证券代码：600821 证券简称：津劝业 编号：2017-037
天津劝业场（集团）股份有限公司关于回复
上海证券交易所《关于对天津劝业场（集团）股份有限公司
资产转让事项的二次问询函》的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承
担个别及连带责任。
一、回复披露，位于天津市河西区珠江道59号及68号两处房产账
面净值为0.92亿元，评估价值3.09亿元，评估增值2.17亿元。该项资
产存在约17年的剩余租赁期且租金收入稳定并预计增长，评估方法采
用收益法。
请公司及评估师补充披露：（1）最近三年该项资产的租金收益
情况，同时列示周边同类型可比房产的单位面积租金情况；（2）评
估师采用收益法评估该项房产的租金基数、房屋空臵率、资本化率等
测算参数，并列示对租赁期内该项房产租金收入的预测情况;（3）承
租方支付租金情况，并根据其经营状况评估其未来履约支付租金能力；
（4）在该房产存在稳定并预计增长的租金情况下，公司转让该项资
产的主要意图。
（1）最近三年该项资产的租金收益情况，同时列示周边同类型
可比房产的单位面积租金情况
1
回复：
①经核实最近三年该项资产的租金收益情况如下表：
年份 合同金额（元） 当期收现金额（元） 合计收现金额（元） 备注
2014 年 16,000,000.00 16,000,000.00 16,000,000.00
2015 年 15,000,000.00 15,000,000.00 15,000,000.00
2016 年 14,000,000.00 10,500,000.00 14,000,000.00 2017 年 1 月份收到 350 万元。
2017 年 1-7 月 8,166,666.66 3,500,000.00 7,000,000.00 2017 年 9 月收到 350 万，目前尚欠 1,166,666.66 元未收
②根据评估人员可以取得的真实可靠的租赁案例抽样，主要状况
如下：
日均
租金
（元
区
门牌号 承租合同起止期限 合同编号 实收金额 租赁面积
域 /m2/
天）
河 A 区 1 栋 1、3 号 2017-12-13~2018-12-12 17-A1-1/3 158,241.60
西 A区1栋2号 2017-12-13~2018-12-12 17-A1-2 142,552.80
朝南 2.7
区 A 区 1 栋 5、7 号 2017-12-15~2018-12-14 17-A1-5/7 109,252.80
元/m2/天，
珠 A 区 1 栋 9~15 号 2017-12-10~2018-12-09 17-A1-9/15 218,505.60
朝北 2.65
江 A 区 1 栋-10 号 2017-12-07~2018-12-06 17-A1-10 142,552.80
2.6/m2/天
道 A 区 1 栋-12 号 2017-12-07~2018-12-06 17-A1-12 98,373.60
65 A 区 1 栋 17~23 号 2017-12-07~2018-12-06 17-A1-17/23 267,397.20
2
号 A 区 1 栋-6 号 2017-12-10~2018-12-09 17-A1-6 98,373.60
A A 区 1 栋-8 号 2017-12-10~2018-12-09 17-A1-8 98,373.60
区 A 区1栋4号 2017-12-12~2018-12-11 17-A1-4 98,373.60
1
1,472.00 2.65
栋 1,431,997.20
B 区 14 栋-01 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-01 23,456.00
B 区 14 栋-02 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-02 23,456.00
B 区 14 栋-03 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-03 23,456.00
B 区 14 栋-06 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-06 19,712.00
B 区 14 栋-07 号 2017-05-17~2018-05-16 17-B14-07 19,712.00
B 区 14 栋-08 号 2017-12-05~2018-12-04 17-B14-08 19,712.00
B 区 14 栋-09 号 2017-12-05~2018-12-04 17-B14-09 19,712.00 共 31 间，
河
B 区 14 栋-10 号 2017-04-15~2018-04-14 17-B14-10 19,712.00 面积由
西
B 区 14 栋-11 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-11 19,912.00 24.5-32 m2
区 2.17
B 区 14 栋-12 号 2017-08-27~2018-08-26 17-B14-12 19,462.00 一间，共约
珠
B 区 14 栋-13 号 2017-06-12~2018-06-11 17-B14-13 19,462.00 776m2
江
B 区 14 栋-15 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-15 19,462.00
道
B 区 14 栋-16 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-16 18,132.00
65
B 区 14 栋-17 号 2017-04-30~2018-04-29 17-B14-17 17,518.00
号
B 区 14 栋-19 号 2017-04-30~2018-04-29 17-B14-19 18,789.00
B
B 区 14 栋-20 号 2017-03-10~2018-03-09 17-B14-20 16,716.00
区
B 区 14 栋-21 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-21 16,716.00
3
B 区 14 栋-22 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-22 15,574.00
B 区 14 栋-23 号 2017-10-16~2018-10-15 17-B14-23 19,913.00
B 区 14 栋-27 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-27 19,462.00
B 区 14 栋-28 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-28 19,312.00
B 区 14 栋-29 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-29 23,456.00
B 区 14 栋-30 号 2017-05-20~2018-05-19 17-B14-30 23,456.00
B 区 14 栋-31 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-31 19,712.00
B 区 14 栋-32 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-32 19,712.00
B 区 14 栋-33 号 2017-05-18~2018-05-17 17-B14-33 19,712.00
B 区 14 栋-34 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-34 19,712.00
B 区 14 栋-35 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-35 19,712.00
B 区 14 栋-36 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-36 19,712.00
B 区 14 栋-37 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-37 19,712.00
B 区 14 栋-38 号 2017-08-18~2018-08-17 17-B14-38 19,712.00
613,966.00 776.00 2.17
D 区-01 号 2017-03-02~2018-03-01 17-D-01 210,000.00
D 区-03 号 2017-03-15~2018-03-14 17-D-03 47,250.00
23 间，最
D 区-05 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-05 47,250.00
大 300 m2，
河 D 区-06 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-06 47,250.00
合计约 2.26
西 D 区-07 号 2017-07-01~2018-06-30 17-D-07 49,350.00
1510 m2
区 D 区-08 号 2017-07-01~2018-06-30 17-D-08 49,350.00
珠 D 区-09 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-09 46,725.00
4
江 D 区-10 号 2017-07-01~2018-06-30 17-D-10 47,250.00
道 D 区-11 号 2017-07-10~2018-10-09 17-D-11 46,725.00
65 D 区-12 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-12 49,350.00
号 D 区-13 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-13 45,360.00
增 D 区-15 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-15 45,360.00
1 D 区-16 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-16 45,360.00
（ D 区-17 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-17 48,090.00
D） D 区-18 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-18 48,090.00
D 区-19 号 2017-07-01~2018-06-30 17-D-19 40,950.00
D 区-20 号 2017-06-01~2018-05-31 17-D-20 43,365.00
D 区-21 号 2017-09-10~2018-09-09 17-D-21 43,365.00
D 区-22 号 2017-04-01~2018-03-31 17-D-22 47,985.00
D 区-23 号 2017-04-08~2018-04-07 17-D-23 49,350.00
D 区-25 号 2017-10-28~2018-10-27 17-D-25 48,300.00
D 区-26 号 2017-05-22~2018-05-21 17-D-26 48,300.00
D 区-27 号 2017-07-01~2018-06-30 17-D-27 50,400.00
1,244,775.00 1,510.00 2.26
（2）评估师采用收益法评估该项房产的租金基数、房屋空臵率、
资本化率等测算参数，并列示对租赁期内该项房产租金收入的预测情
况;
5
回复：
①待估对象为有租约限制的物业，本次计算租约期内按合同租金
确定租金收入，合同终止后，根据目前市场租金，并以天津市公布的
各区非住宅租赁指导价格中该地区前三年工业地产租金增长水平，确
定了增长率，估算合同到期后的市场租金。
待估对象坐落的区域内，有部分与待估对象相似的城市遗留旧
工业地产，如珠江五金城、轻纺商城等，均为城市遗留工业地产再利
用，其原用途多为工业或仓储，经过改造，变为可供出租的有收益地
产，此类地产对于承租方来说，在使用功能上与一般商业地产并无太
大区别，而且租金相对纯商业地产更为优惠，因此出租率整体较高；
另外，该区域主要以家具、家居、五金、茶叶等行业为主且多为行业
的集聚地，因此整体上来说出租率较高；待估对象目前在合同租期内，
为整体出租，因此在租期内不存在空臵；在合同到期后，由于其坐落
地点在天津市河西区，河西区在天津中心城区新房与二手房等房产市
场的房价水平仅低于和平区，在市内六区中排第二，随着城市中心区
土地及房产越来越稀缺，空臵率也较低，综合考虑以上因素及目前周
边类似房地产项目的租赁状况，估算了空臵率为 10%。附估价人员可
以掌握到的租赁状况，周边项目空臵率：
项目 总建筑面积 出租建筑面积 空置率
珠江五金城 约 37000 平方米 约 34000 平方米 8%
珠江道轻纺城 约 22967 平方米 约 20620 平方米 10%
报酬率整体选用累加法确定，以安全利率加风险调整值，安全利
率选择最新一年期存款利率 1.5%。
（2）行业风险报酬率
6
房地产行业在我国是一个发展迅速，规模庞大和充分竞争成熟度
较高的行业，整个行业竞争十分激烈。近期国家对房地产行业宏观调
控进一步加强，故行业风险报酬率为 2.0%。
（3）经营风险报酬率
由于评估对象所占用土地为工业，地上物实际用途用作经营，比
一般的工业房产具有收益性，租约期内由于订立了长期租约，且对承
租人进了减免租金，在减免租金期内不承担房产的维修责任，因此经
营风险较小，经营风险报酬率取 1.0%；到租约期外，随着建筑物建
造时间增加以及未来市场的变化，经营风险报酬率取 2.0%。
（4）资金风险报酬率
评估对象其营运资金较为平稳，为此估计资金风险报酬率 1.5%
（5）其他风险报酬率
包括汇率风险、利率风险等，其他风险报酬率 0.5%。
资本化率＝安全利率＋行业风险报酬率＋经营风险报酬率＋资
金风险报酬率+其他风险报酬
Yi 1＝1.5%＋2.0%＋1.0%+1.5%+0.5%＝6.5%
Yi 1为现有租约租期内资本化率
Yi 2＝1.5%＋2.0%＋2.0%+1.5%+0.5%＝7.5%
Yi 2为现有租约租期外资本化率
对于风险调整值，主要为承担额外风险所要求的补偿，待估对象
坐落于天津市河西区，其所在行政区整体地价及房价水平在天津市内
六区中排第二，待估对象所占用土地为工业用地，属于市区遗留的旧
7
工业厂房，其取得成本较低，因此在收益方面风险较小，近几年天津
市房地产市场整体是平稳上升的趋势，综合考虑以上因素，确定了风
险调整值。
对租赁期内该项房产租金收入评估师严格按照企业签订的《天津
市文化用品公司房屋设施租赁合同》（2011 年 1 月 28 日）、《补充
协议》（2013 年 9 月 16 日）、《天津市文化用品公司珠江道 59、68
号房屋设施<阶段性租金减免协议>》（2015 年 7 月 28 日）及其附件
中签订的合同内租金确定租金收入。
通过核查签订的租赁合同条款并仔细研读了合同中的租金收入
计算方式，比对评估案例计算过程发现 2017 年 8 月 1 日-2017 年 12
月 31 日租金收入与合同约定相比少计 52,083.34 元；2030 年租金收
入与合同约定相比少计 250,000.00 元。对此，评估师进行了重新调
整计算，调整后对评估值影响为 109,301 元。
调整后天津市河西区珠江道 68 号房地产采用收益法评估值应为
155,264,117.00 元。
另评估师也重新对使用同种评估方法的珠江道 59 号房地产的参
数进行了复核，并重新调整计算，调整后对评估值影响为 91,172 元。
因上述两处房产评估值的调整，原天津华夏金信资产评估有限公
司出具的华夏金信评报字[2017]236 号评估报告的评估结论也做了相
应的调整，即：天津市文化用品公司股东全部权益价值应由 16,646.74
万元调整为 16,666.79 万元，共调增 20.05 万元。
（3）承租方支付租金情况，并根据其经营状况评估其未来履约
8
支付租金能力
回复：
文化用品公司所属天津市河西区珠江道 59 号及 68 号两处房产的
承租方为天津月坛现代商业集团（下称“月坛集团”），月坛集团是
一家集零售百货、餐饮、超市、商贸写字楼、农业产业园、营养餐配
送、房地产等业态于一体的大型综合性民营实体现代综合商业企业。
多元化的产业链，各产业之间形式互补，使整个月坛集团一直保持着
良好的发展势头，自开业至今始终保持着盈利状态。
2011 年月坛集团整体承租珠江道 59 号及 68 号两处房产，用于
高端酒品销售。2013 年，高端酒品销售受宏观经济形势等多种因素
影响销售急剧下滑，为此月坛集团因市场原因向文化用品公司提出阶
段性租金减免事宜，双方经多次协商，签订了作为《房屋设施租赁合
同》阶段性从属合同的《阶段性租金减免协议》。随着宏观经济形势
变化，月坛集团积极调整文化用品公司两处房产的经营方向，现已从
高端酒类销售调整为烟酒茶类综合销售批发中心。其在履行合同过程
中，始终严格按照合同约定按时支付租金。
因此公司认为月坛集团现金流充足，且双方签订的《房屋设施租
赁合同》中对其迟延支付租金或提前解除合同的行为做出明确约定，
能够确保未来履约并按期支付租金。
（4）在该房产存在稳定并预计增长的租金情况下，公司转让该
项资产的主要意图。
回复：
9
①公司于 2015 年、2016 年分别提出“清理处臵低效资产”、“盘
活闲臵房产”和“大力推进盘活资产、资本运作和业态转型”等经营
战略及思路，确定将非纳入合并报表的资产以及资产价值主要物化于
土地、房产且与公司主业关联性低、效益差的子公司纳入资产处臵范
围，本次文化用品公司的股权转让就属于上述范围之一。
②公司属百货零售行业，文化用品公司于 2011 年将主业经营调
整为商业物业、地产租赁，因而位于天津市河西区珠江道 59 号及 68
号两处房产主要以租金收入为主，但此项经营业务与上市公司主业经
营不一致。加之文化用品公司经营模式单一，人员负担较重，历史上
形成了较大规模的亏损，而珠江道两处房产的租金收入不足以扭转文
化用品公司多年来形成的亏损态势。
③截止本年度三季报，公司资产负债率上升至 77.34%，2018 年
底前更有 6 亿元流动资金贷款到期。因此，公司更需要尽快加速推进
和落实趋于下降的股权盘活和出清出让工作。从而优化资产结构，回
笼资金、减少资金占用，最大限度的降低公司资产负债率，增强公司
偿债能力，提高企业活力与持续发展能力。
二、回复披露，关于部分房产涉及抵押情况，公司拟在股权受让
条件中约定在收到股权转让款后办理股权转让工商变更手续前将股
权转让款用于归还所欠银行借款本息，在还款后按照相关抵押合同约
定解除抵押后办理股权转让工商变更登记。
请公司补充披露：（1）本次资产转让事项的预计时间进度安排，
包括收到股权转让款、受偿前期全部债务、解除相关房产抵押、办理
10
股权转让工商变更登记等；（2）本次抵押解除事项的还款资金来源，
若非上市公司自有资金，是否有合同约定保障；（3）本次资产转让
事项预计完成时间以及对会计确认的影响。
（1）本次资产转让事项的预计时间进度安排，包括收到股权转
让款、受偿前期全部债务、解除相关房产抵押、办理股权转让工商变
更登记等
回复：
公司拟于2017年11月27日召开临时股东大会审议本次股权转让
的关联交易议案，待股东大会审议通过后当日与受让方天津劝业华联
集团有限公司（下称“受让方”）签订《股权转让协议》，并拟在协
议中约定如下事项：
①受让方在协议签署日之次日起3个工作日内（即2017年11月30
日前）将全部股权转让价款166,667,869.44元划至公司指定账户。
②受让方支付的全部股权转让价款到达公司指定的账户之日的
次一工作日为交割日（即2017年12月1日），受让方保证文化用品公
司于交割日前，全部清偿截止评估基准日文化用品公司尚欠公司的全
部债务209,811,068.95元。
③公司将于2017年12月15日前完成解除文化用品公司相关房产
抵押的手续。
④公司将于2017年12月20日前将办理股权转让工商登记变更所
需资料全部移交给受让方并积极配合受让方及文化用品公司办理股
权转让相关工商登记变更手续。
11
（2）本次抵押解除事项的还款资金来源，若非上市公司自有资
金，是否有合同约定保障
回复：
公司将以本次股权转让价款及文化用品公司偿还给公司的全部
债务款项为资金来源解除文化用品公司相关房产的抵押事项。
（3）本次资产转让事项预计完成时间以及对会计确认的影响
回复：
本次资产转让事项预计于2017年12月22日完成，并于年内完成对
该项股权转让收益的会计处理,预计增加合并报表利润25,889.09万
元。
特此公告
天津劝业场（集团）股份有限公司董事会
2017 年 11 月 20 日
12
