公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2015 年半年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于
上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减(%)
总资产 20,776,878,763.68 18,747,716,465.20 10.82
归属于上市公司股 4,928,771,013.19 4,782,631,355.09 3.06
东的净资产
本报告期 本报告期比上年同期增
上年同期
（1-6月） 减(%)
经营活动产生的现 -573,837,048.26 -1,688,817,368.22 66.02
金流量净额
营业收入 770,967,939.22 578,760,551.67 33.21
归属于上市公司股 163,671,358.49 683,799,033.15 -76.06
东的净利润
归属于上市公司股 121,100,632.63 117,660,459.45 2.92
东的扣除非经常性
损益的净利润
加权平均净资产收 3.36 12.87 减少9.51个百分点
益率（%）
基本每股收益（元／ 0.15 0.63 -76.19
股）
稀释每股收益（元／ 0.15 0.63 -76.19
股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 40,558
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股份
股东名称 条件的股份
质 例(%) 数量 数量
数量
上实地产发展有限公司 境外法 63.65 689,566,049 无
人
上海上实投资发展有限公司 国有法 4.31 46,735,036 无
人
天安财产保险股份有限公司 未知 1.02 10,999,690 未知
－保赢 1 号
朱金玲 未知 0.43 4,650,075 未知
银谷控股集团有限公司 未知 0.32 3,512,127 未知
方伟清 未知 0.31 3,315,697 未知
郑爱丽 未知 0.28 3,049,000 未知
张诗建 未知 0.28 3,045,751 未知
陆伟芬 未知 0.24 2,650,000 未知
高荣琪 未知 0.21 2,308,409 未知
上述股东关联关系或一致行动的说明 上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公司
均为上海实业（集团）有限公司所属的子公司，为一致
行动人。
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三 管理层讨论与分析
一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）上半年公司经营情况
2015 年上半年，在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷
政策发力，改善市场环境，促进需求入市，房地产行业再次迎来货币政策和行业政策的双重宽松；
同时，各地因城施策相继出台一系列鼓励购房的积极政策，与行业政策、货币政策形成有效共振，
推动房产销量企稳回升，房地产市场持续回暖。然而，增量空间受限、行业利润率持续下行的远
虑压力，加速房企进入全面创新、升级、转型的变革进程。一方面，基本面回暖及再融资政策松
绑为企业资金面改善带来契机，亦为多元化转型提供空间；另一方面，开发商借助多元转型拓展
新的经营业态，适应并营造新的生态圈，力求在新的竞争时代获取崭新的行业地位。
报告期内，公司坚持“整体谋划、创新发展、融产结合、远近结合”的工作方针，以创新发
展为重心，努力拓宽产业发展空间；以创新融资为基点，有效推动公司业务升级；以创新机制为
手段，稳步提升公司管理能效。
1. 聚焦核心区域，推动主业转型升级。公司坚持“聚焦华东、聚焦上海”的区域聚焦发展
战略，在严格控制风险的前提下，根据公司实际发展需要，采取土地竞拍和兼并收购双线并进的
方式，不断增厚优质资源储备，持续优化公司土地结构。报告期内，公司先后完成嘉定项目、长
沙项目的股权收购，并以底价成功竞得重庆北碚区地块。项目销售方面，公司及时抢抓市场机遇，
贯彻积极销售策略，变革房地产销售模式，主动整合渠道资源，上海金山“海上纳缇”、上海青
浦“朱家角”、湖州“海上湾”、成都“海上海”、青岛“国际啤酒城”等项目销售稳步推进，
销售业绩整体稳步增长。与此同时，公司立足传统地产业务，发挥资源集成优势，着力打造金融
地产、文化地产、养老产业等细分产业，全力推动公司主业升级。
2. 布局新兴产业，促进产业跨界融合。公司坚持“做精、做强”现有主业的同时，通过市
场化机制和资本化途径，借助云计算、大数据、移动互联等相关技术手段，积极培育、布局新兴
产业进行横向多元化，推进地产产业与新兴产业实现跨界深度融合。报告期内，公司联合柯罗尼
新扬子基金成立“帷迦科技”打造众创空间地产，为公司着力存量物业二次开发、运用“互联网+”
技术探索产业模式转型赢得良好开局。继投资誉德动力、云图科技之后，公司战略投资上海众鑫
建筑设计研究院、北京复方科技等公司，并拟通过非公开发行股票方式收购及增资上海龙创节能
系统股份有限公司，为公司持续构建智慧城市生态系统的布局、拓展积累资源。
3. 开拓创新融资，助力企业加速发展。在业务和产品布局多元探索的创新发展阶段，公司
坚持合理安排融资节奏、拓展多元化融资渠道，加大对创新融资工具的探索和使用，为公司持续
发展提供金融支持。报告期内，公司及时把握房地产市场化融资开放契机， 3 月，以 4.92%的利
率发行人民币 10 亿元的第一期公司债券（3+2 年期）；6 月，以 4.95%的利率发行人民币 10 亿元
的第一期中期票据（3 年期），一系列低成本、中长期债务融资工具的成功发行，在有效优化公
司债务结构的同时，亦为公司未来进行项目拓展和业务创新提供了资金保障。3 月，公司启动非
公开发行股票的融资工作，向包括长城资本、中信证券、蓝巨资本、君证资本等 9 名战略投资者
发行不超过 5.12 亿股股份、募集资金不超过人民币 60 亿元。目前非公开发行股票申请已获中国
证监会受理，公司后续将持续推进相关工作。
4. 探索创新机制，持续提升管理能效。为更好应对市场调整，不断提升对开发质量、进度
和安全要求，公司以提高产品质量为抓手，注重开发过程管理和监督，积极推进标准化及绿色建
筑成果落地。报告期内，青岛“国际啤酒城”（二期）获绿色建筑设计二星认证，湖州“上实花
园酒店”获绿色建筑设计一星认证，泉州“海上海”（C-8-2 地块）取得住宅性能 2A 级预认证，
公建获 LEED 认证级预认证。同时，结合在上海嘉定“海上荟”及泉州“海上海”项目对住宅产业
化设计、PC 构件加工制作、BIM 系统开发等方面的技术应用及实践积累，持续提升公司开发项目
品质。公司持续探索和建立与创新发展阶段相适宜的管控模式和激励机制，不断增强企业凝聚力，
推进精神文化建设，报告期内，公司获得上海市第十七届文明单位、上海市劳模集体等称号。
报告期内，公司实现营业收入 770,967,939.22 元，比上期增加 33.21%，主要原因系项目公
司实现的房产销售收入增加；实现营业利润 165,002,199.89 元，比上期减少 80.18%，主要原因系
股权转让收益减少；实现归属于母公司所有者的净利润 163,671,358.49 元，比上期减少 76.06%，
主要原因系股权转让收益减少。
（二） 下半年公司整体经营计划
2015 年下半年，受消费稳健增长支撑，且结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓
新增长空间，宏观经济整体有望企稳回升，货币环境仍将保持稳健偏松。房地产政策方面，中央
定调稳消费、促需求，推动长效机制建立健全，调控手段回归市场化。稳定的宏观经济和宽松的
政策环境有利于推动房地产市场加速回暖，自住及改善性需求继续获支持，但城市差异及价格分
化更趋明显。房地产市场冷暖变化加剧国内房企分化渐变，并加快向地产产业链纵深探索、布局。
房企借助与金融产业、互联网产业的优势互补、深度融合，推动向轻资产运营模式转型升级。
在此形势下，公司在坚持年度经营方针的基础上，将增强对复杂局势的预判和驾驭能力，
通过区域聚焦实现重点区域的规模突破，通过创新发展探索新趋势下的发展方向，通过精耕细作
塑造企业长期的竞争优势，为企业在新一轮行业竞争中赢得先机奠定基础。
1. 实现稳健拓展，深化多元布局。在主业方面，公司将继续执行区域聚焦战略，在坚持理
性投资策略的前提下，根据公司发展需求以合理成本适度增厚项目资源，集中优势资源、深耕布
局区域实现稳健拓展。在新产业方面，公司将探索新机制、借助新技术、依托新资源、搭建新平
台，围绕健康养老、文化传媒、节能环保、智慧城市等房地产产业链纵深积极布局、持续推进，
实现与现有主业形成协同效应。
2. 加速产品去化，夯实盈利基础。公司将继续贯彻积极销售策略，广泛整合渠道资源，创
新丰富销售机制，主动变革营销模式，灵活运用定价策略。对泉州“海上海”、上海嘉定“海上
荟”、长沙项目等新入市项目，深度挖掘客户需求，有效推动客户量转化，力争保持较好销售节
奏；对成都“海上海”、上海金山“海上纳缇”、湖州“海上湾”、上海青浦“海源别墅”、青
岛“国际啤酒城”等在售项目，强调销售及时回款，重点关注去化情况，持续夯实公司盈利基础。
3. 提速产品开发，坚定品质保障。公司将继续坚持“规模速度+质量效益”双增长的发展目
标，以市场为导向，坚持主流产品定位，合理优化产品结构；以客户为导向，坚持“质量第一”
原则，持续提升产品性能。在严格执行现有安全管理制度的基础上，继续强化安全意识，有效落
实安全措施，确保安全生产常态化。继续加大对绿色建筑、PC、BIM 等技术的研发及储备，持续
推动绿色建筑标准、PC、BIM 等技术及产品标准化成果在具体项目中的推广应用，在提速在建项
目开发的同时，更有效提升项目整体开发绩效。
附表：重点投资项目开发进展情况
项目所 报告期内（平方米或元） 项目累计（平方米）
状态 项目规划
产品类别 公司 占土地
所在 （在 总建筑面
项目名称 （商业/住 权益 面积 新开工 竣工面 在建面 可供出售
区域 建/拟 积（平方 销售面积 开工面积 竣工面积
宅） （%） （平方 面积 积 积 楼面面积
建） 米）
米）
天津“莱茵小镇” 天津 住宅、商业 建成 100 375,961 529,971 0 0 0 4,652 529,971 529,971 8,592
青岛“国际啤酒
青岛 综合 在建 100 227,675 783,500 0 0 443,816 7,891.30 595,379 151,563 5,661
城”
上海“海源别墅” 上海 别墅 在建 51 315,073 51,911 0 0 0 0 47,014 43,029 14,024
上海上实海上
上海 住宅 在建 51 808,572 454,880 0 0 0 6,203 152,021 152,136 7,748
湾
上海青浦朱家角
上海 住宅 在建 51 162,708 63,859 0 0 78,643 0 121,858 43,215 26,413
D1 地块
上海金山“海上
上海 住宅 建成 100 135,144 214,143 0 0 0 14,066 214,143 214,143 80,430
纳缇”
湖州“海上湾”（湖
湖州 住宅 建成 100 85,555 96,085 0 0 0 11,113 96,085 96,085 29,548
峻公司）
湖州“上实花园
酒店”（湖源公 湖州 酒店、商业 在建 100 116,458 47,177 0 0 47,177 0 47,177 0 0
司）
湖润商务广场
湖州 商业 在建 100 13,661 27,322 0 0 0 0 6,627 6,420 0
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 大理 住宅、商业 建成 75 292,123 348,870 0 0 0 4,725 315,200 315,200 0
成都“上实海上
成都 商业/住宅 建成 100 61,506 254,885 0 116,004 0 19,941 254,886 254,937 166,493
海”
泉州“上实海上
海”C-7、C-8-1、
C-8-2、C-5、 泉州 住宅、商业 在建 49 381,795 1,615,395 277,758 0 626,783 0 626,783 0 0
C-6-1、C-6-2，
B-5 地块
上海嘉定项目嘉
上海 住宅、商业 在建 62.5 32,991 75,559 0 0 75,559 0 75,559 0 0
定新城 G05-6 地
块
湖南丰盛丰盛大 长沙 住宅、商业 5,468
在建 90 70,566 0 0 70,144 0 70,144 0 47,149
厦项目
上海嘉定项目嘉
定新城 F04-2 地 上海 住宅、商业 拟建 40 58,949 163,351 报告期内，项目处于前期规划阶段。
块
杭州古墩路项目
（余政储出
杭州 住宅、商业 拟建 51 74,864 226,539 报告期内，项目处于前期规划阶段。
（2014）18 号地
块）
上海青浦朱家角
上海 住宅、商业 拟建 51 349,168 207,612 报告期内，项目处于前期规划阶段。
D2 地块
杭州古墩路项目
（余政储出
杭州 住宅、商业 拟建 46 59,640 137,172 报告期内，项目处于前期规划阶段
〔2014〕46 号
地块）
重庆市北碚区
重庆 住宅、商业 拟建 100 30,845 56,199 报告期内，项目处于前期规划阶段
A72-4/03 地块
可租面积 出租面积 出租率
地区 类型 平均租金
（平方米） （平方米） （%）
上海 商业及写字楼 109,725 108,302 99% 4.43 元/平方米/日
上海 商业 43,420 43,420 100% 1.64 元/平方米/日
上海 车库 35,444 不适用 不适用 不适用
上海 工厦 40,208 40,208 100% 0.58 元/平方米/日
青岛 商业 21,495 21,495 100% 500000/年
天津 商业 5961.07 5961.07 100% 0.3 元/平方米/日
成都 商业 1,396 769 55% 0.79 元/平方米/日
二） 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 770,967,939.22 578,760,551.67 33.21%
营业成本 489,989,285.08 292,877,073.28 67.30%
销售费用 38,165,850.97 30,003,241.09 27.21%
管理费用 93,473,676.12 85,362,045.33 9.50%
财务费用 154,899,314.83 48,334,045.99 220.48%
经营活动产生的现金流量净额 -573,837,048.26 -1,688,817,368.22 66.02%
投资活动产生的现金流量净额 -525,602,871.04 481,257,257.62 -209.21%
筹资活动产生的现金流量净额 2,094,994,584.17 -599,815,454.99 449.27%
营业收入变动原因说明:项目公司实现的房产销售收入增加所致。
营业成本变动原因说明：项目公司本期与上年同期相比，因结转的产品结构不一致，导致项目成
本较高。
财务费用变动原因说明:有息负债大幅增加导致利息支出增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:销售回笼资金大幅增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:未发生处置子公司股权业务所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:发行公司债券和中期票据收到现金以及筹资活动支
付现金减少所致。
三） 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）
上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
房地产行业 762,407,844.48 483,749,878.46 36.55% 33.82% 67.24% -12.68%
主营业务分产品情况
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 营业成本比 毛利率比上
上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
房地产销售 627,240,157.43 443,158,282.40 29.35% 38.34% 75.11% -14.83%
房地产租赁 99,931,220.92 27,924,481.46 72.06% 14.55% 7.47% 1.84%
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
华东地区 446,104,465.84 64.52%
西南地区 228,771,100.55 168.09%
华北地区 59,926,254.83 -51.14%
东北地区 36,166,118.00 -60.07%
合计 770,967,939.22 33.21%
四） 核心竞争力分析
(1) 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，积极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。报告期内，公司通
过公开竞买及股权收购等方式，在长沙、重庆、上海等城市补充优质项目资源，持续增厚公司在
战略区域的资源储备。
(2) 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，坚持以中、高端住宅地产开发为主、
兼顾商业地产开发及运营、适时增加优质不动产物业持有量、适度扩展物业管理规模的业务结构，
业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。报告期内，公司依托资源优势，推动主业在金融地产、
文化地产、养老产业、众创空间等细分领域实现转型升级，并持续围绕智慧城市、健康医疗、环
保节能等领域，通过战略投资上海众鑫、北京复方等公司，持续推进地产产业与新兴产业实现跨
界深度融合。
(3) 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，努力
形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，借助产品模块标
准化研发、绿色建筑标准推广、BIM、PC 实践应用等多种方式，推动公司产品开发模式加速向标
准化、产业化转型发展。加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发
管理经验，均为公司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。
(4) 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产品、
服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户及合作伙
伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，追求有质量的
进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持续提升。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
不适用
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
不适用
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本报告期纳入合并范围的主要子公司详见公司半年度报告全文“附注九、在其他主体中的权益”，
本报告期新纳入合并范围的子公司有上海锐毅投资管理有限公司及湖南丰盛房地产开发有限公
司，详见公司半年度报告全文“附注八、合并范围的变动”，本报告期不再纳入合并范围的子公
司有上海瑞陟投资管理有限公司及杭州上实房地产开发有限公司，详见公司半年度报告全文“附
注八、合并范围的变动”。
4.4 半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作
出说明。
不适用
上海实业发展股份有限公司
董事长：陆申
2015 年 8 月 27 日
