公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事局会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事局决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以公司2023年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红
利3.70元（含税）。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份 600325
联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
办公地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号
电话 0756-8282111 0756-8282111
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
2 报告期公司主要业务简介
2023 年以来，房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄。房地产竣工面积增加较快，“保交
楼”工作效果持续显现。国家统计局发布的数据显示，2023 年，全国房地产开发投资为 110,913
亿元，相比上年下降 9.6%，但降幅相比较 2022 年而言收窄了 0.4 个百分点；全国房屋竣工面积为
99,831 万平米，增长 17.0%，其中住宅竣工面积为 72,433 万平米，增长 17.2%。
2023 年商业地产市场供需两端均偏弱，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费
需求旺盛的高能级城市。新房市场方面，商办用房开发投资额和新开工面积同比下降，销售面积
也有所减少。租赁市场方面，商铺租赁需求在消费复苏带动下有所恢复，商业街租金企稳，购物
中心租金止跌转涨，写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。其中公募 REITs 试点已拓展至消
费基础设施领域，为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，未来有望助力企业存量资产盘活。
2023 年物业管理行业保持良好发展势头，高质量发展成为行业“主旋律”，行业营收和管理规
模再创新高。中国物业管理协会数据显示，预计 2023 年末，中国物业管理行业营收规模将达到
1.69 万亿元，总管理面积将达到约 391 亿平方米。物业企业更加注重成本等经营要素，进行有质
量的拓展，同时持续优化项目质量，为行业可持续发展奠定基础。
目前，我国城镇化仍然处在持续发展过程中，城镇化数量和质量提升还有很大的空间。国家
统计局数据显示，近五年城镇化率年均提高 0.93 个百分点，每年超过 1000 万的农村居民进入城
镇，带来大量新增住房的需求。此外，改善性住房需求比较迫切，形成房地产市场的重要推动力，
在 70 个大中城市中，2023 年二手房的成交量已经超过新房成交量。随着“三大工程”有力有序推
进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投
资消费，推动房地产市场健康发展。
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售
为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于
粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公
司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线
城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 本年比
上年
2023年 2021年
调整后 调整前 增减
(%)
总资产 451,699,413,671.47 403,598,575,931.28 402,691,072,097.23 11.92 355,057,380,817.86
归属于上
市公司股
22,176,545,773.56 19,460,621,581.76 19,742,814,556.27 13.96 20,819,051,464.90
东的净资
产
营业收入 72,144,909,943.75 60,446,879,717.26 59,189,810,191.70 19.35 51,240,679,151.29
归属于上
市公司股
1,837,841,852.48 2,609,889,760.75 2,577,816,542.73 -29.58 3,194,739,694.53
东的净利
润
归属于上
市公司股
东的扣除
874,958,285.62 2,417,406,859.02 2,417,406,859.02 -63.81 2,940,118,220.51
非经常性
损益的净
利润
经营活动
产生的现
50,543,848,009.60 38,546,311,496.45 38,344,229,233.72 31.12 36,060,703,529.04
金流量净
额
加权平均 减少
净资产收 9.66 14.15 13.74 4.49个 17.80
益率（%） 百分点
基本每股
收益（元 0.79 1.14 1.12 -30.70 1.34
／股）
稀释每股
收益（元 0.79 1.14 1.12 -30.70 1.34
／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 11,958,336,526.39 19,520,133,355.18 15,772,556,395.36 24,893,883,666.82
归属于上市公司
539,673,774.77 1,386,585,634.50 275,220,573.71 -363,638,130.50
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
558,077,970.71 1,362,273,143.26 247,863,781.69 -1,293,256,610.04
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
10,971,701,898.58 22,325,098,586.55 13,007,492,235.69 4,239,555,288.78
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 38,590
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 40,897
前 10 名股东持股情况
质押、标记
或冻结情况
持有有限售
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股 股东
条件的股份
（全称） 减 量 (%) 份 性质
数量 数量
状
态
国有
珠海华发集团有限公司 212,588,900 724,967,983 26.34 180,911,500 无
法人
中国人寿保险股份有限公司
－传统－普通保险产品－ 76,071,370 78,669,870 2.86 74,349,442 无 其他
005L－CT001 沪
中央汇金资产管理有限责任 国有
0 64,827,120 2.36 0 无
公司 法人
国有
珠海华发综合发展有限公司 0 48,877,280 1.78 0 无
法人
招商银行股份有限公司－上
证红利交易型开放式指数证 6,447,371 43,555,321 1.58 0 无 其他
券投资基金
全国社保基金一零七组合 24,543,100 43,064,962 1.56 0 无 其他
华金证券－珠海华发综合发
展有限公司－华金证券融汇 0 42,000,000 1.53 0 无 其他
314 号单一资产管理计划
境内
王秀娟 23,573,075 41,900,475 1.52 21,065,675 无 自然
人
全国社保基金四一三组合 14,348,984 38,445,082 1.40 4,353,084 无 其他
泰康人寿保险有限责任公司
－传统－普通保险产品－ 26,442,804 28,983,404 1.05 26,022,304 无 其他
019L－CT001 沪
上述股东关联关系或一致行动的说明 珠海华发综合发展有限公司为珠海华发集团有限公司下属
子公司；珠海华发综合发展有限公司与华金证券－珠海华
发综合发展有限公司－华金证券融汇 314 号单一资产管理
计划为一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
珠海华发实业
股份有限公司
非公开发行
19 华发 01 151195 2024-02-25 7.5 5.1
2019 年公司债
券（第一期）
（品种一）
珠海华发实业
股份有限公司
非公开发行
19 华发 03 151992 2024-08-19 5 5.00
2019 年公司债
券（第二期）
（品种一）
珠海华发实业
股份有限公司
面向合格投资
者 公 开 发 行 20 华发 02 163168 2025-02-24 15.8 5.30
2020 年公司债
券（第一期）
（品种二）
珠海华发实业
股份有限公司
面向合格投资
者 公 开 发 行 20 华发 04 175401 2025-11-12 15 4.05
2020 年公司债
券（第二期）
（品种一）
珠海华发实业
股份有限公司
面向合格投资
者 公 开 发 行 20 华发 05 175402 2025-11-12 0.5 4.70
2020 年公司债
券（第二期）
（品种二）
珠海华发实业
股份有限公司
2021 年非公开
21 华发 01 177557 2026-01-18 1.25 4.98
发行公司债券
（第一期）（品
种一）
珠海华发实业 21 华发 03 188669 2026-09-13 20 3.90
股份有限公司
2021 年面向专
业投资者公开
发行公司债券
（第一期）（品
种一）
珠海华发实业
股份有限公司
2021 年面向专
21 华发 05 188988 2026-12-17 15 4.05
业投资者公开
发行公司债券
（第二期）
珠海华发实业
股份有限公司
2022 年面向专
业投资者公开 22 华发 01 185641 2027-04-29 3.9 4.70
发行公司债券
（第一期）（品
种一）
珠海华发实业
股份有限公司
2022 年面向专
业投资者公开 22 华发 02 185640 2027-04-29 3 4.90
发行公司债券
（第一期）（品
种二）
珠海华发实业
股份有限公司
2022 年面向专
22 华发 03 137752 2027-09-13 5 4.80
业投资者公开
发行公司债券
（第二期）
珠海华发实业
股份有限公司
2023 年面向专
业投资者非公 23 华发 03 251710 2028-07-18 11 4.20
开发行公司债
券（第一期）
(品种一）
珠海华发实业
股份有限公司
2023 年面向专 23 华发 04 251711 2028-07-18 6.95 4.58
业投资者非公
开发行公司债
券（第一期）
（品种二）
珠海华发实业
股份有限公司
2024 年面向专
业投资者非公 24 华发 02 253790 2029-02-02 7.5 3.80
开发行公司债
券（第一期）
（品种二）
珠海华发实业
股份有限公司 20 华 发 实 业
102000111 2023-02-18 0 4.30
2020 年度第一 MTN001
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司 20 华 发 实 业
102000811 2023-04-23 0 4.10
2020 年度第二 MTN002
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司
20 华 发 实 业
2020 年度第一 032000766 2023-08-31 0 4.68
PPN001
期定向债务融
资工具
珠海华发实业
股份有限公司
20 华 发 实 业
2020 年度第二 032000850 2023-09-25 0 4.68
PPN002
期定向债务融
资工具
珠海华发实业
股份有限公司 20 华 发 实 业
102001864 2023-09-29 0 4.58
2020 年度第三 MTN003
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第一 012380961 2023-09-10 0 4.00
SCP001
期超短期融资
券
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第二 012381114 2023-10-27 0 3.70
SCP002
期超短期融资
券
珠海华发实业
20 华 发 实 业
股份有限公司 102002032 2025-10-29 0.1 4.05
MTN004
2020 年度第四
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司
21 华 发 实 业
2021 年度第一 032100193 2026-02-04 0.72 4.95
PPN001
期定向债务融
资工具
珠海华发实业
股份有限公司 21 华 发 实 业
102100834 2024-04-26 5.1 4.65
2021 年度第一 MTN001
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司 21 华 发 实 业
102101186 2026-06-24 3.8 3.90
2021 年度第二 MTN002
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司 21 华 发 实 业
102101771 2024-09-02 10 3.20
2021 年度第三 MTN003
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司 21 华 发 实 业
102103125 2024-11-29 3.9 3.60
2021 年度第四 MTN004
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司
22 华 发 实
2022 年度第一 102281460 2027-07-04 12 4.94
MTN001A
期中期票据
(品种一)
珠海华发实业
股份有限公司
22 华 发 实
2022 年度第一 102281461 2027-07-04 18 4.79
MTN001B
期中期票据
(品种二)
珠海华发实业
股份有限公司
22 华 发 实 业
2022 年度第二 102281723 2027-08-08 6 4.85
MTN002A
期中期票据
(品种一)
珠海华发实业
股份有限公司
22 华 发 实 业
2022 年度第二 102281724 2027-08-08 10 4.70
MTN002B
期中期票据
(品种二)
珠海华发实业 22 华 发 实 业
102200256 2027-10-31 10 4.80
股份有限公司 MTN003(并购)
2022 年度第三
期中期票据
(并购)
珠海华发实业
股份有限公司 23 华 发 实 业
102300332 2028-04-03 10 4.70
2023 年度第一 MTN001
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第二 102381113 2028-04-27 4 4.20
MTN002(并购)
期中期票据
(并购)
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第三 102382501 2028-09-19 9 4.15
MTN003A
期中期票据
(品种一)
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第三 102382502 2026-09-19 11 3.62
MTN003B
期中期票据
(品种二)
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第四 102383166 2028-11-24 4 4.30
MTN004A
期中期票据
(品种一)
珠海华发实业
股份有限公司
23 华 发 实 业
2023 年度第四 102383167 2026-11-24 6 3.46
MTN004B
期中期票据
(品种二)
珠海华发实业
股份有限公司 23 华 发 实 业
102383296 2026-12-11 10 3.60
2023 年度第五 MTN005
期中期票据
珠海华发实业
股份有限公司
24 华 发 实 业
2024 年度第一 012480238 2024-10-18 8.5 2.95
SCP001
期超短期融资
券
珠海华发实业
24 华 发 实 业
股份有限公司 102400706 2024-04-03 6.1 3.5
MTN001
2024 年度第一
期中期票据
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
珠海华发实业股份有
限公司 2021 年非公开 公司已于 2023 年 1 月 18 日支付了 2022 年 1 月 18 日至 2023 年 1 月 17
发行公司债券（第一 日期间的利息及回售部分的本金。
期）（品种一）
珠海华发实业股份有
限公司面向合格投资
公司已于 2023 年 2 月 24 日支付了 2022 年 2 月 24 日至 2023 年 2 月 23
者公开发行 2020 年公
日期间的利息及回售部分的本金。
司债券（第一期）（品
种二）
珠海华发实业股份有
限公司非公开发行 公司已于 2023 年 2 月 25 日支付了 2022 年 2 月 25 日至 2023 年 2 月 24
2019 年公司债券（第一 日期间的利息。
期）（品种一）
珠海华发实业股份有
限公司 2022 年面向专
公司已于 2023 年 4 月 29 日支付了 2022 年 4 月 29 日至 2023 年 4 月 28
业投资者公开发行公
日期间的利息。
司债券（第一期）（品
种一）
珠海华发实业股份有
限公司 2022 年面向专
公司已于 2023 年 4 月 29 日支付了 2022 年 4 月 29 日至 2023 年 4 月 28
业投资者公开发行公
日期间的利息。
司债券（第一期）（品
种二）
珠海华发实业股份有
限公司 2021 年面向专
公司已于 2023 年 7 月 30 日支付了 2022 年 7 月 30 日至 2023 年 7 月 29
业投资者公开发行住
日期间的利息及回售部分的本金。
房租赁专项公司债券
（第一期）
珠海华发实业股份有
限公司非公开发行 公司已于 2023 年 8 月 19 日支付了 2022 年 8 月 19 日至 2023 年 8 月 18
2019 年公司债券（第二 日期间的利息。
期）（品种一）
珠海华发实业股份有
限公司 2021 年面向专
公司已于 2023 年 9 月 13 日支付了 2022 年 9 月 13 日至 2023 年 9 月 12
业投资者公开发行公
日期间的利息及回售部分的本金。
司债券（第一期）（品
种一）
珠海华发实业股份有 公司已于 2023 年 9 月 13 日支付了 2022 年 9 月 13 日至 2023 年 9 月 12
限公司 2022 年面向专 日期间的利息。
业投资者公开发行公
司债券（第二期）
珠海华发实业股份有
限公司面向合格投资
公司已于 2023 年 11 月 12 日支付了 2022 年 11 月 12 日至 2023 年 11 月
者公开发行 2020 年公
11 日期间的利息及回售部分的本金。
司债券（第二期）（品
种一）
珠海华发实业股份有
限公司面向合格投资
公司已于 2023 年 11 月 12 日支付了 2022 年 11 月 12 日至 2023 年 11 月
者公开发行 2020 年公
11 日期间的利息。
司债券（第二期）（品
种二）
珠海华发实业股份有
限公司 2021 年面向专 公司已于 2023 年 12 月 17 日支付了 2022 年 12 月 17 日至 2023 年 12 月
业投资者公开发行公 16 日期间的利息及回售部分的本金。
司债券（第二期）
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 2 月 4 日支付了 2022 年 2 月 4 日至 2023 年 2 月 3 日期
限公司 2021 年度第一
间的利息及回售部分的本金。
期定向债务融资工具
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 2 月 18 日支付了 2022 年 2 月 18 日至 2023 年 2 月 17
限公司 2020 年度第一
日期间的利息和本期债券本金。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 4 月 23 日支付了 2022 年 4 月 23 日至 2023 年 4 月 22
限公司 2020 年度第二
日期间的利息和本期债券本金。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 4 月 26 日支付了 2022 年 4 月 26 日至 2023 年 4 月 25
限公司 2021 年度第一
日期间的利息。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 6 月 24 日支付了 2022 年 6 月 24 日至 2023 年 6 月 23
限公司 2021 年度第二
日期间的利息及回售部分的本金。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 7 月 4 日支付了 2022 年 7 月 4 日至 2023 年 7 月 3 日期
限公司 2022 年度第一
间的利息。
期中期票据(品种一)
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 7 月 4 日支付了 2022 年 7 月 4 日至 2023 年 7 月 3 日期
限公司 2022 年度第一
间的利息。
期中期票据(品种二)
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 8 月 8 日支付了 2022 年 8 月 8 日至 2023 年 8 月 7 日期
限公司 2022 年度第二
间的利息。
期中期票据(品种一)
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 8 月 8 日支付了 2022 年 8 月 8 日至 2023 年 8 月 7 日期
限公司 2022 年度第二
间的利息。
期中期票据(品种二)
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 8 月 31 日支付了 2022 年 8 月 31 日至 2023 年 8 月 30
限公司 2020 年度第一
日期间的利息和本期债券本金。
期定向债务融资工具
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 9 月 2 日支付了 2022 年 9 月 2 日至 2023 年 9 月 1 日期
限公司 2021 年度第三
间的利息及回售部分的本金。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 9 月 10 日支付了 2023 年 3 月 14 日至 2023 年 9 月 9
限公司 2023 年度第一
日期间的利息和本期债券本金。
期超短期融资券
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 9 月 25 日支付了 2022 年 9 月 25 日至 2023 年 9 月 24
限公司 2020 年第二期
日期间的利息和本期债券本金。
定向债务融资工具
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 9 月 29 日支付了 2022 年 9 月 29 日至 2023 年 9 月 28
限公司 2020 年度第三
日期间的利息和本期债券本金。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 10 月 27 日支付了 2023 年 3 月 21 日至 2023 年 10 月
限公司 2023 年度第二
26 日期间的利息和本期债券本金。
期超短期融资券
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 10 月 29 日支付了 2022 年 10 月 29 日至 2023 年 10 月
限公司 2020 年度第四
28 日期间的利息及回售部分的本金。
期中期票据
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 10 月 31 日支付了 2022 年 10 月 31 日至 2023 年 10 月
限公司 2022 年度第三
30 日期间的利息。
期中期票据(并购)
珠海华发实业股份有
公司已于 2023 年 11 月 29 日支付了 2022 年 11 月 29 日至 2023 年 11 月
限公司 2021 年度第四
28 日期间的利息及回售部分的本金。
期中期票据
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2023 年 2022 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 70.84 72.95 -2.89
扣除非经常性损益后净利润 874,958,285.62 2,417,406,859.02 -63.81
EBITDA 全部债务比 4.14 4.18 -0.96
利息保障倍数 1.46 1.41 3.55
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析”。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
