上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
上海实业发展股份有限公司
2014 年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 上实发展 股票代码 600748
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
总资产 19,228,417,617.25 20,557,049,449.11 -6.46
归属于上市公司股东的净资产 5,656,551,519.80 4,966,808,867.08 13.89
本报告期比上年
本报告期 上年同期
同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 -1,688,817,368.22 203,065,641.06 -931.66
营业收入 578,760,551.67 2,183,803,566.93 -73.50
归属于上市公司股东的净利润 683,799,033.15 291,265,516.44 134.77
归属于上市公司股东的扣除非经常性
117,660,459.45 260,481,566.97 -54.83
损益的净利润
增加 6.95 个百分
加权平均净资产收益率（%） 12.87 5.92
点
基本每股收益（元／股） 0.63 0.27 133.33
稀释每股收益（元／股） 0.63 0.27 133.33
2.2 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
报告期末股东总数 59,621
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股数量
(%) 件的股份数量 量
上实地产发展有限
境外法人 63.65 689,566,049 无
公司
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
上海上实投资发展
国有法人 4.31 46,735,036 无
有限公司
郭晓民 未知 0.49 5,291,800 未知
王秀梅 未知 0.35 3,773,157 未知
林泗华 未知 0.35 3,745,532 未知
马育平 未知 0.30 3,245,610 未知
周静艳 未知 0.20 2,200,000 未知
方伟清 未知 0.20 2,168,059 未知
上海锦商建筑材料
未知 0.19 2,050,064 未知
有限公司
张诗建 未知 0.18 1,914,245 未知
上述股东关联关系或一致行动 上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公司均为上海实
的说明 业（集团）有限公司所属的子公司，为一致行动人。
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
（一） 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、上半年度公司整体经营情况
2014 年上半年，在房地产市场调控政策方面，中央在坚持"保自住需求、抑投资投机"的底
线要求前提下提出"分类施策"原则，允许地方"因市制宜"适度调整现行房地产政策。在宏观经济
环境整体偏弱、政策面相对稳定灵活的情况下，受需求不足、信贷收紧、市场观望气氛浓重等
叠加因素影响，成交持续低迷，库存居高不下，降价趋势蔓延，全国均价出现结构性下跌。房
地产市场调整推动行业调整向纵深迈进，房地产企业分化已成必然趋势，卓越房企在凭借资源
及品牌优势享受集中度提升的同时，中小房企必然选择通过模式创新、资本创新等方式走差异
化路径以开拓发展空间。
报告期内，公司紧密围绕年初制定的经营目标，坚持以"把握机遇，提高效率，改革创新，
加快发展"为工作方针，立足主业，抓开发、促销售、优管理、保增长，持续创新业务模式，全
面推进精细管理；着眼发展，抓机遇、谋布局、控风险、广合作，充分整合优势资源，积极探
索多元发展。（1）坚守主业，着力营收。针对上半年房地产市场持续萎缩低迷态势，公司坚持"
快销售、快回款"销售策略，天津"莱茵小镇"、大理"洱海庄园"、青浦朱家角"海上湾""和墅"、
成都"海上海"、金山"海上纳缇"等在售项目，在充分研判市场形势的基础上，结合年度项目销售
特点，精准客户定位，加快推盘节奏，开拓行业资源，丰富营销手段，加速实现产品去化及资
金回笼。不动产经营通过经营策略的创新，重点化解商业租户运营中出现的困难，主动调整和
应对客户结构变化，确保租金收益稳步增长。与此同时，公司根据土地市场景气变化，进退有
序合理优化资产。青浦朱家角"丰启项目"股权转让不仅使公司获取丰厚投资收益，而且有效优
化公司现金流及产品开发结构；上半年公司底价获取上海嘉定及浙江杭州项目，在增厚公司土
地资源储备的同时，亦是公司通过股权合作、品牌输出方式进行项目开发的创新尝试。（2）深
化布局，多元发展。面对风云突变的房地产市场，公司审时度势，抢抓机遇，广谋合作，严控
风险，在巩固深化区域布局的同时，积极尝试地产产业链延伸和新产业拓展，以期开辟增长点，
对冲单一行业波动风险。立足主业优势，依托大股东资源，参与东滩养老产业开发及虹口北外
滩旧城改造项目；发挥资源集成优势，有效释放品牌效应，战略投资誉德动力技术集团为公司
在绿色环保新兴产业的拓展赢得良好开局，成功设立"上海实银股权投资基金管理中心（有限合
伙）"为公司打造与未来发展相匹配的投融资房地产金融平台奠定坚实基础。（3）精细管理，提
效增速。在成本上升、需求受限、行业平均利润率下降的大环境下，公司坚持"控成本、快开发、
保质量、重创新"的项目开发策略。持续推动产品标准化成果在具体项目中的应用，加快开发节
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
奏，青岛"国际啤酒城"、泉州"海上海"、青浦朱家角等核心项目比计划节点超前推进项目开发。
明确在建工程主体结构专项检测技术要求，重点推进绿色建筑标准及 BIM 技术的应用，提升产
品品质同时，增强产品技术含量。
报告期内，公司实现营业收入 578,760,551.67 元，比上期减少 73.50%，主要原因系项目公
司实现的房产销售收入减少；实现营业利润 832,506,669.60 元，比上期增加 101.63%，主要原因
系 实 现 上 海 丰 启 置 业 有 限 公 司 51% 股 权 转 让 收 益 ； 实 现 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润
683,799,033.15 元，比上期增加 134.77%，主要原因系实现上海丰启置业有限公司 51%股权转让
收益。
2、下半年公司整体经营计划
2014 年下半年，预计"稳增长"目标将推动全国宏观经济环境趋向好转，货币信贷有望转向
稳中趋松。房地产市场方面，在"双向调控"主基调下，长效机制将继续有序推进，地方政府调
控措施更趋灵活。受上述综合因素提振，市场预期将逐渐趋稳。
在此形势下，公司在坚持年度经营方针的基础上，将增强对复杂局势的预判和驾驭能力，
制定灵活经营方略，持续推进改革创新，实现稳健拓展，保持资金平衡，加速产品去化，优化
升级管理，确保业务增长和盈利能力持续提升，为公司长远发展蓄力谋势。（1）有效整合资源，
稳步多元拓展。坚持"区域深耕、内整外联、持售并举、产融结合"的投资策略，抢抓机遇，踏
准节奏，借助品牌优势，创新合作模式，聚焦战略区域、重点城市理性布局。借力国资国企改
革，聚合各方优势资源，积极探索中心城区旧城改造、工业土地转型开发、新城镇化建设等开
发模式，重点关注养老产业、新兴产业、房地产金融等房地产产业链投资机会，推动公司多元
化布局向纵深挺近。（2）拓宽融资渠道，保持资金稳健。利用信贷融资优势，巩固深化银企合
作，合理配置信贷资源，调整优化债务结构，控制融资成本，稳健财务架构。利用资源平台优
势，适度扩大资金杠杆，充分发挥基金融资功能，积极尝试创新融资工具，构建多渠道、全方
位融资体系，扩大资金来源，提高融资效率。（3）聚力销售攻坚，实现快速去化。及时把握市
场变局，聚力破解销售难题，坚持"抓去化、抓回款、抓现金流"，深度挖掘客户资源，合理把
握定价策略，充分利用圈层营销、渠道营销、口碑营销、跨界合作营销等创新方式，结合项目
销售特点制定推盘策略，有序推进青浦朱家角"海上湾""和墅"、上海金山"海上纳缇"、湖州"海
上湾"、成都"海上海"等重点项目的销售。（4）提速项目开发，强化管控绩效。持续深化住宅产
品线研究，提高标准化研究成果的利用率，继续落实项目开工听证会制度，有效提升项目开发
节奏。以项目后评估为契机，探索工程项目预决算审计方式；以成本控制为导向，加快推进项
目开发审批流程再造；以工程质控为核心，实现公司对项目工程实施全过程质量管控，从项目
开发各环节强化管控绩效，全面提升项目精细化管理。
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
附表：重点投资项目开发进展情况
公司 规划 报告期内 累计 累计 报告期内
计划总投资
项目名称 类别 状态 权益 总建筑面积 新开工面积 开工面积 竣工面积 销售面积
（万元）
（%） （平米） （平米） （平米） （平米） （平米）
哈尔滨“盛世江南” 住宅 建成 100 150000 234069 0 234069 234069 5660
天津“莱茵小镇” 住宅、商业 建成 100 185500 529971 0 529971 529971 5269
青岛“国际啤酒城” 综合 在建 60.46 749099 760000 443816 596703 0 0
上海“海源别墅” 别墅 在建 51 72300 51911 0 47014 16792 0
上海上实海上湾 住宅 在建 51 363582 454880 0 152051 152136 8157
上海青浦朱家角 D1 地块 住宅 在建 51 150973 63859 0 43215 43215 393
上海青浦朱家角 D2 地块 住宅、商业 拟建 51 128977 207612 0 0 0 0
上海金山“海上纳缇” 住宅 在建 100 204988 214143 0 214143 105740 9312
湖州“海上湾”
住宅 在建 100 63040 96086 0 96085 0 0
( 湖峻公司)
湖州“上实花园酒店”
酒店、商业 在建 100 81230 48000 47177 47177 0 0
（湖源公司）
湖润商务广场（一期）
(湖州湖东分区 HD48 地块) 商业 在建 100 9700 27322 0 6627 6420 0
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 住宅、商业 建成 75 128500 348870 0 315200 315200 4062
成都“上实?海上海” 住宅 在建 50.4 178765 254886 0 254885 0 18735
泉州“上实?海上海”
C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、 住宅、商业 拟建 49 1478110 1615395 报告期内，C-8-2 地块处于桩基施工阶段。
C-6-2，B-5 地块
上海嘉定项目
住宅、商业 拟建 37.5 87543 79502 报告期内，项目处于前期规划阶段。
嘉定新城 G05-6 地块
杭州古墩路项目
住宅、商业 拟建 51 216987 162437 报告期内，项目处于前期规划阶段。
（余政储出（2014）18 号地块）
注：表中"报告期内销售面积"，为合同销售面积，非财务结算面积。
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
(二) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 578,760,551.67 2,183,803,566.93 -73.50
营业成本 292,877,073.28 1,327,749,014.03 -77.94
销售费用 30,003,241.09 39,180,746.01 -23.42
管理费用 85,362,045.33 74,007,911.22 15.34
财务费用 48,334,045.99 45,497,594.13 6.23
经营活动产生的现金流量净额 -1,688,817,368.22 203,065,641.06 -931.66
投资活动产生的现金流量净额 481,257,257.62 10,570,770.06 4,452.72
筹资活动产生的现金流量净额 -599,815,454.99 -335,541,295.08 -78.76
营业收入变动原因说明：结转房地产销售收入减少所致
营业成本变动原因说明：受到营业收入减少影响所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：代收款项减少以及土地储备支出增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到股权转让款以及支付股权收购款所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还关联方借款所致
(三) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产行 增加 10.06
569,709,390.54 289,252,944.69 49.23 -73.82 -78.15
业 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 增加 6.73
453,392,893.00 253,078,746.62 44.18 -77.88 -80.26
售 个百分点
房地产租 减少 1.41
87,236,309.03 25,982,644.00 70.22 -7.60 -2.99
赁 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 271,153,032.68 40.43
西南地区 85,332,291.00 -82.01
1
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
华北地区 122,648,482.86 -89.34
东北地区 90,575,584.00 -74.68
(四) 核心竞争力分析
(1) 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资
源，坚持深耕布局区域，积极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。报告期内，
公司通过股权合作等方式，以合理成本持续增厚公司在战略区域的资源储备。目前公司所属
土地资源优越，兼具住宅和商业项目，区域分布相对集中，产品结构趋向合理，成本优势较
为明显，为公司未来持续发展奠定坚实基础。
(2) 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，坚持以中、高端住宅地产开发
为主、兼顾商业地产开发及运营、适时增加优质不动产物业持有量、适度扩展物业管理规模
的业务结构，业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。报告期内，公司启动多元布局，积极
延伸地产产业链和拓展新产业，以参与东滩养老产业及虹口北外滩旧城改造项目为契机，夯
实核心主业优势；以设立"上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）"为起点，逐步打造
"轻重资产、双轮驱动"发展模式；投资誉德动力技术集团，战略性布局绿色环保及新兴产业。
(3) 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，
努力形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，深化产
品标准化研究及应用，加快绿建标准研发及推广，强化成本管控措施及手段，抓实工程质量
管理及监督，加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发管理经
验，均为公司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。
(4) 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产
品、服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户
及合作伙伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，
追求有质量的进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持
续提升。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
(1) 公司本期增加合并报表范围子公司情况
公司全称 增加方式
上海嘉瑞房地产有限公司 本期新设
(2) 公司本期减少合并报表范围子公司情况
公司全称 减少方式
上海丰启置业有限公司 本期转让股权
重庆华新国际城市发展有限公司 本期转让股权
哈尔滨上实投资有限公司 清算关闭
上海实业发展股份有限公司
董事长：陆申
2014 年 8 月 27 日
2
