江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
公司代码：900950 公司简称：新城 B 股
江苏新城地产股份有限公司
2015 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、公司负责人、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 前瞻性陈述的风险声明
本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、
计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，
且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差
异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对
本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工或联
系人，并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 32
第九节 财务报告 ........................................................................................................................... 34
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 126
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江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司
报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 6 月 30 日
指 新城控股集团股份有限公司，本公司第一大股东，持有
控股股东、新城控股
本公司 58.86%股权
新城地产 指 即指本公司、公司，全称江苏新城地产股份有限公司
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏新城地产股份有限公司
公司的中文简称 新城地产
公司的外文名称 JIANGSU FUTURE LAND CO.,LTD
公司的外文名称缩写 FUTURE LAND
公司的法定代表人 王振华
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 杭磊
上海市中山北路3000号长城大 上海市中山北路3000号长城大
联系地址
厦22楼 厦22楼
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com xcgf@900950.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 江苏省常州市武进区湖塘镇人民东路158号高新开发区经创中心
公司注册地址的邮政编码 213161
公司办公地址 上海市中山北路3000号长城大厦22楼
公司办公地址的邮政编码 200063
公司网址 www.900950.com
电子信箱 xcgf@900950.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《香港商报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
B股 上海证券交易所 新城B股 900950 五菱B股
六、 公司报告期内注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
币种：人民币
单位：元
本报告期比
本报告期
主要会计数据 上年同期 上年同期增
（1－6月）
减(%)
营业收入 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01 115.99
归属于上市公司股东的净利润 730,463,815.36 279,743,384.48 161.12
归属于上市公司股东的扣除非经常性
670,438,812.29 268,410,338.89 149.78
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 350,437,899.19 -1,124,051,350.74 131.18
本报告期末
本报告期末 上年度末 比上年度末
增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 8,360,764,895.96 7,729,393,524.60 8.17
总资产 34,467,506,961.60 33,898,129,926.34 1.68
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.4585 0.1756 161.10
稀释每股收益（元／股） 0.4585 0.1756 161.10
扣除非经常性损益后的基本 0.4208 0.1685 149.73
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 9.07 4.17 增加4.90个百分点
扣除非经常性损益后的加权 8.32 4.00
增加4.32个百分点
平均净资产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
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单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -58,990.73
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照 4,437,400.00
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益， 6,000,000.00
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
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量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外
1,740,242.65
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
处置子公司产生的损益 51,022,383.60
少数股东权益影响额 -311,002.62
所得税影响额 -2,805,029.83
合计 60,025,003.07
四、采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
苏州银行股份有限公司 1%股权 183,000,000.00 197,000,000.00 14,000,000.00 6,000,000.00
上海景盈投资管理合伙企业
5,186,605.23 5,186,605.23 - -
6.18%股权
上海伍翎投资中心（有限合伙）
50,000,000.00 50,000,000.00 - -
5.26%股权
昆山歌斐鸿乾股权投资中心
21,442,307.69 17,355,769.23 -4,086,538.46 -
（有限合伙）2.72%股权
青浦吾悦广场 1,077,000,000.00 1,077,000,000.00 - -
合计 1,336,628,912.92 1,346,542,374.46 9,913,461.54 6,000,000.00
第四节 董事会报告.
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信
贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。
多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立，其中一线城市回暖最为明显。根据国家
统计局数据显示，2015年1-6月全国房地产开发投资4.40万亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因
素实际增长5.7%)，增速比1-5月回落0.5个百分点。总体上依然延续了自2013年以来的下滑走势，
累计同比增速不断创出新低，但从5月份开始降幅有所收窄；1-6月份，全国商品房销售面积5.03
亿平方米，同比增长3.9%；销售额3.43万亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。今年前5个月，
住宅销售量已经与去年同期持平，显示市场需求在进一步提升。
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房地产行业进入发展稳定期，众多房企在行业利润回归、面临发展天花板、两极分化初现、
互联网+冲击下，纷纷寻找新的业务增长点，合作、重组、转型、创新成为行业的关键词。
2015 年是公司的战略转型年和管理创新年，公司坚定不移地强化战略执行，创新发展模式，
提升产品质量与客户满意度，提高组织管控效率。公司坚持管理创新，在项目开发中引入“新城
合伙人”制度，公司与员工实现利润共享、风险共担；公司不断完善住宅 3D 模块技术、百年住
宅技术，逐步形成新城产品差异化特色；公司积极推动总部+区域（城市）事业部+项目的三级组
织体系和绩效管理体系落地，形成人才梯队和核心能力。
报告期内，在江苏省房地产业协会评选的"2013 年度江苏省房地产开发综合实力 50 强企业"
榜单上，公司位列首位。
报告期末，公司共 23 个子项目在建，总建筑面积达 317.89 万平方米。
报告期内，公司实现销售面积 73.97 万平方米（含合作项目），销售金额 77.29 亿元（含合
作项目）。报告期内，公司共 8 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 91.19 万平方米，同比增加
487.52%。
截止报告期末，公司总资产 344.68 亿元，净资产 89.79 亿元。报告期内，公司实现结算面积
78.06 万平方米（含合作项目），实现结算金额 80.25 亿元（含合作项目）。
公司总体实现营业收入 72.05 亿元，较上年同期增加 115.99%；实现净利润 7.85 亿元，较上
年同期增加 170.77%。
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2015 年上半年公司房地产项目情况表
2015 新 平均售 2015
地理位 项目 项目 权益比 计划投资 2015 在建 2015 竣 待开发面 2015 签 累计签约 累计结算
项目名称 占地面积 总建筑面积 开工面 可售面积 价（元 结算面
置 类别 状态 例（%） (万元) 面积 工面积 积 约面积 面积 面积
积 /m2） 积
南京湖北路项目 鼓楼区 商铺 拟建 96.22% 70,467 11,627 46,749 - - - 46,749 - - - - - -
南京香溢紫郡 浦口区 住宅 完工 96.22% 372,712 239,116 671,045 - - 269,753 - 8,096 40,232 511,557 10,940 201,200 490,076
南京珑湾花园 江宁区 住宅 在建 96.22% 392,169 95,819 387,987 - 387,987 - - 82,468 51,290 195,564 18,008 - -
南京香悦澜山 栖霞区 住宅 在建 67.35% 474,303 147,521 497,429 - 190,206 - 307,223 252,735 57,378 81,363 15,615 - -
南京丹霞路以东侨
浦口区 住宅 拟建 96.22% 205,828 131,114 392,003 - - - 392,003 288,850 - - - - -
谊路以南地块
常州香溢澜桥 武进区 住宅 完工 95.80% 264,496 169,035 537,507 - - - - 395,041 18,767 373,432 5,868 26,806 363,782
常州香溢俊园 天宁区 住宅 在建 96.22% 128,353 45,420 222,984 - 77,044 - - 178,033 29,585 149,366 6,798 9,195 101,184
常州香悦半岛 钟楼区 住宅 完工 96.22% 237,189 130,540 370,110 - - - - 251,473 2,297 258,224 14,388 3,449 257,946
常州香溢紫郡 天宁区 住宅 在建 95.80% 239,258 172,480 574,952 - 149,787 - - 440,598 46,604 433,026 5,395 2,062 318,533
常州悠活城 新北区 住宅 在建 99.16% 77,218 51,966 196,619 - 196,619 - - 152,895 29,646 79,038 4,697 - -
常州新城金郡 天宁区 住宅 在建 96.22% 191,888 77,820 262,853 - - - 49,017 215,071 - 163,970 - - 163,506
常州新城帝景 武进区 住宅 在建 95.91% 353,078 212,299 591,508 - 217,319 75,140 - 327,700 52,492 169,062 11,548 54,287 152,060
常州新城公馆四期 武进区 住宅 在建 95.80% 172,134 106,977 314,353 65,456 65,456 - 248,897 253,413 - -
常州新城长岛东区 武进区 住宅 拟建 95.80% 70,983 157,740 315,481 - - - 315,481 236,611 - -
常州金色新城剩余 钟楼区 住宅 拟建 95.80% 10,186 18,863 45,270 - - - 45,270 33,953 - -
常州新城域 武进区 住宅 在建 95.80% 220,099 233,381 660,124 - - - 99,285 448,391 - 316,944 - - 437,842
常州金坛万建城 金坛市 住宅 拟建 47.90% 12,100 31,841 31,841 - - - 31,841 31,841 - -
100.00
无锡香溢紫峻 新区 住宅 完工 127,507 71,566 250,705 - - - - 174,124 4,227 166,384 10,842 11,147 163,570
%
100.00
无锡尚东区 新区 住宅 在建 239,685 143,513 405,306 - 76,431 - - 307,216 13,696 268,922 8,526 1,864 253,867
%
8
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100.00
苏州香溢澜桥 吴中区 住宅 完工 151,218 74,810 263,634 - - - - 184,703 4,830 183,462 9,785 10,375 180,546
%
100.00
苏州新城公馆 吴中区 住宅 在建 168,723 82,596 260,468 - 118,313 78,684 - 188,026 33,017 160,797 10,796 47,837 95,969
%
苏州红树湾 吴江区 住宅 在建 70.00% 229,522 122,464 413,081 - 133,050 205,241 17,645 322,286 50,533 216,188 8,384 156,049 190,910
100.00
昆山香溢紫郡 昆山市 住宅 在建 185,433 140,085 366,621 - - 55,545 90,500 258,018 1,907 221,103 6,788 52,815 219,676
%
昆山柏丽湾 昆山市 住宅 在建 50.00% 103,256 65,582 197,399 - 197,399 - - 113,156 38,560 85,986 7,059 - -
苏州太湖新城 吴江区 住宅 在建 68.00% 200,704 73,960 342,031 151,609 151,609 - 190,422 264,369 21,152 21,152 8,622 - -
上海悠活城 嘉定区 住宅 完工 96.22% 149,209 78,369 230,125 - - - - 164,192 1,260 165,217 15,925 4,693 164,082
上海新城金郡 嘉定区 住宅 在建 96.22% 357,457 198,812 542,339 - 88,435 - - 51,054 18,263 299,104 14,337 850 309,590
上海忆华里 青浦区 综合 完工 96.22% 300,790 137,046 324,799 - - - - 107,538 - 137,142 966 150,968
浦东新 100.00
上海碧翠园 住宅 完工 208,865 79,328 200,635 - - - - 173,059 428 128,376 42,921 4,967 140,023
区 %
上海馥华里 嘉定区 住宅 完工 96.22% 101,699 38,366 113,649 - - 64,215 - 72,103 12,313 73,739 17,571 43,627 65,878
上海香溢澜庭 嘉定区 住宅 完工 96.22% 108,944 41,895 94,377 - - - - 66,283 2,868 58,922 15,245 6,117 56,147
上海香溢璟庭 嘉定区 住宅 在建 96.22% 134,824 48,569 123,204 - 34,821 52,438 - 79,799 3,561 72,181 22,101 33,439 64,407
上海香溢珑庭 嘉定区 住宅 在建 96.22% 91,921 32,186 88,181 - 88,181 - - 52,953 16,922 34,944 20,957 - -
上海昱翠湾 宝山区 住宅 完工 96.22% 85,630 64,911 95,228 - - - - 87,836 1,059 86,472 8,273 6,947 85,500
上海水云间 松江区 住宅 在建 96.22% 110,072 39,993 57,513 57,513 57,513 - - 43,276 9,053 9,053 31,659 - -
上海香溢都荟 嘉定区 住宅 在建 96.22% 75,395 25,209 92,025 - 92,025 - - 58,304 16,903 25,853 19,404 - -
上海永丰街道 100.00
松江区 住宅 拟建 44,957 18,932 34,380 - - - 34,380 23,997 - -
30-02 地块 %
上海万之城 嘉定区 住宅 完工 48.11% 246,500 90,013 230,800 - - 110,900 - 181,092 - 181,092 15,831 54,587 150,344
上海旭辉府 金山区 住宅 在建 48.11% 200,000 108,393 228,121 136,921 228,121 - - 182,739 26,268 98,753 10,250 - -
南通香溢紫郡 港闸区 住宅 在建 76.98% 288,020 185,576 735,201 111,548 203,517 - 531,684 524,397 18,749 53,922 4,990 - -
杭州山语苑 余杭区 住宅 在建 100.00 91,215 54,033 165,192 - 165,192 - - 122,539 22,964 90,586 6,901 - -
9
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%
100.00
杭州西溪逸境 余杭区 住宅 在建 81,250 32,226 70,705 - 70,705 - - 50,822 20,564 37,394 16,095 - -
%
100.00
杭州金玺钰府 拱墅区 住宅 在建 48,215 11,018 35,620 - 35,620 - - 21,628 - - - - -
%
杭州科技城 33#地 100.00
余杭区 住宅 拟建 72,122 33,598 77,997 - - - 77,997 49,695 - - - - -
块 %
100.00
武汉四新项目 汉阳区 住宅 在建 365,772 193,800 671,659 153,552 153,552 - 518,107 507,073 - - - - -
%
青岛李沧 C-2 地块 李沧区 住宅 拟建 50.00% 137,422 56,373 228,650 - - - 228,650 167,112 - - - - -
青岛李沧 H 地块 李沧区 住宅 拟建 50.00% 43,615 30,074 67,365 - - - 67,365 50,671 - - - - -
青岛李沧 C-1 地块 李沧区 住宅 拟建 50.00% 140,000 52,418 213,333 - - - 213,333 156,208 - - - - -
青岛李沧 I-1 地块 李沧区 住宅 拟建 50.00% 180,000 63,717 250,332 - - - 250,332 183,528 - - - - -
济南万象新天 C4 100.00
历城区 住宅 拟建 133,589 84,362 298,525 - - - 298,525 233,393 - - - - -
地块 %
上海永丰街道
松江区 住宅 拟建 26.94% 74,462 26,983 46,660 - - - 46,660 34,849 - - - - -
40-05 地块
昆山花桥开发区 花桥开
住宅 拟建 68.00% 134,952 79,748 255,576 - - - 255,576 191,664 - - - - -
14-1 地块 发区
上海奉贤区奉城镇
奉贤区 住宅 拟建 96.22% 68,313 57,294 105,861 - - - 105,861 60,929 - - - - -
44-10 地块
杭州萧山新塘街道 100.00
萧山区 住宅 拟建 131,452 44,048 161,181 - - - 161,181 123,334 - - - - -
姚江岸社区地块 %
常熟 2015A-006 地
虞山镇 住宅 拟建 20.00% 184,347 82,469 259,178 - - - 259,178 192,119 - - - - -
块
常熟 2015A-007 地
虞山镇 住宅 拟建 65.00% 183,631 87,273 232,494 - - - 232,494 170,843 - - - - -
块
10
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
济南历城区田园新 100.00
历城区 住宅 拟建 169,115 98,294 373,482 - - - 373,482 291,982 - - - - -
城片区 B2-1 地块 %
其他完工项目 6,240 - - 14,704
车位 66,028 - - 32,574
合计 9,642,264 5,083,461 15,322,446 676,599 3,178,902 911,916 5,489,137 9,886,077 739,656 5,608,290 - 780,557 4,576,406
2015 年上半年结算和销售情况表
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称 权益比例
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
南京新城香溢紫郡 96.22% 40,232 44,017 201,200 195,122
南京珑湾花园 96.22% 51,290 92,453 - -
昆山新城香溢紫郡 100.00% 1,907 1,295 52,815 37,339
昆山新城柏丽湾 50.00% 38,560 27,117 - -
苏州新城香溢澜桥 100.00% 4,830 4,608 10,375 9,273
苏州新城公馆 100.00% 33,017 35,508 47,837 52,295
苏州新城红树湾 70.00% 50,533 43,388 156,049 127,230
无锡新城尚东雅苑 100.00% 13,696 11,678 1,864 1,134
无锡新城香溢紫峻 100.00% 4,227 4,582 11,147 9,926
常州新城香悦半岛 96.22% 2,297 3,305 3,449 4,403
常州新城帝景 95.91% 52,492 60,701 54,287 49,032
常州新城香溢澜桥 95.80% 18,767 11,040 26,806 16,636
常州新城香溢俊园 95.80% 29,585 20,127 9,195 7,181
常州新城香溢紫郡 95.80% 46,604 25,164 2,062 1,081
常州悠活城 99.16% 29,646 13,925 - -
上海新城悠活城 96.22% 1,260 2,007 4,693 6,229
上海新城金郡 96.22% 18,263 26,214 850 650
上海新城忆华里 96.22% - - 966 2,421
11
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
上海新城碧翠 100.00% 428 1,838 4,967 15,356
上海新城馥华里 96.22% 12,313 21,644 43,627 69,011
上海新城香溢澜庭 96.22% 2,868 4,373 6,117 12,521
上海新城香溢璟庭 96.22% 3,562 7,872 33,439 59,097
上海新城昱翠湾 96.22% 1,058 876 6,947 9,711
上海香溢珑庭 96.22% 16,922 35,530 - -
上海水云间 96.22% 9,053 28,663 - -
上海香溢都荟 96.22% 16,903 32,825 - -
南通香溢紫郡 76.98% 18,749 9,358 - -
杭州山语苑 100.00% 22,964 15,924 - -
杭州西溪逸境 100.00% 20,564 33,165 - -
苏州太湖新城 68.00% 21,152 18,199 - -
南京香悦澜山 67.35% 57,378 89,602 - -
上海万科金色领域 48.11% - - 54,587 98,020
上海旭辉府 48.11% 26,268 27,734 - -
其他项目 6,240 6,517 14,704 9,729
车位 66,028 11,673 32,574 9,111
合计 739,656 772,921 780,557 802,511
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01 115.99
营业成本 5,412,501,766.04 2,299,196,969.06 135.41
销售费用 173,098,944.25 167,239,563.58 3.50
12
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
管理费用 230,514,404.12 178,710,676.57 28.99
财务费用 8,283,871.41 -10,600,623.02 178.15
经营活动产生的现金流量净额 350,437,899.19 -1,124,051,350.74 131.18
投资活动产生的现金流量净额 -565,742,691.20 -60,766,225.81 -831.02
筹资活动产生的现金流量净额 1,041,683,191.57 103,579,109.03 905.69
营业收入变动原因说明:本期交付项目增多导致收入增加。
营业成本变动原因说明:随着结算收入增加，成本相应增加。
销售费用变动原因说明:随销售收入增加而略有增加。
管理费用变动原因说明:人工费用有所增加。
财务费用变动原因说明:交付项目停止资本化，转入财务费用。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期预售收入增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:对合营企业投资增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期偿还借款及分配股利减少。
13
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
为彻底解决公司与控股股东新城控股之间的潜在同业竞争，实现整体上市及公司价值回归，
恢复融资平台的正常功能，促进公司主营业务发展，提高公司运营效率，公司自 2014 年 7 月 31
日起停牌，开始筹划与解决公司 B 股问题相关的重大资产重组，于 2015 年 4 月确定了以“新城
控股发行 A 股股票换股吸收合并新城 B 股”的方式来解决公司 B 股问题； 公司第六届董事会第
十三次会议及 2015 年第一次临时股东大会分别于 2015 年 5 月 8 日及 2015 年 5 月 25 日审议通过
了本次重大资产重组报告书（草案）和摘要及其他相关议案。截至报告期末，公司控股股东新城
控股已收到中国证监会关于本次换股吸收合并的行政许可申请受理通知书。本次换股吸收合并尚
待取得中国证监会的核准。
(3) 经营计划进展说明
2015 年下半年，宏观环境较为稳定，供需博弈渐趋合理，楼市平稳可期。经济阶段性筑底，
货币信贷政策继续稳健趋松；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。
下半年土地市场依然会保持低量徘徊态势，城市之间的市场分化愈加明显。预计 2015 年下半年市
场供应降幅收窄，需求继续回升，全年商品房销售面积将同比增长 2%-5%。同时，随着库存的逐
步去化，供需有望趋于平衡，房价将企稳并小幅反弹。
下半年公司将秉持“聚焦目标，内练外拓重在执行；顺势有为，融合变革敢于创新”的策略，
紧盯年度目标，加强组织管控和专业化建设，继续内练外拓、变革创新，稳妥推动住宅新技术的
运用，致力于实现建筑产业化、长寿化、优质化。同时，公司将继续积极推进新城控股发行 A 股
换股吸收合并本公司的重大资产重组等相关工作。
根据公司 2015 年总体经营方针，公司 2015 下半年计划新开工项目 15 个，新开工建筑面积
190.62 万平方米；计划竣工交付 9 个项目，实现竣工面积 119.12 万平方米。
2015 下半年公司计划新开工项目一览表
占地面 总建筑
地理 竣工交付
公司名称 项目名称 积(平方 面积(平 开工时间
位置 时间
米） 方米）
常州新城金郡房地产有限公司 常州新城金郡三期 天宁区 4,713 49,017 2015 年 12 月 2018 年 5 月
南京新城创置房地产有限公司 南京湖北路项目 鼓楼区 11,627 46,749 2015 年 10 月 2017 年 10 月
南京新城万隆房地产有限公司 南京香悦澜山二期 鼓楼区 63,802 218,625 2015 年 7 月 2017 年 6 月
浦口高
南京新城万顺房地产有限公司 南京花漾紫郡一期 65,295 188,823 2015 年 9 月 2017 年 9 月
新区
上海永丰街道 30-02
上海松铭房地产开发有限公司 松江区 18,932 37,105 2015 年 7 月 2017 年 5 月
地块
上海新城创贤房地产有限公司 上海奉城镇项目 奉贤区 57,294 105,861 2015 年 10 月 2017 年 5 月
苏州新城万瑞房地产有限公司 苏州珺未来花苑二 吴中开 16,007 93,669 2015 年 8 月 2018 年 10 月
14
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
期 发区
花桥开
昆山德睿房地产开发有限公司 昆山花桥地块一期 44,186 124,979 2015 年 8 月 2017 年 6 月
发区
常熟文化片区 9 号地
常熟中置房地产有限公司 虞山镇 55,982 110,000 2015 年 9 月 2017 年 6 月
块一期
杭州新城创盛房地产开发有限
杭州科技城 33#地块 余杭区 33,598 77,997 2015 年 8 月 2016 年 12 月
公司
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 萧山姚江岸 6 号地块 萧山区 44,048 161,181 2015 年 10 月 2018 年 6 月
武汉新城创置置业有限公司 武汉璟悦城二期 A 汉阳区 22,400 97,605 2015 年 9 月 2017 年 12 月
济南天鸿永业房地产开发有限 济南万象新天 C4 地
历城区 84,362 298,525 2015 年 8 月 2017 年 7 月
公司 块
青岛新城东郡房地产开发有限
青岛李沧 C-2 地块 李沧区 56,373 228,650 2015 年 9 月 2017 年 10 月
公司
青岛新城东郡房地产开发有限
青岛李沧 H 地块 李沧区 30,074 67,365 2015 年 7 月 2017 年 6 月
公司
合计 608,692 1,906,152
2015 下半年计划竣工交付项目一览表
总建筑
地理位 占地面积 竣工交付
项目公司 项目名称 面积(平 开工时间
置 (平方米） 时间
方米）
常州新城金郡房地产有限公司 常州香溢俊园二期 天宁区 16,198 77,044 2013 年 8 月 2015 年 7 月
常州市恒福置业有限公司 常州香溢紫郡四期 天宁区 38,180 149,787 2013 年 12 月 2015 年 7 月
常州新龙创置房地产开发有限
常州悠活城 新北区 51,966 196,619 2014 年 4 月 2015 年 12 月
公司
南京新城创隆房地产有限公司 南京珑湾花园一期 江宁区 31,603 160,081 2013 年 11 月 2015 年 12 月
上海新城创域房地产开发有限公 上海香溢璟庭一期
嘉定区 11,864 34,821 2014 年 4 月 2015 年 9 月
司 （商业）
南通香溢紫郡一期
南通新城创置房地产有限公司 港闸区 24,280 91,969 2014 年 9 月 2015 年 12 月
A区
苏州新城创恒房地产有限公司 苏州新城公馆二期 吴中区 37,166 118,313 2014 年 1 月 2015 年 12 月
昆山新城创域房地产有限公司 苏州柏丽湾 昆山市 65,582 197,399 2014 年 8 月 2015 年 12 月
杭州新城创宏房地产开发有限公
杭州山语苑 余杭区 54,034 165,192 2014 年 1 月 2015 年 12 月
司
合计 330,872 1,191,225
(4) 其他
报告期内公司资产构成同比情况及分析
单位:元 币种:人民币
项目 本期末 上期末 增减额 增减幅度 原因分析
货币资金 4,376,761,831.58 3,314,621,051.60 1,062,140,779.98 32.04% 上半年经营性流入较多
应收账款 11,144,047.19 3,990,387.69 7,153,659.50 179.27% 新增应收吾悦广场租金收入
预付账款 934,182,809.90 1,602,514,237.47 -668,331,427.57 -41.71% 预付土地款取得土地证后转出
15
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
长期股权投资 1,203,166,570.12 907,371,900.27 295,794,669.85 32.60% 对合营企业进行增资
短期借款 180,000,000.00 100,000,000.00 80,000,000.00 80.00% 本期新增短期借款
应付票据 685,484,877.09 412,274,951.54 273,209,925.55 66.27% 本期新增银行承兑汇票
上年末计提的奖金在本期完成
应付职工薪酬 15,626,059.30 91,672,742.38 -76,046,683.08 -82.95%
发放
上年末计提的所得税本期进行
应交稅费 387,736,018.70 695,666,408.73 -307,930,390.03 -44.26%
支付
应付利息 177,856,402.16 101,025,041.43 76,831,360.73 76.05% 本期计提的应付债券利息
一年内到期的
640,000,000.00 1,050,000,000.00 -410,000,000.00 -39.05% 归还到期银行借款
非流动负债
长期借款 4,753,150,000.00 2,721,900,000.00 2,031,250,000.00 74.63% 本期新增长期借款
报告期内经营成果同比情况及分析
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额 增减额 增减幅度 原因分析
本期交付项目增多导致收入增
营业收入 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01 3,869,326,579.24 115.99%
加
随着结算收入增加，成本相应
营业成本 5,412,501,766.04 2,299,196,969.06 3,113,304,796.98 135.41%
增加
营业税金及附 随着结算收入增加，税金相应
439,861,983.78 264,855,741.47 175,006,242.31 66.08%
加 增加
交付项目停止资本化，转入财
财务费用 8,283,871.41 -10,600,623.02 18,884,494.43 178.15%
务费用
本期确认合营、联营企业投资
投资收益 115,592,053.45 2,137,884.62 113,454,168.83 5306.84%
损益以及转让物业公司的收益
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产开发 7,044,129,084.00 5,320,025,806.01 24.48 122.84 138.49 减少 4.96
销售 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
常州市 884,601,382.00 -38.01
南京市 1,964,866,295.00 518.75
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江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
上海市 1,769,950,623.00 80.55
苏州市 2,305,683,656.00 996.80
无锡市 119,027,128.00 -47.32
合计 7,044,129,084.00 122.84
3、 房地产出租情况表
每平方 租金收
米平均 入占房
总建筑面积 可供出租面 出租
出租物业类型 项目名称 租金收入（元） 基本租 地产公
（平方米） 积（平方米） 率（%）
金（元/ 允价值
月） 比
商铺及购物中心 青浦吾悦广场 127,398.80 62,619.48 100 24,846,702.63 82.00 2.31%
(三) 核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生明显变化，具体参见公司 2014 年度报告。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
√适用 □不适用
所持 期初持 期末持 会计
最初投资金 期末账面价 报告期损 报告期所有者 股份
对象 股比例 股比例 核算
额（元） 值（元） 益（元） 权益变动（元） 来源
名称 （%） （%） 科目
苏州 156,000,000 1 1 197,000,000 6,000,000 14,000,000 可供 收购
银行 出售
股份 金融
有限 资产
公司
合计 156,000,000 / / 197,000,000 6,000,000 14,000,000 / /
17
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
18
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
子公司名称 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
常州新城首府
常州新城房产开发有限公司 房地产开发 1,100,000,000.00 7,189,174,481.51 4,745,335,529.45 226,134,011.50 1,607,273,370.37 1,612,360,575.63
常州新城公馆
常州新龙创置房地产开发有
房地产开发 常州清水湾 350,000,000.00 1,017,911,895.60 468,903,640.76 -629,790.00 -4,951,138.46 -3,519,765.08
限公司
常州鼎佳房地产开发有限公
房地产开发 常州玉龙湾 10,000,000.00 33,812,029.90 21,206,461.28 31,841.00 6,783,840.21 5,027,198.64
司
常州新城东郡房地产开发有
房地产开发 常州公园壹号 10,000,000.00 30,967,593.62 28,384,819.00 40,000.00 -1,978,848.30 -1,825,943.76
限公司
常州新城置地房地产开发有
房地产开发 常州尚东区 10,000,000.00 31,435,099.98 29,206,854.01 92,500.00 -33,206.07 -25,050.05
限公司
常州万方新城房地产开发有
房地产开发 常州新城帝景 650,000,000.00 2,616,494,871.61 735,400,625.67 546,160,397.57 55,055,291.46 39,862,086.22
限公司
常州新城东昇房地产开发有 常州公园壹号三
房地产开发 10,000,000.00 157,768,506.74 120,914,141.85 4,982,600.00 -2,565,326.71 -1,997,568.61
限公司 四期
19
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
常州新城金郡房地产有限公
房地产开发 常州新城金郡 777,780,000.00 1,562,489,612.25 894,513,519.82 72,815,924.00 7,146,669.18 5,467,672.69
司
常州新城万佳房地产开发有
房地产开发 常州新城域 50,000,000.00 156,717,962.10 89,835,367.97 5,527,100.00 -4,432,201.75 -3,324,151.31
限公司
常州新城创佳房地产开发有
房地产开发 常州香悦半岛 520,000,000.00 527,069,152.09 441,516,355.22 47,414,806.00 -6,367,013.79 -4,792,436.98
限公司
常州市恒福置业有限公司 房地产开发 常州香溢紫郡 20,000,000.00 758,325,713.91 22,306,115.76 13,493,237.00 -9,825,915.81 -7,388,516.15
金坛市新城万郡置业有限公 谢桥村万建塘项
房地产开发 10,000,000.00 60,636,035.25 9,951,572.36 2,196,389.70 468,601.90 474,301.52
司 目
常州新城瑞壹国际酒店有限
酒店管理 酒店管理 1,000,000.00 4,954,881.73 -3,990,575.20 5,751,832.69 -3,537,274.33 -1,929,730.60
公司
常州新城嘉睿置业有限公司 房地产开发 - 2,281.16 210.87 - 281.16 210.87
上海新城创置房地产有限公
房地产开发 上海新城盛景 10,000,000.00 89,145,447.32 84,371,949.38 4,171,450.00 2,942,766.71 2,207,231.29
司
上海新城万嘉房地产有限公
房地产开发 上海新城悠活城 410,000,000.00 5,746,611,177.17 662,331,981.71 63,328,690.54 639,295,625.89 645,527,334.80
司
上海新城创域房地产有限公
房地产开发 上海洪德路项目 900,000,000.00 3,979,324,117.62 966,807,479.33 726,780,575.00 72,171,418.31 54,308,622.73
司
上海东郡房地产开发有限公
房地产开发 上海碧翠园 10,000,000.00 769,179,559.75 315,757,626.29 154,757,623.00 45,917,262.59 34,439,047.78
司
上海新城创佳置业有限公司 房地产开发 上海新城金郡 760,000,000.00 1,560,820,010.47 893,975,286.08 4,932,779.00 22,670,280.53 17,833,196.57
上海新城创宏房地产有限公
房地产开发 上海尚上城 10,000,000.00 249,495,989.34 10,623,515.78 543,000.00 -426,590.72 -319,992.42
司
上海新城宝郡置业有限公司 房地产开发 上海昱翠园 360,000,000.00 501,900,415.43 416,592,190.33 97,106,266.00 36,968,575.54 27,775,634.65
上海新城金郡房地产有限公
房地产开发 上海新城忆华里 820,000,000.00 1,280,279,744.24 962,359,283.59 41,236,859.63 -45,594,034.16 -34,250,882.76
司
上海富铭房地产开发有限公 房地产开发 上海嘉定 A11-4 638,000,000.00 1,124,957,511.70 748,627,508.30 695,837,315.00 89,551,427.07 67,142,130.07
20
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
司 地块
上海新城松郡房地产有限公 上海永丰街道
房地产开发 470,000,000.00 1,047,496,314.83 461,408,240.88 - -7,906,992.14 -5,888,994.11
司 30-02 地块
南通新城创置房地产有限公
房地产开发 南通香溢紫郡 850,000,000.00 1,408,467,787.68 836,877,249.18 - -6,156,556.50 -4,589,351.22
司
嘉定回城南路地
上海嘉定华锐置业有限公司 房地产开发 350,000,000.00 1,739,376,220.61 342,225,108.79 - -5,426,992.82 -3,991,921.74
块
上海新城创贤房地产有限公
房地产开发 上海奉城镇项目 10,000,000.00 225,870,905.88 9,800,905.88 - -265,458.83 -199,094.12
司
南京新城创置房地产有限公
房地产开发 南京新城尚座 120,000,000.00 488,429,676.96 150,289,282.16 1,461,160.00 254,062.85 190,547.10
司
南京新城创嘉房地产有限公
房地产开发 南京湖北路项目 18,000,000.00 17,977,129.50 17,977,129.50 - -1,152.93 -5,640.44
司
南京新城万嘉房地产有限公
房地产开发 南京新城金郡 310,000,000.00 4,169,450,130.53 324,221,174.33 392,000.00 70,593,670.52 70,525,315.17
司
南京新城允升房地产有限公
房地产开发 南京浦口项目 860,000,000.00 1,891,250,803.20 1,194,822,221.13 1,963,452,768.00 421,722,031.11 316,560,048.27
司
南京新城创隆房地产有限公
房地产开发 南京珑湾花园 550,000,000.00 4,994,408,264.19 500,639,882.69 - -15,039,740.98 -10,810,680.74
司
南京新城万顺房地产有限公
房地产开发 南京花漾紫郡 30,000,000.00 904,719,445.24 29,665,582.61 - -445,889.85 -334,417.39
司
苏州新城万嘉房地产有限公
房地产开发 苏州翡翠湾 100,000,000.00 503,013,539.11 137,651,617.74 2,637,184.00 9,689,541.68 10,767,079.77
司
昆山新城创置发展有限公司 房地产开发 昆山新城域 290,000,000.00 381,432,125.44 348,513,865.95 - -2,837,393.81 -2,153,818.06
苏州新城创佳置业有限公司 房地产开发 苏州新城金郡 20,000,000.00 2,681,799,933.80 311,004,386.08 113,453,646.00 27,181,959.71 21,310,396.99
昆山新城创宏房地产有限公
房地产开发 苏州香溢紫郡 460,000,000.00 562,992,233.94 420,457,956.57 373,932,473.00 13,625,830.03 10,150,599.07
司
21
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
昆山新城创域房地产有限公
房地产开发 苏州柏庐路项目 300,000,000.00 1,046,809,721.48 293,573,139.32 - -2,965,599.06 -2,223,661.20
司
苏州新城创恒房地产有限公
房地产开发 苏州新城公馆 300,000,000.00 1,580,999,708.75 383,385,160.16 535,760,543.00 70,399,706.72 53,560,727.26
司
苏州新城创盛置业有限公司 房地产开发 苏州红树湾 30,000,000.00 1,464,105,424.78 190,498,817.82 1,280,040,995.00 180,602,306.03 135,325,404.85
昆山新城万龙房地产发展有
房地产开发 10,000,000.00 156,010,597.04 36,227,610.24 - 6,001,476.08 6,001,476.08
限公司
无锡新城万嘉置业有限公司 房地产开发 无锡盛世新城 420,000,000.00 511,356,066.12 445,806,748.11 3,444,000.00 614,747.99 482,453.75
无锡新城创置房地产有限公
房地产开发 无锡尚东雅园 500,000,000.00 782,270,826.72 492,920,680.91 115,804,055.00 17,899,754.28 13,649,605.95
司
杭州余杭经济技
杭州新城创宏房地产开发有 术开发区顺达路
房地产开发 400,000,000.00 1,265,459,322.55 361,460,706.46 - -10,125,882.99 -7,676,425.70
限公司 东侧、映荷路南
侧地块
杭州新城鼎宏房地产开发有 杭州申花蓝孔雀
房地产开发 356,000,000.00 779,795,158.05 350,127,950.52 - -4,070,716.45 -3,040,388.71
限公司 地块
杭州新城创盛房地产开发有
房地产开发 杭州未来科技城 100,000,000.00 1,221,176,094.52 77,398,471.74 - -12,331,120.50 -9,227,268.64
限公司
青岛新城创置房地产有限公
房地产开发 10,000,000.00 568,724,886.40 6,917,873.22 - -3,081,114.17 -3,032,010.35
司
济南天鸿永业房地产开发有 济南万象新天 C4
房地产开发 520,000,000.00 510,310,792.62 509,052,616.67 - -4,955,885.07 -1,307,231.45
限公司 地块
武汉新城创置置业有限公司 房地产开发 武汉璟悦城 9,000,000.00 1,214,722,084.56 624,969.81 - -8,712,284.70 -6,680,944.75
常州新城万嘉建筑设计事务
设计服务 设计服务 3,000,000.00 18,998,960.70 12,091,178.84 6,853,891.53 -3,940,475.87 -2,934,238.72
所有限公司
常州嘉驰汽车配件有限公司 汽车零配件 汽车零配件设
15,000,000.00 15,087,323.66 15,087,323.66 - -263.97 -1,953.98
(原名：常州嘉枫市场调查有 设计、制造 计、制造与销售
22
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
限公司) 与销售
置业咨询服 房地产代理与咨
常州万嘉置业咨询有限公司 1,000,000.00 10,742,616.95 -3,579,867.87 5,477,556.75 -8,693,359.61 -6,379,227.42
务 询
市场调查、
常州嘉枫市场调查有限公司 调查、营销策划 5,000,000.00 176,811,976.49 4,823,772.35 3,704,345.55 1,273,543.71 955,157.78
营销策划
常州新城资产经营管理有限 资产经营管理、
资产管理 1,000,000.00 689,107.41 -699,397.48 268,785.22 18,029.17 14,497.27
公司 租赁
23
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司投资情况 金 额
报告期内公司投资额 127,600
投资额增减变动数 42,900
上年同期投资额 84,700
投资额增减幅度（%） 50.65
被投资公司情况：
占被投资公司权 增资后注册 实际增加投
被投资的公司名称 业务性质 原注册资本
益的比例(%) 资本 资额
上海新城松郡房地产
房地产开发 96.22% 2,000.00 47,000.00 45,000.00
有限公司
上海新城创贤房地产
房地产开发 96.22% - 1,000.00 1,000.00
有限公司
南京新城万顺房地产
房地产开发 96.22% - 3,000.00 3,000.00
有限公司
苏州新城创佳置业有
房地产开发 100.00% 1,000.00 2,000.00 1,000.00
限公司
杭州新城鼎宏房地产
房地产开发 100.00% 10,000.00 35,600.00 25,600.00
开发有限公司
济南天鸿永业房地产
房地产开发 100.00% - 52,000.00 52,000.00
开发有限公司
合计 13,000.00 140,600.00 127,600.00
报告期内，公司获得土地储备 6 块。
权益比 占地面积 总建筑面积 可建面积 总地价 项目
地块名称 位置
例 （平方米） （平方米） （平方米） （万元） 进度
昆山花桥开发区 14-1 地块 花桥开发区 40.00% 79,748.00 255,575.55 191,664.00 60,050 前期
上海奉贤区奉城镇 44-10 地块 奉贤区 96.22% 57,293.90 105,861.00 60,929.00 21,781 前期
常熟文化片区 4 号地块（2015A-006) 虞山镇 20.00% 82,469.00 259,177.84 170,843.00 75,450 前期
常熟文化片区 9 号地块（2015A-007) 虞山镇 65.00% 87,273.00 232,494.09 123,334.40 83,850 前期
杭州萧山新塘街道姚江岸社区地块-
萧山区 100.00% 44,048.00 161,181.00 291,982.00 75,112 前期
萧政储出（2015）6 号
济南历城区田园新城片区 B2-1 地块 历城区 100.00% 98,294.00 373,482.00 192,119.00 37,972 前期
24
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2014 年度归属于上市公司股东
的净利润 1,166,710,016.51 元，母公司报表净利润 1,121,382,459.19 元，按照公司《章程》规定，
提取 10%盈余公积 112,138,245.92 元，加年初未分配利润为 229,529,068.94 元，减去 2013 年度利
润分配 164,098,281.60 元，本年度可供股东分配利润为 1,074,675,000.61 元。
经 2015 年 3 月 10 日召开的公司 2014 年度股东大会审议通过，以 2014 年 12 月 31 日总股本
1,593,187,200 股为基数，按每 10 股派送现金红利人民币 0.70 元（含税）。此利润分配方案已于
2015 年 5 月 8 日实施完毕。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
无
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、破产重整相关事项
□适用 √不适用
25
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
三、资产交易、企业合并事项
√适用 □不适用
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
已于 www.sse.com.cn 上公告《新城控
企业合并：新城控股发行 A 股股票换股吸收合并新城地产 股集团股份有限公司换股吸收合并江苏
新城地产股份有限公司报告书(草案)》
(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况
□适用 √不适用
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
资产出售：公司及控股子公司常州新城房产开发
有限公司将持有的公司子公司江苏新城物业服 已于 www.sse.com.cn 上公告编号为 2015-018
务有限公司 100%股权转让予常州富域发展有限 《公司关联交易公告》
公司。
资产出售：公司控股子公司上海新城万嘉房地产
有限公司将持有的公司子公司上海新城万嘉物 已于 www.sse.com.cn 上公告编号为 2015-018
业服务有限公司 10%股权转让予常州富域发展 《公司关联交易公告》
有限公司。
已于 www.sse.com.cn 上公告《新城控股集团股
资产出售：新城控股发行 A 股股票换股吸收合并
份有限公司换股吸收合并江苏新城地产股份有
新城地产。
限公司报告书(草案)》
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
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江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
无
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
无
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
六、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
方与 发生 担保是 关
是否存 是否为
担保 上市 被担 担保 日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾 联
在反担 关联方
方 公司 保方 金额 (协议 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额 关
保 担保
的关 签署 毕 系
系 日)
南京新
江苏新
城万隆 连带
城地产 公司本 2015/1/ 2015/1/3 2019/12/ 合营
房地产 80,000 责任 否 否 0 否 是
股份有 部 30 0 12 公司
有限公 担保
限公司
司
青岛新
江苏新
城东郡 连带
城地产 公司本 2015/3 2015/3/ 2019/3/ 合营
房地产 19,500 责任 否 否 0 否 是
股份有 部 /19 19 18 公司
开发有 担保
限公司
限公司
27
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
江苏新 青岛卓
连带
城地产 公司本 越东郡 2015/3 2015/3/ 2019/3/ 合营
30,500 责任 否 否 0 否 是
股份有 部 置业有 /19 19 18 公司
担保
限公司 限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司 130,000
的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子 130,000
公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 268,975
报告期末对子公司担保余额合计（B） 408,265
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 538,265
担保总额占公司净资产的比例(%) 64.38%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的 0
金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保 35,129
对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 120,227
上述三项担保金额合计（C+D+E） 155,356
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
公司在2015年度对控股子公司（含实际控股子公司）新增
担保情况说明 担保398,975万元，解除担保额度161,900万元。截至2015
年6月30日，公司担保余额为538,265万元。
3 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承
诺事项
如未
能及
如未能及
时履
是否有 是否及 时履行应
承诺类 承诺 承诺时间 行应
承诺背景 承诺内容 履行期 时严格 说明未完
型 方 及期限 说明
限 履行 成履行的
下一
具体原因
步计
划
承诺方在作
为公司第一
与重大资产 江苏新
大股东期间，
解决关 城实业
重组相关的 将本着“公 2001.10.12 否 是
联交易 集团有
承诺 平、公正、公
限公司
开”的原则，
处理由于业
28
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
务联系可能
与公司发生
的一切关联
交易，并就具
体事宜本着
上述原则签
订相关协议。
承诺方指派
的董事在处
理承诺方与
公司的关系
时，将恪守公
司《章程》中
关于公司董
事、公司股东
的权利义务
与重大资产 江苏新
的有关条款
城实业
重组相关的 其他 的规定，并承 2001.10.12 否 是
集团有
承诺 诺双方的经
限公司
济往来均订
立书面协议，
按照公平、公
正的市场规
则进行，重大
经济往来将
向公司的股
东大会作出
说明。
本次所有承
与重大资产 江苏新
诺在公司增
城实业
重组相关的 其他 资扩股或名 2001.10.12 否 是
集团有
承诺 称变更后仍
限公司
然有效。
本次收购完
成后，若公司
与承诺方或
附属公司发
生任何关联
交易，则承诺
方将促使上
述交易的价
格以及其他
协议条款和
交易条件是
江苏新 公平合理且
解决关 城实业 如同与独立
其他承诺 2005.08.18 否 是
联交易 集团有 第三方的正
限公司 常商业交易
的基础上决
定。承诺方将
不会要求和
接受公司给
予的与其在
任何一项市
场公平交易
中给予第三
者的条件相
比更优惠的
条件。
29
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
承诺方及其
关联公司将
继续严格遵
守有关法律
法规对于同
业竞争问题
江苏新
的相关规定，
解决同 城实业
其他承诺 继续履行承 2005.08.18 否 是
业竞争 集团有
诺方此前就
限公司
同业竞争问
题所作出的
相关承诺，不
利用控制人
地位损害公
司的利益。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
□适用 √不适用
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十一、公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交
易所股票上市规则》的规定，完善法人治理结构，规范公司运作，加强投资者关系管理。报告期
内，公司控股股东严格规范自身行为，控股股东及其附属企业等关联方不存在占用公司资金的情
况，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到五分开。
报告期内，公司按照公司《章程》的要求及时召开了股东大会、董事会、监事会及各专门委
员会会议，公司董事、监事、各专门委员会委员、董事会秘书及高级管理人员均能以维护公司和
股东利益为原则，忠实、诚信、勤勉的履行职责；董事会秘书认真做好信息披露工作，严格遵守"
三公"原则，确保公司信息披露及时、准确、真实、完整。公司治理的实际状况符合有关法律法规
和中国证监会有关要求。
十二、其他重大事项的说明
(一) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
30
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
无
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
无
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 31,196
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或
冻结情
持有有限售 况
股东名称 报告期内 期末持股 比例 股东
条件股份数 股 数
（全称） 增减 数量 (%) 性质
量 份 量
状
态
境内非
新城控股集团有限公司 0 937,728,000 58.86% 937,728,000 无 国有法
人
GUOTAI JUNAN 境外法
未
SECURITIES(HONGKONG) -2,952,991 16,667,270 1.05% 人
知
LIMITED
BOCI SECURITIES 未 境外法
12,563,432 13,000,815 0.82%
LIMITED 知 人
未 境外法
金濠(合肥)建设发展有限公司 -1,979,733 9,000,000 0.56%
知 人
CREDIT SUISSE AG 未 境外法
5,704,156 5,704,156 0.36%
HONG KONG BRANCH 知 人
未 境外自
JIASHAN SHEN 11,500 5,488,466 0.34%
知 然人
未 境外法
招商证券香港有限公司 2,508,956 5,336,958 0.33%
知 人
境内非
未
常州市华顺建筑工程有限公司 0 5,068,800 0.32% 5,068,800 国有法
知
人
31
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
HAITONG INTERNATIONAL 境外法
未
SECURITIES COMPANY -1,312,220 4,814,077 0.30% 人
知
LIMITED-ACCOUNT CLIENT
未 境外自
唐起麟 -455,287 4,130,000 0.26%
知 然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) 境内上市外
16,667,270 16,667,270
LIMITED 资股
境内上市外
BOCI SECURITIES LIMITED 13,000,815 13,000,815
资股
境内上市外
金濠(合肥)建设发展有限公司 9,000,000 9,000,000
资股
境内上市外
CREDIT SUISSE AG HONG KONG BRANCH 5,704,156 5,704,156
资股
境内上市外
JIASHAN SHEN 5,488,466 5,488,466
资股
境内上市外
招商证券香港有限公司 5,336,958 5,336,958
资股
HAITONG INTERNATIONAL SECURITIES 境内上市外
4,814,077 4,814,077
COMPANY LIMITED-ACCOUNT CLIENT 资股
境内上市外
唐起麟 4,130,000 4,130,000
资股
境内上市外
陈素幸 4,077,046 4,077,046
资股
境内上市外
金樟贤 3,898,305 3,898,305
资股
公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关
上述股东关联关系或一致行动的说明
联关系或一致行动人的情况。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
32
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
邵磊 副总裁 离任 工作变动
郭楠楠 助理总裁 聘任 董事会聘任
戚小明 助理总裁 离任 工作变动
33
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
第九节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
除特别注明外，金额为人民币元
合并资产负债表
项目 附注 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 四(1) 4,376,761,831.58 3,314,621,051.60
应收票据 800,000.00 -
应收账款 四(2) 11,144,047.19 3,990,387.69
预付款项 四(4) 934,182,809.90 1,602,514,237.47
其他应收款 四(3) 1,531,492,680.01 1,470,727,080.03
存货 四(5) 21,708,014,219.12 21,911,054,942.05
其他流动资产 四(6) 924,908,843.44 929,318,242.85
流动资产合计 29,487,304,431.24 29,232,225,941.69
非流动资产
可供出售金融资产 四(7) 269,542,374.46 259,628,912.92
长期应收款 四(8) 113,492,846.55 98,107,795.08
长期股权投资 四(9) 1,203,166,570.12 907,371,900.27
投资性房地产 四(10) 1,077,000,000.00 1,077,000,000.00
固定资产 四(11) 672,455,593.31 696,437,285.81
无形资产 四(12) 39,775,553.94 41,368,026.12
长期待摊费用 四(13) 6,382,863.55 6,803,652.18
递延所得税资产 四(14) 324,101,090.43 333,502,844.27
其他非流动资产 四(15) 1,274,285,638.00 1,245,683,568.00
非流动资产合计 4,980,202,530.36 4,665,903,984.65
资产总计 34,467,506,961.60 33,898,129,926.34
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
34
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
合并资产负债表（续）
项目 附注 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动负债
短期借款 四(17) 180,000,000.00 100,000,000.00
应付票据 四(18) 685,484,877.09 412,274,951.54
应付账款 四(19) 4,916,438,242.70 6,664,555,970.68
预收款项 四(20) 9,727,568,702.11 9,595,296,518.00
应付职工薪酬 四(21) 15,626,059.30 91,672,742.38
应交税费 四(22) 387,736,018.70 695,666,408.73
应付利息 四(23) 177,856,402.16 101,025,041.43
其他应付款 四(24) 1,376,856,415.33 1,333,371,499.13
一年内到期的非流动负债 四(25) 640,000,000.00 1,050,000,000.00
其他流动负债 四(26) 471,132,546.64 631,937,477.18
流动负债合计 18,578,699,264.03 20,675,800,609.07
非流动负债
长期借款 四(27) 4,753,150,000.00 2,721,900,000.00
应付债券 四(28) 1,984,792,232.86 1,981,419,067.68
递延所得税负债 四(14) 171,924,589.42 226,383,715.22
非流动负债合计 6,909,866,822.28 4,929,702,782.90
负债合计 25,488,566,086.31 25,605,503,391.97
股东权益
股本 四(29) 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00
资本公积 四(30) 77,516,203.95 75,152,943.95
其他综合收益 四(31) 100,972,636.57 90,905,236.57
盈余公积 四(32) 314,011,793.49 314,011,793.49
未分配利润 四(33) 6,275,077,061.95 5,656,136,350.59
归属于本公司股东权益合计 8,360,764,895.96 7,729,393,524.60
少数股东权益 618,175,979.33 563,233,009.77
股东权益合计 8,978,940,875.29 8,292,626,534.37
负债及股东权益总计 34,467,506,961.60 33,898,129,926.34
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
35
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
公司资产负债表
项目 附注 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 1,410,548,398.02 768,161,604.03
预付款项 13,185,000.74 54,816,169.85
其他应收款 十一(1) 4,931,109,772.23 4,616,410,839.37
存货 78,570,313.36 107,390,631.24
其他流动资产 8,202,381.38 9,331,370.24
流动资产合计 6,441,615,865.73 5,556,110,614.73
非流动资产
长期应收款 十一(2) 650,000,000.00 650,000,000.00
长期股权投资 十一(3) 3,595,281,261.93 2,799,307,285.14
固定资产 7,692,984.71 5,708,930.94
无形资产 7,625,671.23 8,407,201.46
长期待摊费用 525,301.47 240,704.58
递延所得税资产 8,989,106.06 4,832,838.25
其他非流动资产 - 317,557,946.00
非流动资产合计 4,270,114,325.40 3,786,054,906.37
资产总计 10,711,730,191.13 9,342,165,521.10
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
36
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
公司资产负债表（续）
项目 附注 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
流动负债
应付账款 23,643,666.37 58,146,099.93
预收款项 12,345,402.00 22,179,402.00
应付职工薪酬 120,559.80 32,053,660.61
应交税费 2,768,470.64 9,745,199.69
应付利息 167,271,232.88 79,002,739.73
其他应付款 5,457,090,401.59 4,128,745,944.32
流动负债合计 5,663,239,733.28 4,329,873,046.28
非流动负债
应付债券 1,984,792,232.86 1,981,419,067.68
非流动负债合计 1,984,792,232.86 1,981,419,067.68
负债合计 7,648,031,966.14 6,311,292,113.96
股东权益
股本 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00
资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56
盈余公积 342,759,708.97 342,759,708.97
未分配利润 1,107,499,818.46 1,074,675,000.61
股东权益合计 3,063,698,224.99 3,030,873,407.14
负债及股东权益总计 10,711,730,191.13 9,342,165,521.10
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
37
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
合并利润表
项目 附注 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
一、营业收入 四(34) 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01
减：营业成本 四(34) 5,412,501,766.04 2,299,196,969.06
营业税金及附加 四(35) 439,861,983.78 264,855,741.47
销售费用 四(36) 173,098,944.25 167,239,563.58
管理费用 四(37) 230,514,404.12 178,710,676.57
财务费用/(收入)-净额 四(38) 8,283,871.41 (10,600,623.02)
资产减值损失 四(39) 50,156,335.64 49,036,532.22
加：投资收益 四(40) 115,592,053.45 2,137,884.62
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益/(损失) 58,569,669.85 (7,764,968.48)
二、营业利润 1,006,305,260.46 389,502,957.75
加：营业外收入 四(41) 8,933,733.35 6,668,092.07
其中：非流动资产处置利得 117.56 20,187.60
减：营业外支出 四(42) 2,815,081.43 4,344,303.70
其中：非流动资产处置损失 59,108.29 576,667.91
三、利润总额 1,012,423,912.38 391,826,746.12
减：所得税费用 四(43) 227,449,727.46 101,926,797.19
四、净利润 784,974,184.92 289,899,948.93
其中：归属于本公司股东的净利润 四(33) 730,463,815.36 279,743,384.48
少数股东损益 54,510,369.56 10,156,564.45
五、其他综合收益 10,500,000.00 -
归属于本公司股东的其他综合收益的税后净额
以后将重分类进损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动 10,067,400.00 -
存货转换为投资性房地产收益 - -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 432,600.00 -
六、综合收益总额 795,474,184.92 289,899,948.93
归属于本公司股东的综合收益总额 740,531,215.36 279,743,384.48
归属于少数股东的综合收益总额 54,942,969.56 10,156,564.45
七、每股收益
基本每股收益(人民币元) 四(44a) 0.46 0.18
稀释每股收益(人民币元) 四(44b) 0.46 0.18
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
38
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
公司利润表
项目 附注 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
一、营业收入 十一(4) 72,483,179.62 72,736,135.00
减：营业成本 十一(4) 19,205,644.78 38,272,209.10
营业税金及附加 2,089,686.98 6,203,769.29
销售费用 125,436.50 1,115,457.27
管理费用 76,018,611.95 56,751,139.56
财务费用-净额 (4,551,421.61) (7,446,985.74)
加：投资收益 十一(5) 160,660,000.00 -
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益 - -
二、营业利润 140,255,221.02 (22,159,454.48)
加：营业外收入 257,375.88 85,083.60
其中：非流动资产处置利得 - -
减：营业外支出 37,678.00 29,064.78
其中：非流动资产处置损失 - -
三、利润总额 140,474,918.90 (22,103,435.66)
减：所得税费用 (3,873,002.95) (5,521,817.31)
四、净利润 144,347,921.85 (16,581,618.35)
五、其他综合收益 - -
六、综合收益总额 144,347,921.85 (16,581,618.35)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
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39
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合并现金流量表
项目 附注 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 7,384,948,118.25 7,634,581,836.98
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 四(45a) 2,486,166,022.51 883,211,656.64
经营活动现金流入小计 9,871,114,140.76 8,517,793,493.62
购买商品、接受劳务支付的现金 5,807,022,451.97 7,710,327,153.67
支付给职工以及为职工支付的现金 279,798,889.76 265,741,018.32
支付的各项税费 1,195,574,787.02 1,343,014,142.59
支付其他与经营活动有关的现金 四(45b) 2,238,280,112.82 322,762,529.78
经营活动现金流出小计 9,520,676,241.57 9,641,844,844.36
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 四(45a) 350,437,899.19 (1,124,051,350.74)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 4,086,538.46 -
取得投资收益所收到的现金 6,000,000.00 9,902,853.10
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额 12,029.47 56,235.00
投资活动现金流入小计 10,098,567.93 9,959,088.10
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 251,469,274.28 5,725,313.91
投资支付的现金 237,225,000.00 65,000,000.00
处置子公司及其他营业单位支出的现金净额 87,146,984.85 -
投资活动现金流出小计 575,841,259.13 70,725,313.91
投资活动使用的现金流量净额 (565,742,691.20) (60,766,225.81)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 - 80,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 80,000,000.00
取得借款收到的现金 3,030,750,000.00 3,135,328,400.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - 8,231,500.00
筹资活动现金流入小计 3,030,750,000.00 3,223,559,900.00
偿还债务支付的现金 1,329,500,000.00 2,650,698,400.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 322,586,808.43 469,282,390.97
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 336,980,000.00 -
筹资活动现金流出小计 1,989,066,808.43 3,119,980,790.97
筹资活动产生的现金流量净额 1,041,683,191.57 103,579,109.03
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 四(45a) 826,378,399.56 (1,081,238,467.52)
加：期初现金及现金等价物余额 四(45a) 2,759,714,079.55 4,270,619,750.68
六、期末末现金及现金等价物余额 四(45c) 3,586,092,479.11 3,189,381,283.16
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40
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公司现金流量表
项目 附注 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 62,649,179.62 119,507,920.00
收到其他与经营活动有关的现金 1,495,324,354.09 12,561,116.59
经营活动现金流入小计 1,557,973,533.71 132,069,036.59
购买商品、接受劳务支付的现金 24,887,760.46 25,427,152.71
支付给职工以及为职工支付的现金 85,852,229.90 76,464,235.44
支付的各项税费 8,598,139.99 9,790,787.68
支付其他与经营活动有关的现金 45,409,281.26 1,515,653,281.56
经营活动现金流出小计 164,747,411.61 1,627,335,457.39
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 1,393,226,122.10 (1,495,266,420.80)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,000,000.00 -
取得投资收益所收到的现金 156,250,000.00 100,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 5,100.00 33,015.18
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 54,000,000.00 -
投资活动现金流入小计 211,255,100.00 100,033,015.18
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,007,347.32 2,679,928.00
投资支付的现金 846,563,976.79 90,000,000.00
投资活动现金流出小计 850,571,324.11 92,679,928.00
投资活动(使用)/产生的现金流量净额 （639,316,224.11） 7,353,087.18
三、筹资活动产生的现金流量
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 111,523,104.00 164,098,281.60
筹资活动现金流出小计 111,523,104.00 164,098,281.60
筹资活动使用的现金流量净额 (111,523,104.00) (164,098,281.60)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 642,386,793.99 (1,652,011,615.22)
加：年初现金及现金等价物余额 768,161,604.03 2,006,895,128.43
六、期末现金及现金等价物余额 1,410,548,398.02 354,883,513.21
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- 41 -
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合并股东权益变动表
归属于本公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计
项目 附注
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
2014 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 64,521,600.95 - 201,873,547.57 4,765,662,861.60 252,798,983.92 6,878,044,194.04
2014 年度增减变动额
综合收益总额
净利润 - - - - 1,166,710,016.51 36,791,261.41 1,203,501,277.92
其他综合收益 四(31) - - 90,905,236.57 - - 3,642,764.44 94,548,001.01
综合收益总额合计 - - 90,905,236.57 - 1,166,710,016.51 40,434,025.85 1,298,049,278.93
股东投入和减少资本
股东投入资本 - - - - - 270,000,000.00 270,000,000.00
股份支付计入股东权益的金额 四(30) - 10,631,343.00 - - - - 10,631,343.00
利润分配
提取盈余公积 四(32) - - - 112,138,245.92 (112,138,245.92) - -
对股东的分配 四(33) - - - - (164,098,281.60) - (164,098,281.60)
2014 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 75,152,943.95 90,905,236.57 314,011,793.49 5,656,136,350.59 563,233,009.77 8,292,626,534.37
2015 年 1 月 1 日期初余额 1,593,187,200.00 75,152,943.95 90,905,236.57 314,011,793.49 5,656,136,350.59 563,233,009.77 8,292,626,534.37
截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间
增减变动额
综合收益总额
净利润 - - - - 730,463,815.36 54,510,369.56 784,974,184.92
其他综合收益 四(31) - - 10,067,400.00 - - 432,600.00 10,500,000.00
综合收益总额合计 - - 10,067,400.00 - 730,463,815.36 54,942,969.56 795,474,184.92
股东投入和减少资本
股东投入资本 - - - - - - - -
股份支付计入股东权益的金额 四(30) - 2,363,260.00 - - - - 2,363,260.00
利润分配
提取盈余公积 四(32) - - - - - - -
对股东的分配 四(33) - - - - (111,523,104.00) - (111,523,104.00)
2015 年 6 月 30 日年末余额 1,593,187,200.00 77,516,203.95 100,972,636.57 314,011,793.49 6,275,077,061.95 618,175,979.33 8,978,940,875.29
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- 42 -
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公司股东权益变动表
附注 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2014 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 230,621,463.05 229,529,068.94 2,073,589,229.55
2014 年度增减变动额
综合收益总额
净利润 - - - 1,121,382,459.19 1,121,382,459.19
其他综合收益 - - - - -
综合收益总额合计 - - - 1,121,382,459.19 1,121,382,459.19
利润分配
提取盈余公积 四(32) - - 112,138,245.92 (112,138,245.92) -
对股东的分配 四(33) - - - (164,098,281.60) (164,098,281.60)
2014 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 342,759,708.97 1,074,675,000.61 3,030,873,407.14
2015 年 1 月 1 日期初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 342,759,708.97 1,074,675,000.61 3,030,873,407.14
截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间
增减变动额
综合收益总额
净利润 - - - 144,347,921.85 144,347,921.85
其他综合收益 - - - - -
综合收益总额合计
利润分配
提取盈余公积 四(32) - - - - -
对股东的分配 四(33) - - - (111,523,104.00) (111,523,104.00)
2015 年 6 月 30 日年末余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 342,759,708.97 1,107,499,818.46 3,063,698,224.99
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
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- 43 -
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
一、 公司基本情况
江苏新城地产股份有限公司(以下简称―本公司‖)由武进柴油机厂作为主要发起人，与
武进市油泵油嘴厂、武进市湖塘邱墅铸造厂、武进市戴溪东尖有色金属铸造厂、武
进市万盛机械厂、武进市夏溪农机具修造厂，以募集方式于 1997 年 10 月 10 日共
同发起设立的股份有限公司。
本公司设立时总股本为 150,000,000 股，每股面值人民币 1 元。本公司于 1997 年
度经有关政府部门批准发行境内上市外资股(―B 股‖) 100,000,000 股，每股面值人民
币 1 元。本公司授权承销商超额配售 B 股最多至 115,000,000 股，实际收到超额配
售 B 股 1,450,000 股，B 股总数为 101,450,000 股。本公司 B 股自 1997 年 10 月
16 日起在上海证券交易所上市，发行后总股本增至 251,450,000 元。历经数次以资
本公积或未分配利润转增股本，本公司的总股本增加至 1,593,187,200 元。
截至 2015 年 6 月 30 日止，本公司股本结构为:
股数 股权比例
境内法人股
新城控股集团股份有限公司(原名“新城控 937,728,000 58.86%
股集团有限公司”)(附注七(1))
常州市华顺建筑工程有限公司 5,068,800 0.32%
常州市宜煜铸造有限公司 3,168,000 0.20%
常州市武进湖塘邱墅铸造厂 3,168,000 0.20%
江苏万盛铸造有限公司 1,267,200 0.08%
950,400,000 59.66%
境内上市外资股 642,787,200 40.34%
1,593,187,200 100.00%
本公司及子公司(以下合称―本集团‖)主要经营房地产开发经营和物业管理。
本公司注册地为江苏省常州市武进区湖塘人民东路 158 号高新开发区经创中心，总
部地址为上海市中山北路 3000 号长城大厦。于 2015 年 6 月 30 日，本公司之母公
司为新城控股集团股份有限公司，最终控制人为王振华先生。
本期纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本期新纳入合并范围的子公司详见附
注五。
本财务报表由本公司董事会于 2015 年 07 月 29 日批准报出。
44
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方
法(附注二(12))、可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注二(10))、固定资产折
旧和无形资产摊销(附注二(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的
确认时点(附注二(24))等。
本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(31)。
1 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——
基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
2 遵循企业会计准则的声明
本公司截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表符合企业会计准则的要求，真
实、完整地反映了本公司 2015 年 6 月 30 日的合并及公司财务状况以及截至 2015
年 6 月 30 日止 6 个月期间的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
3 会计年度
本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4 营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流
动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，
具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标
准。
5 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
45
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二、 主要会计政策和会计估计（续）
6 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账
面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股
本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生
时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权
益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
7 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控
制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本
公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净
利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按
照本公司的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表
进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子
公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少
数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股
东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的
未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售
资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公
司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实
现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净
利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，
从本集团的角度对该交易予以调整。
46
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计（续）
8 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9 外币折算
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为
购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本
化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非
货币性项目采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量
表中单独列示。
10 金融工具
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对
金融资产的持有意图和持有能力。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金
融资产。
应收款项(附注二(11))
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划
分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在
资产负债表中列示为其他流动资产。
47
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计（续）
10 金融工具（续）
(a) 金融资产（续）
(i) 金融资产分类（续）
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和
能力持有至到期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起
12 个月(含 12 个月)内到期的持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取
得时期限在 12 个月之内(含 12 个月)的持有至到期投资，列示为其他流动资产。
(ii) 确认计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计
入当期损益；其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价
值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具
投资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本
计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变
动损益计入当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的
处置损益计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值
变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变
动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利
息，以及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为
投资收益计入当期损益。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
10 金融工具（续）
(a) 金融资产（续）
(iii) 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对
金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金
融资产的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生
严重或非暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进
行检查，若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过
50%(含 50%)或低于其初始投资成本持续时间超过一年(含一年)的，则表明其发生减
值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 20%(含
20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等，判断
该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投资的
初始投资成本。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未
来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融
资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予
以转回，计入当期损益。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债
务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，
原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工
具投资，期后公允价值上升直接计入股东权益。
以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当
时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入
当期损益。已发生的减值损失以后期间不再转回。
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江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
二、 主要会计政策和会计估计(续)
10 金融工具（续）
(a) 金融资产（续）
(iv) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬转移给转入方；或者(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和
其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应
付债券。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利
率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利
率法按摊余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为
非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除
的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场
的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下
适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关
资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用
相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使
用不可观察输入值。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
11 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等。本集团对外销售商品或提供
劳务形成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值
作为初始确认金额。
(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将
无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
单项金额重大的判断标准为：单项金额超过 3,000,000 元。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流
量现值低于其账面价值的差额进行计提。
(b) 按组合计提坏账准备的应收款项：
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风
险特征划分为若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的
实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
按组合计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债
务人根据合同条款偿还欠款的能力)，按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款
项组合中已经存在的损失评估确定。
(c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有条
款收回款项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额进行计提。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
12 存货
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。
拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地使用权；开发成本是
指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在
尚未投入开发前，在―存货‖项目中单列―拟开发土地‖科目进行核算。项目开发时，将
其全部转入―开发成本‖。开发成本于办理竣工验收后，转入―开发产品‖。
开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直
接和间接开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业
间按建筑面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，
以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费后的金额确定。
13 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企
业的长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体
达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况
仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具
有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务
报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
13 长期股权投资（续）
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在
合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下
企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投
资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权
投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的
现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益
份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价
值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负
有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认
投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以
外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资
单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期
股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比
例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投
资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不
予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回
报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
13 长期股权投资（续）
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值
时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的其他长期股权投资发生减值时，按其账面价值超过按类似金融资产
当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认减值损失。减值
损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
14 投资性房地产
投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租
的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，
于发生时计入当期损益。
本集团对所有投资性房地产原采用成本法，自 2014 年 12 月 1 日起改用公允价值模
式进行后续计量(详见附注二(30))，不计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资
性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计
入当期损益。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定
资产或无形资产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产
的账面价值，公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地
产或存货的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形
资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面
价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账面价值的，差额计
入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值的，
差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣
除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
15 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以
确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能
够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所
有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用寿命计
提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及
依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 30 年 4% 3.2%
房屋装修 10 年 0% 10%
运输工具 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%
电子设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%
其他设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作
适当调整。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
15 固定资产（续）
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二
(20))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固
定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的金额计入当期损益。
16 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化
条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在
建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建
工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。
17 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状
态之存货及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资
产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的
成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入
当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，
暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为开发及购建符合资本化条件的存货及固定资产而借入的专门借款，以专门借
款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为开发及购建符合资本化条件的存货及固定资产而占用的一般借款，按照累计
资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均
实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续
期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
18 无形资产
无形资产包括土地使用权及外购软件，以成本计量。
本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三
者中最短者分期平均摊销。摊销金额计入当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二
(20))。
19 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际
支出减去累计摊销后的净额列示。
20 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业
的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可
使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试
结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难
以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或
资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低
于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资
产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项
资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
21 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿，包括短期薪酬和离职后福利等。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、
生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，
将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中,非货币
性福利按照公允价值计量。
(b) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本
集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；
设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离
职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集
团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险
经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休
员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规
定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
22 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
23 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益
的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大
的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行
的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最
佳估计数。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
24 收入确认
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同
或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项
经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(a) 销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地
计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物
业，并符合上述销售商品收入确认的其他条件时确认。
确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。
(b) 提供劳务
本集团对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济
利益能够流入企业，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。
(c) 让渡资产使用权
利息收入按照他方使用或占有本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。
经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。
25 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、
财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为
货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
25 政府补助（续）
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命期限平均分配，
计入当期损益；按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
26 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵
扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不
确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵
扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不
确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产
和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税
负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主
体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定
权利。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
27 股份支付
本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易构成股份支付。企业集团内发生的
股份支付，接受服务的企业没有结算义务的，该股权支付作为以权益结算的股份处
理。以权益结算的股份支付为换取职工提供服务的，以授予日的权益工具的公允价
值计量。完成等待期内的服务才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，
在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按
照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关的成本或费用和资本公
积。
28 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁
为经营租赁。
经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
29 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分
部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活
动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，
以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经
营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并
且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
本集团仅从事房地产开发业务，所有收入均来源于中国境内，所有资产亦位于中国
境内。同时，本集团在内部组织结构和管理要求方面并未对其业务进行区分，管理
层在复核内部报告、决定资源配置及业绩评价时，亦认为无需对其业务的经营成果
进行区分。故本集团无分部信息的相关披露。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
30 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会
计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资
产和负债账面价值的重大影响：
(i) 物业开发成本
本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当
房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和
营业成本。
(ii) 存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算
需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进
行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产
生影响。
(iii) 税项
本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最
终税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大
判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对
作出上述最终认定期间的税金金额产生影响。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
30 重要会计估计和判断(续)
(a) 重要会计估计及其关键假设(续)
(iv) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负
债清偿时的适用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未
来期间本集团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未
来应纳税所得额需要进行大量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判
断及估计会影响递延所得税资产确认的金额。本集团将于每个资产负债表日对作出
的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。
(v) 投资性房地产的公允价值
本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对
其公允价值进行评估。如果相关的评估方法或假设发生变化，将影响投资性房地产
公允价值的估计，该差异将对公允价值变动损益产生影响。
(b) 采用会计政策的关键判断
(i) 收入确认
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从
银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款
协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的 20%－40%作为首付款，而
本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时
限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完
毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按
揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本
集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担
保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率
很低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付
的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定
通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发
产品的销售收入确认没有影响。
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二、 主要会计政策和会计估计(续)
30 重要会计估计和判断(续)
(b) 采用会计政策的关键判断(续)
(ii) 子公司、合营企业与联营企业的划分
本集团之部分项目系与第三方合作进行开发，并通过合作协议、项目公司的章
程等约定本集团及合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司，本集团是否
有控制、共同控制或重大影响涉及重大会计判断。
本集团按照附注二(7)及(13)所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与
实际情况对项目公司的性质作出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营企
业及联营企业。本集团于往后年度会持续对子公司、合营企业与联营企业的划
分进行评估，并按照附注二(7)及(13)所述的会计政策进行相关的会计处理。
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三、 税项
1 本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税 (a) 应纳税所得额 25%
营业税 (b) 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应缴纳的营业税 1%-7%
教育费附加 应缴纳的营业税 5%
土地增值税 (c) 应纳税增值额 按超率累进税率
30%-60%
房产税 房屋原值的 70%-80% 1.2%
出租收入 12%
(a) 企业所得税
本集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税， 所得税率为
25%。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利
(5%-15%)减成本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预
缴部分已确认为其他流动资产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得
税费用。
(b) 营业税
本集团的房地产收入适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实
施细则，税率为 5%。本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动
资产，并于结转相关销售收入时确认为营业税金及附加。
(c) 土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团适用土地增值税。土地增值
税按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收
入减去允许扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除
的费用等确定。
本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列
其他流动资产。于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计
算并确认土地增值税，账列营业税金及附加。
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四、 合并财务报表附注
1 货币资金
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
库存现金 - 人民币 1,473,446.09 7,517,062.62
银行存款 - 人民币 3,584,619,033.02 2,752,197,016.93
其他货币资金 - 人民币(注) 790,669,352.47 554,906,972.05
合计 4,376,761,831.58 3,314,621,051.60
注：其他货币资金明细如下：
为取得银行出具承兑汇票而存
入的保证金 685,484,877.09 410,558,968.89
住房公积金及按揭贷款保证金 46,519,914.65 55,804,197.07
工程保函保证金 58,664,560.73 88,543,806.09
合计 790,669,352.47 554,906,972.05
2 应收账款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应收账款 11,144,047.19 3,990,387.69
减：坏账准备 - -
合计 11,144,047.19 3,990,387.69
(a) 于 2015 年 6 月 30 日及 2014 年 12 月 31 日，本集团应收账款账龄均在一年以内。
(b) 应收账款坏账准备按类别分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 100.00 - - 3,990,387.69 100.00 - -
11,144,047.19
(c) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团不存在单项金额重大的应收账款，无需单独计提坏账
准备(2014 年 12 月 31 日：无)。
(d) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团无需按组合计提坏账准备(2014 年 12 月 31 日：无)。
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四、 合并财务报表附注(续)
2 应收账款(续)
(e) 本报告期，本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2014 年度：无)。
(f) 本报告期，本集团未核销应收账款(2014 年度：无)。
(g) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例(%)
余额前五名的应收账款总额 3,109,931.37 - 27.91
(h) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团无因应收账款的转移而终止确认的应收账款(2014 年
12 月 31 日：无)。
3 其他应收款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应收关联方款项(附注七(6)) 1,091,836,954.50 1,101,436,470.60
合营方往来款 120,000,000.00 -
住房担保押金 99,766,400.00 112,246,238.89
应收少数股东款项 63,388,038.76 33,388,038.76
代垫款项 44,839,704.74 60,458,778.92
股权转让保证金 30,000,000.00 50,000,000.00
其他保证金 33,494,564.47 -
土地投标保证金 - 45,600,000.00
其他 48,167,017.54 67,597,552.86
合计 1,531,492,680.01 1,470,727,080.03
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
一年以内 1,459,807,236.39 1,361,997,631.34
一到二年 59,765,718.00 58,907,517.09
二到三年 5,581,536.51 25,903,523.79
三到四年 5,061,771.54 22,342,521.51
四到五年 767,778.04 1,450,063.30
五年以上 508,639.53 125,823.00
合计 1,531,492,680.01 1,470,727,080.03
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四、 合并财务报表附注(续)
3 其他应收款(续)
(b) 其他应收款坏账准备按类别分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 1,531,492,680.01 100.00 - - 1,470,727,080.03 100.00 - -
(c) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团单项金额重大的其他应收款无需单独计提坏账准备
(2014 年 12 月 31 日：无)。
(d) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团无需按组合计提坏账准备(2014 年 12 月 31 日：无)。
(e) 本报告期，本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2014 年度：无)。
(f) 本报告期，本集团未核销其他应收款(2014 年度：无)。
(g) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收
性质 金额 年限
款总额比(%)
青岛卓越新城置业有限公司 关联方往来款 433,173,216.50 一年以内 28.28
常熟中置房地产有限公司 关联方往来款 288,863,250.00 一年以内 18.86
新城控股集团股份有限公司 关联方往来款 140,003,000.00 一年以内 9.14
昆山德睿房地产开发有限公司 关联方往来款 131,100,488.00 一年以内 8.56
卓越置业集团有限公司 合营方往来款 120,000,000.00 一年以内 7.84
合计 1,113,139,954.50 72.68
(h) 于 2015 年 6 月 30 日，本集团无按照应收金额确认的政府补助政府补助(2014 年 12
月 31 日：无)。
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四、 合并财务报表附注(续)
4 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
(%) (%)
一年以内 760,238,275.86 81.39 1,433,531,153.52 89.46
一到二年 7,301,079.67 0.78 4,870,606.26 0.30
二到三年 3,775,072.66 0.40 16,448.80 -
三年以上 162,868,381.71 17.43 164,096,028.89 10.24
合计 934,182,809.90 100.00 1,602,514,237.47 100.00
于 2015 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预付款项为 173,944,534.04 元(2014 年 12
月 31 日：168,983,083.95 元)，主要为尚未结清的预付土地出让金。
(b) 于 2015 年 6 月 30 日，集团按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
金额 占预付款项比例(%)
余额前五名的预付款项总额 902,319,634.34 96.59
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四、 合并财务报表附注(续)
5 存货
(a) 存货分类如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
(附注四(16)) (附注四(16))
拟开发土地 (i) 2,331,909,765.59 - 2,331,909,765.59 1,186,216,517.95 - 1,186,216,517.95
开发成本 (ii) 14,967,810,311.15 (312,390,093.30) 14,655,420,217.85 15,786,456,161.15 (262,233,757.66) 15,524,222,403.49
开发产品 (iii) 4,941,712,318.82 (221,028,083.14) 4,720,684,235.68 5,448,443,478.57 (247,827,457.96) 5,200,616,020.61
合计 22,241,432,395.56 (533,418,176.44) 21,708,014,219.12 22,421,116,157.67 (510,061,215.62) 21,911,054,942.05
(i) 拟开发土地
首批(预计) 预计总投资 2015 年 2014 年
项目 预计开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日
南京花漾紫郡项目 2015 年 09 月 2017 年 09 月 205,828 903,649,983.63 -
杭州科技城 33#地块 2015 年 08 月 2016 年 12 月 72,122 416,314,303.70 -
济南天鸿 C4 项目 2015 年 08 月 2017 年 07 月 133,589 373,538,078.65 -
南京湖北路地块 2015 年 10 月 2017 年 10 月 70,467 364,141,853.48 364,141,853.48
上海奉城镇 44-10 地块 2015 年 10 月 2017 年 05 月 68,313 224,380,468.00 -
常州金坛地块 待定 待定 12,100 49,885,078.13 49,885,078.13
上海松江永丰街道地块 2015 年 01 月 2016 年 06 月 110,072 - 772,189,586.34
合计 2,331,909,765.59 1,186,216,517.95
70
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
四、 合并财务报表附注(续)
5 存货(续)
(a) 存货分类如下(续)：
(ii) 开发成本
预计最新一期 预计总投资 2015 年 2014 年
开工时间 竣工时间 (万元) 6 月 30 日 12 月 31 日
南京珑湾花园 2013 年 11 月 2015 年 12 月 392,169 3,003,678,571.18 2,767,584,688.39
上海香溢璟庭* 2014 年 04 月 2015 年 09 月 226,746 1,196,870,451.66 1,458,385,561.05
南通香溢紫郡 2014 年 09 月 2015 年 12 月 288,020 963,962,348.34 799,783,228.91
上海水云间 2015 年 01 月 2016 年 06 月 110,072 897,714,212.08 -
武汉璟悦城 2015 年 06 月 2016 年 12 月 365,772 849,089,696.44 -
常州新城帝景* 2008 年 10 月 2016 年 12 月 353,078 829,891,280.14 1,018,591,092.79
昆山柏丽湾 2014 年 08 月 2015 年 12 月 103,256 796,051,308.64 610,834,749.23
苏州新城公馆* 2013 年 07 月 2015 年 12 月 168,723 638,496,326.68 948,754,289.70
杭州山语院 2014 年 01 月 2015 年 12 月 91,215 635,296,340.06 549,084,794.56
上海香溢都荟 2014 年 12 月 2015 年 12 月 75,395 614,653,047.69 528,828,427.75
杭州西溪逸境 2014 年 06 月 2016 年 06 月 81,250 611,860,841.72 581,512,705.55
常州香溢紫郡* 2011 年 06 月 2015 年 07 月 239,258 533,955,108.76 412,442,706.23
苏州红树湾* 2013 年 09 月 2016 年 09 月 229,522 518,774,286.78 1,329,224,047.24
无锡尚东雅园* 2010 年 12 月 2016 年 06 月 239,685 486,069,537.09 412,401,473.61
常州悠活城 2014 年 04 月 2015 年 12 月 77,218 463,039,169.49 393,261,340.41
常州香溢俊园* 2013 年 08 月 2015 年 07 月 128,353 450,372,558.99 431,528,372.68
上海金郡 A 四期 2014 年 10 月 2015 年 12 月 61,692 429,990,556.85 327,905,079.04
杭州忆华年筑 2014 年 12 月 2016 年 06 月 48,215 368,031,407.51 335,886,895.79
常州新城公馆* 2006 年 09 月 2017 年 09 月 346,033 246,363,081.46 175,304,632.93
昆山香溢紫郡* 2012 年 03 月 待定 185,433 130,574,923.09 418,339,441.17
常州新城金郡* 2010 年 04 月 2018 年 05 月 191,888 105,011,260.82 100,997,122.84
常州新城域* 2010 年 04 月 待定 220,099 71,632,437.45 71,516,393.21
常州新城长岛* 2006 年 12 月 待定 226,900 65,664,112.22 65,664,112.22
常州金色新城* 2001 年 12 月 待定 170,540 26,418,751.66 26,343,299.66
南京香溢紫郡 2011 年 10 月 2015 年 06 月 372,712 - 1,453,412,798.27
上海馥华里 2013 年 08 月 2015 年 06 月 101,699 - 535,348,132.79
其他项目 34,348,694.35 33,520,775.13
14,967,810,311.15 15,786,456,161.15
* 该等项目分期开发，其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本。
71
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
四、 合并财务报表附注(续)
5 存货(续)
(a) 存货分类如下(续)：
(iii) 开发产品
最新一期 2014 年 2015 年
项目 竣工时间 12 月 31 日 本期增加及调整 本期减少 6 月 30 日
常州新城帝景 2015 年 06 月 548,228,948.65 351,929,089.86 351,123,332.08 549,034,706.43
南京香溢紫郡 2015 年 06 月 210,985,581.00 1,571,461,405.16 1,370,417,406.60 412,029,579.56
常州香溢澜桥 2014 年 11 月 588,632,651.67 (3,696,797.71) 175,409,725.36 409,526,128.60
常州新城首府 2013 年 12 月 323,902,021.86 779,255.91 17,430,710.35 307,250,567.42
上海悠活城 2013 年 11 月 274,154,058.08 45,760,937.02 79,046,581.80 240,868,413.30
上海尚上城 2013 年 06 月 218,919,869.66 45,212.99 786,752.36 218,178,330.29
上海香溢澜庭 2014 年 11 月 314,253,060.80 (3,465,472.68) 95,624,529.70 215,163,058.42
常州香悦半岛 2014 年 06 月 267,478,371.96 (2,835,673.44) 49,672,615.46 214,970,083.06
无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 288,830,441.87 (8,550,795.17) 66,003,295.98 214,276,350.72
上海馥华里 2015 年 06 月 142,876,042.78 585,695,814.89 542,084,736.67 186,487,121.00
上海新城金郡 2013 年 08 月 163,128,088.02 (6,329.66) 1,068,276.54 162,053,481.82
苏州新城公馆 2015 年 06 月 78,942,183.71 480,265,053.14 411,757,573.80 147,449,663.05
苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 213,409,981.82 791,550.20 71,651,932.22 142,549,599.80
常州香溢紫郡 2014 年 09 月 144,356,784.44 4,837,086.12 19,222,920.26 129,970,950.30
苏州红树湾 2015 年 06 月 128,616,428.88 981,137,881.31 990,160,875.76 119,593,434.43
上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 122,167,429.17 9,675.10 5,014,458.27 117,162,646.00
上海忆华里 2014 年 12 月 101,998,203.89 60,710,222.45 51,376,409.39 111,332,016.95
常州香溢俊园 2014 年 12 月 170,752,715.09 (11,236,363.10) 56,166,246.48 103,350,105.51
上海香溢璟庭 2015 年 06 月 50,023,527.14 500,547,256.40 458,544,252.12 92,026,531.42
常州新城域 2013 年 08 月 92,292,749.89 (1,131,071.45) 8,873,959.84 82,287,718.60
苏州翡翠湾 2011 年 06 月 81,991,822.31 166,952.66 6,550,165.99 75,608,608.98
常州新城南都 2014 年 12 月 98,880,001.31 (9,614,673.10) 19,205,644.78 70,059,683.43
上海碧翠园 2014 年 09 月 134,405,436.40 (263,992.83) 67,603,628.66 66,537,814.91
昆山新城域 2011 年 12 月 61,760,089.09 (45,536.27) - 61,714,552.82
苏州新城金郡 2013 年 12 月 67,133,480.49 312,644.57 7,540,009.94 59,906,115.12
常州新城金郡 2013 年 11 月 59,198,742.05 (2,009,803.92) (1,372,001.95) 58,560,940.08
上海新城公馆 2012 年 11 月 58,930,259.36 112,169.27 2,826,601.34 56,215,827.29
常州清水湾 2012 年 05 月 56,323,700.65 (1,031,942.53) (83,194.43) 55,374,952.55
常州公园壹号 2013 年 10 月 54,312,130.37 616,117.95 10,182,938.81 44,745,309.51
昆山香溢紫郡 2015 年 06 月 45,948,411.03 324,193,031.89 329,555,160.58 40,586,282.34
无锡尚东雅园 2013 年 12 月 42,939,881.47 (574,669.35) 14,220,046.61 28,145,165.51
常州新城公馆 2012 年 09 月 28,763,976.60 4,504,412.99 6,723,675.09 26,544,714.50
南京尚东区 2008 年 02 月 21,809,895.28 - 898,039.75 20,911,855.53
上海昱翠湾 2014 年 12 月 87,253,151.29 (21,004,815.09) 49,279,716.71 16,968,619.49
常州新城长岛 2010 年 11 月 8,881,667.29 - 280,000.00 8,601,667.29
无锡盛世新城 2011 年 11 月 10,781,917.58 - 2,472,201.14 8,309,716.44
上海新城盛景 2011 年 05 月 7,489,161.13 345,570.07 402,306.15 7,432,425.05
常州金色新城 2007 年 12 月 8,775,703.13 (821,404.78) 3,593,362.40 4,360,935.95
其他项目 68,914,911.36 (7,837,977.79) 5,510,288.22 55,566,645.35
5,448,443,478.57 4,840,094,021.08 5,346,825,180.83 4,941,712,318.82
注：对于以前年度完工的开发产品，会计估计变更导致的项目成本调整金额包括于―本期增加及调整‖栏。
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四、 合并财务报表附注(续)
5 存货(续)
(a) 存货分类如下(续)：
本报告期计入存货成本的资本化借款费用为 266,544,243.11 元(2014 年 1 至 6 月：
316,694,857.55 元)。
(b) 存货跌价准备分析如下：
2014 年 12 月 31 日 本期计提 本期减少 2015 年 6 月 30 日
转回 转销
开发成本 262,233,757.66 50,156,335.64 - - 312,390,093.30
开发产品 247,827,457.96 - - (26,799,374.82) 221,028,083.14
510,061,215.62 50,156,335.64 - (26,799,374.82) 533,418,176.44
(c) 存货跌价准备情况如下：
计提存货跌价 本年转回存货 本年转销存货
准备的依据 跌价准备的原因 跌价准备的原因
开发成本 预计完工后的销售价 不适用 不适用
格减去估计至完工将
要发生的成本、销售
费用及相关税金
开发产品 预计销售价格减去相 不适用 实现销售并结转
关销售费用及相关税 营业成本
金
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四、 合并财务报表附注(续)
6 其他流动资产
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
预缴营业税 481,799,319.29 479,794,770.01
预缴土地增值税 224,630,774.21 216,985,024.77
预缴企业所得税 163,283,629.08 179,227,564.06
预缴的其他税金 55,195,120.86 53,310,884.01
合计 924,908,843.44 929,318,242.85
7 可供出售金融资产
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
以公允价值计量
—可供出售权益工具(注) 269,542,374.46 259,628,912.92
减：列示于其他流动资产
的可供出售金融资产 - -
269,542,374.46 259,628,912.92
可供出售金融资产相关信息分析如下：
以公允价值计量的可供出售金融资产：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
可供出售权益工具
—公允价值 269,542,374.46 259,628,912.92
—成本(注) 228,542,374.46 232,628,912.92
—累计计入其他综合收益
税后净额 30,750,000.00 20,050,000.00
—累计计提减值 - -
于 2015 年 6 月 30 日，本集团无需就可供出售金融资产计提减值准备(2014 年
12 月 31 日：无)。
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四、 合并财务报表附注(续)
7 可供出售金融资产(续)
注： (a) 本集团以 156,000,000.00 元的成本持有苏州银行股份有限公司 1%的股权。本
报告期，本集团收到苏州银行股份有限公司分配的现金股利 6,000,000.00 元(2014
年度：6,000,000.00 元)(附注四(40))。于 2015 年 6 月 30 日，该可供出售金融资产
的公允价值为 197,000,000.00 元(2014 年 12 月 31 日：183,000,000.00 元)且不存
在变现的重大限制。
(b) 本集团以5,186,605.23元的成本持有上海景盈投资管理合伙企业有限合伙5.82%
的权益。该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为
85,860,000.00元。本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负
债表日的投资成本。本集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。本报告
期，本集团收到上海景盈投资管理合伙企业分配的现金股利0.00元(2014年度：
552,722.25元)(附注四(40))。于2015年6月30日，该可供出售金融资产不存在变现的
重大限制。
(c) 本公司之子公司上海新城万嘉房地产有限公司于2012年10月15日与上海易德臻
投资管理中心(普通合伙人)及其他有限合伙人共同订立上海伍翎投资中心有限合伙协
议。上海新城万嘉房地产有限公司认缴出资50,000,000.00元，所占有限合伙权益比
例为5.26%，于2014年追加投资额15,000,000.00元，至2015年6月30日已支付出资
款50,000,000.00元。于2015年6月30日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限
制。
(d) 本公司之子公司常州鼎佳房地产开发有限公司于2012年11月2日与歌斐资产管理
有限公司(普通合伙人)及其他有限合伙人订立昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)
入伙协议。常州鼎佳房地产开发有限公司认缴出资25,000,000.00元，所占有限合伙
权益比例为2.40%。该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额
为1,040,000,000.00元。本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资
产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。本
报告期，常州鼎佳房地产开发有限公司收到昆山歌斐鸿乾股权投资中心返还投资款
4,086,538.46元(2014年度：3,557,692.31元)。于2015年6月30日，该可供出售金融
资产不存在变现的重大限制。
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四、 合并财务报表附注(续)
8 长期应收款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
住宅物业保修金 113,492,846.55 98,107,795.08
113,492,846.55 98,107,795.08
9 长期股权投资
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
合营企业(a) 1,083,673,865.98 861,055,043.39
联营企业(b) 119,492,704.14 46,316,856.88
1,203,166,570.12 907,371,900.27
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。于 2015 年 6 月 30 日，本集团无需就
长期股权投资计提减值准备(2014 年 12 月 31 日：无)。
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四、 合并财务报表附注(续)
9 长期股权投资(续)
(a) 合营企业
本期增减变动
2014 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2015 年
货币单位：人民币千元 12 月 31 日 追加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 6 月 30 日 减值准备
上海新城旭地房地产有限公司 56,377 - - (1,374) - - - - 55,003 -
苏州新城万瑞房地产有限公司 105,988 95,625 - (3,537) - - - - 198,076 -
南京新城万隆房地产有限公司 693,690 - - (6,810) - - - - 686,880 -
青岛卓越新城置业有限公司 5,000 - - (2,885) - - - - 2,115 -
上海恒固房地产开发有限公司* - 95,200 - - - - - - 95,200 -
上海松铭房地产开发公司* - 38,400 - - - - - - 38,400 -
昆山德睿房地产开发有限公司* - 8,000 - - - - - - 8,000 -
常熟中置房地产有限公司* - - - - - - - - - -
常熟万中城房地产有限公司* - - - - - - - - - -
861,055 237,225 - (14,606) - - - - 1,083,674 -
与合营企业投资相关的未确认承诺见附注九。
(b) 联营企业
本期增减变动
2014 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2015 年
货币单位：人民币千元 12 月 31 日 追加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 6 月 30 日 减值准备
上海蓝天创业房地产有限公司 10,000 - - - - - - - 10,000 -
上海万之城房地产开发有限公司 36,317 - - 73,176 - - - - 109,493 -
46,317 - - 73,176 - - - - 119,493 -
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四、 合并财务报表附注(续)
10 投资性房地产
已完工的物业
2014 年 12 月 31 日 1,077,000,000.00
本期新增 -
公允价值变动 -
本期处置 -
2015 年 6 月 30 日 1,077,000,000.00
本报告期，本集团无投资性房地产公允价值变动对当期损益的影响(2014 年度：无)。
投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值
及现有用途基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物
业租约期届满之后的预计收入进行计算。
于 2015 年 6 月 30 日，本集团投资性房地产无抵押情况(2014 年 12 月 31 日：无)。
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四、 合并财务报表项目附注(续)
11 固定资产
房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 电子设备 其他设备 合计
原价
2014 年 12 月 31 日 499,094,456.94 94,169,261.81 35,539,908.47 23,675,835.25 90,269,570.14 742,749,032.61
本期购置 - - 390,400.00 4,683,693.45 646,828.94 5,720,922.39
本期处置 - - (504,361.00) (3,885,094.63) (1,245,105.00) (5,634,560.63)
本期成本调整 (2,490,765.22) - - - - (2,490,765.22)
2015 年 6 月 30 日 496,603,691.72 94,169,261.81 35,425,947.47 24,474,434.07 89,671,294.08 740,344,629.15
累计折旧
2014 年 12 月 31 日 (12,371,327.75) (1,569,487.70) (11,432,679.45) (11,190,339.95) (9,747,911.95) (46,311,746.80)
本期计提 (7,986,483.24) (4,709,859.72) (1,589,349.24) (2,168,289.63) (8,428,106.10) (24,882,087.93)
本期处置 - - 352,442.61 1,998,671.85 953,684.43 3,304,798.89
2015 年 6 月 30 日 (20,357,810.99) (6,279,347.42) (12,669,586.08) (11,359,957.73) (17,222,333.62) (67,889,035.84)
减值准备
2014 年 12 月 31 日及
2015 年 6 月 30 日 - - - - - -
账面价值
2015 年 6 月 30 日 476,245,880.73 87,889,914.39 22,756,361.39 13,114,476.34 72,448,960.46 672,455,593.31
2014 年 12 月 31 日 486,723,129.19 92,599,774.11 24,107,229.02 12,485,495.30 80,521,658.19 696,437,285.81
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四、 合并财务报表附注(续)
11 固定资产(续)
于 2015 年 6 月 30 日，账面价值 40,122,960.52 元(原价 46,013,413.48 元)的房屋及
建筑物作为一年内到期的长期借款的抵押物(2014 年 12 月 31 日：账面价值
40,859,267.14 元、原价 46,013,413.48 元作为一年内到期的长期借款的抵押物)。
本报告期固定资产计提的折旧金额为 24,882,087.93 元(2014 年 1-6 月：5,044,639.98
元)。
于 2015 年 6 月 30 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2014 年 12 月 31 日：无)。
于 2015 年 6 月 30 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2014 年 12 月 31 日：无)。
于 2015 年 6 月 30 日，本集团账面价值为 428,079,317.12 元(原值 437,465,940.06 元)
的房屋及建筑物的相关产权证书尚在办理过程中(2014 年 12 月 31 日：账面价值
437,610,269.52 元、原值 439,956,705.28 元)。
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四、 合并财务报表附注(续)
12 无形资产
土地使用权 软件 合计
原价
2014 年 12 月 31 日 30,642,317.98 17,373,899.25 48,016,217.23
本期购置 - 663,816.80 663,816.80
本期处置 - (435,012.52) (435,012.52)
2015 年 6 月 30 日 30,642,317.98 17,602,703.53 48,245,021.51
累计摊销
2014 年 12 月 31 日 (230,972.25) (6,417,218.86) (6,648,191.11)
本期计提 (461,944.50) (1,575,536.11) (2,037,480.61)
本期处置 - 216,204.15 216,204.15
2015 年 6 月 30 日 (692,916.75) (7,776,550.82) (8,469,467.57)
减值准备
2014 年 12 月 31 日及
2015 年 6 月 30 日 - - -
账面价值
2015 年 6 月 30 日 29,949,401.23 9,826,152.71 39,775,553.94
2014 年 12 月 31 日 30,411,345.73 10,956,680.39 41,368,026.12
本报告期无形资产的摊销金额为 2,037,480.61 元(2014 年 1-6 月：883,946.38 元)。
于 2015 年 6 月 30 日，本集团无未办产权证书的无形资产(2014 年 12 月 31 日：无)。
于 2015 年 6 月 30 日，本集团无形资产无抵押情况(2014 年 12 月 31 日：无)。
81
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四、 合并财务报表附注(续)
13 长期待摊费用
2014 年 2015 年
12 月 31 日 本期增加 本期减少 6 月 30 日
经营租入办公楼装修费 2,853,837.04 1,218,600.89 (884,504.02) 3,187,933.91
临时设施 3,949,815.14 684,374.44 (1,439,259.94) 3,194,929.64
合计 6,803,652.18 1,902,975.33 (2,323,763.96) 6,382,863.55
14 递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 未经抵销的递延所得税资产
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
异及可抵扣亏损 及可抵扣亏损
可抵扣亏损 503,144,792.68 125,786,198.17 358,177,124.64 89,544,281.16
预提土地增值税 471,132,546.64 117,783,136.66 631,937,477.18 157,984,369.30
资产减值准备 533,418,176.44 133,354,544.11 510,061,215.62 127,515,303.91
预提费用 44,654,755.56 11,163,688.89 50,773,640.12 12,693,410.03
合计 1,552,350,271.32 388,087,567.84 1,550,949,457.56 387,737,364.40
（b） 未经抵销的递延所得税负债
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
企业合并 9,644,051.40 2,411,012.85 9,684,750.60 2,421,187.65
内部未实现损益抵消 46,146,099.84 11,536,524.96 46,410,811.81 11,602,702.95
开发产品成本核算中会
计与税法的差异 731,971,033.72 182,992,758.43 940,313,377.64 235,078,344.41
公允价值差异 140,064,001.35 35,016,000.34 126,064,001.35 31,516,000.34
投资性物业折旧 15,819,080.96 3,954,770.24 - -
943,644,267.27 235,911,066.82 1,122,472,941.40 280,618,235.35
82
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四、 合并财务报表附注(续)
14 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
可抵扣亏损 - 36,405,046.31
于 2015 年 3 月 27 日，本公司及其子公司将所持江苏新城物业服务有限公司 100%股
权全部出售(附注五(1))，因此将江苏新城物业服务有限公司以前年度未确认递延所得
税资产的可抵扣亏损转出。
(d) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
2015 - 17,049,095.68
2016 - 12,725,907.16
2017 - 2,865,865.24
2018 - 2,388,406.61
2019 - 1,375,771.62
2020 - 不适用
合计 - 36,405,046.31
(e) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额
递延所得税资产 (63,986,477.40) 324,101,090.43 (54,234,520.13) 333,502,844.27
递延所得税负债 63,986,477.40 (171,924,589.42) 54,234,520.13 (226,383,715.22)
83
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四、 合并财务报表附注(续)
15 其他非流动资产
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
购买办公楼预付款 907,037,991.00 878,435,921.00
工业用地及房产(i) 367,247,647.00 367,247,647.00
合计 1,274,285,638.00 1,245,683,568.00
(i) 本公司之子公司常州新城房产于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调查有
限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积
241,529.30 平方米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第 0203450
号和 203353 号。同年，又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分
的土地使用权，面积 60,661.70 平方米，拍卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得
相关权证。上述的两个地块，目前的地块性质均为工业用地，暂不能直接用于开发建
设。截至 2015 年 6 月 30 日，本集团认为该等资产无需计提减值准备(2014 年 12 月
31 日：无)。于 2015 年 6 月 30 日，0203450 号和 203353 号地块已用于长期借款的
抵押(2014 年 12 月 31 日：0203450 号地块已用于一年内到期的长期借款的抵押)。
16 资产减值准备
2014 年 本期减少 2015 年
12 月 31 日 本期增加 转回 转销 6 月 30 日
存货跌价准备
(附注四(5)) 510,061,215.62 50,156,335.64 - (26,799,374.82) 533,418,176.44
17 短期借款
币种 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
银行借款
- 委托借款 人民币 100,000,000.00 -
- 抵押加保证借款 人民币 80,000,000.00 100,000,000.00
合计 180,000,000.00 100,000,000.00
以上短期借款主要由本集团的土地作为抵押、本公司提供担保等方式予以保证。
84
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四、 合并财务报表附注(续)
18 应付票据
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
商业承兑汇票 - 1,715,982.65
银行承兑汇票 685,484,877.09 410,558,968.89
685,484,877.09 412,274,951.54
19 应付账款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应付建筑工程款 4,916,438,242.70 6,664,555,970.68
于 2015 年 6 月 30 日，账龄超过一年的应付账款为 456,918,075.94 元(2014 年 12 月
31 日：372,092,319.52 元)，主要为尚未支付的工程款。
20 预收款项
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
物业销售预收款(i) 9,719,825,405.64 9,530,367,877.04
预收租金款 5,067,287.00 8,148,812.75
预收物业管理费 - 53,820,900.46
其他预收款 2,676,009.47 2,958,927.75
合计 9,727,568,702.11 9,595,296,518.00
于 2015 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预收款项为 1,242,205,677.20 元，(2014 年 12
月 31 日：845,862,897.20 元)，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发项目的预收
房款。
85
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四、 合并财务报表附注(续)
20 预收款项(续)
(i) 物业销售预收款
2015 年 2014 年 预计最新一期
6 月 30 日 12 月 31 日 竣工时间
南京珑湾花园 3,052,204,656.00 1,879,467,412.00 2015 年 12 月
上海香溢璟庭 792,816,879.00 747,304,408.00 2015 年 09 月
苏州新城公馆 615,176,766.00 746,747,065.00 2015 年 12 月
常州香溢紫郡 602,243,269.00 356,019,242.00 2015 年 07 月
杭州山语苑 526,395,020.00 334,085,933.00 2015 年 12 月
上海香溢都荟 514,711,758.00 49,739,385.00 2015 年 12 月
常州新城帝景 503,860,096.99 396,159,392.00 2016 年 12 月
昆山柏丽湾 445,034,542.00 156,010,987.00 2015 年 12 月
杭州西溪逸境 407,776,545.00 145,137,094.00 2016 年 06 月
常州悠活城 367,509,425.00 194,836,937.00 2015 年 12 月
上海新城金郡 295,451,957.00 42,976,104.00 2015 年 12 月
常州香溢俊园 291,980,294.00 161,997,073.00 2015 年 07 月
南通香溢紫郡 252,155,220.00 138,989,727.00 2015 年 12 月
南京香溢紫郡 152,069,705.00 1,555,400,402.00 2015 年 06 月
上海水云间 150,148,888.00 - 2016 年 06 月
常州金色新城 136,758,383.00 137,903,363.00 待定
苏州红树湾 131,340,390.00 1,008,193,146.00 2016 年 09 月
无锡尚东雅园 96,328,761.00 15,559,797.00 2016 年 06 月
上海馥华里 77,083,704.00 519,930,743.00 2015 年 06 月
常州香溢澜桥 51,135,232.00 94,244,633.00 已竣工但未办理销售交付
上海尚上城 45,793,552.45 26,257,106.40 已竣工但未办理销售交付
常州新城首府 33,635,647.00 21,940,312.00 已竣工但未办理销售交付
上海香溢澜庭 30,709,841.00 85,614,671.00 已竣工但未办理销售交付
无锡香溢紫峻 19,642,742.00 64,118,595.00 已竣工但未办理销售交付
苏州香溢澜桥 19,448,417.00 43,147,236.00 已竣工但未办理销售交付
上海碧翠园 17,592,154.00 83,519,988.00 已竣工但未办理销售交付
上海新城金郡 A3 期 16,658,148.00 9,277,500.00 已竣工但未办理销售交付
常州新城南都 12,345,402.00 22,179,402.00 已竣工但未办理销售交付
上海悠活城 10,706,711.00 25,627,925.00 已竣工但未办理销售交付
上海昱翠湾 8,446,736.00 69,914,165.00 已竣工但未办理销售交付
上海新城公馆 6,953,000.00 9,061,764.00 已竣工但未办理销售交付
常州公园壹号 6,705,785.00 2,520,385.00 2019 年 01 月
昆山香溢紫郡 6,522,572.00 313,885,605.89 2015 年 06 月
上海忆华里 6,497,543.00 18,916,894.00 已竣工但未办理销售交付
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四、 合并财务报表附注(续)
20 预收款项(续)
(i) 物业销售预收款(续)
2015 年 2014 年 预计最新一期
6 月 30 日 12 月 31 日 竣工时间
常州新城金郡 6,450,539.00 6,450,539.00 已竣工但未办理销售交付
常州香悦半岛 5,523,680.00 13,553,046.00 已竣工但未办理销售交付
苏州新城金郡 1,409,843.00 8,123,834.00 已竣工但未办理销售交付
常州新城域 435,445.00 435,445.00 已竣工但未办理销售交付
苏州新城域 400,000.00 198,987.00 已竣工但未办理销售交付
无锡盛世新城 18,000.00 888,462.55 已竣工但未办理销售交付
其他 1,748,157.20 24,033,171.20
合计 9,719,825,405.64 9,530,367,877.04
21 应付职工薪酬
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应付短期薪酬 15,279,656.87 91,295,355.58
应付设定提存计划 346,402.43 377,386.80
合计 15,626,059.30 91,672,742.38
(a) 短期薪酬
2014 年 本期增加 本期减少 2015 年
12 月 31 日 6 月 30 日
工资、奖金、津贴和补贴 90,203,445.27 160,920,753.80 (236,896,362.70) 14,227,836.37
职工福利费 630,745.06 11,025,341.34 (11,154,141.34) 501,945.06
社会保险费 143,668.78 7,720,420.56 (7,720,420.56) 143,668.78
其中：医疗保险费 127,315.60 6,652,368.05 (6,652,368.05) 127,315.60
工伤保险费 7,469.97 487,875.84 (487,875.84) 7,469.97
生育保险费 8,883.21 580,176.67 (580,176.67) 8,883.21
住房公积金 81,406.88 6,140,967.20 (6,155,217.20) 67,156.88
工会经费与职工教育经费 236,089.59 3,204,130.10 (3,101,169.91) 339,049.78
合计 91,295,355.58 189,011,613.00 (265,027,311.71) 15,279,656.87
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四、 合并财务报表附注(续)
21 应付职工薪酬(续)
(b) 设定提存计划
2014 年 本期增加 本期减少 2015 年
12 月 31 日 6 月 30 日
基本养老保险 352,227.68 18,663,572.16 (18,694,556.53) 321,243.31
失业保险费 25,159.12 999,530.86 (999,530.86) 25,159.12
合计 377,386.80 19,663,103.02 (19,694,087.39) 346,402.43
22 应交税费
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应交企业所得税 258,413,694.41 481,452,527.19
应交营业税 73,313,739.46 130,531,948.23
应交土地增值税 36,004,036.83 57,067,896.30
应交教育费附加 3,750,590.28 6,595,822.88
应交城市维护建设税 4,650,268.78 6,721,628.13
应交印花税 1,463,367.85 2,609,191.67
应交土地使用税 2,836,847.54 2,289,557.50
应交房产税 2,212,069.86 2,179,074.30
其他 5,091,403.69 6,218,762.53
合计 387,736,018.70 695,666,408.73
23 应付利息
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
分期付息到期还本的长期
借款利息 10,185,335.95 21,918,329.10
分期付息到期还本的应付
债券利息 167,271,232.88 79,002,739.73
短期借款应付利息 399,833.33 103,972.60
合计 177,856,402.16 101,025,041.43
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四、 合并财务报表附注(续)
24 其他应付款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
应付关联方款项(附注七(6)) 1,060,677,693.35 442,021,163.95
预提费用 111,462,436.29 182,343,519.49
工程招标保证金 92,756,461.59 82,149,543.64
代收契税(ii) 26,724,954.74 42,905,209.01
临时往来款 18,000,000.00 18,000,000.00
应付股权款(iii) 17,312,000.00 17,312,000.00
其他代收款项 16,979,575.23 37,924,485.18
应付少数股东款 - 336,980,000.00
物业代收款项(i) - 112,715,623.91
其他 32,943,294.13 61,019,953.95
合计 1,376,856,415.33 1,333,371,499.13
(i) 物业代收款项系江苏新城物业服务有限公司代收代付的各类物业款项。于 2015 年
3 月 27 日，本公司及其子公司将所持江苏新城物业服务有限公司 100%股权全部
出售(附注五(1))，因此于 2015 年 6 月 30 日不存在该项应付款余额。
(ii) 代收契税为尚未缴纳的代收代缴房产买卖契税。
(iii) 应付股权款为尚未支付的收购子公司常州鼎佳房产的股权款。
于 2015 年 6 月 30 日，账龄超过一年的其他应付款为 176,757,725.52 元(2014 年 12
月 31 日：190,246,826.65 元)，主要为代收款项。
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四、 合并财务报表附注(续)
25 一年内到期的非流动负债
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 640,000,000.00 1,050,000,000.00
币种 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
银行借款
- 委托借款 人民币 200,000,000.00 700,000,000.00
- 抵押加保证借款 人民币 170,000,000.00 30,000,000.00
- 抵押借款 人民币 270,000,000.00 320,000,000.00
合计 640,000,000.00 1,050,000,000.00
以上一年内到期的长期借款主要由本集团的固定资产、投资性房地产、其他非流动资
产及存货中的开发成本和开发产品作为抵押，本公司提供担保等方式予以保证。
一年内到期的长期借款中无逾期借款获得展期的金额。
26 其他流动负债
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
土地增值税(a) 471,132,546.64 631,937,477.18
(a) 土地增值税拨备是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团
销售房地产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的。增值额的计算通常是销
售房地产所取得的收入减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使用权、借款费用
以及相关的房地产开发成本。由于土地增值税的实际征收情况存在不确定性，实际缴
纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。估计额的任何增减变动都会影响以后
年度的损益。
27 长期借款
币种 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
银行借款
- 委托借款 人民币 350,000,000.00 -
- 抵押借款 人民币 1,239,500,000.00 1,140,000,000.00
- 抵押加保证借款 人民币 3,163,650,000.00 1,581,900,000.00
合计 4,753,150,000.00 2,721,900,000.00
90
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四、 合并财务报表附注(续)
28 应付债券
2014 年 本期发行 溢折价摊销 2015 年
12 月 31 日 6 月 30 日
2013 年公司债券(a) 1,981,419,067.68 - 3,373,165.18 1,984,792,232.86
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
2013 年公司债券(a) 100.00 2014 年 7 月 23 日 5年 2,000,000,000.00
(a) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]589号文核准，本公司于2014年7月23日发
行公司债券，债券名称为江苏新城地产股份有限公司2013年公司债券，简称―13苏新城‖，
发行总额20亿元，债券期限为5年，附第3年末发行人赎回选择权、发行人上调票面利
率选择权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利
率为8.9%，在债券存续期内前3年固定不变；在债券存续期的第3年末，如本公司行使
上调票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加上调
基点，在债券存续期后2年固定不变。
29 股本
2015 年 1-6 月增减变动
2014 年 发行 公积金 2015 年
12 月 31 日 新股 送股 转股 其他 小计 6 月 30 日
有限售条件股份
- 境内非国有法人持股 950,400,000.00 - - - - - 950,400,000.00
无限售条件股份
- 境内上市的外资股 642,787,200.00 - - - - - 642,787,200.00
合计 1,593,187,200.00 - - - - - 1,593,187,200.00
30 资本公积
2014 年 2015 年
12 月 31 日 本期增加 本期减少 6 月 30 日
股本溢价 11,303,969.68 - - 11,303,969.68
股份支付 54,901,446.39 2,363,260.00 - 57,264,706.39
其他 8,947,527.88 - - 8,947,527.88
合计 75,152,943.95 2,363,260.00 - 77,516,203.95
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四、 合并财务报表项目附注(续)
31 其他综合收益
资产负债表中其他综合收益 2015 年 1-6 月利润表中其他综合收益
2014 年 税后归属于 2015 年 本期所得税前 减：前期计入 减：所得税费用 税后归属于 税后归属于
12 月 31 日 本公司股东 6 月 30 日 发生额 其他综合收益 本公司股东 少数股东
本期转入损益
以后将重分类进损益的其他综合收益
可供出售金融资产公允价值变动损益 19,415,700.00 10,067,400.00 29,483,100.00 14,000,000.00 - (3,500,000.00) 10,067,400.00 432,600.00
存货转换为投资性房地产收益 71,489,536.57 - 71,489,536.57 - - - - -
90,905,236.57 10,067,400.00 100,972,636.57 14,000,000.00 - (3,500,000.00) 10,067,400.00 432,600.00
92
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四、 合并财务报表项目附注(续)
32 盈余公积
2014 年 2015 年
12 月 31 日 本期增加 本期减少 6 月 30 日
法定盈余公积 314,011,793.49 - - 314,011,793.49
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法
定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。
法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。本报告期未计提法定盈
余公积金(2014 年度：112,138,245.92 元)。
33 未分配利润
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
金额 金额
期初未分配利润 5,656,136,350.59 4,765,662,861.60
加：归属于本公司股东的净利润 730,463,815.36 279,743,384.48
减：提取法定盈余公积(附注四(32)) - -
减：普通股股利 – 现金股利 (111,523,104.00) (164,098,281.60)
期末未分配利润 6,275,077,061.95 5,656,136,350.59
于 2015 年 6 月 30 日，未分配利润中包含归属于本公司的子公司盈余公积余额
1,327,047,726.14 元(2014 年 12 月 31 日：1,327,047,726.14 元)，其中子公司本报
告期未计提归属于本公司的盈余公积 (2014 年 1-6 月：0 元)。
根据 2015 年 3 月 10 日的股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利, 每 10
股人民币 0.70 元。按已发行股份 1,593,187,200 股计算，派发现金股利共计
111,523,104.00 元。
34 营业收入和营业成本
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
主营业务收入 7,044,129,084.00 3,161,018,002.92
其他业务收入 161,001,428.25 174,785,930.09
合计 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01
主营业务成本 5,320,025,806.01 2,230,704,249.26
其他业务成本 92,475,960.03 68,492,719.80
合计 5,412,501,766.04 2,299,196,969.06
93
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四、 合并财务报表附注(续)
34 营业收入和营业成本（续）
(a) 主营业务收入和主营业务成本
按性质分析如下：
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业销售 7,044,129,084.00 5,320,025,806.01 3,161,018,002.92 2,230,704,249.26
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
物业出租 34,155,197.22 - 10,871,099.89 7,821.06
物业管理费 35,992,879.84 31,172,331.26 130,082,058.69 66,136,612.05
其他 90,853,351.19 61,303,628.77 33,832,771.51 2,348,286.69
合计 161,001,428.25 92,475,960.03 174,785,930.09 68,492,719.80
35 营业税金及附加
计缴标准 2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
营业税 附注三 361,343,557.69 166,546,329.75
土地增值税 附注三 39,120,605.43 79,247,368.40
城市维护建设税 附注三 19,571,183.54 8,482,775.29
教育费附加 附注三 18,217,896.74 8,332,578.99
其他 1,608,740.38 2,246,689.04
合计 439,861,983.78 264,855,741.47
36 销售费用
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
广告宣传费 65,075,783.56 73,461,879.74
策划代理费 34,128,281.09 34,564,647.89
其他 73,894,879.60 59,213,035.95
合计 173,098,944.25 167,239,563.58
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四、 合并财务报表附注(续)
37 管理费用
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
职工薪酬 139,260,066.91 106,466,303.97
业务招待费 12,754,002.01 17,361,901.89
办公费用 32,748,390.83 9,477,977.80
其他费用 45,751,944.37 45,404,492.91
合计 230,514,404.12 178,710,676.57
38 财务费用/(收入) - 净额
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
利息支出 291,268,230.34 328,780,019.61
减：已资本化的利息支出
(附注四(5)) (266,544,243.33) (316,694,857.55)
减：利息收入 (22,336,650.46) (28,405,789.36)
汇兑收益 352,629.20 1,027,188.90
手续费 5,543,905.66 4,692,815.38
合计 8,283,871.41 (10,600,623.02)
39 资产减值损失
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
存货跌价损失(附注四(16)) 50,156,335.64 49,036,532.22
40 投资收益
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
可供出售金融资产取得的
现金股利 6,000,000.00 9,902,853.10
按权益法核算的长期股权
投资收益/(损失) 58,569,669.85 (7,764,968.48)
处置子公司的投资收益 51,022,383.60 -
115,592,053.45 2,137,884.62
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四、 合并财务报表附注(续)
41 营业外收入
计入本期非经
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月 常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 117.56 20,187.60 117.56
其中：固定资产处置利得 117.56 20,187.60 117.56
政府补助 4,437,400.00 1,950,000.00 4,437,400.00
违约金收入 3,438,566.31 4,346,749.06 3,438,566.31
其他 1,057,649.48 351,155.41 1,057,649.48
合计 8,933,733.35 6,668,092.07 8,933,733.35
42 营业外支出
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月 计入本期非经常
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 59,108.29 576,667.91 59,108.29
其中：固定资产处置损失 59,108.29 576,667.91 59,108.29
对外捐赠 1,975,000.00 1,835,000.00 1,975,000.00
赔偿、罚款、违约金及其他 780,973.14 1,932,635.79 780,973.14
合计 2,815,081.43 4,344,303.70 2,815,081.43
43 所得税费用
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
当期所得税 276,007,099.42 (3,023,989.01)
递延所得税(附注四(14)) (48,557,371.96) 104,950,786.20
合计 227,449,727.46 101,926,797.19
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
利润总额 1,012,423,912.38 391,826,746.12
按 25%税率计算的所得税 253,105,978.10 97,956,686.53
不得扣除的成本、费用和损失 4,882,859.79 5,952,951.58
非应纳税收入 (31,324,557.72) (2,475,713.28)
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损 - (282,575.92)
以前年度所得税汇算清缴差异 785,447.28 775,448.28
所得税费用 227,449,727.46 101,926,797.19
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四、 合并财务报表附注(续)
44 每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的
加权平均数计算：
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
归属于本公司普通股股东的合并净利润 730,463,815.36 279,743,384.48
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00
基本每股收益 0.46 0.18
其中：
- 持续经营基本每股收益： 0.46 0.18
- 终止经营基本每股收益： - -
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利
润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。本报告期，本公司不存在
具有稀释性的潜在普通股(2014 年 1-6 月：无)，因此，稀释每股收益等于基本每股收
益。
45 现金流量表项目注释
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
收到关联方资金往来 2,287,113,000.00 167,000,000.00
收回股权转让保证金 50,000,000.00 -
收回土地投标保证金 45,600,000.00 276,420,000.00
收回受限制的存款 39,163,527.78 224,282,783.81
利息收入 22,336,650.46 28,405,789.36
收到工程押金 10,606,917.95 -
营业外收入 8,933,615.79 6,647,904.47
指定信托安排 - 125,000,000.00
代收契税及物业代收款 - 20,911,304.39
其他 22,412,310.53 34,543,874.61
合计 2,486,166,022.51 883,211,656.64
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四、 合并财务报表附注(续)
45 现金流量表项目注释
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
支付关联方资金往来 1,158,916,216.50 -
为关联方代垫款项 499,940,738.00 -
营业费用及管理费用 210,973,974.66 233,248,569.53
支付代收契税及物业代收款 128,895,878.18 32,296,182.00
合营方往来款 120,000,000.00 -
支付股权转让保证金 30,000,000.00 -
支付少数股东往来款 30,000,000.00 -
其他 59,553,305.48 57,217,778.25
合计 2,238,280,112.82 322,762,529.78
(c) 收到其他与筹资活动有关的现金
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
收到少数股东往来款 - 8,231,500.00
合计 - 8,231,500.00
(d) 支付其他与筹资活动有关的现金
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
支付少数股东往来款 336,980,000.00 -
合计 336,980,000.00 -
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四、 合并财务报表附注(续)
46 现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
将合并净利润调节为经营活动现金流量
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
合并净利润 784,974,184.92 289,899,948.93
加：资产减值准备(附注四(39)) 50,156,335.64 49,036,532.22
存货跌价准备转销(附注四(5)) (26,799,374.82) (74,176,932.19)
固定资产折旧(附注四(11)) 24,882,087.93 5,052,461.04
无形资产摊销(附注四(12)) 2,037,480.61 883,946.38
长期待摊费用摊销(附注四(13)) 1,905,253.21 894,786.82
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产的净损失 58,990.73 556,480.31
财务费用 24,723,987.01 12,085,162.06
投资收益(附注四(40)) (115,592,053.45) (2,137,884.62)
递延所得税资产减少 9,401,753.84 58,204,281.30
递延所得税负债(减少)/增加 (57,959,125.80) 46,746,504.90
存货的减少/(增加) 446,182,677.94 (2,278,302,335.54)
经营性应收项目的减少/ (增加) 315,012,820.88 (1,518,245,755.43)
经营性应付项目的(减少)/增加 (1,110,910,379.45) 2,205,958,849.89
股份支付(附注四(30)) 2,363,260.00 5,315,671.00
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 350,437,899.19 (1,124,051,350.74)
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 - -
现金及现金等价物净变动情况
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
现金及现金等价物的期末余额 3,586,092,479.11 3,189,381,283.16
减：现金及现金等价物的年初余额 (2,759,714,079.55) (4,270,619,750.68)
现金及现金等价物净增加/(减少)额 826,378,399.56 (1,081,238,467.52)
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四、 合并财务报表附注(续)
46 现金流量表补充资料(续)
(b) 处置子公司支出的现金净额(附注五(1))
2015 年 1-6 月
本期处置子公司于本期收到的现金和现金等价物 61,000,000.00
其中：江苏新城物业服务有限公司 60,000,000.00
上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金和现金等价物 (148,146,984.85)
其中：江苏新城物业服务有限公司 (148,146,984.85)
上海新城万嘉物业服务有限公司 -
加：前期处置子公司于本期收到的现金及现金等价物 -
其中：江苏新城物业服务有限公司 -
上海新城万嘉物业服务有限公司 -
处置子公司支出的现金净额 (87,146,984.85)
本期处置子公司的价格
江苏新城物业服务有限公司 60,000,000.00
上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000.00
处置子公司的净资产
流动资产 247,209,269.31
非流动资产 2,896,060.66
流动负债 (240,127,713.57)
9,977,616.40
(c) 现金及现金等价物
2015 年 2014 年
6 月 30 日 12 月 31 日
现金 3,586,092,479.11 2,759,714,079.55
其中：库存现金 1,473,446.09 7,517,062.62
可随时用于支付的银行存款 3,584,619,033.02 2,752,197,016.93
现金等价物 - -
年末现金及现金等价物余额 3,586,092,479.11 2,759,714,079.55
100
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
五、 合并范围的变更
1 处置子公司
(a) 本期处置子公司的相关信息汇总如下：
子公司名称 处置价款 处置 处置 下属子公司 被处置子公司 丧失控制权 丧失控 处置价款与处置投资 与原子公司股权
比例 方式 对下属子公司 时点 制权时 对应的合并财务报表 投资相关的其他
的持股比例 点的判 层面享有该子公司净 综合收益转入投
断依据 资产份额的差额 资损益的金额
江苏新城物业服务 60,000,000.00 100% 现金 常州市万睿智能系统工程有限公司 100% 27/03/2015 完成股 51,022,383.60 -
有限公司 出售 常州达顺电梯有限公司 100% 权交割
上海新城万嘉物业服务有限公司 90%
上海新城万嘉物业 1,000,000.00 10% 现金 27/03/2015 完成股 - -
服务有限公司 出售 权交割
于 2015 年 3 月 27 日，本公司及其子公司将所持江苏新城物业服务有限公司 100%股权全部出售，处置对价为 60,000,000.00 元，处置价款与处置投资
对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额 51,022,383.60 元计入投资收益(附注(40))。
于 2015 年 3 月 27 日，本公司之子公司将所持上海新城万嘉物业服务有限公司 10%股权出售，处置对价为 1,000,000.00 元，处置价款与处置投资对应
的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额无差额。
101
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
五、 合并范围的变更(续)
1 处置子公司(续)
(b) 处置损益以及相关现金流量信息如下：
(i) 江苏新城物业服务有限公司
处置损益计算如下：
金额
处置价格 60,000,000.00
减：合并财务报表层面享有的江苏新城物
业服务有限公司净资产份额 (8,977,616.40)
其他综合收益转入当期损益 -
处置产生的投资收益 51,022,383.60
(ii) 上海新城万嘉物业服务有限公司
处置损益计算如下：
金额
处置价格 1,000,000.00
减：合并财务报表层面享有的上海新城物
业服务有限公司净资产份额 (1,000,000.00)
其他综合收益转入当期损益 -
处置产生的投资收益 -
102
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
五、 合并范围的变更(续)
2 其他原因的合并范围变动
(a) 本公司截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间以现金出资新设立子公司如下：
设立日期 已出资金额
南京新城万顺房地产有限公司 16/01/2015 30,000,000.00
上海松睿房地产开发有限公司 10/02/2015 -
上海新城创贤房地产有限公司 01/04/2015 10,000,000.00
常州新城嘉睿置业有限公司 16/04/2015 -
杭州创贤房地产咨询有限公司 03/06/2015 -
杭州松铭房地产咨询有限公司 03/06/2015 -
杭州创隆房地产咨询有限公司 03/06/2015 -
上海嘉牧投资管理有限公司 23/06/2015 -
杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 23/06/2015 -
杭州松睿实业有限公司 24/06/2015 -
(b) 于 2015 年 5 月，本集团以人民币 42,163,976.79 元收购济南天鸿永业房地产开发有限
公司有限公司(以下简称“济南天鸿”)100%股权。由于所收购的标的不构成业务，账
面资产主要为拟开发土地，本集团以资产购买的方式对该项收购进行账务处理。济南
天鸿于被收购后仍存续。
103
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成
主要经营地
子公司名称 及注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
常州新城房产开发有限公司 常州 房地产开发 95.80% - 同一控制下的企业合并
南京新城创置房地产有限公司 南京 房地产开发 10.00% 86.22% 设立
上海新城创置房地产有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
上海新城万嘉房地产有限公司 上海 房地产开发 10.00% 86.22% 设立
常州新龙创置房地产开发有限公司 常州 房地产开发 80.00% 19.16% 非同一控制下的企业合并
苏州新城万嘉房地产有限公司 苏州 房地产开发 10.00% 86.22% 设立
常州新城万嘉建筑设计有限公司 常州 设计服务 40.00% 57.48% 设立
常州鼎佳房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 96.34% 非同一控制下的企业合并
常州新城东郡房地产开发有限公司 常州 房地产开发 60.00% 39.66% 设立
昆山新城创置发展有限公司 昆山 房地产开发 - 95.88% 设立
常州新城资产经营管理有限公司 常州 资产管理 90.00% 9.58% 设立
常州新城置地房地产开发有限公司 常州 房地产开发 - 95.80% 设立
常州嘉驰汽车配件有限公司 常州 汽车零配件设 - 95.80% 设立
计、制造与销售
常州万方新城房地产开发有限公司 常州 房地产开发 2.50% 93.41% 非同一控制下的企业合并
上海东郡房地产开发有限公司 上海 房地产开发 100.00% - 设立
无锡新城万嘉置业有限公司 无锡 房地产开发 100.00% - 设立
苏州新城创佳置业有限公司 苏州 房地产开发 100.00% - 设立
常州万嘉置业咨询有限公司 常州 置业咨询服务 100.00% - 设立
上海新城创佳置业有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
常州新城东昇房地产有限公司 常州 房地产开发 60.00% 39.66% 设立
南京新城创嘉房地产有限公司 南京 房地产开发 - 96.22% 设立
常州新城金郡房地产有限公司 常州 房地产开发 10.00% 86.22% 设立
常州市恒福置业有限公司 常州 房地产开发 - 95.80% 非同一控制下的企业合并
常州新城万佳房地产有限公司 常州 房地产开发 - 95.80% 设立
南京新城万嘉房地产有限公司 南京 房地产开发 10.00% 86.22% 设立
常州新城创佳房地产开发有限公司 常州 房地产开发 10.00% 86.22% 设立
上海新城创宏房地产有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
上海新城金郡房地产有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
无锡新城创置房地产有限公司 无锡 房地产开发 - 100.00% 设立
南京新城允升房地产有限公司 南京 房地产开发 - 96.22% 设立
104
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
主要经营地
子公司名称 及注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
金坛市新城万郡置业有限公司(i) 金坛 房地产开发 - 47.90% 设立
上海新城创域房地产有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
昆山新城创宏房地产有限公司 昆山 房地产开发 - 100.00% 设立
昆山新城创域房地产有限公司(i) 昆山 房地产开发 - 50.00% 设立
常州新城瑞壹国际酒店有限公司 常州 酒店管理 - 95.80% 设立
常州嘉枫市场调查有限公司 常州 建筑设计 - 95.80% 设立
上海富铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 资产购买
苏州新城创恒房地产有限公司 苏州 房地产开发 - 100.00% 设立
上海新城宝郡置业有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
南京新城创隆房地产有限公司 南京 房地产开发 - 96.22% 设立
苏州新城创盛置业有限公司 苏州 房地产开发 - 70.00% 设立
杭州新城创宏房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 100.00% - 设立
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 100.00% - 设立
杭州新城创盛房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 100.00% - 设立
昆山新城万龙房地产发展有限公司 昆山 房地产开发 - 95.88% 设立
上海嘉定华锐置业有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 资产购买
南通新城创置房地产有限公司 南通 房地产开发 - 76.98% 设立
上海新城松郡房地产有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
青岛新城创置房地产有限公司 青岛 房地产开发 100.00% - 设立
武汉新城创置房地产有限公司 武汉 房地产开发 100.00% - 设立
常州新城嘉睿置业有限公司 常州 房地产开发 - 95.80% 设立
上海新城创贤房地产有限公司 上海 房地产开发 - 96.22% 设立
南京新城万顺房地产有限公司 南京 房地产开发 - 96.22% 设立
上海嘉牧投资管理有限公司 上海 投资管理、 100% - 设立
商务咨询
济南天鸿永业房地产开发有限公司 济南 房地产开发 100% - 资产购买
上海松睿房地产开发有限公司 上海 房地产开发 - 100% 设立
杭州创贤房地产咨询有限公司 杭州 房地产信息咨询 - 100% 设立
杭州松铭房地产咨询有限公司 杭州 房地产信息咨询 - 100% 设立
杭州创隆房地产咨询有限公司 杭州 房地产信息咨询 - 100% 设立
杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 杭州 房地产开发 - 100% 设立
杭州松睿实业有限公司 杭州 房地产信息咨 100% 100% 设立
询、实业投资
105
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益(续)
1 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
本集团不存在使用集团资产或清偿集团负债方面的限制。
(i) 本集团虽然对该等公司的持股比例不超过 50%，但本集团根据与其他投资者的协议，
有能力取得超过半数投票权并控制该等公司。因此，本集团将该等公司纳入合并范围。
(b) 本集团不存在重要少数股东权益的子公司。
2 在合营企业和联营企业中的权益
(a) 重要合营企业和联营企业的基础信息
主要经营地 对集团活动是否
及注册地 业务性质 具有战略性 持股比例
直接 间接
合营企业 –
上海新城旭地房地产有限公司 上海 房地产开发 是 0% 50%
苏州新城万瑞房地产有限公司(i) 苏州 房地产开发 是 0% 68%
南京新城万隆房地产有限公司(ii) 南京 房地产开发 是 0% 70%
联营企业 –
上海万之城房地产开发有限公司(iii) 上海 房地产开发 是 0% 50%
本集团对上述股权投资均采用权益法核算。
(i) 本集团对苏州新城万瑞房地产有限公司的持股比例为 68%，根据相关协议和章程，项
目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共
同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(ii) 本集团对南京新城万隆房地产有限公司的持股比例为 70%，根据相关协议和章程，
项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其
共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(iii) 本集团对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和章程，
本集团表决权比例为 40%对其具有重大影响，但不控制，故作为联营企业以权益法核算
该投资。
106
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益(续)
2 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(b) 重要合营企业的主要财务信息
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆
房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司
流动资产 1,640,517,600.40 1,182,894,248.28 4,358,799,318.60 1,143,767,926.86 824,549,912.68 3,440,937,706.81
其中：现金和现金等价物 148,375,927.35 108,224,906.22 323,380,574.93 113,563,970.45 2,713,159.58 19,830,354.60
非流动资产 121,515.17 1,872,873.81 6,333,918.84 135,895.29 128,575.70 3,055,700.12
资产合计 1,640,639,115.57 1,184,767,122.09 4,365,133,237.44 1,143,903,822.15 824,678,488.38 3,443,993,406.93
流动负债 830,633,290.42 443,478,880.48 883,876,597.44 375,161,824.75 668,814,215.44 153,007,724.08
非流动负债 700,000,000.00 450,000,000.00 2,500,000,000.00 656,000,000.00 - 2,300,000,000.00
负债合计 1,530,633,290.42 893,478,880.48 3,383,876,597.44 1,031,161,824.75 668,814,215.44 2,453,007,724.08
净资产 110,005,825.15 291,288,241.61 981,256,640.00 112,741,997.40 155,864,272.94 990,985,682.85
按持股比例计算的净资产份额(i) 55,002,912.58 198,076,004.29 686,879,648.00 56,370,998.70 105,987,705.60 693,689,977.99
对合营企业投资的账面价值 55,002,912.58 198,076,004.29 686,879,648.00 56,377,359.80 105,987,705.60 693,689,977.99
107
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益(续)
2 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(b) 重要合营企业的主要财务信息(续)
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆 上海新城旭地 苏州新城万瑞 南京新城万隆
房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司 房地产有限公司
营业收入 - - - - - -
财务费用 524,966.25 75,753.60 89,763.52 （2,411.64） - -
所得税费用 - 1,733,676.63 3,053,599.04 - - -
净亏损 (2,748,894.44) (5,201,031.34) (9,729,042.84) (1,355,413.99) - -
其他综合收益 - - - - - -
综合收益总额 (2,748,894.44) (5,201,031.34) (9,729,042.84) (1,355,413.99) - -
本集团本期收到的来自合
营企业的股利 - - - - - -
(i) 本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投
资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
108
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益(续)
2 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(c) 重要联营企业的主要财务信息
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
上海万之城房地产 上海万之城房地产
开发有限公司 开发有限公司
流动资产 857,627,725.39 1,783,231,144.87
其中：现金和现金等价物 159,955,989.75 261,890,415.42
非流动资产 174,599.27 8,840,346.85
资产合计 857,802,324.66 1,792,071,491.72
流动负债 638,816,916.37 1,719,437,777.95
非流动负债 - -
负债合计 638,816,916.37 1,719,437,777.95
净资产 218,985,408.29 72,633,713.77
按持股比例计算的净资产份额(i) 109,492,704.15 36,316,856.88
对联营企业投资的账面价值 109,492,704.14 36,316,856.88
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
上海万之城房地产 上海万之城房地产
开发有限公司 开发有限公司
营业收入 980,195,996.00 17,305,047.00
净利润 146,351,694.52 (14,161,800.76)
其他综合收益 - -
综合收益总额 146,351,694.52 (14,161,800.76)
本集团本期收到的来自联营企业的股利 - -
(i) 本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算
资产份额。联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认资产
和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
109
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
六、 在其他主体中的权益(续)
2 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(d) 不重要合营企业和联营企业的汇总信息
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
合营企业：
投资账面价值合计 143,715,301.11 -
下列各项按持股比例计算的合计数
净亏损(i) (2,951,232.23) -
其他综合收益(i) -
综合收益总额 (2,951,232.23) -
联营企业：
投资账面价值合计 10,000,000.00 10,000,000.00
下列各项按持股比例计算的合计数
净亏损(i) (8,031.43) (56,084.00)
其他综合收益(i) - -
综合收益总额 (8,031.43) (56,084.00)
(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及
统一会计政策的调整影响。
(e) 于截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团合营企业和联营企业未发生超额亏
损。
110
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
七、 关联方关系及其交易
1 母公司情况
(a) 母公司基本情况
公司名称 注册地址 业务性质
新城控股集团股份有限公司 江苏省常州市 房产投资、开发、销售
本公司的最终控制方为王振华先生。
于 2015 年 3 月 27 日，本公司之母公司经股东会决议，原公司股东作为发起人，原
公司整体变更设立为股份有限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司；申请登
记的变更后注册资本为人民币 116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共
计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比例不变。于 2015 年 4 月 2 日，原公司
获得新的营业执照，正式变更为股份有限公司。
(b) 母公司注册资本及其变化
2014 年 2015 年
公司名称 12 月 31 日 本期增加 本期减少 6 月 30 日
新城控股集团股份有限
公司 1,100,000,000.00 66,000,000.00 - 1,166,000,000.00
(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
公司名称 持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
新城控股集团股份有限公司 58.86% 58.86% 58.86% 58.86%
111
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
七、 关联方关系及其交易(续)
2 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注六。
3 合营企业和联营企业情况
除附注六中已披露的重要合营和联营企业的情况外，其余与本集团发生关联交易的其
他合营企业和联营企业的情况如下：
主要经营地 对集团活动是否
及注册地 业务性质 具有战略性 持股比例
直接 间接
合营企业 –
青岛卓越新城置业有限公司 青岛 房地产开发 是 0% 50%
上海恒固房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 0% 28%
上海松铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 16% 0%
昆山德睿房地产开发有限公司 昆山 房地产开发 是 0% 40%
常熟万中城房地产有限公司 常熟 房地产开发 是 0% 20%
常熟中置房地产有限公司 常熟 房地产开发 是 0% 65%
联营企业 –
上海蓝天创业房地产有限公司 上海 房地产开发 是 0% 20%
4 其他关联方情况
公司名称 与本集团的关系
常州富域发展有限公司 间接控股公司
上海青浦吾悦商业管理有限公司 受同一最终控制方控制
江苏新城物业服务有限公司 受同一最终控制方控制
5 关联交易
(a) 租赁收入
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
新城控股集团有限公司 - 394,912.00
(b) 接受物业管理服务
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
江苏新城物业服务有限公司 8,918,648.26 -
112
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
七、 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(c) 本集团为关联方代垫款项
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
常熟中置房地产有限公司 288,863,250.00 -
昆山德睿房地产开发有限公司 131,100,488.00 -
常熟万中城房地产有限公司 79,977,000.00 -
499,940,738.00 -
(d) 关联方为本集团代垫款项
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
上海万之城房地产开发有限公司 - 50,000,000.00
新城控股集团有限公司 - 97,000,000.00
- 147,000,000.00
(e) 向关联方资金流出
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
青岛卓越新城置业有限公司 594,893,216.50 -
南京新城万隆房地产有限公司 405,300,000.00 -
新城控股集团股份有限公司 140,003,000.00 -
上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000.00 -
上海松铭房地产开发有限公司 7,520,000.00 -
1,158,916,216.50 -
113
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七、 关联方关系及其交易(续)
5 关联交易(续)
(f) 从关联方资金流入
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
苏州新城万瑞房地产有限公司 864,610,000.00 -
南京新城万隆房地产有限公司 737,000,000.00 -
青岛卓越新城置业有限公司 595,500,000.00 -
上海新城旭地房地产有限公司 70,000,000.00 20,000,000.00
新城控股集团有限公司 20,003,000.00 -
上海万之城房地产开发有限公司 - -
2,287,113,000.00 20,000,000.00
(g) 向关联方出售子公司
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
常州富域发展有限公司 61,000,000.00 -
于 2015 年 3 月，本公司将拥有的江苏新城物业服务有限公司的 100%股权以
60,000,000.00 元对价全部转让予常州富域发展有限公司(附注五(1))。
于 2015 年 3 月，本公司将拥有的上海新城万嘉物业服务有限公司的 10%股权以
1,000,000.00 元对价全部转让予常州富域发展有限公司。
6 关联方往来款项余额
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
其他应收款(附注四(3))
- 青岛卓越新城置业有限公司 433,173,216.50 433,780,000.00
- 常熟中置房地产有限公司 288,863,250.00 -
- 新城控股集团股份有限公司(i) 140,003,000.00 -
- 昆山德睿房地产开发有限公司 131,100,488.00 -
- 常熟万中城房地产有限公司 79,977,000.00 -
- 上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000.00 -
- 上海松铭房地产开发有限公司 7,520,000.00 -
- 苏州新城万瑞房地产有限公司 - 667,656,470.60
1,091,836,954.50 1,101,436,470.60
(i) 于 2015 年 6 月 30 日，应收新城控股集团股份有限公司关联方款项系本集团之子
公司，昆山新城创域房地产有限公司，按持股比例将项目回款向参股股东新城控股
集团股份有限公司提供资金。
114
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
七、 关联方关系及其交易(续)
6 关联方往来款项余额(续)
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
其他应付款(附注四(24))
- 南京新城万隆房地产有限公司 536,594,313.95 204,894,313.95
- 苏州新城万瑞房地产有限公司 196,953,529.40 -
- 上海万之城房地产开发有限公司 160,000,000.00 160,000,000.00
- 上海新城旭地房地产有限公司 142,434,850.00 72,434,850.00
- 新城控股集团股份有限公司 24,695,000.00 4,692,000.00
1,060,677,693.35 442,021,163.95
八、 或有事项
本集团的或有事项主要为由于提供财务担保产生的或有负债，是本集团为银行向购
房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。本集团的部分客户
采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵
押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任
保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手
续后解除。于 2015 年 6 月 30 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶
段性连带责任保证担保金额为 3,259,873,000.00 元(2014 年 12 月 31 日：
3,422,680,000.00 元)。
115
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九、 承诺事项
1 房地产开发项目支出承诺
根据已签订的不可撤销的国有土地使用权出让合同，本集团未来最低应支付土地出
让金汇总如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
土地出让金 1,134,472,988.00 1,556,400,000.00
2. 对外投资承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的对外投资承
诺：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
股权收购(i) 60,003,200.00 42,164,000.00
受让债权(i) 333,070,000.00 286,640,000.00
合营企业权益认缴出资(ii) 312,500,000.00 95,625,000.00
705,573,200.00 424,429,000.00
(i) 根据本公司与济南新城地产有限公司于 2015 年 6 月签订的协议，本公司承诺受让
其拥有的济南天鸿永天房地产开发有限公司 100%的股权与债权。该交易转让对价
总额为 3.93 亿元，其中股权转让款为 0.6 亿元，债权转让款为 3.33 亿元。鉴于被
收购企业仅持有一块占地面积为 98,294.00 平方米的尚未开发的土地，因此该交易
并不构成企业合并，本集团将其视为收购资产进行会计处理。于 2015 年 6 月 30 日，
本公司尚未支付上述款项。
(ii) 根据本公司与常熟中南世纪城房地产开发有限公司于 2015 年 5 月签订的协议书，
本公司承诺以 292,500,000.00 元的价格认缴出资并取得常熟中置房地产有限公司
65%的股权。于 2015 年 6 月 30 日，本公司尚未支付上述款项。
根据本公司与江苏苏南万科房地产有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司
于 2015 年 5 月签订的协议，本公司承诺以 20,000,000.00 元价格认缴出资并取得常
熟万中城房地产有限公司 20%的股权。于 2015 年 6 月 30 日，本公司尚未支付上述
款项。
116
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九、 承诺事项（续）
3 经营租赁承诺
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
一年以内 16,161,070.14 11,376,745.71
一到二年 10,502,863.09 11,146,931.77
二到三年 8,753,130.42 9,078,595.27
三年以上 47,971,492.35 50,828,028.95
83,388,556.00 82,430,301.70
4 经营租赁应收租金
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应收取租金汇总如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
一年以内 53,119,615.52 49,288,539.43
一到五年 165,397,822.26 152,775,418.08
五年以上 104,180,402.93 79,944,916.99
322,697,840.71 282,008,874.50
十、 资产负债表日后事项
重要的非调整事项
于 2015 年 7 月，本集团之子公司上海嘉牧投资管理有限公司与上海新浩隆房地产
开发有限公司(以下简称“新浩隆”)签订《上海市商品房预售合同》，以人民币
832,508,300.00 元购买新浩隆位于上海市中江路 388 弄国浩长风城面积为
33,300.33 平方米的 5 号办公楼。该办公楼预计将于 2015 年 10 月交付予本集团。
117
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注
1 其他应收款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
关联方委托贷款 1,350,000,000.00 1,350,000,000.00
关联方往来款 3,545,923,817.91 3,166,009,342.43
股权转让保证金 30,000,000.00 50,000,000.00
代付款项 1,846,233.55 1,307,092.31
住房担保押金 1,503,284.89 1,503,284.89
土地保证金 - 45,600,000.00
其他 1,836,435.88 1,991,119.74
4,931,109,772.23 4,616,410,839.37
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
一年以内 4,929,838,793.23 4,614,219,440.10
一到二年 948,652.24 511,130.66
二到三年 235,843.64 59,357.00
三到四年 6,500.00 1,544,621.57
四到五年 3,693.08 76,290.04
五年以上 76,290.04 -
4,931,109,772.23 4,616,410,839.37
(b) 其他应收款坏账准备按类别分析如下：
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 占总额 金额 计提 金额 占总额 金额 计提
比例 比例 比例 比例
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备 4,931,109,772.23 100.00 - - 4,616,410,839.37 100.00 - -
(c) 于 2015 年 6 月 30 日，单项金额重大的其他应收款无需单独计提坏账准备(2014 年
12 月 31 日：无)。
(d) 于 2015 年 6 月 30 日，本公司无需按组合计提坏账准备(2014 年 12 月 31 日：无)。
(e) 本报告期内，本公司无转回以前年度计提的坏账准备(2014 年 1-6 月：无)。
(f) 本报告期内，本公司未核销其他应收款(2014 年 1-6 月：无)。
118
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
1 其他应收款（续）
(g) 于 2015 年 6 月 30 日，本公司按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款
债务公司 性质 余额 账龄 余额总额比例 坏账准备
(%)
武汉新城创置置业有限公司 关联方往来款 752,996,024.00 一年以内 15.27 -
杭州新城创盛房地产开发有限公司 关联方往来款 684,250,000.00 一年以内 13.88 -
上海新城万嘉房地产有限公司 关联方往来款 649,277,742.58 一年以内 13.17 -
苏州新城创盛置业有限公司 关联方往来款 601,409,166.66 一年以内 12.20 -
青岛新城创置房地产有限公司 关联方往来款 561,807,013.18 一年以内 11.39 -
3,249,739,946.42 65.91 -
(h) 于 2015 年 6 月 30 日，本公司无按照应收金额确认的政府补助(2014 年 12 月 31 日：
无)。
2 长期应收款
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
关联方委托贷款 650,000,000.00 650,000,000.00
3 长期股权投资
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
子公司 (a) 3,556,881,261.93 2,799,307,285.14
合营企业 (b) 38,400,000.00 -
减：长期股权投资减值准备 - -
3,595,281,261.93 2,799,307,285.14
于 2015 年 6 月 30 日，本公司不存在长期投资变现的重大限制。
119
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十一、 公司财务报表附注(续)
3 长期股权投资(续)
(a) 子公司
本期增减变动
2014 年 2015 年 本期宣告分派的现金
子公司名称 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 6 月 30 日 减值准备 红利(附注十四(5))
常州新城房产开发有限公司 1,140,897,285.14 - - - 1,140,897,285.14 - -
济南天鸿永业房地产开发有限公司 - 542,163,976.79 - - 542,163,976.79 - -
无锡新城万嘉置业有限公司 420,000,000.00 - - - 420,000,000.00 - -
杭州新城创宏房地产开发有限公司 400,000,000.00 - - - 400,000,000.00 - -
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 100,000,000.00 256,000,000.00 - - 356,000,000.00 - -
常州新龙创置房地产开发有限公司 293,440,000.00 - - - 293,440,000.00 - -
杭州新城创盛房地产开发有限公司 100,000,000.00 - - - 100,000,000.00 - -
常州新城金郡房地产有限公司 77,780,000.00 - - - 77,780,000.00 - 10,000,000.00
常州新城创佳房地产开发有限公司 52,000,000.00 - - - 52,000,000.00 - -
上海新城万嘉房地产有限公司 41,000,000.00 - - - 41,000,000.00 - 131,000,000.00
南京新城万嘉房地产有限公司 31,000,000.00 - - - 31,000,000.00 - 4,000,000.00
苏州新城创佳置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 - - 20,000,000.00 - -
常州万方新城房地产开发有限公司 16,500,000.00 - - - 16,500,000.00 - 4,250,000.00
南京新城创置房地产有限公司 12,000,000.00 - - - 12,000,000.00 - -
苏州新城万嘉房地产有限公司 10,000,000.00 - - - 10,000,000.00 - 7,000,000.00
上海东郡房地产开发有限公司 10,000,000.00 - - - 10,000,000.00 - -
青岛新城创置房地产有限公司 10,000,000.00 - - - 10,000,000.00 - -
武汉新城创置房地产有限公司 10,000,000.00 - (1,000,000.00) - 9,000,000.00 - -
常州新城东郡房地产开发有限公司 6,000,000.00 - - - 6,000,000.00 - -
常州新城东昇房地产开发有限公司 6,000,000.00 - - - 6,000,000.00 - -
常州新城万嘉建筑设计事务所有限公司 1,200,000.00 - - - 1,200,000.00 - -
常州万嘉置业咨询有限公司 1,000,000.00 - - - 1,000,000.00 - -
常州新城资产经营管理有限公司 900,000.00 - - - 900,000.00 - -
江苏新城物业服务有限公司 49,590,000.00 - (49,590,000.00) - - - -
2,799,307,285.14 808,163,976.79 (50,590,000.00) - 3,556,881,261.93 - 156,250,000.00
120
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
3 长期股权投资(续)
（b） 合营企业
本期增减变动
2014 年 减少 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2015 年 减值
12 月 31 日 追加投资 投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 6 月 30 日 准备
人民币千元 人民币千元
上海松铭房地产开发有限公司 - 38,400,000.00 - - - - - - 38,400,000.00 -
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江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
4 营业收入和营业成本
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
主营业务收入 20,558,040.00 72,661,254.00
其他业务收入 51,925,139.62 74,881.00
合计 72,483,179.62 72,736,135.00
主营业务成本 19,205,644.78 38,272,209.10
其他业务成本 - -
合计 19,205,644.78 38,272,209.10
(a) 主营业务收入和主营业务成本
按性质分析如下：
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业销售 20,558,040.00 19,205,644.78 72,661,254.00 38,272,209.10
(i) 物业销售
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
常州尾盘 20,558,040.00 19,205,644.78 72,661,254.00 38,272,209.10
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
物业出租 - - 74,881.00 -
项目服务费 51,925,139.62 - - -
合计 51,925,139.62 - 74,881.00 -
122
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
十一、 公司财务报表附注(续)
5 投资收益
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
按成本法核算的长期股权现金股利 156,250,000.00 -
处置子公司 4,410,000.00 -
160,660,000.00 -
123
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
管理层补充资料
一、 非经常性损益明细表
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
非流动资产处置损益 (58,990.73) (556,480.31)
越权审批或无正式批准文件的税收
返还、减免 - -
计入当期损益的政府补助 4,437,400.00 2,050,000.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费 - -
因不可抗力因素而计提的各项资产减值准备 - -
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益 - -
与本集团正常经营业务无关的或有事项产生
的损益 - -
除同本集团正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益 6,000,000.00 9,902,853.10
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 - -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
损益进行一次性调整对当期损益的影响 - -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,740,242.65 830,268.68
处置子公司产生的收益 51,022,383.60 -
其他符合非经常性损益定义的损益项目 - -
63,141,035.52 12,226,641.47
所得税影响额 (2,805,029.83) (899,395.13)
少数股东权益影响额(税后) (311,002.62) 5,799.25
60,025,003.07 11,333,045.59
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性
损益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经
营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出
正确判断的各项交易和事项产生的损益。
124
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
管理层补充资料(续)
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2015 年 2014 年 2015 年 2014 年 2015 年 2014 年
1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月 1-6 月
归属于本公司普通股股东
的净利润 9.07% 4.17% 0.46 0.18 0.46 0.18
扣除非经常性损益后归属
于本公司普通股股东的
净利润 8.32% 4.00% 0.42 0.17 0.42 0.17
125
江苏新城地产股份有限公司 2015 年半年度报告
第十节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人签名的半年度报告文本
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报告
备查文件目录
文本
备查文件目录 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿
董事长：王振华
董事会批准报送日期：2015 年 7 月 29 日
126