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目 录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明............................................................................... 3
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明............................................................................... 4
第三部分评估对象与评估范围说明................................................................................................5
一、 评估对象............................................................................................... 5
二、 评估范围............................................................................................... 5
第四部分资产核实情况总体说明....................................................................................................9
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程............................................... 9
二、 影响资产核实的事项及处理方法..................................................... 13
三、 核实结论............................................................................................. 13
第五部分资产基础法评估技术说明..............................................................................................16
一、 流动资产评估技术说明..................................................................... 16
二、 长期股权投资评估技术说明............................................................. 24
三、 固定资产-建（构）筑物评估技术说明............................................28
四、 固定资产-设备评估技术说明............................................................44
五、 在建工程评估技术说......................................................................... 55
六、 无形资产-土地使用权评估技术说明................................................58
七、 无形资产—其他无形资产评估技术说明......................................... 77
八、 长期待摊费用................................................................................... 103
九、 递延所得税资产............................................................................... 103
十、 其他非流动资产............................................................................... 103
十一、 负债评估技术说明.................................................................... 104
第六部分收益法评估技术说明....................................................................................................109
一、 评估对象........................................................................................... 109
二、 收益法的应用前提及选择理由....................................................... 110
三、 收益法的应用假设条件................................................................... 111
四、 宏观经济分析和行业分析............................................................... 113
五、 被评估单位业务概况及财务分析................................................... 120
六、 收益法评估模型............................................................................... 126
七、 经营性业务价值的估算及分析过程............................................... 128
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八、 其他资产和负债价值的估算及分析过程....................................... 142
九、 收益法评估结果............................................................................... 144
第七部分评估结论及分析............................................................................................................145
一、 评估结论........................................................................................... 145
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因................................... 147
三、 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣........................... 148
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第一部分关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部
门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
委托方：广东万家乐股份有限公司
被评估单位：广东万家乐燃气具有限公司
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第三部分评估对象与评估范围说明
一、评估对象
评估对象为广东万家乐燃气具有限公司的股东全部权益。
二、评估范围
评估范围为广东万家乐燃气具有限公司于评估基准日纳入评估范围的全部资
产及负债，其中总资产账面价值 153,604.23 万元，负债账面价值 90,788.59 万元，
净资产账面价值 62,815.64 万元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 118,045.69
非流动资产 35,558.55
其中：长期股权投资 17,903.06
投资性房地产 -
固定资产 4,847.97
在建工程 252.97
无形资产 7,139.86
长期待摊费用 -
其他 5,414.69
资产总计 153,604.23
流动负债 89,792.02
非流动负债 996.57
负债总计 90,788.59
净资产 62,815.64
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象
和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
评估范围内的资产权属清晰，为广东万家乐燃气具有限公司合法拥有无产权
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纠纷。
（一）实物资产的分布状况及特点
广东万家乐燃气具有限公司是国内最早从事燃气热水器生产的企业之一，截
至本次评估基准日其产品以燃气热水器为主，并涵盖厨电产品、电热水器等。其
实物资产的种类主要有：存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子设备等。
上述实物资产主要分布在佛山市顺德区德胜区南江管理区办事处广珠公路旁的万
家乐厂区内。具体实物资产类型及特点如下：
（1）存货
存货主要为企业生产所需的原材料、在库周转材料、委托加工物资、企业生
产的产成品、在产品等。原材料主要为企业库存的生产用原料及主要材料、辅助
材料；在库周转材料为周转用的材料，如机床用刀具、配件等；委托加工物资为
委托外单位加工的 LED 屏、底盖（坯件）、不锈钢卷板等；产成品为企业生产的
生产的各种燃气热水器、电热水器、空气净化剂、燃气炉等产品；在产品（自制
半成品）为企业生产工程中生产的各类热交换器部件、底盖组焊(胚件)、面盖组焊
等。
（2）固定资产—房屋建（构）筑物
纳入本次评估的建筑物明细共 134 项，36 项房屋，1 项场地道路，97 项与房
屋相关的装修改造费用。房屋及场地道路全部位于佛山市顺德区德胜区南江管理
区办事处广珠公路旁的万家乐厂区内，分别为 1-11 号生产厂房、管理办公大楼、
生活大楼、股份公司大楼等；另有 2 处分别位于深圳和武汉的办事处商品用房；
场地道路为厂区内的道路和地坪，房屋建筑面积为 92,821.20 平方米、场地道路
40,000.00 平方米。
（3）固定资产—设备类资产
设备类固定资产包括机器设备、车辆和电子设备。其中，机器设备为生产性
设备，如湿式压力机、全自动通过式超声波清洗机、燃气泄漏探测器、125 吨压铸
机、1000W 发电机组、安装喷嘴往复式专用机、连续式冲床、板料自动冲压机等。
车辆主要为雅阁轿车、别克商务车、金旅牌 47 座大客车等行政办公车辆，以及电
瓶叉车、手动叉车、平板拖车等生产用工具车。电子设备主要为电脑、打印机、
空调、投影仪和办公家具等。
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（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产包括账面记录的无形资产和账面未记录的无形资产。其
中：
1、账面记录的无形资产包括广东万家乐燃气具有限公司所拥有土地使用权、
商标权、BOT 项目、外购软件系统等，账面价值为 94,904,798.90 元。具体无形资
产类型及特点如下：
（1）土地使用权
纳入评估范围的土地使用权账面价值 0.00 元，涉及的土地共计 4 宗，总面积
81,830.82 平方米，纳入评估范围内的土地均已办理国有土地使用权证。具体情况
如下：
序 取得日 用地性 使用权 开发 账面
土地权证编号 土地位置 面积(m2)
号 期 质 类型 程度 价值
粤房地证字第 五通
1 1985 年 工业 划拨 32,963.31 0.00
2225797 号 一平
粤房地证字第 佛山市顺德区 五通
2 1985 年 工业 划拨 16,209.29 0.00
2609115 号 德胜区南江管 一平
粤房地证字第 理区办事处广 五通
3 1985 年 工业 划拨 19,197.02 0.00
2609116 号 珠公路旁 一平
粤房地证字第 五通
4 1985 年 工业 划拨 13,461.20 0.00
2609117 号 一平
合计 81,830.82 0.00
（2）商标权
纳入评估范围内的商标权共 165 项。其中“万家乐”系列商标权，共 99 项，
是企业的核心商标权，企业的全部产品均以“万家乐”商标进行销售。这部分商
标主要是被评估单位的母公司 2011 年以出资方式进入企业账面的，账面原值 8000
万，为出资时的评估值，账面净值 56,493,800.00 元。另外还有 “万家乐 云热水
ECO ”系列商标 4 项、“猫客”系列商标 24 项、其他商标 38 项，这三类商标大
多为新近取得，取得成本计入当期费用，无账面值。具体商标信息见评估明细表。
（3）BOT 项目经营权
BOT 项目经营权，是指被评估单位与高校合同，通过出资建设-运营维护-无偿
移交的方式，在广东美术学院、湖北工业大学、湖南师范学院等三所大学，投资
建设的宿舍楼热水供应系统。三个项目均已经建成并运行，运行期 6-8 年不等，具
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体情况如下：
序号 项目名称 原始价值 账面净值 运行开始日 运行结束日
广州美术学院昌岗校区
1 宿舍热水供应系统 BOT 225,209.09 166,225.77 2014/3/1 2022/2/29
项目
湖北工业大学学生公寓
2 7,228,526.24 5,914,248.68 2014/6/15 2023/6/15
热水供应系统 BOT 项目
长沙师范学院北校区 6 号
3 518,636.15 410,586.95
栋热水项目
（4）其他无形资产
纳入评估范围内其他无形资产为办公、营销、售后服务软件等，账面价值
8,413,737.50 元，为企业外购、或委托开发的各类软件，主要包括售后服务软件系
统、经销商渠道管理系统(CRM)、盛安供应链管理软件 V1.0 等。
2、账面未记录的无形资产包括专利技术和商标权两类。
（1）专利技术 279 项，其中发明专利 25 项，实用新型专利 215 项，外观设
计 39 项，分为燃气热水器相关专利技术、厨房电器相关技术、电器热水器相关专
利技术，均为企业自主研发的发明、实用新型及外观专利。具体明细详见评估明
细表。
（2）商标权共 66 项，包含“万家乐 云热水 ECO ”系列商标 4 项、“猫客”
系列商标 24 项、其他商标 38 项，具体明细详见评估明细表。
（三）企业申报的表外资产情况
企业申报的账面未记录的资产包括专利技术和商标权两类。
其中专利技术 279 项，其中发明专利 25 项，实用新型专利 215 项，外观设计
39 项，分为燃气热水器相关专利技术、厨房电器相关技术、电器热水器相关专利
技术，均为企业自主研发的发明、实用新型及外观专利。具体明细详见评估明细
表。
商标权共 66 项，包含“万家乐 云热水 ECO ”系列商标 4 项、“猫客”系
列商标 24 项、其他商标 38 项，具体明细详见评估明细表。
（四）引用其他机构出具的报告情况
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所（特殊普
通合伙）的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。
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第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体
负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据广东万家乐燃气具有限公司提供
的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的
配合下，于 2016 年 9 月 25 日至 10 月 18 日，对纳入评估范围的资产、负债进行
了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人
员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企
业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访
谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为
核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申报
表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同时要
求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和
反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经
营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目
不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是否符
合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、
数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定，
对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业
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债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务
的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响
评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收益预
测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善
资产“资产评估申报表”、“收益预测表”，以做到：账、表、实相符及复合客
观和企业实际情况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、土地、机器设备、车辆等资产的产
权进行核实调查，以确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取
了不同的清查核实方法。
1．资产负债的清查核实
（1）流动资产
1）实物性流动资产
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对
企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申
报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货
价值，评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点，并推算
到基准日与账面值进行核对。
2）非实物性流动资产
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以
及函证等行清查核实。评估人员对银行存款核对了银行对帐单和余额调节表，对
往来账款进了部分函证和核验。
（2）房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳
入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。
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1）房屋建筑物的核实方法
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对；
核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察
并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；
查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要核
对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，
检查是否与评估申报表中所列内容一致。
（3）机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类
设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、
技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和
操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填
写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机
器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为
分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车
辆行驶证等进行核查。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特
征和经济特征。
（4）在建工程
对纳入评估范围的在建工程，评估人员了解了在建工程项目的概况、合规性
文件、付款情况、目前状态及工程形象进度等，查阅了各工程项目的费用支付相
关原始凭证，深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。
（5）无形资产
1）土地使用权的核实
根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表，土地评估人员对表中所列
各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一
核对，并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场
勘察，填写了土地使用权状况调查表等。
2）其他无形资产的核实方法
其他无形资产主要为商标权、外购软件、BOT 项目和账外专利，评估人员查
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阅了无形资产的形成过程记录，如合同、发票等，收集了其他无形资产的有关资
料。
（6）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形
成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所
需实际承担的债务。
2．经营状况调查
评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层
访谈，对企业的经营业务进行调查，主要包括外部环境、经营情况、资产情况、
财务状况等，收集了解的主要内容如下：
（1） 企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、
面临的竞争情况及优劣势分析；
（2） 企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特
许经营权、管理层构成等经营管理状况；
（3） 了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的
贡献情况及企业获利能力和水平；
（4） 了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本
变化的原因；
（5） 对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析，主要包括收入、成本、
费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目，主营业务毛利
率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等；
（6） 收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标
变动原因及趋势；
（7） 企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速
动比率，存货周转速度、资金运用效率等；
（8） 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
（9） 根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料，对企业的
未来经营状况进行全面分析和估算；
（10） 了解企业的税收及其他优惠政策；
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（11） 对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。
二、影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查，评估人员未发现影响资产核实的事项。
三、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债
的实际状况进行了认真、详细的清查，评估人员认为上述清查在所有重要的方面
反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行
公允的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
经清查，被评估单位存在部分账面未记录的无形资产，包括专利技术和商标
权两类。
其中专利技术 279 项，其中发明专利 25 项，实用新型专利 215 项，外观设计
39 项，分为燃气热水器相关专利技术、厨房电器相关技术、电器热水器相关专利
技术，均为企业自主研发的发明、实用新型及外观专利。具体明细详见评估明细
表。
商标权共 66 项，包含“万家乐 云热水 ECO ”系列商标 4 项、“猫客”系
列商标 24 项、推广商标 38 项，具体明细详见评估明细表。
对于这些账面未记录的无形资产，本次将其纳入评估范围进行评估。
（二）资产产权的清查结论
经清查，企业存在如下资产产权瑕疵事项：
1、截至评估基准日，广东万家乐燃气具有限公司纳入评估范围的部分车辆的
证载权利人为个人，详情见下表：
计 账面价值
证载权 车辆名称及规格型 量 数
车牌号 购置日期 启用日期
利人 号 单 量 原值 净值
位
粤 XA0183 何玉清 雅阁 183HG7230 辆 1 1999/12/1 1999/12/1 392,500.00 39,250.00
粤 XW5246 黄智文 别克商务车 辆 1 2004/2/1 2004/2/1 415,000.00 41,500.00
粤 XCA986 梁锦祺 奥迪 A83.2 小轿车 辆 1 2011/4/1 2011/4/1 1,291,338.00 602,624.40
鄂 AN1733 冯震 鄂 AHD735 金杯车 辆 1 2012/5/1 2012/5/1 71,800.00 10,769.98
粤 XQJ789 梁锦祺 凌志轿车 X/03668 辆 1 1994/12/1 1994/12/1 910,540.00 91,054.00
粤 XJ0288 黄智文 凌志轿车 X/08898 辆 1 1994/12/1 1994/12/1 910,540.00 91,054.00
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粤 XVC233 马培枫 小面包车 辆 1 2012/12/1 2012/12/1 36,900.00 9,840.00
粤 X34G65 马培枫 庆铃牌厢式运输车 辆 1 2014/5/1 2014/5/1 129,000.00 70,950.00
粤 XQU612 梁锦祺 7 座别克商务车 辆 1 2014/11/1 2014/11/1 436,797.28 283,918.28
粤 X74556 黄智文 奥铃牌皮卡车 辆 1 2008/1/1 2008/1/1 88,600.00 -
上述车辆实际由广东万家乐燃气具有限公司出资购置，拥有所有权，广东万家
乐燃气具有限公司已出具声明产权上无争议。
2、截至评估基准日，广东万家乐燃气具有限公司纳入评估范围的深圳维修中
心房产只有购房合同，未办理房产证，详情见下表：
权 计
建筑
序 证 详细座落 量 建筑面积/
物名 结构 建成年月 账面原值 账面净值
号 编 地址 单 容积
称
号 位
深圳市泥
深圳 岗路金豪
钢筋 1989 年 5
1 无 维修 花园第 2 ㎡ 167.82 873,670.00 87,367.00
混 月
中心 栋1楼
102
上述房产实际由广东万家乐燃气具有限公司出资购置，拥有所有权，广东万家
乐燃气具有限公司已出具声明产权上无争议。
3、截至评估基准日，被评估单位的子公司万家乐热能科技有限公司纳入评估
范围的全部房屋建筑物均未办理房产证，未办理原因为房屋尚未进行工程决算，
本次为预转固，企业尚未去房屋管理机构办理产权证明。具体明细如下：
建筑 详细 成本单 账面价值
序 建成年 计量 建筑面
物名 座落 结构 价(元
号 月 单位 积/容积 原值 净值
称 地址 /m2)
研发 2015 年
1 框架 m2 3951.28 6,135.03 24,241,206.96 23,641,206.96
楼 12 月
长沙 2015 年
2 宿舍 望城 框架 m2 5308.24 2,753.12 14,614,237.37 14,314,237.37
12 月
1#号 同心
2014 年 9
3 生产 路与 钢结构 m2 35404.9 1,900.20 67,276,338.06 64,634,784.27
月
厂房 桃园
路交 2015 年
4 食堂 框架 m2 2395.57 3,349.27 8,023,404.37 8,023,404.37
汇处 12 月
2015 年
5 门卫 砖混 m2 140.5 4,118.35 578,628.48 578,628.48
12 月
4、截至评估基准日，被评估单位的子公司广东万家乐厨房科技有限公司，申
报评估的车辆资产中，有一辆牌照粤 X50C39 的长安汽车，行驶证记载的权利人为：
王超。该车实际由广东万家乐厨房科技有限公司出资购买，产权归广东万家乐厨
房科技有限公司所有，不存在产权纠纷，广东万家乐厨房科技有限公司已出具声
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明产权上无争议。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的广东万家乐燃气具有限公司的评估基准日的财务报表
系经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本次评估未发现需要调整的事项。
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第五部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、
应收利息、其他应收款、存货和其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所
示：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
货币资金 20,037,908.41
应收票据 54,049,831.26
应收账款 162,762,759.64
预付账款 2,492,419.51
应收利息 3,582,023.29
其他应收款 234,479,659.33
存货 269,552,281.68
其他流动资产 433,500,000.00
流动资产合计 1,180,456,883.12
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行
评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核
实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
1. 货币资金
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货币资金账面价值 20,037,908.41 元，为现金、银行存款、其他货币资金。
（1）库存现金
库存现金账面值 668,979.40 元，存放在生产财务部门保险柜中，均为人民币。
评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现
金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准
日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面
价值作为评估值。库存现金评估值为 668,979.40 元。
（2）银行存款
银行存款账面值 19,368,928.97 元，共 24 个账户，人民币和美元存款。评估人
员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单
与银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存
款余额相符。银行存款人民币账户以核实后账面值作为评估值，外币账户以核实
后的外币金额乘以基准日汇率的中间价作为评估值，即评估值为 19,369,522.76 元，
增值 593.79 元，因汇率变动所致。
（3）其他货币资金
其他货币资金账面价值 0.04 元，全部是企业存入银行的质量保函押金。对于
其他货币资金评估人员通过向各银行发函询证的方式进行评估确认。银行回函均
与账面记录相符，故以核实后账面值 0.04 元确认评估值。
经评估，货币资金评估值 20,038,502.20 元。
2. 应收票据
应收票据账面价值 54,049,831.26 元，共计 175 笔，为银行承兑汇票。对于应
收票据，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对应收票据进行
了监盘核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出入库单
等原始记录。
经评估，应收票据评估 54,049,831.26 元。
3. 应收账款、其他应收款
应收账款账面余额 214,885,071.17 元，坏账准备 52,122,311.537 元，账面价值
162,762,759.64 元 ； 其 他 应 收 账 款 账 面 余 额 276,870,806.32 元 ， 坏 账 准 备
42,391,146.99 元，账面价值 234,479,659.33 元。
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对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较
大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回
的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核
对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查
了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联
企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证
据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于
预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐
笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以账龄分析分别确定
一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐
准备评估为零。
经评估，应收账款评估值 162,762,759.64 元；其他应收款评估值 234,479,659.33
元。
4. 预付款项
预付款项账面价值为 2,492,419.51 元，主要内容为预付的材料款、广告费等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评
估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检
查存货等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。如评估人
员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函
证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，
综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形
成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。
经评估，预付账款评估值 2,492,419.51 元。
5. 应收利息
应收利息账面价值为 3,582,023.29 元，内容为应收的理财产品利息。
评估人员首先核对其账表是否一致，然后了解了利息计算方法和时点，对其
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利息计提原则、方式及程序进行了核查，并通过抽查测算的方式检验其准确性，
对于大额款项进行了对账工作，经核实未发现重大异常现象，应收利息以核实后
的账面价值确认评估值。
经评估，应收利息评估值为 3,582,023.29 元。
6. 存货
存货账面余额 327,605,430.50 元，存货跌价准备 58,053,148.82 元，账面价值
269,552,281.68 元。存货包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品、在
产品。
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿
记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，
存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进
出库单等，掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点调查。经核实，确
认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清
晰。评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的 40%以上，抽查金额占总量
的 60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基
准日至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实
有数量。
（1） 原材料、在库周转材料
原材料账面余额 132,832,404.40 元，计提跌价准备 54,081,431.39 元，账面价
值 78,750,973.01 元 ； 在 库 周 转 材 料 账 面 余 额 3,336,013.92 元 ， 计 提 跌 价 准 备
2,835,611.76 元，账面价值 500,402.16 元。原材料、在库周转材料的评估采用市场
法：按照现行市场价格并加上合理的运杂费及损耗后计算评估值。纳入本次评估
范围的大部分原材料和在库周转材料购进日期接近于评估基准日且价格变动很
小，因此本次评估以核实后账面值确认评估值；另有小部分原材料和在库周转材
料因购置时间较长，企业相关产品已经更新换代，导致该部分材料已经没有使用
价值，对此按照其基准日可变现净值确认评估值。
经评估，原材料评估值 78,750,973.01 元，在途物资评估值 500,402.16 元。
（2） 委托加工物资
委托加工物资账面余额 839,644.09 元，未计提跌价准备，账面价值 839,644.09
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元。本科目核算企业委托外单位加工的各种物资的实际成本，企业按照实际成本
进行核算。企业委托加工物资主要包括 LED 屏、底盖（坯件）、不锈钢直板等。
评估人员首先对委托加工物资明细账进行了审查及必要的分析，并检查其发生时
的原始单据及相关的协议、合同等资料，了解其合法性、合理性、真实性。经核
实，企业委托加工物资账面价值包括发出物资的实际成本、运杂费、加工费等，
均为评估基准日近期发生，市场价格变化很小，因此本次评估委托加工物资以核
实后账面值确认评估值。
经评估，委托加工物资评估值 839,644.09 元。
（3） 产成品
产成品账面余额为 185,089,713.92 元，计提减值准备 1,045,069.46 元，账面价
值 184,044,644.46 元。纳入评估范围的产成品为全部库存商品，主要是待销售的各
类燃气热水器、电热水器、油烟机等。评估人员首先查阅了有关会计记录、仓库
记录，取得了企业基准日的产成品盘点表，并对产成品进行了抽查盘点，经核实
账面数量和金额记录正确。其次通过了解相关产品的销售市场和公司在市场的占
有率，确定产成品的销售情况。
对于对外销售的产成品。评估人员根据产成品经核实的数量、销售价格，以
市场法确定评估价值。即在产成品不含税销售价格的基础上扣除销售税金、销售
费用、所得税及适当比例的税后利润确定其评估值。计算公式为：
产成品的评估值=产成品数量×不含税的销售单价×[1-销售费用率-营业税金
及附加率-销售利润率×所得税税率-销售利润率×（1-所得税税率）×r]
其中：产成品不含税销售价格根据评估基准日销售情况确定；销售费用率、
销售税金率、销售利润率等指标均依据企业近年来的会计报表综合确定；净利润
折减率根据产成品的销售状况确定，其中畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉
强可销售的产品为 100%。对于滞销、积压、降价销售，按可回收净收益确定评估
值。
各项费率确定计算过程如下表：
2014 年 2015 年 2016 年 比率 比率 比率 均值
营业收入 248,499.70 240,897.47 151,672.61
营业成本 171,768.11 168,805.77 104,455.16 144.67% 142.71% 145.20%
营业税金及 1,390.26 1,271.35 925.96 0.56% 0.53% 0.61% 0.57%
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附加
销售费用 42,771.13 47,753.67 37,477.87 17.21% 19.82% 24.71% 22.27%
管理费用 11,694.53 10,918.77 7,264.31 4.71% 4.53% 4.79% 4.66%
财务费用 -389.23 753.98 286.47 -0.16% 0.31% 0.19% 0.25%
所得税率 4,481.11 2,628.43 321.53 25% 25% 25% 25%
净利润折减率根据产成品的销售状况确定，其中畅销产品为 0，一般销售产品
为 50%，勉强可销售的产品为 100%，本次评估企业产品属于正常销售产品，净利
润折减率取 50%。对于滞销、积压、降价销售，按可回收净收益确定评估值。
典型案例：
JSQ24-12A5*12T 天 然 气 强 排 式 燃 气 快 速 热 水 器 ( 珍 珠 白 数 码 恒
温)*RQ12A5Z2，产成品（库存商品）评估明细表第 1 项，账面价值为 4,140,415.76
元，库存数量 7,187.00 台，账面成本单价 576.10 元。
根据 2015 年及 2016 年 1-8 月财务数据测算，营业税金及附加费率为 0.57%，
销售费用率 22.27%，管理费用率 4.66%，财务费用率 0.25%，由上述数据测算该
类产品的营业利润率 13.33%，所得税费用率 25%，该产品属于一般销售产品，r
取 50%。
根据企业提供的数据，该产品基准日附近的不含税销售单价为 959.61 元。
评估值=产成品数量×不含税的销售单价×[1-销售费用率-营业税金及附加率-
销售利润率×所得税税率-销售利润率×（1-所得税税率）×r]
=7,187.00×959.61×[1-22.27%-0.57%-13.33%*25%-13.33%*(1-25%)*50%]
= 4,746,869.76 元
经实施以上评估过程，产成品评估值为 186,558,666.29 元。
（4） 在产品
在 产 品 账 面 余 额 为 5,507,654.17 元 ， 减 值 准 备 91,036.21 元 ， 账 面 价 值
5,416,617.96 元，为尚未完工的各种自制半成品。根据被评估单位提供的在产品评
估明细表，通过询问在产品的核算流程，审查有关在产品的原始单据、记账凭证
及明细账，对在产品的形成和转出业务进行抽查审核，对在产品的价值构成情况
进行调查，经核查，在产品成本结转及时完整，金额准确，且生产周期较短，企
业按实际成本记账，其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料
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和人工费用等。评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以
体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。另有少部分自制半成
品，已经无继续加工的价值，按照基准日可变现净值确认评估值。
经评估，在产品评估值为 5,416,617.96 元。
7. 其他流动资产
其他流动资产账面价值 433,500,000.00 元，为企业购买的理财产品。
评估人员在核实无误的基础上，通过查阅查阅的购买理财产品的合同、银行
记录等方式，核实账面金额的正确性和真实性。经核实，理财产品在到期后均能
够收回账面本金，其基准日时的收益已经在应收利息科目核算，故以核实后账面
值做为评估值。
经评估，其他流动资产评估值为 433,500,000.00 元。
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值 评估价值
货币资金 20,037,908.41 20,038,502.20
应收票据 54,049,831.26 54,049,831.26
应收账款 162,762,759.64 162,762,759.64
预付账款 2,492,419.51 2,492,419.51
应收利息 3,582,023.29 3,582,023.29
其他应收款 234,479,659.33 234,479,659.33
存货 269,552,281.68 272,066,303.51
其他流动资产 433,500,000.00 433,500,000.00
流动资产合计 1,180,456,883.12 1,182,971,498.74
增减值原因分析：流动资产评估增值主要是由银行存款、产成品评估增值所
致。具体原因分析如下：
1、银行存款评估增值 593.79 元，主要原因为汇率变动造成；
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2、产成品评估增值 2,514,021.83 万元，主要原因为企业产成品账面价值按照
实际成本进行计量，本次产成品按照市场法进行评估，评估值包含了预期可以实
现的利润，造成评估值大于账面成本。
（本页以下无正文）
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二、长期股权投资评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的长期股权投资共计 7 家，包括全资子公司 3 家，控股子公司 4
家。账面余额 179,030,572.85 元，未计提减值准备，账面价值 179,030,572.85 元。
（二）长期股权投资概况
纳入评估范围的长期股权投资基本情况见下表所示：
金额单位：人民币元
被投资单位名称 持股比例 账面价值
广东万家乐电气科技有限公司 90% 12,830,572.85
广东万家乐技术服务有限公司 90% 9,000,000.00
万家乐热能科技有限公司 75% 76,500,000.00
广东万家乐厨房科技有限公司 100% 10,000,000.00
广东万家乐网络科技有限公司 100% 10,000,000.00
万家乐空气能科技有限公司 100% 50,500,000.00
广东万新达电子科技有限公司 51% 10,200,000.00
1. 广东万家乐电气科技有限公司
广东万家乐电气科技有限公司成立于 2004 年 7 月 7 日，目前持有佛山市顺德
区 市 场 监 督 管 理 局 于 2016 年 9 月 1 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91440606764936474D 的《营业执照》，住所为佛山市顺德区大良顺峰山工业区；
法定代表人为艾穗江；注册资本为 1,000 万元；营业期限自 2004 年 7 月 7 日至长
期；公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)；经营范围为：制造：抽油烟机，
饮水机，洗碗机，消毒柜，电暖器，电磁炉，电饭煲，榨汁机，电水壶，吸尘器，
搅拌机，电风扇，电热水器，洗衣机，紫砂煲，电子瓦罉，冰箱，电熨斗，电吹
风，净水器，加湿器，电饼铛，烤箱，电压力锅，豆浆机，电水瓶，电水桶，电
热锅，电炸锅，电烤盘，空气净化器，日用小家电（挂烫机，蒸气地拖，果蔬机），
家居、日杂用品，家用五金制品（不锈钢炊具、刀具，陶瓷刀具，五金卫浴），
干衣机、咖啡机、电陶炉、空调、燃气灶具、燃气热水器，应用生物识别技术的
门禁系统，指纹识别锁具，五金锁具；经营和代理各类商品及技术的进出口业务
（国家限定经营或禁止进出口的商品及技术除外）。（经营范围涉及行政许可的
项目凭有效许可证或批准证明经营）。截至本次评估基准日，广东万家乐燃气具
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有限公司和顺特电气有限公司分别持有广东万家乐电气科技有限公司 90%、10%
的股权。
2. 广东万家乐技术服务有限公司
广东万家乐技术服务有限公司成立于 2011 年 11 月 11 日，目前持有佛山市顺
德 区 市 场 监 督 管 理 局 于 2016 年 9 月 1 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91440606584747756R 的《营业执照》，住所为佛山市顺德区大良街道顺峰山开发
区万家乐厂区行政楼 203 室；法定代表人为艾穗江；注册资本为 1,000 万元；营业
期限自 2011 年 11 月 11 日至长期；公司类型为其他有限责任公司；经营范围为：
家用及商用热水器系统的技术咨询、设计及安装，家用及商用供暖系统的技术咨
询、设计及安装，家用及商用空气能热水系统的技术咨询、设计及安装，家用及
商用净水、饮水系统的技术咨询、设计及安装，燃气暖通设备、燃气壁挂炉、空
气调节设备、燃气用具系列产品的技术服务及销售、电磁炉、电饭锅、电压力锅、
电热水壶、整体橱柜、吸油烟机、消毒柜、换气扇、吸油烟扇、水槽系列厨房用
具的技术服务及销售，电热水器、淋浴器、浴霸系列卫浴产品的技术服务及销售、
太阳能利用设备的技术服务及销售，机电安装服务，净水设备、饮水设备及其零
配件的制造、加工、销售及相关售后服务。截至本次评估基准日，广东万家乐电
气科技有限公司、广东万家乐燃气具有限公司分别持广东万家乐技术服务有限公
司 10%、90%的股权。
3. 万家乐热能科技有限公司
万家乐热能科技有限公司成立于 2011 年 7 月 4 日，目前持有长沙市望城区市
场 和 质 量 监 督 管 理 局 于 2016 年 9 月 14 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91430122578604396X 的《营业执照》，住所为湖南望城经济开发区同心路 1 号；
法定代表人为艾穗江；注册资本为 10200 万元；营业期限自 2011 年 7 月 4 日至 2041
年 7 月 3 日；公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)；经营范围为：燃气壁
挂炉、散热器、太阳能、空气能热能产品的研发、制造、销售和售后服务。截至
本次评估基准日，广东万家乐燃气具有限公司、大汉物流股份有限公司各持有万
家乐热能科技有限公司 75%、25%的股权。
4. 广东万家乐厨房科技有限公司
广东万家乐厨房科技有限公司成立于 2012 年 6 月 26 日，目前持有佛山市顺德
北京天健兴业资产评估有限公司
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区 市 场 监 督 管 理 局 于 2016 年 6 月 13 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91440606598924426G 的《营业执照》，住所为佛山市顺德区大良街道顺峰山开发
区万家乐厂区；法定代表人为杨印宝；注册资本为 1000 万元；营业期限自 2012
年 6 月 26 日至长期；公司类型为有限责任公司(法人独资)；经营范围为：智能厨
房、整体橱柜、商用及家用厨房设备、家用电器、燃气用具、五金件、电子件及
其他相关零配件产品的研发、制造与销售。截至本次评估基准日，广东万家乐燃
气具有限公司现持有广东万家乐厨房科技有限公司 100%的股权。
5. 广东万家乐网络科技有限公司
广东万家乐网络科技有限公司成立于 2014 年 7 月 30 日，目前持有佛山市顺德
区 市 场 监 督 管 理 局 于 2016 年 9 月 1 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91440606303931937T 的《企业法人营业执照》，住所为佛山市顺德区大良街道顺
峰山开发区万家乐厂区行政楼 202 室；法定代表人为艾穗江；注册资本为 1000 万
元；营业期限自 2014 年 7 月 30 日至长期；公司类型为有限责任公司(法人独资)；
经营范围为：计算机网络技术研究、开发和维护；批发和贸易零售。广东万家乐
燃气具有限公司现持有广东万家乐网络科技有限公司 100%的股权。
6. 万家乐空气能科技有限公司
万家乐空气能科技有限公司成立于 2013 年 1 月 28 日，目前持有佛山市顺德
区 市 场 监 督 管 理 局 于 2016 年 3 月 28 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
9144060606150515XW 的《营业执照》，住所为佛山市顺德区勒流镇富安工业区富
新路 5 号；法定代表人为杨印宝；注册资本为 5,000 万元；营业期限自 2013 年 1
月 28 日至 2043 年 1 月 28 日；公司类型为有限责任公司(法人独资)；经营范围为：
家用及商用空气能（包括 CO2 热泵）热水系统的咨询、设计、制造、安装销售及
售后服务；家用及商用太阳能热水系统的咨询、设计、制造、安装销售及售后服
务、空气能（包括 CO2 热泵）热水器的研发、制造、销售和售后服务；太阳能热
泵工程；以及与上述内容相关的部件、半成品的产销；经营和代理各类商品及技
术的进出口业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
广东万家乐燃气具有限公司现持有万家乐空气能科技有限公司 100%的股权。
7. 广东万新达电子科技有限公司
广东万新达电子科技有限公司成立于 2015 年 10 月 19 日，目前持有中山市工
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商 行 政 管 理 局 于 2016 年 8 月 31 日 核 发 的 统 一 社 会 信 用 代 码 为
91442000MA4UJ2MA2T 的《营业执照》，住所为中山市东凤镇东阜一路 68 号 4
层；法定代表人为艾穗江；注册资本为 2000 万元；营业期限自 2015 年 10 月 19
日至长期；公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)；公司经营范围为：研发、
加工、生产、销售：家用电器及配件、空气开关、工业电控及配件、LED（灯）
照明、通讯设备、燃气用具及配件；边角料废料的销售；企业管理咨询服务；货
物及技术进出口。截至本次评估基准日，广东万家乐燃气具有限公司及广东华美
骏达电器有限公司分别现持有该公司 51%和 49%的股权。
（三）评估过程
根据长期投资评估明细表，评估人员查阅了被投资单位章程、协议，经营范
围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根据项目整体方
案选取合适的企业价值评估方法对被投资企业进行评估。
（四）评估方法
对于全资、控股子公司的长期股权投资，采用企业价值评估的方法对被投资
企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期股权投资评估值。
（五）评估结果及分析
经实施上述评估程序后，长期股权投资于评估基准日详细评估结果见下表：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 账面值 评估值
1 广东万家乐电气科技有限公司 12,830,572.85 10,760,982.50
2 广东万家乐技术服务有限公司 9,000,000.00 19,667,220.45
3 万家乐热能科技有限公司 76,500,000.00 87,369,919.05
4 广东万家乐厨房科技有限公司 10,000,000.00 -16,611,011.32
5 广东万家乐网络科技有限公司 10,000,000.00 9,142,516.65
6 万家乐空气能科技有限公司 50,500,000.00 13,217,145.84
7 广东万新达电子科技有限公司 10,200,000.00 13,470,791.85
合计 179,030,572.85 137,017,565.02
经评估，长期股权投资账面价值 179,030,572.85 元，评估结果 137,017,565.02
元。
具体评估方法及过程详见各公司评估说明或评估明细表。
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三、固定资产-建（构）筑物评估技术说明
（一） 评估范围
纳 入 评 估 范 围 的 建 筑 物 类 资 产 账 面 原 值 193,663,951.01 元 ， 账 面 净 值
20,194,632.05 元。具体如下表：
金额单位：元
项目名称 账面原值 账面净值
房屋建筑物 193,663,951.01 20,194,632.05
构筑物
合计 193,663,951.01 20,194,632.05
（一） 建筑物概况
1．建筑物分布情况
纳入评估范围的建筑物类资产位于佛山市顺德区德胜区南江管理区办事处广
珠公路旁。主要为生产、办公及辅助性建筑，分布在被评估单位厂区内，主要建
成于上世纪 80 年代至 2016 年 7 月。
2．建筑物类型介绍
建筑物主要包括生活大楼、股份办公大楼、1 号楼~11 号楼、深圳和武汉商品
房等。
房屋建筑物大多为框架结构、砖混结构。
框架结构：结构构造为钢筋砼独立基础以及与之相连接的条形砖结构、砼基
础。钢筋砼独立柱、框架梁、圈梁、构造柱、整体楼梯、预应力空心板或现浇平
板。外墙为机砖砌筑墙体，水泥砂浆抹灰干粘石。内墙混合砂浆抹灰刷涂料。地
面为砼垫层、水泥砂浆面层、局铺设地板砖或石材，门窗为铝合金窗或塑钢窗、
木门，室内部分石膏板吊顶。屋面为水泥砂浆找平层，水泥矿渣保温层，三毡四
油卷材防水层。
砖混结构：结构构造为条形砖基础、基础圈梁。钢筋砼圈梁、矩形柱、构造
柱、单梁、预应力空心板、现浇整体楼梯。围护结构机砖砌筑墙体。
装修状况：待估办公房屋均为精装修，外墙贴石膏板材、墙砖，内墙为大白、
刷乳胶漆、贴墙纸，石膏板吊顶天棚，地面铺地砖、木地板。门窗为塑钢窗、木
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门、钢大门、电动门。待估生产用房均为钢结构，内外墙均刷防锈漆，塑钢门窗，
砼地面。
3．房屋建筑物权利状况
纳入本次评估范围内房屋建筑物均已办理房权证，证载权利人均为广东万家
乐燃气具有限公司，未发现记载设定他项权利。
4．账面价值内涵
账面价值主要为各建筑物的建安成本、分摊的前期费用、利息。
（二） 评估过程
1．第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
2．第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、
座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资
产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主
要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构
件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、
构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、
配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变
形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是
否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外
装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看
装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足
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使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
3．第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日当
地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”。
（三） 评估依据
1．被评估单位提供的建筑物类清查评估明细表；
2.《广东省建筑与装饰工程综合定额 2010》、《广东省安装工程综合定额
2010》；
3. 《佛山市工程造价信息》（2016 年 8 月）；
4. 《资产评估常用数据与参数手册》；
5. 评估人员现场收集的其他资料。
（四） 评估方法
考虑待估建筑物部分为自建自用，该类房屋采用成本法进行评估，部分房产
为普通商品房，则采用市场比较法进行评估。
1．成本法
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
1）建安设综合造价的确定
评估工作中，评估人员可通过查勘待估建（构）筑物的的各项实物情况和调
查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建（构）
筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、
决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价
对象的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合
造价。
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决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）
筑物，评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地查勘，在对建（构）筑物的
各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建（构）筑物按结构分类。从各主要
结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建（构）筑物做为典型工
程案例，运用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基
础，分析已决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据估价基准
日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）筑物建
安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的
实际情况，确定其建安工程综合造价。
类比系数调整法：对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建（构）筑物可使
用类比系数调整法进行测算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部
门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、
层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象
进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长
率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建（构）筑
物的建安工程综合造价。
单方造价指标估算法：对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已
不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后
可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建（构）筑物的建安
工程综合造价。
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用决算调整法确定其建安综合造价，
即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将调整
为按现行计算的建安综合造价。
一般建(构)筑物：根据典型房屋和构筑物实物工程量，按照现行建筑安装工程
定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计算出
典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，找出其与典
型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋
和构筑物的综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
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2）前期费用及其它费用确定
依据国家（行业）相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的
实际情况，将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投资规
模确定。本次评估：工程建设前期及其他费计取标准如下：
序号 工程或费用名称 计算公式 费率 取费依据
1 建设单位管理费 建安总造价×费率 0.89% 财政部财建[2002]394 号
2 工程监理费 建安总造价×费率 1.78% 发改价格(2007)670 号
计 委 环 保 总 局 计 价 格
3 环境评价费 建安总造价×费率 0.08%
(2002)125 号
项目建议书费及可行性研
4 建安总造价×费率 0.30%
究费 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 建安总造价×费率 2.64% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 建安总造价×费率 0.05% 计价格(2002)1980 号
7 白蚁防治费 建筑面积×费率 3 粤价[2002]370 号
合计 建安综合造价×5.74%+建筑面积×3
3）资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率
以建安工程费与前期及其他费用之和为基数确定。
资金成本＝（建安工程造价+前期及其他费用）×正常建设期×正常建设期贷款
利率×1/2
（2）综合成新率的评定
1）对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，
其计算公式为：
综合成新率=勘察成新率×60%＋年限成新率×40%
其中：
年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年
来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部
分进行打分，填写成新率的现场勘察表，逐一算出这些建筑物的勘察成新率。
2）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体
情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
（3）评估值的计算
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评估值=重置全价×综合成新率
2. 市场法
对同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易的房地产，且可收集到可供
比较案例，则采用市场法进行评估。即选择符合条件的参照物，进行交易情况、
交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：
评估对象房地产价格＝可比实例价格×(评估对象交易情况指数/比较案例交易
情况指数)×(评估对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指
数)×(评估对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数)×(评估对象个别因
素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数)
评估人员在广泛收集房地产交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交
易案例的比较分析，从中选取与评估对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、
具有代表性的且分摊土地使用权性质同为国有出让的正常交易案例作为可比实
例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到
试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
（五） 评估结果及分析
1．评估结果
经评估，建筑物评估汇总表见下表：
建筑物评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率（%）
项目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 193,663,951.01 20,194,632.05 206,141,800.00 103,425,117.00 6.44 412.14
构筑物
合计 193,663,951.01 20,194,632.05 206,141,800.00 103,425,117.00 6.44 412.14
2．增减值原因分析
纳入评估范围的房屋建筑物类资产建成时间较早，截至评估基准日，人工费、
材料费等有一定程度上涨，导致房屋建筑物类资产评估增值。
评估采用的经济寿命年限高于企业会计折旧年限是评估净值增值较大的原
因。
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（六） 典型案例
案例 1：生活大楼（房屋建筑物评估明细表序号 7）
1．概况
生活大楼：建成于 1993 年 1 月，建筑面积为 20,749.10 平方米，结构类型为
框架结构，地上 5 层，层高 5.5 米，檐高 38 米，房屋所有权证编号：粤房地证字
第 2609117 号。
该房屋为框架结构，钢筋砼独立基础以及与之相连接的条形砖结构、砼基础。
钢筋砼独立柱、框架梁、圈梁、构造柱、整体楼梯、预应力空心板或现浇平板。
外墙为机砖砌筑墙体，水泥砂浆抹灰干粘石。房屋为精装修，外墙为玻璃幕墙或
贴墙砖，内墙为大白、刷乳胶漆、贴墙纸，石膏板吊顶天棚，地面铺地砖、木地
板或石材。门窗为塑钢窗、木门、钢大门、电动门。室内配套水电设备齐全。
现场调查状况：该建筑结构坚固，基础承载力较好，房屋构件和室内设施都
很好，房屋屋面未出现任何渗漏现象，室内水、电设备运行状况良好，上、下水
管道未出现锈蚀和堵塞现象。整体外观情况完好，房屋尚在继续使用中。
2．重置全价测算
（1）工程造价的测算
根据企业提供的工程预决算等资料，结合现场勘察，按照建筑物工程量，套
用《广东省建筑与装饰工程综合定额 2010》、《广东省安装工程综合定额 2010》
计算出工程造价，再根据《佛山市工程造价信息》（2016 年 8 月）对主要材料差
价、人工费进行调整后得出建安工程造价，土建、装饰、安装部分的计算过程详
见下表：
土建工程造价测算表：
单位：人民币元
序号 名称 计算方法 费率% 金额(元)
1 分部分项工程费 1.1+1.2+1.3 25,131,789.95
1.1 定额分部分项工程费 ∑（工程量×子目基价） 21,495,719.36
1.2 价差 ∑[数量×（编制价-定额价）] 3,224,357.90
1.3 利润 人工费×18% 18.00% 411,712.68
2 措施项目费 2.1+2.2 975,113.45
2.1 安全文明施工费 2.1.1+2.1.2 975,113.45
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按子目计算的安全文
2.1.1 按照规定计算（包括利润）
明施工费
按系数计算的其他安
2.1.2 1×3.18%（建筑工程） 3.88% 975,113.45
全文明施工措施费
2.2 其他措施项目费 按照规定计算（包括利润）
3 其他项目费 3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7+3.8 3,342,528.06
3.1 材料检验试验费 1×0.3%（单独承包土石方工程除外） 0.30% 75,395.37
3.2 工程优质费 按规定执行
3.3 暂列金额 1×（10%～15%） 12.00% 3,015,814.79
3.4 暂估价
3.5 计日工
按照规定计算
3.6 总承包服务费
3.7 材料保管费
3.8 预算包干费 1×（0～2%） 1.00% 251,317.90
4 规费 4.1+4.2+4.3+4.4 188,745.36
4.1 工程排污费 （1+2+3）×0.2%，结算时按实际发生数 0.20% 58,898.86
4.2 施工噪音排污费 额计算 0.20% 58,898.86
4.3 防洪工程维护费 （1+2+3）×0.1% 0.10% 29,449.43
危险作业意外伤害保
4.4 建筑面积（m2）×2 元/m2 2.00 41,498.20
险费
5 税金 （1+2+3+4）×相应税率 11.00% 3,260,199.45
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 32,898,376.27
装饰工程造价测算表：
单位：人民币元
序号 名称 计算方法 费率% 金额(元)
1 分部分项工程费 1.1+1.2+1.3 11,743,318.98
1.1 定额分部分项工程费 ∑（工程量×子目基价） 10,256,163.29
1.2 价差 ∑[数量×（编制价-定额价）] 1,230,739.59
1.3 利润 人工费×18% 18.00% 256,416.09
2 措施项目费 2.1+2.2 360,519.89
2.1 安全文明施工费 2.1.1+2.1.2 360,519.89
按子目计算的安全文
2.1.1 按照规定计算（包括利润）
明施工费
按系数计算的其他安
2.1.2 1×3.18%（建筑工程） 3.07% 360,519.89
全文明施工措施费
2.2 其他措施项目费 按照规定计算（包括利润）
3 其他项目费 3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7+3.8 1,561,861.42
3.1 材料检验试验费 1×0.3%（单独承包土石方工程除外） 0.30% 35,229.96
3.2 工程优质费 按规定执行
3.3 暂列金额 1×（10%～15%） 12.00% 1,409,198.28
3.4 暂估价
3.5 计日工 按照规定计算
3.6 总承包服务费
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3.7 材料保管费
3.8 预算包干费 1×（0～2%） 1.00% 117,433.19
4 规费 4.1+4.2+4.3+4.4 109,826.70
4.1 工程排污费 （1+2+3）×0.2%，结算时按实际发生数 0.20% 27,331.40
4.2 施工噪音排污费 额计算 0.20% 27,331.40
4.3 防洪工程维护费 （1+2+3）×0.1% 0.10% 13,665.70
危险作业意外伤害保
4.4 建筑面积（m2）×2 元/m2 2.00 41,498.20
险费
5 税金 （1+2+3+4）×相应税率 11.00% 1,515,307.97
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 15,290,834.97
除土建装饰工程以外的配套专业工程，包括电气照明，给排水等，根据相类
似工程的比例，按照土建工程的 10%计算，从而得出工程建安造价，如下表所示：
工程造价汇总表
序号 取费项目 金额 权重
一 土建造价 32,898,376.27 63.91%
二 装饰工程 15,290,834.97 29.70%
三 安装工程 3,289,837.63 6.39%
四 造价合计 51,479,048.86 100.00%
（2）前期及其他费用
依据国家（行业）相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在地的
实际情况，将被评估单位视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投资规
模确定。工程建设前期及其他费计取标准如下：
序号 工程或费用名称 计算公式 费率 取费依据
1 建设单位管理费 建安总造价×费率 0.89% 财政部财建[2002]394 号
2 工程监理费 建安总造价×费率 1.78% 发改价格(2007)670 号
计 委 环 保 总 局 计 价 格
3 环境评价费 建安总造价×费率 0.08%
(2002)125 号
项目建议书费及可行性研
4 建安总造价×费率 0.30%
究费 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 建安总造价×费率 2.64% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 建安总造价×费率 0.05% 计价格(2002)1980 号
7 白蚁防治费 建筑面积×费率 3 粤价[2002]370 号
合计 建安综合造价×5.74%+建筑面积×3
工程建设前期及其他费用=建安工程造价×5.74%+建筑面积×3
= 3,017,144.70 (元)
（3）资金成本
本工程正常建设期为 1.5 年，资金投入按均匀投入，利率按 4.75%计算，则：
资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×利率×1/2×工期
=（51,479,048.86 + 3,017,144.70）×4.75%×1/2×1.5
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= 1,941,426.90 (元)
（4）重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本
=51,479,048.86 + 3,017,144.70+ 1,941,426.90
= 56,437,600.00 (元)百位取整
3．成新率的确定
该房屋于 1993 年 1 月份竣工，框架结构，经济耐用年限 50 年，至评估基准
日已使用 23.68 年。
通过实地勘察将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向
被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对
结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率。如下表：
成新率计算表
建筑物名称 生活大楼 建筑结构 框架
粤房地证字第
房产证号 建筑面积 20,749.10
2609117 号
耐用年限 50 已使用年限 23.68 层数 5
评估基准日 2016/8/31 竣工日期 1993/1/1
项目 标准分数 评定分数
结构部分 1．地基基础 25 16
(G) 2．承重结构 25 16
3．非承重墙 15 8
4．屋盖 20 10
5．楼地面 15 7
小计：（1+2+3+4+5）×权重 [63.91%] 36.43%
6．门窗 25 10
装饰部分 7．外粉刷 25 10
(S) 8．内粉刷 25 8
9．顶棚 25 8
小计：（6+7+8+9）×权重 [29.7%] 10.69%
设备部分 10．给排水 30 7
(B) 11．电气照明 30 7
12.消防 20 6
13.供电线路 20 6
小计：（10+11+12+13）×权重 [6.39%] 1.66%
鉴定评定分数：G+S+B= 48.78%
年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限= 52.64%
综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%= 50%
综合成新率取整为 50%
4．评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 56,437,600.00×50%
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= 28,218,800.00（元）
案例 2：深圳维修中心（房屋建筑物评估明细表序号 48）
1．概况
建筑面积：167.82 平方米
建成时间：1993 年
账面原值：873,670.00 元
账面净值：87,367.00 元
（1）估对象基本情况
评估对象位于深圳市泥岗路金豪花园第 2 栋 1 楼 101、102，合计建筑面积
167.82 平方米，1993 年建成并投入使用，钢混板楼，委估房屋总楼层为 8 层，被
评估对象在第 1 层，层高为 3 米，内墙刷乳胶漆，外墙普通涂料，地面瓷砖，门
窗为防盗门、塑钢窗，水电、通讯使用正常。
（2）金豪花园小区情况如下：
小区地址：罗湖泥岗东路 1104 号
所属区域：罗湖 泥岗
邮 编：518024
产权描述：70 年
物业类别：住宅、普通住宅、多层住宅
竣工时间：1993-10-01
建筑结构：钢筋混凝土
建筑类别： 多层
建筑面积：25935 平方米
占地面积：8052 平方米
总 户 数：322 户
绿 化 率：20%
容 积 率：3.20
物 业 费：0.80 元/平米月
物业办公地点：泥岗东路 1104 号
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公交：201 路、23 路、240 路、24 路、322 路、373 路、374 路、375 路、378
路、398 路、53 路、61 路、N17 路、高峰 1 号专线、晚峰 1 号专线
幼儿园：泥岗幼儿园
中小学：笋岗小学
大学：深圳信息技术学院
商场：民润超市
医院：笋岗医院
邮局：中国邮政
银行：发展银行
其他：深业大药房
（3）权属情况
待估房产尚未办理房权证，企业已对该事项进行承诺说明，证明该房产为被
评估单位所有，无产权瑕疵。
2. 评估方法的选择
委估房产现状用途为普通商品房住宅。由于委估房屋建筑物市场上有类似房
地产交易案例发生，故评估方法采用市场法。
对同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易的房地产，且可收集到可供
比较案例，则采用市场法进行评估。即选择符合条件的参照物，进行交易情况、
交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：
评估对象房地产价格＝可比实例价格×(评估对象交易情况指数/比较案例交易
情况指数)×(评估对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指
数)×(评估对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数)×(评估对象个别因
素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数)
评估人员在广泛收集房地产交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交
易案例的比较分析，从中选取与评估对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、
具有代表性的且分摊土地使用权性质同为国有出让的正常交易案例作为可比实
例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到
试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
3. 评估测算过程
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A 确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关珠海市房地产租售信息，经比较选择建筑
规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。
实例 1：金豪花园小区，板楼，建筑面积 86 ㎡，总楼层为 8 层，所在楼层为
中层 4 层，用途住宅，成交单价为 34,883.72 元/平方米；所处位置和被评估单位同
一小区，交通较为便捷，周围环境良好；精装修；建筑物本身及配套设施使用、
维护、管理良好。经综合分析：与委估房地产具有可比性。
实例 2：金豪花园小区，板楼，建筑面积 75 ㎡，总楼层为 8 层，所在楼层为
中层 4 层，用途住宅，成交单价为 35,333.33 元/平方米；所处位置和被评估单位同
一小区，交通较为便捷，周围环境良好；精装修；建筑物本身及配套设施使用、
维护、管理良好。经综合分析：与委估房地产具有可比性。
实例 3：金豪花园小区，板楼，建筑面积 76 ㎡，总楼层为 8 层，所在楼层为
高层 7 层，用途住宅，成交单价为 34,210.53 元/平方米；所处位置和被评估单位同
一小区，交通较为便捷，周围环境良好；精装修；建筑物本身及配套设施使用、
维护、管理良好。经综合分析：与委估房地产具有可比性。
B 编制房地产价格影响因素说明表
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响评估对象房地产价值的比较因
素，主要包括：交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等。详见房地产价格
影响因素说明表：
房地产价格影响因素说明表
金额单位：人民币元
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
楼盘名称 金豪花园 金豪花园 金豪花园 金豪花园
深圳市罗湖泥岗东 深圳市罗湖泥岗东 深圳市罗湖泥岗东 深圳市罗湖泥岗东
位置
路 1104 号 路 1104 号 路 1104 号 路 1104 号
交易价格 待估 34,883.72 35,333.33 34,210.53
交易双方情况及交
正常 正常 正常 正常
易目的
交易时间 2016/8/31 2016 年 8 月 2016 年 8 月 2016 年 8 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
交易方式、付款方
一次付款 一次付款 一次付款 一次付款
式
土地剩余使用年限 55 55 55 55
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房地产用途 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅
较繁华区域，物业 较繁华区域，物业 较繁华区域，物业 较繁华区域，物业
商业繁华程度
较发达。 较发达。 较发达。 较发达。
水、电、气、讯等 水、电、气、讯等 水、电、气、讯等 水、电、气、讯等
基础设施配套非常 基础设施配套非常 基础设施配套非常 基础设施配套非常
齐全，周边公共配 齐全，周边公共配 齐全，周边公共配 齐全，周边公共配
套有泥岗幼儿园、 套有泥岗幼儿园、 套有泥岗幼儿园、 套有泥岗幼儿园、
基础设施、公共 笋岗小学、深圳信 笋岗小学、深圳信 笋岗小学、深圳信 笋岗小学、深圳信
设施完善程度 息技术学院、民润 息技术学院、民润 息技术学院、民润 息技术学院、民润
超市、笋岗医院、 超市、笋岗医院、 超市、笋岗医院、 超市、笋岗医院、
中国邮政、发展银 中国邮政、发展银 中国邮政、发展银 中国邮政、发展银
行、深业大药房等 行、深业大药房等 行、深业大药房等 行、深业大药房等
区 等。 等。 等。 等。
域 小区临泥岗东路， 小区临泥岗东路， 小区临泥岗东路， 小区临泥岗东路，
因 公交 201 路、23 路、公交 201 路、23 路、公交 201 路、23 路、公交 201 路、23 路、
素 240 路、24 路、322 240 路、24 路、322 240 路、24 路、322 240 路、24 路、322
路、373 路、374 路、路、373 路、374 路、路、373 路、374 路、路、373 路、374 路、
交通便捷程度 375 路、378 路、398 375 路、378 路、398 375 路、378 路、398 375 路、378 路、398
路、53 路、61 路、 路、53 路、61 路、 路、53 路、61 路、 路、53 路、61 路、
N17 路、高峰 1 号 N17 路、高峰 1 号 N17 路、高峰 1 号 N17 路、高峰 1 号
专线、晚峰 1 号专 专线、晚峰 1 号专 专线、晚峰 1 号专 专线、晚峰 1 号专
线等。 线等。 线等。 线等。
自然条件状况 较好 较好 较好 较好
环境质量、周围
较好 较好 较好 较好
景观
城市规划限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
临街状况、地势 临街、地势平坦 临街、地势平坦 临街、地势平坦 临街、地势平坦
建筑物新旧程
六成（1993） 六成（1993） 六成（1993） 六成（1993）
度
面积 167.82 86.00 75.00 76.00
个 装修情况 精装修 精装修 精装修 精装修
别 设施设备 水、电、气、宽带 水、电、气、宽带 水、电、气、宽带 水、电、气、宽带
因 平面布置 较规整 较规整 较规整 较规整
素
工程质量 合格 合格 合格 合格
建筑结构 板楼 板楼 板楼 板楼
楼层 1/8 中层 4/8 中层 4/8 高层 7/8
朝向 南北 南北 南北 南北
C 编制房地产比较因素条件指数表
根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以委估房地产条件为 100，将可比
实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。详见比较因素条件指
数表。
房地产比较因素条件指数表
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金额单位：人民币元
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 待估 34,883.72 35,333.33 34,210.53
交易双方情况及交易目的 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
交易方式、付款方式 100 100 100 100
土地剩余使用年限 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 100 100
基础设施、公共设施完善程度 100 100 100 100
区域因素 交通便捷程度 100 100 100 100
自然条件状况 100 100 100 100
环境质量、周围景观 100 100 100 100
城市规划限制 100 100 100 100
临街状况、地势 100 100 100 100
建筑物新旧程度 100 100 100 100
面积 100 102 102 102
装修情况 100 100 100 100
设施设备 100 100 100 100
个别因素
平面布置 100 100 100 100
工程质量 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
楼层 100 102 102 98
朝向 100 100 100 100
D 编制房地产比较因素修正系数表
根据房地产比较因素条件指数表，编制房地产比较因素修正系数，并根据该
修正系数表计算比准价格，详见下表：
房地产比较因素修正系数表
金额单位：人民币元
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
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交易价格 待估 34,883.72 35,333.33 34,210.53
交易双方情况及交易目的 1 1 1 1
交易时间 1 1.000 1.000 1.000
交易房地产状况 1 1 1 1
交易方式、付款方式 1 1 1 1
土地剩余使用年限 1 1 1 1
房地产用途 1 1 1 1
商业繁华程度 1 1 1 1
基础设施、公共设施完善程度 1 1 1 1
区域因素 交通便捷程度 1 1 1 1
自然条件状况 1 1 1 1
环境质量、周围景观 1 1 1 1
城市规划限制 1 1 1 1
临街状况、地势 1 1 1 1
建筑物新旧程度 1 1 1 1
面积 1 0.9804 0.9804 0.9804
装修情况 1 1 1 1
设施设备 1 1 1 1
个别因素
平面布置 1 1 1 1
工程质量 1 1 1 1
建筑结构 1 1 1 1
楼层 1 0.9804 0.9804 1.0204
朝向 1 1 1 1
比准价格 33,529.68 33,961.84 34,224.22
权重 1/3 1/3 1/3
评估单价的确定 33,910.00
总价 5,690,800.00
则房屋评估单价为 33,910.00 元/平方米，房屋评估总价 5,690,800.00 元(取整)。
（本页以下无正文）
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四、固定资产-设备评估技术说明
（一）评估范围
广东万家乐燃气具有限公司本次申报评估的设备类资产主要包括机器设备、
车辆、电子设备。其账面情况见下表：
金额单位：人民币元
设备类别 账面原值 账面净值
机器设备 152,769,911.41 25,334,672.63
车辆 13,883,211.58 3,647,189.57
电子设备 24,398,120.71 4,098,561.34
合计 191,051,243.70 33,080,423.54
（二）设备概况
广东万家乐燃气具有限公司纳入本次评估范围的资产主要包括机器设备、车
辆、电子设备。企业主要生产燃气具为主的生产型企业。
（三）评估过程
1、评估人员于 2016 年 9 月 25 日至 10 月 10 日对企业申报评估的设备类资产
进行了清查核实和现场勘察工作。
2、清查核实工作
(1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细
表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备评估调查表》，并指
导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
(2)评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错误、漏填等不符
合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场清点设备，查阅主要设备的竣工验收记录、运行日志、重大事故报告
书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员详细了
解设备的现状和对重要设备进行必要的测试和详细勘察，掌握了设备目前技术状
况。
(4)根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业盖
章，作为评估的依据。
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(5)对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查重大设备的购置合
同、购置发票，做到产权明晰。
3、评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
(2)根据企业申报评估的机器设备明细表逐一确定重置全价。
(3)成新率采用年限法来确定。
(4)由评估公司组织审核人员对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步
汇总。
4、评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可
能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
(2)在经审核修改的基础上，汇总机器设评估明细表。
(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调
查统计表、相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。
5、撰写报告
按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说
明”。
（四）评估方法
机器设备评估采用成本法，计算公式：
评估值=重置全价×成新率
1.重置全价的确定
(1)设备
设备重置全价=购置价+运杂费+安装费+其他费用+资金成本
a.购置价的确定方法如下：通过向设备原生产厂或代理公司进行查询，或通过
查阅《机电产品报价手册》等所列价格，或参照企业近期购货合同，广泛收集价
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格信息，综合分析其合理性，在此基础上查询确定评估基准日的市场价格。
b.国内运杂费的确定
包括由设备供货地到安装地所发生的包装、保管、搬运、保险和运输等一切
合理费用，根据设备的具体情况、运输距离的远近和运输难易程度，并参照国产
机械设备运杂费率表，以设备的含税购置价为基数，按一定的费率计取，即
运杂费=设备购置价×运杂费率
对于方便运输所需费用较少或按照惯例由供货厂商负责运输的设备，则不再
另行计取运杂费。
c.安装费的确定
根据设备的具体情况、重量和安装难易程度，并参照机械行业设备安装定额
和设备安装费率表，以设备的含税购置价为基数，按一定的费率计取，即
安装调试费=设备购置价×安装费率
对于不需要安装，和安装简单所需费用较少，或按照惯例由供货厂商提供安
装调试的设备，则不再计取安装调试费。
d.其他费用的确定
对于其他费用，根据相关取费文件、行业标准等计算确定。
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.89% 财建[2002]394 号
2 工程监理费 建安工程造价 1.78% 发改价格[2007]670 号
3 环境评价费 建安工程造价 0.08% 计价格[2002]125 号
4 可行性研究费 建安工程造价 0.30% 计价格[1999]1283 号
5 勘察费设计费 建安工程造价 2.64% 计价格[2002]10 号
6 招投标代理费 建安工程造价 0.05% 计价格[2002]1980 号
合计 5.74%
e.资金成本的确定
根据占用资金的额度、合理购建周期及金融机构同期执行的贷款利率，并按
资金均匀投入来计算资金成本，即
资金成本=占用的全部资金×购建周期×贷款利率×1/ 2
(2)车辆
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对交通、运输车辆，通过查询《黑马汽车商情》等市场交易价格来获取其评
估基准日的市场销售价，加上车辆购置税和其他合理费用来确定其重置全价。公
式为：
车辆重置全价=车辆销售价+[车辆销售价/(1+增值税率)]×车辆购置税率+合理
费用
注：式中增值税税率为 17%；合理费用主要指牌照费等。
(3)被评估单位为增值税一般纳税人，根据财政部、国家税务总局《关于全国
实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）的规定，自 2009
年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭
增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中
抵扣，故在确定机器设备类固定资产重置全价时的对符合可以抵扣范围的资产不
包括增值税。
而对于运输车辆，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第 25 条，
纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中
抵扣。故对于消费型车辆，前述车辆购置价中包括增值税，对于生产型车辆，前
述车辆购置价中不包括增值税。
2).综合成新率的确定
(1)对于设备，在根据经济寿命年限确定理论成新率的基础上，结合现场勘察
情况进行修正后，得到综合成新率。如果现场勘察情况与理论成新率差异不大，
则不作修正。
(2)对于车辆评估依据国家经贸委等国家部委联合发布的 1997 年“国经贸经
[1997]456 号《关于发布汽车报废标准的通知》”；1998 年“国经贸[1998]407 号《关
于调整轻型载货汽车报废标准的通知》”及 2000 年 12 月 18 日“国经贸资源〔2000〕
1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》”等文件之规定，根据已使用年
限和已行驶里程分别计算成新率，依据孰低原则确定理论成新率。并结合现场勘
察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能
是否可靠，是否达到尾气排放标准等，确定是否需要增减修正勘察分值来确定综
合成新率。如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大，则不作修正。
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3.评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
对于购置年代较早的、无法查询其评估基准日全新购置价格的电子设备，以
二手价确定其评估值。
（五）设备评估案例
案例一、压力机（表 4-6-4 第 250 项）
规格型号：JH36-250T
生产厂家：济南第二锻压机床厂有限公司
账面原值：1,387,020.33 元
账面净值：138,702.03 元
购置日期：2001 年 12 月
启用日期：2001 年 12 月
1、设备概况简介：
主要性能参数如下：
公称力：2500 千牛
公称力行程：13 毫米
滑块行程：400 毫米
滑块行程次数：20 次/分
最大装模高度：600 毫米
装模高度调节量：250 毫米
导轨间距离：2640 毫米
滑块底面尺寸：前后 1250 毫米
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工作台板尺寸：前后 1250 毫米
左右 2770 毫米
气垫压紧力：
气垫顶出力：65*3 千牛
气垫行程：200 毫米
2、重置全价的确定：
设备的重置全价=购置价+运杂费+安装费+其他费用+资金成本
(1) 设备购置价
经询价，该设备于评估基准日的含税价为 1,030,000.00 元，设备含税购置价为
1,030,000.00 元。
(2)运杂费 设备运杂费费率取 1%
安装调试费=1,030,000.00×1%= 10,300.00 元
(3)安装调试费 设备安装调试费率取 3%
安装调试费=1,030,000.00×3%= 30,900.00 元
(4) 其他费用
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
1 建设单位管理费 建安工程造价 0.89% 财建[2002]394 号
2 工程监理费 建安工程造价 1.78% 发改价格[2007]670 号
3 环境评价费 建安工程造价 0.08% 计价格[2002]125 号
4 可行性研究费 建安工程造价 0.30% 计价格[1999]1283 号
5 勘察费设计费 建安工程造价 2.64% 计价格[2002]10 号
6 招投标代理费 建安工程造价 0.05% 计价格[2002]1980 号
合计 5.74%
经计算工程建设其他费率为 5.74%。
其他费用=( 1,030,000.00+10,300.00+30,900.00) ×5.74%= 61,486.88 元
(5) 资金成本
该项目合理构建周期为 1.5 年，同期贷款利率为 4.75%，假设资金均匀投入。
资金成本=（1,030,000.00+10,300.00+30,900.00+61,486.88）×4.75％×1.5/2
= 40,351.97 元
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(6)重置全价合计
重置全价＝购置价+运杂费+安装费+其他费用+资金成本－可抵扣增值税
= 1,022,400.00 元（取整）
3、综合成新率的确定
该设备的经济寿命年限为 15 年，评估基准日时该设备已使用 14.75 年，虽然
接近寿命年限，但是评估人员现场勘察了解，此设备勘察状况较好，能维持正常
使用，故确定综合成新率为 15%。
4、评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
＝1,022,400.00×15％
＝153,360.00 元
案例二：奥迪轿车（表 4-6-5 第 45 项）
车牌号： 粤 XCA986
型号： 奥迪 A8 3.2
生产厂家： 德国奥迪公司
账面原值： 1,291,338.00 元
账面净值： 602,624.40 元
购置日期： 2011 年 4 月
启用时间： 2011 年 4 月
已行驶公里： 165390 公里
1．设备概况
该车于 2011 年 4 月投入使用，未发生过重大交通事故。
主要技术参数：
发动机排量： 3178mL
额定载客(含驾驶员)： 5人
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发动机功率(kw)： 162
燃烧种类： 汽油
最高车速： 236 km/h
整备质量： 2260 Kg
5035×1855×1485
外型尺寸(长×宽×高)：
mm
2．重置全价的确定
经询价，评估基准日该型号汽车含税购置价为 902,000.00 元。
(1)不含税购置价：902,000.00/1.17= 770,940.17 元
(2)车辆购置税：902,000.00 /1.17×10%= 77,094.02 元
(3)牌照手续费：300 元
重置全价=购置价＋车辆购置税＋牌照手续费
= 770,940.17+77,094.02 +300
= 848,300.00（元）（取整）
3．综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定
参考 2000 年 12 月 18 日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局联合发
布的《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》，轿车的经济寿命年限为 15 年，
该车已使用 5.35 年。该车规定行驶里程为 60 万公里，该轿车已行驶 165390 公里。
里程成新率=(规定行驶里程-实际行驶里程) ÷ 规定行驶里程 ×100%
=(600000-165390)÷600000×100%
=72%
年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限) ÷经济寿命年限×100%
=(15-5.35) ÷15×100%
=64%
根据孰低法确定理论成新率为 64%。
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(2)现场勘察情况
经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：
①发动机及离合器总成。发动机点火后，在高、中、低档变化平稳，无抖动
等异常现象。有正常磨损。
②前桥及转向系统。前桥无变形，转向系统操作轻便、灵活、可靠无松动；
转向系统良好。
③变速箱及车身、架总成。变速轻便灵活，无异常响声。车身、架无变形、
无裂纹，表面漆无划伤；变速箱良好。
④车胎及制动系统。制动系统正常，轮胎有正常磨损。
⑤其他。如各指示仪表、灯光、车窗、座椅等均良好。
(3)综合成新率
考虑到该车状态较好，符合理论成新率，不做修正，故综合成新率取 64%。
4．评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
= 848,300.00×64%
= 542,912.00 元
案例三：服务器（电子设备评估明细表 4-6-6 序号 24）
设备名称： 服务器
规格型号： 浪潮 NF8460N3
生产厂家： 浪潮公司
账面原值： 82,051.28 元
账面净值： 50,142.47 元
购置日期： 2015 年 6 月
启用日期： 2015 年 6 月
1.设备概况
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性能参数如下：
处理器： 支持 4 个英特尔 至强 处理器 E7 v2 系列
芯片组： 英特尔C602 系列芯片组
内存： 32 个内存插槽，最大可扩展 2TB 内存
硬盘控制器： 外插高性能 SAS 或 SAS Raid 卡，支持 SAS 12G
RAID： 支持 1/0/10/5/50/6/60 级别，支持 1GB/2GB/4GB 缓存
存储： 最大支持 16 个 2.5 寸热插拔 SAS/SATA/SSD 或 8 个 3.5 寸热插拔
SAS/SATA 硬盘
I/O 扩展槽： 主板集成 8 个 PCI-E 3.0 插槽（2 个 x8 PCI-E；6 个 x16PCI-E），
最大可扩展为 12 个 PCI-E 3.0 插槽
集成 I/O 端口： 前置：2 个 USB 接口，1 个 VGA 接口 ；后置：4 个 RJ45 千
兆网口，1 个 RJ45 千兆管理网口，1 个后置 VGA, 4 个 USB2.0 接口、1 个串口
网络控制器： 集成 4 个高性能千兆网口
支持网络唤醒，网络冗余，负载均衡等网络高级特性 ；电源 最大支持 4 个
白金效率电源模块，单模块功率 700W 或 800W，可选 2+1、2+2 或 3+1 冗余模式
显卡： 集成带 16MB 显存的显示控制器
光驱： 可选标准 DVD 光驱（2.5 英寸配置）、Slim DVD（3.5 英寸配置）及
USB 接口 DVD 光驱
软驱： 标配 USB 接口的虚拟软驱
管理功能： 支持浪潮睿捷管理套件，采用浪潮高级服务器管理模块，提供远
程管理和远程诊断功能，支持 IPMI1.5、IPMI2.0、WfM2.0、EMP 和 KVM over IP
支持操作系统 Microsoft Windows 2012 Enterprise 64bit
2.重置全价的确定
经询价，该设备于评估基准日的含税购置价为 82,300.00 元，供货方负责送货。
故其重置全价= 82,300.00 /1.17= 70,300.00 元。
3.成新率的确定
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该设备的经济寿命年限为 6 年，评估基准日时该设备已使用 1.20 年，则：
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限) ÷经济寿命年限×100%
=(6-1.20)÷6
=80%
4.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
= 70,300.00×80%
=56,240.00 (元)
（六）评估结果
截至评估基准日，企业委估的机器设备评估结果具体情况详见下表：
机器设备评估结果汇总表
单位：人民币元
编 账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
号 原值 净值 原值 净值 原值 净值
1 机器设备 152,769,911.41 25,334,672.63 110,787,600.00 35,359,953.00 -27.48 39.57
2 车辆 13,883,211.58 3,647,189.57 7,110,000.00 5,166,191.00 -48.79 41.65
3 电子设备 24,398,120.71 4,098,561.34 9,710,300.00 4,867,698.00 -60.20 18.77
4 合计 191,051,243.70 33,080,423.54 127,607,900.00 45,393,842.00 -33.21 37.22
评估增减值分析：
机器设备：评估原值增值主要由于近年来设备购置价格呈下降趋势导致；评
估净值增值主要是由于部分设备已提足折旧造成评估增值。
车辆：评估原值减值受车辆价格普遍呈下降趋势的影响导致；评估净值增值
主要是由于评估采用的经济寿命年限较企业财务折旧年限长导致。
电子设备：受电子设备类产品更新换代快价格基本逐年下降的影响，评估原
值减值；评估净值增值主要是由于评估采用的经济寿命年限较企业财务折旧年限
长导致。
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五、在建工程评估技术说明
（一） 评估范围
在建工程为正在建设中或正在安装中的工程项目，本次评估范围包括设备安
装工程、软件开发两类，均在在建工程-设备安装核算，评估前账面值如下表：
金额单位：元
项目 账面价值
在建工程-土建工程
在建工程-设备安装 5,947,413.08
在建工程-减值准备 3,417,740.00
合计 2,529,673.08
（二） 在建工程概况
1、本次纳入评估范围的设备安装类在建工程，具体包含 1 项设备生产线的建
设，1 项试验室改造，14 项技术开发或系统升级费用（其中最后 3 项已经全额计
提减值准备）。
2、账面值构成中包括设备购置费用、软件开发的开发、材料费等，不含利息。
（三） 评估过程
1．检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评估明细表合计
数与财务报表在建工程账面数是否一致；
2．根据申报的在建工程项目，审核其”三证”是否齐全、合同内容，并通过与
财务人员交谈了解工程实际进度情况及设备款项支付情况，分析账面值的构成及
其合理性；
3．现场实地调查设备到位情况，安装情况，核实是否按照合同条款执行；
4．通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值；
5．撰写在建工程评估技术说明。
（四） 评估方法
在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合
本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
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1．主要设备或建筑主体已转固，但部分费用项目未转的在建工程，若其价值
在固定资产评估值中已包含，则该类在建工程评估值为 0。
本次评估不涉及此类情况。
2．未完工项目
开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实核
对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
本次评估不涉及此类情况。
开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资本成本，需
加计资金成本。如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的(例如停建多年的
项目)，应根据评估基准日价格水平进行调整工程造价。
资金成本=(申报账面价值-不合理费用)×利率×工期/2
其中：
（1）利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；
（2）工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定；
（3）若在建工程申报价值中已含资金成本，则不再计取资金成本。
该类主要包括评估明细表的第 1 至第 13 项，全部是企业建设的设备生产线或
软件系统开发工程。
3．已完工项目
对付清工程款项且确认无潜在负债的已完工程项目，按固定资产的评估方法
进行评估。
本次评估不涉及此类情况。
4．纯费用类在建项目
纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工的建设项
目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在
重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。
本次评估不涉及此类情况。
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5．在建工程减值准备，评估为 0，因为对应的在建项目已经评估为零。
该类主要是评估明细表的最后三项，即第 14、15、16 项，均是 2004 年以前
的建设项目，没有完成即被淘汰。
（五） 评估结果及分析
1．评估结果
经评估，在建工程评估值 2,610,722.07 元，增值 81,048.99 元，增值率 3.20%。
具体见下表：
单位：人民币元
项目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
在建工程--土建工程
在建工程—设备安装 5,947,413.08 2,610,722.07 -3,336,691.01 -56.10
在建工程—减值准备 3,417,740.00 - -3,417,740.00 -100.00
合计 2,529,673.08 2,610,722.07 81,048.99 3.20
2．增减值原因分析：
在建工程评估增值原因为账面值不含资金成本，而评估中考虑了资金成本，
造成增值。
（六） 特殊事项说明
无。
（七） 典型案例
案例 1：热交换器表面锌基合金处理生产线
明细表序号：在建工程——设所属单位：基建财务
账面值：666,666.64 元
该工程于 2015 年 8 月开工，预计完工时间为 2016 年 9 月，该工程是企业新
建的生产线，在评估基准日尚未完工。
经现场调查，该工程在评估基准日尚未完工，设备已经按照完成，尚未进行
调试，形象工程进度 95％，形象进度和付款比例均为 95％，形象进度和付款比例
相符。
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评估人员向其财务人员调查核实，在建工程——设备安装交换器表面锌基合
金处理生产线的账面值 666,666.64 元，为企业实际支付的设备款。该项目开工已
经超过半年。
本次评估以账面成本加合理资金成本确认评估值。该项目合理工期大于 1 年，
故确定资金成本按照基准日执行的最新 1-5 年的贷款利率 4.75%计算；实际工期按
照实际开工日 2015 年 8 月 1 日至基准日的时间计算，具体为 1.08 年。计算过程如
下：
评估值=账面值+账面值×利率×实际工期/2
=666,666.64+666,666.64×4.75%×1.08/2
= 683,766.64 元
六、无形资产-土地使用权评估技术说明
（一） 评估范围
纳入本次评估范围的土地共 4 宗，为广东万家乐燃气具有限公司用地，土地
总面积为 81,830.82 平方米。详细状况如下：
序 取得日 用地性 使用权 账面价
土地权证编号 土地位置 开发程度 面积(m2)
号 期 质 类型 值
粤房地证字第
1 1985 年 工业 划拨 五通一平 32,963.31 0.00
2225797 号 佛山市顺
粤房地证字第 德区德胜
2 1985 年 工业 划拨 五通一平 16,209.29 0.00
2609115 号 区南江管
粤房地证字第 理区办事 五通一平
3 1985 年 工业 划拨 19,197.02 0.00
2609116 号 处广珠公
粤房地证字第 路旁 五通一平
4 1985 年 工业 划拨 13,461.20 0.00
2609117 号
合计 81,830.82 0.00
（二） 土地使用权概况
1．土地登记状况
评估对象为广东万家乐燃气具有限公司使用的 4 宗划拨土地，座落于佛山市
顺德区德胜区南江管理区办事处广珠公路旁 ，证载权利人为广东万家乐燃气具有
限公司，登记用途为工业用地，使用权类型为划拨，使用权总面积为 81,830.82 平
方米
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2．土地权利状况
评估人员取得的房地产权证（粤房地证字第 2225797 号、粤房地证字第 2609115
号、粤房地证字第 2609116 号、粤房地证字第 2609117 号）等权属资料上评估对
象基准日界址清楚，未记载设定他项权利，证载权利人为广东万家乐燃气具有限
公司，证载权利人与实际占用人一致。
3．土地利用状况
根据企业提供的权属资料及现场勘察情况，待估宗地已进行了规划利用，规
划利用方向主要为办公、工业、仓储等用途。土地开发程度为红线外“五通”（通路、
通电、通讯、供水、排水）及“场地平整”。
（三） 土地价格影响因素分析
1．一般因素
（1）地理位置
佛山位于中国广东省中南部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻
中山。佛山与广州地缘相连、历史相承、文化同源。是“广佛都市圈”、“广佛肇经
济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分，全国先进制造业基地、广东重要的制
造业中心，在广东省经济发展中处于领先地位，现辖禅城区、南海区、顺德区、
高明区和三水区，全市总面积 3797.72 平方公里。
（2）自然环境
佛山气候温和，雨量充沛，四季如春，属亚热带季风性湿润气候，年平均气
温 23.2°C，自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的西江、北江及其支流贯穿佛
山全境，属典型的三角洲河网地区。
（3）交通状况
航空：佛山沙堤机场位于佛山市西北 7 公里处，毗邻广州、中山、顺德、江
门、肇庆、开平等大中小城市，来往交通便利。[19]
佛山沙堤机场作为军民两用机场，每周定期有班机往来北京南苑机场，还有
佛山至上海浦东的航线。2014 年 12 月陆续开通佛山至鄂尔多斯、榆林、海口、重
庆等航线。
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航运：2013 年，佛山主要港口完成货物吞吐量 4963.06 万吨，比 2012 年增长
3.47%。其中港口集装箱吞吐量 248.53 万 TEU（国际标准箱），增长 2.22%。
地铁：佛山地铁票价：0 至 4 公里为 2 元，每增加 4 公里加 1 元，12 至 24 公
里每增加 6 公里增加 1 元，24 公里后，每增加 8 公里增加 1 元。
佛山市首条地铁线是广佛地铁。于 2010 年启用魁奇路站至西朗站段，计划 2014
年底启用西朗站至沥滘站，南延线（澜石站至小涌站）则计划于 2015 年底开通。
兴建地铁 2、3 号线的规划已获国务院审批通过，两项目总投资 498.1 亿元。
两条线路沿途的车站位置已基本确定，其中，佛山地铁 2 号线已于 2013 年开工建
设。
市内交通：佛山市内公共汽车公司主要是粤运公交、佛广交通、顺德公交、
新力公交、恒通公司、鸿运公交、宏明公交、广明公交、三水运发公交、国鸿公
交。票价在 2 至 16 元不等。
（4）城市经济状况
2015 年全年实现地区生产总值 7603.28 亿元，增长 8.6%;人均地区生产总值
103825 元。全社会固定资产投资 2612 亿元，增长 15.0%。社会消费品零售总额
2560.58 亿元，增长 13.1%。进出口总值 688.18 亿美元，增长 7.6%，其中出口 467.20
亿美元，增长 9.9%。
佛山的经济发展格局已由十大行业作支撑成为主要经济支柱，包括：家用电
器、光机电一体化、电子信息及装备制造、陶瓷及其它建材、纺织服装、金属材
料加工与制品、塑料制品、化工及医药、食品饮料、家居用品制造。十大行业产
值占工业总产值 80%以上。
佛山是一个以工业为主导、三大产业协调发展的制造业名城，“佛山制造”享誉
海内外。经过改革开放 30 多年发展，形成了家用电器、机械装备、金属材料加工
及制品、陶瓷建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医
药、家居用品制造等十大优势行业。
民营经济是佛山经济的重要力量，是佛山区别于其他城市的主要特征和优势
所在。佛山出台了一系列促进民营企业发展壮大的政策措施，禅城区实施“醒狮计
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划”、南海区实施“雄鹰计划”、顺德区实施“龙腾计划”，从政策、资金、资源和服
务等方面为企业提供良好发展环境。
佛山共有国家级、省级特色产业基地 35 个，国家级产业集群升级示范区 3 个，
省级产业集群升级示范区 9 个，中国产业名都、名镇 41 个，省级专业镇 34 个。
佛山正加快建设“3+9”特色产业基地，全力打造“白色家电之都”、“平板液晶显示产
业基地”、“陶瓷之都”。
佛山是珠三角经济区重要的商贸中心之一，全国流通领域物流示范城市，拥
有一批投资规模大、辐射能力强的物流交易配送中心。易运物流市场、三山国际
物流园于 2008 年建成运营，华南国际采购与区域物流中心项目一期、中国-新加坡
（佛山）现代物流工业园项目正加紧建设。2003 年至今，佛山成功举办了七届“佛
山（国际）物流合作洽谈会”，共签约项目 625 个，签约金额 1732 亿元。
依托优势产业积极发展总部经济，已有美的电器、万和集团、东鹏陶瓷、锡
山家具等一批知名企业在佛山设立总部大楼，中国陶瓷产业总部基地建成运营。
2010 年，海尔华南总部、世纪互联云计算南中国总部基地、神州数码数字城市（华
南区）总部基地等项目落户佛山。
2．区域因素
顺德区是佛山市五个行政辖区之一。位于广东省的南部，珠江三角洲平原中
部，由江河冲积而成的河口三角洲平原；广佛同城的西南边界、广佛肇经济圈的
南部，是佛山市与广州市联系的重要核心区域之一。
顺德是全国县域经济发展的排头兵。经过改革开放 30 多年发展，逐步形成了
家用电器、机械装备、电子信息、纺织服装、精细化工、包装印刷、家具制造、
医药保健、汽车配件等支柱行业。2012 年，全区工业总产值 5350.7 亿元，增长 9.3%。
顺德积极引进和培育战略性新兴产业，确定新型电子信息、新能源、新材料、环
保装备、生命医药、物联网等作为战略性新兴产业发展方向，成为全国首个也是
唯一的国家级装备工业两化融合暨智能制造试点。中国南方智谷、广东顺德清远
（英德）经济合作区、西部生态产业新区等重大战略性发展平台建设扎实推进。
城乡总体规划：构建 “一城三片、 双核四轴、十字绿廊”的开放式城乡空间结
构，打破镇域界限，以河道水系、生态绿廊为界限，将顺德划为东部都市发展片
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区、北部都市发展片区、中南部城乡协调片区。大良、容桂、伦教及勒流和杏坛
佛山一环南延线以东部分组成中心城区；陈村、北滘、乐从和龙江四镇组成北部
都市发展片；勒流和杏坛佛山一环南延线以西地区及均安镇组成中南部城乡协调
片区。通过片区功能划分，主动接受广州辐射，对接禅桂新中心组团，参与粤港
澳合作，为顺德参与珠三角都会区发展创造条件。
交通路网，内畅外通：顺德是珠三角西岸的交通枢纽，交通发达，拥有直通
港澳的水陆客货运口岸 9 个，其中国家一类客运口岸 1 个，二类货运口岸 8 个。
2009 年底，公路通车里程达 1701.13 公里，公路密度为 211.05 公里/百平方公里。
未来一年两内，珠二环、太澳高速、广明高速、东新高速等 6 条高速公路、广珠
城际轨道以及贯穿顺德十个镇街的区内快速干线将全部贯通，届时，将形成镇街
之间 30 分钟到达、15 分钟上高速公路、珠三角各城市间 1 小时互达的通畅路网格
局。此外，顺德新港、北滘港、乐从件杂货码头等港口工程的陆续建成投用将大
大提升顺德的港口货运能力。
公共交通，创新模式：顺德早在 2003 年就基本实现村村通公交，建立起较为
完整的三级公交网络。2010 年起全区推行公交 TC 模式改革，目前已在大良试点
运营 6 条 TC 模式新线路，大大加强了公交线路的运力。推行公交广佛同城化，分
批开通 40 多条对接广州新客站、广州城区、番禺区、佛山各区、中山南头的快巴、
城巴和公交线路，方便群众出行。对出租车行业实行公司化管理经营，2010 年底
前分批更新全区出租车。
搭通电网，突破瓶颈：2009 年完成 500 千伏顺德站配套 220 千伏线路及 837
项配网工程，主网供电能力从 172 万千瓦提高至 315 万千瓦。目前全区拥有 500
千伏变电站 1 座；220 千伏变电站 6 座；110 千伏变电站 42 座。城镇供电可靠率
提高到 99.915%，农村供电可靠率提高到 99.75%。
联网供水，整合资源：2010 年将实现全区供水 “一盘棋”，统一规划、统一管
理、统一建设、统一水价、统一服务标准，并在两三年内全面完成村居二级供水
系统改造，逐步建成城乡供水一体化的供水格局，有效抵御突发事件对用水安全
的威胁，真正实现城乡供水服务均等化。
三旧改造，稳步推进：2010 年计划启动 100 个改造项目，改造范围涉及土地
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10000 亩。
3．个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、
宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗
地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对评估对象土地价格产生影响的个别因
素进行分析，对评估对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分
析。
（1）宗地面积
根据委托方提供的土地使用权证和用地范围图，待估宗地使用权面积为
81,830.82 平方米，可满足规划利用及生产生活的需要。
（3）宗地形状
委估宗地形状呈较规则几何形状，不会影响地上建筑的设计布局，评估对象
的宗地形状对地价水平无影响。
（4）土地开发程度
土地开发程度为红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及“场地平
整”。考虑红线内基础设施均已形成实物资产，故本次土地开发程度按“五通一平”
计算。
（5）地质条件
委估宗地区域，无不良地质现象，对地价无明显影响。
（四） 地价定义
根据《城镇土地估价规程》、委托方提供的资料及现场勘察情况根据和项目
的具体要求，委估宗地在评估基准日是国有土地使用权，所有权属国家，使用权
属于广东万家乐燃气具有限公司。
在评估基准日为 2016 年 8 月 31 日，土地用途、开发程度、使用年期等定义
如下表：
编 宗地名 土地用途 开发程度 使用年期 价格类型
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号 称 评估 评估设 评估设
实际 实际 实际 实际 评估设定
设定 定 定
五通一 五通一 划拨使用 划拨使用
1 宗地一 工业 工业 —— ——
平 平 权 权
五通一 五通一 划拨使用 划拨使用
宗地二 工业 工业 —— ——
2 平 平 权 权
五通一 五通一 划拨使用 划拨使用
宗地三 工业 工业 —— ——
3 平 平 权 权
五通一 五通一 划拨使用 划拨使用
宗地四 工业 工业 —— ——
4 平 平 权 权
（五） 评估依据
1．有关法律法规
国家层面颁布的法规、条例、文件、通知：
（1） 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28 号 ，1999
年 1 月 1 日起施行)；
（2） 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72
号)；
（3） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 256 号）；
（4） 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院
令第 55 号，1990 年 5 月 19 日）；
（5） 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第
511 号）；
（6） 财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通
知》（财税[2007]176）；
（7） 国土资源部《关于改革土地评估结果确认和土地资产处置审批办法的通
知》（国土资发[2001]44 号）；
（8） 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城
镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号）；
（9） 《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土资
发〔2004〕238 号；
（10） 国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》
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（国土资发[2006]307 号）；
（11） 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕
308 号；
（12） 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国
土资发〔2009〕56 号；
2．有关技术标准
（1） 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2014；
（2） 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507—2014；
（3） 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007；
4．产权持有单位提供的资料
（1） 《房地产权证》和宗地图；
（2） 营业执照；
5．评估人员人员现场勘察取得的资料
（1） 宗地位置图；
（2） 宗地照片；
（3） 地价影响因素；
（4） 评估人员现场调查收集的其它相关资料；
（六） 评估原则
地产评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外，同时还应在评
估过程中把握适用的经济原则，根据评估目的的选用适宜的评估方法。在本次评
估过程中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，主要遵循以下原则：
1．合法性原则
土地评估应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、
合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和
其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管
制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）
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等容许的处分方式为依据。
2．替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致
相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，
商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替
代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代
可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会
相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
3．需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，
价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人
文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑
土地供应的垄断性特征。
4．变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格
也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经
常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形
成的。因此，在土地评估时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需
求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都
在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的
地价水平预测未来的土地价格。
5．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土
地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地
是否与所处环境协调。因此，在土地评估时，一定要认真分析土地与周围环境的
关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
6．多种方法相结合的原则
随着我国土地评估业的发展，目前比较实用的宗地评估方法有收益还原法、
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市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的
评估方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估
宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评
估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的
方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
7．报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的
最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加，
这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
（七） 评估过程
1．评估人员首先对该企业的土地使用权的入账价值进行清理，填列出原始入
账价值和评估基准日的账面价值。
2．对照申报表，收集土地权属证明。
3．调查了当地的地价情况和市场交易案例情况，作为评估依据。
4．实地勘察，调查影响宗地地价的因素。
5．确定因素修正系数。
6．依据实地勘察，评估宗地地价。
（八） 评估方法
根据评估对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合评估对象所在区域的土地市场情况和土地评估师收集的有关资料，分
析、选择适宜于评估对象土地使用权价格的评估方法。
依据《镇土地估价规程》规定，评估对象设定用途为工业，可以采用基准地
价系数修正法、市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余法等方法评估。
选用市场比较法的理由：本次评估中评估师通过对当地的土地整理储备中心
公开的土地交易案例的咨询以及查询相关网上公开的资料，了解到在评估对象所
在区域有一些比较案例可供选择。在通过对选择的三个比较案例进行交易期日、
用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等修正后，可以得到评估对象的土
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地价格。
选用基准地价系数修正法的理由：由于待估宗地在基准地价覆盖范围内，故
可选用基准地价系数修正法进行评估。
因为收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产评估，评估对
象所在区域没有类似物业出租，不能确定客观的租金水平，因此不采用收益还原
法评估。
不选用剩余法的理由：由于评估对象周边已开发建设的项目较少，很难获得
区域平均开发成本，且其所处区域没有与其相类似的房地产市场交易案例，无法
合理确定房地产总价，故不适宜采用剩余法评估。
综上所述，本次评估采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
（九） 典型案例
以宗地一为例：房地产权证号：粤房地证字第 2225797 号，面积 32963.31 平
方米。待估宗地评估过程如下：
●市场比较法求取评估对象的土地使用权价值
1、基本原理
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在
评估基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格作适
当修正，此估算待估宗地客观合理价格的方法。
2、计算公式为：
公式：V = VB×A×B×C×D
其中：
V--评估宗地价格;
VB--比较实例价格;
A--评估对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B--评估对象评估基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C--评估对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D--评估对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
3、比较实例的选取
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（1）选择案例原则：
与评估对象属同一供需圈
与评估对象用途应相近
与评估对象的交易类型相同
比较案例为正常交易，或可修正为正常交易
（2）比较案例的选择根据以上案例选择原则，通过对评估对象所处土地供需
圈进行调查分析，我们选择了与评估对象同处于同一土地供求圈，用途相近，交
易类型相同，与评估基准日相差三年以内的 3 个正常交易可比实例，宗地具体条
件如下：
土地年 土地 成交地面单价
序号 项目名称 宗地位置 成交日期
限(年) 用途 (元/平方米)
位置：佛山市顺德区
案例 地块编号： 杏坛镇新联村顺德西 工业 2015 年 12
50 671
1 082080-003 部生态产业区启动区 用地 月 24 日
D-12-6 地块
位置：佛山市顺德区
案例 地块编号： 杏坛镇新联村顺德西 工业 2015 年 12
50 672
2 082081-002 部生态产业区启动区 用地 月 24 日
D-12-4 地块
位置：佛山市顺德区
案例 地块编号： 杏坛镇新联村顺德西 工业 2015 年 12
50 672
3 082081-001 部生态产业区启动区 用地 月 24 日
D-12-3 地块
（3）比较因素的选择
根据评估对象的宗地条件，影响评估对象价格的主要因素有：
A.交易期日：根据地价指数，确定交易期日的修正系数。
B.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
C.土地使用年期修正：指评估对象与比较案例的土地使用年期。
D. 交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交
易方式的正常市场价格。
E.区域因素：主要有道路通达度、距区域中心距离、距公交车站距离、公共设
施完备度、基础设施状况、产业聚集度、环境优劣度等。
F.个别因素：主要指周边土地利用方向、临街状况、地形地势、容积率等。
（4）比较因素条件说明与修正
比较因素情况说明表
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宗地名称 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/M ) 2
待估 671 672 672
佛山市顺德区杏坛 佛山市顺德区杏坛 佛山市顺德区杏坛镇
佛山市顺德区德胜
镇新联村顺德西部 镇新联村顺德西部 新联村顺德西部生态
座 落 位 置 区南江管理区办事
生态产业区启动区 生态产业区启动区 产业区启动区 D-12-3
处广珠公路旁
D-12-6 地块 D-12-4 地块 地块
使用类别 工业 工业用地 工业用地 工业用地
交易期日 2016-8-31 2015/12/24 2015/12/24 2015/12/24
交易情况 正常 正常 正常 正常
土地使用年限（年） 50 50 50 50
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
临支路，道路通达度 临支路，道路通达 临支路，道路通达 临支路，道路通达度
道路通达度
较高 度一般 度一般 一般
距区域中心距离约 2 距区域中心距离约 距区域中心距离约 距区域中心距离约 5
距区域中心距离
公里 5 公里 5 公里 公里
距公交车站距离较 距公交车站距离较 距公交车站距离较 距公交车站距离较
距公交车站距
近，公交路线数量较 远，公交路线数量 远，公交路线数量 远，公交路线数量较
离
区 多 较少 较少 少
域 区域内公共配套设 区域内公共配套设 区域内公共配套设 区域内公共配套设施
因 公共设施完备度 施较齐全，公共设施 施一般，公共设施 施一般，公共设施 一般，公共设施完备
素 完备度较高 完备度一般 完备度一般 度一般
基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
产业聚集度 工业聚集度一般 工业聚集度较高 工业聚集度较高 工业聚集度较高
区域内公共绿化场 区域内公共绿化场 区域内公共绿化场
区域内公共绿化场所
环境优劣度 所较多，自然环境较 所较多，自然环境 所较多，自然环境
较多，自然环境较好
好 较好 较好
区域内土地有其 他用 区域内土地有其他用 区域内土地有其他用 区域内土地有其他用途
周边土地利用方
途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方 途土地，土地利用方 土地，土地利用方向较
个 向
较一致 向较一致 向较一致 一致
别
因 临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
素 地形地势 平坦 平坦 平坦 平坦
宗地面积 32963.31 8266 7290 8607
（5）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表
根据对评估对象和比较案例情况的分析，把各比较案例的自身状况按照参比
因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表。比较因素
指数确定如下：
A．交易日期：比较案例交易日期与评估时点不一致，需对该因素进行修正。
根据评估对象所在区域的地价变化情况，确定比较案例和评估对象在不同时间的
地价指数。根据查看中国城市地价动态监测网数据，佛山市顺德区自 2014 年第三
季度至 2016 年第二季度的地价增长率情况一览表详见下表：
地价增长率情况一览表
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年度 季度 综合 商服 住宅 工业
2016 2 1.47 1.10 1.54 1.91
2016 1 0.51 -0.30 0.71 1.55
2015 4 0.67 -0.50 1.00 1.57
2015 3 1.12 0.51 1.21 2.28
2015 2 1.69 1.31 1.79 1.92
2015 1 1.67 1.00 1.91 1.81
2014 4 2.00 1.50 2.19 1.84
2014 3 1.79 1.25 2.01 1.73
(注：数据引自中国城市地价动态监测网)
则交易期日修正情况如下所示：
交易期日修正系数表
项目 评估对象 实例 A 实例 B 实例 C
交易日期 2016-8-31 2015 年 12 月 24 日 2015 年 12 月 24 日 2015 年 12 月 24 日
修正指数 100 96.63 96.63 96.63
测算以实例 A 为例：评估对象估价基准日为 2016 年 8 月 31 日，案例 A 成交
日期为 2015 年 12 月 24 日，本次评估地价增长率以 2016 年第一季度起进行测算，
通过连乘计算，案例 A 期日修正系数=（1+1.91%）×（1+1.55%）=1.0349。
以评估对象指数为 100，则比较案例修正指数=100/1.0349=96.63。评估案例 B、
案例 C 同理可得。
B. 交易情况：考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例 A、B、C 均
为正常市场交易，地价水平为正常市场地价，故不需进行交易情况修正。
C. 土地使用年期修正：根据土地使用年期修正公式，以评估对象的剩余年期
为 100，对可比案例年期进行修正。年期修正公式为：
1 1 /(1 r ) m
K
1 1 /(1 r ) n
式中：
K—比较实例的土地使用年期修正系数
r—土地还原率：按 7%计取
n—比较实例土地使用年期 50 年
m—待估宗地土地剩余使用年期 50 年
根据年期修正修系数公式，测算得出年期修正系数=1。
C. 交易方式评估对象交易方式为挂牌出让，比较案例 A、B、C 均为挂牌出
让，交易方式一样，故不需进行交易方式修正。
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D.区位、实物及权益状况修正系数
Ⅰ. 区位状况：
a.道路通达度，根据待估区域所临道路划分四个等级：临主干道、临次干道、
临支路、临街巷，以评估对象的等级为 100，每相差一个等级修正 3%；
b. 距区域中心距离：以评估对象距区域中心为 100，每增加或减少 1 公里，
修正 2%;
c. 距公交车站、地铁站距离：以评估对象距公交站距离为 100，每增加或减
少 1000 米，修正 3%;
d. 公共设施完备度，分为高、较高、一般、较低四个等级，以评估对象为 100，
每相差一个等级修正 4%；
e. 基础设施状况，包括通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气，宗地
红线外基础设施条件每增加或减少“一通”，相应增加或减少 3%；
f. 产业聚集度, 分为高、较高、一般、较低四个等级，以评估对象为 100，每
相差一个等级修正 3%；
g.环境优劣度，根据待估区域内是否有公园等休闲设施，分为好、较好、一般、
较差四个等级，以评估对象为 100，每相差一个等级修正 3%；
Ⅱ.实物状况：
a. 周边土地利用方向，分为一致、较一致、较不一致、不一致四个等级，以
评估对象为 100，每相差一个等级修正 3%；
b.临街状况，分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街四个等级，以评估
对象为 100，每相差一个等级修正 3%；
c. 地形地势，分为平坦、较平坦、有一定坡度、坡度大四个等级，以评估对
象为 100，每相差一个等级修正 3%；
d.宗地面积，分为面积较大、面积适中、面积较小三个等级，以评估对象为
100，每相差一个等级修正 3%。
（6）编制比较因素条件指数表
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：
比较因素条件指数表
宗地名称 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/M )
2
待估 671 672 672
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使用类别 100 100 100 100
交易期日 100 96.63 96.63 96.63
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限（年） 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
道路通达度 100 97 97 97
距区域中心距离 100 94 94 94
距公交车站距离 100 97 97 97
区域
条件 公共设施完备度 100 96 96 96
基础设施状况 100 100 100 100
产业聚集度 100 103 103 103
环境优劣度 100 100 100 100
周边土地利用方向 100 100 100 100
个别 临街状况 100 100 100 100
因素
地形地势 100 100 100 100
宗地面积 100 100 100 100
（7）编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见下表：
因素比较修正系数表
宗地名称 待估宗地 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/M )2
待估 671 672 672
使用类别 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100 100/96.63 100/96.63 100/96.63
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
土地使用年限（年） 100 100/100 100/100 100/100
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
道路通达度 100 100/97 100/97 100/97
距区域中心距离 100 100/94 100/94 100/94
距公交车站距离 100 100/97 100/97 100/97
区域条 公共设施完备度 100 100/96 100/96 100/96
件
基础设施状况 100 100/100 100/100 100/100
产业聚集度 100 100/103 100/103 100/103
环境优劣度 100 100/100 100/100 100/100
周边土地利用方向 100 100/100 100/100 100/100
个别因 临街状况 100 100/100 100/100 100/100
素 地形地势 100 100/100 100/100 100/100
宗地面积 100 100/100 100/100 100/100
比准价格 —— 795 795 795
（8）案例修正后的价值计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后
达到评估对象条件时的比准价格，经过测算以上三个可比实例的比准价格差异不
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大，考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合房地产市场价格水平，本次评估
确定取以上三个可比实例的比准价格的简单算术平均值作为评估对象的评估价
格。即：
评估对象出让土地单价
=（实例 A 比准价格+实例 B 比准价格+实例 C 比准价格）÷3
=795（元/平方米）
根据佛山市《关于规范土地有偿使用收费办法的通知》（顺府发〔2003〕35 号），
文件确定划拨土地变更出让需补缴 20%的土地出让金，故本次评估划拨土地单价
按照出让土地单价的 80%确定，则：
评估对象划拨土地单价=795×80%=636（元/平方米）
●基准地价法求取评估对象的土地使用权价值
1、基准地价内涵
佛山市顺德区国土城建和水利局于 2016 年 8 月 3 日发布了《关于公布实施顺
德区 2014 年国有建设用地使用权基准地价的通知》（顺建函【2016】1122 号），从
2016 年 8 月 4 日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
（1）基准期日
2014 年 7 月 1 日。
（2）土地用途分类
基准地价土地用途划分为商业、办公、居住、工业四类。
（3）土地使用年限
商业用地 40 年、办公用地 50 年、居住用地 70 年、工业用地 50 年。
（5）级别基准地价土地开发程度
宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、及宗地内平整（简称“五通一
平”）。
根据上述基准地价，通过对估价基准日、年期及各种因素的修正测算估价对
象的土地价格。
2、估价对象土地级别及其基准地价的确定
根据《关于公布实施顺德区 2014 年国有建设用地使用权基准地价的通知》及
其基准地价成果汇编资料，待估宗地所处区域基准地价为 682 元/平方米。
3、土地开发程度修正
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估价对象所在地区级别土地开发程度为宗地外“五通”及宗地内“场地平整”。
估价对象实际土地开发程度为宗地外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通
下水）及宗地内“场地平整”，故开发程度不需要修正。
4、期日修正系数的确定
根据中国城市地价动态监测系统公布的北京地价增长率数据，计算定基地价
指数。本次评估估价期日为 2016 年 8 月 31 日，以 2014 年 7 月 1 日为基准日，地
价增长率情况一览表详见下表:
地价增长率情况一览表
年度 季度 综合 商服 住宅 工业
2016 2 1.47 1.10 1.54 1.91
2016 1 0.51 -0.30 0.71 1.55
2015 4 0.67 -0.50 1.00 1.57
2015 3 1.12 0.51 1.21 2.28
2015 2 1.69 1.31 1.79 1.92
2015 1 1.67 1.00 1.91 1.81
2014 4 2.00 1.50 2.19 1.84
2014 3 1.79 1.25 2.01 1.73
注：数据引自中国城市地价动态监测网
通过测算，工业用途期日修正系数=（1+1.91%）×（1+1.55%）×（1+1.57%）
×（1+2.28%）×（1+1.92%）×（1+1.81%）×（1+1.84%）×（1+1.73%）=1.1558。
5、年期修正
n
1－1/（1+r）
修正系数=
m
1－1/（1+r）
其中，r：=7%。
n：估价对象设定剩余使用年限为 50 年
N：法定最高出让年限，工业用途土地使用权法定最高出让年限为 50 年。
经测算，年期修正系数为 1。
6、确定个别因素修正系数
根据《关于公布实施顺德区 2014 年国有建设用地使用权基准地价的通知》及
其基准地价成果汇编资料，工业用地地价需要进行个别因素条件修正，个别因素
修正系数表如下：
个别因素修正系数表
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
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形状较规 形状不规
形状基本规则、 形状极不规
形状规则、面 则、面积较 则、面积偏
面积适中、地形 则、面积过
积大、地形地 大、地形地 小、地形地
指标说明 地质状况适宜， 小、地形地质
质状况好，对 质状况良 质状况较
对外交通条件 状况差，对外
外交通条件好 好，对外交 差，对外交
能满足要求 交通条件差
通条件较好 通条件较差
修正系数 1.1 1.05 1 0.95 0.9
根据待估宗地实际状况，确定个别因素修正系数为 1.05。
7、确定基准地价土地结果
出让土地单价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×个别因素修正系
数+开发程度修正
＝6821.155811.05+0
＝828 元/平方米
根据佛山市《关于规范土地有偿使用收费办法的通知》（顺府发〔2003〕35 号），
文件确定划拨土地变更出让需补缴 20%的土地出让金，故本次评估划拨土地单价
按照出让土地单价的 80%确定，则：
评估对象划拨土地单价=828×80%=662（元/平方米）
●土地单价的最终确定
经评估人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原则和
评估程序，本次评估选择市场比较法和基准地价系数修正法进行了评估，两种方
法的结果均从不同的侧面了反映了地价水平。通过对当地土地市场和土地价格的
综合分析，评估师认为两种方法评估结果均符合当地的土地市场的实际情况，故
最终取两种方法的算术平均值作为最终结果，即：划拨土地单价=649 元/平方米。
基准地价系
市场比较 土地单
宗地名 土地 土地面积 权 数修正法 权
法（元/平 价（元/ 土地总价（元）
称 用途 （M2） 重 （元/平方 重
方米） 平方米）
米）
宗地一 工业 32,963.31 636 0.5 662 0.5 649 21,393,200.00
宗地二 工业 16,209.29 636 0.5 662 0.5 649 10,519,800.00
宗地三 工业 19,197.02 636 0.5 662 0.5 649 12,458,900.00
宗地四 工业 13,461.20 636 0.5 662 0.5 649 8,736,300.00
（十） 评估结果及分析
1．评估结果
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经评估，无形资产—土地使用权评估结果 53,108,200.00 元。
2．评估结果分析
待估土地取得时间较早，且为划拨用地，无账面值。同时，近年来土地价格
增幅较大，导致评估大幅增值。
（十一） 特殊事项及说明
无。
七、无形资产—其他无形资产评估技术说明
无形资产-其他无形资产账面净值 71,398,598.90 元，包含商标权、BOT 项目经
营权、外购软件、专利技术等。
（一） 商标权
1、评估范围
纳入评估范围内的商标权共 165 项。其中“万家乐”系列商标权，共 99 项，
是企业的核心商标权，企业的全部产品均以“万家乐”商标进行销售。这部分商
标主要是被评估单位的母公司 2011 年以出资方式进入企业账面的，账面原值 8000
万，为出资时的评估值。另外还有 “万家乐 云热水 ECO ”系列商标 4 项、“猫
客”系列商标 24 项、其他商标 38 项，这三类商标大多为新近取得，取得成本计
入当期费用，无账面值。商标详情见评估明细表。
2、评估方法
商标权评估基本方法包括成本法、收益法和市场法。
市场法对于资本市场比较发达的国家和地区，是一种常用的有效方法。这种
评估方法主要是通过在市场上选择相同或相近似的商标权作为参照物，针对各种
价值影响因素，如商标权的功能进行类比，将被评估商标权与参照物进行价格差
异的比较调整，分析各项调整结果、确定商标权的价值。
使用市场法评估商标权的前提是市场数据比较公开化，需要存在着具有可比
性的参照物，并且参照物的价值影响因素明确，应能够量化。市场法使用较多的
是功能性类比法。由于我国商标权市场目前尚处发展阶段，商标权产品的公平交
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易数据采集较为困难，因此市场法在目前我国商标权评估应用中的操作性还具有
较大的难度。
成本法是评估商标权价值应用最为成熟的一种方法。对于诸如某些企业或行
业系统内的自用商标权，由于不存在明确的社会性市场或市场的容量、需求量较
少，通常难以通过销售商标权产品确定商标权产品的价值（这种自用商标权产品
的收益大多隐含在企业或行业系统内的整体效益之中）的情况，采用成本法评估
就较为客观和可行。另外，对于尚未推入市场的商标权，采用成本法进行评估也
具有较强的说服力。
收益法是通过估算待评估商标权产品在未来的预期超额收益，并采用适宜的
折现率折算成现值，然后加总求和得出商标权价值的一种评估方法。采用收益法
进行评估，首先要解决有关商标权超额收益、折现率以及商标权的寿命期等基本
参数的选取问题。使用收益法评估的基础是商标权产品首先要具备较充分的客户
群；并且商标权与经营收益之间存在较为稳定的比例关系；商标权的未来超额收
益可以预测。
3、评估方法的选择
由于我国商标权市场目前尚处发展阶段，商标权产品的公平交易数据采集较
为困难，因此市场法在目前我国商标权评估应用中的操作性还具有较大的难度。
故本次评估不采用市场法。
成本法反映商标权的重置成本。本次对于不存在明确的社会性市场或市场的
容量、需求量较少，通常难以通过销售商标权产品确定商标权产品的价值的商标
权，以及对于尚未推入市场的商标权，采用成本法进行评估。本次评估范围内的
“万家乐 云热水 ECO ”系列商标 4 项、“猫客”系列商标 10 项、其他商标 15
项等属于这种情况，对其采用成本法评估。
本次纳入评估范围的“万家乐”系列商标权，是被评估单位的核心商标权，
已经面向市场使用 30 余年，具有广泛知名度，能够为企业带来明显的超额收益，
因此本次对该类商标使用收益法进行评估。
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4、具体评估方法介绍
（1）成本法
成本法的基本公式=基准日重置成本×成新率
由于通常我们认为商标权的使用期为无限期，因此商标权的成新率为 100%。
故本次对于商标权采用成本法评估的基本思路即为确定商标权在基准日的重置成
本。重置成本包括设计费、注册费等。
（2）收益法
1）收益现值法的运用上一般含有以下步骤：
①预测委估无形资产-商标权在其规定使用年限内的超额利润贡献；
②估计收益的风险，求出折现率；
③对各年超额利润折现为现值，求取现值和。
2）收益现值法的计算公式为：
R 1 r
n
t
P t
t 1
其中：P ——商标权评估值
Rt ——商标权对应的超额收益
t—— 收益期限
r —— 折现率
3）模型中关键参数的确定
①商标权对应超额收益的确定
商标权的未来预期超额收益通过两个因素来确定，一是商标权与其他资产共
同作用带来的预期总收益；二是商标权带来的预期超额收益在预期总收益中的比
重，即分成率，两者的乘积便得到商标权的未来预期超额收益；
本次对商标权预期收益的确定采用收入分成法，即通过预测商标权对应产品
未来年份可为企业带来的收入及其中属于商标权所形成收入的比重，而估算商标
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权的未来预期收益。
②收益期的确定
本次评估对象为“万家乐”系列商标权，根据国家法律规定商标权使用期为
自注册之日起 10 年，到期后原则上商标权所有人只要按时办理商标权续期，就可
以无限期使用。因此从法律意义上分析，商标权的使用期限为无限期。并且从实
际情况分析，只要不出现重大不确定性风险，企业就会一直使用该商标权，因此
本次确定商标权的收益期为无限期。
③折现率的确定
本次委估的商标权，反映标的资产所在行业的风险以及资产自身的特有风险。
故本次采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率，基本公式如下：
Ke= Rf+β×（Rm- Rf ）+Rc
式中：Rf：无风险报酬率；
Rm：市场期望收益率；
β：企业风险系数；
Rc：资产特定风险调整系数。
5、评估基本假设和限制条件
（1）基本假设
A．本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。
B．假设国家和地方现行的法律、法规、社会政治和经济政策无重大变化。
C．假设企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上无重大变化。
D．假设国家现行的有关贷款利率、汇率、税赋基准及税率，以及政策性收费
等不发生重大变化。
E．假设无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成的重大影响。
F．假设本次评估的无形资产在评估基准日后按现有用途持续使用。
②评估限制条件
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A．本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营、公开市场为假设前提而估
算的市场价值，没有考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。
B．评估人员对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
6、“万家乐”系列商标权-收益法评估过程
（1）超额收益期的确定
本次评估对象为“万家乐”系列商标权，根据国家法律规定商标权使用期为
自注册之日起 10 年，到期后原则上商标权所有人只要按时办理商标权续期，就可
以无限期使用。因此从法律意义上分析，商标权的使用期限为无限期。并且从实
际情况分析，只有不出现重大不确定性风险，企业就会一直使用该商标权，因此
本次确定商标权的收益期为无限期。
（2）商标权对应超额收益的确定
商标权的未来预期超额收益通过两个因素来确定，一是商标权与其他资产共
同作用带来的预期总收益；二是商标权带来的预期超额收益在预期总收益中的比
重，即分成率，两者的乘积便得到商标权的未来预期超额收益；
本次对商标权预期收益的确定采用收入分成法，即通过预测商标权对应产品
未来年份可为企业带来的收入及其中属于商标权所形成收入的比重，而估算商标
权的未来预期超额收益。
①商标权与其他资产共同作用带来的预期总收益的确定
本次评估范围内的商标权由广东万家乐燃气具有限公司在生产经营过程使
用，其所有产品均以“万家乐”商标对外销售，因此与商标权与其他资产共同作
用带来的预期总收益，即为广东万家乐燃气具有限公司在未来年度内实现的全部
产品销售收入，具体预测过程详见企业整体收益法评估说明部分，此处不再赘述。
预测结果如下：
单位：万元
项目 评估计算过程
收益年限 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 永续年
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9-12 月
销售收入 90,590.65 254,346.23 263,087.33 268,715.86 273,022.03 276,676.69 276,676.69
②商标权收入分成率的确定
我们进一步分析了燃气具的主营业务收入、净利润和现金流量，可以认为企
业的现金流量是由各资产要素共同贡献的结果，固定资产以及其他无形资产的贡
献体现在企业的现金流量上。从这个角度分析企业现金流量与收入的比值与行业
平均值做对比就可以看出企业超额的盈利水平。本次评估参考了根据国务院国资
委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价标准值》2013 年-2016 年的数据，
其对应的年份数据为 2012 年-2015 年企业的经营水平。被评估单位从行业分类来
看属于工业-机械工业-电气机械及器材制造业-家用电器制造业，因此我们选取了
家用电器制造业中的指标进行参考：
A：销售利润率
从各年的指标中看出，2013-2014 年公布的为主营业务利润率，2015-2016 年
公布的数据为销售（营业）利润率，由于前后数据口径存在差异，本次未选用该
数据进行对比分析。
B:成本费用利润率
被评估单位与行业平均指标对比情况如下：
项目 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 近年平均
燃气具 4.42% 5.02% 7.53% 5.35% 5.58%
行业平均 5.00% 5.10% 5.40% 5.50% 5.25%
差异 -0.58% -0.08% 2.13% -0.15% 0.33%
从上述指标中可以看出 2012 年、2013 年和 2015 年略低于行业平均，2014 年
高出行业平均，近年平均值显示略高于行业平均，说明还是存在一定的超额收益
能力。
C: EBITDA 利润率
项目 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 近年平均
燃气具 5.20% 6.14% 7.38% 6.19% 6.23%
行业平均 4.60% 4.60% 4.60% 4.60% 4.60%
差异 0.60% 1.54% 2.78% 1.59% 1.63%
从上表可以看出企业 EBITDA 利润率 2012-2015 年均高于行业平均水平，在
一定程度上代表了企业的超额盈利能力。由于 EBITDA 利润率体现了各资产要素
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的贡献，而企业与行业平均超出部分即为商标所带来的超额收益，本次评估参考
2015 年度以及近年平均水平选择被评估单位的商标贡献率，也即商标收入分成率。
结合本次评估范围内商标权的实际情况，并与企业管理层及市场人员共同对
商标权的经济贡献进行分析讨论，从 2012 年开始企业的超额收益能力水平逐年上
升，到 2014 年达到顶峰后逐渐下滑，截至评估报告出具日，我们未能取得 2016
年 1-8 月行业平均数据，但从被评估单位自身的盈利能力看出被评估单位盈利能力
处于下降趋势。因此我们认为本次评估商标权占产品销售收入的 1.0%较为合理，
故本次分成率取 1.00%。
以上得出的商标分成率应该被理解为评估基准日状态下的分成。我们注意到
随着企业的发展和市场竞争的加剧，其他家电行业的大品牌，如“美的”“海尔”
等也开始向燃气具行业扩张，由此导致企业的商标竞争力有所下降，随着时间的
推移其超额收益能力也会下降。鉴于这一情况，我们考虑商标权的分成率呈逐年
下降趋势，具体为每年下降 20%。据此思路，预测的商标权未来年度分成率如下：
项目 评估计算过程
2016 年
收益年限 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 永续年
9-12 月
分成率 1.00% 0.80% 0.64% 0.51% 0.41% 0.33% 0.26%
③商标权超额收益的确定
根据之前预测的与商标权相关的产品在未来年度的收入和商标权对应的收入
分成率，计算得到“万家乐”系列商标权的超额收益，具体如下表：
单位：万元
项目 评估计算过程
2016 年
收益年限 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 永续年
9-12 月
销售收入 90,590.65 254,346.23 263,087.33 268,715.86 273,022.03 276,676.69 276,676.69
分成率 1.00% 0.80% 0.64% 0.51% 0.41% 0.33% 0.26%
超额收益 905.91 2,034.77 1,683.76 1,375.83 1,118.30 906.61 725.29
（3）折现率的确定
由于商标资产也是无形资产中的一部分，与其他无形资产在企业生产经营中
共同发挥作用，因此，本次评估对商标权的折现率采用了无形资产的折现率。具
体计算过程参考无形资产-专利评估技术说明部分。
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具体结果结果为 24.62%。
（4）商标权评估结果
通过以上评估程序，本次纳入评估范围的“万家乐”系列商标权评估结果为
5,649.38 万元。计算过程如下：
单位：万元
项目 评估计算过程
2016 年
收益年限 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 永续年
9-12 月
销售收入 90,590.65 254,346.23 263,087.33 268,715.86 273,022.03 276,676.69 276,676.69
分成率 1.00% 0.80% 0.64% 0.51% 0.41% 0.33% 0.26%
超额收益 905.91 2,034.77 1,683.76 1,375.83 1,118.30 906.61 725.29
折现率 24.62% 24.62% 24.62% 24.62% 24.62% 24.62% 24.62%
折现年期 0.33 1.33 2.33 3.33 4.33 5.33
折现系数 0.9293 0.7457 0.5984 0.4802 0.3853 0.3092 1.26
折现值 841.83 1,517.30 1,007.52 660.62 430.89 280.32 910.91
评估值 5,649.38
7、其他商标权-成本法评估过程
其他商标权指“万家乐”系列商标权之外的商标权，包括“猫客”系列、万家
乐 云热水 ECO”系列及其他商标等。本次采用成本法进行评估，具体为按照基
准日重新取得商标权所需的成本确定。
经与企业人员核实，基准日时重新取得类似商标权的重置成本包括设计费、注
册费等，每个商标权约 2000 元，故本次对于此类商标权按照每个 2000 元确定评
估值。
经评估，其他商标权合计评估值 58,000.00 元。
8、商标权资产的评估结果
通过以上评估程序，本次对商标权资产的评估结果为 56,551,800.00 元。
（二） BOT 项目经营权
1、评估范围
BOT 项目经营权共 3 项，账面元值 7,972,371.48 元，账面净值 6,491,061.40 元。
账面原值为企业建设 BOT 项目资产时的投资额，账面净值为摊销后价值。具体明
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细如下：
序号 特许经营权 取得日期 账面原值 账面净值
广州美术学院昌岗校区宿舍热水供应系统
1 2014/11/30 225,209.09 166,225.77
BOT 项目
湖北工业大学学生公寓热水供应系统
2 2015/3/31 7,228,526.24 5,914,248.68
BOT 项目
3 长沙师范学院北校区 6 号栋热水项目 2015/6/30 518,636.15 410,586.95
BOT 项目经营权是指企业与高等院校签订协议，采用投资建设-经营维护-无偿
移交的模式，在广州美术学院、湖北工业大学和长沙师范学院学生公寓建设的热
水供应系统。
三个项目的具体运营情况为：
（1）广州美术学院昌岗校区宿舍热水供应系统 BOT 项目，协议约定的经营
期为 2014 年 3 月 1 日至 2022 年 2 月 29 日。经营期内，广东万家乐燃气具有限公
司按照每吨热水 25 元收取水费，并承担经营期内的运营维护费用，到期后资产无
偿移交学校，并不再承担运营维护工作。
（2）湖北工业大学学生公寓热水供应系统 BOT 项目，协议约定的经营期为
2014 年 6 月 15 日至 2023 年 6 月 15 日。经营期内，广东万家乐燃气具有限公司按
照每升 0.04 元的价格收取水费，并承担经营期内的运营维护费用，到期后资产无
偿移交学校，并不再承担运营维护工作。
（3）长沙师范学院北校区 6 号栋热水 BOT 项目。该项目实际由广东万家乐
燃气具有限公司和其全资子公司广东万家乐技术服务有限公司一起投资建设，建
设完成由广东万家乐技术服务有限公司负责后期的运营维护工作。广东万家乐燃
气具有限公司不收取任何形式的收益，也不承担任何形式的费用，因此该项目未
来期间不会发生收入和费用，到期后移交资产即可。
2、评估方法
本次评估范围内的 BOT 项目资产，根据协议约定，运营期满无偿移交，因此
其价值体现在未来经营期内的净收益上，故本次采用收益法进行评估。具体评估
模型如下：
本次评估选用的是现金流量折现法，将项目净现金流量作为 BOT 项目资产预
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期收益的量化指标，并使用与之匹配的资本资产定价模型（CAPM）计算折现率。
运用上一般含有以下步骤：
①预测委估无形资产-BOT 项目经营权在其规定使用年限内的净现金流量；
②估计收益的风险，求出折现率；
③对各年净现金流量折现为现值，求取现值和。
（1）收益法的计算公式为：
R 1 r
n
t
P t
t 1
其中：P ——BOT 项目经营权评估值
Rt ——BOT 项目经营权对应的净现金流量
t—— 收益期限
r —— 折现率
（2）模型中关键参数的确定
①收益期的确定
每个 BOT 项目的经营期均有明确的合同约定，因此本次收益期根据合同约定
确定。
②BOT 项目经营权净现金流量的计算公式如下：
经营权净现金流量=收入-营业税金及附加-成本费用-所得税+摊销
③折现率的确定
本次委估的 BOT 项目经营权，反映标的资产所在行业的风险以及资产自身的
特有风险。故本次采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率，基本公式如下：
Ke= Rf+β×（Rm- Rf ）+Rc
式中：Rf：无风险报酬率；
Rm：市场期望收益率；
β：企业风险系数；
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Rc：资产特定风险调整系数。
3、评估计算过程
（1）BOT 项目经营权收益期的确定
根据合同约定，广州美术学院昌岗校区宿舍热水供应系统 BOT 项目，协议约
定的经营期为 2014 年 3 月 1 日至 2022 年 2 月 29 日；湖北工业大学学生公寓热水
供应系统 BOT 项目，协议约定的经营期为 2014 年 6 月 15 日至 2023 年 6 月 15 日。
（2）BOT 项目经营权净现金流量的确定
BOT 项目经营权净现金流量由收入、税金、成本费用、所得税及摊销等几个
因素所决定，因此本次通过对这几个因素的分别预测，最终计算得到净现金流量。
①收入的确定
三个 BOT 项目，其中两个有收益，历史年度每年的收入情况如下表：
项目 历史年度数据
收益年限 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
一、BOT 项目收入的确定：
广州美术学院 BOT 项目 53,839.90 111,403.00 93,248.11
湖北工业大学 BOT 项目 1,379,545.60 594,391.22
收入合计 53,839.90 1,490,948.60 687,639.33
经了解 BOT 项目的收入来源于高校学生使用热水缴纳的水费。热水价格在项
目协议中已经有约定，未来年度不会变化。而各个学校的学生数量也基本稳定，
用水量预期也不会出现大幅波动，因此对于未来年度的销售收入参考历史年度水
平进行预测。
项目 评估计算过程
2016 年
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
收益年限 9-12 月
一、BOT 项
目收入的确
定：
广州美术学
46,624.06 139,872.17 139,872.17 139,872.17 139,872.17 139,872.17 23,312.03 0.00
院 BOT 项目
湖北工业大
720,000.00 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 602,429.31
学 BOT 项目
收入合计(单
766,624.06 1,454,263.39 1,454,263.39 1,454,263.39 1,454,263.39 1,454,263.39 1,337,703.25 602,429.31
位：元）
②营业税金及附加的确定
被评估单位将 BOT 项目收入与企业的主营业务收入合并后，统一缴纳营业税
金及附加，因此本次参考企业历史年营业税金及附加占营业收入的比例预测未来
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年度 BOT 项目的营业税金及附加。经计算，2014 年至 2016 年 8 月份营业税金及
附加占营业收入的比例平均值为 0.57%。本次按照该比例预测营业税金及附加。
③运营费用的确定
BOT 项目的运营费用包含水费、营运维护费、摊销等。历史年度费用数据如
下表：
项目 历史年度数据
收益年限 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
三、BOT 项目运营费用的确定：
广州美术学院 BOT 项目费用 15,530.52 164,865.49 82,228.98
水电费 97,546.13 51,970.48
维护费 10,168.40 35,146.63 8,810.02
摊销额 5,362.12 32,172.73 21,448.48
湖北工业大学 BOT 项目费用 0.00 794,520.02 658,615.51
维护费 77,512.82 61,345.15
摊销额 717,007.20 597,270.36
费用合计 15,530.52 959,385.51 740,844.49
经了解，BOT 项目运行稳定，后续水费、维护费用等预期不会发生重大变化，
故对于水费、维护费的预测按照基准日水平进行。摊销按照资产原值和摊销期计
算。营运费用的预测结果如下：
项目 评估计算过程
2016 年
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
收益年限 9-12 月
三、BOT 项
目运营费用
的确定：
广州美术学
院 BOT 项目 41,114.49 123,343.48 123,343.48 123,343.48 123,343.48 117,981.37 22,792.69 0.00
费用
水电费 25,985.24 77,955.72 77,955.72 77,955.72 77,955.72 77,955.72 19,488.93 0.00
维护费 4,405.01 13,215.03 13,215.03 13,215.03 13,215.03 13,215.03 3,303.76 0.00
摊销额 10,724.24 32,172.73 32,172.73 32,172.73 32,172.73 26,810.62 0.00
湖北工业大
学 BOT 项目 229,890.12 888,760.48 888,760.48 888,760.48 888,760.48 888,760.48 888,760.48 987,045.70
费用
维护费 30,800.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 50,050.00
摊销额 199,090.12 796,360.48 796,360.48 796,360.48 796,360.48 796,360.48 796,360.48 936,995.70
费用合计 271,004.61 1,012,103.95 1,012,103.95 1,012,103.95 1,012,103.95 1,006,741.85 911,553.16 987,045.70
④所得税的确定
BOT 项目收入按照规定，以项目利润总额为基数，缴纳 25%的所得税。故本
次按照 25%计算缴纳所得税。
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⑤项目净现金流的确定
通过以上对收入、税金、成本费用、摊销的预测，计算得出项目每年的净现金
流量，具体结果如下：
项目 评估计算过程
2016 年
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
收益年限 9-12 月
一、BOT
项目收入
的确定：
广州美术
学院 BOT 46,624.06 139,872.17 139,872.17 139,872.17 139,872.17 139,872.17 23,312.03 0.00
项目
湖北工业
大学 BOT 720,000.00 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 1,314,391.22 602,429.31
项目
收入合计
766,624.06 1,454,263.39 1,454,263.39 1,454,263.39 1,454,263.39 1,454,263.39 1,337,703.25 602,429.31
(单位：元）
二、营业税
金及附加
BOT 项目
缴纳的税 4,338.37 8,229.76 8,229.76 8,229.76 8,229.76 8,229.76 7,570.14 3,409.18
金及附加
历史年度
企业整体
0.57% 0.57% 0.57% 0.57% 0.57% 0.57% 0.57% 0.57%
税金及附
加比例
三、BOT
项目运营
费用的确
定：
广州美术
学院 BOT 41,114.49 123,343.48 123,343.48 123,343.48 123,343.48 117,981.37 22,792.69 0.00
项目费用
水电费 25,985.24 77,955.72 77,955.72 77,955.72 77,955.72 77,955.72 19,488.93 0.00
维护费 4,405.01 13,215.03 13,215.03 13,215.03 13,215.03 13,215.03 3,303.76 0.00
摊销额 10,724.24 32,172.73 32,172.73 32,172.73 32,172.73 26,810.62 0.00
湖北工业
大学 BOT 229,890.12 888,760.48 888,760.48 888,760.48 888,760.48 888,760.48 888,760.48 987,045.70
项目费用
维护费 30,800.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 92,400.00 50,050.00
摊销额 199,090.12 796,360.48 796,360.48 796,360.48 796,360.48 796,360.48 796,360.48 936,995.70
费用合计 271,004.61 1,012,103.95 1,012,103.95 1,012,103.95 1,012,103.95 1,006,741.85 911,553.16 987,045.70
三、税前收
491,281.07 433,929.67 433,929.67 433,929.67 433,929.67 439,291.78 418,579.94 -388,025.58
益
所得税率 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
所得税 122,820.27 108,482.42 108,482.42 108,482.42 108,482.42 109,822.94 104,644.99 -97,006.39
四、BOT
项目净收 368,460.81 325,447.25 325,447.25 325,447.25 325,447.25 329,468.83 313,934.96 -291,019.18
益
加：摊销额 209,814.36 828,533.20 828,533.20 828,533.20 828,533.20 823,171.10 796,360.48 936,995.70
五、BOT
项目净现 578,275.17 1,153,980.46 1,153,980.46 1,153,980.46 1,153,980.46 1,152,639.93 1,110,295.43 645,976.52
金流
（3）折现率的确定
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本次委估的 BOT 项目经营权，其收益风险即为广东万家乐燃气具有限公司股
东所承担的风险，故本次采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率，具体确定
参见收益法折现率计算过程中（CAPM）的确定，具体结果为：12.89%。
（4）BOT 项目经营权评估结果
通过以上评估过程，我们计算得出 BOT 项目的评估结果为 5,402,200.00 元。
计算过程如下：
项目 评估计算过程
2016 年
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
收益年限 9-12 月
五 、 BOT
项目净现 578,275.17 1,153,980.46 1,153,980.46 1,153,980.46 1,153,980.46 1,152,639.93 1,110,295.43 645,976.52
金流
折现率 12.89% 12.89% 12.89% 12.89% 12.89% 12.89% 12.89% 12.89%
折现年期 0.33 1.33 2.33 3.33 4.33 5.33 6.33 7.33
折现系数 0.96 0.85 0.75 0.67 0.59 0.52 0.46 0.41
折现值 555,369.38 981,720.82 869,621.29 770,322.04 682,361.45 603,742.64 515,156.17 265,496.77
六 、 BOT
项目经营
5,243,800.00
权评估值
（元）
（三） 其他无形资产-外购软件
本次评估对与外购的软件，评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价
值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始合同。经核实表明账、表金额相符，
摊销后账面值与能够体现该资产基准日的价值，本次按评估按照经市场询价后的
价格减去升级费用后价值确认评估值。
（四） 其他无形资产-专利
1、评估范围
其他无形资产专利技术，本次纳入评估范围的有效专利共 279 项，其中发明
专利 25 项，实用新型专利 215 项，外观设计 39 项，分为燃气热水器相关专利技
术、厨房电器相关技术、电器热水器相关专利技术，均为企业自主研发的发明、
实用新型及外观专利。详见评估明细表。
2、专利技术使用情况介绍
本次委估的专利技术按照其使用方向，具体分为燃气热水器相关专利技术、
厨房电器相关技术和电器热水器相关专利技术。就目前燃气热水器、厨房电器、
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电器热水器这三类产品的整体市场技术水平而言，总体上分析均已经是公开的技
术，市场上主要生产厂家的中低端产品之间，已经没有明显的技术差异，即这些
被申请的专利技术实际已经被市场普遍掌握。
但是对于被评估单位的燃气热水器相关专利技术中的部分应用于高端产品的
技术来说，由于燃气热水器是被评估单位自成立以来的核心产品，在燃气热水器
新技术的研发上，企业进行了持续大量的投入，就基准日时企业的燃气热水器产
品的技术水平而言，其个别高端的燃气热水器的技术水平确实领先于市场上其他
厂家的产品，且市场销售情况较好。因此我们认为被评估单位燃气热水器相关专
利技术中的部分应用于高端产品的专利技术具有明显的独占使用价值，能够为企
业带来明显的技术收益。
3、评估方法介绍
对于专利技术的评估方法主要有市场法、成本法和收益法三种。
市场法对于技术市场和资本市场比较发达的国家和地区，是一种常用的有效
方法。这种评估方法主要是通过在市场上选择相同或相近似的专利及专有技术作
为参照物，针对各种价值影响因素，如专利及专有技术的功能进行类比，将被评
估专利及专有技术与参照物进行价格差异的比较调整，分析各项调整结果、确定
专利及专有技术的价值。
使用市场法评估专利及专有技术的前提是市场数据比较公开化，需要存在着
具有可比性的参照物，并且参照物的价值影响因素明确，应能够量化。市场法使
用较多的是功能性类比法。由于我国专利及专有技术市场目前尚处发展阶段，专
利及专有技术保护环境还很不规范，以及专利及专有技术产品的盗版现象等使得
专利及专有技术产品的公平交易数据采集较为困难，因此市场法在目前我国专利
及专有技术评估应用中的操作性还具有较大的难度。
成本法是评估专利及专有技术价值应用最为成熟的一种方法。对于诸如某些
企业或行业系统内的自用专利及专有技术，由于不存在明确的社会性市场或市场
的容量、需求量较少，通常难以通过销售专利及专有技术产品确定专利及专有技
术产品的价值（这种专用或自用专利及专有技术产品的收益大多隐含在企业或行
业系统内的整体效益之中）的情况，采用成本法评估就较为客观和可行。另外，
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对于尚未推入市场的专利及专有技术产品，采用成本法进行评估也具有较强的说
服力。成本法评估的不足是对于专利及专有技术产品的创造性价值考虑较少，因
此，对专利及专有技术产品维护成本的预测准确性与否，将对专利及专有技术的
价值构成一定的影响。
收益法是通过估算待评估专利及专有技术产品在未来的预期收益，并采用适
宜的折现率折算成现值，然后加总求和得出专利及专有技术价值的一种评估方法。
采用收益法进行评估，首先要解决有关专利及专有技术产品收入、折现率以及专
利及专有技术产品的寿命期等基本参数的选取问题。
使用收益法评估的基础是专利及专有技术产品首先要具备较充分的客户群；
并且专利及专有技术与经营收益之间存在较为稳定的比例关系；专利及专有技术
产品的未来收益可以预测。
4、评估方法的选择
通过上述对专利技术使用情况的介绍，我们可以将企业的全部专利技术分为
两个大类进行评估。具体为，对于已经没有明显的独占使用价值的专利技术，本
次评估为零；对于应用于高端产品的燃气热水器相关专利技术，考到其具有明显
的独占使用价值，本次采用收益法进行评估。
收益法的关键是要界定委估专利技术所产生的未来收益，这通常是采用分成
收益法来进行的。分成收益法应用中，借鉴国际贸易中的分成基数与分成率的匹
配关系，有两种具体的计算方法，即净收益分成法和销售收入分成法。本次评估
采用销售收入分成法来对委估专利技术的价值进行评估。
本次评估中的销售收入分成收益法，即首先预测使用委估专利技术在未来的
经济年限内各年的销售收入；然后再乘以适当的委估专利技术在销售收入中的分
成率；再用适当的资金机会成本（即折现率）对每年的分成收入进行折现，得出
的现值之和即为委托评估技术的评估现值，其基本计算公式为：
n
Ri K
P i 1 (1 r ) i
其中：P——专利及专有技术评估值
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K——销售收入分成率
Ri——专利及专有技术产生的销售收入
i——收益期限
r——折现率
5、评估基本假设和限制条件
①基本假设
A．本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。
B．假设国家和地方现行的法律、法规、社会政治和经济政策无重大变化。
C．假设企业将保持持续性经营，并在经营范围、方式上无重大变化。
D．假设国家现行的有关贷款利率、汇率、税赋基准及税率，以及政策性收费
等不发生重大变化。
E．假设无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成的重大影响。
F．假设本次评估的无形资产在评估基准日后按现有用途持续使用。
②评估限制条件
A．本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营、公开市场为假设前提而估
算的市场价值，没有考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。
B．评估人员对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
6、评估过程
本次评估采用销售收入分成收益法进行评估，影响该评估值的参数主要有未
来收益期内的专利技术的销售收入、销售收入分成率、剩余经济寿命期及折现率。
具体评估方法现分述如下：
①收益期限的确定
本次评估的专有技术主要是企业新近开发的技术，用于企业最新的可到达“零
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温差零延时”功能的高端燃气热水器，其技术参数等指标可满足大部分市场客户
的需求，相关产品于 2016 年 5 月份新上市，市场反应较好。但是由于燃气热水器
的整体技术已经是几乎完全透明化，任何新开发的技术，在 2-3 年将很快被其他企
业进行模仿并掌握，因此此类的技术的经济寿命年限通常在 2-3 年之间，故本次将
委估专有技术未来收益年限确定为 2 年 1 期，即专利技术收益期从 2016 年 9 月 1
日至 2018 年 12 月 31 日。
②销售收入的预测
本次委估的专利技术主要用于被评估单位在高端燃气热水器产品，经与企业
销售及财务部门沟通，了解到高端燃气热水器产品约占全部燃气热水器产品销售
收入的 10%，因此本次按照燃气热水器产品未来年度预测收入的 10%确定为专利
技术相关产品的收入。燃气热水器产品未来年度预测收入的预测详见收益法销售
收入预测部分。具体数据如下：
销售收入预测表
金额单位：人民币万元
项目 评估计算过程
收益年限 2016 年 9-12 月 2017 年 2018 年
销售收入（万元） 4,313.01 12,447.67 12,696.62
③销售收入分成率确定
销售分成率 K，是指由于该专有技术实施后归因于该技术在销售收入中产生
的价值贡献所占的百分比数。K 与专有技术的市场竞争力、市场情况、销售收入
等的高低相关，更与由技术推动的产业在国民经济中所占有的重要地位相联系。
本次委估技术的分成率计算公式为：
R=m+(n-m)×r
式中：R—委估技术的分成率；
m—分成率的取值下限；
n—分成率的取值上限；
r—分成率的调整系数。
随着国际技术市场的发展，分成率的大小已趋于一个规范的数值，联合国工
业发展组织对各国的技术贸易合同的分成率作了大量的统计，结果显示，分成率
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的一般取值范围为 0.5%—10%（分成基数为销售收入）。分行业的统计数据是：
石油化工行业：0.5%—2%
日用消费品行业：1%—2.5%
机械制造行业：1.5%—3%
化学行业：2%—3.5%
制药行业：2.5%—4%
电器行业：3%—4.5%
精密仪器行业：4%—5.5%
汽车行业：4.5%—6%
光学及电子产品：7%—10%
被评估单位的产品为燃气热水器，通常划分为燃气具行业，从其所属行业来
讲，根据联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的分成率的统计分类中无直
接相关的行业对应匹配；从产品的使用功能划分，属于家庭日常使用的消费品，
在一定程度上存在行业相关。因此本次评估选取日用消费品行业统计数据。本次
评估技术分成率一般占产品销售收入的 1.0%-2.5%。
根据委估专有技术的性质、特点等，按分成率测评表，确定各影响因素的取
值及分成率的调整系数。分成率调整系数测评结果见下表：
分值
权重 考虑因素 权重 100 80 60 40 20 0 合计
法律状态 0.4 40 3.2
保护范围 0.3 20 1.2
0.2 法律因素 侵权判定 0.3 20 1.2
技术所属领域 0.1 20 1.2
替代技术 0.2 10 1.2
先进性 0.2 20 2.4
0.6 技术因素
创新性 0.1 20 1.2
实用性 0.2 40 4.8
应用范围 0.1 40 2.4
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技术防御力 0.1 20 1.2
0.2 经济因素 供求关系 1 10 2
合计 22%
A.法律因素
法律状态：已取得发明专利保护证书（100）；已取得实用新型、外观设计、
专利技术保护证书（40）尚未取得权利保护证书（0）。委估专利技术均已取得发
明专利、实用新型等专利技术登记，法律状态取 40 分。
保护范围：权利要求涵盖或具有该类无形资产的某一必要特征（100）；权利
要求包含该类无形资产的某些特征（40）；权利要求具有该类无形资产的某一特征
（0）。委估专利技术权利要求包含具有该类无形资产的某一特征，保护范围取 20
分。
侵权判定：委估专利技术是生产某产品的唯一途径，易于判定侵权及取证
（100）；通过对某产品的分析，可以判定侵权，取证较容易（80）；通过对某产品
的分析，可以判定侵权，取证存在一定困难（40）；通过对产品的分析，判定侵权
及取证均存在一些困难(0)。委估专利技术通过对产品的分析，判定侵权及取证均
存在一些困难，取 20 分。
B.技术因素
技术领域：发展前景广阔，属国家支持产业（100）；技术领域发展前景较好
（40）；技术领域发展平稳（20）；技术领域即将进入衰退期，发展缓慢（0）。该
项专利技术所属技术领域发展平稳，取 20 分。
技术替代：无替代产品（100）；存在若干替代产品（40）；替代产品较多（0）。
该项专利技术替代产品较多，取 10 分。
先进性：该专利技术各方面都超过了竞争对手（100）；大多数方面或某方面
显著超过（60）；不相上下（0）。该专利技术与竞争对手相比略有优势，取 20 分。
创新性：首创技术（100）；改进型技术（40）；后续性专有技术（0）。该系列
专利技术为改进型技术，取 20 分。
实用性：实用性强(100 分)；实用性较好(60 分)；实用性一般(40 分)；实用性
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较差(0 分)。委估专利技术实用性一般，取值 40 分。
应用范围：可应用于多个领域（100）；应用于某个领域（60）；应用具有某些
限定条件（0）。该类专利技术可应用于某个领域，取 40 分；
技术防御：技术复杂且需大量资金研制（100）；技术较复杂或所需资金较多
（60）；应用较简单、限定条件少（0）。该专利技术研制需要的资金不多、技术相
对不太复杂，取 20 分。
经济因素（供求关系）：解决了行业的必需技术问题，为广大厂商所需要（100）；
解决了行业重要技术问题（80）；解决了行业一般技术问题（50）；解决了生产中
某一附加技术问题或改进了某一技术环节（0）。该专利技术解决了生产中某一附
加技术问题或改进了某一技术环节，取 10 分。
经逐项调整，确定各因素的调整系数，测评结果为，r＝22.00%。
K=m+(n-m)×r
=1.00%+(2.5%-1.0%)×22.00%
=1.33%
评估人员在符合评估原则的前提下，在充分分析本评估对象在市场竞争、资
本需求、技术适用性、对实施要求的期限、技术产品商品化程度、产品的技术含
量等诸因素之后，根据实际情况，评估人员研究分析了委托方实施评估对象的实
际情况和评估目的，确定初始分成率为 1.53%。
以上得出的技术分成率应该被理解为评估基准日技术状态下的分成。我们注
意到随着技术应用和企业的发展，技术等因素对企业营利的贡献也在不断变化，
所要求的利益分享也应随之变化。在具体评估中，应采用变动分成率形式，变动
分成这一分成方法既考虑了技术逐年老化的因素，也使因产品和收益额增加所产
生的利益得到均衡。
所谓变动分成是指在整个分成期限内，分成率通常随着提成基础的变化或分
成期限的推移而逐渐变化，按照国际通用做法，分成率常随分成基价或分成产品
产量增加而变小，或随分成年限的推移而递减。上述两种因素综合表现在评估基
准日的技术在收益期的全部技术分成率上，也就是技术分成率逐渐降低，因此我
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们根据这一情况，考虑技术分成率在寿命期内逐渐下降，以后年度由分成率为上
一年度的 80%。未来各年度分成率如下：
项目 评估计算过程
收益年限 2016 年 9-12 月 2017 年 2018 年
分成率 1.33% 1.06% 0.85%
④折现率的确定
折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率，本质上属于投资报酬率。专
利及专有技术投资者取得的专利及专有技术报酬对于其所有权人属于权益性质，
与之配套的折现率口径为权益资金成本。本次折现率即权益资本成本采用资本资
产定价模型（CAPM）计算确定：
Re R f e(Rm R f )
其中：Re——折现率；
Rf——无风险报酬率；
βe——行业的平均风险系数；
Rm——市场期望收益率；
α——专利技术特定风险调整系数。
ⅰ、无风险报酬率 Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很
小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，10 年期国债在评估基准
日的到期年收益率为 2.74%，本评估报告以 2.74%作为无风险收益率。
ⅱ、企业风险系数β
β为衡量公司系统风险的指标。本次评估中，由于焦耐大连是非上市公司，
评估人员无法直接取得其贝塔值，在这里需要通过对国内上市公司的行业分析来
间接确定公司贝塔值。
被评估单位主要从事燃气具生产。因此本次根据 wind 咨询等专业机构提供的
行业分类信息显示，选取与被评估单位相关的 5 家可比公司 Beta 数据，具体如下：
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序号 股票代码 股票名称 无杠杆βu
1 002543 万和电气 1.3372
2 002035 华帝股份 1.0893
3 002508 老板电器 0.6310
4 000333 美的电器 0.7277
5 000651 格力电器 0.6796
平均数 0.8930
即通过上表，得到的类似可比上市公司的加权剔除财务杠杆调整后的 Beta 值
为 0.8930。
ⅲ、市场期望收益率 Rm 的确定
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，
并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前
国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的
特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度；而在成
熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析
历史数据得到；因此国际上新兴市场的风险溢价通常采用美国成熟市场的风险溢
价进行调整确定，计算公式为：
中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息
美国股票市场风险溢价
美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率
美国市场收益率选取标普 500 指数进行测算；美国无风险收益率以美国 10 年
期国债到期收益率表示。
中国股票市场违约贴息
根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险补
偿的相关研究测算，得到中国股票市场违约贴息。
在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上，计算得到
评估基准日中国市场风险溢价为 7.30%。
则市场期望收益率即为无风险收益率与市场风险溢价之和，故 Rm=10.04%。
ⅳ、专利技术特定风险调整系数。
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本次委估专利技术的风险与可比公司平均的风险水平是有差别的，还需进行
调整。本次委估专利技术的的风险主要由：技术风险、市场风险、资金风险和管
理风险四方面构成。
根据目前评估惯例，4 个风险各取值范围在 0%—8%之间(合计 32%)具体确定
方法如下：
A.对于技术风险
技术风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计%
100 80 60 40 20 0
0.3 技术转化风险 20 6.00
0.3 技术替代风险 80 24.00
0.2 技术权利风险 60 12.00
0.2 技术整合风险 40 8.00
合计 50.00
其中各风险因素取值如下：
技术转化风险：大批量销售(0)；小批量销售(20)；研发阶段(100)。委估专利
技术已批量销售，风险取 20 分。
技术替代风险：无替代产品(0)；存在若干替代产品(40)；替代产品较多(100)。
委估专利技术，存在较多替代产品，风险取 80 分。
技术权利风险：没有取得相关权利证书或鉴定文件(100 分)；取得相关权利证
书或鉴定文件(40 分)。专利技术已取得相关权利证书或鉴定文件，取 60 分。
技术整合风险：相关技术完善(0)；相关技术在细微环节需要进行一些调整，
以配合委估技术的实施(20)；相关技术在某些方面需要进行一些调整(40)；某些相
关技术需要进行开发(60)；相关技术的开发存在一定的难度(80)；相关技术尚未出
现(100)。专利技术相关技术在某些方面需要进行一些调整，风险取 40 分。
技术风险系数=50%×8%=4.0%
B.对于市场风险
市场风险取值表
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分值
权重 考虑因素 合计%
100 80 60 40 20 0
0.4 市场容量风险 20 8.00
0.6 市场竞争风险 80 48.00
合计 56.00
市场容量风险。市场总容量大且平稳(0)；市场总容量一般，但发展前景好(20)；
市场总容量一般且发展平稳(60)；市场总容量小，呈增长趋势(80)；市场总容量小，
发展平稳(100)。专利技术市场总容量一般，但发展前景好，取 20 分。
市场现有竞争风险。市场为新市场，无其他厂商(0)；市场总厂商数量较少，
实力无明显优势(40)；市场总厂商数量较多，但其中有几个厂商具有较明显的优势
(60)；市场总厂商数量众多，且无明显优势(100)。市场总厂商数量众多，且无明显
优势，取 80 分。
市场风险系数=56%×8%=4.48%
C.对于资金风险
资金风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计%
100 80 60 40 20 0
0.5 融资风险 1 60 30.00
0.5 流动资金风险 2 60 30.00
合计 60.00
融资风险。项目投资额低，取 0 分，项目投资额中等，取 60 分，项目投资额
高取 100 分。委估专利技术投资额较中等，取 60 分。
流动资金风险。流动资金需要额少，取 0 分；流动资金需要额中等取 40 分；
流动资金需要额高，取 100 分。委估专利技术所需流动资金需要额较多，取 60 分。
资金风险系数=60%×8%=4.8%
D.对于管理风险
管理风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计%
100 80 60 40 20 0
0.4 销售服务风险 1 20 0 8.00
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0.3 质量管理风险 2 20 0 6.00
0.3 技术开发风险 3 40 12.00
合计 26.00
销售服务风险。已有销售网点和人员(0)；除利用现有网点外，还需要建立一
部分新销售服务网点(20)；必须开辟与现有网点数相当的新网点和增加一部分新人
力投入(60)；除利用少量现有网点外，主要依靠新增网点和新的销售服务人员(80)；
全部是新网点和新的销售服务人员(100)。委估专利技术除利用现有网点外，还需
要建立一部分新销售服务网点，取 20 分
质量管理风险。质保体系建立完善，实施全过程质量控制(0)；质保体系建立
但不完善，大部分生产过程实施质量控制(40)；质保体系尚待建立，只在个别环节
实施质量控制(100)。委估技术质保体系建立完善，实施绝大部分过程质量控制，
取 20 分。
技术开发风险。技术力量强，R&D 投入高(0)；技术力量较强，R&D 投入较
高(40)；技术力量一般，有一定 R&D 投入(80)；技术力量弱，R&D 投入少(100)。
委估专利技术技术力量较强，R&D 投入较高，取 40 分。
管理风险系数=26%×8%=2.08%
确定委估专利技术特定风险调整系数
为 4.0%+4.48%+4.80%+2.08%=15.36%。这样可计算本次的折现率：
Re R f e(Rm R f )
＝2.74%＋0.8930×（10.04%-2.74%）+15.36%
＝24.62%
⑤委估专利权评估值确定
根据以上专利技术收益预测和折现率分析计算，未来收益现值计算如下：
专利技术未来收益现值
金额单位：人民币万元
项目 评估计算过程
收益年限 2016 年 9-12 月 2017 年 2018 年
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销售收入（万元） 4,313.01 12,447.67 12,696.62
分成率 1.33% 1.06% 0.85%
技术收益额 57.36 132.44 108.07
折现率 24.62% 24.62% 24.62%
折现年期 0.33 1.33 2.33
折现系数 0.9293 0.7457 0.5984
折现值 53.31 98.76 64.67
专利技术评估值 216.74
（五） 评估结果
无形资产-其他无形资产评估值 72,330,400.00 元，评估增值 931,801.10 元。
八、长期待摊费用
长期待摊费用账面值 6,709,899.45 元，为模具费用。评估人员查阅了相关的购
置发票，企业模具费按照使用期限、已使用年限和剩余年限进行均匀分摊，评估
人员在核实了其发生金额及入账的摊销原值无误后，按照其账面值确认评估值。
经评估，长期待摊费用评估值为 6,709,899.45 元。
九、递延所得税资产
递延所得税资产账面价值 46,076,722.21 元，主要为计提应收账款、其他应收
款坏账准备以及资产减值准备所形成。是企业核算资产在后续计量过程中因企业
会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。
企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，
核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异。评估人员就
差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。对于计提应收账款、其他应收款
坏账准备以及资产减值准备所形成形成的，评估以按预计的风险损失计算的结果
确认评估值。
经实施上述评定估算程序后，递延所得税资产的评估值为 46,076,722.21 元，
评估无增减值。
十、其他非流动资产
纳入评估范围的其他非流动资产账面价值 1,360,245.70 元，为被评估单位预付
的设备购置费。评估人员查询了购置合同、付款发票等资料，确认账面值的真实
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性和完整性，以核实后的账面值确认评估值。
经评估，其他非流动资产评估值为 1,360,245.70 元。
十一、负债评估技术说明
（一） 评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债。流动负债包括短期借款、应付票
据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其
他应付款；非流动负债包括预计负债、其他非流动负债。上述负债在评估基准日
账面值如下所示：
金额单位：人民币元
项目名称 账面价值
流动负债：
短期借款 20,000,000.00
应付票据 318,244,873.92
应付账款 274,307,255.93
预收款项 25,815,874.87
应付职工薪酬 13,986,961.07
应交税费 -709,393.52
应付利息 86,666.33
应付股利 89,581,574.62
其他应付款 156,606,385.96
流动负债合计 897,920,199.18
非流动负债：
预计负债 7,475,674.45
其他非流动负债 2,490,000.00
非流动负债合计 9,965,674.45
负债合计 907,885,873.63
（二） 评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1．第一阶段：准备阶段
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对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明
细表；
2．第二阶段：现场调查阶段
（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行
互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重
新填报。作到账表相符；
（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
（3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保
债务情况属实。
3．第三阶段：评定估算阶段
（1）将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
（2）对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
（3）撰写负债评估技术说明。
（三） 评估方法
1. 短期借款
短期借款账面值 20,000,000.00 元，为公司向中国农业银行德胜支行取得的借
款，无抵押担保。
评估人员对企业的短期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金额、
利率、还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿还本
金和利息。评估人员重点核实了借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函
证，核实评估基准日尚欠的本金余额，以核实后账面值确认评估值。
2. 应付票据
应付票据账面值 318,244,873.92 元，为应付杭州强邦精密机械电器有限公司、
广东顺德村田电器有限公司、中山市卫氏燃具电器有限公司等单位开具的短期银
行承兑汇票。对应付票据，评估人员获取应付票据评估明细表，复核加计数，并
与票据登记薄、明细账、总账、报表核对。实施函证程序或替代评估程序，核实
相关债务真实性。抽查有关原始凭证，检查应付票据是否合法、会计处理是否正
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确。经核实，应付票据账、表、单相符，以核实后账面值确认评估值。
3. 应付账款
应付账款账面值 274,307,255.93 元，主要核算企业应付的货款。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、
商品等，均根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值)
记入本科目，未发现漏记应付账款。以核实后账面值确认评估值。
4. 预收款项
预收款项账面值 25,815,874.87 元，均为企业预收的货款。
评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性
的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
预收款项在经核实无误的情况下，以核实后账面值确认评估值。
5. 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 13,986,961.07 元，核算内容为企业根据有关规定应付给
职工的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工资、奖金等。
评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时
查阅明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处
理正确，符合广东万家乐燃气具有限公司规定的各项相应政策，以核实后账面值
确认评估值。
6. 应交税费
应交税金账面值-709,393.52 元，主要为公司应缴的增值税、预交的企业所得
税等。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账
户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值。
7. 应付利息
应付利息账面价值 86,666.33 元，核算内容为企业按照权责发生制原则计提已
经发生但尚未支付的短期借款利息。
对于应付利息，评估人员查阅了相关的借款合同、利息支付单据、利息的计
提凭证。经核实，利息的计提和支付金额准确无误，以核实后账面值确认评估值。
8. 应付股利
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应付股利账面值 89,581,574.62 元，为公司应付股东的利润。
对应付股利，评估人员获取企业按投资者名称排列的应付股利明细表，并与
明细账、总账、报表数核对相符。审阅企业协议、合同、章程、股东大会决议、
董事会纪要中有关利润分配的规定，审查利润分配标准和发放方式是否符合规定
并经法定程序批准。同时检查应付股利的变动情况：期初余额、本期增加数、本
期支付或结转数、期末余额、与分配规定是否相符；提取和支付的会计处理是否
正确。经核实，应付利润账、表、单相符。以核实后账面值确认评估值。
9. 其他应付款
其他应付款账面值为 156,606,385.96 元，是除主营业务以外，与外单位和本单
位股东以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付员工押金、各公司的保
证金、往来款等。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其
真实性后，以核实后账面值确认评估值。
10. 预计负债
预计负债账面价值 7,475,674.45 元，为预提的对消费者的产品质量保证资金，
评估人员对预计负债核算内容、形成过程及金额进行了核实。以核实后账面值确
认评估值。
11. 其他非流动负债
其他非流动负债账面值为 2,490,000.00 元，主要为顺德市财政局拨付的第二批
战略性新兴产业政根企合作专项资金、2013 年佛山市创新型城市建设科技项目经
费、2016 年省级工业设计发展专项资金等专项资金。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，确认其真
实性。同时该部分为不需偿还的负债，企业在财务处理上当期不能全部确认收入，
在以后年度满足条件后确认收入，并交纳所得税，故本次评估按照未来年度需要
交纳的所得税金额确认评估值。
（四） 评估结果及分析
1．评估结果
经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
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负债评估汇总表
金额单位：人民币元
项目名称 评估价值
流动负债：
短期借款 20,000,000.00
应付票据 318,244,873.92
应付账款 274,307,255.93
预收款项 25,815,874.87
应付职工薪酬 13,986,961.07
应交税费 -709,393.52
应付利息 86,666.33
应付股利 89,581,574.62
其他应付款 156,606,385.96
流动负债合计 897,920,199.18
非流动负债：
预计负债 7,475,674.45
其他非流动负债 622,500.00
非流动负债合计 8,098,174.45
负债合计 906,018,373.63
2．增减值原因分析
负债本次评估减值 1,867,500.00 元，减值原因为其他非流动负债实际上不需要
偿还，仅需要在确认收入时交纳所得税，故本次将该负债评估为零，同时保留预
期需要交纳的所得税。
（本页以下无正文）
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第六部分收益法评估技术说明
一、评估对象
评估对象是广东万家乐燃气具有限公司的股东全部权益。
（一）基本信息
企业名称：广东万家乐燃气具有限公司
统一社会信用代码：91440606617468180N
注册地址：佛山市顺德区大良街道顺峰山开发区
法人代表：艾穗江
注册资本：51527 万人民币元
企业类型：有限责任公司(法人独资)
成立时间：1985 年 04 月 05 日
经营范围：生产经营燃气暖通设备、燃气壁挂炉、空气调节设备、燃气用具
系列产品及其零配件、燃气燃烧器具安装及维修，电磁炉、电饭锅、电压力锅、
电热水壶、整体橱柜、吸油烟机、消毒柜、换气扇、吸油烟扇、集成灶、电蒸箱、
电烤箱、收纳柜、微波炉、保洁柜、蒸烤箱、水槽及其配件系列厨房用具，电热
水器、淋浴器、浴霸系列卫浴产品及其零配件、卫浴附件、太阳能利用设备，净
水设备、饮水设备及其零配件，家用及商用热水器系统的咨询、设计、制造、安
装及售后服务，家用及商用供暖系统的咨询、设计、制造、安装及售后服务，家
用及商用空气能热水系统的咨询、设计、制造及售后服务。
（二）历史沿革
广东万家乐燃气具有限公司成立于 1985 年 4 月 5 日，其前身为广东省石油气
用具发展有限公司，截至本次评估基准日已经持续经营 30 多年。后经过多次股权
变更，以及公司名称变更。截止本次评估基准日 2016 年 8 月 31 日，广东万家乐
燃气具有限公司股权结构如下：
序号 姓名/名称 出资额（万元人民币） 出资比例（%）
1 广东万家乐股份有限公司 51527.00 100.00
合计 51527.00 100.00
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（三）会计政策和税项
被评估单位执行的会计政策和税项详见本评估说明第二部分“关于进行资产评
估有关事项的说明”。
二、收益法的应用前提及选择理由
（一）收益法的定义
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以资本化
率转化为企业价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的收益预测为基础进行
价值估算，即通过将收益预测与一个合适的比率相除或将收益预测与一个合适的
乘数相乘获得。
收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折
现得出其价值。这种方法在企业价值评估中广泛应用，通常需要对预测期间（从
评估基准日到企业达到相对稳定经营状况的这段期间）企业的发展计划、盈利能
力、财务状况等进行详细的分析。
收益折现法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法
是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权
的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型
和股权自由现金流折现模型。
（二）收益法的应用前提
注册资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获
取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。一般来说，收益法评估需要具
备如下三个前提条件：
1.被评估企业的未来收益可以合理预测，并可以用货币衡量；
2.被评估企业获得未来预期收益所承担的风险可以合理预测，并可以用货币衡
量；
3.被评估企业的未来收益年限可以合理预测。
（三）收益法的选择理由
评估人员在对被评估单位历史年度的会计报表、经营数据进行了详细分析的
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基础上，对管理层进行了访谈和市场调研，取得了收益法盈利预测数据和相关依
据。经综合分析，选择收益法的主要理由和依据如下：
（1）总体情况判断
根据对广东万家乐燃气具有限公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情
况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的资产具
有以下特征：
①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；
②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入、
相匹配的成本费用、其他收支能够以货币计量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经
营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（2）评估目的判断
本次评估是对广东万家乐燃气具有限公司股东全部权益价值进行评估，为广
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为提供价值参考依据。要对广东万家乐燃气具有限公司的市场公允价值予以客观、
真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业经
营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机
整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
（3）收益法参数的可选取判断
被评估单位未来收益能够合理预测，预期收益对应的风险能够合理量化。目
前国内资本市场已经有了长足的发展，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险
报酬率等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采
用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上因素的分析，评估人员认为本次评估在理论上和操作上适合采用收
益法，采用收益法评估能够更好地反映企业价值。
三、收益法的应用假设条件
本评估报告收益法分析估算采用的假设条件如下：
（一）一般假设：
交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
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产的交易条件等模拟市场进行估价。
公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条
件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的
地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、
理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的
市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定
处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产
用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即
企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业
经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持
续经营能力。
（二）收益法评估假设：
1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3. 假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务。
4. 除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。
5. 假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
6. 假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时
方向保持一致。
7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
9. 假设企业预测年度现金流为期末产生；
10. 假设评估基准日后企业的产品或服务保持目前的市场竞争态势；
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11. 假设评估基准日后企业的研发能力和技术先进性继续保持目前的水平；
评估人员根据运用资产基础法和收益法对企业进行评估的要求，认定这些假
设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来
经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估结果会发生较大的变化。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述
假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设
条件改变而推导出不同评估结论的责任。
四、宏观经济分析和行业分析
（一）宏观经济形势分析
2016 年 8 月，面对复杂的国内外经济环境和不断加大的下行压力，在党中央、
国务院的坚强领导下，各地区、各部门认真贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、
共享”五大发展理念，在供给侧结构性改革深入推进和一系列稳增长、调结构、
惠民生政策的作用下，部分指标有所改善，“三去一降一补”取得实效，新经济
新动能快速成长，国民经济继续保持基本平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势。
初步核算，上半年国内生产总值 340637 亿元，按可比价格计算，同比增长
6.7%。分季度看，一季度同比增长 6.7%，二季度增长 6.7%。分产业看，第一产业
增加值 22097 亿元，同比增长 3.1%；第二产业增加值 134250 亿元，增长 6.1%；
第三产业增加值 184290 亿元，增长 7.5%。从环比看，二季度国内生产总值增长
1.8%。
1、农业生产基本稳定，夏粮产量略有减少
全国夏粮总产量 13926 万吨，比上年减少 162 万吨，下降 1.2%。夏粮总产量
略低于最高年份 2015 年，为历史第二高产年。上半年，猪牛羊禽肉产量 3853 万
吨，同比下降 1.3%，其中猪肉产量 2473 万吨，下降 3.9%。生猪存栏 40203 万头，
同比减少 3.7%；生猪出栏 31959 万头，同比减少 4.4%。
2、工业生产有所加快，企业效益继续改善
8 月份，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 6.3%，增速比上
月加快 0.3 个百分点，比上年同期加快 0.2 个百分点。分经济类型看，国有控股企
业增加值同比增长 3.6%，集体企业下降 4.1%，股份制企业增长 6.4%，外商及港
澳台商投资企业增长 6.7%。分三大门类看，采矿业增加值同比下降 1.3%，制造业
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增长 6.8%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 7.0%。工业结构继续优化，
高技术产业和装备制造业增加值同比分别增长 11.8%和 10.8%，增速分别比规模以
上工业快 5.5 和 4.5 个百分点。规模以上工业企业产销率达到 98.1%。从环比看，8
月份全国规模以上工业增加值比上月增长 0.53%。1-8 月份，规模以上工业增加值
同比增长 6.0%。
1-7 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 35236 亿元，同比增长 6.9%，
比 1-6 月份加快 0.7 个百分点。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为
85.83 元，比上年同期减少 0.25 元；主营业务收入利润率为 5.67%，比上年同期提
高 0.22 个百分点。7 月末，产成品存货同比下降 1.8%，连续 4 个月下降。
3、固定资产投资增长趋稳，基础设施投资增长较快
1-8 月份，全国固定资产投资（不含农户）366339 亿元，同比增长 8.1%，增
速与 1-7 月份持平。其中，国有控股投资 129551 亿元，增长 21.4%；民间投资 225005
亿元，增长 2.1%，与 1-7 月份持平，占全部投资的比重为 61.4%。分产业看，第
一产业投资 11413 亿元，同比增长 21.5%；第二产业投资 143859 亿元，增长 3.0%；
第三产业投资 211068 亿元，增长 11.2%。高技术产业投资增长较快，1-8 月份同比
增长 15.5%，比 1-7 月份加快 1.3 个百分点，比全部投资增速快 7.4 个百分点。基
础设施投资仍保持较快增长，1-8 月份同比增长 19.7%，比 1-7 月份加快 0.1 个百
分点。从到位资金情况看，固定资产投资到位资金 385535 亿元，同比增长 6.2%。
其中，国家预算资金增长 20.3%，国内贷款增长 9.3%，自筹资金增长 0.2%，利用
外资下降 17.3%。新开工项目计划总投资 323037 亿元，同比增长 22.7%。8 月份，
全国固定资产投资（不含农户）同比增长 8.2%，比上月加快 4.3 个百分点；其中，
制造业投资增长 2.1%，加快 0.5 个百分点；民间投资增长 2.3%，加快 3.5 个百分
点。从环比看，8 月份固定资产投资（不含农户）比上月增长 0.58%。
1-8 月份，全国房地产开发投资 64387 亿元，同比增长 5.4%，增速比 1-7 月份
加快 0.1 个百分点，比上年同期加快 1.9 个百分点。其中，住宅投资增长 4.8%。房
屋新开工面积 106834 万平方米，同比增长 12.2%，其中住宅新开工面积增长 11.7%。
全国商品房销售面积 87451 万平方米，同比增长 25.5%，其中住宅销售面积增长
25.6%。全国商品房销售额 66623 亿元，同比增长 38.7%，其中住宅销售额增长
40.1%。房地产开发企业土地购置面积 12922 万平方米，同比下降 8.5%。8 月末，
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全国商品房待售面积 70870 万平方米，比 7 月末减少 512 万平方米，连续 6 个月
减少。1-8 月份，房地产开发企业到位资金 91573 亿元，同比增长 14.8%。
4、商品消费稳健增长
8 月份，社会消费品零售总额 27540 亿元，同比名义增长 10.6%，增速比上月
加快 0.4 个百分点，比上年同期回落 0.2 个百分点（扣除价格因素实际增长 10.2%）。
其中，限额以上单位消费品零售额 12250 亿元，增长 8.5%。按经营单位所在地分，
城镇消费品零售额 23808 亿元，同比增长 10.6%，乡村消费品零售额 3732 亿元，
增长 10.9%。按消费类型分，餐饮收入 3036 亿元，同比增长 10.3%，商品零售 24504
亿元，增长 10.7%，其中限额以上单位商品零售 11475 亿元，增长 8.8%。行类和
居住类商品增长较快，汽车增长 13.1%，家具增长 11.1%，建筑及装潢材料增长
16.3%。从环比看，8 月份社会消费品零售总额比上月增长 0.83%。1-8 月份，社会
消费品零售总额同比增长 10.3%
5、出口增速加快，进口增速由负转正
8 月份，进出口总额 21960 亿元，同比增长 7.9%。其中，出口 12710 亿元，
增长 5.9%，比上月加快 4.2 个百分点；进口 9250 亿元，增长 10.8%，上月为同比
下降 5.7%。进出口相抵，顺差 3460 亿元。1-8 月份，进出口总额 153660 亿元，同
比下降 1.8%。其中，出口 88382 亿元，下降 1.0%；进口 65279 亿元，下降 2.9%。
8 月份，规模以上工业企业实现出口交货值 10015 亿元，同比增长 2.9%；1-8
月份，规模以上工业企业实现出口交货值 75032 亿元，同比增长 0.1%。
6、居民消费价格同比涨幅回落，工业生产者出厂价格降幅继续收窄
8 月份，居民消费价格同比上涨 1.3%，涨幅比上月回落 0.5 个百分点。其中，
城市上涨 1.4%，农村上涨 1.0%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨 1.5%，衣着
上涨 1.3%，居住上涨 1.5%，生活用品及服务上涨 0.4%，交通和通信下降 1.2%，
教育文化和娱乐上涨 1.3%，医疗保健上涨 4.3%，其他用品和服务上涨 4.5%。在
食品烟酒价格中，粮食价格上涨 0.3%，猪肉价格上涨 6.4%，鲜菜价格下降 3.9%。
8 月份，居民消费价格环比上涨 0.1%。1-8 月份，居民消费价格同比上涨 2.0%。
8 月份，工业生产者出厂价格同比下降 0.8%，降幅比上月收窄 0.9 个百分点，
连续 8 个月降幅收窄；环比上涨 0.2%。1-8 月份，工业生产者出厂价格同比下降
3.2%。8 月份，工业生产者购进价格同比下降 1.7%，环比上涨 0.2%；1-8 月份工
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业生产者购进价格同比下降 4.1%。
7、居民收入稳定增长，农民工收入继续增加
上半年，全国居民人均可支配收入 11886 元，同比名义增长 8.7%，扣除价格
因素实际增长 6.5%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 16957 元，同比名义
增长 8.0%，扣除价格因素实际增长 5.8%；农村居民人均可支配收入 6050 元，同
比名义增长 8.9%，扣除价格因素实际增长 6.7%。城乡居民人均收入倍差为 2.80，
比上年同期缩小 0.03。全国居民人均可支配收入中位数 10505 元，同比名义增长
8.3%。二季度末，农村外出务工劳动力总量 17509 万人，同比增加 73 万人，增长
0.4%。外出务工劳动力月均收入 3202 元，同比增长 6.7%。
8、经济结构持续优化，供给侧结构性改革取得进展
产业结构继续优化。上半年，第三产业增加值占国内生产总值的比重为 54.1%，
比上年同期提高 1.8 个百分点，高于第二产业 14.7 个百分点。需求结构进一步改
善。上半年，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为 73.4%，比上年同期提
高 13.2 个百分点。中西部地区后发优势继续发挥。上半年，中、西部地区规模以
上工业增加值同比分别增长 7.3%和 7.2%，快于东部地区 0.9 和 0.8 个百分点；中、
西部地区固定资产投资（不含农户）同比分别增长 12.8%和 13.5%，快于东部地区
1.8 和 2.5 个百分点。节能降耗继续取得新进展。上半年，单位国内生产总值能耗
同比下降 5.2%。
9、货币信贷平稳增长
6 月末，广义货币供应量 M2 余额为 149 万亿元，同比增长 11.8%，狭义货币
供应量 M1 余额为 44.4 万亿元，同比增长 24.6%，流通中货币 M0 余额为 6.3 万亿
元，同比增长 7.2%。6 月末，人民币贷款余额 101.5 万亿元，人民币存款余额 146.2
万亿元。上半年，新增人民币贷款 7.5 万亿元，同比多增 9671 亿元，新增人民币
存款 10.5 万亿元，同比少增 5560 亿元。上半年，社会融资规模增量为 9.75 万亿
元。
总的来看，8 月份，国民经济主要指标有所改善，结构调整深入推进，新兴动
能加快成长，经济发展呈现积极变化。但也要看到国内外环境仍然复杂严峻，不
稳定不确定因素仍然较多，经济企稳向好的基础尚不牢固。下阶段，要继续坚持
稳中求进工作总基调，认真贯彻党中央、国务院决策部署，做到需求侧管理和供
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给侧改革并重，坚定不移地推动供给侧结构性改革，继续适度扩大总需求，用政
策落实稳预期，用改革深化增活力，用创新驱动强动能，狠抓政策落实，促进经
济持续健康发展。
（二）行业分析
1. 行业基本概况
家用电器主要指在家庭及类似场所中使用的各种电器和电子器具。又称民用
电器、日用电器。家用电器使人们从繁重、琐碎、费时的家务劳动中解放出来，
为人类创造了更为舒适优美、更有利于身心健康的生活和工作环境，提供了丰富
多彩的文化娱乐条件，已成为现代家庭生活的必需品。家用电器问世已有近百年
历史，美国被认为是家用电器的发祥地。家用电器的范围，各国不尽相同，世界
上尚未形成统一的家用电器分类法 ，有的国家将照明器具列为家用电器的一类，
将声像电器列入文娱器具，而文娱器具还包括电动电子玩具。2015 年，我国整体
家电市场规模约为 12358 亿元，据测算，2016 年 1-8 月份，市场规模达到 7070 亿
元。
2015 年多品类家电产量下降。国家统计局数据显示，冰箱产量同比下降 1.9%，
空调产量同比下降 0.02%，冷柜和洗衣机产量同比增长分别为 2.3%和 0.7%，仅微
波炉保持 13.2%的两位数增幅。在热水器中，除电热水器产量同比增长 7.2%外，
燃气热水器、太阳能热水器产量均同比下降。小家电与厨房电器也未摆脱部分产
品产量下降的局面。吸尘器、饮水机、电烘烤炊具产量同比分别下降 3.1%、2.1%、
11.1%，电风扇、电饭锅由负转正，增幅为 5.5%、18.4%，吸油烟机产量同比下降
0.5%，燃气灶具产量同比增长 3.5%。尽管部分产品产量有所下降，但与历史同期
相比，仍然保持在较高的生产水平。
2015 年，中国家用电器内销市场持续低迷。数据显示，2015 年，冰箱零售量
同比下降 4.9%，零售额同比下降 1.3%；空调零售量同比下降 1.1%，零售额同比
下降 4.8%；洗衣机销量同比微增长 0.6%，销售额同比增长 4%；为消化过高的库
存，空调平均价格有所下降；厨卫电器零售量增幅为 4%~5%，零售额增幅为
7%~8%。
近年来，在国家政策的拉动下，我国家电行业实现了快速发展。农村市场的
家电销售增速远高于城市，农村消费者对生活品质的追求越来越高，对非刚需的
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小家电需求也同样激增，农村市场的上升空间非常巨大。
2、2016 年现状
近日，中国电子信息产业发展研究院发布的《2016 上半年中国家电网购分析
报告》显示，上半年我国 B2C 家电网购市场（含移动端）规模达 1848 亿元，同比
增长 35%，高出实物商品网上零售额增幅。其中，洗衣机线上市场的零售量达到
470 万台，同比增长 38%；零售额 69 亿元，同比上涨 40.8%。
近年来，家电市场一直呈现线上线下“冰火两重天”的现象，进入 2016 年，
经济进一步下行，线下市场零售量、额下滑趋势仍未好转，尤其是大家电线下市
场下滑明显。线上销售增长的同时，家电市场线下表现则呈现下滑趋势。同期内，
彩电零售额同比下滑 15.4%，空调零售额同比下滑 5.8%，冰箱零售额同比下滑
7.8%，洗衣机零售额同比下滑 2.9%。
由此看来，经过 5 年的高速发展，网购逐渐成为主流家电消费模式。而线下
销售就比较痛苦，彩电、空调、冰箱、洗衣机等都有所下滑。不过从手机行业来
看的话，线下依旧是主场，相信家电市场所呈现出来的这个现象在住逐渐成熟的
市场会有所变化。
3、行业发展趋势
（1）家电市场走向细分企业积极跟进。
从当前的家电市场来看，家电产品的细分化特征已经十分明显，以洗衣机为
例，主打智能、健康、大容量等特点的产品层出不穷，一改过去市场千机一面的
尴尬局势。
而由于消费者对于家电需求的转变，家电产品的细分化是发展的必然趋势，
需求决定市场。一方面随着人们生活水平的提高，市场对量的需求转变为对质的
追求，消费者所消费的不仅是家电产品本身，同时也包括产品所彰显的身份和个
性，这是我国第三次消费结构升级带来的必然结果。另一方面，80 后、90 后一代
年轻人作为当前家电消费的主力人群，他们本身就有着独立的人格特征和消费观
念，在家电消费上有着自己个性化的选择，不盲从跟风。这在客观上也导致了需
求的多样化与个性化。
于是为了最大限度地提升市场覆盖率，各大家电品牌开始采取一个或多个子
品牌并行的市场策略。像如今已被惠而浦收购的三洋家电推出的子品牌“帝度”，瞄
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向的便是高端家电这一细分市场。格力也曾为推进国际化战略推出了子品牌“大
松”，不过由于市场声量和份额较小，这些子品牌并不为人所熟知。在高端这一细
分市场，海尔的卡萨帝是运作较为成功的一个子品牌。这或许能够为统帅的年轻
化转型提供一些经验。
（2）小家电一枝独秀高端或成新风口。
在家电市场中，小家电可以用一枝独秀来形容，它以时尚、个性、高雅、方
便、实用等为特点深深赢得了千万家庭的青睐，在赢得市场的同时，也扯起了利
润与成长的细分行业大旗。
有数据显示，2016 年前 1-7 月，家电板块 61 家上市公司中有 39 家进行了预
告，占比 64%。其中 31 家公司预计上半年业绩将实现增长，占预告公司总数的 80%，
17 家公司预计净利润同比增长超过 0%，占预告公司总数的 44%，家电板块整体的
业绩表现较好。大多数小家电企业表现持续良好。未来小家电行业的盈利增长具
有一定的稳定性。
以往，在小家电领域，中国企业多为市场跟随者，主要徘徊在中低端市场打
价格战。不过，随着小家电市场发展前景的日益凸显，加之随着消费的不断升级
以及众多家电厂商与互联网新贵的不断抢食，促使了小家电行业呈现出高端化趋
势发展，高端小家电就是家电行业的下一个风口。
在刚刚过去中国传统节日七夕，已婚人士和未婚人士送的礼物种类中，天猫
数据显示，除了鲜花、巧克力，剃须刀、电动牙刷、美容仪等个护类家电七夕前
一周销量环比均有明显提升。其报告对此分析称，婚后人士七夕喜欢送一些实用
小家电，可见小家电已经深受大众喜爱。
不仅是小家电，最近，三星收购了美国豪华家电品牌，以巩固在北美高档家
电市场的地位。三星电子方面表示，将扩大高档豪华产品阵容，加强 B2B 业务，
在北美家电市场持续谋求发展。
4、家电市场面临的挑战：
从上面来看，家电行业似乎一片大好，然而却也面临着挑战，一大批家电厂
商已开始频繁相聚在一起，厂商交流主题，除了对于过去一年市场乱价、窜货等
问题的抱怨和破解，也开始逐步产生一个共同性的思考。那就是，普遍感觉家电
市场真的要被“掏空”了一样，完全找不到感觉了。
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很多传统经销商多次说过，从去年下半年开始到今年上半年，当地一线家电
市场就像被掏空了一样：不管你怎么努力去搞活动，怎么投入资源搞低价，甚至
是挨家挨户发单页、搞认筹，消费者不买的还是继续不买，需要购买的任何时候
都会买。
其实这个问题也可以换个角度来说的，被掏空的只是传统家电市场和同质化
产品的需求，已经完全没有增长的动力和空间了。正所谓“旧的不去，新的不来”。
接下来，需要给这个已经被传统模式、手段“掏空”的市场和消费，快速注入新的需
求、欲望和动力，这样才能弥补市场的空缺问题。所以既面临挑战，也存在机遇，
挑战与机遇共存。
五、被评估单位业务概况及财务分析
（一）被评估单位业务状况
1．主要产品（或服务）介绍
广东万家乐燃气具有限公司是一家从事热水器及厨卫电器的生产与销售为主
的企业。公司厨卫电器系列产品主要有燃气热水器、电热水器、厨房电器等。现
已发展成为国内领先、国际一流的燃气具企业。并迅速扩展到电热水器、厨具卫
浴等方面。目前“万家乐”系统燃气热水器产品在市场中具有很高的知名度和认
可度。
2．被评估单位技术及研发状况
广东万家乐燃气具有限公司自成立以来，组建研发团队注重开发研究技术，
该部分技术对广东万家乐燃气具有限公司旗下所有产品均有支持。截至目前其拥
有所有权的专利技术 279 项，其中发明专利 25 项，实用新型专利 215 项，外观设
计 39 项，分为燃气热水器、厨房电器相关技术、电器热水器相关专利技术，均为
企业自主研发的发明、实用新型及外观设计专利，具体明细详见评估明细表。
（三）历史年度财务状况和经营状况
1．历史年度财务状况表
财务状况
单位：万元
项目名称 2014.12.31 2015.12.31 2016.8.31
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项目名称 2014.12.31 2015.12.31 2016.8.31
流动资产:
货币资金 15,144.12 12,133.96 2,003.79
应收票据 30,640.00 20,923.83 5,404.98
应收账款 3,818.05 11,008.08 16,276.28
预付账款 1,633.23 403.26 249.24
应收股利 - 227.60 358.20
应收利息
其他应收款 7,524.37 20,347.32 23,447.97
存货 23,949.22 23,193.05 26,955.23
其他流动资产 800.00 34,520.00 43,350.00
流动资产合计 83,508.98 122,757.11 118,045.69
非流动资产：
可供出售金融资产 10.00 10.00 0.00
长期股权投资 9,895.06 17,653.06 17,903.06
固定资产 4,850.79 4,805.19 4,847.97
在建工程 916.43 243.28 252.97
无形资产 8,808.10 9,635.85 7,139.86
长期待摊费用 804.44 767.58 670.99
递延所得税资产 3,761.80 3,820.18 4,607.67
其他非流动资产 311.23 227.44 136.02
非流动资产合计 29,357.85 37,162.58 35,558.54
资产总计 112,866.83 159,919.69 153,604.23
流动负债：
短期借款 - 8,000.00 2,000.00
应付票据 5,429.65 26,351.12 31,824.49
应付账款 24,802.63 31,932.03 27,430.73
预收账款 4,257.81 5,659.81 2,581.59
应付职工薪酬 1,312.24 1,538.99 1,398.70
应交税费 4,599.04 4,531.31 -70.94
应付利息 - 11.18 8.67
应付股利 - 8,958.16
其他应付款 9,171.07 8,752.78 15,660.64
一年内到期流动负债
流动负债合计 49,572.43 86,777.22 89,792.02
预计负债 741.62 553.17 747.57
其他非流动负债 599.00 249.00 249.00
非流动负债合计 1,340.62 802.17 996.57
负债总计 50,913.06 87,579.39 90,788.59
净资产 61,953.78 72,340.30 62,815.64
2．历史年度经营状况表
经营状况
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单位：万元
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
营业收入 248,499.70 240,897.47 151,672.61
主营业务收入 245,618.02 237,668.98 148,603.66
其他业务收入 2,881.68 3,228.49 3,068.95
营业成本 171,768.11 168,805.77 104,455.16
主营业务成本 169,427.30 165,880.10 102,586.78
其他业务成本 2,340.81 2,925.67 1,868.38
营业税金及附加 1,390.26 1,271.35 925.96
销售费用 42,771.13 47,753.67 37,479.19
管理费用 11,694.53 10,918.77 7,266.31
财务费用 -389.23 753.98 286.47
资产减值损失 4,164.27 233.54 3,150.15
投资收益 5.33 1,109.06 551.49
营业利润 17,105.95 12,269.45 -1,339.14
营业外收入 658.37 824.84 181.83
营业外支出 90.88 79.35 20.08
利润总额 17,673.44 13,014.94 -1,177.39
减：所得税费用 4,481.11 2,628.43 -610.89
净利润 13,192.34 10,386.51 -566.50
注：上表中列示的财务数据，2014 年、2015 年、2016 年 1-8 月数据业经大华
会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具大华审字【2016】007821 号标准无
保留意见审计报告。
（四）财务分析
1．资产与负债结构分析
（1）资产结构及重要项目分析
主要资产占比情况如下：
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
流动资产/总资产 73.99% 76.76% 76.85%
其中：存货/总资产 21.22% 14.50% 17.55%
货币资金/总资产 13.42% 7.59% 1.30%
应收款/总资产 31.98% 20.22% 14.28%
其他应收款/总资产 6.67% 12.72% 15.27%
长期股权投资/总资产 8.77% 11.04% 11.66%
固定资产/总资产 4.30% 3.00% 3.16%
无形资产/总资产 7.80% 6.03% 4.65%
从上表可以看出，广东万家乐燃气具有限公司资产主要为流动资产和长期股
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权投资。流动资产中主要为应收账款、存货和其他应收款占比相对较大，评估基
准日占比分别为 14.28%、17.55%、15.27%，合计达到 47.09%，剩余部分主要是其
他非流动资产-理财产品。固定资产和无形资产的比重比较稳定，且占比较小。企
业这种资产比例的形成原因为，被评估单位成立时间长、经营稳定，经营性流动
资产比例较小。同时固定资产已经使用 20 多年，折旧基本计提完毕，因此占比较
小。
（2）负债结构及重要项目分析
主要负债占比情况如下：
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
流动负债/总负债 97.37% 99.08% 98.90%
其中：短期借款/总负债 0.00% 9.13% 2.20%
应付账款/总负债 67.74% 73.01% 68.11%
其他应付款/总负债 18.01% 9.99% 17.25%
非流动负债/总负债 2.63% 0.92% 1.10%
从上表可以看出，广东万家乐燃气具有限公司负债主要为应付账款和其他应
付账款，占比分别为 68.94%、17.25%，合计达到 85.36%。表明企业的负债主要由
经营性负债构成。
2．偿债能力分析
偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿
还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务
状况和经营能力的重要标志。指标主要包括利息保障倍数、流动比率、速动比率、
资产负债率。公司主要偿债能力指标如下：
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
利息保障倍数 -42.95 17.27 -3.67
流动比率 1.68 1.41 1.31
速动比率 1.20 1.15 1.01
资产负债率（%） 45.11% 54.76% 59.11%
资产负债率这一指标是国际公认的衡量企业偿还能力和经营风险的重要指
标，一般认为资产负债率的合理比率应该小于或等于 50%，但可视行业的不同，
给出资产负债率的合理水平，经营风险较大的企业一般会选择比较低的资产负债
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率，反之也成立，就被评估单位来讲，资产负债率较为合理。
流动比率是流动资产与流动负债的比。反映企业在短期内用可以转变为现金
的流动资产偿还到期流动负债的能力。比率较高则短期偿债能力越强，对债权人
利益越有保障。流动比率以接近“2”比较合适，流动比率过低则说明企业的短期
偿债能力较弱，财务风险较大，流动比率过高则说明企业有较多的资金滞留在流
动资产上未加以更好的运用；速动比率是速动资产与流动负债的比率，这一比率
用以衡量企业可以立即变现的流动资产偿付短期债务的能力。一般来说，速动比
率越高，企业偿还短期负债能力越高；相反，企业偿还短期负债能力则弱。它的
值一般以“1”为恰当。
公司流动比率、速动比率均高于同行业上市公司平均水平，这表明公司短期
偿债能力较强，短期债务风险较低。从近三年的趋势看，广东万家乐燃气具有限
公司短期偿债能力较好，经营比较稳定。
3．管理能力分析
资产管理能力主要用来衡量企业资产使用效率。指标主要包括应收账款周转
率、存货周转率、总资产周转率。公司主要资产管理能力指标如下：
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
应收账款周转率 7.31 6.66 7.83
存货周转率 8.83 10.22 9.07
流动资产周转率 2.98 1.96 1.28
总资产周转率 2.20 1.51 0.99
流动资产周转率是指企业营业收入与流动资产平均余额的比率，反映企业流
动资产的周转速度，用于衡量流动资产的利用效率。一个时期内流动资产周转次
数越多，周转一次所用时间越短，说明流动资产利用效率越高，企业盈利能力可
能越强。
总资产周转率指企业营业收入与总资产平均余额的比率，该指标用于分析企
业全部资产的使用效率。
从上表可以看出：各项资产周转率出现波动，这与企业的销售政策出现变化
有一定联系。
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4．盈利能力分析
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
毛利率 31.02% 30.21% 30.97%
销售费用率 17.21% 19.82% 24.71%
管理费用率 4.71% 4.53% 4.79%
财务费用率 -0.16% 0.31% 0.19%
净利润率 5.31% 4.31% -0.37%
净利润率三大费用率是综合反映企业经营活动创造利润能力的指标，是企业
竞争力的重要表现。从整体来看，被评估单位的盈利能力趋于减弱，主要是销售
费用上升所致。造成这一现象的原因是，行业竞争加剧，市场总量进一步扩大的
空间变小，企业为了维持现有的市场份额，必须投入大量的营销费用，稳定并力
争扩大目前的市场份额。另外 2016 年 1-8 月净利润率为负，主要是由于当期计提
资产减值准备造成，剔除减值准备因素后，企业净利润率为正值，但是相比 2015
年仍然下降。
5．成长能力分析
企业成长能力是指反映企业未来发展趋势与发展速度的能力，包括企业规模
的扩大，利润和所有者权益的增加。反映成长能力的指标主要有营业收入增长率、
净利润增长率、净资产增长率等指标。
项目名称 2014 年 2015 年 2016 年 1-8 月
营业收入增长率 17.08% -3.06% -5.56%
净利润增长率 47.71% -21.27% -108.18%
净资产增长率 27.05% 16.76% -13.17%
从上表可以看出：广东万家乐燃气具有限公司的营业收入近两年呈下降趋势，
这主要是因为行业竞争加剧，市场总量进一步扩大的空间变小，原本从事冰箱、
空调的行业巨头“美的”“海尔”等公司，开始进入燃气具行业，挤占了被评估
单位的市场份额。净利润 2016 年大幅下降，主要是由于当期计提资产减值准备造
成。
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六、收益法评估模型
本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金
流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现
率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经
营性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
1．评估模型：本次评估选用的是现金流量折现法，将企业自由现金流量作为
企业预期收益的量化指标，并使用与之匹配的加权平均资本成本模型(WACC)计算
折现率。
2．计算公式
E＝V－D 公式一
B＝P＋ C 1 ＋ C 2 ＋ E ’公式二
上式中：
E：股东全部权益价值；
V：企业价值；
D：付息债务评估价值；
P：经营性资产评估价值；
C 1 ：溢余资产评估价值；
C 2 ：非经营性资产评估价值；
E ’：长期股权投资评估价值。
其中，公式二中经营性资产评估价值 P 按如下公式求取：
P
t
n
1
R t 1 r t R n 1
r g
1 r n 公式三
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（现值）
公式三中：
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R t ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
t：明确预测期期数 1,2,3，，n；
r：折现率；
R n 1 ：永续期企业自由现金流；
g：永续期的增长率，本次评估 g=0；
n：明确预测期第末年。
3．收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
4．预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者
支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）－资本
性支出－营运资金变动
5．折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次
评估收益额口径为企业自由现金流，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）
确定。
6．付息债务价值的确定
付息债务是包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
7．溢余资产及非经营性资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一
般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关
系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
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8．长期股权投资价值的确定
本次对长期股权投资单独评估，按照其评估值确认。
七、经营性业务价值的估算及分析过程
收益预测范围：预测口径为广东万家乐燃气具有限公司单体报表口径，预测
范围为广东万家乐燃气具有限公司经营性业务，包括自制产品业务，主要产品有
燃气热水器、灶具；OEM 业务，主要产品有燃气热水器、灶具、电热水器、油烟
机、消毒柜等；其他业务。
收益预测基准：本次评估收益预测是广东万家乐燃气具有限公司根据已经中
国注册会计师审计的公司 2013-2016 年 1-8 月的会计报表，以近三年一期的经营业
绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规的规定，根据国家宏观政策，研究了
被评估单位行业市场的现状与前景，分析了公司的优势与劣势，尤其是所面临的
市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据公司战略规划，经过综合分析研究编
制的。本收益预测由广东万家乐燃气具有限公司提供，评估人员对被评估单位提
供的企业未来收益预测进行了必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性
及其影响的基础上合理确定评估假设，形成如下未来收益预测。
（一）收益期限的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产
的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，并
可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经
营，相应的收益期限为无限期限。由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而
远期收益预测的合理性相对较差，按照一般评估惯例，评估人员将企业的收益期
限划分为明确预测期间和明确预测期后两个阶段。评估既：经营性业务价值=明确
预测期价值+明确预测期后价值（现值）。
评估人员经过综合分析，确定评估基准日至 2021 年为明确预测期，2021 年以
后为永续期。
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（二）明确预测期间的收益预测
1. 营业收入预测
被评估单位历史年度的主营业务收入为燃气具的生产及销售，产品包括燃气
热水器、电热水器、灶具等，按照生产方式可分为自制产品和 OEM 产品。OEM
产品，俗称代工（生产）产品，基本含义为品牌生产者不直接生产产品，而是利
用自己掌握的关键的核心技术负责设计和开发新产品，控制销售渠道，具体的加
工任务通过合同订购的方式委托同类产品的其他厂家生产。自制产品和 OEM 产品
中虽然都包括燃气热水器、电热水器、灶具等，但是其各自生产的产品型号并不
相同。从历史年度的经营数据来看，历史年度 2013 年至 2016 年 1-8 月的收入，呈
现先增后降的趋势，原因是行业从 2010 年开始出现增长，到 2014 年达到顶峰，
从 2015 年开始，受房地产市场回落的影响，燃气具行业的市场规模也开始出现一
定的下降。企业历史年度收入构成主要如下：
（1）企业历年主营业务收入与成本情况如下：
历史年度经营数据
项目名称
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-8 月
收入合计 212,245.78 248,499.70 240,897.47 151,672.61
成本合计 155,906.15 171,768.11 168,805.77 104,455.16
总收入 121,453.65 137,473.65 126,985.71 85,651.80
1、燃气热水器 103,158.91 120,236.99 112,717.05 76,893.12
单价 0.07 0.08 0.08 0.07
数量 1,424,613.00 1,568,208.00 1,471,650.00 1,042,805.00
增长率 15.60% 10.08% -6.16%
2、壁挂炉 7,051.23 3,757.66 943.92 1,067.03
单价 0.16 0.17 0.20 0.24
1、主 数量 43,007.00 22,582.00 4,784.00 4,537.00
营业
增长率 55.28% -47.49% -78.81% -5.16%
务-
3、灶具 11,240.74 13,478.16 13,324.74 7,677.23
自制
产品 单价 0.02 0.03 0.03 0.03
数量 456,471.00 525,076.00 488,343.00 274,170.00
增长率 3.56% 15.03% -7.00%
4、热水机组 2.77 0.85 - 14.42
单价 1.39 0.42 3.60
数量 2.00 2.00 - 4.00
增长率 -98.00% 0.00% -100.00%
总成本 86,751.30 90,687.57 84,204.38 55,796.71
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历史年度经营数据
项目名称
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-8 月
其中：人工费 3,313.63 3,325.45 3,402.49 2,674.63
占比 0.03 0.02 0.03 0.03
材料费 80,420.30 84,200.27 77,602.94 50,982.39
占比 0.66 0.61 0.61 0.60
制造费用 3,017.37 3,161.85 3,198.95 2,139.69
占比 0.02 0.02 0.03 0.02
折旧
毛利率 28.57% 34.03% 33.69% 34.86%
总收入 87,150.19 105,886.71 107,634.95 61,704.84
总成本 64,829.37 75,446.73 77,184.22 44,546.56
毛利率 25.61% 28.75% 28.29% 27.81%
1、燃气热水器 3,062.83 3,720.89 3,567.01 1,364.14
单价 0.02 0.02 0.02 0.02
数量 147,628.00 172,890.00 170,425.00 64,689.00
增长率 -34.35% 17.11% -1.43%
成本 2,786.27 3,142.06 3,277.76 1,250.08
毛利率 9.03% 15.56% 8.11% 8.36%
2、气炉-灶具 10,831.66 12,399.04 13,976.86 8,982.05
单价 0.04 0.04 0.04 0.03
数量 287,395.00 312,549.00 380,841.00 271,228.00
增长率 18.32% 8.75% 21.85%
成本 7,760.99 8,840.35 9,962.00 6,418.30
2、主
营业 毛利率 28.35% 28.70% 28.72% 28.54%
务 3、电热水器 45,028.62 52,993.93 48,341.24 25,828.02
-OE 单价 0.04 0.04 0.04 0.04
M产 数量 1,032,433.00 1,239,389.00 1,151,864.00 623,283.00
品
增长率 15.53% 20.05% -7.06%
成本 33,878.04 38,022.94 34,643.13 18,564.85
毛利率 24.76% 28.25% 28.34% 28.12%
4、油烟机 24,301.78 32,850.93 37,633.30 23,102.52
单价 0.07 0.08 0.08 0.07
数量 350,617.00 410,193.00 500,320.00 339,021.00
增长率 10.92% 16.99% 21.97%
成本 17,461.14 22,689.66 26,383.84 16,622.31
毛利率 28.15% 30.93% 29.89% 28.05%
5、消毒柜 3,492.45 3,850.23 4,116.53 2,251.52
单价 0.07 0.07 0.07 0.06
数量 48,241.00 53,878.00 60,988.00 37,133.00
增长率 -1.37% 11.69% 13.20%
成本 2,469.77 2,688.33 2,917.49 1,578.49
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历史年度经营数据
项目名称
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-8 月
毛利率 29.28% 30.18% 29.13% 29.89%
6、蒸烤箱 - - - 77.64
单价 0.23
数量 - - - 338.00
增长率
成本 - - - 49.41
毛利率 36.36%
7、净水器 - - - 98.96
单价 0.11
数量 - - - 926.00
增长率
成本 - - - 63.11
毛利率 36.23%
8、浴霸、太阳能
432.85 71.70 - -
热水器
单价 0.01 0.00
数量 37,510.00 43,645.00 -
增长率 93.69% 16.36% -100.00%
成本 473.15 63.39 - -
毛利率 -9.31% 11.59%
其他产品收入-是
指空壳机、赠品
1,655.49 2,257.65 3,048.32 1,247.02
（电压力锅，净
水器）
增长率 -59.09% 36.37% 35.02%
其他产品成本 2,470.81 3,293.00 4,491.50 2,243.51
3、其 毛利率 -49.25% -45.86% -47.34% -79.91%
他 其他业务收入 1,986.46 2,881.68 3,228.49 3,068.95
其中：BOT 收入 5.38 149.09
增长率 -2.09% -2.09% 45.07% 12.03%
其他产品成本 1,854.66 1,854.66 2,340.81 2,925.67
其中：BOT 成本 1.55 95.94
毛利率 6.63% 6.63% 18.67% 8.11%
根据以上历史年度收入构成显示，收入规模在 2014 年达到最高值后，开始呈
现回落。主要原因是燃气具行业的市场规模与房地产行业关系密切，如果新房成
交量大，新增房产装修会对燃气具有增量需求。当房地产成交量萎缩，新房减少
时，燃气具的销售主要依靠原有用户的更新，则导致需求量减少。因此 2015 年开
始被评估单位销售收入规模整体开始小幅度下降。从未来长远分析，房地产市场
预期不会发生重大变动，维持平稳发展，同时中国的城镇化率逐步提高，原本不
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使用燃气热水器等产品的乡村人口，随着逐步的城镇化，也将开始更换为燃气热
水器等产品，但是这一过程会相对缓慢。因此总体来说，燃气具行业未来将呈现
一个平稳的低速增长状态。
具体到各个产品来说，被评估单位自制的燃气热水器、灶具等主要产品，历
史年度销售情况与行业整体趋势一致。OEM 产品中，燃气热水器、电热水器产品
的销售情况与行业一致；油烟机、气炉产品呈现快速增长，主要由于该产品为被
评估单位新进入市场的，增长空间较大。销售价格方面，整体来说，各个产品最
近三年的价格稳定，特别是主要产品燃气热水器、电热水器，近三年的销售均价
几乎无波动，表明产品稳定。
其他产品收入，是指企业销售空壳机、赠品等取得收入。该业务主要承担促
销功能，呈亏损状态。
其他业务包括废料销售、BOT 收入等。
（2）未来年度营业收入预测
本次评估，结合行业未来的整体发展趋势判断，企业主要产品的销售预期能
够维持低速的增长，具体情况如下：
自制产品的预测：
①燃气热水器和灶具是被评估单位的主要产品，整体平稳，受行业影响 2015
年收入规模出现下降趋势，但是 2016 年已经出现回升，预计 2017 年及以后年度
维持低速增长态势，与前述分析的行业大环境吻合，年增长率 2%；
②壁挂炉产品被评估单位不再生产，已经转到其全资子公司热能科技公司进
行生产销售，因预测 2016 年下半将剩余的 275 台销售完毕后，以后年度没有该项
产品销售；
③热水机组属于零星业务，规模极小，预测未来年度每年约 10 万元的收入水
平。
OEM 产品的预测：
①燃气热水器业务，这部分产品毛利率较低，市场需求小，效益不好，被评
估单位计划在未来期间逐步缩小销售规模，本次预测未来期间每年减少 10%，到
2021 年是销售规模降低至 5-6 亿，之后保持这一规模。
②气炉产品最近几年销售情况良好，呈现持续增长的状态，但是增长幅度呈
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下降状态，预计未来年度增长幅度会进一步逐渐下降，最终下降至年增长 2%的平
稳水平；
③电热水器产品，2015 年销售规模下降 7%，2016 年预计将下降约 20%，下
降的原因主要是 “美的”“海尔”等行业巨头开始进入该市场，挤占了原有的市
场规模，鉴于“美的”“海尔”等品牌市场竞争力较强，预期未来市场空间将会
进一步被挤占，故本次预计未来期间该产品将持续萎缩，每年降幅约 3%；
④油烟机产品，最近几年销售规模增长迅速，主要得益于消费者需求增加，
原本不使用油烟机的消费者，逐渐开始接受该产品，因此市场总体规模扩大。预
计未来该市场会进一步扩大，所以本次预测该产品未来期间仍能保持较快的增长，
但是随着市场规模的逐渐饱和，增长速度会逐步放慢。
⑤消毒柜产品，近几年销售量持续增长，但是 2016 年的增长速度已经下架，
主要原因是出现替代产品，如碗柜等，消费者逐渐认为该产品的实用性不高，因
为未来市场空间会逐步缩小，所以预测消毒柜产品的销售规模增长速度会进一步
降低。
⑥烤箱产品，被评估单位 2016 年新开发了该产品，主要消费者是 90 后等年
轻人群，深受喜爱，市场空间，预期未来期间将保持高速增长，年增长率 20%。
⑦净水器产品，被评估单位 2016 年新开发了该产品，有一定的市场需求，预
期增长速度为每年 5%。
自制产品及 OEM 产品销售单价的预测，从历史数据分析，各个产品销售单价
稳定，无重大不变，故本次按照历史年度平均值预测未来年度销售价格。
其他产品收入的预测：其他产品收入是指企业销售空壳机、赠品等取得收入。
该业务主要承担促销功能，因此其收入规模预期应与企业的主要产品保持一致，
所以本次按照每年 2%的增长预测。
其他业务收入，按照与企业的主要产品保持一致的思路，本次按照每年 2%的
增长预测。其中对于 BOT 项目，将其作为溢余资产考虑，对应收入不再预测。
2. 营业成本预测
营业成本中按业务类型分，自制产品业务的成本主要有人工费、材料费、制
造费用、折旧；OEM 产品的成本即为被评估单位从代工企业购入产品的采购成本。
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从历史数据分析，不管是自制产品还是 OEM 产品，历史几年各项成本费用率
稳定，无大的波动。所以本次按照历史年度平均水平预测各项成本费用。另外，
自制产品的成本中，历史年度没有折旧费，原因企业主要资产折旧已经计提完毕，
剩余的折旧费计入了管理费及销售费用。本次预测中根据未来的资本性支出计划，
对自制产品成本中的折旧费用进行了预测。
3. 营业税金及附加预测
评估对象的营业税金及附加包括城建税、教育费附加等。评估对象执行的税
种及税率如下：
增值税：应纳税营业额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许
抵扣的进项税后的余额计算)的 17%计缴；
城市维护建设税：按实际缴纳的流转税的 7%计缴；
教育费附加：按实际缴纳的流转税的 3%计缴；
地方教育费附加：按实际缴纳的流转税的 2%计缴。
本次评估根据上述税率及预测的收入、成本进行测算。经实施以上分析，营
业税金及附加预测详见营业税金及附加预测表。
4. 销售费用预测
销售费用包括职工薪酬、办公费、差旅费、促销经费、广告费、售后服务、
宣传推广费、运输费、网络建设费等，总体来说各项费用与被评估单位的营业情
况呈正相关。但是其中个别费用项目，如促销费、工资、广告费、售后服务、网
络建设费等，最近两年的占营业收入的比重逐年增高，特别是 2016 年 1-8 月份的
比例相比 2015 年增幅较大，分析原因主要是市场竞争加剧，未来维护目前的市场
份额并进一步扩大，就必须投入更多的营销费用。本次预测中，对于费率变化不
大的项目，参考历史三年的平均值预测，对于明显呈上升趋势的费用，如促销费、
广告费等，按照 2015 年、2016 年 1-8 月的平均水平预测。对于折旧费等固定费用，
参考固定资产折旧预测进行。
经实施上述分析，营业费用预测详见营业费用预测表。
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5. 管理费用预测
管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括职工薪
酬、办公费、修理费、差旅费、研究开发费、税金、折旧、摊销费、其他费用等。
职工薪酬、办公费、修理费、差旅费、研究开发费、税金、其他费用等与被
评估单位的营业情况呈正相关，根据历史数据占营业收入的比例及企业管理层提
供的预测。
固定资产折旧及无形资产摊销：固定资产折旧是在分析企业申报的资产状况
及企业的会计核算政策的基础上进行的预测，无形资产摊销是在分析企业申报的
资产状况及企业的会计核算政策的基础上进行的预测。
经实施以上分析，管理费用预测详见管理费用预测表。
6. 财务费用预测
在评估基准日，评估对象经会计师审计的资产负债表披露，被评估单位短期
借款 2000 万短期借款，年利率 4.10%，用作经营周转资金。根据企业目前的财务
规划，未来期间仍需保持同等规模的借款来维持企业的经营资金运转，因此本次
的预测思路为企业预期将采用借新还旧的方式维持该该短期借款规模，借款利率
采用基准日实际执行的利率，并据此计算财务费用。
详细情况见收益法评估明细表-财务费用预测表。
7. 所得税预测
广东万家乐燃气具有限公司评估基准日执行 25%的企业所得税税率，预计未
来年度无重大税收政策变化，故本次对广东万家乐燃气具有限公司未来年度的所
得税按 25%所得税税率进行预测。
8. 折旧预测
固定资产折旧是根据企业申报的资产状况，并根据企业执行的会计核算政策
及通过分析，评估人员对存量、增量固定资产，按照企业现行的折旧年限、残值
率和已计提折旧的金额逐一进行了测算。其中对于房屋类资产，由于在基准日时
折旧已经计提完毕，但是经济寿命尚余 20 几年，故本次在有限期内不预测房屋类
资产折旧，从永续年开始按照房屋类资产的评估原值计算折旧。
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经实施以上分析，折旧预测详见折旧预测表。
9. 摊销预测
无形资产摊销是根据企业申报的资产状况，并根据企业的会计核算政策及通
过分析企业未来投资计划在进行资本性支出预测的基础上进行的预测。
经实施以上分析，摊销预测详见摊销预测表。
10. 营运资金预测
营运资金增加额系指企业为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为
保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、存货购置、
代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金
的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常
经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以
减少现金的即时支付。因此估算营运资金的增加额，原则上只需考虑正常经营所
需保有的现金、存货、应收款项和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资
金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
营运资金=货币资金+存货+应收款项-应付款项
货币资金=营业收入总额/货币资金周转率
应收款项=营业收入总额/应收账款周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据以及与经营生产相关的其他应
收账款等诸项。
存货=营业成本总额/存货周转率
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税金以
及与经营生产相关的其他应付账款等诸项。
根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期
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内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加
额。
经实施以上分析，营运资金预测详见营运资金预测表。
11. 资本性支出预测
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，所需增加的资本性支出。
本次评估按照收益预测的前提和基础，根据企业目前资产状况及企业的投资计划，
不考虑未来各年扩大产能需增加资本性投资，仅考虑全部资产需满足维持经营能
力所必需的更新性投资支出，以及基准日正在建造的设备生产线及无形资产建设
完成需要的后续投资。
按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的前提下，结
合企业自身资产更新和折旧回收情况，预计未来年度资产更新改造支出。
对于基准日正在建造的设备生产线及无形资产，按照预期建成剩余的投资额
预测资本性支出。
对于全部设备类资产，鉴于其基本都已经超期使用，根据企业规划，预计在
未来 3 年内将分别对全部设备进行重置更新，故本次预测按照设备类资产评估原
值，预计 2017 年更新 80%，2018 年 20%。
对于房屋类资产按照年金思路，从基准日开始更新；
对于无形资产按每年摊销额进行更新支出，预测结果见现金流量预测表。
12. 企业自由现金流量表的编制
现金流预测表给出了评估对象未来经营期内的营业收入以及净现金流量的预
测结果。本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象预测资料的核实以及
对行业的市场调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场未来的发展等综合情
况作出的一种专业判断。估算时不考虑未来经营期内营业外收支、补贴收入以及
其它非经常性经营等所产生的损益。
经实施以上分析预测，明确预测期企业自由现金流量预测详见企业自由现金
流量预测表。
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（三）永续期收益预测及主要参数的确定
永续期收益即现值，被评估单位现值按以下公式确定：
1 r n
R n 1
Pn
r g
式中：
r：折现率
R n 1 ：永续期第一年企业自由现金流
g：永续期的增长率
n：明确预测期第末年
1.永续期折现率按目标资本结构等参数进行确定。
2.永续期增长率：永续期业务规模按企业明确预测期最后一年确定，不再考虑
增长，故 g 为零。
3.Rn+1 按预测期末第 n 年自由现金流量调整确定。
（四）明确预测期间的折现率确定
1．折现率模型的选取
折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于本评估报告选用的是企业现金
流折现模型，预期收益口径为企业现金流，故相应的折现率选取加权平均资本成
本（WACC），计算公式如下：
E D
WACC K e K d 1 t
D E D E
式中：
WACC：加权平均资本成本；
E：权益的市场价值；
D：债务的市场价值；
Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
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T：被评估企业的所得税税率。
加权平均资本成本 WACC 计算公式中，权益资本成本 Ke 按照国际惯常作法
采用资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：
K e R f MRP Rc
式中：
Ke：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：权益系统风险系数；
MRP：市场风险溢价本；
Rc：企业特定风险调整系数；
T：被评估企业的所得税税率。
2．无风险收益率的选取
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很
小，可以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，10 年期国债在评估基准
日的到期年收益率为 2.74%，本评估报告以 2.74%作为无风险收益率。
3．权益系统风险系数的计算
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
L 1 1 t D E U
式中：
βL：有财务杠杆的 Beta；
βU：无财务杠杆的 Beta；
T：被评估单位的所得税税率；
D/E：被评估单位的目标资本结构。
根据被评估单位的业务特点，评估人员通过 WIND 资讯系统查询了 6 家沪深
A 股可比上市公司的βL 值（起始交易日期：2014 年 8 月 31 日；截止交易日期：
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2016 年 8 月 31 日），然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成βU 值。
在计算资本结构时 D、E 按市场价值确定。将计算出来的βU 取平均值 0.8930 作
为被评估单位的βU 值，具体数据见下表：
序号 股票代码 公司简称 βu 值
1 002543 万和电气 1.3372
2 002035 华帝股份 1.0893
3 002508 老板电器 0.6310
4 000333 美的电器 0.7277
5 000651 格力电器 0.6796
平均值 0.8930
明确预测期和永续期按预测资产负债表企业付息债务价值与股东权益价值计
算确定。将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单
位的权益系统风险系数。
L 1 1 t D E U
＝0.9111
4．市场风险溢价的计算
由于国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，
并且在市场建立的前几年中投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前
国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的
特有属性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度；而在成
熟市场中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析
历史数据得到；因此国际上新兴市场的风险溢价通常采用美国成熟市场的风险溢
价进行调整确定，计算公式为：
中国市场风险溢价=美国股票市场风险溢价+中国股票市场违约贴息
（1）美国股票市场风险溢价
美国股票市场风险溢价=美国股票市场收益率-美国无风险收益率
美国市场收益率选取标普 500 指数进行测算，标普 500 指数数据来源于雅虎
财经 http://finance.yahoo.com/；美国无风险收益率以美国 10 年期国债到期收益率
表示，数据来源于 Wind 资讯终端全球宏观数据板块。
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（2）中国股票市场违约贴息
根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险补
偿的相关研究测算，得到中国股票市场违约贴息。
在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上，计算得到
评估基准日中国市场风险溢价为 7.30%。
5．企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业企业的特定风险，影响因素
主要有：（1）企业所处经营阶段；（2）历史经营状况；（3）主要产品所处发展
阶段；（4）企业经营业务、产品和地区的分布；（5）公司内部管理及控制机制；
（6）管理人员的经验和资历；（7）企业经营规模；（8）对主要客户及供应商的
依赖；（9）财务风险；（10）法律、环保等方面的风险。
综合考虑上述因素，将本次评估中的个别风险报酬率确定为 3.5%。
6．折现率计算结果
（1）计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益
资本成本。
K e R f MRP Rc
＝12.89%
（2）计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位无付息债务，将上述确定的参数代入加权平均资本成
本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
E D
WACC K e K d 1 t
D E D E
＝12.63%
（五）永续期的折现率确定
永续期折现率的计算与明确预测期相同。按以下公式确定：
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E D
WACC K e K d 1 t
D E D E
K e R f MRP Rc
1 1 t D E U
在计算过程中，D/E、E/（D+E）、D/（D+E）均按企业自身资本结构确定。
将相关数据代入上式计算得出永续期折现率 r 为 12.63%。
（六）经营性资产评估结果
根据上述预测的现金流量以计算出的折现率进行折现，从而得出企业经营性
资产价值为 12,185.69 万元。
八、其他资产和负债价值的估算及分析过程
（一）溢余资产及非经营性资产的分析及估算
应收股利，与经营无关，本次评估以基准日的评估值作为非经营性资产加回。
其他应收款中存在关联方往来、产品责任险索赔、预付的土地出让金等，本
次评估以基准日的评估值作为非经营性资产加回。
固定资产中存在一项房屋建筑物为出租给万家乐，本次评估未考虑其对收益
的贡献，本次评估作为非经营性资产加回。
无形资产-BOT 项目，本次收益法中未作预测，本次评估以基准日的评估值作
为溢余资产加回。
递延所得税资产，为坏账、资产减值等计提，本次评估以基准日的评估值作
为溢余资产加回。
其他流动资产，购买的金融理财产品，本次评估以基准日的评估值作为非经
营性资产加回。
其他非流动资产，预付的设备款，本次在资本性支出中已经考虑，本次评估
以基准日的评估值作为溢余资产加回。
（二）溢余负债及非经营性负债的分析及估算
应付股利，应付股东的 2015 年度利润，本次评估以基准日的评估值作为非经
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营性负债扣除。
其他应付款中存在关联方往来、2004 年以前的费用等等，本次评估以基准日
的评估值作为非经营性负债扣除。
预计负债，为计提的产品质量保证金-维修费，本次在管理费用中已经预计了
维修费用，本次评估将其评估为零。
递延所得税负债，为商标权账面价值摊销会计与税法差异引起，本次评估以
基准日的评估值作为溢余负债扣除。
其他非流动负债，为收到的各种政府补助，本次评估以基准日的评估值作为
非经营性负债扣除。
溢余资产及负债、非经营资产及负债详见下表：
单位：万元
非经营性资产 基准日账面值 评估值 备注
应收股利 358.20 358.20
其他应收款 21,973.42 21,973.42 关联方往来等
固定资产-房屋 115.07 312.24 出租
无形资产-其他 649.11 524.38 BOT 项目
递延所得税资产 4,607.67 4,607.67
金融理财产品、预付
其他流动/非流动资产 43,486.02 43,486.02
设备款
溢余资产合计 71,189.51 71,261.94
应付股利 8,958.16 8,958.16 应付 2015 年股利
其他应付款 12,177.16 12,177.16 关联方往来
预提维修费，费用已
预计负债 747.57 经在成本费用中考
虑。
其他非流动负债 249.00 62.25 政府补助
溢余负债合计 22,131.89 21,197.57
溢余资产负债合计 49,057.62 50,064.37
’
（三）长期股权投资 E 的估算及分析
经评估，长期股权投资于评估基准日详细评估结果见下表：
金额：元
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评估结论选用
被投资单位名称 账面值 评估值
方法
广东万家乐电气科技有限公司 12,830,572.85 10,760,982.50 资产基础法
广东万家乐技术服务有限公司 9,000,000.00 19,667,220.45 资产基础法
万家乐热能科技有限公司 76,500,000.00 87,369,919.05 资产基础法
广东万家乐厨房科技有限公司 10,000,000.00 -16,611,011.32 资产基础法
广东万家乐网络科技有限公司 10,000,000.00 9,142,516.65 资产基础法
万家乐空气能科技有限公司 50,500,000.00 13,217,145.84 资产基础法
广东万新达电子科技有限公司 10,200,000.00 13,470,791.85 资产基础法
合计 179,030,572.85 137,017,565.02
长期股权投资账面价值合计 17,903.06 万元，在收益法中汇总的评估结果为
13,701.76 万元。
具体评估方法及过程详见各公司评估说明或评估明细表。
九、收益法评估结果
（一）企业整体价值的计算
B＝P＋ C 1 ＋ C 2 ＋ E ’
＝12,185.69 +49,752.13 + 13,701.76
＝75,951.82（万元）
（二）付息债务价值的确定
广东万家乐燃气具有限公司基准日短期借款 2,000.00 万元，本次评估确认为
有息负债。
（三）股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，广东万家乐燃气具有限公司的股东全部权益价值为：
E＝B－D
＝73,951.82 万元。
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项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
负债总计 90,788.59 90,601.84 -186.75 -0.21
净资产 62,815.64 74,498.58 11,682.94 18.60
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
（二）收益法评估结论
采用收益法评估后的广东万家乐燃气具有限公司股东全部权益价值为
73,951.82 万元，评估增值 11,136.18 万元，增值率为 17.73%。
（三）两种方法评估结果分析
资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为基础
逐一进行评估取值后得出的评估结论，是从资产重置的角度间接地评价资产的公
平市场价值，它是从企业的资产现值的角度来确认企业整体价值，可以使报告使
用者很直观地了解企业的存量资产的价值构成。
收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，收益法的评估结果是对多种单
项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场价值的反映，关注的重点是
企业未来的盈利能力。虽然收益法对企业整体资产价值的评估是全面的，但采用
收益法时，影响企业未来收益（净现金流）的收入、成本、费用、营运资金、资
本性支出等每一个数据都是预测或在预测基础上的测算数据，虽然综合了企业资
产、企业管理、客户资源、市场销售能力、技术实力、商誉等因素对资产价值的
影响，但主观性较大。
被评估单位是经营多年的家电企业，历史年度的经营数据显示较为平稳，随
着市场上替代产品的增多，技术更新较快，产品多样化趋势的影响，企业自身的
市场竞争压力也越来越大，2016 年 1-8 月的数据显示其盈利能力相对 2015 年有所
下降。
资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值，结合本次评估情
况，被评估单位详细提供了其资产负债相关资料、评估师也从外部收集到满足资
产基础法所需的资料，我们对被评估单位资产及负债进行全面的清查和评估，包
含企业的商标以及专利技术等无形资产。因此，我们认为针对本次评估目的和企
业资产结构的现实情况，相对于收益法而言，资产基础法更能体现委估资产的价
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(五) 无形资产-土地增值原因：
土地为划拨取得，无账面值，故评估增值。
(六) 负债评估减值
其他非流动负债实际上不需要偿还，仅需要在确认收入时交纳所得税，故本
次将该负债评估为零，同时保留预期需要交纳的所得税。
三、股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣
本评估报告没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，没有考虑
流动性对评估对象价值的影响。
（本页以下空白）
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