江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
江苏新城地产股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 新城 B 股 股票代码 900950
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 杭磊
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com hangl@900950.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
增减（%）
总资产 29,280,647,387.17 29,025,522,707.84 0.88 23,038,872,572.19
归属于上市公司股东的净资产 5,160,080,835.32 3,894,714,861.50 32.49 2,832,644,573.60
经营活动产生的现金流量净额 1,998,139,769.94 104,418,288.97 1,813.59 -1,752,538,869.72
营业收入 14,300,447,268.64 9,222,244,674.92 55.06 6,684,250,187.70
归属于上市公司股东的净利润 1,315,768,260.43 1,125,797,775.90 16.87 646,367,824.35
归属于上市公司股东的扣除非经
1,304,366,766.28 1,057,485,779.67 23.35 622,341,162.39
常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 29.24 33.47 减少 4.23 个百分点 25.47
基本每股收益（元／股） 0.8259 0.7066 16.88 0.4057
稀释每股收益（元／股） 0.8259 0.7066 16.88 0.4057
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日
报告期股东总数 29,096 29,827
末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件
股东名称 股东性质 持股总数 质押或冻结的股份数量
(%) 股份数量
江苏新城控股集团有限 境内非国有
58.86 937,728,000 质押 874,500,000
公司 法人
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 境外法人 4.46 71,090,322 未知
LIMITED
DBS VICKERS (HONG
境外法人 1.48 23,605,546 未知
KONG) LTD A/C CLIENT
GAOLING FUND,L.P. 境外法人 0.97 15,471,454 未知
金濠(合肥)建设发展有
境外法人 0.67 10,633,926 未知
限公司
Golden China Master
境外法人 0.52 8,302,369 未知
Fund
顾寅 境内自然人 0.32 5,128,810 未知
常州市华顺建筑工程有 境内非国有
0.32 5,068,800 未知
限公司 法人
SCBHK A/C KG
INVESTMENTS ASIA 境外法人 0.29 4,692,103 未知
LIMITED
唐起麟 境外自然人 0.28 4,433,287 未知
公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一
上述股东关联关系或一致行动的说明
致行动人的情况。
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、报告期内市场形势分析
2012 年，国家对房地产行业的调控政策体现了”严控和发展并举”、有的放矢的目标和
思路：一方面，通过继续执行房地产行业调控，严格落实限购、限贷政策，大力打击房地产
投资投机性需求；另一方面，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保
障房供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给，保护合理自住需求。
在上述宏观政策环境下，2012 年全国房地产市场呈现出低开高走的格局，整个行业在
严峻的调控中仍然获得较快发展：2012 年全年全国商品房销售面积一直处于回升通道中，
全年为 111304 万平方米，同比增长 1.8％；销售金额自 8 月份由负转正后连续 5 个月增速回
升，全年达到 64456 亿元，同比增长 10％；全年全国房地产开发累计投资 71804 亿元，同
比增长 16.2%（以上数据来源于国家统计局）。从区域来看，限购的一、二线核心城市的房
价回暖力度明显大于中小城市。少数热点一、二线城市潜在需求强烈但供应不足，有价格上
涨压力；三、四线城市供应充足但潜在需求弱，价格上涨动力不足；少部分供应严重过剩的
城市，其风险则值得关注。
从行业发展态势来看，行业竞争更加激烈，集中度进一步提升，龙头企业在融资渠道、
拓展布局、人才建设、抗风险能力上的优势进一步体现，中小房企的发展空间被进一步压缩。
为规避风险，不少房地产企业特别是中小企业开始实施多元化发展战略。
为促进货币信贷合理适度增长，央行在 2012 年上半年两次下调存款准备金率各 0.5 个
百分点，并在 6、7 月两次下调存贷款基准利率。根据央行报告，2012 年全国新增房地产贷
款 13,465 亿元，同比多增 897 亿元，但房地产贷款新增额占各项贷款新增额的比例为 17.4%，
较 2011 年微降 0.1 个百分点。尽管行业的融资环境相比 2011 年有所改善，但并未出现根本
性的好转。拓宽融资渠道、增强资金稳健性对于房地产企业仍然非常重要。
2、报告期内公司内部运营情况
2012 年，公司在”顺应市场、聚焦客户、以快制变、降本增效”的年度方针指导下，从
内部运营、产品研究开发、销售策略等多方面积极应对市场变化，为公司全年目标任务的完
成提供了保障。
报告期内，公司各项主要经营指标超额完成，结算利润增长，满意度得到进一步提升；
流程管控得到进一步加强；产品创新得到进一步发展，住宅产业化试点取得阶段新成果；研
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发成果不断优化；标准化管理取得新进展；产品品质稳步提高。人员培训体系初步建成，人
才结构趋于合理。
3、报告期内经营业绩回顾
虽然 2012 年房地产市场形势复杂，但是通过公司上下共同努力，积极应对市场变化，
及时调整项目开发计划和销售策略，加强营销力度，完成了全年销售目标。
报告期内，公司实现销售面积 146.20 万平方米，销售金额 131.16 亿元，分别比 2011 年
增长 28.89%和增长 12.42%。
报告期内，公司共有 22 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 198.15 万平方米，同比增
长 41.45%；实现营业收入 143.00 亿元，实现净利润 13.47 亿元，分别比 2011 年增长 55.06%
和 15.30%。截止 2012 年 12 月 31 日，公司总资产 292.81 亿元，净资产 53.76 亿元，分别比
上年同期增长 0.88%和 31.76%。
报告期末，公司共有 31 个子项目在建，总建筑面积达 307.97 万平方米，同比减少 8.43%。
报告期内，公司新增上海嘉定 A11-4 地块、上海宝山区月浦镇 C-2 地块、上海嘉定区马
陆复华园 13-1#、15-1#地块、上海嘉定新城 A06-1、A06-2 地块、苏州苏街地块和苏州枫津
路地块，共七个项目，新增计容可建面积 76.83 万平方。截止至报告期末，公司计容可建面
积 684.83 万平方。
报告期内，公司连续 7 年获江苏省房地产业综合实力”五十强”第 1 位，同时荣获 2012 中
国房地产上市公司综合实力五十强、2012 中国房地产上市公司发展速度五强。新城物业蝉
联”2012 中国物业服务百强企业”，并同时荣获”2012 中国物业服务百强企业服务质量 TOP10”
及”2012 中国物业服务百强满意度领先企业 TOP10”。
2012 年结算和销售情况表
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
常州新城金郡 65,787.12 72,307.84 102,555.95 127,617.08
常州新城域 154,387.89 81,414.58 230,530.99 122,832.50
常州公园壹号 59,211.55 30,183.12 207,475.21 108,274.88
常州清水湾 208,100.88 104,770.67
常州新城首府 31,608.35 35,820.20 19,677.28 27,550.61
常州新城公馆 19,465.04 7,495.24 35,927.96 21,805.24
常州香溢澜桥 113,182.55 80,547.14
常州香悦半岛 108,687.83 79,571.32
常州香溢紫郡 122,588.25 73,801.03
上海忆华里 71,358.92 92,876.96 125,413.55 160,613.41
上海碧翠园 53,509.04 155,962.16 41,925.85 112,899.21
上海悠活城 11,022.06 10,697.89 78,666.16 106,532.31
上海新城公馆 28,303.22 57,574.38 46,255.65 93,572.26
上海尚上城 49,822.57 53,841.27 57,587.27 73,099.46
上海新城金郡 87,644.75 122,569.15 30,129.67 43,282.23
南京新城金郡 43,559.33 45,581.95 97,861.36 105,894.33
南京香溢紫郡 98,741.45 73,791.30
苏州新城金郡 132,516.98 108,896.91 142,376.37 115,680.98
苏州香溢紫郡 61,881.43 40,735.46
苏州香溢澜桥 11,313.01 11,147.24
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无锡尚东雅园 86,510.18 65,643.02 87,438.56 68,325.12
其他 50,945.89 11,185.38 60,180.20 24,900.10
合计 1,462,047.41 1,311,643.54 1,572,102.91 1,417,650.40
2012 年末公司在建项目一览表
序 占地面积 总建筑面积 计划竣工
项目名称 地理位置 开工时间
号 (平方米) (平方米) 交付时间
1 常州新城首府三期 常州万福路 12,117.00 69,124.75 2011 年 6 月 2013 年 12 月
2 常州新城金郡二期 常州劳动东路 38,465.00 112,050.00 2011 年 6 月 2013 年 12 月
3 常州公园壹号四期 D 区 常州潞横路 20,481.00 87,037.00 2011 年 10 月 2013 年 12 月
4 常州新城域二期续建 常州湖塘夏城路 67,792.00 181,870.00 2011 年 11 月 2013 年 12 月
5 常州香悦半岛一期 41,243.68 189,775.00 2011 年 6 月 2013 年 12 月
6 常州香悦半岛二期 常州龙江路勤业路 56,820.62 59,167.00 2011 年 5 月 2013 年 2 月
7 常州香悦半岛三期 32,475.70 122,375.00 2012 年 5 月 2014 年 9 月
8 常州帝景酒店 常州武进湖塘南田公 21,753.79 62,741.05 2012 年 9 月 2014 年 5 月
9 常州新城帝景一期 园 47,810.81 29,289.74 2012 年 10 月 2013 年 12 月
10 常州南都 C1 商业街 常州武进湖塘花园街 7,118.28 7,119.57 2012 年 12 月 2013 年 12 月
11 常州香溢紫郡一期 47,167.00 123,912.94 2011 年 6 月 2013 年 12 月
常州青洋路龙城大道
12 常州香溢紫郡二期 46,481.00 168,830.00 2012 年 2 月 2013 年 12 月
13 常州香溢澜桥一期 A 区 42,133.65 68,548.00 2012 年 4 月 2013 年 9 月
14 常州香溢澜桥一期 B 区 前黄中学东侧 13,065.32 39,551.00 2012 年 4 月 2014 年 6 月
15 常州香溢澜桥一期 C 区 38,985.33 180,049.21 2012 年 6 月 2014 年 3 月
16 南京香溢紫郡一期 25,866.00 54,823.00 2011 年 10 月 2013 年 12 月
17 南京香溢紫郡二期 48,931.00 173,543.00 2012 年 5 月 2014 年 10 月
南京浦口星火北路
18 南京香溢紫郡三期 31,807.60 50,612.38 2012 年 9 月 2013 年 12 月
19 南京香溢紫郡四期 26,758.20 119,995.00 2012 年 9 月 2014 年 12 月
20 上海悠活城三期 上海嘉定区静宁路 21,865.80 73,135.12 2011 年 8 月 2013 年 6 月
21 上海新城金郡 B 二期 36,670.00 112,426.84 2011 年 5 月 2013 年 6 月
22 上海新城金郡 A 二期 上海嘉定白银路 27,005.20 93,842.16 2011 年 6 月 2013 年 8 月
23 上海 A11-4 地块 35,258.90 72,487.00 2012 年 7 月 2013 年 12 月
24 上海尚上城二期 上海安亭曹安路 24,250.00 85,293.48 2011 年 5 月 2013 年 6 月
25 上海碧翠园二期 上海浦东高行 30,528.00 91,401.00 2012 年 7 月 2013 年 12 月
26 苏州新城金郡二期 E 区 60,537.60 138,793.00 2011 年 12 月 2013 年 12 月
苏州吴中邵昂路
27 苏州新城金郡转角商业 8,281.30 26,943.00 2012 年 6 月 2013 年 12 月
长江路东侧 312 国道
28 昆山香溢紫郡一期 38,784.20 101,679.00 2012 年 3 月 2013 年 12 月
南侧
29 苏州香溢澜桥一期 吴中开发区枫津路西 35,323.00 58,661.44 2012 年 10 月 2013 年 12 月
30 苏州香溢澜桥二期 侧，东吴南路北侧 39,486.60 171,868.18 2012 年 10 月 2014 年 12 月
31 无锡尚东雅园二期 无锡新区旺庄 37,559.82 152,785.00 2012 年 4 月 2013 年 12 月
合计 1,062,823.40 3,079,728.86
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2012 年竣工项目一览表
占地面积 总建筑面积 竣工交付
项目名称 地理位置 开工时间
(平方米) (平方米) 时间
常州新城金郡一期 常州劳动东路 34,643.00 101,732.22 2010 年 4 月 2012 年 6 月
常州玉龙湾五期 常州飞龙路 5,658.00 6,039.00 2011 年 3 月 2012 年 5 月
常州清水湾三期 新北区新桥镇 94,380.00 253,715.02 2010 年 5 月 2012 年 5 月
常州公园壹号四期 A 区 33,001.00 101,249.00 2010 年 10 月 2012 年 8 月
常州劳动东路
常州公园壹号四期 B 区 16,525.00 21,899.00 2011 年 1 月 2012 年 7 月
常州公园壹号四期 C 区 常州潞横路 36,557.00 138,573.00 2011 年 3 月 2012 年 10 月
常州新城域一期 B 区 常州湖塘夏城 19,337.15 74,911.17 2010 年 8 月 2012 年 4 月
常州新城域二期 路 65,090.09 203,394.00 2011 年 1 月 2012 年 11 月
常州武进长虹
常州新城公馆综合楼 9,060.50 17,553.00 2011 年 1 月 2012 年 9 月
路
南京新城金郡 南京尧化门 47,456.00 132,824.00 2010 年 7 月 2012 年 10 月
上海悠活城一期 B 区 上海嘉定区静 18,523.60 59,904.00 2010 年 3 月 2012 年 9 月
上海悠活城二期 宁路 9,876.70 29,505.00 2010 年 8 月 2012 年 9 月
上海尚上城一期 上海安亭曹安 32,347.00 78,619.00 2010 年 12 月 2012 年 8 月
上海尚上城三期 路 9,346.68 7,467.23 2011 年 8 月 2012 年 12 月
上海南翔宝翔
上海新城公馆 45,152.30 106,531.00 2010 年 11 月 2012 年 11 月
路
上海忆华里一期 上海青浦区漕 50,346.40 91,143.00 2010 年 11 月 2012 年 7 月
上海忆华里二期 盈路 40,389.98 71,536.00 2011 年 8 月 2012 年 12 月
上海碧翠园一期 上海浦东高行 48,800.00 109,775.00 2011 年 3 月 2012 年 12 月
苏州新城金郡二期 B 区 34,300.00 75,119.00 2010 年 9 月 2012 年 5 月
苏州吴中邵昂
苏州新城金郡二期 C 区 21,293.00 26,930.00 2011 年 3 月 2012 年 11 月
路
苏州新城金郡二期 D 区 47,491.00 97,416.00 2011 年 5 月 2012 年 11 月
无锡尚东雅园一期 无锡新区旺庄 52,277.00 175,655.00 2010 年 12 月 2012 年 10 月
合计 771,851.40 1,981,489.64
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(二) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 说明
营业收入 14,300,447,268.64 9,222,244,674.92 55.06 本期交付项目增加
本期交付项目增加，
营业成本 10,448,514,688.62 5,801,514,542.97 80.10
相应成本增加
销售费用 372,751,377.02 319,211,791.48 16.77
管理费用 347,839,375.30 278,782,980.66 24.77
财务费用 17,177,300.57 61,130,742.57 -71.90 利息收入增加
经营活动产生的现金流量净额 1,998,139,769.94 104,418,288.97 1,813.59 预收房款收入增加
投资活动产生的现金流量净额 (34,667,903.86) (177,422,905.29) -80.46 本期无重大投资活动
筹资活动产生的现金流量净额 (2,405,943,654.01) 738,246,899.65 -425.90 本期还款增加
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司报告期内交付项目增加。
(2) 主要销售客户的情况
公司前五大客户销售金额为 64,903,949.00 元，占公司销售总额 0.46%.
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
成本构成 本期占总成
分行业 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目 本比例(%)
(%) 动比例(%)
房地产开发销售 10,301,267,604.05 98.59 5,686,839,411.37 98.02 0.57
(2) 主要供应商情况
单位:元 币种:人民币
前五大供应商 金额 占比
江苏省电力公司常州供电公司 278,082,205.48 4.49%
常州东晓商贸有限公司 239,037,063.94 3.86%
宜兴市建工建筑安装责任有限公司 164,385,245.09 2.65%
江苏广亚建材有限公司 122,181,371.91 1.97%
常州市通润建设工程有限公司 82,289,960.79 1.33%
合计 885,975,847.21 14.31%
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(三) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
房地产开发 减少 10.45 个
14,176,503,959.19 10,301,267,604.05 27.34 55.08 81.14
销售 百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
常州市 5,266,417,863.00 23.57
南京市 1,060,162,267.00 15,601.76
上海市 5,918,102,945.19 111.75
苏州市 1,170,738,679.00 9.66
无锡市 761,082,205.00 -24.65
合计 14,176,503,959.19 55.08
(四) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金额较上
本期期末数占总 上期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变动比例
资产的比例（%） 资产的比例（%）
（%）
预付款项 3,298,561,976.85 11.27 1,682,663,998.64 5.80 96.03
应付票据 555,906,654.89 1.90 39,121,069.87 0.13 1,320.99
应付职工薪酬 53,895,789.84 0.18 38,172,273.29 0.13 41.19
其他流动负债 479,325,251.04 1.64 278,304,144.00 0.96 72.23
长期借款 3,148,970,000.00 10.75 4,889,200,000.00 16.84 -35.59
递延所得税负债 119,673,834.56 0.41 67,896,490.75 0.23 76.26
预付款项：新增预付土地款
应付票据：银行承兑汇票结算增加
应付职工薪酬：年末预提的工资增加
其他流动负债：预提的费用增加
长期借款：借款规模下降
递延所得税负债：暂时性差异增加
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江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(五) 核心竞争力分析
1、长三角领先的物业开发商
自 2005 年起，公司在江苏省所有物业开发商中排名第一位。自 2007 年起，公司在“中
国华东房地产公司品牌价值 TOP10”中排名第一位。
2、快速资产周转模式和标准化开发程序
公司的标准化开发程序和运营效率，形成快速开发项目的出色执行能力，实现资产快速
周转。
3、产品组合多样化
公司开发和销售各式住宅物业，包括高层住宅，多层住宅，联排住宅和豪华独栋住宅，
并通过四大住宅物业系列，即“启航”、“乐居”、“圆梦”和“尊享”系列，为中产阶层客户提供
多样住宅物业。
4、位置优秀的土地储备
公司在长三角沪宁经济走廊沿线的主要城市进行土地储备，为公司的持续发展建立重要
平台。公司的土地储备满足公司未来 4-5 年的开发需求。
5、管理层团队技巧娴熟、经验丰富、并且恪守企业治理准则
公司管理层在房地产开发行业拥有丰富经验，并一贯秉承诚实做人、踏实做事的企业精
神。
(六) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有非上市金融企业股权情况
所持对象 最初投资金 持有数量 占该公司股 期末账面价 报告期损 报告期所有者 会计核算 股份
名称 额（元） （股） 权比例（%） 值（元） 益（元） 权益变动（元） 科目 来源
苏州银行股 可供出售
156,000,000 30,000,000 1 156,000,000 4,500,000 收购
份有限公司 金融资产
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：元
2012 年末
主要产品
子公司名称 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
常州新城
常州新城房产开发 首府
房地产开发
有限公司 常州新城 1,100,000,000.00 10,457,837,677.55 2,259,876,087.34 588,486,026.55 -20,585,929.13 -17,709,815.00
公馆
常州新龙创置房地 常州清水
房地产开发
产开发有限公司 湾 350,000,000.00 785,463,173.09 531,874,720.03 1,047,731,464.60 260,221,972.57 194,915,939.21
常州鼎佳房地产开 常州玉龙
房地产开发
发有限公司 湾 100,000,000.00 175,453,042.43 151,626,984.64 43,045,181.00 4,543,240.94 3,431,850.54
常州新城东郡房地 常州公园
房地产开发
产开发有限公司 壹号 100,000,000.00 146,102,058.98 140,976,530.26 1,751,800.00 5,862,259.09 4,331,037.14
常州新城置地房地 常州尚东
房地产开发
产开发有限公司 区 90,000,000.00 119,147,321.93 110,848,702.85 11,498,750.00 -4,126,365.63 -3,093,545.19
常州万方新城房地 常州新城
房地产开发
产开发有限公司 帝景 300,000,000.00 737,324,662.53 340,469,314.75 5,791,529.00 1,899,510.37 1,498,259.19
常州公园
常州新城东昇房地
房地产开发 壹号三四
产开发有限公司 360,000,000.00 1,036,419,784.67 558,442,831.69 1,081,007,786.00 220,521,739.07 165,284,464.02
期
常州新城金郡房地 常州新城
房地产开发
产有限公司 金郡 470,000,000.00 2,374,364,823.00 732,039,846.60 1,276,170,799.00 385,096,397.88 288,618,387.02
常州新城万佳房地 常州新城
房地产开发
产开发有限公司 域 700,000,000.00 2,091,192,862.29 851,482,999.64 1,228,325,026.00 256,414,873.99 192,839,473.46
常州新城创佳房地 常州香悦
房地产开发
产开发有限公司 半岛 520,000,000.00 2,066,635,215.54 489,558,090.07 - -22,317,142.72 -16,155,015.39
常州市恒福置业有 常州香溢
房地产开发
限公司 紫郡 20,000,000.00 1,366,951,705.47 -5,409,701.70 - -20,085,036.75 -14,866,642.94
金坛市新城万郡置 谢桥村万
房地产开发
业有限公司 建塘项目 10,000,000.00 48,820,802.30 9,836,325.73 - -192,803.85 -148,270.88
常州新城瑞壹国际
酒店管理 酒店管理
酒店有限公司 1,000,000.00 2,150,791.57 -800,165.60 5,918,998.70 -2,178,960.36 -1,635,920.06
上海新城创置房地 上海新城
房地产开发
产有限公司 盛景 210,000,000.00 497,268,548.27 477,328,619.27 1,774,000.00 -14,163,775.18 -10,447,842.89
上海新城万嘉房地 上海新城
房地产开发
产有限公司 悠活城 410,000,000.00 5,879,636,068.28 1,010,138,875.96 1,083,377,228.00 334,772,495.21 250,001,416.85
上海新城创域房地 上海洪德
房地产开发
产有限公司 路项目 30,000,000.00 637,304,579.06 29,642,726.07 - -145,624.39 -109,235.30
上海东郡房地产开 上海碧翠
房地产开发
发有限公司 园 400,000,000.00 2,198,498,998.53 583,198,305.49 1,128,992,051.00 267,830,099.77 201,357,737.51
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江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海新城创佳置业 上海新城
房地产开发
有限公司 金郡 760,000,000.00 3,667,834,504.75 1,083,634,191.55 1,368,551,501.00 -54,837,733.09 -41,197,679.10
上海新城创宏房地 上海尚上
房地产开发
产有限公司 城 420,000,000.00 1,441,459,838.84 442,123,883.45 730,994,573.00 55,599,539.58 42,361,025.01
上海新城金郡房地 上海新城
房地产开发
产有限公司 忆华里 820,000,000.00 1,232,562,894.36 829,604,276.30 1,606,134,117.19 38,422,859.93 28,857,420.94
上海
上海富铭房地产开
房地产开发 A11-4 地
发有限公司 338,000,000.00 729,405,099.83 311,917,014.54 - -904,299.66 -575,674.96
块
南京新城创置房地 南京新城
房地产开发
产有限公司 尚座 120,000,000.00 494,379,408.41 151,404,412.15 1,741,666.70 -3,090,123.51 -2,342,989.06
南京新城创嘉房地 南京湖北
房地产开发
产有限公司 路项目 18,000,000.00 17,983,441.54 17,983,441.54 - -987.14 -987.14
南京新城万嘉房地 南京新城
房地产开发
产有限公司 金郡 310,000,000.00 1,423,289,769.90 289,814,076.90 1,058,943,267.00 12,601,153.44 9,549,317.10
南京新城允升房地 南京浦口
房地产开发
产有限公司 项目 860,000,000.00 1,839,754,656.62 839,379,335.24 - -20,325,472.92 -14,097,309.25
苏州新城万嘉房地 苏州翡翠
房地产开发
产有限公司 湾 100,000,000.00 554,038,427.53 198,206,900.49 4,148,185.00 235,649.58 207,926.60
昆山新城创置发展 昆山新城
房地产开发
有限公司 域 300,000,000.00 566,868,923.22 481,747,311.63 9,793,837.00 4,522,699.72 5,444,220.04
苏州新城创佳置业 苏州新城
房地产开发
有限公司 金郡 500,000,000.00 2,452,554,505.48 706,296,573.56 1,157,346,548.00 204,820,278.60 154,427,607.14
昆山新城创宏房地 苏州香溢
房地产开发
产有限公司 紫郡 370,000,000.00 870,921,325.29 356,857,755.03 - -16,251,236.32 -12,489,467.21
昆山新城创域房地 苏州柏
房地产开发
产有限公司 庐路项目 100,000,000.00 99,878,933.27 99,878,883.27 - 115,208.84 86,406.63
苏州新城创恒房地 苏州新城
房地产开发
产有限公司 公馆 20,000,000.00 260,482,111.07 19,982,061.07 - -23,918.57 -17,938.93
无锡新城万嘉置业 无锡盛世
房地产开发
有限公司 新城 420,000,000.00 1,206,078,501.63 645,254,705.02 77,892,176.00 11,855,486.51 9,503,332.37
无锡新城创置房地 无锡尚东
房地产开发
产有限公司 雅园 200,000,000.00 1,970,796,642.09 155,569,036.79 683,251,229.00 -35,498,972.76 -26,363,075.81
常州新城万嘉建筑
设计事务所有限公 设计服务 设计服务
3,000,000.00 21,504,596.78 12,704,087.49 6,087,999.34 568,415.53 408,797.35
司
常州嘉驰汽车配件 汽车零配
汽车零配件
有限公司(原名：常 件设计、
设计、制造
州嘉枫市场调查有 制造与销 15,000,000.00 15,019,101.60 15,014,326.20 - 7,023.65 5,267.74
与销售
限公司) 售
常州万嘉置业咨询 置业咨询服 房地产代
有限公司 务 理与咨询 1,000,000.00 6,578,050.23 1,521,721.73 11,087,251.00 -2,960,110.67 -2,220,083.00
江苏新城物业服务
物业服务 物业管理
有限公司 5,000,000.00 129,970,765.23 -53,655,477.56 148,795,508.07 -1,529,091.63 -1,765,012.46
11
江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海新城万嘉物业
物业服务 物业管理
服务有限公司 500,000.00 1,724,556.80 -5,574,187.57 10,921,295.65 -1,103,663.32 -1,100,852.78
常州嘉枫市场调查 市场调查、 调查、营
有限公司 营销策划 销策划 5,000,000.00 177,059,271.76 3,290,806.74 3,232,526.41 -544,248.23 -406,486.97
资产经营
常州新城资产经营
资产管理 管理、租
管理有限公司 1,000,000.00 651,048.74 -245,191.67 513,849.00 -734,377.58 -550,783.18
赁
5、 非募集资金项目情况
公司投资情况 金额（单位：万元）
报告期内公司投资额 250,976
投资额增减变动数 59,825
上年同期投资额 191,151
投资额增减幅度（%） 31.30
被投资公司情况： 单位：万元
占被投资公司权
被投资的公司名称 业务性质 益的比例(%) 原注册资本 增资后注册资本 实际增加投资额
常州万方新城房地产开
95.91%
发有限公司 房地产开发 2,000 30,000 26,855
常州新城东昇房地产开
99.66%
发有限公司 房地产开发 28,000 36,000 7,973
上海新城创佳置业有限
96.22%
公司 房地产开发 21,000 76,000 52,921
上海新城金郡房地产有
96.22%
限公司 房地产开发 47,300 82,000 33,388
上海富铭房地产开发有
96.22%
限公司 房地产开发 - 33,800 32,522
南京新城允升房地产有
96.22%
限公司 房地产开发 15,000 86,000 68,316
苏州新城创佳置业有限
100.00%
公司 房地产开发 40,000 50,000 10,000
昆山新城创宏房地产有
100.00%
限公司 房地产开发 20,000 37,000 17,000
苏州新城创恒房地产有
100.00%
限公司 房地产开发 - 2,000 2,000
合计 173,300 432,800 250,976
12
江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
新增土地储备一览
计容可建面积 项目总投资
序号 地块名称 项目进度 项目收益
（平方米） （万元）
1 上海嘉定 A11-4 地块 56,414.24 在建 60,000
2 苏州苏街地块 189,969.88 前期 170,000
3 苏州枫津路地块 187,024.00 在建 140,000
4 上海宝山区月浦镇地块（C-2） 91,574.98 前期 77,000
5 上海嘉定马陆复华园 13-1#、15-1# 81,764.70 前期 98,000
6 上海嘉定新城 A06-1 地块（洪德路） 97,138.40 前期 86,000
7 上海嘉定新城 A06-2 地块（洪德路） 64,372.20 前期 104,000
13
江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(七) 行业竞争格局和发展趋势
根据十八大会议期间传递的政策信息，我们认为：2013 年国家对房地产行业仍然将延
续当前一边控制投机性的需求，另一方面满足合理的住房需求的政策方向。
2013 年 2 月国务院出台的“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，
坚决打击投资投机性购房，还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是 2010 年 1 月的“国十一
条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”，2011 年 1 月的“新国八条”，2013 年 2 月 20 日出
台的“国五条”是第五次调控升级。
从市场前景来看，由于政策"微调"与房地产调控的"双重标准"的执行，房地产市场基本
面应该还会在"微调"政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，整体上仍然处于整
个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持限速中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将
是 2013 年整体市场基本面的特征。
从行业竞争格局来看，我们判断 2013 年行业洗牌仍将持续，房地产企业未来或将明显
分化。由于在过去两年的调控及市场回暖过程中，龙头一线房企通过"以价换量"等营销策略
资金快速回笼，行业集中度在明显提高。据中国指数研究院统计数据显示，万科、保利和绿
地 3 家企业 2012 年销售额超过千亿，中海、万达、恒大三家企业销售额也均突破 900 亿
元，稳步向千亿迈进。而对中小房地产企业来说，伴随着销售业绩平淡和融资渠道收紧、成
本上升，土地储备能力也相应减弱，市场竞争压力更为凸显。
(八) 公司发展战略
1、继续巩固在长三角的领导地位
公司将继续对多样化的产品种类应用标准化开发程序，以提高公司的声誉和品牌知名
度。
2、致力于以有竞争力的成本增加优质土地储备
公司将继续抓准产品定位、优化产品组合，重点考虑项目位置、公共配套等因素，以提
升土地储备价值和挖掘其潜力。
3、改善物业管理服务和提升品牌知名度
公司计划扩大物业管理业务的服务范围，改善服务质量，提高客户满意度。
4、通过系统培训计划和有竞争力的薪酬组合吸引、挽留和激励人才
公司向员工提供系统和综合性的培训计划，针对不同资历和不同职业生涯的员工进行系
统培训。公司提供有竞争力的薪酬组合来吸引和挽留专业人才。提升员工对公司价值和企业
文化的认可和认同水平。
(九) 经营计划
2013 年，受宏观经济形势影响，国内经济提振乏力，为推进经济结构转型，国家对房
地产行业的调控势必不会放松。因此，公司将通过计划落实、执行控制、绩效考核等措施，
促使目标计划达成；通过各职能部门提升专业能力、服务水平，加强科学管理，达到降本增
效预期效果。
（1）公司将继续扎实推进标准化产品的研究与不断完善，促进其全面运用于从设计、
施工、成本、采购、营销、客户服务、物业服务等过程，从而极大地提高项目管理的效率和
14
江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
可复制能力，提升企业竞争力。
（2）加强公司销售目标的计划管理和落实，保证公司销售目标的达成；做好项目销售
的总结评估和客户研究工作，深入了解市场，抓准产品定位，增强区域市场产品短期销售操
控能力；加强销售信息管理和销售现场管理，规范销售流程，控制销售风险，为公司决策提
供及时准确的依据。
（3）建立起成本管理的长期规划及近期目标，前置成本管理，实现在项目规划设计、
工程建设、精装等各开发环节的成本优化；加强成本数据信息化建设，以便对项目成本数据
有完整而有效的管理与应用，实现成本管理数据的规范化、体系化、及时性发布。
（4）继续推进信息化建设，使信息系统在提升公司人均效能方面发挥积极作用，确保
信息系统为管理决策提供准确数据。
（5）加强公司成品精装修队伍的团队建设；加强精装修项目的计划管理，确保前期设
计、材料采购、招标预算、工程实施各阶段的顺利按期推进、保质保量完成；总结公司样板
区和产品线建设经验，通过控制产品成本、提升产品功能，最终提升产品附加值。
（6）加快公司团队建设，以公司业务为主线，为公司各专业条线和城市公司储备和培
养梯队人才，保障公司业务发展所需，并为未来项目拓展做好人才储备。
2013 年，公司计划新开工项目 19 个，新开工建筑面积 278.04 万平方米。
公司计划竣工项目 24 个，建筑面积约 220.96 万平方米，比 2012 年增长 8.14%。
2013 年，公司争取各项主要经营指标比 2012 年增长 15%以上。
2013 年公司计划开工项目一览表
序 占地面积 总建筑面积 计划开工 计划竣工
公司名称 项目名称 地理位置
号 (平方米） (平方米） 时间 交付时间
常州新城房产开发有 2014 年 5 月
1 常州香溢澜桥二期 前黄中学东侧 74,850.70 266,806.00 2013 年 3 月
限公司 /2014 年 12 月
江苏新城地产股份有 常州南都 A3B1 商 常州武进湖塘
2 17,229.45 45,663.21 2013 年 8 月 2014 年 12 月
限公司 业 花园街
常州万方新城房地产 常州帝景酒店公寓
3 16,400.00 66,772.52 2013 年 3 月 2015 年 5 月
有限公司 办公 常州武进湖塘
常州万方新城房地产 南田公园
4 常州帝景住宅（南） 41,420.29 155,975.59 2013 年 1 月 2015 年 6 月
有限公司
常州新城金郡房地产
5 常州新城金郡三期 常州劳动东路 4,712.66 49,016.52 2013 年 3 月 2015 年 6 月
有限公司
常州新城金郡房地产 丽华北路与关
6 常州储运公司地块 45,420.00 208,139.00 2013 年 5 月 2015 年 4 月
有限公司 河东路交叉口
常州市恒福置业有限 常州青洋路龙
7 常州香溢紫郡三期 36,995.00 132,249.00 2013 年 3 月 2014 年 11 月
公司 城大道
南京新城允升房地产 南京浦口星火
8 南京香溢紫郡五期 28,200.00 232,657.00 2013 年 3 月 2015 年 9 月
有限公司 北路
上海新城创域房地产
9 上海洪德路地块 洪德路 41,895.40 95,768.00 2013 年 3 月 2014 年 12 月
有限公司
15
江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海新城万嘉房地产 上海洪德路 A016 2014 年 12 月
10 洪德路 80,755.30 228,741.00 2013 年 8 月
有限公司 地块 /2015 年 6 月
上海新城创佳置业有 上海金郡 A 四期 上海嘉定白银
11 18,623.00 84,842.00 2013 年 5 月 2014 年 12 月
限公司 （13-1 商业） 路
上海新城金郡房地产 上海青浦区漕
12 上海忆华里三期 46,309.70 126,251.00 2013 年 3 月 2014 年 12 月
开发有限公司 盈路
上海宝郡置业有限公 月浦沈巷蕰川 2014 年 6 月
13 上海宝山月浦地块 64,910.70 109,090.52 2013 年 5 月
司 路 /2014 年 12 月
马陆镇茹水南
上海富铭房地产开发 上海马陆镇复华园
14 路以西叶城路 38,365.50 114,284.00 2013 年 5 月 2015 年 6 月
有限公司 地块
以南
昆山新城创宏房地产 长江路东侧 312
15 苏州 S1 地块 27,470.40 62,318.00 2013 年 9 月 2014 年 12 月
有限公司 国道南侧
昆山长江路东，
昆山新城创宏房地产 2014 年 6 月
16 苏州香溢紫郡二期 青淞路南侧 73,830.80 147,661.60 2013 年 3 月
有限公司 /2015 年 5 月
（S4）
吴中开发区越
苏州新城创恒房地产
17 苏州新城公馆 溪街东侧，苏街 82,595.60 263,426.00 2013 年 7 月 2014 年 11 月
有限公司
南侧
无锡新城创置房地产
18 无锡尚东雅园三期 无锡新区旺庄 36,978.60 120,375.80 2013 年 3 月 2015 年 6 月
有限公司
新区锡兴路与
无锡新城创置房地产
19 无锡香溢紫郡 金城东路交叉 71,565.60 270,349.00 2013 年 4 月 2015 年 4 月
有限公司
口
2,780,385.7
合计 848,528.70
6
2013 年计划竣工交付项目一览表
序 占地面积 总建筑面积 计划竣工
项目名称 地理位置 开工时间
号 (平方米） (平方米） 交付时间
1 常州新城首府三期 常州万福路 12,117.00 69,124.75 2011 年 6 月 2013 年 12 月
2 常州新城金郡二期 常州劳动东路 38,465.00 112,050.00 2011 年 6 月 2013 年 12 月
3 常州公园壹号四期 D 区 常州潞横路 20,481.00 87,037.00 2011 年 10 月 2013 年 12 月
4 常州新城域二期续建 常州湖塘夏城路 67,792.00 181,870.00 2011 年 11 月 2013 年 12 月
5 常州香悦半岛一期 41,243.68 189,775.00 2011 年 6 月 2013 年 12 月
常州龙江路勤业路
6 常州香悦半岛二期 56,820.62 59,167.00 2011 年 5 月 2013 年 2 月
7 常州新城帝景一期 47,810.81 29,289.74 2012 年 10 月 2013 年 12 月
常州武进湖塘花园
8 常州南都 C1 商业街 7,118.28 7,119.57 2012 年 12 月 2013 年 12 月
街
9 常州香溢紫郡一期 常州青洋路龙城大 47,167.00 123,912.94 2011 年 6 月 2013 年 12 月
10 常州香溢紫郡二期 道 46,481.00 168,830.00 2012 年 2 月 2013 年 12 月
11 常州香溢澜桥一期 A 区 前黄中学东侧 42,133.65 68,548.00 2012 年 4 月 2013 年 9 月
12 南京香溢紫郡一期 25,866.00 54,823.00 2011 年 10 月 2013 年 12 月
南京浦口星火北路
13 南京香溢紫郡三期 31,807.60 50,612.38 2012 年 9 月 2013 年 12 月
16
江苏新城地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
14 上海悠活城三期 上海嘉定区静宁路 21,865.80 73,135.12 2011 年 8 月 2013 年 6 月
15 上海新城金郡 B 二期 36,670.00 112,426.84 2011 年 5 月 2013 年 6 月
16 上海新城金郡 A 二期 上海嘉定白银路 27,005.20 93,842.16 2011 年 6 月 2013 年 8 月
17 上海 A11-4 地块 35,258.90 72,487.00 2012 年 7 月 2013 年 12 月
18 上海尚上城二期 上海安亭曹安路 24,250.00 85,293.48 2011 年 5 月 2013 年 6 月
19 上海碧翠园二期 上海浦东高行 30,528.00 91,401.00 2012 年 7 月 2013 年 12 月
20 苏州新城金郡二期 E 区 60,537.60 138,793.00 2011 年 12 月 2013 年 12 月
苏州吴中邵昂路
21 苏州新城金郡转角商业 8,281.30 26,943.00 2012 年 6 月 2013 年 12 月
长江路东侧 312 国
22 昆山香溢紫郡一期 38,784.20 101,679.00 2012 年 3 月 2013 年 12 月
道南侧
吴中开发区枫津路
23 苏州香溢澜桥一期 西侧，东吴南路北 35,323.00 58,661.44 2012 年 10 月 2013 年 12 月
侧
24 无锡尚东雅园二期 无锡新区旺庄 37,559.82 152,785.00 2012 年 4 月 2013 年 12 月
合计 841,367.46 2,209,606.42
(十) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司需要维持当前业务并完成在建投资项目及 2013 年新开工项目所需资金约 125 亿元。
(十一) 可能面对的风险
1、政策风险：2013 年，房地产市场调控还将持续，投资投机需求将受到抑制。同时，城镇
个人住房信息系统建设、房产税试点可能进入新阶段，将对购房者预期产生一定的影响。公
司将加强政策研究，因势利导，顺势而为。
2、市场风险：不同城市住宅市场表现趋于分化，城市吸纳人口能力和库存去化周期不同是
导致城市分化的主要原因；传统的销售旺季淡季可能会被政策和预期打乱，一定程度上会加
大推盘的难度。公司将加强市场监测，及时调整营销策略，确保完成销售计划。
3、行业风险：当前行业竞争日趋激烈，行业集中度逐步提升。公司将不断提高企业竞争力，
适度扩大规模，提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品性
价比；加强物业管理和品牌建设，提高产品附加值。
4、财务风险：随着宏观经济和物价指数的筑底回升，货币政策存在微调的空间，房地产开
发贷款政策也存在一定的变数。公司将加快销售回款，合理安排融资计划，加强资金管理，
确保资金链安全。
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