2019 年半年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：122362 债券简称：14 上实 01
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
债券代码：155364 债券简称：19 上实 01
上海实业发展股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人曾明、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 6
第四节 经营情况的讨论与分析 ..................................................................................................... 7
第五节 重要事项........................................................................................................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 27
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 29
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 29
第九节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 31
第十节 财务报告........................................................................................................................... 35
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 137
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 曾明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡文魄 张梦珣
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 /
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他有关资料
√适用 □不适用
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
（境内）
签字会计师姓名 张晓荣、胡治华
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 4,349,789,273.04 3,768,790,155.56 15.42
归属于上市公司股东的净利润 412,573,827.64 277,327,731.20 48.77
归属于上市公司股东的扣除非经常性 387,251,647.59 257,738,156.99 50.25
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,948,984,242.25 -2,947,533,635.98 -0.05
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 10,345,013,896.14 9,988,255,603.04 3.57
总资产 37,432,832,348.95 37,432,000,829.41 0.00
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.22 0.15 46.67
稀释每股收益（元／股） 0.22 0.15 46.67
扣除非经常性损益后的基本每股收 0.21 0.14 50.00
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.05 2.76 增加1.29个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净 3.80 2.56 增加 1.24 个百分点
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 408,484.32
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业 29,063,303.05
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助除外
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成 1,836,937.26
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业 94,025.16
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交
易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 29,814.82
少数股东权益影响额 -3,332,607.98
所得税影响额 -2,777,776.58
合计 25,322,180.05
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发
及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时，依托
优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域
实现主业升级。
2019 年上半年，我国房地产市场在持续严格调控的环境下，呈现销售面积下滑、销售金额略
有增长的态势。今年上半年全国商品房销售面积 7.58 亿平方米，同比下降 1.8%；上半年全国累
计销售金额约 7.07 万亿元，同比增长 5.6%。从分区域来看，除了西部地区销售面积和金额量价
齐升外，其他各地区均呈现出量跌价升趋势。截至 6 月末，我国商品房待售面积进一步降至 5.02
亿平方米，再创近三年来新低。2019 年上半年，中央政府坚持“房住不炒”基调，各地方政府配合
积极落实“因城施策”，强调城市政府主体责任，从而保障房地产市场稳地价、稳房价、稳预期，
保障中长期长效机制的建设。
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二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司将坚持以上海为核心的“1+3+X”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产
业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚
持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为公司业务的重要组
成部分。
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
2019 年上半年，面对全球经济增速明显放缓、中美贸易摩擦不断等复杂外部情况，我国经济
增长依然保持总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产政策方面，政府坚持“房住不炒”总基调，
落实各地方政府主体责任，保障“因城施策”的有效执行。推动新型城镇化建设，加强以京津冀、
长三角、粤港澳等中大型都市圈的规划。同时，继续推进长租公寓、保障房等多层次住房供应体
系的不断完善，切实做到稳房价、稳地价、稳预期，加快我国房地产长效机制的建设步伐。
2019 年上半年，公司紧抓重点工作落实，加快创新模式建造，持续优化业务结构和资金结构，
夯实房地产主业盈利基础。
1. 市场融资再创佳绩，多元融资优化资本结构
报告期内，公司持续关注资本市场流动性和债券市场动态，在充分权衡公司资金需求、资金
结构和市场流动性等综合情况下，敏锐捕捉债券市场窗口期，于今年上半年顺利完成“14 上实 02”
债券回售及“19 上实 01”债券发行工作。一方面，公司于今年 3 月完成了“14 上实 02”公司债券的
回售工作，回售金额 8.9 亿元，余额 1.1 亿元，后续 2 年债券存续期间的票面利率维持在 3.23%。
另一方面，公司积极推进 2019 年公开发行公司债券的各项工作，于 3 月底获得中国证监会关于核
准公司公开发行 18 亿元公司债券的批复，并于 4 月底以 4.28%的票面利率成功发行“19 上实 01”
公司债券（3+2 年期）8.9 亿元，在有效控制公司资金成本的前提下保障公司资本市场融资通道畅
通、公司资金结构多元稳固，确保公司主业运行资金稳健充裕。
2. 项目销售紧抓机遇，项目拓展聚焦深耕
在房地产销售方面，报告期内，面对主要项目所在一、二线城市持续严控不放松的房地产政
策，公司稳扎稳打、精准出击，把握区域市场机遇、深度挖掘项目价值，精准蓄客、加速转化。
今年上半年，公司实现签约面积约 16.35 万平方米，签约金额约 26.52 亿元。其中，泉州“上实海
上海”、湖州“上实天澜湾”、“上实雍景湾”等项目销售业绩不俗；上海嘉定“海上公元”、上海青
浦“北竿山”、成都“上实海上海”等项目的尾盘清盘工作也紧锣密鼓地推进中。项目拓展方面，报
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告期内，公司聚焦服务国家战略，关注重点项目所在核心区域，积极探索多元化项目拓展路径。
今年 2 月底，公司以 28.2 亿元，楼板价约合 2.4 万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区
两幅地块国有建设用地使用权，该两幅地块合计占地面积约 5.87 万平方米，容积率 2.0，符合公
司深耕核心区域，进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。
3. 重点项目开发迎难而上，信息化助力标准管控
报告期内，公司在建项目 8 个，在建面积约 201 万平方米。其中，上海虹口北外滩项目地下
施工工程，基坑开挖深度高达 33.5 米（超深）、距离运行的地铁线路仅 9.15 米（超近）且面临深
基坑工程承压水控制难题，是迄今为止上海民用建筑施工难度最大的项目之一。公司工程技术团
队及施工单位经过反复详细论证、逐一攻克技术难点，保障项目施工顺利推进、保证地铁线路运
行安全及工程周边相邻建筑物的安全稳定及正常使用。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层的建筑
设计方案也在持续完善，为项目后续开发奠定坚实基础；上海宝山顾村项目作为公司首个包含部
分租赁住宅的项目，公司充分发挥近年在房地产细分领域的技术研究成果，将规划设计工作前置，
针对性统筹考量项目的整体策划定位，在提升项目整体开发速度的同时，也有效平衡产品结构分
布进而优化项目利润，为公司今后持续在住宅+租赁住宅类似项目上的开发设计提供宝贵经验。
项目管控方面，公司顺应行业变化和市场需要，于报告期内全面搭建工程建设管控信息化架构，
打通数据壁垒，实现工程建设的数据标准化、模块化及可复制化，以立体化数据为施工基础，着
实提高项目开发管理效率。
4. 物业管理整合提升，不动产经营持续优化
报告期内，公司继续加强物业管理平台的整合力度，进一步统一物业服务标准，编制完成秩
序维护及环境管理的专业工作指导手册。同时，公司致力于物业服务业态结构优化及市场化拓展
成效显著，于今年上半年新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目
18 个，在管面积超 2500 万平方米，物业服务板块营业收入达 4.2 亿元。“上实服务”分别荣获
“2018-2019 专业服务年度标杆企业”、“2019 物业服务企业潜力独角兽”等称号。不动产经营方面，
公司深入市场调研，深度挖掘经营潜力。在保障不动产租金收入稳定的前提下，根据市场情况进
行判断，确保不动产经营结构不断优化及完善。
2019 年下半年，中央政府将坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，按
照高质量发展要求，深化改革开放，优化营商环境，积极应对错综复杂的国内外经济形势和经济
下行压力，推动经济平稳健康发展。房地产政策方面，一方面，政府继续推进城镇化建设，匹配
刚需和改善性住房需求；另一方面，继续强调因城施策，促进供需平衡，切实做到“稳地价、稳房
价、稳预期”，保障房地产市场的稳定可持续发展。在此形势下，公司将密切关注房地产市场动态，
以业绩为导向，聚焦高质量发展，聚力新动能培育，聚合一体化管理，稳步推进公司改革创新，
保障公司中长期稳健发展。
1. 新老交替平稳过渡，服务国家战略寻求发展机遇
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报告期内，公司第七届董事会、监事会已经届满。今年 6 月，公司已启动董、监事会的换届
人选推选工作。公司将积极推进新一届董、监事会的换届选举后续工作，保障公司治理的平稳过
渡。今年下半年，公司将以服务国家战略为指导思想，充分发挥多年深耕长三角区域的丰富经验
和资源优势，以房地产主业为切入点，坚持融产结合，加速创新驱动，深入研究参与长三角一体
化和上海新一轮城市建设的发展机遇。
2. 精准定位落实销售，技术管控安全生产
房地产销售方面，公司将关注市场动态，把握市场机遇，因城施策精准定位，提前蓄客、把
控销售节奏、落实项目回款。做好上海静安“泰府名邸”的开盘，杭州“上实海上海”（二期）、湖
州“上实天澜湾”、湖州“上实雍景湾”、泉州“上实海上海”等重点项目的加推销售工作，同步加
快其他尾盘项目的清盘收尾工作。房地产开发方面，公司以重点项目为抓手，加强信息化管理运
用，提高精细化管控水平，提速度、管质量、控成本，保安全。一方面，在既有的战略合作商库
构建体系下，加强跟踪履约评估和供应方等级评定工作，有效保障入库合作方的工作质量。另一
方面，推进成本对标工作，逐步扩大对标项目类别，启动成本数据库建设，切实优化项目成本。
3. 物业管理深入一体化，不动产经营细分转型升级
今年下半年，公司物业板块在统一平台工作初步完成的基础上，按照资产一体化、品牌一体
化、管理一体化的原则，重建板块组织架构，再造物业管理流程。围绕上海服务和长三角一体化
的发展机遇，加大市场拓展力度，拓展物业管理区域，丰富物业管理业态，有序推进智慧物业平
台搭建，大胆探索物业服务转型升级，提升核心竞争力和服务附加值，做优做强“上实服务”品牌。
不动产经营方面，一方面，公司将紧跟租赁市场，优化租赁结构，提升租户满意度，进一步提升
盈利能力；另一方面，充分借鉴市场经验，统筹规划，做好嘉定项目长租公寓开业前期准备工作，
为公司今后长租公寓项目运营打下坚实基础。同时，公司将继续加强长租公寓、酒店运营等业态
的探索研究，提升不动产经营的资源整合能力和运营管理能力。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,349,789,273.04 3,768,790,155.56 15.42
营业成本 3,244,862,160.76 2,592,699,508.69 25.15
销售费用 68,921,579.76 61,314,059.80 12.41
管理费用 207,653,454.04 146,426,640.54 41.81
财务费用 103,166,027.16 114,957,814.43 -10.26
研发费用 18,602,052.76 18,426,770.41 0.95
经营活动产生的现金流量净额 -2,948,984,242.25 -2,947,533,635.98 -0.05
投资活动产生的现金流量净额 -179,700,214.87 -449,757,452.33 60.05
筹资活动产生的现金流量净额 1,133,620,667.46 219,180,258.78 417.21
营业收入变动原因说明:主要系房产销售收入增加所致。
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营业成本变动原因说明:主要系房产销售成本增加所致。
销售费用变动原因说明:主要系广告宣传费增加所致。
管理费用变动原因说明:主要系个别项目竣工后发生的管理费用停止资本化增加费用化所致。
财务费用变动原因说明:主要系在建项目投入资金增加导致利息资本化增加从而利息费用化减少
所致。
研发费用变动原因说明:主要系研发人员薪酬费用增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系房产销售回款略有下降所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系结构性存款减少所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系银行净借款增加所致。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(2) 其他
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期末 上期期末 末金额
数占总资 数占总资 较上期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 期末变
（%） （%） 动比例
（%）
货币资金 4,207,285,332.05 11.24 6,312,771,530.09 16.86 -33.35 新增土地储备所致
应收票据 121,190,873.74 0.32 11,481,000.63 0.03 955.58 应收工程项目票据增加所
致
应收账款 372,922,568.15 1.00 571,649,947.73 1.53 -34.76 收回工程项目款项所致
其他应收款 473,690,207.35 1.27 350,950,344.83 0.94 34.97 对联营企业的股东垫款增
加所致
固定资产 899,040,120.84 2.40 130,683,650.87 0.35 587.95 酒店资产转入所致
应付账款 837,079,621.08 2.24 1,198,534,265.68 3.20 -30.16 支付工程款所致
应交税费 221,215,621.23 0.59 637,778,164.57 1.70 -65.31 上交土地增值税等税费所
致
一年内到期 4,122,200,000.00 11.01 2,784,000,000.00 7.44 48.07 一年内到期的长期借款增
的非流动负 加所致
债
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
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项目 期末账面价值(万元) 受限原因
投资性房地产 85,481 长期借款 74,500 万元及一年内到期非流动负债 58,000 万元
长期股权投资 161,600 长期借款 57,100 万元及一年内到期非流动负债 70,400 万元
合计 247,081
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 67,186.53 万元，比上期增加 705.04 万元，增加 1.06%。具
体投资情况如下：
占被投资单位权益
被投资单位 主要业务 投资金额（万元）
比例（%）
上海实银资产管理有限公司 资产管理 295.71 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 0 38.00
互联网信息
上海帷迦科技有限公司 1,530.84 28.4956
技术服务
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 15,000.00 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837
房地产开发
上海实业开发有限公司 37,567.00 32.27
经营
上海众鑫建筑设计研究院有限公司 建筑设计 1,500.00 15.00
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 48.62 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 9,529.06 43.43
青岛国信上实城市物业发展有限公司 物业管理 665.30 35.00
合计 67,186.53
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
序 被投资公司名 主要 投资 合作方 资金 报告期收购 取得的 期末占投 投资期限 是否
号 称 业务 方式 /交易 来源 /投资金额 权益比 资单位权 涉诉
对方 （万元） 例 益比例
1 上海实瑞房地 房地 新设 自有 1000 100% 100% 2019-03-13 至 否
产有限公司 产业 资金 2039-03-12
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2 上海宝绘房地 房地 新设 自有 1000 100% 100% 2019-03-05 至 否
产有限公司 产业 资金 2039-03-04
3 上海实森置业 房地 增加 森大厦 自有 12,800 90% 90% 2015-11-27 至 否
有限公司 产业 注册 (上海) 资金 2045-11-26
资本 有限公
司
4 上海上实商业 租赁 股权 上海创 自有 280 20% 100% 2014-12-12 至 否
管理有限公司 和商 收购 乾投资 资金 2044-12-11
务服 咨询合
务业 伙企业
(有限合
伙)
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
上海实业开发有限公司 37,567.00 37,567.00 -
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要产品或
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
杭州上实置业有限公司 房地产开发 杭州余杭白
5,000.00 78,907.62 46,756.78 265,847.86 57,467.17 47,957.27
与经营 洋港城
上海上实湖滨新城发展有 房地产开发
青浦海源别
与经营 49,019.6078 63,501.03 57,895.32 32,442.84 11,326.07 8,494.56
限公司 墅
上海胜清置业有限公司 房地产开发 北竿山国际
26,100.00 41,458.05 34,428.88 6,386.18 7,952.90 7,953.82
与经营 艺术中心
上实发展(青岛)投资开发 房地产开发
青岛国际啤
与经营 57,884.1524 249,518.50 240,085.52 2,423.84 539.34 4,009.61
有限公司 酒城
上海金钟商业发展有限公 房地产开发
与经营 金钟广场 4,100.00 51,927.24 18,921.98 4,709.59 2,918.86 2,189.14
司
上海上实龙创智慧能源科 工程施工 工程施工 6,118.6813 268,477.75 74,960.09 50,349.62 1,330.06 1,321.95
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2019 年半年度报告
技股份有限公司
上海新世纪房产服务有限 物业管理
物业管理 500.00 32,690.61 6,172.02 17,464.32 1,685.51 1,264.13
公司
上海上实物业管理有限公 物业管理 物业管理
1,200.00 43,046.83 3,890.85 16,274.79 1,678.61 1,258.11
司
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2019 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
(八) 房地产行业经营性信息分析
1、 报告期内房地产储备情况
序 项目名称 持有待 经营业 状态 项目所 持有待开 规划计 是/否 合作开发 合作开
号 开发土 态 (在建/ 占土地 发土地的 容建筑 涉及合 项目涉及 发项目
地的区 拟建) 面积(平 面积(平方 面积(平 作开发 的面积(平 的权益
域 方米) 米) 方米) 项目 方米) 占比(%)
1 上海市宝山区顾 上海 住宅 拟建 26,599.6 26,599.6 53,199.2 否 / /
村大型居住社区
BSPO-0104 单元
0421-01 地块
2 上海市宝山区顾 上海 住宅 拟建 32,130.2 32,130.2 64,260.4 否 / /
村大型居住社区
BSPO-0104 单元
0423-01 地块
3 上海青浦朱家角 上海 住宅、 拟建 349,168 349,168 174,584 是 349,168 51
D2 地块 商业
2、 报告期内房地产开发投资及销售情况
在建
报告
项目/ 项目规 报告
项目用 报告期 期实
新开 公司 划计容 总建筑面 报告期内 期销
序 地 经营 地面积 内竣工 总投资额 际投
项目名称 工项 权益 面积 积（平方 在建面积 售面
号 区 业态 （平方 面积（平 （万元） 资额
目/竣 （%） （平方 米） （平方米） 积（平
米） 方米） （万
工项 米） 方米）
元）
目
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青
1 国际啤酒城 综合 在建 806,339 212,426 - 750,000
岛 100 227,675 500,000 10,456 -
上 青浦海源别
2 别墅 竣工 59,577 - - 100,100
海 墅 51 315,073 44,110 501 -
上 青浦上实海
3 住宅 在建 631,199 217,624 - 363,600
海 上湾 51 808,572 404,287 21,331 18,649
上 青浦和墅/海
4 住宅 竣工 121,683 - - 408,800
海 上郡 51 162,708 78,482 616 -
上 金山海上纳
5 住宅 竣工 214,143 - - 199,594
海 缇 100 135,144 162,172 - 3,054
住
上 嘉定上实海
6 宅、 竣工 75,559 - - 74,015
海 上荟 100 32,991 52,785 - -
商业
住
上 嘉定海上公
7 宅、 竣工 163,351 - - 205,400
海 元 100 58,949 117,899 25,379 10,720
商业
上 静安泰府名
8 住宅 在建 114,737 - - 338,194
海 邸 100 32,512 97,536 1,068 -
青浦北竿山
上
9 国际艺术中 综合 竣工 120,363 - - 129,000
海 100 194,956 95,941 - 580
心
商
上 虹口北外滩
10 业、 在建 230,568 230,568 - 820,000
海 项目 90 23,037 126,705 20,511 -
办公
上实花园酒 酒
湖
11 店（皇冠假 店、 竣工 47,177 - - 87,000
州 100 116,458 46,583 - -
日） 商业
湖 湖润商务广
12 商业 在建 27,322 - - 9,700
州 场 100 13,661 27,322 - -
湖 住
13 上实天澜湾 在建 193,292 180,212 - 144,796
州 宅、 100 115,647 173,471 14,435 9,691
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2019 年半年度报告
商业
湖
14 上实雍景湾 住宅 在建 207,906 203,087 - 141,976
州 100 68,471 150,636 9,098 19,585
住
杭 上实海上海
15 宅、 竣工 230,484 - - 234,400
州 （一期） 85 74,864 161,467 16,031 24,558
商业
住
杭 上实海上海
16 宅、 在建 198,203 198,203 - 200,000
州 （二期） 85 59,640 137,172 13,480 379
商业
苏 2017-WG-10
17 住宅 在建 126,881 126,881 - 410,000
州 号地块 100 40,817 89,661 5,344 -
住
泉
18 上实海上海 宅、 在建 1,064,099 645,686 - 760,000
州 100 170,133 765,599 22,725 71,953
商业
住
成
19 上实海上海 宅、 竣工 254,885 - - 178,800
都 100 61,506 184,519 409 1,964
商业
住
重
20 上实.海上海 宅、 竣工 74,935 - - 37,368
庆 100 30,845 56,195 - 506
商业
住
长
21 丰盛大厦 宅、 竣工 70,566 - - 71,000
沙 90 5,468 58,150 724 1,852
商业
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2019 年半年度报告
3、 报告期内房地产出租情况
序号 地区 项目 经营业态 出租房地产 出租房地 公司权益
的建筑面积 产的租金 （%）
（平方米） 收入（万
元）
1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088.56 870.00 100
2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,130.05 1,440.00 74
3 上海 实业大厦 车库出租 8,692.27 244.00 74
4 上海 金钟广场 写字楼出租 9,800.87 894.44 100
5 上海 金钟广场 写字楼出租 40,186.48 4,509.18 90
6 上海 金钟广场 车库出租 4,870.37 109.71 90
7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3,313.28 174.00 100
8 上海 高阳商务中心 写字楼出租 22,186.68 717.00 100
9 上海 海上海 商铺出租 22,027.20 933.19 100
10 上海 海上海 车库出租 22,000.00 287.54 100
11 上海 华申大厦 写字楼出租 343.88 14.94 100
12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,917.80 805.69 100
13 上海 海潮路 108 号 商铺出租 474.30 38.47 100
14 上海 永隆大厦 写字楼出租 797.52 55.79 100
15 上海 仲盛金融中心 写字楼出租 2,321.04 150.63 100
16 上海 中山北路 235 号(部分) 写字楼出租 1,434.00 46.03 100
17 上海 上川路 1111 号 厂房出租 40,207.89 1,080.60 100
18 上海 泰府名邸 商铺出租 2,501.65 42.88 100
19 上海 泰府名邸 车位 148 个 13.17 100
20 上海 长宁八八 写字楼出租 50,560.42 4,970.00 100
21 上海 长宁八八 商铺出租 38,922.83 1,492.00 100
22 上海 长宁八八 车位 28,456.61 166.00 100
23 成都 锦绣森邻 商铺出租 769.24 12.75 100
24 青岛 达利广场 商铺出租 21,495.00 0.00 76
25 青岛 上实中心 写字楼出租 23,697.34 2,234.00 100
26 天津 莱茵小镇 商铺出租 5,961.07 51.80 100
27 泉州 海上海（一期领海苑） 商铺出租 1,572.31 6.60 100
二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
2019 年下半年，国内外经济形势依然错综复杂,我国经济可能承受较大的下行压力，在全国房
地产库存持续降低的情况下，“房住不炒”依然为总基调，地产调控偏紧，房地产企业融资也较难。
公司主要项目所在地为长三角区域一、二线城市，土地政策和限购限价政策依然严控不放松。鉴
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2019 年半年度报告
于此，公司将密切关注宏观经济、行业政策和市场动态，灵活调整销售策略稳抓落实回款，择机
增厚土地储备保障后续项目开发，活用金融工具确保日常经营资金需求，多措并举为公司稳健经
营保驾护航。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2019 年第一次临时股东大会 2019-01-18 上海证券交易所网站 2019-01-19
（www.sse.com.cn）
2018 年年度股东大会 2019-06-14 上海证券交易所网站 2019-06-15
（www.sse.com.cn）
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数(元)（含税）
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
/
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是
是
否
否
及 如未能及
承 有 如未能及时履行应说
承诺 承诺 承诺 时 时履行应
诺 承诺时间及期限 履 明未完成履行的具体
背景 类型 内容 严 说明下一
方 行 原因
格 步计划
期
履
限
行
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2019 年半年度报告
解决 上 上海实业作为 该承诺履行期限 是 否 承诺函包括两项内容， 一方面，
同业 海 上实控股的控 于 2014 年 7 月届 一是关于青浦朱家角 上海实业
竞争 实 股股东及实际 满。公司于 2014 项目，该部分承诺事项 将在符合
业 控制人，在上实 年 7 月 4 日召开 通过上实控股与上实 沪港两地
控股通过其全 2014 年第一次临 发展分别向对方地块 资本市场
资子公司上实 时股东大会，审 的项目公司进行增资 相关法律
地产发展有限 议并通过了《关 并使上实发展持有增 法规及维
公司收购上海 于上海实业（集 资后各项目公司 51% 护相关公
上实所持有的 团）有限公司变 控股权的方式，已于 司合法权
本公司 63.65% 更承诺履行期限 2012 年完成。二是房 益的前提
股份时，签署了 的议案》，同意 地产业务整理，对于该 下，建议
《避免同业竞 延期 3 年履行前 部分承诺事项，上海实 上实控股
争承诺函》，承 述解决同业竞争 业作为上实控股的控 继续做好
诺采用政策允 的承诺。公司于 股股东，鼓励和支持相 相关事项
许的方式进行 2017 年 7 月 3 日 关公司在法律法规和 推进工
业务整理，避免 召开 2017 年第 监管政策允许的条件 作；另一
与本公司发生 一次临时股东大 下，运用市场化手段分 方面，将
同业竞争。 会，审议并通过 步解决部分同业竞争 建议上实
了《关于上海实 问题，包括：（1）上 控股进一
业（集团）有限 海实业将参与上海国 步明晰旗
公司变更承诺事 资国企改革过程中获 下房地产
收购
项履行期限的议 得的上海上投控股有 业务板块
报告
案》，同意延期 限公司下属房地产业 的发展战
书或
2 年履行前述解 务注入上实发展，实现 略定位，
权益
决同业竞争的承 了境内非上市公司房 在平衡相
变动
诺。 地产业务的整合；（2） 关公司各
报告
2017 年，上实发展通 方利益的
书中
过收购上实城开所属 前提下，
所作
物业管理企业的股权， 根据各自
承诺
实现了两家上市公司 优势特点
物业管理业务的整合。 推进业务
对于两地上市公司房 发展，实
地产业务的整理方案， 现上市公
首先，作为上实控股的 司持续健
控股股东，上海实业只 康稳定发
能通过上实控股落实 展。
推动相关事项，而上实
控股作为香港联交所
上市公司，必须在香港
上市规则及政策允许
的法律框架内寻找相
应的解决方案；其次，
上实发展作为 A 股上
市公司、上实城开作为
香港联交所上市公司，
任何业务整理方案，都
必须遵循两地市场的
监管规则及履行三个
上市公司的独立决策
程序，尤其是中小投资
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者的独立表决程序，而
两地资本市场对房地
产上市公司估值存在
的较大差异导致三家
公司中小股东利益难
以在同一方案中得以
平衡；再次，上海实业
作为国有独资企业，业
务整理方案也受制于
国资监管规定。虽然上
海实业通过上实控股
解决同业竞争承诺问
题的努力从未间断，然
而，由于现时的宏观环
境、资本市场、行业格
局及相关公司的经营
情况与承诺当时相比
已发生了重大的变化，
且存在上述法律障碍，
目前尚未能推出一个
可以兼顾各方利益的
稳妥解决方案。
解决 上 上海上实与本 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持有的上
同业 海 公司签署了《避 海海外联合投资股份
竞争 上 免同业竞争声 有限公司 17.65%股权
实 明与承诺函》， 尚未解决外，上海上实
承诺避免与本 已通过股权转让等方
公司发生同业 式解决了《避免同业竞
竞争。 争声明和承诺函》所涉
及的全部同业竞争问
题。上海上实持有的公
司 17.65%股权事项如
下：上海海外联合投资
与重 股份有限公司所负责
大资 的俄罗斯圣彼得堡市
产重 “波罗的海明珠”大型
组相 综合社区项目为中俄
关的 战略项目，项目背景特
承诺 殊，自始受到两国政府
的高度关注和支持。该
公司有关股东书面约
定，未经其他方事先书
面同意，任何一方均不
得转让、出让、抵押或
以其他方式处理有关
全部或任何权利义务。
由于尚无法获得其他
股东对该等股权转让
事项的一致同意，目前
仍不具备注入上市公
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2019 年半年度报告
司的条件。上海上实持
有的上海海外联合投
资股份有限公司
17.65%股权委托本公
司管理，管理费用为每
年合计 50 万元人民
币。
其他 上 上海实业于 2014 年 12 月 17 否 是
海 2014 年 12 月 17 日
实 日向上实发展
业 出具《关于制定
保护中小投资
者权益具体措
施的回函》，同
意：为充分保护
中小投资者利
益，若公司发生
公司债发行申
请函中涉及的
项目（上海朱家
角“海源别墅”、
与再
上海朱家角“海
融资
上湾”、上海朱
相关
家角“D 地块”、
的承
湖州“湖润商务
诺
广场”、上实湖
州花园酒店、青
岛“国际啤酒
城”、泉州“B-2、
B-7-1、B-7-2”
地块项目）因延
期开竣工问题
受到政府处罚
或承担相关出
让合同项下的
违约责任，上海
实业将承担由
此产生的全部
损失。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2019 年 6 月 14 日，公司 2018 年年度股东大会审议通过了《关于续聘上会会计师事务所（特
殊普通合伙）及 2018 年度审计费用支付的议案》，决定 2019 年度继续聘请上会会计师事务所（特
殊普通合伙）进行财务报告审计及内部控制审计。
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2019 年半年度报告
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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占同类 交易价格
关联
关联交 交易金 与市场参
关联 关联交易 关联交易 关联交 交易 市场
关联交易方 易定价 关联交易金额 额的比 考价格差
关系 类型 内容 易价格 结算 价格
原则 例 异较大的
方式
(%) 原因
上海实业东滩投资开 集团兄 提供劳务 收取租赁 市场价 1,860,040.09 0.87 现金
发（集团）有限公司 弟公司 费 结算
上海上实集团财务有 集团兄 提供劳务 收取租赁 市场价 1,668,400.02 0.78 现金
限公司 弟公司 费 结算
上海实银资产管理有 联营公 提供劳务 收取租赁 市场价 575,645.70 0.27 现金
限公司 司 费 结算
上海上实金融服务控 集团兄 提供劳务 收取租赁 市场价 1,372,605.72 0.64 现金
股有限公司 弟公司 费 结算
上实管理(上海) 集团兄 提供劳务 收取租赁 市场价 298,085.70 0.14 现金
有限公司 弟公司 费 结算
上海实业养老发展有 联营公 提供劳务 收取租赁 市场价 237,262.86 0.11 现金
限公司 司 费 结算
上海帷迦科技有限公 联营公 提供劳务 收取租赁 市场价 3,166,541.87 1.49 现金
司 司 费 结算
上海驰宏投资管理有 集团兄 提供劳务 收取商业 市场价 4,727,255.33 74.98 现金
限公司 弟公司 策划费 结算
合计 / / 13,905,837.29 / / / /
注：公司于 2019 年 3 月 26 日召开的第七届董事会第二十四次会议审议通过了《关于公司 2019
年度预计日常关联交易事项的议案》，公司预计 2019 年全年日常关联交易金额为人民币 9505 万
元，2019 年上半年实际发生金额为 1390.5837 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海帷迦科技有 联营公司 399.49 111.77 511.26
限公司
上海驰宏投资管 集团兄弟公司 124.20 -100.66 23.54
理有限公司
上海实业养老投 联营公司 19,000.00 19,000.00
资有限公司
上海实业养老发 联营公司 5,609.60 5,609.60
展有限公司
江建钦 其他关联人 1,410.00 1,410.00
庄伟峰 其他关联人 1,410.00 1,410.00
合计 19,523.69 5,620.71 25,144.40 2,820.00 2,820.00
关联债权债务形成原因 报告期内，公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 511.26 万
元，系应收的工程款及租赁费；公司子公司应收上海驰宏投
资管理有限公司 23.54 万元，系应收的商业策划费；公司子
公司应收上海实业养老投资有限公司 19,000.00 万元及应收
上海实业养老发展有限公司 5,609.60 万元，系对联营企业的
股东垫款；公司子公司应付江建钦和庄伟峰 2,820.00 万元，
系关联方之间的往来款。
关联债权债务对公司经营成果及财 /
务状况的影响
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
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2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
方与 发生 担保是
是否存 是否为
上市 日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾 关联
担保方 被担保方 担保金额 在反担 关联方
公司 (协议 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额 关系
保 担保
的关 签署 毕
系 日)
上海上实城 全资 上海实业养老 24,700.00 2016 2016年 2020年 一般 否 否 是 是 联营
市发展投资 子公 发展有限公司 年8月 8月31 12月31 担保 公司
有限公司 司 25日 日 日
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 24,700.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 24,700.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.39
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 24,700.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担
保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 24,700.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 /
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
公司作为国有上市房企，积极响应党和政府“坚定不移打赢脱贫攻坚战”的号召，多年来始
终以“关注民生、热心公益、服务社区”作为践行社会责任的基本核心，结合公司优势资源与贫
困地区精准对接，从环境治理、基础建设、产业引导、就业扶贫等方面着手引导、帮助对接区域
实现脱贫。
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2019 年半年度报告
2. 报告期内精准扶贫概要
√适用 □不适用
公司在 2018 年正式成立精准扶贫专项领导小组和工作小组，初步拟定 2018-2020 年针对云南
省弥渡县村企结对帮扶实施方案。公司于 2019 年 3 月与对口帮扶的弥渡县德苴乡塘子村签署扶贫
开发合作协议，对 2019-2020 年的脱贫攻坚工作内容和具体安排进行了约定，并承诺投入人民币
306 万元用作扶贫资金。
3. 精准扶贫成效
□适用 √不适用
4. 履行精准扶贫社会责任的阶段性进展情况
√适用 □不适用
具体内容详见本章节“十二、上市公司扶贫工作情况”中“2. 报告期内精准扶贫概要”相关内容。
5. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
针对云南省弥渡县德苴乡塘子村的精准扶贫工作，将通过精准帮扶工作的实施，实现塘子村
物质文明与精神文明建设的协调发展；通过精准扶贫建设项目提升农村卫生基础设施质量，逐步
推进落实塘子村 “美丽乡村”建设；通过村企在党建联建、项目实施上的紧密对接，倾斜公司党
政优势资源，围绕“三带两转”要求，进一步放大帮扶工作能级。
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
具体内容详见本报告“第十节财务报告之附注五、33 重要会计政策和会计估计的变更”。
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2019 年半年度报告
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
期初限售股 报告期解除 报告期增加 报告期末限 解除限售日
股东名称 限售原因
数 限售股数 限售股数 售股数 期
上海上投资 111,779,879 111,779,879 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
产经营有限 /资本公积 22 日
公司 转增股本
上银基金管 75,271,998 75,271,998 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
理有限公司 /资本公积 22 日
转增股本
君证（宁波 66,908,443 66,908,443 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
梅山保税港 /资本公积 22 日
区）股权投 转增股本
资合伙企业
（有限合
伙）
中信证券股 58,712,159 58,712,159 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
份有限公司 /资本公积 22 日
转增股本
中国长城资 50,181,332 50,181,332 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
产管理有限 /资本公积 22 日
公司 转增股本
北京中融鼎 47,170,455 47,170,455 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
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2019 年半年度报告
新投资管理 /资本公积 22 日
有限公司 转增股本
曹文龙 26,156,491 26,156,491 0 0 非公开发行 2019 年 1 月
/资本公积 22 日
转增股本
合计 436,180,757 436,180,757 / /
注：报告期内，公司股东君证（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）更名为君证（宁波梅
山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）。
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 31,312
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限 数量
股东名称 报告期内增 比例 售条
期末持股数量 股东性质
（全称） 减 (%) 件股 股份状态
份数
量
上实地产发展有 0 896,435,864 48.60 0 0 境外法人
无
限公司
上海上投资产经 0 111,779,879 6.06 0 0 国有法人
无
营有限公司
君证（宁波梅山 0 66,908,443 3.63 0 0 其他
保税港区）股权
无
投资合伙企业
（有限合伙）
中国长城资产管 -18,410,873 31,770,459 1.72 0 0 国有法人
无
理股份有限公司
中信证券股份有 -33,073,015 29,908,207 1.62 0 0 其他
无
限公司
香港中央结算有 +23,052,750 29,828,890 1.62 0 0 其他
无
限公司
上海工业投资 +26,441,700 26,441,700 1.43 0 0 国有法人
（集团）有限公 无
司
中央汇金资产管 0 24,616,150 1.33 0 0 国有法人
无
理有限责任公司
北京中融鼎新投 -23,585,227 23,585,228 1.28 0 0 其他
无
资管理有限公司
中融国际信托有 +23,585,227 23,585,227 1.28 0 0 其他
限公司－中融－
无
嘉睿 10 号集合
资金信托计划
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2019 年半年度报告
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
上海上投资产经营有限公司 111,779,879 人民币普通股 111,779,879
君证（宁波梅山保税港区）股权 66,908,443 66,908,443
人民币普通股
投资合伙企业（有限合伙）
中国长城资产管理股份有限公 31,770,459 31,770,459
人民币普通股
司
中信证券股份有限公司 29,908,207 人民币普通股 29,908,207
香港中央结算有限公司 29,828,890 人民币普通股 29,828,890
上海工业投资（集团）有限公司 26,441,700 人民币普通股 26,441,700
中央汇金资产管理有限责任公 24,616,150 24,616,150
人民币普通股
司
北京中融鼎新投资管理有限公 23,585,228 23,585,228
人民币普通股
司
中融国际信托有限公司－中融 23,585,227 23,585,227
人民币普通股
－嘉睿 10 号集合资金信托计划
上述股东关联关系或一致行动 公司前 10 名无限售条件流通股股东中，第 1 名、第 2 名、
的说明 第 7 名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。
第 1 名上实地产发展有限公司与第 2 名上海上投资产经营
有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公
司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
第 9 名北京中融鼎新投资管理有限公司的单一股东、第 10
名中融国际信托有限公司－中融－嘉睿 10 号集合资金信托计划
的发起人均为中融国际信托有限公司，构成《上市公司收购管
理办法》第八十三条所规定的一致行动人。
未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公
司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
注：限售股变动情况详见本章节“一、股本变动情况”中“（二）限售股份变动情况”相关内容。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
单位:股
报告期内股份
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
增减变动量
曾明 董事长 0 0 0
唐钧 董事 0 0 0
总裁 0 0 0
阳建伟 董事 0 0 0
汪良俊 董事 0 0 0
副总裁 0 0 0
曹惠民 独立董事 0 0 0
张永岳 独立董事 0 0 0
夏凌 独立董事 0 0 0
杨殷龙 监事长 0 0 0
陈一英 监事 0 0 0
舒东 监事 0 0 0
桂林 职工监事 0 0 0
张旻诗 职工监事 0 0 0
郭伟民 副总裁 0 0 0
潘军 副总裁 0 0 0
胡文魄 副总裁、董事 0 0 0
会秘书
陆雁 副总裁 0 0 0
袁纪行 财务总监 0 0 0
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、其他说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
还本付
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率（%） 交易场所
息方式
上海实业 14 上 122362 2015 2020 8.02 发行利率为 按年付 上海证券
发展股份 实 01 年3月 年3月 4.92，2019 年 息，到期 交易所
有限公司 23 日 23 日 2 月 14 日发 一次还
2014 年公 （期 行人上调票 本
司债券 限： 面利率为
（第一 3+2 5.69
期） 年）
上海实业 14 上 136214 2016 2021 1.10 3.23 按年付 上海证券
发展股份 实 02 年3月 年3月 息，到期 交易所
有限公司 11 日 11 日 一次还
2014 年公 （期 本
司债券 限：
（第二 3+2
期） 年）
上海实业 19 上 155364 2019 2024 8.90 4.28 按年付 上海证券
发展股份 实 01 年4月 年4月 息，到期 交易所
有限公司 24 日 24 日 一次还
2019 年公 （期 本付息
开发行公 限：
司债券 3+2
（第一 年）
期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2019 年 3 月 25 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）
（14 上实 01）利息。
2019 年 3 月 11 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）
（14 上实 02）利息及回售资金。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
1. 公司于 2019 年 1 月 26 日披露了《上实发展关于“14 上实 02”公司债券票面利率不调整的公告》
及《上实发展关于“14 上实 02”公司债券回售的公告》，并于 2019 年 1 月 29 日、1 月 30 日、
1 月 31 日分别披露了“14 上实 02”回售实施的第一次、第二次和第三次提示性公告。投资者
可在回售申报期（2019 年 2 月 11 日至 2019 年 2 月 15 日）选择将持有的“14 上实 02”全部或
部分回售给公司，回售价格为人民币 100 元/张。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分
公司提供的债券回售申报数据，“14 上实 02”的回售数量为 890,000 手，回售金额为人民币
890,000,000 元（不含利息）。本次回售已实施完成，2019 年 3 月 11 日为本次回售申报的资金
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2019 年半年度报告
发放日，回售实施完毕后“14 上实 02”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为 110,000 手
（面值 1000 元）。
2. 公司于 2019 年 3 月 28 日收到中国证券监督管理委员会（以下简称“证监会”）《关于核准上海
实业发展股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2019]471 号），并
启动“19 上实 01”的发行工作。公司于 2019 年 4 月 23 日完成“19 上实 01”的簿记建档工作，
并于 2019 年 4 月 25 日披露《上实发展 2019 年公开发行公司债券（第一期）发行结果公告》，
本期债券为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择人，实际发行
规模为 8.9 亿元，最终票面利率为 4.28%。“19 上实 01”于 2019 年 5 月 9 日上市发行。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 2203 室
债券受托管理人
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
债券受托管理人 名称 中信证券股份有限公司
办公地址 上海浦东新区世纪大道 1568 号中建大厦 22 层
联系人 王康
联系电话 021-20262229
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦
其他说明：
√适用 □不适用
1. “14 上实 01”及“14 上实 02”的受托管理人为中信建投证券股份有限公司。
2. “19 上实 01”的受托管理人为中信证券股份有限公司。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 上实 01”、“14 上实 02”公开发行公司债券，募集资金总额合计人民币 20 亿元，“19
上实 01”公开发行公司债券，募集资金总额为人民 8.9 亿元，均已按照募集说明书上列明的用途使
用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
1. 上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）、上海实业发展股份有限公司 2014
年公司债券（第二期）
2019 年 4 月 4 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）在对公司 2018 年经营
状况及相关行业进行综合分析与评估的基础上出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级
报告，维持公司主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；维持公司“上海实业发展股份有限公司
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2019 年半年度报告
2014 年公司债券（第一期）”、“上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）”信用等
级均为 AA+。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评
级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证
评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证
评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结
果。
2. 上海实业发展股份有限公司 2019 年公开发行公司债券（第一期）
2019 年 4 月 4 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）在对公司 2018 年经营
状况及相关行业进行综合分析与评估的基础上出具“19 上实 01”、公司债券评级报告，维持公司主
体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；评定公司“上海实业发展股份有限公司 2019 年公开发行公
司债券（第一期）”信用等级为 AA+。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评
级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证
评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证
评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结
果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券增信机制、偿债计划、其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相
关承诺一致。
2019 年 3 月 25 日，公司按时兑付“14 上实 01”债券应付利息；2019 年 3 月 11 日，公司按时
兑付“14 上实 02”债券应付利息。
2019 年 3 月 11 日，公司完成“14 上实 02”回售资金发放工作，“14 上实 02”的回售数量为 890,000
手，回售金额为人民币 890,000,000 元（不含利息）。回售实施完毕后“14 上实 02”债券在上海证
券交易所上市并交易的数量为 110,000 手（面值 1000 元）。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
报告期内，债券受托管理人严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状况、募
集资金管理运用情况等进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务，积
极履行债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 1.83 1.87 -2.16
速动比率 0.41 0.51 -19.18 主要系货币资金减
少、存货增加所致
资产负债率（%） 68.45 69.69 -1.24
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 0.00
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
EBITDA 利息保障倍数 2.41 2.59 -7.07
利息偿付率（%） 100.00 100.00 0.00
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十一、 公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 6 月 30 日，上实发展合并口径获得银行给予的授信总额度合计为 173.9 亿，其
中未使用授信额度为 33.1 亿，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时
兑付公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 4,207,285,332.05 6,312,771,530.09
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 2 160,000,000.00
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 3 121,190,873.74 11,481,000.63
应收账款 4 372,922,568.15 571,649,947.73
应收款项融资
预付款项 5 887,631,605.62 759,865,560.59
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 6 473,690,207.35 350,950,344.83
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 7 24,454,515,165.51 23,481,482,962.96
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8 895,724,483.33 807,657,481.02
流动资产合计 31,572,960,235.75 32,295,858,827.85
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 551,170,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9 120,695,266.95 113,644,881.62
其他权益工具投资 10 551,170,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 11 3,958,664,615.49 4,012,167,263.74
固定资产 12 899,040,120.84 130,683,650.87
35 / 137
2019 年半年度报告
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 13 21,072,270.52 28,860,476.58
开发支出
商誉 14 260,449,437.50 260,449,437.50
长期待摊费用 15 9,954,725.28 10,111,167.25
递延所得税资产 16 23,384,231.25 23,381,865.01
其他非流动资产 17 15,441,445.37 5,673,258.99
非流动资产合计 5,859,872,113.20 5,136,142,001.56
资产总计 37,432,832,348.95 37,432,000,829.41
流动负债：
短期借款 18 2,980,058,965.50 2,300,455,050.28
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 19 952,629,192.14 1,132,797,143.66
应付账款 20 837,079,621.08 1,198,534,265.68
预收款项 21 6,793,599,562.04 8,002,376,782.41
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 22 33,300,518.83 37,939,377.93
应交税费 23 221,215,621.23 637,778,164.57
其他应付款 24 1,275,403,092.39 1,134,638,484.96
其中：应付利息 23,369,004.27 63,327,440.57
应付股利 55,336,886.76
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 25 4,122,200,000.00 2,784,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 17,215,486,573.21 17,228,519,269.49
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 26 6,507,800,000.00 6,953,500,000.00
应付债券 27 1,793,574,639.97 1,796,231,699.47
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 28 2,286,603.77 800,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 29 23,670,982.98 24,070,373.70
36 / 137
2019 年半年度报告
递延收益
递延所得税负债 16 81,242,369.30 83,725,974.57
其他非流动负债
非流动负债合计 8,408,574,596.02 8,858,328,047.74
负债合计 25,624,061,169.23 26,086,847,317.23
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 30 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 31 2,596,844,707.05 2,596,844,707.05
减：库存股
其他综合收益 32 311,834,611.24 311,834,611.24
专项储备
盈余公积 33 444,998,881.95 444,998,881.95
一般风险准备
未分配利润 34 5,146,772,803.90 4,790,014,510.80
归属于母公司所有者权益 10,345,013,896.14 9,988,255,603.04
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,463,757,283.58 1,356,897,909.14
所有者权益（或股东权 11,808,771,179.72 11,345,153,512.18
益）合计
负债和所有者权益（或 37,432,832,348.95 37,432,000,829.41
股东权益）总计
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,973,237,309.69 2,574,149,138.75
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
应收款项融资
预付款项 2,983,198.32 1,891,037.70
其他应收款 15,189,957,242.66 11,975,331,021.76
其中：应收利息
应收股利 150,000,000.00
存货
持有待售资产
37 / 137
2019 年半年度报告
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 17,166,179,750.67 14,551,373,198.21
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 525,670,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9,903,724,912.55 9,873,724,912.55
其他权益工具投资 525,670,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 761,921,590.50 775,150,970.94
固定资产 2,853,991.87 3,099,630.11
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 17,668.26 13,839.52
其他非流动资产
非流动资产合计 11,194,188,163.18 11,177,659,353.12
资产总计 28,360,367,913.85 25,729,032,551.33
流动负债：
短期借款 2,410,010,000.00 1,776,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 1,999.81
预收款项
应付职工薪酬 312,463.10
应交税费 13,529,041.83 10,386,206.50
其他应付款 5,282,316,638.71 4,272,557,587.34
其中：应付利息 20,976,588.89 62,557,775.55
应付股利 55,336,886.76
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,012,200,000.00 2,684,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 11,718,370,143.45 8,742,945,793.65
非流动负债：
长期借款 6,237,800,000.00 6,663,500,000.00
应付债券 1,793,574,639.97 1,796,231,699.47
其中：优先股
38 / 137
2019 年半年度报告
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 8,031,374,639.97 8,459,731,699.47
负债合计 19,749,744,783.42 17,202,677,493.12
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
其他综合收益 311,834,611.24 311,834,611.24
专项储备
盈余公积 411,161,725.65 411,161,725.65
未分配利润 2,417,502,357.75 2,333,234,285.53
所有者权益（或股东权 8,610,623,130.43 8,526,355,058.21
益）合计
负债和所有者权益（或 28,360,367,913.85 25,729,032,551.33
股东权益）总计
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业总收入 4,349,789,273.04 3,768,790,155.56
其中：营业收入 35 4,349,789,273.04 3,768,790,155.56
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,732,797,069.63 3,164,406,902.64
其中：营业成本 35 3,244,862,160.76 2,592,699,508.69
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
39 / 137
2019 年半年度报告
税金及附加 36 89,591,795.15 230,582,108.77
销售费用 37 68,921,579.76 61,314,059.80
管理费用 38 207,653,454.04 146,426,640.54
研发费用 39 18,602,052.76 18,426,770.41
财务费用 40 103,166,027.16 114,957,814.43
其中：利息费用 116,797,493.36 194,799,113.83
利息收入 25,858,042.00 83,770,588.44
加：其他收益 41 29,045,401.02 16,820,507.00
投资收益（损失以“－”号填 42 -11,790,923.60 697,925.52
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 43 9,880,571.35
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 44 975,402.51 -7,310,723.59
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 45 408,484.32 196,773.68
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 645,511,139.01 614,787,735.53
加：营业外收入 46 4,152,113.98 2,194,657.27
减：营业外支出 47 2,267,459.87 1,435,022.07
四、利润总额（亏损总额以“－”号 647,395,793.12 615,547,370.73
填列）
减：所得税费用 48 122,035,509.97 148,987,068.41
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 525,360,283.15 466,560,302.32
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 525,360,283.15 466,560,302.32
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 412,573,827.64 277,327,731.20
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” 112,786,455.51 189,232,571.12
号填列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
40 / 137
2019 年半年度报告
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
值变动
4.企业自身信用风险公允价
值变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.可供出售金融资产公允价
值变动损益
4.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准
备
7.现金流量套期储备（现金流
量套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 525,360,283.15 466,560,302.32
归属于母公司所有者的综合收益 412,573,827.64 277,327,731.20
总额
归属于少数股东的综合收益总额 112,786,455.51 189,232,571.12
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.22 0.15
（二）稀释每股收益(元/股) 0.22 0.15
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司利润表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业收入 48,022,953.34 54,248,043.98
减：营业成本 16,136,728.71 15,978,604.86
税金及附加 8,826,082.69 8,328,445.50
销售费用
41 / 137
2019 年半年度报告
管理费用 29,969,677.40 27,154,026.37
研发费用
财务费用 22,628,196.75 64,061,703.42
其中：利息费用 319,741,743.13 310,630,935.14
利息收入 297,943,262.01 250,412,778.79
加：其他收益 10,830,000.00 4,617,000.00
投资收益（损失以“－”号填 158,524,247.76 244,976,364.78
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” -15,314.97
号填列）
资产减值损失（损失以“-” -8,158,365.69
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 139,801,200.58 180,160,262.92
加：营业外收入 280.00
减：营业外支出 200,070.34
三、利润总额（亏损总额以“－”号 139,601,130.24 180,160,542.92
填列）
减：所得税费用 -3,828.74 -2,039,591.43
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 139,604,958.98 182,200,134.35
（一）持续经营净利润（净亏损以 139,604,958.98 182,200,134.35
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
42 / 137
2019 年半年度报告
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值
变动损益
4.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 139,604,958.98 182,200,134.35
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并现金流量表
2019 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 3,588,477,225.35 3,987,179,981.97
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 27,251,000.00 15,973,231.94
收到其他与经营活动有关的 50 557,481,265.74 479,025,690.90
现金
经营活动现金流入小计 4,173,209,491.09 4,482,178,904.81
购买商品、接受劳务支付的现 5,426,810,020.18 2,777,128,261.77
金
43 / 137
2019 年半年度报告
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
为交易目的而持有的金融资
产净增加额
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付 491,324,544.47 436,042,151.85
的现金
支付的各项税费 887,854,897.98 1,115,990,752.51
支付其他与经营活动有关的 50 316,204,270.71 3,100,551,374.66
现金
经营活动现金流出小计 7,122,193,733.34 7,429,712,540.79
经营活动产生的现金流 -2,948,984,242.25 -2,947,533,635.98
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 120,000,000.00 1,030,000,609.26
取得投资收益收到的现金 94,025.16 7,991,698.22
处置固定资产、无形资产和其 97,520.00 342,055.50
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 3,652,989.89
现金
投资活动现金流入小计 120,191,545.16 1,041,987,352.87
购建固定资产、无形资产和其 2,691,760.03 1,328,845.13
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 297,200,000.00 1,403,413,960.07
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位 87,002,000.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 299,891,760.03 1,491,744,805.20
投资活动产生的现金流 -179,700,214.87 -449,757,452.33
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 3,864,053,275.22 3,274,449,360.00
发行债券收到的现金 885,550,000.00
收到其他与筹资活动有关的 80,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 4,749,603,275.22 3,274,529,360.00
44 / 137
2019 年半年度报告
偿还债务支付的现金 3,181,949,360.00 2,653,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 378,643,247.76 385,161,156.22
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 50 55,390,000.00 17,187,945.00
现金
筹资活动现金流出小计 3,615,982,607.76 3,055,349,101.22
筹资活动产生的现金流 1,133,620,667.46 219,180,258.78
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 349.08 1,944,403.99
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,995,063,440.58 -3,176,166,425.54
加：期初现金及现金等价物余 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
额
六、期末现金及现金等价物余额 3,972,766,792.15 5,838,793,533.05
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司现金流量表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 45,508,230.08 53,569,357.80
金
收到的税费返还 10,830,000.00 4,617,000.00
收到其他与经营活动有关的 8,950,272.25 34,334,858.94
现金
经营活动现金流入小计 65,288,502.33 92,521,216.74
购买商品、接受劳务支付的现 566,713,348.27 2,749,224.48
金
支付给职工以及为职工支付 18,449,950.54 14,168,712.45
的现金
支付的各项税费 25,297,620.94 36,469,963.05
支付其他与经营活动有关的 11,917,688.37 2,730,648,139.10
现金
经营活动现金流出小计 622,378,608.12 2,784,036,039.08
经营活动产生的现金流量净 -557,090,105.79 -2,691,514,822.34
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 650,000,000.00
取得投资收益收到的现金 8,524,247.76 202,297,485.70
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
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2019 年半年度报告
现金
投资活动现金流入小计 8,524,247.76 852,297,485.70
购建固定资产、无形资产和其 1,484,850.00 15,800.00
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 30,000,000.00 650,343,960.07
取得子公司及其他营业单位 2,000.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 31,484,850.00 650,361,760.07
投资活动产生的现金流 -22,960,602.24 201,935,725.63
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,314,010,000.00 2,880,000,000.00
发行债券收到的现金 885,550,000.00
收到其他与筹资活动有关的 1,588,575,000.37 1,516,385,544.00
现金
筹资活动现金流入小计 5,788,135,000.37 4,396,385,544.00
偿还债务支付的现金 2,667,500,000.00 2,374,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 103,523,153.57 155,245,102.53
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 3,037,972,967.83 3,282,897,019.01
现金
筹资活动现金流出小计 5,808,996,121.40 5,812,142,121.54
筹资活动产生的现金流 -20,861,121.03 -1,415,756,577.54
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -600,911,829.06 -3,905,335,674.25
加：期初现金及现金等价物余 2,574,149,138.75 4,645,074,461.39
额
六、期末现金及现金等价物余额 1,973,237,309.69 739,738,787.14
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2019 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
减
项目 工具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 项 风 其
优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 2,596,844,707.05 311,834,611.24 444,998,881.95 4,790,014,510.80 9,988,255,603.04 1,356,897,909.14 11,345,153,512.18
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 2,596,844,707.05 311,834,611.24 444,998,881.95 4,790,014,510.80 9,988,255,603.04 1,356,897,909.14 11,345,153,512.18
三、本期增减变动金 356,758,293.10 356,758,293.10 106,859,374.44 463,617,667.54
额（减少以“－”号
填列）
（一）综合收益总额 412,573,827.64 412,573,827.64 112,786,455.51 525,360,283.15
（二）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -55,336,886.76 -55,336,886.76 -1,082,901.36 -56,419,788.12
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -55,336,886.76 -55,336,886.76 -1,082,901.36 -56,419,788.12
东）的分配
4．其他
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2019 年半年度报告
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -478,647.78 -478,647.78 -4,844,179.71 -5,322,827.49
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 2,596,844,707.05 311,834,611.24 444,998,881.95 5,146,772,803.90 10,345,013,896.14 1,463,757,283.58 11,808,771,179.72
2018 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益 一
减
项目 工具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 项 风 其
优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,180,077,830.67 282,748,361.17 401,064,256.49 4,266,084,028.52 9,974,537,368.85 1,558,365,456.11 11,532,902,824.96
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企 9,252,376.14 2,919,920.90 8,110,014.84 20,282,311.88 2,041,530.93 22,323,842.81
业合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,189,330,206.81 282,748,361.17 403,984,177.39 4,274,194,043.36 9,994,819,680.73 1,560,406,987.04 11,555,226,667.77
三、本期增减变动金 -73,362,976.08 -2,919,920.90 179,997,314.57 103,714,417.59 188,598,179.84 292,312,597.43
额（减少以“－”号
填列）
（一）综合收益总额 277,327,731.20 277,327,731.20 189,232,571.12 466,560,302.32
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2019 年半年度报告
（二）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -88,539,018.82 -88,539,018.82 -88,539,018.82
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股 -88,539,018.82 -88,539,018.82 -88,539,018.82
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -73,362,976.08 -2,919,920.90 -8,791,397.81 -85,074,294.79 -634,391.28 -85,708,686.07
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,115,967,230.73 282,748,361.17 401,064,256.49 4,454,191,357.93 10,098,534,098.32 1,749,005,166.88 11,847,539,265.20
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2019 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
其他权益工具 减
专
：
项目 优 永 项
实收资本 (或股本) 其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 储
他 存
股 债 备
股
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 311,834,611.24 411,161,725.65 2,333,234,285.53 8,526,355,058.21
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 311,834,611.24 411,161,725.65 2,333,234,285.53 8,526,355,058.21
三、本期增减变动金额（减少 84,268,072.22 84,268,072.22
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 139,604,958.98 139,604,958.98
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配 -55,336,886.76 -55,336,886.76
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -55,336,886.76 -55,336,886.76
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 311,834,611.24 411,161,725.65 2,417,502,357.75 8,610,623,130.43
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2019 年半年度报告
2018 年半年度
其他权益工具 减
专
：
项目 项
实收资本 (或股本) 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储
先 续 存
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,026,361,675.26 8,146,461,572.41
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,026,361,675.26 8,146,461,572.41
三、本期增减变动金额（减少 93,661,115.53 93,661,115.53
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 182,200,134.35 182,200,134.35
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -88,539,018.82 -88,539,018.82
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -88,539,018.82 -88,539,018.82
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
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2019 年半年度报告
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,120,022,790.79 8,240,122,687.94
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2019 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份有限公
司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995) 608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，并于
1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总
股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资本
公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892 股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2019 年 8 月 27 日经公司第七届董事会第二十七次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范
围的子公司主要有上海宝绘房地产有限公司、上海实瑞房地产有限公司，详见“附注八、合并范
围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为财务报表的编制基础，以权责发生制为记账基础。公司一般采用历史成本对会
计要素进行计量，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的前提下采用重置成本、可
变现净值、现值及公允价值进行计量。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、中国
证券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规
定[2014 年修订]》以及相关补充规定的要求编制，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果和现金流量等有关信息。
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2019 年半年度报告
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
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2019 年半年度报告
务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指公司持有的期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外币
金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
√适用 □不适用
( 自 2019 年 1 月 1 日起适用 )
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当公司成为金
融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(1) 金融资产
①分类和初始计量
公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；
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以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，公司按
照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进
行计量：
以摊余成本计量：
公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流
量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要
包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。公司将自资产负
债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得
时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融
资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入
其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此类金融资产列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列
示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资
产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，
以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，公司为了消除
或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
权益工具
公司将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期
损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融
资产。
此外，公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。该指定一经做
出，不得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资
产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度
符合权益工具的定义。
②减值
公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。公司考虑有关过去事项、当前状况
以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的
现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
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于每个资产负债表日，公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工
具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，公司按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二
阶段，公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发
生信用减值的，处于第三阶段，公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，公司假设其信用风险自初始确认后并未显著
增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账
面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值
准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据及应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，公司均可以按照整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
信用风险显著增加判断标准
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即
可获得合理且有依据的信息，包括基于公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及
前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较
金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计
存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量或定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例。
定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等。
上限指标为债务人合同付款(包括本金和利息）一般逾期超过 30 天，最长不超过 90 天。
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目
标保持一致，同时考虑定量、定性指标。公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因
素：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做
出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
【预期信用损失计量的参数】
【根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，公司对不同的资产分别以 12 个月或
整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损
失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还
款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。公
司的违约概率以历史信用损失模型结果为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济
环境下债务人违约概率；
违约损失率是指公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的
方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口
损失的百分比，以未来 12 个月内或整个存续期为基准进行计算；
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违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，公司应被偿付的
金额。】
【前瞻性信息】
【信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。公司通过进行历史数据分
析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，公司依据信用风险特征将应收款项
划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
应收票据组合
应收账款组合
其他应收款组合
对于划分为组合的应收票据，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况
的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，公司及其子公司在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。
对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对
于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司及其子公司在其他综合收益中确
认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。】
③终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)
该金融资产已转移，且公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融
资产已转移，虽然公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放
弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价
以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
④核销
如果公司及其子公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在公司及其子公
司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照公
司及其子公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(2) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债。
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
②金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
③不属于本条第①项或第②项情形的财务担保合同，以及不属于本条第①项情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。在非同一控制下的企业合并中，公司作为购买方确认的或有对价形成金融负
债的，该金融负债按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
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在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指
定一经做出，不得撤销。
公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付票据及应付账款、其他应付款、借
款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际
利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产
负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，公司终止确认该金融负债或义务已解除的部分。
终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，公司终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
(3) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和
其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特
征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(4) 后续计量
初始确认后，公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
初始确认后，公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当期
损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果
确定：
①扣除已偿还的本金。
②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊
销额。
③扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，但
下列情况除外：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成
本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，公司在后
续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。公司按照上述政策对金融
资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改
善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联系（如
债务人的信用评级被上调），公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
（适用于 2018 年度及 2018 之前年度）
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
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1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
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可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入其他综合收益。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
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10. 应收款项
√适用 □不适用
（公司 2018 年度应收款项坏账准备的确认标准和计提方法如下：）
应收款项包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利、其他应收款等。
(1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据： 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法： 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2) 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 依据
关联方组合 其他方法
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方应收款项，与经单独测试后
未减值的应收款项一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与
之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时
情况确定应计提的坏账准备)
非关联方组合采用账龄分析法计提坏账准备：
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
房地产业务 建筑施工业务
1 年以内 0.30% 5.00% 0.30%
1-2 年 5.00% 10.00% 5.00%
2-3 年 10.00% 50.00% 10.00%
3-4 年 50.00% 80.00% 50.00%
4 年以上 50.00% 100.00% 50.00%
(3) 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由： 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法： 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行
计提。
(4) 对于其他应收款项的坏账准备计提方法
对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提坏账准备。
（公司 2019 年 1 月 1 日起应收款项坏账准备的确认标准和计提方法详见附注五、9“金融工具”。）
11. 存货
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
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(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 持有待售资产
√适用 □不适用
(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
① 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
② 出售极可能发生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。
其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交
易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则
第 8 号—资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于
公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确
认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准
则第 42 号—持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规
定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后
的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计
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量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中
除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；
已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前
确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的
利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，不再将其继续划分为持有待售类别或
将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：
① 划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、
摊销或减值等进行调整后的金额；
② 可收回金额。
13. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
债权投资预期信用损失的确认方法及会计处理方法详见附注五、9“金融工具”。
14. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
其他债权投资预期信用损失的确认方法及会计处理方法详见附注五、9“金融工具”。
15. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
长期应收款预期信用损失的确认方法及会计处理方法详见附注五、9“金融工具”。
16. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
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② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
17. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
18. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
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固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
19. 在建工程
√适用 □不适用
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出，该项支出包含工程物资；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
20. 借款费用
√适用 □不适用
（1）公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资
产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
（2）借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
（3）在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
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（4）专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
22. 商誉
商誉为非同一控制下企业合并其初始合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额。公司对商誉不摊销，以成本减累计减值准备后的金额计量，在合并资产负债表上单
独列示。
23. 长期资产减值
√适用 □不适用
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公
司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，公司于资产负债表日判断是否存
在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定
的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的
最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬
运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产
在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
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就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组
或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团
确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组
合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，
确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值
与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组
合中商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占
比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公
允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）和该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）
两者之间较高者，同时也不低于零。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
24. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
25. 职工薪酬
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1）属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2）属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
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(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种
形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：
① 服务成本；
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
26. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
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(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
27. 股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
28. 收入
√适用 □不适用
(1) 营业收入包括销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入、BOT 项目收入以及让渡资产使
用权收入。
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(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 建造合同收入的确认
依据《企业会计准则－建造合同》的规定，本公司的建造合同收入确认原则为完工百分比法。完
工百分比法是指根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法。
完工百分比计算办法及收入确认原则：
① 建造合同收入，按下列条件均能满足时按完工百分比法予以确认：
1) 合同总收入能够可靠地计量；
2) 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3) 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
4) 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
② 确定合同完工进度选用下列方法：
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
工程项目根据公司在设计及建筑工程主体完工、设备及安装验收、调试验收和试运行验收等几个
关节取得业主或监理的验收确认时，以相应时点累计发生的成本占预计总成本的比例确认合同完
工进度。
③ 工程项目收入确认原则：
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确
认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用
后的金额，确认为当期合同费用。
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当期完成的建造合同，按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为
当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，
确认为当期合同费用。
④ 合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收
回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
⑤ 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
(5) BOT 项目收入
公司根据新《企业会计准则》和《企业会计准则解释第 2 号》中对以 BOT(建造－运营－移交)方
式建造并运营公共基础设施，在基础设施建成后的会计处理的规定，分别两种情况确认运营收入：
① 在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收
入和费用；
② 对于公司取得特许经营权的项目将特许经营权确认为无形资产，后续运营期间按照《企业会计
准则第 14 号—收入》确认经营服务收入；
(6) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
29. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助，是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和
与收益相关的政府补助。
(1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补
助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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公司对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相
关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直
接拨付给公司两种情况：
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，公司可以选
择下列方法之一进行会计处理：
① 以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
② 以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与借
款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减相
关借款费用。
财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
(3) 政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以
确认；政府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政
府补助实现。其中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
31. 租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
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出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财务报表
时能够单独区分的组成部分：
(1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；
(2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；
(3) 该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注五、12“持有待售资产”相关描述。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项
目情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
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项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 6,312,771,530.09 6,312,771,530.09
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 11,481,000.63 11,481,000.63
应收账款 571,649,947.73 571,649,947.73
应收款项融资
预付款项 759,865,560.59 759,865,560.59
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 350,950,344.83 350,950,344.83
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 23,481,482,962.96 23,481,482,962.96
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 807,657,481.02 807,657,481.02
流动资产合计 32,295,858,827.85 32,295,858,827.85
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 551,170,000.00 -551,170,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 113,644,881.62 113,644,881.62
其他权益工具投资 551,170,000.00 551,170,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,012,167,263.74 4,012,167,263.74
固定资产 130,683,650.87 130,683,650.87
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 28,860,476.58 28,860,476.58
开发支出
商誉 260,449,437.50 260,449,437.50
长期待摊费用 10,111,167.25 10,111,167.25
递延所得税资产 23,381,865.01 23,381,865.01
其他非流动资产 5,673,258.99 5,673,258.99
非流动资产合计 5,136,142,001.56 5,136,142,001.56
资产总计 37,432,000,829.41 37,432,000,829.41
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2019 年半年度报告
流动负债：
短期借款 2,300,455,050.28 2,300,455,050.28
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 1,132,797,143.66 1,132,797,143.66
应付账款 1,198,534,265.68 1,198,534,265.68
预收款项 8,002,376,782.41 8,002,376,782.41
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 37,939,377.93 37,939,377.93
应交税费 637,778,164.57 637,778,164.57
其他应付款 1,134,638,484.96 1,134,638,484.96
其中：应付利息 63,327,440.57 63,327,440.57
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,784,000,000.00 2,784,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 17,228,519,269.49 17,228,519,269.49
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 6,953,500,000.00 6,953,500,000.00
应付债券 1,796,231,699.47 1,796,231,699.47
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 800,000.00 800,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 24,070,373.70 24,070,373.70
递延收益
递延所得税负债 83,725,974.57 83,725,974.57
其他非流动负债
非流动负债合计 8,858,328,047.74 8,858,328,047.74
负债合计 26,086,847,317.23 26,086,847,317.23
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,596,844,707.05 2,596,844,707.05
减：库存股
其他综合收益 311,834,611.24 311,834,611.24
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专项储备
盈余公积 444,998,881.95 444,998,881.95
一般风险准备
未分配利润 4,790,014,510.80 4,790,014,510.80
归属于母公司所有者权益（或 9,988,255,603.04 9,988,255,603.04
股东权益）合计
少数股东权益 1,356,897,909.14 1,356,897,909.14
所有者权益（或股东权益） 11,345,153,512.18 11,345,153,512.18
合计
负债和所有者权益（或股 37,432,000,829.41 37,432,000,829.41
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,574,149,138.75 2,574,149,138.75
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
应收款项融资
预付款项 1,891,037.70 1,891,037.70
其他应收款 11,975,331,021.76 11,975,331,021.76
其中：应收利息
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 14,551,373,198.21 14,551,373,198.21
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 525,670,000.00 -525,670,000.00
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9,873,724,912.55 9,873,724,912.55
其他权益工具投资 525,670,000.00 525,670,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 775,150,970.94 775,150,970.94
固定资产 3,099,630.11 3,099,630.11
在建工程
生产性生物资产
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2019 年半年度报告
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 13,839.52 13,839.52
其他非流动资产
非流动资产合计 11,177,659,353.12 11,177,659,353.12
资产总计 25,729,032,551.33 25,729,032,551.33
流动负债：
短期借款 1,776,000,000.00 1,776,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 1,999.81
预收款项
应付职工薪酬
应交税费 10,386,206.50 10,386,206.50
其他应付款 4,272,557,587.34 4,272,557,587.34
其中：应付利息 62,557,775.55 62,557,775.55
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,684,000,000.00 2,684,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 8,742,945,793.65 8,742,945,793.65
非流动负债：
长期借款 6,663,500,000.00 6,663,500,000.00
应付债券 1,796,231,699.47 1,796,231,699.47
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 8,459,731,699.47 8,459,731,699.47
负债合计 17,202,677,493.12 17,202,677,493.12
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
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2019 年半年度报告
其他综合收益 311,834,611.24 311,834,611.24
专项储备
盈余公积 411,161,725.65 411,161,725.65
未分配利润 2,333,234,285.53 2,333,234,285.53
所有者权益（或股东权益） 8,526,355,058.21 8,526,355,058.21
合计
负债和所有者权益（或 25,729,032,551.33 25,729,032,551.33
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).首次执行新金融工具准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
34. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，公司需要对无法准确计量的报表项
目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的历史经验，
并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债
的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可
能与公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大
调整。
公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当
期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期
和未来期间予以确认。
于资产负债表日，公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
(1) 收入确认—建造合同
在建造合同结果可以可靠估计时，公司采用完工百分比法在资产负债表日确认合同收入。合同的
完工百分比是依照本附注五、28“收入”所述方法进行确认的，在执行各该建造合同的各会计年度
内累积计算。
在确定完工百分比、已发生的合同成本、预计合同总收入和总成本，以及合同可回收性时，需要
作出重大判断。项目管理层主要依靠过去的经验和工作作出判断。预计合同总收入和总成本，以
及合同执行结果的估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益
产生影响，且可能构成重大影响。
(2) 租赁的归类
公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行
归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，
或者公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
(3) 金融工具减值
公司采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判
断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，公司
根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变
动。
(4) 坏账准备计提
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公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的
可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计
被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
(5) 存货跌价准备
公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。
鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影
响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存
货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
(6) 金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括
贴现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面
进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值
产生影响。
(7) 长期资产减值准备
公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用
寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其
他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金
流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价
格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算
现值时使用的折现率等作出重大判断。公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，
包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金
流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，公司需要预计未来资产组或者资产组
组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(8) 商誉减值准备
在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或者资产组组合的预计未来现金流量现
值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定一个适当地反映当前市
场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。
(9) 折旧和摊销
公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是公
司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，
则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
(10) 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳
税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(11) 所得税
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公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的
金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
(12) 内部退养福利及补充退休福利
公司内部退养福利和补充退休福利费用支出及负债的金额依据各种假设条件确定。这些假设条件
包括折现率、平均医疗费用增长率、内退人员及离退人员补贴增长率和其他因素。实际结果和假
设的差异将在发生时立即确认并计入当年费用。尽管管理层认为已采用了合理假设，但实际经验
值及假设条件的变化仍将影响公司内部退养福利和补充退休福利的费用及负债余额。
(13) 预计负债
公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等
估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致
经济利益流出公司的情况下，公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为
预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中公司需
评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债
时已考虑公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备
的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
(14) 公允价值计量
公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计
时，公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，公司会聘用第三方有资
质的评估师来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模
型的输入值。首席财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动
的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附
注十一中披露。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 16%、13%、10%、9%、6%、5%等[注 1]
企业所得税 应纳税所得额 25%、15%[注 2]、[注 3]
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上实龙创智慧能源科技股份有限公司 15
上海上实商业管理有限公司 15
2. 其他
√适用 □不适用
注 1：根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》(2019 年第 39
号)， 自 2019 年 4 月 1 日起，本公司发生增值税应税销售行为原适用 16%、10%税率的，税
率调整为 13%、9%。
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注 2：公司之控股子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司于 2015 年 10 月 30 日获得《高
新技术公司证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术公司，认证有效期 3 年。
2018 年，公司通过高新技术企业复认证，认定公司为高新技术企业，证书编号为 GR201831001601。
有效期自 2018 年 11 月 27 日至 2021 年 11 月 27 日。2019 年度企业所得税税率为 15%。
注 3：2018 年度，公司之全资子公司上海上实商业管理有限公司，通过高新技术企业认证，认定
公司为高新技术企业，证书编号为 GR201831003610。有效期自 2018 年 11 月 27 日至 2021 年 11
月 27 日。2019 年度企业所得税税率为 15%。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 901,354.13 805,339.09
银行存款 3,970,463,297.55 5,967,140,749.10
其他货币资金 235,920,680.37 344,825,441.90
合计 4,207,285,332.05 6,312,771,530.09
其中：存放在境外的款项
总额
其他说明：
期末余额 期初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 901,354.13 805,339.09
小计 901,354.13 805,339.09
银行存款
人民币 3,970,249,330.35 5,966,926,785.89
美元 31,123.86 6.8747 213,967.20 31,175.43 6.8632 213,963.21
小计 3,970,463,297.55 5,967,140,749.10
其他货币资金
人民币 235,920,680.37 344,825,441.90
小计 235,920,680.37 344,825,441.90
合计 4,207,285,332.05 6,312,771,530.09
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 期初余额
工程履约保证金、业主按揭保证金、冻结资金、保函 238,984,369.74 349,400,361.73
保证金、票据保证金等
其中：非现金及现金等价物 234,518,539.90 344,941,297.36
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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指定以公允价值计量且其变动计入当 160,000,000.00
期损益的金融资产
合计 160,000,000.00
3、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 4,885,365.50 4,681,664.00
商业承兑票据 116,305,508.24 6,799,336.63
合计 121,190,873.74 11,481,000.63
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 1,750,000.00
合计 1,750,000.00
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
4、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内
1 年以内小计 346,310,655.70
1至2年 12,020,305.98
2至3年 13,775,126.57
3 年以上 816,479.90
合计 372,922,568.15
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
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2019 年半年度报告
计提 计提
比例 比例
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提 5,056,023.80 1.19 5,056,023.80 9.90 5,056,023.80 0.80 5,056,023.80 8.30
坏账准备
按组合计提 418,959,872.33 98.81 46,037,304.18 90.10 627,570,247.86 99.20 55,920,300.13 91.70
坏账准备
其中：
非关联方组 413,611,922.57 97.55 45,833,501.05 89.70 622,333,369.76 98.37 55,716,830.22 91.37
合
关联方组合 5,347,949.76 1.26 203,803.13 0.40 5,236,878.10 0.83 203,469.91 0.33
合计 424,015,896.13 / 51,093,327.98 / 632,626,271.66 / 60,976,323.93 /
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
应收工程款 4,937,155.23 4,937,155.23 100.00 账龄较长，收回可
能性很小
应收租金 118,868.57 118,868.57 100.00 账龄较长，收回可
能性很小
合计 5,056,023.80 5,056,023.80 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：非关联方组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收工程款 387,351,442.55 45,729,853.96 11.81
应收物业费 15,007,707.27 67,529.37 0.45
应收租金 11,252,772.75 36,117.72 0.32
合计 413,611,922.57 45,833,501.05
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：其
他方法。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
组合计提项目：关联方组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收工程款 3,994,878.10 199,743.91 5.00
应收物业费 235,362.66 706.09 0.30
应收租金 1,117,709.00 3,353.13 0.30
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2019 年半年度报告
合计 5,347,949.76 203,803.13
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：其
他方法。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
本期净冲回坏账准备金额 9,882,995.95 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
第一名 非关联方 99,586,690.00 4,979,334.50 1 年以内 23.49%
第二名 非关联方 74,031,561.00 3,701,578.05 1 年以内 17.46%
第三名 非关联方 46,505,817.17 2,325,290.86 1 年以内 10.97%
第四名 非关联方 17,652,390.00 882,619.50 1 年以内 4.16%
第五名 非关联方 9,504,437.00 475,221.85 1 年以内 2.24%
合计 247,280,895.17 12,364,044.76 58.32%
5、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 859,658,960.19 96.85 740,065,415.16 97.39
1至2年 24,357,526.16 2.74 16,177,526.16 2.13
2至3年 2,076,771.03 0.23 2,812,619.27 0.37
3 年以上 1,538,348.24 0.18 810,000.00 0.11
合计 887,631,605.62 100.00 759,865,560.59 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
第一名 非关联方 337,458,400.00 38.02%
第二名 非关联方 302,444,080.00 34.08%
第三名 非关联方 123,663,335.16 13.93%
第四名 非关联方 50,000,000.00 5.63%
第五名 非关联方 12,877,268.13 1.45%
合计 826,443,083.29 93.11%
6、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 473,690,207.35 350,950,344.83
合计 473,690,207.35 350,950,344.83
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内
1 年以内小计 266,876,061.76
1至2年 18,292,060.25
2至3年 12,548,725.31
3 年以上 175,973,360.03
合计 473,690,207.35
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019 年1 月1日余 396,056.62 24,817,186.36 96,610,307.71 121,823,550.69
额
2019 年1 月1日余 -205,500.00 -205,500.00
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -205,500.00 -205,500.00
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 238,157.78 3,865,632.75 205,500.00 4,309,290.53
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2019 年半年度报告
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余 634,214.40 28,477,319.11 96,815,807.71 125,927,341.22
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
本期净计提坏账准备金额 4,103,790.53 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海实业养老 暂借款 190,000,000.00 3 年以上 31.69 20,073,458.11
投资有限公司
哈尔滨上实城 往来款 64,924,869.40 3 年以上 10.83 64,924,869.40
市发展有限公
司
上海实业养老 暂借款 56,095,991.71 1 年以内 9.36
发展有限公司
上海复兴城 往来款 16,954,556.00 3 年以上 2.83 16,954,556.00
(集团)有限公
司
杭州市余杭区 物业保修金 11,058,241.00 1 年以内 1.84 33,174.72
房地产管理处
合计 / 339,033,658.11 / 56.55 101,986,058.23
7、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2019 年半年度报告
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 59,810,976.37 9,876,953.95 49,934,022.42 51,436,639.76 9,876,953.95 41,559,685.81
开发成本 19,112,916,956.97 19,112,916,956.97 15,824,325,982.99 15,824,325,982.99
开发产品 4,511,307,469.24 130,062,427.05 4,381,245,042.19 6,894,452,321.78 131,037,829.56 6,763,414,492.22
工程项目 912,402,998.98 17,096,656.26 895,306,342.72 847,877,361.32 17,096,656.26 830,780,705.06
发出商品 17,563,752.94 2,517,987.09 15,045,765.85 24,260,888.87 2,912,980.14 21,347,908.73
低值易耗品 67,035.36 67,035.36 54,188.15 54,188.15
合计 24,614,069,189.86 159,554,024.35 24,454,515,165.51 23,642,407,382.87 160,924,419.91 23,481,482,962.96
① 开发成本
项目名称 开工 预计竣工 预计 期末余额 期初余额
时间 时间 总投资
(亿元)
提篮桥街道 89#地块 2017 年 2021 年 82.00 4,423,736,810.50 4,218,622,795.22
苏州﹒苏地 2017-WG-10 2018 年 2020 年 41.00 2,476,519,378.90 2,415,670,121.90
号地块
泉州﹒海上海 2015 年 2023 年 76.00 1,799,583,222.07 1,701,567,771.51
杭州余杭﹒白洋港城二 2017 年 2019 年 20.00 1,628,838,022.32 1,517,308,444.25
期
上海宝山.顾村大型居住 2019 年 2022 年 23.93 1,606,891,339.66
社区 BSP0-0104 单元
0423-01 地块
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2020 年 36.36 1,439,542,962.66 1,326,223,776.32
青岛﹒啤酒城 2012 年 2020 年 75.00 1,403,940,905.94 1,307,087,668.33
上海宝山.顾村大型居住 2019 年 2022 年 19.81 1,330,422,131.37
社区 BSP0-0104 单元
0421-01 地块
湖州﹒天澜湾 2017 年 2019 年 14.47 968,983,945.07 824,634,594.89
上海青浦朱家角镇 9 街 2011 年 2021 年 25.00 676,423,139.56 670,264,581.12
坊 48/5 丘地块
湖州市区宗地编号 2007 年 2019 年 8.70 590,296,268.60
2007-02 号地块
湖州﹒雍景湾 2018 年 2020 年 14.40 610,319,345.99 519,337,094.44
上海泰府名邸 6 号楼 2016 年 2020 年 7.20 454,040,812.32 446,206,662.66
上海海源别墅项目 2012 年 7.23 203,550,910.13 197,248,693.87
大理洱海庄园 2006 年 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
湖州市湖东区 HD48 号地 2008 年 0.97 9,301,644.00 9,035,123.40
块
合计 19,112,916,956.97 15,824,325,982.99
其中：本期利息资本化金额 239,940,429.76 元。
② 开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
杭州余杭白洋港城一期 2018 年 2,097,714,244.20 2,007,024,663.13 90,689,581.07
上海嘉定海上公元 2018 年 1,907,026,525.18 20,308,291.39 1,886,718,233.79
泉州海上海 C8-2 地块项目 2017 年、 1,139,485,396.05 38,368,095.92 1,101,117,300.13
2018 年
长沙丰盛时代大厦 2016 年 630,460,128.27 2,907,200.00 70,187,129.17 563,180,199.10
成都海上海 2015 年 218,272,636.96 15,292,142.51 202,980,494.45
绍兴国际华城五期 2018 年 193,934,754.72 150,000.27 194,084,754.99
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2019 年半年度报告
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海海源别墅一期及二期 2009 年/ 188,539,193.53 188,539,193.53
2015 年
上海嘉定﹒海上荟 2016 年 108,631,884.12 1,175,933.30 107,455,950.82
上海胶州路、瑞金南路等房产 87,727,418.14 87,727,418.14
上海泰府名邸 1-5 号楼 2009 年 81,140,096.66 81,140,096.66
重庆海上海 2018 年 66,138,744.69 10,077,555.54 56,061,189.15
青岛国际啤酒城二期 2016 年 34,891,689.04 34,891,689.04
上海青浦和墅 2014 年 32,460,413.81 32,460,413.81
上海北竿山国际艺术中心二期 2009 年 21,239,101.24 21,239,101.24
重庆水天花园 2011 年 18,910,352.13 18,910,352.13
上海金山﹒海上纳缇 2014 年 18,701,719.73 3,898,388.00 14,803,331.73
上海黄浦新苑二期 2008 年 15,653,284.17 610,809.06 15,042,475.11
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 14,681,497.30
上海北竿山国际艺术中心三期 2011 年 9,480,750.02 9,480,750.02
上海青浦海上郡 2016 年 9,362,491.82 9,362,491.82
合计 6,894,452,321.78 3,057,200.27 2,386,202,052.81 4,511,307,469.24
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 9,876,953.95 9,876,953.95
开发产品 131,037,829.56 975,402.51 130,062,427.05
发出商品 2,912,980.14 394,993.05 2,517,987.09
工程项目 17,096,656.26 17,096,656.26
合计 160,924,419.91 1,370,395.56 159,554,024.35
(3). 期末建造合同形成的工程项目情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 余额
累计已发生成本 2,098,449,945.40
累计已确认毛利 706,431,553.80
减：预计损失
已办理结算的金额 1,892,478,500.22
建造合同形成的工程项目 912,402,998.98
其他说明：
√适用 □不适用
存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价 本期转回存货跌价 本期转回金额占该项
准备的依据 准备的原因 存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于其可变现净值
发出商品 存货成本高于其可变现净值
库存商品 存货成本高于其可变现净值
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2019 年半年度报告
工程项目 存货成本高于其可变现净值
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 77,361,976.96 235,993,633.81
预缴企业所得税 334,177,312.44 206,069,277.49
预缴土地增值税 189,927,903.00 186,037,942.60
待抵扣增值税 269,899,473.99 144,990,343.70
预缴城市维护建设税 12,471,577.92 18,471,703.17
预缴教育费附加 10,439,958.27 14,435,594.89
预缴营业税 506,994.20 511,322.86
预缴房产税 432,744.64 245,426.56
预缴个人所得税 230,707.27 220,852.77
预缴河道管理费 218,067.79 103,733.11
预缴土地使用税 8,746.03 1,715.66
其他 49,020.82 575,934.40
合计 895,724,483.33 807,657,481.02
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其他 宣告发 减值准
期初 其他 计提 期末
被投资单位 减少 权益法下确认 综合 放现金 备期末
余额 追加投资 权益 减值 其他 余额
投资 的投资损益 收益 股利或 余额
变动 准备
调整 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海实银资产管理有限公司 5,070,192.78 -2,113,092.60 2,957,100.18
上海帷迦科技有限公司 6,077,400.76 14,400,000.00 -5,169,025.52 15,308,375.24
宁波帷迦投资管理有限公司 486,230.21 486,230.21
宁波市鄞州帷幄投资合伙企 95,290,623.82 95,290,623.82
业（有限合伙）
青岛国信上实城市物业发展 6,720,434.05 -67,496.55 6,652,937.50
有限公司
上海实业养老投资有限公司
上海实银股权投资基金管理
中心(有限合伙)（注）
Weplus Capital Company
Limited（注）
小计 113,644,881.62 14,400,000.00 -7,349,614.67 120,695,266.95
合计 113,644,881.62 14,400,000.00 -7,349,614.67 120,695,266.95
注：截至 2019 年 6 月 30 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company
Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
10、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2019 年半年度报告
按公允价值计量的 375,670,000.00 375,670,000.00
按成本计量的 175,500,000.00 175,500,000.00
合计 551,170,000.00 551,170,000.00
其他说明：
√适用 □不适用
(1)期末按公允价值计量的其他权益工具投资
项目 期末余额
其他权益工具的投资成本 63,835,388.76
公允价值 375,670,000.00
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 311,834,611.24
(2)期末按成本计量的其他权益工具投资
账面余额 减值准备 在被投资
本期现
被投资单位 单位持股
金红利
本期 本期 本期 本期 比例(%)
期初 期末 期初 期末
增加 减少 增加 减少
上海海外联合投资 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65
股份有限公司
上海誉德动力技术 10,500,000.00 10,500,000.00 4.7837
集团股份有限公司
上海众鑫建筑设计 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00
研究院有限公司
合计 175,500,000.00 175,500,000.00 /
11、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,768,854,529.74 4,768,854,529.74
2.本期增加金额 15,977,903.97 15,977,903.97
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 15,977,903.97 15,977,903.97
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,784,832,433.71 4,784,832,433.71
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 752,729,485.42 752,729,485.42
2.本期增加金额 69,480,552.22 69,480,552.22
（1）计提或摊销 69,480,552.22 69,480,552.22
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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2019 年半年度报告
4.期末余额 822,210,037.64 822,210,037.64
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 3,958,664,615.49 3,958,664,615.49
2.期初账面价值 4,012,167,263.74 4,012,167,263.74
(2). 期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押投资性房地产
被抵押的投资性房地产项目 抵押目的
期末账面价值
上海实业大厦 12,982 万元 一年内到期非流动负债 45,500 万元
长期借款 27,000 万元及
金钟广场 23,614 万元
一年内到期非流动负债 3,000 万元
黄浦新苑二期商场 11,161 万元 一年内到期非流动负债 8,000 万元
长期借款 47,500 万元及
上海杨浦区“海上海”项目 37,724 万元
一年内到期非流动负债 1,500 万元
12、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 899,040,120.84 130,683,650.87
固定资产清理
合计 899,040,120.84 130,683,650.87
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电器及运输设备 生产设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 109,720,559.61 60,036,166.42 6,064,178.29 27,766,305.73 203,587,210.05
2.本期增加金额 778,785,340.73 2,440,905.09 9,106.20 3,585,557.17 784,820,909.19
（1）购置 2,440,905.09 9,106.20 3,585,557.17 6,035,568.46
（2）在建工程
转入
（3）企业合并
增加
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2019 年半年度报告
（4）存货转入 778,785,340.73 778,785,340.73
3.本期减少金
3,180,138.01 19,000.00 445,598.91 3,644,736.92
额
（1）处置或报
3,180,138.01 19,000.00 445,598.91 3,644,736.92
废
4.期末余额 888,505,900.34 59,296,933.50 6,054,284.49 30,906,263.99 984,763,382.32
二、累计折旧
1.期初余额 9,450,558.91 43,773,935.79 5,208,030.71 14,471,033.77 72,903,559.18
2.本期增加金额 12,168,165.10 2,415,101.31 44,306.75 1,505,609.69 16,133,182.85
（1）计提 12,168,165.10 2,415,101.31 44,306.75 1,505,609.69 16,133,182.85
（2）企业合并
增加
3.本期减少金额 2,883,751.13 429,729.42 3,313,480.55
（1）处置或报
2,883,751.13 429,729.42 3,313,480.55
废
4.期末余额 21,618,724.01 43,305,285.97 5,252,337.46 15,546,914.04 85,723,261.48
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 866,887,176.33 15,991,647.53 801,947.03 15,359,349.95 899,040,120.84
2.期初账面价值 100,270,000.70 16,262,230.63 856,147.58 13,295,271.96 130,683,650.87
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
13、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,669,093.24 13,972,435.94 79,910,329.18
2.本期增加 162,534.48 162,534.48
金额
(1)购置 162,534.48 162,534.48
(2)内部
研发
93 / 137
2019 年半年度报告
(3)企业
合并增加
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,831,627.72 13,972,435.94 80,072,863.66
二、累计摊销
1.期初余额 1,128,000.00 24,783,480.00 12,477,000.00 4,800.00 1,367,144.01 11,289,428.59 51,049,852.60
2.本期增加 36,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 152,431.16 1,551,429.38 7,950,740.54
金额
（1）计提 36,000.00 4,130,580.00 2,079,500.00 800.00 152,431.16 1,551,429.38 7,950,740.54
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 1,164,000.00 28,914,060.00 14,556,500.00 5,600.00 1,519,575.17 12,840,857.97 59,000,593.14
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面 996,000.00 12,391,740.00 6,238,500.00 2,400.00 312,052.55 1,131,577.97 21,072,270.52
价值
2.期初账面 1,032,000.00 16,522,320.00 8,318,000.00 3,200.00 301,949.23 2,683,007.35 28,860,476.58
价值
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2019 年半年度报告
14、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
期初余额 企业合并形成 期末余额
商誉的事项 处置
的
上海上实（集团）有限 40,456,329.28 40,456,329.28
公司于2014年6月末收
购上海上投控股有限公
司时形成的商誉
收购上海上实龙创智慧 219,993,108.22 219,993,108.22
能源科技股份有限公司
形成的商誉
合计 260,449,437.50 260,449,437.50
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
①上海上实（集团）有限公司于 2014 年 6 月末收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该商誉系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，
即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公
司时的收购溢价。该商誉所在资产组为上海上投控股有限公司中从事物业管理业务的相关经营性
长期资产，即上海上投控股有限公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司的经营性长期资产
所构成的资产组，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。
②收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司形成的商誉
该商誉系本公司收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司部分股权所形成。该商誉所在资产
组为上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司中从事建筑节能智能化业务所对应的相关经营性长
期资产，包括与上述业务相关的固定资产、无形资产等长期资产。该资产组具备独立产生现金流
的能力，与该商誉初始确认时认定的资产组相一致。
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
①上海上实（集团）有限公司于 2014 年 6 月末收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现金流量以管理层批
准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量按第五年水平予以确定。未来现金流
量折现率采用反映该资产组特定风险的税前折现率 13%。
②收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现金流量以管理层批
准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量按第五年水平予以确定。未来现金流
量折现率采用反映该资产组特定风险的税前折现率 12.19%。
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2019 年半年度报告
(5). 商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
①上海上实（集团）有限公司于 2014 年 6 月末收购上海上投控股有限公司时形成的商誉
经减值测试，截至 2019 年 6 月 30 日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商
誉不存在减值。
②收购上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司形成的商誉
经减值测试，截至 2019 年 6 月 30 日，该商誉所在资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商
誉不存在减值。
15、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 10,069,282.44 1,389,000.01 1,503,557.17 9,954,725.28
房租 41,884.81 41,884.81
合计 10,111,167.25 1,389,000.01 1,545,441.98 9,954,725.28
16、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
坏账准备 10,953,704.30 10,951,338.06
存货跌价准备 4,663,629.67 4,663,629.67
预提成本费用 7,564,118.40 7,564,118.40
可弥补亏损 202,778.88 202,778.88
合计 23,384,231.25 23,381,865.01
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上实（集团）有限公司于 2014 37,338,163.99 39,821,769.26
年 6 月末收购上海上投控股有限公
司时形成的递延所得税负债(注 1)
非同一控制下企业合并资产评估增 43,904,205.31 43,904,205.31
值(注 2)
合计 81,242,369.30 83,725,974.57
注 1：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上
投控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递
延所得税负债，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上
海上投控股有限公司时所形成。
注 2：系 2017 年度公司非同一控制下企业合并泉州市上实投资发展有限公司，取得控制权后，原
持有股权按照公允价值重新计量产生的利得所形成的递延所得税负债。
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(3). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 246,922,402.26 201,941,282.19
可抵扣亏损 826,823,999.59 624,397,209.97
合计 1,073,746,401.85 826,338,492.16
(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2019 年 15,143,652.69 15,143,652.69
2020 年 36,258,578.78 36,258,578.78
2021 年 125,010,841.29 125,010,841.29
2022 年 104,293,207.48 104,293,207.48
2023 年 343,690,929.73 343,690,929.73
2024 年 202,426,789.62
合计 826,823,999.59 624,397,209.97
其他说明：
√适用 □不适用
引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 72,951,866.37
存货跌价准备 31,090,864.47
预提成本费用 44,634,122.67
可弥补亏损 1,351,859.20
合计 150,028,712.71
17、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税 15,441,445.37 5,673,258.99
合计 15,441,445.37 5,673,258.99
18、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,980,058,965.50 2,300,455,050.28
合计 2,980,058,965.50 2,300,455,050.28
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
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19、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 131,732,850.00 103,336,276.75
银行承兑汇票 820,896,342.14 1,029,460,866.91
合计 952,629,192.14 1,132,797,143.66
20、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 573,428,126.50 996,611,981.19
应付购货款 263,651,494.58 201,922,284.49
合计 837,079,621.08 1,198,534,265.68
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
1-2 年(含 2 年) 258,491,610.58 预估工程款或工程尾款、购货款
2-3 年(含 3 年) 116,158,169.40 预估工程款或工程尾款、购货款
3 年以上 38,517,097.77 预估工程款或工程尾款、购货款
合计 413,166,877.75 /
21、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 6,545,622,242.54 7,651,435,390.11
预收物业管理费 160,161,604.28 233,580,166.59
预收工程款 68,547,328.30 104,544,855.26
预收租金款 19,268,386.92 12,816,370.45
合计 6,793,599,562.04 8,002,376,782.41
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
1-2 年(含 2 年) 2,628,114,868.63 预收房款
2-3 年(含 3 年) 481,096,349.64 预收房款
合计 3,109,211,218.27 /
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22、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 36,218,974.31 421,281,327.58 426,474,518.65 31,025,783.24
二、离职后福利-设定提存计划 1,720,403.62 53,973,433.55 53,419,101.58 2,274,735.59
三、辞退福利 216,182.30 216,182.30
四、一年内到期的其他福利
合计 37,939,377.93 475,470,943.43 480,109,802.53 33,300,518.83
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 28,897,185.15 361,058,108.01 372,548,490.14 17,406,803.02
二、职工福利费 16,535,137.71 15,747,234.59 787,903.12
三、社会保险费 184,648.86 19,210,494.03 17,488,460.48 1,906,682.41
其中：医疗保险费 166,448.04 15,731,047.88 14,920,578.80 976,917.12
工伤保险费 6,935.76 321,207.82 298,983.33 29,160.25
生育保险费 11,265.06 1,600,298.61 1,514,427.59 97,136.08
其他 1,557,939.72 754,470.76 803,468.96
四、住房公积金 481,428.64 16,817,585.16 16,360,065.64 938,948.16
五、工会经费和职工教育经费 6,655,711.66 7,660,002.67 4,330,267.80 9,985,446.53
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 36,218,974.31 421,281,327.58 426,474,518.65 31,025,783.24
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,683,032.12 47,910,213.32 47,431,721.68 2,161,523.76
2、失业保险费 24,828.00 1,026,202.23 984,601.09 66,429.14
3、企业年金缴费 12,543.50 5,037,018.00 5,002,778.81 46,782.69
合计 1,720,403.62 53,973,433.55 53,419,101.58 2,274,735.59
23、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 27,471,931.30 59,714,719.52
企业所得税 34,892,490.79 165,022,531.97
个人所得税 959,061.83 627,342.51
城市维护建设税 1,431,005.12 2,348,246.48
土地增值税 151,027,272.37 402,982,522.36
房产税 3,804,820.82 2,873,293.69
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2019 年半年度报告
教育费附加 1,473,317.41 2,065,237.80
土地使用税 602.36 1,632,107.52
河道管理费 27,997.79 76,505.14
其他 127,121.44 435,657.58
合计 221,215,621.23 637,778,164.57
24、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 23,369,004.27 63,327,440.57
应付股利 55,336,886.76
其他应付款 1,196,697,201.36 1,071,311,044.39
合计 1,275,403,092.39 1,134,638,484.96
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付公司债券利息 20,976,588.89 62,557,775.55
应付银行借款利息 2,392,415.38 769,665.02
合计 23,369,004.27 63,327,440.57
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付股利-上海实业发展股份 55,336,886.76
有限公司全体股东
合计 55,336,886.76
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,196,697,201.36 1,071,311,044.39
合计 1,196,697,201.36 1,071,311,044.39
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2019 年半年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
房屋押金 69,290,400.16 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
合计 97,490,400.16 /
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 4,122,200,000.00 2,784,000,000.00
合计 4,122,200,000.00 2,784,000,000.00
其他说明：
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
信用借款 2,838,200,000.00 1,772,000,000.00
抵押借款 580,000,000.00 572,500,000.00
质押借款 704,000,000.00 439,500,000.00
合计 4,122,200,000.00 2,784,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 12,982 万元 一年内到期非流动负债 45,500 万元
黄浦新苑二期商场 11,161 万元 一年内到期非流动负债 8,000 万元
金钟广场 23,614 万元 长期借款 27,000 万元
及一年内到期非流动负债 3,000 万元
上海杨浦区“海上海”项目 37,724 万元 长期借款 47,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,500 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限 16,115 万元 一年内到期非流动负债 11,000 万元
公司 48%股权
上实发展(青岛)投资开发有 94,930 万元 长期借款 27,100 万元
限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 57,200 万元
成都上实置业有限公司 50,555 万元 长期借款 30,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 2,200 万元
26、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 571,000,000.00 858,000,000.00
抵押借款 745,000,000.00 772,500,000.00
信用借款 5,191,800,000.00 5,323,000,000.00
合计 6,507,800,000.00 6,953,500,000.00
长期借款分类的说明：
① 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
金钟广场 23,614 万元 长期借款 27,000 万元
及一年内到期非流动负债 3,000 万元
上海杨浦区“海上海”项目 37,724 万元 长期借款 47,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,500 万元
② 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上实发展(青岛)投资开发有 94,930 万元 长期借款 27,100 万元
限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 57,200 万元
成都上实置业有限公司 50,555 万元 长期借款 30,000 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 2,200 万元
27、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 1,793,574,639.97 1,796,231,699.47
合计 1,793,574,639.97 1,796,231,699.47
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值 本期 期末
面值 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 计提利息 偿还 余额
上海实业发展股份 100.00 2015 年 3 5 年 802,000,000.00 799,877,430.60 45,633,800.00 844,356.55 800,721,787.15
有限公司 2014 年 月 23 日
公司债(第一期)
上海实业发展股份 100.00 2016 年 3 5 年 1,000,000,000.00 996,354,268.87 3,553,000.00 794,610.30 890,000,000.00 107,148,879.17
有限公司 2014 年 月 11 日
公司债(第二期)
上海实业发展股份 100.00 2019 年 4 5 年 890,000,000.00 - 885,550,000.00 38,092,000.00 153,973.65 885,703,973.65
有限公司 2019 年 月 24 日
公司债(第一期)
合计 / / / 2,692,000,000.00 1,796,231,699.47 885,550,000.00 87,278,800.00 1,792,940.50 890,000,000.00 1,793,574,639.97
28、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
专项应付款 2,286,603.77 800,000.00
合计 2,286,603.77 800,000.00
专项应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
智慧园区为起 800,000.00 1,560,000.00 73,396.23 2,286,603.77 上海张江国家自
点的智慧城市 主创新示范区专
的研究与应用 项发展资金
合计 800,000.00 1,560,000.00 73,396.23 2,286,603.77 /
29、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
24,070,373.70 23,670,982.98 预提工程项目结束后
项目维护费用
各项维护费用
合计 24,070,373.70 23,670,982.98 /
30、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
总数
31、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 2,705,609,146.80 2,705,609,146.80
价）
其他资本公积 -108,764,439.75 -108,764,439.75
合计 2,596,844,707.05 2,596,844,707.05
32、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期
期初 本期所 计入其 计入其 税后归 税后归 期末
项目 减：所得
余额 得税前 他综合 他综合 属于母 属于少 余额
税费用
发生额 收益当 收益当 公司 数股东
期转入 期转入
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2019 年半年度报告
损益 留存收
益
一、不能重分类进损
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转损
益的其他综合收益
其他权益工具投资
公允价值变动
企业自身信用风险
公允价值变动
二、将重分类进损益 311,834,611.24 311,834,611.24
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收益
其他债权投资公允
价值变动
金融资产重分类计 311,834,611.24 311,834,611.24
入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用
减值准备
现金流量套期损益
的有效部分
外币财务报表折算
差额
其他综合收益合计 311,834,611.24 311,834,611.24
33、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 444,857,328.09 444,857,328.09
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 444,998,881.95 444,998,881.95
34、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 4,790,014,510.80 4,266,084,028.52
调整期初未分配利润合计数（调增+， 8,110,014.84
调减－）
调整后期初未分配利润 4,790,014,510.80 4,274,194,043.36
加：本期归属于母公司所有者的净利 412,573,827.64 277,327,731.20
润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 55,336,886.76 88,539,018.82
转作股本的普通股股利
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2019 年半年度报告
其他 478,647.78 8,791,397.81
期末未分配利润 5,146,772,803.90 4,454,191,357.93
35、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,326,262,568.46 3,234,105,082.02 3,720,464,009.59 2,575,793,216.00
其他业务 23,526,704.58 10,757,078.74 48,326,145.97 16,906,292.69
合计 4,349,789,273.04 3,244,862,160.76 3,768,790,155.56 2,592,699,508.69
(2).主营业务（分行业）
行业名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 3,820,515,918.24 2,791,846,182.23 2,969,145,356.10 1,896,342,298.05
建筑施工业 505,746,650.22 442,258,899.79 751,318,653.49 679,450,917.95
合计 4,326,262,568.46 3,234,105,082.02 3,720,464,009.59 2,575,793,216.00
(3).主营业务（分产品）
产品名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 3,200,956,160.92 2,359,238,942.02 2,415,606,987.09 1,475,257,616.44
工程项目收入 505,746,650.22 442,258,899.79 751,318,653.49 679,450,917.95
物业管理服务 406,383,977.93 359,287,700.66 396,415,388.69 358,366,124.69
房地产租赁 213,175,779.39 73,319,539.55 157,122,980.32 62,718,556.92
合计 4,326,262,568.46 3,234,105,082.02 3,720,464,009.59 2,575,793,216.00
36、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
土地增值税 34,132,632.67 184,093,407.70 按超率累进税率
24,413,401.92 20,365,123.79 从价计征税率为 1.2%；从租计征税
房产税
率为 12%
城市维护建设税 14,651,231.27 9,734,592.94 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 10,171,471.69 8,314,291.64 按公司所在地政策缴纳
土地使用税 2,819,962.73 4,811,965.56 按公司所在地政策缴纳
印花税 2,583,466.03 2,366,466.68 按税法缴纳
河道管理费 56,333.68 621,676.17 按公司所在地政策缴纳
其他 763,295.16 274,584.29 按公司所在地政策缴纳
合计 89,591,795.15 230,582,108.77
37、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
代理佣金类费用 16,469,218.12 17,893,713.12
广告宣传类费用 33,405,778.07 29,256,406.95
空置房管理费 6,154,046.86 6,970,743.58
日常业务类费用 2,313,244.28 2,698,399.25
人员薪酬类费用 5,907,322.12 1,382,397.31
折旧摊销类费用 17,522.30 352,403.83
其他 4,654,448.01 2,759,995.76
合计 68,921,579.76 61,314,059.80
38、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 138,126,554.43 107,639,788.01
日常业务类费用 36,894,131.60 19,438,649.48
折旧摊销类费用 22,296,007.24 11,410,320.39
其他 10,336,760.77 7,937,882.66
合计 207,653,454.04 146,426,640.54
39、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委外研发费用 11,885,570.91 12,483,303.51
材料费用 394,850.06 1,189,171.03
人员薪酬类费用 5,227,090.71 2,636,417.72
日常业务类费用 1,086,414.35 2,117,878.15
折旧摊销类费用 8,126.73
合计 18,602,052.76 18,426,770.41
40、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 116,797,493.36 194,799,113.83
利息收入 -25,858,042.00 -83,770,588.44
汇兑损失 2,423.10 5,740,300.43
汇兑收益 -2,772.18 -7,684,704.42
其他支出 12,226,924.88 5,873,693.03
合计 103,166,027.16 114,957,814.43
41、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 28,651,000.00 16,820,507.00
106 / 137
2019 年半年度报告
进项税加计扣除 394,401.02
合计 29,045,401.02 16,820,507.00
42、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -11,884,948.76 -8,853,239.64
处置长期股权投资产生的投资收益 609.26
以公允价值计量且其变动计入当期损 94,025.16 7,305,755.90
益的金融资产在持有期间的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 2,244,800.00
合计 -11,790,923.60 697,925.52
43、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 9,868,172.03
其他应收款坏账损失 12,399.32
合计 9,880,571.35
44、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -10,228,249.44
二、存货跌价损失 975,402.51 2,917,525.85
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 975,402.51 -7,310,723.59
45、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得 479,572.96 258,872.06
107 / 137
2019 年半年度报告
非流动资产处置损失 -71,088.64 -62,098.38
合计 408,484.32 196,773.68
46、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 28,094.31 35,741.88 28,094.31
违约金及补偿款 2,129,026.06 176,725.85 2,129,026.06
其他 1,994,993.61 1,982,189.54 1,994,993.61
合计 4,152,113.98 2,194,657.27 4,152,113.98
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
政府补助 28,094.31 35,741.88 与收益相关
47、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
赔偿金、违约金支出 83,951.52 127.47 83,951.52
对外捐赠 230,000.00 32,000.00 230,000.00
滞纳金 4,664.85 72,228.05 4,664.85
其他 1,948,843.50 1,330,666.55 1,948,843.50
合计 2,267,459.87 1,435,022.07 2,267,459.87
48、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 124,522,943.98 151,288,326.43
递延所得税费用 -2,487,434.01 -2,301,258.02
合计 122,035,509.97 148,987,068.41
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 647,395,793.12
按法定/适用税率计算的所得税费用 161,848,948.28
子公司适用不同税率的影响 -1,415,881.36
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2019 年半年度报告
调整以前期间所得税的影响 -20,977,974.79
非应税收入的影响 2,954,363.05
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -1,677,551.18
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -69,239,834.12
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 50,543,440.09
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 122,035,509.97
49、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本报告“附注七、32”之说明。
50、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 529,336,141.33 420,254,424.75
营业外收入 2,287,082.41 2,158,915.39
利息收入 25,858,042.00 56,612,350.76
合计 557,481,265.74 479,025,690.90
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 172,880,205.49 2,987,860,098.35
销售费用 62,996,735.34 59,579,258.66
管理费用 47,230,892.37 27,376,532.14
研发费用 18,602,052.76 18,426,770.41
手续费 12,226,924.88 5,873,693.03
营业外支出 2,267,459.87 1,435,022.07
合计 316,204,270.71 3,100,551,374.66
(3). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 55,390,000.00 17,187,945.00
合计 55,390,000.00 17,187,945.00
51、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 525,360,283.15 466,560,302.32
加：资产减值准备 -10,855,973.86 7,310,723.59
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 16,133,182.85 4,935,847.22
性生物资产折旧
无形资产摊销 7,950,740.54 8,315,206.89
长期待摊费用摊销 1,545,441.98 763,094.58
投资性房地产摊销 69,480,552.22 68,920,521.86
处置固定资产、无形资产和其他长期 -408,484.32 -196,773.68
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 116,797,493.36 194,799,113.83
投资损失（收益以“－”号填列） 11,790,923.60 -697,925.52
递延所得税资产减少（增加以“－” -2,366.24 -2,039,591.43
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -2,483,605.27 -261,666.60
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -971,661,806.99 615,331,677.66
经营性应收项目的减少（增加以 -667,502,774.36 -3,183,074,799.73
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -2,045,127,848.91 -1,128,199,366.97
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -2,948,984,242.25 -2,947,533,635.98
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,972,766,792.15 5,838,793,533.05
减：现金的期初余额 5,967,830,232.73 9,014,959,958.59
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,995,063,440.58 -3,176,166,425.54
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,972,766,792.15 5,967,830,232.73
其中：库存现金 901,354.13 805,339.09
可随时用于支付的银行存款 3,967,275,408.65 5,962,433,816.39
可随时用于支付的其他货币资 4,590,029.37 4,591,077.25
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,972,766,792.15 5,967,830,232.73
其中：母公司或集团内子公司使用 4,465,829.84 4,459,064.37
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
项目 期末余额 期初余额
货币资金(附注七、1) 4,207,285,332.05 6,312,771,530.09
减：非现金及现金等价物 234,518,539.90 344,941,297.36
期末现金余额 3,972,766,792.15 5,967,830,232.73
其中：库存现金 901,354.13 805,339.09
可随时用于支付的银行存款 3,967,275,408.65 5,962,433,816.39
可随时用于支付的其他货币资金 4,590,029.37 4,591,077.25
52、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
投资性房地产 85,481 长期借款 74,500 万元及一年内到期非流动负债 58,000 万元
长期股权投资 161,600 长期借款 57,100 万元及一年内到期非流动负债 70,400 万元
合计 247,081 /
53、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 213,967.20
其中：美元 31,123.86 6.8747 213,967.20
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2019 年半年度报告
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
54、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税收返还 25,189,000.00 其他收益 25,189,000.00
财政局补助款 462,000.00 其他收益 462,000.00
区财政局财政扶持资金 3,000,000.00 其他收益 3,000,000.00
其他零星补助 28,094.31 营业外收入 28,094.31
合计 28,679,094.31 28,679,094.31
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
√适用 □不适用
报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况：
公司名称 新纳入合并报表 直接和间接持股 期末净资产 本期净利润
范围原因 比例
上海宝绘房地产有限公司 新设成立 100.00% 9,975,253.48 -24,746.52
上海实瑞房地产有限公司 新设成立 100.00% 10,002,065.87 2,065.87
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2019 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 51.00 同一控制合
湖滨新城 并取得
发展有限
公司
成都上实 成都市 成都市 房地产开发 50.40 49.60 投资设立
置业有限
公司
重庆华新 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00 非同一控制
国际实业 合并取得
有限公司
成都上实 成都市 成都市 物业服务 100.00 非同一控制
锦绣物业 合并取得
服务有限
公司
青岛国际 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00 投资设立
啤酒城商
业开发有
限公司
上海上实 上海市 上海市 实业投资 100.00 同一控制合
城市发展 并取得
投资有限
公司
天津市中 天津市 天津市 房地产开发 15.20 84.80 同一控制合
天兴业房 并取得
地产开发
有限公司
大理上实 大理市 大理市 房地产开发 75.00 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
青岛上实 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
湖州湖源 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00 80.00 同一控制合
投资发展 并取得
有限公司
湖州湖润 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 非同一控制
建设管理 合并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00 投资设立
锦绣花城
置业有限
公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
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2019 年半年度报告
南开地产 并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
南开房地 并取得
产营销有
限公司
上海皇冠 上海市 上海市 房地产经营 100.00 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海金钟 上海市 上海市 房地产经营 90.00 同一控制合
商业发展 并取得
有限公司
上海高阳 上海市 上海市 房地产经营 100.00 同一控制合
宾馆有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 物业服务 85.00 同一控制合
物业管理 并取得
有限公司
上实发展 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91 12.09 同一控制合
(青岛)投 并取得
资开发有
限公司
上海丰泽 上海市 上海市 房地产开发 51.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海丰茂 上海市 上海市 房地产开发 51.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 投资开发 100.00 投资设立
北外滩投
资开发有
限公司
上海嘉瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产有
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00 投资设立
置业有限
公司
上海实锐 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海实悦 上海市 上海市 投资管理 51.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海尚实 上海市 上海市 餐饮服务 100.00 投资设立
餐饮有限
公司
无锡崇实 无锡市 无锡市 物业服务 51.00 投资设立
物业管理
有限公司
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2019 年半年度报告
湖南丰盛 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00 非同一控制
房地产开 合并取得
发有限公
司
重庆海上 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00 投资设立
海置业有
限公司
上海锐毅 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐珩 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐翎 上海市 上海市 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
上海上投 上海市 上海市 投资管理 100.00 同一控制合
控股有限 并取得
公司
上海上投 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
苏州上投 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
绍兴上投 绍兴市 绍兴市 房地产开发 100.00 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
上海新世 上海市 上海市 物业服务 100.00 同一控制合
纪房产服 并取得
务有限公
司
上海汇通 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海胜清 上海市 上海市 房地产开发 100.00 同一控制合
置业有限 并取得
公司
实锐香港 香港 香港 投资管理 100.00 投资设立
投资管理
有限公司
湖州湖嵘 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产开
发有限公
司
湖州湖屹 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产开
发有限公
司
上海上实 上海市 上海市 建筑业 69.7849 非同一控制
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2019 年半年度报告
龙创智慧 合并取得
能源科技
股份有限
公司
上海胤泰 上海市 上海市 建筑业 100.00 非同一控制
楼宇科技 合并取得
有限公司
上海煜麟 上海市 上海市 建筑业 100.00 非同一控制
机电工程 合并取得
有限公司
上海夺迈 上海市 上海市 建筑业 100.00 非同一控制
智能科技 合并取得
有限公司
龙创节能 香港 香港 投资管理 100.00 非同一控制
(香港)有 合并取得
限公司
上海嘉荟 上海市 上海市 房地产开发 60.00 40.00 非同一控制
房地产有 合并取得
限公司
上海瑞陟 上海市 上海市 投资管理 100.00 非同一控制
投资管理 合并取得
有限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00 间接持股控
房地产开 制
发有限公
司
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 100.00 非同一控制
实投资发 合并取得
展有限公
司
上海上实 上海市 上海市 资产管理 100.00 同一控制合
商业管理 并取得
有限公司
苏州上实 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 投资设立
置业有限
公司
上海政勤 上海市 上海市 企业管理咨 100.00 投资设立
企业服务 询
有限公司
芜湖上实 芜湖市 芜湖市 物业服务 55.00 投资设立
空港运营
管理有限
公司
上海上实 上海市 上海市 资产管理 60.00 投资设立
森大厦商
业运营管
理有限公
司
上海实誉 上海市 上海市 工程管理 100.00 投资设立
城市建设
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2019 年半年度报告
管理有限
公司
上海申大 上海市 上海市 物业服务 100.00 同一控制合
物业有限 并取得
公司
上海城开 上海市 上海市 物业服务 100.00 同一控制合
商用物业 并取得
发展有限
公司
上海虹晟 上海市 上海市 投资管理 90.00 非同一控制
投资发展 合并取得
有限公司
上海实森 上海市 上海市 房地产开发 100.00 非同一控制
置业有限 合并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 文化服务 51.00 非同一控制
倪德伦文 合并取得
化发展有
限公司
上海宝绘 上海市 上海市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产有
限公司
上海实瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00 投资设立
房地产有
限公司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨 49.00 41,623,323.81 283,687,043.78
新城发展有限
公司
上海丰泽置业 49.00 -1,197,894.81 458,933,394.41
有限公司
上海丰茂置业 49.00 -189,241.44 280,483,695.95
有限公司
上海上实物业 15.00 1,887,166.94 5,836,268.86
管理有限公司
上海金钟商业 10.00 2,189,143.31 930,000.00 18,921,982.22
发展有限公司
湖南丰盛房地 10.00 -2,312,304.29 -17,026,464.76
产开发有限公
司
苏州上投置业 30.00 2,279,967.05 13,607,714.09
有限公司
杭州上实置业 15.00 71,935,898.20 70,135,168.86
有限公司
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2019 年半年度报告
上海上实龙创 30.2151 3,994,284.97 226,492,672.00
智慧能源科技
股份有限公司
杭州上实房地 15.00 -1,828,106.29 -5,365,403.05
产开发有限公
司
上海虹晟投资 10.00 120,915.44 14,031,096.24
发展有限公司
上海实森置业 10.00 -668.36 13,686,310.55
有限公司
上海申大物业 15.00 -83,465.31 2,327,297.58
有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖 634,757,384.90 252,884.84 635,010,269.74 56,057,118.99 56,057,118.99 887,323,197.37 309,689.13 887,632,886.50 393,625,294.54 393,625,294.54
滨新城发展
有限公司
上海丰泽置 1,819,236,078.55 41,015,920.68 1,860,251,999.23 923,653,235.63 923,653,235.63 1,582,793,750.40 26,612,236.44 1,609,405,986.84 670,362,539.95 670,362,539.95
业有限公司
上海丰茂置 723,776,352.64 186,159.47 723,962,512.11 151,546,806.10 151,546,806.10 714,648,497.88 206,310.80 714,854,808.68 142,052,895.64 142,052,895.64
业有限公司
上海上实物 398,128,351.45 32,339,900.56 430,468,252.01 391,559,792.93 391,559,792.93 320,897,331.04 32,958,568.83 353,855,899.87 327,528,553.70 327,528,553.70
业管理有限
公司
上海金钟商 127,733,815.79 391,538,623.13 519,272,438.92 60,052,616.73 270,000,000.00 330,052,616.73 119,215,277.65 397,765,191.86 516,980,469.51 50,352,080.38 290,000,000.00 340,352,080.38
业发展有限
公司
湖南丰盛房 529,906,687.27 1,349,126.77 531,255,814.04 701,520,461.55 701,520,461.55 596,518,253.98 1,388,199.80 597,906,453.78 745,048,058.43 745,048,058.43
地产开发有
限公司
苏州上投置 46,136,317.19 46,136,317.19 777,270.26 777,270.26 39,327,445.68 39,327,445.68 1,568,288.92 1,568,288.92
业有限公司
杭州上实置 788,847,761.27 228,464.02 789,076,225.29 321,508,432.99 321,508,432.99 2,988,917,487.60 373,665.85 2,989,291,153.45 3,001,296,015.81 3,001,296,015.81
业有限公司
上海上实龙 2,648,327,752.07 36,449,785.68 2,684,777,537.75 1,909,219,016.36 25,957,586.75 1,935,176,603.11 2,730,291,363.76 37,240,415.36 2,767,531,779.12 2,005,594,080.00 24,870,373.70 2,030,464,453.70
创智慧能源
科技股份有
限公司
杭州上实房 1,944,423,493.07 298,955.65 1,944,722,448.72 1,980,491,802.43 1,980,491,802.43 1,807,914,629.86 357,920.40 1,808,272,550.26 1,831,854,528.73 1,831,854,528.73
地产开发有
限公司
上海虹晟投 2,315,557.37 138,000,000.00 140,315,557.37 4,594.97 4,594.97 129,427,357.42 10,000,000.00 139,427,357.42 325,549.39 325,549.39
资发展有限
公司
上海实森置 4,559,914,191.67 16,668,850.89 4,576,583,042.56 4,439,719,937.11 4,439,719,937.11 4,228,411,701.80 7,121,719.03 4,235,533,420.83 4,226,663,631.73 4,226,663,631.73
业有限公司
上海申大物 127,183,265.26 203,139.53 127,386,404.79 111,871,087.57 111,871,087.57 128,921,732.78 186,519.55 129,108,252.33 113,036,499.71 113,036,499.71
业有限公司
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2019 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
上海上实湖滨新城发展有 324,428,392.03 84,945,558.79 84,945,558.79 -9,275,278.14 -3,857,084.00 -3,857,084.00 -30,050,437.23
限公司
上海丰泽置业有限公司 -2,444,683.29 -2,444,683.29 216,755,760.64 1,826,920,439.82 406,836,256.28 406,836,256.28 -517,511,034.05
上海丰茂置业有限公司 -386,207.03 -386,207.03 -11,552,207.23 -3,652,570.98 -3,652,570.98 -20,467,280.79
上海上实物业管理有限公 162,747,934.36 12,581,112.91 12,581,112.91 3,464,541.36 168,951,734.43 23,529,357.07 23,529,357.07 19,285,061.28
司
上海金钟商业发展有限公 47,095,878.30 21,891,433.06 21,891,433.06 33,021,283.43 48,157,465.17 20,870,359.14 20,870,359.14 22,318,581.48
司
湖南丰盛房地产开发有限 66,016,825.98 -23,123,042.86 -23,123,042.86 36,317,589.14 16,235,945.99 -19,086,699.08 -19,086,699.08 13,643,287.99
公司
苏州上投置业有限公司 7,599,890.17 7,599,890.17 6,808,871.51 5,559,211.43 8,687,532.89 8,687,532.89 -51,823,563.27
杭州上实置业有限公司 2,658,478,596.20 479,572,654.66 479,572,654.66 30,524,873.84 -1,597,032.08 -1,597,032.08 252,310,644.94
上海上实龙创智慧能源科 503,496,217.40 13,219,499.41 13,219,499.41 -102,982,507.77 738,002,982.32 7,955,673.17 7,955,673.17 -269,377,849.18
技股份有限公司
杭州上实房地产开发有限 -12,187,375.24 -12,187,375.24 -122,239,248.48 -9,057,209.29 -9,057,209.29 435,116,062.61
公司
上海虹晟投资发展有限公 1,209,154.37 1,209,154.37 888,199.95
司
上海实森置业有限公司 -6,683.65 -6,683.65 -113,018,858.78
上海申大物业有限公司 40,377,485.03 -556,435.40 -556,435.40 618,935.50 37,556,289.03 -2,143,872.98 -2,143,872.98 -4,717,316.78
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2019 年半年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
2019 年 3 月 15 日，公司召开总裁办公会议，会议同意收购上海上实商业管理有限公司 20%股权。
股权收购已于 2019 年 6 月完成，公司通过间接方式持有上海上实商业管理有限公司 100%股权。
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
上海实银 上海市 上海市 投资管理、 49.00 权益法
资产管理 实业投资
有限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、 38.00 权益法
养老投资 投资管理
有限公司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 28.4956 权益法
科技有限 技术服务
公司
宁波帷迦 宁波市 宁波市 投资管理 45.00 权益法
投资管理
有限公司
宁波市鄞 宁波市 宁波市 项目投资 43.43 权益法
州帷幄投
资合伙企
业（有限合
伙）
青岛国信 青岛市 青岛市 物业管理 35.00 权益法
上实城市
物业发展
有限公司
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2019 年半年度报告
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实银资产 上海实业养老投资 上海帷迦科技有 宁波帷迦投资 宁波市鄞州帷幄 青岛国信上实
管理有限公司 有限公司 限公司 管理有限公司 投资合伙企业 城市物业发展
（有限合伙） 有限公司
流动资产 6,097,186.55 1,392,441,280.31 34,943,855.31 2,466,951.44 4,412,482.09 53,706,203.61
非流动资产 300,774.33 97,325,032.94 81,024,193.97 230,000.00 215,000,000.00 3,341,857.62
资产合计 6,397,960.88 1,489,766,313.25 115,968,049.28 2,696,951.44 219,412,482.09 57,048,061.23
流动负债 363,062.55 728,894,910.75 51,620,615.34 1,616,439.86 500.00 45,880,020.69
非流动负债 809,596,292.26 7,325,000.00 223,042.66
负债合计 363,062.55 1,538,491,203.01 58,945,615.34 1,616,439.86 500.00 46,103,063.35
少数股东权益 4,100,000.00 3,300,542.70
归属于母公司股东权 6,034,898.33 -52,824,889.76 53,721,891.24 1,080,511.58 219,411,982.09 10,944,997.88
益
按持股比例计算的净 2,957,100.18 15,308,375.24 486,230.21 95,290,623.82 3,830,749.26
资产份额
调整事项 2,822,188.24
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他 2,822,188.24
对联营企业权益投资 2,957,100.18 15,308,375.24 486,230.21 95,290,623.82 6,652,937.50
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 2,215,824.03 61,066,293.51 59,098,572.29
净利润 -4,312,433.88 -11,935,089.70 -19,114,494.89 -192,847.28
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -4,312,433.88 -11,935,089.70 -19,114,494.89 -192,847.28
本年度收到的来自联
营企业的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括其他权益工具投资、交易性金融资产、借款、应收款项、应付款项、
应付票据、应付债券等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险
管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定
的范围之内。从而在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低
到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确
定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对
各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
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(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2019 年 6 月 30 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 1,063,000 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 478,206 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
截至 2019 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 375,670,000.00 375,670,000.00
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 375,670,000.00 375,670,000.00
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
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3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 375,670,000.00 375,670,000.00
产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产之权益工具投资 上海实业开发有限公司 375,670,000.00 采用收益法
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:港元
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上实地产发 中国香港 投资控股 1.00 48.60 48.60
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
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2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见“附注九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本企业重要的合营或联营企业详见“附注九、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海实银资产管理有限公司 联营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海实业养老发展有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上实管理(上海)有限公司 集团兄弟公司
上海驰宏投资管理有限公司 集团兄弟公司
江建钦 其他
庄伟峰 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业东滩投资开发 收取租赁费 1,860,040.09 1,860,040.08
（集团）有限公司
上海上实集团财务有限公 收取租赁费 1,668,400.02 1,668,400.02
司
上海实银资产管理有限公 收取租赁费 575,645.70 575,645.70
司
上海上实金融服务控股有 收取租赁费 1,372,605.72 1,244,786.70
限公司
上实管理(上海)有限公司 收取租赁费 298,085.70
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上海实业养老发展有限公 收取租赁费 237,262.86 38,680.95
司
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 3,166,541.87 3,153,085.68
上海驰宏投资管理有限公 收取商业策划费 4,727,255.33 327,616.03
司
(2). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业养老发 24,700 2016 年 8 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 否
展有限公司（注
1）
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业开发有 45,500 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
限公司（注 2）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 1：公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司以所持股权比例为其联营公司上海实业养
老投资有限公司（以下简称“上实养老投资”）之全资子公司上海实业养老发展有限公司的银行贷
款提供人民币 24,700 万元的保证担保，此项担保上实养老投资提供了反担保措施。
注 2：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实大
厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2019 年 6 月 30
日贷款余额人民币 4.55 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
上海帷迦科技 联营企业 5,112,587.10 203,097.04 3,994,878.10 199,743.91
有限公司
上海驰宏投资 同受一方控制 235,362.66 706.09 1,242,000.00 3,726.00
管理有限公司
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其他应收款
上海实业养老 联营企业 190,000,000.00 20,073,458.11 190,000,000.00 15,538,124.02
投资有限公司
上海实业养老 联营企业 56,095,991.71
发展有限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市发展
投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）(以
下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙公司的有限
合伙人(LP)共同出资，公司合营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”)作为普通合
伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实银基金”)，首期募
集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募集资金规模预计
为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直
接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实银资管拟认缴人
民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）按揭贷款担保
截至 2019 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 7,371.20 万元。
② 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 34,674.50 万元。
③ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 92.80 万元。
④ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
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1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 2,016.45 万元。
⑤ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 556.85 万元。
⑥ 杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 63,025.26 万元。
⑦ 上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后
解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 24,878.85 万元。
⑧ 杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 64,104.53 万元。
⑨ 泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 67,863.84 万元。
⑩ 湖州湖嵘房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 24,397.60 万元。
湖州湖屹房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2019 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 11,262.34 万元。
（2）截至 2019 年 6 月 30 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、52 所有权或使
用权受到限制的资产”之说明。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
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十五、 其他重要事项
1、 分部信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分部间抵销 合计
(1)营业收入 3,424,367,027.86 431,732,107.84 505,767,004.20 12,076,866.86 4,349,789,273.04
其中：对外交易收入 3,417,773,589.34 426,248,679.50 505,767,004.20 4,349,789,273.04
分部间交易收入 6,593,438.52 5,483,428.34 12,076,866.86 0
(2)营业费用 65,677,349.14 3,244,230.62 68,921,579.76
(3)营业利润 602,942,667.39 35,086,666.13 13,350,790.30 -5,868,984.81 645,511,139.01
(4)资产总额 33,289,787,463.91 969,403,883.15 2,698,413,443.81 475,227,558.08 37,432,832,348.95
(5)负债总额 22,706,978,992.96 834,106,821.27 1,942,270,495.65 140,704,859.35 25,624,061,169.23
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2019 年 6 月 30 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
瑞陟投资管理有限公司、上海锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投
资管理有限公司、实锐香港投资管理有限公司、上海虹晟投资发展有限公司等。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1、2019 年 2 月 20 日，公司通过参与挂牌出让活动获取上海市宝山区顾村大型居住社区 BSPO-0104
单元 0421-01 和 0423-01 地块国有建设用地使用权。两幅地块的土地成交价分别为人民币 127,678
万元及 154,225 万元，合计人民币 281,903 万元。公司已设立两家全资子公司，注册资本分别为
人民币 1,000 万元，用于经营开发上述两幅地块项目。
2、2019 年 3 月 11 日，根据《上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）募集说明
书》关于投资者回售选择权的约定，公司实施债券回售。根据中国证券登记结算有限责任公司上
海分公司提供的债券回售申报数据，到期回售金额为人民币 890,000,000 元（不含利息）。回售实
施完毕后，上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）尚有 2 年存续期，未回售金额
为人民币 110,000,000 元，票面利率为 3.23%。
3、2019 年 3 月 15 日，公司召开总裁办公会议，会议同意收购上海上实商业管理有限公司 20%股
权。股权收购已于 2019 年 6 月完成，公司通过间接方式持有上海上实商业管理有限公司 100%股
权。
4、2019 年 3 月 28 日，公司收到中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《关于核准上海实
业发展股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》(证监许可[2019]471 号)，核准公司
向合格投资者公开发行面值不超过 18 亿元的公司债券，采用分期发行方式，首期发行自证监会核
准发行之日起 12 个月内完成；其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起 24 个月内完成。
2019 年公司债券(第一期)已于 2019 年 4 月 24 日发行完毕，第一期债券发行总额为人民币 8.9 亿
元，最终票面利率为 4.28% 。
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
3 年以上 2,000.00
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合计 2,000.00
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
(%) (%)
按单项计提坏账
准备
按组合计提坏账 2,000.00 100.00 2,000.00 100.00
准备
其中：
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00 2,000.00 100.00
合计 2,000.00 / / 2,000.00 / /
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 3 年以上 100.00%
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收股利 150,000,000.00
其他应收款 15,039,957,242.66 11,975,331,021.76
合计 15,189,957,242.66 11,975,331,021.76
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2019 年半年度报告
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海上实城市发展投资有限公司 150,000,000.00
合计 150,000,000.00
其他应收款
(2).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内小计 15,039,817,923.02
1至2年 120,650.00
2至3年
3 年以上 18,669.64
合计 15,039,957,242.66
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个月 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备
预期信用损 用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
失 减值) 减值)
2019年1月1日余额 30,338.45 25,019.64 55,358.09
2019 年 1 月 1 日 余 额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 15,314.97 15,314.97
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 45,653.42 25,019.64 70,673.06
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
坏账准备的情况
√适用 □不适用
本期计提坏账准备金额 15,314.97 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例(%) 期末余额
上海实森置业有限公司 暂借款 4,240,567,211.73 1 年以内 28.20
苏州上实置业有限公司 暂借款 2,497,572,368.62 1 年以内 16.61
上海宝绘房地产有限公司 暂借款 1,606,999,217.17 1 年以内 10.68
泉州市上实投资发展有限公司 暂借款 1,515,997,325.05 1 年以内 10.08
上海实瑞房地产有限公司 暂借款 1,330,889,186.51 1 年以内 8.85
合计 / 11,192,025,309.08 / 74.42
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 9,903,724,912.55 9,903,724,912.55 9,873,724,912.55 9,873,724,912.55
对联营、合营企业投资
合计 9,903,724,912.55 9,903,724,912.55 9,873,724,912.55 9,873,724,912.55
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
上海上投控股有限公司 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
上实发展(青岛)投资开发有限 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
公司
上海上实城市发展投资有限公 658,662,536.84 658,662,536.84
司
上海上实龙创智慧能源科技股 647,603,783.00 647,603,783.00
份有限公司
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上海上实锦绣花城置业有限公 345,000,000.00 345,000,000.00
司
成都上实置业有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
上海上实湖滨新城发展有限公 221,292,006.02 221,292,006.02
司
上海丰茂置业有限公司 210,157,488.58 210,157,488.58
泉州市上实投资发展有限公司 1,281,963,178.79 1,281,963,178.79
天津市中天兴业房地产开发有 35,910,000.00 35,910,000.00
限公司
上海上实南开地产有限公司 135,015,899.01 135,015,899.01
上海上实北外滩投资开发有限 100,000,000.00 100,000,000.00
公司
重庆华新国际实业有限公司 43,040,907.98 43,040,907.98
上海丰泽置业有限公司 189,743,527.26 189,743,527.26
湖南丰盛房地产开发有限公司 18,584,300.00 18,584,300.00
上海上实物业管理有限公司 10,574,327.19 10,574,327.19
重庆海上海置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海皇冠房地产有限公司 7,535,353.47 7,535,353.47
湖州湖源投资发展有限公司 3,996,632.97 3,996,632.97
上海高阳宾馆有限公司 1,528,273.62 1,528,273.62
湖州湖润建设管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海锐珩投资管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海锐翎投资管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
上海瑞陟投资管理有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
上海嘉荟房地产有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
上海锐毅投资管理有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
上海上实倪德伦文化发展有限 1,662,852.93 1,662,852.93
公司
上海实誉城市建设管理有限公 10,000,000.00 10,000,000.00
司
上海宝绘房地产有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海实瑞房地产有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海金钟商业发展有限公司
上海上实南开房地产营销有限
公司
合计 9,873,724,912.55 30,000,000.00 9,903,724,912.55
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
(3) 期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公司 48%股权 16,115 万元 一年内到期非流动负债 11,000 万元
长期借款 27,100 万元及
上实发展(青岛)投资开发有限公司 39.54%股权 94,930 万元
一年内到期非流动负债 57,200 万元
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4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 48,022,953.34 16,136,728.71 47,832,949.62 15,978,604.86
其他业务 6,415,094.36
合计 48,022,953.34 16,136,728.71 54,248,043.98 15,978,604.86
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 158,524,247.76 242,140,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 538,879.08
处置以公允价值计量且其变动计入当 2,297,485.70
期损益的金融资产取得的投资收益
合计 158,524,247.76 244,976,364.78
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 408,484.32
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 29,063,303.05
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于 1,836,937.26
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持 94,025.16
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 29,814.82
所得税影响额 -2,777,776.58
少数股东权益影响额 -3,332,607.98
合计 25,322,180.05
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 4.05 0.22 0.22
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利润
扣除非经常性损益后归属于 3.80 0.21 0.21
公司普通股股东的净利润
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2019 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公共的原稿。
董事长：曾 明
董事会批准报送日期：2019 年 8 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
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