北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
北京北辰实业股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了
解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经普华永道中天会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保
留意见的审计报告。
1.4 公司负责人贺江川、主管会计工作负责人赵惠芝及会计机构负责人（会计主管人员）吴
子辉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 北辰实业
股票代码 601588
上市交易所 上海证券交易所
股票简称 北京北辰实业股份
股票代码 0588
上市交易所 香港交易所
债券简称 08 北辰债
债券代码 122013
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
北京市朝阳区北辰东路 8 号汇 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇
联系地址
欣大厦 A 座 707 欣大厦 A 座 707
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
营业总收入 3,968,933,244.00 5,564,129,051.00 -28.67 4,900,963,040.00
营业利润 665,838,749.00 440,786,306.00 51.06 968,449,185.00
利润总额 665,144,151.00 436,346,307.00 52.43 963,328,013.00
归属于上市公司股东的
468,780,243.00 203,058,165.00 130.86 577,102,372.00
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 469,334,193.00 202,202,694.00 132.11 588,857,875.00
利润
经营活动产生的现金流
67,732,622.00 -661,903,655.00 110.23 407,280,857.00
量净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 28,513,238,612.00 25,740,009,334.00 10.77 26,355,970,840.00
负债总额 18,825,640,490.00 16,390,842,126.00 14.85 17,024,477,938.00
归属于上市公司股东的
9,577,119,873.00 9,175,655,893.00 4.38 9,059,788,718.00
所有者权益
总股本 3,367,020,000.00 3,367,020,000.00 - 3,367,020,000.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.14 0.06 133.33 0.17
稀释每股收益（元／股） 0.14 0.06 133.33 0.17
用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
0.14 0.06 133.33 0.17
／股）
加权平均净资产收益率（%） 5.00 2.23 增加 2.77 个百分点 6.55
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
5.01 2.22 增加 2.79 个百分点 6.68
益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
0.02 -0.20 110 0.12
股）
2011 年 2010 年 本年末比上年末增减 2009 年
末 末 （%） 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
2.84 2.73 4.03 2.69
股）
资产负债率（%） 66.02 63.68 增加 2.34 个百分点 64.59
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3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -981,691 -643,115 -549,302
单独进行减值测试的应
-136,051 4,010,353 3,269,449
收款项减值准备转回
除上述各项之外的其他
287,093 -3,796,884 -4,571,870
营业外收入和支出
辞退福利及其他 262,000 1,525,000 -12,138,409
少数股东权益影响额 -86,242 50,346 -34,164
所得税影响额 100,941 -290,229 2,268,793
合计 -553,950 855,471 -11,755,503
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
311,299 本年度报告公布日前一个月末
2011 年末股东总数 309,663 户
户 股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
北京北辰实业集团
国有法人 34.482 1,161,000,031 0 冻结 150,000,000
公司
HKSCC
NOMINEES 境外法人 20.365 685,708,498 0 无 0
LIMITED
北京王府井百货
（集团）股份有限 国有法人 4.069 137,000,000 0 无 0
公司
中航鑫港担保有限 境内非国
2.185 73,573,353 0 无 0
公司 有法人
招商证券股份有限
公司客户信用交易 其他 0.862 29,029,780 0 无 0
担保证券账户
浙江海越股份有限 境内非国
0.802 27,000,000 0 无 0
公司 有法人
境内自然
陈惠 0.731 24,628,720 0 无 0
人
中国人寿保险股份
国有法人 0.383 12,899,917 0 无 0
有限公司－分红－
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个人分红－005L－
FH002 沪
境内自然
张小霞 0.172 5,807,811 0 无 0
人
境内自然
秦佳熙 0.155 5,221,984 0 无 0
人
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
北京北辰实业集团公司 1,161,000,031 人民币普通股
HKSCC NOMINEES LIMITED 685,708,498 境外上市外资股
北京王府井百货（集团）股份有
137,000,000 人民币普通股
限公司
中航鑫港担保有限公司 73,573,353 人民币普通股
招商证券股份有限公司客户信
29,029,780 人民币普通股
用交易担保证券账户
浙江海越股份有限公司 27,000,000 人民币普通股
陈惠 24,628,720 人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－
分 红 － 个 人 分 红 － 005L － 12,899,917 人民币普通股
FH002 沪
张小霞 5,807,811 人民币普通股
秦佳熙 5,221,984 人民币普通股
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股
份，为代表多个客户持有；第 3 大股东北京王府井百货（集团）股
上述股东关联关系或一致行动 份有限公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市
的说明 人民政府国有资产监督管理委员会；公司未知其余股东之间是否存
在关联关系，也未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］
94 号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管
理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，公司控股股东北京北
辰实业集团公司持有的 150,000,000 股股份目前处于冻结状态。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 致股东的信
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各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一一年十二月三十一日之年度经营业
绩报告。
回顾二零一一年，政府紧抓调整经济增长结构、管理通胀预期的主线，促使国民经济继
续朝着宏观调控的预期发展，并呈现出增长较快、价格趋稳的良好态势。就细分行业而言，
持久、高强度的宏观调控效果在房地产市场已逐渐显现，下半年开始多个月份出现量价齐跌，
楼市已趋于全面降温，销售的不畅和融资渠道的收紧，更使行业遭遇了前所未有的经营困难；
投资物业（含酒店）受益于国民经济平稳健康增长和经营环境逐渐转好，市场需求持续回升，
供求矛盾有所缓和；商业物业由于近年累计新增供应较高并处于集中释放期，局部市场的供
需矛盾依然突出，竞争程度不断升级。
面对空前的房地产宏观调控和激烈的市场竞争，在管理层和全体员工的辛勤努力下，公
司发展物业积极调整销售策略，在低迷的行业困境中取得了优异经营成果；持有型物业紧抓
市场机遇，存量资产深度挖潜，新增资产提前完成爬坡，整体效益大幅增长，亦带动了公司
二零一一年经营业绩显著回升。
截至二零一一年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业额人民币 396,893.3
万元，同比下降 28.67%。受投资物业新增项目提前完成经营爬坡期、房地产结算项目中普
通商品房比例上升和母公司项目结算收入占比较高影响，二零一一年公司利润总额、净利润
和归属于母公司股东的净利润分别为人民币 66,514.4 万元、49,090.2 万元和 46,878.0 万元，
同比分别大幅上升 52.43%、61.21%和 130.86%。每股收益为人民币 0.14 元，较二零一零年
提高 133.33%。
展望二零一二年，针对经济增长下行压力和物价上涨压力并存的潜在风险，国家将在“稳
中求进”的基调下，通过经济发展方式转变和结构调整，保持经济平稳较快发展和物价总水
平基本稳定。房地产市场在国家坚持调控政策不动摇、促进房价合理回归的宏观背景下，仍
将继续调整，行业面临全面回落，房价下行趋势明显。投资物业和商业物业尽管局部竞争激
烈，但随着北京市政府对“三个北京”（绿色北京、人文北京、科技北京）的加速建设和“有
中国特色世界城市”的全力打造，未来发展空间依然巨大。
二零一二年，虽然房地产市场低迷的行业困境仍将持续，但公司通过过去几年的厚积薄
发，长沙北辰三角洲持续领跑长沙楼市，投资物业新增项目提前完成经营爬坡，已为公司带
来了经营发展的新格局。公司持有的经营性物业均为收益水平高的地标物业，拥有的开发项
目也都是处于黄金位置甚至是绝版地块的优质项目，在国家强力持久宏观调控和房地产行业
普遍面临资金链紧张甚至短缺的严峻形势下，公司“物业开发”和“物业持有经营”的综合
运营优势，将为公司稳健运营提供有力保障，并为公司在地产调控中实施战略扩张和可持续
发展提供强力支持。
未来，公司将在研究市场、研究政策、研究竞争对手和研究自身特点的基础上，不断创
新发展理念，创新发展战略和创新发展模式，通过提高资本效能及优化资本配置，充分运用
资金市场和资本市场的潜在功能，以资本扩张为支撑，不断提升公司规模和资本实力，并依
靠业已形成的品牌知名度和行业认可度，在实施输出管理与品牌扩张的同时，紧抓地产合作
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及并购机会，利用权益杠杆和对房地产基金的探索，实现开发规模的低成本扩张，进而推动
公司进一步做大做强。
“诞生于亚运，腾飞于奥运”，“物业开发”加“物业持有经营”的业务模式和抗风险能
力，使公司成为了房地产行业中的幸运儿。面对仍将持续的地产宏观调控，公司有决心、有
信心克服一切困难，不负投资人的重托，不辱资本市场的期望，为追求股东价值最大化，实
现全体北辰人“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命和“创建全国大型一流房地产综
合运营企业”的战略目标而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并
对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
5.2 管理层讨论与分析
一、经营环境
二零一一年，世界经济仍处于复苏阶段，伴随着发达国家增长动力不足，国际金融市场
动荡加剧，各类风险明显增多，导致复苏进程仍将曲折而漫长。面对世界经济增长放缓和国
际贸易增速回落，我国政府紧抓调整经济增长结构、管理通胀预期的主线，通过实施积极的
财政政策和稳健的货币政策，物价上涨得到有效控制，宏观经济继续保持高速增长，全年
GDP 增速达到 9.2%。
1、发展物业
二零一一年，国家及有关部门对房地产市场的调控进一步升级，高强度宏观调控的效果
开始显现，限购、限贷政策导致楼市从下半年开始，逐步回调并趋于降温，销售面积增幅快
速回落，交易价格出现松动。根据统计局数据（下同），二零一一年全国房地产市场商品住
宅销售面积为 97,030 万平方米，虽然同比上涨 3.9%，但从逐月数据看，十月开始连续三个
月销量呈现同比下降；全年商品住宅平均销售价格为人民币 5,011 元/平方米，较上半年人民
币 5,190 元/平方米的价格下降 3.4%，房价出现松动迹象。
北京作为全国限购最为严厉的城市，市场下行预期不断加强，成交量低位运行，交易价
格下行趋势明显。二零一一年全年北京市商品住宅销售面积、销售金额和平均售价分别为
1,035 万平方米、人民币 1,606 亿元和人民币 15,518 元/平方米，同比分别下降 13.9%、22.1%
和 9.5%。从购房者结构的变化来看，中国指数研究院数据显示，二零一一年按户籍区分的
外地购房数量仅占总成交套数的 15%，较二零一零年大幅下降 21 个百分点，投资、投机性
需求正在被快速挤出北京房地产市场。
长沙房地产市场在刚性需求和一线城市挤出效应的带动下，上半年仍保持较快增长，但
下半年由于宏观调控效果开始显现，消费者和开发商同时出现的观望情绪，导致供给与需求
双降，累计成交量自九月起呈现同比下降，且降幅逐月加大，销售价格虽保持高速增长，但
下半年增速逐步回落。二零一一年，长沙房地产市场商品住宅成交 1,386 万平方米，同比下
降 14.7%。全年销售价格达到人民币 5,484 元/平方米，较二零一零年大幅上涨 26.9%，但受
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销售量下降影响，较上半年的人民币 5,317 元/平方米仅增长 3.1%。
2、投资物业（含酒店）
受益于宏观经济的快速增长和经营环境的不断好转，北京投资物业（含酒店）市场的需
求持续增长，行业呈现出加速回升态势。写字楼市场新增供应数量有限，随着净吸纳量稳步
增加，在供求关系的作用下，租金水平屡创新高，空置率处于历史低位；高星级酒店市场受
需求快速回升及新增酒店供给大幅放缓的影响，平均房价和出租率继续走高，供需矛盾趋于
缓和；公寓市场受跨国公司高端商务需求大幅增加带动，市场保持活跃态势，房价和出租率
均出现较大增幅；会展市场在北京建设“中国特色世界城市”和“全球国际会议五强举办地
之一”等有利政策刺激下，行业发展环境不断提升，市场需求稳定增长，会展业的经济功能
和社会效益日益显著。
3、商业物业
二零一一年本应是北京商业物业市场的又一个开业高峰，但由于二零零六年以来，市场
已累计新增商业物业 160 余家，目前正处于集中释放期，导致大量原计划在年底前推出的新
项目，不得不将开业日期推迟至二零一二年。此外，受日趋激烈的市场竞争和愈发明显的消
费分流影响，众多存量项目进行重新定位和调整租户，导致市场中的潜在供应继续增加，短
期内北京商业物业市场供过于求的格局仍将存在，新增项目的招商和初期经营阶段依然面临
较大困难。
二、报告期经营回顾
面对严厉的宏观调控和日益激烈的市场竞争，公司积极调整销售策略，通过加强住宅销
售及物业整售，扎实推进项目开发，继续深化“会展联销”的业务策略，充分发挥持有型物
业项目联动，业态互补的优势，深度挖掘存量资产经营潜力，提前完成新增资产经营爬坡，
公司整体利润水平显著回升，“物业开发”加“物业持有经营”的综合优势及抗风险能力充
分显现。二零一一年，公司实现营业收入人民币 396,893.3 万元，同比下降 28.67%。受投资
物业新增项目提前完成经营爬坡期、房地产结算项目中普通商品房比例上升和母公司项目结
算收入占比较高影响，二零一一年公司利润总额、净利润和归属于母公司股东的净利润分别
为人民币 66,514.4 万元、49,090.2 万元和 46,878.0 万元，同比分别大幅上升 52.43%、61.21%
和 130.86%。此外，报告期内，公司本着厉行节约严格成本控制的原则完成了年初制定的费
用预算目标。
1、发展物业
面对严厉的房地产宏观调控，公司积极把握政策导向和市场走向，采取有针对性的营销
策略，加强大客户定向推介和商业地产的销售力度，在低迷的市场环境中取得了良好的经营
业绩。报告期内，公司成功运作了奥运媒体村北区 7 号楼现房整体销售以及南区 2.1 万平方
米商业的销售，成交金额分别达到人民币 54,176 万元和 33,174 万元，确保了发展物业经营
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业绩的稳步提升。此外，公司加快项目前期手续的报批工作，其中碧海方舟二期取得施工许
可证并顺利开工，部分栋号施工已结构封顶，长河玉墅二期也成功取得了规划意见复函，施
工前期准备工作有序开展，一旦获得相关许可，可迅速开工并实现对公司销售业绩的支持。
在京内项目扎实推进的同时，公司加速长沙北辰三角洲项目的工程建设和区域内市政道
路施工。其中，D3 区已基本完工，E5 区七月提前结构封顶，A1、D1 区 83 万平方米沿江商
业公建和住宅组团中，酒店结构施工已达 13 层，写字楼达 10 层，滨江高端公寓平均达 22
层，并实现 D2 区新开工面积 26 万平方米。截至报告期末，长沙北辰三角洲的开复工总量
已达 165 万平方米，项目的开发建设已全面展开。在市政设施建设方面，区域内 10 条城市
级市政道路全部完工，随着配套环境的不断改善，项目的区域价值也得到了进一步提升。
作为长沙乃至长株潭城市圈区位最优、景观最佳、配套最全、性价比最高的城市综合体
之一，北辰三角洲项目始终领跑长沙楼市。针对宏观调控对长沙房地产市场的不利影响，公
司大力拓展三四线城市客户，并借助商业公建的推出和优质教育资源的引入，积极打造项目
的高端商务形象，提升对高端客户的吸附力，始终保持高价位和高销量，不仅进一步巩固了
在长沙楼市的标杆地位，更使项目位列“二零一一年度长沙楼市销售面积前三甲”和“二零
一一年度开福区销售冠军”。报告期内，长沙北辰三角洲实现签约面积 16.9 万平方米，签订
合同金额人民币 160,589 万元，其中 D3 区住宅和商业分别销售 5.0 万平方米和 0.4 万平方米，
合同金额分别为人民币 45,456 万元和人民币 12,460 万元；E5 区住宅和商业分别销售 11.3
万平方米和 0.2 万平方米，签订合同金额分别为人民币 90,713 万元和人民币 5,921 万元。
二零一一年，发展物业实现营业收入人民币 168,424.2 万元，同比下降 54.44%。受房地
产结算项目中普通商品房比例上升的影响，税前利润为人民币 52,963.5 万元，较去年同期仅
下降 6.75%。报告期内，发展物业实现新开工面积 36.3 万平方米，开复工面积 186.9 万平方
米，竣工面积 11.0 万平方米。为应对房地产宏观调控，发展物业调整了产品销售结构，二
零一一年实现销售面积和销售金额分别为 24.2 万平方米和人民币 285,961 万元，区域市场占
有率保持稳定。
2、投资物业（含酒店）
公司紧抓北京投资物业（含酒店）市场持续向好的外部机遇，充分发挥物业均集中于亚
奥核心区的地缘优势及会展、写字楼两大产品的支柱优势，深度挖掘存量资产经营潜力，提
前完成新增资产经营爬坡期，会展、写字楼品牌效应凸现，行业影响力显著增强，投资物业
经营业绩大幅增长，为公司抵御市场风险、利润显著回升提 供了强力支持。二零一一年，
公司投资物业（含酒店）实现主营业务收入人民币 176,022.8 万元，同比上升 24.46%，在不
考虑利息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币 46,696.2 万元，同比大幅上涨 105.50%，
其中，北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等新项目作为经营效益快速提升的主力
军，不仅税前利润同比增长人民币 21,211.9 万元，占投资物业（含酒店）板块利润增长额的
88.48%，而且经营呈现诸多亮点。
国家会议中心以“打开知名度、树立行业地位”为核心，凭借专业化销售、市场化推广、
优质化服务和品牌化建设，市场占有率不断提升，行业影响力显著增强，大型会议数量已占
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北京市大型会议总量的三分之二以上，远期会议预定更已排期到了二零二零年。国家会议中
心在二零一零年投入运营的第一个完整经营年度实现无经营性亏损的基础上，二零一一年经
营业绩大幅提升，创造了会展场馆经营的奇迹。北京国际会议中心采取与国家会议中心的错
位经营，实施差异化定位、细化市场分类和创新营销方式等一系列举措，深度开发并培育新
的市场，成功实现了向中小会展市场的转型。在“会展联销”的策略下，随着数量和规模的
快速提升，公司成功将增加的需求最大程度留在了投资物业（含酒店）系统内部，并一定程
度上提升了酒店和公寓的房价及出租率。
报告期内，公司根据各写字楼项目的市场定位和所处周期，采取差异营销策略，全面实
施“多项目联销”，使新增和存量项目资源共享、销售互补，在北辰时代大厦和北辰世纪中
心租金已达到 CBD 高端写字楼平均水平的同时，所有项目已基本处于满租状态，经营业绩
大幅提高，并成为投资物业板块最重要的利润来源。
3、商业物业
二零一一年是公司商业新开项目全部进入正常经营的第一年，面对日趋白热化的市场竞
争和消费分流，商业物业积极调整商品结构，全面加强招商工作，继续优化和完善品牌及品
类组合，大力推进多项目的联合推广促销，进一步巩固了北辰商业在亚奥核心区的市场地位。
其中存量项目北辰购物中心亚运村店的经营持续提升，单店排名继续保持在北京十大商场行
列。
报告期内，商业物业实现营业收入人民币 40,483.4 万元，同比上升 14.89%。尽管新开
项目仍处于经营培育期，但受益于存量项目经营持续提升，二零一一年商业物业实现税前利
润人民币 3,702.9 万元，同比增长 52.70%。
4、综合实力与品牌建设
二零一一年，公司继续执行品牌规划纲要，品牌价值和行业影响力持续提升。在由国务
院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产 TOP10 研究组发布的
研究成果中，公司再次被评为中国复合地产专业运营模式和企业领先品牌，公司集物业开发
和物业投资运营为一体的复合地产的运营模式和企业形象，已经得到了消费者和社会的认
可。
在第七届北京写字楼年度风云榜评奖中，北辰世纪中心被评为“最具时代形象写字楼”，
北辰时代大厦被评为“亚奥核心地标写字楼”，品牌价值进一步提升。国家会议中心经过两
年的潜心经营，不仅市场占有率快速提升，而且通过塑造高端会展品牌，搭建中外经济交流
平台，多次完成党和国家领导人、北京市委市政府领导参加的重大政治活动，品牌影响力迅
速扩大，行业影响力充分展示，为通过输出会展管理品牌，实现公司创新盈利模式、实施低
成本扩张提供了有利条件。
5、投资者关系
作为一家 A+H 股地产上市公司，公司根据两地上市的特点，一直注重投资者关系的维
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护。公司通过业绩说明会、投资者见面会、实地调研、项目考察和电话会议等方式多次接待
境内、外的基金及机构投资者的调研活动，与投资者保持了密切的联系。在由香港《大公报》
主办，香港中国企业协会、香港证券业协会、中国证券业协会、中国企业联合会联合主办的
“2011 中国证券金紫荆奖评选”活动中，公司荣获“最受两地投资者欢迎的上市公司”。
6、环保努力
公司坚持倡导绿色环保理念，积极开展节能降耗，促进节约发展。发展物业项目通过优
化项目规划设计和选用环保、节能材料，不断降低建筑物的能耗。在项目施工过程中，公司
也十分注重新技术的应用 ，例如长沙北辰三角洲在 D1 区的施工中，引入国际领先、湖南
省首次采用的新型脚手架--“全集成升降防护平台”，其智能化操控、架体转向折叠的功能，
不仅能在高空危险作业中加大对施工人员安全的保护力度，更能有效缩短爬升时间、提高施
工效率。
对于持有型物业，公司通过管理和技术手段，采取多项措施，大力挖掘节能降耗的潜力，
为建设“绿色北京”贡献力量。其中五洲皇冠假日酒店正在积极进行热力回收系统的前期技
术评估，待该系统条件成熟并投入使用后，将在未来帮助企业节约经济成本的同时，达到节
能减排的效果；写字楼公司积极传播绿色理念，组织客户参与地球一小时活动，并对写字楼
加装用电分项计量装置，对能源消耗进行动态控制和管理；公司辖属的公用设施管理分公司
（负责公司主要持有型物业的设备系统管理维护和能源管理统计）还积极参与“创建节水型
企业”活动，在公司持有型物业中进行了专业水平衡测试，凭借系统的管理和完善的设备，
相关节水指标均符合评估标准，被北京市水务局授予的“节水型（企业）单位”称号。
三、财务状况回顾与分析
主要财务指标变动 单位：元 币种：人民币
项目 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 变动额 变动率 主要变动原因
主要为 2011 年收
应收账款 35,613,171 94,006,533 -58,393,362 -62.12%
到应收购房款
主要为新增预售
预付账款 439,740,106 315,919,371 123,820,735 39.19% 房地产开发项目
预缴税金所致
主要为房地产开
存货 17,883,333,660 15,149,892,649 2,733,441,011 18.04% 发项目工程支出
增加所致
主要由于房地产
预收款项 3,664,700,844 2,151,964,823 1,512,736,021 70.30% 开发项目预售房
款增加所致；
一年内到 主要由于 2012 年
期的非流 1,579,000,000 288,000,000 1,291,000,000 448.26% 需偿还借款增加
动负债 所致
主要由于子公司
少数股东 110,478,249 173,511,315 -63,033,066 -36.33%
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
权益 分配利润所致
项目 2011 年度 2010 年度 变动额 变动率 主要变动原因
主要由于房地产
开发项目当期结
营业收入 3,968,933,244 5,564,129,051 -1,595,195,807 -28.67%
转的收入减少所
致
主要由于 2011 年
营业收入减少相
营业成本 1,935,864,161 3,654,976,186 -1,719,112,025 -47.03%
应结转成本减少
所致
主要由于 2011 年
营业税金 营业收入减少相
342,753,013 472,310,348 -129,557,335 -27.43%
及附加 应计提税金减少
所致
2010 年度已计提
坏账准备应收款
资产减值 项收回，本年度是
136,051 -4,010,353 4,146,404 -103.39%
损失 根据坏账准备计
提政策补提坏账
损失
主要由于 2011 年
对合营企业投资
投资收益 -6,591,960 -19,513,596 12,921,636 -66.22% 损失以将长期股
权投资减记至零
为限所致
所得税费 2011 年度利润总
174,242,202 131,829,392 42,412,810 32.17%
用 额增加所致
主要由于投资物
业和酒店出租率
或入住率提高及
利润总额 665,144,151 436,346,307 228,797,844 52.43%
利润率较高的房
地产开发项目销
售所致
2011 年度利润总
净利润 490,901,949 304,516,915 186,385,034 61.21%
额增加所致
2011 年度利润总
归属于母
额增加及 2011 年
公司股东 468,780,243 203,058,165 265,722,078 130.86%
度利润主要源于
的净利润
分公司所致
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
基本每股 2011 年度利润总
0.14 0.06 0.08 133.33%
收益 额增加所致
经营活动产 主要由于发展物业可
生的现金流 67,732,622 -661,903,655 729,636,277 110.23% 售面积增加及投资物
量净额 业收入增长所致
主要是由于国家会议
投资活动产 中心及配套项目完工
生的现金流 -97,631,598 -391,300,650 293,669,052 75.05% 并投入使用，固定资产
量净额 及投资性房地产投资
减少所致
主要由于本年度借款
筹资活动产
较去年增加及偿还借
生的现金流 317,859,168 -994,105,827 1,311,964,995 131.97%
款较去年同期减少所
量净额
致
主要供应商和客户情况
公司 2011 年度前五名客户销售收入的总额为 84,545.52 万元(2010 年度：42,615.86 万
元)，占公司 2011 年度营业收入的比例为 21.30%(2010 年：7.66%)
公司 2011 年度前五名采购供应商采购金额为：88,076.70 万元，（公司 2010 年度：
50,383.71 万元）,占本集团采购金额的 30.59%（2010 年：13.13%）
2011 年主要控股公司经营情况和业绩
持股 表决权 持股比例
被投资 业务性
注 册 比例 比例 与表决权
单位全 注册资本 质及经 净资产 净利润
地 比例不一
称 营范围 (%) (%)
致的原因
北京北
辰房地
北京 房地产
产开发 不适用
市 500,180,000 开发 98.83 98.83 1,297,600,158 88,280,949
股份有
限公司
北京兴
荣基房
北京 房地产
地产开 30,000,000 50.40 51.00 间接持股 61,014,260 46,310,806
市 开发
发有限
公司
北京北
北京 房地产
辰会议 1,700,000,000 100.00 100.00 不适用 1,700,000,000
市 开发
中心发
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
展有限
公司
长沙北
辰房地
长沙 房地产
产开发 1,200,000,000 100.00 100.00 不适用 1,128,584,226 -32,871,781
市 开发
有限公
司
公司总体财务状况分析
报告期末公司总资产 2,851,324 万元，比上年期末增长 10.77%。公司资产结构优良，其
中：流动资产占公司总资产 74.71%；存货占公司总资产 62.72%，投资性房地产、固定资产
及在建工程项目占公司总资产 25.12%。报告期末，公司负债总额 1,882,564 万元，其中预收
账款为 366,470 万元，占负债总额 19.47%；银行借款 813,530 万元，占负债总额的 43.21%。
公司资产负债率为 66.02%。
2011 年度公司实现营业收入 396,893 万元，实现利润总额 66,514 万元，同比增长 52.43%。
基本每股收益 0.14 元，同比增长 133.33%。
公司本年受投资物业新增项目提前完成经营爬坡期、房地产结算中普通商品房比例上升和
母公司项目结算收入占比较高影响，2011 年度利润总额较去年同期增长 52.43%；归属于母
公司股东的净利润同比增长 130.86%。
公司投资物业原有项目稳步攀升，新增项目快速走出“爬坡期”，使投资物业整体效益大
幅增长，成为公司经济效益快速提升的主力军。公司发展物业因上年同期北辰福第两限房项
目集中办理入住并结转收入，本年结转项目中普通商品房比重上升，毛利率高于上年同期的
27.6%，使 2011 年归属于母公司净利润较上年大幅增长。
四、二零一二年经营环境展望及潜在影响
今年是“十二五”规划承上启下的重要一年，虽然宏观调控已经取得阶段性成果，但经
济发展仍面临增长下行压力和物价上涨压力并存的潜在风险，在“稳中求进”的基调下，我
国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增
加调控的针对性、灵活性和前瞻性，加快推进发展方式转变和结构调整，以保持国民经济平
稳较快发展和物价总水平基本稳定。
就发展物业而言，中央经济工作会提出坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，预
示着在房地产价格未见明显松动之前，针对房地产市场的宏观调控不仅仍将持续，而且会更
加深入。随着限购、限贷政策的持续深化，消费者观望情绪日渐加重，销售去化速度明显下
降，库存压力不断上升，受限于资金环境难有明显改善，开发企业不得不缩减土地储备开支
和投资规模，市场将进入去库存和再平衡阶段，房地产行业面临全面回调，房价下行已趋势
明显。受上述因素影响，房地产市场走势具有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，
期间市场一旦出现大幅波动，将可能对公司稳定运营和房地产销售带来一定风险。
就投资物业而言，建设中国特色世界城市，打造“三个北京”（绿色北京、人文北京、
科技北京），积极发展旅游业，为投资物业创造了良好的发展环境。《北京市“十二五”时期
会展业发展规划》提出将北京建设成为亚洲会展之都、全球国际会议五强举办地之一、中国
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
会展行业的引领者，会展市场的整体收入将保持 16%－20%的年均增长率，会展业面临巨大
发展机遇。此外，酒店、公寓、写字楼整体供应速度放缓，需求稳步回升，供求矛盾趋于缓
和，价格也将重拾上升趋势。相对于住宅地产，在经济发展方式转变和消费转型的过程中，
商业物业仍将保持快速发展，根据莫尼塔消费行业报告，过去十年我国的居民消费率仅
38.8%，远低于发达国家 50%-70%的消费水平，随着国际贸易和投资增速回落，扩大内需特
别是消费需求，将使商业物业市场得到大力发展。公司持有并经营逾 120 万平方米的优质投
资物业（含酒店）和商业物业，市场巨大的发展空间和加速建设“中国特色世界城市”、打
造“三个北京”，都将对公司产生积极影响，进而促进存量项目经营稳步提高，新增项目收
益再攀新高。
五、二零一二年管理层应对
二零一二年，公司将以稳健运营为基础，深入研究宏观经济和政策的变化，不断增强新
形势下对市场走势的预判和市场机遇的把握，及时调整业务策略，加速项目周转，加强对现
金流的分析和运用，择机扩充土地储备。同时，通过整合营销进一步巩固“以会展带动其他
业态经营发展”的核心竞争力，继续提升存量资产和新增资产的经营效益，着力强化“物业
开发”加“物业持有经营”的综合运营优势，在控制风险中实现公司的可持续发展和经营业
绩的稳步提升。二零一二年，公司将以提高经营效益为中心，提高专业化水平，全力促进主
业发展。深入实施全面预算管理，继续落实成本费用责任制，强化成本费用控制，使公司持
续健康发展。
1、发展物业
公司将积极应对市场变化，采取灵活多样的业务策略，通过缩短项目开发周期，并全力
提升销售速度，进一步提高项目的静态收益率、周转率和资产收益水平，其中碧海方舟将在
大力塑造品牌形象、扩大市场影响的同时，积极推进别墅产品销售，北辰福第 A09 区商业
公建将在力争年底结构封顶的基础上，加速沿街商业的销售。针对当前相对低迷的土地市场，
公司还将积极寻找市场机会，择机在具有发展潜力的二、三线城市增加土地储备，不断增强
发展物业的可持续发展能力。
二零一二年，公司还将继续加速长沙北辰三角洲的建设，持续进行营销创新和品牌打造，
保持开发规模和销售量的持续增长。在工程建设方面，D3 区将于四月竣工，确保上半年客
户入住，E5 区力争十一月完成验收，并于年内开始逐步交付，A1、D1 区年底前实现结构
封顶并开始装修施工，D2 区结构达到 10 层，并实现新开工 E3 区住宅组团 39 万平方米。
随着长沙北辰三角洲项目开发的全面展开，公司将围绕以 A1 区写字楼为主的商务产品线、
以 D1 区滨江公寓为主的豪宅产品线和以 E5、D2 区为主的普宅产品线，不断创新营销模式，
重点加强省内外区域的市场拓展，积极拓宽商务写字楼营销渠道，把商业招商和产品销售有
机结合，在确保项目持续热销的同时，不仅要将北辰三角洲建设成为长沙“一江两岸，山水
洲城”人居理念的城市名片，更要将其打造成具有全国知名度和影响力的强势品牌。
二零一二年，公司预计实现新开工面积 59.5 万平方米，开复工面积 235.4 万平方米，竣工
面积 56.1 万平方米。力争销售 25.5 万平方米，签订合同金额人民币 40.5 亿元。
2、投资物业（含酒店）
公司将以北京建设世界城市、打造“三个北京”为契机，充分利用投资物业业态丰富、
联动性强的综合优势和均处于亚奥核心区的地缘优势，继续实施整合营销的业务策略，进一
步巩固“以会展带动其他经营业态发展”的核心竞争力，不断提升存量和新增资产经营收益，
为投资物业（含酒店）板块和公司整体收入水平的持续上升提供有力支持。此外，公司将紧
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
抓“十二五”期间北京投资物业面临巨大发展的重要机遇，以“面向世界、面向未来”的超
前眼光，制订亚运村综合物业群的再造方案，为谋划投资物业（含酒店）板块的跨越式发展
奠定产品基础。同时，全力将公司的会展业务和“北辰会展”品牌打造成为北京乃至全国会
展场馆的旗舰，并利用业已形成的优势，力争扩大会展管理市场，延伸会展上下游业务链，
加快推进公司会展场馆的品牌输出和低成本扩张。
3、商业物业
二零一二年，公司商业物业将以不断提高专业化经营和精细化管理水平为基础，全力抓
好市场准确定位、品牌招商落实、营销推广等关键工作，发挥多项目联合推广优势，努力缩
短新开项目爬坡期，提高北辰商业物业的运营能力和在亚奥地区的市场占有率。
4、融资工作和资本开支
公司将在加速项目开发、营销推广和周转速度的同时，进一步加强资金管理和计划管理，利
用“总部融资”模式的优势，合理统筹安排资金运作，重点强化对货币资金的合理配置、调
动及使用，降低资金成本，提高使用效率，确保资金的安全性和流动性。此外，公司将加强
对宏观调控走向和资本市场变化的研究，大力探索多元化、多渠道的创新融资模式，积极尝
试房地产基金管理公司的运作，争取利用权益杠杆撬动较大的开发规模，进而提升公司可持
续发展的能力。
二零一二年，公司预计固定资产投资人民币 3.4 亿元，按工程进度付款，资金来源安排
为自有资金。
六、公司优劣势、面临问题和风险因素分析
1、公司发展的优势简要分析
公司的优势主要体现在准确的机会把握能力、独特业务模式的抗风险能力和综合运营能
力。首先，公司对于市场变化和走势具有较强的前瞻能力和把握能力，面对空前的房地产宏
观调控，积极调整销售策略取得优异经营成果，同时，抓住北京大力发展会展业和市场整体
回暖的有利局面，投资物业新增资产提前完成经营爬坡，为公司业绩的显著回升提供了强力
支持。其次，公司“物业开发”加“物业持有经营”的独特业务结构，既可以通过房地产开
发获得快速增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力优于纯开发
的房地产企业。最后，公司集发展物业、投资物业和商业物业为一体的综合运营能力，及三
大业务的互相促进、优势互补，使公司在大型、综合房地产项目的开发中具有明显优势。
2、公司发展的劣势简要分析
随着公司经营规模的不断扩大和大量持有型物业投入使用，对人才需求的快速上升和目
前公司人才储备之间的缺口有待进一步弥补。
3、公司发展面临的问题和风险分析
公司发展面临的问题和风险，主要来自于发展物业市场风险和短期经营风险。
（1）发展物业市场风险
中央经济工作会提出坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，预示着在房地产价格
未见明显松动之前，针对房地产市场的宏观调控不仅仍将持续，而且会更加深入。随着消费
者观望情绪日渐加重，销售去化速度明显下降，受限于资金环境难有明显改善，开发企业不
得不缩减土地储备开支和投资规模，市场将进入去库存和再平衡阶段，房地产行业面临全面
回调，房价下行已在所难免。受上述因素影响，房地产市场走势具有较大的不确定性，而房
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
地产项目运作周期较长，期间市场一旦出现大幅波动，将可能对公司稳定运营和房地产销售
带来较大的风险。
针对上述发展物业市场风险，公司将积极应对市场变化，采取灵活多样的业务策略，通
过缩短项目开发周期，并全力提升销售速度，尤其是商业地产和高端项目的销售，进一步提
高项目的周转速度和收益水平，在具有发展潜力的二、三线城市择机增加土地储备，不断增
强发展物业的核心竞争力和可持续发展能力。此外，公司将根据需求的变化，加速京内共计
8.7 万平方米的商业及公建销售，并同步寻求大客户整售，缓解国家宏观调控和地方细则对
公司实现整体经营目标的冲击。
（2）公司短期经营风险
在发展物业方面，虽然碧海方舟二期已于二零一一年七月开工建设，长河玉墅二期目前
也已经取得规划意见的复函，但距离竣工入住、确认收入还需较长时间，进而导致公司短期
内可供结算的高毛利率产品减少，并对经营业绩产生影响。
针对上述公司短期经营风险，对于碧海方舟、长河玉墅低密度项目的二期工程，公司将
根据市场形势的变化，加快碧海方舟的销售筹备和预售许可证的办理，尽早实现对公司未来
业绩的支持；长河玉墅将继续加速推进各项手续报批和施工前期准备，一旦获得相关许可，
力争尽早开工，并实现对公司销售业绩的支持。
4、公司可持续发展能力分析
公司“进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展”
的经营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发能力相匹配的 590 万平方
米的适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件；面对低迷的房地产市场环境，120
万平方米持有型物业持续经营所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的强力支持；三大主
业互相促进、优势互补的“三位一体”综合运营模式，面对市场波动时较强的抗风险能力，
是公司可持续发展的根本基础。随着投资物业新增资产提前完成经营爬坡，长沙北辰三角洲
项目持续热销，公司三大业务板块项目运作扎实推进，经营规模不断扩大，可持续发展能力
也将持续提高。
5.3 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%) 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
出售开发 增加 21.05
1,684,241,643 865,024,831 48.64 -54.44 -67.68
产品业务 个百分点
零售商业 减少 1.84
404,834,267 252,231,231 37.70 14.89 18.38
业务 个百分点
投资物业
增加 6.73
和酒店业 1,760,228,363 738,971,098 58.02 24.46 7.26
个百分点
务
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分产品 营业收入 营业成本 毛利率(%) 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
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北京北辰实业股份有限公司 2011 年年度报告摘要
绿色家园 增加 19.88
946,270,081 327,074,926 65.44 203.51 92.69
项目 个百分点
北辰香麓
B、C、D 区 增加 6.66
592,431,390 421,835,220 28.80 78.76 63.46
（温泉项 个百分点
目）
减少 27.14
香山清琴 104,625,975 72,394,019 30.81 -86.66 -78.06
个百分点
北辰福第
减少 11.90
两限房（常 40,914,197 43,720,666 -6.86 -97.25 -96.90
个百分点
营项目)
5.4 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明
报告期内公司投资物业（含酒店）利润占三大板块利润比例为 45.18%，较上年同期增长
17 个百分点。投资物业原有项目稳步攀升，新增项目快速走出“爬坡期”，使投资物业整体
效益大幅增长，利润水平快速上升，较上年同期增加 105.50%。
公司发展物业利润占三大板块利润比例为 51.24%，较上年同期降低 18 个百分点。主要由
于发展物业各开发项目可结转房源减少所致。
商业物业利润占三大板块利润比例 3.58%，较上年同期增长 0.6 个百分点。主要是由于尽
管新开项目仍处于经营培育期，但受益于存量项目经营持续提升，二零一一年商业物业实现
税前利润同比增长 52.70%。
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
17
