北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
北京北辰实业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 北辰实业 股票代码 601588
股票上市交易所 上海证券交易所
北京北辰实业股
股票简称 股票代码 0588
份
股票上市交易所 香港交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)
比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减
（%）
总资产 32,103,325,714.00 29,483,823,785.00 8.88 28,513,238,612.00
归属于上市公司股东的净资产 10,572,150,153.00 10,109,496,972.00 4.58 9,577,119,873.00
经营活动产生的现金流量净额 1,134,105,223.00 473,534,358.00 139.50 67,732,622.00
营业收入 5,504,990,841.00 5,735,903,865.00 -4.03 3,968,933,244.00
归属于上市公司股东的净利
664,535,001.00 633,387,699.00 4.92 468,780,243.00
润
归属于上市公司股东的扣除非
654,734,470.00 635,022,960.00 3.10 469,334,193.00
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 6.43 6.43 不适用 5.00
基本每股收益（元／股） 0.20 0.19 5.26 0.14
稀释每股收益（元／股） 0.20 0.19 5.26 0.14
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5
报告期股东总数 273,123 270,165
个交易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持
有
有
限
售
持股比 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数 条
例(%) 份数量
件
股
份
数
量
北京北辰实业集团有限责任公司 国有法人 34.482 1,161,000,031 0 冻结 150,000,000
HKSCC NOMINEES LIMITED 境外法人 20.304 683,636,498 0 无 0
北京王府井百货（集团）股份有限公司 国有法人 4.069 137,000,000 0 无 0
中航鑫港担保有限公司 境内非国有法人 2.185 73,573,353 0 无 0
山西信托股份有限公司
境内非国有法人 0.997 33,575,682 0 无 0
－信海七号集合资金信托合同
中国农业银行股份有限公司
境内非国有法人 0.985 33,174,460 0 无 0
－新华优选分红混合型证券投资基金
山西信托股份有限公司
境内非国有法人 0.968 32,600,000 0 无 0
－信海六号集合资金信托
中国建设银行股份有限公司
－新华钻石品质企业股票型证券投资 境内非国有法人 0.466 15,700,242 0 无 0
基金
浙江海越股份有限公司 境内非国有法人 0.363 12,214,527 0 无 0
中信信托有限责任公司
－中信信托稳健分层型证券投资集合 境内非国有法人 0.257 8,669,338 0 无 0
资金信托计划 1318C 期
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为
代表多个客户持有；第 3 大股东北京王府井百货（集团）股份有限
公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民政府
国有资产监督管理委员会；第 5 大股东山西信托有限责任公司－信
海七号集合资金信托合同和第 7 大股东山西信托有限责任公司－信
上述股东关联关系或一致行动的说明 海六号集合资金信托同为山西信托有限责任公司管理的信托产品；
第 6 大股东中国农业银行股份有限公司－新华优选分红混合型证券
投资基金公司和第 8 大股东中国建设银行股份有限公司－新华钻石
品质企业股票型证券投资基金同为银华基金管理有限公司管理的基
金；未知其余股东之间是否存在关联关系，也未知其余股东是否属
于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
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根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］
94 号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管
理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，股权分置改革新老划
断后，凡在境内证券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，除国务院另
有规定的，均须按首次公开发行时实际发行股份数量的 10%，将股份有限公司部分国有股
转由社保基金会持有。对符合直接转持股份条件，但根据国家相关规定需要保持国有控股地
位的，经国有资产监督管理机构批准，允许国有股东在确保资金及时、足额上缴中央金库情
况下，采取包括但不限于以分红或自有资金等方式履行转持义务。
本公司于 2006 年 10 月完成 A 股首次公开发行并上市，发行规模为 15 亿股。北辰集团
作为本公司上市前国有股东，根据 94 号文及中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督
管理委员会、中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63
号公告，北辰集团持有的本公司 1.5 亿股股份目前处于冻结状态。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、董事长报告
各位股东：
本人欣然代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一三年十二月三十一日之年度经营
业绩报告。
截至二零一三年十二月三十一日，按照中国会计准则，受房地产开发项目结算周期和投
资物业经营环境变化的影响，公司实现营业额人民币 550,499.1 万元，同比下降 4.03 %，
受房地产开发项目本期结算产品毛利率较上年同期增长以及投资物业中写字楼、国家会议中
心等项目经营业绩提升的影响，实现利润总额人民币 93,209.7 万元，同比上涨 13.28 %，
净利润人民币 69,708.5 万元，同比上涨 14.36 %，归属于母公司股东的净利润人民币
66,453.5 万元，同比上涨 4.92 %。每股收益为人民币 0.20 元，较二零一二年提高 5.26 %。
回望二零一三年，面对严峻的经营环境变化和持续的房地产宏观调控，公司围绕资本扩
张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略，锐意进取。发展物业加快开发周转速度，开发规
模持续增长；投资物业积极应对市场变化，经营业绩持续提升；会展、酒店品牌输出成效斐
然；创新融资打开局面，开启了公司引入保险资金的先河。
展望二零一四年，围绕稳中求进、开拓创新和提高经济增长质量与效益，我国经济将继
续保持健康发展。就房地产而言，随着针对行业发展长效机制的逐步出台和新型城镇化总体
布局的逐渐推进，将为促进房地产市场持续健康发展提供良好机遇。就投资物业和商业物业
市场而言，受市场环境变化和供需矛盾影响，尽管部分业态面临竞争加剧的经营压力，但在
北京市强化"文化中心"、"国际交往中心"城市功能定位的宏观背景下，行业发展空间依然广
阔。
二零一四年，公司将以扩张发展、严控风险、敢于担当、勇于创新为核心，在变化的格
局中准确把握政策导向，紧抓市场机遇，一方面，以接待亚太经合组织（APEC）会议为契
机，全面提升公司知名度和品牌影响力。另一方面，深化实施品牌扩张与低成本扩张战略，
积极研究可复制的新型房地产业务，着力探索创新融资和多元化融资的新方式，在巩固和发
展传统型重资产投资性业务的同时，努力拓展创新型轻资产服务性业务，凭借"闯"与"创"的
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开拓精神谋划公司扩张发展的新理念、新模式和新战略，努力开辟一条可持续发展与跨越式
扩张的道路。
我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为实现公
司"创造物业价值，筑就百年基业"的历史使命，为实现"创建全国大型一流房地产综合运营
企业"的战略目标而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并
对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
四、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）、经营环境
二零一三年，面对日趋严峻的国际经济形势，我国政府坚持以科学发展为主题，以加快
转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增
长放在更加重要的位置，经济发展呈现稳中有进的良好态势，全年 GDP 增速达到 7.7%。
1、发展物业
二零一三年，全国房地产市场受刚需和改善性需求持续释放的影响，行业投资环境全面
回暖，其中，一二线城市全面复苏，重点城市住宅市场房屋价格普涨，成交量持续回升，土
地市场量价齐升。根据国家统计局数据（下同），二零一三年全国房地产市场商品住宅销售
面积为 115,723 万平方米，同比增长 17.5 %，商品住宅平均销售价格为人民币 5,850 元/
平方米，同比上涨 7.7 %。
北京房地产市场在"国五条"北京细则颁布实施后，虽然量价增速有所趋缓，但受新增供
应同比下降的因素影响，供不应求的局面仍难以改变，房价持续上扬，土地市场成交量价再
创新高。全年北京市商品住宅销售面积和销售金额分别为 1,364 万平方米和人民币 2,435
亿元，同比分别下降 8.1 %和 0.8 %，平均售价为人民币 17,854 元/平方米，较去年同期上
升 7.9 %。
长沙房地产市场受刚性需求释放带动，成交保持高位运行，销售价格平稳上涨。此外，
随着经济总量的快速提高，长沙写字楼市场已处于高速发展阶段，优质写字楼租赁市场表现
活跃，吸纳量创历史新高。二零一三年长沙房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为
1,660 万平方米和人民币 956 亿元，同比分别上升 19.8 %和 23.1 %，商品住宅成交均价达
到人民币 5,759 元/平方米，较二零一二年同期上涨 2.8 %。
2、投资物业（含酒店）
北京投资物业（含酒店）市场中各细分业态呈现分化走势。其中写字楼市场受宏观经济
增速下行压力的影响，虽然租金水平高位运行，但出租率小幅下降；高星级酒店和餐饮业态
受需求变化的影响，行业经营业绩有所下降；会展市场在北京市强化"国际交往中心"功能定
位的背景下，对相关行业的带动作用愈发明显，会展经济的重要地位愈发突出；公寓市场在
新增放缓和需求持续旺盛的供求矛盾作用下，出租率和租金水平不断上涨。
3、商业物业
受前期大量项目集中投放市场和新增供应逐步入市的影响，市场供过于求的格局难以在
短时间内消除，加之网络购物持续升温，市场竞争更为激烈，短期来看，传统零售业正处于
转型与创新的节点，长期来看，体验式消费和线上线下双向联动的发展模式，或将成为未来
商业发展的主流。
（二）、报告期经营回顾
二零一三年，公司在资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略的指引下，主动顺
应市场变化，准确把握发展机遇，及时调整营销策略，经营水平不断提升，可持续发展能力
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持续增强。二零一三年，公司实现营业收入人民币 550,499.1 万元，同比下降 4.03 %。受
房地产开发项目本期结算产品毛利率较上年同期增长以及投资物业中写字楼、国家会议中心
等项目经营业绩提升的影响，利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币 93,209.7
万元、 69,708.5 万元和 66,453.5 万元，同比分别上升 13.28 %、 14.36 %和 4.92 %。此外，
报告期内，公司严格控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。
1、 发展物业
报告期内，公司不断提升项目开发周转速度，在开发规模创下新高的同时，采取有针对
性的营销策略，力促重点项目销售。公司京内项目方面，北辰香麓利用住宅市场回暖契机，
加大营销推广力度，全年销售 237 套，实现合同收入人民币 82,146 万元（含车位）。碧海
方舟如期实现竣工入住，有力支持了年度经营目标的实现。长河玉墅和顺义马坡项目全面开
工，为项目择机入市销售奠定了基础。
在京内项目顺利运作的同时，长沙北辰三角洲项目作为全国最大的城市综合体，开发和
销售始终处于区域领先水平。截止二零一三年末，长沙北辰三角洲开发规模已达到 257 万
平方米，占总建筑规模的 47 ％，项目开发建设已全面展开。随着长沙市重点雅礼中学（分
校）和清水塘小学（分校）的如期交付并开学，优质的教育资源也进一步提升了项目的吸附
能力和性价比。报告期内，长沙北辰三角洲项目实现销售面积 23.7 万平方米（共计 1,723
套），合同金额（含车位）人民币 254,600 万元，住宅平均售价为人民币 9,060 元/平方米，
商业平均售价达到人民币 31,700 元/平方米，其中，住宅销售额在长沙楼市业绩排行榜中名
列首位。
二零一三年，发展物业实现营业收入人民币 295,776.1 万元（含车位），同比下降
7.74 %。受房地产开发项目结算产品毛利率较上年同期增长的影响，税前利润为人民币
67,530.6 万元，同比上升 0.44 %。报告期内，发展物业实现新开工面积 77.4 万平方米，
开复工面积 251.5 万平方米，竣工面积 51.2 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别
为人民币 380,539 万元（含车位）和 28.8 万平方米。
2、投资物业（含酒店）
面对市场变化，公司积极应对，及时调整经营措施，凭借处于亚奥核心区的地缘优势和
业态丰富、联动性强的综合优势，深挖潜力，经营业绩持续提升。二零一三年，投资物业（含
酒店）实现营业收入人民币 208,485.8 万元，同比上升 2.27 %，在不考虑利息费用分摊的
情况下，实现税前利润人民币 65,669.8 万元，同比上涨 8.74 %，其中，北辰时代大厦、北
辰世纪中心和国家会议中心项目经营效益稳步提升，实现税前利润同比增长人民币 5,801.5
万元，为投资物业（含酒店）板块利润持续提升奠定坚实基础，经营呈现诸多亮点。
国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展功能区的核心主体，不仅构架起公司会
展业规模化发展的新格局，更为北辰会展的品牌扩张提供了强力支撑。作为北京乃至全国的
领先企业和旗舰品牌，报告期内，两家会议中心共计接待了 1603 个会议和 91 个展览，分别
较去年增长 182 个和 5 个。北京国际会议中心通过细分市场、差异化定位和特色营销等经营
举措，重点加强新项目开发力度，经营水平保持稳定。此外，继二零一二年成功签约京外两
个会议中心项目受托管理后，二零一三年品牌扩张再次实现新突破，公司凭借技术咨询软实
力，成功为南昌、三亚、武汉等地的会展中心提供了顾问咨询服务，开创了北辰会展品牌输
出的新模式，也为公司探索和拓宽创新型轻资产服务性业务提供了新路径。
写字楼业态强化多项目联销的营销策略，完善客户差异化定位的营销理念，科学调整老
客户续约价格，狠抓新客户的引入工作，各项目出租率高位运行，租金水平稳步增长，优于
北京甲级写字楼市场的平均水平，经营业绩持续提升。
酒店业态积极应对市场变化，加大市场开发力度，增加服务种类，开展有针对性的特色
营销和促销，培育新的增长点，虽然房价和出租率有所下降，但仍好于北京市五星级和四星
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级酒店市场的平均水平。
公寓业态在旺盛需求的带动下，通过主动优化客源结构，扩大长住客源比例，成功推动
了价格与出租率的双双提升，经营业绩持续增长。
3、商业物业
商业物业面对激烈的市场竞争和电子商务的冲击，不断调整、丰富商品结构，加强各项
目的联合推广和市场营销的力度，经营业绩保持稳定。
二零一三年，商业物业实现营业收入人民币 34,818.0 万元，同比下降 8.33 %，实现税前利
润人民币 875.7 万元。
4、融资工作
二零一三年，本公司主要融资途径包括银行贷款、信托融资、保险债权融资，上述融资
途径的报告期末余额分别为人民币 1,008,050 万元、人民币 35,000 万元、人民币 100,000 万
元。报告期内借款费用资本化金额为人民币 51,181 万元，资本化率 6.92%，借款加权平均
利率 6.96%。本公司报告期内除按照经营惯例为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性
担保而形成的担保外，无其他形式的对外担保。报告期内，公司大力探索和拓展多渠道、多
元化的融资，成功与泰康资产管理有限责任公司合作发起商业不动产债权投资计划，开启公
司引入保险资金的先河。
5、综合实力与品牌建设
二零一三年，公司以践行品牌规划纲要为主线，品牌价值与行业影响力持续提升。在由
国务院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产 TOP10 研究组发
布的研究成果中，公司已连续 7 年获评为"中国复合地产专业领先品牌"，表明公司集物业开
发销售和物业持有经营为一体的复合地产运营模式和企业形象，已得到了消费者和社会的认
可。
此外，在由北京电视台联合主要媒体发起举办的"第六届北京影响力"评选活动中，"北
辰会展"获评为"最具影响力十大品牌"，不仅使北辰会展在重大商务和国事活动中，成为向
世界展示北京形象的重要窗口，更为公司品牌扩张增添了强劲动力。
6、投资者关系
维护和提升投资者关系作为资本运营战略的重要组成部分，公司通过业绩推介会、境内
外投资者实地调研、电话会议、公司网站投资者关系专栏和热线电话等方式，与投资者建立
起了一系列的沟通渠道。此外，公司不断健全和规范投资者关系管理的工作标准及操作流程，
积极听取投资者的意见与建议，为公司在资本市场树立了良好的企业形象。
7、环保努力
公司高度重视环境效益与经济效益的协调发展，积极通过发展绿色建筑、促进节能减排
等科技和环保措施，在展现公司履行环境责任和社会责任的同时，实现公司可持续发展与环
境保护之间的和谐统一。在项目施工过程中，公司积极改进施工工艺，降低能耗和污染物排
放，对施工排水采取先沉淀后排放的方法，减少泥沙对水质的过量污染。长沙北辰三角洲
A1 区写字楼采用高性能围护结构保温隔热系统和玻璃幕墙，最大限度地减少了空调负荷，
被湖南省建设厅评为"湖南省绿色建筑创建项目"。
对于持有型物业，公司通过技术创新和设备设施改造，进一步强化节能降耗能源管理。
其中公司投资物业综合能耗较政府有关部门下达的计划指标下降 1646 吨标煤，单位产值能
耗较政府有关部门下达的计划指标下降 17.3％。为提升能源管理和使用水平，国家会议中心
将原有的普通日光灯及卤素灯逐步置换为 LED 光源照明，经测算每年可节约用电约达 67.2
万度，以实际行动为建设"绿色北京"贡献力量。
五、主营业务分析
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1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 5,504,990,841.00 5,735,903,865.00 -4.03
营业成本 2,819,563,116.00 3,150,596,045.00 -10.51
销售费用 252,525,236.00 272,203,029.00 -7.23
管理费用 633,213,613.00 614,000,247.00 3.13
财务费用 303,881,137.00 372,310,669.00 -18.38
经营活动产生的现金流量净额 1,134,105,223.00 473,534,358.00 139.50
投资活动产生的现金流量净额 -745,339,694.00 -46,104,491.00 -1,516.63
筹资活动产生的现金流量净额 230,739,723.00 -658,784,006.00 135.03
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司发展物业实现收入 29.58 亿元，同比下降 7.74%。主要由于长沙公司本期结转
收入较去年同期减少所致。
报告期内公司投资物业（含酒店）实现收入 20.85 亿元，同比增长 2.27 %。主要由于北辰时
代大厦、 北辰世纪中心和国家会议中心等项目经营效益比去年同期增长所致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内公司发展物业受房地产开发周期及可结转收入房源减少的影响，结算面积 21 万平
方米，同比下降 36.36%。投资物业（含酒店）整体经营效益稳步增长，其中北辰世纪中心
租金水平同比增长约 10%。
(3) 新产品及新服务的影响分析
二零一三年品牌扩张再次实现新突破，公司凭借技术咨询软实力，成功为南昌、三亚、武汉
等地的会展中心提供了顾问咨询服务,开创了北辰会展品牌输出的新模式，也为公司探索和
拓宽创新型轻资产服务性业务提供了新路径。
(4) 主要销售客户的情况
2013 年前五名客户营业收入的总额为 46,995.73 万元(2012 年：60,943.42 万元)，占公司全部
营业收入的比例为 8.55 %(2012 年：10.62%)。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构成 期占总
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
项目 成本比
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
投 资 物
人工成本 161,914,680 5.74 149,356,300 4.74 8.41
业（含酒
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店）
资产折旧 249,173,859 8.84 265,311,905 8.42 -6.08
修理费 37,685,367 1.34 34,335,677 1.09 9.76
物料消耗 172,782,195 6.13 185,674,295 5.89 -6.94
能源费 86,518,612 3.07 89,190,392 2.83 -3.00
商 业 物
商品成本 218,506,960 7.75 219,557,616 6.97 -0.48
业
发 展 物 房地产开
1,719,007,637 60.97 2,029,017,951 64.40 -15.28
业 发成本
(2) 主要供应商情况
2013 年前五名采购供应商采购金额为：109,680.82 万元，（2012 年：204,864.75 万元）,占本
公司采购金额的 27.23%（2012 年：52.67%）。
4、 费用
公司严格控制成本费用，本期各项费用增长均控制在合理范围之内。
5、 研发支出
(1) 情况说明
根据公司业务类型及经营开展需要,公司无研发业务类型,无研发支出。
6、 现金流
报告期内公司经营活动现金流量净额 11.34 亿元，比去年同期增长 6.61 亿元，主要为房地产
板块预售房款增加所致。
报告期内公司投资活动现金流量净额-7.45 亿元，比去年同期减少 6.99 亿元，主要为公司本
期新增对世纪御景公司委托贷款所致。
报告期内公司筹资活动现金流量净额为 2.31 亿元，比去年同期增加 135.03%，主要为公司
本期借款较去年同期增加所致。
7、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内由于公司发展物业及投资物业（含酒店）经营业绩增长，公司实现营业收入 55.05
亿元，实现利润总额 9.32 亿元，同比增长 13.28%。
报告期内公司投资物业（含酒店）利润占三大板块利润比例为 48.98 %，较上年同期增长 1.94
个百分点。投资物业利润总额较上年同期增加 8.74%。主要为写字楼公司及国家会议中心利
润总额较去年同期分别增长 15.73%及 12.26%所致。
公司发展物业利润占三大板块利润比例为 50.37 %，比上年同期下降 2.01 个百分点。发展物
业利润总额较去年同期增长 0.44%，主要为长沙公司 D3、E5 区、碧海方舟北区销售毛利率
较高所致。
商业物业利润占三大板块利润比例 0.65%，较上年同期上升 0.06 个百分点。商业物业利润
总额较去年同期增长 16.28%。
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(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司在资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略的指引下，以稳健运营为
基础，深入研究宏观经济和政策的变化，不断增强新形势下对市场走势的预判和市场机遇的
把握，及时调整业务策略，加速项目周转，加强对现金流的分析和运用。
六、行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（％） 年增减 年增减
增减（%）
(%) (%)
出 售 开 增加 5.17
发 产 品 2,957,760,683 1,719,007,637 41.88 -7.74 -15.28 个百分
业务 点
减少 4.96
零 售 商
348,179,970 218,506,960 37.24 -8.33 -0.48 个百分
业业务
点
投 资 物 增加 1.35
业 和 酒 2,084,857,520 788,913,757 62.16 2.27 -1.24 个百分
店业务 点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（％） 年增减 年增减
增减（%）
(%) (%)
减少
绿 色 家
182,687,695 89,360,451 51.09 -71.65 -59.48 14.69 个
园项目
百分点
北 辰 香 增加 4.92
麓(温泉 775,186,505 494,749,556 36.18 160.06 141.47 个百分
镇项目) 点
北 辰 福
增加
第 两 限
92,374,996 72,267,896 21.77 -35.37 -46.65 16.54 个
房（常营
百分点
项目)
长 沙 北
增加 9.11
辰 三 角
1,600,045,051 1,002,380,944 37.35 -21.20 -31.20 个百分
洲 D3 、
点
E5
碧 海 方 179,572,996 48,583,611 72.94
9
北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
舟北区
报告期内由于公司发展物业结算面积较去年同期减少，本期营业收入同比下降 7.74%。由于
长沙公司 D3、E5 区、碧海方舟北区销售毛利率较高，本期发展物业利润总额较去年同期增
长 0.44%。
报告期内由于北辰时代大厦、 北辰世纪中心和国家会议中心等项目经营效益比去年同期增
长，公司投资物业（含酒店）实现收入 20.85 亿元，同比增长 2.27 %。投资物业（含酒店）
利润总额较上年同期增长 8.74%。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 3,887,837,436 5.37
长沙地区 1,600,045,051 -21.20
报告期内，北京地区实现主营业务收入 388,784 万元，占本公司主营业务收入的 70.84%，
长沙地区实现销售收入 160,005 万元，占本公司主营业务收入的 29.16%。
七、资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末
上期期末
本期期末数占 金额较上
数占总资
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 期期末变
产的比例
（%） 动比例
（%）
（%）
其他应收
591,515,684 1.84 82,487,993 0.28 617.09
款
存货 20,566,153,225 64.06 18,898,021,522 64.10 8.83
在建工程 27,470,446 0.09 1,878,675 0.01 1,362.22
递延所得
24,573,994 0.08 41,311,034 0.14 -40.51
税资产
应付利息 55,205,157 0.17 115,071,960 0.39 -52.03
一年内到
期的非流 2,170,174,803 6.76 3,117,889,001 10.57 -30.40
动负债
长期借款 8,010,330,961 24.95 5,763,587,261 19.55 38.98
其他应收款：主要为本期新增对世纪御景委托贷款
存货：主要为房地产开发项目工程支出
在建工程：主要为本期国家会议中酒店部分区域装修改造
递延所得税资产：主要为以前年度亏损子公司本期实现盈利,产生足够的应纳税所得额使用
以前年度产生的可弥补亏损,确认的递延所得税资产转回
应付利息：主要为 2013 年 7 月已归还 08 债券利息,年末无需计提应付利息
一年内到期的非流动负债：主要为归还一年内到期的长期借款
长期借款：主要为新增长期借款
10
北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
公司不存在与公允价值计量相关的项目，主要资产计量属性在本报告期内未发生变化。
3、 其他情况说明
报告期末公司总资产 321.03 亿元，比上年期末增长 8.88%。其中：流动资产占公司总资产
78.24%，占比上升 2.57 个百分点；存货占公司总资产 64.06%，占比下降 0.04 个百分点；投
资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产 21.66%，占比下降 2.50 个百分点。
报告期末公司负债总额 214.53 亿元，比上年期末增长 11.23%。其中：预收账款为 49.19 亿
元，占负债总额 22.93%，占比上升 2.28 个百分点；借款 114.31 亿元，占负债总额的 53.28%，
占比上升 9.80 个百分点。
公司资产负债率为 66.82%,上升 1.40 个百分点。流动比率为 2.10。
八、核心竞争力分析
公司的优势主要体现在准确的机会把握能力、独特业务模式的抗风险能力和综合运营能
力。首先，公司对于市场变化和走势具有较强的前瞻能力和把握能力，面对持续的房地产行
业的调整，公司积极应对，采取有针对性的销售策略，同时，抓住北京大力发展会展业和市
场整体回暖的有利局面，投资物业（含酒店）资产经营实现稳步增长，为公司主营业务经营
业绩的上升提供了有力支持。其次，公司"物业开发销售"加"物业持有经营"的独特业务模式，
既可以通过房地产开发获得增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险
能力优于纯开发的房地产企业。最后，公司复合地产的综合运营能力，使公司在大型、综合
房地产项目的开发中具有明显优势。
九、投资状况分析
1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
委托贷款项目情况
单位:元 币种:人民币
资金来
贷 贷
源并说
借款方 委托贷款金 款 款 借款用 是否 是否关 是否展 是否涉
抵押物或担保人 明是否
名称 额 期 利 途 逾期 联交易 期 诉
为募集
限 率
资金
世纪御
长沙世 由深圳江湾信息
景偿还
纪御景 咨询有限公司持
一 负债及 非募集
房地产 550,000,000 8.5 有的世纪御景的 否 否 否 否
年 启动项 资金
有限公 股权提供股权质
目前期
司 押担保
工作
2、 募集资金使用情况
11
北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(1) 募集资金总体使用情况
单位:元 币种:人民币
本年度已使 尚未使用 尚未使用募
募集 募集 已累计使用募
募集资金总额 用募集资金 募集资金 集资金用途
年份 方式 集资金总额
总额 总额 及去向
首次
2006 3,517,070,000 0 3,517,070,000 0 无
发行
合计 / 3,517,070,000 0 3,517,070,000 0 /
(2) 募集资金承诺项目使用情况
单位:元 币种:人民币
募集资 是否 是否 未达到
是否 募集资金实 变更原因及募集
承诺项 募集资金拟 金本年 符合 项目 预计 产生收 符合 计划进
变更 际累计投入 资金变更程序说
目名称 投入金额 度投入 计划 进度 收益 益情况 预计 度和收
项目 金额 明
金额 进度 收益 益说明
报告期
内实现
奥运媒 已竣
否 1,714,570,000 1,714,570,000 是 效 益 是
体村 工
235 万
元。
北辰大厦项目由
于市场需求以及
产品定位发生变
化和设计变更等
报告期 原因使预计总投
内实现 减少，该项目变
北辰大 已竣
是 1,202,850,000 1,202,850,000 是 效 益 更已经 2008 年 5
厦 工
13,582 月 6 日召开的
万元。 2007 年度股东大
会及 2011 年 6 月
1 日召开的 2010
年年度股东大会
批准。
偿还债
否 183,400,000 183,400,000 是
项
2008 年 5 月 6 日
召开的 2007 年年
度股东大会批
准，北辰大厦项
一般营 目预计总投资由
是 336,970,000 336,970,000 是
运资金 161910 万元调减
为 128213 万元，
剩余募集资金
33697 万元及利
息，变更为一般
12
北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
营运资金。
2011 年 6 月 1 日
召开的 2010 年年
度股东大会批
一般营 准，将北辰大厦
是 79,280,000 79,280,000 是
运资金 项目结余募集资
金 7928 万元及利
息，变更为一般
营运资金。
合计 / 3,517,070,000 3,517,070,000 / / / / / /
(3) 募集资金变更项目情况
单位:元 币种:人民币
变更投资项目资金总额 416,250,000
本年 是否 项 是否 未达到
变更后 变更项 产生
对应的原 变更项目拟 度投 累计实际投 符合 目 符合 计划进
的项目 目的预 收益
承诺项目 投入金额 入金 入金额 计划 进 预计 度和收
名称 计收益 情况
额 进度 度 收益 益说明
一般营
北辰大厦 336,970,000 336,970,000 是
运资金
一般营
北辰大厦 79,280,000 79,280,000 是
运资金
合计 / 416,250,000 416,250,000 / / / / /
3、 主要子公司、参股公司分析
单位:元 币种:人民币
持股比例
注 业务性 持股 表决
被投资单 与表决权
册 注册资本 质及经 比例 权比 总资产 净资产 净利润
位全称 比例不一
地 营范围 （%） 例（%）
致的原因
北京北辰
北
房地产开 房地产
京 500,180,000 99.05 99.05 不适用 1,452,339,674 1,407,103,659 74,155,348
发股份有 开发
市
限公司
长沙北辰
长
房地产开 房地产
沙 1,200,000,000 100 100 不适用 16,420,389,255 1,614,787,139 223,991,447
发有限公 开发
市
司
北京姜庄
北
湖园林别 美元 房地产
京 50.52 51 间接持股 1,088,094,239 152,037,440 54,523,021
墅开发有 16,000,000 开发
市
限公司
4、 非募集资金项目情况
13
北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
十、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
二零一四年，面对世界经济低速增长仍将延续和国内经济增长下行压力有所加剧的态
势，我国将继续坚持稳中求进的工作总基调，全面深化经济体制改革，把改革贯穿于经济社
会发展的各个领域和环节，以改革促创新发展，加快经济结构的调整，加强经济发展方式的
转变，在扩大内需的基础上，促进经济持续健康发展。
就发展物业而言，在房地产市场日趋分化的大背景下，针对房地产市场的监管也将有所
差异。短期来看，一二线热点城市中，对投资、投机性需求的抑制仍将持续。从中长期来看，
伴随土地制度的改革、长效机制的确立和新型城镇化总体布局的推进，都将推动区域协调发
展、供需更趋良性，进而为房地产行业持续健康发展提供有力支撑。
就投资物业（含酒店）和商业物业而言，虽然部分业态竞争激烈、供过于求的矛盾依然
存在，但在北京强化"文化中心"、"国际交往中心"城市功能定位的背景下，国内国际会议接
待总量连年攀升，不仅为北京会展经济和服务经济的快速发展创造了历史机遇，更为公司投
资物业（含酒店）的经营提供了良好的外部环境。此外，为实现有质量、有效益、可持续的
经济增长，国家和政府有关部门将牢牢把握扩大内需的战略基点，培育拉动力强的消费增长
点，增强消费对经济增长的基础作用，进而为商业物业发展提供更为广阔的市场空间。
(二) 公司发展战略
面对复杂多变的经营环境，公司将重点提高新形势下对政策导向的把握能力和对市场变
化的预判能力，紧抓机遇，持续推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大战略的深化实施
与创新发展，不断提升人力资源管理水平，加强企业文化与品牌建设，以敢于闯和勇于创的
开拓精神，不断为企业发展注入新的活力，开创北辰经营发展的新格局，开辟北辰可持续发
展的新路径。二零一三年，公司本着厉行勤俭节约、反对铺张浪费的原则，严格控制成本费
用开支，继续压缩费用，强化预算刚性，规范预算执行。
1、发展物业
公司将深入研究行业政策和市场形势，以客户需求为导向，在打造建筑精品、提高收益
空间的基础上，全力加快项目周转。此外，公司还将积极寻找市场机会，通过公开交易、收
购、兼并及合作开发等方式，择机增加土地储备，努力研究和拓展新型房地产业务，进而推
进发展物业的低成本扩张和可持续发展能力的持续提升。京内项目方面，公司将紧抓市场回
暖契机，加速长河玉墅，顺义马坡等项目的开发建设，通过系统性的有针对性的营销策略，
力促实现项目开盘后的持续热销。
长沙北辰三角洲项目作为全国最大的城市综合体，二零一四年的施工面积将达到 232
万平方米，创下开工建设以来的新高。公司将在确保项目各组团施工按计划有序推进和长沙
北辰洲际酒店年内顺利开业的基础上，利用教育资源的完善、商务氛围的成熟和"中国中部
创新型商务商业中心"的全新定位，进一步提升项目的性价比和对高端客户的吸附力，保持
项目的持续热销和在区域的领先地位。
二零一四年，公司预计实现新开工面积 97.68 万平方米，开复工面积 297.06 万平方米，
竣工面积 82.48 万平方米，力争实现销售 42.56 万平方米，签订合同金额（含车位）人民
币 63.85 亿元。
2、投资物业（含酒店）
公司将以北京市强化"文化中心"、"国际交往中心"的城市功能定位为契机，积极应对市
场形势变化，及时调整经营策略，充分利用投资物业（含酒店）业态丰富、联动性强的综合
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北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
优势和协同效应，努力将资产改造和新增项目开办费摊销对业绩的影响降至最低。此外，公
司还将利用接待二零一四年亚太经合组织（APEC）会议难得的机遇，全力打造并提升北辰
会展的品牌形象和行业影响力，积极推进北辰会展的品牌扩张和产业链延伸，努力探索和拓
宽创新型轻资产服务性业务的空间。
3、商业物业
商业物业将针对零售市场变化，加大招商和市场营销宣传力度，通过对品类的调整和优
化，努力提高运营能力、综合服务能力和资产经营效益。
4、融资工作和资本开支
公司将加速项目开发、营销推广和周转速度，强化资金运作的统筹安排，利用"总部融
资"模式的优势，降低融资成本，提高资金的使用效率。此外，应对金融市场的变化，借鉴
行业先进经验，继续深化模式创新，开展多渠道、多元化的融资，结合对养老、文化旅游等
新型房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，进一步提升公司可持续发展能力。
二零一四年，公司预计固定资产投资人民币 2.8 亿元，按工程进度付款，资金来源安排
为自有资金。
(三) 经营计划
二零一四年，公司发展物业将近一步深入研究行业政策和市场形势，以客户需求为导向，
全力加快项目周转，全年预计实现新开工面积 97.68 万平方米，开复工面积 297.06 万平方
米， 竣工面积 82.48 万平方米，力争实现销售 42.56 万平方米，签订合同金额（含车位）
人民币 63.85 亿元。
投资物业积极应对市场形势变化，及时调整经营策略，充分利用投资物业（含酒店）业
态丰富，联动性强的综合优势和协同效应以及亚太经合组织（APEC）会议的机遇，全力打
造并提升北辰会展的品牌形象，努力提高公司资产效益。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
二零一四年,公司预计固定资产投资主要为投资物业(含酒店)固定资产更新改造及合同
尾款支出,公司有充裕的资金用于支付上述款项。
(五) 可能面对的风险
1、市场风险
在加快城镇化进程和人口红利作用的带动下，预计我国房地产市场供需矛盾仍将长期存
在，为引导和促进在国民经济中具有重要地位的房地产行业能持续稳定健康的发展，针对房
地产行业的各种管理手段也将长期存在，由此给公司房地产项目整体运作带来一定风险。
针对上述风险，公司将通过对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本扩张模
式的探索，灵活应对市场变化，完善和优化产品结构，创新营销推广模式，进一步提升公司
核心竞争力和可持续发展能力。
2、销售风险
房地产开发是周期长、环节多、投资大的系统性工程，随着限购、限贷和抑制投资、投
机性需求等一系列规定的持续，对潜在客户的购买力和购买意愿将产生一定程度的影响。此
外，由于房地产项目运作周期较长，如果在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者
的需求变化并做出快速反应，可能对产品销售造成一定影响。
针对上述风险，公司将注重市场需求变化，以客户需求为导向，加大对刚需产品的研究
与开发力度，加快项目周转速度，抵御市场变化所带来的销售风险。
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北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(六) 其他
"进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展"的经
营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发能力相匹配的 520 万平方米的
适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件；面对持续的房地产行业的调整，120 万
平方米持有型物业持续经营所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的有力支持；复合地产
综合运营模式，面对市场波动时较强的抗风险能力，是公司可持续发展的根本基础。随着投
资物业新增资产经营水平持续提高，长沙北辰三角洲项目持续热销，公司主营业务扎实推进，
经营规模不断扩大，可持续发展能力也将持续提升。
十一、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
十二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据公司章程的规定，公司的利润分配原则是公司可通过现金或股票的形式分配股利，
以中国会计准则为标准，公司每年分配的现金股利应不低于当年公司可供分配利润的 10%，
公司利润分配政策应保持连续性和稳定性。公司现金分红的方案依法经过公司董事会审议，
并报股东大会批准，独立董事和中小股东能够充分表达意见，程序合法、完备。
报告期内，经 2013 年 6 月 5 日召开的公司 2012 年年度股东大会审议通过，公司 2012
年利润分配方案以公司 2012 年末总股本 3,367,020,000 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.60
元（含税）。该利润分配方案已实施完毕（其中，A 股股息派发已于 2013 年 7 月 17 日完成，
H 股股息也已另行派发完毕），共支付现金红利人民币 202,021,200 元，占公司 2012 年归属
母公司股东净利润的 31.9%。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
分红年度合
表中归属
每 10 股送 每 10 股派 并报表中归
每 10 股转 现金分红的 于上市公
分红年度 红股数 息数(元) 属于上市公
增数（股） 数额（含税） 司股东的
（股） （含税） 司股东的净
净利润的
利润
比率(%)
2013 年 0 0.60 0 202,021,200 664,535,001 30.40
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北京北辰实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2012 年 0 0.60 0 202,021,200 633,387,699 31.90
2011 年 0 0.30 0 101,010,600 468,780,243 21.55
十三、积极履行社会责任的工作情况
(一) 社会责任工作情况
公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零一三年度社会责任报告》，报告全文
刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
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