上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
上海世茂股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经上海上会会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意
见的审计报告。
1.4 公司负责人许薇薇、主管会计工作负责人陈汝侠及会计机构负责人（会计主管人员）陈
汝侠声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 世茂股份
股票代码 600823
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 俞峰
联系地址 上海市银城中路 68 号时代金融中心 43F 上海市银城中路 68 号时代金融中心 43F
电话 021-20203388 021-20203388
传真 021-20203399 021-20203399
电子信箱 600823@shimaoco.com 600823@shimaoco.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
1
上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
营业总收入 5,689,480,590.08 4,569,397,174.08 24.51 1,061,399,398.72
营业利润 1,680,538,110.80 1,451,972,197.73 15.74 303,115,787.58
利润总额 1,724,972,304.89 1,501,170,315.13 14.91 315,715,453.75
归属于上市公司股东的
1,183,719,267.83 873,925,236.80 35.45 206,011,883.88
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 1,022,419,400.15 638,721,994.29 60.07 85,019,266.68
利润
经营活动产生的现金流
-1,748,969,934.76 -1,747,241,742.56 不适用 -1,039,830,866.31
量净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 33,006,559,643.26 25,945,601,050.53 27.21 15,979,418,087.75
负债总额 20,086,252,251.37 15,765,388,087.95 27.41 8,984,003,947.54
归属于上市公司股东的
10,319,772,487.45 8,241,382,078.90 25.22 6,209,665,882.02
所有者权益
总股本 1,170,595,338.00 1,170,595,338.00 0.00 1,170,595,338.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 1.01 0.75 34.67 0.18
稀释每股收益（元／股） 1.01 0.75 34.67 0.18
用最新股本计算的每股收益（元/股） 1.01 0.75 34.67 0.18
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.87 0.55 58.18 0.10
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.75 12.92 减少 0.17 个百分点 3.87
扣除非经常性损益后的加权平均净资
11.02 9.44 增加 1.58 个百分点 2.05
产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元
-1.49 -1.49 不适用 -0.89
／股）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（%）
归属于上市公司股东的每股净资产（元
8.82 7.04 25.28 5.30
／股）
资产负债率（%） 60.86 60.76 增加 0.1 个百分点 56.22
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -28,190.80 - -121,394.13 -29,441.35
计入当期损益的政府 47,236,841.58 - 52,879,256.14 13,104,660.91
2
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补助，但与公司正常
经营业务密切相关，
符合国家政策规定、
按照一定标准定额或
定量持续享受的政府
补助除外
委托他人投资或管理
- 2,979,224.54
资产的损益
同一控制下企业合并
产生的子公司期初至 - -12,900,244.23
合并日的当期净损益
采用公允价值模式进
行后续计量的投资性
173,646,106.87 - 426,496,890.77 161,347,515.83
房地产公允价值变动
产生的损益
除上述各项之外的其
-2,774,456.69 - -3,559,744.61
他营业外收入和支出
公司持有海通证
其他符合非经常性损 券股份有限公司
5,258,123.56 -166,657,089.28 2,835,159.80
益定义的损益项目 本期分红
5,412,186.90 元。
少数股东权益影响额 -4,921,408.98 - 266,576.97 214,170.69
所得税影响额 -57,117,147.86 - -77,080,477.89 -43,579,204.45
合计 161,299,867.68 - 235,203,242.51 120,992,617.20
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 25,452 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 25,784 户
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
峰盈国际有限公司 境外法人 47.67 558,000,000 558,000,000 质押 482,520,000
上海世茂企业发展 境内非国
20.44 239,249,474 239,249,474 质押 239,249,000
有限公司 有法人
上海世茂投资管理 境内非国
6.15 72,000,000 72,000,000 质押 72,000,000
有限公司 有法人
中国工商银行－上
投摩根内需动力股 其他 2.09 24,485,110 0 无 0
票型证券投资基金
中国工商银行－诺
其他 2.03 23,705,845 0 无 0
安价值增长股票证
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券投资基金
中国工商银行－易
方达价值成长混合 其他 1.32 15,500,991 0 无 0
型证券投资基金
上海市黄浦区国有
资产监督管理委员 国有法人 1.25 14,684,850 0 无 0
会
中国工商银行股份
有限公司－诺安中
其他 1.12 13,080,235 0 无 0
小盘精选股票型证
券投资基金
国泰君安－建行－
香港上海汇丰银行 其他 0.89 10,387,492 0 无 0
有限公司
中国人寿保险股份
有限公司－分红－
其他 0.86 10,079,644 0 无 0
个人分红－005L－
FH002 沪
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
上海世茂企业发展有限公司 177,009,474 人民币普通股
中国工商银行－上投摩根内需动力股票型证券投
24,485,110 人民币普通股
资基金
中国工商银行－诺安价值增长股票证券投资基金 23,705,845 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资
15,500,991 人民币普通股
基金
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会 14,684,850 人民币普通股
中国工商银行股份有限公司－诺安中小盘精选股
13,080,235 人民币普通股
票型证券投资基金
国泰君安－建行－香港上海汇丰银行有限公司 10,387,492 人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－
10,079,644 人民币普通股
005L－FH002 沪
上海国际信托有限公司 7,899,500 人民币普通股
中国工商银行－诺安平衡证券投资基金 7,827,196 人民币普通股
世茂企业与上述其他 9 名无限售条件流通股股东
之间不存在关联关系或一致行动人的情况。公司
上述股东关联关系或一致行动的说明
未知其他 9 名无限售条件流通股股东之间是否存
在关联关系或一致行动人的情况。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1、国内外宏观经济形势分析
2011 年全球经济增长低于预期，美国经济复苏缓慢，欧债危机已成燎原之势，制造业
疲软和通货膨胀仍然困扰着包括中国在内的新兴市场。当前世界经济复苏仍然乏力，发达经
济体的主权评级下调，全球市场的信心缺失，都导致世界经济低速增长，全球经济复苏存在
诸多不确定性。
2011 年，面对复杂多变的国际形势，中国经济发展态势继续保持平稳较快增长，全年
实现国内生产总值增速同比增长 9.2%；同时，值得注意的是国内通胀高企，全年 CPI 同比
上涨 5.4%。
2、房地产行业背景及商业地产前景分析
自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产调控不断深入、货币政策持续收
紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性
需求显著下降，多数城市房产成交明显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。
总体而言，2011 年房地产行业在投资、销售和开工等诸多领域均呈现增速回落状况。
全年全国房地产开发投资 61,740 亿元，同比增长 27.9%，但增速前高后低，逐季回落。全
年商品房销售总额 5.9 万亿，小幅上涨 12.1%，商品房销售面积 11.0 亿平米，同比增长仅为
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4.9%。全年新开工面积 19.0 亿平方米，同比增长 16.2%，新开工面积增幅回落明显，且 12
月份出现一年以来的首次负增长。
秉承国家“十二五”规划总体构思，响应扩大内需和区域协调发展的号召，作为房地产
行业未来发展的方向和重点，商业地产已成为促进消费和经济转型的重要载体，并将成为行
业转型发展的关键力量。从短期来看，内需市场启动将促使市场本身释放对办公物业、商业
物业以及物业服务的强劲需求；随着扩大内需的不断深入，多元化和高品质的消费需求将应
运而生，由此推动商业地产向多元化、个性化和品质化方向发展。从长期来看，商业地产的
发展，有利于助推区域经济发展和区域城市化进程，区域经济的快速发展又进一步激发其对
于商业物业的总需求。同时国家优先发展现代服务业，积极推进地方经济社会发展建设项目
规划，都为商业地产行业的发展保驾护航。
3、报告期内公司总体经营和业绩情况
公司始终遵循国家宏观经济政策的战略和趋势，紧紧围绕“发展现代服务业”的政策导
向，肩负行业发展的重任，长期投身于商业房地产开发与经营，公司将不断拓展核心竞争力，
积极实施专业化开发和经营策略，融合广场、百货、影院和儿童事业等多元业态，发挥互动
共赢集合优势，为全社会提供高品质、多元化、因地制宜的商业物业和优质、高效的物业服
务，努力成为以商业地产开发与多元业态经营并举的商业地产上市公司。
2011 年，面对复杂的市场环境和政府调控政策，在董事会的科学决策下，经营管理层
认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为
全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。报告期内，公司实现营业收入 56.89 亿元，同比增
长 24.5%；实现净利润 12.36 亿元，同比增长 20.3%；归属于母公司的净利润 11.84 亿元，
同比增长 35.4%。公司实现物业销售收入 52.56 亿元，销售结算面积 32.88 万平方米；实现
非物业销售收入 4.33 亿元。值得一提的是，公司的非物业销售收入在公司整体营业收入的
占比已超过 7%，并将在未来保持持续增长。报告期内，公司经营业绩继续保持快速发展势
头，得益于经营管理能力显著增强，以及公司下属商业地产开发、广场运营、百货经营、影
院投资以及儿童事业发展等多元业态经营水平的不断提升。
商业地产开发方面，报告期内，公司通过北京、常熟、杭州、徐州、昆山、南京、武汉
等项目销售，实现合同签约额 50.7 亿元，合同签约面积 34.3 万平方米。由于 2011 年下半年
房地产宏观调控加剧、信贷趋紧等不利因素，使得市场观望、成交下滑，加之南京住宅项目
销售未达预期以及厦门项目因工程建设原因推迟开盘等因素影响，没能达成公司年初设定经
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营目标。公司在报告期内实现新增开工面积 180.2 万平方米，当年施工面积达到 342 万平方
米，竣工面积达到 59 万平方米，公司持有的经营性物业面积达到 66 万平方米。报告期内，
房地产行业调控政策不断出台，行业调控的持续进行对整个行业带来了极为深远的影响。因
此，公司进一步加强内部体系梳理与建设工作，通过设立产品规划中心，在产品定位与后续
经营之间构建起体系与渠道，改变项目开盘时间分布不均的现状，以市场需求和商户特质为
中心，更加注重产品商业定位水平和有效性，努力缩短产品规划周期，不断提升产品设计与
建设效率，提高市场和商户的满意度，以此更加有效地推动商业物业的销售和可持续经营。
关于土地储备扩容方面，公司在报告期内，分别于 1 月底获取位于长沙市芙蓉区的肇家坪项
目，于 5 月分别获取位于青岛胶南市海滨大道的项目和位于济南市历下区舜井街的项目，于
8 月获得天津武清项目，于 10 月底获得青岛胶南市海西东八路东、海西东十三路西项目，
累计增加土地储备建筑面积约 139 万平方米，为公司后续发展提供强有力的支持。
广场运营方面，公司始终注重世茂广场品牌的推广与延伸，不断为世茂品牌注入城市生
活和品味文化的全新内涵。报告期内，作为昆山东部地区首座商业综合体的昆山世茂广场盛
大开业，并在开业的半年多时间内逐步成为昆山东部区域重要的商业消费娱乐中心。与此同
时，公司持续关注入驻商户的经营与发展、商户商业价值链和经营生命周期以及商户在假日
促销活动与广场活动的粘合度，努力打造舒适的购物环境和氛围。公司进一步加强内部运营
管理能力和效率，在注重吸纳各类优质商户入驻的同时，各世茂广场不断增加多种经营方式
和营利点位，推陈出新地为商户提供差异化和多元化的商业服务，以此进一步提升世茂广场
的经营业绩水平。报告期内，世茂广场以上海、绍兴、苏州、常熟、昆山、徐州等地区为核
心，充分利用世茂广场商业空间，契合城市综合体的商业定位，通过举办大学生文化节、儿
童节主题活动、红歌会、海峡两岸美食节、圣诞平安夜等活动，吸引区域内的广大消费群体，
在满足庞大的消费需求的同时，更进一步扩大了世茂广场的辐射范围和影响力。
百货经营方面，公司持续关注各百货门店所在城市的发展动态和市场需求，根据自身门
店经营状况，努力把握更为精确的客户定位，率先引入首次进入当地市场的知名品牌，全力
提升门店各业态品牌氛围和服务内容，力争使每家门店更加符合当地市场的要求，满足城市
居民消费的需求。报告期内，北京世茂百货于 12 月底正式开业经营，这是继沈阳、福州、
烟台、芜湖等城市陆续开出门店后，世茂百货进军北京的第一家门店。针对三里屯商圈的规
划和需求，北京世茂百货寻求差异化定位，吸引特定客户群体，致力于打造世茂百货的新时
尚和新典范。公司认为，伴随着商务部《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》
的正式发布，世茂百货未来的经营与发展必将受惠于零售业发展环境持续改善以及市场销售
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上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
规模稳定快速增长。公司将以此为契机，加强内部经营管理，提升商品品质，提高服务质量，
营造良好消费体验，提升商业品牌影响力，进一步加强整体营运及管理效率，逐步提升门店
的经营能力和消费人流。
影院投资方面，在中国内地电影市场继续高歌猛进的推动下，世茂影院继续实现快速增
长。报告期内，世茂影院新增 6 家门店共 46 块银幕，至此，目前世茂影院在全国各地共有
10 家影院门店以及拥有 84 块银幕，影院座位数亦增加至 1.06 万个。2011 年全年，世茂影
院为近 140 万位观众提供观影服务，实现营业收入和票房收入较 2010 年分别大幅度增长
358%和 359%。在取得经营业绩不断提升的同时，公司致力于将世茂影院打造成为行业技术
的 先 锋 。 报 告 期 内 ， 公 司 与 全 球 领 先 的 影 院 3D 技 术 许 可 供 应 商 RealD 公 司
（RealDInc.[NYSE:RLD]）合作，计划为世茂影院提供 RealD3D 技术，并随着未来世茂影院
快速发展的需要，公司将不断增加 RealD3D 技术在银幕中应用。在上海国际电影节期间，
世茂影院、杜比、科视共同举办“绚技术炫电影”世茂、杜比、科视“影”领电影先锋活
动，将联手引用全球最先进的数字影院技术与产品，打造中国电影的“时尚科技先锋”，为
电影观众带来非同凡响的电影娱乐体验。公司积极打造业内领先的“DE cinema（世茂动感
电影）”，率先在烟台世茂时尚欢乐影城推出集颠簸震动、风雨交加、动感情景于一体的、为
观众提供全方位的身临其境的感官体验的“世茂动感电影”。
儿童事业发展方面，“世天乐乐城”是公司商业领域重要的产业延伸，截至目前，“世天
乐乐城”已在全国各地开出 11 家门店，初步构建起连锁经营体系，力争在短时期内从区域
划分、产品定位、增值服务、游乐项目研发等多角度实现与传统儿童乐园的差异化经营。
截止报告期末，全年在建项目 14 个，公司完成了 6 家世茂广场、5 家世茂百货、10 家
世茂影院、11 家世天乐乐城的开业运营。未来可以预计，公司在经营性业务收入的占比相
对销售物业收入的占比将会逐年提高。报告期内，公司分别获得第二届“战上海”上市公司
评选“最佳商业模式创新奖”以及 2011 第一财经中国房地产价值榜“沪深 A 股综合价值
TOP10”，这两个奖项的获取是市场对于公司以往取得的经营业绩和创新模式的肯定，也将
激励公司在未来取得稳步、快速和更好地发展。
4、 公司主营业务及其经营状况
(1)主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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营业收入 营业成本 营业利润
营业利润
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 率比上年
率(%)
减(%) 减(%) 增减（%）
房地产 5,497,457,406.88 2,686,485,122.06 51.13 21.93 27.69 -2.21
百货零售 127,537,110.22 117,116,714.24 8.17 166.90 287.14 -28.52
影院业务 38,977,851.76 19,436,316.56 50.13 286.79 295.01 -1.04
其他 18,082,298.28 12,193,381.38 32.57 1,454.73 10,486.46 -57.53
单位:元 币种:人民币
营业收入 营业成本 营业利润
营业利润
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 率比上年
率(%)
减(%) 减(%) 增减（%）
房地产销售 5,256,148,804.09 2,677,998,364.18 49.05 21.30 28.34 -2.79
房地产租赁 241,308,602.79 8,486,757.88 96.48 37.24 -50.78 6.29
百货业务 127,537,110.22 117,116,714.24 8.17 166.90 287.14 -28.52
影院业务 38,977,851.76 19,436,316.56 50.13 286.79 295.01 -1.04
其他 18,082,298.28 12,193,381.38 32.57 1,454.73 10,486.46 -57.53
(2)主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 2,931,679,874.72 5.97
华北地区 2,724,563,366.29 52.17
东北地区 25,811,426.13 136.89
(3)占主营业务收入或主营业务利润 10%以上的主要产品
单位:元 币种:人民币
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产销售 5,256,148,804.09 2,677,998,364.18 49.05
(4)占主营业务收入或主营业务利润 10%以上的主要产品
单位: 亿元 币种:人民币
前五名供应商采购金额合计 16.16 占采购总额比重 39.67%
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前五名销售客户销售金额合计 4.65 占销售总额比重 8.16%
5、报告期内公司财务状况经营成果分析
(1) 报告期内公司经营成果分析
单位:元 币种:人民币
经营成果 2011 年 2010 年 增减额 增减幅度(%) 说明
主要系报告期商业
营业收入 5,689,480,590.08 4,569,397,174.08 1,120,083,416.00 24.51 地产销售结转及租
金收入所致。
主要系报告期收入
营业利润 1,680,538,110.80 1,451,972,197.73 228,565,913.07 15.74
增加所致。
主要系报告期收入
利润总额 1,724,972,304.89 1,501,170,315.13 223,801,989.76 14.91
增加所致。
主要系报告期收入
净利润 1,235,917,810.05 1,027,207,441.66 208,710,368.39 20.32
增加所致。
归属于母公 主要系报告期内商
司所有者的 1,183,719,267.83 873,925,236.80 309,794,031.03 35.45 业地产销售产生的
净利润 利润所致。
(2) 报告期内公司财务指标与财务状况分析
单位:元 币种:人民币
其他指标 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 增减额 增减幅度(%) 说明
主要系报告期实现利
每股净资产 8.82 7.04 1.78 25.28 润及新增投资性房地
产公允价值增值。
主要系报告期公司负
资产负债率 60.86 60.76 0.10 0.16 债结构调整基本完成，
资产负债率保持稳定。
主要系报告期加大商
业地产土地资源的获
流动比率 1.54 1.63 -0.09 -5.52
取，土地款对应的存货
及预付账款增长较快。
主要系报告期公司货
速动比率 0.48 0.54 -0.06 -11.11 币资金较上年增长所
致。
主要系报告期新增投
每股资本公积 5.03 4.27 0.76 17.80 资性房地产公允价值
增值所致。
主要系报告期实现利
每股未分配利润 2.61 1.60 1.01 63.13
润所致。
10
上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
(3)报告期公司资产构成比上期发生重大变动的说明
单位:元 币种:人民币
2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日
期末比期
占总 金额
占总资 初占总资
项目 资产 变动金额 变动 说明
金额 金额 产比重 产的比重
比重 幅度
(%) 的增减额
(%)
主要系报告期
货币资金 5,015,390,584.92 15.20 4,060,863,433.89 15.65 -0.45 954,527,151.03 23.51 内公司借款及
销售回款增加。
主要系报告期
应收账款 293,229,721.75 0.89 877,209,681.79 3.38 -2.49 -583,979,960.04 -66.57 内公司加强销
售资金回笼。
主要系预付土
预付款项 2,458,225,762.89 7.45 1,682,294,984.86 6.48 0.97 775,930,778.03 46.12
地款增加
主要系报告期
其他应收 内公司支付的
908,065,351.38 2.75 662,097,880.96 2.55 0.20 245,967,470.42 37.15
款 各项土地保证
金。
主要系报告期
存货 11,413,405,188.49 34.58 9,641,914,787.61 37.16 -2.58 1,771,490,400.88 18.37 内公司各项目
开发量增加。
主要系报告期
新增苏州世茂
运河城、昆山国
际城、厦门海峡
投资性房 大厦、沈阳世茂
10,808,300,000.00 32.75 7,639,300,000.00 29.44 3.31 3,169,000,000.00 41.48
地产 商业、芜湖艺术
中心、徐州世茂
商业和常熟世
茂商业转为投
资性房地产
主要系绍兴新
纪元及南京新
1,101.
固定资产 1,058,422,419.13 3.21 88,061,792.87 0.34 2.87 970,360,626.26 里程酒店在建
91
工程已完工转
入固定资产。
主要系报告期
内南京新里程
无形资产 200,925,673.90 0.61 36,647,921.90 0.14 0.47 164,277,752.00 448.26
酒店土地使用
权。
长期待摊 主要系下属世
68,172,436.14 0.21 15,312,128.05 0.06 0.15 52,860,308.09 345.22
费用 茂国际影院装
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上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
修费用增加
调整负债结构，
短期借款 1,467,208,222.00 4.45 1,916,703,472.00 7.39 -2.94 -449,495,250.00 -23.45
减少短期负债
主要系报告期
内公司各项目
应付账款 2,460,456,538.57 7.45 1,325,956,207.84 5.11 2.34 1,134,500,330.73 85.56 按照完工量计
提的应付工程
款增加。
主要系报告期
内南京、北京、
预收款项 2,302,105,001.29 6.97 2,884,597,275.77 11.12 -4.15 -582,492,274.48 -20.19 常熟等项目预
售收款结转收
入。
主要系报告期
应付利息 50,889,664.62 0.15 13,182,369.40 0.05 0.10 37,707,295.22 286.04 内公司借款增
加。
一年内到
主要系调整负
期的非流 3,216,669,237.75 9.75 780,590,000.00 3.01 6.74 2,436,079,237.75 312.08
债结构，增加了
动负债
长期借款。
长期借款 5,564,475,149.01 16.86 4,334,235,533.73 16.71 0.15 1,230,239,615.28 28.38
主要系报告期
内公司以公允
递延所得 价值计量的资
1,501,686,061.05 4.55 1,029,750,703.27 3.97 0.58 471,935,357.78 45.83
税负债 产期末价值增
加引起时间性
差异。
主要系报告期
资本公积 5,892,468,817.11 17.85 5,003,110,200.38 19.28 -1.43 889,358,616.73 17.78 内新增投资性
房地产引起。
(4)报告期费用同比发生重大变动的说明
单位:元 币种:人民币
项目 2011/12/31 2010/12/31 变动幅度% 变化原因
主要系报告期内公司商业地产销售收入增
销售费用 256,410,769.02 162,131,559.66 58.15 加及所属百货、商铺租赁、电影院等商业
业态规模扩大所致。
报告期内公司商业地产经营规模增加及所
管理费用 319,135,075.79 232,964,176.06 36.99 属百货、商铺租赁、电影院等商业业态规
模扩大所致。
财务费用 101,529,907.19 161,408,810.69 -37.10 报告期内公司加强利息资本化管理。
(5)报告期公司现金流同比发生重大变动的说明
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上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
项目 2011/12/31 2010/12/31 变动幅度% 变化原因
报告期内公司销售收入增加与新
经营活动产生的现金流量净额 -1,748,969,934.76 -1,747,241,742.56 0.10
增土地成本支出同步增长
报告期内公司南京酒店项目建成
投资活动产生的现金流量净额 -139,165,929.23 -326,648,695.96 -57.40
投入运营，固定资产投资减少。
报告期内公司负债规模稳定，增长
筹资活动产生的现金流量净额 2,857,234,940.76 4,231,944,455.30 -32.48
速度下降。
（6）根据上海上会会计师事务所对公司 2009-2011 年度财务报表进行审计并出具的审计报
告，经审计扣除非经常性损益后三年平均每股收益为 0.51 元，上述三个会计年度的合并报
表内经审计的购入资产净利润三年合计数为人民币 14.03 亿元。由此，公司相关业绩承诺事
项已履行完毕。
6、公司 2012 年的发展目标及展望
从整个房地产行业来看，2012 年应该是稳健发展的一年，市场虽然受到政府宏观调控
政策不松动的预期影响，整个行业新开工增速下滑、销售价格同比下降以及土地购置速度明
显放缓，行业增长不容乐观。但由于房地产开发投资对 GDP 贡献较大，中国经济持续增长
的动力仍然存在，基于以上判断，我们深信，中国房地产市场将保持长期平稳和健康发展，
未来商业地产发展则会更加凸显。
2012 年公司经营计划
展望 2012 年，国家提出重点发展现代服务业，不断提高居民收入、扩大内需消费，商
业房地产市场正迎来重要发展阶段，公司将积极把握发展契机，坚持贯彻既定的发展方针和
策略，逐步推进公司各业态的有序地发展，确保公司持续稳健快速发展。
2012 年，公司计划实现合约销售 70 亿元，合约销售面积达到 46 万平方米及新增经营
性物业 8 万平方米。全年公司在建项目将达到 16 个，计划新开工建筑面积达到 127 万平方
米，计划当年施工建筑面积达到 410 万平方米，计划竣工建筑面积为 70 万平方米，其中预
计将有 8 万平方米的经营性物业实现竣工。
世茂股份 2012 年经营规划目标 单位为：万平方米或亿元
各项目标 2012 年
目标合约销售建筑面积（万平方米） 46
总体目标 目标合约销售额（亿元人民币） 70
新增经营性物业建筑面积（万平方米） 8
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上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
累计经营性物业建筑面积（万平方米） 74
计划新开工面积（万平方米） 127
计划当年施工面积（万平方米） 410
计划竣工面积（万平方米） 70
其中经营性物业面积（万平方米） 8
当前房地产市场虽受国家宏观调控持续影响，但同时也充满着机遇和挑战，公司将采取
积极有效的措施，来确保实现 2012 年的经营目标得以达成：
在公司稳健经营、快速发展的方针指导下，为应对行业进入明显分化、产品结构存在较
大差异的局面，公司积极推出适销对路的差异化产品，保证今年顺利完成新增开工面积 127
万平方米；通过加大去化率，加速资金回笼，采取快速周转方式提升公司发展速度，确保经
营的安全性和稳健性，从而保障 2012 年销售目标的实现。
公司积极推进以商业地产开发为主，多元业态共同发展，加大影院扩张和儿童事业经营
规模，寻求多个利润增长点，以确保公司可持续增长。随着中国在原定引进外国电影配额的
基础上明年增加 14 部 3D 或 IMAX 电影相关政策的实施，预计会有更多的海外优质电影有
机会在中国上映，这将有力地提升世茂影院未来几年票房收入的盈利能力。公司将以此为契
机，适度地加快世茂影院发展步伐，增加影院和银幕的投资，努力争取获得院线资质，并积
极探索和力推第四代影院的开发与建设。
公司将全面优化世茂广场和世茂百货的业务结构和内容，通过提升入驻商户品质、增加
各种经营点位、拓展商业收入领域、商业内部结构的改扩建以及加强内部目标执行与管理等
方式，着力打造广场与百货的商业互动，全面提升世茂广场和世茂百货的经营能力。
2012 年是公司发展承前启后的重要一年。在房地产调控政策持续进行、内需经济着力
扩大、区域经济协调发展、城市化水平不断提升的背景下，公司将继续推进商业地产战略规
划的实施，全面落实年度发展目标，妥善应对经济发展的不确定性，积极适应市场需求和发
展变化，确保公司各项经营业务的持续发展，努力实现公司业绩水平的不断提升。
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
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上海世茂股份有限公司 2011 年年度报告摘要
董事长：许荣茂
上海世茂股份有限公司
2012 年 3 月 22 日
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