海南海德实业股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000567 证券简称：海德股份 公告编号：2014-014
海南海德实业股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 海德股份 股票代码 000567
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈默 何燕
电话 0898-66978321 0898-66978322
传真 0898-66978319 0898-66978319
电子信箱 hd_zqb@126.com 1109hnhy@open.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本年比上年增减
2013 年 2012 年 2011 年
(%)
营业收入（元） 12,722,138.00 11,284,146.00 12.74% 13,311,294.00
归属于上市公司股东的净利润（元） 2,728,021.65 -13,710,067.18 119.90% 1,329,948.41
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
2,726,187.07 7,603,945.79 -64.15% 1,504,633.68
的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -86,997,618.08 -12,841,226.70 -577.49% -89,540,148.22
基本每股收益（元/股） 0.018 -0.0907 119.85% 0.0088
稀释每股收益（元/股） 0.018 -0.0907 119.85% 0.0088
加权平均净资产收益率（%） 1.45% -7.1% 120.42% 0.67%
本年末比上年末
2013 年末 2012 年末 2011 年末
增减(%)
总资产（元） 274,987,416.33 215,686,289.37 27.49% 223,654,419.32
归属于上市公司股东的净资产（元） 188,944,266.56 186,216,244.91 1.46% 199,926,312.09
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（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交
报告期末股东总数 19,566 18,856
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
海南祥源投资有限公司 境内非国有法人 22.35% 33,793,137 18,673,137
海南新海基投资有限公司 境内非国有法人 5.37% 8,115,000
海南海华投资咨询有限公
境内非国有法人 2.45% 3,697,350
司
中国对外经济贸易信托有
境内非国有法人 2.2% 3,330,233
限公司-新股信贷资产 1
关闭海南发展银行清算组 境内非国有法人 2.1% 3,168,390
吕丽丽 境内自然人 1.19% 1,805,472
华润深国投信托有限公司-
赛福 1 期结构式证券投资 境内非国有法人 1.08% 1,625,566
集合资金信托
肖坚庭 境内自然人 1.02% 1,544,255
罗金如 境内自然人 0.96% 1,454,033
北京恒润达科工贸集团 境内非国有法人 0.85% 1,290,409
上述股东中，海南祥源投资有限公司与海南新海基投资有限公司均为公司实际控制人下
上述股东关联关系或一致行动的说明 属企业，存在关联关系属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；未知其他股
东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
上述前十名股东中,罗金如通过普通证券账户持有公司股票 420,800 股和信用交易担保
参与融资融券业务股东情况说明（如有）
证券账户 1,033,233 股,共计 1,454,033 股.
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、概述
（一）宏观经济形势及市场环境分析
2013年，世界经济继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，维持着“弱增长”格局，
但各大经济体内部出现分化，美国、日本经济稳定增长，欧元区持续萎缩，主要新兴经济体增长动力不足，
增速继续放缓。在全球经济增速放缓、特别是新兴国家下行明显的背景下，中央政府确立了“稳增长、调
结构、促改革”的总体工作思路，在防范经济下行风险的同时，更加强调推进经济结构的调整，提高经济
增长的质量与效益。在此宏观政策的影响下，2013年GDP达到56.88万亿元，比2012年增长7.7%，城镇居民
人均可支配收入实际增长7%，国民经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。
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对于房地产行业，2013年全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”
及各地细则出台，继续坚持调控不动摇。十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革，新一届政
府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，通过加快土地制度改革进度、持续推进保障安居工程、坚
持实施差别化信贷政策等措施致力于形成房地产调控的长效机制，逐步以市场化的调控方式取代强制性行
政调控手段；而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策，不同城市由于市场走势分化，政策取向也
各有不同。同时，新一界政府着力加快棚户区改造，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结
构，提高城镇化质量，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。
报告期内，住宅市场刚性需求和合理的改善型需求谨慎释放，加之本年度相对宽松的资金状况，报告
期内全国房地产市场呈现出景气度回升的局面。据国家统计局发布的相关统计数据表明：2013年，全国房
地产开发投资8.6万亿元，同比名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比上年提高3.6个百
分点；全国商品房销售面积13.1亿平方米，同比增长17.3%，增速比上年提高15.5个百分点；商品房销售
额8.1万亿元，同比增长26.3%，增速比上年提高16.3个百分点；全国商品房待售面积4.9亿平方米，比上
年增加1.3亿平米，同比增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。同时，值得注意的是，房地产市场在
呈现恢复性反弹的同时，也逐步呈现出分化的特征：一、二线城市房地产市场刚需强劲，成交量放大，房
价平稳上涨；而三、四线城市商品住宅新增供应不断释放，但需求有限，因楼盘区位、设计、售价、建筑
质量等的差别，导致不同项目销售情况差异很大。
土地市场方面，2013年全国房地产开发企业土地购置面积3.9亿平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11
月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
（二）报告期公司经营和管理情况
1、股东变更，新股东入驻
2013年5月，公司原控股股东海南祥源投资有限公司（以下简称“祥源投资”）的第一大股东浙江省
耀江实业集团有限公司和第二大股东海南祥海投资有限责任公司分别将其持有的祥源投资全部股权转让
给永泰控股集团有限公司（以下简称“永泰控股”）。公司原第二大股东海南新海基投资有限公司（以下
简称“海基投资”）的股东袁佩玲将其持有的海基投资全部股权转让给永泰控股。上述股权转让涉及的工
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商过户登记手续已于2013年9月5日在海南省工商行政管理局办理完毕。股权过户完成后，永泰控股间接持
有公司股权比例为27.72%，获得公司的实际控制权。永泰控股是一家以能源为主业，石化贸易、金融、医
药、城建开发等业务协调发展的多元化综合性投资企业集团。
2、董事会及公司高管团队的改选
2013年9月5日股权转让过户手续完成后，2013年9月12日进行了董事会、监事会的换届改选工作，并
经公司2013年9月29日召开的第一次临时股东大会审议通过。在新一届董事会成立后，董事会召开了第七
届董事会第一次会议，选举了公司第七届董事会董事长、副董事长和董事会各专门委员会委员，并由董事
长提名，经董事会提名委员会审核同意，选举了公司总经理，并由总经理提名，董事会提名委员会审核同
意，公司第七届董事会聘任了公司的高管。截至2013年9月30日，公司完成了新老股东的更替，以及公司
董事、监事和高级管理人员的换届和交接。
（三）公司新一届董事会重点工作推进情况
公司新一届董事会和管理层入驻后，迅速组织部署公司各项工作。在全体员工上下同心的积极努力下，
公司所面临的严峻形势得到了一定改善，给公司的持续经营发展带来了转机。
1、加大销售力度，盘活存量资产
房地产行业持续调控的外部环境，以及公司近年业务基本处于停滞，仅剩部分存量车位和待售尾房的
经营格局，均对公司销售工作造成了一定影响。在新一届董事会的领导下，公司密切关注市场变化，加大
销售力度，制定符合市场的销售策略，在不到二个月的时间内共销售“海口耀江花园”项目的地下车位22
个，耀江商厦5楼办公用房及公司部分存量房产，为夯实公司2013年经营业绩，谋求后续发展打下良好基
础。
2、加快业务转型，培育新的利润增长点
综合分析国家政策导向，房地产市场竞争环境和公司自身实力等因素，新一届董事会和管理层逐步明
确了公司将涉及棚户区改造、新城镇化建设等符合国家政策导向，鼓励民间资本介入的领域作为公司未来
业务拓展的主要方向。公司本着互惠互利的原则，在科学考察的基础上，与桐城市政府合作，与桐城市东
部新城建设发展有限公司（桐城市政府授权人）、安徽鸿润（集团）股份有限公司、北京天恒瑞鑫投资有
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限公司共同合资设立了安徽海德城市建设有限公司（以下简称“安徽海德”），主要从事桐城市东部新城
投资与建设。此次投资项目符合国家推进城镇化建设政策导向，得到了当地政府和相关部门的大力支持，
对公司业务发展和培育新的利润增长点具有积极的战略意义。
3、全面加快内控体系建设，夯实内部管理基础
报告期内，公司董事会认真开展内部控制规范实施工作，加强内部管理和风险控制，完善公司内控体
系建设和监管职能，有效提升管理素质和管理水平。根据财政部等五部委颁发的《企业内部控制基本规范》、
《企业内部控制应用指引》等 18 项应用指引、《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》
以及中国证监会印发的《上市公司实施企业内部控制规范体系监管问题解答》、海南监管局和深圳证券交
易所等部门的相关规定和要求,公司结合自身实际情况，聘请了上海阅洲企业管理咨询有限公司作为公司
内控体系建设的咨询机构，并重新调整了内控领导小组和工作小组成员,制订了关于实施《企业内部控制
规范》工作方案，继续落实和推动公司内部控制体系的建设。
报告期内，公司管理层不断强化内部管理，提升公司影响力，加强对项目销售、工程建设、成本控制
等方面的规范化管理，根据公司实际业务开展和经营业态的变化，及时制订和修改公司相应制度，理顺管
理体系，为公司战略发展和项目顺利推进奠定了扎实的管理基础。
二、公司未来发展的展望
（一）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
中国正处于经济结构转型的关键时期，“稳增长、调结构”将在很长一段时间内成为国家经济发展的
主旋律。2014年，是国家改革进入全面深化阶段的重要之年，十八届三中全会所确立的各项改革措施将会
在2014年得到逐步实施，强调让市场发挥调节作用成为2014年改革的关键点之一。
2014年房地产市场将延续分化的特征并呈现出加剧的趋势，国家有望继续保持鼓励刚需性和改善性住
房需求，严厉打击投资投机性购房的政策导向。随着区域市场的分化，针对不同城市情况进行分类调控则
成为2014年房地产调控的一大特点，房地产行业利润也逐渐趋于社会平均水平。同时，随着土地、财税制
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度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的长效调控机制将逐步形成和完善，行业中长期环
境日趋明晰。
另一方面，十八大已经把新型城镇化作为国家重大战略任务，大力推进新型城镇化，加快棚户区改造，
推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，鼓励和引导民间资本参与棚户
区改造。在相关领域的具体细化政策、信贷支持、税收优惠等均有望逐步落实。这也为公司业务成功转型
带来了历史机遇。
（二）公司发展战略和经营管理工作计划
2014年公司将通过关注政府相关政策的变化，及时了解行业和市场动态对公司主营业务做出合理科学
的调整，以求保证公司主营业务顺利拓展。并且依托各类资源，大力推进公司主业发展，通过做好项目，
塑造海德品牌，增加企业整体盈利能力，全面提升管理水平，依托自身优势，迅速扩大主业经营规模和提
高经营效益。
1、确保在建项目有序推进。2014年度，公司将继续做好现有项目管理工作，确保公司业绩稳定，逐
步积累业主口碑，树立良好的海德品牌形象；克服困难，确保年度经营指标任务的完成。
2、加大销售力度。从积极盘活存量资产和做好新项目营销、招商两个方面入手，着力根据市场变化
情况，制订不同销售策略，努力完成年初制订的销售目标，进一步优化公司结构，保证公司经营的平稳和
正常运行。
3、做好新项目储备工作。为保障公司主营业务健康发展，公司将继续加快对新项目的考察，加大项
目储备力度，积极探索多种方式的项目开发与合作模式，加快业务转型。
4、做好资金规划，积极寻求多元化融资渠道。保证项目建设及新项目拓展的资金需求，通过加强与
各类型金融机构的合作,争取股东财务资助等多种方式筹资，做好资金规划及项目融资工作，合理安排资
金,并提高资金使用效率，降低资金成本，打造安全、稳定的资金链条，满足公司生产经营和项目建设的
资金需求。
5、 进一步完善公司法人治理结构，充分保障股东大会和董事会的战略决策得到有效贯彻执行；继续
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推进公司内部控制体系建设，按照财政部、中国证监会等五部委颁布发的《企业内部控制基本规范》以及
证券监管部门要求，修订、完善并扎实落实内部控制制度，提高公司风险防范能力，以适应不断变化的外
部竞争环境及内部管理要求。
(三)公司未来发展所需的资金需求
为完成2014年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金，销售资金
回笼，银行、信托等各类型金融机构借款等途径和方式来解决。
(四)公司未来发展的主要风险、对策及措施
1、政策风险：预计未来较长一段时间内房地产调控政策都不会放松，房地产市场发展存在较大不确
定性。同时，涉及民间资本参与棚户区改造、新城镇化建设的细化政策、信贷支持和税收优惠等具体落地
仍存在一定不确定性。公司将积极与相关政府和部门保持顺畅沟通，认真进行市场调研，正确进行目标市
场定位，合理安排投资规模，积极创新，理性应对房地产调控。
2、市场风险：房地产行业市场分化加剧，竞争激烈，导致毛利率下降，公司现有资产规模、经营规
模、项目开发规模仍然偏小，抗市场风险能力不足。公司将进一步加快战略转型，积极优化产业布局，确
保现有项目顺利推进，从盘活存量资产和推进新项目销售两个方面，采取灵活的营销策略和付款策略，促
进销售，同时努力争取扩大经营规模，增强公司抗风险能力。
3、资金风险：2014年房地产信贷政策将会呈现出收紧的状态，融资渠道受限和融资成本上升将导致
房地产企业资金链压力渐增。公司将加强融资统筹力度，拓宽融资渠道；加强资金统筹管理，建立健全资
金计划管理体系，提高资金使用效率；加快销售回款力度，提高资金周转率，减少资金营运风险，确保公
司运转顺畅。
4、2402号地块项目风险：公司全资子公司“海德置业”竞买海口市西海岸2402号地块，海口市国土
局作出“海德置业”缴纳的竞买保证金不予退还，并限公司在收到该决定书之日起30天内向海口市国土资
源局缴交违约金，公司2012年已将2138万元竞买保证金全额列入营业外支出，但后期尚存在支付3029万元
违约金的风险。目前该事项的结果尚具有不确定性。
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2014年，海德股份随着桐城市东部新城项目的逐步推进，业务发展将迈上一个新的台阶。我们坚信，
依靠新一届董事会的集体智慧和正确决策，海德股份现在的种种努力今后必将为投资者带来丰厚的回报。
4、涉及财务报告的相关事项
（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
根据《企业会计准则》的规定和公司实际情况，本着谨慎性的会计原则，为更加客观公正的反映公
司的财务状况和经营成果，防范财务风险，本公司自2013年12月20日起对原有的应收款项坏账准备计提比
例进行了会计估计变更.该项会计估计变更已经公司第七届董事会第四次会议审议通过.(详见公告于2013
年12月21日《中国证券报》、《证券时报》巨潮资讯网上的会计估计变更的公告。
本年主要会计估计变更
会计估计变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 开始适用时点 影响金额(元）
坏账准备计提比例 董事会 应收款项 2013-12-20 -1,739,123.75
坏账准备计提比例 董事会 资产减值损失 2013-12-20 1,739,123.75
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
报告期内未发生重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
与上年相比，本公司本年合并报表范围新增合并单位1家，原因为：本年度本公司与桐城市东部新城
建设发展有限公司、安徽鸿润（集团）股份有限公司、北京天恒瑞鑫投资有限公司共同成立了安徽海德城
市建设有限公司，本公司出资4,590万元，出资比例51.00%。
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（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
董事会对会计师事务所本报告期"非标准审计报告"的说明
立信会计师事务所（特殊普通合伙）对海南海德实业股份有限公司（以下简称“公司”）2013年度财
务报告进行了审议，并出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告。根据《深圳证券交易所股票上市规
则》的相关规定，公司董事会对该审计报告涉及事项作如下说明：
强调事项段原文如下：
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注七或有事项所述，截止财务报表批准日，贵公司向海
口市人民政府提出的复议申请尚无最终结论，其结果具有不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。
对上述强调事项，董事会说明如下：
公司于2013年3月5日收到海口市国土资源局下发的《关于取消国有建设用地挂牌竞得资格决定的函》
（土资用字[2012]1087号），决定函称“因公司未能在约定的期限内与海口市国土资源局签订《国有建设
用地使用权出让合同》，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条规定、《海口市国
有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》第五条约定，经报海口市人民政府批准，取消公司2402号国有建
设用地使用权的竟得资格，公司缴交的竞买保证金￥21,381,015.18元不予退还，并限公司在收到该决定
书之日起30天内向海口市国土资源局缴交违约金￥30,286,674元(按该地块总成交价款￥151,433,370元
的20%计)”。
根据公司律师出具的法律意见书，结合该事项的实际情况，公司向海南省人民政府提出行政复议申请，
海南省人民政府行政复议受理机关经审查，于2013年4月28日正式受理了海南海德置业投资有限公司行政
复议申请。公司董事会认为，根据公司律师意见，本次公司全资子公司海南海德置业投资有限公司参与海
口市国土局2402号地块竞买，因海口市国土局未能在成交确认书规定的时间内向公司提供符合招拍挂公告
要求的土地，海口市国土局的违约行为导致公司不能在规定的时间内签署土地出让合同。鉴于公司已缴纳
竞买保证金21,381,015.18元，申请退回该保证金需要经过一定程序，其结果具有不确定性，从财务处理
谨慎性原则出发，2012年年度财务报告中已就该竞买保证金全额计提或有损失。
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截止本报告期，上述事项行政复议事项尚无最终结论。公司将继续与相关政府部门和监管机构进行积
极沟通、协调，通过合理合法的途径，以维护公司和股东合法权益不受损害为首要目标，力争追回公司缴
纳的2402号地块竞买保证金2138万余元，尽快寻求该事项的妥善的解决。
监事会对会计师事务所本报告期"非标准审计报告的说明"
立信会计师事务所（特殊普通合伙）对海南海德实业股份有限公司（以下简称“公司”）2013年度财
务报告进行了审议，并出具了带强调事项段的无保留意见审计报告，强调事项段涉及事项的基本情况如下：
一、强调事项段原文如下：
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注七或有事项所述，截止财务报表批准日，贵公司向海
南省人民政府提出的复议申请尚无最终结论，其结果具有不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。
二、针对审计意见中的强调事项，监事会对该事项的意见
监事会对报告中所涉及的事项进行了认真的审阅，同意董事会对立信会计师事务所（特殊普通合伙）
出具的审计意见所作的专项说明，希望董事会和管理层尽快消除强调事项段提及的不利因素，切实维护广
大投资者的利益。
海南海德实业股份有限公司
董事长：丁波
二0一四年四月十九日
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