山鹰纸业：房地产估价报告2019-04-08
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房 地 产 估 价 报 告
估价报告编号：（苏）国衡评房字（2019）第 0502 号
估价项目名称：马鞍山山鹰纸业集团有限公司位于马鞍山
市花山区勤俭路工业房地产市场价值评估
估价委托人：山鹰国际控股股份公司
房地产估价机构：江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限
公司
注册房地产估价师：孟 颖 注册号：3220170280
苏文娟 注册号：3220160121
估价人员：郭悦怡
估价报告出具日期：2019 年 04 月 02 日
目录
估价师声明........................................................................................................................... 4
估价假设和限制条件...........................................................................................................5
估价结果报告....................................................................................................................... 7
一、 估价委托人....................................................................................................... 7
二、 房地产估价机构............................................................................................... 7
三、 估价目的........................................................................................................... 7
四、 估价对象........................................................................................................... 7
五、 价值时点........................................................................................................... 8
六、 价值类型........................................................................................................... 9
七、 估价原则........................................................................................................... 9
八、 估价依据......................................................................................................... 12
九、 估价方法......................................................................................................... 15
十、 估价结果......................................................................................................... 17
十一、 注册房地产估价师......................................................................................... 17
十二、 实地查勘期..................................................................................................... 18
十三、 估价作业期..................................................................................................... 18
附件..................................................................................................................................... 20
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估价师声明
我们郑重声明：
1. 注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确
的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客
观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价
假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的
利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、
估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价
规范》 GB/T 50291-2015】 房地产估价基本术语标准》 GB/T 50899-2013】
的规定进行估价工作，撰写本估价报告。
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估价假设和限制条件
1.一般假设
（1）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（2）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
（3）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关
法律、法规。
（4）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有
自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
（5）本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该
状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
（6）本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的
债权及债务情况对估价结果的影响。
（7）本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方
式，以及可能发生权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，如
上述条件发生变化，估价结果需做相应调整。
（8）本次估价对象的房屋、土地权属情况均以《不动产权证》为依
据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
（9）报告以估价委托人领勘准确性为估价前提。
（10）估价人员曾于 2019 年 03 月 28 日对估价对象进行了实地查勘，
但估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况、
内部布局、装修及设备情况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构
上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。
对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，
本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国
家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。
2.未定事项假设
无未定事项假设。
3. 背离事实假设
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无背离事实假设。
4.不相一致假设
无不相一致假设。
5. 依据不足假设
无依据不足假设。
6. 估价报告使用限制
（1）本报告仅限于估价委托人了解估价对象市场价值使用，不作他
用。如果估价条件或目的发生变化，估价报告需做相应调整。
（2）未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得
向估价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也
不得以任何形式公开发表。
（3）本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而
导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
（4）本次估价结果受价值时点的限制，且本估价报告使用期限自估
价报告出具之日 2019 年 04 月 02 日起为壹年。若报告使用期限内，房地
产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需做
相应调整或委托估价机构重新估价。
（5）本次估价结果是指在目前房地产市场状况下、估价对象在规划
利用条件下的房地产价值，包括国有土地使用权价值和与房屋有关的土
建等物品价值。
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估价结果报告
一、 估价委托人
姓名：山鹰国际控股股份公司
二、 房地产估价机构
单位名称：江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司
住所：南京市浦口区星甸镇工业集中区 B-106 室
房地产估价机构资质证书编号：苏建房估备（壹）南京 00031
资质等级：壹级
资质证书有效期：2015 年 04 月 08 日至 2021 年 06 月 25 日
法定代表人：刘清军
联系人：张经理
联系电话：13813948387
邮政编码：210012
三、 估价目的
为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考。
四、 估价对象
1.估价对象范围及基本状况
根据估价委托人提供的《不动产权证》，估价对象为马鞍山山鹰纸业
集团有限公司所属的位于马鞍山市花山区勤俭路工业房地产，建筑面积
合计为 1850.99 平方米，土地面积合计为 44332.57 平方米，证载用途为
工业用地，实际用途为工业。
估价对象范围包含证载面积房地产以及附着在建筑物上的、与估价
对象功能相匹配的、不可移动的设施设备。
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2.土地基本状况
土地面积 地类（用 宗地 土地使用
估价对象地址 四至 土地开发程度
（㎡） 途） 形状 年限
2059 宗地红线内外“六通”及
马鞍山市花山 南至长江路，西至勤俭
工业用 年7 红线内场地平整，宗地
区勤俭路 220 路，东北至山鹰国际控 44332.57 较规则
地 月 28 内建有估价对象等建筑
号 股股份公司
日 物
3.建筑物基本情况
目前 使用及
估价对 建筑面 实际用 层高 空间 建成 设施设 成新
使用 层数 装饰装修 维护状
象地址 积（㎡） 途 （M） 布局 时间 备 率
状况 况
勤俭路 外墙瓷砖、
维护保
220 号 1 1 钢窗、防盗
养一般
栋 窗、铁门
勤俭路 外墙瓷砖、
维护保
220 号 2 3 钢窗、防盗
消防、水 养一般
栋 窗、铁门
电等设
单层 3 较合 内外墙水
勤俭路 1850.99 工厂 自用 1995 施设备 69%
米左右 理 泥、钢窗、 维护保
220 号 3 1 齐全
防盗窗、铁 养一般
栋
门
内外墙水
勤俭路
泥、钢窗、 维护保
220 号 4 1
防盗窗、铁 养一般
栋
门
4.估价对象权益状况
4.1 房屋权属登记状况
不动产登记状况
建筑 层 使用期 权利
权利人 不动产权证号 房屋坐落 权利类型 面积(㎡) 用途
结构 数 限 性质
土地使用权
皖（2019）马 花山区勤 国有建设用 面积： 2059
马鞍山山鹰
鞍山市不动产 俭路 220 地使用权/ 44332.57 ㎡/ 年 07 工业
纸业集团有 混合 1-3 出让
权第 0016860 号 1-4-全 房屋（构筑 房屋建筑面 月 28 用地/
限公司
号 部 物）所有权 积：1850.99 日 工厂
㎡
5.区位状况描述与分析
区位状况主要包括位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施
状况、区位状况及规划条件、区位状况分析等，本次主要分析如下：
（1）位置状况
坐落 马鞍山市花山区勤俭路。
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方位 估价对象位于马鞍山花山区范围内。
距离 估 价 对 象 距 离马鞍山市花山区中心距离约 3.0km。
楼层 总楼层分别为 1 层、3 层、1 层、1 层。
朝向 南。
临路状况 临勤俭路。
（2）交通状况
道路 周围有勤俭路等，道路通达度较高。
公共交通 估价对象所在区域多条公交车路线，估价对象所在区域公交便捷度较优
交通管制 无交通管制。
停车便利度 停车便利度较优。
（3）周围环境状况
自然环境 区域内有一定空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染，环境卫生状况一般。
人文环境 估价对象所在区域居民受教育程度一般；治安状况一般；人文环境一般 。
景观 估价区域范围内无景观设施，景观设施一般。
（4）外部配套设施状况
估价对象所在区域内通上下水、通电、通气和通讯等各项基础配套设施齐备，
基础设施
保障率高。
公共配套设施 估价对象所在区域有银行等公用设施。
（5）区位状况分析
估价对象位于马鞍山市花山区，估价对象所在区域集聚企业主要以轻工业为主，
区位状况优劣
类型相差不大，集聚程度较优，配套协作程度较优，工业区成熟度较优，未来土地利
性分析
用以工业用地为主，对工业用途较有利。
五、 价值时点
2019 年 03 月 28 日
六、 价值类型
本报告的估价结果是指估价对象在价值时点 2019 年 03 月 28 日正常
使用的条件下、土地开发程度为宗地红线内、外通路、通电、通讯、通
上水、通下水、通气和宗地红线内场地平整、土地使用权剩余年限为 40.37
年（2019 年 03 月 28 日至 2059 年 7 月 28 日）、出让条件下的房地产市
场价值。其中：
1.市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受
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强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
2.本报告价格货币单位均为人民币。
七、 估价原则
我们在本次估价时遵循了以下原则：
1.独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利
害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委
托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在
内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进
行估价。所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在
估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事
求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估
价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公
平正直地进行估价。
本次估价坚守独立、客观、公正原则，估价机构建立了行之有效的内
部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法
干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判
断的客观性。
2.合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民
检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法
规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属
部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关
地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土
地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设
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用地使用权划拨招标文件、国有建设用地使用权划拨合同、房地产转让
合同、房屋租赁合同等）。
遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是
指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房
地产来估价。
本次估价以估价对象合法用途为前提，根据估价委托人提供的合法权
属证明等资料进行评估。
3.价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的
原则。
价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，
在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房
地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应
当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是
考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市
场价格。
本次估价以价值时点原则为前提，根据价值时点原则确定政府有关
房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期
等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值时点对应的市场价值。
运用比较法时，对可比案例的期日修正体现了价值时点原则。本次
评估中，收益法中的租金水平、租赁税费等市场数据及相关政策参考价
值时点的市场状况及政策确定，这些均遵循了价值时点原则。
4.替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格
偏差在合理范围内的原则。
根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。因为
任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后
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购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”
高或“物美价廉”的。卖者为了使其产品能够卖出，相互之间也会进行价
格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之
间形成相同的价格。
房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，
使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房
地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖
者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从
而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价
格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的
价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互
接近。
本次评估中，比较法选取具有替代性的案例就遵循了替代原则。
5.最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原
则。
最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上
可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选取估价对象
的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为
最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不
是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用
权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与
合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用
原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对
象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
八、 估价依据
（一）法律、法规和政策性文件
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（1）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62 号、
2007 年 10 月 1 日起施行）；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席
令第 72 号、自 1995 年 1 月 1 日起施行、2009 年 8 月 27 日第二次修正）；
（3）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28
号、自 1999 年 1 月 1 日起施行、2004 年 8 月 28 日第二次修正）；
（4）《中华人民共和国个人所得税法》（中华人名共和国主席令第
48 号、2011 年 9 月 1 日起施行）；
（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国
务院令第 256 号、自 1999 年 1 月 1 日起施行、2014 年 7 月 29 日第二次
修正）；
（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转让暂行条例》
（国务院[90]55 号令、1990 年 5 月 19 日起施行）；
（7）《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令
第 224 号、1997 年 10 月 1 日起施行）；
（8）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号、自 1986
年 10 月 1 日起施行、2011 年 1 月 8 日修订）；
（9）《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉
的决定》（中华人民共和国国务院令第 483 号、2007 年 1 月 1 日起施行）；
（10）《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国务院令第
588 号，自 1985 年度起施行）；
（11）《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中
华人民共和国国务院令第 448 号、2005 年 10 月 1 日起施行）；
（12）《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第 11
号、自 1988 年 10 月 1 日起施行、2011 年 1 月 8 日修订）；
（14）《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税(1988) 255
号、1988 年 10 月 1 日起施行）；
（15）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）
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36 号、自 2016 年 5 月 1 日起施行）；
（16）《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》
（国家税务总局公告 2016 年第 16 号、自 2016 年 5 月 1 日起施行）；
（17）《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总
局公告 2016 年第 14 号、自 2016 年 5 月 1 日起施行）；
（18）《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综
（2010）98 号、2010 年 11 月 7 日起施行）；
（19）《关于加强房地产税收管理的通知》（中华人民共和国国税发
[2005]89 号, 2005 年 5 月 27 日发布）；
（20）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53
号，2010 年 5 月 25 日发布）；
（21）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税
依据问题的通知》（财税（2016）43 号、自 2016 年 5 月 1 日起施行）；
（22）关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》
（财税〔2008〕24 号、2008 年 3 月 1 日起施行）；
（23）《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》（财税
[2017]20 号、2017 年 3 月 15 日起施行）；
（24）《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 12 月 1 日施行）。
（二）技术标准、规程、规范
1.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013、中华人民共和国
住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局 2013 年
6 月 26 日联合发布、2014 年 2 月 1 日实施）；
2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014、中华人民共和国国家质
量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会 2014 年 7 月 24 日发
布、2014 年 12 月 1 日实施）；
3.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015、中华人民共和国住房和城
乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布、2015
年 4 月 8 日发布、2015 年 12 月 1 日实施）。
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（三）估价委托人提供的有关资料
（1）《不动产权证》等复印件；
（2） 估价委托人提供的其他资料。
（四）估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料
（1）实地查勘、摄影和记录；
（2）法定优先受偿权利调查；
（3）马鞍山市房地产市场信息；
（4）马鞍山市建筑工程造价信息；
（5）人民银行公布的资金存、贷款利率；
（6）估价对象附近房地产投资回报状况；
（7）估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。
九、 估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有
比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应根据当地
房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适
当的估价方法。
1、方法选用分析
估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘
以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》（GB/T
50291-2015）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013），遵照
国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，最终选取成本法
对估价对象房地产进行估价，具体分析如下表：
可选估
估价方法定义 估价方法是否选择理由 是否选取 备注
价方法
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选取一定数量的可比实例，将 估价对象规划用途为工业，所在
它们与估价对象进行比较，根 区域与估价对象相似的出售可比案
比较法 据其间的差异对可比实例成交 例（同一供需圈内、用途一致、邻 不选取
价格进行处理后得到估价对象 近区域）较少，故本次评估不选取
价值或价格的方法。 比较法对估价对象进行估价。
收益法适宜用于收益性物业评
预测估价对象的未来收益，利 估，即为有经济收益或有潜在经济
用报酬率或资本化率、收益乘 收益的房地产，估价对象为工业用
收益法 不选取
数将未来收益转换为价值得到 途物业，周边同类物业出租较少，
估价对象价值或价格的方法。 不易收集、了解租金水平，故本次
评估不选取采用收益法进行估价。
求得估价对象后续开发的必要
支出及折现率或后续开发的必
要支出及应得利润和开发完成 假设开发法适用于评估具有投资
后的价值，将开发完成后的价 开发价值或再开发潜力的房地产，
假设开
值和后续开发的必要支出折现 估价对象为已完成开发的工业物 不选取
发法
到价值时点后相减，或将开发 业，故本次评估不选取假设开发法
完成后的价值减去后续开发的 作为估价方法。
必要支出及应得利润得到估价
对象价值或价格的方法。
测算估价对象在价值时点的重
置成本或重建成本和折旧，将 运用成本法测算的结果能较好反
成本法 重置成本或重建成本减去折旧 映估价对象市场价值，故选取成本 选取
得到估价对象价值或价格的方 法进行评估。
法。
2.本次选用估价方法定义及基本公式
1、土地价格采用市场比较法
市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，
将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产
进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交
易情况、交易方式、土地使用年限、区域以及个别因素等，修正评出比
准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地
价。其基本公式为：
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价值进行再评估。
4.本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。
5.本报告仅为估价委托人了解待估对象市场价值提供参考。不得用于
拆迁补偿等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司
不承担任何责任。
6.如果使用本估价结果的时间超过了报告应用有效期，本评估公司对
此结果造成的损失不承担任何责任。
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附件
1、估价对象实地查勘情况和相关照片；
2、估价对象权属证明复印件；
3、房地产估价机构营业执照和房地产估价机构资质证书复印件；
4、注册房地产估价师注册证书复印件。
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