中海恒实业发展有限公司拟股权收购所涉及的
重庆卫虹医药电子商务有限公司股东全部权益评估项目
资 产 评估 报 告
中水致远评报字[2016]第5016号
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一六年十一月十五日
重庆卫虹医药电子商务有限公司股东全部权益评估项目资产评估报告
目 录
资产评估师声明..........................................................................................1
摘 要..........................................................................................................2
正 文..........................................................................................................5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者..... 5
二、评估目的..............................................................................................8
三、评估对象和评估范围......................................................................... 8
四、价值类型及定义................................................................................11
五、评估基准日........................................................................................12
六、评估依据............................................................................................12
七、评估方法............................................................................................14
八、评估程序实施过程和情况............................................................... 17
九、评估假设............................................................................................20
十、评估结论............................................................................................21
十一、特别事项说明................................................................................22
十二、评估报告使用限制说明............................................................... 23
十三、评估报告日....................................................................................24
资产评估报告附件....................................................................................25
中水致远资产评估有限公司
重庆卫虹医药电子商务有限公司股东全部权益评估项目资产评估报告
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产及负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，正确理解
和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在任
何偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了核对，并对已
经发现的问题进行了如实披露，但本报告不能作为权属证明文件。
五、本报告评估结论系本评估机构和评估专业人员遵守国家有关
法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日市场价值进行
分析、估算并发表的专业估值意见；但本报告的评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。我们出具的评估报告中的分析、
判断和结论受评估报告中假设和限定条件的影响，评估报告使用者应
当充分考虑评估报告中载明的假设、限制条件及特别事项说明等对评
估结论的影响。
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资产评估报告
中水致远评报字[2016]第 5016 号
摘 要
中水致远资产评估有限公司受中海恒实业发展有限公司的委托，
对中海恒实业发展有限公司拟股权收购之经济行为所涉及的重庆卫虹
医药电子商务有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了
评估。
一、评估目的：评定估算重庆卫虹医药电子商务有限公司的股东
全部权益于评估基准日的市场价值，为中海恒实业发展有限公司拟股
权收购提供价值参考。
二、评估对象和范围：
本次评估对象为重庆卫虹医药电子商务有限公司股东全部权益。
评估范围为重庆卫虹医药电子商务有限公司于评估基准日经审计
的资产负债表所载明的全部资产及负债，于评估基准日 2016 年 9 月 30
日经审计的资产总额为 138.10 万元，负债价值 761.04 万元，净资产价
值-622.93 万元，具体包括：流动资产（货币资金、应收账款）、非流
动资产（投资性房地产）及流动负债（ 应付职工薪酬、 应交税费、
其他应付款）。
以上企业申报账面值已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审
计，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（大华审字[2016]007890
号）。
三、价值类型：本报告评估结论的价值类型为市场价值。
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四、评估基准日：2016 年 9 月 30 日。
五、评估方法：资产基础法（成本法）。
六、评估结论：经采用资产基础法（成本法）评估，在本报告假
设条件下，于评估基准日 2016 年 9 月 30 日，重庆卫虹医药电子商务
有限公司的资产总额账面值 138.10 万元，评估值 824.68 万元，增值额
686.58 万元，增值率 497.15 %；负债总额账面值 761.04 万元，评估值
761.04 万元，增值额 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产账面值-622.93
万元，评估值 63.64 万元，增值额 686.58 万元，增值率 110.22%。具
体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 9 月 30 日 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增减率％
项 目
A C D=C-B E=D/B×100%
流动资产合计 1 27.09 27.09 - -
非流动资产合计 2 111.01 797.59 686.58 618.47
其中: 长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 111.01 797.59 686.58 618.47
固定资产 5 - - -
在建工程 6 - - -
无形资产 7 - - -
其中:无形资产-土地
8 - - -
使用权
其他非流动资产 9 - - -
资产总计 10 138.10 824.68 686.58 497.15
流动负债 11 761.04 761.04 - -
非流动负债 12 - - -
负债总计 13 761.04 761.04 - -
净 资 产 14 -622.93 63.64 686.58 110.22
七、评估报告使用有效期：根据有关规定，本报告有效使用期为
一年，即自 2016 年 9 月 30 日至 2017 年 9 月 29 日期间有效。
在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文中的特
别事项说明对评估结论的影响。
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本评估结论仅为报告所约定的评估目的服务，因报告使用者使用
不当造成的后果，评估机构及签字资产评估师不承担相关责任。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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资产评估报告
中水致远评报字[2016]第 5016 号
正 文
中海恒实业发展有限公司：
中水致远资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法（成本法），
按照必要的评估程序，对中海恒实业发展有限公司拟股权收购之经济
行为所涉及的重庆卫虹医药电子商务有限公司的股东全部权益在评估
基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次委托方为中海恒实业发展有限公司，被评估单位为重庆卫虹
医药电子商务有限公司。
(一) 委托方简介
1、【工商登记】：
基本信息
注册号/统一社
91460000100018005K 名称 中海恒实业发展有限公司
会信用代码
类型 其他有限责任公司 法定代表人 康驰
注册资本 10,000 万元 成立日期 1995 年 8 月 4 日
住所 海口市海甸四东路颐和花园 8 幢 231
营业期限自 1995 年 8 月 4 日 营业期限至
高科技产品的开发、销售、咨询服务；投资咨询、房地产开发的咨询服务；
经营范围
针纺织品、日用百货、五金交电、计算机及配件、工艺美术品（金、银饰
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品除外）、空调制冷设备、机械电器设备、建筑材料、装饰材料的销售。
登记机关 海南省工商行政管理局 核准日期 2015 年 9 月 1 日
(二)被评估单位简介
1、【工商登记】：
基本信息
统一社会信用 重庆卫虹医药电子商务有
9150010770931383X6 名称
代码/注册号 限公司
法定代表
类型 有限责任公司 上官永强
人
注册资本 698 万元人民币 成立日期 2000 年 9 月 30 日
住所 重庆市九龙坡区石桥铺科园一路 200 号(渝高广场 C-21 层)
营业期限
营业期限自 2000 年 9 月 30 日 2020 年 9 月 27 日
至
医药信息咨询（不含诊断、治疗活动），房屋租赁。（以上经营范围法律、
经营范围 法规禁止经营的，不得经营；法律、法规、国务院规定需经审批的，未获
审批前，不得经营。）
重庆市工商行政管理局九龙坡区
登记机关 核准日期 2016 年 7 月 22 日
分局高新区局
2、【公司概况及股权变更情况】：
重庆卫虹医药电子商务有限公司系经重庆市工商行政管理局批
准，由海虹企业（控股）股份有限公司和海南海虹资产管理有限公司
共同出资组建的有限责任公司，并于 2000 年 9 月 30 日取得企业法人
营业执照。公司注册资本 698 万元，其中海虹企业（控股）股份有限
公司出资 628.2 万元，占注册资本的 90%；海南海虹资产管理有限公司
出资 69.8 万元，占注册资本的 10%。
重庆卫虹医药电子商务有限公司成立初期，公司业务发展良好，
成功运作了重庆市市区内的几次医院药品集中招标采购中介服务业
务。2008 年 6 月，重庆卫虹医药电子商务有限公司原业务全面清理，
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目前已清理完毕，公司自有办公房产从 2008 年 6 月对外出租，收入来
源为房租，无其他经营业务。
3、【近三年来财务、经营状况】：
单位：人民币元
近三年来资产负债情况表
项 目 2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2016-9-30
流动资产 16,853.90 15,971.36 39,432.74 270,915.23
非流动资产 1,698,417.40 1,476,540.19 1,282,436.71 1,110,120.00
其中：长期股权投资
投资性房地产 1,643,904.57 1,449,801.09 1,255,697.61 1,110,120.00
固定资产原价 663,250.00 534,782.00 534,782.00
减：累计折旧 608,737.17 508,042.90 508,042.90
固定资产净值 54,512.83 26,739.10 26,739.10
减：固定资产
减值准备
固定资产净额 54,512.83 26,739.10 26,739.10
资产总计 1,715,271.30 1,492,511.55 1,321,869.45 1,381,035.23
流动负债 9,061,514.61 8,655,482.84 8,227,208.68 7,610,371.97
非流动负债
负债总计 9,061,514.61 8,655,482.84 8,227,208.68 7,610,371.97
净资产（所有者权益） -7,346,243.31 -7,162,971.29 -6,905,339.23 -6,229,336.74
近三年来损益状况表
项 目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-9 月
一、营业收入 853,949.30 575,712.86 636,190.20 469,627.78
二、营业利润 453,930.29 189,521.05 257,632.06 218,546.72
三、利润总额 453,930.29 183,272.02 257,632.06 676,002.49
四、净利润 453,930.29 183,272.02 257,632.06 676,002.49
审计单位 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
大华审字 大华审字 大华审字 大华审字
审计报告号
[2014]210051 号 [2015]230024 号 [2016]230010 号 [2016]007890 号
4、【企业执行的主要会计政策】：
自 2007 年 1 月 1 日起执行财政部于 2006 年颁布的《企业会计准
则》，在此基础上编制财务报表，会计年度自公历 1 月 1 日至 12 月 31
日，以人民币为记账本位币，采用权责发生制，以历史成本为计价原则。
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并
且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产按成本进行初始
计量，固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命
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内计提。
公司主要税种和税率分别为：
税种 税率
增值税 3%
营业税 5%
城市维护建设税 7%
教育费附加 3%
地方教育附加 2%
企业所得税 25%
5、【委托方及被评估单位之间的关系】：
委托方为被评估单位股权的拟收购方。
（三）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方和经济行为相关的当事方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的
机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
评估目的是评定估算重庆卫虹医药电子商务有限公司的股东全部
权益于评估基准日的市场价值，为中海恒实业发展有限公司拟股权收
购提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为重庆卫虹医药电子商务有限公司的股东全部权
益。
（二）评估范围内资产基本情况
评估范围为重庆卫虹医药电子商务有限公司于评估基准日经审计
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的资产负债表所载明的全部资产及负债，于评估基准日 2016 年 9 月 30
日经审计的资产总额为 138.10 万元，负债价值 761.04 万元，净资产价
值-622.93 万元，具体包括：流动资产（货币资金、应收账款）、非流
动资产（投资性房地产）及流动负债（ 应付职工薪酬、 应交税费、
其他应付款）。
截止 2016 年 9 月 30 日，纳入本次评估范围的重庆卫虹医药电子
商务有限公司全部资产和负债账面情况如下：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 270,915.23
2 货币资金 25,805.28
3 交易性金融资产 -
4 应收票据 -
5 应收账款 245,109.95
6 预付款项 -
7 应收利息 -
8 应收股利 -
9 其他应收款 -
10 存货 -
11 一年内到期的非流动资产 -
12 其他流动资产 -
13 二、非流动资产合计 1,110,120.00
14 可供出售金融资产 -
15 持有至到期投资 -
16 长期应收款 -
17 长期股权投资 -
18 投资性房地产 1,110,120.00
19 固定资产 -
20 在建工程 -
21 工程物资 -
22 固定资产清理 -
23 生产性生物资产 -
24 油气资产 -
25 无形资产 -
26 开发支出 -
27 商誉 -
28 长期待摊费用 -
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29 递延所得税资产 -
30 其他非流动资产 -
31 三、资产总计 1,381,035.23
32
33 四、流动负债合计 7,610,371.97
34 短期借款 -
35 交易性金融负债 -
36 应付票据 -
37 应付账款 -
38 预收款项 -
39 应付职工薪酬 70,371.90
40 应交税费 8,416.66
41 应付利息 -
42 应付股利 -
43 其他应付款 7,531,583.41
44 一年内到期的非流动负债 -
45 其他流动负债 -
46 五、非流动负债合计 -
47 长期借款 -
48 应付债券 -
49 长期应付款 -
50 专项应付款 -
51 预计负债 -
52 递延所得税负债 -
53 其他非流动负债 -
54
55 六、负债总计 7,610,371.97
56
57 七、净资产 -6,229,336.74
以上企业申报账面值已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审
计，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（大华审字[2016]007890
号）。
纳入评估范围的全部资产和负债与《资产评估业务约定书》确定
的范围一致。本公司已要求企业申报其所拥有的所有资产及负债，并
对企业申报的评估范围的完整性进行了必要的复核。
中水致远资产评估有限公司 第 10页
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（三）评估范围内主要资产情况
本项目评估范围为重庆卫虹医药电子商务有限公司于评估基准日
经审计的资产负债表所载明的全部资产及负债。
评估的具体范围以重庆卫虹医药电子商务有限公司申报的全部资
产及负债清查评估明细表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在本
次评估范围之内。
纳入本次评估范围的实物性资产为投资性房地产。投资性房地产
为一套对外出租的房产。具体资产及情况如下：
重庆卫虹医药电子商务有限公司所拥有的 1 套位于重庆市九龙坡
区科园一路 200 号（重庆渝高广场）C-21 层的房屋，是外购取得。该
房屋已取得了房屋所有权证和土地证，证载产权人为重庆卫虹医药电
子商务有限公司，证载房屋用途为办公，证载建筑面积为 1178.13 平方
米，证载土地用途为商服用地，证载分摊的土地面积为 64.8 ㎡。房屋
建成于 2001 年，该房屋现实际作为商业办公用房，已对外出租，房屋
状况一般。
（四）企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量、法
律权属状况
本次无企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况。
（五）评估范围内表外资产的类型、数量
本评估项目无评估范围内表外资产。
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）
本评估项目无引用其他机构出具的报告结论的情况。
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四、价值类型及定义
价值类型是按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属
性的抽象和归类。
根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资
产的使用状态，本次评估选用市场价值作为评估价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2016年9月30日。该评估基准日是由委托方根
据经济行为的需要确定的。
选择该评估基准日的理由是：与评估目的相近的会计期的月末，
有利于评估工作的开展。该评估基准日，符合相关经济行为的需要，
有利于评估目的的实现。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规
依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据
和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
本次委托方未提供相关经济行为文件，仅与中水致远资产评估有
限公司海南分公司签订了资产评估业务约定书。
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（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第
十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
2.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
3.《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日，中华人民共和
国主席令第六十二号）；
4.《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日，中华人民共
和国主席令第四十二号）;
5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 471 号）；
6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（国务院令第 55 号）；
7.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
8. 其他相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1．财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估
职业道德准则——基本准则》的通知(财企[2004]20 号)；
2．《资产评估职业道德准则——独立性》（财企[2012]248 号）；
3．中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象
法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18 号)；
4．中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等
7 项资产评估准则的通知(中评协[2007]189 号)；
5.《投资性房地产评估指导意见（试行）》；
6．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中
评协[2011]230 号）。
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（四）资产权属依据
1．重庆卫虹医药电子商务有限公司营业执照等产权证明文件；
2．大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的评估基准日大华审
字大华审字[2016]007890 号《审计报告》；
3．《房屋所有权证》；
4．被评估单位提供的合同、购置资产的发票等文件资料；
5．被评估单位提供的验资报告及其他资料；
6．其他产权证明文件等。
（五）取价依据
1．企业相关部门及人员提供的相关材料；
2．被评估单位提供的资产清查申报明细表；
3．评估专业人员通过市场调查、询证、上网查询、现场勘察，以
及查阅相关书刊资料等途径获取的相关评估依据等。
七、评估方法
(一)评估方法介绍
根据本项目的评估目的，评估范围涉及企业的全部资产及相关负
债。根据《资产评估准则——基本准则》和《资产评估准则—企业价
值》等有关评估准则规定，评估主要方法可以选择市场法、收益法和
成本法（资产基础法）。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是
上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析
可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估
企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比
较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适
中水致远资产评估有限公司 第 14页
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当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价
值的具体方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的
评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，
通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法
通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，
合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的
评估方法。
(二)评估方法的选择
根据《资产评估准则——基本准则》，评估需根据评估目的、价
值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方
法。资产评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法。
目前我国市场交易的信息披露机制尚不完备，产权交易市场信息
的获取途径有限，而且同类资产交易市场并不发达，存在可比基础的
类似资产交易案例较难获得，市场法的应用受到较大限制，所以无法
选用市场法进行评估；重庆卫虹医药电子商务有限公司自 2008 年即停
止主营业务经营，无主营收入，仅将自有房屋用以出租。鉴于被评估
单位现状，本次未采用收益法对本项目进行评估。
基于以上情况及现场收集的资料，根据收集到的相关资料，本次
采用资产基础法（成本法）评估。
资产基础基本公式为：
股东全部权益（净资产）价值=各项资产评估值之和－各项负债评估值之和
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(三) 资产基础法（成本法）中各类资产的具体评估方法应用
1、流动资产的评估
（1）货币资金
对于货币资金的评估，评估人员通过对被评估单位评估基准日库
存现金进行盘点和对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，
以经核实后的账面值确认评估价值。
（2）应收账款
评估人员通过审核相关账簿及原始凭证，没有发现出现债务人破
产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证
未来不发生坏账损失。本次评估在进行经济内容和账龄分析的基础上，
参照审计计提坏账准备的方法确定评估风险损失，根据其可收回性或
能够获得的权利确定评估值。同时坏账准备评估为零。
2、投资性房地产
根据《资产评估准则——不动产》，参考《房地产估价规范》，
房地产评估的基本方法包括比较法、收益法、成本法等，根据各种方
法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当
的评估方法。为此，经评估人员现场查勘，以及评估对象的特点、评
估目的及委估房地产所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整
理，并结合评估对象的实际情况，选择比较法和收益法测算委估房地
产。
①比较法
比较法是将委估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似房
地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估
算委估对象的客观合理市场价值的方法。
市场法的基本计算公式为：
评估价值＝可比交易实例价值×A×B×C×D
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式中：A—交易日期修正系数；
B—交易情况修正系数；
C—区域因素修正系数；
D—个别因素修正系数。
②收益法
收益法是预测估价房地产的未来客观收益，并将其折算为价值时
点的现实价值，以此求取估价房地产市场价值的估价方法。收益法基
本公式为：
n
Ai
V i1 (1 R ) i
其中： V ─ 收益价格(元，元/m )；
2
Ai ─ 未来第 i 年的净收益(元，元/m2)；
R ─ 资本化率(%)；
n ─ 未来可获收益的年限(年)。
本次评估的投资性房地产市场价值包括房屋及土地使用权的价
值，为房地合一价。
3、负债的评估
本次被评估单位申报的负债为流动负债。
对各类负债，评估人员核实了账簿记录，查阅了相关资料，对大
额应付款项进行了函证核实，以评估目的实现后被评估单位实际承担
的负债金额作为负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确评估业务基本事项
由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、被评估单位
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和业务约定书约定的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评
估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用限制；评估报告提交
时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；委托方与资产评估
师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和
业务风险进行综合分析和评价，决定我公司承接该评估业务后签订评
估业务约定书。
（三）编制评估计划
我公司承接该评估业务后，组织编制了评估计划。评估计划包括
评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。
（四）现场调查
在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上，评
估人员对纳入评估范围内的资产进行了清查。清查资产包括投资性房
地产，清查内容主要为核实资产产权、数量、使用状态及其他影响评
估作价的重要因素，主要步骤如下：
1. 指导企业财务人员及其他相关人员在资产清查的基础上，按照
评估机构的要求填报资产评估明细表及其它相关资料；
2. 要求委托方及被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材
料以签字、盖章或者其他方式进行确认；
3. 评估人员通过询问、核对、勘查等方式进行调查，获取评估业
务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（五）收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要
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和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料
包括：
1. 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等
相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关
部门获取的资料；
2. 查询记录、询价结果、检查记录、分析资料、专业报告等形式；
3. 资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要
分析、归纳和整理，形成的资料。
4. 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估申报表，以做到
“表”“实”相符。
5. 查验产权证明文件
我们对评估范围内被评估单位提供的评估对象法律权属资料和资
料来源进行了必要的查验。
（六）评定估算
1. 成本法评估的主要工作，按资产类别进行价格查询和市场询价
的基础上，选择合适的测算方法，初步确定成本法的评估结果。
2. 对成本法的初步评估结果进行比较、分析、补充、修改、完善，
在综合分析价值影响因素的基础上，合理选用成本法的评估结果确定
本次资产评估工作的最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对
评估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托方就评估报告有关内容
进行了必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调
整、修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告审核制度和程
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序对报告进行了认真审核后，由中水致远资产评估有限公司出具正式
评估报告向委托方提交。
九、评估假设
（一）评估假设
1. 原地持续经营假设。该假设是假定委估资产以现有条件为基
础，在原地持续经营下去。
2. 公开市场假设。该假设是假定参加交易各方彼此地位平等，彼
此都有获取足够市场信息和企业信息的机会和时间，以便对企业行为
等做出理智的判断；并且各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
3. 资料合法、真实、完整性假设。委托方和被评估单位所提供的
资料是评估工作的重要基础资料，评估人员对所收集到的资料履行了
应有的清查核实程序，并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对
所发现的问题进行进一步澄清核实和尽可能的充分披露。但评估机构
和评估人员受执业范围所限，不能对委托方和被评估单位所提供的资
料的合法性、真实性和完整性做出保证。因此，评估工作是以委托方
和被评估单位所提供的有关资料的合法、真实、完整性为假设前提。
若将来实际情况与上述假设前提条件产生出入时，将对评估结论
产生影响，其影响的大小取决于实际情况与假设条件之间差异的大小。
提请报告使用者在使用本报告应考虑上述假设可能存在的不确定性对
评估结论的影响。
（二）评估限制条件
1. 评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价
值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
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2. 评估报告仅供在报告前文明确的评估目的、并仅供委托方使用，
评估报告的使用权归委托方所有。但按法律和法规规定提供评估管理
机构或有关主管部门的除外。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的
原则及必要的评估程序，对重庆卫虹医药电子商务有限公司的股东全
部权益进行了评估。
经采用资产基础法（成本法）评估，在本报告假设条件下，于评
估基准日 2016 年 9 月 30 日，重庆卫虹医药电子商务有限公司的资产
总额账面值 138.10 万元，评估值 824.68 万元，增值额 686.58 万元，
增值率 497.15 %；负债总额账面值 761.04 万元，评估值 761.04 万元，
增值额 0.00 万元，增值率 0.00%；净资产账面值-622.93 万元，评估值
63.64 万元，增值额 686.58 万元，增值率 110.22%。具体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 9 月 30 日 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增减率％
项 目
A C D=C-B E=D/B×100%
流动资产合计 1 27.09 27.09 - -
非流动资产合计 2 111.01 797.59 686.58 618.47
其中: 长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 111.01 797.59 686.58 618.47
固定资产 5 - - -
在建工程 6 - - -
无形资产 7 - - -
其中:无形资产-土地
8 - - -
使用权
其他非流动资产 9 - - -
资产总计 10 138.10 824.68 686.58 497.15
流动负债 11 761.04 761.04 - -
非流动负债 12 - - -
负债总计 13 761.04 761.04 - -
净 资 产 14 -622.93 63.64 686.58 110.22
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（资产具体情况详见后附评估明细表）。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结
论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
1. 评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目
的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于
委托方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及
被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及
会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2. 本次评估结论在委估资产原地续用假设前提条件下得出。
3. 本次评估未考虑投资性房地产等资产评估增值部分不能在税前
列支可能产生的税务问题对评估结论的影响，对此，提请评估报告使
用者关注。
4. 本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价
格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，
评估结果一般会失效。
5. 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时
未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评
估机构及评估人员不承担相关责任。
6. 评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
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提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
7. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
8. 评估机构对评估基准日后市场情况的变化不承担任何责任，亦
没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正评估报告。
9. 本报告是在评估基准日 2016 年 9 月 30 日的市场情况下出具的，
以上评估值是本时点该评估对象的市场公允价值。
10. 评估结论是中水致远资产评估有限公司出具的，受本机构评
估人员的执业水平和能力的影响。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一) 本评估结论是在关注产权并对发现的相关问题进行适当披露
的情况下，以持续使用为前提条件；
(二) 本评估结论仅为本次评估所指向的评估目的服务，不得用于
本评估目的之外的其他经济行为；
(三) 本报告书评估结论自评估基准日起有效期限为一年，有效期
自 2016 年 9 月 30 日起至 2017 年 9 月 29 日止。当评估目的在评估基
准日后的一年内实现时，可以评估结论作为资产价值参考依据，超过
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一年，需重新进行资产评估；
(四) 本评估结论系评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，
需经评估机构及评估师签字、盖章，方可按照法律规定被合理使用；
(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的或上级主管
部门审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我
公司不得随意向他人公开。
十三、评估报告日
本报告书形成时间为：2016 年 11 月 15 日。
评估机构法定代表人： 肖力
资产评估师： 冯刚
资产评估师： 魏建舟
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一六年十一月十五日
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资产评估报告附件
1. 委托方《营业执照》复印件；
2. 被评估单位《营业执照》复印件；
3. 大华审字[2016]007890 号《审计报告》复印件；
4. 房产证等复印件；
5. 委估资产部分照片；
6. 委托方及被评估单位承诺函；
7. 资产评估师承诺函；
8. 资产评估机构企业法人营业执照（复印件)；
9. 资产评估机构资产评估资格证书（复印件）；
10.签字资产评估师资格证书（复印件）；
11.资产评估明细表。
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