2018 年年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：122362 债券简称：14 上实 01
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
上海实业发展股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人曾明、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2019年3月26日，公司第七届董事会第二十四次会议审议通过《公司2018年度利润分配预案》
，公司拟以截至2018年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红
利0.30元（含税），现金红利合计55,336,886.76元。剩余未分配利润2,277,897,398.77元结转下一年
度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 10
第五节 重要事项........................................................................................................................... 27
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 48
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 53
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 54
第九节 公司治理........................................................................................................................... 60
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 62
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 66
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 175
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 曾明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡文魄 张梦珣
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他相关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
内）
签字会计师姓名 张晓荣、胡治华
名称 /
办公地址 /
报告期内履行持续督导职责的
签字的保荐代表 /
保荐机构
人姓名
持续督导的期间 /
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2017年 本期 2016年
比上
主要会计
2018年 年同
数据 调整后 调整前 调整后 调整前
期增
减(%)
营业收入 8,663,752,406.81 7,341,268,158.02 7,233,916,852.00 18.01 6,575,203,039.37 6,490,214,060.70
归属于上 657,616,922.06 876,741,675.25 872,337,099.52 -24.99 593,076,890.09 592,602,028.93
市公司股
东的净利
润
归属于上 549,071,372.91 702,898,004.98 702,898,004.98 -21.88 482,095,119.44 482,095,119.44
市公司股
东的扣除
非经常性
损益的净
利润
经营活动 2,047,503,235.01 690,531,389.04 617,499,640.04 196.51 5,669,776,417.26 5,654,832,234.14
产生的现
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金流量净
额
2017年末 本期 2016年末
末比
上年
2018年末 同期
调整后 调整前 末增 调整后 调整前
减（%
）
归属于上 9,988,255,603.04 9,994,546,905.55 9,974,537,368.85 -0.06 9,129,333,185.12 9,113,728,224.15
市公司股
东的净资
产
总资产 37,432,000,829.41 39,201,975,257.05 39,050,265,413.48 -4.52 35,091,482,945.83 34,953,672,055.11
(二) 主要财务指标
2017年 本期比上年 2016年
主要财务指标 2018年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.36 0.48 0.47 -25.00 0.32 0.32
稀释每股收益（元／股） 0.36 0.48 0.47 -25.00 0.32 0.32
扣除非经常性损益后的基 0.30 0.38 0.38 -21.05 0.26 0.26
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 6.45 9.20 9.17 减少2.75个 6.67 6.68
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的加 5.38 7.38 7.39 减少2.00个 5.42 5.44
权平均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
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营业收入 1,317,854,544.30 2,450,935,611.26 959,961,001.56 3,935,001,249.69
归属于上市公司股
131,034,502.21 146,293,228.99 9,131,673.69 371,157,517.17
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 129,555,839.98 128,182,317.01 1,942,572.37 289,390,643.55
损益后的净利润
经营活动产生的现
-1,156,333,195.00 -1,791,200,440.98 3,245,306,296.41 1,749,730,574.58
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
非流动资产处置损益 -1,755,384.06 -19,645.80 4,073,593.78
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 34,751,265.77 29,711,083.70 36,844,158.74
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 58,255,359.85 175,616,821.21 6,523,379.46
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初 565,557.25 6,335,775.51 1,341,424.15
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期 23,290,954.60 10,036,069.08
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
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性金融负债产生的公允价值变动损益，以
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备 1,000,000.00 2,000,000.00 500,000.00
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10 471,698.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支 7,092,254.48 146,366.44 69,127,909.69
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -7,183,081.11 -2,413,985.56 -2,034,420.06
所得税影响额 -7,943,075.73 -48,040,512.41 -5,865,973.21
合计 108,545,549.15 173,843,670.27 110,981,770.65
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 346,583,749.93 375,670,000.00 29,086,250.07 -
之按公允价值计量
的可供出售权益工
具
合计 346,583,749.93 375,670,000.00 29,086,250.07 -
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发
及运营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业服务模式、提升物业服务水平的基础上
适度扩展物业服务规模。同时，依托优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文
化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。
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2018 年，国内房地产市场虽然保持增长，但增速较前两年下降明显，区域分化愈加显著。全
年实现商品房销售面积 17.17 亿平方米，同比增长 1.3%；实现商品房销售金额 14.99 万亿元，同
比增长 12.2%。其中，中部和西部地区销售面积和销售金额依然呈现同比上涨态势，东部和东北
地区的销售面积则同比出现 5%左右的下降。截止 2018 年末，我国商品房待售面积为 5.24 亿平方
米，为近三年来的低位。大型房企的市场占有率继续保持稳中有进。全年销售金额排名前三的公
司依然保持 5000 亿级别的销售规模，排名前十及前二十的房企销售金额依然保持较高增速，但同
比增速有所放缓。房地产政策方面，政府继续因城施策，推动棚改和租赁市场发展，保障复合型
房地产供应体系的逐步形成。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司将坚持以上海为核心的“1+3+X”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产
业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚
持融产结合，坚持运用“互联网+”等技术手段，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈
利，逐步成为公司业务的重要组成部分。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2018 年，我国经济坚持稳中求进工作总基调，落实高质量发展要求，继续深化供给侧改革；
同时，受全球经济增速放缓、中美贸易战等不确定因素影响，经济内外承压明显，经济增速整体
呈现降中向稳的态势。2018 年，我国房地产延续“房住不炒、因城施策”的调控政策。深入研究推
动租赁市场建设和棚改等多层次、立体化住房供应体系，逐步建立房地产市场长效机制。上半年，
在部分二线城市放宽人才落户限制、三四线城市棚改货币化安置较热的环境下，商品房销售呈现
优于预期的增速态势。下半年，随着棚改货币化安置的降速及各部门对房地产行业持续调控不放
松，三四线城市的库存去化急速冷却，一二线城市的库存徘徊在低位，在持续高压调控的态势下
平稳去化，供需端趋于合理。在此大环境下，全国商品房成交量增速略有放缓，但销售规模再创
新高；与此同时，百亿军团持续扩容，行业集中度加速提升，强者恒强态势愈加明显。在房企融
资渠道收紧、融资成本普遍提高的情况下，大型房企和经营稳健的国企融资优势凸显，部分中小
房企融资难度加大、流动性风险增加。随着楼市调控政策的持续深入和行业规模的周期性见顶，
一方面，中小房企在土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧中，生存空间备受挤压；另一
方面，规模房企凭借自身资源优势和运营能力，围绕地产开发进行横纵向拓展，通过多元化复合
布局推动企业高质量发展，探索开阔的发展空间。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对房地产业新形势，以经济效益为中心，一方面，坚持业绩导向带动
管理提升，以信息化建设助推流程再造，全面优化业务、资源和资金结构，夯实房地产主业盈利
基础；另一方面，坚持主动谋变推进改革创新，以战略规划推动企业发展，加快实现公司转型升
级，为公司在新的行业竞争态势下谋求发展开拓新空间。
1. 持续督导成效显著，多元融资助力稳健发展
报告期内，公司顺利完成了对前次非公开发行所收购的上海上投控股有限公司、上海上实龙
创智慧能源科技股份有限公司的业绩承诺考核。海通证券出具持续督导总结报告书，对公司持续
督导期内的规范经营工作成果发表了明确意见，这为公司前次非公开发行后续工作划上圆满句号。
年初，面对突如其来的流动性紧缩，公司在充分权衡资金需求、资金成本和市场利率趋势变化的
前提下，对“14 上实 01”的债券行使了上调票面利率选择权，将票面利率由 4.92%上调到 5.69%，
以相对较为合理的资金成本保留了“14 上实 01” 80%（8.02 亿元）的债券额度。年底，基于对市场
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流动性再度充裕及债券市场可能重回低利率时代的趋势性判断，公司在房地产债券融资窗口宽松
的第一时间及时启动 18 亿元公司债券发行申报的准备工作，旨在借助资本市场融资平台为公司获
取较低成本的中长期资金。在行业总体融资成本普遍上升的背景下，公司凭借稳健的经营和良好
的信誉评级，强化银企合作、夯实融资成本优势；拓展多元融资、提升获取资金能力，严控负债
率、稳定现金流，为公司持续稳健发展提供重要支撑力。
2. 项目销售因城施策，开发管控精细升级
项目销售上，报告期内，在一二线城市调控政策不放松、三四线城市需求逐渐疲软的背景下，
公司注重对区域调控和市场的研判，审时度势、因城施策，一方面，抢抓消费升级释放需求机遇，
聚焦首置、首改产品，精准定位客户需求；另一方面，踏准市场节奏加快产品去化，实施积极、
主动营销策略，推动区域去化进度。公司全年实现签约面积 27.24 万平方米，签约金额 52.50 亿元。
其中，湖州“上实天澜湾”、上海嘉定“海上公元”（二期）、上海青浦“上实海上湾（鹭居）”等新
开盘项目精准把握推盘节点，抢时机、抢客户，销售取得不俗业绩；杭州“上实海上海”（一期）、
上海嘉定“海上公元”于年内顺利完成集中交付工作，共计交付房屋 728 套，交付面积约 17.3 万
平方米。
项目开发上，报告期内，公司在建项目 10 个，在建面积 226 万平方米。其中，虹口北外滩项
目取得地上主体工程施工许可，加快推进建设进程。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层酒店于 11
月奠基并发布了钓鱼台美高梅双品牌酒店的建筑设计方案，正式启动地下土方施工工作。湖州上
实皇冠假日酒店施工基本完成，进入运营开业前的最后调试阶段。苏州“苏地 2017-WG-10”号地块
也于年内正式开工，稳步推进施工进度。
在保障重大项目开发进度的同时，公司持续推进项目精细化管理，增强标准化、信息化管理
模块，进一步实现公司产品开发标准化、新型化及节能化，提速项目开发，提升开发绩效。报告
期内，公司围绕绿色、节能、科技等方面研发并升级产品线，为客户打造绿色、智能等符合时代
理念产品的同时，提升产品溢价能力，增强市场竞争力。公司所有在建项目均按照“绿色全星计划”
设计，其中，按绿色建筑二星设计 8 项，占全部在建项目的 47%，按 LEED 金级和银级设计各 2
项。技术应用方面，除了在青岛“国际啤酒城”（三期）等重点项目继续全方位使用 BIM 应用进行
精细管理外，更着手统筹升级公司标准化工作模块，完善并实现各后台管理系统的数据对接，围
绕“可复制、低成本、工期短”的核心思路全面打造公司数据化工作环境。在持续提升开发质量、
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进度的同时，公司上下齐心全力保障各项目安全生产工作，并荣获“2018 全国安全文化建设示范
企业”称号。
3. 物业管理定位转变，不动产经营整合升级
物业管理方面，公司物业服务板块立足都市服务的目标，在推进规模化扩张的同时逐步实现
管理对接、平台整合、品牌锻造。今年上半年完成对去年年底新收购的两家物业公司的管理对接，
确保旗下四家物业管理公司的统一平台搭建，为全面实现物业管理模块化、标准化奠定基础。物
业管理服务板块整合的协同效应明显，报告期内，物业服务板块实现收入 7.52 亿元，新承接项目
20 个、成功续标项目 39 个，物业服务面积 2300 万平方米，非住宅类物业服务比例攀升至 43%；
“上实服务”参评 2018 物业管理综合实力百强企业，位居第 24 位，物业服务排名上升明显。以“上
实服务+”名义参展第二届国际物业管理产业博览会，并发布全新“尚实优享服务计划”，全面提升
物业管理品牌知名度和美誉度。
不动产经营方面，报告期内，公司在立足稳定租赁率水平、持续优化客户结构、经营好现有
商业物业的基础上，持续通过模式创新、服务升级，助力“上实服务+”品牌建设。一方面，公司对
旗下所有不动产资源进行有效整合，构建不动产投资运营平台，挖掘不动产经营潜力，发挥集中
管理效能，全年实现房地产租赁收入 3.71 亿元；另一方面，不动产经营团队通过内外部交流学习
多业态资产管理经验，为公司拓展长租公寓、健康服务等多元业务提供管理支撑。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,663,752,406.81 7,341,268,158.02 18.01
营业成本 6,061,840,172.14 5,004,661,331.39 21.12
销售费用 162,661,744.84 219,311,492.92 -25.83
管理费用 285,733,903.91 269,291,573.71 6.11
研发费用 75,495,073.47 59,863,076.13 26.11
财务费用 251,769,277.16 230,174,811.46 9.38
经营活动产生的现金流量净额 2,047,503,235.01 690,531,389.04 196.51
投资活动产生的现金流量净额 -934,585,757.41 114,466,730.54 -916.47
筹资活动产生的现金流量净额 -4,169,166,692.94 -1,835,799,453.55 -127.10
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2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 8,663,752,406.81 元，比上期增加 18.01%，主要系泉州海上海、
青岛国际啤酒城、重庆海上海、成都海上海、上海海上荟、上海海上湾、长沙丰盛时代大厦、上
海北竿山国际艺术中心等房地产项目结转收入以及工程项目收入和物业管理服务收入等。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率比
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
房地产行业 6,211,237,399.79 3,939,170,303.53 36.58 0.77 -3.21 增加 2.60
个百分点
建筑施工业 2,395,541,744.19 2,083,147,654.60 13.04 111.05 130.11 减少 7.20
个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率比
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
房地产销售 5,088,214,175.74 3,182,080,065.36 37.46 -3.03 -6.92 增加 2.61
个百分点
工程项目收 2,395,541,744.19 2,083,147,654.60 13.04 111.05 130.11 减少 7.20
入 个百分点
物业管理服 752,519,022.77 639,282,376.75 15.05 20.05 19.83 增加 0.16
务 个百分点
房地产租赁 370,504,201.28 117,807,861.42 68.20 27.82 0.10 增加 8.80
个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率比
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 上年增减
（%） 年增减 年增减
（%）
（%） （%）
华东地区 7,374,645,821.20 5,409,593,385.34 26.65 29.70 32.48 减少 1.53
个百分点
华北地区 912,676,951.06 327,952,988.77 64.07 -3.57 -3.97 增加 0.15
个百分点
西南地区 319,456,371.72 284,771,584.02 10.86 -52.08 -48.22 减少 6.64
个百分点
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2018 年年度报告
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产行 房地产 3,939,170,303.53 64.98 4,069,698,489.12 81.32 -3.21
业
建筑施工 建筑施 2,083,147,654.60 34.36 905,299,420.20 18.09 130.11
业 工
分产品情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产销 房地产 3,182,080,065.36 52.49 3,418,518,775.19 68.31 -6.92
售
工程项目 建筑施 2,083,147,654.60 34.36 905,299,420.20 18.09 130.11
收入 工
物业管理 房地产 639,282,376.75 10.55 533,494,255.01 10.66 19.83
服务
房地产租 房地产 117,807,861.42 1.94 117,685,458.92 2.35 0.10
赁
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 209,452.72 万元，占年度销售总额 24.18%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
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2018 年年度报告
前五名供应商采购额 185,222.39 万元，占年度采购总额 34.34%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
其他说明
/
3. 费用
√适用 □不适用
费用项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 增减幅度 主要原因
主要系广告宣传费和代理佣金费减
销售费用 162,661,744.84 219,311,492.92 -25.83%
少所致
主要系个别项目竣工后发生的管理
管理费用 285,733,903.91 269,291,573.71 6.11%
费用停止资本化增加费用化所致
研发费用 75,495,073.47 59,863,076.13 26.11% 主要系委外研发费用增加所致
主要系货币资金减少导致利息收入
财务费用 251,769,277.16 230,174,811.46 9.38%
减少所致
主要系上期递延所得税负债转回较
所得税费用 348,809,184.48 287,544,728.74 21.31%
多所致
4. 研发投入
研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 75,495,073.47
本期资本化研发投入 0
研发投入合计 75,495,073.47
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.87
公司研发人员的数量 49
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.61
研发投入资本化的比重（%） 0
情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司控股子公司上实龙创通过“高新技术企业”认定，申请研发专利 37 件，已获专
利授权 19 件，申请获得计算机软件著作权证书 22 件。与同济大学合作设立“上实龙创院士专家工
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2018 年年度报告
作站”，在智慧能源核心期刊发表论文 4 篇，并将 2 项科研成果转化成智慧能源领域的新业务模型，
推动智慧能源行业的发展升级。
5. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 变动比例 主要原因
经营活动产生的现金流量净额 2,047,503,235.01 690,531,389.04 196.51% 销售回笼资金增加所致
投资活动产生的现金流量净额 -934,585,757.41 114,466,730.54 -916.47% 支付股权收购款所致
筹资活动产生的现金流量净额 -4,169,166,692.94 -1,835,799,453.55 -127.10% 支付股东垫款增加所致
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 6,312,771,530.09 16.87 9,410,629,803.89 24.01 -32.92 支付股东垫款所致
应收账款 571,649,947.73 1.53 1,441,457,346.62 3.68 -60.34 收回在建工程转让余
款所致
其他应收款 350,950,344.83 0.94 2,040,912,916.42 5.21 -82.80 个别项目由非控制转
为控制所致
其他流动资产 807,657,481.02 2.16 542,425,528.26 1.38 48.90 预缴税费增加所致
长期股权投资 113,644,881.62 0.30 186,907,929.54 0.48 -39.20 个别项目由非控制转
为控制所致
固定资产 130,683,650.87 0.35 97,578,172.81 0.25 33.93 新增自用房产所致
短期借款 2,300,455,050.28 6.15 1,364,000,000.00 3.48 68.66 流动资金借款增加所
致
其他应付款 1,134,638,484.96 3.03 1,993,953,769.66 5.09 -43.10 归还暂借款和股东垫
款所致
应付债券 1,796,231,699.47 4.80 2,990,283,226.85 7.63 -39.93 归还到期公司债和中
期票据所致
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2018 年年度报告
其他说明
/
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值(万元) 受限原因
投资性房地产 86,914 长期借款 77,250 万元及一年内到期非流动负债 57,250 万元
长期股权投资 160,289 长期借款 85,800 万元及一年内到期非流动负债 43,950 万元
合计 247,203
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的房地产业务经营情况将按照分行业披露标准在本段落详细披露。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待
一级土 合作开发
开发土 规划计容建 合作开发项
序 持有待开发土 地整理 是/否涉及合 项目的权
地的面 筑面积(平 目涉及的面
号 地的区域 面积(平 作开发项目 益占比
积(平方 方米) 积(平方米)
方米) (%)
米)
1 上海 349,168 0 174,584 是 349,168 51
注：公司于 2019 年 2 月 20 日通过竞拍获得上海市宝山区顾村大型居住社区 BSPO-0421-01、0423-01
地块的国有建设用地使用权。该两幅地块的土地出让面积为 58,729.80 平方米，容积率均为 2.0。
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2018 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项
销售
目/新 公司 项目用地 项目规划计容 已竣工 报告期
序 总建筑面积 在建建筑面 面积
地区 项目 经营业态 开工项 权益 面积(平方 建筑面积(平方 面积(平 总投资额 实际投
号 (平方米) 积(平方米) （平
目/竣 (%) 米) 米) 方米) 资额
方米）
工项目
1 青岛 国际啤酒城 综合 在建 100 227,675 500,000 807,166 0 0 750,000 15,716 17,808
2 上海 青浦海源别墅 别墅 竣工 51 315,073 44,110 59,577 0 0 100,100 1,905 588
3 上海 青浦上实海上湾 住宅 在建 51 808,572 404,287 631,199 224,121 0 363,600 64,488 26,664
4 上海 青浦和墅/海上郡 住宅 竣工 51 162,708 78,482 121,683 0 0 408,800 3,150 149
5 上海 金山海上纳缇 住宅 竣工 100 135,144 162,172 214,143 0 0 199,594 505 3,136
6 上海 嘉定上实海上荟 住宅、商业 竣工 100 32,991 52,785 75,559 0 0 74,015 4,014 4,444
7 上海 嘉定海上公元 住宅、商业 竣工 100 58,949 117,899 163,351 163,351 163,351 205,400 25,065 28,759
8 上海 静安泰府名邸 住宅 在建 100 32,512 97,536 114,737 0 0 338,194 12,509 0
青浦北竿山国际艺
9 上海 综合 竣工 100 194,956 95,941 120,363 0 0 129,000 1,199 10,958
术中心
10 上海 虹口北外滩项目 商业、办公 在建 90 23,037 126,705 230,568 226,235 0 820,000 27,264 0
上实花园酒店
11 湖州 酒店、商业 竣工 100 116,458 46,583 47,177 0 0 87,000 13,131 0
（皇冠假日）
12 湖州 湖润商务广场 商业 在建 100 13,661 27,322 27,322 0 0 9,700 417 0
13 湖州 上实天澜湾 住宅、商业 在建 100 115,647 173,471 193,292 180,212 0 144,796 30,255 67,462
14 湖州 上实雍景湾 住宅 在建 100 68,471 150,636 207,906 203,087 0 141,976 22,583 7,598
15 杭州 上实海上海（一期） 住宅、商业 竣工 85 74,864 161,467 230,484 230,484 230,484 234,400 24,510 10,689
16 杭州 上实海上海（二期） 住宅、商业 在建 85 59,640 137,172 198,203 198,203 0 200,000 39,841 47,877
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2018 年年度报告
苏地”2017-WG-10”
17 苏州 住宅 在建 100 40,817 89,661 127,199 127,199 0 410,000 12,223 0
号地块
18 泉州 上实海上海 住宅、商业 在建 100 170,133 765,599 1,064,099 715,307 110,914 760,000 86,712 24,399
19 成都 上实海上海 住宅、商业 竣工 100 61,506 184,519 254,885 0 0 178,800 2,870 8,940
20 重庆 上实海上海 住宅、商业 竣工 100 30,845 56,195 74,935 0 0 37,368 3,340 6,951
21 长沙 丰盛大厦 住宅、商业 竣工 90 5,468 58,150 70,566 0 0 71,000 5,586 6,718
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2018 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
报告期内房地产销售情况详见上表“报告期内房地产开发投资情况”。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建 出租房地产的租 公司权益
序号 地区 项目 经营业态
筑面积(平方米) 金收入 (%)
1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088.56 1,680.52 100
2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,461.81 2,908.15 74
3 上海 实业大厦 车库出租 8,692.27 464.58 74
4 上海 金钟广场 写字楼出租 12,269.70 2,117.26 100
5 上海 金钟广场 写字楼出租 42,340.66 8,090.64 90
6 上海 金钟广场 车库出租 4,870.37 250.74 90
7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3,847.00 1,280.33 100
8 上海 高阳商务中心 写字楼出租 26,668.00 1,499.90 100
9 上海 海上海 商铺出租 22,027.22 1,877.65 100
10 上海 海上海 车库出租 22,000.00 414.55 100
11 上海 华申大厦 写字楼出租 343.88 26.60 100
12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,917.80 1,583.07 100
13 上海 海潮路 108 号 商铺出租 474.30 56.47 100
14 上海 永隆大厦 写字楼出租 797.52 93.57 100
15 上海 仲盛金融中心 写字楼出租 2,321.04 245.99 100
中山北路 235
16 上海 写字楼出租 1,434.00 80.58 100
号(部分)
17 上海 上川路 1111 号 厂房出租 40,207.89 1,029.14 100
18 上海 泰府名邸 商铺出租 1,559.21 79.00 100
19 上海 泰府名邸 车位 854.00 20 100
20 上海 长宁八八 写字楼出租 50,560.42 8,619.13 100
21 上海 长宁八八 商铺出租 38,922.83 2,386.25 100
商业及写字楼固
22 上海 长宁八八 车位 346.48 100
定车位
23 成都 锦绣森邻 商铺出租 769.24 25.49 100
24 青岛 达利广场 商铺出租 21,495.00 0.00 76
25 青岛 上实中心 写字楼出租 24,749.03 4,017.26 100
26 天津 莱茵小镇 商铺出租 5,961.07 103.61 100
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,383,995.51 4.59 26,457.59
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2018 年年度报告
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 66,481.49 万元，比上期减少 4,417.68 万元，减少 6.23%。具
体投资情况如下：
占被投资单位权益
被投资单位 主要业务 投资金额（万元）
比例（%）
上海实银资产管理有限公司 资产管理 507.02 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 0 38.00
互联网信息
上海帷迦科技有限公司 607.74 28.4956
技术服务
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 15,000.00 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837
房地产开发
上海实业开发有限公司 37,567.00 32.27
经营
上海众鑫建筑设计研究院有限公司 建筑设计 1,500.00 15.00
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 48.62 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 9,529.06 43.43
青岛国信上实城市物业发展有限公司 物业管理 672.05 35.00
合计 66,481.49
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
序 被投资公司 主要业 投 合作方/交易对方 资 报告期 取得的 期末占 投资期限 是否
号 名称 务 资 金 收购/投 权 益 比 投资单 涉诉
方 来 资金额 例 位权益
式 源 （万元） 比例
1 青岛国信上 租赁和 收 青岛国信实业有限 自 682.5 35% 35% 至 2025 年 否
实城市物业 商务服 购 公司 有 08 月 09 日
发展有限公 务业 资
司 金
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2018 年年度报告
2 上海上实森 租赁和 新 森大厦（上海）有限 自 600 60% 60% 无固定期 否
大厦商业运 商务服 设 公司 有 限
营管理有限 务业 资
公司 金
3 上海实誉城 租赁和 新 无 自 1000 100% 100% 至 2048 年 否
市建设管理 商务服 设 有 10 月 10 日
有限公司 务业 资
金
4 芜湖上实空 租赁和 新 芜湖空港产业投资 自 275 55% 55% 无固定期 否
港运营管理 商务服 设 发展有限公司 有 限
有限公司 务业 资
金
5 上海虹晟投 租赁和 收 宁波梅山保税港区 自 510 45.90% 90% 至 2045 年 否
资发展有限 商务服 购 兴晟惠通投资中心 有 10 月 22 日
公司 务业 （有限合伙） 资
金
6 泉州市上实 房地产 收 菲莉（福建）投资有 自 97818 49% 100% 至 2027 年 否
投资发展有 业 购 限公司 有 12 月 27 日
限公司 资
金
7 绍兴上投置 房地产 收 上海建厦投资发展 自 900 3.58% 100% 至 2020 年 否
业发展有限 业 购 有限公司 有 3 月 31 日
公司 资
金
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
上海实业开发有限公司 34,658.37 37,567.00 2,908.63
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要产品
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
房地产开
上海丰泽置业有限公司 青浦海上湾 50,000.00 160,940.60 93,904.34 187,337.08 64,397.19 48,310.17
发与经营
上实发展(青岛)投资开 房地产开 青岛国际啤
57,884.15 268,301.79 236,075.91 91,164.09 35,084.99 32,571.08
发有限公司 发与经营 酒城
泉州市上实投资发展有 房地产开
泉州海上海 58,823.53 271,288.36 79,000.09 172,597.61 30,817.23 20,840.26
限公司 发与经营
上海上实龙创智慧能源
工程施工 工程施工 6,118.68 276,753.18 73,706.73 238,071.17 10,542.59 8,688.74
科技股份有限公司
上海新世纪房产服务有
物业管理
物业管理 500.00 43,455.18 11,680.89 29,827.32 6,948.55 4,906.76
限公司
上海金钟商业发展有限 房地产开
金钟广场 4,100.00 51,698.05 17,662.84 9,281.57 5,416.44 4,059.81
公司 发与经营
上海上实物业管理有限
物业管理
物业管理 1,200.00 35,385.59 2,632.73 30,712.57 3,955.36 2,862.41
公司
上海嘉瑞房地产有限公 房地产开
海上荟 2,000.00 17,376.23 4,765.27 7,412.61 2,649.19 2,654.83
司 发与经营
房地产开
苏州上投置业有限公司 现代园墅 3,000.00 3,932.74 3,775.92 3,315.92 1,027.67 2,269.38
发与经营
上海上实锦绣花城置业 房地产开
海上纳缇 3,846.15 33,707.72 33,456.05 3,177.19 2,184.05 2,182.82
有限公司 发与经营
重庆海上海置业有限公 房地产开
重庆海上海 1,000.00 10,568.99 8,014.38 10,160.61 2,885.52 1,721.00
司 发与经营
房地产开 青浦和墅、海
上海丰茂置业有限公司 31,339.80 71,485.48 57,280.19 3,230.03 2,134.96 1,595.69
发与经营 上郡
重庆华新国际实业有限 房地产开
水天花园 7,393.31 17,815.55 17,710.71 129.41 1,077.72 1,118.71
公司 发与经营
天津市中天兴业房地产 房地产开
莱茵小镇 500.00 7,070.60 6,587.51 103.61 1,018.48 1,092.71
开发有限公司 发与经营
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2019 年，我国经济发展将坚持稳中求进，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持供给
侧结构性改革，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系。稳金融、稳
外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，谨慎应对中美贸易摩擦及全球经济下行预期，
做好风险防范工作，保持经济运行在合理区间。房地产政策方面，坚持“房住不炒”定位，因城施
策、分类指导，夯实地方政府主体责任，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，加快城镇住房保障
体系的建设，全面培育房地产租赁市场，实现构建房地产市场健康发展长效机制。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核心，聚合内外部优
势资源，做精地产开发，做新地产服务，做专产业地产。在战略布局上，坚持以上海为核心，形
成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3”战
略布局，深耕城市群布局，聚焦一二线城市。在业务结构上，坚持以房地产开发、运营为主，辅
以地产服务和新兴产业“一核多翼”多元发展的战略指导思路，在深耕金融地产、文化地产的同
时，探索城市更新、长租公寓、养老地产等房地产细分领域的产业布局，推动落实主业多层次、
多领域、高附加值的立体化升级。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2019 年，是公司完成“十三五”规划的重要之年，也是公司深化改革、创新发展的关键之年。
面对复杂多变的经济形势及房地产行业的深度变局，公司将聚焦国家发展战略，顺应市场发展趋
势，在关注规模和业绩增长的同时，更积极探索在错综复杂的市场环境中拓展新的发展机遇和成
长空间，推动公司持续实现高质量发展，为“十四五”规划开篇谋局。2019 年，公司将坚持“聚焦
机遇、深化布局、聚合优势、改革创新”的工作战略，强化战略执行，提升核心竞争力；深化布局
调整，蓄力可持续发展；整合优势资源，开拓盈利增长点；加大创新力度，深挖发展潜力。公司
力争实现营业收入 80 亿元，预计营业成本 58 亿元；预计新开工面积约 25 万平方米，竣工面积
38 万平方米。
1. 明确战略定位，深化融资驱动，增厚项目储备
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2018 年年度报告
2019 年，公司要以深耕区域优势资源和差异化特色相结合，战略布局与经营目标相结合，突
出核心竞争力与内外部优势资源结合，抓住长三角一体化及上海新一轮城市建设的机遇，做精地
产开发业务，深耕金融地产、文化地产，探索城市更新、健康养老、长租公寓等细分领域布局，
集合优势资源打造具有代表性的、有特色的地标性项目。同时，抓住市场化融资宽松契机，积极
构建资本市场多渠道融资，审时度势推进公司债、中期票据等资本市场融资工作，探索存量资产
的证券化路径，充分利用金融工具为公司的经营发展提供优质资本支持。把握市场机遇，审慎评
估风险，选择重点城市、重点区域在项目拓展上实现有效突破，以多途径、多渠道增厚优质土地
资源储备，为公司可持续稳健发展蓄力。
2. 做优项目品质，灵活销售应对，精细开发标准
2019 年，面对房地产行业持续调控的挑战，公司坚持以做优项目品质为目标，多渠道保障项
目销售，多维度保障项目开发。项目销售方面，公司将继续紧跟行业趋势，研判应对区域性政策
变化，精准蓄客，推进预售标准化和销售代理标准化，完善营销指标体系，建立完整的营销数据
库，实施更精细化营销管控；坚持“现金为王”，促销售、抓回款，开拓营销思路、创新营销渠道，
全力推进上海、杭州、泉州、湖州、青岛、长沙等城市的项目销售。项目开发方面，公司将以持
续的产品创新和技术优化为途径，加大绿色建筑技术、建筑工业化技术、BIM 信息化技术、智能
化技术在项目开发中的应用，有效提升工程开发的速度和精度；以传统设计标准化建设和管控为
基石，重点探索房地产细分领域业务的技术研究，为公司转型发展新业务进行必要的技术储备和
支撑；以深化工程现场管理的信息化平台建设方案为抓手，继续推进战略合作商库的建设和标准
化研究，建立市场建材和人工价格跟踪和预测机制，提高项目开发成本精细化控制水平，有效落
实“成本优先”战略。以挖掘设计、工艺和施工流程的优化潜能为导向，从设计研发、工程管理、
成本管控等方面重构企业核心竞争力。
3. 发挥聚合优势，整合物业服务，优化资产管理
2019 年，物业服务方面，公司在将旗下四家物业管理公司统一归集管理的基础上，立足都市
服务，提升服务品质，升级管控能力，切实做优做强“上实服务+”品牌；聚焦非住宅和高端物业板
块，丰富物业管理业态；积极推广“尚实优享服务计划”，进一步提升经营服务占比，开发都市服
务业务的盈利增长点。双线推动物业管理和物业服务业务拓展，努力成长为全国范围内具有影响
力的综合性物业服务供应商和服务供应商的集成商。不动产经营方面，公司将以资产优化和盈利
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2018 年年度报告
能力提升为主线，系统性探索适合公司不动产经营的运作模式。深化长租公寓、酒店运营等细分
领域的专业研究，以数据分析和管理为前提，提升不动产经营的商业管控能力，提高资产管理收
益。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
2019 年，国内外经济形势错综复杂，房地产行业整体运行依然承压，政府将继续以稳为主，
因城施策坚持调控不放松。一方面，随着楼市调控政策的持续深入和融资渠道的相对收缩，对土
地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧必然推升企业的流动性压力和债务兑付风险，影响企
业的持续发展；另一方面，随着房企百亿军团持续扩容，大型房企凭借品牌、产品、布局等优势，
市场份额持续上升，资源吸纳效应更趋明显，在市场调整压力加大的背景下，部分中小房企可能
会面临较大的运营风险。对此，公司将潜心研究，积极应对“一城一策”，合理配给资源，自我加
压应对不同区域项目潜在去化风险。重视现金流管理，加快销售、加快现金周转、提高资金使用
效率，谨慎防范资金风险；把握市场融资适度宽松窗口期，在巩固传统融资优势的同时探索创新
融资渠道，优化融资结构、控制资金成本，保持通畅的融资渠道和充足的现金流。同时，公司将
抓住核心区域土地市场行情，审时度势，谨慎出击，适当增厚公司土地储备；结合自身优势，寻
找合作机会，继续在产业地产、养老地产、物业服务等领域布局拓展，寻求在行业集中度进一步
提高的大环境下开辟新的业绩增长空间。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》要求，修改完
善了《公司章程》中有关利润分配政策的条款，进一步明确和规范了公司利润分配政策，有效提
高了分红决策的透明度和可操作性，充分考虑了投资者特别是中小投资者的要求和意愿，兼顾了
对投资者的合理回报及公司的可持续发展，切实维护了所有股东特别是中小投资者的利益,并已经
公司第五届董事会第三十二次会议及公司 2012 年度第二次临时股东大会审议通过。
公司现金分红政策为：最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可
分配利润的 30%。公司最近三年以现金方式累计分配的利润占公司最近三年实现的年均可分配利
润的 30.25%，符合公司现金分红政策。
2018 年 7 月，根据 2018 年 6 月 7 日召开的公司 2017 年年度股东大会决议，董事会实施了 2017
年度利润分配方案：公司以截止 2018 年年末总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金红利 0.48 元人民币（含税），合计分配现金红利 88,539,018.82 元人民币，剩余未分配利
润 1,937,822,656.44 元人民币结转下一年度。股权登记日为 2018 年 7 月 19 日，除息日为 2018 年
7 月 20 日，现金红利发放日为 2018 年 7 月 20 日。本次分红派息实施公告刊登于 2018 年 7 月 13
日《中国证券报》和《上海证券报》并载于上交所网站（www.sse.com.cn ）。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报 中归属于上
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的数
分红 每 10 股转 表中归属于上市 市公司普通
红股数 息数(元) 额
年度 增数（股） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （含税） （含税）
的净利润 利润的比率
(%)
2018 年 0 0.30 0 55,336,886.76 657,616,922.06 8.41
2017 年 0 0.48 0 88,539,018.82 876,741,675.25 10.10
2016 年 0 0.38 3 70,093,389.90 593,076,890.09 11.82
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否 是否 如未能及时履 如未能及
承诺 承诺 承诺 有履 及时 行应说明未完 时履行应
承诺背景 承诺时间及期限
类型 方 内容 行期 严格 成履行的具体 说明下一
限 履行 原因 步计划
解决 上海 上海实业作为 该承诺履行期限于 是 是
同业 实业 上实控股的控 2014 年 7 月届满。公
竞争 股股东及实际 司于 2014 年 7 月 4
控制人，在上 日召开 2014 年第一
实控股通过其 次临时股东大会，审
全资子公司上 议并通过了《关于上
实地产发展有 海实业（集团）有限
限公司收购上 公司变更承诺履行期
海上实所持有 限的议案》，同意延
收购报告书
的本公司 期 3 年履行前述解决
或权益变动
63.65%股份 同业竞争的承诺。公
报告书中所
时，签署了《避 司于 2017 年 7 月 3
作承诺
免同业竞争承 日召开 2017 年第一
诺函》，承诺 次临时股东大会，审
采用政策允许 议并通过了《关于上
的方式进行业 海实业（集团）有限
务整理，避免 公司变更承诺事项履
与本公司发生 行期限的议案》，同
同业竞争。 意延期 2 年履行前述
解决同业竞争的承
诺。
解决 上海 上海上实与本 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持 将在条件
同业 上实 公司签署了 有的上海海外 成熟时履
竞争 《避免同业竞 联合投资股份 行。
争声明与承诺 有限公司
与重大资产 函》，承诺避 17.65%股权尚
重组相关的 免与本公司发 未解决外，上
承诺 生同业竞争。 海上实已通过
股权转让等方
式解决了《避
免同业竞争声
明和承诺函》
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2018 年年度报告
所涉及的全部
同业竞争问
题。上海上实
持有的公司
17.65%股权事
项如下：上海
海外联合投资
股份有限公司
所负责的俄罗
斯圣彼得堡市
“波罗的海明
珠”大型综合
社区项目为中
俄战略项目，
项目背景特
殊，自始受到
两国政府的高
度关注和支
持。该公司有
关股东书面约
定，未经其他
方事先书面同
意，任何一方
均不得转让、
出让、抵押或
以其他方式处
理有关全部或
任何权利义
务。由于尚无
法获得其他股
东对该等股权
转让事项的一
致同意，目前
仍不具备注入
上市公司的条
件。上海上实
持有的上海海
外联合投资股
份有限公司
17.65%股权委
托本公司管
理，管理费用
为每年合计 50
万元人民币。
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2018 年年度报告
其他 上海 上海实业于 2014 年 12 月 17 日 否 是
实业 2014 年 12 月
17 日向上实发
展出具《关于
制定保护中小
投资者权益具
体措施的回
函》，同意：
为充分保护中
小投资者利
益，若公司发
生公司债发行
申请函中涉及
的项目（上海
朱家角“海源
别墅”、上海朱
与再融资相 家角“海上湾”、
关的承诺 上海朱家角“D
地块”、湖州“湖
润商务广场”、
上实湖州花园
酒店、青岛“国
际啤酒城”、泉
州“B-2、B-7-1、
B-7-2”地块项
目）因延期开
竣工问题受到
政府处罚或承
担相关出让合
同项下的违约
责任，上海实
业将承担由此
产生的全部损
失。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018] 15 号），公
司对财务报表格式进行了以下修订：
① 资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
② 利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重新计量设定受益计划变动额”；
将原“权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下不
能转损益的其他综合收益”；
将原“权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下
可转损益的其他综合收益”。
③ 所有者权益变动表
在“所有者权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
公司对可比期间的比较数据按照财会[2018] 15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
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2018 年年度报告
2019 年 3 月 26 日，公司第七届董事会第二十四次会议审议通过本报告，公司按照财政部的要求
时间开始执行前述会计报表格式。
此项会计政策变更采用追溯调整法。2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 4,497,200.00
应收票据及应收账款 1,445,954,546.62
应收账款 1,441,457,346.62
应收利息
应收股利 其他应收款 2,040,912,916.42
其他应收款 2,040,912,916.42
固定资产 97,578,172.81
固定资产清理 固定资产 97,578,172.81
应付票据 1,192,805,478.10
应付账款 1,300,443,713.37 应付票据及应付账款 2,493,249,191.47
应付利息 92,980,716.41
应付股利 179,617,042.85 其他应付款 1,993,953,769.66
其他应付款 1,721,356,010.40
管理费用 329,154,649.84 管理费用 269,291,573.71
研发费用 59,863,076.13
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
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2018 年年度报告
境内会计师事务所报酬 160
境内会计师事务所审计年限 23
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 60
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2018 年 3 月 26 日召开的第七届董事会第十六次会议审议通过了《关于公司 2018 年度
预计日常关联交易事项的议案》，公司 2018 年度预计日常关联交易金额 409,000,000 元，实际发
生金额 27,139,076.72 元，详细情况如下：
单位：元 币种：人民币
关联交易方 关 联 关 联 关 联 关 联 关 联 关联交易金 占同类 关联交易 市 交易价
关系 交 易 交 易 交 易 交 易 额 交易金 结算方式 场 格与市
类型 内容 定 价 价格 额的比 价 场参考
原则 例 格 价格差
(%) 异较大
的原因
上海实业东滩投资 集 团 提 供 收 取 市 场 4,672,461.16 1.26 现金结算
开发（集团）有限 兄 弟 劳务 租 赁 价
公司 公司 费
上海上实（集团） 集 团 提 供 收 取 协 议 471,698.10 100.00 现金结算
有限公司 兄 弟 劳务 托 管 价
公司 费
上海上实（集团） 集 团 提 供 收 取 市 场 225,257.14 0.06 现金结算
有限公司 兄 弟 劳务 租 赁 价
公司 费
上海上实集团财务 集 团 提 供 收 取 市 场 3,336,800.04 0.90 现金结算
有限公司 兄 弟 劳务 租 赁 价
公司 费
上海实银资产管理 联 营 提 供 收 取 市 场 1,151,291.40 0.31 现金结算
有限公司 公司 劳务 租 赁 价
费
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2018 年年度报告
上海上实金融服务 集 团 提 供 收 取 市 场 2,581,426.74 0.70 现金结算
控股有限公司 兄 弟 劳务 租 赁 价
公司 费
上海上投资产经营 集 团 提 供 收 取 市 场 49,868.57 0.01 现金结算
有限公司 兄 弟 劳务 租 赁 价
公司 费
上海实业养老发展 联 营 提 供 收 取 市 场 273,786.66 0.07 现金结算
有限公司 公司 劳务 租 赁 价
费
上海帷迦科技有限 联 营 提 供 收 取 市 场 6,306,171.36 1.70 现金结算
公司 公司 劳务 租 赁 价
费
上海帷迦科技有限 联 营 提 供 工 程 市 场 657,283.77 0.03 现金结算
公司 公司 劳务 施工 价
上海天地行房地产 集 团 接 受 支 付 市 场 60,314.04 0.10 现金结算
营销有限公司 兄 弟 劳务 营 销 价
公司 服 务
费
新上海国际园艺有 集 团 接 受 支 付 市 场 102,600.00 100.00 现金结算
限公司 兄 弟 劳务 园 艺 价
公司 工 程
费
上海驰宏投资管理 集 团 提 供 收 取 市 场 7,250,117.74 89.63 现金结算
有限公司 兄 弟 劳务 商 业 价
公司 策 划
费
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2018 年 11 月 19 日召开第七届董事会第二十一次会议、于 2018 年 12 月 10 日召开公
司 2018 年第一次临时股东大会，会议同意公司以人民币 97,818 万元收购泉州市上实投资发展有
限公司（以下简称“泉州上实”）49%股权（详见公司公告临 2018-36、临 2018-37、临 2018-39）。
收购完成后，公司持有泉州上实 100%股权。后续已完成相关工商变更登记工作。
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2018 年年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
泉州市菲莉 其他关联人 127,466.19 -127,466.19 -
投资发展有
限公司
上海帷迦科 联营公司 326.06 73.43 399.49
技有限公司
上海驰宏投 集团兄弟公司 325.80 -201.60 124.20
资管理有限
公司
上海实业养 联营公司 19,000.00 19,000.00
老投资有限
公司
江建钦 其他关联人 1,410.00 1,410.00
庄伟峰 其他关联人 1,410.00 1,410.00
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2018 年年度报告
新上海国际 集团兄弟公司 56.22 -56.22 -
园艺有限公
司
上海天地行 集团兄弟公司 316.03 -316.03 -
房地产营销
有限公司
合计 147,118.05 -127,594.36 19,523.69 3,192.25 -372.25 2,820.00
关联债权债务形成原因 报告期内，公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 399.49 万元，系
应收的工程款；公司子公司应收上海驰宏投资管理有限公司 124.20
万元，系应收的商业策划费；公司子公司应收上海实业养老投资有
限公司 19,000.00 万元，系对联营企业的股东垫款；公司子公司应付
江建钦和庄伟峰 2,820.00 万元，系关联方之间的往来款。
关联债权债务对公司的影响 /
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 是否 是否
担保 担保 是否 担保 担保
担保 上市 被担 日期 担保 存在 为关 关联
担保金额 起始 到期 已经 是否 逾期
方 公司 保方 (协议 类型 反担 联方 关系
日 日 履行 逾期 金额
的关 签署 保 担保
完毕
系 日)
上海 全资 上海 24,700.00 2016 2016 2020 一般 否 否 是 是 联营
上实 子公 实业 年8月 年8月 年12 担保 公司
城市 司 养老 25日 31日 月31
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2018 年年度报告
发展 发展 日
投资 有限
有限 公司
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司 0
的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子 24,700.00
公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 24,700.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.47
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的 24,700.00
金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保
对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 24,700.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 /
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行结构性存款 闲置自由资金 26.7157 0 0
其他情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
报 减值
资 酬 年化 是否 未来是 准备
资金 预期收益 实际
受托 委托理 委托理财金 委托理财 委托理财 金 确 收益 实际 经过 否有委 计提
来源 (如有) 收回
人 财类型 额 起始日期 终止日期 投 定 率 收益或损失 法定 托理财 金额
情况
向 方 程序 计划 (如有)
式
华侨 银行结 166,500,000 2018/1/2 2018/4/3 闲置自 银 合 3.70% 1,557,237.50 1,557,237.50 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
浦发 银行结 50,000,000 2018/3/12 2018/4/16 闲置自 银 合 4.10% 193,611.11 193,611.11 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
民生 银行结 50,000,000 2018/3/9 2018/4/18 闲置自 银 合 4.00% 219,178.08 219,178.08 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
广发 银行结 50,000,000 2018/3/9 2018/4/9 闲置自 银 合 3.90% 165,616.44 165,616.44 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
华夏 银行结 150,000,000 2018/3/14 2018/4/16 闲置自 银 合 4.15% 562,808.21 562,808.21 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 150,000,000 2018/3/9 2018/4/9 闲置自 银 合 4.50% 573,287.67 573,287.67 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
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2018 年年度报告
光大 银行结 100,000,000 2018/3/16 2018/4/16 闲置自 银 合 4.00% 333,333.33 333,333.33 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
厦门 银行结 100,000,000 2018/3/9 2018/4/9 闲置自 银 合 4.50% 387,500.00 387,500.00 足额 是 是
国际 构性存 有资金 行 同
款
浦发 银行结 50,000,000 2018/3/14 2018/4/18 闲置自 银 合 4.10% 193,611.11 193,611.11 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
建设 银行结 40,000,000 2018/2/13 2018/5/14 闲置自 银 合 4.00% 394,520.55 394,520.55 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 10,000,000 2018/1/22 2018/4/22 闲置自 银 合 4.60% 113,424.66 115,890.41 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 55,000,000 2018/3/13 2018/6/11 闲置自 银 合 4.40% 596,712.33 596,712.33 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 5,500,000 2018/3/13 2018/6/11 闲置自 银 合 4.60% 62,383.56 66,542.47 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 5,000,000 2018/1/2 2018/4/8 闲置自 银 合 3.00% 39,452.05 39,452.06 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
上海 银行结 40,000,000 2018/2/13 2018/5/15 闲置自 银 合 4.52% 450,761.64 450,761.64 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
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2018 年年度报告
浦发 银行结 8,000,000 2018/1/31 2018/5/2 闲置自 银 合 4.50% 91,000.00 91,000.00 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
华侨 银行结 168,070,000 2018/4/3 2018/8/29 闲置自 银 合 3.80% 2,625,626.89 2,625,626.89 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
上海 银行结 40,000,000 2018/5/22 2018/8/21 闲置自 银 合 4.55% 453,753.42 453,753.42 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
上海 银行结 40,000,000 2018/6/12 2018/9/12 闲置自 银 合 4.60% 463,780.82 463,780.82 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 55,000,000 2018/6/14 2018/9/12 闲置自 银 合 4.40% 596,712.33 596,712.33 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 5,500,000 2018/6/22 2018/9/21 闲置自 银 合 4.50% 61,027.40 62,383.56 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 10,000,000 2018/5/4 2018/8/4 闲置自 银 合 4.50% 110,958.90 115,945.20 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
上海 银行结 40,000,000 2018/5/22 2018/8/21 闲置自 银 合 4.55% 453,753.42 453,753.42 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
浦发 银行结 8,000,000 2018/5/14 2018/8/13 闲置自 银 合 4.45% 89,000.00 89,000.00 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
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2018 年年度报告
浦发 银行结 50,000,000 2018/7/17 2018/10/15 闲置自 银 合 4.30% 525,555.56 525,555.56 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
民生 银行结 10,000,000 2018/7/19 2018/10/19 闲置自 银 合 4.40% 110,904.11 110,904.11 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
广发 银行结 50,000,000 2018/7/17 2018/10/17 闲置自 银 合 4.60% 579,726.03 579,726.03 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
华夏 银行结 100,000,000 2018/7/20 2018/10/22 闲置自 银 合 4.10% 1,055,890.41 1,055,890.41 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 100,000,000 2018/7/17 2018/10/17 闲置自 银 合 4.61% 1,161,972.60 1,161,972.60 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
光大 银行结 80,000,000 2018/7/17 2018/10/17 闲置自 银 合 4.55% 910,000.00 910,000.00 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
厦门 银行结 100,000,000 2018/7/19 2018/10/27 闲置自 银 合 4.90% 1,361,111.11 1,361,111.11 足额 是 是
国际 构性存 有资金 行 同
款
农商 银行结 100,000,000 2018/7/20 2018/11/2 闲置自 银 合 4.50% 1,294,520.55 1,294,520.55 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
中信 银行结 50,000,000 2018/7/20 2018/11/5 闲置自 银 合 4.45% 658,356.16 658,356.16 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
42 / 175
2018 年年度报告
平安 银行结 100,000,000 2018/7/17 2018/10/16 闲置自 银 合 4.35% 1,084,520.55 1,084,520.55 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
渤海 银行结 50,000,000 2018/7/18 2018/10/17 闲置自 银 合 4.30% 536,027.40 536,027.54 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
浦发 银行结 80,000,000 2018/7/18 2018/10/16 闲置自 银 合 4.30% 840,888.89 840,888.89 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
广发 银行结 50,000,000 2018/7/19 2018/10/19 闲置自 银 合 4.60% 579,726.03 579,726.03 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
上海 银行结 40,000,000 2018/8/23 2018/11/22 闲置自 银 合 3.85% 383,945.21 383,945.21 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
上海 银行结 40,000,000 2018/9/12 2018/12/12 闲置自 银 合 3.85% 383,945.21 383,945.21 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 55,000,000 2018/9/13 2018/12/12 闲置自 银 合 3.80% 515,342.47 515,342.47 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 7,000,000 2018/9/26 2018/12/25 闲置自 银 合 3.45% 59,547.95 59,547.95 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 15,000,000 2018/8/8 2018/11/6 闲置自 银 合 4.30% 159,041.10 159,041.10 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
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2018 年年度报告
上海 银行结 40,000,000 2018/8/23 2018/11/22 闲置自 银 合 3.85% 383,945.21 383,945.21 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
浦发 银行结 8,000,000 2018/8/23 2018/11/21 闲置自 银 合 4.15% 82,077.78 82,077.78 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
兴业 银行结 150,000,000 2018/9/3 2018/12/29 闲置自 银 合 4.20% 2,030,000.00 2,030,000.00 足额 是 是
银行 构性存 有资金 行 同
款
其他情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1. 公司于 2017 年 11 月 17 日召开第七届董事会第十四次会议，会议同意公司控股子公司上海上
实物业管理有限公司收购上海申大物业有限公司 100%股权，同意公司全资子公司上海新世
纪房产服务有限公司收购上海城开商用物业发展有限公司 100%股权。相关交易已取得上海
联合产权交易所出具的产权交易凭证，并已完成工商变更登记工作。详见公司公告临 2017-37、
2017-38 及 2018-02。
2. 公司于 2017 年 12 月 13 日召开第七届董事会第十五次会议，会议同意收购泉州市上实投资发
展有限公司（以下简称“泉州上实”）2%股权，收购价格为人民币 1880 万元，收购完成后公
司持有泉州上实 51%股权。相关工商变更登记工作已于 2018 年 3 月 16 日完成。详见公司公
告临 2017-42。
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2018 年年度报告
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
公司作为国有上市房企，积极响应党和政府“坚定不移打赢脱贫攻坚战”的号召，多年来始
终以“关注民生、热心公益、服务社区”作为践行社会责任的基本核心，结合公司优势资源与贫
困地区精准对接，从环境治理、基础建设、产业引导、就业扶贫等方面着手引导、帮助对接区域
实现脱贫。
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
1) 连续五年圆满完成上海市第三轮城乡党组织结对帮扶项目，2018 年度支出 20 万元。
2) 根据上海市委市府“百企帮百村”工作部署要求，实地走访考察云南省弥渡县贫困村，重点了
解具体帮扶需求，由公司党委正式成立了精准扶贫专项领导小组和工作小组，至 2018 年底，
已初步拟定 2018-2020 年村企结对帮扶实施方案，确定结对帮扶主要内容和工作形式。
3. 精准扶贫成效
□适用 √不适用
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
针对云南省弥渡县贫困村精准扶贫项目，将从该贫困村最直接、最迫切的脱贫需求出发，选
择可操作性强、落地见效快且在公司预算可承受范围内的项目入手。项目主要围绕“三带两转”，
即带人、带物、带产业，转观念和转村貌，解决贫困群众关心的急难愁问题。公司将以帮助困难
群众、帮助发展经济、帮助文化建设、帮助农村基础设施建设、帮助生态环境保护等为主要内容
开展工作。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司编制并披露了《2018 年度社会责任报告》，报告全文刊登在上海证券交易所网站
www.sse.com.cn。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除 本年增加 年末限售股 解除限售日
股东名称 限售原因
数 限售股数 限售股数 数 期
上海上投资 111,779,879 0 0 111,779,879 非公开发 2019 年 1 月
产经营有限 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
上银基金管 75,271,998 0 0 75,271,998 非公开发 2019 年 1 月
理有限公司 行/资本公 22 日
积转增股
本
君证（上海） 66,908,443 0 0 66,908,443 非公开发 2019 年 1 月
股权投资基 行/资本公 22 日
金合伙企业 积转增股
（有限合 本
伙）
中信证券股 58,712,159 0 0 58,712,159 非公开发 2019 年 1 月
份有限公司 行/资本公 22 日
积转增股
本
中国长城资 50,181,332 0 0 50,181,332 非公开发 2019 年 1 月
产管理公司 行/资本公 22 日
积转增股
本
北京中融鼎 47,170,455 0 0 47,170,455 非公开发 2019 年 1 月
新投资管理 行/资本公 22 日
有限公司 积转增股
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2018 年年度报告
本
曹文龙 26,156,491 0 0 26,156,491 非公开发 2019 年 1 月
行/资本公 22 日
积转增股
本
合计 436,180,757 0 0 436,180,757 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 37,025
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 36,645
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 期末持股数 比例 持有有限售条 股东
报告期内增减 股份
（全称） 量 (%) 件股份数量 数量 性质
状态
上实地产发展有 0 896,435,864 48.60 0 境外法人
无
限公司
上海上投资产经 0 111,779,879 6.06 111,779,879 国有法人
无
营有限公司
上银基金－浦发 0 75,271,998 4.08 75,271,998 其他
银行－上海国盛
无
（集团）有限公
司
君证（上海）股 0 66,908,443 3.63 66,908,443 其他
权投资基金合伙 无
企业（有限合伙）
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2018 年年度报告
中信证券股份有 +4,269,019 62,981,222 3.41 58,712,159 其他
无
限公司
中国长城资产管 0 50,181,332 2.72 50,181,332 国有法人
无
理股份有限公司
北京中融鼎新投 0 47,170,455 2.56 47,170,455 其他
无
资管理有限公司
曹文龙 0 26,156,491 1.42 26,156,491 质押 26,150,000 境内自然人
中央汇金资产管 0 24,616,150 1.33 0 国有法人
无
理有限责任公司
上海上实投资管 0 11,853,660 0.64 0 国有法人
无
理咨询有限公司
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
上海上实投资管理咨询有限公司 11,853,660 人民币普通股 11,853,660
上实置业集团（上海）有限公司 10,464,216 人民币普通股 10,464,216
香港中央结算有限公司 6,776,140 人民币普通股 6,776,140
中国工商银行股份有限公司－中 5,813,324 5,813,324
证上海国企交易型开放式指数证 人民币普通股
券投资基金
中国农业银行股份有限公司－中 5,804,301 5,804,301
证 500 交易型开放式指数证券投 人民币普通股
资基金
中国建设银行－华夏红利混合型 5,750,312 5,750,312
人民币普通股
开放式证券投资基金
上实投资（上海）有限公司 5,652,485 人民币普通股 5,652,485
刘剑芬 5,277,004 人民币普通股 5,277,004
上述股东关联关系或一致行动的 上实地产发展有限公司与上海上实投资管理咨询有限公司、上实置业集团（上海）
说明 有限公司、上实投资（上海）有限公司均为上海实业（集团）有限公司所属的子
公司，为一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
持有的有限 交易情况
序号 有限售条件股东名称 售条件股份 新增可上市 限售条件
可上市交
数量 交易股份数
易时间
量
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2018 年年度报告
1 上海上投资产经营有限 111,779,879 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
公司 月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
2 上银基金管理有限公司 75,271,998 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
3 君证（上海）股权投资基 66,908,443 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
金合伙企业（有限合伙） 月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
4 中信证券股份有限公司 58,712,159 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
5 中国长城资产管理有限 50,181,332 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
公司 月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
6 北京中融鼎新投资管理 47,170,455 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
有限公司 月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
7 曹文龙 26,156,491 2019 年 1 / 股东承诺新增股份自
月 22 日 股票上市之日起 36
个月内限售。
上述股东关联关系或一致行动 上述股东不存在关联关系或一致行动人关系。
的说明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海实业控股有限公司
单位负责人或法定代表人 沈晓初
成立日期 1996-01-09
主要经营业务 基建设施、房地产及消费品
报告期内控股和参股的其他境内外 上海实业城市开发集团有限公司 (于香港交易所主板市场上
上市公司的股权情况 市，股份代号: 563)，截至 2018 年 12 月 31 日，占其 69.96%
股权。上海实业环境控股有限公司(于新加坡主板市场上市，
股份代号：BHK/于香港交易所主板上市，股份代号:807) 截
至 2018 年 12 月 31 日，占其 46.31 %股权。
其他情况说明 /
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2018 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 /
成立日期 /
主要经营业务 /
报告期内控股和参股的其他境内外 /
上市公司的股权情况
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
52 / 175
2018 年年度报告
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
53 / 175
2018 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
曾明 董事长 男 49 2017-05-19 2019-04-19 113.6（注 1） 是
唐钧 董事 男 52 2009-06-29 2019-04-19 否
总裁 2012-04-26 2019-04-19 154.7 否
阳建伟 董事 男 48 2012-11-16 2019-04-19 是
汪良俊 董事 男 56 2018-12-10 2019-04-19 否
副总裁 2018-07-13 2019-04-19 13.7（注 2） 否
曹惠民 独立董事 男 65 2012-11-16 2019-04-19 10 否
张永岳 独立董事 男 65 2016-04-20 2019-04-19 10 否
夏凌 独立董事 男 47 2016-04-20 2019-04-19 10 否
杨殷龙 监事长 男 54 2017-05-08 2019-04-19 是
陈一英 监事 女 52 2012-11-16 2019-04-19 是
舒东 监事 男 50 2017-05-19 2019-04-19 是
桂林 职工监事 男 47 2016-04-20 2019-04-19 62.7 否
张旻诗 职工监事 男 36 2018-07-30 2019-04-19 44.2 否
郭伟民 副总裁 男 55 2013-03-26 2019-04-19 115.7 否
潘军 副总裁 男 51 2015-08-14 2019-04-19 117.6 否
胡文魄 副总裁、 男 53 2016-05-23 2019-04-19 119.7 否
董事会秘
书
陆雁 副总裁 女 49 2016-05-23 2019-04-19 115.0 否
袁纪行 财务总监 女 45 2015-01-05 2019-04-19 60.1 否
54 / 175
2018 年年度报告
徐有利 董事 男 45 2012-11-16 2018-07-12 是
王江江 副总裁 男 46 2012-04-26 2018-06-28 91.1（注 2） 否
唐忆湘 职工监事 女 56 2016-04-20 2018-07-30 40.5（注 2） 否
合计 / / / / / / 1,078.6 /
注 1：报告期内，曾明先生于 2018 年 8 月起在股东单位领取相应薪酬。
注 2：报告期内，汪良俊先生、王江江先生及唐忆湘女士根据履职时间领取相应薪酬。
姓名 主要工作经历
曾明 曾任上海市公路管理处副处长，上海市沪崇越江通道筹建处副主任，上海沪崇越江通道投资发展有限公司副总经理，上海市市政工程管
理局建设运营管理处处长，上海市城乡建设和交通委员会建设市场监管处处长、上海市建筑建材业管理办公室主任，中国建筑第八工程
局有限公司副总经理。现任本公司董事长，兼任上海实业（集团）有限公司董事、上海实业城市开发集团有限公司董事局主席及执行董
事、上海城开（集团）有限公司董事长、上海海外联合投资股份有限公司副董事长。
唐钧 曾任上海审计局主任科员，上海审计局外资处副处长，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，上海实业控股有限公司执行董事，上
海实业（集团）有限公司计财部副总经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司董事、总裁。
阳建伟 曾任中国有色金属材料总公司上海中金期货经纪公司客户经理，宏源证券上海投行部项目经理，上海星河数码投资有限公司助理总经理，
上海实业（集团）有限公司董事会办公室助理总经理，上海实业控股有限公司助理总裁，上实管理（上海）有限公司副总经理。现任上
实管理（上海）有限公司董事、总经理，本公司董事。
汪良俊 曾任北京市建筑设计研究院结构设计高级工程师，青岛上实城市发展投资有限公司执行总经理，上海上实城市发展投资有限公司开发部
副总经理，上海天亿投资(集团)有限公司副总裁，上实湖州东部新区投资开发有限公司总经理，青岛上实城市发展有限公司总经理，上
海海外联合投资股份有限公司副总裁，波罗的海明珠股份有限公司副董事长、总经理。现任本公司董事、副总裁。
曹惠民 曾任上海立信会计学院教授、上海百联集团股份有限公司独立董事、上海飞科电器股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事，兼任
上海复星医药(集团)股份有限公司独立董事、浙江米奥兰特商务会展股份有限公司独立董事、上海瀚讯信息技术股份有限公司独立董事。
张永岳 曾任华东师范大学商学院院长、东方房地产学院院长，兼任过上海市经济学会副会长、上海市房产经济学会副会长、中国房地产估价与
房地产经纪人学会副会长、中国房地产业协会常务理事、国家住建部决策咨询专家等学术职务。现任上海易居房地产研究院院长、华东
师范大学终身教授、上海市人民政府决策咨询基地张永岳（房地产与城市管理政策研究）工作室首席专家。兼任本公司独立董事，旭辉
控股（集团）有限公司独立董事。
夏凌 现任同济大学法学院副教授，兼任本公司独立董事，中华企业股份有限公司独立董事，中国环境与资源法学研究会理事，上海市环境与
资源法学研究会副秘书长。
杨殷龙 曾任上海四维律师事务所执业律师，上海实业（集团）有限公司助理法律顾问、综合协调部高级经理、法务部副总经理。现任上海实业
（集团）有限公司法务部总经理，上海国际创投股权投资基金管理有限公司董事，本公司监事长。
陈一英 现任上海实业（集团）有限公司计划财务部副总经理，上海实业控股有限公司财务总监兼助理行政总裁，本公司监事。
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2018 年年度报告
舒东 曾任上海闸北区建筑设计院概预算室概预算工程师，上海市房屋建筑设计院概预算工程师，上海市房屋工程建设监理有限公司造价咨询
部造价工程师、部门经理，上海实业（集团）有限公司审计部助理总经理等职。现任上海实业（集团）有限公司审计部副总经理，上海
上投资产经营有限公司董事，上海上实智慧城市创新产业投资管理有限公司董事，本公司监事。
桂林 曾任上海元益置业有限公司副总经理、上海闵行协和房地产经营有限公司、上海协和城有限公司副总经理、天津市中天兴业房地产开发
有限公司副总经理、湖州湖峻置业有限公司、湖州湖峰置业有限公司、湖州湖源投资发展有限公司、湖州湖润建设管理有限公司副总经
理、总经理。现任上海虹晟投资发展有限公司董事长，上海实森置业有限公司董事长，上海上实湖滨新城发展有限公司董事、总经理，
上海丰泽置业有限公司董事、总经理，上海丰茂置业有限公司董事、总经理，本公司总监，本公司职工监事。
张旻诗 曾任职上海市审计局外资运用审计处、兴业银行上海行政服务中心，担任本公司审计部副总经理，现任本公司审计部总经理，本公司职
工监事。
郭伟民 曾任上海建工集团基础工程公司副总经理，上海建工桥隧筑港工程有限公司总经理，上海磁悬浮交通发展有限公司总裁助理、副总经理，
上海建工集团总公司海外部副总经理，上海实业东滩投资开发（集团）有限公司工程管理部总经理，哈尔滨上实置业有限公司董事长，
成都上实置业有限公司董事长，重庆华新国际实业有限公司董事长，天津市中天兴业房地产开发有限公司董事长，湖州湖峰置业有限公
司董事长，本公司助理总裁。现任本公司副总裁。
潘军 曾任上海金桥出口加工区房地产有限公司总经理助理，上海七百九思科技发展有限公司副总经理，苏州太湖中腾房地产有限公司总经理，
上海上实房地产有限公司副总经理，青岛上实城市发展有限公司总经理，青岛上实瑞欧置业有限公司总经理，本公司工程管理部总经理、
公司总监。现任本公司副总裁。
胡文魄 曾任上海万科房地产有限公司营销总监，上海家饰佳股份有限公司助理总裁，本公司营销策划部总经理，本公司总监、助理总裁。现任
本公司副总裁兼董事会秘书。
陆雁 曾任上海实业东滩投资开发（集团）有限公司人力资源部高级经理、助理总经理，本公司人力资源部助理总经理、副总经理、总经理，
本公司总监、助理总裁。现任本公司副总裁。
袁纪行 曾任安达信会计师事务所审计师，香港嘉华集团上海总部财务经理，上海实业（集团）有限公司审计部助理经理，上海实业控股有限公
司内审部经理，上实管理（上海）有限公司审计部主管。现任本公司财务总监。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
曾明 上海实业城市开发集团有限公司 董事局主席及执行董事 2018 年 5 月 10 日
曾明 上海城开（集团）有限公司 董事长 2018 年 5 月 10 日
曾明 上海实业（集团）有限公司 董事 2018 年 5 月 10 日
曾明 上海海外联合投资股份有限公司 副董事长 2017 年 12 月 19 日
徐有利 上海实业（集团）有限公司 副总裁 2016 年 4 月 15 日
唐钧 上实置业集团（上海）有限公司 董事长 2015 年 6 月 17 日
唐钧 上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 董事 2015 年 5 月 19 日
阳建伟 上实管理（上海）有限公司 董事兼总经理 2014 年 10 月 10 日
汪良俊 上实置业集团（上海）有限公司 董事 2018 年 11 月 15 日
杨殷龙 上海实业（集团）有限公司 法务部总经理 2016 年 8 月 22 日
杨殷龙 上海上投资产经营有限公司 监事 2016 年 7 月 1 日
杨殷龙 上海国际创投股权投资基金管理有限公司 董事 2016 年 10 月 9 日
陈一英 上海实业控股有限公司 财务总监兼助理行政总裁 2013 年 4 月 8 日
陈一英 上海实业（集团）有限公司 计划财务部副总经理 2005 年 5 月 1 日
舒东 上海实业（集团）有限公司 审计部副总经理
舒东 上海上投资产经营有限公司 董事 2017 年 3 月
舒东 上海上实智慧城市创新产业投资管理有限公司 董事 2018 年 12 月 18 日
在股东单位任职情 /
况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
详见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事、监事的报酬由公司股东大会决定；公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员
会制定的《公司薪酬管理办法》的规定执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 （1）公司专职董事、监事、高级管理人员，根据其在公司实际担任的经营管理职务不同，严格按照公司
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2018 年年度报告
《绩效考核奖惩实施办法》对其进行考核，确定其薪金标准；（2）不在公司专职工作的董事（除独立董
事）、监事不在本公司领取报酬；（3）本公司独立董事由本公司聘任后，每年可领取人民币 10 万元（税
前）津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 详见"现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况"。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 人民币 1078.6 万元
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
汪良俊 董事 选举 工作需要
汪良俊 副总裁 聘任 工作需要
张旻诗 职工监事 选举 工作需要
徐有利 董事 离任 工作需要
王江江 副总裁 离任 辞职
唐忆湘 职工监事 离任 退休
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 34
主要子公司在职员工的数量 8,063
在职员工的数量合计 8,097
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 2
技术人员 7
财务人员 4
行政人员 21
合计 34
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 5
硕士 18
本科 10
大专 1
合计 34
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定了以岗位责任、能力和业绩为导向，坚持效率优先，兼顾公平，保持公司可持续发
展的薪酬政策，实施固定薪酬与绩效考核相结合，为员工提供具有市场竞争力的薪酬。同时，公
司还为员工构建了良好的社会保障体系，包括社会保险（含医疗、养老、失业、生育、工伤）、
公积金、补充公积金、企业年金、补充商业医疗保险等在内的多层次、全方位的保障，从经济、
服务和精神保障入手，以解决员工后顾之忧并保持人才队伍的稳定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2019 年度的培训工作将紧紧围绕公司的中心工作，坚持党管人才的原则，聚焦公司发展重点
领域和课题，统筹兼顾骨干人才培养、关键岗位员工的知识储备以及广大员工对于技能提升的需
求，整合资源，系统安排，强化实效，全面提升员工的执行力和凝聚力，助力公司的转型发展。
今年，公司将继续依托员工训练营、业务外训、岗职资质培训以及安全生产教育等多种培训模块，
依托国（境）内外培训资源，分层次、有针对性地开展培训活动，让公司成为员工的学习园地，
使员工在实践中成长，在成长中发展。
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2018 年年度报告
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司已经制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》等三会
制度，以及《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《重大信息内部报告制度》、《内
幕信息知情人登记制度》等信息管理及投资者关系管理制度。报告期内，公司根据《公司法》、
《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》以及中国证监会、上海证券交易所最
新法律法规的要求，进一步完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，并根据公司实际情
况修订了《公司章程》。
公司建立了健全的公司法人治理结构。公司股东大会、董事会、监事会及经理层之间权责明
确，各司其职、各尽其责、相互制衡、相互协调。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、
财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。公司所有的生产经营或重大事项均
根据《公司章程》及相关制度的规定按授权权限提交经理层、董事会和股东大会讨论确定。公司
董事均能忠实诚信、勤勉尽责。全体监事均能够认真履行职责，依法、独立地对公司生产经营情
况、财务状况以及公司董事和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及
投资者的合法权益。公司在股东与股东大会、控股股东与上市公司、董事与董事会、监事与监事
会、绩效评价与激励约束机制、利益相关者、信息披露与透明度等主要治理方面均符合监管部门
有关文件的要求，公司治理的实际状况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2017 年度股东大会 2018-06-07 上海证券交易所网站 2018-06-08
（www.sse.com.cn）
2018 年第一次临时股 2018-12-10 上海证券交易所网站 2018-12-11
东大会 （www.sse.com.cn）
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
曾明 否 8 8 5 0 0 否 2
徐有利 否 2 2 1 0 0 否 1
唐钧 否 8 8 5 0 0 否 2
阳建伟 否 8 8 6 0 0 否 1
汪良俊 否 2 2 1 0 0 否 0
曹惠民 是 8 8 5 0 0 否 2
张永岳 是 8 8 5 0 0 否 1
夏凌 是 8 8 6 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 5
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
详见第五节“承诺事项履行情况”。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
报告期内，公司对高级管理人员主要依据董事会审议通过的《公司薪酬管理办法》和年度经
营管理目标进行检查与考核。公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员会制定的
《公司薪酬管理办法》的规定执行。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司第七届第二十四次会议审议通过了《2018 年度内部控制评价报告》，详见 2019 年 3 月 27 日
登载于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的相关公告。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见 2019 年 3 月 27 日登载于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的相关公告。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率（%）
称 额 息方式 所
上海实 14 上实 122362 2015 年 3 2020 年 3 8.02 5.69 按年付 上海证
业发展 01 月 23 日 月 23 日 息，到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券(第一
期)
上海实 14 上实 136214 2016 年 3 2021 年 3 10 3.23 按年付 上海证
业发展 02 月 11 日 月 11 日 息，到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第二
期
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2018 年年度报告
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2018 年 3 月 23 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）
（14 上实 01）利息。
2018 年 3 月 12 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）
（14 上实 02）利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
公司于 2018 年 2 月 14 日披露了《上海实业发展股份有限公司关于“14 上实 01”票面利率上调
的公告》及《上海实业发展股份有限公司关于“14 上实 01 债”投资者回售实施办法的公告》，并
于 2018 年 2 月 15 日、2 月 23 日、2 月 26 日分别披露了“14 上实 01”回售实施的第一次、第二次
和第三次提示性公告。投资者可在回售申报期（2018 年 3 月 5 日至 2018 年 3 月 7 日）选择将持
有的“14 上实 01”全部或部分回售给公司，回售价格为人民币 100 元/张。根据中国证券登记结算
有限责任公司上海分公司提供的债券回售申报数据，“14 上实 01”的回售数量为 198,000 手，回售
金额为人民币 198,000,000 元（不含利息）。本次回售已实施完成，2018 年 3 月 23 日为本次回售
申报的资金发放日，回售实施完毕后“14 上实 01”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为
802,000 手（面值 1000 元）。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
债券受托管理人 北塔 2203 室
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 上实 01”、“14 上实 02”公开发行公司债券，募集资金总额合计人民币 20 亿元，已按
照募集说明书上列明的用途使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2018 年 5 月 25 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）在对本公司 2017 年经
营状况及相关行业进行综合分析与评估的基础上出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评
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2018 年年度报告
级报告，维持本公司主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；维持本公司“2014 年公司债券（第
一期）”、“2014 年公司债券（第二期）”信用等级均为 AA+。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评
级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证
评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证
评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结
果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关
承诺一致。
2018 年 3 月 23 日，公司已按时兑付“14 上实 01”债券应付利息；2018 年 3 月 12 日，公司已
按时兑付“14 上实 02” 债券应付利息。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
中信建投证券股份有限公司作为“14 上实 01”、“14 上实 02”的债券受托管理人，在报告期内，
根据《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所债券上市规则》及《公司债券受托管理
人执业行为准则》等法律法规的要求，持续关注公司经营情况、财务状况及资信状况，严格按照
《债券受托管理人协议》 约定履行受托管理人职责。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同
主要指标 2018 年 2017 年 变动原因
期增减（%）
息税折旧摊销前利润 1,865,841,796.61 1,809,307,052.93 3.12
流动比率 1.87 1.97 -5.08
速动比率 0.51 0.82 -37.80 主要系货币资金、
应收账款等流动
资产减少所致
资产负债率（%） 69.69 70.52 -0.83
EBITDA 全部债务比 7.15% 6.54% 0.61
利息保障倍数 2.46 2.59 -5.02
现金利息保障倍数 4.47 2.53 76.68 本年度经营活动
现金流量大幅度
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增加
EBITDA 利息保障倍 2.70 2.84 -4.93
数
贷款偿还率（%） 100 100 0.00
利息偿付率（%） 100 100 0.00
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2015 年 6 月 16 日发行“上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”，募集
资金人民币 10 亿元。公司已于 2018 年 6 月 19 日完成兑付兑息工作。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日，上实发展合并口径获得等银行给予的授信总额度合计为 153.0 亿元，
其中未使用授信额度 29.7 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时
兑付公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
2018 年 5 月 25 日中诚信证评出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级报告，维持本
公司主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；维持本公司“2014 年公司债券（第一期）”、“2014
年公司债券（第二期）”信用等级均为 AA+。
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
上会师报字(2019)第 0770 号
上海实业发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海实业发展股份有限公司（以下简称“上实发展”）财务报表，包括 2018 年
12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了上实
发展 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于上实发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
在审计中识别出的关键审计事项如下：
1、房地产销售收入确认
(1) 关键审计事项
如财务报表附注五、33 所述，2018 年度，上实发展营业收入为人民币 86.64 亿元，其中房地
产销售收入 50.88 亿元，占营业收入 58.73%。
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2018 年年度报告
上实发展房地产销售收入确认具体方法为：
① 项目在取得预售许可证后开始预售；
② 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
③ 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
④ 与房产相关成本可以可靠计量。
鉴于房地产销售收入对公司财务报表的重要性， 且收入确认时点涉及判断；此外房地产开发
项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产
销售收入确认为关键审计事项。
(2) 审计应对
我们对房地产销售收入确认，执行了以下程序：
① 了解与评价管理层与收入确认相关的内部控制的设计及运行有效性；
② 检查商品房买卖合同，识别合同条款中关于商品销售的约定，复核上实发展房地产销售收
入确认之会计政策是否符合《企业会计准则》相关要求；
③ 在本年度确认收入之房地产销售项目中选取样本，实施现场查看、检查商品房买卖合同以
及可以证明商品房已达到买卖合同中约定交付条件的文件，检查和该项目相关的权证文件，以评
价本年度房地产销售收入是否已按照上实发展会计政策确认；
④ 对在资产负债表日前后确认的房地产销售收入选取样本，检查相关收入确认的支持性文件，
以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的会计期间确认。
2、房地产业务相关存货的跌价准备
(1) 关键审计事项
如财务报表附注五、5 所述，截至 2018 年 12 月 31 日，上实发展存货价值 234.62 亿元。其中
房地产业务相关存货价值 226.25 亿元，占总存货价值的 96.43%，占上实发展合并资产总额的 60.46%。
由于该部分存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在资产负债表日管理层对该部分存
货的可变现净值评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预期销售价格、估
计房地产开发项目的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因素。特
别是考虑到房地产行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、
措施对公司预期销售形势的估计，因此我们将房地产业务相关存货可变现净值的评估识别为关键
审计事项。
(2) 审计应对
我们对该部分存货期末价值和跌价准备的确认，执行了以下程序：
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2018 年年度报告
① 评价与该部分存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
② 了解和结合上实发展各房地产项目所在城市的房地产调控政策，与项目业态实际情况进行
分析；
③ 对房地产项目抽样，结合实地观察项目形象进度情况检查截至资产负债表日止的实际发生
的开发成本，并向管理层询问项目实际开发进度以及最近期的项目预算所反映的项目预计总成本；
④ 检查上实发展的房地产业务相关存货可变现净值估计，包括预计销售价格、销售所需销售
费用以及相关税金，与项目相关的销售计划、实际成交数据、相近市场数据进行比对分析；
⑤ 检查房地产项目可变现净值相关的计算过程及会计处理，评价是否按照上实发展会计政策
执行；结合以前年度存货可变现净值计算情况分析截至资产负债表日存货可变现净值是否低于账
面价值。
四、其他信息
上实发展管理层对其他信息负责。其他信息包括 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包括
财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
上实发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估上实发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)并运用持续经营假设，除非管理层计划清算上实发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督上实发展的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
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2018 年年度报告
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于
未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2、了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对上实发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们
得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致上实发展不能持续经营。
5、评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
6、就上实发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
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2018 年年度报告
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
上会会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 张晓荣
（项目合伙人）
中国注册会计师 胡治华
中国 上海 二〇一九年三月二十六日
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2018 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1 6,312,771,530.09 9,410,629,803.89
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 2 583,130,948.36 1,445,954,546.62
其中：应收票据 11,481,000.63 4,497,200.00
应收账款 571,649,947.73 1,441,457,346.62
预付款项 3 759,865,560.59 683,382,717.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 4 350,950,344.83 2,040,912,916.42
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 5 23,481,482,962.96 19,875,803,363.60
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6 807,657,481.02 542,425,528.26
流动资产合计 32,295,858,827.85 33,999,108,875.79
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 7 551,170,000.00 522,083,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 8 113,644,881.62 186,907,929.54
投资性房地产 9 4,012,167,263.74 4,067,084,801.23
固定资产 10 130,683,650.87 97,578,172.81
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 11 28,860,476.58 45,596,261.59
开发支出
商誉 12 260,449,437.50 260,449,437.50
长期待摊费用 13 10,111,167.25 5,530,405.75
递延所得税资产 14 23,381,865.01 17,635,622.91
其他非流动资产 15 5,673,258.99
非流动资产合计 5,136,142,001.56 5,202,866,381.26
资产总计 37,432,000,829.41 39,201,975,257.05
流动负债：
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2018 年年度报告
短期借款 16 2,300,455,050.28 1,364,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 17 2,331,331,409.34 2,493,249,191.47
预收款项 18 8,002,376,782.41 8,353,997,710.81
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 19 37,939,377.93 23,672,129.38
应交税费 20 637,778,164.57 794,700,087.51
其他应付款 21 1,134,638,484.96 1,993,953,769.66
其中：应付利息 63,327,440.57 92,980,716.41
应付股利 179,617,042.85
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 22 2,784,000,000.00 2,224,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 17,228,519,269.49 17,247,572,888.83
非流动负债：
长期借款 23 6,953,500,000.00 7,293,500,000.00
应付债券 24 1,796,231,699.47 2,990,283,226.85
其中：优先股
永续债
长期应付款 25 800,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 26 24,070,373.70 16,458,584.40
递延收益
递延所得税负债 14 83,725,974.57 99,252,372.23
其他非流动负债
非流动负债合计 8,858,328,047.74 10,399,494,183.48
负债合计 26,086,847,317.23 27,647,067,072.31
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 27 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 28 2,596,844,707.05 3,189,330,206.81
减：库存股
其他综合收益 29 311,834,611.24 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 30 444,998,881.95 403,984,177.39
一般风险准备
未分配利润 31 4,790,014,510.80 4,273,921,268.18
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2018 年年度报告
归属于母公司所有者权益合计 9,988,255,603.04 9,994,546,905.55
少数股东权益 1,356,897,909.14 1,560,361,279.19
所有者权益（或股东权益）合计 11,345,153,512.18 11,554,908,184.74
负债和所有者权益（或股东权 37,432,000,829.41 39,201,975,257.05
益）总计
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,574,149,138.75 4,645,074,461.39
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 2,000.00 2,000.00
其中：应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
预付款项 1,891,037.70 220,754.72
其他应收款 11,975,331,021.76 11,818,404,492.89
其中：应收利息
应收股利 166,600,000.00
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 14,551,373,198.21 16,463,701,709.00
非流动资产：
可供出售金融资产 525,670,000.00 496,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9,873,724,912.55 9,016,494,357.68
投资性房地产 775,150,970.94 801,609,731.75
固定资产 3,099,630.11 4,291,929.28
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 13,839.52 13,133.69
其他非流动资产
非流动资产合计 11,177,659,353.12 10,318,992,902.33
资产总计 25,729,032,551.33 26,782,694,611.33
73 / 175
2018 年年度报告
流动负债：
短期借款 1,776,000,000.00 1,015,000,000.00
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 1,999.81 1,999.81
预收款项
应付职工薪酬 675.11
应交税费 10,386,206.50 21,137,361.12
其他应付款 4,272,557,587.34 5,762,309,776.03
其中：应付利息 62,557,775.55 92,733,611.10
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,684,000,000.00 1,994,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 8,742,945,793.65 8,792,449,812.07
非流动负债：
长期借款 6,663,500,000.00 6,853,500,000.00
应付债券 1,796,231,699.47 2,990,283,226.85
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 8,459,731,699.47 9,843,783,226.85
负债合计 17,202,677,493.12 18,636,233,038.92
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
其他综合收益 311,834,611.24 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 411,161,725.65 367,227,100.19
未分配利润 2,333,234,285.53 2,026,361,675.26
所有者权益（或股东权益） 8,526,355,058.21 8,146,461,572.41
合计
负债和所有者权益（或股 25,729,032,551.33 26,782,694,611.33
东权益）总计
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2018 年年度报告
合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 8,663,752,406.81 7,341,268,158.02
其中：营业收入 32 8,663,752,406.81 7,341,268,158.02
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 7,480,773,421.22 6,532,886,142.53
其中：营业成本 32 6,061,840,172.14 5,004,661,331.39
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 33 616,844,379.66 619,713,135.24
销售费用 34 162,661,744.84 219,311,492.92
管理费用 35 285,733,903.91 269,291,573.71
研发费用 36 75,495,073.47 59,863,076.13
财务费用 37 251,769,277.16 230,174,811.46
其中：利息费用 425,723,278.42 442,861,812.85
利息收入 173,223,872.04 227,270,079.31
资产减值损失 38 26,428,870.04 129,870,721.68
加：其他收益 39 34,006,449.77 2,885,805.62
投资收益（损失以“－”号填 40 -10,651,854.33 366,223,543.05
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号 41 885,587.68 -19,645.80
填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,207,219,168.71 1,177,471,718.36
加：营业外收入 42 69,661,675.57 33,758,600.57
减：营业外支出 43 3,569,245.24 3,453,468.02
四、利润总额（亏损总额以“－”号填 1,273,311,599.04 1,207,776,850.91
列）
减：所得税费用 44 348,809,184.48 287,544,728.74
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 924,502,414.56 920,232,122.17
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 924,502,414.56 920,232,122.17
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
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2018 年年度报告
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 657,616,922.06 876,741,675.25
2.少数股东损益 266,885,492.50 43,490,446.92
六、其他综合收益的税后净额 29,086,250.07
归属母公司所有者的其他综合收 29,086,250.07
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综 29,086,250.07
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.可供出售金融资产公允价 29,086,250.07
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 953,588,664.63 920,232,122.17
归属于母公司所有者的综合收益 686,703,172.13 876,741,675.25
总额
归属于少数股东的综合收益总额 266,885,492.50 43,490,446.92
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.36 0.48
（二）稀释每股收益(元/股) 0.36 0.48
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：565,557.25 元,上期被合并
方实现的净利润为：4,966,837.08 元。
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 97,018,875.38 91,788,083.89
减：营业成本 33,058,713.68 33,068,412.47
税金及附加 15,083,078.32 20,188,591.67
销售费用
管理费用 48,608,520.84 39,183,833.65
研发费用
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2018 年年度报告
财务费用 115,263,392.69 158,875,902.27
其中：利息费用 614,121,553.35 576,512,824.38
利息收入 502,785,135.85 418,041,216.28
资产减值损失 2,823.29 974.39
加：其他收益 4,617,000.00
投资收益（损失以“－”号填 549,699,831.07 503,462,772.47
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号 26,091.09 -10,826.22
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 439,345,268.72 343,922,315.69
加：营业外收入 280.00 10,603,000.04
减：营业外支出 400,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填 439,345,548.72 354,125,315.73
列）
减：所得税费用 -705.83 -243.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 439,346,254.55 354,125,559.32
（一）持续经营净利润（净亏损 439,346,254.55 354,125,559.32
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 29,086,250.07
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合 29,086,250.07
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.可供出售金融资产公允价值 29,086,250.07
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 468,432,504.62 354,125,559.32
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2018 年年度报告
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 9,967,315,093.49 8,592,100,089.46
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 18,298,217.93 93,076,936.15
收到其他与经营活动有关的 46 781,016,820.26 560,943,962.58
现金
经营活动现金流入小计 10,766,630,131.68 9,246,120,988.19
购买商品、接受劳务支付的现 5,394,218,360.18 5,365,986,969.62
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付 832,365,929.10 813,024,317.18
的现金
支付的各项税费 1,695,644,195.96 1,826,420,341.38
支付其他与经营活动有关的 46 796,898,411.43 550,157,970.97
现金
经营活动现金流出小计 8,719,126,896.67 8,555,589,599.15
经营活动产生的现金流 2,047,503,235.01 690,531,389.04
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,626,570,000.00 1,000,710,000.00
取得投资收益收到的现金 25,535,754.60 10,036,069.08
处置固定资产、无形资产和其 1,016,905.27 89,364.24
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2018 年年度报告
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 46 135,225,757.67 134,727,589.52
现金
投资活动现金流入小计 2,788,348,417.54 1,145,563,022.84
购建固定资产、无形资产和其 15,340,214.88 16,329,076.55
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,620,593,960.07 1,001,047,215.75
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位 87,000,000.00 13,720,000.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 3,722,934,174.95 1,031,096,292.30
投资活动产生的现金流 -934,585,757.41 114,466,730.54
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,900,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 4,815,455,050.28 4,434,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 4,820,355,050.28 4,434,000,000.00
偿还债务支付的现金 4,857,000,000.00 4,293,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 907,133,016.71 828,364,723.39
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 46 3,225,388,726.51 1,148,234,730.16
现金
筹资活动现金流出小计 8,989,521,743.22 6,269,799,453.55
筹资活动产生的现金流 -4,169,166,692.94 -1,835,799,453.55
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 9,119,489.48 -9,383,151.54
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -3,047,129,725.86 -1,040,184,485.51
加：期初现金及现金等价物余 9,014,959,958.59 10,055,144,444.10
额
六、期末现金及现金等价物余额 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2018 年年度报告
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 103,026,667.16 96,777,767.48
金
收到的税费返还 4,617,000.00 10,603,000.00
收到其他与经营活动有关的 56,771,936.68 97,195,308.67
现金
经营活动现金流入小计 164,415,603.84 204,576,076.15
购买商品、接受劳务支付的现 6,599,952.87 6,609,651.71
金
支付给职工以及为职工支付 22,997,230.46 19,980,972.94
的现金
支付的各项税费 64,070,906.14 46,475,475.37
支付其他与经营活动有关的 25,459,499.51 16,325,673.67
现金
经营活动现金流出小计 119,127,588.98 89,391,773.69
经营活动产生的现金流量净 45,288,014.86 115,184,302.46
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,565,547,137.37 850,000,000.00
取得投资收益收到的现金 717,048,098.90 307,514,650.25
处置固定资产、无形资产和其 72,950.00 2,150.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 2,282,668,186.27 1,157,516,800.25
购建固定资产、无形资产和其 1,949,580.00 163,550.00
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 2,423,523,960.07 850,337,215.75
取得子公司及其他营业单位 2,000.00 18,800,000.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 2,425,475,540.07 869,300,765.75
投资活动产生的现金流 -142,807,353.80 288,216,034.50
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,276,000,000.00 4,085,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 3,813,828,719.18 2,517,701,105.59
现金
筹资活动现金流入小计 8,089,828,719.18 6,602,701,105.59
偿还债务支付的现金 4,213,000,000.00 3,819,000,000.00
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2018 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支 276,008,261.96 290,274,519.03
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 5,574,226,440.92 4,317,338,329.87
现金
筹资活动现金流出小计 10,063,234,702.88 8,426,612,848.90
筹资活动产生的现金流 -1,973,405,983.70 -1,823,911,743.31
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,070,925,322.64 -1,420,511,406.35
加：期初现金及现金等价物余 4,645,074,461.39 6,065,585,867.74
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,574,149,138.75 4,645,074,461.39
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 专项
股本 优先 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
其他 存股 储备
股 债 准备
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,180,077,830.67 282,748,361.17 401,064,256.49 4,266,084,028.52 1,558,365,456.11 11,532,902,824.96
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业 9,252,376.14 2,919,920.90 7,837,239.66 1,995,823.08 22,005,359.78
合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,189,330,206.81 282,748,361.17 403,984,177.39 4,273,921,268.18 1,560,361,279.19 11,554,908,184.74
三、本期增减变动金额 -592,485,499.76 29,086,250.07 41,014,704.56 516,093,242.62 -203,463,370.05 -209,754,672.56
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 29,086,250.07 657,616,922.06 266,885,492.50 953,588,664.63
（二）所有者投入和减 18,697,159.71 18,697,159.71
少资本
1．所有者投入的普通 4,900,000.00 4,900,000.00
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 13,797,159.71 13,797,159.71
（三）利润分配 43,934,625.46 -132,473,644.28 -20,650,000.00 -109,189,018.82
1．提取盈余公积 43,934,625.46 -43,934,625.46
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -88,539,018.82 -20,650,000.00 -109,189,018.82
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
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2018 年年度报告
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -592,485,499.76 -2,919,920.90 -9,050,035.16 -468,396,022.26 -1,072,851,478.08
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 2,596,844,707.05 311,834,611.24 444,998,881.95 4,790,014,510.80 1,356,897,909.14 11,345,153,512.18
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
优先 永续 存股 储备
其他 准备
股 债
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,109,356,223.96 282,748,361.17 365,651,700.56 3,500,639,150.27 1,094,337,888.58 10,197,296,216.54
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业 17,252,376.14 3,086,105.69 6,036,375.33 4,126,035.78 30,500,892.94
合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,126,608,600.10 282,748,361.17 368,737,806.25 3,506,675,525.60 1,098,463,924.36 10,227,797,109.48
三、本期增减变动金额 62,721,606.71 35,246,371.14 767,245,742.58 461,897,354.83 1,327,111,075.26
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 876,741,675.25 43,490,446.92 920,232,122.17
（二）所有者投入和减 460,600,000.00 460,600,000.00
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 460,600,000.00 460,600,000.00
（三）利润分配 35,412,555.93 -105,505,946.85 -42,067,042.85 -112,160,433.77
1．提取盈余公积 35,412,555.93 -35,412,555.93
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -70,093,390.92 -42,067,042.85 -112,160,433.77
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2018 年年度报告
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 62,721,606.71 -166,184.79 -3,989,985.82 -126,049.24 58,439,386.86
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,189,330,206.81 282,748,361.17 403,984,177.39 4,273,921,268.18 1,560,361,279.19 11,554,908,184.74
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2018 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 专
减：
项目 优 永 项
股本 其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 储
他 股
股 债 备
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,026,361,675.26 8,146,461,572.41
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,026,361,675.26 8,146,461,572.41
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 29,086,250.07 43,934,625.46 306,872,610.27 379,893,485.80
（一）综合收益总额 29,086,250.07 439,346,254.55 468,432,504.62
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 43,934,625.46 -132,473,644.28 -88,539,018.82
1．提取盈余公积 43,934,625.46 -43,934,625.46
2．对所有者（或股东）的分配 -88,539,018.82 -88,539,018.82
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 311,834,611.24 411,161,725.65 2,333,234,285.53 8,526,355,058.21
上期
其他权益工具 减： 专
项目
股本 资本公积 库存 其他综合收益 项 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优 永 其 股 储
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2018 年年度报告
先 续 他 备
股 债
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 35,412,555.93 248,619,612.47 284,032,168.40
（一）综合收益总额 354,125,559.32 354,125,559.32
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 35,412,555.93 -105,505,946.85 -70,093,390.92
1．提取盈余公积 35,412,555.93 -35,412,555.93
2．对所有者（或股东）的分配 -70,093,390.92 -70,093,390.92
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,026,361,675.26 8,146,461,572.41
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2018 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公
司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995) 608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于
1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总
股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资本
公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892 股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2019 年 3 月 26 日经公司第七届董事会第二十四次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范围
的子公司主要有上海政勤企业服务有限公司、芜湖上实空港运营管理有限公司、上海上实森大厦
商业运营管理有限公司、上海实誉城市建设管理有限公司、上海申大物业有限公司、上海城开商
用物业发展有限公司、上海虹晟投资发展有限公司、上海实森置业有限公司、上海上实倪德伦文
化发展有限公司等，详见“附注八、合并范围的变更”。本年度不再纳入合并范围的子公司主要有
湖州湖峻置业有限公司等，详见“附注八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为财务报表的编制基础，以权责发生制为记账基础。公司一般采用历史成本对会
计要素进行计量，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的前提下采用重置成本、可
变现净值、现值及公允价值进行计量。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、中国证
券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定
[2014 年修订]》以及相关补充规定的要求编制，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果
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2018 年年度报告
和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
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2018 年年度报告
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指公司持有的期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
√适用 □不适用
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
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2018 年年度报告
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入其他综合收益。
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2018 年年度报告
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
应收款项包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利、其他应收款等。
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(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
组合名称 依据
关联方组合 其他方法
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方应收款项，与经单独测试后未减值
的应收款项一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似
信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提
的坏账准备)
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
应收账款计提比例(%)
账龄 其他应收款计提比例(%)
房地产业务 建筑施工业务
1 年以内（含 1 年） 0.30 5.00 0.30
1－2 年 5.00 10.00 5.00
2－3 年 10.00 50.00 10.00
3－4 年 50.00 80.00 50.00
4 年以上 50.00 100.00 50.00
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
(4).对于其他应收款项的坏账准备计提方法
对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提坏账准备。
11. 存货
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
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(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 持有待售资产
√适用 □不适用
(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
① 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
② 出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。
其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则
第 8 号—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于
公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确
认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准
则第 42 号—持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规
定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后
的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计
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量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中
除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；
已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前
确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的
利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，不再将其继续划分为持有待售类别或
将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：
① 划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、
摊销或减值等进行调整后的金额；
② 可收回金额。
13. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
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长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
14. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
15. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
16. 在建工程
√适用 □不适用
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出，该项支出包含工程物资；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
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17. 借款费用
√适用 □不适用
（1）公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1 年
以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款利息、
折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
（2）借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
（3）在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
（4）专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
18. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
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⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
19. 商誉
商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额。公司对商誉不摊销，以成本减累计减值准备后的金额计量，在合并资产负债表上单
独列示。
20. 长期资产减值
√适用 □不适用
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公
司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，公司于资产负债表日判断是否存
在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定
的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的
最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬
运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产
在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组
或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团
确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组
合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，
确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值
与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组
合中商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占
比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公
允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）和该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）
两者之间较高者，同时也不低于零。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
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名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
22. 职工薪酬
职工薪酬的范围
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1）属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2）属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种
形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
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在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：
① 服务成本；
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
23. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
24. 股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
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在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
25. 收入
√适用 □不适用
(1) 营业收入包括销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入、BOT 项目收入以及让渡资产使
用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
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2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 建造合同收入的确认
依据《企业会计准则－建造合同》的规定，本公司的建造合同收入确认原则为完工百分比法。完
工百分比法是指根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法。
完工百分比计算办法及收入确认原则：
① 建造合同收入，按下列条件均能满足时按完工百分比法予以确认：
1) 合同总收入能够可靠地计量；
2) 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3) 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
4) 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
② 确定合同完工进度选用下列方法：
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
工程项目根据公司在设计及建筑工程主体完工、设备及安装验收、调试验收和试运行验收等几个
关节取得业主或监理的验收确认时，以相应时点累计发生的成本占预计总成本的比例确认合同完
工进度。
③ 工程项目收入确认原则：
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确
认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用
后的金额，确认为当期合同费用。
当期完成的建造合同，按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为
当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，
确认为当期合同费用。
④ 合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收
回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
⑤ 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
(5) BOT 项目收入
公司根据新《企业会计准则》和《企业会计准则解释第 2 号》中对以 BOT(建造－运营－移交)方
式建造并运营公共基础设施，在基础设施建成后的会计处理的规定，分别两种情况确认运营收入：
① 在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收
入和费用；
② 对于公司取得特许经营权的项目将特许经营权确认为无形资产，后续运营期间按照《企业会计
准则第 14 号—收入》确认经营服务收入；
(6) 让渡资产使用权收入的确认
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让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
26. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助，是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和
与收益相关的政府补助。
(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补
助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
公司对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相
关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直
接拨付给公司两种情况：
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，公司可以选
择下列方法之一进行会计处理：
① 以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
② 以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借
款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相
关借款费用。
财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
(3) 政府补助的确认时点
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政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以
确认；政府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政
府补助实现。其中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
27. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
28. 租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
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⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
29. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财务报表
时能够单独区分的组成部分：
(1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
(2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
(3) 该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注五、12“持有待售资产”相关描述。
30. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018] 15 号），公
司对财务报表格式进行了以下修订：
① 资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
② 利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重新计量设定受益计划变动额”；
将原“权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下不
能转损益的其他综合收益”；
将原“权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下
可转损益的其他综合收益”。
③ 所有者权益变动表
在“所有者权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
公司对可比期间的比较数据按照财会[2018] 15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
经公司第七届董事会第二十四次会议于 2019 年 3 月 26 日决议通过本报告，公司按照财政部的要
求时间开始执行前述会计报表格式。
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此项会计政策变更采用追溯调整法。2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 4,497,200.00
应收票据及应收账款 1,445,954,546.62
应收账款 1,441,457,346.62
应收利息
应收股利 其他应收款 2,040,912,916.42
其他应收款 2,040,912,916.42
固定资产 97,578,172.81
固定资产清理 固定资产 97,578,172.81
应付票据 1,192,805,478.10
应付账款 1,300,443,713.37 应付票据及应付账款 2,493,249,191.47
应付利息 92,980,716.41
应付股利 179,617,042.85 其他应付款 1,993,953,769.66
其他应付款 1,721,356,010.40
管理费用 329,154,649.84 管理费用 269,291,573.71
研发费用 59,863,076.13
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).前期会计差错更正
报告期内本公司无重大前期会计差错更正事项。
31. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，公司需要对无法准确计量的报表项
目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的历史经验，
并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债
的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可
能与公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大
调整。
公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当
期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期
和未来期间予以确认。
于资产负债表日，公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
(1) 收入确认—建造合同
在建造合同结果可以可靠估计时，公司采用完工百分比法在资产负债表日确认合同收入。合同的
完工百分比是依照本附注五、25、“收入”所述方法进行确认的，在执行各该建造合同的各会计年
度内累积计算。
在确定完工百分比、已发生的合同成本、预计合同总收入和总成本，以及合同可回收性时，需要
作出重大判断。项目管理层主要依靠过去的经验和工作作出判断。预计合同总收入和总成本，以
及合同执行结果的估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益
产生影响，且可能构成重大影响。
(2) 租赁的归类
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公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行
归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，
或者公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
(3) 坏账准备计提
公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的
可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计
被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
(4) 存货跌价准备
公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。
鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影
响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存
货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
(5) 金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括
贴现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面
进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值
产生影响。
(6) 持有至到期投资
公司将符合条件的有固定或可确定还款金额和固定到期日且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产归类为持有至到期投资。进行此项归类工作需涉及大量的判断。在进行判断的过
程中，公司会对其持有该类投资至到期日的意愿和能力进行评估。除特定情况外（例如在接近到
期日时出售金额不重大的投资），如果公司未能将这些投资持有至到期日，则须将全部该类投资
重分类至可供出售金融资产，且在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产
划分为持有至到期投资。如出现此类情况，可能对财务报表上所列报的相关金融资产价值产生重
大的影响，并且可能影响公司的金融工具风险管理策略。
(7) 持有至到期投资减值
公司确定持有至到期投资是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断。发生减值的客观证据包括
发行方发生严重财务困难使该金融资产无法在活跃市场继续交易、无法履行合同条款（例如，偿
付利息或本金发生违约）等。在进行判断的过程中，公司需评估发生减值的客观证据对该项投资
预计未来现金流的影响。
(8) 可供出售金融资产减值
公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是否需要
在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，公司需评估该项投资的公允价值
低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，包括行业状况、技术
变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
(9) 长期资产减值准备
公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用
寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其
他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金
流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价
格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
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在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算
现值时使用的折现率等作出重大判断。公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，
包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金
流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，公司需要预计未来资产组或者资产组
组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(10) 商誉减值准备
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现
值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个适当地反映当前市
场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。
(11) 折旧和摊销
公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是公
司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，
则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
(12) 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳
税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(13) 所得税
公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的
金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
(14) 内部退养福利及补充退休福利
公司内部退养福利和补充退休福利费用支出及负债的金额依据各种假设条件确定。这些假设条件
包括折现率、平均医疗费用增长率、内退人员及离退人员补贴增长率和其他因素。实际结果和假
设的差异将在发生时立即确认并计入当年费用。尽管管理层认为已采用了合理假设，但实际经验
值及假设条件的变化仍将影响公司内部退养福利和补充退休福利的费用及负债余额。
(15) 预计负债
公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等
估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致
经济利益流出公司的情况下，公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为
预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中公司需
评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债
时已考虑公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备
的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
(16) 公允价值计量
公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计
时，公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，公司会聘用第三方有资
质的评估师来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模
型的输入值。首席财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动
的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附
注十一中披露。
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 17%、16%、11%、10%、6%、5%等
[注 1]
企业所得税 应纳税所得额 25%、15% [注 2]、[注 3]
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上实龙创智慧能源科技股份有限公司 15
上海上实商业管理有限公司 15
2. 其他
√适用 □不适用
注 1：根据财政部税务总局《关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32 号)， 自 2018 年 5
月 1 日起，本公司发生增值税应税销售行为原适用 17%、11%税率的，税率调整 为 16%、10%。
注 2：公司之控股子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司于 2015 年 10 月 30 日获得《高
新技术公司证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术公司，认证有效期 3 年。
2018 年，公司通过高新技术企业复认证，认定公司为高新技术企业，证书编号为 GR201831001601。
有效期自 2018 年 11 月 27 日至 2021 年 11 月 27 日。2018 年度企业所得税税率为 15%。
注 3：2018 年度，公司之控股子公司上海上实商业管理有限公司，通过高新技术企业认证，认定
公司为高新技术企业，证书编号为 GR201831003610。有效期自 2018 年 11 月 27 日至 2021 年 11
月 27 日。2018 年度企业所得税税率为 15%。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 805,339.09 433,804.24
银行存款 5,967,140,749.10 8,710,067,185.35
其他货币资金 344,825,441.90 700,128,814.30
合计 6,312,771,530.09 9,410,629,803.89
其中：存放在境外的款项总额
项目 期末余额 期初余额
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 805,339.09 397,186.58
美元 5,604.00 6.5342 36,617.66
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小计 805,339.09 433,804.24
银行存款
人民币 5,966,926,785.89 8,557,261,749.58
美元 31,175.43 6.8632 213,963.21 23,385,484.95 6.5342 152,805,435.77
小计 5,967,140,749.10 8,710,067,185.35
其他货币资金
人民币 344,825,441.90 700,128,814.30
小计 344,825,441.90 700,128,814.30
合计 6,312,771,530.09 9,410,629,803.89
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 期初余额
工程履约保证金、业主按揭保证金、冻结资金、保函保证金、票据保证金等 349,400,361.73 402,286,778.76
其中：非现金及现金等价物 344,941,297.36 395,669,845.30
2、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 11,481,000.63 4,497,200.00
应收账款 571,649,947.73 1,441,457,346.62
合计 583,130,948.36 1,445,954,546.62
应收票据
(2). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 4,681,664.00 2,000,000.00
商业承兑票据 6,799,336.63 2,497,200.00
减：减值准备
合计 11,481,000.63 4,497,200.00
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 593,558.00
合计 593,558.00
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 22,148,000.00
合计 22,148,000.00
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应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 计提比
金额 金额 金额 比例(%) 金额
(%) 例(%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 627,570,247.86 99.20 55,920,300.13 91.70 1,467,097,705.80 99.66 25,640,359.18 83.50
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合 622,333,369.76 98.37 55,716,830.22 91.37 184,995,969.56 12.57 25,640,359.18 83.50
关联方组合 5,236,878.10 0.83 203,469.91 0.33 1,282,101,736.24 87.09
单项金额不重大 5,056,023.80 0.80 5,056,023.80 8.30 5,066,729.87 0.34 5,066,729.87 16.50
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 632,626,271.66 / 60,976,323.93 / 1,472,164,435.67 / 30,707,089.05 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1 年以内小计 564,409,885.15 27,326,235.79 4.84
1至2年 22,165,641.86 2,195,204.43 9.90
2至3年 17,412,565.19 8,696,269.90 49.94
3至4年 4,219,616.80 3,373,459.34 79.95
4 年以上 14,125,660.76 14,125,660.76 100.00
合计 622,333,369.76 55,716,830.22
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：其
他方法。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
关联方组合按其他方法计提坏账准备：
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄
上海帷迦科技有限公司 联营企业 3,994,878.10 199,743.91 1 年以内
上海驰宏投资管理有限公司 同受一方控制 1,242,000.00 3,726.00 1 年以内
合计 5,236,878.10 203,469.91
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(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期净计提坏账准备金额 30,269,234.88 元。
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
第一名 非关联方 121,591,290.00 6,079,564.50 1 年以内 19.22%
第二名 非关联方 77,207,600.00 3,860,380.00 1 年以内 12.20%
第三名 非关联方 74,031,561.00 3,701,578.05 1 年以内 11.70%
第四名 非关联方 35,410,800.00 1,770,540.00 1 年以内 5.60%
第五名 非关联方 28,894,800.00 1,444,740.00 1 年以内 4.57%
合计 337,136,051.00 16,856,802.55 53.29%
3、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 740,065,415.16 97.39 677,873,404.38 99.19
1至2年 16,177,526.16 2.13 4,699,312.62 0.69
2至3年 2,812,619.27 0.37 810,000.00 0.12
3 年以上 810,000.00 0.11
合计 759,865,560.59 100.00 683,382,717.00 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
第一名 非关联方 309,784,271.16 40.77%
第二名 非关联方 198,879,000.00 26.17%
第三名 非关联方 105,808,350.00 13.92%
第四名 非关联方 73,180,805.00 9.63%
第五名 非关联方 40,500,000.00 5.33%
合计 728,152,426.16 95.82%
4、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
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2018 年年度报告
应收股利
其他应收款 350,950,344.83 2,040,912,916.42
合计 350,950,344.83 2,040,912,916.42
其他应收款
(2).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大并单独 64,924,869.40 13.73 64,924,869.40 53.30 64,924,869.40 3.01 64,924,869.40 55.89
计提坏账准备的其他
应收款
按信用风险特征组合 376,163,587.81 79.57 25,213,242.98 20.69 2,059,663,527.97 95.48 18,750,611.55 16.14
计提坏账准备的其他
应收款
非关联方组合 186,021,429.09 39.35 9,675,118.96 7.94 257,967,308.38 11.96 18,750,611.55 16.14
关联方组合 190,142,158.72 40.22 15,538,124.02 12.75 1,801,696,219.59 83.52
单项金额不重大但单 31,685,438.31 6.70 31,685,438.31 26.01 32,489,036.92 1.51 32,489,036.92 27.97
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 472,773,895.52 / 121,823,550.69 / 2,157,077,434.29 / 116,164,517.87 /
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款 计提比例
其他应收款 坏账准备 计提理由
（按单位） （%）
哈尔滨上实城市发展有限公司 64,924,869.40 64,924,869.40 100.00 无法收回
合计 64,924,869.40 64,924,869.40 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1 年以内小计 132,018,874.23 396,056.62 0.30
1至2年 25,025,967.48 1,251,298.37 5.00
2至3年 16,151,324.37 1,615,132.44 10.00
3 年以上 12,825,263.01 6,412,631.53 50.00
合计 186,021,429.09 9,675,118.96
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
其他方法。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
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2018 年年度报告
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
关联方组合按其他方法计提坏账准备：
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄
上海实业养老投资有限公司 联营企业 190,000,000.00 15,538,124.02 3 年以上
上海城开(集团)有限公司 同受一方控制 142,158.72 3 年以上
合计 190,142,158.72 15,538,124.02
(3).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期净计提坏账准备金额 5,651,391.65 元。
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 与本公司关系 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
上海实业养老投 联营公司 暂借款 190,000,000.00 3 年以上 40.19 15,538,124.02
资有限公司
哈尔滨上实城市 已注销子公司 往来款 64,924,869.40 3 年以上 13.73 64,924,869.40
发展有限公司
上海复兴城（集 非关联方 往来款 16,954,556.00 3 年以上 3.59 16,954,556.00
团）有限公司
杭州市余杭区房 非关联方 物业保修金 11,058,241.00 1 年以内 2.34 33,174.72
地产管理处
青岛韩昌电子有 非关联方 往来款 6,702,300.02 3 年以上 1.42 6,702,300.02
限公司
合计 / 289,639,966.42 / 61.27 104,153,024.16
其他说明：
√适用 □不适用
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
上海复兴城(集团)有限公司 16,954,556.00 16,954,556.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
青岛韩昌电子有限公司 6,702,300.02 6,702,300.02 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
押金及保证金 1,628,838.68 1,628,838.68 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
代垫代付款 2,016,220.85 2,016,220.85 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
长沙电机厂有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
花中成太湖船餐饮管理有限公司 153,760.40 153,760.40 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
客户欠缴大修理基金 125,550.80 125,550.80 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
按揭垫付款 62,515.90 62,515.90 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
上海金贸设备成套工程有限公司 41,695.66 41,695.66 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
合计 31,685,438.31 31,685,438.31
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2018 年年度报告
5、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 51,436,639.76 9,876,953.95 41,559,685.81 40,415,058.93 3,446,680.25 36,968,378.68
开发成本 15,824,325,982.99 15,824,325,982.99 15,230,112,848.33 15,230,112,848.33
开发产品 6,894,452,321.78 131,037,829.56 6,763,414,492.22 3,637,799,514.15 134,030,225.15 3,503,769,289.00
工程项目 847,877,361.32 17,096,656.26 830,780,705.06 1,037,411,207.84 13,320,185.56 1,024,091,022.28
发出商品 24,260,888.87 2,912,980.14 21,347,908.73 85,209,369.08 4,401,169.42 80,808,199.66
低值易耗品 54,188.15 54,188.15 53,625.65 53,625.65
合计 23,642,407,382.87 160,924,419.91 23,481,482,962.96 20,031,001,623.98 155,198,260.38 19,875,803,363.60
① 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末余额 期初余额
(亿元)
提篮桥街道 89#地块 2017 年 2021 年 82.00 4,218,622,795.22
苏州﹒苏地 2017-WG-10 号地块 2018 年 2020 年 41.00 2,415,670,121.90 2,294,155,289.39
泉州﹒海上海 2015 年 2023 年 76.00 1,701,567,771.51 2,286,322,160.19
杭州余杭﹒白洋港城二期 2017 年 2019 年 20.00 1,517,308,444.25 1,393,239,533.59
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2020 年 36.36 1,326,223,776.32 1,727,281,659.23
青岛﹒啤酒城 2012 年 2020 年 75.00 1,307,087,668.33 1,254,410,631.86
湖州﹒天澜湾 2017 年 2019 年 14.47 824,634,594.89 564,018,981.67
上海青浦朱家角镇 9 街坊 48/5 丘地块 2011 年 2021 年 25.00 670,264,581.12 652,341,115.87
湖州市区宗地编号 2007-02 号地块 2007 年 2019 年 8.70 590,296,268.60 472,944,130.41
湖州﹒雍景湾 2018 年 2020 年 14.40 519,337,094.44 316,897,497.13
上海泰府名邸 6 号楼 2016 年 2019 年 7.20 446,206,662.66 322,126,400.26
上海海源别墅项目 2012 年 7.23 197,248,693.87 190,411,094.00
大理洱海庄园 2006 年 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
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2018 年年度报告
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末余额 期初余额
(亿元)
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
杭州余杭﹒白洋港城一期 2014 年 2018 年 23.44 1,794,674,187.86
上海嘉定﹒海上公元 2014 年 2018 年 20.54 1,573,438,067.03
重庆海上海 2015 年 2018 年 3.74 126,686,694.58
绍兴国际华城五期 2016 年 2018 年 2.00 171,307,895.38
合计 15,824,325,982.99 15,230,112,848.33
其中：本期利息资本化金额 264,575,930.48 元。
② 开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
杭州余杭白洋港城一期 2018 年 2,097,714,244.20 2,097,714,244.20
上海嘉定海上公元 2018 年 1,904,100,268.14 1,904,100,268.14
泉州海上海 C8-2 地块项目 2017 年、2018 年 1,295,959,425.19 1,114,095,954.00 1,270,569,983.14 1,139,485,396.05
长沙丰盛时代大厦 2016 年 696,910,693.82 14,617,454.00 81,068,019.55 630,460,128.27
成都海上海 2015 年 330,900,646.96 112,628,010.00 218,272,636.96
绍兴国际华城五期 2018 年 193,934,754.72 193,934,754.72
上海海源别墅一期及二期 2009 年/2015 年 188,539,193.53 188,539,193.53
上海嘉定﹒海上荟 2016 年 174,793,325.33 2,599,564.86 65,834,749.03 111,558,141.16
上海胶州路、瑞金南路等房产 87,727,418.14 87,727,418.14
上海泰府名邸 1-5 号楼 2009 年 81,140,096.66 81,140,096.66
重庆海上海 2018 年 128,887,964.46 62,749,219.77 66,138,744.69
青岛国际啤酒城二期 2016 年 422,627,478.69 23,213,591.19 410,949,380.84 34,891,689.04
上海青浦和墅 2014 年 55,404,634.67 22,944,220.86 32,460,413.81
上海北竿山国际艺术中心二期 2009 年 23,214,725.85 1,975,624.61 21,239,101.24
重庆水天花园 2011 年 19,367,856.42 457,504.29 18,910,352.13
上海金山﹒海上纳缇 2014 年 35,261,638.08 16,559,918.35 18,701,719.73
上海黄浦新苑二期 2008 年 16,874,902.29 1,221,618.12 15,653,284.17
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 14,681,497.30
上海北竿山国际艺术中心三期 2011 年 113,930,563.28 104,449,813.26 9,480,750.02
上海青浦海上郡 2016 年 11,084,161.00 1,721,669.18 9,362,491.82
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2018 年年度报告
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海青浦海上湾一期及二期 2014 年 29,727,966.43 29,727,966.43
上海青浦海上湾三期 2017 年 1,116,867,691.31 1,116,867,691.31
苏州越秀苑北区 2016 年 16,861,760.15 16,861,760.15
上海长宁八八中心住宅二期 2015 年 9,807,983.68 9,807,983.68
绍兴国际华城一期 2006 年 8,462,987.43 8,462,987.43
上海黄浦新苑一期 2007 年 4,520,559.25 4,520,559.25
合计 3,637,799,514.15 6,596,031,486.88 3,339,378,679.25 6,894,452,321.78
③ 工程项目
建造合同形成的工程项目情况
项目 期末金额
累计已发生成本 1,682,951,792.19
累计已确认毛利 493,272,169.28
减：预计损失
已办理结算的金额 1,328,346,600.15
建造合同形成的工程项目 847,877,361.32
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2018 年年度报告
(2).存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 3,446,680.25 6,430,273.70 9,876,953.95
开发产品 134,030,225.15 37,609,707.30 40,602,102.89 131,037,829.56
发出商品 4,401,169.42 1,488,189.28 2,912,980.14
工程项目 13,320,185.56 3,776,470.70 17,096,656.26
合计 155,198,260.38 47,816,451.70 42,090,292.17 160,924,419.91
存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价 本期转回存货跌价 本期转回金额占该项
准备的依据 准备的原因 存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于其可变现净值
发出商品 存货成本高于其可变现净值
库存商品 存货成本高于其可变现净值
工程项目 存货成本高于其可变现净值
6、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 235,993,633.81 216,546,630.37
预缴企业所得税 206,069,277.49 99,750,852.36
预缴土地增值税 186,037,942.60 189,395,060.95
待抵扣增值税 144,990,343.70
预缴城市维护建设税 18,471,703.17 15,876,961.75
预缴教育费附加 14,435,594.89 12,839,263.26
预缴营业税 511,322.86 5,411,826.63
预缴房产税 245,426.56 153,391.60
预缴个人所得税 220,852.77 1,717.19
预缴河道管理费 103,733.11 2,235,511.70
预缴土地使用税 1,715.66
其他 575,934.40 214,312.45
合计 807,657,481.02 542,425,528.26
7、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 551,170,000.00 551,170,000.00 522,083,749.93 522,083,749.93
按公允价值计量的 375,670,000.00 375,670,000.00 346,583,749.93 346,583,749.93
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2018 年年度报告
按成本计量的 175,500,000.00 175,500,000.00 175,500,000.00 175,500,000.00
合计 551,170,000.00 551,170,000.00 522,083,749.93 522,083,749.93
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊余成本 63,835,388.76 63,835,388.76
公允价值 375,670,000.00 375,670,000.00
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 311,834,611.24 311,834,611.24
已计提减值金额
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备
在被投资
被投资 本 本 单位持股 本期现金红利
单位 期 期 期 本期 本期 期
期初 期末 比例(%)
增 减 初 增加 减少 末
加 少
上海海外联 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65
合投资股份
有限公司
上海誉德动 10,500,000.00 10,500,000.00 4.7837
力技术集团
股份有限公
司
上海众鑫建 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00 2,244,800.00
筑设计研究
院有限公司
合计 175,500,000.00 175,500,000.00 / 2,244,800.00
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8、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
宣告发
期初 其他综 期末 准备
被投资单位 权益法下确认的 其他权益变 放现金 计提减 其
余额 追加投资 减少投资 合收益 余额 期末
投资损益 动 股利或 值准备 他
调整 余额
利润
一、合营企业
上海上实倪德伦文化 778,013.78 343,960.07 1,660,852.93 538,879.08
发展有限公司
上海实银资产管理有 7,119,904.05 5,070,192.78 -2,049,711.27
限公司
小计 7,897,917.83 343,960.07 6,731,045.71 -1,510,832.19
二、联营企业
上海实银资产管理有 5,070,192.78 5,070,192.78
限公司
上海实业养老投资有 775,112.09 -775,112.09
限公司
上海帷迦科技有限公 17,322,973.64 -11,653,401.65 407,828.77 6,077,400.76
司
宁波帷迦投资管理有 471,058.92 15,171.29 486,230.21
限公司
上海虹晟投资发展有 60,440,867.06 60,845,470.66 404,603.60 -
限公司
宁波市鄞州帷幄投资 100,000,000.00 -4,709,376.18 95,290,623.82
合伙企业（有限合伙）
青岛国信上实城市物 6,500,000.00 220,434.05 6,720,434.05
业发展有限公司
上海实银股权投资基
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2018 年年度报告
金管理中心(有限合伙)
（注）
Weplus Capital
Company Limited（注）
小计 179,010,011.71 11,570,192.78 60,845,470.66 -16,497,680.98 407,828.77 113,644,881.62
合计 186,907,929.54 11,914,152.85 67,576,516.37 -18,008,513.17 407,828.77 113,644,881.62
注：截至 2018 年 12 月 31 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
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2018 年年度报告
9、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,686,539,669.55 4,686,539,669.55
2.本期增加金额 82,314,860.19 82,314,860.19
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 82,314,860.19 82,314,860.19
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,768,854,529.74 4,768,854,529.74
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 615,497,087.74 615,497,087.74
2.本期增加金额 137,232,397.68 137,232,397.68
（1）计提或摊销 137,232,397.68 137,232,397.68
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 752,729,485.42 752,729,485.42
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 4,012,167,263.74 4,012,167,263.74
2.期初账面价值 4,067,084,801.23 4,067,084,801.23
(2).期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押的投资性房地产项目 被抵押投资性房地产期末 抵押目的
账面价值
上海实业大厦 13,253 万元 一年内到期非流动负债 46,000 万元
黄浦新苑二期商场 11,343 万元 一年内到期非流动负债 8,000 万元
长期借款 29,000 万元及一年内到期
金钟广场 23,990 万元
非流动负债 2,000 万元
长期借款 48,250 万元及一年内到期
上海杨浦区“海上海”项目 38,328 万元
非流动负债 1,250 万元
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2018 年年度报告
10、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 130,683,650.87 97,578,172.81
固定资产清理
合计 130,683,650.87 97,578,172.81
固定资产
(2).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
电器及运输设
项目 房屋及建筑物 生产设备 其他设备 合计
备
一、账面原值：
1.期初余
72,362,643.64 60,118,528.47 6,152,522.66 28,346,826.85 166,980,521.62
额
2.本期增
37,936,486.97 5,697,749.07 232,822.63 2,764,027.72 46,631,086.39
加金额
（1）购
7,051,898.47 3,560,789.71 232,822.63 2,308,622.30 13,154,133.11
置
（2）在
建工程转入
（3）企
0 2,136,959.36 0 455,405.42 2,592,364.78
业合并增加
（4）存
30,884,588.50 30,884,588.50
货转入
3.本期减
578,571.00 5,780,111.12 321,167.00 3,344,548.84 10,024,397.96
少金额
（1）处
578,571.00 5,780,111.12 321,167.00 3,344,548.84 10,024,397.96
置或报废
4.期末余
109,720,559.61 60,036,166.42 6,064,178.29 27,766,305.73 203,587,210.05
额
二、累计折旧
1.期初余
7,064,099.99 42,512,620.55 5,027,642.57 14,797,985.70 69,402,348.81
额
2.本期增
2,420,811.62 6,629,504.77 483,773.89 2,798,393.60 12,332,483.88
加金额
（1）计
2,420,811.62 5,679,016.96 483,773.89 2,615,870.79 11,199,473.26
提
（2）企 0 950,487.81 0 182,522.81 1,133,010.62
业合并增加
3.本期减
34,352.70 5,368,189.53 303,385.75 3,125,345.53 8,831,273.51
少金额
（1）处 34,352.70 5,368,189.53 303,385.75 3,125,345.53 8,831,273.51
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2018 年年度报告
置或报废
4.期末余
9,450,558.91 43,773,935.79 5,208,030.71 14,471,033.77 72,903,559.18
额
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减
少金额
（1）处
置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
100,270,000.70 16,262,230.63 856,147.58 13,295,271.96 130,683,650.87
面价值
2.期初账
65,298,543.65 17,605,907.92 1,124,880.09 13,548,841.15 97,578,172.81
面价值
(3).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(5).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
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2018 年年度报告
11、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,669,093.24 13,972,435.94 79,910,329.18
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,669,093.24 13,972,435.94 79,910,329.18
二、累计摊销
1.期初余额 1,056,000.00 16,522,320.00 8,318,000.00 3,200.00 595,600.27 7,818,947.32 34,314,067.59
2.本期增加金额 72,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 771,543.74 3,470,481.27 16,735,785.01
（1）计提 72,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 771,543.74 3,470,481.27 16,735,785.01
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,128,000.00 24,783,480.00 12,477,000.00 4,800.00 1,367,144.01 11,289,428.59 51,049,852.60
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
124 / 175
2018 年年度报告
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,032,000.00 16,522,320.00 8,318,000.00 3,200.00 301,949.23 2,683,007.35 28,860,476.58
2.期初账面价值 1,104,000.00 24,783,480.00 12,477,000.00 4,800.00 1,073,492.97 6,153,488.62 45,596,261.59
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2018 年年度报告
12、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 企业合并 期末余额
处置
形成的
上海上实（集团）有限公司于2014 40,456,329.28 40,456,329.28
年6月末收购上海上投控股有限公
司时形成的商誉
收购上海上实龙创智慧能源科技股 219,993,108.22 219,993,108.22
份有限公司形成的商誉
合计 260,449,437.50 260,449,437.50
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
①上海上实（集团）有限公司于 2014 年 6 月末收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该商誉系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，
即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公
司时的收购溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性
长期资产，即上海上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产
所构成的资产组，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。
②收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司形成的商誉
该商誉系本公司收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司部分股权所形成。该商誉所在资产
组为上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司中从事建筑节能智能化业务所对应的相关经营性长
期资产，包括与上述业务相关的固定资产、无形资产等长期资产。该资产组具备独立产生现金流
的能力，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
①上海上实（集团）有限公司于 2014 年 6 月末收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现金流量以管理层批
准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量按第五年水平予以确定。未来现金流
量折现率采用反映该资产组特定风险的税前折现率 13%。
②收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现金流量以管理层批
准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量按第五年水平予以确定。未来现金流
量折现率采用反映该资产组特定风险的税前折现率 12.19%。
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
①上海上实（集团）有限公司于 2014 年 6 月末收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
经减值测试，截至 2018 年 12 月 31 日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商
誉不存在减值。
②收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司形成的商誉
经减值测试，截至 2018 年 12 月 31 日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商
誉不存在减值。
13、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 5,530,405.75 6,178,139.89 1,639,263.20 10,069,282.44
房租 41,884.81 41,884.81
合计 5,530,405.75 6,220,024.70 1,639,263.20 10,111,167.25
14、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
坏账准备 10,951,338.06 6,385,200.32
存货跌价准备 4,663,629.67 3,567,687.90
预提成本费用 7,564,118.40 7,577,713.38
预售房款 105,021.31
可弥补亏损 202,778.88
合计 23,381,865.01 17,635,622.91
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目
期末余额 期初余额
上海上实（集团）有限公司于 2014 39,821,769.26 55,348,166.92
年 6 月末收购上海上投控股有限公
司时形成的递延所得税负债(注 1)
非同一控制下企业合并资产评估增 43,904,205.31 43,904,205.31
值(注 2)
合计 83,725,974.57 99,252,372.23
注 1：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上
投控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递
延所得税负债，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上
海上投控股有限公司时所形成。
注 2：系 2017 年度公司非同一控制下企业合并泉州市上实投资发展有限公司，取得控制权后，原
持有股权按照公允价值重新计量产生的利得所形成的递延所得税负债。
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(3).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 201,941,282.19 447,786,835.64
可抵扣亏损 624,397,209.97 677,665,857.20
合计 826,338,492.16 1,125,452,692.84
(4).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2018 年 19,218,599.75
2019 年 15,143,652.69 34,345,299.01
2020 年 36,258,578.78 276,424,808.89
2021 年 125,010,841.29 125,010,841.29
2022 年 104,293,207.48 222,666,308.26
2023 年 343,690,929.73
合计 624,397,209.97 677,665,857.20
(5).引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 70,241,994.76
存货跌价准备 29,886,590.35
预提成本费用 44,634,122.62
预售房款
可弥补亏损 811,115.50
合计 145,573,823.23
15、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税 5,673,258.99
合计 5,673,258.99
16、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,300,455,050.28 1,364,000,000.00
合计 2,300,455,050.28 1,364,000,000.00
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
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17、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付票据 1,132,797,143.66 1,192,805,478.10
应付账款 1,198,534,265.68 1,300,443,713.37
合计 2,331,331,409.34 2,493,249,191.47
应付票据
(2).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 103,336,276.75 58,243,183.75
银行承兑汇票 1,029,460,866.91 1,134,562,294.35
合计 1,132,797,143.66 1,192,805,478.10
应付账款
(3).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 996,611,981.19 1,233,015,293.55
应付购货款 201,922,284.49 67,428,419.82
合计 1,198,534,265.68 1,300,443,713.37
(4).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
1-2 年(含 2 年) 330,962,395.19 预估工程款或工程尾款、购货款
2-3 年(含 3 年) 115,058,675.96 预估工程款或工程尾款、购货款
3 年以上 38,365,588.47 预估工程款或工程尾款、购货款
合计 484,386,659.62 /
18、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 7,651,435,390.11 8,025,289,744.60
预收物业管理费 233,580,166.59 209,233,682.78
预收工程款 104,544,855.26 100,527,520.74
预收租金款 12,816,370.45 18,946,762.69
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合计 8,002,376,782.41 8,353,997,710.81
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
1-2 年(含 2 年) 2,863,361,071.04 预收房款
2-3 年(含 3 年) 1,108,349,163.00 预收房款
合计 3,971,710,234.04 /
19、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 22,141,443.79 736,663,187.11 722,585,656.59 36,218,974.31
二、离职后福利-设定提存计划 1,530,685.59 109,922,609.79 109,732,891.76 1,720,403.62
三、辞退福利 47,380.75 47,380.75
四、一年内到期的其他福利
合计 23,672,129.38 846,633,177.65 832,365,929.10 37,939,377.93
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 15,745,710.91 620,854,329.91 607,702,855.67 28,897,185.15
二、职工福利费 32,617,359.80 32,617,359.80
三、社会保险费 223,707.10 40,554,933.22 40,593,991.46 184,648.86
其中：医疗保险费 196,594.31 32,064,302.81 32,094,449.08 166,448.04
工伤保险费 8,362.26 797,021.48 798,447.98 6,935.76
生育保险费 18,750.53 3,176,186.90 3,183,672.37 11,265.06
其他 4,517,422.03 4,517,422.03
四、住房公积金 379,373.65 30,018,599.70 29,916,544.71 481,428.64
五、工会经费和职工教育经费 5,792,652.13 12,617,964.48 11,754,904.95 6,655,711.66
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 22,141,443.79 736,663,187.11 722,585,656.59 36,218,974.31
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,466,560.51 99,706,734.45 99,490,262.84 1,683,032.12
2、失业保险费 29,544.50 1,998,205.41 2,002,921.91 24,828.00
3、企业年金缴费 34,580.58 8,217,669.93 8,239,707.01 12,543.50
合计 1,530,685.59 109,922,609.79 109,732,891.76 1,720,403.62
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2018 年年度报告
20、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 402,982,522.36 488,075,023.68
企业所得税 165,022,531.97 222,113,381.07
增值税 59,714,719.52 54,525,798.60
房产税 2,873,293.69 16,274,026.87
个人所得税 627,342.51 1,552,897.62
城市维护建设税 2,348,246.48 3,493,042.01
教育费附加 2,065,237.80 3,366,206.29
土地使用税 1,632,107.52 1,852,617.89
河道管理费 76,505.14 15,062.57
其他 435,657.58 3,432,030.91
合计 637,778,164.57 794,700,087.51
21、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 63,327,440.57 92,980,716.41
应付股利 179,617,042.85
其他应付款 1,071,311,044.39 1,721,356,010.40
合计 1,134,638,484.96 1,993,953,769.66
应付利息
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付中期票据利息 27,362,500.00
应付公司债券利息 62,557,775.55 65,371,111.10
应付银行借款利息 769,665.02 247,105.31
合计 63,327,440.57 92,980,716.41
应付股利
(3).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
菲莉（福建）投资有限公司 166,600,000.00
天津永嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙） 6,800,000.00
上海海振实业发展有限公司 6,217,042.85
合计 179,617,042.85
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2018 年年度报告
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,071,311,044.39 1,721,356,010.40
合计 1,071,311,044.39 1,721,356,010.40
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
房屋押金 69,290,400.16 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
合计 97,490,400.16 /
22、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,784,000,000.00 2,224,000,000.00
合计 2,784,000,000.00 2,224,000,000.00
其他说明：
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 1,772,000,000.00 1,946,000,000.00
抵押借款 572,500,000.00 240,000,000.00
质押借款 439,500,000.00 38,000,000.00
合计 2,784,000,000.00 2,224,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 13,253 万元 一年内到期非流动负债 46,000 万元
黄浦新苑二期商场 11,343 万元 一年内到期非流动负债 8,000 万元
金钟广场 23,990 万元 长期借款 29,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
上海杨浦区“海上海”项目 38,328 万元 长期借款 48,250 万元
及一年内到期非流动负债 1,250 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限 16,059 万元 一年内到期非流动负债 11,850 万元
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公司 48%股权
上实发展(青岛)投资开发有 93,344 万元 长期借款 54,200 万元
限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 30,900 万元
成都上实置业有限公司 50,886 万元 长期借款 31,600 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
23、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 858,000,000.00 1,297,500,000.00
抵押借款 772,500,000.00 900,000,000.00
信用借款 5,323,000,000.00 5,096,000,000.00
合计 6,953,500,000.00 7,293,500,000.00
(2). 长期借款分类的说明：
① 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
金钟广场 23,990 万元 长期借款 29,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
上海杨浦区“海上海”项目 38,328 万元 长期借款 48,250 万元
及一年内到期非流动负债 1,250 万元
② 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上实发展(青岛)投资开发有限公司 93,344 万元 长期借款 54,200 万元
39.54%股权 及一年内到期非流动负债 30,900 万元
成都上实置业有限公司 49.6%股权 50,886 万元 长期借款 31,600 万元
及一年内到期非流动负债 1,200 万元
24、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 999,295,434.19
公司债券 1,796,231,699.47 1,990,987,792.66
合计 1,796,231,699.47 2,990,283,226.85
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(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
上海实业 100.00 2015 年 6 3年 1,000,000,000.00 999,295,434.19 49,500,000.00 704,565.81 1,000,000,000.00
月 16 日
发展股份
有限公司
2015 年第
一期中期
票据
上海实业 100.00 2015 年 3 5年 1,000,000,000.00 996,222,369.18 49,200,000.00 1,655,061.42 198,000,000.00 799,877,430.60
月 23 日
发展股份
有限公司
2014 年公
司债(第
一期)
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上海实业 100.00 2016 年 3 5年 1,000,000,000.00 994,765,423.48 32,300,000.00 1,588,845.39 996,354,268.87
月 11 日
发展股份
有限公司
2014 年公
司债(第
二期)
合计 / / / 3,000,000,000.00 2,990,283,226.85 131,000,000.00 3,948,472.62 1,198,000,000.00 1,796,231,699.47
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2018 年年度报告
25、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
专项应付款 800,000.00
合计 800,000.00
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
智慧园区为起 800,000.00 800,000.00 上海张江国家自
点的智慧城市 主创新示范区专
的研究与应用 项发展资金
合计 800,000.00 800,000.00 /
26、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
项目维护费用 16,458,584.40 24,070,373.70 预提工程项目结束后各项维护费用
合计 16,458,584.40 24,070,373.70 /
27、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
28、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,298,502,475.33 592,893,328.53 2,705,609,146.80
其他资本公积 -109,172,268.52 407,828.77 -108,764,439.75
合计 3,189,330,206.81 407,828.77 592,893,328.53 2,596,844,707.05
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）资本公积-股本溢价本期减少 592,893,328.53 元，主要系：
① 购买子公司泉州市上实投资发展有限公司少数股东股权，减少资本公积 -股本溢价
517,580,000.00 元。
② 购买子公司绍兴上投置业发展有限公司少数股东股权，减少资本公积-股本溢价 1,950,352.45
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2018 年年度报告
元。
③ 同一控制下企业合并上海申大物业有限公司形成的长期股权投资初始投资成本与支付对价之
间的差异，冲减资本公积 55,618,848.19 元。
④ 同一控制下企业合并上海城开商用物业发展有限公司形成的长期股权投资初始投资成本与支
付对价之间的差异，冲减资本公积 8,491,751.75 元。
⑤ 同一控制下企业合并方式取得上海申大物业有限公司、上海城开商用物业发展有限公司时，转
出同一控制下合并日资本公积 9,252,376.14 元。
（2）资本公积-其他资本公积本期增加，系权益法核算的长期股权投资单位资本公积变动，按照
持股比例对应调整资本公积。
29、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
期计
入其
期初 他综 减：所 税后归 期末
项目 本期所得税前 税后归属于母
余额 合收 得税 属于少 余额
发生额 公司
益当 费用 数股东
期转
入损
益
一、不能重分类进损
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转
损益的其他综合收
益
二、将重分类进损益 282,748,361.17 29,086,250.07 29,086,250.07 311,834,611.24
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收
益
可供出售金融资 282,748,361.17 29,086,250.07 29,086,250.07 311,834,611.24
产公允价值变动损
益
持有至到期投资
重分类为可供出售
金融资产损益
现金流量套期损
益的有效部分
外币财务报表折
算差额
其他综合收益合计 282,748,361.17 29,086,250.07 29,086,250.07 311,834,611.24
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2018 年年度报告
30、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 403,842,623.53 43,934,625.46 2,919,920.90 444,857,328.09
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 403,984,177.39 43,934,625.46 2,919,920.90 444,998,881.95
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
盈余公积本期减少系同一控制下企业合并方式取得上海申大物业有限公司、上海城开商用物业发
展有限公司时，转出同一控制下合并日盈余公积2,919,920.90元。
31、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 4,266,084,028.52 3,500,639,150.27
调整期初未分配利润合计数（调增+，调 7,837,239.66 6,036,375.33
减－）（注 1）
调整后期初未分配利润 4,273,921,268.18 3,506,675,525.60
加：本期归属于母公司所有者的净利润 657,616,922.06 876,741,675.25
减：提取法定盈余公积 43,934,625.46 35,412,555.93 按当年税后利润 10%提取
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 88,539,018.82 70,093,390.92
转作股本的普通股股利
其他（注2） 9,050,035.16 3,989,985.82
期末未分配利润 4,790,014,510.80 4,273,921,268.18
注 1：调整期初未分配利润明细：由于同一控制导致的合并范围变更，影响上期期初未分配利润
6,036,375.33.元，影响本期期初未分配利润 7,837,239.66 元。
注 2：本期其他主要系同一控制下企业合并方式取得上海申大物业有限公司、上海城开商用物业
发展有限公司时，转出同一控制下合并日未分配利润。
资产负债表日后利润分配情况说明：
2019 年 3 月 26 日，公司第七届董事会第二十四次会议通过 2018 年度利润分配预案，拟以截至 2018
年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.30 元（含税），
现金红利合计 55,336,886.76 元，剩余未分配利润 2,277,897,398.77 元结转下一年度。上述方案尚
待公司股东大会通过。
32、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,606,779,143.98 6,022,317,958.13 7,298,981,482.60 4,974,997,909.32
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2018 年年度报告
其他业务 56,973,262.83 39,522,214.01 42,286,675.42 29,663,422.07
合计 8,663,752,406.81 6,061,840,172.14 7,341,268,158.02 5,004,661,331.39
(1) 主营业务(分行业)
行业名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 6,211,237,399.79 3,939,170,303.53 6,163,913,052.33 4,069,698,489.12
建筑施工业 2,395,541,744.19 2,083,147,654.60 1,135,068,430.27 905,299,420.20
合计 8,606,779,143.98 6,022,317,958.13 7,298,981,482.60 4,974,997,909.32
(2) 主营业务(分产品)
产品名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 5,088,214,175.74 3,182,080,065.36 5,247,221,488.91 3,418,518,775.19
工程项目收入 2,395,541,744.19 2,083,147,654.60 1,135,068,430.27 905,299,420.20
物业管理服务 752,519,022.77 639,282,376.75 626,822,180.15 533,494,255.01
房地产租赁 370,504,201.28 117,807,861.42 289,869,383.27 117,685,458.92
合计 8,606,779,143.98 6,022,317,958.13 7,298,981,482.60 4,974,997,909.32
33、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
土地增值税 509,189,016.02 476,326,237.07 按超率累进税率
房产税 45,502,365.20 34,112,115.23 从价计征税率为 1.2%；从租计征税率为 12%
城乡维护建设税 22,990,891.76 20,098,157.78 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 17,572,757.67 17,394,186.48 按公司所在地政策缴纳
土地使用税 9,684,557.60 11,016,701.94 按公司所在地政策缴纳
印花税 5,345,470.22 9,180,783.41 按税法缴纳
营业税 3,993,592.60 49,205,778.30
河道管理费 2,250,863.65 1,147,540.76 按公司所在地政策缴纳
其他 314,864.94 1,231,634.27 按公司所在地政策缴纳
合计 616,844,379.66 619,713,135.24
34、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传类费用 69,828,708.43 88,454,204.35
代理佣金类费用 58,609,356.39 90,472,927.36
空置房管理费 14,080,900.91 23,852,232.07
日常业务类费用 6,998,780.28 7,201,899.99
人员薪酬类费用 2,450,534.81 877,193.30
折旧摊销类费用 688,684.60 1,313,261.72
其他 10,004,779.42 7,139,774.13
合计 162,661,744.84 219,311,492.92
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2018 年年度报告
35、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 206,284,979.46 194,866,146.81
日常业务类费用 40,383,732.55 37,537,817.05
折旧摊销类费用 23,164,457.61 22,451,900.29
其他 15,900,734.29 14,435,709.56
合计 285,733,903.91 269,291,573.71
36、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委外研发费用 41,477,689.58 10,073,792.21
材料费用 20,229,056.14 33,446,330.66
人员薪酬类费用 8,788,362.82 8,250,511.30
日常业务类费用 2,897,978.90 7,998,917.69
折旧摊销类费用 1,174,769.99
其他 927,216.04 93,524.27
合计 75,495,073.47 59,863,076.13
37、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 425,723,278.42 442,861,812.85
利息收入 -173,223,872.04 -227,270,079.31
汇兑损失 5,741,422.74 9,383,347.51
汇兑收益 -14,860,912.22
其他支出 8,389,360.26 5,199,730.41
合计 251,769,277.16 230,174,811.46
38、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 20,702,710.51 11,612,152.45
二、存货跌价损失 5,726,159.53 118,258,569.23
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
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十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 26,428,870.04 129,870,721.68
39、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 34,006,449.77 2,885,805.62
合计 34,006,449.77 2,885,805.62
40、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -33,546,637.19 180,570,652.76
取得控制权后，原持有股权按照公允价值重新计量产生的利得 175,616,821.21
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间 23,290,954.60 10,036,069.08
的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,244,800.00
处置长期股权投资产生的投资收益 -2,640,971.74
合计 -10,651,854.33 366,223,543.05
41、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得 986,434.57 72,073.85
非流动资产处置损失 -100,846.89 -91,719.65
合计 885,587.68 -19,645.80
42、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
政府补助 744,816.00 29,791,083.70 744,816.00
违约金及补偿款 8,197,219.80 2,986,092.23 8,197,219.80
其他（注） 60,719,639.77 981,424.64 60,719,639.77
合计 69,661,675.57 33,758,600.57 69,661,675.57
注：其他主要系公司非同一控制下企业合并取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益 58,255,359.85 元。
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
政府补助 744,816.00 29,791,083.70 与收益相关
43、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
赔偿金、违约金支出 786,399.14 97,478.98 786,399.14
对外捐赠 130,000.00 1,232,000.00 130,000.00
滞纳金 1,092,145.24 938,311.99 1,092,145.24
赞助支出 336,400.00 600,000.00 336,400.00
其他 1,224,300.86 585,677.05 1,224,300.86
合计 3,569,245.24 3,453,468.02 3,569,245.24
44、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 370,081,824.24 382,383,194.97
递延所得税费用 -21,272,639.76 -94,838,466.23
合计 348,809,184.48 287,544,728.74
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,273,311,599.04
按法定/适用税率计算的所得税费用 318,327,899.76
子公司适用不同税率的影响 -11,581,190.60
调整以前期间所得税的影响 -5,456,801.39
非应税收入的影响 8,386,659.30
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 496,109.01
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -11,848,812.14
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 50,485,320.54
所得税费用 348,809,184.48
45、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本报告“附注七、29”之说明。
46、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 626,817,070.95 420,814,652.22
其他收益 34,006,449.77 2,885,805.62
营业外收入 11,406,315.72 33,758,600.57
利息收入 108,786,983.82 103,484,904.17
合计 781,016,820.26 560,943,962.58
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 503,600,873.00 220,797,643.20
销售费用 159,522,525.43 217,121,037.90
管理费用 56,284,466.84 51,973,526.61
研发费用 65,531,940.66 51,612,564.83
手续费 8,389,360.26 5,199,730.41
营业外支出 3,569,245.24 3,453,468.02
合计 796,898,411.43 550,157,970.97
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
上海虹晟投资发展有限公司[注] 131,574,767.78
上海上实倪德伦文化发展有限公司[注] 3,650,989.89
泉州市上实投资发展有限公司 134,727,589.52
合计 135,225,757.67 134,727,589.52
注：本期非同一控制下企业合并上海虹晟投资发展有限公司、上海上实倪德伦文化发展有限公司，
子公司持有的现金和现金等价物金额大于购买出价中以现金支付的净额，在“收到其他与投资活
动有关的现金”项目中反映。
(4).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 2,625,388,726.51 619,425,104.49
票据保证金 366,625,625.67
归还借款 600,000,000.00 162,184,000.00
合计 3,225,388,726.51 1,148,234,730.16
47、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
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2018 年年度报告
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 924,502,414.56 920,232,122.17
加：资产减值准备 26,428,870.04 129,870,721.68
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折 11,199,473.26 10,525,059.60
旧
无形资产摊销 16,735,785.01 16,481,398.00
长期待摊费用摊销 1,639,263.20 1,890,134.46
投资性房地产摊销 137,232,397.68 129,771,797.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 -885,587.68 19,645.80
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 416,603,788.94 452,245,160.36
投资损失（收益以“－”号填列） 10,651,854.33 -366,223,543.05
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -5,746,242.10 732,898.90
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -15,526,397.66 -95,571,365.14
存货的减少（增加以“－”号填列） 607,217,036.33 489,741,927.07
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 833,505,143.42 -798,267,511.75
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -916,054,564.32 -200,917,056.17
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 2,047,503,235.01 690,531,389.04
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
减：现金的期初余额 9,014,959,958.59 10,055,144,444.10
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -3,047,129,725.86 -1,040,184,485.51
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 87,000,000.00
其中：上海申大物业有限公司 70,000,000.00
上海城开商用物业发展有限公司 17,000,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 -
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 -
取得子公司支付的现金净额 87,000,000.00
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
其中：库存现金 805,339.09 433,804.24
可随时用于支付的银行存款 5,962,433,816.39 8,710,067,185.35
可随时用于支付的其他货币资金 4,591,077.25 304,458,969.00
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现 4,459,064.37 6,616,933.46
金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注七、1) 6,312,771,530.09 9,410,629,803.89
减：非现金及现金等价物 344,941,297.36 395,669,845.30
期末现金余额 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
其中：库存现金 805,339.09 433,804.24
可随时用于支付的银行存款 5,962,433,816.39 8,710,067,185.35
可随时用于支付的其他货币资金 4,591,077.25 304,458,969.00
48、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
投资性房地产 86,914 长期借款 77,250 万元及一年内到期非流动负债 57,250 万元
长期股权投资 160,289 长期借款 85,800 万元及一年内到期非流动负债 43,950 万元
合计 247,203 /
49、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 213,963.21
其中：美元 31,175.43 6.8632 213,963.21
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2018 年年度报告
50、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税收返还 26,090,267.52 其他收益 26,090,267.52
财政局补助款 2,618,650.00 其他收益 2,618,650.00
售后房小区政府补贴 1,683,627.98 其他收益 1,683,627.98
区财政局财政扶持基金 1,550,000.00 其他收益 1,550,000.00
专项科技发展扶持基金 1,500,000.00 其他收益 1,500,000.00
职工职业培训补贴 280,000.00 其他收益 280,000.00
其他零星补助 283,904.27 其他收益 283,904.27
创新团队资助款 209,000.00 营业外收入 209,000.00
2018 年企业发展专项补助 200,000.00 营业外收入 200,000.00
纳税百强奖励金 160,000.00 营业外收入 160,000.00
稳岗补助 153,799.00 营业外收入 153,799.00
其他零星补助 22,017.00 营业外收入 22,017.00
合计 34,751,265.77 34,751,265.77
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
购买日至
股权取 股权 购买日 购买日至期
被购买方 股权取 期末被购
股权取得成本 得比例 取得 购买日 的确定 末被购买方
名称 得时点 买方的收
（%） 方式 依据 的净利润
入
上海上实倪 2018 年 2,000.00 1.00 购入 2018 年 获取控 -196,220.96
德伦文化发 5月 5月 制权
展有限公司
上海虹晟投 2018 年 5,100,000.00 45.9004 购入 2018 年 获取控
资发展有限 12 月 12 月 制权
公司
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 上海上实倪德伦文化发展有限公司 上海虹晟投资发展有限公司
--现金 2,000.00 5,100,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日
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2018 年年度报告
的公允价值
--其他
合并成本合计 2,000.00 5,100,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值 28,393.09 63,328,966.76
份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认 -26,393.09 -58,228,966.76
净资产公允价值份额的金额
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
上海上实倪德伦文化发展有限公司 上海虹晟投资发展有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 3,726,692.60 3,726,692.60 4,364,960,778.25 4,364,960,778.25
货币资金 3,652,989.89 3,652,989.89 136,674,767.78 136,674,767.78
其他应收款 2,539,414.07 2,539,414.07
其中：应收利息
应收股利
存货 4,218,622,795.22 4,218,622,795.22
其他流动资产 62,808.58 62,808.58 2,082.15 2,082.15
固定资产 10,894.13 10,894.13 1,448,460.04 1,448,460.04
其他非流动资产 5,673,258.99 5,673,258.99
负债： 887,383.60 887,383.60 4,226,990,375.46 4,226,990,375.46
应付票据及应付 884,275.53 884,275.53
账款
应付职工薪酬 2,057.20 2,057.20 40,821.56 40,821.56
应交税费 967.89 967.89 334,295.70 334,295.70
其他应付款 82.98 82.98 4,226,615,258.20 4,226,615,258.20
其中：应付利息
应付股利
净资产 2,839,309.00 2,839,309.00 137,970,402.79 137,970,402.79
减：少数股东权
益
取得的净资产 2,839,309.00 2,839,309.00 137,970,402.79 137,970,402.79
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
企业合 构成同一 合并当期期 合并当期期
合并日 比较期间被
被合并方 并中取 控制下企 初至合并日 初至合并日 比较期间被合
合并日 的确定 合并方的净
名称 得的权 业合并的 被合并方的 被合并方的 并方的收入
依据 利润
益比例 依据 收入 净利润
上海申大 85.00% 股权交割 2018 年 获取控 3,122,127.83 770,945.61 84,321,930.65 3,748,409.02
物业有限 完成 1月 制权
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2018 年年度报告
公司
上海城开 100.00% 股权交割 2018 年 获取控 1,272,453.23 -205,388.36 23,029,375.37 1,218,428.06
商用物业 完成 1月 制权
发展有限
公司
其他说明：
1、公司之控股子公司上海上实物业管理有限公司（简称：“上实物业”）于本报告期受让上海城开
（集团）有限公司（简称：“上海城开”）持有的上海申大物业有限公司（简称：“申大物业”）100%
股权，受让价格为 7,000 万元。股权交割、工商变更登记均已完成。上实物业与上海城开同受上
海实业（集团）有限公司控制，因此属于同一控制下企业合并，公司已对相关财务数据进行了追
溯调整。公司持有控股子公司上实物业 85%股权，上实物业持有申大物业 100%股权。
2、公司之全资子公司上海新世纪房产服务有限公司（简称：“新世纪物业”）于本报告期受让上海
城开（集团）有限公司（简称：“上海城开”）持有的上海城开商用物业发展有限公司（简称：“城
开商用”）100%股权，受让价格为 1,700 万元。股权交割、工商变更登记均已完成。新世纪物业与
上海城开同受上海实业（集团）有限公司控制，因此属于同一控制下企业合并，公司已对相关财
务数据进行了追溯调整。收购完成后公司间接持有城开商用 100%股权并将其纳入合并报表范围。
(2).合并成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 上海申大物业有限公司 上海城开商用物业发展有限公司
--现金 70,000,000.00 17,000,000.00
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
上海申大物业有限公司 上海城开商用物业发展有限公司
合并日 上期期末 合并日 上期期末
资产: 115,253,612.13 121,938,234.45 28,109,426.34 29,771,609.12
货币资金 111,703,594.01 110,233,714.66 24,275,231.47 25,699,144.65
应收票据及应收 1,491,764.80 2,468,396.41
账款
其中：应收票据
应收账款 1,491,764.80 2,468,396.41
预付款项 32,952.26 25,895.64 1,440,846.23 1,000,882.32
其他应收款 1,912,147.57 8,923,985.68 2,031,339.32 2,691,611.65
其中：应收利息
应收股利
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2018 年年度报告
存货 32,850.40 33,579.15
其他流动资产 173,427.26
固定资产 113,153.49 112,814.80 329,158.92 346,391.35
负债: 100,872,460.32 108,632,747.21 19,601,178.09 21,071,736.58
应付票据及应付 5,988,848.76 9,117,652.26
账款
预收款项 40,285,381.94 38,065,048.06 4,152,686.24 4,058,439.35
应交税费 561,446.27 1,757,351.54 425,202.08 1,002,519.84
其他应付款 54,036,783.35 59,692,695.35 15,023,289.77 16,010,777.39
其中：应付利息
应付股利
净资产 14,381,151.81 13,305,487.24 8,508,248.25 8,699,872.54
减：少数股东权
益
取得的净资产 14,381,151.81 13,305,487.24 8,508,248.25 8,699,872.54
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
√适用 □不适用
(1) 报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 新纳入合并报 直接和间接 期末净资产 本期净利润
表范围原因 持股比例
上海政勤企业服务有限公司 新设成立 100.00% 547,913.79 47,913.79
芜湖上实空港运营管理有限公司 新设成立 55.00% 2,000,000.00
上海上实森大厦商业运营管理有 新设成立 60.00% 9,991,382.64 -8,617.36
限公司
上海实誉城市建设管理有限公司 新设成立 100.00%
(2) 上海实森置业有限公司系上海虹晟投资发展有限公司全资子公司，随上海虹晟投资发展有限
公司一同纳入合并报表范围。
(3) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 不再纳入合并报 直接和间接 注销日净资产 期初至注销日净利润
表范围原因 持股比例
湖州湖峻置业有限公司 公司注销 100.00% 2,641,581.00 -51,416.71
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2018 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 51.00 同一控制合
湖滨新城 并取得
发展有限
公司
成都上实 成都市 成都市 房地产开发 50.40 49.60 投资设立
置业有限
公司
重庆华新 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00 非同一控制
国际实业 合并取得
有限公司
成都上实 成都市 成都市 物业服务 100.00 非同一控制
锦绣物业 合并取得
服务有限
公司
青岛国际 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00 投资设立
啤酒城商
业开发有
限公司
上海上实 上海市 上海市 实业投资 100.00 同一控制合
城市发展 并取得
投资有限
公司
天津市中 天津市 天津市 房地产开发 15.20 84.80 同一控制合
天兴业房 并取得
地产开发
有限公司
大理上实 大理市 大理市 房地产开发 75.00 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
青岛上实 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
湖州湖源 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00 80.00 同一控制合
投资发展 并取得
有限公司
湖州湖润 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 非同一控制
建设管理 合并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00 投资设立
锦绣花城
置业有限
公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
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2018 年年度报告
南开地产 并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
南开房地 并取得
产营销有
限公司
上海皇冠 上海市 上海市 房地产经营 100.00 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海金钟 上海市 上海市 房地产经营 90.00 同一控制合
商业发展 并取得
有限公司
上海高阳 上海市 上海市 房地产经营 100.00 同一控制合
宾馆有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 物业服务 85.00 同一控制合
物业管理 并取得
有限公司
上实发展 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91 12.09 同一控制合
(青岛)投资 并取得
开发有限
公司
上海丰泽 上海市 上海市 房地产开发 51.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海丰茂 上海市 上海市 房地产开发 51.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 投资开发 100.00 投资设立
北外滩投
资开发有
限公司
上海嘉瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产有
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00 投资设立
置业有限
公司
上海实锐 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海实悦 上海市 上海市 投资管理 51.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海尚实 上海市 上海市 餐饮服务 100.00 投资设立
餐饮有限
公司
无锡崇实 无锡市 无锡市 物业服务 51.00 投资设立
物业管理
有限公司
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2018 年年度报告
湖南丰盛 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00 非同一控制
房地产开 合并取得
发有限公
司
重庆海上 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00 投资设立
海置业有
限公司
上海锐毅 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐珩 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐翎 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海上投 上海市 上海市 投资管理 100.00 同一控制合
控股有限 并取得
公司
上海上投 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
苏州上投 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
绍兴上投 绍兴市 绍兴市 房地产开发 100.00 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
上海新世 上海市 上海市 物业服务 100.00 同一控制合
纪房产服 并取得
务有限公
司
上海汇通 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海胜清 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
实锐香港 香港 香港 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
湖州湖嵘 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产开
发有限公
司
湖州湖屹 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产开
发有限公
司
上海上实 上海市 上海市 建筑业 69.7849 非同一控制
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2018 年年度报告
龙创智慧 合并取得
能源科技
股份有限
公司
上海胤泰 上海市 上海市 建筑业 100.00 非同一控制
楼宇科技 合并取得
有限公司
上海煜麟 上海市 上海市 建筑业 100.00 非同一控制
机电工程 合并取得
有限公司
上海夺迈 上海市 上海市 建筑业 100.00 非同一控制
智能科技 合并取得
有限公司
龙创节能 香港 香港 投资管理 100.00 非同一控制
(香港)有限 合并取得
公司
上海嘉荟 上海市 上海市 房地产开发 60.00 40.00 非同一控制
房地产有 合并取得
限公司
上海瑞陟 上海市 上海市 投资管理 100.00 非同一控制
投资管理 合并取得
有限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00 间接持股控
房地产开 制
发有限公
司
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 100.00 非同一控制
实投资发 合并取得
展有限公
司
上海上实 上海市 上海市 资产管理 80.00 同一控制合
商业管理 并取得
有限公司
苏州上实 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 投资设立
置业有限
公司
上海政勤 上海市 上海市 企业管理咨 100.00 投资设立
企业服务 询
有限公司
芜湖上实 芜湖市 芜湖市 物业服务 55.00 投资设立
空港运营
管理有限
公司
上海上实 上海市 上海市 资产管理 60.00 投资设立
森大厦商
业运营管
理有限公
司
上海实誉 上海市 上海市 工程管理 100.00 投资设立
城市建设
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2018 年年度报告
管理有限
公司
上海申大 上海市 上海市 物业服务 100.00 同一控制合
物业有限 并取得
公司
上海城开 上海市 上海市 物业服务 100.00 同一控制合
商用物业 并取得
发展有限
公司
上海虹晟 上海市 上海市 投资管理 90.00 非同一控制
投资发展 合并取得
有限公司
上海实森 上海市 上海市 房地产开发 100.00 非同一控制
置业有限 合并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 文化服务 51.00 非同一控制
倪德伦文 合并取得
化发展有
限公司
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨 49.00% -3,404,900.46 242,063,720.06
新城发展有限
公司
上海丰泽置业 49.00% 236,719,820.47 460,131,288.98
有限公司
上海丰茂置业 49.00% 7,818,903.35 280,672,937.39
有限公司
上海上实物业 15.00% 4,293,622.13 3,949,101.93
管理有限公司
上海金钟商业 10.00% 4,059,805.92 930,000.00 17,662,838.91
发展有限公司
湖南丰盛房地 10.00% -8,032,604.02 -14,714,160.47
产开发有限公
司
苏州上投置业 30.00% 6,808,138.79 9,300,000.00 11,327,747.03
有限公司
杭州上实置业 15.00% -1,961,053.62 -1,800,729.35
有限公司
上海上实龙创 30.2151% 26,253,106.16 222,705,629.44
智慧能源科技
股份有限公司
杭州上实房地 15.00% -4,087,604.62 -3,537,296.77
产开发有限公
司
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2018 年年度报告
上海上实商业 20.00% 1,670,675.53 4,636,937.27
管理有限公司
上海虹晟投资 10.00% 13,910,180.80
发展有限公司
上海实森置业 10.00% 886,978.91
有限公司
上海申大物业 15.00% 564,939.81 2,410,762.89
有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖 887,323,197.37 309,689.13 887,632,886.50 393,625,294.54 393,625,294.54 824,758,581.34 424,965.41 825,183,546.75 324,227,178.35 324,227,178.35
滨新城发展
有限公司
上海丰泽置 1,582,793,750.40 26,612,236.44 1,609,405,986.84 670,362,539.95 670,362,539.95 2,430,020,631.48 360,857.71 2,430,381,489.19 1,974,439,716.73 1,974,439,716.73
业有限公司
上海丰茂置 714,648,497.88 206,310.80 714,854,808.68 142,052,895.64 142,052,895.64 749,694,464.19 308,342.44 750,002,806.63 193,157,839.20 193,157,839.20
业有限公司
上海上实物 320,897,331.04 32,958,568.83 353,855,899.87 327,528,553.70 327,528,553.70 403,099,745.55 15,365,490.75 418,465,236.30 365,143,189.45 365,143,189.45
业管理有限
公司
上海金钟商 119,215,277.65 397,765,191.86 516,980,469.51 50,352,080.38 290,000,000.00 340,352,080.38 158,971,753.35 410,285,051.80 569,256,805.15 63,926,475.17 360,000,000.00 423,926,475.17
业发展有限
公司
湖南丰盛房 596,518,253.98 1,388,199.80 597,906,453.78 745,048,058.43 745,048,058.43 688,177,906.86 1,457,789.28 689,635,696.14 756,451,260.59 756,451,260.59
地产开发有
限公司
苏州上投置 39,327,445.68 39,327,445.68 1,568,288.92 1,568,288.92 125,495,889.20 159,282.84 125,655,172.04 79,589,811.25 79,589,811.25
业有限公司
杭州上实置 2,988,917,487.60 373,665.85 2,989,291,153.45 3,001,296,015.81 3,001,296,015.81 2,465,957,954.57 611,317.66 2,466,569,272.23 2,465,500,443.76 2,465,500,443.76
业有限公司
上海上实龙 2,730,291,363.76 37,240,415.36 2,767,531,779.12 2,005,594,080.00 24,870,373.70 2,030,464,453.70 2,522,817,565.00 25,496,037.92 2,548,313,602.92 1,880,972,756.59 16,458,584.40 1,897,431,340.99
创智慧能源
科技股份有
限公司
杭州上实房 1,807,914,629.86 357,920.40 1,808,272,550.26 1,831,854,528.73 1,831,854,528.73 2,056,956,670.48 475,849.97 2,057,432,520.45 2,053,763,801.44 2,053,763,801.44
地产开发有
限公司
上海上实商 28,274,369.37 649,514.92 28,923,884.29 5,739,197.95 5,739,197.95 18,985,904.30 939,797.55 19,925,701.85 5,094,393.18 5,094,393.18
业管理有限
公司
上海虹晟投 129,427,357.42 10,000,000.00 139,427,357.42 325,549.39 325,549.39
资发展有限
公司
上海实森置 4,228,411,701.80 7,121,719.03 4,235,533,420.83 4,226,663,631.73 4,226,663,631.73
业有限公司
上海申大物 128,921,732.78 186,519.55 129,108,252.33 113,036,499.71 113,036,499.71 121,825,419.65 112,814.80 121,938,234.45 108,632,747.21 108,632,747.21
业有限公司
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2018 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海上实湖滨新城发展 -6,948,776.44 -6,948,776.44 -8,399,777.43 249,924,301.67 -2,220,130.73 -2,220,130.73 436,534,017.95
有限公司
上海丰泽置业有限公司 1,873,370,810.71 483,101,674.43 483,101,674.43 -447,758,605.50 -68,676,380.12 -68,676,380.12 108,422,931.43
上海丰茂置业有限公司 32,300,267.39 15,956,945.61 15,956,945.61 -43,569,880.65 828,205,732.26 112,076,160.80 112,076,160.80 107,470,286.26
上海上实物业管理有限 307,125,691.92 28,624,147.51 28,624,147.51 36,110,057.69 158,587,070.62 35,322,046.85 35,322,046.85 47,531,028.19
公司
上海金钟商业发展有限 92,815,678.89 40,598,059.15 40,598,059.15 50,480,709.18 92,582,485.08 38,645,655.14 38,645,655.14 83,428,364.49
公司
湖南丰盛房地产开发有 73,968,424.79 -80,326,040.20 -80,326,040.20 55,500,480.18 133,555,520.23 -52,665,916.40 -52,665,916.40 -88,207,704.62
限公司
苏州上投置业有限公司 33,159,211.43 22,693,795.97 22,693,795.97 -37,142,666.24 241,012,780.00 25,347,293.42 25,347,293.42 -154,366,002.99
杭州上实置业有限公司 -13,073,690.83 -13,073,690.83 103,373,362.02 -28,261,995.17 -28,261,995.17 949,365,249.50
上海上实龙创智慧能源 2,380,711,715.14 86,887,371.43 86,887,371.43 -114,274,881.27 1,102,156,822.70 78,758,861.61 78,758,861.61 173,251,547.96
科技股份有限公司
杭州上实房地产开发有 -27,250,697.48 -27,250,697.48 480,971,331.99 -6,142,819.76 -6,142,819.76 596,858,140.34
限公司
上海上实商业管理有限 33,413,770.01 8,353,377.67 8,353,377.67 6,345,635.19 23,219,951.14 1,368,938.43 1,368,938.43 -106,543.52
公司
上海虹晟投资发展有限
公司
上海实森置业有限公司
上海申大物业有限公司 90,741,410.37 3,766,265.38 3,766,265.38 9,399,325.78 84,321,930.65 3,748,409.02 3,748,409.02 69,192,077.57
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2018 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
⑴2018 年 11 月 19 日，公司召开第七届董事会第二十一次会议审议并通过《关于收购菲莉（福
建）投资有限公司持有的泉州市上实投资发展有限公司 49%股权暨关联交易的议案》，收购菲莉
（福建）投资有限公司持有的泉州市上实投资发展有限公司 49%股权， 收购价格为人民币 97,818
万元。上述 49%股权收购已于 2018 年度完成，公司通过直接方式持有泉州市上实投资发展有限
公司 100%股权。
⑵2018 年 7 月 25 日，公司召开总裁办公会议，会议同意收购绍兴上投置业发展有限公司 3.58%
股权。上述 3.58%股权收购已于 2018 年度完成，公司通过间接方式持有绍兴上投置业发展有限公
司 100%股权。
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
上海实银 上海市 上海市 投资管理、 49.00 权益法
资产管理 实业投资
有限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、 38.00 权益法
养老投资 投资管理
有限公司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 28.4956 权益法
科技有限 技术服务
公司
宁波帷迦 宁波市 宁波市 投资管理 45.00 权益法
投资管理
有限公司
宁波市鄞 宁波市 宁波市 项目投资 43.43 权益法
州帷幄投
资合伙企
业（有限合
伙）
青岛国信 青岛市 青岛市 物业管理 35.00 权益法
上实城市
物业发展
有限公司
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2018 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实银资产 上海实业养老投资 上海帷迦科技有 宁波帷迦投资 宁波市鄞州帷幄 青岛国信上实
管理有限公司 有限公司 限公司 管理有限公司 投资合伙企业 城市物业发展
（有限合伙） 有限公司
流动资产 10,693,146.56 1,007,033,136.80 38,433,914.64 2,466,951.44 4,412,482.09 48,798,705.32
非流动资产 361,153.89 359,736,257.10 64,480,208.75 230,000.00 215,000,000.00 3,353,311.99
资产合计 11,054,300.45 1,366,769,393.90 102,914,123.39 2,696,951.44 219,412,482.09 52,152,017.31
流动负债 706,968.24 817,814,243.70 58,585,912.11 1,616,439.86 500.00 41,014,172.15
非流动负债 585,744,950.26 25,350,400.00
负债合计 706,968.24 1,403,559,193.96 83,936,312.11 1,616,439.86 500.00 41,014,172.15
少数股东权 4,100,000.00 -2,349,694.58
益
归属于母公 10,347,332.21 -40,889,800.06 21,327,505.86 1,080,511.58 219,411,982.09 11,137,845.16
司股东权益
按持股比例 5,070,192.78 6,077,400.76 486,230.21 95,290,623.82 3,898,245.81
计算的净资
产份额
调整事项 2,822,188.24
--商誉
--内部交易未
实现利润
--其他 2,822,188.24
对联营企业 5,070,192.78 6,077,400.76 486,230.21 95,290,623.82 6,720,434.05
权益投资的
账面价值
存在公开报
价的联营企
业权益投资
的公允价值
营业收入 4,462,264.16 225,134,171.02 109,748,385.29 7,013,928.32 95,563,476.77
净利润 -4,183,084.22 -42,931,390.22 -40,895,442.28 33,713.98 -10,843,601.61 629,811.57
终止经营的
净利润
其他综合收
益
综合收益总 -4,183,084.22 -42,931,390.22 -40,895,442.28 33,713.98 -10,843,601.61 629,811.57
额
本年度收到
的来自联营
企业的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
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十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项、应付票据、应付债
券等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。
本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在
风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东
及其它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面
临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，
将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2018 年 12 月 31 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 973,750 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 410,246 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
截至 2018 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 375,670,000.00 375,670,000.00
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
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2018 年年度报告
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 375,670,000.00 375,670,000.00
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 375,670,000.00 375,670,000.00
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 375,670,000.00 375,670,000.00
产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产之权益工具投资 上海实业开发有限公司 375,670,000.00 采用收益法
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2018 年年度报告
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：港元
母公司对
母公司对本
本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股
表决权比
比例(%)
例(%)
上实地产发展有限公司 中国香港 投资控股 1.00 48.60 48.60
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见“附注九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本企业重要的合营或联营企业详见“附注九、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海实银资产管理有限公司 联营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海实业养老发展有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 集团兄弟公司
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 集团兄弟公司
上海上实（集团）有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海天地行房地产营销有限公司 集团兄弟公司
新上海国际园艺有限公司 集团兄弟公司
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上海上投资产经营有限公司 集团兄弟公司
泉州市菲莉投资发展有限公司 其他
菲莉（福建）投资有限公司 其他
上海驰宏投资管理有限公司 集团兄弟公司
江建钦 其他
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庄伟峰 其他
上海城开（集团）有限公司 集团兄弟公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业开发有限公司 支付托管费 133,020.39
上海天地行房地产营销有限公司 支付营销服务费 60,314.04 4,628,254.53
新上海国际园艺有限公司 支付园艺工程费 102,600.00 123,023.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海上实投资发展有限公司 收取租赁费 4,150,240.00
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 收取租赁费 4,672,461.16 4,672,461.16
上海上实（集团）有限公司 收取托管费 471,698.10 471,698.10
上海上实（集团）有限公司 收取租赁费 225,257.14
上海上实集团财务有限公司 收取租赁费 3,336,800.04 3,275,626.94
上海实银资产管理有限公司 收取租赁费 1,151,291.40 1,151,291.40
上海上实金融服务控股有限公司 收取租赁费 2,581,426.74 2,050,217.16
上海上投资产经营有限公司 收取租赁费 49,868.57
上海实业养老发展有限公司 收取租赁费 273,786.66
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 6,306,171.36 6,086,407.56
上海帷迦科技有限公司 工程施工 657,283.77 3,462,046.38
上海驰宏投资管理有限公司 收取商业策划费 7,250,117.74 7,010,701.54
(2).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
上海实业养老发展有限公司（注 1） 24,700 2016 年 8 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
上海实业开发有限公司（注 2） 46,000 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
注 1：公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司以所持股权比例为其联营公司上海实业养
老投资有限公司（以下简称“上实养老投资”）之全资子公司上海实业养老发展有限公司的银行贷
款提供人民币 24,700 万元的保证担保，此项担保上实养老投资提供了反担保措施。
注 2：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实大
厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2018 年 12 月 31
日贷款余额人民币 4.6 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3).其他关联交易
√适用 □不适用
① 2018 年 2 月，公司控股子公司上海上实物业管理有限公司收购上海城开（集团）有限公司持
有的上海申大物业有限公司 100%股权，收购价格 7000 万元。该公司工商变更登记工作已完成。
② 2018 年 2 月，公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司收购上海城开（集团）有限公司
持有的上海城开商用物业发展有限公司 100%股权，收购价格 1700 万元。该公司工商变更登记工
作已完成。
③ 2018 年 11 月 19 日，公司召开第七届董事会第二十一次会议审议并通过《关于收购菲莉（福
建）投资有限公司持有的泉州市上实投资发展有限公司 49%股权暨关联交易的议案》，收购菲莉
（福建）投资有限公司持有的泉州市上实投资发展有限公司 49%股权， 收购价格为人民币 97,818
万元。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
泉州市菲莉投资发展有限公司 子公司股东之关联公司 1,274,661,913.13
上海帷迦科技有限公司 联营企业 3,994,878.10 199,743.91 3,260,619.70
上海驰宏投资管理有限公司 同受一方控制 1,242,000.00 3,726.00 3,258,000.00
其他应收款
上海实业养老投资有限公司 联营企业 190,000,000.00 15,538,124.02 190,000,000.00
上海城开(集团)有限公司 同受一方控制 142,158.72 142,158.72
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
应付账款
新上海国际园艺有限公司 同受一方控制 562,235.00
上海天地行房地产营销有限公司 同受一方控制 3,160,264.96
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市发展
投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以
下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限
合伙人(LP)共同出资，公司合营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合
伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募
集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募集资金规模预计
为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直
接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人
民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）按揭贷款担保
截至 2018 年 12 月 31 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 7,371.20 万元。
② 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,234.00 万元。
③ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 101.10 万元。
④ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 4,450.82 万元。
⑤ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 756.37 万元。
⑥ 杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 110,191.52 万元。
⑦ 上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后
解除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 42,562.59 万元。
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2018 年年度报告
⑧ 杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 80,342.90 万元。
⑨泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2018 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 61,004.40 万元。
（2）截至 2018 年 12 月 31 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、48 所有权或
使用权受到限制的资产”之说明。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
2019 年 3 月 26 日，公司第七届董事会第二十四次会议通过 2018 年度利润分配预案，拟以截至 2018
年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.30 元（含税），
现金红利合计 55,336,886.76 元，剩余未分配利润 2,277,897,398.77 元结转下一年度。上述方案尚
待公司股东大会通过。
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分部间抵销 合计
(1)营业收入 5,530,362,735.71 793,155,049.48 2,395,541,744.19 55,307,122.57 8,663,752,406.81
其中：对外交易收入 5,476,292,627.82 791,918,034.80 2,395,541,744.19 8,663,752,406.81
分部间交易收入 54,070,107.89 1,237,014.68 55,307,122.57 0
(2)营业费用 154,713,293.65 7,948,451.19 162,661,744.84
(3)营业利润 994,013,070.58 121,539,979.57 107,537,731.93 -15,871,613.37 1,207,219,168.71
(4)资产总额 33,197,146,758.91 979,770,114.06 2,781,119,638.13 473,964,318.31 37,432,000,829.41
(5)负债总额 23,089,327,374.99 826,164,850.77 2,037,797,943.43 133,557,148.04 26,086,847,317.23
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2018 年 12 月 31 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
瑞陟投资管理有限公司、上海锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投
资管理有限公司、实锐香港投资管理有限公司、上海虹晟投资发展有限公司等。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(1) 2018 年 3 月 23 日，根据《上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）募集
说明书》关于投资者回售选择权的约定，公司实施债券回售。根据中国证券登记结算有限责任公
司上海分公司提供的债券回售申报数据，到期回售金额为人民币 198,000,000 元（不含利息）。
回售实施完毕后， 上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）尚有 2 年存续期，
未回售金额为人民币 802,000,000 元，票面利率上调至 5.69%。
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2018 年年度报告
(2) 2018 年 6 月 16 日，公司按期兑付了上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票
据人民币 10 亿元。
(3) 2017 年 7 月 4 日，公司召开总裁办公会议，会议审议并通过了《关于收购上海上实倪德伦文
化发展有限公司 1% 股权的决案》，同意以现金出资的方式收购 NEDERLANDER WORLDWIDE
ENTERTAINMENT.LLC（倪德伦环球娱乐有限公司）所持有的上海上实倪德伦文化发展有限公
司 1%的股权。该交易已在本报告期完成工商变更登记。
(4) 2018 年 7 月 25 日，公司召开总裁办公会议，会议同意收购绍兴上投置业发展有限公司（以下
简称“绍兴上投”）3.58%股权。收购完成后，公司通过全资子公司上海上投控股有限公司持有绍兴
上投 100%股权。该交易已在本报告期完成工商变更登记。
(5) 2018 年 11 月 12 日，公司召开总裁办公会议，会议通过公司之全资子公司上海锐毅投资管理
有限公司以现金人民币 510 万元收购宁波梅山保税港区兴晟惠通投资中心（有限合伙）持有的上
海虹晟投资发展有限公司 45.9%股权。该股权转让款已全额支付，工商变更登记正在办理中。
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收账款 2,000.00 2,000.00
合计 2,000.00 2,000.00
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大
并单独计提坏
账准备的应收
账款
按信用风险特 2,000.00 100.00 2,000.00 100.00
征组合计提坏
账准备的应收
账款
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00 2,000.00 100.00
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单项金额不重
大但单独计提
坏账准备的应
收账款
合计 2,000.00 / / 2,000.00 / /
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 3 年以上 100.00%
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收股利 166,600,000.00
其他应收款 11,975,331,021.76 11,651,804,492.89
合计 11,975,331,021.76 11,818,404,492.89
(2).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
泉州市上实投资发展有限公司 - 166,600,000.00
合计 - 166,600,000.00
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他
应收款
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2018 年年度报告
按信用风险特征组合 11,975,386,379.85 100.00 55,358.09 100.00 11,651,857,027.69 100.00 52,534.80 100.00
计提坏账准备的其他
应收款
非关联方组合 10,277,156.93 0.09 55,358.09 100.00 11,325,725.28 0.10 52,534.80 100.00
关联方组合 11,965,109,222.92 99.91 11,640,531,302.41 99.90
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 11,975,386,379.85 / 55,358.09 / 11,651,857,027.69 / 52,534.80 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 10,112,817.65 30,338.45 0.30
1至2年 127,000.00 6,350.00 5.00
2至3年 10.00
3 年以上 37,339.28 18,669.64 50.00
合计 10,277,156.93 55,358.09
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
其他方法。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 2,823.29 元。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公司 款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
关系 性质 期末余额
数的比例(%)
上海实森置业有限公司 子公司 暂借款 4,030,798,733.86 1 年以内、1-2 年、2-3 年 33.66
苏州上实置业有限公司 子公司 暂借款 2,443,504,502.68 1 年以内、1-2 年 20.40
泉州市上实投资发展有 子公司 暂借款 1,539,939,238.40 1 年以内、1-2 年、2-3 年、 12.86
限公司 3 年以上
湖南丰盛房地产开发有 子公司 暂借款 679,304,381.62 1 年以内、1-2 年、2-3 年、 5.67
限公司 3 年以上
湖州湖源投资发展有限 子公司 暂借款 603,078,328.99 1 年以内、1-2 年、2-3 年、 5.04
公司 3 年以上
合计 / 9,296,625,185.55 / 77.63
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2018 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 9,873,724,912.55 9,873,724,912.55 9,015,716,343.90 9,015,716,343.90
对联营、合营企业投资 778,013.78 778,013.78
合计 9,873,724,912.55 9,873,724,912.55 9,016,494,357.68 9,016,494,357.68
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
上海上投控股有限公 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
司
上实发展(青岛)投资 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
开发有限公司
上海上实城市发展投 658,662,536.84 658,662,536.84
资有限公司
上海上实龙创智慧能 647,603,783.00 647,603,783.00
源科技股份有限公司
上海上实锦绣花城置 345,000,000.00 345,000,000.00
业有限公司
成都上实置业有限公 300,000,000.00 300,000,000.00
司
上海上实湖滨新城发 221,292,006.02 221,292,006.02
展有限公司
上海丰茂置业有限公 210,157,488.58 210,157,488.58
司
泉州市上实投资发展 303,783,178.79 978,180,000.00 1,281,963,178.79
有限公司
天津市中天兴业房地 152,950,000.00 117,040,000.00 35,910,000.00
产开发有限公司
上海上实南开地产有 135,015,899.01 135,015,899.01
限公司
上海上实北外滩投资 100,000,000.00 100,000,000.00
开发有限公司
重庆华新国际实业有 43,040,907.98 43,040,907.98
限公司
上海丰泽置业有限公 189,743,527.26 189,743,527.26
司
湖南丰盛房地产开发 18,584,300.00 18,584,300.00
有限公司
上海上实物业管理有 10,574,327.19 10,574,327.19
限公司
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2018 年年度报告
重庆海上海置业有限 10,000,000.00 10,000,000.00
公司
湖州湖峻置业有限公 9,794,284.28 9,794,284.28
司
上海皇冠房地产有限 7,535,353.47 7,535,353.47
公司
湖州湖源投资发展有 3,996,632.97 3,996,632.97
限公司
上海高阳宾馆有限公 1,528,273.62 1,528,273.62
司
湖州湖润建设管理有 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
上海锐珩投资管理有 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
上海锐翎投资管理有 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
上海瑞陟投资管理有 30,000,000.00 30,000,000.00
限公司
上海嘉荟房地产有限 15,000,000.00 15,000,000.00
公司
上海锐毅投资管理有 5,000,000.00 5,000,000.00
限公司
上海上实倪德伦文化 1,662,852.93 1,662,852.93
发展有限公司
上海金钟商业发展有
限公司
上海上实南开房地产
营销有限公司
上海实誉城市建设管
理有限公司
合计 9,015,716,343.90 984,842,852.93 126,834,284.28 9,873,724,912.55
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其 计
期 减值
其他 他 宣告发 提
投资 期初 权益法下确 末 准备
综合 权 放现金 减 其
单位 余额 追加投资 减少投资 认的投资损 余 期末
收益 益 股利或 值 他
益 额 余额
调整 变 利润 准
动 备
一、合营企业
上海上实倪 778,013.78 343,960.07 1,660,852.93 538,879.08
德伦文化发
展有限公司
小计 778,013.78 343,960.07 1,660,852.93 538,879.08
合计 778,013.78 343,960.07 1,660,852.93 538,879.08
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(3). 期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公司 48%股权 16,059 万元 一年内到期非流动负债 11,850 万元
上实发展(青岛)投资开发有限公司 39.54%股权 93,344 万元 长期借款 54,200 万元
及一年内到期非流动负债 30,900 万元
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 86,190,259.02 33,058,713.68 81,980,694.05 33,068,412.47
其他业务 10,828,616.36 9,807,389.84
合计 97,018,875.38 33,058,713.68 91,788,083.89 33,068,412.47
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 539,397,231.48 298,959,909.51
权益法核算的长期股权投资收益 538,879.08 195,948,122.22
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,287,146.91
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益 11,050,867.42 8,554,740.74
合计 549,699,831.07 503,462,772.47
6、 应收票据及应收账款
总表情况
应收账款
总表情况
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -1,755,384.06
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 34,751,265.77
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 58,255,359.85
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至 565,557.25
合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 23,290,954.60
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
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处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转 1,000,000.00
回
受托经营取得的托管费收入 471,698.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 7,092,254.48
所得税影响额 -7,943,075.73
少数股东权益影响额 -7,183,081.11
合计 108,545,549.15
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 6.45 0.36 0.36
利润
扣除非经常性损益后归属于 5.38 0.30 0.30
公司普通股股东的净利润
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第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
备查文件目录
公告的原稿。
董事长：曾 明
董事会批准报送日期：2019 年 3 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
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