众联资产评估有限公司
ZHONG LIAN
ASSETS APPRAISAL CO. ,LTD
武汉武商集团股份有限公司拟收购
湖北省十堰市人民商场股份有限公司股权
所涉及的股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2009]第081 号
湖北众联资产评估有限公司
二○○九年十月二十五日湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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湖北众联资产评估有限公司
目 录
第一部分 注册资产评估师声明..................................... 1
第二部分 评估报告摘要.......................................... 4
第三部分 评估报告正文................................................ 10
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者..............11
二、评估目的........................................................14
三、评估对象和评估范围..............................................14
四、价值类型及其定义................................................15
五、评估基准日......................................................15
六、评估依据........................................................16
七、评估方法........................................................18
八、评估程序实施过程和情况..........................................26
九、评估假设........................................................28
十、评估结论........................................................29
十一、特别事项说明..................................................28
十二、评估报告使用限制说明..........................................30
十三、评估报告日....................................................31
第四部分 评估报告附件................................................ 36
一、评估对象所涉及的主要权属证明资料................................37
二、委托方和相关当事方的承诺函......................................38
三、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件..................41
四、评估对象所涉及的财务资料........................................42
五、评估业务约定书..................................................43湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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第一部分 注册资产评估师声明湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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注册资产评估师声明
武汉武商集团股份有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拟收购湖北省十堰市人民商场股份有限公司股权所
涉及的股东全部权益进行了认真的清查核实和评定估算，并形成了评估报告，注册资
产评估师及资产评估机构声明如下：
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述
的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的被评估单位没有现存的或预期的利益，同时与委托方和
相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场查勘；我们已对评
估对象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托
方和被评估企业提供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师
执业范围，本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供
保证。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限
制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的
假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
6、本评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根
据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。
8、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用
者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目
的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
10、本评估报告的使用权归委托方所有，未经许可，不得随意向他人提供或公
开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法
律、法规另有规定的除外。
11、本评估报告含有若干附件，所有附件均为本报告的正式组成部分，与正文具
有同等法律效力。
注册资产评估师签字（盖章）：唐应军 陈晖
湖北众联资产评估有限公司
二○○九年十月二十五日湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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第二部分 评估报告摘要湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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武汉武商集团股份有限公司拟收购
湖北省十堰市人民商场股份有限公司股权
所涉及的股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2009]第081 号
摘 要
湖北众联资产评估有限公司接受武汉武商集团股份有限公司（以下简称：武商
集团）的委托，对武商集团拟收购湖北省十堰市人民商场股份有限公司（以下简称：
十堰人民商场）股权所涉及的股东全部权益进行了评估工作，对委托评估的资产在
2009 年8 月31 日这一评估基准日所表现的市场价值发表了专业意见。
在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准
则，以委托方和被评估单位提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工
作原则和独立性、客观性、公正性的原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公
正性、资产状态确认的现实性；依据确定的价值类型，公正、客观、科学地对评估
对象在评估基准日之市场价值进行评定估算。
武商集团拟收购十堰人民商场股权，本次资产评估目的是对十堰人民商场股东全
部权益所涉及的全部资产及相关负债在2009 年8 月31 日这一基准日所表现的市场价
值进行分析、估算，并发表专业意见。
本次资产评估对象为十堰人民商场的股东全部权益，评估范围为十堰人民商场股
东全部权益所涉及的经审计后的资产负债表所列示的全部资产及相关负债，包括流
动资产、非流动资产（固定资产、长期股权投资）及相关负债（流动负债和长期负
债）。具体范围为委托方及被评估单位提供的审计后“各类资产及负债评估申报明细
表”上所列内容。本次资产评估范围不包含企业账外的无形资产及商誉的价值。
本次资产评估价值类型为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事
且未受任何强迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征，本次采用资
产基础法对湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值进行评估。
在评估过程中，我们对委托方和被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相
关资料进行了验证审核；对委托评估资产进行了实地查勘、核对；对重要设备进行
了技术鉴定；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工
作的规范要求，我们已经完成了资产评估必要实施的工作程序。
在实施了上述资产评估程序和方法后，十堰人民商场股东全部权益在评估基准日
（2009 年8 月31 日）的评估结论如下：
股东全部权益（净资产）账面价值13,342.62 万元，评估值14,915.42 万元，评估
增值1,572.80 万元，增值率11.79%。
其中：总资产账面价值39,993.66 万元，评估值41,563.30 万元，评估增值1,569.64
万元，增值率3.92%；
总负债账面价值26,651.04 万元，评估值26,647.88 万元，评估减值3.16 万元，减
值率0.01%。
资产评估结论汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目名称
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 16,600.15 16,426.49 -173.66 -1.05
其中：货币资金 2 5,381.70 5,381.70 - -
存货 3 3,737.62 3,726.61 -11.01 -0.29
非流动资产 4 23,393.51 25,136.81 1,743.30 7.45
其中：长期股权投资 5 3,076.77 3,074.49 -2.29 -0.07
固定资产 6 4,262.33 5,121.23 831.94 19.52
无形资产 7 16,054.42 16,867.90 813.48 5.07
递延所得税资产 8 - 73.19 73.19
资产总计 9 39,993.66 41,563.30 1,569.64 3.92
流动负债 25,817.21 25,817.21 - -
非流动负债 833.83 830.67 -3.16 -0.38
负债总计 10 26,651.04 26,647.88 -3.16 -0.01
净 资 产 11 13,342.62 14,915.42 1,572.80 11.79
评估结论详细情况见《资产评估明细表》。
本次评估总资产账面价值39,993.66 万元，评估值41,563.30 万元，评估增值
删除的内容: 35
删除的内容: 62
删除的内容: 39湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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1,569.64 万元，增值率3.92%。评估增值的主要原因是：1、房屋建筑物评估增值。（1）
顾家岗购物中心是按照拍卖取得价款入账，企业取得后对房产进行了装修改造，装
修改造费列入当期费用，本次房屋建筑物重置全价中包含了房屋装修改造费用；（2）
企业折旧年限与本次评估取定的经济寿命年限不一致。
2、土地使用权评估增值。企业位于人民北路1 号的土地使用权账面价值是2004
年改制时经评估入账，近年随着十堰市土地招拍挂方式的推进，土地市场价格呈现
上涨，企业2008 年以拍卖方式取得了临近宗地的土地使用权，两块地一起利用，提
高了单宗地土地价值。
需特别说明：十堰人民商场以拍卖的方式取得了位于人民北路3 号的5260 平方
米土地使用权，该宗地紧邻十堰人民商场目前的经营办公场所，企业已经统一规划，
统一设计，该公司目前的经营办公场所拆除可能性非常大，该房产账面净值为1838.24
万元，本次评估以该房产的账面净值列示，如果基准日后该经营办公场所被拆除，则
十堰人民商场股东全部权益市场价值为13,077.18 万元。
请报告使用者关注该事项对评估结论的影响。
我们特别强调：本评估结论仅作为委托方股权交易的价值参考依据，而本次评估
涉及到的经济行为相关的股权交易价格由交易双方确定。
本评估报告评估结论应结合特别事项说明一并使用。
本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者
为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的
和用途。未经许可，不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告
的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
根据国家有关部门规定，评估结论有效期为一年（2009 年8 月31 日至2010 年8
月30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解评估项目的详细情况和合理理解评估结论，
应当阅读评估报告正文。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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（此页无正文）
法定代表人签字（盖章）：胡家望
注册资产评估师签字（盖章）：唐应军 陈晖
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二○○九年十月二十五日湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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第三部分 评估报告正文湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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武汉武商集团股份有限公司拟收购
湖北省十堰市人民商场股份有限公司股权
所涉及的股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2009]第081 号
湖北众联资产评估有限公司接受武汉武商集团股份有限公司（以下简称：武商集
团）的委托，根据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准则，评估
执业过程中坚持勤勉尽责的工作原则和独立性、客观性、公正性的原则，按照相关
法规规定的资产评估方法和操作规范要求，对武商集团拟收购湖北省十堰市人民商
场股份有限公司（以下简称：十堰人民商场）股权所涉及的股东全部权益进行了评
估。本公司评估人员按照规范化的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市
场调查，在资产持续经营的条件下，对委托评估资产在2009 年8 月31 日这一基准日
所表现的市场价值作出反映。现将评估情况及评估结论报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方概况
1、企业名称：武汉武商集团股份有限公司
2、注册地址：湖北省武汉市汉口解放大道690 号
3、办公地址：湖北省武汉市汉口解放大道690 号
4、注册资本：（人民币）伍亿零柒佰贰拾肆万元
5、经济性质：股份有限公司（深圳证券交易所上市）
6、证券名称：鄂武商Ａ
7、证券代码：000501
8、工商登记号：4201001101833
9、法定代表人：刘江超
10、经营范围：百货、五金、交电、家具、其他食品、针纺织品、日用杂品、酒、
西药、中成药、保健食品、建筑装饰材料零售兼批发；烟、金银首饰零售；装饰材料
加工；家用电器维修；安装、配送、彩扩；干洗服务；花卉销售；蔬菜水果、水产品、湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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肉禽加工、销售；蔬菜、水果、水产品、畜牧产品收购；粮油制售；复印、影印、打
印；公开发行的国内版图书报刊零售；音像制品零售；文化娱乐；通讯器材销售及售
后服务；物业管理；设计、制作、发布、代理国内各类广告业务；公司自有产权闲置
房的出租和销售。兼营：场地出租。
11、历史沿革：公司前身友好商场，创立于1959 年10 月，1967 年更名为“武汉
商场”。1986 年12 月25 日以武汉商场、中国工商银行武汉市信托投资公司、中国
农业银行武汉市信托投资公司、中国人民建设银行武汉市信托投资公司、中国人民保
险公司武汉市分公司、武汉针织一厂为发起人，经市政府七家单位以武体改（1986）
第012 号文、中国人民银行武汉市分行武银办字（1986）第63 号文批准，改组设立
股份公司。截至1992 年10 月30 日，总股本达14004.03 万股，其中国家股5862.92 万
股，法人股43180.30 万股，个人股3818.08 万股，同年11 月20 日公司股票在深圳证
券交易所上市。2006 年2 月，公司股权分置改革相关股东会议审议通过股权分置改
革方案，流通股股东每持有10 股流通股获得3.5 股的股份对价，由公司发起人股东
以其持有的股份作为对价。该方案于2006 年4 月3 日实施完毕。2007 年12 月31 日
公司总股本为507,248,590 股。截止2009 年6 月30 日，武汉武商集团股份有限公司十
大股东情况如下：
编号 股东名称 持股数量(股) 持股比例(%) 股本性质
1 武汉商联(集团)股份有限公司 93446745 18.42 A 股流通股
2 浙江银泰百货有限公司 73065633 14.4 A 股流通股
3 湖北银泰投资管理有限公司 41671232 8.22 A 股流通股
4 天泽控股有限公司 15345056 3.03 A 股流通股
5 武汉国有资产经营公司 12326720 2.43 A 股流通股
6
中国银行-富兰克林国海潜力组合股票型证券
投资基金
9900010 1.95 A 股流通股
7 武汉汉通投资有限公司 9310211 1.84 A 股流通股
8
中国光大银行股份有限公司-光大保德信量化
核心证券投资基金
9289825 1.83 A 股流通股
9 全国社保基金一一零组合 9097684 1.79 A 股流通股
10 中国华融资产管理公司 8801117 1.74 A 股流通股
（二）被评估单位概况
1、公司名称：湖北省十堰市人民商场股份有限公司湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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2、注册地址：湖北省十堰市人民北路1 号
3、注册资本：人民币贰仟伍佰万元整
4、实收资本：人民币贰仟伍佰万元整
5、公司类型：股份有限公司（非上市）
6、法定代表人：贾国启
7、成立日期：1994 年6 月30 日
8、经营范围：日用百货、皮具箱包、鞋帽、钟表眼镜、化妆洗涤用品、五金交
电、家用电器、针纺织品、服装服饰、笔墨纸张、文化体育用品、照相摄像器材、工
艺美术品、酒类（有效期至2010 年3 月30 日）、家俱、珠宝首饰、音像制品、通讯产
品、计算机及办公自动化设备、汽车及配件、钢材、建筑装饰材料、电子元器件、医
药品（中成药、化学药制剂、抗生素、生化药品）（有效期至2009 年12 月31 日）、医
疗器械（有效期至2009 年11 月1 日）、烟草零售（有效期至2013 年12 月31 日）；服
装加工；摄影摄像服务；房屋租赁；会展、运动健身服务；副食、粮油及肉制品、水
产品、海产品、蔬菜销售（有效期至2010 年10 月11 日）；仓储运输、物流配送（限
分支机构经营）；家电维修及安装；物业管理。
湖北省十堰市人民商场股份有限公司，前身是十堰市人民商场，于1984 年9 月
25 日建成开业。1993 年5 月十堰市人民商场兼并十堰市酒厂，十堰市酒厂的全部资产
和负债转入人民商场。1994 年3 月7 日，人民商场正式向十堰市财办、体改办提出申
请，进行股份制改造。1994 年6 月14 日，湖北省体改委以鄂改生（1994）111 号正式
批复成立湖北省十堰市人民商场股份有限公司。1994 年10 月，人民商场完成工商注
册，注册资本为1500 万元人民币，总股份1500 万股，股份制改造完成。股份公司的
创立完成了十堰市人民商场历史上最重要的企业制度变革，基本确立了人民商场现代
企业的机制和框架。2003 年4 月，按照十堰市市委、市政府关于企业改制改组的有关
精神，成立了人民商场企业改制领导小组，提出改制申请，开始又一次机制变革。按
照“国有资产不流失、企业依法经营、职工基本稳定”的原则，实行“国退民进”，变更职
工身份，股权相对集中，将十堰市人民商场改组为“产权清晰、责任明确、政企分开、
管理科学”的民营化混合型股份有限公司。2003 年8 月29 日，人民商场分别召开职工
代表大会四届六次会议、股东代表大会二届九次会议，审议通过了《公司改制方案》、湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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《员工安置方案》和《国有资产处置方案》。2004 年3 月18 以分区直接选举和差额选
举的方式选举产生了59 名自然人股东代表，组成了人民商场股东代表大会。2004 年3
月24 日，人民商场召开新公司第一届股东代表大会第一次会议，修订了《公司章程》，
选举产生了公司董事会、监事会。至此，人民商场形成了法人治理结构，国有股份全
部以转让的方式正式退出，企业改制基本结束。2009 年6 月，公司共扩大股本1000
万股，注册资本达到2500 万元，总股份达到2500 万股。
湖北省十堰市人民商场股份有限公司分百货、家电、超市三种业态经营，城区设
有3 个综合商场、2 个专营店，县级市场设有1 个综合商场（其中自有产权门店3 个，
租赁门店3 个），总营业面积45000 平方米。2008 年实现含税销售收入6.82 亿元，利
润641 万元，上缴税金2221 万元。截止2009 年8 月31 日，公司账面总资产3.49 亿元，
固定资产7,871.70 万元，无形资产1.42 亿元，净资产9,000 万元。截止2009 年8 月31
日公司股权结构如下表：
股东单位
股份数
(万元)
出资方式
占总股本比例
%
十堰市五金机械公司 115.82 现金 4.63
湖北省石油公司十堰分公司 42.38 现金 1.70
十堰市财务开发公司 100 现金 4.00
内部职工及自然人 2241.80 现金 89.67
合计 2500.00 **** 100.00
公司的财务状况、经营成果如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目 2009 年8 月31 日 2008年12 月31 日
流动资产 166,001,482.67 117,721,315.08
其中：货币资金 53,816,964.51 11,877,166.94
存货 37,376,235.38 49,155,112.81
长期股权投资 30,767,733.32 28,549,285.49
固定资产 42,623,253.94 44,771,090.15
其中：建筑物 33,411,528.32
设备 9,211,725.62
无形资产 160,544,159.85 126,257,191.39
资产总计 399,936,629.78 317,298,882.11
流动负债 258,172,070.04 160,476,017.13
长期负债 8,338,329.21 48,642,515.24
负债总计 266,510,399.25 209,118,532.37
所有者权益 133,426,230.53 108,180,349.74湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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湖北众联资产评估有限公司 14
主营业务收入 410,626,773.31 539,282,876.34
减：主营业务成本 343,633,166.19 446,203,894.33
主营业务税金及附加 1,986,579.82 4,107,179.64
加：其他业务利润 1,712,053.87 0
减：营业费用 36,237,148.32 64,265,695.38
管理费用 2,816,640.87 717,016.20
财务费用 3,651,448.25 3,600,203.34
营业利润 21,951,710.06 17,202,603.62
加：投资收益 -60,838.88 -4,258,132.01
补贴收入 970,100.27 0
减：营业外支出 197,527.44 126,020.00
利润总额 22,724,282.89 16,000,246.74
减：所得税 5,747,231.74 4,833,981.48
净利润 16,977,051.14 11,166,265.26
十堰人民商场执行《企业会计制度》，以1 月1 日至12 月31 日为一个会计年度，
以人民币为记账本位币。会计核算以权责发生制为基础，资产以历史成本为计价原
则。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方是被评估单位引入的战略投资者，委托方与被评估单位是收购方与被收
购方的关系。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
武汉武商集团股份有限公司拟收购湖北省十堰市人民商场股份有限公司的股
权，根据本次经济行为和评估目的，委托方确定涉及交易双方以外的其他评估报告
使用者为湖北省十堰市人民商场股份有限公司的主要股东、办理变更登记的工商行
政管理部门。
二、评估目的
武汉武商集团股份有限公司拟收购十堰人民商场股权，本次评估目的即是对该
项经济行为所涉及的十堰人民商场股东全部权益在2009 年8 月31 日这一基准日所表
现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为十堰人民商场的股东全部权益。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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湖北众联资产评估有限公司 15
（二）评估范围
纳入本次评估范围的资产为评估对象所涉及的十堰人民商场经审计的资产负债
表所列示的全部资产及相关负债。具体为企业申报经审计后的2009 年8 月31 日资产
负债表所列示的全部资产及相关负债。经审计的被评估单位总资产账面值为
399,936,629.78 元，其中：流动资产账面值为166,001,482.67 元；非流动资产账面值为
233,935,147.11 元；负债账面价值为266,510,399.25 元，其中流动负债258,172,070.04 元，
长期负债8,338,329.21 元；净资产账面值133,426,230.53 元。流动资产包括货币资金、
交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。非流动资
产为房屋建筑物、设备类资产、权益性资产和土地使用权。
以上纳入评估范围的具体资产及负债，以委托方和被评估单位提供的审计后“各
类资产及负债评估申报明细表”为准。本次资产评估范围不包含企业账外的无形资
产及商誉的价值。
四、价值类型及其定义
价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。市场价值以外的价值类型包
括投资价值、在用价值、清算价值和残余价值。
委托方拟收购被评估单位股权，充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身
条件、以及国家关于评估方面的相关规定，确定本次资产评估价值类型为市场价值。
即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在
评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评
估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出
的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是2009 年8 月31 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方与被评估单位共同协商确定，
本评估基准日与经济行为实现日较为接近。
十堰人民商场对评估基准日的全部资产及相关负债进行清查、盘点，并以此为湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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湖北众联资产评估有限公司 16
基础编制了基准日的资产负债表。委托方已经委托武汉众环会计师事务所对基准日
会计报表进行审计，为进行资产评估工作提供了有利基础。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选
取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格
标准。
六、评估依据
（一）法律依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年10 月27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议修订）；
2、国务院1991 年第91 号令《国有资产评估管理办法》；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378 号令，2003）；
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12
号（2005 年8 月25 日）；
5、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274 号)；
6、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号“关于转发《资产评估操作规范
意见（试行）》的通知”；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29 号，1994
年7 月5 日）；
8、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年8 月28 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十一次会议修订）；
9、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
10、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共
和国国务院令第55 号，1990 年5 月19 日）。
（二）准则依据
1、《资产评估准则----基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则----基本准则》（财企[2004]20 号）；湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——业务约定书》；
6、《资产评估准则——工作底稿》；
7、《资产评估准则——机器设备》；
8、《资产评估准则——不动产》；
9、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号)；
10、《企业价值评估指导意见（试行）》（中国资产评估协会，中评协[2004]134 号）；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56 号）；
12、《企业会计准则》。
（三）权属依据
1、 企业法人营业执照及各子公司法人营业执照；
2、 土地使用权证、车辆行驶证及相关权属证明；
3、 重要设备的购置发票。
（四）取价依据
1、湖北省建筑和装饰工程预算定额（2000）；
2、湖北省建筑安装费用定额（2008）；
3、十堰市二〇〇九年八月建设工程价格市场信息；
4、原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》；
5、《资产评估常用数据与参数手册》；
6、当地关于土地征用及开发的各项政策法规；
7、当地城镇规划土地、房地产等方面的地方性文件；
8、国家、地方相关部门公布的建设项目应收取各种规费标准的文件；
9、国家有关部门公布的物价指数；
10、2009 年《中国机电产品报价手册》、“太平洋汽车”、“中关村在线”等汽车和电
子产品专业网站公开发布的价格资料；
11、有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
12、国务院2000 年第294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
13、国经贸经字[1997]456 号文“国家经贸委等六部局联合发布的《汽车报废标准》”、湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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湖北众联资产评估有限公司 18
国经贸经[1998]407 号文《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》；
14、国经贸资源[2000]1202 号文《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
15、被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
16、被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
17、被评估单位提供的有关文字资料、证件及相关资料；
18、被评估单位提供的其他法律凭证资料；
19、评估人员现场查勘记录、工作底稿。
七、评估方法
根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行企业价值评估时采取的
评估技术思路有市场法、资产基础法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各
项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象
与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比
较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化
或折现以确定评估对象价值的评估思路。具体的评估方法，应根据评估目的并结合
委估企业的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，
综合考虑，适当选取。
（一）评估方法选择及理由
1、近年来由于区域内零售行业竞争加剧，市场竞争格局发生较大变化，超市、专
业百货等零售业态占据大部分市场份额，传统的综合百货业态面临巨大挑战。作为十
堰地区老牌综合百货企业，十堰人商凭借多年积累形成的经营规模、消费者认可度和
供销渠道等方面的竞争优势，以及采取综合百货、专业百货、超市混合业态的经营策
略，保持了一定的市场份额及持续发展能力。根据十堰市近期规划方案（2010-2025 年），
以旅游、商品零售为核心的第三产业将调整为十堰地区的经济支柱。可以预期，十堰
市政府将加大引入更多大型零售企业，中商、中百、银泰百货、工贸家电、国美家电
等企业将加快的进驻十堰市的步伐。根据以上分析，未来5 年内十堰地区零售市场将
快速发展，竞争格局将产生重大变化。由于外部经济环境发生较大变化，被评估单位
未来预期收益存在较大不确定性，不宜参照历史数据对其进行预测。
同时，根据被评估单位提供的初步方案，企业近期将对经营场所进行扩建。以现湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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湖北众联资产评估有限公司 19
有的营业场所为基础，加上十堰人商2008 年以1.1 亿元巨资拍卖取得的紧邻目前营业
大楼的广电土地，被评估单位将统一规划、统一设计、分期建设。但由于未来实施的
改造方案将受到企业未来获利能力及融资能力的影响，因此扩建事宜引起的扩大性资
本性支出对企业现金流量的影响程度具有较大不确定性。同时，由于企业扩建时间的
不确定性，正常经营受到扩建事宜的影响程度也具有较大不确定性。评估人员认为经
营场所对被评估单位的未来收益影响较大，但由于经营场所扩建方案具有较大不确定
性，因此本次评估不宜参照历史数据对被评估单位的预期收益进行预测。
综合以上分析，由于外部环境、经营场所等因素对被评估单位预期收益的影响程
度具有较大的不确定性，评估人员无法合理预测企业未来经营情况及现金流量等收益
指标，故本次评估不宜采用收益法进行评估。
2、国内与被评估单位同行业或类似行业的产权交易案例较少且不易取得，不宜
采用市场法对其进行评估。
3、 委估企业自成立以来经营情况正常，各项资产和负债权属较为明晰，各单项
资产市场价格易获取并能得到验证，具备运用资产基础法对委估企业进行价值评估
的条件。
（二）资产基础法评估思路及公式
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值
和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。对资产而言，即是用现时条件下重
新购置或建造一项全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发
生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估
资产的评估值的一种资产评估方法。成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状
态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为
评估值。
其基本计算公式为：
评估值=重置全价-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值
或，评估值=重置价值×成新率
根据委估资产市场资料和相关参数的收集条件，本报告选用评估值=重置全价×
成新率的评估计算方法进行评估计算。
各类资产的评估方法简述如下：湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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1、关于设备类资产的评估
（1）重置全价的确定
①机器设备（含电子设备）：国产机器设备和电子设备以询市价为主，询价的主
要来源：一是经过分析核实的2009 年《中国机电产品报价手册》的价格资料；二是
向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查询“中关村在线”等电子产
品专业网站公开发布的价格资料。运用公式：
重置全价=现行市场参考单价×(1+运安调试费率)+资金成本
运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值，
确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。
安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的比
例；不需安装设备不考虑安装费。
资金成本的确定：根据设备合理的安装调试周期（月份），按照中国人民银行公
布的贷款利息率，计入资金成本。
②运输车辆：通过网上查询“中国车辆价格查询系统”询价，采用现行市场参考单
价确定重置全价。
③对于已停产、市场上无相同新商品出售的设备，采用二手市场价评估。
（2）确定成新率
①机器设备成新率的确定
依据国家有关经济技术、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，从
设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑其损
耗，从而确定尚可使用年限，计算出设备的成新率，其计算公式为：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
②根据国家对国有资产评估的相关规定，逾期尚能正常使用的设备，其成新率
不得低于15%。
2、关于房产类资产的评估
被评估单位房产类资产全部是自用的营业卖场、仓库和附属用房，这部分资产有
企业自建形成、有企业购置取得。根据房产为企业带来的效益大小不同，对于有潜在
收益的营业用房，采用收益法进行评估；对于企业自用的仓库和附属配套用房采用成
本法进行评估。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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（1）收益法
收益法的基本原理是运用适当的还原利率，将预期的评估对象房地产未来各年的
正常纯收益折算到评估基准日的现值，求其之和得出评估对象房地产价值的一种评估
方法。
计算公式：
Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］
Ｖ：房地产价值 ａ：房地产年纯收益
ｒ：还原利率 ｎ：房地产剩余收益年限
（2）成本法
成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物
在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建
筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值 = 重置全价×成新率
A、重置全价的确定
重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下：
重置全价＝建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润
①建安工程造价
主要内容包括直接工程费、间接工程费、价差、计划利润、税金等。建安工程造
价通过以下方法取得：
本次纳入评估范围的房产建造时间较早，结算资料不齐全，工程结算资料难以收
集，本次采用类似工程参照法进行测算，通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结
构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据以调整评估基准日的基准单位造价得出
该建筑物的单位造价，套算建筑面积（或长度、容积）后得出工程造价。
②房屋建筑物前期费用及其它费用
根据十堰市的有关建设工程取费规定，采用其现行标准计算。
③资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其它费
用）的机会成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基本建
设贷款利率计算。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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④开发者利润
重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，
应包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益部分的
确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。
B、成新率的确定
本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：
首先，根据房屋建筑物耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，
评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养
状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限
法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。
房屋建筑物成新率公式为：
综合成新率=理论成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
理论成新率=[(经济耐用年限—已使用年数)÷经济耐用年限]×100%
勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。
C、确定评估值
评估值=重置全价×成新率
3、关于土地使用权价值的评估
按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场发育情况，并结合评估对
象的具体特点及特定的评估目的等条件适当选择评估方法。
经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，本次评估确定对
商业用地的市场价值采用基准地价系数修正法和剩余法分别测算，最后综合分析计算
结果，确定估价对象的评估价值；对工业用地的市场价值采用基准地价系数修正法和
成本逼近法分别测算，最后综合分析计算结果，确定估价对象的评估价值。
以上各种土地使用权市场价值评估方法的主要选择依据如下：
（1）由于评估对象均在基准地价覆盖范围内，估价资料详实，因此可以选用基
准地价系数修正法进行评估。
（2）由于当地政府已公布了各种征用土地规费的内容和标准，且企业自己开山
造地的成本资料容易取得，故本次评估对委估工业用地采用成本逼近法，对各类成本
费用、政府收益、利息、利润进行累加，进而取得熟地市场价格。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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（3）由于工业用地土地收益难以准确剥离确定，故本次评估对委估工业用地不
适于使用收益还原法。
（4）由于本次委估商业用地所在区域有统一的规划方案，因此委估商业用地的
开发意向及开发完成后的用途确定。又由于开发完成后的房产价值可以预测，因此
开发项目成本费用及利润有可供参考的依据。故对委估商业用地，本次评估适合采用
假设开发法(剩余法)。
（5）由于与本次委估宗地所在区域相同、用途类似的土地挂牌交易案例较少，
故对于各委估宗地，本次评估不适于选用市场比较法。
4、关于长期股权投资的评估
长期投资是指企业以获取投资权益和收入为目的，向那些并非直接为本企业使
用的项目投入资产的行为。长期投资是以对其他企业享有的权益而存在的，因此，
长期投资评估主要是对长期投资所代表的权益进行评估。
对长期股权投资的评估方法有收益法、市场法及成本法。其中：对于控股的长
期投资，应对被投资企业进行整体评估，评估人员到现场实地核查其资产和负债，
全面进行评估。被投资企业十堰市乾宝典当有限公司和十堰人商郧阳购物中心有限责
任公司二家是十堰人民商场的控股子公司，结合本次评估的特定目的，本次对二家
被投资企业进行整体资产评估，再根据投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积
确定所持股权投资的评估值。由于房县钻石水泥有限责任公司和十堰美的制冷产品销
售有限公司二家被投资企业无法提供完整的评估明细表，评估人员仅取得了二家公司
2009 年8 月31 日未经审计的财务报告，无法对其全面经营情况进行深入了解。因此，
该二家公司不具备成本法、收益法或者市场法的使用前提，本次评估以以上二家被投
资企业2009 年8 月31 日未经审计财务报表为基础，根据投资比例与被投资企业账面
净资产的乘积确定所持股权投资的评估值。对于十堰政信投资担保有限公司、十堰市
茅箭区荣昌农村信用合作社和十堰市茅箭区五堰农村信用合作社的投资，因十堰人民
商场持股比例较少，未实质参与经营，也无法取得被投资单位评估基准日的财务报表
等资料，故本次评估以审计后的账面价值作为评估值。
5、关于流动资产的评估
在流动资产的评估中，对货币性质的流动资产（货币资金），以审核后的账面值
作为其评估值。对债权类资产进行认真的清查核实，在此基础上，根据其账龄、性湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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质、债务人状况等综合分析判断回收的可能性，相应确定评估值。对实物形态的流
动资产（存货），主要按现行市价计算评估值。即在清查核实其数量及其在基准日实
际状态的基础上以现行市场交易价格为基础确定评估值。
6、关于负债的评估
负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目
的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算
的一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估
的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交
易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。本次资产评估大体分为四个步骤：
（一）接受委托及准备阶段
1、我公司于2009 年8 月30 日接受武汉武商集团股份有限公司的委托，正式受
理了该项资产评估业务。在接受委托后，由项目负责人先行了解被评估单位的资产
构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的等有关情况。
2、签订“资产评估委托合同书”，明确双方各自承担的责任和义务。
3、在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的各
项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写“资
产清查评估明细表” 、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资料。
4、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实
施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目分成四个专业评估小
组进行现场评估工作，即设备组、房地产组、财务组及综合组，并配备了相应的专
业评估人员。
5、进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细
资料，针对实物资产、权益性资产、货币资金和债权、债务采用不同的核查方式进
行查证，具体方法是：湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询
证函等方式确定。
对货币性项目的债权和债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上，
主要采取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对存货资产真实性的查证，通过实物盘点方式确认其真实性。
对机器设备，评估人员按照企业提供的评估申报明细表，逐一进行清查核对，
对价格高的关键设备，请专业人员配合作好技术鉴定；对存在的盘盈、盘亏设备进
行详细记录。由企业对上述情况进行确认，并对账面值进行调整，对需检测、验证
的，建议企业办理有关处置手续。
对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐
项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损
耗、大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权利状
况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然环境、行
政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济地理位置、区
域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
现场了解被投资企业的运营情况，对被投资企业按不同资产类型进行资产清查，
并同委估企业管理层及主管人员就企业经营情况、财务状况和行业发展前景进行讨
论，将获得的信息与被评估单位提供的资料进行比较。
（三）评定估算及综合处理阶段
评估人员针对不同资产类型，依据评估现场查勘、检测与鉴定情况，选择评估
方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产评估值。
（四）评估结论的分析和评估报告的撰写阶段
根据各专业小组对所有资产和负债的初步评估结论，进行整理、汇总、分析，
撰写评估报告初稿，并向委托方提交。
在与委托方及被评估单位充分商讨和必要修改后，评估结论及相关资产评估说
明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目负责人复核，复核后提交给评估报
告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交给公司法定代表人复核。全部复核意
见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组作进一步修改。最后由项目组完成湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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报告并装订成册，向委托方提供正式评估报告。
九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法规、
政策不发生重大变化，行业不发生大规模的技术革新；
2、被评估单位的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3、被评估单位未来的管理团队尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；
4、被评估单位未来经营年限内持续经营，仍以商品零售及场地租赁为主要经营业
务；
5、本次评估未考虑汇率、利率重大波动，以及通货膨胀对币值变化的影响；
6、企业所采用的会计政策保持一贯性，无重要会计政策、会计估计变更，所提供
的财务资料、经营资料及其他资料真实、准确、完整，所提供的未来业绩预测资料合
理、科学、可靠；
7、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范围
的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；
8、本次土地价值评估中以宗地三和宗地四的规划方案以被评估单位提供的设计方
案为依据，该设计方案的容积率为8，本次评估以该容积率为假设前提；
9、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场
变化情况对评估结论的影响；
10、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法进行了
评估，得出湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益在评估基准日（2009 年
8 月31 日）的评估结论如下：
股东全部权益（净资产）账面价值13,342.62 万元，评估值14,915.42 万元，评估
增值1,572.80 万元，增值率11.79%。
删除的内容: 35湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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其中：总资产账面价值39,993.66 万元，评估值41,563.30 万元，评估增值1,569.64
万元，增值率3.92%；
总负债账面价值26,651.04 万元，评估值26,647.88 万元，评估减值3.16 万元，减
值率0.01%。
资产评估结论汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目名称
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 16,600.15 16,426.49 -173.66 -1.05
其中：货币资金 2 5,381.70 5,381.70 - -
存货 3 3,737.62 3,726.61 -11.01 -0.29
非流动资产 4 23,393.51 25,136.81 1,743.30 7.45
其中：长期股权投资 5 3,076.77 3,074.49 -2.29 -0.07
固定资产 6 4,262.33 5,121.23 831.94 19.52
无形资产 7 16,054.42 16,867.90 813.48 5.07
递延所得税资产 8 - 73.19 73.19
资产总计 9 39,993.66 41,563.30 1,569.64 3.92
流动负债 25,817.21 25,817.21 - -
非流动负债 833.83 830.67 -3.16 -0.38
负债总计 10 26,651.04 26,647.88 -3.16 -0.01
净 资 产 11 13,342.62 14,915.42 1,572.80 11.79
评估结论详细情况见《资产评估明细表》。
本次评估总资产账面价值39,993.66 万元，评估值41,563.30 万元，评估增值
1,569.64 万元，增值率3.92%。评估增值的主要原因是：1、房屋建筑物增值，（1）顾
家岗购物中心是按照拍卖取得价款入账，企业取得后对房产进行了装修改造，装修
改造费进入当期营业费用，且企业按照20 年折旧，折旧年限较短，本次房产评估中
包含房屋装修改造费用；（2）企业折旧年限与本次评估成新率计算年限不一致。
2、土地使用权评估增值，企业位于人民北路1 号的土地使用权于2004 年改制
时经评估入账，而近年随着十堰市土地招拍挂方式的推进，土地市场价值不断大幅
度增加，加之企业2008 年以拍卖方式取得了临近宗地的土地使用权，两块地一起利
用，提高了单宗地土地价值，导致土地使用权价值增值。
需特别说明：十堰人民商场以拍卖的方式取得了位于人民北路3 号的5260 平方
米土地使用权，该宗地紧邻十堰人民商场目前的经营办公场所，企业已经统一规划，
删除的内容: 39湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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统一设计，该公司目前的经营办公场所拆除可能性非常大，该房产账面净值为1838.24
万元，本次评估以该房产的账面净值列示，如果基准日后该经营办公场所被拆除，则
十堰人民商场股东全部权益市场价值为13,077.18 万元。
请报告使用者关注该事项对评估结论的影响。
我们特别强调：本评估结论仅作为委托方股权交易的价值参考依据，而不能取代
委托方进行股权交易价格的决定。
十一、特别事项说明
1、本次评估是在审计的基础上进行的，评估基准日的审计报告是本次评估的重
要依据。
2、湖北省十堰市人民商场股份有限公司的应交税费科目，在税务部门对其税收
缴纳情况进行清算稽查后，评估结论应根据稽查结论作相应调整。
3、十堰人民商场的营业大楼建筑面积为15228.84 平方米，办公楼建筑面积4294.38
平方米，两栋大楼合围成一个“回”字，土地使用权面积为7681.60 平方米。该大楼
主体建于1984 年，后陆续进行改造装修，形成目前的规模。大楼账面原值为
32,045,540.26 元，账面净值为18,382,389.26 元。该营业大楼及办公楼所占用的土地与
十堰人民商场2008 年12 月新近拍卖取得的位于人民北路3 号的土地相连，十堰人民
商场从未来经营发展的角度考虑，将两宗地统一规划、统一设计，上述营业大楼和
办公楼将面临被拆除改造的可能。
4、十堰人民商场拍卖取得的位于人民北路3 号的土地与目前的营业大楼及办公
楼的用地相连，十堰人民商场从未来经营发展的角度考虑，将两宗地统一规划、统
一设计，但该商场尚未取得规划部门对两宗地的规划文件，企业已经委托设计院进
行规划设计，设计容积率为8，本次评估采用企业提供的设计资料容积率，若今后容
积率与政府规划部门确定的容积率不一致，则评估结果应进行相应调整。
5、2007 年11 月，美的空调销售公司襄樊办事处迁到十堰，注册成立“十堰美的
空调销售有限公司”。根据美的集团与各销售方协议，以美的空调襄樊、十堰区域的
经销商十堰人民商场、武汉工贸十堰店及襄樊店、襄樊汇佳有限公司、美的空调襄
樊办事处共同出资设立“十堰美的空调销售有限公司”。为加强销售区域的控制力度，
协议规定不能以单位名义出资，而只能以个人名义出资。十堰人民商场的出资由公湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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司高管吕凤玲名义出资，十堰人民商场享有该部分股权的所有权益。
6、对于十堰政信投资担保有限公司、十堰市茅箭区荣昌农村信用合作社和十堰
市茅箭区五堰农村信用合作社的投资，由于十堰人民商场持股比例较小，未实质参
与经营，也无法取得被投资单位评估基准日的财务报表等资料，故本次评估以审计
后的账面价值作为评估值。
7、本次评估的宗地6 位于黄石路，该宗地面积24.64 平方米，是原十堰市酒厂
的一个泵房，已经被拆除占用进行了房地产开发，成为小区商品房用地的一部分，
无法指明具体位置，被评估单位有待与政府协商解决。由于有争议尚未解决，本次评
估以账面摊余价值列示。
8、本次有房屋权属证明文件的房产，房产面积以证载面积准；无房屋权属证明文
件的房产，有工程结算资料的按照工程结算资料记载为准，没有工程结算资料的，以
企业申报的资料为准。
9、营业大楼房产证号为十堰房权证茅箭字第20074779 号，证载使用权人为湖北
省十堰市人民商场股份有限公司，证载坐落位置为五堰街办老虎沟居委会，发证日期
为2004 年5 月18 日。该权证上未见他项权利记载，通过查看借款合同发现，该房产
有抵押，抵押权利价值7004 万元，抵押权人为中国农业银行十堰市张湾支行、车城
支行、中国工商银行股份有限公司十堰分行六堰支行、十堰市城区联社荣昌社。
10、办公楼房产证号为十堰房权证茅箭字第20074780 号，证载使用权人为湖北省
十堰市人民商场股份有限公司，证载坐落位置为五堰街办老虎沟居委会，发证日期为
2004 年5 月18 日。该权证上有他项权利记载，抵押权利价值676 万元，抵押权人为
中国农业银行十堰市张湾支行。
11、被评估单位位于食品沟的单身宿舍和自建仓库无房屋所有权证。
12、顾家岗营业大楼及办公楼是企业2007 年12 月28 日以拍卖的方式取得，取得
价款为1455 万元，企业按照拍卖金额入账。截止评估基准日该房产正在办理过户手续，
《房屋所有权证》证号十堰房权证茅箭字第20064151 号、20120574 号，证载使用权人
为十堰市十堰商场有限责任公司。《国有土地使用权》证号为十堰市国用（2003）字第
0905075-1 号，证载使用权人为十堰市十堰商场有限责任公司，土地面积为3390 平方米，
土地用途为商业用地，土地性质为出让用地，出让面积终止日期为2043 年4 月2 日。
13、本次评估的宗地6 位于黄石路，该宗地面积24.64 平方米，是原十堰市酒厂的湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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一个泵房，已经被拆除被占用进行了房地产开发，成为小区商品房用地的一部分，无
法指明具体位置，被评估单位有待与政府协商解决。由于有争议尚未解决，本次评估
以账面摊余价值列示。
14、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付
出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、
拍卖等对评估结论的影响。
15、本次评估结论有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进
行相应调整；在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格
产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
16、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件
下确定的市场价值，本评估结论是对2009 年8 月31 日这一基准日被评资产价值的客
观反映。
17、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对被评估单位在评估基准日特定目的
下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的
资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和
相关当事方的责任。
18、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或
不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评
估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告
使用者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其
他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无
关。
（二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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（三）根据国家有关部门的规定，评估结论有效期为一年（2009 年8 月31 日至
2010 年8 月30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制
事项。
十三、评估报告日
本评估报告日为二○○九年十月二十五日 。湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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法定代表人（签章）：胡家望
注册资产评估师（签章）：唐应军 陈晖
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二○○九年十月二十五日湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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第四部分 评估报告附件湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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一、评估对象所涉及的主要权属证明资料湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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二、委托方和相关当事方的承诺函湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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资产评估委托方及被评估企业承诺函
湖北众联资产评估有限公司：
因股权收购事宜，我们委托你公司对湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全
部权益所涉及的经审计资产负债表列示的全部资产及相关负债进行评估。为确保资产
评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定；
2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项提示
充分揭示；
3、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
4、纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
5、纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；
6、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估
行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
7、不干预评估评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
委托方法定代表人：刘江超 被评估单位法定代表人：贾国启
委托方印章：武汉武商集团股份有限公司 被评估单位印章：湖北省十堰市人民商场
股份有限公司
二○○九年八月三十一日
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资产评估机构及注册资产评估师承诺函
武汉武商集团股份有限公司
受贵公司委托，我们对贵公司拟进行股权收购所涉及的湖北省十堰市人民商场股
份有限公司股东全部权益市场价值以2009 年8 月31 日为基准日进行了评估，形成了
评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师签章：唐应军 陈晖
注册评估师执业机构（公章）湖北众联资产评估有限公司
二○○九年十月二十五日湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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三、评估机构及签字注册资产评估师
资质、资格证明文件湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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四、评估对象所涉及的财务资料湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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五、评估业务约定书湖北省十堰市人民商场股份有限公司股东全部权益价值评估项目《评估报告》
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评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉市汉口单洞路口国际大厦B 栋17 层
法定代表人：胡家望
联 系 人：唐应军
联系电话：(027)85846547 85834816
邮政编码：430022
