安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明
皖中联国信评报字(2016)第 180 号
安徽中联国信资产评估有限责任公司
中国合肥
二○一六年十二月八日
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明目录
目录
一、关于评估说明使用范围的声明………………………………………………1-1
二、企业关于进行资产评估有关事项的说明……………………………………2-1
三、资产评估说明…………………………………………………………………3-1
评估对象与评估范围内容说明…………………………………………………3-1-1
资产核实情况总体说明…………………………………………………………3-2-1
资产基础法评估技术说明………………………………………………………3-3-1
收益法评估技术说明……………………………………………………………3-4-1
评估结论及分析…………………………………………………………………3-5-1
安徽中联国信资产评估有限责任公司
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明关于资产评估说明使用范围的声明
关于资产评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门审查本公司皖中联国
信评报字 (2016)第 180 号资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除法律、行政
法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公
开媒体。
安徽中联国信资产评估有限责任公司
二○一六年十二月八日
安徽中联国信资产评估有限责任公司 1-1
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
关于进行资产评估有关事项的说明
关于进行资产评估有关事项的说明
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任
公司股权，特委托安徽中联国信资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的安徽省
台客隆连锁超市有限责任公司在评估基准日 2016 年 9 月 30 日的资产及负债进行评
估，现对资产评估有关事项进行如下说明:
一、委托方概况
本次资产评估的委托方为安徽百大合家福连锁超市股份有限公司（以下简称：
百大合家福）。
名称：安徽百大合家福连锁超市股份有限公司。
类型：股份有限公司（非上市）。
住所：安徽省合肥市沿河路 118 号。
法定代表人：郑晓燕。
注册资本：壹亿捌仟万圆整。
成立日期：2000 年 06 年 15 日。
营业期限：2000 年 06 年 15 日至 2085 年 12 月 31 日。
经营范围：糕点、熟食加工、销售；餐饮、儿童娱乐服务；食品、粮油制品、
酒、日用百货、针纺织品、家用电器、电讯器材、家具、文体用品、五金车件、
化工产品（除危险品）、建筑材料、劳保用品、汽车（除小汽车）及配件、摩托车
及配件、计算机硬件、通讯器材销售，音像制品、图书、烟零售；彩扩服务、农
产品收购；房屋租赁、场地出租（涉及许可在许可证有效期内经营）；医疗器械销
售（除国家限制项目）、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）（在许可证有效期内经营）
销售、停车场服务项目、黄金制品、珠宝首饰零售；自营和代理各类商品的进出
口业务（国家限定和禁至企业经营商品除外）。
统一社会信用代码：9134010071995274XQ。
公司简介：
百大合家福是中国企业 500 强——合肥百货大楼集团股份有限公司旗下的大
型综合连锁超市企业，公司自 2000 年 6 月成立以来，在省内合肥、蚌埠、亳州、
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淮南、铜陵、黄山、六安、芜湖、广德等 9 地市开设大型综合超市、社区超市 134
家，其中合肥地区门店 73 家，经营面积 30 万平方米，年销售规模超过 30 亿元，
为社会提供就业岗位 10000 多个，2015 年上缴利税 9182 万元。此外，公司在合肥
市瑶海工业园区内建设占地 100 亩大型配送中心一处，现有仓储建筑面积 6.8 万
平方米。
百大合家福积极参加惠民菜篮子工程 ，合肥区域 32 家门店列入合肥市定点
供应网点，六安、淮南、黄山等区域多家门店是当地平价供应网点。2015 年合家
福合肥区域 32 家门店被授予放心粮油示范店（销售点），并成为合肥市政府应急
储备物资合作企业。
百大合家福经过十六年的自身积累和发展壮大，初步实现“立足合肥、面向
全省”的战略目标。2014 年 12 月，“合家福”商标被国家工商总局认定为中国驰
名商标。公司及所属门店先后荣获全国商业服务满意企业、“全国食品商品流通百
强骨干企业”、全国巾帼文明岗、全国工人先锋号、安徽省“以德经商、共筑诚信”
诚信建设单位、安徽省消费与维权服务双优单位、省诚信标兵单位、省文明市场、
安徽省“百城万店无假货”示范店、合肥市文明单位等荣誉称号。
2009-2015 年，百大合家福销售连续七年均名列中国快速消费品连锁百强前六
十位。
二、被评估单位基本情况
本次资产评估的被评估单位为安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简
称：台客隆）。
㈠企业基本情况
名称：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司。
类型：有限责任公司（自然人投资或控股）。
住所：安徽省宣城市经济技术开发区宝城路。
法定代表人：柳效丰。
注册资本：伍佰万圆整。
成立日期：2005 年 12 月 09 日。
营业期限：/长期。
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经营范围：服装、鞋帽、针纺织品、日用百货、日用洗涤用品、日用玻璃及
其制品、塑料制品、玩具、工艺美术品、照相器材、钟表眼镜、金银制品、玉器
饰品、计算机及配件、五金；家电、健身器材、粮油及制品、保健食品、预包装
食品、散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）销售；书报刊、音像制品零售；
保健品、计生用品、烟、酒、饮料零售；食盐、熟食、其它食品、水产品、蔬菜
水果、肉禽及制品销售；食品加工、销售；休闲小吃；柜台租赁；家电回收；乙
类非处方药零售（分公司经营）；日用化妆品销售；展览展示服务；场地和柜台租
赁；仓储服务（不含危险化学品和违禁品）；物业服务；停车场管理服务；家用电
器维修；自营和代理各类商品和技术进出口业务（国家限定企业经营或禁至进出
商品和技术除外）。
统一社会信用代码：9134180078306689XT。
公司简介：
台客隆是一家专业从事食品、百货、生鲜跨区域、连锁化经营的大型民营企
业，成立于 2005 年 12 月，总部位于宣城市经济技术开发区。台客隆坚持“立足
宣城、拓展皖南、辐射全省”的发展战略，采用块状布点、区域争先、强势推进
的经营策略。
2013 年台客隆实现销售 7.16 亿元，2014 年台客隆实现销售 7.27 亿元，2015
年台客隆实现销售 6.5 亿元。
台客隆目前尚在经营的有 33 家直营门店，定远店对外出租，台客隆现有员工
1426 人。拥有现代化办公大楼 4000 平方米，培训中心 2000 平方米，标准化商超
配送中心 11000 平方米，生鲜冷链加工配送中心 21000 平方米。
㈡历史沿革
台客隆成立于 2005 年 12 月，注册资本人民币 500 万元，由翁友定、董松平、
唐雪飞、柳效丰四位个人股东投资设立，设立时的股东及持股比例情况如下：
持股比例
序号 股东名称或姓名 投资额
（%）
1 翁友定 325.00 65
2 董松平 75.00 15
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持股比例
序号 股东名称或姓名 投资额
（%）
3 唐雪飞 50.00 10
4 柳效丰 50.00 10
合计 500.00 100
2012 年 11 月 1 日，根据台客隆股东会形成的决议，同意股东翁友定先生将其持
有的台客隆 5%股权转让给方明霞女士，翁友定先生与方明霞女士签订《安徽省台客
隆连锁超市有限责任公司股权转让协议》，翁友定先生以零元对价将其持有的台客隆
5%股权转让给方明霞女士。
经过上述股权转让行为后，至评估基准日，台客隆的股本结构如下表：
持股比例
序号 股东名称或姓名 投资额
（%）
1 翁友定 300.00 60
2 董松平 75.00 15
3 唐雪飞 50.00 10
4 柳效丰 50.00 10
5 方明霞 25.00 5
合计 500.00 100
㈢子公司概况。
台客隆目前有直营门店 33 家,定远店对外出租，全资子公司 1 家，参股公司 1
家。
⒈直营门店基本情况如下：
序号 门店名称 开业时间 地 址
1 府山店 2007.02.06 宣城市叠嶂中路府山广场
2 泾县店 2007.05.21 宣城市泾县皖南第一街
3 青阳店 2008.01.01 池州市青阳县蓉城镇蓉溪南路
4 广德店 2008.01.26 宣城市广德县桃州镇桃州路 150 号
5 绩溪店 2008.06.01 宣城市绩溪县步行街
6 旌德店 2008.12.19 宣城市旌德县解放北路中心市场 C1 幢
7 宁国店 2009.01.13 宣城市宁国宁阳西路（计生大楼对面）
8 中山店（宣城二店） 2009.04.22 宣城市中山路 58 号
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9 陵西店（宣城三店） 2009.05.27 宣城市陵西路紫金嘉园一层、二层
10 定远店（对外出租） 2009.09.27 滁州市定远县人民路
11 繁昌店 2009.12.29 芜湖市繁昌县迎春西路
12 金三店（宣城四店） 2010.02.04 宣城市环城北路（大坝塘对面）
13 双乐店（宣城五店） 2010.06.15 宣城市叠嶂东路双乐宾馆一层
14 港口店 2010.10.10 宁国市港口镇菜市街
15 孙埠店 2010.12.31 宣城市宣州区孙埠店街道
16 杨柳店 2010.12.31 宣城市杨柳镇茶府路 117 号
17 敬亭店（宣城六店） 2011.4.21 宣城市敬亭路敬亭苑小区菜市场
18 向阳店 2011.5.21 宣城市向阳镇
19 水东店 2011.7.16 水东镇交通路 15 号与 17 号
20 新田店 2011.8.9 宣城市新田镇粮站沿街 5 号仓库
21 鳄城花园店 2011.9.19 宣城市宣港路东侧鳄城花园二期 15 幢 1-1 室
22 郎溪店 2011.11.1 郎溪县学后北路瀚海置业
23 五星店 2011.12.28 宣城市宣州区五星乡五星街道农村信用合作社对面
24 盛宇湖畔店 2012.1.10 宣城市宣州区盛宇湖畔 41 幢 12 号
25 宁国总店（宁国购物广场） 2012.09.25 宁国市津河中路市医院对面
26 宁国津河店 2013.1.18 宁国市东津路 1 号三鼎园竹园 1-2 号楼一层、1 号楼二层商业门面房
27 徽州店 2014.1.20 丰乐怡庭商业街
28 十字铺 2014.11.1 十字铺通站路（中心幼儿园对面）
29 歙县店 2014.5.25 安徽黄山歙县徽州路 84 号（歙县徽府置业广场）
30 江南书苑 2014.8.24 宣城市解公路 200 号
31 希达店 2014.12.14 希达小区
32 国会 2015.9.3 宣城市状元路台客隆酒店
33 石板桥 2016.1.16 宣城市石板桥西城锦湖小区门面房
34 润城 2016.4.30 宁国市开发区润城小区（宁阳西路与万福路交叉口）
⒉子公司基本情况如下：
截至本次评估基准日，台客隆下设全资子公司 1 家，参股公司 1 家。台客隆
的全资子公司为黄山舟泰投资有限公司(以下简称:黄山舟泰)，参股公司为郎溪县
百大台客隆百货有限公司。
⑴全资子公司基本情况
名 称：黄山舟泰投资有限公司。
类 型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。
住 所：黄山市黄山区甘棠社区六角楼新村。
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法定代表人：翁友定。
注册资本：壹仟万圆整。
成立日期：2010 年 11 月 10 日。
营业期限：/长期。
经营范围：旅游项目投资开发、房地产开发、房产销售。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至评估基准日，黄山舟泰总资产账面价值为 4,777.41 万元，负责账面价值
为 3,856.55 万元，净资产账面价值为 920.86 万元。
⑵参股公司简介
名称：郎溪县百大台客隆百货有限公司
类型：其他有限责任公司
住所：郎溪县建平镇涛峰路 258 号
法定代表人：唐景贵
注册资本：壹仟万圆整
成立日期：2015 年 06 月 30 日
营业期限：2015 年 06 月 30 日至 2025 年 06 月 29 日
经营范围：服装、家电、鞋帽、化妆品、玉器饰品、针纺织品、床上用品、
厨具、工艺礼品、玩具、箱包、皮具、办公用品、钟表、眼镜、健身器材及设备、
文体用品、印刷器材零售。
台客隆持有其 45%的股权，应缴注册资本人民币 450 万元，截至评估基准日，
实际缴纳注册资本人民币 120 万元。
至 2016 年 9 月 30 日长期投资账面情况如下：
台客隆长期投资账面情况一览表
被投资单位名称 原始投资额 至 2016 年 9 月份账面 比例%
数
黄山舟泰投资有限公司 10,000,000.0 10,000,000.00 100
0
郎溪县百大台客隆百货有限公司 1,200,000.00 358,341.85 45
合计 10,358,341.85
㈣企业经营及主要市场概况。
台客隆主营服装、鞋帽、针纺织品、日用百货、日用洗涤用品、日用玻璃及
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其制品、塑料制品、玩具、工艺美术品、照相器材、钟表眼镜、金银制品、玉器
饰品、计算机及配件、五金；家电、健身器材、粮油及制品、保健食品、预包装
食品、散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）销售；书报刊、音像制品零售；
保健品、计生用品、烟、酒、饮料零售；食盐、熟食、其它食品、水产品、蔬菜
水果、肉禽及制品销售；食品加工、销售；休闲小吃；柜台租赁；家电回收；乙
类非处方药零售（分公司经营）；日用化妆品销售；展览展示服务；场地和柜台租
赁；仓储服务（不含危险化学品和违禁品）；物业服务；停车场管理服务；家用电
器维修；自营和代理各类商品和技术进出口业务。
台客隆目前尚在经营的有 33 家直营门店，定远店对外出租，现有员工 1426
人。拥有现代化办公大楼 4000 平方米，培训中心 2000 平方米，标准化商超配送
中心 11000 平方米，生鲜冷链加工配送中心 21000 平方米。
㈤资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2016 年 9 月 30 日，台客隆资产总额为 31,761.58 万元，负债总
额 40,892.09 万元，净资产额为-9,130.51 万元。公司近 2 年 1 期的资产、财务状况
如下表：
单位：人民币万元
项目 2016 年 9 月 30 日 2015 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 31,761.58 43,813.91 62,658.18
负债 40,892.09 52,710.06 43,891.30
净资产 -9,130.51 -8,896.15 18,766.88
2016 年 1-9 月 2015 年度 2014 年度
营业收入 41,156.56 62,050.16 69,236.87
利润总额 -234.36 -2,220.23 -169.45
净利润 -234.36 -2,232.33 -210.42
审计机构 大华会计师事务所 大华会计师事务所 未审数
2014年度数据为企业原报未审数。
2015年度及2016年1-9月数据来源于大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的
大华审字[2016]007992号《审计报告》。该报告载明的审计意见为：“我们认为，台
客隆财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了台客隆2016
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年9月30日及2015年12月31日的合并及母公司财务状况以及2016年1-9月及2015年度
的合并及母公司经营成果和现金流量。”。
㈥公司执行的主要会计政策
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
财务状况、经营成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
1.会计期间
自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日至为一个会计年度。
2.记账本位币
采用人民币为记账本位币。
3.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下
一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包
括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值
总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调
整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或
有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，
调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一
项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股
权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得
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股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计
量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而
确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其
他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
（3）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价
值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前
持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价
值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股
权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采
用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资
成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差
额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
（4）为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权
益性交易的从权益中扣减。
4.合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所
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控制的单独主体）均纳入合并财务报表。
（2）合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务
报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业
会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务
状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司
一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表
时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合
并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站
在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不
同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合
并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购
该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进
行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基
础对其财务报表进行调整
1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负
债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量
表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始
控制时点起一直存在。
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因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各
方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之
前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚
日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比
较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资
产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前
持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及
权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所
有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他
综合收益除外。
2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金
流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余
股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润
分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方
重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
②分步处置子公司
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通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权
投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将
各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财
务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失
控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行
会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
③购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产
负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收
益。
④不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股
本溢价不足冲减的，调整留存收益。
6.现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额的现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
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7.外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人
民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照
借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由
此产生的汇兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币
性项目的，形成的汇兑差额计入其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权
益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的
收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报
表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相
关的外币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外
经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
8.金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融工具的分类
管理层根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形
式，结合取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将金融资产和金融负债分为不同
类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（或金融负债）；持有至到
期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融
资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或
金融负债。
交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产或金融负债：
①取得该金融资产或金融负债的目的是为了在短期内出售、回购或赎回；
②属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司
近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
③属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合
同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融资产或金融负债才可在初始计量时指定为以公允价
值计量且其变动计入损益的金融资产或金融负债：
①该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导
致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；
②风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组
合、或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理
人员报告；
③包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现
金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；
④包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌
入衍生工具的混合工具。
本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，在取得
时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利
息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现
金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与
初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
2）应收款项
本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
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包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购
货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始
确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
3）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图
和能力持有至到期的非衍生性金融资产。
本公司对持有至到期投资，在取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的
债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利
率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或
适用的更短期间内保持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计
入投资收益。
如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部
持有至到期投资在出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的
持有至到期投资重分类为可供出售金融资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允
价值之间的差额计入其他综合收益，在该可供出售金融资产发生减值或终至确认时转
出，计入当期损益。但是，遇到下列情况可以除外：
①出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且
市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响。
②根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
③出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立
事件所引起。
4）可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及
除其他金融资产类别以外的金融资产。
本公司对可供出售金融资产，在取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现
金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金
额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产的公允价
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值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直
接计入其他综合收益。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价
值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累
计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
本公司对在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以
及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计
量。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方，则终至确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，则不终至确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终至确认条件时，采用实质重于形式
的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转
移满足终至确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终至确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终至确认部分和未终至确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：
①终至确认部分的账面价值；
②终至确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终至确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终至确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认
为一项金融负债。
（4）金融负债终至确认条件
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金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终至确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终至确认现存金融负债，并同时
确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终至确认现存金融负
债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终至确认时，终至确认的金融负债账面价值与支付对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终至确认部分的相
对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终至确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当
期损益。
（5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金
融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；初始取得或衍生的金融资产或承担的金
融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础；不存在活跃市场的金融资产或
金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用
并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或
负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观
察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察
输入值。
（6）金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融
资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
③债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让
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步；
④债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
⑤因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的
数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确
已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或
地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
⑦权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，
使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终至确认，本公司将原直接
计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失从其他综合收益转出，计入当期
损益。该转出的累计损失，等于可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和
已摊余金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且
客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回计入当期
损益；对于可供出售权益工具投资发生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权
益转回；但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与
该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减值损失，不得
转回。
2）持有至到期投资的减值准备
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计
未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，
原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计
提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
（7）金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足
下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
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1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
9.应收款项
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：金额在 200 万元以
上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来
现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生
减值的应收款项，除个别认定为无须计提坏账外，将其归入相应组合计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
1）信用风险特征组合的确定依据
本公司将应收款项按款项性质分为合并范围内的关联方、备用金、其他。对合并
范围内的关联方、备用金坏账准备计提比例为 0%，其他采用账龄分析法计提坏账准
备。
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的单项金额重大的应收
款项一起按信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征
的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
2）根据信用风险特征组合确定的计提方法
①采用账龄分析法计提坏账准备的
账龄 计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 2
1-2 年 5
2-3 年 10
3-4 年 20
4-5 年 50
5 年以上 100
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有
条款收回款项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值
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的差额进行计提。
10.存货
（1）存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的
在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括原材料、周转
材料、包装物、低值易耗品、库存商品、受托代销商品、开发成本、拟开发土地、开
发产品等。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决
定将之发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项目整
体开发时，拟开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转
入开发成本，未开发土地仍保留在拟开发土地。
（2）存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存
货发出时按先进先出法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌
价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生
产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定
其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成
品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金
额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值
以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存
货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相
同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价
准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提
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的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
对于开发产品，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项
存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提
的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
①低值易耗品采用五五转销法；
②包装物采用一次转销法。
11.划分为持有待售的资产
（1）划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）确认为持有待售组
成部分：
1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立
即出售；
2）企业已经就处置该组成部分作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取
得股东大会或相应权力机构的批准；
3）企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
4）该项转让将在一年内完成。
（2）划分为持有待售核算方法
本公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该固定资
产的预计净残值反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不超过符合持有待售条件
时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资
产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计提折旧或摊销，按照账面价值与
公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
符合持有待售条件的权益性投资、无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处
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理，但不包括递延所得税资产、《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》规
范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同
权利。
13.长期股权投资
（1）投资成本的确定
1)企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注四／（五）同一控制
下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初
始投资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易
的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础
确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上
述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长
期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
（2）后续计量及损益确认
1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始
投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或
利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收
益。
2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分
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通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有
的联营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和
其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的
账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减
少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以
外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与
联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本
公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲
减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长
期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承
担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述
相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
（3）长期股权投资核算方法的转换
1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确
认和计量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加
重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改
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按权益法核算的初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差
额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的
应享有被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股
权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。
2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确
认和计量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股
权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个
别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成
本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该
项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成
本法核算时转入当期损益。
3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响
的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，
其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终至采用权益法核算时
采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别
财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
5）成本法转公允价值计量
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本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别
财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（4）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多
种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交
易的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差
额计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响
的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处
置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之
日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款
与处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份
额之间的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；
在丧失对子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享
有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当
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期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧
失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交
易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报
表和合并财务报表进行相关会计处理：
3）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的
长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入
丧失控制权当期的损益。
4）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
（5）共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具
有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本
公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产
享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本
公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认
与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种
情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。1）在被投
资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；2）参与被投资单位财务和经营政策制
定过程；3）与被投资单位之间发生重要交易；4）向被投资单位派出管理人员；5）
向被投资单位提供关键技术资料。
13.投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
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本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购
买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，
由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值
率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率
及年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率
土地使用权 取得权证后剩余年限
房屋建筑物 20~35 4% 4.80%~ 2.74%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转
换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变
之日起，本公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确
认相应的减值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终至确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
14.固定资产
（1）确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。其中，外购的固定资产的成本包括买价、
进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属
于该资产的其他支出。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状
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关于进行资产评估有关事项的说明
态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值
作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入账。购买固定资产的价
款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款
的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的
以外，在信用期间内计入当期损益。
（3）固定资产后续计量及处置
1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了
减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年
限确定折旧额。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并
确认相同金额的累计折旧，该固定资产在以后期间不再计提折旧；已提足折旧仍继续
使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残
值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与
原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20~35 4 4.80~ 2.74
机器设备 7~15 4 13.70~ 6.40
运输工具 8~12 4 12.00~ 8.00
电子设备及其他 5~8 4 19.20~12.00
固定资产装修费 5~15 20.00~6.67
2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不
符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终至确认该
固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的金额计入当期损益。
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（4）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资
产：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择
权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选
择权。
3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资
产公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的
现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁
项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确
认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够
合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命
两者中较短的期间内计提折旧。
15.在建工程
（1）在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定
可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关
税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。本公司的在建工程以项目分
类核算。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固
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定资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算
的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估
计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理
竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
16.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
在符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而
以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
2）借款费用已经发生；
3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停至资本化时点的期间，借款费用
暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款
费用停至资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该
部分资产借款费用停至资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对
外销售的，在该资产整体完工时停至借款费用资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续
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超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始
后借款费用继续资本化。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进
行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出每月月末平均加权平均数乘以
所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根
据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者
溢价金额，调整每期利息金额。
17.无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括
土地使用权等。
（1）无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到
预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质
上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定
其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差
额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定
其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的
非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的
成本，不确认损益。
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以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定
其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其
入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成
本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的
利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命
不确定的无形资产。
1）使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。
使用寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依 据
土地使用权 按取得权证后剩余年限
应用软件使用权 5-10 年
商标使用权 10 年
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先
估计数存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
2）使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产。对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿
命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
（3）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、
研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划
或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
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（4）开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存
在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有
能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损
益的开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债
表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
18.长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资
产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期
资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以
使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹
象，每年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应
中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值
测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的
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资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，
确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这
些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其
可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。
19.长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1
年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直接法分期摊销。
20.职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
（1）短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需
要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的
会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关
资产成本和费用。
（2）离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动
关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划
分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社
会基本养老保险、失业保险等；本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述
款项后，不再有其他的支付义务。
（3）辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓
励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划
或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认
因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
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本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家
规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴
纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄至，
向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，
在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停至提供服务日至正常退休日期间拟支付
的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福
利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
（4）其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工
福利。
21.预计负债
（1）预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币
时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现
后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同
的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内
各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最
可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相
关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本
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确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
22.收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有
权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠
地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入实现。
合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同
或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
公司按以下具体方式执行：
公司商品销售收入于货物已经发出、收到货款或确定相关经济利益能够流入、商
品所有权主要风险和报酬转移时确认销售收入。
公司向供货商收取的促销服务费等相关收入，在完成劳务服务，并预计款项可以
收到的情况下确认收入。
本公司实施积分计划，即顾客消费时产生的积分，可以在达到一定额度后返还礼
券或礼品。
公司在销售产品或提供劳务的同时授予客户奖励积分的，需将销售取得的货款或
应收货款在商品销售或劳务提供产生的收入与奖励积分之间进行分配，与奖励积分相
关的部分应首先作为递延收益，待客户兑换奖励积分或失效时，结转计入当期损益。
房地产开发产品在满足以下条件时确认收入：
1）买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；
2）房地产开发产品已竣工并验收合格；
3）公司收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利（如银行同意发放按
揭款的书面承诺函）；
4）办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
（2）确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下
列情况确定让渡资产使用权收入金额：
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1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）提供劳务收入的确认依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提
供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
1）收入的金额能够可靠地计量；
2）相关的经济利益很可能流入企业；
3）交易的完工进度能够可靠地确定；
4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同
或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以
前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照
提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，
结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确
认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，销售商品部分
和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的，将销售商品的部分作为销售商品处理，
将提供劳务的部分作为提供劳务处理。销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或
虽能区分但不能够单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处
理。
23.政府补助
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政
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府作为企业所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分
为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资
产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补
助。
（2）政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到
财政扶持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确
认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1
元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（3）会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分
期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递
延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
24.递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的
差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
（1）确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资
产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税
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资产不予确认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不
影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应
的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（2）确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但
不包括：
1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，
也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
25.租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租
人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
（1）经营租赁会计处理
1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费
用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租
金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期
费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的
基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收
入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
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（2）融资租赁会计处理
1)融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账
价值，其差额作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费
用。
2)融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其
现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公
司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减
少租赁期内确认的收益金额。
三、关于评估目的的说明
因百大合家福拟收购台客隆股权，对委托评估的台客隆的股东全部权益在评估
基准日所表现的市场价值作出公允反映，为收购股权行为提供价值参考。
四、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是台客隆的股东全部权益。评估范围为台客隆在基准日的全部资产及相
关负债，账面资产总额 31,761.58 万元、负债 40,892.09 万元、净资产-9,130.51 万
元。具体包括流动资产 8,903.30 万元，非流动资产 22,858.28 万元；流动负债
37,530.83 万元；非流动负债 3,361.26 万元。
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的资产负债
表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固
定资产、无形资产、长期待摊费用及其他非流动资产。
1.主要资产权属状况
截至本项目评估基准日，列入本次评估范围内的台客隆房屋建筑物共计 35 项，
分布于宣城经济开发区、定远、绩溪、郎溪、宁国、青阳、歙县等地。其中：房屋共
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计 23 项，建筑面积共计 94,389.44 平方米（尚未办理房屋产权证的房屋 8 项，建筑
面积共计 8,733.95 ㎡），主要为购买的各地门店商业用房和自建的物流仓库（冷库）、
冷鲜中心、门卫室、附房及配电室等。构筑物共计 12 项，主要为道路、垃圾池和挡
土墙等附属工程。
尚未办理房屋产权证具体明细如下：
结构 建成 建筑 计量
序号 建筑物名称 原值（元） 净值（元）
形式 年月 面积 单位
1 物流仓库（冷库） 钢结构 2008/07/01 334.73 ㎡ 904,694.36 697,217.79
2 配电房 砖混 2007/06/01 33.87 ㎡
3 小仓库 钢结构 2011/11/1 265.14 ㎡
4 仓库 钢结构 2007/06/01 964.00 ㎡
5 门卫室 砖混 2007/06/01 58.64 ㎡
6 歙县台客隆 混合 2010/6/1 6949.82 ㎡ 24,727,582.63 22,947,196.68
7 附房及配电室 砖混 2013/12/1 85.00 ㎡
8 门卫室 钢混 2013/12/1 42.75 ㎡
合计 8733.95 25632276.99 230168414.45
备注：部分未办理产权证的房屋账面值含在已办理房屋产权证房屋账面值中。（具体参照评估明细表）
歙县台客隆、宁国台客隆购置的商业房尚未办理其房屋所占土地使用权，台客隆
承诺其使用权归其所有，无产权争议。
房地权证号：宁字第 00034201 号的港口台客隆 46.56 平方米的房屋已倒塌，房
屋所占用土地尚可正常使用；台客隆向俞清友购买的房产已倒塌，房屋产权证和土地
使用权证尚未办理过户，因原产权持有者不能提供原始证件，台客隆无法提供准确的
房屋所占用土地面积。
列入本次评估范围内的台客隆的土地使用权共计 2 宗，均已取得国有土地使用权
证。
2.主要资产物理状况
台客隆的实物资产主要包括存货、房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子
设备等。
（1）列入本次评估范围的存货为台客隆的库存商品及其子公司的开发成本，库
存商品主要为超市类商品，开发成本为尚在办理竣工决算手续的黄山区芙蓉市场商住
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楼项目—农贸市场，位于黄山区天都南路东侧。
超市类商品分别存放在公司的仓库和柜台，仓库对各类商品实物管理严格、堆放
整齐、收发有序，均能满足正常销售。
子公司的开发成本：黄山区芙蓉市场商住楼项目位于黄山区天都南路东侧。该项
目为黄山舟泰和黄山市黄山区人民政府及黄山区国有资产运营有限公司共同合作建
设，建成后由黄山区国有资产运营有限公司按成本分摊回购除农贸市场外的住宅以及
商铺等。该项目用地总面积为 9407.70 平方米，土地证号为黄国用（2014）第 306
号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营有限公司；项目房屋总建筑面积为
24199.36 平方米，尚未办理房屋产权证，已出具房屋建筑面积测量报告（竣工），
测量编号 Z15110005。
该项目目前建设已完成，预计 2016 年 11 月底完成竣工验收。根据黄山舟泰与黄
山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，黄山舟泰实际拥有房屋面积为
8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，商业房 197.33 平方米，地下室
2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项目实际容积率 2.57%测算为
3178.83 平方米。
(2)列入本次评估范围内的台客隆房屋建筑物类共计 35 项，分布于宣城经济开
发区、定远、绩溪、郎溪、宁国、青阳、歙县等地，建成于 1990 年至 2013 年之间，
账面价值共计 172,087,018.40 元。其中：房屋共计 23 项，建筑面积共计 94,389.44
平方米（尚未办理房屋产权证的房屋 8 项，建筑面积共计 8733.95 ㎡），主要为购买
的各地门店商业房和自建的物流仓库（冷库）、冷鲜中心、门卫室、附房及配电室等。
构筑物共计 12 项，主要为道路、垃圾池和挡土墙等附属工程。
歙县台客隆、宁国台客隆购置的商业房尚未办理其房屋所占土地使用权，台客
隆承诺其使用权归自己所有，无产权争议。
房地权证号：宁字第 00034201 号的港口台客隆 46.56 平方米的房屋已倒塌，房
屋所占用土地尚可正常使用；台客隆向俞清友购买的房产已经倒塌，房屋产权证和土
地使用权证尚未办理过户，因原产权持有者不能提供原始证件，台客隆无法提供准确
的房屋所占用土地面积，房屋所占用土地尚可正常使用。其余均正常使用。
列入本次评估范围内的台客隆的土地使用权共计 2 宗，均已取得国有土地使用
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权证。
(3)列入本次评估范围内的设备共计 3466 项(包括子公司)，共计 18185.10（台/
套、米），账面价值合计 23,864,234.96 元,其中：机器设备 870 项，合计 2577.4（台
/套、米）,账面净值 22,092,717.74 元；车辆 2 辆，账面价值 510,338.23 元；电子
设备 2924 项，13583.70（台/套、米），账面价值 1,261,178.99 元。
机器设备主要为超市中央空调、风管机、电梯、冷库，柜子及生鲜配送中心保鲜
保温库等；车辆主要为大众途悦及别克商务车；电子设备超市用货架及其他办公设备
等。
此次纳入评估范围评估的设备中，有 2278 项，合计 11687.24（台/套、米）设
备为盘盈设备，该部分设备分布于台客隆公司总部及下属各个门店。
此次纳入评估范围内的定远店自动扶梯共计 4 台，因门店闭店，该扶梯已拆除放
置在总部物资仓库，处于闲置状态。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1.土地使用权
企业申报的纳入评估范围的无形资产主要为土地使用权，具体类型及特点如下：
纳入本次土地使用权评估范围的为台客隆位于宣城市的 2 宗土地使用权，明细如下：
土地权证编号 证载权利人 宗地名称 土地位置 取得日期 面积(平方米) 账面价值
安徽省台客隆连 宣城市经
宣国用（2006）第 本部开发
锁超市有限责任 济技术开 2006.4 32369.10 5,244,300.34
3472 号 区土地
公司 发区莲西
宣城
经济技术
安徽省台客隆连 生鲜
宣国用（2012）第 开发区宝
锁超市有限责任 配送中心 2012.9 32669.00 2,357,527.91
3848 号 城路以南、
公司 土地
乐方瓜子
以东
合计 65,038.10 7,601,828.25
2.其他无形资产
本次企业申报的无形资产主要为财务软件、办公软件等。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
本次企业未申报评估的表外资产。
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五、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为 2016 年 9 月 30 日。
为了和审计基准日保持一致，由委托方确定。
本次资产评估行为，我们将按资产评估的有关规定履行资产评估的相关程序。
六、资产及负债清查情况的说明
台客隆在 2016 年 9 月 25 日采用实物盘点法，对各项实物资产进行了清盘,填
报了各类资产的清查明细表,并和企业会计资料和实物资产进行了表、账、证、物
的核对清查。根据清查结果,取得了准确全面的清查,调整数据为后续评估工作提
供了坚实的基础。
七、可能影响评估工作的重大事项说明。
（一）抵押担保事项
截至本项目评估基准日，我公司房屋抵押、担保事项情况如下：
序
房地产他项权利人 借款时间 到期时间 抵押金额 抵押物 房产证号、土地证号 他项权证证号
号
宣城皖南农村 房地权郎溪字第
郎房地产他证建
1 商业银行股份有限 2016.3.23 2017.3.23 25,000,000.00 房产（郎溪）二、三层 00002629 号、房地权郎溪字
平字第 16023060 号
公司 第 00002628 号
安徽青阳农商 皖（2016）青阳县
2 业银行股份有限公 2016.8.3 2018.8.3 23,000,000.00 不动产证明第 0000939
房地权青房 2008 字第
司蓉城支行 号
青阳台客隆一、二层 00000539 号、青国用（2008）
安徽青阳农商 皖（2016）青阳县
第 0382 号
3 业银行股份有限公 2016.9.1 2016.11.1 3,000,000.00 不动产证明第 0001603
司蓉城支行 号
宣房地权 证 宣开字第
台客隆总部房产、
宣城皖南农村商业 00069857 号、房地权宣城字
土地：物流仓库（二 房地产他证宣开
4 银行股份有限公司 2014.9.16 2017.9.16 20,000,000.00 第 00041524 号、房地权宣城
期）、总部办公大楼、 他字第 00095234 号
营业部 字第 00041525 号、宣国用
物流仓库及所占土地
（2016）第 3472 号土地
中国邮政储蓄 皖（2016）宁国市
宁国台客隆：宁国 房地权证宁字第
5 银行股份有限公司 2016.7.26 2023.7.25 9,000,000.00 不动产证明第 0000246
购物广场房产 00045492 号
宣城市分行 号
安徽定远农村 房地权证定字第 皖（2015）定远县
6 商业银行股份有限 2015.11.19 2017.11.19 10,000,000.00 定远台客隆 D201 2013007971 号 不动产证明第 0003009
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关于进行资产评估有关事项的说明
公司 号
安徽定远农村 皖（2015）定远县
7 商业银行股份有限 2015.11.19 2017.11.19 10,000,000.00 定远台客隆 D301 不动产证明第 0003010
公司 号
安徽郎溪农商 郎溪台客隆一楼 房地权郎溪字第 00002630 郎房地产他证建
8 2015.6.4 2018.6.4 15,000,000.00
银行营业部 （房产（郎溪） 号 平字第 15020200 号
安徽绩溪农村
绩他项（2016）第
9 商业银行股份有限 2016.07.19 2019.07.15 4,000,000.00 绩溪台客隆 绩国用（2008）第 195 号
064 号
公司
安徽绩溪农村
房地产他证绩房
10 商业银行股份有限 2016.07.19 2019.07.15 14,000,000.00 绩溪台客隆 房地权绩房字第 010331 号
字第 007857 号
公司
宣城市中小企 皖（2016）宁国市
房 地 权 证 宁 字第 00030034
11 业融资担保有限公 2016.9.12 2017.9.12 1,500,000.00 港口店房屋 不动产证明第 0002201
号
司 号
宣城市中小企
房地产他证歙房
12 业融资担保有限公 2016.7.27 2017.7.26 3,000,000.00 歙县台客隆 歙房字第 2014058880101 号
字第 20161789 号
司
宣城市中小企 生鲜配送中心 2# 宣开字第 00206118 号、
房地产他证宣开
13 业融资担保有限公 2015.12.29 2016.12.29 25,000,000.00 厂房、生鲜配送中心 1# 宣开字第 00200673 号、宣国
他字第 00109789 号
司 厂房及所占土地 用（2012）第 3848 号
（二）产权瑕疵事项
截至本项目评估基准日，我公司房屋建筑物尚未办理房屋产权证的共计 8 项，建
筑面积共计 8733.95 ㎡。我公司承诺其使用权归我公司所有，无产权争议。
尚未办理房屋产权证具体明细如下：
结构形 建筑 计量
序号 建筑物名称 建成年月 原值（元） 净值（元）
式 面积 单位
1 物流仓库（冷库） 钢结构 2008/07/01 334.73 ㎡ 904,694.36 697,217.79
2 配电房 砖混 2007/06/01 33.87 ㎡
3 小仓库 钢结构 2011/11/1 265.14 ㎡
4 仓库 钢结构 2007/06/01 964.00 ㎡
5 门卫室 砖混 2007/06/01 58.64 ㎡
6 歙县台客隆 混合 2010/6/1 6949.82 ㎡ 24,727,582.63 22,947,196.68
7 附房及配电室 砖混 2013/12/1 85.00 ㎡
8 门卫室 钢混 2013/12/1 42.75 ㎡
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合计 8733.95 25,632,276.99 23,644,414.47
截至本项目评估基准日，我公司购置的歙县台客隆、宁国台客隆商业用房尚未办
理其房屋所占土地使用权，我公司承诺其使用权归我公司所有，无产权争议。
房地权证号：宁字第 00034201 号的港口台客隆 46.56 平方米的房屋已倒塌，房
屋所占用土地尚可正常使用，产权归我公司所有，无产权争议；台客隆向俞清友购买
的房产已经倒塌，房屋产权证和土地使用权证尚未办理过户，因原产权持有者不能提
供原始证件，我公司无法提供准确的房屋所占用土地面积，我公司承诺其土地使用权
归我公司所有，无产权争议。
截至本项目评估基准日，黄山区芙蓉市场商住楼项目用地总面积为 9407.70 平方
米，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营
有限公司。根据黄山舟泰与黄山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，
黄山舟泰应分割取得的房屋面积为 8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，
商业房 197.33 平方米，地下室 2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项
目实际容积率 2.57%测算为 3178.83 平方米。黄山舟泰承诺“8176.89 平方米房屋建
筑物和 3178.83 平方米土地使用权归台客隆所有，无权属争议，未设定抵押、担保等
他项权。黄山区国有资产运营有限公司需将土地使用权按合同约定分割给黄山舟泰。”
（三）诉讼事项
截至本项目评估基准日，我公司未决诉讼事项如下：
1.我公司起诉孙厚军解除房屋租赁合同案。2013 年 7 月份，本公司与孙厚军签
订《安徽台客隆精品百货专柜租赁合同》,约定本公司将位于宁国市宁阳西路原台客
隆超市房屋二楼整体出租给孙厚军使用，租赁期间自 2013 年 7 月 18 日至 2019 年 7
月 17 日，年租金 45 万元，租金每两年上升 6%,按年支付，于每年的第一个月前支付
当年的租金；并约定"如拖欠租金，本公司则按所欠租金和其他费用总额的 1.5%,每
天收取逾期违约金，如果到期后一周孙厚军仍拖欠租金，本公司有权停止向孙厚军供
电，如果到期后二周孙厚军仍拖欠租金未付，本公司有权关闭孙厚军所在本公司区域
的经营场所，不准孙厚军进入，同时本公司有权单方面解除本合同，并要求孙厚军按
照本合同的规定承担违约责任"。合同签订后，本公司将租赁物交付给孙厚军使用。
按照合同约定，孙厚军最迟应当于 2016 年 8 月 18 日前将全年租金 477000 元(2016
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年 7 月 18 日至 2017 年 7 月 17 日)交付给台客隆。2016 年 7 月份以后，本公司多次
与孙厚军联系，提醒、要求孙厚军及时交付租金，2016 年 8 月 8 日，孙厚军仅交付 1
万元，之后未再支付租金，截至 2016 年 8 月 31 日，已经逾期超过 2 周，达到合同约
定的解除条件。2016 年 9 月 2 日，本公司向孙厚军发送解除租赁合同通知书，通知
孙厚军双方之间的租赁合同于 2016 年 9 月 2 日起解除。2016 年 9 月 7 日，本公司向
宁国市人民法院起诉，诉请为：⑴请依法确认原被、告之间签订的《安徽台客隆精品
百货专柜租赁合同》于 2016 年 9 月 2 日起解除；⑵请依法判令被告立即腾空租赁物
并将租赁物交付给原告；⑶请依法判令被告向原告支付截至 2016 年 8 月 31 日的租金
50115.10 元及违约金(按 751.73 元/天计算至实际给付之日止),并按照 1306.85 元/
日的标准向原告支付自 2016 年 9 月 2 日起至租赁物交还给原告之日止期间的占用费；
⑷请依法判令被告向原告支付电费 26590 元；⑸本案所有诉讼费由被告承担。该案已
于 2016 年 10 月 18 日开庭，截至评估报告出具前，该案尚未判决。
2.2009 年 4 月 29 日本公司与宣城市地产机械工程有限责任公司间签订了《房屋、
土地租赁协议》,承租其在市区大坝塘地段房屋从事商业经营(服务、加工、仓储物流、
办公、培训等),租期自 2009 年 9 月 1 日至 2031 年 2 月 28 日，可按自身经营需要，
对上述租赁物范围内进行拆除、重建、改建。在建设过程中，本公司及宣城市地产机
械工程有限责任公司先后向有关行政主管部门报送了相关手续，但由于规划机关等的
原因，至今没有颁发规划许可证。2016 年 5 月，市政府批准开展大坝塘国有土地上
房屋征收用于公益性停车场项目建设，决定对大坝塘停车场项目国有土地上房屋征收
并拟定补偿方案。为此，本公司及宣城市地产机械工程有限责任公司先后向有关主管
部门提出征收异议应要求按合法建筑给予安置、补偿。2016 年 8 月 9 日，宣城市宣
州区城市管理行政执法局作出《限期拆除决定书》,责令于 2016 年 8 月 26 日前拆除
违法建设。2016 年 9 月 12 日，本公司向宣城市城市管理行政执法局申请复议，2016
年 11 月 15 日，宣城市城市管理行政执法局向本公司出具了《行政复议延期审理通知
书》，行政复议决定延期三十日作出。
3.2016 年 9 月 20 日，阚宏发向宣州区人民法院提起诉讼，称其在安徽省台客隆
连锁超市有限责任公司宣城购物广场购买的 24 瓶金龙鱼食用调和油在产品质量和商
品标签上存在违反食品安全法的问题，诉请台客隆退还购物款 3024 元，支付所购商
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品十倍价款赔偿金 30240 元，并承担案件诉讼费用。我公司根据该商品生产商的意见
向法院申请案件管辖权异议，宣州区法院裁定驳回，现台客隆已向宣城市中级法院提
起管辖权异议上诉状，此案法院尚未开庭审理。
4.黄山协诚置业有限公司诉安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（承租人）租赁
合同纠纷一案，安徽省黄山市徽州区人民法院于 2015 年 10 月 22 日一审判决：冻结
被告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的银行存款 300 万元或者查封、扣押其同等
价值的财产；对原告黄山协诚置业有限公司提供的担保财产予以查封。台客隆公司不
服一审判决向安徽省黄山市中级人民法院提起上诉，黄山市中级人民法院于 2016 年
7 月 29 日二审判决台客隆公司上诉主张无事实和法律依据，法院不予支持，二审判
决：被告台客隆公司于判决生效之日起三日内支付原告黄山协诚置业有限公司租金
1,879,452.00 元；驳回原告黄山协诚置业有限公司的其他诉讼请求。公司已计提预
计负债 1,942,852.00 元。2016 年 10 月 14 日黄山市徽州区人民法院对台客隆公司执
行划款 1,925,897.00 元。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司不服二审判决，截止
报告日本公司正在向安徽省高级人民法院提起再审，目前案件正在再审中。
5.2007 年 10 月 23 日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司与郎溪县希来顿大
酒店有限公司签订房屋租赁合同，郎溪希来顿酒店将位于郎溪县建平镇希来顿大酒店
内房屋若干出租给我公司使用，我公司支付定金 50 万元。后郎溪希来顿酒店未履行
租赁合同。2010 年我公司向宣城市中级人民法院提起诉讼，经调解，双方自愿解除
租赁合同，郎溪希来顿酒店双倍返还我公司定金 100 万元。后希来顿酒店又未履行调
解协议，我公司向宣城市中级人民法院申请强制执行，后因希来顿酒店资产未能处置
成功，目前该案中止执行，今后如发现郎溪希来顿酒店有可执行的财产，可以恢复执
行。
6.2014 年 1 月 9 日，我公司与宣城市拜伦斯信息技术服务有限公司签订《拜伦
斯与台客隆易佩合作协议》、《与台客隆易佩合作资金保障协议》。 2014 年 11 月 12
日，宣城市拜伦斯信息技术服务有限公司名称变更为安徽拜伦斯投资管理有限公司，
双方仍继续履行合同。2015 年 1 月 14 日起，双方未再继续合作。2015 年 5 月 7 日，
经双方对账后，拜伦斯公司向我公司出具欠条一份，载明：“今安徽拜伦斯投资
管理有限公司欠安徽省台客隆连锁超市有限责任公司 2014.11.14 至 2015.1.13 拜伦
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斯‘易佩’会员结算款人民币 30933.01 元（人民币大写：叁万零玖佰叁拾叁元零壹
分）。”后因拜伦斯公司一直未向我公司支付该笔欠款，我公司向法院提起诉讼。2016
年 1 月 23 日，宣州区人民法院判决：安徽拜伦斯投资管理有限公司于本判决生效之
日起十日内给付安徽省台客隆连锁超市有限责任公司结算资金 30933.01 元及违约金
（自 2015 年 1 月 16 日起至实际给付之日止，按每日 15.47 元标准计算）。如果未按
判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五
十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取 333 元，由被告
安徽拜伦斯投资管理有限公司负担。判决后，安徽拜伦斯投资管理有限公司未履行，
我公司已经向宣州区人民法院申请强制执行，目前该案仍在执行阶段。
7.安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（出租人）诉祁门中都实业有限公司租赁
合同纠纷一案，安徽省祁门县人民法院于 2015 年 11 月 18 日执行民事调解，经法院
调解，双方自愿解除于 2014 年 6 月 26 日签订的房屋租赁合同，被告在 2016 年 2 月
18 日前归还定金 200 万及损失 30 万元，报告期内被告未归还款项，据调解书如被告
祁门中都实业有限公司未按时如约履行付款，原告台客隆公司可以向法院申请执行双
倍返还定金共计 400 万元，目前该案正在执行中。
截至本评估报告出具日，我公司未决诉讼事项如下：
1.2016 年 11 月 8 日，嘉兴康明五金塑料制品有限公司因与台客隆应结货款数额
发生争议，向宣州区人民法院提起诉讼，要求台客隆支付其货款及利息损失。该案目
前正在审理阶段，法院定于 2017 年 1 月 23 日开庭。
2.2016 年 11 月 4 日，钟玉红向郎溪县劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司郎溪购物广场支付 2 倍经济补偿金 2800 元及补
缴或补偿 2015 年 12 月至 2016 年 9 月的养老保险金。该员工系因个人原因离职，当
时向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司郎溪购物广场递交了书面离职申请。社会保
险补贴每月发给该员工。截至本报告出具日，该案正在审理阶段。
3.2016 年 9 月 27 日，宣城市杨记商贸有限公司因与我公司应结货款数额发生争
议，向宣州区人民法院提起诉讼，起诉要求我公司给付货款及利息损失（按中国人民
银行同期贷款利率计算）。该案目前正在审理阶段，法院定于 2016 年 12 月 13 日开
庭。
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（四）重大期后事项
除上述事项外，未发现有影响资产评估工作的其他重大事项。
（五）其他事项说明
2014 年 10 月 25 日，本公司与舟山市民生商厦有限责任公司签订股权转让协议，
将本公司持有的全资子公司湖州台客隆超市有限公司、安徽省国会台客隆酒店有限公
司、芜湖市舟泰置业有限公司的 100%股权全部转让给舟山市民生商厦有限责任公司，
截至审计报告日未完成工商变更。经与百大合家福协商决定，上述三个公司不纳入本
次评估范围。
八、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
1、列入本次清查范围的资产，是台客隆的全部资产和相关负债，账面资产总额
31,761.58 万元、负债 40,892.09 万元、净资产-9,130.51 万元。具体包括流动资产
8,903.30 万元，非流动资产 22,858.28 万元；流动负债 37,530.83 万元，非流动负
债 3,361.26 万元。
2、实物资产分布地点及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 24,073.21 万元，占评估范围内总资产的
75.79%。主要为存货中的库存商品、房屋建筑物、机器设备类资产。这些资产具有以
下特点：
（1）实物资产主要分布在台客隆各门店和台客隆办公场所。
（2）存货中原材料主要是超市商品等。仓库对各类原材料实物管理严格、堆放整
齐、收发有序。均处于正常销售状态。
3、清查盘点时间：清查基准日为 2016 年 9 月 30 日，清查盘点时间自 2016 年 9
月 25 日至 2016 年 11 月 6 日。
4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由业务部门、物
资部共同负责库存商品、固定资产的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、真实、
完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点数和抽取样本
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关于进行资产评估有关事项的说明
计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技
术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。
5、清查结论
通过以上资产清查核实程序，设备盘盈有 2278 项，合计 11687.24（台/套、米），
该部分设备分布于台客隆公司总部及下属各个门店。
（二）未来经营和收益状况预测说明
我公司对 2016 年至 2021 年的五年盈利情况预测情况如下：
金额单位：万元
项目名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
一、营业收入 57,443.44 63,264.72 70,660.80 76,219.66 79,991.80 82,389.51
其中：主营业务收入 52,524.57 57,601.38 64,513.55 69,674.63 73,158.36 75,353.11
其他业务收入 4,918.87 5,663.34 6,147.25 6,545.03 6,833.44 7,036.40
减：营业成本 44,781.00 49,769.00 55,741.28 60,200.59 63,210.62 65,106.94
其中：主营业务成本 44,781.00 49,769.00 55,741.28 60,200.59 63,210.62 65,106.94
其他业务成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业税金及附加 178.54 121.22 135.66 146.46 153.76 158.37
营业费用 8,974.34 9,219.90 9,552.99 9,878.78 10,177.12 10,458.73
管理费用 4,169.25 4,057.71 4,043.80 3,959.52 3,935.96 3,941.44
财务费用 750.15 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45
资产减值损失 -203.26 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 -45.48 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、营业利润 -1,252.06 -907.57 182.62 1,029.87 1,509.90 1,719.59
加：营业外收入 105.64 105.01 105.01 105.01 105.01 105.01
减：营业外支出 32.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
三、利润总额 -1,179.05 -802.56 287.62 1,134.87 1,614.91 1,824.59
减：所得税 0.00 0.00 0.00 0.00 386.13 438.81
四、净利润 -1,179.05 -802.56 287.62 1,134.87 1,228.78 1,385.78
黄山舟泰为我公司的全资子公司，但因其在现有工程项目结束后，公司未来是否
继续存续和主营是否变更情况不能确定，故不能对其未来盈利情况进行预测。
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九、资料清单
⒈资产清查评估明细表；
⒉主要财务及生产经营资料；
⒊经济行为文件；
⒋重大合同、协议；
⒌会计报表、审计报告；
⒍产权证有关文件；
⒎企业关于进行资产评估的承诺函；
⒏其他与资产评估相关的资料。
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（此页无正文，为委托方有关事项说明盖章页，仅用于安徽百大合家福连锁超
市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权评估报告使用）
委托方（盖章）：安徽百大合家福连锁超市股份有限公司
法定代表人或授权代表（签字盖章）：姜鸣
2016 年 11 月 9 日
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（此页无正文，为委托方有关事项说明盖章页，仅用于安徽百大合家福连锁超
市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权评估报告使用）
委托方（盖章）：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司
法定代表人或授权代表（签字盖章）：柳效丰
2016 年 11 月 9 日
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资产评估说明资产评估说明
资产评估说明
安徽中联国信资产评估有限责任公司 3-1
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资产评估说明评估对象与评估范围的说明
评估对象与评估范围的说明
一、评估对象与评估范围的内容
⒈本次评估对象为：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称：台客隆）
股东全部权益。
⒉本次评估范围为：上述评估对象涉及的台客隆全部资产及负债，包括流动资产、
可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、其他非流
动资产、流动负债及非流动负债，以台客隆提供填报的《资产负债评估明细表》为准。
根据台客隆提供的经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计后的报表，截止
2016 年 9 月 30 日，台客隆总资产账面价值为 317,615,762.79 元，其中：流动资产
账面价值为 89,032,968.42 元；非流动资产账面价值为 228,582,794.37 元，其中可
供 出 售 金 融 资 产 账 面 价 值 为 1,000,000.00 元 ， 长 期 股 权 投 资 账 面 价 值 为
10,358,341.85 元，固定资产账面价值为 195,950,595.89 元，无形资产账面价值为
7,803,945.79 元，长期待摊费用账面价值为 13,069,222.17 元，其他非流动资产账
面价值为 400,688.67 元；负债账面价值为 408,920,915.84 元，其中流动负债账面价
值为 375,308,296.01 元，非流动负债账面价值为 33,612,619.83 元；净资产账面价
值为-91,305,153.05 元。详见下表：
台客隆资产及负债账面情况汇总表
金额单位：元
类 别 账面价值 类 别 账面价值
流动资产 89,032,968.42 流动负债 375,308,296.01
货币资金 6,720,272.45 短期借款 121,000,000.00
应收账款 1,399,935.83 应付账款 164,175,161.32
预付账款 3,685,834.81 预收账款 74,175,998.48
其他应收款 27,139,842.25 应付职工薪酬 3,064,611.09
存货 44,781,483.93 应交税费 1,241,978.23
其他流动资产 5,305,599.15 应付利息 270,000.00
非流动资产 228,582,794.37 其他应付款 11,380,546.89
可供出售金融资产 1,000,000.00 非流动负债 33,612,619.83
长期股权投资 10,358,341.85 长期借款 26,347,777.96
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资产评估说明评估对象与评估范围的说明
固定资产 195,950,595.89 预计负债 1,942,852.00
无形资产 7,803,945.79 其他非流动负债 5,321,989.87
长期待摊费用 13,069,222.17 负债总额 408,920,915.84
其他非流动资产 400,688.67 净资产 -91,305,153.05
资产总额 317,615,762.79
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的 2016 年 9
月 30 日的台客隆资产负债表，评估是在被评估单位经过审计后的基础上进行的。
列入本次评估范围内的房屋建筑物共计 35 项。其中，房屋共计 23 项，账面原
值 201,870,211.30 元、账面净值 172,087,018.40 元；构筑物共计 12 项，账面值
包含在房屋建筑物中。
列入本次评估范围内的设备共计 3463 项，共计 18179.10（台/套、米），账面
价值合计 23,863,577.49 元,其中：机器设备 869 项，合计 2591.40（台/套、米），
账面净值 22,060,719.73 元；车辆 2 辆，账面价值 510,338.23 元；电子设备 2592
项，15585.70（台/套、米），账面价值 1,292,519.53 元。
纳入评估范围的资产负债与委托评估的资产负债范围一致。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面 24,073.21 万元，占评估范围内总资产的
75.79%。主要为存货、房屋建筑物、机器设备等。这些资产具有以下特点：
1.现金存放于台客隆财务部的保险柜中。
2.存货系库存商品。为购置的蔬果、水产、烟酒饮料、休闲食品、餐桌食品、
日化洗涤、家用百货、休闲百货、文化用品等商品，分别存放于各门店仓库及货架
上。
3.房屋建筑物
列入本次评估范围内的房屋建筑物分布于宣城经济开发区、定远、绩溪、郎溪、
宁国、青阳、歙县等地。房屋建筑物主要包括购买的各地门店商业房和自建的物流
仓库（冷库）、冷鲜中心、门卫室、附房及配电室等。其中：房屋共计 23 项，建
筑面积共计 94,389.44 平方米（尚未办理房屋产权证的房屋 8 项，建筑面积共计
8,733.95 ㎡），主要为购买的各地门店商业房和自建的物流仓库（冷库）、冷鲜中心、
门卫室、附房及配电室等。构筑物共计 12 项，主要为道路、垃圾池和挡土墙等附
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资产评估说明评估对象与评估范围的说明
属工程。尚未办理房屋产权证具体明细如下：
结构 建筑 计量
序号 建筑物名称 建成年月 原值 净值
形式 面积 单位
1 物流仓库（冷库） 钢结构 2008/07/01 334.73 ㎡ 904,694.36 697,217.79
2 配电房 砖混 2007/06/01 33.87 ㎡
3 小仓库 钢结构 2011/11/1 265.14 ㎡
4 仓库 钢结构 2007/06/01 964.00 ㎡
5 门卫室 砖混 2007/06/01 58.64 ㎡
6 歙县台客隆 混合 2010/6/1 6949.82 ㎡ 24,727,582.63 22,947,196.68
7 附房及配电室 砖混 2013/12/1 85.00 ㎡
8 门卫室 钢混 2013/12/1 42.75 ㎡
合计 8733.95 25,632,277.99 23,644,414.47
备注：部分未办理产权证的房屋账面值含在已办理房屋产权证房屋账面值中。
4.机器设备
⑴列入本次评估范围内的设备共计 3463 项，共计 18179.10（台/套、米）,其
中：机器设备 869 项，合计 2591.40（台/套、米）；车辆 2 辆；电子设备 2592 项，
15585.70（台/套、米）。
所有设备位于台客隆总部及下属门店，机器设备主要为超市中央空调、风管机、
电梯、冷库，柜子及生鲜配送中心保鲜保温库等；车辆主要为大众途悦及别克商务
车；电子设备超市用货架及其他办公设备等。
本次企业申报纳入评估范围评估的设备中，有 2278 项，合计 13687.24（台/
套、米）设备为盘盈设备，该部分设备分布于台客隆公司总部及下属各个门店。
此次纳入评估范围内的黄山店自动扶梯共计 4 台，因门店闭店，该扶梯已拆除
放置在总部物资仓库，处于闲置状态。
5.土地使用权位于宣城经济开发区，共计 2 宗，为国有出让工业用地。详见下
表：
用地 土地使用 开发
序号 土地权证编号 取得日期 土地用途 面积(m2)
性质 年限 程度
1 宣国用（2012）第 3848 号 2012.09.28 出让 工业用地 50 年 五通一平 32669.00
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资产评估说明评估对象与评估范围的说明
2 宣国用（2006）第 3472 号 2006.04.21 出让 工业用地 50 年 五通一平 32369.10
列入本次评估范围内的资产均处于使用或受控状态。
纳入评估范围的资产负债与委托评估的资产负债范围一致。
三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所(特殊普通合
伙)出具的《审计报告》(大华审字[2016]007992 号)的审计结果。
除此之外，未引用其他机构报告内容。
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资产评估说明资产核实情况总体说明
资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间及过程
根据本项目具体情况，本公司安排 8 名评估人员，进驻台客隆，广泛搜集、验证
资料，清查核实资产。
1.流动资产评估人员进行账面审核，发放询证函，现场勘查、核实实物资产；
2.固定资产评估人员在企业专业人员的配合下进行实物资产的清核勘察，作现状
分析鉴定，掌握资产现时使用状态、历史情况并作现场勘察记录和工作底稿；
3.无形资产评估人员在企业专业人员的配合下进行资产的清核勘察，作现状分析
鉴定，掌握资产现时使用状态、历史情况并作现场勘察记录和工作底稿；
4 收益法评估人员对企业的历史经营状况进行调查了解分析，对企业提供的盈利
预测进行合理性分析。
二、影响资产核实的事项及处理方法
1.截止本评估说明出具日，部分债权债务询证函回函未全部收到，本机构评估人
员对其履行了如抽查相关凭证等替代程序。
2.台客隆的存货均存放于各门店的仓库及门店货架上，故本次评估只对部分存货
实施实地查看及抽盘程序，通过检查采购合同和记录、销售合同和记录，确认期末存
货的数量、价值以及特点。
3.截止本项目评估基准日，列入本次评估范围内的房屋建筑物尚未办理房屋产权
证的共计 8 项，建筑面积共计 8733.95 ㎡。根据被评估单位提供的产权说明，列入本
次评估范围内的房屋建筑物产权均属台客隆所有，无争议。
尚未办理房屋产权证具体明细如下：
结构 建筑 计量
序号 建筑物名称 建成年月 原值 净值
形式 面积 单位
1 物流仓库（冷库） 钢结构 2008/07/01 334.73 ㎡ 904,694.36 697,217.79
2 配电房 砖混 2007/06/01 33.87 ㎡
3 小仓库 钢结构 2011/11/1 265.14 ㎡
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资产评估说明资产核实情况总体说明
4 仓库 钢结构 2007/06/01 964.00 ㎡
5 门卫室 砖混 2007/06/01 58.64 ㎡
6 歙县台客隆 混合 2010/6/1 6949.82 ㎡ 24,727,582.63 22,947,196.68
7 附房及配电室 砖混 2013/12/1 85.00 ㎡
8 门卫室 钢混 2013/12/1 42.75 ㎡
合计 8733.95 25,632,277.99 23,644,414.47
备注：部分未办理产权证的房屋账面值含在已办理房屋产权证房屋账面值中(具体参照评估明细表）。
4.截止本项目评估基准日，列入本次评估范围内的房屋建筑物歙县台客隆、宁国
台客隆购置的商业房所占土地尚未办理其土地使用权证。根据被评估单位提供的产权
说明，列入本次评估范围内的房屋建筑物其占用的土地使用权均属台客隆所有，无争
议。
5.由于行业特殊性及工作条件限制，本机构评估人员无法对列入本次评估范围内
的所有地下消防水池、装饰工程等隐蔽工程进行全面勘察，主要通过现场勘察典型大
型实物资产状况、核实工程图纸及结算和维护记录等资料、向企业工程管理人员了解
情况等途径进行现状分析、工程量验证核实及评定估算。
6.企业无法提供安徽青阳农村商业银行股份有限公司在 2016 年 9 月 30 日的审计
前和审计后的资产负债表，本次评估仅按核实后的账面值作为评估值。
三、核实结论
评估人员在台客隆有关人员的配合下，对列入本次评估范围内的资产实施了账面
审核、现场清查，委评资产实际状况与企业提供资料基本一致。清查结果如下：
1.流动资产账面价值为 89,032,968.42 元，经清查，账账相符、账实相符。
2.非流动资产账面价值为 228,582,794.37 元，其中：
⑴可够出售金融资产，为台客隆本部对安徽青阳农村商业银行股份有限公司的投
资，账面价值为 1,000,000.00 元，经清查账账相符、账实相符。
⑵长期股权投资账面价值为 10,358,341.85 元，系对黄山舟泰投资公司、郎溪县
百大台客隆百货有限公司的投资款，经清查账账相符、账实相符。
⑶固定资产账面价值为 195,950,595.89 元，其中：
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资产评估说明资产核实情况总体说明
①房屋建筑物
列入本次评估范围内的台客隆房屋建筑物类共计 35 项，分布于宣城经济开发
区、定远、绩溪、郎溪、宁国、青阳、歙县等地，建成于 1990 年至 2013 年之间，
账面价值共计 172,087,018.40 元。其中：房屋共计 23 项，建筑面积共计 94,389.44
平方米（尚未办理房屋产权证的房屋 8 项，建筑面积共计 8733.95 ㎡），主要为购
买的各地门店商业房和自建的物流仓库（冷库）、冷鲜中心、门卫室、附房及配电
室等。构筑物共计 12 项，主要为道路、垃圾池和挡土墙等附属工程。具体如下：
台客隆房屋建筑物账面情况表
单位:人民币元
项目 项数 建筑面积或体积(m2 或 m3) 账面原值 账面净值
房屋建筑物 23 94,389.44 201,870,211.30 172,087,018.40
构筑物 12 - -
0
合计 35 201,870,211.30 172,087,018.40
尚未办理房屋产权证具体明细如下：
结构 建筑 计量
序号 建筑物名称 建成年月 原值 净值
形式 面积 单位
1 物流仓库（冷库） 钢结构 2008/07/01 334.73 ㎡ 904,694.36 697,217.79
2 配电房 砖混 2007/06/01 33.87 ㎡
3 小仓库 钢结构 2011/11/1 265.14 ㎡
4 仓库 钢结构 2007/06/01 964.00 ㎡
5 门卫室 砖混 2007/06/01 58.64 ㎡
6 歙县台客隆 混合 2010/6/1 6949.82 ㎡ 24,727,582.63 22,947,196.68
7 附房及配电室 砖混 2013/12/1 85.00 ㎡
8 门卫室 钢混 2013/12/1 42.75 ㎡
合计 8733.95 25,632,276.99 23,644,414.47
备注：部分未办理产权证的房屋账面值含在已办理房屋产权证房屋账面值中(具体参照评估明细表）。
歙县台客隆、宁国台客隆购置的商业房占土地尚未办理土地使用权证，台客
隆承诺其使用权归其所有，无产权争议。
除港口台客隆购置的商品房已倒塌报废，房屋所占土地正常使用，账面价值
198,720.00 元。其余均正常使用。
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资产评估说明资产核实情况总体说明
②机器设备
列入本次评估范围内的设备共计 3463 项，共计 18179.10（台/套、米），账面
价值合计 23,863,577.49 元,其中：机器设备 869 项，合计 2591.40（台/套、米），
账面净值 22,060,719.73 元；车辆 2 辆，账面价值 510,338.23 元；电子设备 2592
项，15585.70（台/套、米），账面价值 1,292,519.53 元。
所有设备位于台客隆总部及下属门店，机器设备主要为超市中央空调、风管机、
电梯、冷库，柜子及生鲜配送中心保鲜保温库等；车辆主要为大众途悦及别克商务车；
电子设备超市用货架及其他办公设备等。
本次企业申报纳入评估范围评估的设备中，有 2278 项，合计 13687.24（台/套、
米）设备为盘盈设备，该部分设备分布于台客隆公司总部及下属各个门店。
本次纳入评估范围内的黄山店自动扶梯共计 4 台，因门店闭店，该扶梯已拆除放
置在总部物资仓库，处于闲置状态。
⑷无形资产-土地使用权
列入本次评估范围内的无形资产-土地使用权 2 项，账面价值为 7,601,828.25
元，为生鲜配送中心土地及本部开发区土地。
⑸无形资产-其他无形资产
其他无形资产账面金额为 202,117.54 元，为外购的 5 项软件，均正常使用。
⑹长期待摊费用，系台客隆本部及各门店装修款，账面金额为 13,069,222.17
元。
⑺其他非流动资产，系购置房款及契税，账面金额为 400,688.67 元。客隆向俞
清友购买的房产已经倒塌，房屋产权证和土地使用权证尚未办理过户。
3.负债账面价值为 408,920,915.84 元，为流动负债和非流动负债，包括短期借
款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、长期
借款、预计负债及其他非流动负债。评估人员进行账面审核，发放询证函，抽查凭证，
并查阅了相关文件，经清查，账表、账账、账证一致。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
资产基础法评估技术说明
资产基础法是指在合理评估范围内对各项资产价值和负债评估的基础上确
定评估对象价值的评估思路。根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象
的属性特点，采用成本法或市场法对各单项资产负债进行评估，加和后确定评估
对象评估结果。
一、流动资产评估技术说明
1.货币资金：包括现金和银行存款，账面金额为 6,720,272.45 元。其中：
⑴现金，存放于台客隆本部及各门店财务处保险柜内，评估人员首先实地清
点了盘点日企业库存现金实有数，根据评估基准日至盘点日期间的现金收入数和
现金支出数，计算出评估基准日的实际数，经与现金日记账、总账、报表核对相
符。证实了现金账面余额真实、准确。以核实后的账面值确定评估值。
⑵银行存款，评估人员进行了账面审核，评估人员核对了银行对账单，并取
得了银行询证函回函，证明账面余额真实准确。以核实后的账面值确定评估值。
⑶其他货币资金：为烟草存折，评估人员进行了账面审核，与明细账、总账、
报表及存着核对，证明账面余额真实准确。
经上述方法评估后，货币资金的评估值为 6,720,272.45 元。
2.应收账款：为总部与各门店的往来款、货款、房租、押金等，账面金额
1,399,935.83 元。评估人员逐笔核对并查阅了总账、明细账，抽查了部分原始
凭证及相关业务合同，并对大额款项进行了函证，确认其账面值的真实性。对于
总部与各门店的内部往来款，以核实后账面值确定评估值；对于押金，以核实后
账面值确定评估值；对于没有单独测算的应收款项发生时间在 1 年以内的发生评
估风险坏账损失的可能性为 2%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的
可能性在 5%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收账款合计减去评估风险损失后的金
额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
经上述方法评估后，应收账款的评估值为 1,402,535.83 元。
3.预付账款：为预付的定金、维修费、货款等，账面金额 3,685,834.81 元。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
评估人员了解的款项的形成，并调阅了凭证及相关资料，核实了款项的真实性。
经查均为正常款项，以核实后账面值确定评估值。
经上述方法评估后，预付账款的评估值为 3,685,834.81 元。
4.其他应收款：系各门店进项税、内部往来款、工程款、押金、采购借款、
IC 卡充值、保证金、代扣工资保险等，账面金额为 27,139,842.25 元。评估人
员查阅了有关会计记录，向财会人员了解核实经济内容，并对个人借款进行了签
字确认，对未函证或未回函的债权性资产，实施替代程序进行查证核实。其中备
用金、员工借款、IC 卡充值、代扣工资保险、内部往来及押金部分以核实后账
面值确定评估值；对于没有单独测算的应收款项发生时间在 1 年以内的发生评估
风险坏账损失的可能性为 2%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可
能性在 5%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时
间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 20%；发生时间 4 到 5 年的发生
评估风险坏账损失的可能性在 50%；发生时间在 5 年以上评估风险损失为 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收账款合计减去评估风险损失后的金
额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
经上述方法评估后，其他应收款的评估值为 27,909,848.34 元。
5.存货：系库存商品，账面金额为 44,781,483.93 元。主要为购置的蔬果、
水产、烟酒饮料、休闲食品、餐桌食品、日化洗涤、家用百货、休闲百货、文化
用品等商品。评估人员在财务人员、保管人员的配合下，对库存商品的数量、品
质、存放地点进行了实地抽盘，并核对了账册、凭证、合同及发票等,在抽盘过
程中，了解了仓库的保管及内部管理制度，并对企业存货的冷背残次等有关情况
进行了核实记录，根据被评估单位提供的评估基准日存货盘点表，评估人员经现
场盘点、勘察，并与账面记录核对。账面采用成本核算，大部分商品存放时间短、
流动性强，市场价格变化不大。对于流动性强的商品，由于系近期购置，以核实
后账面值确定评估值；对于库存时间较长或者临期商品等，以可售状态商品估计
售价乘以核实后的数量确定评估值。存货跌价准备评估为 0。
按上述方法评估后，存货的评估结果 44,781,483.93 元。
6.其他流动资产：为台客隆本部及门店的房租，账面金额为 5,305,599.15
元，评估人员查阅了租房合同、预付房租凭证等，证明账面余额真实准确。以核
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
实后的账面值确定评估值。评估值为 5,305,599.15 元。
二、可供出售金融资产技术说明
可供出售金融资产账面价值为 1,000,000.00 元，系认购的安徽青阳农村商
业银行股份有限公司的股权投资款，评估人员按户核对账、表，检查其发生额，
抽查原始凭证等相关资料，并与股金证相核对。经核实，台客隆于 2011 年 5 月
29 日对安徽青阳农村商业银行股份有限公司投资入股 1,000,000.00 元，并于每
年按照股金的 10%-12%分配股利。由于台客隆未能提供其在 2016 年 9 月 30 日的
审计前及审计后的财务报表，本次评估仅以核实后账面值确定评估值。
经上述方法评估后，可供出售金融资产评估价值为 1,000,000.00 元。
三、长期股权投资技术说明
1.资产概况
长期股权投资具体情况见下表：
长期股权投资账面情况表
金额单位：元
被投资单位名称 投资比例% 投资时间 投资成本 账面价值
黄山舟泰投资有限公司 100.00 2010.11 10,000,000.00 10,000,000.00
郎溪县百大台客隆百货有限公司 45.00 2015.06 1,200,000.00 358,341.85
合 计 10,358,341.85
2.核实、评估的内容及方法
评估人员对台客隆的长期股权投资，按户核对账、表，逐笔检查其发生额，
抽查原始凭证等相关资料，并与验资报告及章程相核对，了解其经营情况。经核
实，黄山舟泰投资有限公司为台客隆全资子公司，采用资产基础法进行评估，即
通过对被投资单位进行整体资产评估，确定其净资产数额，再根据台客隆应占的
份额确定其评估值；郎溪县百大台客隆百货有限公司为台客隆参股公司，因投资
时间较短、金额较小，以台客隆提供的企业未经审计后的账面净资产乘以投资比
例确定评估值。
3.计算公式：
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
评估价值＝被投资单位的净资产评估值×股权比例
4.评估结果
按上述方法评估后，纳入本项目评估范围的长期股权投资评估结果如下：
金额单位:元
投资对象 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
黄山舟泰投资有限公司 10,000,000.00 10,053,187.65 53,187.65 0.53
郎溪县百大台客隆百货有限公司 358,341.85 935,841.85 577,500.00 161.16
合 计 10,358,341.85 10,989,029.50 630,687.65 6.09
注：黄山舟泰评估说明详见长期股权投资评估说明
四、房屋建筑物评估技术说明
㈠房屋建筑物概况
列入本次评估范围内的房屋建筑物账面原值 201,870,211.30 元、账面净值
172,087,018.40 元，房屋建筑物主要为购买的各地门店商业房和自建的物流仓
库（冷库）、冷鲜中心、门卫室、附房及配电室等，共计 23 项,总建筑面积为
94,389.44 ㎡（尚未办理房屋产权证的房屋 8 项，建筑面积共计 8,733.95 ㎡），
委评房屋建成于 1990 年至 2013 年之间，结构有框架、混合、砖混、钢结构、砖
混等；构筑物账面值包含在房屋建筑物中，合计 12 项，主要为道路、垃圾池和
挡土墙等附属工程，建成于 2007 年至 2013 年，结构有砼、砖混、沥青、钢混等。
歙县台客隆、宁国台客隆购置的商业房尚未办理其房屋所占土地使用权，
台客隆承诺其使用权归自己所有，无产权争议。
除港口台客隆购置的商品房已倒塌报废，房屋所占土地正常使用，账面价
值 198,720.00 元。其余均正常使用。
㈡房屋建筑物核实的方法和结果
⒈核实的方法
采用现场清查，账账核对、账实核对、实地勘察，具体过程如下：
⑴清查账册，将被评估单位提供填报的资产评估明细表与固定资产明细账及
总账进行账账核对。
⑵了解建筑物的分布情况、位置及实际使用功能等情况。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
⑶根据被评估单位提供填报的资产评估明细表，组成由评估人员、被评估单
位房屋管理人员和会计人员参加的资产清查小组，逐项对委评建筑物的数量、购
建年月、结构形式、建筑面积及实际使用状况等进行现场清查核实，进行账实核
对。
⑷评估人员对建筑物的使用情况、新旧程度等进行全面勘察和综合评价，并
作了详细记录。
⑸填制房屋建筑物现场勘察记录(基础)表。
⒉核实的结果
截止本次评估基准日，仅有港口店房屋（住宅）一处房屋倒塌，其余均处于
正常使用状态。
㈢评估方法
根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料，采用成本法、市
场法和收益法进行评估。
1.成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的
全部成本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈
旧贬值得到的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评估
资产与其全新状态相比有几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所
得乘积作为评估值。
① 重置全价的确定
重置全价是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需
的全部成本。包括综合造价、前期费用、资金成本等。
重置全价＝综合造价+前期费用+资金成本
A.综合造价
综合造价包含土建工程费、装饰装修工程费及公用设施安装费用等。
房屋建筑物的综合造价，包括土建、安装、装饰三部分，根据待估房屋建筑
物同类结构的工程量，按照 2005《安徽省建设工程消耗量定额》综合单价、2005
《安徽省建设工程清单计价费用定额》、2005《安徽省建设工程清单计价施工机
械台班费用定额》、2008《安徽省建筑节能定额综合单价表》、2009《安徽省建筑、
装饰装修工程及安装工程（常用册）》计价定额综合单价、2011《安徽省建设工
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程概算定额》（建筑、安装工程）、2011《安徽省建设工程概算费用定额》、安徽
省建设工程造价管理总站造计(2013)16 号《关于调整执行建设工程定额人工费
的实施意见》和《宣城市建设工程市场价格信息》(2016 年 9 月) 等，确定待估
房屋建筑物的直接费、间接费、利润、材差、税金，综合确定房屋建筑物的综合
造价。再根据《关于建筑业营业税改增值税调整我省现行计价依据的通知》（建
标〔2016〕67 号）的要求进行系数调整，分别得出不含增值税的建筑安装工程
造价和含增值税的建筑安装工程造价。
B.前期费用及其他费用。
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设
工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
按含增值税和不含增值税分别计算，除“建设单位管理费”属于企业自身发
生，“新型墙体材料专项基金”、“散装水泥专项基金”等属于行政事业性收费不
征税外，设计、监理等由第三方中介机构提供服务，按 6%扣减增值税计算。
包括的内容及取费标准见下表：
序号 费用名称 含税费率 不含税费率 取费基数 取费依据
一 建设单位管理费 1.27% 1.27% 工程费用 财政部财建[2002]394 号
二 勘察设计费 3.31% 3.11% 工程费用 计价格[2002]10 号
三 工程监理费 2.08% 1.96% 工程费用 发改价格[2007]670 号
工程招投标代理
四 0.42% 0.39% 工程费用 计价格[2002]1980 号
服务费
五 环境影响评价费 0.17% 0.16% 工程费用 计价格[2002]125 号
《安徽省新型墙体材料专项
新型墙体材料专
六 10 元/平方米 建筑面积 基金征收使用管理实施办
项基金
法》（皖政[2011]21 号）
散装水泥专项基 安徽省散装水泥专项资金征
七 1.5 元/平方米 建筑面积
金 收和使用管理实施办法
八 白蚁防治费 2 元/平方米 建筑面积 皖政办〔2013〕29 号
城市基础设施配 省物价局、省财政厅、省建
九 40 元/平方米 建筑面积
套费 设厅皖价费〔2008〕112 号
C.资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按
基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投
入考虑：
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资金成本=[工程建安造价(含税价)+前期及其它费用（含税价）]×合理工期
×贷款利息×50%
②成新率
本次评估房屋建筑物成新率按照年限法进行确定，评估人员根据建筑物已使
用年限，参考该建筑物的设计使用年限，按该建筑物在评估基准日的结构、装修、
设备的维修保养情况、完好程度等确定该建筑物的尚可使用年限，再根据建筑物
的尚可使用年限占已使用年限和尚可使用年限的和的比重来确定成新率。计算公
式：
成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
③评估价值的确定
评估价值＝重置全价×成新率
2.市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，
就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房
地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得
出待估房地产最可能实现的合理价格。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
A、搜集交易实例的有关资料；
B、选取有效的可比市场交易实例；
C、建立价格可比基础；
D、进行交易情况修正；
E、进行交易日期修正；
F、进行区域因素修正；
G、进行个别因素修正；
H、求得比准价格，确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。
3.收益法的步骤为：调查了解与估价对象类似物业的经营状况，估算估价对
象的每年的有效毛收入，扣除社会一般的正常费用，得到估价对象每年的净收益，
选用适当的资本化率，运用适当的公式计算得到估价对象的价格。
收益法求取估价对象市场价格的等比递增年金现值公式为：
Ｖ＝a/（R-S）×[1-(1+S)n/(1+R)n]。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
式中Ｖ―有限年期收益价格；
a―年净收益；
R―房地产综合资本化率(利用安全利率加风险调整值进行确定)；
S―等比递增系数；
n―收益年限。
㈣评估结果及增减值原因分析
⒈评估结果
按上述方法评估后，纳入本项目评估范围的房屋建筑物评估结果如下：
台客隆房屋建筑物评估结果汇总表
金额单位:元
账面值 评估价值 增值率
项目 增减值
原值 净值 原值 净值 (％)
房屋 201,870,211.30 172,087,018.40 336,614,011.00 332,078,446.00 159,991,427.60 92.97
构筑物 - - 10,201,805.00 8,980,614.00 8,980,614.00 100.00
合计 201,870,211.30 172,087,018.40 346,815,816.00 341,059,060.00 168,972,041.60 98.19
⒉评估增减值原因分析
主要由于被评估企业商品房购置日期较早，近年来当地房地产市场价格大幅
增长故导致评估增值。
㈤案例
案例一：宁国购房产（9#-2-601）（本部房屋建筑物明细表，序号 8）
（1）房屋建筑物概况
1）基本情况
委估房地产位于宁国新台客隆小区，权属建筑面积 129.67 ㎡；主体建筑物
总层数 6 层，位于第 6 层，混合结构；2012 年建成。平面矩形布局，外墙、内
墙 240，局部 120 隔墙。地面瓷砖，顶棚，玻璃窗，木门，中装。至评估基准日，
评估对象建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、
上下水等均能正常使用。
2）房地产权属状况：
委估房地产已取得《房地权证宁字第 00047982 号》房地产权证。
（2）评估过程
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
A、确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关宁国二手房买卖信息，经比较选择建筑规
模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
实例 1、新台客隆小区：位于宁国津河东路台客隆广场，建筑面积 115 平方
米，混合结构，住宅用房，所处位置交通便捷。建筑物本身及配套设施使用、维
护、管理一般，与委估房地产地域相同。经综合分析：与委估房地产具有可比性。
实例 2、中天阳光城：位于宁国中天步行街，建筑面积 128 平方米，混合结
构，住宅用房，所处位置交通便捷。建筑物本身及配套设施使用、维护、管理一
般，与委估房地产地域相同。经综合分析：与委估房地产具有可比性。
实例 3、锦宁花苑：位于宁国城东路，建筑面积 118 平方米，混合结构，住
宅用房，所处位置交通便捷。建筑物本身及配套设施使用、维护、管理一般，与
委估房地产地域相同。经综合分析：与委估房地产具有可比性。
具体详见可比实例情况表。
比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
宁国购房产
新台客隆小
名称 （9#-2-601 中天阳光城 锦宁花苑
区
）
交易价格（元/平方米） 待估 5913 5313 5508
交易时间 2016.9 2016.6 2016.7 2016.9
交易情况 正常 正常 正常 正常
房屋类型 住宅 住宅 住宅 住宅
生活便利程度 便利 便利 较便利 较便利
通路、通电、 通路、通电、 通路、通电、 通路、通电、
通讯、通上 通讯、通上 通讯、通上 通讯、通上
基础设施完善程度
区域因 水、通下水、 水、通下水、 水、通下水、 水、通下水、
素 通燃气 通燃气 通燃气 通燃气
公共设施完善程度 齐备 齐备 齐备 齐备
交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷
环境状况 较优 较优 较优 较优
建筑结构 混合 混合 混合 混合
建筑年代 2012 年 2012 年 2006 年 2011
个别因 装修状况 中装 精装 精装 精装
素 面积 129.67 115 128 118
楼层 6/6 5/7 4/6 3/6
临路情况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
平面布置 一般 一般 一般 一般
设施设备 齐备 齐备 齐备 齐备
B、因素比较
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以委估房地产条件为 100，将可
比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。详见比较因素条件
指数表。
比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
宁国购房产 新台客隆 中天阳光
名称 锦宁花苑
（9#-2-601） 小区 城
交易价格（元/平方米） 待估 5913 5313 5508
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
房屋类型 100 100 100 100
生活便利程度 100 100 98 98
基础设施完善
100 100 100 100
区域因 程度
素 公共设施完善
100 100 100 100
程度
交通便捷度 100 100 100 100
环境状况 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
建筑年代 100 100 97 100
装修状况 100 102 102 102
个别因 面积 100 100 100 100
素 楼层 100 102 102 102
临路情况 100 100 100 100
平面布置 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=委估房地产条件指数÷可比实例条件指数
比较因素修整系数及比准价格表
比较因素 案例 A 案例 B 案例 C
名称 新台客隆小区 中天阳光城 锦宁花苑
交易价格（元/平方米） 5,913.00 5,313.00 5,508.00
交易时间 100/100 100/100 100/100
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
交易情况 100/100 100/100 100/100
房屋类型 100/100 100/100 100/100
生活便利程度 100/100 100/98 100/98
基础设施完善程
100/100 100/100 100/100
区域因 度
数 公共设施完善程
100/100 100/100 100/100
度
交通便捷度 100/100 100/100 100/100
环境状况 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100/100 100/100 100/100
建筑年代 100/100 100/97 100/100
装修状况 100/102 100/102 100/102
个别因 面积 100/100 100/100 100/100
数 楼层 100/102 100/102 100/102
临路情况 100/100 100/100 100/100
平面布置 100/100 100/100 100/100
设施设备 100/100 100/100 100/100
比准价格
5,683.39 5,372.07 5,402.16
（元/平方米）
权重 1/3 1/3 1/3
评估单价
5,490.00
（元/平方米）
建筑面积（m2） 129.67
评估总价（元） 711,888.00
D、确定比准价格
比准价格的确定=（案例 1 比准价+案例 2 比准价+案例 3 比准价）÷3
=5,490.00（元/平方米）
3）评估结果
委估房地产评估值=评估单价×建筑面积
=5,490.00×129.67
=711,888.00（元）
案例二: 生鲜配送中心 2#厂房（本部房屋明细表，序号 18#）
1、工程概况
该建筑物账面原值 33,040,505.20 元，账面净值 30,925,912.87 元，钢混结
构，建成于 2013 年 12 月竣工并使用。建筑面积 9794.96 平方米。房屋建筑物层
高为 3 米，总层数为 5 层。外墙采用 240mm 普通粘土砖，M5 水泥砂浆砌筑。内、
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
外墙大白和天蓝刷漆，天棚为大白乳胶漆部分职工宿舍石膏板吊顶，地面为水泥
地面和地砖。大门为钢制防盗门，单层塑钢窗。水、暖、电设施齐全。
(1)重置全价测算
① 根据预决算调整法计算工程直接定额费
根据被评估企业提供出公司生鲜配送中心 2#厂房的工程结算审核报告书，
评估人员采用预决算调整法计算的该类建筑物重置建安工程造价，并根据《宣城
市建设工程市场价格信息》(2016 年 9 月)和营改增相关税费标准及评估对象的
实际情况，确定生鲜配送中心 2#厂房建安工程造价。
② 根据与公司综合楼同类结构的房屋建筑物定额直接费，计算其建安工程
造价，具体计算详见下表：
序号 项 目 名 称 金额(元)
1 分部分项工程量清单计价合计 7243188.54
2 措施项目清单计价合计
3 其他项目清单计价合计
4 规费 156166.16
5 人工费调整 1215709.46
6 机械费调整
7 税金 1066544.94
7.1 增值税 947657.06
7.2 城市维护建设税 66335.99
7.3 教育附加费 28429.71
7.4 地方教育附加费 18953.14
7.5 水利建设基金 5169.04
- 含税工程合计 9681609.09
不含税工程合计 8733952.04
附表：
序号 项 目 名 称 取费基数 费率（％） 金额（元）
一 规费 156166.16 156166.16
1 养老保险费 439904.67 20.000 87980.93
2 失业保险费 439904.67 1.500 6598.57
3 医疗保险费 439904.67 7.000 30793.33
4 生育保险费 439904.67 1.000 4399.05
5 工伤保险费 439904.67 1.000 4399.05
6 住房公积金 439904.67 5.000 21995.23
7 工程排污费 100.000
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二 税金 1066544.94 1066544.94
8 增值税 8615064.15 11.000 947657.06
9 城市维护建设税 947657.06 7.000 66335.99
10 教育附加费 947657.06 3.000 28429.71
11 地方教育附加费 947657.06 2.000 18953.14
12 水利建设基金 8615064.15 0.060 5169.04
三 合计 1222711.10
③ 前期及其他费用
单位：元
费率 费率
序号 费用名称 取费基数 取费依据
（含税） （不含税）
财政部 财建[2002]394
一 建设单位管理费 1.267% 1.267% 建安总造价（含税）
号
二 勘察设计费 3.310% 3.111% 建安总造价（含税） 计价格[2002]10 号
三 工程监理费 2.080% 1.955% 建安总造价（含税） 发改价格[2007]670 号
四 工程招投标代理服务费 0.418% 0.393% 建安总造价（含税） 计价格[2002]1980 号
五 环境影响评价费 0.166% 0.156% 建安总造价（含税） 计价格[2002]125 号
合计 7.240% 6.882%
六 新型墙体材料专项基金 10 元 10 元 建筑面积 皖政[2011]21 号
七 散装水泥专项基金 1.5 元 1.5 元 建筑面积 皖政[2003]80 号
八 白蚁防治费 2元 2元 建筑面积 皖政办〔2013〕29 号
九 城市基础设施配套费 40 元 40 元 建筑面积 皖价费〔2008〕112 号
合计 53.5 元 53.5 元
前期及其他费用（含税价）=建安工程造价（含税价）或建筑面积×税费（含
税）
=9,681,609.09×7.240%+9,794.96×53.5
= 1,226,116.25 元
前期及其他费用（不含税价）=建安工程造价（含税价）或建筑面积×税费
（不含税）
=9,681,609.09×6.882%+9,794.96×53.5
=1,191,360.83 元
④ 资金成本
本工程合理建设工期为 2 年，资金成本按照建设期均匀投入，利率按 4.75%
计算，则：
资金成本=[工程建安造价(含税价)+前期及其它费用（含税价）]×合理工期
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
×贷款利息×50%
=（9,681,609.09+ 1,226,116.25）×4.75%×2×50%
=518,848.52 元
⑤ 评估价=工程造价（不含税价）+前期及其他费用（不含税价）+资金成本
= 3,578,669.24 +1,191,360.83 +518,848.52
= 10,447,313.66 元
⑥ 重置单价=成本法评估价/建筑面积
=10,447,313.66 /9,794.96
=1,067 元/平方米（取整）
(2)成新率的确定
该建筑物为钢混结构，2013 年 12 月建成，截至评估基准日，已使用 2.83
年。经实地勘察：
结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚固严
实；屋面不渗漏保温隔热层一般完损；地面平整坚固完好。
装饰部分：门窗基本完整，开关灵活；外墙勾缝较完整，内墙基本完整
无损；顶棚基本完整坚固无损。
设备部分：水卫管道畅通，无渗漏、锈蚀；电器线路装置齐全基本完好；
总体看使用情况较好。
根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用 57 年，则该建筑物成新率计算
如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=57÷（2.83+57）
=95%（取整）
⑶评估值的确定
评估值=重置单价×建筑面积×成新率
=1,067×9,794.96×95%
=9,928,661.00 元
案例三：绩溪台客隆房产（绩溪房屋建筑物明细表，序号 1）
1.资产概况：
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
建筑面积：4,231.53 平方米。
该房屋建成于 2006 年 1 月，房屋产权证号为房地权绩房字第 010331 号，位
于绩溪县文峰路 27 号，混合结构，层数为 2 层。经现场勘查，外墙为水泥砂浆，
内墙为混合砂浆面乳胶漆，铝合金门窗及玻璃门，地面为大理石瓷砖。室内给排
水、普通电照、消防系统、电话线路等设备设施齐备，使用功能良好。
2.评估方法及过程
估价对象目前零星商点采取对外出租经营模式，由权利人与承租人签订《租
赁协议书》，并收取相应租金。一般一年一签，面积占整体比例较小无代表性本
次评估不考虑租期对估值的影响。
1)房地产潜在毛租金收入：是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归
因于房地产的总收入，包括潜在毛租金收入加上其他收入。
2) 运营费用：是维持房地产正常使用或营业的必要费用。
根据绩溪台客隆与承租户签订《商业管理协议》，对商城进行商业管理与物
业管理，并收取相应管理费。同时估价人员调查区域类似商铺的情况，确定本次
估值出租人应承担的运营费用一般包括房地产税（包括房产税、增值税及其附加、
土地使用税）、保险费。房屋租赁管理费、维修费等由出租方收取并负责。
①房产税
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号）第四条规定，
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%，或依照房产租金收入
计算缴纳的，税率为 12%。
②增值税及其附加：
增值税税率为 5%，城建税为增值税的 7%，教育费附加为增值税的 3%，地方
教育费附加为 2%。
③房地产的保险费一般为建筑成本的 0.08%~0.5%。本次按房产重置全价的
0.5%计取保险费。
注：房屋建筑物为钢混结构，结合当地的取费标准和建筑物的实际状况，取
重置单价 2000 元/平方米。
3)房地产纯收益：为有效毛收益扣除运营费用后的余值与押金收益之和。本
次取押金收益为 0。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
4)报酬率确定
根据当地房地产市场的实际情况及我们估价工作的经验，我们采取累加法确
定估价对象的报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。参照
市场客观租金进行计算，无风险报酬率取一年期定期存款利率即 2.75%，再考虑
一定的风险报酬率，报酬率取:7%。
5)收益年限
经现场勘查，待估房屋尚可使用年限为 39.28 年，商业用地剩余使用年限为
37.94 年，本次估值收益年期采用商业用地剩余使用年限 37.94 年作为收益年限。
6)采用收益法确定房地产价格
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象土地未来各期的正常纯收
益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象估值基准日的估值单价。
详细计算过程见下表：
A．按收益期计算价值
序 备注
费用名称 计算标准 单位
号
1 建筑面积 4231.53 ㎡
2 每平方米每月租金 50.00 元
3 空置率 10%
4 年毛租金 2,236,493.81 元
5 增值税 106,499.71 按照营改增
6 城建税及附加费率 12.00%
7 城建税及附加 12,779.97 元
房地产税占年毛租金（不含 12.00%
8
税）的比例
9 房地产税 255,599.29 元
10 土地使用权税每平方每年 10.00
11 土地使用权税 21,157.65 元
管理费占年毛租金（不含税） 2.50%
12
的比例
13 管理费 53,249.85 元
12 重置单价 2,000.00 元/㎡
13 重置价 8,463,060.00 元
14 年维修费占重置价的比例 1.0%
15 年维修费 84,630.60 元
16 年保险费占重置价的比例 0.5%
17 年保险费 42,315.30 元
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
18 年净收益(a) 1,660,261.44 元
19 资本化率(R) 7.0%
20 收益期限(n) 37.94 年
21 租金年增长率(s) 1.5%
n
22 (1+S) 1.759226032
n
23 (1+R) 13.02628349
n n
24 1-[(1+S) /(1+R) ] 0.86494797
n
Ｖ＝a/（R-S）×1-[(1+S)
25 26,109,813.91
/(1+R)n]
26 有限年期收益价格(V) 26,109,810.00 元
B. 收益期结束后建筑物价值
2054 年 8 月 31 日至 2056 年 1 月 1 日
收益期结束后建筑物价值=重置单价×建筑面积×成新率
至 2056 年 1 月 1 日：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）
=1.34÷（1.34＋48.66）
=3%
建筑物于收益期结束后价值=重置单价×建筑面积×成新率
=2000×4231.53×3%
=253,891.80 (元)
折现后价格=253,891.80 /(1+8%)^37.94
=13,690.00
收益估值 V=按收益期计算价值+收益期结束后建筑物价值
=26,123,500.00
估值单价=26,123,500.00/4,231.53
=6,170.00(取整)
五、机器设备评估技术说明
㈠机器设备概况
列入本次评估范围内的设备共计 3463 项，共计 18178.10（台/套、米），账
面价值合计 23,863,577.49 元,其中：机器设备 869 项，合计 2,560.40（台/套、
米），账面净值 22,060,719.73 元；车辆 2 辆，账面价值 510,338.23 元；电子
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设备 2592 项，15,615.70（台/套、米），账面价值 1,292,519.53 元。
所有设备位于台客隆总部及下属门店，机器设备主要为超市中央空调、风管
机、电梯、冷库，柜子及生鲜配送中心保鲜保温库等；车辆主要为大众途悦及别
克商务车；电子设备超市用货架及其他办公设备等。
㈡机器设备核实的方法和结果
⒈核实的方法
采用现场清查，账账核对、账实核对、实地勘察，具体过程如下：
⑴清查账册，将被评估单位提供填报的资产评估明细表与企业固定资产明细
账及总账进行账账核对。
⑵了解设备分布情况、位置、数量及实际使用功能等情况。
⑶根据被评估单位提供填报的资产评估明细表，组成由评估人员、被评估单
位设备管理人员和会计人员参加的资产清查小组，逐台对委评设备的数量、购置
日期、规格型号、生产厂家及实际使用状况等进行现场清查核实，进行账实核对。
⑷评估人员通过了解设备性能、利用率、运行状态、工作环境及维修保养情
况等，对设备的使用情况、新旧程度等进行全面勘察和综合评价，并作了详细记
录。
⑸对重点关键设备填写基础表，一般设备填写现场勘查记录表。
⒉核实的结果
此次纳入评估范围评估的设备中，有 2278 项，合计 13687.24（台/套、米）
设备为盘盈设备，该部分设备分布于台客隆公司总部及下属各个门店。
此次纳入评估范围内的黄山店自动扶梯共计 4 台，因门店闭店，该扶梯已拆
除放置在总部物资仓库，处于闲置状态。
台客隆下属门店绩溪店、青阳店、郎溪店、宁国总店为自有房产，其商场内
所属电梯与房屋整体评估，因此，在设备中评估为 0。
台客隆下属门店定远店为自有房产，其房屋内含有的电梯及空调设备均随着
房屋而出租，评估时纳入房屋一起评估。该房屋租赁合同于 2016 年 11 月 20 签
订并执行，租赁规定其房屋内 4 部电梯、1 部升降梯及 38 台中央空调和 2 台壁
挂机均交付租赁方保管，租赁期限为 2016 年 11 月 20 日至 2022 年 11 月 19 日。
台客隆已撤销门店黄山店、无为店冷库已经拆除，评估时按材料进行评估。
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台客隆所属门店金三店预计未来会出现拆迁情况，本次评估对于需要安装设
备，按照拆除装备评估，并扣除拆卸费用，对于无需安装设备，按正常设备评估。
㈢评估方法
根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料，采用成本法进行
评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全
部成本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧
贬值得到的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产
与其全新状态相比有几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所得乘
积作为评估值。
计算公式：
评估价值＝重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值
评估价值＝重置全价×成新率
⒈重置全价的确定
⑴机器设备
设备重置价值=含税购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用（不含税）
+资金成本-可抵扣增值税进项税额。
①根据设备规格型号、生产厂家等参数资料，查找权威部门出版的近期报价
资料、主要设备采用电话询价、网上询价(询价对象为生产厂家)等方法；部分小
型设备采用物价指数调整 (自制设备以制造价作为其购置价)。
②运杂费考虑设备重量、体积、价值及运输路程等因素，参考《资产评估常
用参数手册》，按购置价的 1～5%计；购价内已包含运杂费的，不另计取。
③安装调试费参考《资产评估常用参数手册》以及化工及其他行业相关机电
设备安装定额和概算指标，根据装置及设备安装技术要求复杂程度、实际安装、
调试工作量的大小，考虑了设备安装、调试、设计因素等，取购置价的 2%～20%。
购置价中如包括了供货厂家负担的安装调试费用，则不计安装调试费。
④由于本次评估是对整体项目评估，因此不须安装和安装周期短的小型设
备，则不计前期费用，生产单位生产性设备重置全价中应包括前期费用及其他费
用，需计算前期费用及其他费用的设备，以下述费用计算其前期费用及其他费用：
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序号 费用名称 含税费率 不含税费率 取费基数 取费依据
一 设计费率 3.310% 3.111% 工程费用 计价格[2002]10 号
二 招投标费率 0.418% 0.393% 工程费用 计价格[2002]1980 号
三 监理费率 2.080% 1.955% 工程费用 发改价格[2007]670 号
四 建设单位管理费率 1.267% 1.267% 工程费用 财政部财建[2002]394 号
五 环境评价费率 0.166% 0.156% 工程费用 计价格[2002]125 号
合 计 7.240% 6.882%
⑤由于本次估值是对整体工程估值，工程建设工期较长，因此单台设备重置
全价中应包含资金成本。公式为：
资金成本=设备重置费用×投资强度系数×合理工期(年)×贷款年利率。
设备重置价格包括设备购置费、运杂费、设备基础费、安装调试费及其它摊
入费用。其中，其他费用为含税费用。
投资强度系数是指从设备投资开始到建成投产全过程中各期资金占用额与
投产时资金占用额之比的加权系数。本次估值按照均匀投入考虑，投资强度系数
取为 0.5。
合理工期按项目工期考虑，根据对国内同等规模的工程分析，本次评估的工
程合理工期根据工程项目建设周期为 1 年。
贷款利率根据评估基准日中国人民银行发布的贷款利率选取，采用评估基准
日同期贷款利率计算。不须安装和安装周期短的小型设备，不计资金成本。
⑥设备增值税进项税额，
根据财政部、国家税务总局财税〔2016〕36 号：《关于全面推开营业税改征
增值税试点的通知》文件规定(自 2016 年 5 月 1 日执行)，本次评估的机器设备、
车辆和电子设备的重置价值均不包含可以抵扣的增值税进项税额。
⑵成新率的确定
依据专业人员现场勘察和有关部门技术检测资料，以设备的耐用年限和已使
用年限为基础，综合分析设备的现时技术状态、实际已使用时间、正常负荷率、
原始制造质量、维修保养状况、重大故障(事故)经历、大修技改情况、工作环境
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和设备的外观、完整性及功能性、经济性贬值等因素，根据以下原则确定：
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可
使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
⑶评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率。
⒉运输车辆
⑴重置全价的确定
重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等-可抵扣增
值税进项税额。
①现行购置价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
②车辆购置税分不同排量按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。
④根据财政部、国家税务总局财税〔2016〕36 号：《关于全面推开营业税改
征增值税试点的通知》文件规定(自 2016 年 5 月 1 日执行)，本次评估的、车辆
的重置价值均不包含可以抵扣的增值税进项税额。
⑵成新率的确定
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安
部、环保部令 2012 年 12 号 2013 年 5 月实行）的有关规定，按以下方法确定
成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝(1－已使用年限/规定使用年限)×100%
行驶里程成新率＝(1－已行驶里程/规定行驶里程)×100%
成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
同时对评估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的
成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
⑶评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
⒊电子设备
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
⑴重置全价的确定
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，依据其购置价确定
重置全价。
⑵成新率的确定
采用年限法确定其成新率。
成新率=(1－实际已使用年限/经济使用年限)×100%
⑶评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
㈣评估结论
⒈评估结果
经评定估算，列入本次评估范围内的台客隆的机器设备在 2016 年 9 月 30 日
及相关前提下的评估结论如下：
台客隆机器设备评估结论汇总表
金额单位：元
账面值 评估价值 增减值 增值率%
项 目 F=E/B*1
原值 A 净值 B 原值 C 净值 D E=D-B
00
设备类合计 55,951,083.0 23,863,577.4 66,925,679.0 32,805,548.0 8,941,970.57 37.47
机器设备 48,969,675.52 22,060,719.79 40,231,500.00 23,193,661.76 1,132,941.97 5.14
车辆 949,382.059 510,338.233 850,900.000 657,329.000 146,990.77 28.80
电子设备 6,032,025.38 1,292,519.53 25,843,279.0 8,954,557.36 7,662,037.83 592.80
⒉评估增减值原因分析 0
⑴重置全价增值在于企业盘盈固定资产 2278 项，造成重置全价增值。
⑵评估净值增值在于：
①企业设备累计折旧年限较短，评估时，大型设备的经济使用寿命较长，造
成该块评估增值；
②企业盘盈固定资产 2278 项，造成评估增值。
㈤案例
案例 1：保温库、制冷库及库门(台客隆本部机器设备评估明细表序号 448、453、
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454)
⒈资产概况
该库于 2013 年 12 月购置并投入使用，由大连三洋冷链有限公司负责建设。
⒉评估方法及过程
采用成本法。
⑴重置全价的确定
①根据该设备的生产厂家、规格、型号及技术参数，评估人员向三洋公司询
问该规格的保温库承建价格，确定该设备在评估基准日含增值税的建造价为
11,000,000.00 元/台，扣除增值税后，价格为 9,401,709.40，取整 9,401,700.00
元。
②运杂费:厂家负责送货上门，免除运杂费。
③安装调试费：该保温库由厂家负责安装调试，因此安装调试费不再单独计
算。
④其他、前期费用：该保温库以下述费率计算其前期费率：
序号 费用名称 含税费率 不含税费率 取费基数 取费依据
一 设计费率 3.310% 3.111% 工程费用 计价格[2002]10 号
二 招投标费率 0.418% 0.393% 工程费用 计价格[2002]1980 号
三 监理费率 2.080% 1.955% 工程费用 发改价格[2007]670 号
四 建设单位管理费率 1.267% 1.267% 工程费用 财政部财建[2002]394 号
五 环境评价费率 0.166% 0.156% 工程费用 计价格[2002]125 号
合 计 7.240% 6.882%
经计算，其含税前期费用=11,000,000.00×7.240%= 796,400.00 元
不含税前期费用=11,000,000.00×6.882%= 757,020.00 元
⑤资金成本：保温库建设周期约为 1 年，其资金成本为：
资金成本=设备重置费用×投资强度系数×合理工期(年)×贷款年利率
=[含税购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用（含税）] ×
投资强度系数×合理工期(年)×贷款年利率
=（11,000,000.00+796,400.00）×4.35%×1×0.5
安徽中联国信资产评估有限责任公司 3-3-23
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安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
= 280,164.50 元
则：重置全价=①＋②＋③+④+⑤
=9,401,700.00＋794,871.00+294,172.73
= 10,438,900.00 元。
⑵综合成新率的确定
依据专业人员现场勘察和有关技术检测资料，以设备的耐用年限和已使用年
限为基础，综合分析设备的现时技术状态、实际已使用时间、正常负荷率、原始
制造质量、维修保养状况、重大故障(事故)经历、大修技改情况、工作环境和条
件、外观和完整性等因素，根据年限法确定：
成新率=尚可使用年限÷(实际已经使用年限+尚可使用年限)×100%
其中尚可使用年限依据现场勘察结论及有关技术检测资料综合确定。
经现场勘察并向现场设备管理人员了解，该机外观尚可，使用性能比较正常，
能够符合使用要求，已使用 2.75 年，参考国内同类设备使用情况，预计该设备
尚可使用 12.25 年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=12.25÷（2.75+12.25）×100%
=82% （取整）
该保温库正常维护保养，综合成新率取 82%。
⑶评估价值
评估价值=重置全价×成新率
= 10,438,900.00×82%
= 8,559,898.00 （元）。
案例 2：别克商务车(台客隆本部车辆评估明细表序 2 号)
⒈资产概况
该车账面原值为 168,382.05 元，账面净值 166,698.23 元。规格型号为别克
牌 SGM6520UAAA，车牌号码为皖 P03888，2016 年 8 月购置并投入使用，生产厂
家为上海通用，该车辆已通过年审。
⒉评估方法及过程
采用成本法。
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安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
⑴重置全价的确定
根据网上车市在别克 GL8 车型 2.0 排量基准日报价为 209,000.00 元。按有
关规定车辆购置税以扣除增值税后的车价的 10%计取；办理车辆牌照等相关费用
约需 500.00 元/辆。则：
重置全价＝209,000.00÷1.17×（1+10%）+500.00
＝197,000.00 (元)（取整）
⑵成新率的确定
该车 2016 年 8 月并开始使用，截止评估基准日，该车辆 0.08 年，尚可使用
14.92 年，已行驶 14000 公里，车辆报废行驶里程为 600000 公里，根据文件规
定及车辆所使用环境，其经济使用寿命为 15 年：
年限成新率＝(寿命年限－已使用年限)÷寿命年限×100%
＝(15-0.08)÷15×100%
＝99%（取整）
里程成新率＝（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行使里程×100%
＝（600000-14000）÷600000×100%
＝98%（取整）
理论成新率采用孰低法确定，即：
成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
＝98%
外检情况：该车无明显碰撞痕迹，该车车身附件完好，漆面亮丽，车内座椅
及装饰附件完好，车辆技术状况：经启动并乘车了解，该车动力性、燃油经济性
正常，方向及制动安全性指标等正常；该车维修保养状况良好，发动机、变速箱、
水箱无漏油、漏水现象；该车电器系统工作状况良好，灯光齐全、仪表灵敏；经
评估人员现场勘察认为该车现场勘察情况与里程成新率相符，无需调整，因此，
该车成新率取 98%
⑶评估价值的确定
评估价值＝197,000.00×98%
＝193,060.00 (元)。
案例 3: 格力空调(台客隆本部电子设备评估明细表序号 1)
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
⒈资产概况
该该空调于 2009 年 7 月购买安装并投入使用，为格力风管机，型号为
KFR-14-N4，账面原值 330,000.00 元，账面净值 13,200.00 元，共计 30 台。
⒉评估方法及过程
采用成本法。
⑴重置全价的确定
①根据该设备的生产厂家、规格、型号及技术参数，评估人员通过网上询价，
该型号格力风管式空调单台价格 11,750 元，30 台空调合计价格 352,500.00 元，
扣除增值税后，价格为 301,282.05，取整 301,300.00 元。
②运杂费:厂家负责送货上门，免除运杂费。
③该空调需安装调试，本次安装调试费为其含税购价的 5%计算：
安装调试费=352,500.00×5%= 17,625.00 元
④其他、前期费用：该保温库以下述费率计算其前期费率：
序号 费用名称 含税费率 不含税费率 取费基数 取费依据
一 设计费率 3.310% 3.111% 工程费用 计价格[2002]10 号
二 招投标费率 0.418% 0.393% 工程费用 计价格[2002]1980 号
三 监理费率 2.080% 1.955% 工程费用 发改价格[2007]670 号
四 建设单位管理费率 1.267% 1.267% 工程费用 财政部财建[2002]394 号
五 环境评价费率 0.166% 0.156% 工程费用 计价格[2002]125 号
合 计 7.240% 6.882%
经计算，其含税前期费用=352,500.00×7.240%= 26,797.05 元
不含税前期费用=352,500.00×6.882%= 25,472.00 元
⑤资金成本：保温库建设周期约为 1 年，其资金成本为：
资金成本=设备重置费用×投资强度系数×合理工期(年)×贷款年利率
=[含税购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用（含税）] ×
投资强度系数×合理工期(年)×贷款年利率
=（352,500.00+17,625.00+26,797.05）×4.35%×1×0.5
= 9,426.90 元
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
则：重置全价=①＋②＋③+④+⑤
=301,300.00+17,625.00+25,472.00+9,426.90
= 353,800.00 元。
⑵综合成新率的确定
依据专业人员现场勘察和有关技术检测资料，以设备的耐用年限和已使用年
限为基础，综合分析设备的现时技术状态、实际已使用时间、正常负荷率、原始
制造质量、维修保养状况、重大故障(事故)经历、大修技改情况、工作环境和条
件、外观和完整性等因素，根据年限法确定：
成新率=尚可使用年限÷(实际已经使用年限+尚可使用年限)×100%
其中尚可使用年限依据现场勘察结论及有关技术检测资料综合确定。
经现场勘察并向现场设备管理人员了解，该机外观尚可，使用性能比较正常，
能够符合使用要求，已使用 7.17 年，参考国内同类设备使用情况，预计该设备
尚可使用 7.83 年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=7.83÷（7.83+7.17）×100%
=52% （取整）
该空调正常维护保养，综合成新率取 52%。
⑶评估价值
评估价值=重置全价×成新率
=353,800.00×52%
= 183,976.00（元）。
六、无形资产—土地使用权评估技术说明
1、宗地概况
(1)土地基本情况
根据安徽省台客隆连锁超市有限责任公司提供的评估申报表，纳入本次评估
范围委估宗地共 2 宗账面值为 7,601,828.25 元，未计提无形资产减值准备。委
估宗地情况如下表:
委估宗地基本情况表
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宗地 四至
土地使用 坐落位 登记 使用 土地面
编号 宗地名称 土地出让终止日期
证编号 置 用途 类型 积(㎡) 东 南 西 北
宣城市
宣国用 宣城台客 加油站、
宗地 经济技 生信 乐方
（2006）第 隆本部用 工业 出让 2054 年 04 月 21 日 32369.1 安徽丰 西站
1 术开发 铝业 瓜子
3472 号 地 良粮油
区莲西
宣城经
济技术
宣国用 宣城台客 开发区
宗地 生信 乐方 宝城
（2012）第 隆生鲜用 宝城路 工业 出让 2062 年 9 月 28 日 32669 加油站
2 铝业 瓜子 路
3848 号 地 以南、乐
方瓜子
以东
(2)土地权利状况
待估宗地 1、2 分别由安徽省台客隆连锁超市有限责任公司通过出让方式合
法取得土地使用权，根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，估价对象来源
合法，产权清楚。估价基准日 2016 年 9 月 30 日。
(3)土地利用状况
宗地 1 地上建有办公楼、总部办公大楼、物流仓库等房屋及相关构筑物；宗
地 2 地上建有生鲜配送中心 2#厂房、生鲜配送中心 1#厂房等房屋及相关构筑物。
建筑结构主要为钢混结构及钢结构，部分未办理房屋产权证。
2、地价影响因素分析
(1)一般因素
1)地理位置
宣 城 市 位 于 安 徽 省 东 南 部 ， 地 跨 北 纬 29°57’ ～ 31°19’ 、 东 经
117°58’～119°40’。东临浙江省长兴县、安吉县、临安市，南倚黄山市，西
和西北与池州市、芜湖市毗邻，北和东北与马鞍山市及江苏省高淳县、溧阳市、
宜兴市接壤。
2)自然环境
①地势、地貌
宣城市地处东南丘陵与长江中下游平原的过渡地带，地势东南高西北低。海
拔高度南部中山区一般为 800～1800 米，低山区 500～800 米，中部丘陵区一般
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
为 50～500 米， 北部平原区一般在 50 米以下。
②气候、水文
宣城地区气候属亚热带湿润季风气候类型，具有以下显著特点：季风明显，
四季分明宣城地处中纬度地带，是季风气候最为明显的区域之一。由于受海陆热
力性质差异的影响，夏季盛行来自海洋的偏南风，冬季盛行来自内陆的偏北风。
夏季受热带海洋气团控制，天气高温多雨，冬季受欧亚大陆气团控制，天气寒冷
少雨，雨量在年内分配很不均匀。
境内较大湖泊有南漪湖、青龙湖及太平湖、固城湖的一部分，总面积约 239
平方公里。
③资源条件
矿产资源：已发现各类矿产 55 种（含亚种），其中能源矿产煤和石煤 2 种，
金属矿产有铜、钨、钼等 10 种，非金属矿产有石灰岩、方解石、萤石、花岗岩
等 42 种，水气矿产有矿泉水，分布于全市 330 个矿区。
非金属矿产种类多，以水泥用灰岩资源最为丰富。优势矿产为水泥用灰岩、
化工用灰岩、方解石；正在开发利用的主要矿产是水泥用灰岩、方解石、普通萤
石、煤、建筑石料用灰岩和砖瓦用粘土等；特色矿产有珍珠岩、水晶、沸石、叶
蜡石、硅灰石等；潜力矿产资源为花岗岩、铜矿、金矿、钨矿、钼矿。
3)行政区划
截至 2015 年宣城辖宣州区 1 个市辖区和郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德 5
个县，代管宁国 1 个县级市。全市共有 24 个乡，57 个镇，14 个街道办事处，
730 个村，156 个社区。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
4)交通条件
宣城市位于皖东南，和江苏、浙江接壤，地处苏浙皖 3 省交汇区域，处在沪
宁杭大三角的西部腰线上，是中部地区承接东部地区产业和资本转移的前沿阵
地。宣城是皖东南地区政治经济文化中心，快速成长的区域性交通枢纽。皖赣铁
路、宣杭铁路交会于市区，318、205 国道穿境而过，申苏浙皖高速公路由东向
西贯穿全境。
宁（南京）宣（城）杭（州）、扬（州）绩（溪）、宣（城）铜（陵）等多条
高速公路正在建设，芜（湖）太（湖）运河宣城段、水阳江航道整治等工程启动。
在新一轮国家铁路网规划建设中，途经宣城的合（肥）福（州）高铁，黄（山）
杭（州）城铁、商（丘）杭（州）城铁、皖赣铁路扩能双线等多条高速铁路陆续
开工。日益完善的公路铁路水路交通网络四通八达，使宣城成为长三角地区连接
内陆腹地的重要通道。
此外，航空运输也十分便利，宣城周边有 6 个机场，南京禄口机场宣城候机
楼和城市货站于 2009 年投入使用。
5)城市性质
宣城，古称宛陵、宣州，为中国历史文化名城、中国文房四宝之乡、中国鳄
城、国家园林城市、国家森林城市、南吴尾，江南通都大邑，江南鱼米之乡。宣
城处在沪宁杭大三角的西部腰线上，皖江城市带承接产业转移示范区一翼，是中
部地区承接东部地区产业和资本转移的前沿阵地，皖苏浙交汇区域中心城市，东
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
南沿海沟通内地的重要通道。
6)社会经济状况
2015 年，宣城市经济运行总体平稳，全年实现地区生产总值 971.5 亿元，
按可比价计算，同比增长 8.2%。其中第一产业增加值 121.3 亿元，增长 4.2%，
第二产业增加值 486.3 亿元，增长 7.7%，第三产业增加值 363.8 亿元，增长 10.6%。
消费市场保持稳定。宣城市 2015 年社会消费品零售总额 422.5 亿元，同比
增长 12.6%，增速与前三季度持平，其中城、乡市场消费品零售总额分别增长 13%
和 11.8%。从销售额看，批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别增长 10.5%、14.7%、
12.9%和 18.1%。
财政收入稳步增长，金融市场运行平稳。截至 2015 年 12 月底，宣城市财政
总收入 188.9 亿元，同比增长 8%，其中地方财政收入 131.6 亿元，增长 9.4%，
财政支出 243.2 亿元，增长 9.3%。宣城市金融机构人民币存款余额 1204.7 亿元，
同比增长 16.5%，人民币贷款余额 900.3 亿元，同比增长 9.2%。
(2)区域因素分析
1)位置
宗地 1、2 位于宣城经济技术开发区，宣城经济技术开发区是 1996 年 12 月
经省政府批准成立的省级开发区，位于宣城市西部，距市中心 3 公里。开发区所
在地宣城市区位优越，交通便捷。皖赣铁路、宣杭铁路交会于市区，318/205 国
道和芜宣、宣广、广祠高速及数条省道构成四通八达的公路交通网咯，从市区抵
达上海、南京、杭州、合肥等周边大中城市的车程都在 3 小时以内，是长三角地
区连接内陆腹地的重要通道。
2)交通条件
宗地 1、2 所在区域有宝城路等道路，对外交通状况较好。
3)基础设施状况
①供水
宣城市市政供水系统统一供水，来源于宣城市供水总公司，能满足生产生活
需要。
②供电
宣城市市政供电系统统一供电，能满足生产生活需要。
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③排水
生活用水通过自建排水管道排入，生产用水通过不同规格的明沟、暗沟及管
道排入污水处理站，排水系统实行雨污分流。
④供气
宣城市城市燃气有限公司，供气一切正常。
⑤通讯
宗地通讯有保障。
4)环境条件
开发区环境较好。
(3)个别因素分析
宗地一
个别因素 宗地实际状况
土地证编号 宣国用（2006）第 3472 号
位置 宣城市经济技术开发区莲西
临路状况 临宝城路
面积、形状及用途 面积为 32369.1 平方米，宗地形状较规则（基本呈矩形），工业用地
地质状况 地质状况一般，地基承载力满足生产建设要求，对宗地利用无影响
地形坡度 宗地地形平坦，对宗地利用无影响
产业聚集度 宗地周围有新和成药业、生信铝业、乐方瓜子、安徽丰良粮油
环境状况 总体环境质量较好
规划限制 无
宗地红线内基础设施 宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖气），红
状况 线内“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）
宗地二
个别因素 宗地实际状况
土地证编号 宣国用（2012）第 3848 号
位置 宣城经济技术开发区宝城路以南、乐方瓜子以东
临路状况 临宝城路
面积、形状及用途 面积为 32669 平方米，宗地形状较规则（基本呈矩形），教育、医疗用地
地质状况 地质状况一般，地基承载力满足生产建设要求，对宗地利用无影响
地形坡度 宗地地形平坦，对宗地利用无影响
产业聚集度 宗地周围有新和成药业、生信铝业、乐方瓜子、家乐米业
环境状况 总体环境质量较好
规划限制 无
宗地红线内基础设施 宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖气），红
状况 线内“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）
3、地价定义
根据待估宗地的土地利用现状和评估目的，考虑到宗地内的基础设施开发费
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
用已计入资产评估值中，为避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均
指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
待估宗地的评估地价是指在评估基准日为 2016 年 9 月 30 日、现状利用条件、
设定土地开发程度与用途、设定土地使用年期及正常交易情况下的国有出让土地
使用权价格。
根据被评估单位提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地登记用途、设定
用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：
待估宗地实际与设定用途、开发程度一览表
估价设定土
宗地 估价期日 估价设 估价期日实际
宗地名称 估价设定开发程度 地使用年期
编号 实际用途 定用途 开发程度
(年)
宗地红线外
宣城台 客隆 本 部用 “七通”，红 宗地红线外“七通”，
宗地 1 工业 工业 39.58
地 线内“五通一 红线内“五通一平”
平”
宗地红线外
宣城台 客隆 生 鲜用 “七通”，红 宗地红线外“七通”，
宗地 2 工业 工业 46.02
地 线内“五通一 红线内“五通一平”
平”
备注：“三通”即通路、通电、通讯；
“五通”即通路、通电、通讯、通上水、通下水；
“七通”即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖气。
4、土地估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，
结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。
宣城市经济技术开发区土地市场较活跃，待估宗地为工业用地，估价对象所
在区域有近年来的征地案例和征地标准可参考，当地政府及相关部门公布了有关
征地补偿标准文件，比较适宜选择成本逼近法和市场法评估。
综上所述，本次评估采用市场比较法和成本逼近法。
(1)市场比较法
是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期
市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估
算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的
土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD――待估宗地价格；
PB――比较案例价格；
A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
(2)成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地
增值收益
5、土地评估结果
经评估，截至评估基准日 2016 年 9 月 30 日，土地使用权评估值如下表：
土地评估结果表
金额单位：人民币元
项目 账面值 评估价值 增 值 额 增值率%
无形资产—土地 7,601,828.25 11,999,979.30 4,398,151.05 57.86
评估增值主要原因为：因土地资源紧张，国家土地征收标准的提高，以及近
年来国家对工业用地实行保护价造成了工业用地的价格上涨，导致土地评估增
值。
6、评估举例
宗地 1：宣城台客隆本部用地
成本逼近法
(1)土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗地所在区域
近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、劳动
力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费）、耕地占用税、耕地开垦费等费税。
①土地取得费
土地取得费包括土地补偿费、安置补助费等。根据安徽省人民政府《安徽省
人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》（皖政〔2015〕24 号）文件中的
有关规定确定，自本通知下发之日（二○一五年三月一日）起，本省行政区域内
征收集体土地的土地补偿费和安置补助费，均按新征地补偿标准执行。该宗地属
宣城市Ⅳ片区范围内，征地区片综合地价标准为 5.148 万元/亩，则：土地补偿
费、安置补助费等之和为 29.86 元/平方米。另按《关于调整宣城市城市规划区
范围内被征收土地上专业性菜地征地标准、青苗等地上附着物补偿标准的通知》
（宣政办秘〔2015〕270 号）有青苗补偿费 1800 元/亩，则青苗补偿费为 2.7 元
/平方米。土地取得费则为 32.56 元/平方米。
②相关税费
A 征地管理费
依据《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》（财税[2014]101
号）征地管理费已取消收取。
B 耕地占用税
根据皖政[2008]第 367 号文件安徽省人民政府关于贯彻执行新修订的《中华
人民共和国耕地占用税暂行条例》有关问题的通知规定：因待估宗地位于宣城市
区，属二类区，确定耕地占用税按其他应税耕地为 26.25 元/平方米。
C 耕地开垦费
根据《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》（财综[2001]1061 号）
规定，确定宣城市属于二等，耕地开垦费标准为 8.00 元/平方米。
D 地方水利建设基金
根据安徽省人民政府《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法》（皖
政[2012]54 号 ），新征用（含划拨）的各项建设用地，每亩征收水利建设基金
500 元/亩，即 0.75 元/平方米。
以上相关税费合计 67.56 元/平方米。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
⑵土地开发费
委估宗地位于宣城市经济技术开发区，评估基准日的设定开发程度已达到宗
地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖气）及宗
地红线内“五通一平”，包括城市基础设施配套费，公共建设配套费和宗地开发
配套费等。结合评估对象实际情况，确定“五通一平”土地开发综合费用为 90
元/平方米。
⑶投资利息
根据土地开发程度及规模，假设宗地开发周期为一年，投资利息率取评估基
准日一年期贷款利率 4.35%，土地开发费视为均匀投入，计息期按一半计算，则：
投资利息＝土地取得费及有关税费×｛（1+利息率）开发周期－1｝＋土地开
发费×｛（1+利息率）开发周期/2－1｝
=67.56×｛（1+4.35%）1-1｝+90×｛（1+4.35%）0.5-1｝
＝4.88 元/平方米
⑷投资利润
投资利润是指把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形式发挥作
用。工业项目用地的土地开发利润率不同于房地产项目的开发利润率，只相当于
投资于其生产行业的一般投资利润，考虑到该行业几年来经济效益指标，确定本
次评估取得土地开发的年投资利润率 10%，则投资利润为：
投资利润＝（土地取得费及有关税费+土地开发费）×10.00%
＝（67.56+90）×10%
＝ 15.76 元/平方米
⑸土地增值收益
根据土地管理部门的有关资料，原国家土地管理局[1992]国土[籍]字第 46
号文件规定，土地增值收益按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、
投资利息、投资利润四项之和）的 15%-25%，考虑到宗地所在区域未来的土地增
减值趋势，本次评估中土地增值收益率取 15%。
土地增值收益＝(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)
×15%
＝（67.56+90+4.88+15.76）×15%
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
＝ 26.73 元/平方米
⑹无限年期的土地使用权价格
无限年期土地价格＝土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利
润+土地增值收益
＝67.56+90+4.88+15.76+26.73=204.93 元/平方米
⑺设定年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：
Vn＝VN×[1－1/（1＋r）n]
式中： Vn —— 待估宗地设定年期土地使用权价格（元/ m2）
VN —— 无限年期土地使用权价格（元/ m2）
r——土地还原率
n——待估宗地剩余使用年限
待估宗地终止日期为 2054 年 4 月 21 日。剩余使用年限为 39.58。
评估人员采取安全利率加风险调整值法来确定土地还原率 r。安全利率选用
同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补
偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。评估时点的中国人民
银行一年期存款利率为 1.75%。根据评估对象所在区域的经济现状及未来预测、
同类土地的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为 4.25%；则
评估对象土地还原率 r＝安全利率+风险调整值
＝1.75%+4.25%＝6%。
宗地成本逼近法评估过程及结果如下表：
成本逼近法取费及计算表
单位：元/平方米
费用 土地取得费及税费 土地
土地 投资 投资 无限年 年期修正 评估单
土地取 增值
名称 A B C D 开发费 利息 利润 期地价 系数 价
得费 收益
宗地 1 32.56 0 26.25 8 0.75 90 4.88 15.76 26.73 364.98 0.900369 185.00
市场比较法
1、比较案例选取
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
经过对评估对象所在区域类似土地的交易情况调查，选择以下三个交易实例
作为比较案例：
比较案例 1：工业用地，位于宣城市经济技术开发区宝城路与环城大道交叉
口东北角，土地面积为 26776 平方米，交易总价为 450 万元，单价为 168.06 元/
平方米，成交时间为 2016 年 7 月 5 日。
比较案例 2：工业用地，位于宣城市经济技术开发区宝成西路以南、环城大
道以东，土地面积为 23094 平方米，交易总价为 388 万元，单价为 168.01 元/
平方米，成交时间为 2016 年 1 月 21 日。
比较案例 3：工业用地，位于宣城市经济技术开发区宝城路以南、金坝工业
园金侨大道以西，土地面积为 31971 平方米，交易总价为 538.00 万元，单价为
168.28 元/平方米，成交时间为 2016 年 1 月 6 日。
2、比较因素选择与因素说明
结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因
素有：
A、交易时间：进行交易期日差别修正；
B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
C、土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；
土地使用年期修正指数公式：
1 1 /(1 r ) m
K 100
1 1 /(1 r ) n
式中：K——土地使用年期修正系数
r——土地还原率 6%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年
期（含一年）存款利率，再加上一定的风险因素调整值，按 6％计]
m——比较实例宗地土地使用年期
n——待估宗地土地使用年期
D、区域因素：主要有商服繁华度、道路通达度、公交便捷度、距市中心距
离、宗地外基础设施条件、工程地质状况、规划条件等；
E、个别因素：主要有宗地临路条件、面积、地形、形状、容积率、宗地基
础设施条件等。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
比较因素条件说明表如下：
比较因素条件说明表
比较因素 评估对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三
交易类型 / 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易情况 市场价值 正常 正常 正常
交易日期 2016/9/30 2016/7/5 2016/1/21 2016/1/6
土地用途 工业 工业 工业 工业
容积率 小于等于 1 大于等于 1 大于等于 1 大于等于 1
相 使用年期(年) 39.58 49.79 49.34 49.3
关 宗地外“六通”， 宗地外“五通”， 宗地外“五通”， 宗地外“五通”，
土地开发程度
因 宗地内“场平” 宗地内“场平” 宗地内“场平” 宗地内“场平”
素 出让用地，设置 出让用地，未设 出让用地，未设 出让用地，未设
他项权利状况
他项权利 置他项权利 置他项权利 置他项权利
区域位置 好 一般 一般 一般
公交便捷度 一般 一般 一般 一般
交通便捷度 生活或交通型主 生活或交通型主 生活或交通型主 生活或交通型主
道路通达度
干道近 干道较近 干道较近 干道较近
污染状况 无污染 无污染 无污染 无污染
区 环境质量优
自然环境状况 绿化率达到 20% 绿化率达到 20% 绿化率达到 20% 绿化率达到 20%
域 劣度
社区人文环境 人文环境一般 人文环境一般 人文环境一般 人文环境一般
因
公用设施完 公用服务设施完备
素 设施基本齐全 设施基本齐全 设施基本齐全 设施基本齐全
备度 度
供水、供电、供气 供水、供电、供 供水、供电、供 供水、供电、供 供水、供电、供
基础设施完
等基础设施完善程 气设施齐备，有 气设施齐备，有 气设施不齐备， 气设施不齐备，
善度
度 保障 一定保障 有一定保障 有一定保障
规划条件 土地利用类型 工业 工业 工业 工业
宗地面积 适中 适中 适中 适中
宗地形状 对利用无影响 对利用无影响 对利用无影响 对利用无影响
宗地条件
地形状况 平坦 平坦 平坦 平坦
工程地质条件 无不良地质现象 无不良地质现象 无不良地质现象 无不良地质现象
3、测算过程如下：
因素指数说明表
比较因素 评估对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三
交易类型 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 99 99
土地用途 100 100 100 100
相关 容积率 100 102 102 102
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
因素 使用年期(年) 0.9004 0.9450 0.9436 0.9435
土地开发程度 100 96 96 96
他项权利状况 100 101 101 101
区域位置 100 96 96 96
公交便捷度 100 100 100 100
交通便捷度
道路通达度 100 98 98 98
污染状况 100 100 100 100
环境质量优劣
自然环境状况 100 100 100 100
度
社区人文环境 100 100 100 100
区域
因素 学校、医院等公
公用设施完备
用服务设施完备 100 100 100 100
度
度
供水、供电、供
基础设施完善
气等基础设施完 100 98 98 98
度
善程度
规划条件 土地利用类型 100 100 100 100
宗地面积 100 100 100 100
宗地形状 100 100 100 100
宗地条件
地形状况 100 100 100 100
工程地质条件 100 100 100 100
因素指数修正表
评估对象 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
2
比较案例(元/m ) 168 168 168
交易类型 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期 1.0000 1.0101 1.0101
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
容积率 0.9804 0.9804 0.9804
使用年期 0.9528 0.9542 0.9543
土地开发程度 1.0417 1.0417 1.0417
他项权利 0.9901 0.9901 0.9901
区域位置 1.0417 1.0417 1.0417
区 公交便捷度 1.0000 1.0000 1.0000
域 道路通达度 1.0204 1.0204 1.0204
因 污染状况 1.0000 1.0000 1.0000
素 自然环境状况 1.0000 1.0000 1.0000
社区人文环境 1.0000 1.0000 1.0000
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
学校、医院等公用服
1.0000 1.0000 1.0000
务设施完备度
供水、供电、供气等
1.0204 1.0204 1.0204
基础设施完善程度
土地利用类型 1.0000 1.0000 1.0000
个 宗地面积 1.0000 1.0000 1.0000
别 宗地形状 1.0000 1.0000 1.0000
因 地形状况 1.0000 1.0000 1.0000
素 工程地质条件 1.0000 1.0000 1.0000
比准价格 176 178 178
权重 1/3 1/3 1/3
评估价格 180
(3)确定待估宗地土地使用权价格
经评估人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和
估价程序，土地价格评估选择成本逼近法和市场比较法两种评估方法进行了评
估。经评估人员综合分析认为，采用简单算术平均法确定最终的结果，故本次评
估采用两种方法的简单算术平均值作为最终评估结果。
测算表
面积 成本逼近法 市场比较法法 取整单价 总 价
宗地名称
(平方米) (元/平方米) (元/平方米) (元/平方米) (元)
宗地 32369.1 185 180 183 5,923,545.30
6、价值比较变动原因分析
无形资产—土地使用权评估价值比较变动 4,398,151.05 元。主要原因为：
由于土地是一种稀缺资源，对于一个城市的发展来说，土地的供给是有限的。随
着城市经济的快速发展，对土地的需求不断增加，导致征地成本及土地开发成本
增加，从而使地价上涨。
七、无形资产-其他无形资产评估技术说明
列入本次评估范围内的无形资产—其他无形资产为购置亿惠达系统、富基融
通、泛微网络、杀毒软件、财务软件等应用软件，账面价值为 202,117.54 元。
评估人员查阅相关的证明资料、合同，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和
期限，查阅了原始凭证，经核实表明账表金额相符。以基准日不含税市场价格确
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
定评估值，评估价值为 1,545,299.15 元，评估增值为 1,343,181.61 元。
八、长期待摊费用评估技术说明
列入本次评估范围内的长期待摊费用为各门店装修费，账面价值为
13,069,222.17元，评估人员查阅相关装修合同、发票等，了解原始入账价值的
构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证，经证实表明账表金额相符。其中郎
溪店、歙县店、宁国总店、本部物流仓库等自有房产的装修工程已在房屋中评估，
本次评估为0；黄山二店与定远点已闭店，本次评估为0；其余租赁房产核实了账
面发生额，并测算了相应的装修工程的人材费情况，与账面金额差异不大，本次
以核实后的账面值作为评估值。
经上述方法评估后，长期待摊费用的评估值为6,369,990.34元，评估减值
6,699,231.83元。
九、其他非流动资产技术说明
列入本次评估范围内的其他非流动资产为港口店的契税及购置的房款，账面
价值为400,688.67元，评估人员查阅相关资料及原始凭证，经证实表明账表金额
相符。其中港口店的契税在房屋评估中考虑，购置房款由于房屋已倒塌，且土地
使用权尚未过户，以核实后账面值确定评估值。
经上述方法评估后，其他非流动资产的评估值为350,000.00元，评估减值
50,688.67元。
十、负债评估技术说明
负债账面价值为 408,920,915.84 元，系流动负债及非流动负债，包括短期
借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、
长期借款、预计负债、其他非流动负债。
1.短期借款：为宣城皖南农村商业银行、青阳农商行蓉城支行、邮储银行宣
城分行、浦发银行宣城分行、安徽郎溪农商银行营业部、定远农村商业银行曲阳
支行、安徽绩溪农村商业银行股份有限公司的短期借款，账面金额为
121,000,000.00 元。评估人员核实其借款合同，抵押担保合同等资料，并对其
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
进行函证，以核实后的账面值作为评估值。
2.应付账款：系应付的货款等，账面金额 164,175,161.32 元。评估人员主
要核实其业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实性，对大额应付款进行
函证，并做了相应的替代程序，以有真实购销行为、基准日后需实际承付的款项
作为评估值。经核实，是评估基准日后要承担的债务，以清查核实后的账面值作
为评估值。
3.预收账款：系预收的货款、租金等，账面金额 74,175,998.48 元，评估人
员主要核实业务内容、和金额等内容的真实性，以核实后账面值作为评估值。
4.应付职工薪酬：系应付工资等款项，账面金额为 3,064,611.09 元，评估
人员查阅了有关账簿、凭证及工资表，以清查核实后的账面值确定评估值。
5.应交税费：系增值税、土地使用税、房产税、印花税、城建税、教育费附
加等，账面金额 1,241,978.23 元。评估人员查阅了有关账簿、凭证、纳税申报
表，以清查核实后的账面值确定评估值。
6.应付利息：为 2016 年 9 月 21 日至 2016 年 9 月 30 日借款利息支出，账面
金额 270,000.00 元。评估人员查阅了有关账簿、凭证、利息计算表，以清查核
实后的账面值作为评估值。
7.其他应付款：系押金、质保金、租金、物业费等，账面金额 11,380,546.89
元。评估人员经与总账、明细账、原始凭证核对，核实了计提依据，以核实后的
账面值确定评估值。
8.长期借款：为邮储银行宣城分行、安徽郎溪农商银行营业部、定远农村商
业银行曲阳支行的长期贷款 26,347,777.96 元。评估人员核实其借款合同、抵押
合同并对评估基准日的银行贷款余额进行了函证，证实其负债真实存在，以清查
核实后账面值作为评估值。
9.预计负债：为预计应付黄山协诚置业的诉讼补支付租金，账面金额
1,942,852.00 元，评估人员核实相关原始凭证、法院判决书等资料，核实其账
面的真实准确，由于 2016 年 10 月 14 日已转账 1,925,897.00 元，以 1,925,897.00
元作为评估值。
10.非流动负债评估技术说明
系政府补贴款及会员积分形成的递延收益，账面金额为 5,321,989.87 元。
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资产评估说明资产基础法评估技术说明
评估人员从企业取得了相关的政府文件，调阅了相关的凭证等资料，其款项为真
实存在的款项。经清查核实，以核实后的账面值作为评估值。
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资产评估说明收益法评估技术说明
收益法评估技术说明
一、收益法的基本原理
收益法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，是指将预期收益资本
化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法
和现金流量折现法。本次评估采用现金流量折现法。
二、评估假设
1.国家宏观经济政策和被评估资产所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政
策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率、政策性
征收费用等无重大变化。
2.被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、
合法的运营、使用及维护状况。
3.资产所有者取得相关资产权益、使用或支配相应资产、从事相应生产经营活动、
承担相应负债、获取相应收益、支付相关成本费用。
4.被评估资产处在本评估基准日的外部经济环境条件下，且现有用途不变、持续
经营。
5.假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
6.被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
7.被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重
要方面基本一致。
8. 被评估单位在未来经营期的主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的经
营模式等与预测基本一致，不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略
以及商业环境等变化导致的主营业务状况的变化所带来的损益。
9.被评估单位在未来经营期的贷款结构、金额与评估基准日保持一致。
10.被评估单位提供的与资产有关的资料真实、准确、完整。
11.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素等对被评估单位或被评估资产造成
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资产评估说明收益法评估技术说明
重大不利影响。
12.本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。
13.台客隆金三店（宣城四店）在2017年年初进行拆除，并终止营业。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境
发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
三、评估方法概述
1.概述
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的
一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率
折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条
件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客
观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理
时，其估值结果具有较好的客观性。
2.基本评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，本次评估是以
评估对象的母公司报表口径估算其权益资本价值，本次评估的基本评估思路是：
(1)对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋
势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
(2)对未纳入预测范围的长期股权投资单独测算其价值；
(3)对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的诸如基准日
存在非日常经营所需货币资金，企业非经营性活动产生的往来款等流动资产（负债）；
呆滞或闲置固定资产等非流动资产（负债）定义其为基准日存在的溢余性或非经营性
资产(负债)，单独测算其价值；
(4)由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减付息
债务价值后，得出评估对象的净资产价值。
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资产评估说明收益法评估技术说明
台客隆共有一家全资子公司，一家参股公司。全资子公司为黄山舟泰投资有限公
司，黄山舟泰投资有限公司完成现有项目后面临转型，参股公司为朗溪百货大楼，本
次未全面评估，故两公司未做预测，以资产基础法评估值确定预测评估值。
3.评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E B D （1）
式中：
E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值；
B：评估对象的企业价值；
B P I C （2）
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn 1
P
i 1 (1 r ) r (1 r ) n
i
（3）
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
I：未纳入预测范围的长期股权投资价值
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
D：评估对象的付息债务价值；。
(1) 收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标，其基
本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（4）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期内的自由现金
流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，测算得到企业的经营性资产
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价值。
折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率r
r rd wd re we （5）
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
( E D) （6）
We：评估对象的权益比率；
E
we
( E D) （7）
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本re；
re r f e (rm r f )
（8）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε ：评估对象的特性风险调整系数；
β e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
四、尽职调查情况说明
1.资产尽职调查内容
根据本次评估目的的特点和收益法评估的技术要求，评估机构确定了资产核实的
主要内容是台客隆资产及负债的存在与真实性，具体以被评估单位提供的基准日2016
年9月30日资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实
的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划，确定的尽职调查内容主要是：
(1)本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估单位对本次评估事项
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的说明；
(2)评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资
协议、重大合同情况等；
(3)评估对象的相关土地房屋产权情况；
(4)评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出
核算方法等；
(5)评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
(6)评估对象执行的税率税费及纳税情况；
(7)评估对象的应收应付账款情况；
(8)评估对象最近几年的关联交易情况；
(9)评估对象的主营业务、生产能力和历史经营业绩等；
(10)评估对象最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和设备及场所（折旧摊
销）、人员工资福利费用等情况；
(11)评估对象最近几年主营业务收入情况；
(12)评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、
销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及
其变化趋势等；
(13)评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技术）
优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、汇率风险等；
(14)评估对象预计的新增投资计划、项目的可行性研究或技术改造、生产规模扩
增等以及批复或实施情况；
(15)评估对象近三年资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收入明细和成本
费用明细；
(16)与本次评估有关的其他情况。
2.影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
3.资产清查核实和尽职调查的过程
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本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的方法主要是通
过对企业现场勘察、参观、以及专题座谈会的形式，对被评估单位的经营性资产的现
状、生产条件和生产能力以及历史生产状况、主营业务收入、成本、期间费用及其构
成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的资源情况、生产能力、产品价格
和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数
据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企
业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集有
关产品或相关业务所处市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
五、宏观经济状况
1.宏观经济因素
2016年前三季度生产运行总体平稳，企业效益继续好转，结构持续优化，活力日
渐增强。
1-9月份，全国规模以上工业企业实现利润总额46380.6亿元，同比增长8.4%，增
速与1-8月份持平。
1-9月份，规模以上工业企业实现主营业务收入81.9万亿元，同比增长3.7%；发
生主营业务成本70.3万亿元，增长3.5%；主营业务收入利润率为5.67%。
9月末，规模以上工业企业资产总计102.5万亿元，同比增长5.9%；负债合计57.7
万亿元，增长4.7%；所有者权益合计44.8万亿元，增长7.4%；资产负债率为56.3%。
前三季度，全国完成固定资产投资（不含农户）426906亿元，同比增长8.2%，增
速比上半年回落0.8个百分点，但比1-8月份加快0.1个百分点，结束了自年初以来投
资增速逐步回落的态势。其中，9月份当月投资60567亿元，增长9%，增速比8月份加
快0.8个百分点，投资当月增速已连续两个月出现回升。在国家一系列稳增长政策措
施的作用下，投资增速出现企稳回升的迹象，投资产业结构不断改善，区域协调发展
稳步推进，积极因素逐步累积。
制造业投资增速低位回升，当月投资增速连续3个月提高。前三季度，制造业投
资135250亿元，增长3.1%，增速比1-8月份加快0.3个百分点；制造业当月投资18727
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亿元，增长5.1%，增速比8月份加快3个百分点，比去年同期加快0.5个百分点，自7
月份以来当月增速已连续3个月回升。从制造业内部结构看，符合市场需求的消费品
制造业投资增势良好，前三季度消费品制造业投资增长7.8%，增速比1-8月份加快0.5
个百分点；受原油、水泥、钢材、有色金属等价格回升的影响，前三季度高耗能制造
业投资降幅比1-8月份略有收窄，但投资规模仍在减少。
前三季度，工业投资164283亿元，增长3.2%，增速比上半年回落1个百分点，但
比1-8月份加快0.3个百分点
技改投资持续向好。今年以来工业技改投资增速稳步上扬，前三季度工业技改投
资65753亿元，增长13.4%，增速比1-8月份加快0.4个百分点，比工业投资高10.2个百
分点；占工业投资的比重为40%，比去年同期高3.6个百分点；拉动全部投资增长2个
百分点。
基础设施投资始终保持平稳较快的增长态势。前三季度，基础设施投资83245亿
元，增长19.4%，增速虽比1-8月份回落0.3个百分点，但比全部投资增速高11.2个百
分点；基础设施投资占全部投资的比重为19.5%，比去年同期高1.8个百分点；拉动全
部投资增长3.4个百分点，比去年同期高0.4个百分点。
中、西部地区基础设施投资均呈高速增长。前三季度，中部地区基础设施投资
18791亿元，增长23.6%，增速比1-8月份加快0.4个百分点；占全部基础设施投资的比
重为22.5%，比去年同期提高0.7个百分点。西部地区基础设施投资29630亿元，增长
32.7%；占全部基础设施投资的比重为35.6%，比去年同期高7.8个百分点。
“三大战略”统筹推进，相关地区投资保持较快发展。“一带一路”沿线地区交
通、能源、通讯等重大标志性工程加快建设，涉及的18个地区中有13个投资保持两位
数增长。京津冀协同发展，重大项目加快实施，北京城市副中心等功能平台加紧落地
实施，前三季度京津冀地区投资增长8.8%，增速比1-8月份加快0.4个百分点，比全部
投资高0.6个百分点。长江经济带生态保护进一步加强，综合立体交通体系加快构建，
覆盖的11个省市前三季度投资增长12.3%，增速比全部投资高4.1个百分点。
总体来看，在供给侧结构性改革不断推进和稳增长政策效应持续释放的共同作用
下，前三季度固定资产投资增速呈现企稳回升的苗头，特别是新开工项目计划总投资
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增速仍高达22.6%，比去年同期高19.8个百分点，对下一阶段投资增长的支撑作用较
为强劲。但同时也要看到，国内外经济环境依然复杂严峻，投资增速企稳回升的基础
尚不牢固，如产能过剩和市场需求不振的双重压力仍制约着经济发展，企业投资信心
整体偏弱；另外在热点城市房地产市场调控政策和三、四线城市去库存压力的作用下，
未来房地产投资走势仍有较大不确定性，这些情况仍需高度关注。
六、所在行业现状与发展前景
⑴行业主管部门和监管体制
公司所属零售行业，采用连锁的方式组织经营，所处行业受到国家宏观调控和行
业自律相结合的管理。国家发改委、商务部及各级商务管理部门负责制定行业发展规
划和相应政策引导零售行业的规范发展，在零售环节，与商品质量和销售相关的工商、
新闻出版、卫生等各级行政管理部门负责办理相应的许可证或备案登记。中国商业联
合会、中国连锁经营协会、中国百货商业协会等为百货零售行业的自律性组织，承担
对行业成员协调、监督并保护其合法权益等职能。
⑵行业主要法律法规和政策
序号 文件 发布单位 实施年份
1 《中华人民共和国产品质量法》 全国人民代表大会常务委员会 2000 年
2 《中华人民共和国民法通则》 全国人民代表大会常务委员会 2009 年
3 《中华人民共和国商标法》 全国人民代表大会常务委员会 2014 年
4 《中华人民共和国消费者权益保护法》 全国人民代表大会常务委员会 2014 年
5 《商业特许经营管理条例》 国务院 2007 年
6 《外商投资商业领域管理办法》 商务部 2004 年
7 《零售商促销行为管理办法》 商务部 2006 年
8 《零售商供应商公平交易管理办法》 商务部 2006 年
9 《流通领域食品安全管理办法》 商务部 2007 年
10 《公共场所卫生管理条例实施细则》 国家卫生和计划生育委员会 2011 年
11 《商业特许经营备案管理办法》 商务部 2012 年
11 GB/T18106-2004《零售业态分类》 与公司相关的重要国家或行业标准 2004 年
12 GB/T19680-2013《物流企业分类与评估指标》 与公司相关的重要国家或行业标准 2014 年
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13 SB/T11083-2014《商品用电子标签应用规范》 与公司相关的重要国家或行业标准 2015 年
14 SB/T11086-2014《零售商门店能耗管理评价规范》 与公司相关的重要国家或行业标准 2015 年
2011 年 3 月，商务部、国家发改委和中华全国供销合作总社发布《商贸物流发
展专项规划》，提出在全国大中城市、商贸业聚集地等统筹规划建设和改造一批现代
物流和配送中心； 加强农副产品冷链物流建设， 完善产销地冷藏、 保鲜、运输和
加工等设施；建设、改造一批仓储、分拣、流通加工、配送、信息服务等功能齐备的
商贸物流园区，促进商贸物流产业适度集聚；加强仓储设施建设，推进传统仓储向现
代物流配送中心转变；支持大型连锁企业建设、改造现代物流配送中心，提高连锁企
业物流配送精细化水平。
2011 年 10 月，商务部、财政部和中国人民银行发布《关于“十二五”时期做
好扩大消费工作的意见》，提出消费对经济的拉动作用需进一步增强，同时发展现代
流通方式，鼓励连锁经营向多行业、多业态延伸，推进特许加盟等连锁方式发展，提
高流通规模化、组织化程度，优化供应链管理，降低流通成本；支持企业物流配送中
心建设，加强商贸物流园区建设，完善冷链、配送等基础设施，建设物流交易和信息
服务平台，鼓励多式联运，形成高效低耗的现代物流体系。
2012 年 1 月，商务部发布《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》，
提出“十二五”时期，商品零售规模需保持稳定较快增长，零售业发展方式加快转变
与创新，各种业态协调发展；大型零售企业整体优势进一步增强，跨区域发展成效显
著，零售业结构布局更趋完善，城乡、区域间协调发展，基本形成结构合理、布局科
学、竞争有序的现代零售业。
2012 年 8 月，国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，
提出到 2020 年，现代信息技术在流通领域将得到广泛应用，电子商务、连锁经营和
统一配送等成为主要流通方式，流通产业整合资源、优化配置的能力进一步增强；加
强现代流通体系建设，构建全国骨干流通网络，建设一批辐射带动能力强的商贸中心、
专业市场以及全国性和区域性配送中心；优化城市流通网络布局，有序推进贸易中心
城市和商业街建设，支持特色商业适度集聚，鼓励便利店、中小综合超市等发展，构
建便利消费、便民生活服务体系。
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㈡行业发展情况
⑴行业的分类情况
根据《上市公司行业分类指引》（2012修订），公司所属行业为批发和零售业（F）
-零售业（F52）；根据《国民经济行业分类(GB/T 4754-2011)》，公司属于批发和零
售业（F）-零售业（F52）-综合零售业（F521）
零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同
经营形态。国际现代零售业态发展历史如下图所示：
我国零售行业的发展历程如下图所示：
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第一阶段为改革开放初期，零售市场尚处于单一业态形式的萌芽阶段，实行以统
一分配制度为主的消费模式，当时的零售企业主要以国有企业为主；第二阶段为转型
期，零售企业从单一的国有所有制企业转变为多种所有制共同发展的格局，外资、私
营的快速发展替代了国企、联营的垄断龙头地位；第三阶段为纵横拓展高峰期，我国
零售业呈现多业态（百货、零售、专卖店、仓储店、便利店、购物中心、电子商务等）
协同发展的趋势。
（2）零售业发展概况
近年来，我国经济持续高速增长。2005-2014 年，我国国内生产总值从 185,895.80
亿元增长至 636,139.00 亿元，社会消费品零售总额从 68,352.60 亿元增长至
271,896.10 亿元。同时，从下图可以看出，社会消费品零售总额增长率持续高于国
内生产总值增长率，且持续保持在较高水平。麦肯锡在其《2011 年度中国消费者调
查报告：消费新力量》预测，到 2020 年，中国的真实消费将达到 4.8 万亿美元，成
为仅次于美国的全球第二大消费市场。
数据来源：wind 资讯
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⑶超市零售行业的基本情况
超市零售业的定义
2004 年 6 月 9 日，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会联合颁
布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106－2004），超市是开架售货，集中收款，
满足消费者日常生活需要的零售业态。根据需求对象不同，可以分为便利超市、社区
超市、综合超市、大型超市。其分类标准如下表所示：
管
理
业 商圈与目标 商品（经营） 商品售 信
选址 规模 服务功能 特点
态 顾客 结构 卖方式 息
系
统
即时食品、日
商业中心 商 圈 范 围
用小百货为 营业时间
区、交通要 小，顾客步
主，有即时消 以开架 16 小时以
道以及车 行 5 分钟内
便 经营面积一 费性、小容 自选为 上，提供 程 满 足 顾
站、医院、 到达，目标
利 般在 量、应急性等 主，结算 即时性食 度 客 便 利
学校、娱乐 顾客主要为
超 200m2-500m2，利 特点，商品品 在收银 品的辅助 较 性 需 求
场所、办公 居民、单身
市 用率高 种在 3,000 种 处统一 设施，开 高 为主
楼、加油站 者、年轻人。
左右，售价高 进行 设多项服
等公共活 顾客多为有
于市场平均 务项目
动区 目的的购买
水平
自选销
满 足 社
社 以经营食品 售，出入 程
市、区商业 营业时间 区 居 民
区 目标顾客以 经营面积一般在 （包括生鲜 口分设， 度
中心、居住 12 小时以 日 常 生
超 居民为主 500m2-2,000m2 和包装食品） 在收银 较
区 上 活 必 需
市 为主 台统一 高
品为主
结算
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管
理
业 商圈与目标 商品（经营） 商品售 信
选址 规模 服务功能 特点
态 顾客 结构 卖方式 息
系
统
基 本 满
自选销
足 顾 客
综 售，出入 程
市、区商业 营业时间 日 常 生
合 目标顾客以 经营面积一般在 经营日常生 口分设， 度
中心、居住 12 小时以 活 必 需
超 居民为主 2,000m2-6,000m2 活必需品 在收银 较
区 上 品 一 次
市 台统一 高
性 购 齐
结算
的需求
满 足 顾
客 日 常
生 活 必
需 品 一
市、区商业 自选销 次 性 购
辐射半径 2 大众化衣、
大 中心、城郊 售，出入 设不低于 程 齐 的 需
千米以上， 食、日用品齐
型 结合部、交 经营面积一般 口分设， 经 营 面 积 度 求，分为
目标顾客以 全，一次性购
超 通要道及 6,000m2 以上 在收银 40% 的 停 较 以 经 营
居民、流动 齐，注重自有
市 大型居住 台统一 车场 高 食 品 为
顾客为主 品牌开发
区 结算 主 和 以
经 营 日
用 品 为
主 的 大
型超市
（2）超市零售业发展概况
超市在 1930 年始于美国纽约州，随后传至日本、欧洲等地，中国第一家超市 1983
年在北京开业，1995 年起外资超市进入中国市场。2001 年，随着中国加入世界贸易
组织（WTO），零售业对外资加大开放；2004 年 12 月，国家全面放开外资进入零售业，
外资超市开始在我国高速扩张，本土超市则选择区域深耕战略，其经营能力也逐步提
升。
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相对于百货公司区域发展、相对分散的竞争格局，国内超市行业有两个明显特点：
一是行业集中度较高，超市前十强销售额占限额以上超市销售额的比例高达
60%-70%；二是国内超市面临外资超市的竞争压力较大。外资超市占超市百强的比重
逐年上升，外资超市在采购、供应链及管理经验方面相对于本土超市具备一定的优势。
超市零售主要针对附近居民的生活消费，生活必需品占比较大且弹性较小，超市
内生增长与 CPI 相关性较高。CPI 从供需双向影响超市企业的业绩：需求端主要为基
于物价水平的上涨而对成熟门店的收入增速产生正相关影响，从供给端主要为基于通
胀对人力、租金成本等的传导导致了相关经营成本的上升；由于供给端的负面效应传
导有一定的时滞，因此超市业态主要在通胀温和上升前期受益，超市的销售增速与
CPI 指数有较明显的正相关性。
经历 2012 年的低谷后，近两年，我国超市零售业逐渐好转。2014 年，经营超市
为主的快消品百强企业销售增长 6.5%，门店增长 5.0%，分别高于百强平均增幅 1.4
和 0.8 个百分点。
（3）经营模式
超市企业的盈利来自于商品流通环节，目前全球超市的盈利模式主要可分为两
种：一是通过赚取进销差价及收取手续费等实现盈利；二是通过销售规模带动前后台
的供应链整合，取得成本优势实现盈利。
按照盈利来源的不同，超市行业的经营模式可以分为自营、联营及代销三种模式。
在自营模式中，超市企业向供应商采购商品，承担与商品所有权相关的风险与收
益，通过赚取进销差价实现利润。
在联营模式中，供应商提供商品，在超市门店内指定区域设立品牌专柜由供应商
的销售人员负责销售，双方共同管理。超市企业为根据约定的销售收入提成来获取相
关利润。
在代销模式中，超市企业通过收取供应商的手续费实现利润。
其经营模式的如下表所示：
自营 联营 代销
所有权属 公司 供应商 公司
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自营 联营 代销
利润来源 进销差价 根据销售收入提成 手续费
供应链的盈利模式为通过供应链管控带来成本优势，依靠薄利多销的规模经济实
现利润，基本不向供应商收取价外费用，其核心为降低零售商、厂商和顾客三方的费
用成本。美国沃尔玛超市为此类模式的主要代表，采取直接采购的购货政策，由总部
统一向上游厂商进行采购；同时建立了高效的物流管理体系及存货管理体系，帮助供
应商和门店减少库存成本，提高存货周转率，最终降低运营成本。而相比之下，国内
超市直接采购的比率较低。
（4）行业发展趋势
①大卖场将成为超市发展的新力量
超市大卖场的未来发展方向一方面主要依靠加强生鲜产品的比例提高周边居民
的访客量，通过农超对接和直接采购缩减流通成本，实现商家、农户、消费者的共赢；
另一方面，差异化竞争，从品类差异化及地域差异化入手，深化特色品类经营，同时，
选取竞争缓和的地区，通过外延扩张打开长期成长空间。
②超市向便利化、高端化转型过渡
在城镇化引致的消费升级浪潮下，便利性、体验性等个性化诉求正变得日趋重要，
依据不同层次消费者不同方面的诉求而产生了业态创新。便民服务在为便利店连锁带
来营业额的同时，还能增加门店和品牌对消费者的吸引力，提高顾客的粘性。便民服
务丰富了便利店连锁网络原本仅作为零售渠道的单一职能，强化了便利店的社会职能
和不可替代性。高端超市满足了富裕人群、高级白领等的消费需求，正发挥着越来越
重要的作用。
便利店的产生满足了居民、商务人士的便利性需求，高端超市则为高端写字楼、
购物中心的重要匹配业态。未来，超市将向便利化、高端化转型过渡。
③规模直采缩短流通环节，供应链整合提升运营效率
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资产评估说明收益法评估技术说明
超市企业未来盈利的提升主要来自于毛利率的提高、存货周转率的提升及运营费
用的下降三方面。其中，毛利率的提升主要来自于采购成本的下降，体现超市企业的
上游议价能力；在合理库存水平下实现高周转率体现了超市企业的供应链管控能力；
运营成本的下降主要包括对人工、租金、仓储运输等运营费用端的管控能力。
受制于国内超市区域割据和商品流通区域分销格局，国内超市目前向厂商直采的
比例较低。未来，国内超市通过快速扩张获取规模优势后，将逐步加强直采比例，进
一步缩短流通环节。此外，在人工费用上涨的背景下，超市通过 IT 系统应用和供应
链体系完善以提升运营效率，并实现商品周转率提高和人效提升是未来发展趋势。
（三）行业竞争格局
⑴行业竞争的基本情况
①行业增速放缓，行业领先企业集中度进一步提升
近年来，我国零售行业均保持较快发展。根据中国商业联合会、中华全国商业信
息中心统计，2014 年我国零售百强企业实现销售额 33,741 亿元，同比增长 26.2%，
增速较上年加快 6.4 个百分点，高于社会消费品零售总额增速 14.2 个百分点。2010
年百强销售规模增速最大，增长率为 22.4%，但近两年，增速明显放缓。这是行业自
身发展规模的体现，也是受到人口红利的消减、渠道分流、消费者消费习惯变化等多
种因素的影响结果，未来几年将是连锁企业的稳定发展期。
2009-2014 年，零售百强前十名企业销售总额占百强企业销售总额的比例分别为
46.71%、47.14%、48.30%、49.5%、50.5%和 59.3%，行业领先企业取得了较大市场份
额。
②行业企业注重区域发展
零售企业多为区域经营，且优先选择在区域范围内进行扩张，主要原因在物流方
面，区域优势企业更易充分发挥规模效应，统一采购、仓储能够降低经营成本，区域
配送便于发挥供应链的最大效用；在销售方面，区域经营的龙头企业依靠在当地的品
牌知名度更容易获取稀缺的商业物业开立门店， 借助成熟的管理运营经验和多年的
合作关系吸引优质品牌的进驻， 利用在当地树立的知名度和美誉度吸引更多的消费
者，从而提高市场地位，扩大销售份额。
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2015 年上半年，传统实体零售业形势依然严峻。消费环境低迷、竞争加剧、租
金高企、电商冲击等因素都对实体零售的业绩造成影响。从上半年零售企业的整体业
绩来看，以实体店为主的传统零售企业依然呈现出低迷状态。在联商网统计的 101
家零售企业中，有 42 家零售企业的业绩出现负增长，将近二分之一。其中，昆百大
A 销售额下降 24.42％，跌幅最大；而在统计到的零售企业中，净利润的下跌状况更
为严重，新华都、美邦等企业净利润跌幅甚至超过 150％。
③网络零售继续高速增长，实体零售加速调整
近年来我国网上零售企业发展迅速，一些企业销售规模高速增长，网络零售已成
为我国零售业中的一个重要的、充满活力的业态，对零售业以及居民消费产生的影响
快速扩大。
据商务部流通发展司、中国连锁经营协会的统计显示，自 2011 年以来网络零售
社会消费品零售额占比不断上升，2014 年国内网络零售市场交易规模占当年社会消
费品零售总额的 10.6%，比 2013 年提高 2.56 个百分点。同时，网络购物交易平台开
放化程度更加明显，向追求全品类覆盖的综合性平台以及专注细分市场的垂直类平台
两个方向演进，自营网站逐渐向第三方平台发展的态势也较明显。
为应对激烈的市场竞争，传统零售企业大规模进军网络零售成为近几年零售业最
为突出特点。越来越多的传统零售企业加大对线上渠道的运营力度，部分企业加强了
对自有电子商务平台的投资。2014 年，进入百强的零售企业中，有 7 家电商，销售
达到 11049.3 亿元，比去年同期增长 110.1%，占百强整体销售的比重为 32.8%，较上
年提高 12.1 个百分点。如果扣除 7 家电商，2014 年零售百强(93 家实体店零售企业)
销售规模同比仅增长 5.6%，比 2013 年放缓 5.0 个百分点，为近年来首次呈现个位数
增长。尽管从总体看传统零售商网络零售规模尚小，2014 年网络零售额约为 27,898
亿元，占比 10.6%，在全国网络零售整体规模中所占比例较低，但从长远看，传统零
售商通过调整优化、融合发展，将会在网络零售业务中占据更加重要的地位。
㈢行业竞争情况
1.行业竞争的基本状况
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⑴市场集中度偏低
我国零售行业企业众多，根据国家统计局数据统计，截至 2014 年末，我国年主
营业务收入超过 500 万元的限额以上的零售行业企业数量为 87,652 个，从业人数
681 万人。 根据中国连锁经营协会数据统计， 2013 年度、 2014 年度和 2015 年
度，我国连锁百强销售规模分别为 20,384.84 亿元、 20,963.76 亿元和 20,628.07
亿元。 但连锁百强企业的销售额占社会消费品零售总额的比例仅为 8.70%、7.71%和
6.85%，其中前十名连锁企业的总销售额占 社会消费品零售总额的比例为 3.52%、
3.11%和 2.95%，均呈下降趋势。我国零售行业市场集中度偏低，激烈的竞争降低了
行业的毛利率，缺少经营特色的小型零售企业发展空间受到一定挤压，销售利润逐步
向大规模的零售企业倾斜，未来行业将会出现较多的并购和整合。
⑵行业企业注重区域发展
零售企业多为区域经营，且优先选择在区域范围内进行扩张，主要原因在物流方
面，区域优势企业更易充分发挥规模效应，统一采购、仓储能够降低经营成本，区域
配送便于发挥供应链的最大效用；在销售方面，区域经营的龙头企业依靠在当地的品
牌知名度更容易获取稀缺的商业物业开立门店， 借助成熟的管理运营经验和多年的
合作关系吸引优质品牌的进驻，利用在当地树立的知名度和美誉度吸引更多的消费
者，从而提高市场地位，扩大销售份额。
㈣行业发展的有利和不利因素
⑴有利因素
①国民经济的稳定发展及居民收入水平的提升推动国内消费需求持续增长随着
我国经济持续快速增长，人均国内生产总值和国内居民人均可支配收入稳步上升，这
直接带动了居民人均消费性支出的增加。2005-2014 年，我国人均国内生产总值从
14,259.00 元增长到 46,652.00 元，年复合增长率为 12.58%，城镇居民人均消费性支
出从 7,942.88 元增长至 19,968.00 元，年复合增长率为 9.66%，经济的持续稳定增
长和人民生活水平的不断提高促进了消费增长，这为居民消费能力的增强奠定了坚实
基础。
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2005 年以来我国人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入和城镇居民人均
消费性支出增长趋势如下：
数据来源：wind 资讯
②城市化促进居民消费支出增加
近几十年来，随着经济的发展，我国城市化率不断提升。2000 年以来我国城镇
人口占总人口的比例以每年约 1%的速度递增，2014 年我国城镇人口为 7.49 亿人，城
市化率为 54.77%。
我国城镇居民的收入与消费水平明显高于农村居民，城市人口的增加和城市化率
的不断提高将持续拉动消费增长。2014 年，我国城镇居民人均消费支出为 19,968.10
元，是农村居民人均消费支出 8,382.60 元的 2.38 倍，城镇化的推进将带来消费支出
的更大增长。
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③消费者收入预期乐观，行业景气度较好
在整体经济转型，增速放缓的背景下，我国消费者仍然对未来预期保持着乐观的
态度，近两年来消费者信心指数已经开始回升：
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④消费增长热点逐步转移
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近年来，国家加大了对中西部地区经济发展的支持力度，经济增长速度、居民收
入增长率和社会消费品零售总额增长率均快于全国同期水平。2012-2014 年，安徽省
的 GDP 增长率分别为 12.1%、10.4%、9.2%，城镇居民人均可支配收入增长率分别为
13%、9.94%，社会消费品零售总额增长率分别为 17.06%、14.05%、21.62%，而同期
全国 GDP 增长率分别为 10.33%、10.09%、8.18%，城镇居民人均可支配收入增长率分
别为 12.63%、9.73%、7.01%，社会消费品零售总额增长率分别为 14.3%、13.1%、12%。
安徽省相关指标均高于全国同期水平，这为公司以及其他中西部零售连锁企业创造了
良好的经济环境。
④政策支持助力行业升级
近年来，国家多次出台相关政策，重点提出优化发展环境，完善治理体系，促进
内贸流通发展方式转变，推动我国从流通大国向流通强国转变，更好地服务经济社会
发展。《国内贸易发展规划（2011-2015 年）》，要求从统筹国内贸易协调发展、建立
和完善现代商品流通体系、加快国内贸易改革开放等八个方面推动国内贸易又好又快
发展。《商务部关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》（商流通发[2012]27
号），提出“十二五”期间零售业增加值年均增长 15%等目标，并要求优化零售网点
布局，适度发展大型商业网点；优化竞争方式，鼓励零售企业提高专业化程度，实行
差异化经营等。同时，国家对于社会保险、医疗、教育等方面的改革不断推进以及财
政投入的大幅增加，将大大减少居民对未来的不稳定预期，更加有效地促进城乡居民
消费能力的释放。
此外，我国先后推动实施了“万村千乡”、“农超对接”、等多项惠民工程，对
提振消费起到了推动作用。
2.不利因素
⑴经营成本上升
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零售行业经营成本近年来不断上升，这主要体现在租金和人工成本方面。连锁零
售企业多以租赁物业来扩张网点，因此，租金成为零售企业的主要经营成本之一。由
于商业地产不受宏观政策影响，房地产价格飙升以及对优质网点资源的竞争导致物业
租金价格不断上涨，这成为侵蚀零售企业利润的重要影响因素之一。同时，租金定价
模式由原来的固定租金逐步向利润分成的方式转变，进一步制约了零售企业的利润增
长空间。2014 年，百强企业房租支出增长 10.0%，人工成本增长 9.2%，分别比 2013
年的 11%和 18%下降 1.0 和 8.8 个百分点。虽然增幅出现不同程度的下降，但房租和
人工成本的上涨对企业的经营压力依然很大。
另外，人工成本逐步上升，这直接体现在员工工资和福利的增长此外，人员流失
率高以及因此造成的招聘、培训等方面的投入也明显增加。
⑵优质零售人才短缺
我国近年来零售业发展迅速，对经验丰富的零售业经营管理人才需求大大增加。
但是，连锁行业的人才培育周期较长，我国目前的人才数量和素质尚不能满足连锁零
售业快速发展的需要。人才短缺成为行业健康快速发展的瓶颈之一。
⑶同质化竞争较为严重
近年来，外资零售企业加速进入中国市场，行业竞争日趋激烈，国内零售企业品
牌化、差异化经营能力不足，零售企业以价格战作为主要竞争手段的情况较为普遍，
行业同质化竞争明显。另外，作为新型业态代表的部分电子商务企业利用过低的产品
价格吸引消费者，获取市场份额，损害了包括自己在内的零售企业利益，更不利于市
场秩序的规范。
⑷物流配送体系尚不完善
近年来，随着零售连锁企业向“三四线城市”扩张步伐加快，零售行业对物流配
送和售后服务体系建设的要求不断提高。零售行业的转型发展，需要形成基于网络平
台的高效供应链和分销网络，需要建立高效的物流和配送中心，以保证零售门店商品
准确、及时和安全的供应。而我国大部分零售连锁企业在物流配送方面信息化程度不
高， 仓储和运输能力相对不足， 物流配送体系的建设尚不完善，难以与零售门店的
扩张相匹配，从而减缓了零售连锁企业外延性扩张的速度。
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㈤ 行业市场前景
⑴未来经营区域将向三四线城市扩张我国一二线城市购买力旺盛，居民消费能力
较强，但随着城市商圈的逐步成熟，大量国内外知名零售连锁企业已完成城市布局，
再加上本地零售品牌的长期存在，现阶段一二线城市的零售门店已趋于饱和，店面购
买和租赁投入较大，运营成本较高。未来商业经营将逐步向三四线城市扩张，随着我
国城市化进程的不断加快，三四线城市交通将更加便利，社区配套的成熟也将激发当
地居民巨大的购买潜力。另外，当地商业资源丰富，经营成本较低，再加上大型零售
企业较少，竞争尚不充分，进驻到三四线城市的大型零售企业将成为城市化进程的受
益者，不仅有利于商业经营突破传统商圈限制，同时能够带动新商圈的建立和发展，
吸引更多的投资和消费。
⑵零售业态不断增加，多渠道共同发展 随着消费需求的多样化，零售行业企业
已不仅限于传统的百货商店，大型超 市、购物中心、专卖店、连锁便利店、网上商
城等的快速发展极大地丰富了零售 业态，为居民消费提供了更多便利和选择。各种
业态分别确立自己的市场定位和 消费群体，成为零售行业销售增长的主要动力。如
大型超市提供各类食品和生活 用品，便于消费者一站式购物；购物中心设有餐饮和
游乐设施，便于顾客购物之 余的休闲和娱乐；专卖店销售某一品牌的系列商品，受
到品牌忠诚度较高的顾客 和追求时尚年轻人的青睐；连锁便利店提供小型日用百货
商品，为附近社区居民。
㈥ 行业特有的经营模式，行业的周期性、区域性和季节性特征等
经营模式
⑴零售行业多样化的业态产生了与零售环境相适应的现代化经营模式。根据盈
利方式的不同，零售行业主要分为三种经营模式。
⑴经销模式：零售企业从供应商或批发商处直接采购商品，并独立负责销售，零
售企业管理产品库存，承担与商品所有权相关的风险和报酬。零售企业与供应商或批
发商会约定一定的退换货比例，以应对商品运输、销售等过程中产生的毁损。经销模
式下零售企业的利润来源为商品的进销差价，该模式主要应用于超市、专卖店、连锁
便利店、百货行业电器、超市和部分服饰、化妆品、珠宝类商品的采购和销售。
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⑵联营模式：联营销售模式，即零售企业与供应商合作经营，供应商根据市场定
位、经营环境、营业面积、市场知名度等综合因素选择合适的零售企业并向其提供商
品，零售企业提供场地和收银柜台，并对商场品牌进行规范管理。联销模式主要由供
应商安排销售人员，并由其自主经营。联销模式下供应商管理存货，承担与商品所有
权相关的风险和报酬，零售企业的主要作用是提供商品销售渠道并辅助供应商对品牌
进行管理，在结算方面，零售企业与供应商约定分成比例，零售企业根据企业会计准
则确认商品销售收入，并按零售价格减去与供应商分成比例之后的金额确定销售成
本，供应商亦根据零售价格减去分成比例之后的金额。
⑶租赁模式：零售企业提供门面或柜台租赁，并收取一定的租赁费用，零售企业
的利润来源即为租金收入。租赁模式主要应用于购物中心和百货商场的部分区域，在
购物中心零售企业将经营区域划分为一个个门面，统一规划后租赁给不同品牌，由其
自主经营，购物中心仅收取租赁费用并对商场的品牌规范管理；在百货行业主要应用
于百货商场的部分小商品零售，以及快餐店、电影院、银行取款机等满足消费者其他
需求的补充服务，以满足消费者的多样化需求。
零售行业的景气程度会受到宏观经济的影响，宏观经济的好坏会反映在 GDP、
居民收入水平等多方面指标，并影响居民消费水平，因此会存在一定的周期性。但是
零售行业在产业链中处于终端核心地位，对供应商成本的议价能力总体较强。在消费
领域，零售行业销售的大部分商品属于关系到国计民生的生活必需品，价格需求弹性
较小。零售行业在宏观经济景气时期可以较好地分享经济增长，在经济调整的过程中
具备一定的防御性，可以较好地抵御宏观经济变化对市场带来的冲击。
零售行业区域经营的特点较为显著，主要原因在于：⑴零售商依靠多年经营积累
了一定的品牌知名度，区域经营可以充分利用消费者的认知和品牌依赖，减少宣传费
用，也便于利用本地成熟的销售网络，高效调配资源，发挥协同效应；⑵在本地多年
经营的零售企业对当地的经营环境、消费习惯和竞争对手更加了解，在市场变化时能
够快速适应并做出调整，在区域扩张时能够降低物业选址和经营风险，获取优质的商
业物业形成一定的进入壁垒；⑶零售商品的生产商多采用区域代理模式，全国统一采
购较难实现，而区域采购便于充分发挥规模效应，降低采购和物流成本。
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零售行业受到一定的季节性影响。一方面，每年春节、端午节、中秋节等节假日
期间，零售企业营业额较平时大幅增长，零售商通过促销和宣传等一系列营销活动提
高销售；另一方面部分产品本身具备季节性，如服装鞋帽、空调电风扇等家用电器、
粽子月饼等节日食品。零售企业根据节假日和产品的销售周期合理安排存货，保证商
品的及时供应。
㈦企业所在行业与上下游行业之间的关联性，上下游行业发展对本行业发展的有
利和不利影响
零售行业上游为各类消费产品的供应商，下游为终端消费者。
消费者的购买力和消费偏好对零售企业的生存和发展至关重要。随着消费者购
买力的提升，通过准确的行业定位和对消费者偏好的把握，零售行业有较好的成长空
间。
对供应商资源的管理是零售企业成功的重要因素。适合零售企业定位的供应商
品牌的进驻有助于提升零售企业的品牌形象，部分高端供应商也对零售企业的经营定
位、规模实力、市场运作能力等进行考察以决定是否达成合作。总体而言，上游各类
消费性产品属于充分竞争市场，产品供应充足，品类齐全，对下游零售行业不存在制
约。
七、企业经营、资产、财务分析
㈠台客隆基本情况
台客隆是一家专业从事食品、百货、生鲜跨区域、连锁化经营的大型民营企业，
成立于2005年12月，总部位于宣城市经济技术开发区。
台客隆坚持“立足宣城、拓展皖南、辐射全省”的发展战略，采用块状布点、区
域争先、强势推进的经营策略，截至评估基准日，台客隆直营门店33家，定远店房产
出租。
序号 门店名称 开业时间 地 址
1 府山店 2007.02.06 宣城市叠嶂中路府山广场
2 泾县店 2007.05.21 宣城市泾县皖南第一街
3 青阳店 2008.01.01 池州市青阳县蓉城镇蓉溪南路
4 广德店 2008.01.26 宣城市广德县桃州镇桃州路 150 号
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5 绩溪店 2008.06.01 宣城市绩溪县步行街
6 旌德店 2008.12.19 宣城市旌德县解放北路中心市场 C1 幢
7 宁国店 2009.01.13 宣城市宁国宁阳西路（计生大楼对面）
8 中山店（宣城二店） 2009.04.22 宣城市中山路 58 号
9 陵西店（宣城三店） 2009.05.27 宣城市陵西路紫金嘉园一层、二层
10 繁昌店 2009.12.29 芜湖市繁昌县迎春西路
11 金三店（宣城四店） 2010.02.04 宣城市环城北路（大坝塘对面）
12 双乐店（宣城五店） 2010.06.15 宣城市叠嶂东路双乐宾馆一层
13 港口店 2010.10.10 宁国市港口镇菜市街
14 孙埠店 2010.12.31 宣城市宣州区孙埠店街道
15 杨柳店 2010.12.31 宣城市杨柳镇茶府路 117 号
16 敬亭店（宣城六店） 2011.4.21 宣城市敬亭路敬亭苑小区菜市场
17 向阳店 2011.5.21 宣城市向阳镇
18 水东店 2011.7.16 水东镇交通路 15 号与 17 号
19 新田店 2011.8.9 宣城市新田镇粮站沿街 5 号仓库
20 鳄城花园店 2011.9.19 宣城市宣港路东侧鳄城花园二期 15 幢 1-1 室
21 郎溪店 2011.11.1 郎溪县学后北路瀚海置业
22 五星店 2011.12.28 宣城市宣州区五星乡五星街道农村信用合作社对面
23 盛宇湖畔店 2012.1.10 宣城市宣州区盛宇湖畔 41 幢 12 号
24 宁国总店（宁国购物广场） 2012.09.25 宁国市津河中路市医院对面
25 宁国津河店 2013.1.18 宁国市东津路 1 号三鼎园竹园 1-2 号楼一层、1 号楼二层商业门面房
26 徽州店 2014.1.20 丰乐怡庭商业街
27 十字铺 2014.11.1 十字铺通站路（中心幼儿园对面）
28 歙县店 2014.5.25 安徽黄山歙县徽州路 84 号（歙县徽府置业广场）
29 江南书苑 2014.8.24 宣城市解公路 200 号
30 希达店 2014.12.14 希达小区
31 国会 2015.9.3 宣城市状元路台客隆酒店
32 石板桥 2016.1.16 宣城市石板桥西城锦湖小区门面房
33 润城 2016.4.30 宁国市开发区润城小区（宁阳西路与万福路交叉口）
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经营范围：服装、鞋帽、针纺织品、日用百货、日用洗涤用品、日用玻璃及其制
品、塑料制品、玩具、工艺美术品、照相器材、钟表眼镜、金银制品、玉器饰品、计
算机及配件、五金；家电、健身器材、粮油及制品、保健食品、预包装食品、散装食
品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）销售；书报刊、音像制品零售；保健品、计生用品、
烟、酒、饮料零售；食盐、熟食、其它食品、水产品、蔬菜水果、肉禽及制品销售；
食品加工、销售；休闲小吃；柜台租赁；家电回收；乙类非处方药零售（分公司经营）；
日用化妆品销售；展览展示服务；场地和柜台租赁；仓储服务（不含危险化学品和违
禁品）；物业服务；停车场管理服务；家用电器维修；自营和代理各类商品和技术进
出口业务（国家限定企业经营或禁止进出商品和技术除外）。
㈡主要产品及用途
公司的主营业务是超市的连锁经营。公司的直营门店33家。网络遍及宣城五县一
区一市8乡镇，以及黄山、池州、芜湖等5个地市县，总经营面积12万平米。
㈢经营模式
1.采购模式
①自营采购
公司对商品的采购实行统一采购方式。统一采购有利于通过规模采购效应降低采
购成本。按采购方式分，公司的采购模式分为直接采购和间接采购。直接采购可以减
少零售渠道的中间环节，有利于公司获得较低的采购价格。
2.销售模式
台客隆属零售连锁行业，主要销售模式包括门店零售、大宗客户销售两类。
① 门店零售
门店零售是指顾客在门店收银台买单的经营方式。公司门店零售收入占公司零售
收入的比重在 99%以上，是公司零售收入最重要的来源。
在定价方面，生鲜商品采用市场采价，实时定价原则，保证生鲜规模效益的优势，
商超产品基本根据厂家最低指导价，让利于民。
② 大宗客户销售
大宗客户销售特指针对企业、个人等大宗客户的团购业务。与门店零售相比，大
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宗客户可获得规模采购所带来的相对优惠价格。大宗客户销售模式下的销售收入占公
司主营业务收入的比重不超过 1%，占比较小。
大宗客户销售的收入确认与门店零售一致。货款通过门店的收银机，由公司物流
中心以批发销售方式。
㈣经营管理状况
台客隆组织机构图
㈤企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.企业的核心竞争力
公司总部在宣城，作为本土化超市，建有1万平方的商超物流和1.7万平方的生鲜
物流，网点的设置以块状布点，在宣城市范围内所有市、县、镇均拥有自己的直营门
店，区域优势非常明显，具有一定的品牌效应，并加入了安徽省商务厅发起的千村万
乡直营工程；而且所有商品采取统采统配的模式，采购成本相对较低，特别是生鲜商
品，基本以基地采购为主，市场采购为辅的模式，特别是生鲜配送加工中心，集存储、
分割、精细化加工、运输为一体的多功能仓储中心，保证各门店能在每天营业前收到
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新鲜的生鲜商品。
2.企业在行业中的地位
台客隆股份有限公司在宣城地区超市中排名前列，公司坚持“立足宣城、拓展皖
南、辐射全省”的发展战略，采用块状布点、区域争先、强势推进的经营策略，网络
遍及宣城五县一区一市8乡镇，以及黄山、池州、芜湖等3个地市县，总经营面积12
万平米，区域化优势比较明显。
3.竞争优势
⑴较高的品牌影响力、美誉度和顾客忠诚度
良好的公司品牌对于商业流通企业至关重要，是维系稳定的消费群体与客户的重
要保障。公司在多年经营中，始终重视服务质量和品牌建设，力争为顾客提供最优质
的服务。公司历来重视商品的质量，恪守“货真价实、童叟无欺、奉公守法、互惠互
利”的基本道德，建立严格的商品及供应商审查制度，严把商品质量关。公司始终坚
持“以顾客为中心”的发展方向。在门店建设方面，公司力争为顾客提供优美、舒心
的购物环境，从动线规划到室内装修，从温度湿度设计到背景音乐，均体现了公司人
性化、体验式的服务模式。
⑵优越的网点布局和科学的发展策略
优越的门店位置对零售连锁企业至关重要，意味着丰富的客源和良好的经营业
绩。公司主要门店大多数位于所经营地区的主要商圈，地段优势突出。以百货门店为
例，公司台客隆旗舰店地处合肥市区最繁华的四牌楼商圈，公司东城店位于合肥市地
铁1、2号线交汇处，背靠成熟的大型社区，交通便利。公司外埠其他百货门店也均地
处所在城市的黄金地段，地理优势突出。
⑶良好的供应商关系
供应商是公司的重要资源，公司在多年发展中，非常注重商业信誉，一直与供应
商保持着良好的合作与沟通。公司通过一系列措施确保与优质供应商建立长期合作关
系。具体措施包括：严格执行合同，按账期支付货款；规范招商程序，给供应商公平
的竞争环境；利用连锁经营的资源优势，积极为供应商提供专业服务，追求双赢的合
作目标；形成供应商优胜劣汰的长效机制，对退场供应商予以一定让利，对有实力、
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有潜力的供应商提供更大的成长空间。
4.竞争劣势
⑴电子商务的兴起对传统零售业的冲击较大，年轻群体对网络消费的需求日益增
加。
⑵作为私营企业，台客隆在融资渠道和融资方式上受到较大的影响和限制，造成
每年支出融资成本较大。
⑶台客隆管理团队的能力有待于进一步提高，零售业专业和资深从业人员流动和
稀缺也是影响台客隆发展的一大因素。
㈥主要竞争对手情况
公司目前的主要业务集中于宣城及周边市场。因此，公司的主要竞争对手为区域
市场与本公司在市场定位、品牌组合、顾客类型和所处商圈等方面有所重叠的其他大
综合（社区）超市企业。
（1）大润发
该品牌由台湾润泰集团于1996年创立，由大润发流通事业股份有限公司负责管理
经营，大润发于1997年进入大陆市场，坚持“新鲜、便宜、舒适、便利”的经营理念，
保持务实、简单和富于创新的原则。大润发在大陆市场划分五大区域，每个区域针对
市场环境，顾客的消费习惯制定相应的市场策略，迎合当地市场消费环境，推动本土
化运营。
（2）大统华
大统华是华地国际（控股）集团旗下超市连锁系统。定位于经济发达的二三线城
市，大统华近年以来以准确的市场定位和科学灵活的经营手法在长三角地区迅速崛
起，经营战略为“一切以顾客为中心”和“以员工为核心”的宗旨，本着“新鲜、健
康、优质”的商品。大统华目前已拥有近30家大型超市，项目业态涵盖了城市中心店、
乡镇社区店等几种类型。
（3）苏果超市有限公司
苏果超市有限公司，创立于1996年7月18日，其前身是江苏省果品食杂总公司。
截至2012年，苏果网点总数2,098家，覆盖江苏、安徽、湖北、山东、河南、河北等6
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个省份，为江苏最大的连锁超市企业。
㈦ 企业的发展战略及经营策略
㈠发展战略
1、专一经营、职业管理、精根细作、质量化发展，稳步做大做强。
2、力争成为皖南区域网络遍及最广、店铺数量最多、销售额最大的连锁超市企
业。
发展定位
1、轻资产、去协同产业、降负债，集中资金，确保超市主业态可持续发展。
2、着力推进同业合作，增强实力，规模经营，加快发展，做大做强。
二）经营策略
1、精。店铺将会精致化，小型化（提倡做小的大门店）。售卖商品将会精品化。
2、鲜。店铺生鲜经营为主导和亮点，会覆盖到所有便利店。
3、网。实体店逐步与电商相结合，实体营销与互联网合作营销更密集，微信、
支付宝、手机银行等 支付手段将更普及化。
4、新。创新将是发展驱动力，眼球经济会是新的增长点。店铺、营销、管理、
商品、渠道创新是可持续发展和差异化竞争的关键。
5、质。店铺质量化经营、商品的质量化、服务的质量化优劣将成为立足市场的
基点。
6、变。未来消费市场逐渐会向80/90后以及老龄化人群转变，潜力巨大。
㈧ 人力资源分析
截止本项目评估基准日，台客隆及其子公司拥有员工1426人，其专业结构状况如
下表：
工作性质 人数（人） 占总人数比例（%）
营业人员 1279 89.69
管理人员 147 10.31
合计 1426 100.00
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（十）资产负债、历史经营情况及资产情况
1.资产及负债情况（母公司报表口径）
台客隆最近几年经审计后的资产负债主要项目情况如下：
台客隆近几年资产负债主要项目情况
单位：万元
项目 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
流动资产 21,045.33 19,530.13 8,903.30
固定资产净值 30,617.00 20,417.70 19,595.06
在建工程 4,344.10
无形资产 158.03 801.90 780.39
非流动资产 41,612.85 24,283.78 22,858.28
资产总计: 62,658.18 43,813.91 31,761.57
流动负债合计 39,811.30 51,248.52 37,530.82
非流动负债合计 4,080.00 1,461.54 3,361.26
负债合计 43,891.30 52,710.06 40,892.08
所有者权益 18,766.88 -8,896.15 -9,130.52
2.营业收入与利润情况（母公司报表口径）
台客隆近几年经审计后的收入成本以及利润情况如下表：
台客隆最近几年营业收入及利润情况
单位：万元
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
一、营业收入 69,236.87 62,050.16 41,156.57
其中：主营业务收入 63,772.08 56,566.68 37,318.11
其他业务收入 5,464.79 5,483.48 3,838.46
减：营业成本 55,069.17 48,799.52 31,541.01
其中：主营业务成本 55,069.17 48,799.52 31,541.01
其他业务成本
营业税金及附加 366.31 407.19 118.84
销售费用 10,706.13 9,694.40 6,361.57
管理费用 3,160.23 4,206.46 3,184.96
财务费用 732.21 896.27 415.34
资产减值损失 211.98 -203.26
加：公允价值变动收益
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资产评估说明收益法评估技术说明
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
投资收益 -16.69 -45.48
二、营业利润 -797.19 -2,182.35 -307.37
加：营业外收入 695.43 193.12 105.64
减：营业外支出 67.69 230.99 32.63
三、利润总额 -169.45 -2,220.22 -234.36
减：所得税 40.97 12.10
四、净利润 -210.42 -2,232.32 -234.36
3.资产配置和使用的情况
台客隆及拥有的房产共35项，总面积94,389.44平方米。土地使用权共2宗，面积
65,038.10 平方米，用途为工业用地。 列入本次评估范围内的设备共计3363项，共
计18178.1（台/套、米），主要为超市中央空调、风管机、电梯、冷库，柜子及生鲜
配送中心保鲜保温库等。以上资产除定远自动扶梯外均处于正常使用状态。详细情况
见资产基础法评估说明。
4.长期股权投资
台客隆未纳入预测范围的全资子公司一家为黄山舟泰投资有限公司、一家参股子
公司朗溪百货大楼。全资子公司黄山舟泰投资有限公司完成现有项目后面临转型；参
股子公司郎溪县百大台客隆百货有限公司未进行全面评估，故未进行收益法评估，具
体情况见资产基础法评估说明。
5.溢余资产（负债）及非经营性资产（负债）情况
⑴可供出售金融资产：系持有的安徽青阳农村商业银行股份有限公司的股权投
资，属于溢余资产。
⑵应付利息：系应付的贷款利息，属于溢余资产。
⑶其他应付款：系应付的关联方舟山公司往来款，属于溢余负债。
⑷预付负债：系预计应付黄山协诚置业的诉讼补支付租金，属于溢余负债。
⑸其他：金三店预计2017年年初拆除，其净资产本次评估在溢余资产中考虑。。
6.历史财务资料的分析（母公司报表）
(1)成本费用占营业收入比例表
单位：%
项目 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
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资产评估说明收益法评估技术说明
项目 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
营业成本 80.22 79.54 78.65
营业税金及附加 0.57 0.59 0.99
销售费用 13.71 17.25 23.55
管理费用 4.44 4.56 6.78
财务费用 1.78 1.06 1.44
(2)主要财务指标分析表
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
偿债能力状况分析
短期偿债能力分析
流动比率 0.53 0.38 0.24
现金比率 0.31 0.24 0.12
长期偿债能力分析
资产负债率 70.05% 120.30% 128.75%
股东权益比例 29.95% -20.30% -28.75%
负债股权比例 233.88% -592.50% -447.86%
营运能力分析
存货周转率 5.87 6.02 5.32
应收账款周转率 40.05 72.85 266.81
流动资产周转率 2.97 2.79 2.62
固定资产周转率 2.75 2.24 1.88
总资产周转率 1.15 1.06 0.99
盈利能力分析
资产报酬率 1.25% -2.56% 0.51%
净资产报酬率 -1.80% -45.23% 2.60%
毛利率 20.46% 21.35% 23.36%
销售净利率 -0.30% -3.60% -0.57%
成本费用净利率 -24.20% -346.89% -56.31%
主营业务利润率 -1.15% -3.52% -0.75%
发展能力状况分析
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项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
营业增长率 3% -10% -34%
资本积累率 311% -147% 3%
总资产增长率 30% -30% -28%
固定资产成新率 88% 100% 100%
八、评估计算及分析过程
㈠净现金流量预测
1.营业收入与成本预测
台客隆的营业执照未注明经营期限，根据台客隆的经营目的、产品构成、资本构
成、经营管理水平、市场开拓能力和所在行业外部环境及发展前景分析，本次预测假
设企业的经营年限为永续，预测期自评估基准日至2021年，2021年后Ft保持稳定。
根据未来规划及前几年经营情况的变化趋势、同行业经营状况等已知条件，对
2016年10-12月—2021年经营情况进行预测。
(1)主营业务收入分析及预测
主营业务及发展历程
台客隆主要从事超市的连锁经营业务。台客隆在安徽省共有33家直营店，定远店
房产出租。2013年-2016年1-9月年收入分别为62,162.49万元、63,772.02万元、
56,566.68万元、37,318.1万元。2014年收入较2013年小幅增长，2015年因关闭数家
效益不佳门店及资金不足导致到货率不足影响，收入下降明显；2016年1-9月仍受资
金不足影响，收入小幅下降。
本次预测根据企业未来规划及近年经营情况的变化趋势、同行业经营状况、企业
未来的发展战略等已知条件预测。各年经营情况预测分析如下：
(1)主营业务收入分析及预测
台客隆的主营业务收入的构成为各直营店的收入。未来企业将大力发展便利店以
食品+生鲜为主要经营模式。在各个业态生鲜经营全覆盖。以生鲜带运提升各门店营
业额，预测2016年10-12月-2021年收入将回升到历史水平并逐渐稳定。因金三店预计
在2017年年初拆除，故未来预测中在2016年后不对金三店收入进行预测。
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评估人员根据历史收益情况分析及公司经营管理层对2016年10-12月—2021年盈
利预测，预测如下：
项目名称 2016 年 10-12 月 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
主营收入合计(单位：万元) 15,206.46 57,601.38 64,513.55 69,674.63 73,158.36 75,353.11
(2)主营业务成本分析及预测
经分析，台客隆自2013年至今商品毛利综合在13%-15%水平， 具体各门店根据
经营情况基本保持在8%－15%的毛利区间；结合行业分析，确定台客隆未来毛利水平
基本保持在13.57%的水平。
经分析近年销售毛利率，各公司针对预测期的主营业务收入相应预测主营业务成
本。
项目名称 2016 年 10-12 月 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
主营收入合计(单位：万元) 15,206.46 57,601.38 64,513.55 69,674.63 73,158.36 75,353.11
主营成本合计(单位：万元) 13,240.00 49,769.00 55,741.28 60,200.59 63,210.62 65,106.94
毛利率 12.93% 13.60% 13.60% 13.60% 13.60% 13.60%
(3)其他业务收入和其他业务成本分析及预测
历史年度其他业务收入与其他业务成本如下表：
金额单位：万元
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
其他业务收入合计 5,464.79 5,483.48 3,838.46
其他业务成本合计 - - -
收入 1—租金收入(万元) 1,826.01 1,022.47
收入 2—通道费收入(万元) 5,464.79 3,548.18 2,769.66
收入 3—其他收入(万元) 109.29 46.32
其他业务收入主要是租金收入、通道费收入、其他收入等。
租赁收入根据已签合同并考虑未来合同到期后租金上涨进行预测。
通道费收入按占以前年度主营业务收入比率预测。
预测年度的其他业务收支预测如下：
金额单位：万元
2016 年
项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月
安徽中联国信资产评估有限责任公司 3-4-36
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资产评估说明收益法评估技术说明
其他业务收入合计 1,080.41 5,663.34 6,147.25 6,545.03 6,833.44 7,036.40
其他业务成本合计 - - - - - -
收入 1—租金收入(万
643.44 2,095.96 2,151.79 2,229.93 2,302.59 2,369.62
元)
收入 2 —通道费收入
381.81 3,456.08 3,870.81 4,180.48 4,389.50 4,521.19
(万元)
收入 3—其他收入(万
55.16 111.29 124.65 134.62 141.35 145.59
元)
2.营业税金及附加预测
评估对象基准日财务报告披露，评估对象的税项主要有增值税、营业税、城建税、
教育费附加、地方教育费附加。
营业税根据财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号：《关于全面推开营业税改
征增值税试点的通知》文件规定(自2016年5月1日执行)，在2016年5月1日前仍缴纳，
2016年5月1日后改为缴纳增值税。
城建税、教育费附加及地方教育费附加以应缴增值税，按规定税率预测，台客隆
的城建税率为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%。
应缴增值税根据预测年度的销项税减进项税预测。进项税根据预测年度占销项税
比进行预测。销项税按预测年度营业收入及税率进行预测。
3.期间费用预测
(1)销售费用
台客隆的销售费用主要是工资费用、租赁费、水电费、运杂费、广告费等。历史
数据如下：
金额单位：万元
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
销售费用合计 10,706.13 9,694.40 6,361.57
运杂费 450.91 408.21 299.38
差旅费 102.41 83.60 46.35
工资 4695.47 4768.79 3159.91
福利费 92.92 96.15 38.87
包装费 255.47 239.80 147.74
水电费 1351.85 1206.97 856.52
租赁费 2361.63 2267.67 1431.50
广告费 243.59 253.98 221.76
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资产评估说明收益法评估技术说明
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
促销费 829.29 213.12 16.61
清洁费 118.35 139.83 95.59
其他 204.24 16.29 47.33
在分析历史年度各项费用的内容及变动趋势的基础上，对各项费用进行预测。
工资根据企业提供的人员增长及工资增长水平预测；租赁费根据已签合同及历
史年度租赁费增幅等因素进行预测，运杂费、差旅费、商品损耗、包装费、促销费
根据历史年度占营业收入的比例乘以预测年度的营业收入进行预测；其余费用考虑
费用内容按照一定的增长幅度进行预测。
预测期费用预测如下：
金额单位：万元
2016 年
项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月
销售费用合计 2,612.77 9,219.90 9,552.99 9,878.78 10,177.12 10,458.73
运杂费 76.62 416.20 464.85 501.42 526.24 542.01
差旅费 34.83 85.24 95.21 102.70 107.78 111.01
工资 1053.30 4230.34 4399.55 4575.54 4758.56 4948.90
福利费 45.82 85.04 88.44 91.98 95.65 99.48
包装费 69.24 244.49 273.07 294.56 309.14 318.40
水电费 285.51 1142.43 1165.28 1188.58 1212.36 1236.60
租赁费 867.51 2325.04 2340.58 2369.24 2389.82 2406.45
广告费 37.30 264.24 269.52 274.91 280.41 286.02
促销费 79.83 217.29 242.69 261.78 274.74 282.97
清洁费 47.04 145.48 148.39 151.36 154.38 157.47
其他 15.78 64.13 65.41 66.72 68.05 69.41
(2)管理费用
主要内容包括社保、折旧、修理费、摊销费等。历史年度费用如下：
金额单位：万元
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
管理费用合计 3,160.23 4,206.46 3,184.96
业务招待费 117.38 67.13 46.19
职工保险费 695.55 673.64 501.80
印刷费 41.71 28.68 12.31
车辆费 37.79 22.69 21.13
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资产评估说明收益法评估技术说明
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
邮电费 39.67 50.07 35.59
开办费 21.36
折旧费 252.74 1,229.06 911.87
办公费 41.52 29.75 9.98
修理费 229.75 736.58 337.77
低值易耗品 274.64 233.35 390.08
保险费 45.13 55.54 37.69
税费 146.17 397.64 243.65
其他 36.87 16.73 32.34
劳动保护费 5.41 9.45 8.40
价格基金 2.78
长期待摊费用 1161.29 597.81 549.09
无形资产摊销 38.02 21.50
培训费 10.47 10.70 12.78
诉讼费 6.62 9.15
中介服务费 3.00 3.63
在分析历史年度各项费用的内容及变动趋势的基础上，对各项费用进行预测。
与工资相关的附加费用包括养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险、生育保
险按规定的比率进行预测；折旧根据经营性固定资产的折旧政策，假设固定资产折旧
到期即更新，根据现有的固定资产及未来增加的固定资产预测折旧。
无形资产摊销根据现有的摊销政策进行预测；业务招待费根据历史年度占营业收
入的比例乘以预测年度的营业收入进行预测；其余费用考虑费用内容按照一定的增长
幅度进行预测。
预测年度管理费用如下：
金额单位：万元
2016 年
项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月
管理费用合计 984.29 4,057.71 4,043.80 3,959.52 3,935.96 3,941.44
业务招待费 15.96 68.44 76.44 82.46 86.54 89.13
职工保险费 91.58 595.80 619.63 644.41 670.19 697.00
印刷费 16.94 28.16 28.72 29.30 29.88 30.48
车辆费 7.04 28.74 29.32 29.90 30.50 31.11
邮电费 15.48 51.13 52.15 53.19 54.26 55.34
折旧费 353.99 1415.96 1415.96 1415.96 1415.96 1415.96
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安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
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2016 年
项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月
办公费 20.36 30.70 31.31 31.94 32.58 33.23
修理费 112.59 435.00 443.70 452.57 461.63 470.86
低值易耗品 130.03 526.34 536.87 547.60 558.55 569.73
保险费 7.31 45.00 45.00 45.00 45.00 45.00
税费 75.72 346.74 352.96 357.60 360.74 362.71
其他 7.66 40.80 41.62 42.45 43.30 44.16
劳动保护费 1.24 9.56 9.75 9.95 10.15 10.35
长期待摊费用 116.75 386.88 315.58 178.44 97.65 47.03
无形资产摊销 10.41 30.20 26.23 19.89 19.89 19.89
培训费 1.22 14.28 14.57 14.86 15.15 15.46
中介服务费 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00
(3)财务费用
等于利息支出减去利息收入加上手续费。历史年度费用如下：
金额单位：万元
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
利息收入（以“-”号填列） 217.63 45.41 24.22
利息支出 864.22 859.77 426.50
手续费 85.52 81.92 13.05
合计 732.10 896.27 415.34
鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化，评估时不考虑
存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。
利息支出预测年度根据借款金额及利息率进行预测。预测如下表：
金额单位：万元
2016 年
项目名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月
利息支出 334.82 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45
合计 334.82 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45
4.营业外收支
营业外收入是先征后返的土地增值税，根据企业现有政策按超过每平米4元部分
返还预测。
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5.所得税
台客隆所得税率为25%。
根据税收政策优惠政策，招待费需进行调整，按实际发生的招待费的40%调增应
纳税所得额。2016年10-12月-2018年考虑利润总额弥补以前年度亏损因素为0。
6.追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加的营
运资金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩大所需的资本性投资(购置固定
资产或其他非流动资产)，以及所需的新增营运资金及持续经营所必须的资产更新等。
在本次评估中，未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的基准日现有资产
的更新、新增产能所需的资本性支出和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本
为：
追加资本＝资产更新+资本性支出+营运资金增加额
(1)资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的前提下，结合企
业历史年度资产更新和折旧回收情况，预计未来资产更新改造支出。本次预测台客隆
每年的资产更新投资，根据固定资产的实际使用寿命，采用年金公式测算得出。同时
考虑了评估基准日后增加投资的固定资产未来的更新投资。预测结果详见“现金流预
测结果表”。
(2)资本性支出的预测
无
(3)营运资金增加额估算
营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能
力所需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购
货款(应收账款)等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业
经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存
货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其
他应收账款和其他应付账款核算的内容存在与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别
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视其与所估算经营业务的相关性个别确定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑
正常经营所需保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的
营运资金增加额为：
营运资金增加额＝当期营运资金－上期营运资金
营运资金＝现金+应收款项+存货-应付款项
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期内
各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额。预
测结果详见“现金流预测结果表”。
8.净现金流量预测结果
本次评估中对未来收益的预测，主要是在历史经营、财务数据的核实以及对行业
的市场调研、分析的基础上，根据市场需求与未来企业发展等综合情况做出的专业判
断。预测时不考虑其它非经常性收入等产生的损益。
评估对象未来经营期内的净现金流量的预测结果如下表：
现金流预测结果表
金额单位：万元
2016 年 2021 年以
项目/年度 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月 后
营业收入 16,286.87 63,264.72 70,660.80 76,219.66 79,991.80 82,389.51 82,389.51
减：营业成本 13,239.99 49,769.00 55,741.28 60,200.59 63,210.62 65,106.94 65,106.94
营业税金及
59.70 121.22 135.66 146.46 153.76 158.37 158.37
附加
销售费用 2,612.77 9,219.90 9,552.99 9,878.78 10,177.12 10,458.73 10,458.73
管理费用 984.29 4,057.71 4,043.80 3,959.52 3,935.96 3,941.44 3,941.44
财务费用 334.82 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45 1,004.45
资产减值损
失
投资收益
营业利润 -944.69 -907.57 182.62 1,029.87 1,509.90 1,719.59 1,719.59
营业外收入 105.01 105.01 105.01 105.01 105.01 105.01
利润总额 -944.69 -802.56 287.62 1,134.87 1,614.91 1,824.59 1,824.59
减：所得税 386.13 438.81 438.81
净利润 -944.69 -802.56 287.62 1,134.87 1,228.78 1,385.78 1,385.78
加：折旧摊销
481.15 1,833.03 1,757.77 1,614.29 1,533.50 1,482.88 1,482.88
等
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2016 年 2021 年以
项目/年度 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月 后
其中：折旧 353.99 1,415.96 1,415.96 1,415.96 1,415.96 1,415.96 1,415.96
摊销 127.16 417.07 341.82 198.33 117.54 66.92 66.92
加：扣税后利
251.11 753.33 753.33 753.33 753.33 753.33 753.33
息
减：追加资本 2,765.97 -607.87 -952.46 -452.16 28.44 397.83 1,029.69
其中：营运资
2,508.55 -1,637.56 -1,982.15 -1,481.84 -1,001.25 -631.86
金增加额
资本性支出
资产更新 257.42 1,029.69 1,029.69 1,029.69 1,029.69 1,029.69 1,029.69
净现金流量 -2,978.40 2,391.68 3,751.20 3,954.65 3,487.17 3,224.17 2,592.31
㈡折现率的确定
折现率采用加权资本成本(WACC)确定，WACC由企业权益资本成本Re和债务成本Rd
加权平均构成。其中权益资本成本通过资本定价模型CAPM求取，债务成本按评估基准
日执行的利率测算。
WACC=[Re×E/(D+E)]+[Rd×(1-t)×D/(D+E)]
式中：WACC――加权平均资本成本
Re――普通权益资本成本，股权回报率
Rd――有息负债成本
D――有息负债市场价值
E――所有者权益市场价值
t――所得税率
其中D以评估基准日有息负债的账面值确定，E以评估基准日的市场价值确定。
1.Re的确定
在CAPM中：
Re＝Rf+β ×(Rm-Rf)＋Ru
式中：Re――股权回报率
Rf――无风险报酬率
β ――风险系数
Rm――市场回报率
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Ru――企业特定风险溢价(非系统风险)
无风险收益率Rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平，按照十年
期以上国债利率平均水平确定无风险收益率Rf的近似，即Rf=4.03%。
中长期国债利率
序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
1 101119 国债 1119 10 0.0397
2 101123 国债 1123 50 0.0438
3 101124 国债 1124 10 0.0360
4 101204 国债 1204 10 0.0354
5 101206 国债 1206 20 0.0407
6 101208 国债 1208 50 0.0430
7 101209 国债 1209 10 0.0339
8 101212 国债 1212 30 0.0411
9 101213 国债 1213 30 0.0416
10 101215 国债 1215 10 0.0342
11 101218 国债 1218 20 0.0414
12 101220 国债 1220 50 0.0440
13 101221 国债 1221 10 0.0358
14 101305 国债 1305 10 0.0355
15 101309 国债 1309 20 0.0403
16 101310 国债 1310 50 0.0428
17 101311 国债 1311 10 0.0341
18 101316 国债 1316 20 0.0437
19 101318 国债 1318 10 0.0412
20 101319 国债 1319 30 0.0482
21 101324 国债 1324 50 0.0538
22 101325 国债 1325 30 0.0511
23 101405 国债 1405 10 0.0447
24 101409 国债 1409 20 0.0483
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序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
25 101410 国债 1410 50 0.0472
26 101412 国债 1412 10 0.0404
27 101416 国债 1416 30 0.0482
28 101417 国债 1417 20 0.0468
29 101421 国债 1421 10 0.0417
30 101425 国债 1425 30 0.0435
31 101427 国债 1427 50 0.0428
32 101429 国债 1429 10 0.0381
33 101505 国债 1505 10 0.0367
34 101508 国债 1508 20 0.0413
35 101510 国债 1510 50 0.0403
36 101516 国债 1516 10 0.0354
37 101517 国债 1517 30 0.0398
38 101521 国债 1521 20 0.0377
39 101523 国债 1523 10 0.0301
40 101525 国债 1525 30 0.0377
41 101528 国债 1528 50 0.0393
42 101604 国债 1604 10 0.0287
43 101608 国债 1608 30 0.0355
44 101610 国债 1610 10 0.0292
45 101613 国债 1613 50 0.0373
平均 0.0403
(2) 市场期望报酬率rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波动
情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对上证综合指数
自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2016年6月30日期间的指数平
均收益率进行测算，得出市场期望报酬率的近似，即：rm=10.50%。
(3)β 系数的估算
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由于被评估单位是非上市公司，无法直接计算其β 系数，为此我们采用的方法是
在上市公司中寻找一些在主营业务范围、经营业绩和资产规模等均与被评估单位相当
或相近的上市公司作为对比公司，通过估算对比公司的β 系数进而估算被评估单位的
β 系数。经分析选取业务规模与被评估资产相近的永辉超市、三江购物、华联综超作
为样本参照公司。
通过Wind资讯的数据系统进行查询，得到各对比公司无财务杆杠系数的β 值分别
为0.8114、1.0364、0.9986，计算其平均值得到被评估单位预期无财务杠杆市场风险
系数β 值为0.9488，再根据被评估单位的D和E，计算出被评估单位预期β 值为2.147
(4)企业特定风险系数Ru
台客隆为非上市公司，而主要参数选取参照的是上市公司，故需通过企业特定风
险系数Ru进行调整。综合考虑台客隆与可比上市公司在融资渠道、规模及市场影响力、
经营管理规范程度等方面的对比，确定台客隆特定风险系数Ru为3%。
(5)权益资本成本Re
Re＝Rf+β ×(Rm-Rf)＋Ru
＝4.03%+2.147（10.5%-4.03%）+3%
＝20.92%
即权益资本成本为20.92%
2.Rd的确定
在评估基准日，被评估企业预测范围内的短期借款为12,100.00万元，长期借款
为2,634.77万元，付息债务合计为14,734.78万元，扣税后的加权债务成本为5.11%。
3.WACC的确定
根据被评估企业的评估基准日的资本结构计算得出权益比E/(D+E)为37.26%，债
务比D/(D+E)为62.74%。
WACC=20.92%×37.26%＋5.11%×62.74%
＝11%。
即折现率为11%
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㈢权益资本价值的确定
1.经营性资产价值P的确定
台客隆的经营性资产价值见下表：
经营性资产价值测算结果表
金额单位：万元
2016 年 2021 年以
项目/年度 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
10-12 月 后
净现金流量 -2,978.40 2,391.68 3,751.20 3,954.65 3,487.17 3,224.17 2,592.31
折现率% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00%
折现系数 0.9742 0.8777 0.7907 0.7124 0.6418 0.5782 0.5782
现值 -2,901.70 2,099.18 2,966.15 2,817.14 2,237.95 1,864.11 13,625.38
经营性资产价值 P 22,708.21
2.长期股权投资价值I的确定
被投资单位中，全资子公司黄山舟泰投资有限公司完成现有项目后面临转型，未
来企业经营情况不明确；参股子公司郎溪县百大台客隆百货有限公司未进行全面评
估，故长期股权投资价值采用资产基础法评估，评估值合计为 1,098.90 万元，详见
资产基础法说明。
3.溢余性及非经营性资产价值∑Ci 确定
⑴可供出售金融资产：系控股子公司安徽青阳农村商业银行股份有限公司的长期
股权投资，属于溢余资产。采用成本法评估，评估值合计为 100 万元，详见资产基础
法说明。
⑵应付利息：系应付的贷款利息，属于溢余资产。采用资产基础法评估，评估值
合计为 27 万元，详见资产基础法说明。
⑶其他应付款：系应付的舟山公司往来款，属于溢余负债。采用资产基础法评估，
评估值合计为 200 万元，详见资产基础法说明。
⑷预付负债：系预计应付黄山协诚置业的诉讼补支付租金，属于溢余负债。采用
资产基础法评估，评估值合计为 194.29 万元，详见资产基础法说明。
⑸其他：金三店预计 2017 年年初拆迁，属于溢余资产，因资产基础法中该店净
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资产评估说明收益法评估技术说明
资产评估值为负数，且净资产负数差异额主要为与台客隆本部的进项税往来，无须有
现金流流出，故本次未加入评估值。
4.权益资本价值的确定
将所得到的经营性资产价值 P=22,708.21 万元、基准日存在的长期股权投资的价
值 I=1,098.90 万元、基准日存在的溢余性及非经营性资产(扣除负债)的价值∑Ci
=-321.29 万元、企业在基准日付息债务 D=14,734.78 万元代入评估模型，得到权益
资本价值为 E=8,751.05 万元。
九、评估结果
台客隆股东全部权益采用收益法的评估结果为8,751.05万元。
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资产评估说明评估结论及分析
评估结论及其分析
一、评估结论
(一)资产基础法评估结论
台客隆股东全部权益在2016年9月30日及相关前提下资产基础法评估结果为
8,702.05万元，台客隆股东全部权益账面价值为-9,130.51万元，增值额为17,832.56
万元，增值率为195.31%。详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 8,903.30 8,980.56 77.26 0.87
非流动资产 22,858.28 40,611.89 17,753.61 77.67
其中：可供出售金融资产 100.00 100.00 0.00 0.00
长期股权投资 1,035.83 1,098.90 63.07 6.09
固定资产 19,595.06 37,386.46 17,791.40 90.80
无形资产 780.39 1,354.53 574.14 73.57
长期待摊费用 1,306.92 637.00 -669.92 -51.26
其他非流动资产 40.07 35.00 -5.07 -12.65
资产总计 31,761.58 49,592.45 17,830.87 56.14
流动负债 37,530.83 37,530.83 0.00 0.00
非流动负债 3,361.26 3,359.57 -1.69 -0.05
负债总计 40,892.09 40,890.40 -1.69 0.00
净资产 -9,130.51 8,702.05 17,832.56 195.31
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
安徽中联国信资产评估有限责任公司 3-5-1
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明评估结论及分析
(二)收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金
流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估，台客隆在评估基准日 2016
年 9 月 30 日的净资产账面值为-9,130.51 万元，评估后的股东全部权益价值为
8,751.05 万元，增值额为 17,881.57 万元，增值率 195.84%。
(三)评估结果分析及最终评估结论
台客隆本次评估采用资产基础法得出的股东全部权益价值为 8,702.05 万元，比
收益法测算得出的股东全部权益价值 8,751.05 万元，低 49.00 万元，低 0.56%。
两种评估方法差异的原因主要是：
本项目评估对象收益法是从未来收益角度出发，以被评估单位现实资产未来可以
产生的收益，经过风险折现后的现值作为评估对象价值的评估方法。收益法反映的是
资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制
以及资产有效使用等多种条件的影响。
本项目评估对象资产基础法是从重置资产的角度反映资产价值，指以被评估企业
评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确
定评估对象价值的评估方法。
本项目被评估单位属于超市零售行业，其行业受消费观念、消费习惯、网络营销
方式、经营结构调整等因素的影响较大，收益法预测存在一定的不确定性。
相对而言，资产基础法更为稳健，从资产构建角度客观地反映了评估对象市场价
值，选择资产基础法评估结果能较为客观的反映其价值。
通过以上分析，我们选用资产基础法作为本次台客隆股东全部权益价值参考依
据。由此得到台客隆股东全部权益在基准日时点的价值为 8,702.05 万元。
本报告最终评估结论未直接考虑流动性对评估对象价值的影响。
二、资产基础法评估结果与账面值比较变化情况及原因
1.评估结果与账面价值比较变动情况
经评定估算，在 2016 年 9 月 30 日及相关前提下，台客隆资产基础法评估结果与
账面价值比较变动情况如下表：
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资产评估说明评估结论及分析
评估结果与账面价值比较变动情况表
被评估单位：台客隆金额单位：元
账面值 评估值 增减值 增值率％
项目 D=C/A×
A B C=B-A
100%
流动资产合计 89,032,968.42 89,805,574.51 772,606.09 0.87
非流动资产合计 228,582,794.37 406,118,906.35 177,536,111.98 77.67
可供出售金融资产 1,000,000.00 1,000,000.00
长期股权投资 10,358,341.85 10,989,029.50 630,687.65 6.09
固定资产 195,950,595.89 373,864,608.06 177,914,012.17 90.80
无形资产 7,803,945.79 13,545,278.45 5,741,332.66 73.57
长期待摊费用 13,069,222.17 6,369,990.34 -6,699,231.83 -51.26
其他非流动资产 400,688.67 350,000.00 -50,688.67 -12.65
资产总计 317,615,762.79 495,924,480.86 178,308,718.07 56.14
流动负债合计 375,308,296.01 375,308,296.01
非流动负债合计 33,612,619.83 33,595,664.83 -16,955.00 -0.05
负债合计 408,920,915.84 408,903,960.84 -16,955.00 0.00
净资产 -91,305,153.05 87,020,520.02 178,325,673.07 195.31
2.评估结果与账面价值比较变动原因
⑴流动资产
流动资产账面价值为 89,032,968.42 元，评估值为 89,805,574.51 元，评估增值
772,606.09 元。主要原因为：
①应收账款账面值为 1,399,935.83 元，评估值为 1,402,535.83 元，评估增值
2,600.00 元，增值率 0.19%，评估增值主要系台客隆本部押金采用个别认定确定评估
值。
②其他应收账款账面值为 27,139,842.25 元，评估值为 27,909,848.34 元，评估
增值 770,006.09 元，增值率 2.84%，评估增值主要系采用个别认定确定评估值。
⑵非流动资产
非流动资产账面价值为 228,582,794.37 元，评估值为 406,118,906.35 元，评估
增值 177,536,111.98 元。主要原因为：
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资产评估说明评估结论及分析
①长期股权投资
长期股权投资账面值为 10,358,341.85 元，评估值为 10,989,029.50 元，评估增
值 630,687.65 元，增值率为 6.09%，主要原因为被投资子公司的净资产增值，导致
长期股权投资评估减值。
②房屋建筑物
房屋建筑物账面价值 172,087,018.40 元，评估值为 341,059,060.00 元，增值
168,972,041.60 元，增值率为 98.19%。主要原因为被评估企业商品房购置日期较早，
近年来当地房地产市场价格大幅增长故导致评估增值。
③机器设备
重置全价增值 10,974,595.98 元，增值率为 19.61%；评估价值增值 8,941,970.57
元，增值率为 37.47%，其中：
A.重置全价增值在于企业盘盈固定资产 2278 项，造成重置全价增值。
B.评估净值增值在于：
a.企业设备累计折旧年限较短，评估时，大型设备的经济使用寿命较长，造成该
块评估增值；
b.企业盘盈固定资产 2278 项，造成评估增值。
④无形资产-土地使用权
土地使用权账面价值 7,601,828.25 元，评估值 11,999,979.30 元，评估增值
4,398,151.05 元，增值率 57.86%。主要增值原因为土地价格上涨所致。
⑤无形资产-其他无形资产
其他无形资产账面价值 202,117.54 元，评估值为 1,545,299.15 元，评估增值
1,343,181.61 元，增值率 664.55%。主要增值原因为采用市价法评估软件。
⑥长期待摊费用
长期待摊费用账面价值 13,069,222.17 元，评估值为 6,369,990.34 元，评估减
值 6,699,231.83 元，减值率为 51.26%，主要原因为部分装修费在房屋中评估导致评
估减值。
⑦其他非流动资产
其他非流动资产账面值 400,688.67 元，评估值为 350,000.00 元，评估减值
50,688.67 元，减值率为 12.65 %。系港口房产土地契税在房产中评估。
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资产评估说明评估结论及分析
⑧预计负债
预计负债账面价值 1,942,852.00 元，评估值为 1,925,897.00 元。评估减值
16,955.00 元，减值率 0.87 %。原因为以实际转账金额确定评估值。
三、特别事项说明
(一)需要说明的产权及其他事项
截至本项目评估基准日，台客隆房屋建筑物尚未办理房屋产权证的共计 8 项，建
筑面积共计 8733.95 ㎡。台客隆承诺其使用权归其所有，无产权争议。
尚未办理房屋产权证具体明细如下：
结构 建筑 计量
序号 建筑物名称 建成年月 原值（元） 净值（元）
形式 面积 单位
1 物流仓库（冷库） 钢结构 2008/07/01 334.73 ㎡ 904,694.36 697,217.79
2 配电房 砖混 2007/06/01 33.87 ㎡
3 小仓库 钢结构 2011/11/1 265.14 ㎡
4 仓库 钢结构 2007/06/01 964.00 ㎡
5 门卫室 砖混 2007/06/01 58.64 ㎡
6 歙县台客隆 混合 2010/6/1 6949.82 ㎡ 24,727,582.63 22,947,196.68
7 附房及配电室 砖混 2013/12/1 85.00 ㎡
8 门卫室 钢混 2013/12/1 42.75 ㎡
合计 8733.95 25,632,276.99 23,644,414.47
备注：部分未办理产权证的房屋账面值含在已办理房屋产权证房屋账面值中。（具体参照评估明细表）
截至本项目评估基准日，台客隆购置的歙县台客隆、宁国台客隆商业用房所占土
地尚未办理土地使用权证，台客隆承诺其使用权归其所有，无产权争议。
房地权证号：宁字第 00034201 号的港口台客隆 46.56 平方米的房屋已倒塌，房
屋所占用土地尚可正常使用，其使用权归台客隆所有，本次仅对上述土地进行了评估；
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资产评估说明评估结论及分析
台客隆向俞清友购买的房产已倒塌，房屋产权证和土地使用权证尚未办理过户，因原
产权持有者不能提供原始证件，台客隆无法提供准确的房屋所占用土地面积，本次评
估仅按账面值作为评估值。
截至本项目评估基准日，黄山区芙蓉市场商住楼项目用地总面积为 9407.70 平方
米，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营
有限公司。根据黄山舟泰与黄山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，
黄山舟泰应分割取得的房屋面积为 8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，
商业房 197.33 平方米，地下室 2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项
目实际容积率 2.57%测算为 3178.83 平方米。黄山舟泰承诺“8176.89 平方米房屋建
筑物和 3178.83 平方米土地使用权归其所有，无权属争议，未设定抵押、担保等他项
权。黄山区国有资产运营有限公司需将土地使用权按合同约定分割给黄山舟泰。”
(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至本项目评估基准日，台客隆未决诉讼事项如下：
1.安徽省台客隆连锁超市有限责任公司起诉孙厚军解除房屋租赁合同案。2013
年 7 月份，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司与孙厚军签订《安徽台客隆精品百货
专柜租赁合同》,约定安徽省台客隆连锁超市有限责任公司将位于宁国市宁阳西路原
台客隆超市房屋二楼整体出租给孙厚军使用，租赁期间自 2013 年 7 月 18 日至 2019
年 7 月 17 日，年租金 45 万元，租金每两年上升 6%,按年支付，于每年的第一个月前
支付当年的租金；并约定"如拖欠租金，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司则按所
欠租金和其他费用总额的 1.5%,每天收取逾期违约金，如果到期后一周孙厚军仍拖欠
租金，台客隆有权停止向孙厚军供电，如果到期后二周孙厚军仍拖欠租金未付，安徽
省台客隆连锁超市有限责任公司有权关闭孙厚军所在安徽省台客隆连锁超市有限责
任公司区域的经营场所，不准孙厚军进入，同时安徽省台客隆连锁超市有限责任公司
有权单方面解除本合同，并要求孙厚军按照本合同的规定承担违约责任"。合同签订
后，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司将租赁物交付给孙厚军使用。按照合同约定，
孙厚军最迟应当于 2016 年 8 月 18 日前将全年租金 477000 元(2016 年 7 月 18 日至 2017
年 7 月 17 日)交付给台客隆。2016 年 7 月份以后，安徽省台客隆连锁超市有限责任
公司多次与孙厚军联系，提醒、要求孙厚军及时交付租金，2016 年 8 月 8 日，孙厚
军仅交付 1 万元，之后未再支付租金，截至 2016 年 8 月 31 日，已经逾期超过 2 周，
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资产评估说明评估结论及分析
达到合同约定的解除条件。2016 年 9 月 2 日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司
向孙厚军发送解除租赁合同通知书，通知孙厚军双方之间的租赁合同于 2016 年 9 月
2 日起解除。2016 年 9 月 7 日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司向宁国市人民法
院起诉，诉请为：⑴请依法确认原被、告之间签订的《安徽台客隆精品百货专柜租赁
合同》于 2016 年 9 月 2 日起解除；⑵请依法判令被告立即腾空租赁物并将租赁物交
付给原告；⑶请依法判令被告向原告支付截至 2016 年 8 月 31 日的租金 50115.10 元
及违约金(按 751.73 元/天计算至实际给付之日止),并按照 1306.85 元/日的标准向原
告支付自 2016 年 9 月 2 日起至租赁物交还给原告之日止期间的占用费；⑷请依法判
令被告向原告支付电费 26590 元；⑸本案所有诉讼费由被告承担。该案已于 2016 年
10 月 18 日开庭，截至评估报告出具前，该案尚未判决。本次评估未做预计债权估计。
2.2009 年 4 月 29 日安徽省台客隆连锁超市有限责任公司与宣城市地产机械工程
有限责任公司间签订了《房屋、土地租赁协议》,承租其在市区大坝塘地段房屋从事
商业经营(服务、加工、仓储物流、办公、培训等),租期自 2009 年 9 月 1 日至 2031
年 2 月 28 日，可按自身经营需要，对上述租赁物范围内进行拆除、重建、改建。在
建设过程中，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司及宣城市地产机械工程有限责任公
司先后向有关行政主管部门报送了相关手续，但由于规划机关等的原因，至今没有颁
发规划许可证。2016 年 5 月，市政府批准开展大坝塘国有土地上房屋征收用于公益
性停车场项目建设，决定对大坝塘停车场项目国有土地上房屋征收并拟定补偿方案。
为此，台客隆及宣城市地产机械工程有限责任公司先后向有关主管部门提出征收异议
应要求按合法建筑给予安置、补偿。2016 年 8 月 9 日，宣城市宣州区城市管理行政
执法局作出《限期拆除决定书》,责令于 2016 年 8 月 26 日前拆除违法建设。2016 年
9 月 12 日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司向宣城市城市管理行政执法局申请
复议，2016 年 11 月 15 日，宣城市城市管理行政执法局向安徽省台客隆连锁超市有
限责任公司出具了《行政复议延期审理通知书》，行政复议决定延期三十日作出。
本次评估未考虑可能发生的拆迁补偿款，并对拆迁事宜涉及的资产评估时，未考
虑相应的搬迁费用。
3.2016 年 9 月 20 日，阚宏发向宣州区人民法院提起诉讼，称其在安徽省台客隆
连锁超市有限责任公司宣城购物广场购买的 24 瓶金龙鱼食用调和油在产品质量和商
品标签上存在违反食品安全法的问题，诉请安徽省台客隆连锁超市有限责任公司退还
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购物款 3024 元，支付所购商品十倍价款赔偿金 30240 元，并承担案件诉讼费用。台
客隆根据该商品生产商的意见向法院申请案件管辖权异议，宣州区法院裁定驳回，现
台客隆已向宣城市中级法院提起管辖权异议上诉状，此案法院尚未开庭审理。本次评
估未作预计债务估计。
4.黄山协诚置业有限公司诉安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（承租人）租赁
合同纠纷一案，安徽省黄山市徽州区人民法院于 2015 年 10 月 22 日一审判决：冻结
被告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的银行存款 300 万元或者查封、扣押其同等
价值的财产；对原告黄山协诚置业有限公司提供的担保财产予以查封。安徽省台客隆
连锁超市有限责任公司不服一审判决向安徽省黄山市中级人民法院提起上诉，黄山市
中级人民法院于 2016 年 7 月 29 日二审判决安徽省台客隆连锁超市有限责任公司上诉
主张无事实和法律依据，法院不予支持，二审判决：被告安徽省台客隆连锁超市有限
责任公司于判决生效之日起三日内支付原告黄山协诚置业有限公司租金
1,879,452.00 元；驳回原告黄山协诚置业有限公司的其他诉讼请求。公司已计提预
计负债 1,942,852.00 元。2016 年 10 月 14 日黄山市徽州区人民法院对台客隆公司执
行划款 1,925,897.00 元。安徽省台客隆连锁超市有限责任公司不服二审判决，截止
报告日安徽省台客隆连锁超市有限责任公司正在向安徽省高级人民法院提起再审，目
前案件正在再审中。
本次评估按黄山市徽州区人民法院对安徽省台客隆连锁超市有限责任公司实际
划款的金额作为预计负债的评估值。
5.2007 年 10 月 23 日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司与郎溪县希来顿大
酒店有限公司签订房屋租赁合同，郎溪希来顿酒店将位于郎溪县建平镇希来顿大酒店
内房屋若干出租给台客隆使用，台客隆支付定金 50 万元。后郎溪希来顿酒店未履行
租赁合同。2010 年安徽省台客隆连锁超市有限责任公司向宣城市中级人民法院提起
诉讼，经调解，双方自愿解除租赁合同，郎溪希来顿酒店双倍返还台客隆定金 100
万元。后希来顿酒店又未履行调解协议，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司向宣城
市中级人民法院申请强制执行，后因希来顿酒店资产未能处置成功，目前该案中止执
行，今后如发现郎溪希来顿酒店有可执行的财产，可以恢复执行。
6.2014 年 1 月 9 日，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司与宣城市拜伦斯信息
技术服务有限公司签订《拜伦斯与台客隆易佩合作协议》、《与台客隆易佩合作资金保
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资产评估说明评估结论及分析
障协议》。 2014 年 11 月 12 日，宣城市拜伦斯信息技术服务有限公司名称变更为安
徽拜伦斯投资管理有限公司，双方仍继续履行合同。2015 年 1 月 14 日起，双方未再
继续合作。2015 年 5 月 7 日，经双方对账后，拜伦斯公司向台客隆出具欠条一份，
载明：“今安徽拜伦斯投资管理有限公司欠安徽省台客隆连锁超市有限责任公司
2014.11.14 至 2015.1.13 拜伦斯‘易佩’会员结算款人民币 30933.01 元（人民币大
写：叁万零玖佰叁拾叁元零壹分）。”后因拜伦斯公司一直未向台客隆支付该笔欠款，
台客隆向法院提起诉讼。2016 年 1 月 23 日，宣州区人民法院判决：安徽拜伦斯投资
管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付安徽省台客隆连锁超市有限责任公司
结算资金 30933.01 元及违约金（自 2015 年 1 月 16 日起至实际给付之日止，按每日
15.47 元标准计算）。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受
理费已减半收取 333 元，由被告安徽拜伦斯投资管理有限公司负担。判决后，安徽拜
伦斯投资管理有限公司未履行，安徽省台客隆连锁超市有限责任公司已经向宣州区人
民法院申请强制执行，目前该案仍在执行阶段。本次评估按审计后的账面值作为评估
值。
7.安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（出租人）诉祁门中都实业有限公司租赁
合同纠纷一案，安徽省祁门县人民法院于 2015 年 11 月 18 日执行民事调解，经法院
调解，双方自愿解除于 2014 年 6 月 26 日签订的房屋租赁合同，被告在 2016 年 2 月
18 日前归还定金 200 万及损失 30 万元，报告期内被告未归还款项，据调解书如被告
祁门中都实业有限公司未按时如约履行付款，原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公
司可以向法院申请执行双倍返还定金共计 400 万元，目前该案正在执行中。本次评估
按审计后的账面值作为评估值。
基准日后至本评估报告出具日，台客隆发生的未决诉讼事项如下：
1.2016 年 11 月 8 日，嘉兴康明五金塑料制品有限公司因与台客隆应结货款数额
发生争议，向宣州区人民法院提起诉讼，要求台客隆支付其货款及利息损失。该案目
前正在审理阶段，法院定于 2017 年 1 月 23 日开庭。
2.2016 年 11 月 4 日，钟玉红向郎溪县劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司郎溪购物广场支付 2 倍经济补偿金 2800 元及补
缴或补偿 2015 年 12 月至 2016 年 9 月的养老保险金。该员工系因个人原因离职，当
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安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明评估结论及分析
时向安徽省台客隆连锁超市有限责任公司郎溪购物广场递交了书面离职申请。社会保
险补贴每月发给该员工。截至本报告出具日，该案正在审理阶段。
3.2016 年 9 月 27 日，宣城市杨记商贸有限公司因与台客隆应结货款数额发生争
议，向宣州区人民法院提起诉讼，起诉要求台客隆给付货款及利息损失（按中国人民
银行同期贷款利率计算）。该案目前正在审理阶段，法院定于 2016 年 12 月 13 日开庭。
(三)抵押担保质押保证事项
截至本项目评估基准日，台客隆的抵押情况具体如下：
序号 房地产他项权利人 借款时间 到期时间 抵押金额 抵押物 房产证号、土地证号 他项权证证号
房 地 权 郎 溪 字第 00002629
宣城皖南农村商业 郎房地产他证建平字
1 2016.3.23 2017.3.23 25,000,000.00 房产（郎溪）二、三层 号、房地 权 郎溪字第
银行股份有限公司 第 16023060 号
00002628 号
安徽青阳农商业银
皖（2016）青阳县不动
2 行股份有限公司蓉 2016.8.3 2018.8.3 23,000,000.00
产证明第 0000939 号
城支行
房 地 权 青 房 2008 字 第
青阳台客隆一、二层 00000539 号、青国用（2008）
安徽青阳农商业银 皖（2016）青阳县不动
第 0382 号
3 行股份有限公司蓉 2016.9.1 2016.11.1 3,000,000.00 产证明第 0001603 号
城支行
台客隆总部房产、 宣房地权证宣开字第
宣城皖南农村
土地：物流仓库（二 00069857 号、房地权宣城字 房地产他证宣开
4 商业银行股份有限 2014.9.16 2017.9.16 20,000,000.00
期）、总部办公大楼、 第 00041524 号、房地权宣城 他字第 00095234 号
公司营业部
物流仓库及所占土地 字第 00041525 号、宣国用
安徽中联国信资产评估有限责任公司 3-5-10
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司拟收购安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
资产评估说明评估结论及分析
（2016）第 3472 号土地
中国邮政储蓄 皖（2016）宁国市
宁国台客隆：宁国 房地权证宁字第
5 银行股份有限公司 2016.7.26 2023.7.25 9,000,000.00 不动产证明第 0000246
购物广场房产 00045492 号
宣城市分行 号
安徽定远农村 皖（2015）定远县
6 商业银行股份有限 2015.11.19 2017.11.19 10,000,000.00 定远台客隆 D201 不动产证明第 0003009
公司 房地权证定字第 号
安徽定远农村 2013007971 号 皖（2015）定远县
7 商业银行股份有限 2015.11.19 2017.11.19 10,000,000.00 定远台客隆 D301 不动产证明第 0003010
公司 号
安徽郎溪农商 郎溪台客隆一楼 房地权郎溪字第 00002630 郎房地产他证建
8 2015.6.4 2018.6.4 15,000,000.00
银行营业部 （房产（郎溪） 号 平字第 15020200 号
安徽绩溪农村
绩他项（2016）第
9 商业银行股份有限 2016.07.19 2019.07.15 4,000,000.00 绩溪台客隆 绩国用（2008）第 195 号
064 号
公司
安徽绩溪农村商业 房地产他证绩房
10 2016.07.19 2019.07.15 14,000,000.00 绩溪台客隆 房地权绩房字第 010331 号
银行股份有限公司 字第 007857 号
皖（2016）宁国市
宣城市中小企业融 房 地 权 证 宁 字第 00030034
11 2016.9.12 2017.9.12 1,500,000.00 港口店房屋 不动产证明第 0002201
资担保有限公司 号
号
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资产评估说明评估结论及分析
宣城市中小企业融 房地产他证歙房
12 2016.7.27 2017.7.26 3,000,000.00 歙县台客隆 歙房字第 2014058880101 号
资担保有限公司 字第 20161789 号
生鲜配送中心 2# 宣开字第 00206118 号、
宣城市中小企业融 房地产他证宣开
13 2015.12.29 2016.12.29 25,000,000.00 厂房、生鲜配送中心 1# 宣开字第 00200673 号、宣国
资担保有限公司 他字第 00109789 号
厂房及所占土地 用（2012）第 3848 号
(四)重大期后事项
除上述基准日期后发生的未决诉讼事项事项外，未发现有影响资产评估工作的其
他重大事项。
(五)其他需要说明的事项
1.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出
专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何
判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估企业提供的有关资料。因此，
评估工作是以委托方及被评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、
证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。资产评估师执行资产评估业务的
目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意
见超出了资产评估师执业范围。资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意
见的能力，不对评估对象的法律权属提供保证。提供权属证明文件的真实性、合法性、
完整性是委托方及被评估单位的责任。
2.评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基础。评估师对被
评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与被评估企业管理层及其主
要股东多次讨论，被评估企业进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估企业盈利
预测的相关数据。评估机构对被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈
利能力的保证。本次评估范围及采用的由被评估企业提供的数据、报表及有关资料，
被评估企业对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
3.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以
下原则处理：
(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
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资产评估说明评估结论及分析
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
4.评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的
保证。
5.根据财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号：《关于全面推开营业税改征增
值税试点的通知》文件规定(自2016年5月1日执行)，本次评估的房屋、机器设备、车
辆和电子设备的重置价值均不包含可以抵扣的增值税进项税额。
6.2014 年 10 月 25 日，台客隆与舟山市民生商厦有限责任公司签订股权转让协
议，将台客隆持有的全资子公司湖州台客隆超市有限公司、安徽省国会台客隆酒店有
限公司、芜湖市舟泰置业有限公司的 100%股权全部转让给舟山市民生商厦有限责任
公司，截至评估基准日日未完成工商变更。经台客隆与百大合家福协商决定，上述三
个公司不纳入本次评估范围。
9.本报告最终评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明评估对象与评估范围的说明
黄山舟泰投资有限公司资产评估说明
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黄山舟泰投资有限公司
资产评估说明
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明评估对象与评估范围的说明
评估对象与评估范围的说明
一、评估对象与评估范围的内容
1.本次评估对象为：黄山舟泰投资有限公司（以下简称黄山舟泰）股东全部权益。
2.本次评估范围为：上述评估对象涉及到的黄山舟泰申报估算的全部资产及负
债，以黄山舟泰提供填报的《资产负债评估明细表》为准。
截止 2016 年 9 月 30 日，黄山舟泰的总资产账面价值为 4,777.41 万元，其中
流动资产账面价值为 4,777.34 万元；非流动资产账面价值为 0.07 万元，系固定
资产 0.07 万元；负债账面价值为 3,856.55 万元，系流动负债账面价值为 3,856.55
万元；净资产账面价值为 920.86 万元。
其中存货-开发成本情况如下：
(1)资产概况
黄山区芙蓉市场商住楼项目位于黄山区天都南路东侧。该项目为黄山舟泰和黄山
市黄山区人民政府及黄山区国有资产运营有限公司共同合作建设，建成后由黄山区国
有资产运营有限公司按成本分摊回购除农贸市场外的住宅以及商铺等。该项目用地总
面积为 9407.70 平方米，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为
黄山区国有资产运营有限公司；项目房屋总建筑面积为 24199.36 平方米，尚未办理
房屋产权证，已出具房屋建筑面积测量报告（竣工），测量编号 Z15110005。
该项目目前建设已完成，预计 2016 年 11 月底完成竣工验收。根据黄山舟泰与黄
山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，黄山舟泰实际拥有房屋面积为
8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，商业房 197.33 平方米，地下室
2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项目实际容积率 2.57%测算为
3178.83 平方米。
(2)土地情况
该项目使用的土地位于黄山区天都南路东侧，已办理《国有土地使用权证》，土
地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营有限公
司，用途为商住，使用权类型为出让，使用权面积为 9407.7 平方米。黄山舟泰承诺
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明评估对象与评估范围的说明
8176.89 平方米房屋建筑物所分摊的 3178.83 平方米土地使用权归其所有，无权属争
议，未设定抵押、担保等他项权。
列入本次评估范围内的设备共计 3 项，合计 6 台，为电脑及打印机。
上述资产负债已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具的大华审字
[2016]007992 号《审计报告》。
上述资产均处于使用或受控状态。
纳入评估范围的资产负债与委托评估的资产负债范围一致。
二、实物资产的分布情况及特点
1.存货
为黄山区芙蓉市场商住楼项目—农贸市场，位于黄山区天都南路东侧。
2.机器设备
列入本次评估范围内的设备共计 3 项，合计 6 台，为电脑及打印机。
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产核实情况总体说明
资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间及过程
根据本项目具体情况，本公司安排 3 名评估人员，进驻黄山舟泰，广泛搜集、验
证资料，清查核实资产。
1.流动资产评估人员进行账面审核，发放询证函，现场抽查、勘核实物资产；
2.固定资产评估人员在企业专业人员的配合下进行实物资产的清核勘察，作现状
分析鉴定，掌握资产现时使用状态、历史情况并作现场勘察记录和工作底稿；
3.负债包括流动负债，评估人员进行账面审核，抽查凭证，并查阅了相关文件；
4.根据有关规定，对银行存款进行了必要的函证，对未函证的债权性资产，实
施替代程序进行查证核实。
5.评估明细表账面价值以审计后的模拟资产负债表为准。（本资产评估说明所
描述的事项涉及账面价值均以审计审定数为准，如“账表、账账、账证相符”。）
二、影响资产核实的事项及处理方法
截止本次评估基准日，黄山区芙蓉市场商住楼项目用地总面积为 9407.70 平方
米，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营
有限公司。根据黄山舟泰与黄山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，
黄山舟泰实际拥有房屋面积为 8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，商业
房 197.33 平方米，地下室 2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项目实
际容积率 2.57%测算为 3178.83 平方米。黄山舟泰承诺“8176.89 平方米房屋建筑物
和 3178.83 平方米土地使用权归我公司所有，无权属争议，未设定抵押、担保等他项
权。黄山区国有资产运营有限公司需将土地使用权按合同规定分割至黄山舟泰名下。”
三、核实结论
1.核实结论
评估人员在黄山舟泰有关人员的配合下，对列入本次评估范围内的资产负债实
施了账面审核、现场清查，核实结果如下：
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产核实情况总体说明
⑴流动资产：包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货等。经清查，账表、
账账、账证、账实一致。
⑵非流动资产账面价值为 657.47 元，为电脑及打印机，共计 3 项，合计 6 台，，
无盘盈盘亏情况。
⑶负债
包括流动负债，包括应付账款、应交税费、其他应付款。经清查，账表、账账、
账证一致。
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产评估技术说明
资产评估技术说明
评估的常用方法包括：市场法、资产基础法、收益法。
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企
业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
由于市场近期无行业和资产结构及规模等与评估对象均相同或相似的可比交
易案例、或交易案例无法量化的价格差异因素较多，本项目评估对象不适宜直接采
用市场法进行评估。
评估人员对黄山舟泰截至评估基准日的企业现状进行了解分析，目前行业政策
不稳定，目前仅有当地政府合作开发的《芙蓉农贸市场项目》，至评估基准日止，
该项目已经全部竣工，后续已无项目。黄山舟泰投资有限公司将面临转型，对未来
收益影响较大，故不考虑收益法。
鉴于上述原因，本次评估选择资产基础法进行评估。
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产基础法估值技术说明
资产基础法评估技术说明
根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，采用成本法、
假设开发法、收益法对各单项资产负债进行评估，加和后确定黄山舟泰股东全部权
益价值。
一、流动资产评估技术说明
1.货币资金：为银行存款，账面金额 56,769.24 元。评估人员进行了账面审核，
核对了经各开户银行盖章确认的银行对账单并对银行存款余额进行了函证，证明账面
余额真实准确。以核实后的账面值确定评估值。
经上述方法后，货币资金评估值为 56,769.24 元。
2. 应收账款：系公司应收的工程款、代建费等款项，账面金额为 23,897,353.26
元。评估人员逐笔核对并查阅了总账、明细账，抽查了部分原始凭证及相关业务合同，，
确认其账面值的真实性。对于没有单独测算的应收款项发生时间在 1 年以内的发生评
估风险坏账损失的可能性为 2%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能
性在 20%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确
定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
经上述方法评估后，应收账款的评估值为 23,897,353.26 元。
3.其他应收款：系应收押金、备用金等，账面价值为 0。评估人员查阅了有关会
计记录，向企业会计人员了解核实经济内容，对未函证的债权性资产，实施替代程序
进行查证核实。根据分析的结果个别认定，款项为押金、备用金等款项以核实后的账
面值确定评估值；其他应收款坏账准备评估值为零。
经上述方法评估后，其他应收款的评估值为 62,000.00 元。
4.存货：系黄山区芙蓉市场商住楼项目的开发成本。
（1）评估方法
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产基础法估值技术说明
采用成本法和市场法进行估值，评估的整体思路与资产基础法的整体思路类似。
因未取得相关预售等条件，房屋建筑物建造工程按采用成本法进行评估，其占用土
地使用权采用市场比较法进行评估。
（2）评估案例
黄山区芙蓉市场商住楼项目（《存货-在产品（开发成本）评估明细表》，序号
1）
(1)资产概况
黄山区芙蓉市场商住楼项目位于黄山区天都南路东侧。该项目为黄山舟泰和黄山
市黄山区人民政府及黄山区国有资产运营有限公司共同合作建设，建成后由黄山区国
有资产运营有限公司按成本分摊回购除农贸市场外的住宅以及商铺等。该项目用地总
面积为 9407.70 平方米，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为
黄山区国有资产运营有限公司；项目房屋总建筑面积为 24199.36 平方米，尚未办理
房屋产权证，已出具房屋建筑面积测量报告（竣工），测量编号 Z15110005。
该项目目前建设已完成，预计 2016 年 11 月底完成竣工验收。根据黄山舟泰与黄
山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，黄山舟泰实际拥有房屋面积为
8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，商业房 197.33 平方米，地下室
2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项目实际容积率 2.57%测算为
3178.83 平方米。
(2)土地情况
该项目使用的土地位于黄山区天都南路东侧，已办理《国有土地使用权证》，土
地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营有限公
司，用途为商住，使用权类型为出让，使用权面积为 9407.7 平方米。黄山舟泰承诺
8176.89 平方米房屋建筑物所分摊的 3178.83 平方米土地使用权归其所有，无权属争
议，未设定抵押、担保等他项权。
(4)项目具体计算过程
因未取得相关预售等条件，房屋建筑物建造工程按采用成本法进行评估，其占用土地使用权
采用市场比较法进行评估。明细见下表：
名称及规格型号 计量单位 账面价值
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产基础法估值技术说明
数量 单价 金额
黄山区芙蓉农贸市场项目工程款 m2 8,176.89 2,786.89 22,788,113.68
截至评估基准日，我们针对黄山舟泰自用房屋工程款进度查看施建至 2016 年 9
月期间工程施工合同、大额付款凭证等资料。通过查阅以上资料，我们核实了建设工
程逐月的工程进展情况。对于开工时间在六个月以上的，因其基本反映了评估基准日
的购建成本，以清查核实后账面值加上资金成本作为评估值。资金成本按在建工程的
合理工期、资金均匀投入确定。
核实账面已发生自用房屋工程款以及其他前期费用为 20,269,360.97 元，资金成
本为 2,518,752.71 元。本工程合理建设工期为 2 年，资金成本按照建设期均匀投入，
利率按 4.75%计算，重新测算资金成本为 962,794.65 元。
本次评估价值为 21,232,155.62 元。
黄山区芙蓉农贸市场项目土地出让价款（《存货-开发成本估值明细表》，序
号 2）
(1)资产概况
芙蓉农贸市场项目，位于安徽省黄山区甘棠镇。甘棠镇位于安徽省南部，座落在
黄山脚下，太平湖畔，是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）黄金旅游区
的集散地和休闲度假中心，距离屯溪、芜湖、安庆等空港，京九、皖赣、沪铜等交通
动脉，均不到 150 公里。S103、S218 和合铜黄高速公路穿境而过，系黄山市黄山区
的政治、经济、文化、旅游接待中心，全镇面积 104 平方公里，辖 9 个村 1 个居、93
个村居民小组，总人口 4 万人，其中农业人口 1.6 万人。基地整体地势平坦，高差在
1 米之内。地块内部南边有一处水塘，地块北边有一处刚建成的居住建筑，建筑比较
新颖，环境质量较好。
已办理《国有土地使用权证》，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使
用权权利人为黄山区国有资产运营有限公司，用途为商住，使用权类型为出让，使
用权面积为 9407.7 平方米。黄山舟泰承诺 8176.89 平方米房屋建筑物所分摊的
3178.83 平方米土地使用权归其所有，无权属争议，未设定抵押、担保等他项权。
(2)评估方法
根据《城镇土地估价规程》以及委评宗地所在区域实际情况，经过评估人员的
综合考虑，采用市场法对委评宗地进行评估。
安徽中联国信资产评估有限责任公司 4-3-1-3
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明资产基础法估值技术说明
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价
时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，
以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关
系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD――待估宗地价格；
PB――比较案例价格；
A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
市场比较法
A.比较案例
评估人员通过市场调查，搜集、筛选出三个比较案例，具体情况如下表：
比较案例一：位于甘棠镇凤凰村，受让方为黄山汇中房地产开发有限公司，
挂牌出让，面积为 32564.51 平方米，土地使年限为 40 年，用途为其他商服用
地，容积率为 2.20，2014 年 1 月 25 日成交价为 3592 万，单价为 1103 元/平米。
比较案例二：位于屯溪区黎阳镇迎宾大道西南侧，受让方为黄山市徽文化
产业投资有限责任公司，挂牌出让，面积为 83444.07 平方米，土地使年限为
40 年，用途为商业服务业用地，容积率为 0.8，2016 年 4 月 28 日成交价为 7635.13
万，单价为 915 元/平米。
比较案例三：位于黄山区 DH-4-4 号地块，受让方为庞永茂，挂牌出让，面
积为 42616.49 平方米，土地使年限为 40 年，用途为商服用地，容积率为不大
于 2.2，2016 年 2 月 2 日成交价为 4986.13 万，单价为 1170 元/平米。
表 1、估价对象与各比较实例因素条件说明表
比较因素 估价对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三
交易类型 / 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
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安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股权而涉及的
安徽省台客隆连锁超市有限责任公司股东全部权益评估项目
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交易情况 市场价值 正常 正常 正常
交易日期 2016/9/30 2014/1/25 2016/4/28 2016/2/2
土地用途 商住 其他商服用地 商业服务业用地 商业服务业用地
容积率 2.57 2.2 0.8 2.2
相 使用年期(年) 40/70 40 40 40
关 宗地外“六 宗地外“六 宗地外“六通”， 宗地外“六
土地开发程度
因 通”，宗地内“场平” 通”，宗地内“场平” 宗地内“场平” 通”，宗地内“场平”
素 出让用地，未 出让用地，未 出让用地，未设 出让用地，未
他项权利状况
设置他项权利 设置他项权利 置他项权利 设置他项权利
商服繁华度 一般 一般 一般 较好
道路通达度 一般 一般 一般 较好
区
公交便捷度 一般 一般 一般 一般
域
距市中心距离 3 公里 3.5 公里 6 公里 3 公里
因
宗地外基础设施条件 六通 六通 六通 六通
素
工程地质状况 好 好 好 好
规划条件 基本无限制 基本无限制 基本无限制 基本无限制
宗地临路条件 混合型主干道 交通型主干道 交通型主干道 交通型主干道
个 宗地面积 面积适中 面积适中 面积适中 面积适中
别 宗地地形 平坦，<1 米 平坦，<1 米 平坦，<1 米 平坦，<1 米
因 宗地形状 较规则 较规则 较规则 规则
素 宗地基础设施条件 95%-98% 95%-98% 95%-98% 95%-98%
其他 一般 较好 一般 一般
表 2、估价对象与各比较实例区域、个别因素条件修正指数表
比较因素 估价对象 比较案例一 比较案例二 比较案例三
交易类型 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 102 100 100
土地用途 100 100 100 100
容积率 100 100 85 100
相关 使用年期(年) 0.9540 0.9736 0.9525 0.9516
因素 土地开发程度 100 100 100 100
他项权利状况 100 100 100 100
商服繁华度 100 100 100 102
道路通达度 100 100 100 102
公交便捷度 100 100 100 100
区域
距市中心距离 100 100 100 100
因素
宗地外基础设施条件 100 100 100 100
工程地质状况 100 100 100 100
规划条件 100 100 100 100
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宗地临路条件 100 102 102 102
宗地面积 100 100 100 100
个别 宗地地形 100 100 100 100
因素 宗地形状 100 100 100 102
宗地基础设施条件 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
表 3、市场比较法地价测算表
估价对象 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C
2
比较案例(元/m ) 1103 915 1170
交易类型 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期 0.9804 1.0000 1.0000
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
容积率 1.0000 1.1765 1.0000
使用年期 0.9799 1.0016 1.0025
土地开发程度 1.0000 1.0000 1.0000
他项权利 1.0000 1.0000 1.0000
商服繁华度 1.0000 1.0000 0.9804
道路通达度 1.0000 1.0000 0.9804
公交便捷度 1.0000 1.0000 1.0000
距市中心距离 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素
宗地外基础设施条
1.0000 1.0000 1.0000
件
工程地质状况 1.0000 1.0000 1.0000
规划条件 1.0000 1.0000 1.0000
宗地临路条件 0.9804 0.9804 0.9804
宗地面积 1.0000 1.0000 1.0000
宗地地形 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素
宗地形状 1.0000 1.0000 0.9804
宗地基础设施条件 1.0000 1.0000 1.0000
其他 1.0000 1.0000 1.0000
比准价格 1039 1057 1084
权重 0.33333 0.33333 0.33333
评估价格 1060
市场比较法结果为：1060 元/平方米。
分摊后土地面积为 3178.83 平方米，本次评估价值为 3,369,559.80 元。
二、机器设备评估技术说明
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㈠机器设备概况
列入本次评估范围内的设备共计 3 项，合计 6 台，为电脑及打印机，账面原值
16,436.75 元，账面净值 657.47 元。
㈡机器设备核实的方法和结果
⒈核实的方法
采用现场清查，账账核对、账实核对、实地勘察，具体过程如下：
⑴清查账册，将被评估单位提供填报的资产评估明细表与企业固定资产明细账
及总账进行账账核对。
⑵了解设备分布情况、位置、数量及实际使用功能等情况。
⑶根据被评估单位提供填报的资产评估明细表，组成由评估人员、被评估单位
设备管理人员和会计人员参加的资产清查小组，逐台对委评设备的数量、购置日期、
规格型号、生产厂家及实际使用状况等进行现场清查核实，进行账实核对。
⑷评估人员通过了解设备性能、利用率、运行状态、工作环境及维修保养情况
等，对设备的使用情况、新旧程度等进行全面勘察和综合评价，并作了详细记录。
⑸对重点关键设备填写基础表，一般设备填写现场勘查记录表。
⒉核实的结果
本次设备无盘盈盘亏情况。
㈢评估方法
根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料，采用成本法进行评
估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部
成本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值
得到的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全
新状态相比有几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评
估值。
计算公式：
评估价值＝重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值。
评估价值＝重置全价×成新率。
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⒈重置全价的确定
⑴机器设备
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+资金成本
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实
施细则》、《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》的相关规定，本次评估
的设备重置全价按不含增值税的购置价考虑。
本次纳入评估范围内设备为勿须安装的小型设备，不计运杂费、安装调试费、
资金成本均不考虑。
⒉成新率的确定
依据专业人员现场勘察和有关技术检测资料，以设备的耐用年限和已使用年限
为基础，综合分析设备的现时技术状态、实际已使用时间、正常负荷率、原始制造
质量、维修保养状况、重大故障(事故)经历、大修技改情况、工作环境和条件、外
观和完整性等因素，根据年限法确定：
成新率=尚可使用年限÷(实际已经使用年限+尚可使用年限)×100%
其中尚可使用年限依据现场勘察结论及有关技术检测资料综合确定。
⒊评估价值的确定
评估价值＝重置全价×成新率
㈣案例
案例⒈复印机（黄山舟泰《电子设备评估明细表序号 2》）
⒈资产概况
该复印机由惠普公司生产，数量 1 台，型号为 5200LA3，于 2010 年 11 月购置
并启用，帐面原值 6,500.00 元,账面净值 260.00 元。
⒉评估方法与过程
⑴重置全价的确定
根据该设备的生产厂家、规格、型号及技术参数，评估人员参考现行市场的销
售价格，并向设备生产厂家进行电话询价，确定该设备在评估基准日含增值税的购
置价为 6,600.00 元/台，则不含增值税的购置价为 5,640.00 元/台。此类设备即买
既装，免费送货上门及安装，所以确定该设备在评估基准日的重置全价等于其购置
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价，即 5,640.00 元/台。
⑵成新率的确定
该空调采用年限法确定其成新率。
经现场勘察并向现场设备管理人员了解，该机外观尚可，使用性能比较正常，
能够符合使用要求，已使用 5.92 年，经综合观察，确定其成新率为 6%。
⑶评估价值
评估价值=重置全价×成新率
=5,640.00×6%
=338.40 元
四、负债评估技术说明
负债系流动负债，包括应付账款、应交税费及其他应付款。
⑴应付账款：系暂估的应付工程款等，账面金额为 23,914,706.50 元。评估人
员主要核实其业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实性，并做了相应的替
代程序，以有真实基准日后需实际承付的款项作为评估值。经核实，均为评估基准
日后要承担的债务，以清查核实后的账面值作为评估值。
⑵应交税费：为增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等，账面金额
为 141,340.75 元。评估人员查阅了有关账簿、凭证、纳税申报表，以清查核实后
账面值作为评估值。
⑶其他应付款：为应付本部往来款等，账面金额为 14,509,446.62 元。评估人
员经与总账、明细账、原始凭证核对，了解其发生的时间、内容及款项的真实性，
均为应承担的负债，以清查核实后账面值作为评估值。
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明评估结论及其分析
评估结论及其分析
一、评估结论
黄山舟泰股东全部权益在评估基准日 2016 年 9 月 30 日及相关前提下的评估值为 1,005.31
万元。
经评定估算，黄山舟泰在 2016 年 9 月 30 日及相关前提下的资产账面价值为
4,777.41 万元，评估价值为 4,861.86 万元，增值额 84.45 万元，增值率为 1.77 %；
负债账面价值为 3,856.55 万元，评估价值为 3,856.55 万元。净资产账面价值为
920.86 万元，评估价值为 1,005.31 万元，增值额为 84.45 万元，增值率为 9.17%。
详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位:黄山舟泰 金额单位：(人民币)万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流 动 资 产 4,777.34 4,861.78 84.44 1.77
非 流 动 资 产 0.07 0.08 0.01 14.29
其 中 ： 固 定 资 产 0.07 0.08 0.01 14.29
资 产 总 计 4,777.41 4,861.86 84.45 1.77
流 动 负 债 3,856.55 3,856.55 0.00 0.00
负 债 总 计 3,856.55 3,856.55 0.00 0.00
净 资 产 920.86 1,005.31 84.45 9.17
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
黄山舟泰净资产账面价值为 920.86 万元，评估价值为 1,005.31 万元，增值额为
84.45 万元，增值率为 9.17 %。评估增减值主要原因如下：
1.流动资产评估增值 84.44 万元，增值率为 1.77%，主要减值原因为：
⑴其他应收款增值 6.20 万元，系其他应收款坏账准备评估为 0，导致评估增值
6.20 万元，增值率 100%
⑵存货评估增值 78.25 万元，系土地使用权市场价值高于其取得成本，导致评估
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黄山舟泰投资有限公司资产评估说明评估结论及其分析
增值；
2.非流动资产评估增值 0.01 万元，增值率为 14.29%。评估增减值主要原因如下：
列入评估范围内的设备评估增值 0.01 万元，增值率为 14.29%，主要原因为：是
由于设备企业会计核算折旧计提较快所致。
三、评估结论的瑕疵事项及特别事项说明
截至本项目评估基准日，黄山区芙蓉市场商住楼项目用地总面积为 9407.70 平方
米，土地证号为黄国用（2014）第 306 号，土地使用权权利人为黄山区国有资产运营
有限公司。根据黄山舟泰与黄山区国有资产运营有限公司共同签订的房屋分割方案，
黄山舟泰应分割取得的房屋面积为 8176.89 平方米（其中农贸市场 5714.07 平方米，
商业房 197.33 平方米，地下室 2265.49 平方米），其房屋所占土地使用权根据目前项
目实际容积率 2.57%测算为 3178.83 平方米。黄山舟泰承诺“8176.89 平方米房屋建
筑物和 3178.83 平方米土地使用权归其所有，无权属争议，未设定抵押、担保等他项
权。黄山区国有资产运营有限公司需将土地使用权按合同约定分割给黄山舟泰。”
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