招商局地产控股股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000024、200024 证券简称：招商地产 公告编号：【CMPD】2012－006
招商局地产控股股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 公司年度财务报告已经德勤华永会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计
报告。
1.3 本公司法定代表人林少斌、财务总监黄培坤和财务部经理徐义霞声明：保证年度报告中财务报告
的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 招商地产、招商局Ｂ
股票代码 000024、200024
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘 宁 曾凡跃
联系地址 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
电话 0755-26819600 0755-26819600
传真 0755-26818666 0755-26818666
电子信箱 investor@cmpd.cn investor@cmpd.cn
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 15,111,366,642 13,782,425,231 9.64% 10,137,701,049
营业利润（元） 4,389,510,829 3,264,542,731 34.46% 2,274,640,163
利润总额（元） 4,491,848,414 3,272,123,773 37.28% 2,273,730,035
归属于上市公司股东
2,591,781,031 2,011,397,239 28.85% 1,644,143,880
的净利润（元）
归属于上市公司股东
2,490,234,506 2,003,177,128 24.31% 1,654,768,378
的扣除非经常性损益
1
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的净利润（元）
经营活动产生的现金
-2,112,339,698 -4,446,294,010 52.49% 7,054,731,333
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
资产总额（元） 79,666,494,368 59,818,240,763 33.18% 47,897,160,497
负债总额（元） 55,389,500,669 38,672,324,357 43.23% 29,595,124,020
归属于上市公司股东
20,418,214,797 18,207,431,836 12.14% 16,278,736,754
的所有者权益（元）
总股本（股） 1,717,300,503 1,717,300,503 0.00% 1,717,300,503
3.2 主要财务指标
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
基本每股收益（元/股） 1.51 1.17 29.06% 0.96
稀释每股收益（元/股） 1.51 1.17 29.06% 0.96
扣除非经常性损益后的基本
1.45 1.17 23.93% 0.96
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（％） 13.39% 11.66% 增加 1.73 个百分点 10.54%
扣除非经常性损益后的加权
12.87% 11.62% 增加 1.25 个百分点 10.61%
平均净资产收益率（％）
每股经营活动产生的现金流
-1.23 -2.59 52.51% 4.11
量净额（元/股）
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（％） 2009 年末
归属于上市公司股东的每股
11.89 10.60 12.17% 9.48
净资产（元/股）
资产负债率（％） 69.53% 64.65% 增加 4.88 个百分点 61.79%
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年 2010 年 2009 年
非流动资产处置损益 -256,439 13,091,826 1,299,323
政府补贴 1,876,900 3,716,729 3,528,698
其它营业外收支净额 100,717,124 -5,816,519 -19,337,833
少数股东损益的影响 -598,846 -367,515 -741,097
所得税的影响 -192,214 -2,404,410 2,686,297
以前年度已经计提各项减值准备的转回 0 0 1,940,114
合计 101,546,525 8,220,111 -10,624,498
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§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
62,017 户 58,946 户
本年度报告公布日前一个
2011 年末股东总数 （其中，A 股 49,799 户，B 股 （其中，A 股 47,641 户，B 股
月末股东总数
12,218 户） 11,305 户）
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结
股东名称 股东性质 持股总数
（%） 件股份数量 的股份数量
招商局蛇口工业区有限公司 国有法人 40.38% 693,419,317 693,419,317 无
全天域投资有限公司 境外法人 5.48% 94,144,050 94,144,050 无
招商证券香港有限公司 境外法人 2.93% 50,320,727 49,242,245 无
招商局漳州开发区有限公司 国有法人 1.79% 30,680,000 无
FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED 境外法人 1.61% 27,720,000 27,720,000 无
ORIENTURE INVESTMENT LIMITED 境外法人 1.55% 26,603,145 26,603,145 无
全国社保基金一零二组合 境内非国有法人 1.36% 23,436,423 未知
上投摩根中国优势证券投资基金 境内非国有法人 1.18% 20,270,000 未知
CNCA A/C COMPAGNIE FINANCIERE
境外法人 1.03% 17,625,461 未知
EDMOND DE ROTHSCHILD
富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投 未知
境内非国有法人 1.00% 17,099,671
资基金
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
招商局漳州开发区有限公司 30,680,000 A股
全国社保基金一零二组合 23,436,423 A股
上投摩根中国优势证券投资基金 20,270,000 A股
CNCA A/C COMPAGNIE FINANCIERE EDMOND DE ROTHSCHILD 17,625,461 B股
富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金 17,099,671 A股
诺安价值增长股票证券投资基金 17,091,616 A股
易方达价值成长混合型证券投资基金 14,638,223 A股
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深 13,052,362 A股
中国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红 12,879,884 A股
BOCI SECURITIES LIMITED 12,581,428 B股
上述股东关联关系或一 蛇口工业区与其子公司全天域投资、达峰国际、FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED、
致行动的说明 ORIENTURE INVESTMENT LIMITED 以及漳州开发区属于一致行动人。
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
国务院国有资产监督管理委员
会
100%
招商局集团
78% 100%
40.38%
漳州开发区 蛇口工业区
100%
2.87%
达峰国际
100%
1.79% Orienture Holdings Co. Ltd
招商局地产控股股份有限公司
5.48% 100%
全天域投资
1.61% 100%
Foxtrot International Limited
1.55% 100%
Orienture Investment Limited
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
（一）2011 年经营环境分析
回首 2011 年，“限购、限贷”等宏观调控政策贯穿中国的房地产市场，影响着政府、银行、开发商
以及购房者的各项决策。从效果看，房地产市场经历了近两年的调控后发生了显著变化。一二线重点城市
的成交量持续萎缩，三四线城市虽总量上增长，但单月走势也呈下降趋势；重点城市房价持续上涨的势头
已得到遏止；土地交易出现降温，成交量和土地溢价率均有所下降。市场的变化也促进了房地产企业的转
变。多数房地产企业放缓了扩张的步伐，积极探索新的商业模式，寻求更长远的增长方式。公司认为，这
样的转变将有利于中国房地产行业的健康发展。
（二）管理回顾
2011 年是招商地产新十年规划的起步之年，面对市场严峻挑战，公司以“把握时机、加速推售”的营
销思路，在变化迅速的市场中灵活调整和把握销售节奏，同时开展了以提速提效、风险防范、资源获取、
商业模式创新、客服升级、公司治理等为主的一系列卓有成效的管理工作，为新十年的良好开局打下了基
础。
报告期内，公司成功抓住销售回暖的窗口期，果断加大推售力度，取得了良好的销售业绩。全年，公
司在 14 个城市有 37 个楼盘在售，实现签约销售面积超 120 万平方米，签约销售金额超 210 亿元。
公司全面梳理了各级管 理权限，以设计、成本、客服三方面为主进行权限下放，着力推进向城市公
司放权，深入实施流程再造，以此全面提高内部运营效率。为加快项目工程进度，公司按照行业先进标准
缩短并改进项目开发模板，同时继续做好产品标准化的推广以及加大集团战略采购的力度。报告期内，“提
速提效”工作取得显著效果。
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随着市场的下行，流动性风险再度成为行业最受关注的焦点，融资能力成为考验房企生存和发展能力
的关键。公司多渠道加大融资力度，持续深化金融产品创新，报告期内筹资总额净增 90 亿元。在资金管
理方面力求做到总量合理、成本有利、节约使用。
报告期内，公司在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地 9 幅，扩充土地资源 285 万平方
米，其中权益面积 231 万平方米。目前，公司总项目资源建筑面积保持在 1000 万平方米以上，已进入城
市增加至 18 个，主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区，区域分布
更为广泛，项目品种更为丰富。
2011 年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，
搭建了商业地产业务发展的全新平台，形成了公司商业地产发展的战略构想，初步确立了系列产品线。
报告期内，公司对客户触点进行深入剖析，推出了国内独具特色的房地产服务品牌——“到家”3.3
全触点服务体系，通过整合内部资源，在售前、售中和售后全程提供高品质服务，实现客户生活价值的全
触点提升。
公司秉承严谨务实的工作作风，在良好的公司治理基础上持续完善内部控制体系。2011 年初，公司获
选成为深圳辖区 26 家内部控制规范实施试点的重点上市公司之一，公司高度重视此项工作，在外聘专业
机构的帮助下，内部合力推动，有关内部控制规范建设以及风险防范体系建设成效显著。此外，为实现管
理的规范化、标准化、精细化及信息化，公司进一步推进信息化建设工作，报告期内，ERP 系统已分期开
始上线，知识管理系统已分步在全国实施。
2011 年，公司连续第八年成功举办绿色人居公益性年度国际会议——中外绿色人居论坛。该论坛以
“绿色人居创意城市”为主题，面向公众普及绿色人居理念和知识，并对生态城市的居住与建设进行了
深入讨论，开启了研究和探索当代绿色人居和创意城市之间良性互动的大门，得到了业内外舆论的高度评
价。
公司多年来全心致力于绿色地产的实践，建造绿色建筑，探求新的绿色理念。报告期内，公司有十一
个项目获得由国家住房和城乡建设部颁发的“绿色建筑设计标识证书”；广州金山谷获得了由美国绿色建
筑委员会颁发的“LEED-ND 设计认证证书”，并被广东省发展和改革委员会、广东省低碳发展促进会、广东
省建筑科学研究院和南方日报社联合评为“2011 南方低碳年度标杆社区”；天津雍华府项目被欧盟经济发
展与合作委员会评为“亚太地区最佳人居示范项目”。
一系列管理措施的改进与落实，在促进经营业绩增长的同时，管理成效更是获得了来自各方的认可。
2011 年，公司获得了众多荣誉：
获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的“2011 沪深
上市公司 TOP10”，并获得“2011 中国房地产百强企业”称号；
获评由中国房地产 TOP10 研究组评选的“2011 中国房地产可持续发展品牌典范”，并连续八年上榜
房地产公司品牌价值 TOP10。
成为中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心评选的“2011 中国房地产开发
企业品牌价值 20 强”
获《第一财经》评选的“沪深 A 股综合价值 TOP10”、“2011 年度绿色管理奖”和“中国企业社会
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招商局地产控股股份有限公司 2011 年年度报告摘要
责任榜——优秀实践奖”
获 21 世纪报系评选的“2011 年度中国最佳企业公民大奖”称号；
获《南方都市报》评选的“行业标杆企业奖”、“黄金十年战略伙伴奖”和“黄金十年行业标杆”
奖；
被深圳市住房和建设局评为“绿色建筑示范企业”。
被《深圳特区报》评选为宜居深圳 30 年 三十大城市运营商
获深交所 2010 年度信息披露考核优秀公司
（三）、公司对未来发展的展望
1、行业趋势分析
2012 年房地产市场调控的主基调依旧，从中央到地方均已确立了“巩固调控成果，促使房价合理回归
不动摇，促进房地产市场长期、稳定、健康发展”的指导思想。在房价总体趋落的前提下，随着合理的刚
性购房需求逐渐回归，未来有望实现交易量的温和回升。但是，由于过往两年商品房开工量大， 2012 年
下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。
2、主要应对策略
2012 年，形势依然严峻。公司既感受到了“危”也看到了“机”，并对此有着“如履薄冰”、“逆水行
舟”的危机感和压力感，同时也有着创新求变、突破自我的进取心和自信心。首先，公司将强调思维的应
变，将利用资本、运营及管理效率的提升来提速提效；摒弃惯性思维，通过创新焕发工作激情，提升竞争
力。其次，在调控持续的情况下，如何快速抓住市场机会，如何快速调整产品结构，如何准确把握节奏和
价格这都需要对市场有敏锐的触觉和快速的应变能力。再次，实现管理的应变。公司将积极尝试建设
高效精干的总部，围绕“运营、产品、监控、管理”四条线，优化总部机构设置，尝试职能管理走向大部
制，强化职责协同，提高总部指导管控的能力与效率，将“提速提效”贯彻到底。
保销售是 2012 年工作的重中之重。公司上下将一切以销售为中心，并营造全员营销意识。各城市公
司负责人将亲自研究、督导销售工作，各专业线的工作将服从于营销，服务于营销。各城市公司进一步加
强新盘入市前的准备工作，拓宽包括整售、团购、网购等有效的销售渠道，创新销售模式。新项目注意根
据市场情况调整和优化产品结构，均衡高、中、低产品的配比，增强市场应对能力。
提周转、保进度是公司能够灵活应对市场变化的前提。各项目必须践行“时间就是金钱、效率就是生
命”的理念，提高节点完成率，加速周转；占用资源较多的大盘项目更要做好产品定位及分期统筹，加快
建设开发速度，及早进入销售。
资金是安全过冬的核心，2012 年，“保融资”显得尤为关键。公司将继续深化与银行的合作，全力以
赴确保银行借款的合理增量。同时拓展融资渠道，研究、探索新型融资品种，做好财务资源的配置，优化
借款期限结构，进一步提高资金管理及使用的效率，控制财务风险。
在售价趋降的环境中有效地进行成本管理显得尤其重要。未来，行业竞争将更加激烈，只有具备出色
的成本控制能力，才能在现有房地产行业竞争格局中处于主动地位。2012 年公司将大力推进标准化建设进
程，大幅提升集团采购的比重，并通过对限额设计、采购、项目动态成本控制以及检查这四道关卡的把控，
6
招商局地产控股股份有限公司 2011 年年度报告摘要
系统地做好工程建设的成本管理，同时将更加注重管理费用的节约。
发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择，也是商业模式转变的一个方向。对
于现有项目，公司不仅仅是简单地持有，还要充分考虑项目的持续盈利能力以及运营管理成本，将研究金
融创新与商业地产相结合，激发商业地产新的生命力。
在资源获取方面，公司将继续深耕已进入的一二线城市，确保重点城市的资源的可持续性；以点带面，
关注城市的副中心，辐射布局三四线城市；积极关注市场的并购及合作机会；积极配合集团推进对物流地
产、港口地产、公路地产的研究，依托集团内部产业协同作战的优势，挖掘新的资源获取点。此外，将深
化对养老、养生、旅游等复合地产的探索，伺机取得项目突破。
公司将借助 ERP 系统和知识管理系统的覆盖应用，全面实现信息化、精细化管理，进一步提升公司的
运营效率以及管理的标准化。此外，为配合放权后配套机制的建立，公司总部一方面将在人才配备、制度
建设、技术支持等方面给予城市公司指导，另一方面也将继续完善内部控制和风险管理体系的建设，加强
全公司范围的监控及风险防范工作。
2012 年，恰逢招商局创立 140 周年。在百年历史长河中，招商局历经沧桑，生生不息。正因为有团结、
高效的作风，开拓、诚信的精神，务实、严谨的经营理念，招商局在历史变迁中成功实现了不断壮大。作
为集团地产业的旗舰公司，招商地产延续了招商局的精神。传承百年薪火，招商地产义不容辞，公司将更
加注重客户及员工关怀、继续践行“绿色人居”、持续为股东创造价值、积极履行社会责任。面对困难，
我们充满信心。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减百分点
房地产开发销售 1,314,277 574,774 56% 10% -18% 14
出租物业经营 62,818 32,445 48.% 22% 17% 2
房地产中介 6,551 6,548 0% -34% -8% -28
园区供电供水 61,940 43,777 29% -5% -5% 0
物业管理 58,226 50,202 14% 26% 28% -1
工程施工收入 15,995 15,738 2% 48% 47% 1
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
□ 适用 √ 不适用
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
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6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
本期公司业务规模扩大，新设了部分项目公司和投资公司。同时，本期公司出于优化股权结构的考虑，
将子公司广州启迪科技园投资有限公司注销。
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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