字门中
预付
央商务区建设 101,429,189.00
账款
控股有限公司
上海乔浦房地
预付
产开发有限公 87,089,612.00
账款
司
预付 建泰建设有限
82,779,482.31
账款 公司
预付 成都华锦铭弘
37,734,104.00
账款 实业有限公司
预付 珠海华发景龙
10,553,002.45
账款 建设有限公司
武汉中央商务
预付
区投资开发有 1,066,619.88 119,032.96
账款
限公司
预付 上海铧兑实业
159,366.98 1,105,887.51
账款 发展有限公司
预付 其他小额往来
1,435,512.95 158,586.12
账款
应收 宁波招海置业
90,000,000.00
股利 有限公司
应收 南京荟合置业
28,560,000.00
股利 有限公司
其他 天津瑞骏房地
应收 产开发有限责 45,550,533.17 22,775.27 11,209,526.12
款 任公司
其他 武汉华晟乾茂
应收 置业有限公司 28,195,138.88 14,097.57
款
其他 深圳融祺投资
应收 发展有限公司 10,777,167.34 5,388.58 10,777,167.34
款
其他 苏州华恒商用
应收 置业有限公司 9,682,033.19 4,841.02
款
其他 上海乔浦房地
应收 产开发有限公 7,300,000.00 3,650.00
款 司
其他 北京铧发企业
应收 管理有限公司 5,442,309.00 544,230.90 5,442,309.00 272,115.45
款
304 / 340
2023 年年度报告
其他 珠海华方物业
应收 运营管理有限 5,124,635.77 2,890.87 3,551,203.08
款 公司
珠海市香洲区
其他
碧珠碧桂园房
应收 4,892,069.24 2,446.03 276,581.97
地产开发有限
款
公司
其他 惠州融拓置业
应收 有限公司 3,218,638.40 1,609.32 3,218,638.40
款
其他 南京颐铧居置
应收 业有限公司 2,991,265.69 1,495.63 2,991,265.69
款
其他 上海铄兑物业
应收 管理有限公司 2,644,125.57 257,206.28 5,000,000.00 250,000.00
款
其他 建泰建设有限
应收 公司 2,626,273.09 150,169.16 730,884.51 36,544.23
款
其他 武汉崇鸿裕业
应收 房地产开发有 2,328,000.00 1,164.00 2,328,000.00
款 限公司
其他 珠海十字门中
应收 央商务区建设 2,092,600.00 100,030.00 127,002.71 2,570.14
款 控股有限公司
其他 珠海产权交易
应收 中心有限责任 2,003,554.33 28,282.17 680,000.00 10,186.00
款 公司
其他 武汉中央商务
应收 区投资开发有 1,384,895.84 692.45 1,981,836.28
款 限公司
其他 珠海市恒华发
应收 展有限公司 27,208.44 1,360.42 1,204,000.45
款
其他 南通招通置业
应收 有限公司 17,000,000.00
款
其他 上海招盛房地
应收 产开发有限公 3,200,000.00
款 司
其他 其他小额往来
应收 4,761,073.72 55,844.74 4,645,551.33 28,583.20
款
其他 珠海琴发投资
流动 有限公司 2,923,036,229.41 1,461,518.11 1,518,603,314.76
资产
其他 武汉中央商务
流动 区投资开发有 1,955,427,856.63 977,713.93 1,820,933,748.85
资产 限公司
305 / 340
2023 年年度报告
其他 广州市润臻置
流动 业有限公司 1,556,048,558.14 778,024.28
资产
其他 北京中冶名盈
流动 房地产开发有 1,421,990,483.34 710,995.24 1,431,572,400.00
资产 限公司
其他 上海润喆翔云
流动 置业有限公司 1,337,167,500.00 668,583.75
资产
其他 广州华骁房地
流动 产开发有限公 1,115,433,000.00 557,716.50 1,115,433,000.00
资产 司
其他 广州市润晔置
流动 业有限公司 385,984,424.63 193,009.25 303,755,443.17
资产
其他 北京星泰通府
流动 置业有限公司 319,345,472.21 159,672.74 308,802,172.21
资产
其他 南京颐铧居置
流动 业有限公司 282,924,020.52 141,462.01 346,011,723.63
资产
其他 广州海灏科技
流动 产业营运有限 262,442,918.10 131,221.46 263,793,727.77
资产 公司
其他 交投嘉华（宜
流动 昌）城市发展 245,776,377.66 122,888.19 238,892,755.83
资产 有限公司
其他 广州市增城区
流动 越华房地产开 217,155,715.21 108,577.86 80,655,715.21
资产 发有限公司
其他 天津瑞骏房地
流动 产开发有限责 215,140,000.00 107,570.00 217,220,426.43
资产 任公司
其他 珠海市海灏实
流动 业投资有限公 206,334,100.00 103,167.05 186,200,000.00
资产 司
其他 湖北联辰房地
流动 产开发有限公 167,450,000.00 83,725.00 167,450,000.00
资产 司
其他 大连万腾置业
流动 有限公司 149,181,034.69 74,590.52
资产
其他 成都润泽蓉城
流动 房地产开发有 141,671,141.38 71,229.35
资产 限公司
其他 湖南梦想滨水
流动 湾置业有限公 121,861,327.03 60,930.66 121,861,327.03
资产 司
306 / 340
2023 年年度报告
其他 武汉崇鸿裕业
流动 房地产开发有 69,778,126.00 34,889.06 74,497,369.00
资产 限公司
其他 珠海市恒华发
流动 展有限公司 52,560,000.00 26,280.00 40,560,000.00
资产
其他 珠海华发广昌
流动 房产开发有限 46,113,594.00 23,056.80 28,815,000.00
资产 公司
其他 西安金美达商
流动 业地产开发有 42,824,833.13 21,412.42
资产 限公司
珠海市香洲区
其他
碧珠碧桂园房
流动 37,448,325.41 18,724.16 1,633,333,248.57
地产开发有限
资产
公司
其他 南京联华房地
流动 产开发有限公 36,432,292.01 18,216.15
资产 司
其他 西安紫晟置业
流动 有限公司 24,000,000.00 12,000.00 59,590,682.31
资产
其他 鄂州滨湖地产
流动 有限责任公司 6,000,000.00 3,000.00 6,000,000.00
资产
其他 成都华锦铭弘
流动 实业有限公司 1,000,328.45 500.16 45,227,288.38
资产
其他 珠海市碧湖房
流动 地产开发有限 1,206,833,905.99
资产 公司
其他 南京华铎房地
流动 产开发有限公 964,686,324.35
资产 司
YANLORD ECO
其他
ISLAND
流动 424,961,900.58 212,480.95 417,876,172.35
INVESTMENTS
资产
PTE.LTD
其他 珠海景华房地
流动 产有限公司 141,249,922.72
资产
其他 惠州融拓置业
流动 有限公司 72,962,500.00
资产
其他 苏州新铧恒建
流动 设发展有限公 45,842,768.01
资产 司
其他 上海信浦东岸
流动 置业有限公司 45,000,000.00
资产
307 / 340
2023 年年度报告
其他 深圳融华置地
流动 投资有限公司 11,435,157.69
资产
其他 长沙雍景房地
流动 产有限公司 8,730,768.04
资产
其他 其他小额往来
流动 543,207.25 271.60 305,880.00
资产
珠海十字门中
合同
央商务区建设 198,206.68 99.10 1,841,868.00
资产
控股有限公司
合同 珠海华勤开发
2,149,729.04
资产 建设有限公司
合同 珠海琴发实业
1,214,756.09
资产 有限公司
合同 横琴华通金融
1,004,627.76
资产 租赁有限公司
合同 其他小额往来
689,496.91 344.75 3,181,364.23
资产
一年 维业建设集团
内到 股份有限公司
期的
27,282,793.94 25,705,820.42
非流
动资
产
长期 维业建设集团
应收 股份有限公司 56,502,295.97 83,785,089.92
款
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 建泰建设有限公司 1,867,926,460.25 1,449,629,974.25
应付账款 珠海华发景龙建设有限公司 971,330,412.51 949,100,668.54
珠海市香洲区碧珠碧桂园房
应付账款 803,013,158.00
地产开发有限公司
珠海市碧湖房地产开发有限
应付账款 393,525,760.00
公司
应付账款 维业建设集团股份有限公司 230,011,116.25 94,675,917.00
应付账款 浙江迪信通商贸有限公司 89,396,444.00 1,371,509.43
应付账款 香港华发投资控股有限公司 70,379,693.54
北京迪信通商贸股份有限公
应付账款 68,625,959.10 68,122,264.15
司
应付账款 华金证券股份有限公司 42,104,693.66 89,357,407.37
应付账款 珠海华发文化传播有限公司 19,408,020.32
308 / 340
2023 年年度报告
珠海华发澳服企业孵化管理
应付账款 18,716,437.57 9,481,035.89
有限公司
应付账款 珠海华发商贸控股有限公司 15,772,860.33 17,566,412.11
上海迪信电子通信技术有限
应付账款 13,720,983.02 1,932,830.19
公司
珠海十字门中央商务区建设
应付账款 12,330,379.63 11,884,196.67
控股有限公司
北京迪信通电子通信技术有
应付账款 11,713,660.47 3,140,000.00
限公司
珠海华发体育运营管理有限
应付账款 10,000,000.00
公司
应付账款 广东省维业科技有限公司 7,183,230.00 4,931,655.50
应付账款 广东迪信通商贸有限公司 7,033,807.43 3,953,222.30
珠海华方物业运营管理有限
应付账款 5,747,500.91
公司
武汉易通达通讯器材有限公
应付账款 5,569,811.32 1,455,000.00
司
南京亿家隆通信技术有限公
应付账款 5,286,063.00
司
福建迪信电子通信技术有限
应付账款 3,220,000.00 1,360,000.00
公司
应付账款 广东泉盛建筑有限公司 3,208,192.91
沈阳通联四海电子通信技术
应付账款 3,133,580.90 1,660,000.00
有限公司
应付账款 珠海迪信通商贸有限公司 3,035,772.79 26,951,400.00
应付账款 山西迪信通商贸有限公司 2,688,679.26
河北迪信电子通信设备有限
应付账款 2,680,000.00 1,730,000.00
公司
应付账款 河南迪信通商贸有限公司 2,520,692.00
应付账款 江苏迪丰通信技术有限公司 1,623,000.00 4,589,000.00
合肥迪信通通信技术有限公
应付账款 1,370,000.00 1,302,641.50
司
应付账款 珠海华发集团有限公司 921,967.26 3,988,266.72
应付账款 珠海华发数智技术有限公司 833,337.19 1,385,868.52
珠海华发国际会展管理有限
应付账款 600,000.00 10,000,000.00
公司
河南迪信通电子通信技术有
应付账款 440,000.00 2,355,000.00
限公司
华金国际商业保理（珠海）
应付账款 321,661.05 20,730,000.00
有限公司
武汉中央商务区投资开发有
应付账款 160,908.00 2,086,795.35
限公司
珠海华发国际酒店管理有限
应付账款 4,858.58 4,858,940.00
公司
应付账款 珠海华发珠澳发展有限公司 7,606,250.13
珠海横琴新区十字门国际金
应付账款 6,532,177.09
融中心大厦建设有限公司
抚顺通联四海电子通信技术
应付账款 1,060,000.00
有限公司
309 / 340
2023 年年度报告
应付账款 上海川达通信技术有限公司 1,000,000.00
郑州迪信通电子通信技术有
应付账款 720,000.00 1,080,000.00
限公司
应付账款 珠海市工程监理有限公司 1,440,000.00 218,000.00
应付账款 其他小额往来 8,799,725.73 6,429,730.17
预收账款 其他小额往来 2,195,128.23 728,286.11
上海古锋房地产开发有限公
其他应付款 1,576,771,000.00 1,525,393,038.71
司
其他应付款 杭州兆越房地产有限公司 1,468,449,741.74 1,312,041,741.74
太仓仁铧房地产开发有限公
其他应付款 1,298,500,000.00 1,298,500,000.00
司
惠州大亚湾康成房地产开发
其他应付款 1,199,385,000.00 1,122,000,000.00
有限公司
其他应付款 苏州华恒商用置业有限公司 912,000,000.00
南京华崧房地产开发有限公
其他应付款 883,942,828.45 263,479,928.97
司
武汉中央商务区投资开发有
其他应付款 810,862,027.51 807,349,035.83
限公司
其他应付款 南通招通置业有限公司 801,420,414.44 958,020,414.44
南京华铎房地产开发有限公
其他应付款 683,313,642.32
司
其他应付款 深圳市润招房地产有限公司 455,600,000.00 520,200,000.00
其他应付款 珠海正汉置业有限公司 423,447,963.51 734,731,178.75
其他应付款 杭州润兴置业有限公司 396,000,000.00
其他应付款 长沙懿德房地产有限公司 384,684,138.24 747,774,138.24
上海乔浦房地产开发有限公
其他应付款 362,844,195.74 362,844,195.74
司
其他应付款 成都华锦铭弘实业有限公司 343,663,608.89 37,198.24
其他应付款 南京裕晟置业有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
广州南沙区美多莉房地产开
其他应付款 284,704,572.50 333,984,572.50
发有限公司
上海招盛房地产开发有限公
其他应付款 278,320,000.00 518,420,000.00
司
其他应付款 南京仁恒江岛置业有限公司 243,994,316.67 120,264,016.67
其他应付款 香港华发投资控股有限公司 229,409,698.61 215,408,806.80
其他应付款 上海信浦东岸置业有限公司
上海铧曦房地产开发有限公
其他应付款 193,180,313.89 24,000,000.00
司
南京屿发房地产开发有限公
其他应付款 167,457,765.41
司
珠海市碧湖房地产开发有限
其他应付款 137,290,477.27
公司
其他应付款 西安紫晟置业有限公司 117,445,439.00
其他应付款 南京荟合置业有限公司 114,240,000.00 126,708,977.59
天津瑞骏房地产开发有限责
其他应付款 81,588,303.08 81,588,303.08
任公司
珠海市金岛碧桂园房地产开
其他应付款 57,986,000.00 55,050,000.00
发有限公司
310 / 340
2023 年年度报告
珠海市碧海碧桂园房地产开
其他应付款 56,224,400.00 41,177,400.00
发有限公司
其他应付款 南京铧美装饰工程有限公司 56,100,000.00 20,400,000.00
上海华泓钜盛房地产开发有
其他应付款 52,489,500.00 35,022,938.46
限公司
其他应付款 长沙雍景房地产有限公司 45,169,231.96
其他应付款 宁波招海置业有限公司 44,273,930.55 470,824,972.22
其他应付款 珠海华发景龙建设有限公司 43,358,182.19 36,159,548.51
广州华骁房地产开发有限公
其他应付款 39,600,000.00 39,600,000.00
司
其他应付款 建泰建设有限公司 33,751,129.32 9,771,821.11
珠海雍景华越房地产有限公
其他应付款 32,082,960.96 32,082,960.96
司
其他应付款 太仓商盛商务咨询有限公司 23,068,710.00 5,747,210.00
湖北联辰房地产开发有限公
其他应付款 17,359,816.26 14,815,511.57
司
其他应付款 珠海景华房地产有限公司 15,666,992.17
珠海横琴新区十字门国际金
其他应付款 13,287,086.41 2,080,714.49
融中心大厦建设有限公司
珠海市建设安全科学研究院
其他应付款 10,034,046.42 5,150.70
有限公司
其他应付款 珠海华发集团有限公司 8,739,340.23 4,345,123.16
珠海市香洲区碧珠碧桂园房
其他应付款 8,412,126.90 63,462.80
地产开发有限公司
珠海华发凤凰房产开发有限
其他应付款 5,100,000.00 5,100,000.00
公司
武汉华璋房地产开发有限公
其他应付款 5,000,000.00
司
珠海十字门中央商务区建设
其他应付款 4,627,835.90 5,584,315.64
控股有限公司
珠海华发人才公馆保障房建
其他应付款 4,243,303.83 1,228,086.82
设有限公司
其他应付款 北京星泰通府置业有限公司 4,011,546.88 3,827,044.72
苏州市盛澜美科房地产有限
其他应付款 3,138,378.46 124,245,079.89
公司
珠海横琴铧信启隆投资合伙
其他应付款 2,649,334.92
企业（有限合伙）
珠海华发沁园保障房建设有
其他应付款 2,103,543.89 1,386,578.68
限公司
珠海华发城市运营投资控股
其他应付款 2,024,632.60 15,200.00
有限公司
其他应付款 珠海琴发实业有限公司 1,730,358.47 1,729,362.37
横琴国际知识产权交易中心
其他应付款 1,215,696.00
有限公司
其他应付款 珠海迪信通商贸有限公司 281,048.00 1,121,622.00
其他应付款 深圳融祺投资发展有限公司 0.01 26,432,854.17
其他应付款 西安紫海置业有限公司 290,000,000.00
其他应付款 珠海华发新城置业有限公司 58,703,276.68
其他应付款 西安紫涛置业有限公司 39,850,681.79
311 / 340
2023 年年度报告
其他应付款 其他小额往来 5,831,889.16 3,884,607.18
合同负债 横琴华通金融租赁有限公司 1,145,783.99 7,076.00
合同负债 其他小额往来 3,686,945.93 627,484.55
其他非流动 华金资产管理（深圳）有限
350,000,000.00 650,000,000.00
负债 公司
其他非流动 珠海华发供应链金融服务有
95,000,000.00 105,000,000.00
负债 限公司
其他非流动 珠海华金普惠金融发展有限
40,000,000.00 40,000,000.00
负债 公司
其他非流动 珠海产权交易中心有限责任
139,000,000.00
负债 公司
其他非流动 珠海华金小额贷款有限公司
65,000,000.00
负债
其他非流动 珠海华金融资担保有限公司
60,000,000.00
负债
其他非流动 横琴国际知识产权交易中心
50,000,000.00
负债 有限公司
其他非流动 上海华发盈期实业有限公司
30,000,000.00
负债
其他非流动 珠海华发拍卖有限公司
11,000,000.00
负债
其他非流动 武汉市华金瑞盈股权投资管
10,000,000.00
负债 理有限公司
一年内到期 横琴华通金融租赁有限公司
的非流动负 179,285,714.20 21,142,857.12
债
一年内到期 华发集团及下属子公司
的非流动负 48,926,473.59 35,068,979.04
债
一年内到期 珠海华发集团财务有限公司
的非流动负 14,000,000.00 421,000,000.00
债
一年内到期 珠海农村商业银行股份有限
的非流动负 公司 14,000,000.00 14,000,000.00
债
一年内到期 合营联营企业
的非流动负 741,669.84 6,064,716.72
债
一年内到期 其他小额往来
的非流动负 291,779.89
债
租赁负债 华发集团及下属子公司 248,263,412.02 313,320,638.05
珠海华金智汇湾创业投资有
租赁负债 12,016,292.40 8,257,438.92
限公司
租赁负债 合营联营企业 1,361,993.87 2,450,032.62
长期借款 珠海华发集团财务有限公司 3,600,800,000.00 4,501,800,000.00
长期借款 香港华发投资控股有限公司 3,045,560,287.49 3,517,906,642.49
长期借款 Guang Yu Global Fund LP 1,128,347,183.56 1,371,115,648.91
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2023 年年度报告
珠海农村商业银行股份有限
长期借款 682,000,000.00 678,000,000.00
公司
长期借款 珠海华润银行股份有限公司 248,500,000.00 399,500,000.00
长期借款 横琴华通金融租赁有限公司 143,857,142.96 323,142,857.16
华金资产管理（深圳）有限
长期借款 2,500,000,000.00
公司
华金国际商业保理（珠海）
长期借款 2,210,000,000.00
有限公司
(3).其他项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1． 本公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措施；当
合营联营企业其他股东为其提供全额担保时，本公司按持股比例向其他股东提供反担保。
2． 公司设立了华发租赁住房资产支持专项计划，本公司承担按基础初始资产评估值下降差
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2023 年年度报告
额提供保证金、评级下调收购优先级全部资产证券、专项计划内资金不足以分配优先级资产证券
收益时的差额支付以及整租租金担保等义务；同时本公司拥有优先回购权。
3． 公司下属子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下简称珠海华发）与深圳融创文旅产
业发展集团有限公司（以下简称深圳融创文旅）签订股权转让协议，协议约定珠海华发房产收购
深圳融创文旅所持深圳融华置地投资有限公司（以下简称融华置地）51%股权及相应债权，其中
标的股权收购价款为人民币 357,000 万元，标的债权收购价款为人民币 11,902,437.16 元。收购
完成后，珠海华发将持有融华置地 100%股权。珠海华发已支付首期股权转让款 208,216.58 万元；
针对尾期股权收购价款，珠海华发应于标的股权转让工商变更登记完成后三年期限届满之日起
60 个工作日内（下称“尾款结算期”）以其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照
成本价等额冲抵。2025 年 11 月 23 日前（下称“回购期限”），深圳融创文旅有权回购标的股权及
标的债权。如选择回购的，深圳融创文旅应于回购期限前书面送达并告知珠海华发。
除存在上述承诺事项外，截止 2023 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺
事项。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、对关联方提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
为关联方提供担保详见“本附注十四、（五）”。
2、为子公司担保
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司与下属子公司、以及下属子公司之间银行借款提供担保的
余额为 978.90 亿元，其明细如下：
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
包头市华发置业有限公司 200,000.00 2023 年度 2026 年度 否
包头市名流置业有限责任公司 250,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
常熟铧顺科技产业园投资发展有限
869,700,000.00 2020 年度 2024 年度 否
公司
常熟铧顺科技产业园投资发展有限
400,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
公司
成都华锦盛弘实业有限公司 285,600,000.00 2023 年度 2026 年度 否
大连华坤房地产开发有限公司 1,270,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
大连华禄置业发展有限公司 106,236,000.00 2020 年度 2025 年度 否
佛山华标房地产开发有限公司 1,376,606,200.00 2021 年度 2030 年度 否
佛山华枫房地产开发有限公司 755,000,000.00 2022 年度 2040 年度 否
佛山华赞商业服务有限公司 1,400,000,000.00 2022 年度 2040 年度 否
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2023 年年度报告
光杰投资有限公司 249,998,911.40 2023 年度 2024 年度 否
广州华郡房地产开发有限公司 648,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
广州华阳房地产开发有限公司 2,300,096,700.00 2023 年度 2025 年度 否
广州越宏房地产开发有限公司 441,150,000.00 2021 年度 2025 年度 否
杭州铧泓置业有限公司 300,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
杭州铧旭置业有限公司 263,100,600.00 2022 年度 2025 年度 否
杭州铧兆置业有限公司 1,100,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
湖北广家洲投资有限公司 204,900,000.00 2021 年度 2025 年度 否
华发实业(香港)有限公司 1,416,539,199.67 2018 年度 2024 年度 否
华发实业(香港)有限公司 35,413,491.72 2020 年度 2024 年度 否
华发实业(香港)有限公司 1,629,021,000.00 2020 年度 2025 年度 否
惠州和汇置业有限公司 995,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
惠州和汇置业有限公司 30,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
江门华畅商业服务有限公司 428,000,000.00 2022 年度 2040 年度 否
江门华晟房地产开发有限公司 545,000,000.00 2022 年度 2040 年度 否
江门市融建房地产开发有限公司 94,200,000.00 2021 年度 2024 年度 否
昆明华创云房地产开发有限公司 763,000,000.00 2022 年度 2027 年度 否
昆明华创云房地产开发有限公司 300,000,000.00 2023 年度 2027 年度 否
罗定铧荣商贸有限公司 48,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
罗定铧荣商贸有限公司 35,520,000.00 2023 年度 2026 年度 否
罗定铧盛商贸有限公司 48,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
罗定铧盛商贸有限公司 35,520,000.00 2023 年度 2026 年度 否
罗定铧图商贸有限公司 48,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
罗定铧图商贸有限公司 34,560,000.00 2023 年度 2026 年度 否
南京铧福置业有限公司 952,150,000.00 2022 年度 2025 年度 否
南京铧耀房地产开发有限公司 211,750,000.00 2021 年度 2024 年度 否
南京铧隅房地产开发有限公司 526,701,616.67 2022 年度 2025 年度 否
青岛华赢投资有限公司 500,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
汕尾华金房地产开发有限公司 417,000,000.00 2020 年度 2026 年度 否
上海顾泓房地产开发有限公司 550,500,000.00 2022 年度 2025 年度 否
上海铧福创盛企业发展有限公司 800,000,000.00 2022 年度 2027 年度 否
上海泾铖房地产开发有限公司 1,490,000,000.00 2023 年度 2028 年度 否
上海唐骁房地产开发有限公司 554,500,000.00 2023 年度 2025 年度 否
上海信浦东岸置业有限公司 526,483,564.61 2019 年度 2027 年度 否
上海兴铖房地产开发有限公司 1,200,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
上海徐菁房地产开发有限公司 716,800,000.00 2023 年度 2026 年度 否
绍兴铧越置业有限公司 345,770,000.00 2021 年度 2024 年度 否
绍兴铧越置业有限公司 195,000,000.00 2022 年度 2029 年度 否
绍兴铧越置业有限公司 468,000,000.00 2022 年度 2030 年度 否
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2023 年年度报告
绍兴铧越置业有限公司 1,200,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
绍兴铧泽置业有限公司 700,000,000.00 2023 年度 2032 年度 否
深圳铧峰企业管理有限公司 388,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
深圳铧岭企业管理有限公司 700,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
深圳融华置地投资有限公司 2,927,000,000.00 2023 年度 2028 年度 否
深圳融华置地投资有限公司 500,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
深圳融华置地投资有限公司 1,500,000,000.00 2023 年度 2038 年度 否
沈阳华壤置业有限公司 95,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
沈阳华远置业有限公司 40,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
沈阳铧恒置业有限公司 692,000,000.00 2023 年度 2028 年度 否
沈阳中东港商业地产开发有限公司 892,800,000.00 2022 年度 2025 年度 否
苏州新铧恒建设发展有限公司 360,000,000.00 2023 年度 2027 年度 否
威海华发房地产开发有限公司 598,850,000.00 2022 年度 2042 年度 否
无锡铧博置业有限公司 1,006,600,000.00 2021 年度 2024 年度 否
无锡铧博置业有限公司 100,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
无锡铧博置业有限公司 1,000,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
无锡铧美房地产有限公司 420,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
武汉华川房地产开发有限公司 2,096,570,000.00 2021 年度 2024 年度 否
武汉华川房地产开发有限公司 680,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
武汉华发睿光房地产开发有限公司 3,198,116,000.00 2022 年度 2025 年度 否
武汉华发睿光房地产开发有限公司 314,961,114.00 2022 年度 2024 年度 否
武汉华发睿嘉房地产开发有限公司 1,000,000.00 2023 年度 2024 年度 否
武汉华发睿嘉房地产开发有限公司 539,332,200.00 2023 年度 2025 年度 否
武汉华发长茂房地产开发有限公司 115,500,000.00 2022 年度 2030 年度 否
武汉华发长盛房地产开发有限公司 198,000,000.00 2021 年度 2024 年度 否
武汉华发长盛房地产开发有限公司 52,700,000.00 2022 年度 2024 年度 否
武汉华耀房地产开发有限公司 400,000,000.00 2023 年度 2038 年度 否
义乌兆盈房地产有限公司 397,595,622.22 2021 年度 2024 年度 否
长沙天润智樾房地产开发有限公司 600,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
中山市华晟房地产开发有限公司 1,381,780,000.00 2022 年度 2025 年度 否
中山市华晟房地产开发有限公司 419,580,000.00 2023 年度 2026 年度 否
中山市华发商都商业经营有限公司 557,859,000.00 2022 年度 2034 年度 否
中山市华屹商业运营管理有限公司 37,881,902.71 2022 年度 2025 年度 否
中山市华屹商业运营管理有限公司 165,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
中山市华屹商业运营管理有限公司 628,110,000.00 2023 年度 2028 年度 否
中山市华屹商业运营管理有限公司 434,900,000.00 2023 年度 2026 年度 否
重庆华显房地产开发有限公司 115,800,000.00 2022 年度 2024 年度 否
重庆华显房地产开发有限公司 120,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海横琴华发房地产投资有限公司 28,584,287.86 2022 年度 2025 年度 否
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2023 年年度报告
珠海华发奥特美健康管理有限公司 229,947,650.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华发房地产开发有限公司 340,000,000.00 2023 年度 2028 年度 否
珠海华发建筑设计咨询有限公司 195,000,000.00 2022 年度 2024 年度 否
珠海华发建筑设计咨询有限公司 28,500,000.00 2023 年度 2028 年度 否
珠海华发实业股份有限公司 2,399,000,000.00 2019 年度 2037 年度 否
珠海华发实业股份有限公司 1,828,820,000.00 2020 年度 2038 年度 否
珠海华发西区商业有限公司 106,219,568.06 2021 年度 2024 年度 否
珠海华发西区商业有限公司 110,000,000.00 2022 年度 2024 年度 否
珠海华发西区商业有限公司 213,205,549.73 2022 年度 2025 年度 否
珠海华发西区商业有限公司 1,350,000,000.00 2023 年度 2041 年度 否
珠海华发西区商业有限公司 227,402,879.06 2023 年度 2026 年度 否
珠海华发新城置业有限公司 836,457,920.00 2023 年度 2031 年度 否
珠海华枫房地产开发有限公司 2,727,700,000.00 2022 年度 2027 年度 否
珠海华福商贸发展有限公司 44,317,743.40 2021 年度 2024 年度 否
珠海华福商贸发展有限公司 296,305,116.21 2022 年度 2025 年度 否
珠海华福商贸发展有限公司 3,500,000,000.00 2022 年度 2040 年度 否
珠海华福商贸发展有限公司 253,299,456.42 2023 年度 2026 年度 否
珠海华海置业有限公司 850,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华翰投资有限公司 38,499,918.02 2019 年度 / 否
珠海华和建设有限公司 327,920,000.00 2021 年度 2036 年度 否
珠海华湖房地产开发有限公司 826,303,669.00 2022 年度 2027 年度 否
珠海华健房地产开发有限公司 1,353,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华菁管理咨询有限公司 685,350,000.00 2019 年度 2029 年度 否
珠海华菁管理咨询有限公司 206,214,230.81 2022 年度 2025 年度 否
珠海华菁管理咨询有限公司 297,000,000.00 2023 年度 2024 年度 否
珠海华菁管理咨询有限公司 184,260,340.64 2023 年度 2026 年度 否
珠海华郡房产开发有限公司 1,403,562,500.00 2019 年度 2024 年度 否
珠海华郡房产开发有限公司 1,174,000,000.00 2020 年度 2024 年度 否
珠海华郡房产开发有限公司 800,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华阔综合服务有限公司 1,373,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海华阔综合服务有限公司 30,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华岚商务咨询有限公司 446,500,000.00 2023 年度 2028 年度 否
珠海华茂天城置业发展有限公司 1,888,650,000.00 2021 年度 2025 年度 否
珠海华明科技发展有限公司 195,000,000.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海华商百货有限公司 99,000,000.00 2022 年度 2025 年度 否
珠海华商百货有限公司 1,214,200,000.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海华商百货有限公司 650,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华桐房地产开发有限公司 510,000,000.00 2021 年度 2025 年度 否
珠海华欣投资发展有限公司 1,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
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2023 年年度报告
珠海华曜房产开发有限公司 774,000,000.00 2020 年度 2024 年度 否
珠海华耀商贸发展有限公司 150,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海华以建设有限公司 937,500,000.00 2021 年度 2036 年度 否
珠海华亿投资有限公司 509,600,000.00 2022 年度 2040 年度 否
珠海华熠商业运营管理有限公司 358,250,000.00 2019 年度 2024 年度 否
珠海华熠商业运营管理有限公司 195,000,000.00 2022 年度 2024 年度 否
珠海华智管理咨询有限公司 528,750,000.00 2020 年度 2030 年度 否
珠海华智管理咨询有限公司 309,999,999.96 2022 年度 2025 年度 否
珠海华智管理咨询有限公司 230,000,000.00 2023 年度 2026 年度 否
珠海铧创经贸发展有限公司 1,172,500,000.00 2021 年度 2024 年度 否
珠海铧创经贸发展有限公司 84,548,981.43 2023 年度 2026 年度 否
珠海铧创经贸发展有限公司 113,121,099.62 2023 年度 2028 年度 否
珠海铧国商贸有限公司 597,548,462.13 2021 年度 2024 年度 否
珠海铧国商贸有限公司 1,431,692,545.61 2022 年度 2025 年度 否
珠海铧国商贸有限公司 1,914,000,000.00 2022 年度 2024 年度 否
珠海铧国商贸有限公司 3,204,297,701.82 2023 年度 2026 年度 否
珠海铧国商贸有限公司 1,976,900,000.00 2023 年度 2025 年度 否
珠海铧国商贸有限公司 127,000,000.00 2023 年度 2024 年度 否
珠海市海润房地产开发有限公司 1,070,437,500.00 2022 年度 2025 年度 否
合计 97,890,120,242.78
3、对外担保
公司下属子公司的部分借款由担保公司提供担保，本公司相应向担保公司提供反担保；公司
下属子公司和联合营企业部分融资款项由项目合作方股东提供全额担保，本公司按照持股比例向
项目合作方股东提供反担保，具体反担保明细情况如下：
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司为非关联方单位提供保证情况如下：
被担保单位名称 担保事项 金额（万元） 期限 备注
招商局蛇口工业区控 按持股比例提供连
27,500.00 2021 年度至 2025 年度
股股份有限公司 带责任保证反担保
招商局蛇口工业区控 按持股比例提供连
119.43 2023 年度至 2024 年度
股股份有限公司 带责任保证反担保
招商局蛇口工业区控 按持股比例提供连
171.83 2020 年度至 2026 年度
股股份有限公司 带责任保证反担保
招商局蛇口工业区控 按持股比例提供连
1,266.41 2021 年度至 2026 年度
股股份有限公司 带责任保证反担保
招商局蛇口工业区控 按持股比例提供连
14,500.00 2020 年度至 2027 年度
股股份有限公司 带责任保证反担保
广东粤财融资担保集 对担保公司提供反
23,000.00 2023 年度至 2026 年度
团有限公司 担保
合计 66,557.67
除存在上述或有事项外，截止 2023 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重要或有
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事项。
4、其他事项
公司 2021 年将珠海华发景龙建设有限公司（以下简称“华发景龙”）50%股权、公司全资子
公司珠海华薇投资有限公司（以下简称“华薇投资”）将建泰建设有限公司（以下简称“建泰建
设”）40%股权出售给关联方维业建设集团股份有限公司（以下简称“维业股份”），按照《支付现
金购买资产协议》及其补充协议约定，本公司、华薇投资对维业股份承诺的剩余利润补偿期间为
2023 年度、2024 年度、2025 年度；本公司承诺剩余利润补偿期间华发景龙合并报表口径下扣除
非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别不低于 5,630.00 万元、5,810.00 万元、
5,980.00 万元；华薇投资承诺剩余利润补偿期间建泰建设合并报表口径下扣除非经常性损益后
归属于母公司股东的净利润分别不低于 2,970.00 万元、3,010.00 万元、2,870.00 万元。若华发
景龙、建泰建设未能按协议约定完成相应业绩，本公司、华薇投资将予以现金补偿。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务
无法估
状况和
计影响
项目 内容 经营成
数的
果的影
原因
响数
1、新增中标土地情况
自 2024 年 1 月 1 日至本报告日止，本公司下属子公司通过
公开挂牌取得土地使用权，签署的土地出让合同累计金额 35.98
亿元，需在合同他方履行合同规定的责任与义务的同时，按期
其他 支付款项。
事项
2、控股股东接受无偿划转国有股权情况
本公司于 2024 年 1 月 30 日收到公司控股股东珠海华发集团
有限公司（以下简称“华发集团”）通知，珠海市人民政府国有
资产监督管理委员会将珠海九洲控股集团有限公司（以下简称
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“九洲集团”）整体无偿划转至华发集团，作为华发集团下属二
级企业管理。目前正在有序推进清产核资、交接划转等各项整
合工作。由于九洲集团及其下属企业存在部分房地产开发业
务，本次划转将导致华发集团与华发股份之间被动新增潜在的
同业竞争。
华发集团于 2023 年 8 月 10 日出具了《华发集团关于解决
同业竞争的承诺函》，承诺：华发集团及华发集团除本公司外的
其他下属企业未来若取得任何可能与本公司所从事的房地产开
发业务形成竞争的项目或土地使用权，华发集团会将该等项目
或土地使用权通过托管等方式交由本公司开发，或按照国有资
产转让的相关规定将该项目进行对外转让。
华发集团将继续严格履行上述承诺，在符合相关法律法规
和规范性文件、满足相应的决策程序的情况下，按照有利于维
护本公司全体股东利益的原则，将因本次股权划转获取的与本
公司房地产开发业务形成竞争的项目或相关土地使用权，通过
托管等方式交由本公司开发，或通过按照国有资产转让的相关
规定将该项目进行对外转让等合法合规方式妥善解决上述新增
同业竞争。
本次公司控股股东接受无偿划转国有股权事项不会导致公
司控股股东和实际控制权发生变更，也不会对公司生产经营及
未来持续经营产生重大影响。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 1,018,296,282.92
经审议批准宣告发放的利润或股利 1,018,296,282.92
本公司于 2024 年 4 月 26 日召开的第十届董事局第三十八次会议，提出公司 2023 年度利润
分配预案为：拟以公司 2023 年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每 10 股
派发现金股利 3.70 元（含税），预计分配股利 1,018,296,282.92 元（含税）。
上述利润分配预案尚须提交 2023 年度股东大会批准。
3、 销售退回
□适用 √不适用
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除存在上述资产负债表日后事项外，截至财务报告批准报出日止，本公司无其他应披露未披
露的重大资产负债表日后事项。
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
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(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1． 财务报告期初金额重述
本年度公司通过同一控制下企业合并方式取得铧金投资有限公司 100.00%股权，具体情况详
见本附注七、合并范围的变更。按照《企业会计准则第 20 号—企业合并》的相关规定，本年度公
司在编制合并财务报告时对上年比较数据进行重述，具体情况如下：
（1）合并资产负债表重述
单位：元 币种：人民币
项目名称 重述前期初余额 重述后期初余额
流动资产：
货币资金 52,831,561,585.90 53,291,984,085.17
交易性金融资产 44,429,328.26 23,982,036.88
应收票据 3,570,000.00 3,570,000.00
应收账款 883,485,441.05 1,231,177,920.89
预付款项 3,422,379,710.97 3,434,593,571.03
其他应收款 1,391,006,016.30 1,403,956,462.69
存货 243,544,283,127.22 243,553,119,334.95
合同资产 10,392,433.22 10,392,433.22
一年内到期的非流动资产 25,705,820.42 25,705,820.42
其他流动资产 48,723,417,772.64 48,724,836,810.20
流动资产合计 350,880,231,235.98 351,703,318,475.45
非流动资产：
长期应收款 83,785,089.92 83,785,089.92
长期股权投资 25,217,369,402.45 25,218,683,207.19
其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00
投资性房地产 16,772,997,054.94 16,772,997,054.94
固定资产 2,892,121,890.11 2,914,808,657.36
在建工程 587,559,671.44 593,781,976.06
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使用权资产 1,199,983,336.66 1,221,128,759.13
无形资产 494,488,893.75 501,611,417.89
开发支出 14,551,952.82 15,028,840.03
长期待摊费用 179,735,881.43 182,343,300.44
递延所得税资产 4,350,147,687.73 4,372,989,152.87
其他非流动资产 18,000,000.00 18,000,000.00
非流动资产合计 51,810,840,861.25 51,895,257,455.83
资产总计 402,691,072,097.23 403,598,575,931.28
流动负债：
短期借款 34,891,219.14 416,246,604.34
衍生金融负债 4,828,454.88 4,828,454.88
应付票据 729,474,282.99 729,474,282.99
应付账款 33,302,314,747.59 33,434,865,779.68
预收款项 499,198,305.43 499,187,438.72
合同负债 80,321,072,663.79 80,394,613,579.42
应付职工薪酬 117,396,871.79 236,491,312.58
应交税费 1,780,140,137.99 1,814,804,334.19
其他应付款 22,987,224,662.44 23,393,597,084.77
一年内到期的非流动负债 25,369,856,170.77 25,374,496,222.48
其他流动负债 8,616,700,071.53 8,620,799,626.53
流动负债合计 173,763,097,588.34 174,919,404,720.58
非流动负债：
长期借款 82,584,487,563.98 82,584,487,563.98
应付债券 23,287,528,972.13 23,287,528,972.13
租赁负债 966,951,432.87 972,409,663.29
递延收益 1,045,371.72 1,045,371.72
递延所得税负债 213,047,040.31 236,230,209.91
其他非流动负债 12,425,560,541.61 12,425,560,541.61
非流动负债合计 119,478,620,922.62 119,507,262,322.64
负债合计 293,241,718,510.96 294,426,667,043.22
股东权益：
股本 2,117,161,116.00 2,117,161,116.00
其他权益工具 1,884,433,962.23 1,884,433,962.23
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 1,884,433,962.23 1,884,433,962.23
资本公积 710,386,184.70 684,020,021.70
减：库存股 23,040.00 23,040.00
其他综合收益 -84,016,862.92 -113,876,106.75
盈余公积 1,068,918,465.89 1,068,918,465.89
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2023 年年度报告
未分配利润 14,045,954,730.37 13,819,987,162.69
归属于母公司股东权益合计 19,742,814,556.27 19,460,621,581.76
少数股东权益 89,706,539,030.00 89,711,287,306.30
股东权益合计 109,449,353,586.27 109,171,908,888.06
负债和股东权益总计 402,691,072,097.23 403,598,575,931.28
（2） 合并利润表重述
单位：元 币种：人民币
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
一、营业收入 59,189,810,191.70 60,446,879,717.26
减：营业成本 47,242,716,027.54 48,267,632,561.00
税金及附加 2,610,337,294.43 2,618,295,092.46
销售费用 1,900,095,286.64 1,882,051,474.34
管理费用 1,758,325,472.81 1,747,450,824.61
研发费用 107,766,995.89 109,364,387.06
财务费用 228,952,433.22 218,699,153.47
其中：利息费用 1,120,466,177.79 1,133,464,618.34
其中：利息收入 976,566,260.80 979,738,006.39
加：其他收益 35,348,240.55 45,972,011.61
投资收益（损失以“-”号填列） 1,538,133,673.00 1,538,686,383.79
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,501,180,599.04 1,501,249,667.83
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 173,206,734.81 168,307,202.92
信用减值损失（损失以“-”号填列） -80,952,906.11 -102,572,762.41
资产减值损失（损失以“-”号填列） -759,545,396.44 -759,545,396.44
资产处置收益（损失以“-”号填列） 1,240,835.91 1,139,578.18
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 6,249,047,862.89 6,495,373,241.97
加：营业外收入 98,188,126.56 98,300,525.71
减：营业外支出 64,233,889.95 64,619,054.77
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 6,283,002,099.50 6,529,054,712.91
减：所得税费用 1,556,882,480.87 1,651,370,448.69
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 4,726,119,618.63 4,877,684,264.22
（一）按经营持续性分类
持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 4,726,119,618.63 4,877,684,264.22
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填
2,577,816,542.73 2,609,889,760.75
列）
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 2,148,303,075.90 2,267,794,503.47
五、其他综合收益的税后净额 -317,347,735.05 -397,648,220.81
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -269,999,749.02 -312,293,702.80
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2023 年年度报告
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -269,999,749.02 -312,293,702.80
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -3,536,733.98 -3,536,733.98
2.外币财务报表折算差额 -285,096,485.68 -327,390,439.46
3.投资性房地产初始公允价值变动 18,633,470.64 18,633,470.64
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -47,347,986.03 -85,354,518.01
六、综合收益总额 4,408,771,883.58 4,480,036,043.41
归属于母公司所有者的综合收益总额 2,307,816,793.71 2,297,596,057.95
归属于少数股东的综合收益总额 2,100,955,089.87 2,182,439,985.46
七、每股收益：
（一）基本每股收益 1.12 1.14
（二）稀释每股收益 1.12 1.14
（3） 合并现金流量表重述
单位：元 币种：人民币
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 72,257,117,947.43 72,257,117,947.43
收到的税费返还 2,401,057,404.75 2,402,570,791.96
收到其他与经营活动有关的现金 4,426,935,512.36 5,934,655,103.96
经营活动现金流入小计 79,085,110,864.54 80,594,343,843.35
购买商品、接受劳务支付的现金 24,089,041,372.63 24,089,041,372.63
支付给职工以及为职工支付的现金 3,230,998,975.59 3,990,889,179.72
支付的各项税费 8,440,609,433.93 8,578,908,599.36
支付其他与经营活动有关的现金 4,980,231,848.67 5,389,193,195.19
经营活动现金流出小计 40,740,881,630.82 42,048,032,346.90
经营活动产生的现金流量净额 38,344,229,233.72 38,546,311,496.45
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 5,832,023,133.29 5,832,023,133.29
取得投资收益收到的现金 783,579,290.11 784,081,754.49
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
400,600.95 514,600.95
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 30,850,000.00 30,850,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 2,063,611,920.23 2,063,611,920.23
投资活动现金流入小计 8,710,464,944.58 8,711,081,408.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的
30,705,680,345.70 30,726,486,345.70
现金
投资支付的现金 23,903,616,987.86 23,903,616,987.86
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 188,381,858.03 188,381,858.03
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2023 年年度报告
支付其他与投资活动有关的现金 442,649,641.21 442,649,641.21
投资活动现金流出小计 55,240,328,832.80 55,261,134,832.80
投资活动产生的现金流量净额 -46,529,863,888.22 -46,550,053,423.84
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 13,910,818,585.81 13,910,818,585.81
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 13,910,818,585.81 13,910,818,585.81
取得借款收到的现金 95,410,684,152.51 95,567,711,152.51
收到其他与筹资活动有关的现金 1,669,698,477.98 1,669,698,477.98
筹资活动现金流入小计 110,991,201,216.30 111,148,228,216.30
偿还债务支付的现金 84,976,643,027.80 85,301,051,027.80
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 10,002,545,126.39 10,013,877,126.39
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 722,260,369.32 722,260,369.32
支付其他与筹资活动有关的现金 5,010,542,049.03 5,015,096,049.03
筹资活动现金流出小计 99,989,730,203.22 100,330,024,203.22
筹资活动产生的现金流量净额 11,001,471,013.08 10,818,204,013.08
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 2,439,428.32 6,212,532.58
五、现金及现金等价物净增加额 2,818,275,786.90 2,820,674,618.27
加：期初现金及现金等价物余额 49,717,602,568.04 50,169,999,282.06
六、期末现金及现金等价物余额 52,535,878,354.94 52,990,673,900.33
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 771,445,286.24 231,659,177.37
1 年以内小计 771,445,286.24 231,659,177.37
1至2年 22,255,882.33
合计 793,701,168.57 231,659,177.37
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2023 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计
提坏账准
备
按组合计
提坏账准 793,701,168.57 100.00 5,093,091.69 0.64 788,608,076.88 231,659,177.37 100.00 3,449,145.47 1.49 228,210,031.90
备
其中：
低风险组
714,596,333.46 90.03 25,055.82 714,571,277.64 162,676,268.01 70.22 162,676,268.01
合
正常风险
79,104,835.11 9.97 5,068,035.87 6.41 74,036,799.24 68,982,909.36 29.78 3,449,145.47 5.00 65,533,763.89
组合
合计 793,701,168.57 100.00 5,093,091.69 0.64 788,608,076.88 231,659,177.37 100.00 3,449,145.47 1.49 228,210,031.90
327 / 340
2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 3,449,145.47 1,643,946.22 5,093,091.69
低风险组合 25,055.82 25,055.82
正常风险组合 3,449,145.47 1,618,890.40 5,068,035.87
合计 3,449,145.47 1,643,946.22 5,093,091.69
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和合同资
应收账款和合同资产
单位名称 产期末余额合计数的 坏账准备期末余额
期末余额
比例（%）
上海兴铖房地产开发有
80,051,199.42 10.09
限公司
珠海十字门中央商务区
71,951,005.61 9.07 4,710,344.39
建设控股有限公司
上海唐骁房地产开发有
64,090,006.22 8.07
限公司
惠州和汇置业有限公司 37,365,990.94 4.71
深圳融华置地投资有限
36,781,548.75 4.63
公司
合计 290,239,750.94 36.57 4,710,344.39
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 8,082,000.00
其他应收款 57,882,550,994.76 44,925,947,974.54
合计 57,890,632,994.76 44,925,947,974.54
其他说明：
√适用 □不适用
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
珠海横琴华发房地产投资有限公司 8,082,000.00
合计 8,082,000.00
329 / 340
2023 年年度报告
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 41,533,515,111.05 35,409,987,678.73
1 年以内小计 41,533,515,111.05 35,409,987,678.73
1至2年 8,978,345,142.86 6,333,221,192.81
2至3年 5,435,772,788.20 2,306,707,339.74
3 年以上 1,941,437,874.01 883,150,340.62
合计 57,889,070,916.12 44,933,066,551.90
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金、押金及备用金 2,045,414.70 1,918,784.70
信托保障金 21,366,420.24 16,269,087.83
代垫工程及业主款项 10,611,736.10 12,414,363.83
往来款项 57,850,845,889.69 44,901,889,597.88
其他 4,201,455.39 574,717.66
小计 57,889,070,916.12 44,933,066,551.90
减：坏账准备 -6,519,921.36 -7,118,577.36
合计 57,882,550,994.76 44,925,947,974.54
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失 (未发生 信 用损失 (已发生 信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
3,129,096.66 3,989,480.70 7,118,577.36
额
本期计提 930,491.87 930,491.87
本期转回 1,529,147.87 1,529,147.87
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
2,530,440.66 3,989,480.70 6,519,921.36
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
330 / 340
2023 年年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按单项计提坏
3,989,480.70 3,989,480.70
账准备
按组合计提坏
3,129,096.66 930,491.87 1,529,147.87 2,530,440.66
账准备
其中：低风险
1,553,928.65 1,529,147.87 24,780.78
组合
正常风险组
1,575,168.01 930,491.87 2,505,659.88
合
合计 7,118,577.36 930,491.87 1,529,147.87 6,519,921.36
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 余额合计数的比例 账龄
性质 期末余额
(%)
武汉华嵘房地
产开发有限公 4,970,501,875.59 8.59 往来款 3 年以内
司
331 / 340
2023 年年度报告
珠海华晖房地
产开发有限公 2,000,000,000.00 3.45 往来款 1 年以内
司
珠海华景房地
产开发有限公 1,944,673,316.39 3.36 往来款 1 年以内
司
珠海华欣投资
1,794,270,688.33 3.10 往来款 1 年以内
发展有限公司
南京铧福置业
1,728,718,407.10 2.99 往来款 1 年以内
有限公司
合计 12,438,164,287.41 21.49
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公
88,773,273,935.98 88,773,273,935.98 80,428,870,701.11 80,428,870,701.11
司投资
对联
营、合
753,622,589.54 753,622,589.54 641,944,741.06 641,944,741.06
营企业
投资
合计 89,526,896,525.52 89,526,896,525.52 81,070,815,442.17 81,070,815,442.17
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
中山市华发生态园
房地产开发有限公 809,442,433.68 809,442,433.68
司
中山市华发房地产
1,196,102,068.28 1,196,102,068.28
开发有限公司
332 / 340
2023 年年度报告
珠海华聘营销咨询
10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
珠海华铸工程造价
10,000,000.00 10,000,000.00
咨询有限公司
珠海华章工程管理
10,000,000.00 10,000,000.00
咨询有限公司
珠海华曙设计咨询
10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
珠海华阔综合服务
450,000,000.00 50,000,000.00 500,000,000.00
有限公司
珠海华发华序投资 120,000,000.
60,000,000.00 60,000,000.00
有限公司 00
珠海华发优生活物
业运营管理有限公 10,000,000.00 10,000,000.00
司
珠海华瑞投资有限
27,600.00 27,600.00
公司
珠海华发华宜投资
100,000,000.00 100,000,000.00
控股有限公司
珠海华发城市更新
10,000,000.00 10,000,000.00
投资控股有限公司
珠海华茂房地产咨
1,209,639,583.11 1,209,639,583.11
询有限公司
珠海华纳投资发展
424,857,037.17 424,857,037.17
有限公司
珠海华融投资发展
1,022,633,529.40 1,022,633,529.40
有限公司
珠海市华发信息咨
31,189,236.11 31,189,236.11
询有限公司
珠海华发房地产营
6,300,000.00 6,300,000.00
销顾问有限公司
珠海铧创经贸发展
1,583,617,589.55 1,583,617,589.55
有限公司
珠海华发投资发展
160,000,000.00 160,000,000.00
有限公司
珠海市永宏基商贸
226,448,964.96 226,448,964.96
有限公司
中山市华腾置业有
10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
广西华诚房地产投
1,273,232,566.66 1,273,232,566.66
资有限公司
广西华明投资有限
822,000,000.00 822,000,000.00
公司
铧发置业（澳门）
54,276,750.00 54,276,750.00
有限公司
广东华发中建新科
技投资控股有限公 68,942,596.52 68,942,596.52
司
珠海华郡房产开发
4,905,952,402.14 4,905,952,402.14
有限公司
333 / 340
2023 年年度报告
广东湛蓝房地产发
2,566,121,700.00 2,566,121,700.00
展有限公司
华发优生活租赁服
务（珠海）有限公 10,000,000.00 10,000,000.00
司
上海铧崧房地产开 1,176,000,000.
1,176,000,000.00
发有限公司 00
重庆华显房地产开
650,000,000.00 650,000,000.00
发有限公司
太仓华藤房地产开
1,386,000,000.00 1,386,000,000.00
发有限公司
太仓华仁房地产开
1,255,841,177.78 1,255,841,177.78
发有限公司
苏州铧景创盛置业
596,190,000.00 596,190,000.00
有限公司
太仓华曦房地产开 2,040,000,000.
2,040,000,000.00
发有限公司 00
太仓华铷商务咨询 2,120,400,000.
2,120,400,000.00
有限公司 00
太仓华铖商务咨询 1,632,000,000.
1,632,000,000.00
有限公司 00
南京铧腾置业有限
436,898,020.54 436,898,020.54
公司
南京铧福置业有限
306,196,100.00 306,196,100.00
公司
长沙天润智樾房地
805,977,172.50 805,977,172.50
产开发有限公司
成都华睿联弘房地 1,275,000,000.
1,275,000,000.00
产开发有限公司 00
珠海华发商用房产
30,000,000.00 30,000,000.00
管理有限公司
珠海华发商业经营
500,000,000.00 500,000,000.00
管理有限公司
珠海华发建筑设计
99,400,000.00 100,000,000.00 199,400,000.00
咨询有限公司
珠海华发优家工程
1,718,626,666.66 1,718,626,666.66
服务有限公司(01)
珠海华发文化传播 497,000,000.
497,000,000.00
有限公司 00
珠海铧国商贸有限
1,270,000,000.00 1,270,000,000.00
公司
珠海华发园林工程 1,329,108,81
1,329,108,818.00
有限公司 8.00
华发实业(香港)有
60,828,624.00 60,828,624.00
限公司
珠海华发企业管理
31,189,236.11 31,189,236.11
有限公司
珠海华发奥特美健
490,000,000.00 490,000,000.00
康管理有限公司
334 / 340
2023 年年度报告
珠海华发文化俱乐
30,000.00 30,000.00
部
包头市华发置业有
9,000,000.00 9,000,000.00
限公司
沈阳华地商业投资
10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
沈阳华荣置业有限
500,000,000.00 500,000,000.00
公司
沈阳华远置业有限
300,000,000.00 300,000,000.00
公司
沈阳华壤置业有限
1,069,650,684.93 1,069,650,684.93
公司
沈阳华博置业有限
1,069,750,684.93 1,069,750,684.93
公司
沈阳华灏置业有限
543,580,000.00 543,580,000.00
公司
沈阳华畅置业有限
1,069,800,684.93 1,069,800,684.93
公司
沈阳华耀置业有限
283,750,723.92 283,750,723.92
公司
沈阳华纳置业有限
2,215,901,746.15 2,215,901,746.15
公司
珠海华明科技发展
455,951,574.33 455,951,574.33
有限公司
珠海市银河房地产
13,886,010.47 13,886,010.47
开发有限公司
珠海市海川地产有 30,250,486,646.8 30,250,486,646.8
限公司 8 8
珠海市中泰投资有
1,726,268,419.00 394,944,880.37 2,121,213,299.37
限公司
珠海奥华企业管理
1,573,013,750.00 1,573,013,750.00
咨询有限公司
珠海华发房地产开
10,000,000.00 10,000,000.00
发有限公司
珠海横琴华发房地
2,712,000,000.00 2,712,000,000.00
产投资有限公司
珠海华发置业发展
8,000,000.00 8,000,000.00
有限公司
珠海华亿投资有限
2,506,000,000.00 2,506,000,000.00
公司
广州华宁房地产开
500,000,000.00 500,000,000.00
发有限公司
广州华昊房地产开
257,749,444.44 257,749,444.44
发有限公司
广州华枫投资有限
839,000,000.00 839,000,000.00
公司
武汉华发置业有限
10,000,000.00 10,000,000.00
公司
335 / 340
2023 年年度报告
荣成华发房地产开
435,000,000.00 435,000,000.00
发有限公司
威海华发房地产开
2,020,700,000.00 2,020,700,000.00
发有限公司
青岛华发投资有限
10,000,000.00 10,000,000.00
公司
上海铧发创盛置业
1,501,616,500.00 1,501,616,500.00
有限公司
上海铧福创盛企业
10,000,000.00 10,000,000.00
发展有限公司
大连华坤房地产开
1,205,861,130.46 1,205,861,130.46
发有限公司
大连华藤房地产开
240,000,000.00 240,000,000.00
发有限公司
80,428,870,701.1 10,290,512,052 1,946,108,81 88,773,273,935.9
合计
1 .87 8.00 8
336 / 340
2023 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 宣告发放 计提 期末 减值准备
追加 权益法下确认的 其他综合收益 其他权
单位 余额 减少投资 现金股利 减值 其他 余额 期末余额
投资 投资损益 调整 益变动
或利润 准备
一、合营企业
珠海华发数智技术有 24,466,653.43 -24,466,653.43
限公司
珠海市建设安全科学 7,315,441.36 -561,561.10
6,753,880.26
研究院有限公司
小计 31,782,094.79 -24,466,653.43 -561,561.10 6,753,880.26
二、联营企业
珠海华发集团财务有 610,162,646.27 133,933,558.47 2,772,504.54
746,868,709.28
限公司
小计 610,162,646.27 133,933,558.47 2,772,504.54 746,868,709.28
合计 641,944,741.06 -24,466,653.43 133,371,997.37 2,772,504.54 753,622,589.54
337 / 340
2023 年年度报告
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 713,374,846.45 627,480,825.85 1,481,652,636.08 1,352,159,774.90
其他业务 1,168,730,193.09 1,889,846.36 842,676,679.14 1,680,705.65
合计 1,882,105,039.54 629,370,672.21 2,324,329,315.22 1,353,840,480.55
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,695,699,678.00 2,820,788,036.83
权益法核算的长期股权投资收益 133,371,997.37 126,012,433.60
处置长期股权投资产生的投资收益 -136,927,482.90
交易性金融资产在持有期间的投资收益 24,958,773.74 18,235,076.69
衍生金融资产的投资收益 169,938,300.00 -62,871,900.00
合计 1,887,041,266.21 2,902,163,647.12
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2023 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
845,120.14
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
55,997,341.45
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
26,275,930.82
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,220,018.47
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
976,877,015.34
地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 67,036,811.31
其他符合非经常性损益定义的损益项目 251,244,718.27
减：所得税影响额 345,534,145.15
少数股东权益影响额（税后） 73,079,243.79
合计 962,883,566.86
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益（元）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
9.66 0.79 0.79
利润
扣除非经常性损益后归属于
4.34 0.35 0.35
公司普通股股东的净利润
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2023 年年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事局主席：李光宁
董事局批准报送日期：2024 年 4 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
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