北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
北京北辰实业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 北辰实业 股票代码 601588
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 北京北辰实业股份 股票代码 0588
股票上市交易所 香港交易所
股票简称 08 北辰债 股票代码 122013
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末)
（%）
总资产 29,483,823,785.00 28,513,238,612.00 3.40 25,740,009,334.00
归属于上市公司股东的
10,109,496,972.00 9,577,119,873.00 5.56 9,175,655,893.00
净资产
经营活动产生的现金流
473,534,358.00 67,732,622.00 599.12 -661,903,655.00
量净额
营业收入 5,735,903,865.00 3,968,933,244.00 44.52 5,564,129,051.00
归属于上市公司股东的
633,387,699.00 468,780,243.00 35.11 203,058,165.00
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 635,022,960.00 469,334,193.00 35.30 202,202,694.00
利润
加权平均净资产收益率 增加 1.43 个百
6.43 5.00 2.23
（%） 分点
1
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基本每股收益（元／股） 0.19 0.14 35.71 0.06
稀释每股收益（元／股） 0.19 0.14 35.71 0.06
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 294,638 291,397
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
北京北辰实业集团
国有法人 34.482 1,161,000,031 0 冻结 150,000,000
有限责任公司
HKSCC
NOMINEES 境外法人 20.328 684,442,498 0 无 0
LIMITED
北京王府井百货
（集团）股份有限 国有法人 4.069 137,000,000 0 无 0
公司
中航鑫港担保有限 境内非国
2.185 73,573,353 0 无 0
公司 有法人
浙江海越股份有限 境内非国
0.802 27,000,000 0 无 0
公司 有法人
招商证券股份有限
公司客户信用交易 其他 0.485 16,327,556 0 无 0
担保证券账户
境内自然
陈惠 0.402 13,550,000 0 无 0
人
中国农业银行股份
有限公司－新华优 境内非国
0.302 10,170,075 0 无 0
选分红混合型证券 有法人
投资基金
中国建设银行－华
境内非国
夏红利混合型开放 0.297 9,999,950 0 无 0
有法人
式证券投资基金
兴业国际信托有限
公司－新股申购单
境内非国
一资金信托项目 0.242 8,158,571 0 无 0
有法人
(建行财富第一期
(23 期))
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，
上述股东关联关系或一致行动 为代表多个客户持有；第 3 大股东北京王府井百货（集团）股份有
的说明 限公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民
政府国有资产监督管理委员会；公司未知其余股东之间是否存在关
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联关系，也未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定
的一致行动人。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］
94 号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管
理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，公司控股股东北京北
辰实业集团有限责任公司持有的 150,000,000 股股份目前处于冻结状态。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
董事长报告
各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一二年十二月三十一日之年度经营业
绩报告。
截至二零一二年十二月三十一日，按照中国会计准则，受房地产开发项目结算增加和投
资物业经营业绩快速提高的带动，公司实现营业额人民币 573,590.4 万元，同比上升
44.52 %，实现利润总额、净利润和归属于母公司股东的净利润分别为人民币 82,283.2 万元、
60,956.4 万元和 63,338.8 万元，同比分别大幅上升 23.71 %、 24.17 %和 35.11 %。每股收
益为人民币 0.19 元，较二零一一年提高 35.71 %。
面对持续的房地产宏观调控和逐渐提升的投资物业需求，二零一二年，既是公司发展物
业努力化解风险取得良好成绩的一年，又是投资物业紧抓市场机遇实现快速增长的一年，更
是公司创新发展工作取得开拓性进展的一年。从长沙北辰三角洲项目持续热卖、销售指标连
续 3 年保持增长，到国家会议中心全成本盈利、创造国内外会展场馆运营奇迹，再到深化创
新发展模式、成功实现品牌扩张的突破，成绩的取得不仅是公司管理层辛勤努力的结果，更
是近 5000 名干部员工努力奋斗的结果。
展望二零一三年，在“稳中求进”的总基调下，我国经济运行将持续向好。就房地产而
言，随着国五条的出台，预示房地产宏观调控仍将持续，而且可能更加深入，房地产行业仍
将面临波动发展。此外，随着投资物业和商业物业市场氛围日渐成熟，北京市对“中国特色
世界城市”以及“绿色北京、人文北京、科技北京”的倾力打造，也将为行业发展提供更广
阔的前景和空间。
风险与机遇同在，发展与挑战并存。二零一三年既是公司十二五规划承上启下的一年，
又是公司经营要达到新高度、创新发展要实现新突破的一年。公司将以资本扩张、品牌扩张
和低成本扩张三个战略拓展为核心，在深入研判市场、政策和竞争对手的基础上，坚持创新
发展理念、创新发展模式和创新发展战略。一方面，以加强会展场馆输出管理和全面启动会
展上游业务为驱动力，在寻求重资产投资型业务扩张的同时，大力推进品牌扩张战略和低成
本扩张战略，使重资产投资性业务与轻资产服务性业务并行发展，开创公司创新发展的新格
局；另一方面，以实现房地产扩张发展和投融资产融结合的突破为核心，充分提炼和发挥北
辰综合运营优势，强化并完善城市综合体开发与运营模式，深入推进低成本扩张战略，积极
探索可复制的新型房地产业务模式，使用权益杠杆努力寻找合作并购的投资机会，结合资本
扩张战略的实施，开拓公司跨越式发展的新路径。
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“物业开发销售”加“物业持有经营”的业务模式和抗风险能力，使公司在房地产行业
中形成了独特的核心竞争力。二零一三年，公司将紧扣发展主题，坚定不移，坚持不懈，勇
于探索，敢于创新，为公司开辟出一条可持续发展的道路。全体北辰人也将以高度的责任感
和使命感，不负投资人的重托，为实现公司“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，
为实现“创建全国大型一流房地产综合运营企业”的战略目标而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并
对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
经营环境
二零一二年，面对复苏乏力的世界经济，我国经济在“稳中求进”的总基调下，以加快
转变经济发展方式为主线，通过实施积极的财政政策和稳健的货币政策，物价涨幅稳步回落，
国内经济呈现出稳步回升的良好态势，全年 GDP 增速达到 7.8%。
1、发展物业
二零一二年，政府坚持房地产宏观调控不动摇，但随着货币政策的适度宽松，刚性需求
及改善性需求逐步释放，下半年开始全国部分大中型城市销售面积逐月稳步回升，销售价格
出现明显上扬。根据统计局的数据（下同），二零一二年全国房地产市场商品住宅销售面积
为 98,468 万平方米，同比上涨 2.0 %，增幅较二零一一年回落 1.9 个百分点。全年商品住
宅平均销售价格为人民币 5,430 元/平方米，同比上涨 8.4 %，增幅较去年上升 2.3 个百分
点。
北京房地产市场受部分开发商以价换量的策略带动，二季度以来销售指标持续向好，下
半年受刚性需求和改善性需求快速释放的影响，市场去化加速并再度呈现量价齐升态势。二
零一二年北京市商品住宅销售面积、销售金额分别为 1,483 万平方米和人民币 2,456 亿元，
同比分别大幅上升 43.3 %和 52.9 %，平均售价为人民币 16,554 元/平方米，同比上升 6.7 %。
长沙房地产市场受供需基本平衡的供求关系影响，市场表现较为平稳，销售价格小幅上
升。此外，从产品结构来看，随着超高层建筑的不断涌现，以城市综合体为主导的多元化发
展模式已成为支撑长沙房地产市场的重要力量之一。二零一二年长沙房地产市场商品住宅成
交面积为 1,385 万平方米，较二零一一年基本持平，销售价格达到人民币 5,602 元/平方米，
较去年小幅上涨 2.2 %。
2、投资物业（含酒店）
在北京市建设有“中国特色世界城市”和打造“五都一城”的历史机遇下，北京投资物
业（含酒店）市场经营环境持续向好，需求稳步增长。写字楼市场受新增供应放缓和吸纳量
稳步提升的叠加影响，空置率连续走低，租金水平再创新高；高星级酒店市场借助北京良好
的经济发展环境和对会展旅游业的强力开发，平均房价和出租率稳步上升；公寓市场由于新
增项目供给放缓，需求持续旺盛，出租率高位运行，租金水平不断上涨；会展市场在北京市
“全球国际会议五强举办地之一”的倾力打造下，市场需求稳步提升，经济效益和社会效益
日益凸显。此外，战略性新兴产业和文化创意产业的快速发展，也为北京会展业提供了较好
的发展机遇。
3、商业物业
受前期大量项目集中投放市场和新增供应逐步入市的双重因素影响，市场供过于求的格
局难以在短时间内消除，加之新兴网购业态对传统商业业态消费分流的冲击，市场环境竞争
更为激烈。从短期来看，零售企业通过并购等方式，提高商业集中度，扩大规模及其占有率，
餐饮、娱乐、购物为一体的多元化模式运作已成为北京市商业市场的发展趋势。从长期来看，
国家将牢牢把握扩大内需这一战略基点，增强消费对经济增长的基础作用，商业物业市场仍
将保持较快增长。
4
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报告期经营回顾
面对复杂多变的宏观经济形势和竞争日益激烈的行业市场环境，公司积极拓展营销思
路，灵活应对市场变化，在提升房地产开发项目周转和强化以会展为龙头、带动其他经营业
态协同发展的同时，大力推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张创新发展战略的实施，公司
经营发展再攀高峰。二零一二年，公司实现营业收入人民币 573,590.4 万元，同比上升
44.52 %。受房地产开发项目结算增加和投资物业经营业绩快速提高的带动下，实现利润总
额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币 82,283.2 万元、 60,956.4 万元、 63,338.8 万
元，同比分别上涨 23.71 %、 24.17 %和 35.11 %。此外，报告期内，公司密切关注市场动
态，狠抓销售，营业收入如期实现全年计划；公司严格控制各项成本费用支出，将成本费用
控制在预算指标内。
1、发展物业
报告期内，面对持续的房地产宏观调控，公司积极创新营销思路，采取灵活多样的销售
手段，紧抓重点项目销售，取得良好经营业绩。京内项目方面，碧海方舟别墅二期一经面世
便受到市场追捧，截至年底共完成签约 13 栋，实现合同金额人民币 85,552 万元。长河玉墅
低密度项目二期经过前期艰苦努力，已成功取得规划许可证及施工许可证。马坡项目一期工
程也按期开工，为二零一三年择机入市销售创造了条件。
在京内项目扎实推进的同时，公司加速推进长沙北辰三角洲项目的开发建设和营销推
广。一方面，通过紧锣密鼓的施工建设，截至二零一二年末，长沙北辰三角洲项目开发规模
已达到 211 万平方米，占总建筑规模的 39 %，项目开发建设已全面展开。此外，经过 3
年多的辛苦付出，随着 D3 区和 E5 区住宅分别于 5 月 5 日和 11 月 20 日的交付入住，长沙
北辰三角洲项目已开始进入收获期。报告期内，上述两个组团共实现入住 24.3 万平方米，
确认营业收入人民币 203,048 万元。另一方面，长沙北辰三角洲以出精品，树品牌为手段，
通过创新营销方式和策略，项目自首次开盘以来，销售面积、合同金额和销售套数三大指标
实现连续三年增长，为发展物业板块经营目标的实现奠定了坚实基础。二零一二年长沙北辰
三角洲项目实现销售面积 16.8 万平方米（共计 1,496 套），合同金额（含车位）人民币
169,829 万元，在长沙楼市综合销售排行榜中名列前三，其中，住宅平均售价为人民币 8,521
元/平方米，商业平均售价达到人民币 34,153 元/平方米。
报告期内，受房地产开发项目结算增加的影响，发展物业实现营业收入人民币 320,590.8
万元（含车位），同比上升 90.35 %。由于结算项目结构变化，发展物业税前利润为人民币
67,235.2 万元，同比上升 26.95 %。报告期内，公司新开工面积 54.4 万平方米，开复工面
积 230.2 万平方米，竣工面积 55.3 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币
375,490 万元（含车位）和 26.4 万平方米，区域市场占有率保持稳定。
2、投资物业（含酒店）
公司紧抓北京投资物业（含酒店）市场持续向好的外部机遇，凭借处于亚奥核心区的地
缘优势，充分发挥会展场馆和写字楼两大支柱产业的综合优势，资产经营大幅提升,效益水
平快速增长。二零一二年公司投资物业（含酒店）实现主营业务收入人民币 203,859.3 万元，
同比上升 15.81 %，在不考虑利息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币 60,390.6 万元，
同比大幅上涨 29.33 %，其中北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等新项目经营效
益跨越式增长，税前利润同比增长人民币 1.29 亿元，占整个投资物业（含酒店）板块利润
增长额的 94.35 %，经营呈现诸多亮点。
国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展服务功能区的核心主体，公司坚持以会
展为龙头，带动其他业态共同发展的一体化专业经营模式，不仅构架起公司会展业规模化发
展的新格局，更使北辰会展的行业地位和品牌影响力显著提升。二零一二年，两家会议中心
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共计接待会议、展览 1528 个，其中，国家会议中心作为北京市乃至全国的领军企业和旗舰
品牌，着力强化会议展览的服务管理，通过承办系列大型、高端、国际化的会展活动，在扣
除利息支出后全成本下实现盈利，成为奥运场馆赛后可持续发展的良好典范。北京国际会议
中心经过改造和转型，实现了与国家会议中心的错位经营，中小型会议市场份额不断提升，
特色高端市场开发效果显著，经营业绩稳步增长。此外，公司围绕实现会展品牌输出和做强
会展产业链，积极推行品牌扩张战略，年内成功签约江苏连云港徐圩新区大陆桥会展中心和
广东珠海国际会展中心，成功实现会展品牌扩张的突破，为公司向重资产投资性业务与轻资
产服务性业务并行发展的转变奠定基础。
写字楼业态通过坚持专业化经营理念和多项目联销经营策略，积极调整和置换客户结
构，其中北辰时代大厦和北辰世纪中心在维持高出租率的同时，价格始终保持 CBD 同质项
目水平，带动写字楼业态整体利润持续大幅增长，成为投资物业（含酒店）板块利润的重要
来源。
3、商业物业
商业物业面对激烈的市场竞争形势，认真分析，积极应对，不断满足消费需求的变化，
存量项目经营基本稳定，增量项目商业氛围日益浓厚。
报告期内，商业物业实现营业收入人民币 37,983.6 万元，同比下降 6.17 %。受市场竞
争加剧和新开项目仍处于经营培育期的影响，税前利润为人民币 753.2 万元，同比下降
79.66 %。
4、综合实力与品牌建设
二零一二年公司继续执行品牌规划纲要，品牌价值和行业影响力得到持续提升。在由国
务院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产 TOP10 研究组发布
的研究成果中，公司再次被评为中国复合地产专业领先品牌，公司集物业开发销售和物业持
有经营为一体的复合地产运营模式和企业形象，已得到了消费者和社会的认可。
此外，伴随着北辰会展的快速发展，公司在亚奥核心区集会议、展览、酒店、写字楼、
公寓和商业在内的 120 万平方米持有物业，构成了北辰会展功能区。大批国家级、国际性会
展活动聚集北辰会展，国家会议中心和北京国际会议中心全年共计接待会议、展览 1528 个，
并以高水准和优质服务完成了首届京交会、第二届北京国际电影节和第 37 届国际证监组织
大会等多个重大会展活动，彰显北辰会展服务软实力和为首都经济发展做出贡献的同时，不
仅展示了公司良好的社会形象和价值，更为北辰会展的品牌扩张和管理输出奠定了坚实基
础。
5、投资者关系
作为一家 A+H 股地产上市公司，公司根据两地上市的特点，通过业绩说明会、投资者
见面会、实地调研、项目考察和电话会议等方式多次接待境内、外基金及机构投资者的调研
活动，及时整理市场反馈，梳理行业动态，加强互动沟通，重视并积极听取来自多方股东及
投资者的意见与建议，资本市场地位和影响力不断提升。
6、环保努力
公司一直秉承环境效益和经济效益协调发展的理念，积极通过节能降耗、优化生态环境
等多项措施，实现公司经济发展和环境保护之间的和谐统一。在项目施工过程中，公司重视
环保新技术的应用，例如长沙北辰三角洲在 A1 区写字楼的施工中，采用高性能的围护结构
保温隔热系统和高性能的玻璃幕墙，既满足国内节能标准，又达到美国 ASHRAE（美国供
热制冷空调工程师学会）节能标准要求，最大限度地减少空调及采暖负荷；在冷热源的提供
上，采用高效离心机组和锅炉，设备效率达到美国 ASHRAE 节能标准要求，从源头上减少
了能源消耗。
对于持有型物业，公司通过管理和技术手段，采取多项措施，大力挖掘节能降耗潜力，
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为建设“绿色北京”贡献力量。其中五洲皇冠假日酒店通过投资人民币 17 万元改建蒸汽凝
水余热回收设备，在帮助企业节约经济成本的同时，达到节能减排的效果。公司辖属的公用
设施管理分公司（负责公司主要持有型物业的设备系统管理维护和能源管理统计）传播宣传
绿色理念，积极参与“创建节水型企业”的活动，得到北京市水务局颁发的创建节水型企业
奖励资金。
3.1.1 主营业务分析
3.1.1.1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,735,903,865.00 3,968,933,244.00 44.52
营业成本 3,150,596,045.00 1,935,864,161.00 62.75
销售费用 272,203,029.00 180,286,762.00 50.98
管理费用 614,000,247.00 525,480,734.00 16.85
财务费用 372,310,669.00 311,981,814.00 19.34
经营活动产生的现金流量净额 473,534,358.00 67,732,622.00 599.12
投资活动产生的现金流量净额 -46,104,491.00 -97,631,598.00 52.78
筹资活动产生的现金流量净额 -658,784,006.00 317,859,168.00 -307.26
3.1.1.2 收入
3.1.1.2.1 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司发展物业实现收入 32.06 亿元，同比增长 90.35%。主要由于长沙公司首
开区实现竣工入住，首次结转收入 20.30 亿元所致。
报告期内公司投资物业（含酒店）实现收入 20.39 亿元，同比增长 15.81 %，其中因北
辰会展行业地位和品牌影响力显著提升，国家会议中心实现收入 6.33 亿元，同比增长
35.78 %。
3.1.1.2.2 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内公司发展物业结算面积 33 万平方米，同比增长 227%。主要是长沙公司首开
区实现竣工入住，结算面积 24.32 万平方米，占总结算面积 73.72%。
3.1.1.2.3 新产品及新服务的影响分析
公司围绕实现会展品牌输出和做强会展产业链，积极推行品牌扩张战略，年内成功签约
江苏连云港徐圩新区大陆桥会展中心和广东珠海国际会展中心，成功实现会展品牌扩张的突
破，为公司向重资产投资性业务与轻资产服务性业务并行发展的转变奠定基础。
3.1.1.2.4 主要销售客户的情况
公司截止 2012 年 12 月 31 日前五名客户营业收入的总额为 60,943.42 万元(截止 2011 年
12 月 31 日：84,545.52 万元)，占公司全部营业收入的比例为 10.62 %(公司截止 2011 年 12
月 31 日：21.30%)
3.1.1.3 成本
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3.1.1.3.1 成本分析表
单位:元 币种:人民币
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 上年同期金 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 占总成本
目 额 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
人工成本 149,356,300 4.74 124,367,148 6.42 20.09
资产折旧 265,311,905 8.42 256,552,413 13.25 3.41
投资物业
修理费 34,335,677 1.09 27,311,283 1.41 25.72
（含酒店）
物料消耗 185,674,295 5.89 162,263,690 8.38 14.43
能源费 89,190,392 2.83 84,624,162 4.37 5.40
商业物业 商品成本 219,557,616 6.97 252,231,231 13.03 -12.95
房地产开发
发展物业 2,029,017,951 64.40 865,024,831 44.68 134.56
成本
3.1.1.3.2 主要供应商情况
公司截止 2012 年 12 月 31 日前五名采购供应商采购金额为：204,864.75 万元，（公司截
止 2011 年 12 月 31 日：88,076.70 万元）,占本公司采购金额的 52.67 %（公司截止 2011 年
12 月 31 日：30.59%）。
3.1.1.4 费用
面对持续的房地产宏观调控，为加快开发项目周转速度，提高销售力度。报告期内公司
销售费用 2.72 亿元，较去年同期增长 51%，主要为 2012 年公司发展物业销售面积 26.43 万
平方米，同比增幅 9.35%。
3.1.1.5 研发支出
3.1.1.5.1 情况说明
根据公司业务类型及经营开展需要，公司无研发业务类型，无研发支出。
3.1.1.6 现金流
报告期内公司经营活动现金流量净额 4.74 亿元，较去年同期增长 4.06 亿元，主要为公
司发展物业和投资物业（含酒店）销售收入大幅增长所致。
报告期内公司投资活动现金流量净额-0.46 亿元，去年同期-0.98 亿元，主要为国家会议
中心及其配套完工项目的工程尾款支出较去年同期减少所致。
报告期内公司筹资活动现金流量净额为-6.59 亿元，较去年同期减少 307.26%，主要为
公司偿还银行借款较去年同期增幅较大所致。
3.1.1.7 其它
3.1.1.7.1 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内由于公司发展物业结算面积增加及投资物业新项目经营业绩增长，公司实现营
业收入 57.36 亿元，同比增长 44.52%。实现利润总额 8.23 亿元，同比增长 23.71 %，基本每
8
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
股收益 0.19 元，同比增长 35.71%。
报告期内公司投资物业（含酒店）利润占三大板块利润比例为 47.04 %，较上年同期增
长 1.86 个百分点。投资物业利润总额较上年同期增加 29.33%。主要为 2012 年国家会议中
心利润总额为 1.3 亿元，较去年同期增长 123.98%所致。
公司发展物业利润占三大板块利润比例为 52.37 %，较上年同期增长 1.13 个百分点。发
展物业利润总额较去年同期增长 26.95%，主要为长沙公司首开区实现竣工入住，发展物业
整体利润较去年同期增长 1.43 亿元所致。
商业物业利润占三大板块利润比例 0.59 %，较上年同期下降 2.99 个百分点。商业利润
较去年同期下降 79.66%，主要为周边商业数量增加，市场竞争加剧，公司新增商业物业处
于爬坡阶段。
3.1.1.7.2 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司以稳健运营为基础，深入研究宏观经济和政策的变化，不断增强新形势
下对市场走势的预判和市场机遇的把握，及时调整业务策略，加速项目周转，加强对现金流
的分析和运用。
报告期内，受房地产开发项目结算增加和投资物业经营继续大幅上升的带动，公司实现
营业额人民币 573,590.4 万元，同比上升 44.52 %，营业收入如期实现全年计划；公司严格
控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。
3.1.2 行业、产品或地区经营情况分析
3.1.2.1 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
出售开发 减少 11.93
3,205,908,611 2,029,017,951 36.71 90.35 134.56
产品业务 个百分点
零售商业 增加 4.50
379,835,991 219,557,616 42.20 -6.17 -12.95
业务 个百分点
投资物业
增加 2.79
和酒店业 2,038,593,287 798,825,271 60.81 15.81 8.10
个百分点
务
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
绿色家园 增加 0.34
644,419,610 220,515,655 65.78 -31.90 -32.58
项目 个百分点
北辰香麓 241,775,198 164,792,589 31.84 -59.19 -60.93 增加 3.04
9
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
B、C、D 区 个百分点
（温泉项
目）
北辰香麓 A
区(温泉镇 56,301,999 40,097,692 28.78
项目)
北辰福第
增加 12.09
两限房（常 142,934,170 135,462,411 5.23 249.35 209.84
个百分点
营项目)
长沙北辰
三角洲 D3、 2,030,477,634 1,457,044,533 28.24
E5
二零一二年，发展物业实现营业收入人民币 320,590.8 万元（含车位），同比上升
90.35 %。受房地产开发项目结算有所增加的带动，税前利润为人民币 67,235.2 万元，同比
上升 26.95 %。
二零一二年，公司投资物业（含酒店）实现主营业务收入人民币 203,859.3 万元，同比
上升 15.81 %，实现税前利润人民币 60,390.6 万元，同比大幅上涨 29.33 %，其中，北辰
时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等新项目经营效益大幅上升，实现税前利润同比增
长人民币 1.29 亿元，占整个投资物业（含酒店）板块利润增长额的 94.35 %。
3.1.2.2 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 3,689,799,512 -6.59
长沙地区 2,030,477,634
报告期内，长沙公司首开区实现竣工入住，本年度结转销售收入 203,048 万元，占本公
司主营业务收入的 35.5%。
3.1.3 资产、负债情况分析
3.1.3.1 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
应收账款 51,312,047 0.17 35,613,171 0.12 44.08
存货 18,898,021,522 64.10 17,883,333,660 62.72 5.67
长期股权投
7,278,824 0.02
资
短期借款 1,200,000,000 4.07 700,000,000 2.45 71.43
应收账款：主要为投资物业和酒店收入增长所致。
存货：主要为房地产开发项目工程支出增加所致。
10
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
长期股权投资：主要由于本年新增联营企业投资所致。
短期借款：主要由于本年新增短期借款所致。
3.1.3.2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
公司不存在与公允价值计量相关的项目，主要资产计量属性在本报告期内未发生变化。
3.1.3.3 其他情况说明
报告期末公司总资产 294.84 亿元，比上年期末增长 3.40%。其中：流动资产占公司总
资产 75.67%；存货占公司总资产 64.10%；投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司
总资产 24.16%。报告期末，公司负债总额 192.88 亿元，比上年期末增长 2.45%。其中预收
账款为 39.83 亿元，占负债总额 20.65%；银行借款 83.86 亿元，占负债总额的 43.48%。公
司资产负债率为 65.42%,比上年期末下降 0.60 个百分点。
3.1.4 核心竞争力分析
公司的优势主要体现在准确的机会把握能力、独特业务模式的抗风险能力和综合运营能
力。首先，公司对于市场变化和走势具有较强的前瞻能力和把握能力，面对持续的房地产宏
观调控，公司积极调整销售策略取得良好经营成果，同时，抓住北京大力发展会展业和市场
整体回暖的有利局面，投资物业（含酒店）新增资产经营实现快速增长，为公司主营业务核
心经营业绩的大幅上升提供了强力支持。其次，公司“物业开发销售”加“物业持有经营”
的独特业务模式，既可以通过房地产开发获得快速增长收益，又能通过出租、经营物业获得
长期稳定收益，抗风险能力优于纯开发的房地产企业。最后，公司集发展物业、投资物业和
商业物业为一体的综合运营能力，及三大业务的互相促进、优势互补，使公司在大型、综合
房地产项目的开发中具有明显优势。
3.1.5 投资状况分析
3.1.5.1 对外股权投资总体分析
本报告期内，本公司持有股权的北京北极星房地产投资基金管理有限公司于 2012 年 7
月 17 日成立，主营业务为非证券业务的投资管理、咨询。公司初始投资成本为 900 万元，
持股比例 30%，表决权比例 40%。
3.1.5.2 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
3.1.5.2.1 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
3.1.5.2.2 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3.1.5.3 募集资金使用情况
3.1.5.3.1 募集资金总体使用情况
单位:元 币种:人民币
募集年 募集方 募集资金总 本年度已使用 已累计使用募 尚未使用募 尚未使用募集
份 式 额 募集资金总额 集资金总额 集资金总额 资金用途及去
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北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
向
首次发
2006 3,517,070,000 0 3,517,070,000 0 无
行
2008 公司债 1,681,300,000 0 1,681,300,000 0 无
合计 / 5,198,370,000 0 5,198,370,000 0 /
3.1.5.3.2 募集资金承诺项目使用情况
单位:元 币种:人民币
未
募
达
集
是 是 到
资
承 是 否 否 计
金 变更原
诺 否 符 项 预 符 划
本 募集资金实 产生 因及募
项 变 募集资金拟 合 目 计 合 进
年 际累计投入 收益 集资金
目 更 投入金额 计 进 收 预 度
度 金额 情况 变更程
名 项 划 度 益 计 和
投 序说明
称 目 进 收 收
入
度 益 益
金
说
额
明
报 告
奥
期 内
运 已
实 现
媒 否 1,714,570,000 1,714,570,000 是 竣 是
效 益
体 工
13518
村
万元。
北辰大
厦项目
由于市
场需求
以及产
品定位
报 告 发生变
北 期 内 化和设
已
辰 实 现 计变更
是 1,202,850,000 1,202,850,000 是 竣
大 效 益 等原因
工
厦 12535 使预计
万元。 总投减
少，该
项目变
更已经
2008 年
5 月 6
日召开
12
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
的 2007
年年度
股东大
会 及
2011 年
6 月 1
日召开
的 2010
年年度
股东大
会 批
准。
偿
还
否 183,400,000 183,400,000 是
债
项
2008 年
5 月 6
日召开
的 2007
年年度
股东大
会 批
准，北
辰大厦
项目预
一 计总投
般 资 由
营 161,910
是 336,970,000 336,970,000 是
运 万元调
资 减 为
金 128,213
万元，
剩余募
集资金
33,697
万元及
利息，
变更为
一般营
运 资
金。
一 2011 年
是 79,280,000 79,280,000 是
般 6 月 1
13
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
营 日召开
运 的 2010
资 年年度
金 股东大
会 批
准，将
北辰大
厦项目
节余募
集资金
7,928
万元及
利息，
变更为
一般营
运 资
金。
偿
还
银
行
借
款
及 否 1,681,300,000 1,681,300,000 是
补
充
流
动
资
金
合
/ 5,198,370,000 5,198,370,000 / / / / / /
计
3.1.5.3.3 募集资金变更项目情况
单位:元 币种:人民币
变更投资项目资金
416,250,000
总额
是 是
否 变更 否
本年 项 未达到
变更后 对应的 符 项目 产生 符
变更项目拟 度投 累计实际投 目 计划进
的项目 原承诺 合 的预 收益 合
投入金额 入金 入金额 进 度和收
名称 项目 计 计收 情况 预
额 度 益说明
划 益 计
进 收
14
北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
度 益
一 般 营 北辰大
336,970,000 336,970,000 是
运资金 厦
一 般 营 北辰大
79,280,000 79,280,000 是
运资金 厦
合计 / 416,250,000 416,250,000 / / / / /
3.1.5.4 主要子公司、参股公司分析
2012 年主要控股公司经营情况
持股比
业务
例与表
被投资 注 性质 持股 表决权
决权比
单位全 册 注册资本 及经 比例 比例 总资产 净资产 净利润
例不一
称 地 营范 （%） （%）
致的原
围
因
北京北
辰房地 北 房 地
产开发 京 500,180,000 产 开 98.83 98.83 不适用 1,401,578,899 1,332,943,783 35,343,625
股份有 市 发
限公司
北京兴
荣基房 北 房 地
间接持
地产开 京 30,000,000 产 开 50.4 51 130,427,691 61,055,808 41,548
股
发有限 市 发
公司
北京北
辰会议 北 房 地
中心发 京 1,700,000,000 产 开 100 100 不适用 5,502,487,228 1,700,000,000 -
展有限 市 发
公司
长沙北
辰房地 长 房 地
产开发 沙 1,200,000,000 产 开 100 100 不适用 14,536,045,630 1,390,795,692 262,211,466
有限公 市 发
司
报告期内，长沙公司首开区实现竣工入住，本年度结转销售收入 203,048 万元，占本公
司主营业务收入的 35.5%。
3.1.5.5 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
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北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
3.2.1 行业竞争格局和发展趋势
二零一三年作为国家“十二五”规划承前启后的关键一年，面对持续低迷的国际经济形
势，我国将继续坚持稳中求进的总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，通过流动
性管理和通胀预期管理，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，
加强自主创新，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，促进国民经济平稳健康发展。
就发展物业而言，坚持房地产调控不动摇的政策基调和近期颁布的国五条，预示针对房
地产市场的宏观调控不仅仍将持续,而且可能更加严厉。此外，在宏观调控的直接影响下，
限购、限贷政策以及抑制投资、投机性需求导致购房成本的提升，使房地产行业仍将面临融
资难度大、资金成本上升和去杠杆化带来的销售压力。受上述因素影响，房地产市场走势具
有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，期间市场一旦出现大幅波动，将可能对房
地产销售带来一定风险。
就投资物业和商业物业而言，尽管部分业态供需矛盾依然存在，但随着经济增速逐步回
升，市场呈现持续升温态势。随着“十二五”期间北京市加速对“中国特色世界城市”以及
“国际活动聚集之都”的倾力打造，会展业收入 1：9 的带动作用，不仅使会展经济和服务
经济的功能效益和社会效益日趋显著，也为公司投资物业相关业态创造了良好的发展环境。
此外，为落实二零一二年中央经济工作会提出的扩大内需目标，预计国家及相关部门还将出
台更多市场优惠政策和扶持措施，进而为北京市商业物业发展带来新的市场机遇。公司持有
并经营逾 120 万平方米的优质投资物业（含酒店）和商业物业，不断增长的市场需求和广阔
的市场空间，都将对公司持有物业的经营提升产生积极促进作用。
3.2.2 公司发展战略
面对强力的房地产行业宏观调控和复杂多变的市场环境，公司将重点提高新形势下对市
场走势的预判能力，在加速推进现有项目高品质开发建设和全力打造北辰会展功能区、扩大
北辰会展品牌影响力的同时，紧扣发展主题，通过结合自身形势及内外部资源，全面推进资
本扩张、品牌扩张和低成本扩张为方针的“三大战略”拓展，同时，提升人力资源管理水平，
加强企业文化与品牌建设，凝心聚力，勇于探索，敢于创新，开创北辰经营发展的新格局。
二零一三年，公司本着厉行勤俭节约、反对铺张浪费的原则，严格控制成本费用开支，
继续压缩费用，强化预算刚性，规范预算执行。二零一三年公司发展物业将深入研究行业政
策、市场形势，采取有效措施，加快项目周转速度,公司预计实现新开工面积 79.6 万平方米，
开复工面积 252.6 万平方米，竣工面积 57.7 万平方米。力争实现销售面积 36.5 万平方米，
签订合同金额人民币 52.7 亿元（含车位）。投资物业（含酒店）将继续提升品牌效益，突
出综合运营优势，作为北京会展业的主力军，两家会议中心继续扩大市场占有份额，坚持专
业化经营，继续以高标准服务提升效益水平。
1、发展物业
公司将深入研究行业政策及市场形势，不断提升产品定位能力和营销策划能力，在打造
建筑精品、提高增值空间的同时，全力加快项目周转，其中碧海方舟项目全部售罄并于 10
月底竣工备案，达到入住条件。北辰福第 A09 商业公建项目在推进项目建设的同时，借助
区域建设提速和地铁通车契机，实现成功开盘和年内竣工。马坡项目一期工程 24 栋合院别
墅加速建设，力争年内结构封顶。
长沙北辰三角洲项目以打造公司发展史上里程碑式项目为目标，持续提升项目的性价
比、周转速度和品牌影响力。在工程建设方面，A1、D1 区超大型城市综合体实现基本完工，
为长沙北辰洲际酒店和写字楼（推广案名“出云”）按计划开业创造条件。D2 区 7 月实现结
构封顶，E3 区年底前结构施工平均达到地上 15 层，长沙市重点雅礼中学（分校）和清水
塘小学（分校） 7 月完成竣工移交，确保 9 月开学。此外，公司将充分挖掘轨道地产商业
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北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
价值，实现新开工组团“现代凤凰”（B1、B2、E1、E2 区）与长沙地铁 1 号线站点的无缝
衔接，打造长沙首个地铁上盖主题式开放型商业街区。未来，公司将紧紧围绕商业资源和教
育资源两大主题，总结客户反馈，优化产品竞争力，深挖市场潜力，创新营销方式，继续实
现销售突破。
二零一三年，公司还将积极寻找市场机会，通过公开交易、收购、并购与合作开发等方
式，择机增加土地储备，努力实现市场调整期的低成本扩张，不断增强发展物业的核心竞争
力和可持续发展能力。
2、投资物业（含酒店）
公司将以北京建设世界城市、打造“三个北京”为契机，充分利用投资物业业态丰富、
联动性强的综合优势及均处于亚奥核心区的地缘优势，不断提升北辰会展功能区的品牌形象
和行业影响力，努力将北辰会展打造成为我国会展业的航母。此外，公司还将通过对部分项
目的局部定位调整和更新改造，精耕细作，深挖潜力，进一步提高资产回报率。未来，公司
将在品牌扩张战略的指引下，积极推进北辰会展的管理输出和产业链延伸，努力实现重资产
投资性业务与轻资产服务性业务并行发展的格局。
3、商业物业
商业物业将针对零售市场变化，进一步加大招商和市场营销工作力度，充分发挥多项目
联合推广的优势，努力提高运营能力和整体资产经营效益水平。
4、融资工作和资本开支
公司将在加速项目开发、营销推广和周转速度的同时，进一步加强资金管理和计划管理，
利用“总部融资”模式的优势，合理统筹安排资金运作，重点强化对货币资金的合理配置、
调动及使用，在降低资金成本、提高使用效率的同时，确保资金的安全性和流动性。此外，
公司还将积极拓宽融资渠道，并通过对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本扩
张模式的探索，实现公司规模的扩张和可持续发展能力的提升。
二零一三年，公司预计固定资产投资人民币 3.1 亿元，按工程进度付款，资金来源安排
为自有资金。
3.2.3 经营计划
二零一三年，公司本着厉行勤俭节约、反对铺张浪费的原则，严格控制成本费用开支，
继续压缩费用，强化预算刚性，规范预算执行。二零一三年公司发展物业将深入研究行业政
策、市场形势，采取有效措施，加快项目周转速度,公司预计实现新开工面积 79.6 万平方米，
开复工面积 252.6 万平方米，竣工面积 57.7 万平方米。力争实现销售面积 36.5 万平方米，
签订合同金额人民币 52.7 亿元（含车位）。投资物业（含酒店）将继续提升品牌效益，突出
综合运营优势，做为北京会展业的主力军，两家会议中心继续扩大市场占有份额，坚持专业
化经营，继续以高标准服务提升效益水平。
3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
二零一三年，公司预计固定资产投资主要为投资物业固定资产更新改造及合同尾款支
出，公司有充裕的资金用于支付上述款项。
3.2.5 可能面对的风险
公司发展面临的问题和风险，主要来自于发展物业市场风险和短期经营风险。
（1）发展物业市场风险
坚持房地产调控不动摇的政策基调和近期颁布的国五条，预示针对房地产市场的宏观调
控不仅仍将持续,而且可能更加严厉。此外，在宏观调控的直接影响下，限购、限贷政策以
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北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
及抑制投资、投机性需求导致购房成本的提升，使房地产行业仍将面临融资难度大、资金成
本上升和去杠杆化带来的销售压力。受上述因素影响，房地产市场走势具有较大的不确定性，
而房地产项目运作周期较长，期间市场一旦出现大幅波动，将可能对房地产销售带来一定风
险。
针对上述发展物业市场风险，公司将积极应对市场变化，采取灵活多样的业务策略，在
打造建筑精品、提高增值空间的同时，全力提升销售速度，并通过对养老、文化旅游等新型
房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，实现公司规模的扩张和可持续发展能力的提
升。
（2）公司短期经营风险
在发展物业方面，虽然长河玉墅项目二期在 2012 年已取得土地证、投资计划批准和规
划许可证，但距离竣工入住、确认收入还需较长时间，进而导致公司短期内可供结算的高毛
利率产品减少，并对经营业绩产生影响。
针对上述公司短期经营风险，对于长河玉墅低密度项目的二期工程，公司现已取得相关
证件，未来将在加速项目高品质开发建设的同时，择机预售，尽早实现对公司销售业绩的支
持。
3.2.6 其他
公司可持续发展能力分析：
“进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展”的
经营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发能力相匹配的 549 万平方
米的适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件；面对低迷的房地产市场环境，120
万平方米持有型物业持续经营所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的强力支持；三大主
业互相促进、优势互补的“三位一体”综合运营模式，面对市场波动时较强的抗风险能力，
是公司可持续发展的根本基础。随着投资物业新增资产提前完成经营爬坡、实现快速增长，
长沙北辰三角洲项目持续热销，公司三大业务板块项目运作扎实推进，经营规模不断扩大，
可持续发展能力也将持续提升。
3.3 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
3.3.1 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
3.3.2 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
3.3.3 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
3.4 利润分配或资本公积金转增预案
3.4.1 现金分红政策的制定、执行或调整情况
为进一步增强现金分红透明度，强化回报股东意识，报告期内，根据监管机构相关规范
要求，公司针对《公司章程》中利润分配政策部分进行了修订，使分红标准和分红比例更加
明确，内容及程序更加合规、透明。同时,公司还制订了未来三年的《股东分红回报规划（2012
年-2014 年）》，不仅有利于公司逐步形成了持续、稳定、科学和透明的回报机制，而且有利
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北京北辰实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
于保持利润分配政策的连续性和稳定性。
本次《公司章程》中利润分配政策的修订及《股东分红回报规划（2012 年-2014 年）》
的制订，于 2012 年 10 月 25 日，经公司第六届第八次董事会会议审议通过，会上独立董事
充分表达了意见，并于 2012 年 12 月 21 日，经公司召开的 2012 年第二次临时股东大会审议
通过，会上认真听取了股东提出的意见和建议，切实维护了中小股东的合法利益。
报告期内，公司严格执行《公司章程》中的利润分配政策，经过公司董事会审议，并报
股东大会批准，独立董事和中小股东能够充分表达意见，程序合法、完备。公司 2011 年利
润分配方案以公司 2011 年末总股本 3,367,020,000 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.30 元
（含税）。该利润分配方案已实施完毕（其中，A 股股息派发已于 2012 年 7 月 11 日完成，
H 股股息也已另行派发完毕），共支付现金红利人民币 101,010,600 元，占公司 2011 年归属
母公司股东净利润的 21.55%。
3.4.2 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
3.4.3 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合 占合并报表
每 10 股派息 并报表中归 中归属于上
每 10 股送红 每 10 股转增 现金分红的
分红年度 数(元)（含 属于上市公 市公司股东
股数（股） 数（股） 数额（含税）
税） 司股东的净 的净利润的
利润 比率(%)
2012 年 0 0.60 0 202,021,200 633,387,699 31.90
2011 年 0 0.30 0 101,010,600 468,780,243 21.55
2010 年 0 0.20 0 67,340,400 203,058,165 33.16
3.5 积极履行社会责任的工作情况
3.5.1 社会责任工作情况
公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零一二年度社会责任报告》，报告全
文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
于 2012 年 7 月，本公司单独以现金出资的方式设立北辰国际会展，注册资本为
20,000,000 元。于 2012 年 7 月 25 日，相应的工商登记备案已完成。
北辰国际会展公司为本年度通过设立方式取得的子公司。
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