沙河实业股份有限公司
2022 年度财务报表及审计报告
沙河实业股份有限公司
2022 年度财务报表及审计报告
页码
审计报告 1-7
2022 年度财务报表
合并资产负债表 1-2
公司资产负债表 3-4
合并利润表 5
公司利润表 6
合并现金流量表 7
公司现金流量表 8
合并股东权益变动表 9
公司股东权益变动表 10
财务报表附注 11 - 85
补充资料 1
审计报告
普华永道中天审字(2023)第 10086 号
(第一页，共七页)
沙河实业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
(一) 我们审计的内容
我们审计了沙河实业股份有限公司(以下简称“沙河股份”)的财务报表，包
括 2022 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及公司利润
表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
(二) 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了沙河股份 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的
合并及公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于沙河股份，并履行了职业道
德方面的其他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
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三、关键审计事项(续)
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
(一) 房地产销售收入确认
(二) 存货的可变现净值的评估
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(一) 房地产销售收入确认 我们对房地产销售收入确认执行的审计
程序主要包括：
参见财务报表附注二(21)“收入”及附
注四(28)“营业收入和营业成本”。 我们了解、评估并测试了沙河股份与房
地产销售收入确认相关的内部控制；
沙河股份 2022 年度房地产销售收入为
人民币 751,799,904.16 元，占 2022 年 我们通过抽样检查销售合同，分析合同
度营业收入的 98.45%。 中的相关条款，评估了沙河股份房地产
销售收入确认会计政策；
沙河股份的房地产销售收入是在满足房
地产开发项目已建造完工并达到预期可 我们采用抽样的方式，对房地产销售收
使用状态，经验收合格并办妥竣工备案 入实施了以下程序：
手续等条件后，于买方接到书面交房通
知书，在约定的期限内交付房产并签署 检查与房地产销售收入相关的支持性
交付签收单时，或者买方接到书面交房 文件，包括销售合同、书面交房通知
通知书后，在约定的交房期限内无正当 书、可以证明房产已达到交付条件的
理由拒绝接收的，于书面交房通知约定 竣工备案手续资料以及交付签收单等
的交付期限结束时确认。 支持性文件；
由于沙河股份的房地产销售收入金额 对资产负债表日前后确认的房地产销
重大，涉及的交易量大，且客户数量 售收入，检查买方确认接收房屋的交
众多，我们投入了大量的时间及资 付签收单或寄出书面交房通知书的时
源，我们将房地产销售收入确认作为 间，以评估销售收入是否记录在恰当
关键审计事项。 的期间。
根据所实施的审计程序，我们获取的审
计证据可以支持沙河股份的房地产销售
收入确认。
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三、 关键审计事项(续)
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(二) 存货的可变现净值的评估 我们在对存货的可变现净值的评估执行的
审计程序主要包括：
参见财务报表附注二(10)“存货”及附
注四(5)“存货”。 我们了解了管理层与存货可变现净值的评
估相关的内部控制和评估流程，并通过考
于 2022 年 12 月 31 日，沙河股份存货 虑估计不确定性的程度和其他固有风险因
账面价值为人民币 1,907,086,088.72 素的水平如复杂性、主观性、变化和对管
元，占集团总资产的 63.77%。管理层 理层偏向或舞弊的敏感性，评估了重大错
对 2022 年 12 月 31 日的存货的可变现 报的固有风险。
净值进行了评估，存货的账面价值按照
成本与可变现净值孰低计量。 我们评估并测试了沙河股份与存货可变现
净值相关的内部控制；
管理层根据存货的预计售价减去至完
工时预计将要发生的成本、预计的销 我们采用抽样的方式，就以往年度的可变
售费用以及相关税费后的金额确定存 现净值的估计与期后实际售价减去相关销
货的可变现净值。存货可变现净值的 售费用及相关税费后的金额进行比较，以
评估中预计销售价格、预计销售费用 评价管理层对存货可变现净值估计的准确
以及存货的预计完工成本涉及管理层 性；
的判断和估计。
我们采用抽样的方式，对取得的管理层确
由于沙河股份的存货金额重大，且存 定存货可变现净值的计算表执行了以下程
货可变现净值的评估具有一定程度的 序：
估计不确定性、复杂性和主观性，管
理层在评估存货可变现净值时需要作 将预计售价与市场近期交易价格进行比
出重大判断与估计，因此我们将存货 较，包括管理层在同一项目的市场销售
可变现净值的评估作为关键审计事 价格或具有类似规模、用途及地点的可
项。 比较物业的现行市场价格；
将预计销售费用与同类型已销售项目的
实际平均销售费用进行比较；
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三、 关键审计事项(续)
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(二) 存货的可变现净值的评估(续) 通过重新计算的方法对管理层采用的与存
货销售相关的税费的合理性进行了评估；
将存货至完工时预计将要发生的成本与管
理层所批准的预算进行比较；同时将近期
完工的开发项目的实际成本与预算成本进
行比较，以评估项目预算的准确性。
根据所实施的审计程序，我们发现相关证据
能够支持管理层关于存货可变现净值的判断
及估计。
四、 其他信息
沙河股份管理层对其他信息负责。其他信息包括沙河股份 2022 年年度报告
中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或
者似乎存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重
大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
沙河股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允
反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错
误导致的重大错报。
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五、 管理层和治理层对财务报表的责任(续)
在编制财务报表时，管理层负责评估沙河股份的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算沙河股
份、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督沙河股份的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并
不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由
于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者
依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对沙河股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不
充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信
息。然而，未来的事项或情况可能导致沙河股份不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表
是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就沙河股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审
计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施(如适用)。
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六、 注册会计师对财务报表审计的责任(续)
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ——————————
林崇云(项目合伙人)
中国上海市 注册会计师
2023 年 3 月 29 日 ——————————
裘小莹
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沙河实业股份有限公司
2022 年 12 月 31 日合并资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
资 产 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 四(1) 649,695,858.09 323,830,936.50
应收账款 四(2) 1,219,252.59 631,657.54
预付款项 四(3) 6,781,309.75 10,318,244.39
其他应收款 四(4) 9,599,598.95 5,626,907.03
存货 四(5) 1,907,086,088.72 1,804,623,631.75
其他流动资产 四(6) 98,861,597.55 82,952,114.63
流动资产合计 2,673,243,705.65 2,227,983,491.84
非流动资产
投资性房地产 四(7) 64,027,654.04 68,882,570.36
固定资产 四(8) 22,841,572.75 24,641,200.99
在建工程 四(9) 168,155,628.45 148,272,265.07
使用权资产 四(10) 5,047,112.74 9,966,397.39
长期待摊费用 四(11) 4,221,604.66 6,051,745.61
递延所得税资产 四(12) 53,123,214.27 53,070,348.43
非流动资产合计 317,416,786.91 310,884,527.85
资产总计 2,990,660,492.56 2,538,868,019.69
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沙河实业股份有限公司
2022 年 12 月 31 日合并资产负债表(续)
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
负债及股东权益 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动负债
应付账款 四(14) 336,002,083.61 332,736,553.74
预收款项 四(15) 375,097.09 264,167.14
合同负债 四(16) 681,729,681.85 633,059,342.74
应付职工薪酬 四(17) 19,781,733.82 21,235,368.00
应交税费 四(18) 46,020,025.75 45,964,395.27
其他应付款 四(19) 371,860,252.21 317,660,059.14
一年内到期的非流动负债 四(20) 233,386,958.93 4,601,707.06
其他流动负债 四(21) 61,066,897.37 55,850,578.88
流动负债合计 1,750,222,730.63 1,411,372,171.97
非流动负债
长期借款 四(22) - 128,000,000.00
租赁负债 四(23) 419,447.52 5,612,588.78
递延所得税负债 四(12) 20,665,087.31 284,022.22
非流动负债合计 21,084,534.83 133,896,611.00
负债合计 1,771,307,265.46 1,545,268,782.97
股东权益
股本 四(24) 242,046,224.00 201,705,187.00
资本公积 四(25) 9,969,249.97 9,965,893.97
盈余公积 四(26) 247,986,714.24 232,276,757.30
未分配利润 四(27) 666,660,527.07 484,118,114.95
归属于母公司股东权益合计 1,166,662,715.28 928,065,953.22
少数股东权益 52,690,511.82 65,533,283.50
股东权益合计 1,219,353,227.10 993,599,236.72
负债及股东权益总计 2,990,660,492.56 2,538,868,019.69
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年 12 月 31 日公司资产负债表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
资 产 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产
货币资金 231,771,173.03 20,674,815.30
应收账款 十四(1) 1,219,252.59 631,657.54
预付款项 292,368.18 145,278.27
其他应收款 十四(2) 507,129,427.25 512,101,960.27
存货 158,336,284.80 -
其他流动资产 51,036,520.36 27,461,245.80
流动资产合计 949,785,026.21 561,014,957.18
非流动资产
长期股权投资 十四(3) 261,800,000.00 261,800,000.00
投资性房地产 51,701,635.15 55,934,983.63
固定资产 10,869,855.18 12,153,326.79
使用权资产 4,906,859.74 9,436,268.74
长期待摊费用 1,357,577.17 1,653,247.01
递延所得税资产 - 22,955,886.42
非流动资产合计 330,635,927.24 363,933,712.59
资产总计 1,280,420,953.45 924,948,669.77
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沙河实业股份有限公司
2022 年 12 月 31 日公司资产负债表(续)
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
负债及股东权益 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动负债
应付账款 4,993,322.32 5,090,038.43
预收款项 347,197.09 211,517.14
合同负债 225,249,043.12 -
应付职工薪酬 15,545,345.82 18,403,954.09
应交税费 7,453,255.06 6,418,500.44
其他应付款 91,899,468.53 143,588,899.71
一年内到期的非流动负债 4,883,370.54 4,445,200.33
其他流动负债 20,272,413.88 -
流动负债合计 370,643,416.36 178,158,110.14
非流动负债
租赁负债 419,447.52 5,302,818.02
递延所得税负债 20,852,681.88 -
非流动负债合计 21,272,129.40 5,302,818.02
负债合计 391,915,545.76 183,460,928.16
股东权益
股本 242,046,224.00 201,705,187.00
资本公积 9,964,187.55 9,960,831.55
盈余公积 247,986,714.24 232,276,757.30
未分配利润 388,508,281.90 297,544,965.76
股东权益合计 888,505,407.69 741,487,741.61
负债及股东权益总计 1,280,420,953.45 924,948,669.77
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年度合并利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 四(28) 763,601,802.32 641,736,448.88
四(28)、
减：营业成本 四(33) (452,639,637.56) (405,011,917.78)
税金及附加 四(29) (84,271,639.63) (64,160,836.98)
四(30)、
销售费用 四(33) (30,257,777.72) (22,683,262.92)
四(31)、
管理费用 四(33) (64,168,889.43) (65,044,105.47)
财务收入—净额 四(32) 2,574,862.13 2,423,115.14
其中：利息费用 (359,076.12) (923,317.13)
利息收入 3,020,334.05 3,435,501.59
加：其他收益 四(36) 122,814.65 30,947.03
信用减值损失 四(35) (46,605.41) (3,742,433.74)
资产减值损失 四(34) (15,830,156.35) (27,432,984.00)
资产处置损失 四(37) - (5,912.50)
二、营业利润 119,084,773.00 56,109,057.66
加：营业外收入 四(38) 215,974,686.66 12,356,952.00
减：营业外支出 四(39) (50,617.98) (53,259.13)
三、利润总额 335,008,841.68 68,412,750.53
减：所得税费用 四(40) (86,962,947.95) (19,423,346.56)
四、净利润 248,045,893.73 48,989,403.97
按经营持续性分类
持续经营净利润 248,045,893.73 48,989,403.97
终止经营净利润 - -
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润 248,678,665.41 35,423,521.56
少数股东损益 (632,771.68) 13,565,882.41
五、综合收益总额 248,045,893.73 48,989,403.97
归属于母公司股东的综合收益总额 248,678,665.41 35,423,521.56
归属于少数股东的综合收益总额 (632,771.68) 13,565,882.41
六、每股收益 四(41)
基本每股收益 1.03 0.15
稀释每股收益 1.03 0.15
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年度公司利润表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十四(4) 7,812,045.33 12,718,306.69
减：营业成本 十四(4) (6,617,346.64) (7,843,774.53)
税金及附加 (1,014,790.64) (1,363,580.20)
销售费用 (2,338,327.59) -
管理费用 (49,211,969.38) (49,721,812.78)
财务费用 (8,343.02) (530,543.34)
其中：利息费用 (348,109.95) (890,574.82)
利息收入 351,664.97 371,413.18
加：其他收益 52,190.06 2,577.52
投资收益 十四(5) 36,637,510.89 27,927,016.76
信用减值损失 (182,203.61) (30,539.45)
资产处置损失 - (5,912.50)
二、营业亏损 (14,871,234.60) (18,848,261.83)
加：营业外收入 215,788,687.04 12,301,952.00
减：营业外支出 (9,314.71) (15,000.00)
三、利润/(亏损)总额 200,908,137.73 (6,561,309.83)
减：所得税费用/(收益) (43,808,568.30) 5,360,846.96
四、净利润/(亏损) 157,099,569.43 (1,200,462.87)
按经营持续性分类
持续经营净利润/(亏损) 157,099,569.43 (1,200,462.87)
终止经营净利润 - -
五、综合收益/(亏损)总额 157,099,569.43 (1,200,462.87)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年度合并现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生/(使用)的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 893,464,775.37 652,291,836.95
收到的税费返还 15,115,662.72 -
收到其他与经营活动有关的现金 四(42)(a) 81,884,554.72 29,207,294.40
经营活动现金流入小计 990,464,992.81 681,499,131.35
购买商品、接受劳务支付的现金 (416,650,609.65) (502,756,157.56)
支付给职工以及为职工支付的现金 (49,263,779.38) (55,022,727.54)
支付的各项税费 (128,218,670.82) (89,229,997.33)
支付其他与经营活动有关的现金 四(42)(b) (43,851,841.32) (106,972,260.49)
经营活动现金流出小计 (637,984,901.17) (753,981,142.92)
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 四(43)(a) 352,480,091.64 (72,482,011.57)
二、投资活动使用的现金流量
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 5,500.00 48,000.00
投资活动现金流入小计 5,500.00 48,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期产
支付的现金 (18,714,908.25) (19,483,091.28)
投资活动现金流出小计 (18,714,908.25) (19,483,091.28)
投资活动使用的现金流量净额 (18,709,408.25) (19,435,091.28)
三、筹资活动产生/(使用)的现金流量
取得借款收到的现金 100,000,000.00 118,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 3,356.00 -
筹资活动现金流入小计 100,003,356.00 118,000,000.00
偿还债务支付的现金 (20,000,000.00) (205,000,000.00)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (45,339,489.35) (27,761,861.36)
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润 (12,210,000.00) (7,550,000.00)
支付其他与筹资活动有关的现金 四(42)(c) (5,347,135.80) (5,301,171.89)
筹资活动现金流出小计 (70,686,625.15) (238,063,033.25)
筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 29,316,730.85 (120,063,033.25)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 518.36 (164.68)
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 四(43)(b) 363,087,932.60 (211,980,300.78)
加：年初现金及现金等价物余额 236,417,626.07 448,397,926.85
六、年末现金及现金等价物余额 599,505,558.67 236,417,626.07
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年度公司现金流量表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生/(使用)的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 252,014,668.28 12,263,186.62
收到其他与经营活动有关的现金 89,010,948.36 99,499,464.91
经营活动现金流入小计 341,025,616.64 111,762,651.53
购买商品、接受劳务支付的现金 (2,458,021.75) (1,590,071.07)
支付给职工以及为职工支付的现金 (37,141,832.83) (32,658,203.74)
支付的各项税费 (1,606,458.13) (1,607,209.53)
支付其他与经营活动有关的现金 (114,800,923.90) (114,343,372.19)
经营活动现金流出小计 (156,007,236.61) (150,198,856.53)
经营活动产生/(使用)的现金流量净额 185,018,380.03 (38,436,205.00)
二、投资活动产生的现金流量
取得投资收益所收到的现金 28,490,000.00 17,610,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 - 48,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 12,983,000.00 30,000,000.00
投资活动现金流入小计 41,473,000.00 47,658,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期产
支付的现金 (280,661.51) (2,912,597.45)
投资活动现金流出小计 (280,661.51) (2,912,597.45)
投资活动产生的现金流量净额 41,192,338.49 44,745,402.55
三、筹资活动使用的现金流量
收到其他与筹资活动有关的现金 3,356.00 -
筹资活动现金流入小计 3,356.00 -
偿还债务支付的现金 - (15,000,000.00)
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (10,085,259.35) (1,970,144.95)
支付其他与筹资活动有关的现金 (5,032,975.80) (4,771,571.89)
筹资活动现金流出小计 (15,118,235.15) (21,741,716.84)
筹资活动使用的现金流量净额 (15,114,879.15) (21,741,716.84)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 518.36 (164.68)
五、现金及现金等价物净增加/(减少)额 211,096,357.73 (15,432,683.97)
加：年初现金及现金等价物余额 20,674,815.30 36,107,499.27
六、年末现金及现金等价物余额 231,771,173.03 20,674,815.30
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年度合并股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
附注四(24) 附注四(25) 附注四(26) 附注四(27)
2020 年 12 月 31 日年末余额 201,705,187.00 9,965,893.97 232,276,757.30 450,307,659.35 59,517,401.09 953,772,898.71
2021 年度增减变动额
综合收益总额
净利润 - - - 35,423,521.56 13,565,882.41 48,989,403.97
利润分配
对股东的分配 - - - (1,613,065.96) (7,550,000.00) (9,163,065.96)
2021 年 12 月 31 日年末余额 201,705,187.00 9,965,893.97 232,276,757.30 484,118,114.95 65,533,283.50 993,599,236.72
2022 年 1 月 1 日年初余额 201,705,187.00 9,965,893.97 232,276,757.30 484,118,114.95 65,533,283.50 993,599,236.72
2022 年度增减变动额
综合收益总额
净利润/(亏损) - - - 248,678,665.41 (632,771.68) 248,045,893.73
股东投入和减少资本
其他 - 3,356.00 - - - 3,356.00
利润分配
提取盈余公积 - - 15,709,956.94 (15,709,956.94) - -
对股东的分配 - - - (10,085,259.35) - (10,085,259.35)
其他 40,341,037.00 - - (40,341,037.00) (12,210,000.00) (12,210,000.00)
利润分配合计 40,341,037.00 - 15,709,956.94 (66,136,253.29) (12,210,000.00) (22,295,259.35)
2022 年 12 月 31 日年末余额 242,046,224.00 9,969,249.97 247,986,714.24 666,660,527.07 52,690,511.82 1,219,353,227.10
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
2022 年度公司股东权益变动表
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
2020 年 12 月 31 日年末余额 201,705,187.00 9,960,831.55 232,276,757.30 300,358,494.59 744,301,270.44
2021 年度增减变动额
综合收益总额
净亏损 - - - (1,200,462.87) (1,200,462.87)
利润分配
对股东的分配 - - - (1,613,065.96) (1,613,065.96)
2021 年 12 月 31 日年末余额 201,705,187.00 9,960,831.55 232,276,757.30 297,544,965.76 741,487,741.61
2022 年 1 月 1 日年初余额 201,705,187.00 9,960,831.55 232,276,757.30 297,544,965.76 741,487,741.61
2022 年度增减变动额
综合收益总额
净利润 - - - 157,099,569.43 157,099,569.43
股东投入和减少资本
其他 - 3,356.00 - - 3,356.00
利润分配
提取盈余公积 - - 15,709,956.94 (15,709,956.94) -
对股东的分配 - - - (10,085,259.35) (10,085,259.35)
其他 40,341,037.00 - - (40,341,037.00) -
利润分配合计 40,341,037.00 - 15,709,956.94 (66,136,253.29) (10,085,259.35)
2022 年 12 月 31 日年末余额 242,046,224.00 9,964,187.55 247,986,714.24 388,508,281.90 888,505,407.69
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
董事长： 总经理： 财务经理：
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沙河实业股份有限公司
财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
沙河实业股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市
注册的股份有限公司，于 1987 年 7 月 27 日成立。本公司所发行人民币普通
股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于广东省深圳市南山
区白石路 2222 号沙河世纪楼。本公司于 1992 年 6 月 2 日在深圳证券交易所
挂牌上市交易。于 2022 年 12 月 31 日，本公司的总股本为 242,046,224.00
元，每股面值 1 元。
本公司及其附属公司(以下简称“本集团”)主要经营活动为：房地产开发和
经营、物业租赁等。
本集团的控股股东为于中国广东省深圳市成立的深业沙河(集团)有限公司
(“沙河集团”)，实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本集团本年度合并范围无变
化。
本财务报表业经本公司董事会于 2023 年 3 月 29 日决议批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款
项的预期信用损失的计量(附注二(9))、存货的计价方法及跌价准备(附注二
(10)) 、 投资性房地产的计量模式( 附注二 (12)) 、固定资产折旧 (附注 二
(13))、使用权资产摊销(附注二(24))、收入的确认和计量(附注二(21))等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键
假设详见附注二(26)。
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
- 11 -
沙河实业股份有限公司
财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 遵循企业会计准则的声明
本公司 2022 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的合并及
公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 记账本位币
本公司记账本位币为人民币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济
环境确定其记账本位币。本财务报表以人民币列示。
(5) 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最
终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值
为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，
调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合
并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证
券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值
计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值
份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费
用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交
易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(6) 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公
司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其
在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值
为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的
部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总
额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公
司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生
的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本
公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比
例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间
出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
(7) 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(8) 外币折算
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账
本位币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生
的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即
期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(9) 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负
债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生
的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期
有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分
别采用以下三种方式进行计量：
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)
债务工具(续)
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对
于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。本集团将自资产
负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到
期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动
资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出
售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此
类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利
得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。本集团自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非
流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资
产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确
认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到
期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性
金融资产。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值
计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预
期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资于初始确认时指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该
类金融资产的相关股利收入计入当期损益。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同等，以
预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有
关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流
量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在
重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对
于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准
备。
除上述应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产和应收租赁款外，于
每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别
进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，
本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始
确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12
个月内的预期信用损失计量损失准备。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(ii) 减值(续)
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的
账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其
账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信
用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款 出租业务
其他应收款 押金和保证金
其他应收款 员工备用金
其他应收款 往来款
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未
来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当
期损益的同时调整其他综合收益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量
的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方；(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有
转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该
金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其
他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资
产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公
允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(9) 金融工具(续)
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他
应付款、借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初
始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列
示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期
的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债
或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，
计入当期损益。
(c) 权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的
合同。
(d) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
(e) 财务担保合同
财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，发
行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确
认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债
表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确
定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(10) 存货
(a) 分类和成本
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低
计量。拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发
成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的
物业。
除非存货的建筑期预期于正常营运周期后才完成，否则有关存货在相关的物
业建筑开始时将列为流动资产。
(b) 发出存货的计价方法
发出存货，采用个别计价法确定其实际成本。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的
影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提
的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期
损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，
开发成本和开发产品均按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产
品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量
的存货，合并计提存货跌价准备。
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。
(11) 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(11) 长期股权投资(续)
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资
成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长
期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证
券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成
本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础
上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产
减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(11) 长期股权投资(续)
(d) 长期股权投资减值
对子公司的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减
记至可收回金额(附注二(17))。
(12) 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建
造或开发过程中将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地
产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠
计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使
用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 25 年 10% 3.6%
停车场 25 年 10% 3.6%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进
行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(13) 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备、办
公设备以及其他设备等。
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(13) 固定资产(续)
(a) 固定资产确认及初始计量(续)
固定资产在相关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予
以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。公司制改建
时国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账
价值
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 25 年 10% 3.6%
机器设备 5年 10% 18%
运输工具 6年 10% 15%
计算机及电子设备 5年 10% 18%
办公设备 5年 10% 18%
其他设备 5年 10% 18%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二(17))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(14) 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二(17))。
(15) 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存
续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使
用的利率。
(16) 长期待摊费用
长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并
以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
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(17) 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用权资产、采用成本模式计量的投资性房地产、使
用寿命有限的无形资产及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在
减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存
在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金
额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以
对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的
可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值
测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先
抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产
组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他
各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(18) 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利
等。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(b) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保
险，均属于设定提存计划。
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(18) 职工薪酬(续)
(b) 离职后福利(续)
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
企业年金
本公司职工按照《沙河实业股份有限公司企业年金方案》的规定缴纳补充养
老保险，企业年金基金由企业缴费、计划参加个人缴费和投资收益组成。企
业缴费按参加企业年金职工的对应缴费年度实际发放工资总额的 8%。本企
业按月将企业缴费、员工个人缴费将汇至托管人开立的企业年金基金受托财
产托管账户，托管人为受托管理本企业企业年金的符合国家规定的法人受托
机构。职员达到规定的领取条件时，可以根据规定的领取方法领取企业年
金，也可按照规定购买商业养老保险产品。本公司在职工提供服务的会计期
间，将根据上述规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
(c) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
(19) 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(20) 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经
济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
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(20) 预计负债(续)
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负
债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
(21) 收入
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额
确认收入。
(a) 销售商品合同
本集团销售商品收入主要为房地产销售收入。本集团与客户之间的销售商品
合同通常仅包含转让商品的履约义务。本集团通常在综合考虑了下列因素的
基础上，以控制权转移时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有
权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的
转移、客户接受该商品。
对于房地产销售收入，如果同时满足以下条件：
(1) 房地产开发项目已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门
验收合格并办妥竣工备案手续；
(2) 签订销售合同；
(3) 取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明(通常收到销售合同首
付款及确定余下房款的付款安排)；
(4) 根据实际情况已适当预计房地产开发项目总建造成本，同时基于项目
竣工面积测量报告，合理确定可销售面积。
则于买方接到书面交房通知书，在约定的期限内交付房产并签署交付签收单
时，或者买方接到书面交房通知书后，在约定的交房期限内无正当理由拒绝
接收的，于书面交房通知约定的交付期限结束时，确认收入。
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(21) 收入(续)
(b) 提供服务合同
本集团与客户之间的提供服务合同通常包含提供物业管理服务的履约义务，
由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本
集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约
进度不能合理确定的除外。本集团按照产出法，根据时间进度确定提供服务
的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能
够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理
确定为止。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款
权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合
同资产以预期信用损失为基础确认损失准备(附注二(9))；如果本集团已收或
应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团
对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成
本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计
入主营业务成本。本集团将为获取劳务合同而发生的增量成本，确认为合同
取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期
损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下
与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因
提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超
出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团
对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资
产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时
摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列
示为其他非流动资产。
(c) 重大融资成分
对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控
制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额
折现为商品或服务现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价
金额之间的差额在合同期间内采用实际利率法摊销。对于预计客户取得商品
或服务控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在
的重大融资成分。
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(22) 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费
返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府
补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
本集团将与资产相关的政府补助确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分摊计入损益。
对于与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失
的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损
益；若用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入
营业外收支。
(23) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳
税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认
产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润
也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或
负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所
得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
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(23) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集
团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能
不会转回。对与子公司投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可
预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列
示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
(24) 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的
合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值
确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选
择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定
的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资
产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动
负债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、机器设备及运输工具等。使
用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租
赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的
租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租
赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取
得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内
计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价
值减记至可收回金额。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(24) 租赁(续)
本集团作为承租人(续)
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值
资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租
赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会
计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁
范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的
金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用
简化方法的合同变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用
修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁
变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面
价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他
租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价
值。
对于就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方
法，在达成协议解除原支付义务时将未折现的减免金额计入当期损益，并相
应调整租赁负债。
本集团作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租
赁。其他的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁
本集团经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及运输工具时，经营租赁的租
金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可
变租金在实际发生时计入租金收入。
对于由就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方
法，将减免的租金作为可变租金，在减免期间将减免金额计入当期损益。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(24) 租赁(续)
本集团作为出租人(续)
(a) 经营租赁(续)
除上述采用简化方法的合同变更外，当租赁发生变更时，本集团自变更生效
日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额
作为新租赁的收款额。
(25) 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在
日常活动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成
部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分
部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(26) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 采用会计政策的关键判断
(i) 过渡期安置补偿费
如附注七(4)所述，本公司与沙河集团签订关于深圳市南山区沙河街道鹤塘小
区-沙河商城城市更新项目的《拆迁补偿安置协议》，将鹤塘小区-沙河商城
城市更新项目的搬迁房屋移交至沙河集团， 沙河集团向本公司支付过渡期安
置补助费，补偿期限自搬迁房屋移交且办理完毕移交手续之日起，至本公司
被告知办理回迁房屋入伙截止日起三个月为止。由于本公司自搬迁之日起已
将房产转移给沙河集团，在取得回迁房之前，沙河集团实质占用了沙河股份
房产及相应的收益，但作为对价的回迁房需在建造完成之后才能交付。过渡
期支付的安置补助费实质为沙河集团延迟交付对价每年向本公司支付的资产
占用费，在发生当期计入当期损益。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(26) 重要会计估计和判断(续)
(a) 采用会计政策的关键判断(续)
(ii) 信用风险显著增加的判断
本集团判断信用风险显著增加的主要标准为以下一个或多个指标发生显著变
化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著
变化、担保物价值或担保方信用评级的显著下降从而将影响违约概率等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为符合以下一个或多个条件：债务人
发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。
(b) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价
值出现重大调整的重要风险：
(i) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约
概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数
据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景。本集团定期监控
并复核与预期信用损失计算相关的重要宏观经济假设和参数，包括经济下滑
的风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化、国内生产总值和消费
者物价指数等。
(ii) 存货跌价准备
如附注二(10)所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的
可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费高于目前采用的估计，本集团可能需对存货计提跌价准备。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(26) 重要会计估计和判断(续)
(b) 重要会计估计及其关键假设(续)
(ii) 存货跌价准备(续)
如果实际售价，至完工时将要发生成本、销售费用以及相关税费高于或低于
管理层估计，则本集团将于相应会计期间将相关影响在合并利润表中予以确
认。
(iii) 土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是根据对有关税收法律及法规
要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时
由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地
增值税的清算及纳税方案。最终的土地增值税计算结果可能有别于初始入账
的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关拨备金
额。
(iv) 递延所得税
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本集团以未来期间很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间
取得的应纳税所得额包括本集团通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税
所得额，以及以前期间产生的应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的
应纳税所得额。本集团在确定未来期间应纳税所得额取得的时间和金额时，
需要运用估计和判断。如果实际情况与估计存在差异，可能导致对递延所得
税资产的账面价值进行调整。
(27) 重要会计政策变更及其他
财政部于 2021 年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》、
《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>的通知》(财会[2022]31 号)及《企业
会计准则实施问答》等文件，本集团及本公司已采用上述通知和实施问答编
制 2022 年度财务报表，上述修订对本集团及本公司财务报表无重大影响。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
三 税项
(1) 本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税(a) 应纳税所得额 25%
增值税(b) 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售 13%、5%、
额乘以适用税率扣除当期允许抵扣 10%、9%及 3%
的进项税后的余额计算)
房产税 从价计征的，按房产原值一次减除 1.2%或 12%
20%-30%后余值的 1.2%计缴；从
租计征的，按收入的 12%计缴
土地增值税 以房地产销售收入扣除项目金额为计 30%-60%
税依据，按照超率累进税率 30%-
60%计缴
土地使用税 根据实际占用的土地面积按人民币 人民币 6.00-
6.00-12.00 元/平方米计缴 12.00 元/平方米
城市维护建设税 缴纳的增值税及消费税税额 7%
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%计缴 3%
地方教育附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴 2%
(a) 根据国家税务总局颁布的《关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通
知》(财税[2018]54 号)及《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财
税[2021] 6 号)等相关规定，本集团在 2018 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31
日的期间内，新购买的低于 500 万元的设备可于资产投入使用的次月一次性
计入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
本公司下属子公司深圳市深业置地物业投资有限公司(“深业置地物业”)，
《财政部、税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公
告》(公告 2021 年第 12 号)和《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和
个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》(总局公告 2021 年第 8 号)
规定，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳
税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的
税率缴纳企业所得税。本年度实际有效税率为 2.5%(2021 年：20.0%)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
三 税项(续)
(1) 本集团适用的主要税种及其税率列示如下(续)：
(b) 根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部 税务总局 海关总署公告[2019] 39 号)(以下简称“39 号公
告”)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，本集团的房地产业务在增值税一
般计税方法下，适用税率为 9%。
本公司下属子公司深业置地物业系月销售额 15 万以下的小规模纳税人，按
《国家税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》(国家
税务总局公告 2021 年第 11 号)的相关规定，自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年
12 月 31 日，对月销售额 15 万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征
增值税。
根据《财政部、税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财
政部、税务总局公告 2022 年第 15 号)，自 2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12
月 31 日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，免征增值
税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。
(c) 地方税种和相关附加税收优惠
本公司下属子公司深业置地物业系小规模纳税人，按《国家税务总局关于增
值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》(国家
税务总局公告 2019 年第 5 号)的相关规定，自 2019 年 1 月 1 日起，该公司
可以在 50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地
使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
四 合并财务报表项目附注
(1) 货币资金
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
库存现金 175,475.87 111,874.27
银行存款 599,330,082.80 236,305,751.80
其他货币资金 (a) 50,190,299.42 87,413,310.43
649,695,858.09 323,830,936.50
(a) 于 2022 年 12 月 31 日，其他货币资金为使用受到限制的预售监管资金
42,611,645.72 元(2021 年 12 月 31 日：74,064,640.99 元)，按揭保证金
7,578,653.70 元(2021 年 12 月 31 日：13,348,669.44 元)，无其他受限的资
金 (2021 年 12 月 31 日：无)。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 8,925,428.23 8,345,793.26
减：坏账准备 (7,706,175.64) (7,714,135.72)
1,219,252.59 631,657.54
(a) 应收账款账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 765,519.97 947,089.10
一到二年 761,204.10 -
二到三年 - 46,388.54
三到四年 46,388.54 16,868.55
四到五年 16,868.55 -
五年以上 7,335,447.07 7,335,447.07
8,925,428.23 8,345,793.26
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如
下：
占应收账款
金额 坏账准备金额 余额总额比例
余额前五名的应收账款总额 5,824,947.56 (5,369,328.32) 65.26%
(c) 坏账准备
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备。
2022年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 账面余额 计提比例
单项计提坏账准备 8,096,651.17 97% (7,641,031.93) 94.37% 455,619.24
按信用风险特征组
合计提坏账准备 828,777.06 9 (65,143.71) 7.86% 763,633.35
8,925,428.23 (7,706,175.64) 1,219,252.59
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备(续)。
2021年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 账面余额 计提比例
单项计提坏账准备 7,335,447.07 87.89% (7,335,447.07) 100.00% -
按信用风险特征组
合计提坏账准备 1,010,346.19 12.11% (378,688.65) 37.48% 631,657.54
8,345,793.26 (7,714,135.72) 631,657.54
于 2022 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
预期信损
账面余额 坏账准备 失率(%) 计提理由
国达房地产开发有 重组前发生且无业务往来，
限公司 2,012,956.81 (2,012,956.81) 100.00 预计无法收回
深圳市康祺实业发 公司财务状态较差 ，无持
展有限公司 1,573,614.13 (1,573,614.13) 100.00 续经营能力，预计无法收回
汕头市潮阳建筑工 重组前发生且无业务往来，
程深圳公司 804,178.75 (804,178.75) 100.00 预计无法收回
新一佳超市控股有 公司财务状态较差 ，无持
限公司 761,204.10 (305,584.86) 40.14 续经营能力，预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
1999 年应收房款 672,993.77 (672,993.77) 100.00 预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
2000 年应收房款 417,921.21 (417,921.21) 100.00 预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
深圳市建设局 201,534.00 (201,534.00) 100.00 预计无法收回
保鸿房款 142,504.00 (142,504.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
商报社 118,335.00 (118,335.00) 100.00 预计无法收回
刘静 133,000.00 (133,000.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
魁占兰 125,218.00 (125,218.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
苏显飞、刘雪华 108,999.00 (108,999.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
宝瑞轩-福宝阁-
李秀云 100,000.00 (100,000.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
其他共计 31 户 924,192.40 (924,192.40) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
8,096,651.17 (7,641,031.93)
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备(续)。
于 2021 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
预期信损
账面余额 坏账准备 失率(%) 计提理由
国达房地产开发有 重组前发生且无业务往来，
限公司 2,012,956.81 (2,012,956.81) 100.00 预计无法收回
深圳市康祺实业发 公司财务状态较差 ，无持
展有限公司 1,573,614.13 (1,573,614.13) 100.00 续经营能力，预计无法收回
汕头市潮阳建筑工 重组前发生且无业务往来，
程深圳公司 804,178.75 (804,178.75) 100.00 预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
1999 年应收房款 672,993.77 (672,993.77) 100.00 预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
2000 年应收房款 417,921.21 (417,921.21) 100.00 预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
深圳市建设局 201,534.00 (201,534.00) 100.00 预计无法收回
保鸿房款 142,504.00 (142,504.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
重组前发生且无业务往来，
商报社 118,335.00 (118,335.00) 100.00 预计无法收回
刘静 133,000.00 (133,000.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
魁占兰 125,218.00 (125,218.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
苏显飞、刘雪华 108,999.00 (108,999.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
宝瑞轩-福宝阁-
李秀云 100,000.00 (100,000.00) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
其他共计 31 户 924,192.40 (924,192.40) 100.00 已挂账多年，预计无法收回
7,335,447.07 (7,335,447.07)
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
(ii) 计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 —出租业务：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
1 年以内 765,519.97 0.25% (1,886.62) 947,089.10 34.46% (326,396.12)
2至3年 - - - 46,388.54 80.00% (37,110.83)
3至4年 46,388.54 100.00% (46,388.54) - - -
4至5年 16,868.55 100.00% (16,868.55) 16,868.55 90.00% (15,181.70)
828,777.06 (65,143.71) 1,010,346.19 (378,688.65)
(iii) 2022 年度，本集团计提坏账准备金额为 580,403.51 元(2021 年度：无)；转
回坏账准备金额为 588,363.59 元(2021 年度：298,006.01 元)。
(iv) 于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团无应收账款质押。
(3) 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 6,066,091.75 89.45% 9,849,099.77 95.45%
一到二年 476,718.00 7.03% 146,681.97 1.42%
二到三年 90,000.00 1.33% 100,000.00 0.97%
三年以上 148,500.00 2.19% 222,462.65 2.16%
6,781,309.75 10,318,244.39
于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 715,218.00 元(2021 年
12 月 31 日：469,144.62 元)，主要为预付的工程费和广告费用。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 预付款项(续)
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如
下：
金额 占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额 5,654,084.37 83.38%
(4) 其他应收款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
往来款 19,579,652.61 17,242,478.14
应收押金和保证金 5,009,004.87 3,367,737.31
应收员工备用金 168,945.51 120,130.13
24,757,602.99 20,730,345.58
减：坏账准备 (15,158,004.04) (15,103,438.55)
9,599,598.95 5,626,907.03
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 5,860,468.35 4,650,948.84
一到二年 3,197,107.22 1,741,556.24
二到三年 1,496,264.40 954,452.02
三年以上 14,203,763.02 13,383,388.48
24,757,602.99 20,730,345.58
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
(组合) 小计 整个存续期预期信用损失 (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2021 年 12 月 31 日 4,345,733.21 48,758.00 48,758.00 368,558.50 164,004.31 16,016,053.87 14,890,676.24 15,103,438.55
本年新增 5,586,488.28 22,864.54 22,864.54 - - (1,559,230.87) 31,700.95 54,565.49
转入第三阶段 (261,000.00) - - (368,558.50) (164,004.31) 629,558.50 164,004.31 -
2022 年 12 月 31 日 9,671,221.49 71,622.54 71,622.54 - - 15,086,381.50 15,086,381.50 15,158,004.04
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内
第一阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
往来款 6,322,701.21 0.72% (45,607.21)
应收押金和保证金 3,179,574.77 0.78% (24,763.16)
应收员工备用金 168,945.51 0.74% (1,252.17)
9,671,221.49 (71,622.54) 预期损失风险较低
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
往来款 13,256,951.40 100% (13,256,951.40)
应收押金和保证金 1,829,430.10 100% (1,829,430.10)
15,086,381.50 (15,086,381.50) 债务人财务困难等
(ii) 于 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内
第一阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
往来款 2,189,213.46 0.81% (17,631.49)
应收押金和保证金 2,036,389.62 1.48% (30,236.14)
应收员工备用金 120,130.13 0.74% (890.37)
4,345,733.21 (48,758.00) 预期损失风险较低
整个存续期预期
第二阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
账龄较长但债务人
往来款 368,558.50 44.50% (164,004.31) 未出现财务困难
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
往来款 14,684,706.18 92.34% (13,559,328.55)
应收押金和保证金 1,331,347.69 100.00% (1,331,347.69)
16,016,053.87 (14,890,676.24) 债务人财务困难等
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 其他应收款(续)
(c) 2022 年度 ， 本集 团计 提 坏账 准 备金 额 为 538,702.33 元 (2021 年度 ：
4,040,439.75 元)；转回坏账准备金额为 484,136.84 元(2021 年度：无)。
(d) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如
下：
占其他应收款
性质 余额 账龄 余额总额比例 坏账准备
新乡市卫滨区建设委员会 往来款 4,754,163.10 5 年以上 19.20% (4,754,163.10)
河南博浩置业有限公司 往来款 4,000,000.00 5 年以上 16.16% (4,000,000.00)
押金及
深圳市建设局 保证金 1,299,606.00 5 年以上 5.25% (1,299,606.00)
押金及
沙河集团(附注七(5)) 保证金 880,839.62 3 年以上 3.56% -
新乡市住房及城乡建设委员会 往来款 793,355.00 3 年以上 3.20% (793,355.00)
11,727,963.72 47.37% (10,847,124.10)
(5) 存货
(a) 存货分类如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
拟开发土地 177,706,804.71 - 177,706,804.71 177,223,756.03 - 177,223,756.03
开发成本 894,557,639.77 (37,802,237.28) 856,755,402.49 1,122,224,392.92 (27,432,984.00) 1,094,791,408.92
开发产品 878,084,784.59 (5,460,903.07) 872,623,881.52 532,608,466.80 - 532,608,466.80
1,950,349,229.07 (43,263,140.35) 1,907,086,088.72 1,832,056,615.75 (27,432,984.00) 1,804,623,631.75
(b) 存货跌价准备分析如下：
2021 年 12 月 31 日 本年增加 2022 年 12 月 31 日
开发成本 27,432,984.00 10,369,253.28 37,802,237.28
开发产品 - 5,460,903.07 5,460,903.07
27,432,984.00 15,830,156.35 43,263,140.35
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(5) 存货(续)
(c) 于 2022 年 12 月 31 日，拟开发土地明细如下：
2021 年 2022 年
项目名称 使用权年限 12 月 31 日 本年增加 12 月 31 日
荥阳健康城 2020 年 3 月-2090 年 3 月 17099647939 319,632.27 171,316,111.66
长沙沙河城四期四区 2005 年 3 月-2075 年 3 月 622727664 163,416.41 6,390,693.05
17722375603 483,048.68 177,706,804.71
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货(续)
(d) 于 2022 年 12 月 31 日，开发产品明细如下：
项目名称 竣工时间 2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日 跌价准备
长沙沙河城四期三 A 区 2022 年 10 月 - 641,028,905.85 (218,016,207.68) 423,012,698.17 -
鹤塘岭花园(i) 2022 年 07 月 - 158,336,284.80 - 158,336,284.80 -
新乡世纪新城二期 2015 年 12 月 63,077,340.66 - (4,917,262.62) 58,160,078.04 (499,233.60)
长沙沙河城一期一区 2017 年 08 月 52,673,716.50 - - 52,673,716.50 (4,641,093.02)
新乡世纪新城一期 2014 年 12 月 47,218,352.58 - (471,432.00) 46,746,920.58 -
长沙沙河城四期一区 2021 年 11 月 258,545,491.50 - (221,264,532.07) 37,280,959.43 -
新乡世纪新城三期一区 2019 年 11 月 37,939,162.63 - (1,440,766.03) 36,498,396.60 -
长沙沙河城四期二区 2019 年 12 月 22,470,368.75 - (127,048.62) 22,343,320.13 -
长沙沙河城三期一区 2014 年 12 月 13,995,000.00 - (135,000.00) 13,860,000.00 -
新乡世纪新城三期二区 2021 年 11 月 14,636,447.74 - (1,952,431.96) 12,684,015.78 -
长沙沙河城三期二区 2018 年 09 月 7,832,120.41 - (335,915.76) 7,496,204.65 (320,576.45)
长沙沙河城二期一区缓建双拼 2020 年 12 月 8,635,087.09 - (5,148,276.12) 3,486,810.97 -
新乡世纪村一期 2009 年 08 月 3,350,211.75 - - 3,350,211.75 -
新乡世纪村三期 2012 年 12 月 1,120,000.00 - - 1,120,000.00 -
新乡世纪村二期 2009 年 12 月 1,115,167.19 - (80,000.00) 1,035,167.19 -
532,608,466.80 799,365,190.65 (453,888,872.86) 878,084,784.59 (5,460,903.07)
(i) 于 2022 年 8 月 31 日，本公司取得沙河集团交付的回迁房屋，自此，本公司与沙河集团自 2013 年开始至今的深圳市南山区
沙河街道鹤塘岭小区-沙河商城城市更新项目宣告完成。由于已计划将该部分房屋对外出售，因此，本公司将该等房屋作为
存货列报，初始入账价值为已拆迁物业的公允价值 158,336,284.80 元，初始入账价值与其他流动资产的账面价值的差额
132,321,592.31 元计入营业外收入(附注四(38)(a))。
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(5) 存货(续)
(e) 于 2022 年 12 月 31 日，开发成本明细如下：
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 跌价准备
长沙深业中心 2020 年 9 月 2023 年 12 月 83,290 万元 518,834,453.26 597,918,266.80 (37,802,237.28)
长沙沙河城四期三 B 区 2021 年 4 月 2023 年 12 月 34,000 万元 84,707,849.14 223,522,151.40 -
长沙沙河城二期二区 2015 年 3 月 2023 年 12 月 29,506 万元 56,880,893.70 57,217,443.57 -
长沙沙河城四期三 A 区 2020 年 5 月 2022 年 12 月 63,586 万元 447,126,241.82 - -
其他 2011 年 9 月 2023 年 12 月 2,500 万元 14,674,955.00 15,899,778.00 -
1,122,224,392.92 894,557,639.77 (37,802,237.28)
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 597,918,266.80 元(2021 年 12 月 31 日：405,112,035.44 元)存货用于取得银行借款抵
押。
于 2022 年，计入存货的资本化借款费用为 15,092,136.64 元(2021 年度：18,778,544.33 元)，用于确认资本化金额的资本
化率为 4.46%(2021 年度：4.68%)。
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(6) 其他流动资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
待抵扣进项税额 52,328,253.46 16,052,681.05
预交税费 46,453,019.26 39,810,491.25
合同取得成本 74,074.83 1,136,088.88
沙河商城旧改拆迁和开发物业
(附注四(5)(d)(i)) - 25,952,853.45
其他 6,250.00 -
98,861,597.55 82,952,114.63
(7) 投资性房地产
房屋及建筑物 停车场 合计
账面原值
2021 年 12 月 31 日及
2022 年 12 月 31 日 67,934,354.56 44,251,740.12 112,186,094.68
累计折旧
2021 年 12 月 31 日 26,473,075.35 16,830,448.97 43,303,524.32
本年计提 2,450,704.32 2,404,212.00 4,854,916.32
2022 年 12 月 31 日 28,923,779.67 19,234,660.97 48,158,440.64
账面价值
2022 年 12 月 31 日 39,010,574.89 25,017,079.15 64,027,654.04
2021 年 12 月 31 日 41,461,279.21 27,421,291.15 68,882,570.36
(i) 于 2022 年度及 2021 年度，无资本化计入投资性房地产的借款费用。
(ii) 2022 年 12 月 31 日，本集团未对投资性房地产计提减值准备(2021 年 12 月
31 日：无)。
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(8) 固定资产
计算机及
房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 办公设备 其他设备 合计
原价
2021 年 12 月 31 日 44,347,378.20 6,675.00 4,686,337.34 2,248,321.31 3,080,814.31 392,179.58 54,761,705.74
本年增加
购置 - - 93,805.31 263,078.25 2,530.97 8,253.98 367,668.51
本年减少
处置及报废 - - (186,000.00) (176,315.80) (58,430.00) (41,683.00) (462,428.80)
2022 年 12 月 31 日 44,347,378.20 6,675.00 4,594,142.65 2,335,083.76 3,024,915.28 358,750.56 54,666,945.45
累计折旧
2021 年 12 月 31 日 22,497,952.05 3,025.80 3,356,408.57 1,286,463.27 2,714,146.31 262,508.75 30,120,504.75
本年增加
计提 1,596,505.56 798.00 188,185.84 280,435.60 27,772.80 27,355.77 2,121,053.57
本年减少
处置及报废 - - (167,400.00) (158,683.92) (52,587.00) (37,514.70) (416,185.62)
2022 年 12 月 31 日 24,094,457.61 3,823.80 3,377,194.41 1,408,214.95 2,689,332.11 252,349.82 31,825,372.70
账面价值
2022 年 12 月 31 日 20,252,920.59 2,851.20 1,216,948.24 926,868.81 335,583.17 106,400.74 22,841,572.75
2021 年 12 月 31 日 21,849,426.15 3,649.20 1,329,928.77 961,858.04 366,668.00 129,670.83 24,641,200.99
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(8) 固定资产(续)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团无固定资产抵押。
(ii) 2022 年 度 固 定 资 产 计 提 的 折 旧 金 额 为 2,121,053.57 元 (2021 年 度 ：
1,939,765.89 元)，其中计入营业成本及管理费用的折旧金额分别为 3,198.00
元及 2,117,855.57 元(2021 年度：4,549.20 元及 1,935,216.69 元)。
(iii) 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日本集团无暂时闲置的固定资产。
(iv) 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日本集团无未办妥产权证书的固定资
产。
(v) 2022 年 12 月 31 日，本集团未对固定资产计提减值准备(2021 年 12 月 31
日：无)。
(9) 在建工程
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
在建工程 168,155,628.45 148,272,265.07
(a) 重大在建工程项目变动
2021 年 2022 年
12 月 31 日 12 月 31 日 资金
账面余额 本年增加 账面余额 来源
长沙深业中心自持酒店物业项目 148,272,265.07 19,883,363.38 168,155,628.45 贷款/自筹
(i) 于 2022 年度，本集团借款费用资本化金额为 4,514,848.92 元，本年资本化
率约为 4.46%(2021 年度：资本化金额为 1,866,550.72 元，资本化率为
4.98%)。
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 168,155,628.45 元(2021 年 12 月 31
日：148,272,265.07 元)在建工程用于取得银行借款抵押。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团未对在建工程计提减值准备(2021 年 12 月
31 日：无)。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(10) 使用权资产
房屋及建筑物
原价
2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日 14,928,812.92
累计折旧
2021 年 12 月 31 日 4,962,415.53
本年计提 4,919,284.65
2022 年 12 月 31 日 9,881,700.18
账面价值
2022 年 12 月 31 日 5,047,112.74
2021 年 12 月 31 日 9,966,397.39
(11) 长期待摊费用
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
装修费 4,221,604.66 6,051,745.61
(12) 递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 递延所得税资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差
及可抵扣亏损 递延所得税资产 异及可抵扣亏损 递延所得税资产
计提土地增值税 123,953,872.90 30,988,468.22 58,652,843.09 14,663,210.77
资产减值准备 60,553,664.40 15,138,413.23 44,676,944.14 11,169,235.60
可抵扣亏损 52,279,136.29 13,022,888.30 91,276,351.88 22,819,087.97
内部交易抵销 25,217,006.37 6,304,251.59 17,177,356.16 4,294,339.05
尚未支付的费用 412,089.68 103,022.42 497,900.16 124,475.04
262,415,769.64 65,557,043.76 212,281,395.43 53,070,348.43
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 32,652,516.90 34,988,637.51
预计于 1 年后转回的金额 32,904,526.86 18,081,710.92
65,557,043.76 53,070,348.43
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(12) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)
(b) 递延所得税负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
鹤塘岭花园(附注
四(5)(e)(i)) 132,321,592.32 33,080,398.08 - -
合同取得成本 74,074.82 18,518.71 1,136,088.88 284,022.22
132,395,667.14 33,098,916.79 1,136,088.88 284,022.22
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 33,098,916.79 284,022.22
(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 5,811,232.37 5,573,614.11
(d) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
递延所得税资产净额 53,123,214.27 53,070,348.43
递延所得税负债净额 (20,665,087.31) (284,022.22)
(13) 资产减值及损失准备
2021 年 本年计提 本年转回 2022 年
12 月 31 日 12 月 31 日
应收账款坏账准备 7,714,135.72 580,403.51 (588,363.59) 7,706,175.64
其中：单项计提坏账准备 7,335,447.07 305,584.86 - 7,641,031.93
组合计提坏账准备 378,688.65 274,818.65 (588,363.59) 65,143.71
其他应收款坏账准备 15,103,438.55 538,702.33 (484,136.84) 15,158,004.04
小计 22,817,574.27 1,119,105.84 (1,072,500.43) 22,864,179.68
存货跌价准备 27,432,984.00 15,830,156.35 - 43,263,140.35
合计 50,250,558.27 16,949,262.19 (1,072,500.43) 66,127,320.03
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(14) 应付账款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付工程款 336,002,083.61 332,736,553.74
于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 126,142,362.25 元
(2021 年 12 月 31 日：65,481,438.40 元)，主要为应付工程款及工程质保
金，因项目尚未结算故还未偿还。
(15) 预收款项
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
预收租金 375,097.09 264,167.14
(16) 合同负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
商品房销售 681,729,681.85 633,059,342.74
包括在 2021 年 12 月 31 日账面价值中的 473,637,732.09 元合同负债已于
2022 年度转入营业收入，均为房地产销售收入(2020 年 12 月 31 日账面价值
中的 590,934,694.68 元合同负债已于 2021 年度转入营业收入，均为房地产
销售收入)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(17) 应付职工薪酬
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付短期薪酬(a) 16,644,627.84 16,267,086.10
应付设定提存计划(b) 3,137,105.98 4,968,281.90
19,781,733.82 21,235,368.00
(a) 短期薪酬
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
工资、奖金、津贴和
补贴 12,539,818.73 35,889,544.51 (35,895,379.96) 12,533,983.28
职工福利费 - 5,449,481.96 (5,449,481.96) -
社会保险费 - 1,771,201.44 (1,771,201.44) -
其中：医疗保险费 - 1,615,504.81 (1,615,504.81) -
工伤保险费 - 53,646.76 (53,646.76) -
生育保险费 - 102,049.87 (102,049.87) -
住房公积金 - 2,589,924.72 (2,589,924.72) -
工会经费和职工教育
经费 3,727,267.37 1,198,854.63 (815,477.44) 4,110,644.56
16,267,086.10 46,899,007.26 (46,521,465.52) 16,644,627.84
(b) 设定提存计划
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
基本养老保险 - 2,825,451.10 (2,825,451.10) -
失业保险费 - 60,189.79 (60,189.79) -
企业年金缴费(i) 4,968,281.90 1,935,358.00 (3,766,533.92) 3,137,105.98
4,968,281.90 4,820,998.89 (6,652,174.81) 3,137,105.98
(i) 本公司建立企业年金，职工个人缴费为每人每年 120 元，单位年缴费总额为
参加企业年金职工对应缴费年度实际发放工资总额的 8%。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(18) 应交税费
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
企业所得税 31,710,368.85 40,991,808.51
增值税 12,441,787.23 3,569,408.65
个人所得税 1,476,389.78 430,765.48
印花税 307,766.28 326,779.06
城市维护建设税 1,096.07 251,175.78
教育费附加 469.75 107,647.04
其他 82,147.79 286,810.75
46,020,025.75 45,964,395.27
(19) 其他应付款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付关联方往来(附注七(5)) 214,001,687.00 230,000,000.00
土地增值税清算准备金 123,953,872.90 58,652,843.07
应付第三方往来 17,519,828.63 8,297,546.39
应付利息(a) 14,536,000.00 18,320,490.00
押金保证金 1,848,863.68 2,389,179.68
371,860,252.21 317,660,059.14
于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的重要其他应付款为 269,586,115.21
元(2021 年 12 月 31 日：265,181,647.74 元)，主要为应付沙河集团的借款本
金及利息。
(a) 应付利息
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
关联方借款利息(附注七(5)) 14,536,000.00 18,119,850.00
银行借款利息 - 200,640.00
14,536,000.00 18,320,490.00
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(20) 一年内到期的非流动负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款
(附注四(22)) 228,347,245.64 -
本金 228,000,000.00 -
利息 347,245.64 -
一年内到期的租赁负债
(附注四(23)) 5,039,713.29 4,601,707.06
233,386,958.93 4,601,707.06
(21) 其他流动负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
待转销项税额 61,066,897.37 55,850,578.88
(22) 长期借款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
抵押借款(a) 228,000,000.00 128,000,000.00
减：一年内到期的长期借款
(附注四(20)) (228,000,000.00) -
- 128,000,000.00
(a) 于 2020 年 10 月 10 日，本集团之子公司长沙深业福湘置业有限公司(“福
湘公司”)就其长沙深业中心项目与中国建设银行股份有限公司签订了 3 年
期抵押并担保贷款合同，授信总额人民币 430,000,000.00 元；贷款期限自
2020 年 12 月 4 日至 2023 年 12 月 4 日；约定贷款年利率为全国银行间同
业拆借中心一年期贷款市场报价利率加 1.28%，2022 年 12 月 31 日利率区
间为 4.93%至 5.13%(2021 年 12 月 31 日：5.13%)。以福湘公司的存货及
在建工 程作 为抵 押， 抵押 资产 账面 价值 于 2022 年 12 月 31 日共计
766,073,895.25 元(2021 年 12 月 31 日：553,384,300.51 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(23) 租赁负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
租赁负债 5,459,160.81 10,214,295.84
减：一年内到期的非流动负债
(附注四(20)) (5,039,713.29) (4,601,707.06)
419,447.52 5,612,588.78
(24) 股本
2021年 本年增加 2022年
1月3日 送股 1月3日
普通股 201,705,187.00 40,341,037.00 242,046,224.00
根据 2022 年 4 月 21 日股东大会决议，本公司向全体股东以未分配利润
50,426,296.35 元向全体股东分配股票股利及现金股利，其中：股票股利为
每 10 股送红股 2 股，按照已发行股份 201,705,187 股计算，共计分配股票
股利金额为 40,341,037.00 元；现金股利为每 10 股派发 0.50 元(含税)，按照
已发行股份 201,705,187 股计算，共计分配现金股利为 10,085,259.50 元。
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
普通股 201,705,187.00 201,705,187.00
(25) 资本公积
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
其他 9,969,249.97 9,965,893.97
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
其他 9,965,893.97 9,965,893.97
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(26) 盈余公积
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年提取 12 月 31 日
法定盈余公积金(a) 74,616,847.47 15,709,956.94 90,326,804.41
任意盈余公积金 157,659,909.83 - 157,659,909.83
232,276,757.30 15,709,956.94 247,986,714.24
(a) 根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%
提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上
时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股
本。本公司2022年实现净利润157,099,569.43元，提取法定盈余公积金15,
709,956.94元(2021年度：无)。
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
法定盈余公积金 74,616,847.47 74,616,847.47
任意盈余公积金 157,659,909.83 157,659,909.83
232,276,757.30 232,276,757.30
(27) 未分配利润
2022 年度 2021 年度
年初未分配利润 484,118,114.95 450,307,659.35
加：本年归属于母公司股东的
净利润 248,678,665.41 35,423,521.56
减：提取法定盈余公积 (15,709,956.94) -
应付普通股股利 (50,426,296.35) (1,613,065.96)
年末未分配利润 666,660,527.07 484,118,114.95
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(28) 营业收入和营业成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 763,601,802.32 641,736,448.88
2022 年度 2021 年度
主营业务成本 452,639,637.56 405,011,917.78
营业收入列示如下：
2022 年度 2021 年度
房地产销售 751,799,904.16 625,355,165.60
物业租赁 10,420,604.41 14,651,775.68
物业管理 1,381,293.75 1,729,507.60
763,601,802.32 641,736,448.88
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 751,799,904.16 443,538,356.14 625,355,165.60 393,169,798.07
物业租赁 10,420,604.41 7,810,911.32 14,651,775.68 9,041,718.86
物业管理 1,381,293.75 1,290,370.10 1,729,507.60 2,800,400.85
763,601,802.32 452,639,637.56 641,736,448.88 405,011,917.78
(b) 本集团营业收入分解如下
2022 年度 2021 年度
主营业务收入
其中：在某一时点确认
—房地产销售 751,799,904.16 625,355,165.60
在某一时段内确认
—物业管理 1,381,293.75 1,729,507.60
物业租赁 10,420,604.41 14,651,775.68
763,601,802.32 641,736,448.88
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(28) 营业收入和营业成本(续)
(b) 本集团营业收入分解如下(续)
于 2022 年 12 月 31 日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对
应的收入金额为 681,729,681.85 元(2021 年 12 月 31 日：633,059,342.74
元)，本集团预计全部将于 2023 年度确认收入。
与客户之间合同产生的营业收入分解情况如下：
2022 年
报告分部 房地产销售 物业租赁 物业管理 合计
主要经营地区
湖南长沙 739,357,077.08 1,674,666.17 - 741,031,743.25
河南新乡 12,442,827.08 696,040.68 - 13,138,867.76
广东深圳 - 8,049,897.56 1,381,293.75 9,431,191.31
751,799,904.16 10,420,604.41 1,381,293.75 763,601,802.32
2021 年
报告分部 房地产销售 物业租赁 物业管理 合计
主要经营地区
湖南长沙 341,316,924.12 1,347,576.91 - 342,664,501.03
河南新乡 284,038,241.48 557,320.68 - 284,595,562.16
广东深圳 - 12,746,878.09 1,729,507.60 14,476,385.69
625,355,165.60 14,651,775.68 1,729,507.60 641,736,448.88
(29) 税金及附加
2022 年度 2021 年度
土地增值税 78,521,381.74 59,487,214.90
城市维护建设税 2,265,153.79 1,550,225.58
教育费附加 1,617,856.50 1,103,250.80
房产税 1,385,921.50 1,621,689.43
其他 481,326.10 398,456.27
84,271,639.63 64,160,836.98
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(30) 销售费用
2022 年度 2021 年度
销售佣金 13,374,846.27 10,836,699.57
广告宣传推广费 9,311,696.52 6,441,864.74
房租及管理费 4,302,617.19 2,418,462.38
职工薪酬 775,876.23 756,512.67
其他 2,492,741.51 2,229,723.56
30,257,777.72 22,683,262.92
(31) 管理费用
2022 年度 2021 年度
职工薪酬 45,563,767.96 46,505,229.85
使用权资产折旧费 4,919,284.65 4,962,415.53
折旧与摊销 3,591,952.73 3,499,847.16
办公费 3,176,970.78 2,795,301.58
房租及管理费 2,019,330.63 1,699,510.07
审计评估费 1,591,380.83 1,562,266.22
业务招待费 705,202.46 1,089,332.75
其他 2,600,999.39 2,930,202.31
64,168,889.43 65,044,105.47
(32) 财务收入—净额
2022 年度 2021 年度
银行借款利息支出 (10,498,524.38) (8,429,107.37)
关联方借款利息支出 (10,507,451.64) (12,552,650.00)
加：租赁负债利息支出 (359,076.12) (586,654.81)
减：资本化利息(a) 21,005,976.02 20,645,095.05
减：利息收入 3,020,334.05 3,435,501.59
汇兑损益 518.36 (164.68)
其他 (86,914.16) (88,904.64)
2,574,862.13 2,423,115.14
(a) 于 2022 年度，借款费用资本化金额已全部计入存货和在建工程(2021 年度：
借款费用资本化金额已全部计入存货和在建工程)。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(33) 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2022 年度 2021 年度
房地产销售成本 443,538,356.14 393,169,798.07
职工薪酬费用 47,312,076.79 55,228,619.82
销售佣金 13,374,846.27 10,836,699.57
广告宣传推广费 9,311,696.52 6,441,864.74
折旧费和摊销费用 8,883,207.65 8,436,360.55
房租及管理费(a) 8,583,463.48 4,117,972.45
使用权资产折旧费 4,919,284.65 4,962,415.53
办公费 3,176,970.78 3,059,823.60
审计评估费 1,591,380.83 1,570,578.80
业务招待费 705,202.46 1,089,332.75
服务成本 317,937.50 820,404.98
其他 5,351,881.64 3,005,415.31
547,066,304.71 492,739,286.17
(a) 如附注二(24)所述，本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当
期损益，2022 年度金额为 74,671.94 元(2021 年度：39,200.00 元)。
(34) 资产减值损失
2022 年度 2021 年度
存货跌价损失 15,830,156.35 27,432,984.00
(35) 信用减值损失
2022 年度 2021 年度
应收账款坏账损失转回 (7,960.08) (298,006.01)
其他应收款坏账损失 54,565.49 4,040,439.75
46,605.41 3,742,433.74
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(36) 其他收益
2022 年度 2021 年度
小微企业免征增值税 46,316.68 20,385.11
社保稳岗补贴 35,567.42 3,676.20
个人所得税手续费返还 10,430.55 6,885.72
其他 30,500.00 -
122,814.65 30,947.03
(37) 资产处置损失
计入 2022 年度非
2022 年度 2021 年度 经常性损益的金额
固定资产处置损失 - 5,912.50 -
(38) 营业外收入
计入 2022 年度非
2022 年度 2021 年度 经常性损益的金额
取得回迁房屋确认收益(a) 195,694,196.55 - 195,694,196.55
拆迁过渡期安置费(b) 10,735,318.13 12,268,935.00 10,735,318.13
拆迁延期补偿款 9,357,522.36 - 9,357,522.36
罚款及违约金收入 77,304.47 15,000.00 77,304.47
政府补助(c) 50,000.00 40,000.00 50,000.00
其他 60,345.15 33,017.00 60,345.15
215,974,686.66 12,356,952.00 215,974,686.66
(a) 2022 年 度 ， 本 公 司 取 得 沙 河 集 团 交 付 的 回 迁 房 屋 ， 共 确 认 收 益
195,694,196.55 元(2021 年度：无)，其中，房屋初始入账价值与其他流动资
产的账面价值的差额 132,321,592.31 元(见附注四(5)(d)(i))，回迁房屋迁入补
助 及 装 修 补 偿 费 12,871,191.00 元 ， 回 迁 房 屋 面 积 差 价 款 净 收 入
1,104,443.63 元，本公司取得进项税票 49,396,969.61 元。
(b) 收到沙河集团支付的沙河商城旧改拆迁过渡期安置补助费 10,735,318.13 元
(2021 年度：12,268,935.00 元)计入营业外收入，详见附注七(4)(e)(i)。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(38) 营业外收入(续)
(c) 政府补助明细
与资产相关/
2022 年度 2021 年度 与收益相关
补贴资金 50,000.00 30,000.00 与收益相关
其他 - 10,000.00 与收益相关
50,000.00 40,000.00
2022 年度，本公司之子公司收到长沙市开福区政府补贴资金及经济发展奖励
共计 50,000.00 元(2021 年度：30,000.00 元)。
(39) 营业外支出
计入 2022 年度非
2022 年度 2021 年度 经常性损益的金额
固定资产报废损失 40,903.37 - 40,903.37
违约赔偿支出 - 28,538.00 -
对外捐赠 - 15,000.00 -
其他 9,714.61 9,721.13 9,714.61
50,617.98 53,259.13 50,617.98
(40) 所得税费用
2022 年度 2021 年度
按税法及相关规定计算的当期
所得税 66,634,748.71 43,339,231.19
递延所得税 20,328,199.24 (23,915,884.63)
86,962,947.95 19,423,346.56
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(40) 所得税费用(续)
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费
用：
2022 年度 2021 年度
利润总额 335,008,841.68 68,412,750.53
按适用税率计算的所得税 83,752,210.42 17,103,187.63
某些子公司适用不同税率的影响 (17,999.30) 262,799.25
税收优惠 (62,997.54) -
对以前期间当期所得税的调整 - 108.19
不得扣除的成本、费用和损失 3,338,973.75 2,057,251.49
当期未确认递延所得税资产的可抵
扣暂时性差异 59,404.57 -
其他 (106,643.95) -
所得税费用 86,962,947.95 19,423,346.56
(41) 每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外
普通股的加权平均数计算：
2022 年度 2021 年度
归属于母公司普通股股东的合
并净利润 248,678,665.41 35,423,521.56
本公司发行在外普通股的加权
平均数(i) 242,046,224.00 242,046,224.00
基本每股收益 1.03 0.15
其中：
—持续经营基本每股收益： 1.03 元/股 0.15 元/股
—终止经营基本每股收益： - -
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(41) 每股收益(续)
(a) 基本每股收益(续)
(i) 普通股加权平均数计算过程
2022 年度 2021 年度
年初已发行普通股股数 201,705,187.00 201,705,187.00
股票股利的影响(注) 40,341,037.00 40,341,037.00
年末普通股的加权平均数 242,046,224.00 242,046,224.00
注 本公司于本年度分配股票股利 40,341,037 股(见附注(四)(24))完成后，视同
其在 2021 年度已经发生并相应调整 2021 年年末普通股的加权平均数及
2021 年度的每股收益。
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的
合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2022
年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基
本每股收益。
(42) 现金流量表项目注释
(a) 收到其他与经营活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
代收代付款 1,223,558.58 3,246,641.36
收到回迁房相关款项 35,953,776.72 12,268,935.00
存款利息收入 3,020,494.05 3,348,969.47
按揭保证金 5,770,015.74 8,212,000.75
收到的政府补贴 108,453.97 40,000.00
收到的押金保证金 181,602.60 2,090,747.82
其他货币资金变动金额 31,452,995.27 -
其他往来款 4,173,657.79 -
81,884,554.72 29,207,294.40
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(42) 现金流量表项目注释(续)
(b) 支付其他与经营活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
其他货币资金变动金额 - 74,064,640.99
代收代付款 6,566,543.82 4,804,310.03
费用性支出 36,814,220.50 26,111,828.25
支付的押金保证金 471,077.00 1,991,481.22
43,851,841.32 106,972,260.49
(c) 支付其他与筹资活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
偿还租赁负债支付的金额 5,347,135.80 5,301,171.89
2022 年度，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为 5,347,135.80 元(2021
年度：5,340,371.89 元)，除计入筹资活动的偿付租赁负债支付的金额以外，
其余现金流出均计入经营活动。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(43) 现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量
2022 年度 2021 年度
净利润 248,045,893.73 48,989,403.97
加：资产减值损失 15,830,156.35 27,432,984.00
信用减值损失 46,605.41 3,742,433.74
使用权资产折旧 4,919,284.65 4,962,415.53
固定资产折旧 2,121,053.57 1,939,765.89
投资性房地产折旧及摊销 4,854,916.32 4,854,916.32
长期待摊费用摊销 1,907,237.76 1,641,678.34
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产的损失 - 5,912.50
固定资产报废损失 40,903.37 -
财务费用 358,557.76 923,481.81
递延所得税资产增加 (12,486,695.33) (23,028,108.23)
递延所得税负债增加/(减少) 32,814,894.57 (887,776.40)
存货的减少 (118,292,613.32) (207,683,541.34)
经营性应收项目的增加 (1,390,826.06) (4,806,736.56)
经营性应付项目的增加 173,710,722.86 69,431,158.86
经营活动产生/(使用)的现金流量
净额 352,480,091.64 (72,482,011.57)
(b) 现金及现金等价物净变动情况
2022 年度 2021 年度
现金及现金等价物的年末余额 599,505,558.67 236,417,626.07
减：现金及现金等价物的年初余额 (236,417,626.07) (448,397,926.85)
现金及现金等价物净增加/(减少)额 363,087,932.60 (211,980,300.78)
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益
(1) 在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 直接 间接 取得方式
长沙深业置业有限公司(“长沙公司”) 长沙市 长沙市 房地产开发、销售 100.00% - 通过设立或投资等方式取得
新乡市深业地产有限公司(“新乡公司”) 新乡市 新乡市 房地产开发、销售 70.00% - 通过设立或投资等方式取得
深业置地物业 深圳市 深圳市 物业管理 100.00% - 通过设立或投资等方式取得
洛阳深业博浩地产有限公司(“洛阳博浩”) 洛阳市 洛阳市 房地产开发、销售 60.00% - 通过设立或投资等方式取得
福湘公司 长沙市 长沙市 房地产开发、销售 - 100.00% 通过设立或投资等方式取得
河南深业地产有限公司(“郑州公司”) 荥阳市 荥阳市 房地产开发、销售 100.00% - 通过设立或投资等方式取得
(b) 存在重要少数股东权益的子公司
少数股东 2022 年度 2022 年度 2022 年 12 月 31 日
的持股比例 归属于少数股东的损益 向少数股东分派的股利(i) 少数股东权益
子公司名称
新乡公司 30% (632,771.68) 12,210,000.00 52,690,511.82
(i) 2022 年度向少数股东宣告分派的股利，均已于当年支付。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(b) 存在重要少数股东权益的子公司(续)
上述非全资子公司的主要财务信息列示如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
新乡公司 235,652,336.74 21,830,922.39 257,483,259.13 89,842,591.22 89,842,591.22 313,272,244.42 21,732,917.96 335,005,162.38 124,555,255.56 124,555,255.56
2022 年度 2021 年度
营业收入 净亏损 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
新乡公司 13,138,867.76 (2,109,238.91) 2,109,238.91 33,901,917.41 284,595,562.16 45,218,918.80 45,218,918.80 (576,268.86)
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息
本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。
由于各种业务或地区需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管
理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资
源并评价其业绩。
本集团有 2 个报告分部，分别为：
—房地产业务分部，主要建造、售卖或出租商业房产和车位
—物业管理分部，主要提供物业管理服务
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。资产根据分部的经营
进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收
入比例在分部之间进行分配。
(a) 2022 年度及 2022 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
房地产业务 物业管理 分部间抵销 合计
对外交易收入 762,220,508.57 1,381,293.75 - 763,601,802.32
分部间交易收入 - - - -
信用减值损失 46,556.70 48.71 - 46,605.41
资产减值损失 15,830,156.35 - - 15,830,156.35
使用权资产折旧费 4,919,284.65 - - 4,919,284.65
折旧费和摊销费 8,880,429.65 2,778.00 - 8,883,207.65
利润总额 334,648,855.73 359,985.95 - 335,008,841.68
所得税费用 86,944,600.77 18,347.18 - 86,962,947.95
资产总额 3,006,307,535.24 23,352,957.32 (39,000,000.00) 2,990,660,492.56
非流动资产增加
/(减少)额 5,982,937.62 (2,778.00) - 5,980,159.62
负债总额 1,789,867,259.88 440,005.58 (19,000,000.00) 1,771,307,265.46
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 分部信息(续)
(b) 2021 年度及 2021 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
房地产业务 物业管理 分部间抵销 合计
对外交易收入 640,006,941.28 1,729,507.60 - 641,736,448.88
分部间交易收入 - 298,841.16 (298,841.16) -
信用减值损失
/(损失转回) 3,742,451.16 (17.42) - 3,742,433.74
资产减值损失 27,432,984.00 - - 27,432,984.00
使用权资产折旧费 4,962,415.53 - - 4,962,415.53
折旧费和摊销费 8,397,025.27 39,335.28 - 8,436,360.55
利润/(亏损)总额 69,726,746.80 (1,313,996.27) - 68,412,750.53
所得税费用 19,488,487.77 (65,141.21) - 19,423,346.56
资产总额 2,554,226,022.99 23,641,996.70 (39,000,000.00) 2,538,868,019.69
非流动资产增加额 152,557,453.72 (39,335.28) - 152,518,118.44
负债总额 1,563,853,546.79 415,236.18 (19,000,000.00) 1,545,268,782.97
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(c) 本集团位于国内的除金融资产及递延所得税资产之外的非流动产总额列示如
下：
非流动资产总额 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
湖南长沙 182,677,784.82 164,905,594.53
广东深圳 69,674,222.26 80,055,456.47
河南新乡 11,177,805.77 12,298,361.50
河南荥阳 264,526.19 554,766.92
263,794,339.04 257,814,179.42
七 关联方关系及其交易
(1) 母公司情况
(a) 母公司基本情况
注册地 业务性质
沙河集团 深圳市 房地产开发和经营、物业租赁、药品销售、医疗服务
本公司的最终控制方为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(1) 母公司情况(续)
(b) 母公司注册资本及其变化
2021 年 12 月 31 日
及 2022 年 12 月 31 日
沙河集团 350,000,000.00
(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
表决权 表决权
持股比例 比例 持股比例 比例
沙河集团 34.02% 34.02% 34.02% 34.02%
(2) 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注五(1)。
(3) 其他关联方情况
与本集团的关系
深圳沙河医院 受同一控股股东控制的企业
深业托育(深圳)有限公司 受同一控股股东控制的企业
深业物业集团有限公司(“物业集团”) 受同一控股股东控制的企业
(4) 关联交易
(a) 购销商品和提供劳务
关联方 关联交易内容 2022 年度 2021 年度
沙河集团 提供物业管理服务 1,381,293.75 1,401,706.92
物业集团 接受物业管理服务 517,512.25 -
其他 提供房屋租赁服务 179,337.06 46,282.23
2,078,143.06 1,447,989.15
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(4) 关联交易(续)
(b) 本集团作为承租方当年确认的使用权资产：
出租方名称 租赁资产种类 2022 年度 2021 年度
沙河集团 房屋建筑物 - 13,965,677.74
本集团作为承租方承担的租赁负债利息支出：
2022 年度 2021 年度
沙河集团 348,109.95 553,912.50
(c) 利息费用
关联方 2022 年度 2021 年度
沙河集团 8,826,150.00 12,552,650.00
(d) 关键管理人员薪酬
2022 年度 2021 年度
关键管理人员薪酬 8,905,713.09 8,352,751.38
(e) 其他关联方交易
2022 年度 2021 年度
取得回迁房确认收益
(附注四(5)(d)(i)) 195,694,196.55 -
拆迁过渡期安置费(i) 10,735,318.13 12,268,935.00
拆迁延期补偿款 9,357,522.36 -
合计 215,787,037.04 12,268,935.00
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(4) 关联交易(续)
(e) 其他关联方交易(续)
(i) 2013 年 9 月 16 日，本公司与沙河集团签订关于深圳市南山区沙河街道鹤塘
小区-沙河商城城市更新项目的《拆迁补偿安置协议》，该项目用地范围内所
涉及的拆迁物业总面积为 41,345.67 ㎡，其中沙河商城综合楼一至六层为本
公司名下物业，面积 14,049.44 ㎡。
由于上述拆迁工作于 2014 年启动，本公司于 2014 年度内将原列报于投资性
房地产及固定资产的所涉及的待拆迁物业账面价值 33,051,251.34 元的沙河
商城资产转入其他流动资产核算，其中一层 3,017.39 平方物业的账面价值
7,098,397.89 元。
按本公司和沙河集团约定，沙河集团在拆迁过渡期内向本公司支付安置费，
其中沙河商城综合楼一层商业部分过渡期安置费计自《搬迁补偿安置协议之
补充协议》生效之日(2018 年 11 月 30 日)停止。
于 2022 年度，本公司收到沙河集团支付的沙河商城旧改拆迁过渡期安置补
助费 10,735,318.13 元(2021 年度：12,268,935.00 元)计入营业外收入。
(5) 关联方余额
(a) 其他应收款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
沙河集团 880,839.62 880,839.62
(b) 其他应付款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
关联方借款—本金
沙河集团(i) 210,000,000.00 230,000,000.00
关联方借款—利息
沙河集团(i) 14,536,000.00 18,119,850.00
关联方往来
沙河集团 4,001,687.00 -
228,537,687.00 248,119,850.00
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联方余额(续)
(b) 其他应付款(续)
(i) 于 2021 年 12 月 31 日，本集团应付沙河集团借款本金 230,000,000.00 元以
及借款利息 18,119,850.00 元，根据原合同约定借款本金于 2022 年 12 月 31
日到期，双方按季度结息。于 2022 年 12 月 31 日，经双方一致同意对该协
议借款余额进行展期，于 2022 年 12 月 31 日，本集团应付沙河集团借款本
金 210,000,000.00 元以及借款利息 14,536,000.00 元。
八 或有事项
2022 年度 2021 年度
对外提供担保形成的或有负债(注) 533,920,807.76 594,206,204.40
(a) 指本集团就若干银行授出的按揭融资额而提供担保，该等按揭融资涉及为本
集团若干物业买家安排的按揭贷款。根据担保的条款，倘该等买家未能支付
按揭款项，本集团须负责向银行偿还买家欠款本金额连同应计利息及罚款，
而本集团有权接收有关物业的法定业权及管有权。该担保将于发出房地产所
有权证(一般于买方取得有关物业的拥有权后三个月内发出)；或物业买方付
清按揭贷款时解除，以较早者为准。
管理层认为倘买家拖欠还款，有关物业的可变现净值可足以支付拖欠的按揭
本金以及应计利息及罚款，因此并无在财务报表中就担保记录负债。
九 承诺事项
(1) 资本性支出承诺事项
已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺
2022 年度 2021 年度
在建工程 24,699,437.62 34,003,512.70
(2) 房地产开发项目支出承诺事项
2022 年度 2021 年度
已签订的正在或准备履行的建安合同 150,662,851.72 559,363,574.40
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 资产负债表日后事项
(1) 利润分配情况说明
根据 2023 年 3 月 29 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东拟以
2022 年 12 月 31 日总股本 242,046,224 股为基数，以未分配利润向全体股
东 每 10 股 派 发 1.2 元 ( 含 税 ) 现 金 股 利 29,045,546.88 元 ( 含 税 )
。尚待本公司股东大会审议批准，未在本财务报表中确认为负债。
十一 资产负债表日后经营租赁收款额
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 9,904,060.22 8,866,943.83
一到二年 2,925,622.45 6,903,065.02
二到三年 881,612.12 2,642,251.78
三到四年 615,487.80 649,830.12
四到五年 550,000.00 528,085.80
五年以上 1,250,000.00 1,800,000.00
16,126,782.59 21,390,176.55
十二 金融工具及相关风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险，主要包括市场风险(主要为利率风
险)、信用风险和流动性风险。上述金融风险以及本集团为降低这些风险所采
取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策
和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本集团己制定风险管理政策以
识别和分析本集团所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确
规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本集团定
期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统
进行更新。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团仅持有金
额为 6,119.09 元(2021 年 12 月 31 日：5,600.73 元)的外币货币性资产，不
存在重大的汇率风险。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 金融工具及相关风险(续)
(1) 市场风险(续)
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款等长期带息债务。浮动利率的金
融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临
公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率
合同的相对比例。于 2022 年 12 月 31 日，本集团浮动利率带息长期债务金
额为 228,000,000.00 元(2021 年 12 月 31 日：128,000,000.00 元)(附注四
(22))。
本集团持续监控集团利率水平。本集团通过维持适当的固定利率债务与可变
利率债务组合以管理成本。于 2022 年度及 2021 年度本集团并无利率互换安
排。
于 2022 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100 个
基点，其他因素保持不变，则本公司的净利润会减少或增加约 1,710,000.00
元(2021 年 12 月 31 日：960,000.00 元)。
(2) 信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款、其他应收款和财务担保合
同等。
本集团货币资金主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他
大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银
行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险
敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记
录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团
会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信
用风险在可控的范围内。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其
他信用增级(2021 年 12 月 31 日：无)。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 金融工具及相关风险(续)
(3) 流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。本集团在汇总各子公司现金
流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维
持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款
协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和
长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列
示如下：
2022 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 合计
应付账款 336,002,083.61 - - 336,002,083.61
其他应付款 380,081,752.21 - - 380,081,752.21
一年内到期的非
流动负债 244,834,513.94 - - 244,834,513.94
租赁负债 - 419,447.52 - 419,447.52
960,918,349.76 419,447.52 - 961,337,797.28
2021 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 合计
应付账款 332,736,553.74 - - 332,736,553.74
其他应付款 326,664,559.14 - - 326,664,559.14
一年内到期的非
流动负债 5,105,005.99 - - 5,105,005.99
租赁负债 - 5,177,163.63 419,447.52 5,596,611.15
长期借款 6,586,816.67 134,062,676.16 - 140,649,492.83
671,092,935.54 139,239,839.79 419,447.52 810,752,222.85
十三 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提
供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成
本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外
部强制性资本要求，利用资产负债比率监控资本。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 资本管理(续)
于2022年12月31日及2021年12月31日，本集团的资产负债比率列示如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
资产负债比率 59.23% 60.86%
十四 公司财务报表附注
(1) 应收账款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 8,925,428.23 8,345,793.26
减：坏账准备 (7,706,175.64) (7,714,135.72)
1,219,252.59 631,657.54
(a) 应收账款账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 765,519.97 947,089.10
一到二年 761,204.10 -
二到三年 - 46,388.54
三到四年 46,388.54 16,868.55
四到五年 16,868.55 -
五年以上 7,335,447.07 7,335,447.07
8,925,428.23 8,345,793.26
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如
下：
占应收账款
余额 坏账准备金额 余额总额比例
余额前五名的应收账款总额 5,824,947.56 (5,369,328.32) 65.26%
(c) 坏账准备
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(1) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(i) 在新金融工具准则下，本集团对于应收账款按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备。
2022年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
计提
金额 比例 账面余额 比例
单项计提坏账准备 8,096,651.17 90.71% (7,641,031.93) 94.37% 455,619.24
按信用风险特征组合
计提坏账准备 828,777.06 9.29% (65,143.71) 7.86% 763,633.35
8,925,428.23 (7,706,175.64) 1,219,252.59
2021年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
计提
金额 比例 账面余额 比例
单项计提坏账准备 7,335,447.07 87.89% (7,335,447.07) 100.00% -
按信用风险特征组合
计提坏账准备 1,010,346.19 12.11% (378,688.65) 37.48% 631,657.54
8,345,793.26 (7,714,135.72) 631,657.54
(ii) 计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 — 出租业务：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
1 年以内 765,519.97 0.25% (1,886.62) 947,089.10 34.46% (326,396.12)
2至3年 - - - 46,388.54 80.00% (37,110.83)
3至4年 46,388.54 100.00% (46,388.54) - - -
4至5年 16,868.55 100.00% (16,868.55) 16,868.55 90.00% (15,181.70)
828,777.06 (65,143.71) 1,010,346.19 (378,688.65)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
子公司往来 505,261,561.87 510,080,749.09
应收押金和保证金 3,228,445.62 1,700,839.62
往来款 2,733,941.01 4,289,939.07
应收员工备用金 165,209.95 100,000.00
511,389,158.45 516,171,527.78
减：坏账准备 (4,259,731.20) (4,069,567.51)
507,129,427.25 512,101,960.27
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 8,345,662.48 11,262,048.57
一到二年 11,117,016.76 226,591,560.73
二到三年 213,608,560.73 81,954.58
三年以上 278,317,918.48 278,235,963.90
511,389,158.45 516,171,527.78
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(2) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用损失
未来 12 个月内预期信用损失(组合) 整个存续期预期信用损失 (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2021 年 12 月 31 日 511,926,620.52 29,214.44 368,558.50 164,004.31 3,876,348.76 3,876,348.76 4,069,567.51
本年新增/(收回) (4,782,369.33) (14,390.50) - - - 204,554.19 190,163.69
转入第三阶段 - - (368,558.50) (164,004.31) 368,558.50 164,004.31 -
2022 年 12 月 31 日 507,144,251.19 14,823.94 - - 4,244,907.26 4,244,907.26 4,259,731.20
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十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本公司处于第一阶段、第二
阶段和第三阶段的其他应收款分析如下：
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内
第一阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
子公司往来 505,261,561.87 - -
应收押金和保证金 1,700,839.62 0.80% (13,550.39)
应收员工备用金 165,209.95 0.74% (1,224.48)
往来款 16,639.75 0.29% (49.07)
507,144,251.19 (14,823.94) 预期损失风险较低
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
往来款 2,717,301.26 100.00% (2,717,301.26)
应收押金和保证金 1,527,606.00 100.00% (1,527,606.00)
4,244,907.26 (4,244,907.26) 债务人财务困难等
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沙河实业股份有限公司
财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(2) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(ii) 于 2021 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月内
第一阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
子公司往来 510,080,749.09 - -
应收押金和保证金 1,700,839.62 1.65% (28,106.14)
应收员工备用金 100,000.00 0.74% (741.17)
往来款 45,031.81 0.82% (367.13)
511,926,620.52 (29,214.44) 预期损失风险较低
未来 12 个月内
第二阶段 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
账龄较长但债务人
往来款 368,558.50 44.50% (164,004.31) 未出现财务困难
整个存续期预期
第三阶段 账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
往来款 3,876,348.76 100% (3,876,348.76) 债务人财务困难等
(c) 2022 年 度 ， 本 公 司 计 提 坏 账 准 备 金 额 为 190,163.69 元 (2021 年 度 ：
328,545.46 元)。
(d) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如
下：
占其他应
收款余额
性质 余额 账龄 总额比例 坏账准备
长沙公司 子公司往来 273,540,730.10 3 年以上 53.49% -
郑州公司 子公司往来 177,962,439.30 2-3 年 34.80% -
福湘公司 子公司往来 35,277,562.93 2-3 年 6.90% -
郑州公司 子公司往来 7,516,469.23 1-2 年 1.47% -
福湘公司 子公司往来 6,764,822.32 1 年以内 1.32% -
501,062,023.88 97.98% -
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十四 公司财务报表附注(续)
(3) 长期股权投资
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
子公司 261,800,000.00 261,800,000.00
减：长期股权投资减值准备 - -
261,800,000.00 261,800,000.00
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
长沙公司 136,700,000.00 136,700,000.00
新乡公司 89,100,000.00 89,100,000.00
深业置地物业 20,000,000.00 20,000,000.00
郑州公司 10,000,000.00 10,000,000.00
洛阳博浩 6,000,000.00 6,000,000.00
261,800,000.00 261,800,000.00
(4) 营业收入和营业成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 7,812,045.33 12,718,306.69
2022 年度 2021 年度
主营业务成本 6,617,346.64 7,843,774.53
营业收入列示如下：
2022 年度 2021 年度
租赁收入 7,812,045.33 12,718,306.69
本公司 2022 年度营业收入均为在某一时段内确认的收入。
(5) 投资收益
2022 年度 2021 年度
成本法核算的长期股权投资
收益 28,490,000.00 17,610,000.00
资金拆借利息收入 8,147,510.89 10,317,016.76
36,637,510.89 27,927,016.76
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财务报表补充资料
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2022 年度 2021 年度
取得回迁房确认收益 195,694,196.55 -
拆迁过渡期安置费收入 10,735,318.13 12,268,935.00
拆迁延期补偿款 9,357,522.36 -
除上述各项之外的其他营业外收入
和支出 177,935.01 34,757.87
非流动资产处置损益 (40,903.37) (5,912.50)
215,924,068.68 12,297,780.37
所得税影响额 (53,983,445.82) (3,074,445.09)
少数股东权益影响额(税后) (8,957.34) 5,233.30
161,931,665.52 9,228,568.58
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1 号——非经常性损益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营
业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发
性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和
事项产生的损益。
二 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2022 年度 2021 年度 2022 年度 2021 年度 2022 年度 2021 年度
归属于公司普通股股
东的净利润 23.74% 3.89% 1.03 0.15 1.03 0.15
扣除非经常性损益后
归属于公司普通股
股东的净利润 8.28% 2.87% 0.36 0.11 0.36 0.11
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